02b. L0968 Omnia Wonen visitatierapport 2021.pdf
Tekst van het document
Met het volgende mag de collega-corporatie wat hen betreft dan ook vooral doorgaan: – Samenwerking in Amersfoort binnen het zogenaamde OPA verband (Omnia Wonen, Portaal, de Alliantie). Gekoppeld aan de ambitie van 100 woningen per jaar toevoegen, mag Omnia Wonen ook een bredere taakopvatting als woonpartner oppakken. Inzet op het terrein van leefbaarheid en meer samenwerking met lokale andere partijen brengt verdere verankering in de gemeente. – Omnia Wonen maakt haar strategie en ontwikkeling per kern en/of wijk steeds duidelijker, het strategisch denken en handelen op beleidsniveau verdient hierbij nog meer aandacht. – De manier waarop de corporatie openheid geeft en transparant deelt in doelstellingen en dilemma’s krijgt waardering. Volkshuisvestelijk zijn deze duidelijk, hoe de dienstverlening (digitalisering, standaardisering, lokale verankering en persoonlijke aandacht) in de toekomst vorm krijgt, is minder duidelijk. De gemeenten in het kerngebied noemen als belangrijkste verbeterpunten: – Binnen de professionele en wederkerige relatie met de SHOW mag de lokale huurdersbelangen vereniging meer meegenomen worden in het uitwerken van uitgangspunten (gemeente Woudenberg). – In Nunspeet heeft de professionaliteit van de SHOW een plek in een addendum op de prestatieafspraken gekregen, alleen moet haar exacte rol en positie zich nog verder uitkristalliseren.
Punt van zorg is voor deze gemeente ‘blokvorming’ tussen Omnia en SHOW, scheiding tussen de rollen is wenselijk. Daarnaast vraagt de gemeente aandacht voor elkaar kennen en dus investeren in de relatie, niet alleen onderling, maar ook tussen de SHOW en de andere huurdersorganisaties van de collegacorporaties of met bestaande andere bewonersvertegenwoordigers zoals de ouderenvereniging.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
31
– – –
–
– –
– –
De gemeente Woudenberg vraagt meer tijd te investeren in de werkpraktijk die voortkomt uit zorg- en veiligheidscasuïstiek. Verbetering van de communicatie door beter en vaker in overleg te treden en samen te zoeken naar oplossingen (gemeente Oldebroek). Daarnaast reflecteert gemeente Oldebroek op de position paper waarin Omnia Wonen lijkt aan te geven dat zij het maken van prestatieafspraken als routinematig proces is gaan beheersen en vraagt hierbij om per gemeente oog te blijven houden voor passendheid van het traject. Uit de gemeente Harderwijk komt de oproep dat naar een aantal concrete thema’s meer aandacht uit mag gaan, zoals energie en duurzaamheid. De mate van prioriteit die Omnia Wonen aan duurzaamheidsinvesteringen geeft is helder, niet concreet is hoe men uitvoering gaat geven aan de beleidskeuze. De weg die is ingeslagen om prestatieafspraken en monitoring daarvan te versimpelen mag vooral doorgezet worden (gemeente Elburg). Blijvend in overleg met elkaar gaan, zowel bestuurlijk als ambtelijk. Daarbij kunnen alle betrokken partijen meer inzicht geven in elkaars keuken, met name in de afzonderlijke langetermijnstrategieën. Voor Omnia Wonen geldt deze openheid specifiek op het gebied van strategisch voorraadbeheer (gemeente Amersfoort). Daarnaast vindt gemeente Amersfoort het een verbetering als er minder aandacht en tijd naar het afstemmen van processen vloeit.
Tot slot doet de gemeente Amersfoort de suggestie bilaterale in plaats van alleen gezamenlijke afspraken te maken. Mogelijk komt dit de scherpte in de afspraken ten goede bijvoorbeeld doordat hiermee voorkomen wordt dat de partij die het minst hard loopt, de voorwaarden (mee) bepaalt.
In het buitengebied willen de gemeenten vooral verbetering zien in: – Passend met elkaar in contact blijven staan. Het relatief kleine woningbezit van Omnia Wonen en haar keuze zich te richten op de andere gemeenten in het kerngebied, maakt dat de samenwerking beperkt is, dit neemt echter niet weg dat er periodiek behoefte aan bestuurlijke afstemming bestaat. Als gespreksonderwerp agenderen de gemeenten hierbij het volgende; o het verduurzamen van de woningvoorraad, o het maken van prestatieafspraken voor een langer tijdsbestek, o het elkaar op de hoogte houden over het verloop van het afstoten van woningbezit in het buitengebied, o bij verkoop is de vraag om aan een andere toegelaten instelling te verkopen, zodat de woning duurzaam tot het sociale segment blijft behoren. Tot slot geeft Omnia Wonen aan dat zij merkt dat wonen weer nadrukkelijk op de agenda staat bij de gemeenten en dat daardoor het proces van de prestatieafspraken voor 2020 serieuzer werd genomen dan voorgaande jaren. In prestatieafspraken processen blijkt het vaak complex om slechts een enkele opgave op te willen en kunnen pakken. Deelnemen brengt automatisch verplichtingen met zich mee op alle overige brede woonopgaven. De corporatie wil vooral doorgaan met: – Het behouden van haar focus, vooral in de buitengebied gemeenten waar de activiteitenoverzichten veelal beschouwd worden als prestatieafspraken.
Dit vraagt vanuit het oogpunt van de controller continu op de interne agenda te houden welke keuzes Omnia Wonen vanuit welke belangen kan en wil (blijven) maken, menskracht en middelen zijn immers slechts op een plek inzetbaar.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
32
–
–
Het voeren van resultaatgerichte gesprekken; o waarbij meer aandacht uit mag gaan naar het opheffen van beperkende regels, namelijk het kapitaalbeslag dat de overheid met de verhuurdersheffing op de sector legt; o en met name ook de veelheid aan en het verschil in lokale regels en verordeningen, die de roep naar bovenlokale afspraken en kaders met zich mee brengt; o en waarbij minder aandacht uit mag gaan naar de wijze waarop resultaten tot stand moeten komen. Wanneer de nadruk in het gesprek minder op het hoe en meer op het wat komt te liggen, komt dit de gewenste resultaatgerichtheid ten goede. Het tempo en de vaart erin houden, zonder aandacht te verliezen voor het goede gesprek vanuit een positieve relatie en het zich op een andere manier verhouden tot elkaar. De corporatie is zich ervan bewust dat zij van haar samenwerkingspartners vertrouwen vraagt – en soms nog moet winnen – in het loslaten van de nabijheid van Omnia Wonen, het opbouwen van korte lijnen naar haar werkorganisatie en externe acceptatie dat ook “nee” als antwoord gegeven kan worden.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
33
3
Presteren naar Opgaven en Ambities
Bij Presteren naar Opgaven worden de feitelijke maatschappelijke prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar beoordeeld. Deze beoordeling vindt primair plaats in het licht van de prestatieafspraken zoals die zijn vastgesteld in het lokale (tripartite) overleg met de lokale overheid en huurdersorganisaties en aangevuld, indien relevant, met de regionale en/of nationale overheid, convenanten met zorg- en welzijnsinstellingen, brancheorganisaties, politie en andere samenwerkingsverbanden waar de corporatie in participeert. De commissie beoordeelt in dit hoofdstuk eveneens of Omnia Wonen de eigen ambities en doelstellingen voor de maatschappelijke prestaties heeft geformuleerd en of deze passend zijn bij de externe opgaven in het werkgebied. Pr est er en n aar Op g aven en Am b it ies Ci jfer
Ci jfer
W eg in g
7 ,5
75%
Ambities in relatie tot de opgaven
8 ,0
25%
Gem id d eld e scor e
7 ,6
Prestaties in het licht van de prestatieafspraken 1. Beschikbaarheid
7,0
2. Betaalbaar wonen
8,0
3. Huisvesting bijzondere doelgroepen
8,0
4. Kwaliteit en duurzaamheid
8,0
5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid
7,0
6. Dienstverlening
7,0
3.1
Oordeel over de prestaties op thema’s uit de prestatieafspraken
De commissie beoordeelt de feitelijke prestaties van de corporatie in relatie tot de lokale prestatieafspraken, aangevuld met de regionale/landelijke afspraken en andere relevante convenanten. Met een score van 7,6 voldoet Omnia Wonen ruim voldoende aan de afspraken op de verschillende thema’s.
Thema 1 Beschikbaarheid Daar waar de druk op de woningmarkt het hoogste is, wil Omnia Wonen een zo groot mogelijke bijdrage leveren aan de beschikbaarheid. Omnia Wonen hanteert hierbij sinds 2016 de ambitie om jaarlijks minimaal 100 nieuwe woningen aan de bestaande voorraad toe te voegen. In het laatste jaar van de visitatieperiode heeft de corporatie haar portefeuillestrategie vastgelegd en staat duidelijk beschreven welke keuzes zij heeft gemaakt, omdat niet alles tegelijk in alle gemeenten gedaan kan worden, en welke uitgangspunten hieraan ten grondslag liggen. In die gemeenten waar de corporatie zelf eigenaar van grond is of via de gemeente grond beschikbaar is gesteld, is een deel van de nieuwbouw ambities waar gemaakt. Zo zijn er in het eerste visitatiejaar 2016 maar liefst 196 woningen toegevoegd, om in 2020 als afsluitend jaar van deze visitatie de ambitie met een aantal van 101 nieuwbouw eveneens te verwezenlijken. Absoluut gezien lag – en ligt – het grootste tekort aan sociale huurwoningen binnen het woningmarktgebied in centrumgemeente Amersfoort. Hier is de corporatie langzamer op stoom gekomen dan de eigen ambitie was, maar is vanuit het oogpunt van de nieuwkomer die zich een positie moet verwerven in mogelijke ontwikkel locaties een majeur resultaat
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
34
geleverd. In 2018 leverde Omnia Wonen voor het eerst sinds de invoering van de woningmarktregio nieuwbouw op in de gemeente Amersfoort; 29 appartementen in de wijk Vathorst. In 2021 zal de corporatie hier boven de 100 nieuwe woningen op jaarbasis uitkomen. De nieuwbouwambitie van 100 woningen per jaar mag cijfermatig niet gehaald zijn, dit betekende niet dat er geen bijdrage aan beschikbaarheid werd geleverd, integendeel, zo vormt de toevoeging van 20 eengezinswoningen in 2019 in de gemeente Nunspeet een bijzonder project. Niet alleen omdat het de eerste Nul-op-de-Meter-woningen van Omnia Wonen en snelle conceptbouw betrof, vooral ook omdat bij de toewijzing een succesvol doorstroomexperiment uitgevoerd is. Door het op gang brengen van een verhuisketen onder huurders die een woning van Omnia Wonen achter zouden laten, zijn in totaal 43 huurders dankzij de toewijzing binnen dit project aan een nieuwe woning geholpen. De commissie herkent de grote prestatie van Omnia Wonen om woningen toe te voegen en daarmee de beschikbaarheid op peil te houden – of brengen en beoordeelt dit onderdeel daarom met een 7,0 als ruim voldoende.
Thema 2 Betaalbaar wonen Betaalbaarheid staat bij Omnia Wonen voorop. De belangrijkste prestatieafspraken op dit thema, die in meer dan een gemeente zijn gemaakt, betroffen het zorgen voor de juiste verdeling van de woningvoorraad over de huurprijsklassen en doelgroepen, het doorvoeren van beperkte huurverhogingen, verminderen en voorkomen van huurschulden. De corporatie vraagt met 66,4 procent van de maximaal toegestane huur een relatief lage huur (landelijk 71,6 procent). Met een huur € 536,- gemiddeld ligt de huur net iets boven het landelijk gemiddelde van € 531,-. Vanwege de hoge kwaliteit van de woningvoorraad is dit een verklaarbaar verschil. Daarnaast heeft Omnia Wonen de betaalbare woningvoorraad in de afgelopen jaren nagenoeg op peil weten te houden. Gedurende de visitatieperiode bestond ruim 80 procent van de woningvoorraad uit goedkope en betaalbare woningen. <Kwaliteitskorting
<1e aftopping
<2e aftopping
<Liberalisatie
>Liberalisatie
Totaal
2016
799
4.316
679
1.025
138
6.975
2019
788
4.495
714
871
137
7.005
2020
754
5.137
1.130
1.258
215
8.494
Betaalbaarheid kreeg in de vorm van relatief lage (streef-)huren een duidelijk vertaling in het huurbeleid van de corporatie. Het huurbeleid baseert zich op vastgoedkenmerken en keert terug naar “de bedoeling”; dat mensen met lage inkomens lage huren hebben en mensen met hogere inkomens meer betalen. Maar de bedoeling is ook dat mensen betalen wat de woning waard is, dus passend bij de kwaliteit. Dit uitgangspunt brengt volgens Omnia Wonen met zich mee dat er ruimte moet zijn voor een mensgerichte aanpak. Daarom heeft de corporatie haar huurbeleid nader gedefinieerd met betaalbare woonlasten voor de doelgroep en hogere woonlasten voor de niet-doelgroep en heeft zij differentiatie in de huren aangebracht op huishoudengrootte en inkomenscategorie.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
35
In de juiste verdeling van de woningvoorraad dragen doorstromingsprojecten niet alleen positief bij op het vlak van beschikbaarheid, maar ook op betaalbaarheid. Om ouderen voorlichting te geven en het gesprek aan te gaan over de geschiktheid van de woning bij de levenssituatie zette Omnia Wonen bijvoorbeeld samen met Portaal en de Alliantie twee wooncoaches in Amersfoort in. Het werk van deze wooncoaches leidde in 2017 tot 25 verhuizingen, waarvan twee van Omnia Wonen. Betaalbaarheid betekent voor Omnia Wonen ook dat ze inzet op het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden. Hierin neemt de corporatie haar verantwoordelijkheid door in een zo vroeg stadium eventuele problemen te signaleren en hierin samen met de bewoners snel helpende stappen te zetten om een stapeling van problemen en de kans op huisuitzetting te verkleinen. In een aantal kerngemeenten (Amersfoort, Oldebroek, Nunspeet, Elburg en Harderwijk) heeft Omnia Wonen de samenwerking tussen corporaties, gemeente en maatschappelijk werk rondom huisuitzettingen formeel vastgelegd. Daarnaast is de corporatie in andere gemeenten zoals Arnhem minder actief, maar wel aangesloten op het convenant “Vroeg Eropaf”. En Omnia wijst actief door aan sociale wijkteams om ook in deze gemeenten zoveel mogelijk problemen rondom de financiën vroegtijdig te signaleren en op te pakken.
De vroegsignaleringsaanpak op schulden heeft duidelijk effect; in het laatste jaar van deze visitatie vond er geen enkele ontruiming plaats, terwijl het jaar daarvoor nog ondanks alle inspanningen 12 huurovereenkomsten ontbonden werden via de rechter. En in de andere jaren wist de corporatie ten opzichte van het aantal aanzeggingen veel ontruimingen te voorkomen door een betalingsregeling te treffen. 2016
2017
2018
2019
2020
Aangezegd
36
31
19
23
3
Sleutel ingeleverd
2
2,0
2
2
3
Ontruimd
9
9
3
12
0
De corporatie voert een gematigd huurverhogingsbeleid. De gemiddelde huurverhoging is in de eerste jaren van de visitatieperiode beperkt gehouden, zie de 0,86 procent die in 2016 als eerste visitatiejaar doorgevoerd werd. Om aan het eind van deze visitatieperiode in 2020 in ieder geval met 2,55 procent niet hoger uit te pakken dan het maximaal toegestane gemiddelde van 2,6 procent. Verder heeft Omnia Wonen oog voor de impact van de coronacrisis op betaalbaarheid voor haar huurders. Qua incassorisico’s verwacht de corporatie dat de huurachterstanden en de oninbare vorderingen zullen toenemen. Daarom geeft zij aan het betalingsgedrag de komende periode goed te gaan monitoren op basis van rapportages uit het automatiseringssysteem om waar nodig individuele afspraken te maken met huurders die in de problemen dreigen te komen. In 2020 was er € 296.000 minder huurderving dan begroot en wist de corporatie ook met de gevolgen van de pandemie de huurderving beperkt te houden. De commissie beoordeelt dit onderdeel door de duidelijke prestaties op betaalbaarheid zowel in het huurbeleid als in de aanpak van en prioritering bij verduurzaming en de prestatie om het huurbeleid betaalbaar te houden, plus de activiteiten om huurschulden te voorkomen met een 8,0 als goed.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
36
Thema 3 Huisvesting bijzondere doelgroepen In Arnhem, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek, en Steenwijk heeft Omnia Wonen al langere tijd woningen en wooneenheden die bestemd zijn voor specifieke doelgroepen. Omnia Wonen verhuurt deze woningen aan een zorgpartij, die hier zorg en/of begeleiding biedt aan cliënten met een veelal zware zorgindicatie. In 2019 heeft de corporatie het visiedocument ‘Een thuis bij woon- zorg- en welzijnsvragen’ opgesteld. In dit document staat wat de corporatie op dit vlak doet en welke doelen ze hiermee nastreeft. Hiermee legt zij duidelijk nadruk op dit thema en haar inzet, die ook terug te zien is in het relatief grote aandeel zorgvastgoed in de portefeuille. Het zorgvastgoed is onderverdeeld aan de hand van een sterrenclassificatiesysteem. Omnia Wonen zet dit systeem van sterren in als een instrument om woningen die geschikt zijn voor ouderen, mensen met een beperking of zorgbehoefte ook bij voorrang aan deze doelgroepen worden toegewezen. Zo gaat de corporatie zorgvuldig om met de investeringen die zij en de gemeenten voor de specifieke aanpassingen hebben gedaan. In een aantal gemeenten wordt de sterrenclassificatie ingezet om woningen die vrij komen gericht aan te bieden.
In totaal beschikt Omnia Wonen over ruim 2.000 woningen met één of meerdere sterren, wat wil zeggen dat deze woningen minimaal nultreden of maximaal volledig rolstoel toe- en doorgankelijk zijn. Op de Noord-Veluwe zijn afspraken gemaakt met de gemeenten om een deel van de woningen (vier procent van de mutaties), die vrij toegewezen mogen worden beschikbaar te stellen voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Omnia Wonen heeft op deze manier in 2019 elf woningen direct bemiddeld. Dit komt neer op vier procent van de totale toewijzingen in de gemeente Nunspeet, Elburg, Harderwijk en Oldebroek. Ook buiten het kerngebied participeert Omnia Wonen in het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Zo werden in 2019 vier woningen verhuurd in Arnhem aan doorstromers via het Stedelijk Verhuuroverleg verhuurd. Daarnaast voldoet Omnia Wonen jaarlijks in meer gemeenten aan de verplichting statushouders te huisvesten en levert daarbij actief een bijdrage overeenkomstig met de prestatieafspraken binnen haar gemeenten. Soms moet daar in een jaar, zoals in 2018 voor de gemeenten Nunspeet, Elburg, Oldebroek en Harderwijk een inhaalslag van de achterstand in de taakstelling voor opgepakt worden. In 2020 heeft Omnia Wonen in totaal 36 statushouders geplaatst.
De commissie kan concluderen dat de taakstelling en uitstroom uit maatschappelijk opvang goed verloopt en daarmee de prestatieafspraken bereikt worden. In Amersfoort doet Omnia Wonen sinds midden 2019 mee aan een pilot waarbij corporaties vijf procent van het vrijgekomen aanbod met een maximale huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens beschikbaar stellen aan jongeren tot 23 jaar die uitstromen uit de jeugdzorg. Een opvallend project waarin deze afspraak mogelijk vorm krijgt, is De Pionier; een gezamenlijk initiatief met collega-corporatie Portaal van maar liefst 208 tijdelijke sociale huurwoningen, bedoeld voor starters op de woningmarkt tot 30 jaar. Ongeveer 60 woningen binnen dit project zijn bestemd voor jongeren die uit de maatschappelijke opvang komen of vanuit (jeugd)zorg op zichzelf gaan wonen. Zij worden hierin begeleid en vormen samen met de overige bewoners een gemengde community. De commissie waardeert het dat Omnia Wonen ervoor kiest om in Amersfoort als eerste project voor deze specifieke – niet makkelijke – plek en doelgroep te gaan.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
37
De commissie ziet dat Omnia Wonen op dit thema meer presteert dan zij voor de taakstelling verplicht is en op uitstroom op de maatschappelijke opvang afgesproken heeft, dat zij een deel van haar woningvoorraad specifiek beschikbaar maakt (labelt) voor de doelgroepen wonen en zorg en (kwetsbare) jongeren en beoordeelt dit onderdeel daarom met een 8,0 als goed.
Thema 4 Kwaliteit en duurzaamheid De gemiddelde woningkwaliteit van Omnia Wonen was en is goed. Hoewel de corporatie het kwaliteitsniveau voor haar woningbezit met oog voor de kosten in de basis weet te bewaken, kwam in 2016 vanuit een bredere volkshuisvestelijke sturing echter naar voren dat bij een tiental complexen sprake was van een grote onderhoudsachterstand. In totaal 625 woningen vroegen om ingrijpend onderhoud, dat tijdens de visitatieperiode is ingelopen. De laatste complexen, in de gemeente Oldebroek, worden in 2021 opgeleverd. Deze renovaties heeft de corporatie in nauw overleg met haar huurdersorganisatie SHOW, speciaal hiervoor opgerichte bewonersadviesgroepen en haar vastgoed ketenpartners voorbereid en uitgevoerd. In totaal is voor ruim achtentwintig miljoen aan verbeteringen aangebracht. Inmiddels is de meerjarenonderhoudsbegroting in lijn gebracht met de instandhoudingsbehoefte, gebaseerd op de gewenste kwaliteit van de woningen op langere termijn. De investeringen vallen zowel in de kerngemeenten als in het buitengebied en komen nu grotendeels op basis van signalen van de ketenpartners in beeld. Omnia Wonen is in ketensamenwerking op investerings-, renovatie- en onderhoudsprojecten altijd één van de koplopers geweest. Mede in het licht van het Ondernemingsplan 2019-2023 is de ketensamenwerking geëvalueerd om de belangrijkste leerervaringen te identificeren.
Met deze evaluatie heeft de corporatie samen met haar partners de balans op gemaakt wat de ketensamenwerking heeft gebracht en hoe verder kan worden verbeterd. Wat betreft energie en duurzaamheid legt de corporatie haar focus op beheersing of zelfs verlaging van de woonlasten. Het werken aan de verduurzaming van het woningbezit vindt plaats vanuit het principe van de Trias Energetica. De besluitvorming over de verduurzaming van de woningen loopt consequent langs de lijnen van het toepassen van no regret maatregelen en van de toekomstige woonlasten voor huurders. De Aedes-benchmarkscore op duurzaamheid is goed. De score op de Energie-index ligt boven het gemiddelde van de sector en de score op CO2 uitstoot ligt nog ruim onder het gemiddelde in de sector. Het doel om gemiddeld label B te halen wist Omnia Wonen in 2018 te behalen. De komende jaren investeert zij in verbetering van met name de woningen die nu nog label D, E, F of G hebben. Eind 2020 had 14,6 procent van alle woningen nog een zo’n laag energetisch label. Het uitgangspunt van Omnia Wonen is om energetische maatregelen te nemen op basis van het just-in-time principe en altijd in relatie tot de woonlasten van de huurder. Dit wordt ook ingebracht bij de ontwikkeling van warmtevisies.
De commissie beoordeelt dit onderdeel voor de overall goede kwaliteit van de woningvoorraad, de nauwe betrokkenheid huurders bij renovatie en de bovengemiddelde score op de Energie-index en CO2, het in 2018 behalen van een gemiddeld energielabel B met een 8,0 als goed.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
38
Thema 5 Bewonersparticipatie en leefbaarheid Zowel centraal als lokaal staat de corporatie in contact met (vertegenwoordigers van) haar huurders. Met de lokale bewonerscommissies en bewonersgroepen praat ze over zaken die in of rondom een groep woningen spelen, terwijl huurdersorganisatie SHOW op centraal niveau gesprekspartner is. Lokaal is de bewonersparticipatie met name opgepakt in het kader van de onderhoudsprojecten, waar samen met de SHOW, bewonersadviesgroepen en bewoners op is getrokken. Dit gebeurt zowel voor als tijdens de uitvoering van de projecten, zodat het onderhoud met instemming en inbreng van bewoners wordt gerealiseerd. Omnia Wonen heeft op meerdere locaties verschillende soorten maatschappelijk vastgoed. Hier biedt zij vooral ruimten die aan zorg- of welzijnspartijen worden verhuurd voor bijvoorbeeld het uitvoeren van dagactiviteiten of het faciliteren van een wijksteunpunt. Vaak is een steunpunt gevestigd in een wooncomplex van Omnia Wonen met appartementen waarin ouderen en/of mensen met een beperking wonen. Zowel de mensen die in het complex wonen als omwonenden in de wijk kunnen een beroep doen op de diensten van de zorg- en welzijnspartijen van het steunpunt. In totaal is in zes gemeenten een steunpunt gevestigd.
Op het gebied van leefbaarheid zijn de prestatieafspraken over het algemeen gericht op gebruikelijke zaken als ‘schoon heel veilig’, deelname aan sociale opvang/verwijs protocollen/instanties, convenanten aanpak overlast. Omnia Wonen komt deze afspraken goed na, en met regelmaat aansprekende projecten. Deze richten zich veelal op het stimuleren van een schone en veilige buurten, voorbeelden zijn de koffiebus in Arnhem en het bloemproject in ’t Harde. Recent heeft de corporatie een belactie gehouden om te groeiende vereenzaming door de coronacrisis tegen te gaan. Enthousiaste collega’s gaven huurders de mogelijkheid telefonisch een praatje te maken om daarna een kaart van Omnia Wonen te ontvangen. Verder zet de organisatie zich actief in op terreinen als ‘problemen achter de voordeur’ (zoals vereenzaming of huiselijk geweld), woonfraude, schuldenproblematiek en bij overlast- en conflictsituaties. Bij de aanpak van woonoverlast wordt samengewerkt met Buurtbemiddeling. De commissie is van mening dat de corporatie op dit thema niet bovengemiddelde presteert op activiteiten die de leefbaarheid kunnen vergroten, maar in ruim voldoende mate doet wat er moet gebeuren en geeft daarom een 7,0 als waardering.
Thema 6 Dienstverlening Huurders waarderen de dienstverlening van Omnia Wonen gedurende de visitatieperiode consistent met een goed of ruime voldoende. Zowel nieuwe huurders als huurders met een reparatieverzoek geven gemiddeld een 7,9 en vertrokken huurders geven gemiddeld een 6,9. Onderdeel
2016
2017
2018
2019
2020
Nieuwe huurders
7,8
7,9
7,7
7,9
7,9
Reparatieverzoek Vetrokken huurders
7,8
8,0
7,7
7,9
7,9
6,7
7,2
7,7
7,5
6,9
Omnia Wonen heeft de afgelopen jaren actief gewerkt aan het verbeteren van de klachtafhandeling. In 2018 is aan de hand van een klantreis het proces opnieuw uitgedacht en georganiseerd. Klachten worden adequaat opgepakt en opgelost. Dit leidt er toe dat er gemiddeld slechts één zaak per jaar bij de externe klachtencommissie wordt aangemeld.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
39
Technologische vernieuwing en digitalisering kregen de afgelopen jaren een prominente plek binnen Omnia Wonen. Op basis van haar dienstverleningsvisie ‘digitaal waar het kan en persoonlijk waar het moet of wenselijk is’ heeft de organisatie volop ingezet op kanaalsturing en is intern ingezet op introductie van tijd- en plaats onafhankelijk werken. De kanaalsturing betekent voor de klanten vooral een digitaliseringsslag en verschuiving van minder telefonisch naar meer online contact via het web portaal. Een groot deel van de klanten houdt behoefte Omnia Wonen te kunnen bellen of face-to-face contact te hebben. Tegelijkertijd weten steeds meer klanten hun weg op de portal te vinden, wat zich vooral toont in een forse toename van het aantal digitale reparatieverzoeken. Omnia Wonen heeft ook voor de interne organisatie oog voor passende dienstverlening. Haar huisvesting is ondersteunend aan de manier waarop zij wil werken als dienstverlenende en lerende organisatie. De vernieuwde kantoorinrichting biedt de mogelijkheid te werken op een manier die past bij de eigen wensen en werkzaamheden van dat moment. Daarnaast nodigt de kantoorindeling uit tot activiteitgericht samenwerken, wat de samenwerking tussen de afdelingen vergroot heeft.
De inrichting van de ICT die hierbij kwam kijken, maakte het bij de start van de Corona maatregelen mogelijk om binnen enkele dagen om te schakelen naar dienstverlening op afstand met een gesloten kantoor. De commissie ziet dat de corporatie oog heeft voor dienstverlening, zich hier actief voor inzet en beoordeelt dit onderdeel daarom met een 7,0 als ruim voldoende.
3.2
Oordeel over de ambities in relatie tot de opgaven
Beschrijving van de ambities in relatie tot de opgaven Omnia Wonen heeft haar ambities gedurende deze visitatie vastgelegd in twee ondernemingsplannen; ‘Waar het echt om gaat’ voor de periode 2015–2018 en ‘Iedereen een thuisbasis’ als actuele beleidsperiode 2019–2022. Hieronder leest u wat de kern van het actuele ondernemingsplan is.2 Het ondernemingsplan geeft antwoord op wie de organisatie is, voor wie zij er is en waar zij naar streeft. Bij deze doelen staat inzetten op verbinding, het goede gesprek en werken vanuit haar kracht samen met anderen voorop.
2
Vallei Wonen heeft in de visitatieperiode gewerkt met een (verlengd) ondernemingsplan 2014-2017, en een bedrijfsplan “Gewoon goed wonen in Woudenberg” 2019-2022. Omdat Vallei Wonen per 1 januari 2020 is gefuseerd met Omnia Wonen zijn deze plannen hier verder buiten beschouwing gelaten.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
40
Doelgroepen Bij Omnia Wonen staat de volkshuisvestelijke doelstelling centraal: focus op de minder zelfredzamen in de samenleving, op die mensen die de corporatie écht nodig hebben; vanwege hun inkomen of bijzondere woonvraag vanuit zorg of begeleiding. De bereikbaarheid van een thuis voor hen die kwetsbaar zijn is hoofdopdracht voor Omnia Wonen. Binnen de mogelijkheden die zij heeft, zet de corporatie zich maximaal voor hen in en hanteert daarbij de volgende prioriteiten: 1. mensen met een laag inkomen en een bijzondere woonvraag, 2. mensen met een laag inkomen, 3. mensen met een laag middeninkomen met een bijzondere woonvraag. Betaalbaarheid Betaalbaar wonen voor de primaire doelgroep staat voorop. Maar betaalbaar wonen gaat niet alleen om de huurprijs. Naast een huurbeleid waarin betaalbaarheid vorm krijgt door relatief lage (streef-)huren maakt de organisatie zich hard voor verduurzaming, met als doel om de woonlasten betaalbaar te houden. Beschikbaarheid De focus voor het toevoegen van woningen legt Omnia Wonen vanzelfsprekend op de gemeenten in haar woningmarktregio waar zij al actief is en afspraken heeft. Waar de druk op de woningmarkt het hoogste is, wil de corporatie een zo groot mogelijke bijdrage leveren. Kwaliteit Doelmatigheid staat bij Omnia Wonen voorop, omdat zij vanuit dat uitgangspunt de grootste volkshuisvestelijke bijdrage (extra woningen) kan leveren.
Een bescheiden en sobere kwaliteit hoort daarbij. De focus op duurzaamheid ligt op beheersing of zelfs verlaging van de woonlasten. De corporatie werkt aan de verduurzaming van haar bezit vanuit het principe van de Trias Energetica. Ze beperken de energievraag en daarmee de woonlasten door het isoleren van de woning. Daarna vervangen ze installaties voor nog duurzamere installaties als de levensduur hiertoe aanleiding geeft.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
41
In haar eind 2020 vastgestelde portefeuillestrategie 2020–2030 geeft de corporatie een uiteenzetting van de regionale woningmarkt ontwikkelingen, waar zij met haar doelstellingen een bijdrage aan levert: Huishoudens In de kernregio is er sprake van een algehele groei van het aantal huishoudens. De woningmarktregio grenst aan de Randstad en aan deze zijde van de regio ondervinden de gemeenten de grootste druk op de woningmarkt. Verder naar het oosten is de druk gemiddeld of ontspannen. Sommige gemeenten uit de woningmarktregio ondervinden een sterke bevolkingsgroei zoals Amersfoort en anderen een gemiddelde groei. Oldebroek is een gemeente waar het aantal inwoners min of meer constant blijft. Trends Er is een groeiende behoefte aan woningen in de woningmarktregio. Niet alleen demografische ontwikkelingen zorgen hier voor. Zo is er sprake van huishoudensverdunning en vergrijzing van de bevolking. Ouderen worden geacht langer zelfstandig thuis te wonen. Rijksbeleid (extramuralisering van de zorg) zorgt er daarnaast voor dat meer kwetsbare mensen beroep doen op (het goedkope segment) sociale huurwoningen omdat mensen uit de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen uitstromen uit instellingen en zoveel mogelijk ‘gewoon in de wijk’ wonen.
Woningmarkt Wanneer dieper ingaan wordt op de behoefte per gemeente in de woningmarktregio, is te zien dat de behoefte in de gemeente Amersfoort kwantitatief het grootste is. In Woudenberg ligt de behoefte een stuk lager al zien we wel verhuisbewegingen tussen de twee gemeenten. Op de Noord-Veluwe heeft Harderwijk een belangrijke centrumfunctie. Harderwijk is qua samenstelling van de woningvoorraad en behoefte het meest stedelijk in de regio. De gemeente Oldebroek, en vooral de kern waar Omnia Wonen bezit heeft, bevindt zich met haar landelijke karakter en ruime woningen juist aan de andere kant van het spectrum. Gezien de (aanhoudende) vergrijzing en de huishoudensverdunning is het van belang dat de corporatie per gemeente goed kijkt naar de gewenste samenstelling van haar portefeuille. Inzetten op het toevoegen van kleine woningen die voor meer groepen geschikt zijn en woningen geschikt voor ouderen (levensloopbestendig) is dan ook belangrijk. Verhuisstromen Er is een bescheiden uitwisseling tussen Woudenberg en Amersfoort en verder is de NoordVeluwe als een woningmarkt op te vatten. Binnen de regio is te zien dat Harderwijk de meeste verhuisstromen kent naar en van de overige regiogemeenten. Dit is niet verwonderlijk omdat Harderwijk de grootste gemeente op de Noord-Veluwe is. Harderwijk vervult ook een opvangfunctie voor woningzoekenden vanuit de Flevopolder.
Oordeel over de ambities in relatie tot de opgaven De commissie beoordeelt op basis van de beschikbare documenten en gesprekken met corporatie en belanghebbenden in hoeverre de ambities van de corporatie voldoen. Omnia Wonen wist in haar twee opeenvolgende ondernemingsplannen actuele en passende ambities te verwoorden, die aansluiten bij de externe opgaven in het (kern) werkgebied. De eerder ingezette koers, de organisatie (in)richten om maximaal volkshuisvestelijk te presteren, wordt in het ondernemingsplan 2019-2022 stabiel doorgezet. Betaalbaarheid van het wonen krijgt daarbij duidelijk een centrale plek.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
42
De organisatie zet in op groei binnen de kerngemeenten van haar werkgebied, kwalitatief goede woningen en een wendbare organisatie die toekomstgericht is. In verduurzaming ziet zij geen op zichzelf staand doel, maar is de keuze dat duurzaamheid dient bij te dragen aan de betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen. De ambities zijn passend en naar oordeel van de commissie – vooral sinds het vaststellen van de portefeuillestrategie 2020-2030 – adequaat vertaald naar doelstellingen. De ambities zijn hoog en vragen om het goed stellen van prioriteiten, hier is de organisatie voor een deel geslaagd en er wordt nog steeds aan gewerkt. Van belang is dat de organisatie zich intern voldoende daadkrachtig en wendbaar blijft tonen om naar buiten toe maximaal op haar volkshuisvestelijke prestaties te kunnen richten. Er gaan hoge ambities schuil achter met name het oppakken van de volkshuisvestelijke opgave van Vallei Wonen in 2020 en de overname van het deltaWonen bezit in gemeente Oldebroek in 2015, terwijl de corporatie zelf haar reorganisatie nog niet volledig afgerond heeft en zich in gemeente Amersfoort en Nunspeet als enige toegelaten corporatie aan een stevige opgave committeert. Op basis van deze ambitieuze opstelling beoordeelt de commissie dat de corporatie de opgaven overtreft en beoordeelt dit onderdeel met een 8,0 als goed.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
43
4
Presteren volgens Belanghebbenden
Dit hoofdstuk geeft het oordeel weer dat belanghebbenden geven ten aanzien van de prestaties van Omnia Wonen. Tijdens 12 online gesprekken via Teams heeft de voltallige visitatiecommissie in totaal 37 personen gesproken over de prestaties van Omnia Wonen. Pr est er en volg en s Belan g h eb b en d en H u u r d er sver en ig in g
Gem een t en
Colleg a Z or g - / ket en cor p or at ies p ar t n er s
Ci jfer
Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie 1. Beschikbaarheid
Ci jfer
W eg in g
6 ,9
50%
7,0
5,8
6,6
Geen oordeel
6 ,5
7,0
7,3
7,1
8,0
7 ,3
3. Huisvesting bijzondere doelgroepen
6,5
7,3
6,8
6,7
6 ,8
4. Kwaliteit en duurzaamheid
7,5
6,7
6,9
7,1
7 ,0
5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid
7,0
7,0
6,7
6,9
6 ,9
6. Dienstverlening
6,5
7,5
Geen oordeel
6,7
6 ,9
Tevredenheid over de relatie en communicatie met de corporatie
6,5
6,5
7,3
6,8
6 ,8
6 ,8
25%
Tevredenheid over de mate van invloed op beleid van de corporatie
6,5
6,0
6,0
7,5
6 ,5
6 ,5
25%
2. Betaalbaar wonen
Gem id d eld e scor e
4.1
6 ,8
De belanghebbenden van Omnia Wonen
Huurdersorganisatie De Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW) vormt een belangrijke gesprekspartner voor Omnia Wonen. Het doel van de SHOW is de belangen van alle (toekomstige) huurders van Omnia Wonen te behartigen. Haar streven is de collectieve belangen van de huurders te realiseren, door gevraagd en ongevraagd advies te geven aan de corporatie. Daarnaast verleent de SHOW hulp aan de bewonerscommissies- en adviesgroepen als zij niet zelfstandig problemen kunnen oplossen. De fusie met de huurdersorganisatie van Vallei Wonen (HVWB) was uitdagend, omdat de constructie van Omnia Wonen om met één huurdersorganisatie te werken en vervolgens lokale verankering door inzet van diverse bewonerscommissies vorm te geven, een totaal andere is dan de huurdersvertegenwoordiging in Woudenberg gewend was.
Collega-corporaties In het werkgebied van Omnia Wonen zijn verschillende collega-corporaties actief. Tijdens een groepsgesprek heeft de visitatiecommissie gesproken met: Portaal (beheert in de regio’s Arnhem, Leiden, Eemland, Nijmegen en Utrecht zo’n 52.000 woningen), deltaWonen (beheert in de gemeenten Zwolle, Kampen en Oldebroek zo’n 15.000 woningen), Woningstichting Putten (beheert in gemeente Putten zo’n 2.000 woningen) en UWOON (beheert in de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk en Oldebroek zo’n 8.600 woningen).
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
44
D et ailb eoor d elin g colleg a cor p or at ies
Por t aal
W on in g st ich t in g Pu t t en
D elt a W on en
Uw oon
Gem id d eld
Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie
6 ,8
1. Beschikbaarheid
6,0
6,5
7,0
7,0
6 ,6
2. Betaalbaar wonen
7,0
7,5
7,0
7,0
7 ,1
3. Huisvesting bijzondere doelgroepen
7,0
6,5
Geen oordeel
Geen oordeel
6 ,8
4. Kwaliteit en duurzaamheid
7,5
7,0
7,0
6,0
6 ,9
5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid
7,5
Geen oordeel
7,5
5,0
6 ,7
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oor d eel
Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie
7,0
8,0
7,0
7,0
7 ,3
Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie
6,0
6,0
6,0
6,0
6 ,0
6. Dienstverlening
Gemeenten Zoals beschreven in paragraaf 1.2 kent Omnia Wonen een verspreid bezit. De organisatie is werkzaam in dertien gemeenten. Met deze gemeenten is zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleg. De intensiteit van het overleg met de gemeenten die de corporatie tot haar kerngebied rekent, kent een hogere frequentie. De commissie heeft met vier gemeenten een gesprek gevoerd: Nunspeet, Woudenberg, Amersfoort en Oldebroek. In deze gemeenten vervult Omnia Wonen een bredere taak dan ‘het beheer’ en daarmee is een representatieve selectie van de kerngemeenten opgenomen in de visitatie. Bij de selectie is verder gekeken naar de positie van Omnia Wonen. In zowel gemeente Nunspeet als gemeente Woudenberg is zij de enige corporatie en vertegenwoordigt zodoende met haar woningbezit de sociale voorraad. De keuze voor gemeente Amersfoort was ook duidelijk. Hier is het Omnia Wonen percentage woningen weliswaar minder hoog, maar heeft de corporatie een bijzondere positie vanwege de toelating en de nieuwbouw ambitie die zij aangaat. Vervolgens is er een keuze gemaakt tussen de gemeenten Harderwijk en Oldebroek. In Harderwijk is haar woningvoorraad in absolute aantallen groter, maar dit bezit vertegenwoordigt ‘slechts’ 20 procent van het totale bezit van de corporatie. In Oldebroek is Omnia Wonen de grootste sociale verhuurder en is zij duidelijk erg actief.
Daarnaast is dit een bijzondere gemeente, omdat het onlogisch verdeeld ligt in de woningmarktregio; Oldebroek gericht op de Veluwe, terwijl Wezep zich op Zwolle richt, maar de lokale corporatie in deze kern richt zich op een andere woningmarktregio omdat zij alleen daar is toegelaten. D et ailb eoor d elin g Gem een t en
Gem een t e N u n sp eet
Gem een t e W ou d en b er g
Gem een t e Am er sfoor t
Gem een t e Ol d eb r oek
Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie
Gem id d eld
6 ,9
1. Beschikbaarheid
5,0
6,0
6,3
6,0
5 ,8
2. Betaalbaar wonen
8,0
7,0
7,0
7,0
7 ,3
3. Huisvesting bijzondere doelgroepen
8,0
8,0
7,0
6,0
7 ,3
4. Kwaliteit en duurzaamheid
7,0
8,0
5,8
6,0
6 ,7
5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid
8,0
6,0
7,0
7,0
7 ,0
6. Dienstverlening
7,0
8,0
Geen oordeel
Geen oordeel
7 ,5
Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie
8,0
6,0
6,0
6,0
6 ,5
Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie
7,0
5,0
6,0
6,0
6 ,0
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
45
Zorg- en ketenpartners In het werkgebied van Omnia Wonen zijn diverse zorg- en welzijnspartijen actief. Samenwerking is veelal vormgegeven in contracten en convenanten. Tijdens een groepsgesprek heeft de visitatiecommissie gesproken met: Zorgcentrum Oranjehof Elspeet, Woonzorgnet Nunspeet, Buurtbemiddeling Nunspeet en Zorggroep Noordwest-Veluwe. Naast bovengenoemde partijen werkt Omnia Wonen ook samen met een aantal ketenpartners op het gebied van onderhoud en nieuwbouw. De commissie heeft tijdens een gezamenlijk visitatiegesprek gesproken met Lenferink BV en Van Wijnen Projectontwikkeling. Twee vastgoed partners die al lange tijd met Omnia Wonen samenwerken en een belangrijke rol vervullen in de recente evaluatie en verbetertraject van de ketensamenwerking. D et ailb eoord elin g overig e b elan g h eb b en d en
Z org cen t ru m Oran jeh of Elsp eet
W oon z org n et N u n sp eet
Bu u rt b emid d elin g N u n sp eet
Z org g roep N oor d w est - Velu w e
Len fer in k BV
Van W ijn en Pr oject on t w ikkelin g
Gemid d eld e cijfer
Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie
7 ,1
1. Beschikbaarheid
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oord eel
2. Betaalbaar wonen
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
8,0
8,0
8 ,0
3. Huisvesting bijzondere doelgroepen
6,5
6,8
6,8
6,8
Geen oordeel
Geen oordeel
6 ,7
4. Kwaliteit en duurzaamheid
8,0
Geen oordeel
6,0
7,5
7,0
7,0
7 ,1
5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid
7,0
Geen oordeel
5,0
Geen oordeel
7,5
8,0
6 ,9
6. Dienstverlening
7,0
Geen oordeel
8,0
5,0
Geen oordeel
Geen oordeel
6 ,7
Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie
Geen oordeel
5,0
7,0
Geen oordeel
8,0
7,0
6 ,8
Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
Geen oordeel
7,5
Geen oordeel
7 ,5
4.2
Oordeel van belanghebbenden over maatschappelijke prestaties
De belanghebbenden hebben hun oordeel gegeven op drie terreinen. Dat zijn de maatschappelijke prestaties van de corporatie, de tevredenheid over de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie en de tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie. Gemiddeld scoort Omnia Wonen een 6,8 op het Presteren volgens Belanghebbenden. De belanghebbenden vinden dat de corporatie over de gehele linie ruim voldoende presteert. a. Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties Bij de maatschappelijke prestaties geven de belanghebbenden een oordeel op de in hoofdstuk 2 genoemde thema’s. Wanneer belanghebbenden geen ervaring hebben op bepaalde deelgebieden onthouden zij zich van een oordeel. De belanghebbenden beoordelen de maatschappelijke prestaties van Omnia Wonen gemiddeld met een 6,9.
Thema 1 Beschikbaarheid De belanghebbenden beoordelen dit thema gemiddeld met een 6,5 als voldoende tot ruim voldoende. De zorg- en ketenpartners hebben zich op dit onderdeel van een oordeel onthouden, omdat ze op deze prestaties onvoldoende zicht hebben.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
46
De SHOW en collega-corporaties benadrukken dat de verantwoordelijkheid om de schaarste op de woningmarkt en daarmee gepaard gaande hoge wachtlijsten verder voert dan de corporatiesector. Ze zien Omnia Wonen doen wat binnen haar mogelijkheden ligt en becijferen hun waardering dan ook met een ruim voldoende. deltaWonen maakt hierbij voor gemeente Oldebroek de kanttekening dat de prestatie in nieuwbouw iets hoger had gekund. Gemeente Oldebroek zelf geeft aan dat er voldoende voorraad eengezinswoningen, maar onvoldoende voorraad aan specifieke woningtypen – zoals voor huisvesting van jongeren – beschikbaar is. Nunspeet is de enige gemeente die dit prestatiethema met een 5,0 beoordeelt, onderbouwd door de lange wachttijden voor woningzoekenden. Deze gemeente heeft het beeld dat Omnia Wonen zich onvoldoende bewust is van de druk op de woningmarkt en niet genoeg urgentie ziet om op het vergroten van de slaagkans in te zetten. Collega-corporatie Portaal is van mening dat Omnia Wonen de afgelopen vier jaar geen mogelijkheden had om meer bij te dragen aan de Amersfoortse nieuwbouw productie. De gemeente zelf onderschrijft dit; de afspraken over het toevoegen zijn na een trage start behaald. Cijfermatig waardeert de gemeente Amersfoort dit met een 6-plus omdat zij ondanks de investeringscapaciteit twijfelt of het de corporatie lukt de nieuwbouwbelofte waar te maken.
Hiervoor is versterking van haar positie in de stad nodig. Gemeente Woudenberg mist vooral nog de winst die zij zou verwachten uit schaalvergroting die de fusie Vallei Wonen met Omnia Wonen kan opleveren. Hierbij haalt zij een aantal projecten aan die representatief zijn voor vertraging. Zo stond het project ‘Klein maar Fijn Wonen’ eind 2018 in de steigers om van start te gaan met Vallei Wonen, in 2020 maakt Omnia Wonen de stap terug om nu aan de hand van een pre-startbesluit een onderzoek te starten naar het realiseren van kleinschalig wonen. En het project Hoevelaar zorgde door een verschil van standpunt en uitleg over het ondergronds parkeren tot voor een escalatie gesprek tussen de gemeente en de bestuurder in bijzijn van de raad van commissarissen. De fusiegemeente vraagt dan ook aandacht voor het beter stroomlijnen van processen.
Thema 2 Betaalbaar wonen Op de zorgpartijen na die geen oordeel op dit thema gaven, beoordelen de belanghebbenden dit thema gemiddeld met een 7,3 als ruim voldoende. Alle belanghebbenden herkennen duidelijk de inzet van Omnia op het thema betaalbaarheid en zijn tevreden met de prestaties. De corporatie’s visie op betaalbaar wonen wordt gekenschetst als positief volhardend en van belang voor de sociale doelgroep. De ene gemeente (Oldebroek) maakt hierbij de opmerking dat de gematigde huren in relatie tot de staat van de woningvoorraad reëel met elkaar in verhouding staan, een andere gemeente (Woudenberg) dat de betaalbare huren onderscheidend zijn ten opzichte van de relatief hoge woningkwaliteit. Tegelijkertijd brengt dit in het laatste geval de kanttekening met zich mee dat bewoners weinig prikkels ervaren om te verhuizen omdat dit financieel niet aantrekkelijk is. Gemeente Amersfoort vult aan dat zij het gematigde huurbeleid van de corporatie als succesvol beschouwt omdat zij vrijwel geen tot weinig signalen kent van bewoners die kampen met betalingsproblemen. De huurdersorganisatie vindt het vooral een pluspunt dat de woonlastentool binnen het woonruimteverdelingssysteem beschikbaar gesteld is. Dit instrument helpt toekomstige huurders een persoonlijke inschatting te maken van betaalbaarheid en daarmee passendheid van hun woonwens.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
47
Minder positief is de SHOW over hoeveel aandringen nodig is geweest om de corporatie de stap te laten zetten naar het aanbrengen van zonnepanelen op de bestaande woningvoorraad. De intentie om hiermee de woonlasten voor huurders te drukken is goed, wie hiervoor de rekening moet betalen is echter nog onderwerp van gesprek.
Thema 3 Huisvesting bijzondere doelgroepen De belanghebbenden beoordelen dit thema gemiddeld met een 6,8 als ruim voldoende. In de kerngebied gemeenten verhuurt Omnia Wonen al langere tijd woningen en wooneenheden die bestemd zijn voor specifieke doelgroepen aan zorgpartijen, die vervolgens de zorg en/of begeleiding aan cliënten op zich nemen. In toenemende mate verhuurt Omnia Wonen op basis van 'Scheiden wonen en zorg' ook op voordracht van zorgpartijen, woningen of wooneenheden rechtstreeks aan mensen met een zorgindicatie. De zorgpartijen zijn tevreden over de beschikbaarheid van het specifieke zorgvastgoed. Punt van aandacht ligt bij betaalbaarheid. De doelgroep die aangewezen is op de Wet Langdurige Zorg belandt doorgaans in het kwalitatief minder aantrekkelijke woningbezit, doordat zij geen hogere huur kunnen bekostigen. Zorgcentrum Oranjehof Elspeet geeft aan dat zij mogelijkheid om te spreken met Omnia Wonen mist om in gezamenlijkheid te komen tot een visie op seniorenhuisvesting. De collegacorporaties plaatsen een soortgelijke opmerking rond afstemming en samenwerking. Het project Marienwaerdt heeft Omnia Wonen bijvoorbeeld naar hun mening te lang binnen de eigen portefeuille gehouden. Hier had de corporatie in een eerder stadium al samenwerking mogen zoeken met haar woonpartners.
Over de taakstelling is iedereen positief, deze wordt keurig binnen de gestelde termijn gerealiseerd. In sommige jaren zijn zelfs meer statushouders gehuisvest door Omnia Wonen dan de opgave was. Buurtbemiddeling wijst op het participatieverklaringstraject, waarin nieuwkomers kennismaken met Nederlandse kernwaarden. Wonen verdient het om als onderdeel in dit traject opgenomen te worden, of in ieder geval is het van belang in de begeleiding van gehuisveste statushouders. De belanghebbenden die hier een oordeel over kunnen geven, zijn positief over het nakomen van de afspraken rond uitstroom, centrale toegang en beschermd wonen. Ook deze taakstellingen pakt Omnia Wonen goed op. Gemeente Oldebroek spreekt hierbij de wens uit meer kleinere wooneenheden beschikbaar te hebben voor uitstroom uit maatschappelijke zorg of voor andere specifieke doelgroepen zoals arbeidsmigranten. De huidige woningvoorraad biedt hier onvoldoende flexibiliteit voor. Gemeente Amersfoort vindt dat de samenstelling van de Omnia Wonen portefeuille vrij eenzijdig is. Het relatief hoge aandeel seniorenwoningen, maakt de beschikbare voorraad voor overige bijzondere doelgroepen klein. Tot slot vult de SHOW hierop aan dat de directe koppelingen buiten het woonruimte verdelingssysteem een aanslag doen op de beschikbaarheid voor reguliere woningzoekenden.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
48
Thema 4 Kwaliteit en duurzaamheid De belanghebbenden beoordelen dit thema gemiddeld met een 7,0 als ruim voldoende. Omnia Wonen heeft een voorsprong genomen op duurzaamheid met een gemiddeld label B voor het totale bezit. De corporatie kiest er bewust voor daarbij geen actieve CO2-strategie te hanteren. De inzet gaat vooral naar ‘no regret’ maatregelen. De duurzaamheidssprong die daarbij gemaakt wordt, komt voort uit de focus op betaalbaarheid en de bijvangst, omdat er door de leverancier innovatieve technieken worden ingezet. De langetermijnstrategie in het kader van CO2 neutraliteit is in ontwikkeling. In de gesprekken met de belanghebbenden blijkt de voorsprong al als ‘gewoon’ te worden beschouwd en dringen velen aan op extra maatregelen, waarbij ook goede voorbeelden uit het verleden worden genoemd als mogelijkheden. Een aantal gemeenten geeft aan dat het Omnia Wonen duurzaamheidsstandpunt discussie oplevert en het de vraag is hoelang deze houdbaar is en blijft. Alleen al door de actualiteit vergt dit onderwerp meer ambitie, visie en inzet. Alle partijen herkennen dat Omnia Wonen de basis van haar woningvoorraad kwalitatief op orde heeft. De huurdersorganisatie spreekt op dit prestatiethema met een 7,5 haar grootste waardering uit. Hierbij doelt de SHOW met name op de hoogwaardige kwaliteit die toevoeging van nieuw bezit met zich meebrengt.
Minder begrip is er voor het gegeven dat er op duurzaamheid langdurig gesprekken nodig waren om tot pas in het laatste jaar van de visitatieperiode tot het aanbrengen van zonnepanelen op de bestaande voorraad te komen. De gemeenten waarmee een gesprek is gevoerd, met uitzondering van Woudenberg, geven aan dat de lokale voorraad ouder woningbezit kent dat om aandacht vraagt. In de gemeente Nunspeet is er vooral een kwaliteitsslag op energetische maatregelen nodig, terwijl de gemeenten in Amersfoort en Oldebroek ouder bezit te vinden is, waar ook sprake is van achterstallig onderhoud. Vanuit de ketensamenwerking nemen de vastgoedpartners op dit prestatiethema een belangrijke positie in. Aan het begin van deze visitatieperiode constateerden zij dat binnen Omnia Wonen de beheersbaarheid in de vastgoedafdeling niet op orde was. De complexen waar extra inzet op achterstallig onderhoud noodzakelijk was, waren niet in beeld. Terwijl een corporatie juist op dit vastgoed haar verantwoordelijkheid moet nemen, zoals bijvoorbeeld het monumentaal bezit in de gemeente Assen waar een forse asbest- en duurzaamheidsopgave speelde. De corporatie toonde zich ontvankelijk voor de signalen over achterstallig onderhoud door de ketenpartners. De ketenpartners kregen de opdracht om alle aandachtscomplexen in beeld te brengen en de inhaalslag op onderhoud en/of renovatie wordt nu planmatig opgepakt.
Hierin is ondertussen ruim 28 miljoen euro geïnvesteerd, inclusief de onderhoudswerkzaamheden die momenteel in het overnamebezit vanuit Woudenberg plaatsvindt. Ook de zorg- en welzijnspartijen uiten hun waardering voor de goede kwaliteit van het vastgoed. Hun cijfermatige waardering was hoger uitgevallen als het onderlinge contact na oplevering van een pand behouden zou zijn gebleven. Tot slot plaatst Buurtbemiddeling een kanttekening bij de gehorigheid van een deel van de woningvoorraad. Geluidsoverlast valt op als aanleiding voor Omnia Wonen-huurders om de hulp van deze partner in te schakelen.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
49
Thema 5 Bewonersparticipatie en leefbaarheid De belanghebbenden beoordelen dit thema gemiddeld met een 6,9 als ruim voldoende. Om te beginnen komt de rol en professionaliteit van de SHOW als huurdersorganisatie van Omnia Wonen ter sprake op dit prestatiethema. Met haar huurdersvertegenwoordiging en de waarde die zij hieruit weet te halen, onderscheidt de corporatie zich. Het valt de belanghebbenden op dat de SHOW het huurdersbelang constructief op tafel weet te leggen en de verschillende deskundigheden via ambassadeurschap op een persoonlijke manier weet in te zetten. De vastgoedpartners zien vooral voordeel in de lokale verankering die de huurdersorganisatie de decentrale organisatie Omnia Wonen biedt. Door het hele werkgebied heen zien Lenferink en Van Wijnen dat de inzet van de SHOW helpt om draagvlak voor renovatie en groot onderhoud in de complexen te creëren. De betrokkenheid die de huurdersvertegenwoordigers bij de bewoners tonen is onderscheidend; de huurders zien en waarderen die betrokkenheid. Zelf geeft de SHOW naast een ruim voldoende enkele opmerkingen bij dit prestatiethema. Doorn in het oog op het gebied van leefbaarheid vindt de huurdersorganisatie dat voortuinen vaak oneigenlijk gebruikt en slecht onderhouden worden. De staat van tuinonderhoud is voor veel bewoners een grote bron van ergernis.
De SHOW vindt dit onacceptabel, een goed beheerder – met woonadviseurs voor de handhavingstaak – kan dit niet toelaten. Een ander gemis ligt bij de bewonerscommissies. Omnia Wonen zou de inzetbaarheid van kwalitatief goede bewonerscommissies meer moeten stimuleren aldus de SHOW. Tot slot halen de huurders als aandachtspunt het woonruimteverdeelbeleid aan, dat geen mogelijkheid biedt tot differentiatie. Volgens de SHOW zou meer spreiding van bijzondere doelgroepen ten goede komen aan de leefbaarheid in wijken. Op dit laatste punt vraagt ook Buurtbemiddeling zich af of Omnia Wonen meer rekening kan houden met druk op de wijken bij het toewijzingsbeleid. Deze welzijnspartner vindt de corporatie een prettige samenwerkingspartner, alleen betreurt zij het dat zo expliciet wordt gekozen om vooral in de stenen te investeren en minder in de leefbaarheid. Het bevreemdt Buurtbemiddeling dat Omnia Wonen dit niet oppakt, terwijl collega-corporaties dit wel blijvend doen. Oranjehof Nunspeet bevestigt dat de samenwerking naar tevredenheid loopt. Zij vult hierbij aan dat de contacten prettig verlopen via de bewonerscommissies als ingang tot de corporatie. Woonzorgnet Nunspeet en Zorggroep Noordwest-Veluwe geven geen oordeel omdat zij van mening zijn dat op dit vlak eerst opbouw van de relatie met Omnia Wonen nodig is.
De gemeente Woudenberg ziet beperkte inzet op dit thema van de corporatie, terwijl er in haar gemeente wel aandacht voor bewoners betrokkenheid nodig is. In het multifunctionele gebouw van de coöperatie de Kleine Schans hield voor de fusie Vallei Wonen kantoor. De fusie ging ten koste van zichtbaarheid en nabijheid van de lokale woonpartner. Met de komst van fusieorganisatie Omnia Wonen is het letterlijk delen van een kantoortuin verloren gegaan. Dit komt de snelheid van interveniëren, met name in multiprobleemhuishouden casuïstiek niet ten goede. De gemeente Oldebroek haakt hierop in met haar opmerking dat de SHOW vooral op afstand opereert. Liever zien zij dat de huurdersvertegenwoordiging haar aanwezigheid in de wijken meer zichtbaar organiseert.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
50
Als positief voorbeeld wordt de dorpscontactambtenaar genoemd, die wel contacten met Omnia-collega’s heeft op het gebied van sociale problematiek in de wijken. In Amersfoort en Nunspeet zijn leefbaarheidsissues onder huurders minder significant aanwezig, deze gemeenten geven voor dit thema dan ook goed en ruim voldoende.
Thema 6 Dienstverlening De belanghebbenden beoordelen dit thema gemiddeld met een 6,9 als ruim voldoende. Een deel van de belanghebbenden geeft aan dit prestatiethema niet van een oordeel te kunnen voorzien omdat ze hier slechts een beperkt zicht op de dienstverlening van Omnia Wonen hebben. Gemeente Nunspeet waardeert dit onderdeel met een ruim voldoende en geeft daarbij aan dat ze het beeld hebben dat Omnia Wonen haar voorlichting aan (toekomstige) huurders beter kan oppakken, bijvoorbeeld bij vragen over urgentie. Gemeente Woudenberg spreekt met een 8,0 vooral waardering uit voor de dienstverlening die zij gewend zijn van Vallei Wonen. Onder de fusieorganisatie Omnia Wonen staat deze goede waardering echter onder druk. De collega-corporaties onthielden zich van een oordeel, wel weet Woningstichting Putten op te merken dat in de samenwerking op woonruimteverdeling regelmatig klachten binnenkomen over digitalisering. De collega-corporatie vraagt zich af of de inzet op kanaalsturing hier verbeteringen opleverde. De SHOW signaleert dat de kanaalsturing de bereikbaarheid van Omnia Wonen negatief heeft beïnvloed. De huurders spreken daarbij dezelfde zorg uit over de ontwikkeling dat steeds meer steunpunten in de wijk verdwijnen. Zij vragen zich af of er op deze manier voldoende aandacht overblijft voor bewoners die niet digitaal vaardig zijn.
Het oordeel van de zorgpartijen loopt uiteen. De 8,0 van Zorgcentrum Oranjehof is gestoeld op de positieve rol die de woonadviseurs binnen de dienstverlening oppakken. Gedeelde boodschap is dat de relatie met Omnia Wonen minder goed is. Tot slot merken de vastgoedketenpartners op dat Omnia Wonen een verschuiving van samenwerkingspartner naar aanbieder heeft doorgemaakt; van zelf ontwikkelende corporatie naar een corporatie die turn key-producten afneemt van marktpartijen. Dit brengt ook een verschil in service met zich mee. Waar voorheen gewerkt werd vanuit gedeeld risico, vallen nu de verschillen in houding van de corporaties op. Omnia Wonen gaat bijvoorbeeld behoudender en meer leunend op marktpartijen te werk dan een corporatie als de Alliantie die vanuit een eigen vastgoedbedrijf ontwikkelt. b. Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie De belanghebbenden beoordelen dit onderdeel gemiddeld met een 6,8 als ruim voldoende. Van oudsher heeft de gemeente Nunspeet een sterke en goede relatie met Omnia Wonen, als “de corporatie van Nunspeet” en waardeert dit onderdeel dan ook met een 8,0. Deze basis is echter verschoven naar “de regio corporatie voor Amersfoort”. Dat brengt voor de gemeente zorgen over de relatie in de toekomst met zich mee, vooral over het nakomen van de gemaakte afspraken voor de lange termijn.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex