02b. L0968 Omnia Wonen visitatierapport 2021.pdf
Tekst van het document
VISITATIERAPPORT 2016-2020
Omnia Wonen MAATSCHAPPELIJKE VISITATIE
2016 – 2020
Bennekom, 21 april 2021
Raeflex Kierkamperweg 17B 6721 TE Bennekom secretariaat@raeflex.nl www.raeflex.nl
Visitatiecommissie De heer D.H. van Ginkel CMC | Voorzitter Mevrouw drs. N. Boudrie-Poll | Algemeen commissielid Mevrouw drs. J.M. van de Kreeke | Secretaris Mevrouw drs. C.H.B. Heemskerk | Aspirant visitator
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
2
Voorwoord Raeflex voert sinds 2002 professionele, onafhankelijke, externe visitaties bij woningcorporaties uit. Raeflex rondde meer dan 400 visitatietrajecten af. Om onze onafhankelijke positie ten aanzien van woningcorporaties te waarborgen, verrichten wij geen andere advieswerkzaamheden. Onze visitaties worden merendeels uitgevoerd door externe visitatoren. Deze visitatoren zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven die niet bij Raeflex in dienst zijn. Raeflex is geaccrediteerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Sinds 2015 is de verplichting tot visitatie opgenomen in de Woningwet en de Veegwet. In 2017 is opgenomen dat de Autoriteit woningcorporaties de visitatietermijnen strikt handhaaft op vier jaar. Daarmee constateren we dat visitatie een grotere rol gaat spelen in de toezichtinstrumenten voor woningcorporaties. Raeflex wil corporaties tijdens de visitaties meer bieden dan ‘afvinklijsten’ en het voldoen aan de verplichting. Visitatie is een waardevol instrument om corporaties te spiegelen op hun geleverde prestaties, oordelen van belanghebbenden duidelijk te hebben en om verbetertips te geven. Gelukkig biedt de visitatiemethodiek mogelijkheden om toekomstgerichte aanbevelingen te geven en binnen de visitatiemethodiek maatwerk te leveren.
Met veel genoegen leveren wij dit rapport op dat uitgaat van de visitatiemethodiek 6.0. Wij feliciteren Omnia Wonen met het behaalde resultaat en hopen dat het rapport aanknopingspunten biedt voor de verbeteragenda. Ten slotte hopen wij dat ook de belanghebbenden van Omnia Wonen zich herkennen in het rapport en kritische sparringpartners blijven voor de corporatie. Bij deze wil Raeflex iedereen die heeft bijgedragen aan deze visitatie en het visitatierapport hartelijk bedanken! drs. Alex Grashof directeur Raeflex
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
3
Inhoudsopgave Deel 1 Beoordeling van de maatschappelijke prestaties, in het kort............ 5 A Recensie Omnia Wonen ................................................................................... 6 B Scorekaart Omnia Wonen .............................................................................. 11 C Scorekaart in beeld Omnia Wonen ................................................................. 12 D Samenvatting in beeld Omnia Wonen ............................................................ 13 E Reactie Omnia Wonen ................................................................................... 16
Deel 2 Toelichting op de beoordelingen, per perspectief .......................... 18 1 Visitatie bij Omnia Wonen ............................................................................. 19 1.1
Schets Omnia Wonen .................................................................................20
1.2
Werkgebied Omnia Wonen ..........................................................................21
2 Thema’s, kwaliteit prestatieafspraken en proces ........................................... 23 2.1
Beschrijving prestatieafspraken en thema’s ...................................................23
2.2
Kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces ..........................................26
2.3
Verbeterpunten van belanghebbenden ..........................................................31
3 Presteren naar Opgaven en Ambities ............................................................. 34 3.1
Oordeel over de prestaties op thema’s uit de prestatieafspraken ......................34
3.2
Oordeel over de ambities in relatie tot de opgaven .........................................40
4 Presteren volgens Belanghebbenden ............................................................. 44 4.1
De belanghebbenden van Omnia Wonen .......................................................44
4.2
Oordeel van belanghebbenden over maatschappelijke prestaties ......................46
4.3
Verbeterpunten van belanghebbenden ..........................................................54
5 Presteren naar Vermogen.............................................................................. 58 5.1
Beoordeling van de vermogensinzet van Omnia Wonen ...................................58
6 Governance van maatschappelijk presteren .................................................. 61 6.1
Oordeel over de strategievorming en prestatiesturing .....................................61
6.2
Oordeel over de maatschappelijke rol van de RvC ..........................................63
6.3
Oordeel over de externe legitimatie en openbare verantwoording .....................64
Deel 3 Bijlagen bij het rapport .................................................................. 66 Bijlage 1
Onafhankelijkheidsverklaringen ...................................................... 67
Bijlage 2
Curricula vitae ................................................................................. 68
Bijlage 3
Bronnenlijst .................................................................................... 73
Bijlage 4
Lijst geïnterviewde personen .......................................................... 75
Bijlage 5
Position paper ................................................................................. 77
Bijlage 6
Factsheet prestaties en prestatiebeoordelingen Vallei Wonen ......... 82
Bijlage 7
Factsheet prestaties en prestatiebeoordelingen Omnia Wonen ........ 86
Bijlage 8
Meetschaal ...................................................................................... 94
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
4
Deel 1 Beoordeling van de maatschappelijke prestaties, in het kort
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
5
A
Recensie Omnia Wonen
Terugblik op visitatie 2012–2015 Omnia Wonen kreeg tijdens de vorige visitatie in 2016 ruim voldoende scores voor de vier onderdelen, variërend van een 7,3 tot 7,8. De hoogste score werd gegeven bij Presteren volgens Belanghebbenden. De visitatiecommissie gaf Omnia Wonen verbetersuggesties voor een nieuwe balans: - In het werkgebied; zowel richting het brede werkgebied als in de activiteiten zal de corporatie een nieuwe balans moeten zoeken op weg naar een structurelere vorm van partnerschap. - Die vraagt om gedegen inzicht in de opgaven; om adequaat invulling te geven aan de opgaven in het werkgebied kan Omnia Wonen het zicht op de opgaven versterken. - Vanuit transparantie; de eerste keuzes zijn gemaakt, maar vele afwegingsmomenten zullen volgen. Daarbij is transparantie naar de huurders(organisatie) en gemeenten van belang. - In de organisatie; competenties en kwaliteiten in de organisatie om de huidige strategische keuzes te kunnen invullen vragen om verdere ontwikkeling. Vallei Wonen ontving in 2015 eveneens voldoende tot ruim voldoende scores voor de vier onderdelen variërend van 6,4 tot 7,4. De hoogste score werd gegeven voor Presteren naar opgaven en ambities.
De visitatiecommissie gaf destijds als aandachtspunten mee om te werken aan de beheersing van de bedrijfslasten, communicatie met belangenhouders en ruimte te zoeken voor het realiseren van nieuwbouwambities zonder verkoop van bestaand bezit. De huidige visitatiecommissie spreekt haar waardering uit voor de manier waarop Omnia Wonen en Vallei Wonen werk hebben gemaakt van de aanbevelingen waarbij vanaf 1 januari 2020 de organisaties samen zijn gevoegd.
Resultaten visitatie 2016-2020 De commissie heeft Omnia Wonen tijdens deze visitatie leren kennen als een corporatie die niet bang is voor grote opgaven. Zij toont spierballen in het oppakken van hoge ambities, daarbij inspringend op voorbij komende kansen en is op haar inzet aanspreekbaar. ‘Never a dull moment’ De visitatie gaat over de afgelopen vijf jaar en omvat ook een fusie met Vallei Wonen. Die fusie was niet gepland, maar diende zich met een vraag vanuit Vallei Wonen aan. De bijdrage die Omnia Wonen kon leveren aan de volkshuisvestelijke opgaven in het kerngebied vormde de motor om de fusiebesprekingen aan te gaan die per 1 januari 2020 succesvol zijn afgerond. In de visitatieperiode is ook een reorganisatie doorgevoerd, gecombineerd met een vernieuwing op ICT gebied. Als ‘new kid on the block’ heeft Omnia zich ook in gemeente Amersfoort gepresenteerd nadat zij op basis van de spelregels in de nieuwe woningmarktindeling hiertoe positie kreeg als formeel enige investerende corporatie in dit gebied. De onderbouwing van de genomen kansen heeft meer vorm gekregen: de overall strategie is inmiddels tactisch meer uitgewerkt in ondernemingsplan en portefeuillestrategie en ‘en passant’ is een inhaalslag gemaakt op het onderhoud.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
6
Position paper ‘Iedereen een thuisbasis’ In de position paper reflecteert Omnia Wonen op wie de corporatie is, waar ze vandaan komt en waar ze heen wil. De position paper geeft daarmee goed inzicht als vertrekpunt voor de visitatie. Onder meer schetst Omnia Wonen haar volkshuisvestelijke prestaties en beleidsontwikkeling in het licht van de nieuwe fusieorganisatie, wat zij geleerd heeft uit het verleden en haar uitdagingen. Daarnaast geeft de corporatie een goede reflectie op de vorige visitatie en de acties die daaruit voort zijn gekomen. De keuze om vol te gaan voor het werkgebied Amersfoort en de Noordwest Veluwe die zich vier jaar geleden al aandiende, is gemaakt en wordt in de position paper goed toegelicht. Portefeuillebeleid als overkoepelend kader In het portefeuillebeleid is de strategie voor de komende jaren helder uiteengezet met betrekking tot de focus op het kerngebied. Een beweging die meer tactische uitwerking vraagt is het daadwerkelijk terugtrekken naar het kerngebied: uitstel daarvan gaat de haarscheuren in de relaties met de stakeholders vergroten en niet alleen in het buitengebied. Zoals een geïnterviewde het uitdrukte: het “businessmodel” is niet houdbaar, omdat er zowel een beheer- als ontwikkelopgave ligt. Dat vraagt eigenlijk om twee soorten organisaties.
Door de vele personele wisselingen is er aandacht nodig voor de operationele uitwerking van het portefeuillebeleid. Om eigenaarschap te kunnen waarmaken zal nieuwe medewerkers eerst structuur geboden moeten worden om netwerk op te kunnen bouwen. Duurzaamheid op langere termijn De commissie geeft Omnia Wonen een hoge score op duurzaamheid. De landelijke norm (duurzaamheid met een gemiddeld label B voor het totale bezit) en de snelheid waarmee deze bereikt is, vormen de basis voor die score. Extra verduurzamingsmaatregelen doet Omnia Wonen op dit moment op basis van ‘no regret’ maatregelen. De duurzaamheidssprong die daarbij gemaakt wordt, komt voort uit de focus op betaalbaarheid en de bijvangst, omdat er door de leverancier innovatieve technieken worden ingezet. De langetermijnstrategie in het kader van CO2 neutraliteit is in ontwikkeling. In de gesprekken met de belanghebbenden blijkt de voorsprong al als ‘gewoon’ te worden beschouwd en dringen velen aan op extra maatregelen, waarbij ook goede voorbeelden uit het verleden worden genoemd als mogelijkheden.
Samenwerken vraagt wederkerigheid Tactische uitwerking van het portefeuillebeleid gaat ook over de samenwerking met collegacorporaties: wat wordt de route naar een volwassen relatie waarin sprake is van wederkerigheid? De tour de force van de afgelopen vijf jaar heeft zijn sporen nagelaten onder andere in verloop onder gewaardeerde medewerkers. Daardoor moeten ook jarenlange goede relaties met stakeholders opnieuw opgebouwd worden met nieuwe medewerkers. Professionalisering is voor stakeholders niet direct een synoniem voor goede betrekkingen. De zorgpartijen ervaren dat de interne organisatie onder grote tijddruk staat om alle taken te kunnen vervullen en dat dit ten koste gaat van de communicatie en de responstijd. Geen nieuws betekent hier niet ‘goed nieuws’. Er is behoefte aan meer contact en soms nog aan kennismaking. Revitalisering van de Lente-bijeenkomst1 kan hier mogelijk uitkomst bieden.
1
Met de Lentebijeenkomst organiseerde Omnia Wonen een samenzijn met belanghebbenden rond een actueel thema of vraagstuk.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
7
De stakeholders en de bewoners vragen vaak om meer fysieke nabijheid in de wijk en mogelijkheid tot telefonisch contact dan voorzien is in het doorvoeren van het nieuwe ‘click – call – face’ beleid. De aanloopproblemen van dit onderdeel van het ICT-systeem zijn daar niet zozeer debet aan, de behoefte van een deel van de doelgroep wordt op sommige delen van het proces niet ingevuld door ICT maar door persoonlijk contact. De SHOW must go on De stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW) is door de jaren heen een betrokken stakeholder die veel inzet toont, niet alleen bij prestatieafspraken. De onderlinge verschillen tussen de leden van de SHOW vallen op bij andere stakeholders. Die diversiteit is heel belangrijk om met elkaar scherp te blijven op de doelstellingen en de wijze waarop gecommuniceerd wordt. Het levert daarnaast veel op kijkend naar ieders inbreng en bijdrage. De groep heeft een groot arbeidsethos en heeft de lat hoog gelegd voor zichzelf. Dit maakt hen heel zichtbaar bij de huurders. Het laatste jaar (2020) heeft de SHOW signalen afgegeven van enige onderlinge spanning en/of onvrede in de relatie met Omnia Wonen. Door de impact van de reorganisatie en een nieuw ICT-systeem, in combinatie met de fusie en de coronacrisis, speelde er teveel tegelijkertijd.
De goede basis in de relatie tussen corporatie en huurdersorganisatie maakt een bestuurlijk gesprek hierover mogelijk; tijdens het visitatiegesprek is iedereen al weer goed geïnformeerd en naar tevredenheid met elkaar aan de slag. Goede besturing in hoge ambities De besturingscyclus is goed op orde. Omnia Wonen wist in haar twee opeenvolgende ondernemingsplannen actuele en passende ambities te verwoorden, die aansluiten bij de externe opgaven in het (kern)werkgebied. De ambities worden vooral sinds het vaststellen van de portefeuillestrategie passend en adequaat vertaald naar doelstellingen. De ambities zijn hoog en vragen om het goed stellen van prioriteiten, hier is de organisatie voor een deel geslaagd en er wordt nog steeds aan gewerkt. De raad van commissarissen is zich bewust van het brede werkveld en de complexiteit in de maatschappelijke opgaven waar Omnia Wonen zich voor gesteld ziet. Ieder lid van de raad toont maatschappelijke betrokkenheid en bereidheid om te investeren in haar taak als commissaris. Daarbij krijgt toezicht de tijd en aandacht die nodig is en kent de raad een goede balans met de klankbordrol voor het bestuur. De samenwerking tussen bestuur en commissarissen brengt scherpte aan.
Duidelijke inzet vermogen binnen solide financiële positie De corporatie zet haar vermogen bewust zorgvuldig en actief in voor de gekozen prioriteiten in de gemeenten die zij tot haar kerngebied rekent. Haar financiële positie is solide en ook de financiële aansturing is goed op orde. Gedurende de visitatieperiode is daarbij duidelijk doorgepakt op de kernstrategie en is gelijktijdig een extra bijdrage geleverd aan de volkshuisvestelijke opgave in haar werkgebied door een fusie aan te gaan met Vallei Wonen. Met het recent vastgestelde portefeuillebeleid zijn de opgaven in het kerngebied nu ook vastgelegd, de financieringskaders bepaald en naar buiten toe transparant gemaakt.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
8
Organisatieontwikkeling een blijvende uitdaging De interne organisatie heeft een enorme slag moeten maken en is daar in feite nog steeds mee bezig. Doordat er afscheid is genomen van medewerkers, is er naast het bouwen aan de organisatie tegelijkertijd ook nog sprake van rouw. Het opnieuw leggen van relaties, weer vertrouwen en kennis met elkaar opbouwen is een pittige opgave, zeker in Coronatijd. En dat is niet alleen voor alle stakeholders merkbaar, maar wordt ook gevoeld in de organisatie. Het verder invullen van alle posities en deze met voldoende denkkracht laden is een beweging die nog afgerond moet worden. Dan kan de afhankelijkheid van de directe betrokkenheid van de directeur-bestuurder, externen en collega-corporaties ook verminderen. Het doorvoeren van de strategische keuze voor het kerngebied door een concreet stappenplan zal de organisatie ook meer focus geven en de aandacht minder versnipperen. Sterke punten + Duidelijk beeld waar ze als organisatie vandaan komen en waar ze heen willen + Sterke betrokkenheid en professionele huurdersorganisatie + Ketensamenwerking met nieuwbouw-en onderhoudspartners + Besturingscyclus goed op orde + Toegankelijke en aantrekkelijke wijze van openbare verantwoording
Vooruitblik Beleidsagenda voor de toekomst De commissie constateert dat Omnia Wonen al goed presteert en geeft de organisatie de volgende verbetersuggesties mee, om de komende jaren de groeiende lijn in prestaties voort te zetten en vast te kunnen blijven houden aan de ingezette nieuwe koers en keuzes: –
– –
–
–
–
Sta open voor de verschillen in ‘couleur locale’ in het grote werkgebied. Blijf aansluiten bij wat lokaal leeft en gebruikelijk is. Geef daarbij aan wat lokaal van Omnia Wonen verwacht mag worden. Zorg voor voldoende capaciteit voor relatiemanagement richting gemeenten en ontwikkel de kwaliteit om hard op de inhoud en zacht op de relatie te zijn Waak ervoor dat de procesroutine in het prestatieafsprakentraject niet ten koste gaat van de persoonlijke betrokkenheid van de organisatie; de werkwijze met standaard activiteitenprogramma’s – die in de buitengebied gemeenten door gaan als prestatiekader – speelt onvoldoende in op de verschillende behoeften per gemeente. Voorkom dat prestatieafspraken in sommige gemeenten een rituele dans worden. Waar een te groot beroep gedaan wordt op bijdrage van Omnia Wonen aan de breedheid van de woonagenda, kan gebruik worden gemaakt van wisselgeld; zoals de extra prestatie die boven op de verplichte taakstelling binnen het thema huisvesting bijzondere doelgroepen opgepakt is. Verken in de ambitie om de dienstverlening van de organisatie via kanaalsturing te verschuiven naar digitaal de mogelijkheid om gebruik te maken van het collegacorporatie netwerk om de nabijheid voor huurders in de wijk te behouden. Blijf investeren in de kwaliteit van de organisatie, onder andere door het middenkader te versterken en meer naar buiten te treden.
Veel lijnen liepen via de bestuurder, met haar vertrek is opnieuw te overwegen hoe delen van haar taak verdeeld kunnen worden tussen bestuurder en management, passend bij de veelheid en breedheid van de opgaven.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
9
–
–
–
De professionalisering van de SHOW maakt dat vooral op de inhoud gefocust is. Een suggestie die de commissie de huurdersorganisatie mee wil geven is om in dit kader ook een keer aandacht te besteden aan de groepsdynamica. In het toezicht mag meer aandacht uitgaan naar risicobeheersing in plaats van de tendens om in te springen op kansrijke mogelijkheden; toon hierbij een planmatige aanpak, die actief met de belanghebbenden is afgekaart. Maak een routekaart voor de ontwikkeling van beleid met betrekking tot CO2neutraliteit en wat gemeenten daarin mogen verwachten. Het is niet noodzakelijk voorop te lopen, maar een goed plan doet wonderen. Daarnaast kan meer toelichting voor de stakeholders over de mooie duurzaamheidspositie van de corporatie helpen om het perspectief weer wat scherper te krijgen en loont het om alle input van stakeholders te benutten in deze strategische ontwikkeling.
Verbeterpunten belanghebbenden Zowel in het hoofdstuk over prestatieafspraken als dat over presteren volgens belanghebbenden is een opsomming opgenomen van alle verbetersuggesties die de belanghebbenden Omnia Wonen meegeven. Aansluitend op bovenstaande beleidsagenda van de visitatiecommissie, kwamen hierbij drie onderwerpen het meest ter sprake: – – –
Keuzes; vraag je af of het haalbaar en wenselijk is om met deze organisatieomvang in zo’n breed werkgebied evenveel aanwezig te willen blijven. Duurzaamheid verdient meer focus, ambitie en een concrete CO2- strategie. Relatie; het belang van relatie wordt niet zo snel gecompenseerd door de verbeterde professionaliteit binnen de Omnia Wonen- organisatie. De vele personeelswisselingen maken de organisatie kwetsbaar en dit komt haar slagkracht niet ten goede. Het zou een voordeel zijn als er “dedicated” collega’s met eigen mandaat per gemeente beschikbaar zijn.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
10
B
Scorekaart Omnia Wonen Beoordeling volgens meetschaal
Perspectief 1
2
3
4
5
Gemiddeld cijfer
Weging
6
7,6
Presteren naar Opgaven en Ambities Prestaties in het licht van de prestatieafspraken
7,0
8,0
8,0
8,0
7,0
7,0
Ambities in relatie tot de opgaven
7,5
75%
8,0
25%
6,8
Presteren volgens Belanghebbenden
Prestaties
6,5
7,3
6,8
6,9
50%
Relatie en communicatie
6,8
25%
Invloed op beleid
6,5
25%
7,0
6,9
6,9
8,0
Presteren naar Vermogen Vermogensinzet
8,0
100%
7,3
Governance Strategievorming en prestatiesturing
Strategievorming
7,0
Prestatiesturing
6,0
Maatschappelijke rol RvC Externe legitimatie en verantwoording
Eindcijfer
Externe legitimatie
7,0
Openbare verantwoording
8,0
6,5
33%
8,0
33%
7,5
33%
Thema 1. Beschikbaarheid Thema 2. Betaalbaar wonen Thema 3. Huisvesting bijzondere doelgroepen Thema 4. Kwaliteit en duurzaamheid Thema 5. Bewonersparticipatie en leefbaarheid Thema 6. Dienstverlening
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
11
C
Scorekaart in beeld Omnia Wonen
9.302 woningen
10 = Uitmuntend 9 = Zeer goed
Thema’s:
8 = Goed
1.
Beschikbaarheid
7 = Ruim voldoende
2.
Betaalbaar wonen
6 = Voldoende
3.
Huisvesting bijzondere doelgroepen
5 = Onvoldoende
4.
Kwaliteit en duurzaamheid
4 = Ruim onvoldoende
5.
Bewonersparticipatie en leefbaarheid
3 = Zeer onvoldoende
6.
Dienstverlening
2 = Slecht 1 = Zeer slecht 0 = Geen oordeel
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
12
D
Samenvatting in beeld Omnia Wonen
Visitatie Omnia Wonen Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 6.0-versie van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, april 2014) en vond plaats tussen februari 2021 en april 2021. Vanuit Raeflex constateren wij dat de oordelen in de vorm van rapportcijfers van de opeenvolgende visitatierapporten niet exact vergelijkbaar zijn. Dit komt doordat er sinds de invoering van het visitatiestelsel verschillende visitatiemethodieken zijn gehanteerd. Raeflex stelt verder vast dat de samenleving steeds hogere en andere eisen stelt aan organisaties en dus ook aan corporaties. Hierdoor komt het voor dat een corporatie, die op ongeveer hetzelfde niveau functioneert als vier jaar geleden, een lager cijfer krijgt in de visitatie.
Korte schets Omnia Wonen Per 1 januari 2020 vormt Omnia Wonen een fusie organisatie met Vallei Wonen. Eind 2020 biedt het nieuwe Omnia Wonen woonruimte aan ruim 9.000 huishoudens in 13 gemeenten.
Het woningbezit van Omnia Wonen is landelijk verspreid. Het kerngebied ligt in de woningmarktregio Amersfoort, Noord-Veluwe en Zeewolde. In deze regio is Omnia Wonen toegelaten als corporatie en verhuurt zij in zeven gemeenten ongeveer 7.300 woningen; namelijk in Amersfoort, Nunspeet, Harderwijk, Oldebroek, Elburg, Ermelo en Woudenberg.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
13
In Nunspeet en Woudenberg is Omnia Wonen de enige toegelaten instelling. Naast de gemeenten binnen deze woningmarktregio verhuurt Omnia Wonen ook ongeveer 2000 woningen in de gemeenten Arnhem, Assen, Amstelveen, Den Haag, Steenwijkerland en Utrecht. Omnia Wonen maakt met alle gemeenten waar zij actief is samen met de huurdersorganisatie(s), gemeenten en collega-corporaties prestatieafspraken. Vaak in de vorm van jaarschijven en soms via raamovereenkomsten met een procesafspraak voor de komende tijd. Eind juni 2020 ontvingen alle gemeenten een activiteitenoverzicht voor de periode 2021 van de corporatie. De overzichten beschrijven de inzet voor het maken van prestatieafspraken. Het proces en ook de uitkomsten verschillen per gemeente. De actualiteit van de prestatieafspraken is op orde en de inhoud van de prestatieafspraken is compleet en voldoende concreet. De deelnemende partijen zijn er over het algemeen tevreden over. Als er minder waardering werd uitgesproken, kwam dit geluid meestal uit de buitengebied gemeenten. Het valt de commissie vooral op dat het de huurdersorganisatie SHOW opvallend goed lukt om haar positie te pakken door per gemeente een ambassadeur beschikbaar te stellen. Verder zijn zorg- en welzijnsorganisaties niet aangesloten op het proces van maken van prestatieafspraken en daarmee vormt het sociaal domein slechts minimaal onderdeel van de afspraken.
Bij Omnia Wonen werken eind 2020 74 medewerkers, die 66,65 fte vertegenwoordigen. De leiding van de corporatie berust bij een directeur-bestuurder. De huidige directeur-bestuurder is halverwege 2015 in dienst getreden. Het interne toezicht bestaat gedurende de eerste vier jaar van de visitatieperiode uit zes en sinds de fusie in 2020 uit zeven leden, van wie drie leden op voordracht van de huurders in de raad van commissarissen zitting hebben.
Beoordelingen Omnia Wonen Totale beoordeling Perspectief
Cijfer
Presteren naar Opgaven en Ambities
7,6
Presteren volgens Belanghebbenden
6,8
Presteren naar Vermogen
8,0
Governance
7,3
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
14
Samenvatting in beeld Omnia Wonen
Prestaties naar Opgaven en Ambities 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Jaarlijks inzet op toevoeging 100 woningen Betaalbaarheid door relatief lage (streef)huren en een gematigd huurverhogingsbeleid Huisvesting bijzondere doelgroepen die de verplichte taakstelling overstijgt Goede kwaliteit woningvoorraad, mede door forse investering in aandachtscomplexen met achterstallig onderhoud in kern- en buitengebied Landelijke duurzaamheidsnorm van gemiddeld label B voor het gehele bezit reeds behaald Sterke centraal en lokale betrokkenheid bij (vertegenwoordigers) van haar huurders via huurdersorganisatie SHOW Constante klantwaardering van ruim voldoende tot goed op dienstverlening van de organisatie Hoge volkshuisvestelijke ambities die passen bij de opgaven in het werkgebied
Prestaties naar Vermogen 1. 2. 3. 4.
Prestaties volgens belanghebbenden 1. 2.
Belanghebbenden geven Omnia Wonen daarnaast als voornaamste de volgende verbeterrichtingen mee: – Verdergaande keuzes in werkgebied en organisatieomvang – Duurzaamheid verdient meer focus, ambitie en een concrete Co2 ambitie – Aandacht voor het belang van relatie, omdat dit niet zo snel gecompenseerd wordt door de professionalisering van de organisatie
9.302 woningen
Zorgvuldig en actieve inzet van vermogen op de gekozen prioriteiten binnen de gemeenten van het kerngebied Forse investeringen in het buitengebied daar waar dit in complexen door achterstallig onderhoud noodzakelijk blijkt Extra bijdrage aan volkshuisvestelijke opgave door fusie Vallei Wonen WSW en AW oordelen dat de corporatie een laag tot gemiddeld risicoprofiel heeft en haar financiële aansturing op orde is
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
Positieve waardering voor de kwaliteit en procesgang van het prestatieafsprakentraject Op alle prestatiethema’s een ruim voldoende als oordeel
1. 2.
3. 4. 5. 6.
Governance Goede besturingscyclus bij hoge ambities Actieve rol raad van commissarissen in strategie en klankbord richting bestuur, aandacht mag daarbij nog meer uitgaan naar risico-analyse en doorvertaling naar planmatige aanpak. Leden raad grote betrokkenheid bij de regio Consequente zelfevaluaties met specifieke aandacht voor integratie nieuwe commissaris uit fusie en teamvorming Duidelijke visie op maatschappelijke rol Goede relatie opgebouwd met huurders via het contact met de SHOW
15
E
Reactie Omnia Wonen
Reactie Omnia Wonen op het visitatierapport
SAMEN
Met gepaste trots heb ik kennis genomen van het oordeel én de geschetste ontwikkelpunten zoals aangegeven door onze stakeholders en opgetekend door de visitatiecommissie. Hoewel er soms verschillen zijn in de zwaarte van de beoordeling van elementen, is er een grote mate van herkenning in de feedback. Er ligt dan ook een waarde(n)vol visitatierapport waarmee Omnia Wonen de komende jaren voorruit kan. Het duidt de effecten van de ontwikkeling van de afgelopen jaren en geeft richting voor de vervolgstappen. Ze sluiten goed aan bij onze eigen beelden en voornemens. De omvangrijke uitdagingen die Omnia Wonen afgelopen jaren zowel intern als extern heeft opgepakt zijn meer dan opgemerkt. Onze samenwerkingspartners herkennen en waarderen de ingezette koers. Het effect daarvan is dat het oordeel over het volkshuisvestelijk presteren naar vermogen door Omnia Wonen zonder meer positief is. Voor veel van onze stakeholders was evenals voor onszelf de ingezette koers een breuk met het verleden. De veranderingen zijn gepaard gegaan met het ontstaan van ‘haarscheuren in de relaties’. Als gevolg van interne wisselingen en een nieuwe manier van werken zijn langdurige relaties verbroken en anderen juist (aan het) ontstaan.
Met de introductie van stakeholdermanagement en multidisciplinaire teams in iedere gemeente in ons kerngebied zullen we de komende jaren verder werken aan het opbouwen en verstevigen van de relatie met onze huurders én wonen-, zorg- en welzijnspartners. Daarnaast hebben wij het voornemen om de focus op onze woningmarktregio verder te vergroten door te starten met de voorbereidingen van de verkoop van onze vastgoedportefeuille die hier buiten valt. Dit zal de komende jaren bijdragen aan een grotere lokale verankering. Voor Omnia Wonen is het na de ontwikkelspurt van de afgelopen jaren tijd om de ingezette koers te verdiepen en te verankeren. Het volkshuisvestelijk maximaal presteren verder uit te bouwen samen met onze huurdersorganisatie SHOW en onze lokale partners. Daarbij vinden we het belangrijk dat we meer tijd vrij maken voor het bouwen en onderhouden van relaties en aandacht besteden aan de lokale eigenheid en wensen. Het is en blijft de kunst om in ons omvangrijke werkgebied en de grote hoeveelheid stakeholders ervoor te zorgen dat de relaties robuust worden én blijven. We zijn ervan overtuigd dat we alleen op die manier onze ambities samen waar kunnen maken en een betaalbare thuisbasis kunnen blijven bieden aan onze huurders én woningzoekenden.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
16
Tijdens de bespreking van het rapport wees de voorzitter van de visitatiecommissie naar een artikel van zijn hand; Taal voor tijd¹. Hierin wordt het begrip tijd in vijf dimensies uiteengezet: timing, tempo, tijdhorizon, tijdpatronen en tijdsynchronisatie. Allen dimensies waarmee je kennis kan nemen van de resultaten, maar vooral ook dimensies om met onze partners het gesprek aan te gaan over te leveren en geleverde wederzijdse prestaties. Ik wil de leden van de visitatiecommissie bedanken voor de inspirerende wijze waarop zij ons en onze stakeholders -met de beperkingen als gevolg van de pandemie- hebben bevraagd en conclusies hebben gepresenteerd. De SHOW en de stakeholders voor hun openhartigheid, tijd en aandacht voor Omnia Wonen. Grote dank en bewondering gaat tenslotte uit naar mijn collega’s. Samen kunnen we trots zijn op deze resultaten! Een mooi moment voor mij om het stokje over te dragen. Het was voor mij een eer om onderdeel te mogen zijn van deze prachtige club met haar rijke geschiedenis. Monique Govers Directeur-Bestuurder Omnia Wonen
__________________________
¹ Dick van Ginkel, Taal voor Tijd, Goed bestuur en toezicht 1 2021
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
17
Deel 2 Toelichting op de beoordelingen, per perspectief
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
18
1
Visitatie bij Omnia Wonen
De reden voor visitatie In oktober 2020 heeft Omnia Wonen opdracht gegeven om een visitatie uit te laten voeren. Naast vanzelfsprekend de verplichting om eens per vier jaar een visitatie te laten uitvoeren, gaf Omnia Wonen als belangrijk aandachtspunt de situatie die is ontstaan door de fusie. Specifiek was de vraag aan de visitatiecommissie de visitatie als leer- en verbeterinstrument in te zetten en handvatten te bieden voor de nieuwe gefuseerde organisatie. De visitatie betreft de periode 2016 tot en met 2020. Voor Vallei Wonen betrof de vorige visitatie 2011–2014, voor Omnia Wonen 2012–2015. In overleg en na afstemming met SVWN is gekozen om de huidige visitatieperiode naar vijf jaar te trekken, Daarmee omvat de visitatieperiode het volledige eerste fusiejaar 2020. Voor Vallei Wonen zijn de prestaties uit 2015 - 2019 in een losse factsheet opgenomen, om deze waar relevant in de gesprekken mee te nemen.
Het visitatieproces Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 6.0-versie van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2018/2) en vond plaats tussen februari 2021 en april 2021. Op basis van alle door Omnia Wonen verzamelde informatie is de visitatie gestart met een kick-off en een rondleiding langs delen van het woningbezit van Omnia Wonen. De visitatiegesprekken met interne en externe belanghebbenden voerde de commissie op 10 en 11 februari. Ter voorbereiding op de visitatiegesprekken zijn de factsheet prestaties, de position paper en de enquête voor de gesprekken toegestuurd naar de belanghebbenden. De commissie schreef vervolgens een visitatierapport, dat in concept werd opgeleverd aan Omnia Wonen, waarna het rapport werd toegelicht en besproken. Na correctie van feitelijke onjuistheden werd het visitatierapport ter beoordeling of de methodiek correct is toegepast en de oordelen transparant tot stand zijn gekomen, voorgelegd aan de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) en vervolgens definitief opgeleverd. Vanuit Raeflex constateren wij dat de oordelen in de vorm van rapportcijfers van de opeenvolgende visitatierapporten niet exact vergelijkbaar zijn. Dit komt doordat er sinds de invoering van het visitatiestelsel verschillende visitatiemethodieken zijn gehanteerd.
Raeflex stelt verder vast dat de samenleving steeds hogere en andere eisen stelt aan organisaties en dus ook aan corporaties. Hierdoor komt het voor dat een corporatie, die op ongeveer hetzelfde niveau functioneert als vier jaar geleden, een lager cijfer krijgt in de visitatie.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
19
Samenstelling commissie De visitatiecommissie bestond uit: de heer Dick van Ginkel (voorzitter), mevrouw Nathalie Boudrie (algemeen lid), mevrouw Janneke van de Kreeke (secretaris). Tijdens deze visitatie heeft mevrouw Conny Heemskerk als aankomend visitator meegelopen met de commissie. In bijlage 2 zijn de curricula vitae van de commissieleden opgenomen.
1.1
Schets Omnia Wonen
De oorsprong van de woningcorporatie voert ver terug naar 1919 met de oprichting van Ons Belang. In 2003 ontstond Omnia Wonen uit een fusie tussen de landelijk toegelaten corporatie Woningstichting Ons Belang en proDia, een woningcorporatie die lokaal werkzaam was in gemeente Nunspeet. Vanaf 2020 is de fusieorganisatie Omnia Wonen aangevuld met Vallei Wonen. Sindsdien hoort ook de gemeente Woudenberg tot het werkgebied. Eind 2020 beheert Omnia Wonen in totaal 9.302 woningen en andere verhuureenheden: Soort (DEAB/niet-DAEB
2016
2019
2020
Woning onder 1e aftoppingsgrens
5.115/1
5.283/2
5.734/2
Woning onder 2e aftoppingsgrens
679/2
714/1
1.062/1
Woning onder liberalisatiegrens
1.025/0
871/86
1.194/81
Woning boven liberalisatiegrens
138/371
137/355
165/390
Maatschappelijk vastgoed
343/0
314/0
328/0
Garages
0/231
0/237
0/273
Commerciële ruimten
10/74
13/57
11/61
Totaal
7.989
8.070
9.302
Vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid om dicht bij haar huurders te kunnen blijven staan, bedrijfslasten laag te houden en de professionaliteit van de organisatie te vergroten, heeft Omnia Wonen besloten om haar omvang op minimaal 8.000 verhuureenheden te houden. Hiervoor zet Omnia in op het vergroten van de woningportefeuille in de gemeenten die zij tot haar kerngebied rekent en is Omnia bereid om de woningen buiten deze kernregio af te stoten. Door reorganisatie, de recente fusie en grote interne projecten, zoals overgang naar een modern ERP-systeem en opstellen van een portefeuilleplan dat aansluit op de nieuwe koers uit het ondernemingsplan, is Omnia Wonen tijdens deze visitatieperiode duidelijk een organisatie in ontwikkeling. Om een duurzame, vitale en wendbare organisatie te worden die toekomstige uitdagingen aankan, heeft Omnia gewerkt aan de personele bezetting van haar organisatie. Eind 2020 bestaat de organisatie uit 74 medewerkers, aangestuurd door een directeur-bestuurder en een tweehoofdig managementteam. Tot slot bestaat het huidige interne toezicht uit zeven leden, van wie drie leden op voordracht van de huurders in de raad van commissarissen zitting hebben.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
20
1.2
Werkgebied Omnia Wonen
Omnia Wonen is in 13 gemeenten werkzaam. Van Den Haag tot Assen strekt het werkgebied zich uit over een groot gedeelte van het land. Het kerngebied waar de corporatie haar focus op legt, bevindt zich in de woningmarktregio Amersfoort, Noord-Veluwe en Zeewolde. Deze woningmarktregio grenst aan de Randstad en aan die zijde van de regio ondervinden de gemeenten de grootste druk op de woningmarkt. Verder naar het oosten is de druk gemiddeld of ontspannen. Op gemeenten Nunspeet en Woudenberg na, zijn in de overige 11 gemeenten naast Omnia Wonen een fors aantal verschillende collega-corporaties actief. Hier is de bijdrage van Omnia Wonen aan de sociale voorraad kleiner en werkt zij in samenwerking met veelal grotere collega-corporaties samen aan de lokale opgaven. Voor deze visitatie vond een groepsgesprek plaats met collega-corporaties Portaal, deltaWonen, UWOON en Woningstichting Putten die samen een goede afspiegeling vormen van het kernwerkgebied van Omnia Wonen. Zie onderstaand figuur voor de verdeling tussen kerngebied en niet-kerngebied gemeenten, inclusief het aantallen zelfstandige DAEB en niet-DAEB woningen (peildatum 31-12-2019, bron Omnia Wonen portefeuillestrategie 2020-2030) en afgerond Omnia Wonen marktaandeel in de sociale huur:
DAEB & Niet-DAEB 8.440 zelfstandige woningen
Kerngebied
Niet-kerngebied
6.378 zelfstandige woningen
2.062 zelfstandige woningen
Den Haag
Amstelveen
Utrecht
- 607 zelf. woningen
- 117 zelf. woningen
- 40 zelf. woningen
- circa <1% marktaandeel
- circa <1% marktaandeel
- circa <1% marktaandeel
Arnhem
Assen
Steenwijkerland
- 548 zelf. woningen
- 338 zelf.woningen
- 412 zelf. woningen
- circa 1% marktaandeel
- circa 5% marktaandeel
- circa 10% marktaandeel
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
21
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
22
2
Thema’s, kwaliteit prestatieafspraken en proces
Dit hoofdstuk gaat over de lokale prestatieafspraken die Omnia Wonen heeft gemaakt in de lokale driehoek, dus met de gemeente(n) in haar werkgebied en de huurdersorganisatie. Ten eerste treft u een beschrijving van de prestatieafspraken van Omnia Wonen met de huurderorganisatie en de gemeente(n) aan, en voor zover relevant, ook landelijke en regionale prestatieafspraken. Hieruit volgen de volkshuisvestelijke thema’s die in de visitatie worden beoordeeld. De daaropvolgende paragrafen gaan enerzijds over de kwaliteit van de prestatieafspraken en anderzijds het proces in de lokale driehoek. In paragraaf 2.2. komt de mening van de huurdersorganisatie, de gemeente en de corporatie aan bod. De visitatiecommissie geeft in die paragraaf een beschouwing over de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces van de totstandkoming van de prestatieafspraken. In paragraaf 2.3 worden verbeterpunten gegeven van alle belanghebbenden (huurdersorganisatie, gemeenten) en de corporatie zelf.
2.1
Beschrijving prestatieafspraken en thema’s
Gedurende de visitatieperiode heeft Omnia Wonen met alle gemeenten waar zij actief is prestatieafspraken gemaakt. Vaak in de vorm van jaarschijven en soms via raamovereenkomsten met een procesafspraak voor de komende tijd. Eind juni 2020 ontvingen alle gemeenten een activiteitenoverzicht voor de periode 2021 van de corporatie. Deze activiteitenoverzichten stemt Omnia Wonen af met haar huurdersorganisatie SHOW en zijn goedgekeurd door haar RvC. De overzichten beschrijven de inzet voor het maken van prestatieafspraken. Het proces en ook de uitkomsten verschillen per gemeente. Vallei Wonen heeft in de periode 2015 tot en met 2020, samen met de huurdersvereniging Woudenberg, prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Woudenberg. Met ingang van 1 januari 2020 zijn deze door de fusie onderdeel geworden van de prestatieafspraken van Omnia Wonen. De prestatieafspraken uit dit laatste jaar vormen de actuele weerslag van het volledig doorlopen van het afsprakentraject in alle 13 gemeenten van het werkgebied, daarmee kiest de commissie om deze prestatieafspraken centraal te stellen.
Prestatieafspraken 2020 kerngebied Amersfoort In de gemeente Amersfoort zijn de woningcorporaties Portaal, de Alliantie en Omnia Wonen actief. Samen met de gemeente en de betrokken huurdersorganisaties zijn afspraken gemaakt over onder meer de nieuwbouw in de periode 2020-2021, het onderzoeken van mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen, ketensamenwerking bij betalingsproblematiek en/of overlast, directe bemiddeling voor bijzondere doelgroepen, Buurtbemiddeling, wijkwarmteplannen, duurzaamheidsuitgangspunten voor nieuwbouw en uitganspunten voor het verduurzamen van bestaande woningen.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
23
Elburg Tussen de gemeente Elburg, Omnia Wonen, UWOON en hun huurdersorganisaties zijn afspraken gemaakt over de bouw van 90 sociale huurwoningen (waarvan 39 in 2019/2020) op de locatie De Dijkjes, het vergroten van slaagkansen van woningzoekenden, de streefhuren van de sociale woningvoorraad, (de samenwerking met partners bij) vroegsignalering van huurachterstanden, aardgasloze nieuwbouw, de warmtetransitie in de bestaande woningvoorraad, een nieuw WMO-convenant en over directe bemiddeling via de ‘Centrale Uitgang’. Harderwijk Omnia Wonen, UWOON, de twee huurdersorganisaties en de gemeente Harderwijk hebben afspraken gemaakt over onder andere vroegsignalering van huurachterstanden, plannen voor de bouw van een 85 nieuwe sociale huurwoningen in de periode 2015-2025, het faciliteren van uitstroom uit sociale huurwoningen teneinde de slaagkansen van woningzoekenden te verhogen, de betrokkenheid van huurders en woningcorporaties bij de komende energietransitie naar fossielvrij, (de financiering van) Buurtbemiddeling en over de ondersteuning van verwarde bewoners.
Nunspeet Met de gemeente Nunspeet en huurdersorganisatie SHOW zijn afspraken gemaakt over de bouw van circa 40 woningen (waarvan 12 in 2020), het bevorderen van de doorstroming, het verduurzamen van 64 bestaande woningen, het betrekken van Omnia Wonen en huurders bij wijkuitvoeringsplannen in het kader van de warmtetransitie en het opstellen van een nieuwe raamovereenkomst, mede, op basis van het in 2019 uitgevoerde woningmarkt- en woonwensenonderzoek. Oldebroek Tussen de gemeente Oldebroek, woningcorporaties deltaWonen, UWOON en Omnia Wonen en hun huurdersorganisaties zijn onder de vlag van de raamovereenkomst concrete afspraken gemaakt over onder andere het uitvoering geven aan de samenwerkingsovereenkomst ‘Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting’, het monitoren van (de effecten van) het streefhuurbeleid, het herijken van de woningbouwprogrammering op basis van het in 2019 uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek, het betrekken van de woningcorporaties bij de wijkuitvoeringsplannen in het kader van de energie- en warmtetransitie, het verduurzamen van 66 woningen en directe bemiddeling bij woningtoewijzing. Ermelo Met de gemeente Ermelo en huurdersorganisatie SHOW is Omnia Wonen overeengekomen het activiteitenoverzicht 2020-2024 Ermelo als de prestatieafspraken voor 2020 te beschouwen.
Prestatieafspraken 2020 niet-kerngebied Steenwijkerland Op basis van de raamovereenkomst 2018-2022 zijn met de gemeente Steenwijkerland, de woningcorporaties Wetland Wonen, Woonconcept, Woonzorg Nederland en Omnia Wonen en hun huurderorganisaties vervolgafspraken gemaakt over de jaarschijf 2020. Dit betreft afspraken over onder andere het aandeel woningen onder de 1e en 2e aftoppingsgrens, de verhuur en verkoop van 19 woningen in de kernen Oldemarkt en Eesveen en de verhuur van zorggeschikte woningen.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
24
Arnhem, Assen, Den Haag In Arnhem, Assen en Den Haag heeft Omnia Wonen met haar huurdersorganisatie SHOW en de gemeente afgesproken om het Activiteitenoverzicht 2020-2024 Arnhem als prestatieafspraken te beschouwen. Amstelveen De gemeente Amstelveen was niet bereid om het activiteitenoverzicht 2020-2024 van Omnia Wonen als de prestatieafspraken voor 2020 te beschouwen, omdat er geen concrete duurzaamheidsmaatregelen in worden genoemd. Het woningbezit in Amstelveen maakt onderdeel uit van een tweetal VvE’s. Omnia Wonen heeft toegezegd binnen deze VvE’s te bevorderen dat er duurzaamheidsmaatregelen worden opgenomen in de meerjarenbegroting. De gemeente heeft hier niet op gereageerd. Utrecht De gemeente Utrecht heeft niet gereageerd op de uitnodiging van Omnia Wonen om tot prestatieafspraken te komen.
Landelijk Convenant Energiebesparing Huursector In het Convenant Energiebesparing Huursector d.d. 28 juni 2012, onderdeel van het Energieakkoord, is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbezit gaan verduurzamen naar een gemiddeld energielabel B in 2020 (gemeten op sectorniveau). Hoewel corporaties de laatste jaren substantieel meer zijn gaan investeren in verduurzaming, wordt dit doel op basis van de huidige plannen van corporaties niet gehaald. Daarom zijn er in 2017 nieuwe afspraken vastgelegd in de Woonagenda 2017–2021. Die afspraken houden in dat corporaties een inhaalslag maken om in 2021 gemiddeld energielabel B op sectorniveau te bereiken. De sector zal er ook voor zorgen dat alle corporatiewoningen in 2050 CO2-neutraal zijn. Hiervoor beschikt iedere corporatie in 2018 over een vastgesteld plan. De thema’s voor de visitatie De onderwerpen of thema’s van de prestatieafspraken waren leidend voor de indeling van de thema’s die tijdens deze visitatie zijn gehanteerd. Dit zijn: 1) Beschikbaarheid, 2) Betaalbaar wonen, 3) Huisvesting bijzondere doelgroepen, 4) Kwaliteit en duurzaamheid, 5) Bewonersparticipatie en leefbaarheid. Gelet op de ontwikkelingen in de organisatie (fusie, reorganisatie, ICT-innovatie en coronamaatregelen), is op verzoek van de Omnia Wonen als zesde thema aan de prestaties toegevoegd 6) Dienstverlening.
Dienstverlening is geen formeel onderdeel van de prestatieafspraken maar wordt in de positon paper van Omnia Wonen wel gezien als een cruciale factor om de overige prestaties goed te kunnen vervullen. In de factsheet Omnia Wonen 2016-2020 is onder het kopje dienstverlening zowel de ontwikkeling van de huurderstevredenheid als een korte toelichting op de klachtafhandeling opgenomen. Beide waren voor de corporatie belangrijke graadmeters om de impact van de reorganisatie en de fusie, maar vooral ook de effecten van de kanaalsturing te monitoren. Deze thema’s dekken de inhoud van de verschillende prestatieafspraken en de rijksprioriteiten. Voor alle gemeenten monitort Omnia Wonen zelf jaarlijks de voortgang in haar jaarverslaglegging, die openbaar te raadplegen is. De prestaties, zoals door Omnia Wonen geleverd, worden door de commissie (zie hoofdstuk 3) beoordeeld in het licht van de opgaven in het werkgebied of facultatief de ambities van de corporatie. In bijlage 7 is deze onderverdeling nader uiteengezet.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
25
2.2
Kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces
Tijdens de visitatiegesprekken deelden de huurdersorganisatie, de collega-corporaties en de gemeenten hun mening over de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces in de lokale driehoek. Als leidraad voor dit gespreksonderwerp maakte de visitatiecommissie gebruik van de resultaten van een door alle betrokken partijen ingevulde enquête. In deze enquête kregen de partners in de lokale driehoek stellingen op zes onderwerpen voorgelegd. Per onderwerp volgt in deze paragraaf een toelichting. Bij elk van de stellingen was het verzoek een oordeel te geven op basis van een vijfpuntschaal van ‘helemaal mee oneens’ tot ‘helemaal mee eens’. Belanghebbenden over de kwaliteit en het proces van de totstandkoming van de prestatieafspraken Voorafgaand aan het visitatiegesprek vulden – naast Omnia Wonen zelf – de volgende samenwerkingspartners de enquête in; huurdersorganisatie SHOW, collega-corporaties Portaal, deltaWonen en Woningstichting Putten en in totaal 11 van de 13 aangeschreven gemeenten. Voor de gemeenten geldt dat zes van de zeven gemeentelijke partners uit het kerngebied en vijf van de zes uit het buitengebied hun reactie op de enquête gaven. Naast de stellingen is op ieder enquête onderdeel gevraagd een cijfermatige waardering te geven, dit geeft het volgende beeld:
9,0 8,0 8,0 7,0 7,0
7,3
7,0 6,5
7,0
7,3
8,0 7,0
6,4
8,0
7,3
7,0 6,7
6,4
6,4
8,0
7,0
7,0 6,7
6,5
6,0
6,4 6,0
6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 De gezamenlijke ambitie
Oog voor elkaars Samenwerken en belangen problemen oplossen Huurders
Collegacorporaties
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
Professioneel organiseren Gemeenten
Uitnodigend proces voor ieder een
Evaluaties
Omnia
26
A. De gezamenlijke ambities Zowel de huurders als de collega-corporaties herkennen het meest dat zij met Omnia Wonen samenwerken vanuit gezamenlijke ambities. Oldebroek kan zich als enige kerngemeente niet vinden in de stelling dat er sprake is van een gedeelde lange termijn ambitie. De buitengebied gemeenten zijn het minst tevreden over dit onderdeel. Amersfoort en Woudenberg vinden de tijdsinvestering onvoldoende opwegen tegen de meerwaarde van de samenwerking.
0% A1. De bij samenwerki ng betrokken organisaties werken samen vanuit een gedeelde lange termijn ambitie.
20%
13,3%
A2. De bij samenwerki ng betrokken organisaties laten met hun samenwerking zien dat er meerwaarde ontstaat.
6,7% 6,7%
A3. De meerwaarde van de samenwer king weegt op tegen de tijdsinvestering.
20,0%
helemaal niet mee eens
niet mee eens
40%
13,3%
60%
20,0%
40,0%
40,0%
mee eens
100%
13,3%
26,7%
40,0%
neutraal
80%
20,0%
13,3%
26,7%
helemaal mee eens
B. Oog voor elkaars belangen Op dit onderdeel spreken de belanghebbenden zich het meest positief uit. Gemeente Harderwijk geeft net als bij ‘Gezamenlijke ambitie’ ook bij ‘Oog voor elkaars belangen’ cijfermatig een 9 en heeft hier samen met collega kerngemeente Elburg de hoogste waardering. Meer aandacht voor wederkerigheid en respect voor verschillen in de belangen komt als oproep vooral uit de buitengebied gemeenten.
0%
10%
B1. De bij samenwerking organisaties komen met respect voor elkaars bel angen tot opl ossingen.
B2. De bij samenwerking betr okk en organisaties laten in praktijk zien dat er sprake is van wederkerigheid.
B3. Bij dilemma's en tegengestelde belangen zoeken de bij samenwerking betrokken organisaties creati ef naar een oplossing die ieders belangen in voldoende mate respecteert.
helemaal niet mee eens
niet mee eens
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
20%
30%
33,3%
6,7%
13,3%
neutraal
40%
50%
60%
70%
60,0%
40,0%
mee eens
90%
100%
6,7%
40,0%
40,0%
80%
40,0%
13,3%
6,7%
helemaal mee eens
27
C. Samenwerking en problemen oplossen Gemeente Oldebroek is in de afgelopen vier jaar met regelmaat teleurgesteld op dit onderdeel en spreekt daarom in haar toelichting van oud zeer. De wens van de gemeente is beter gehoor te vinden en indien mogelijk door goede samenwerking meer invulling te geven aan gemeentelijke ideeën. Hoewel Woningstichting Putten en gemeente Woudenberg dit onderdeel overall positief beoordelen, geven zij als enigen aan last te kunnen hebben van onderliggend machtsspel.
0%
10%
C1. De bi j samenwerking betrokken organisaties laten v ertrouwen i n de samenwerking zien.
30%
20,0%
C2. Alle deelnemers informeren elkaar goed.
13,3%
C3. De bi j samenwerking betr okken organisaties hebben last van onderliggende machtsspellen.
13,3%
helemaal niet mee eens
20%
niet mee eens
neutraal
40%
50%
26,7%
60%
70%
33,3%
90%
100%
20,0%
46,7%
40,0%
60,0%
mee eens
80%
13,3%
0,0%
13,3%
helemaal mee eens
D. Professioneel organiseren Op dit onderdeel is de laagste waardering uitgesproken door de belanghebbenden. De buitengebied gemeenten spreken zich hier het minst positief uit en alleen gemeente Elburg geeft vanuit het kerngebied aan dat in de driehoek betrokken partijen te veel energie in gedetailleerde controles steken. Elburg geeft dan ook in haar toelichting aan om vooral door te willen gaan met het versimpelen van de prestatieafspraken en de monitoring ervan.
0%
D1. De bij samenwerking betrokken organisati es laten daadkr acht zien.
10%
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
40%
50%
60%
mee eens
80%
90%
100%
33,3%
53,3%
40,0%
neutraal
70%
53,3%
46,7%
D3. De bij samenwerking betrokken organisati es stoppen veel energie in gedetailleerde controles.
niet mee eens
30%
13,3%
D2. De bij samenwerking betrokken organisati es hebben procedures en processen goed georganiseerd.
helemaal niet mee eens
20%
53,3%
6,7%
helemaal mee eens
28
E. Uitnodigend proces voor iedereen Uit het kerngebied komen op dit onderdeel van drie gemeenten aandachtspunten. Elkaar meer meenemen in lange termijnstrategie, zoals het strategisch voorraadbeheer, is de oproep uit Amersfoort, terwijl gemeente Oldebroek vooral aandacht voor communicatie vraagt. De lijn die hierop ingezet is om beter en vaker met elkaar in overleg te gaan en naar oplossingen te zoeken, mag vooral doorgaan. Gemeente Woudenberg spreekt de behoefte uit naar meer kaders door samen op te trekken in de uitwerking van uitgangspunten. De SHOW merkt de mogelijkheid op om ook de zorg- en welzijnsorganisatie een keer uit te nodigen voor een vergadering samen met de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. In de communicatie tussen partijen, mag Omnia Wonen volgens hen nog meer de verbinding zoeken.
0%
E1. De bij samenwerking betrokken organisaties hebben doelstell ingen die voor iedereen duidelijk zijn.
10%
13,3%
E2. De lokaal en regionaal beschikbare kenni s wordt goed benut.
6,7%
E3. Bestuurders geven de kaders en ruimte. Medewerkers/ambtenar en weten wat te doen, hebben eigen r egelruimte.
6,7%
helemaal niet mee eens
niet mee eens
20%
30%
40%
50%
13,3%
60%
70%
90%
66,7%
26,7%
40,0%
40,0%
mee eens
100%
6,7%
60,0%
neutraal
80%
6,7%
13,3%
helemaal mee eens
F. Evalueren De meeste belanghebbende zijn positief of neutraal over de evaluaties en manier waarop stil gestaan wordt bij het realiseren van de beoogde doelen. Alleen de buitengebied gemeenten beoordelen de evaluaties als onvoldoende.
0%
F1. De bij samenwerking betrokken organisaties evalueren periodiek of ze nog op schema zitten om de beoogde doelen te realiseren.
F2. Ik ben tevreden over de kwaliteit van de evaluaties.
helemaal niet mee eens
niet mee eens
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
10%
26,7%
20%
30%
40%
60%
20,0%
13,3%
neutraal
50%
60,0%
mee eens
70%
80%
90%
46,7%
100%
6,7%
26,7%
helemaal mee eens
29
Beschouwing visitatiecommissie over de kwaliteit en het proces van de totstandkoming van de prestatieafspraken Net als bij de beschrijving van de opgaven geldt voor Omnia Wonen dat in het traject van de prestatieafspraken een onderscheid te maken is in twee gebieden: - In het kernwerkgebied maakt Omnia Wonen samen met andere corporaties prestatieafspraken in de gemeenten Harderwijk, Oldebroek, Elburg en Elspeet. In Woudenberg en Nunspeet is Omnia Wonen de enige toegelaten corporatie. In de gemeente Amersfoort vervult Omnia Wonen doordat zij de enige toegewezen corporatie is een spilfunctie in het traject. Omnia Wonen zal na de eerste jaren als nieuwkomer nu ook volledig haar rol als hoofdspeler moeten gaan pakken. - In de regio die Omnia Wonen als haar buitengebied gedefinieerd heeft, spelen andere collega-corporaties een coördinerende en stimulerende rol en kan Omnia Wonen door de keuzes in portefeuillestrategie die zij maakt meer in de beheerdersrol blijven en het initiatief aan anderen laten. De commissie vindt de actualiteit van de prestatieafspraken op orde. De afspraken sluiten aan bij de woonvisies van de gemeenten, dit geldt zowel voor die in het kern- als buitengebied. De prestatieafspraken, jaarschijven of raamovereenkomsten zijn gebaseerd op langdurige afspraken van meestal vier of vijf jaren. Als het nodig is, worden hierop aanvullingen gedaan.
Op deze manier kan de corporatie met haar partners uit de driehoek inspelen op actuele opgaves en thema’s. De inhoud van de prestatieafspraken is volgens de commissie compleet. Alle onderwerpen die van belang zijn voor de woonvisies van de gemeenten zijn in de afspraken opgenomen. Ook zijn de prestatieafspraken voldoende concreet en worden er op onderdelen duidelijke resultaten benoemd. Zoals bij het thema beschikbaarheid van woningen: in de gemeente waar sprake is van toevoeging aan de bestaande vooraard staat in de afspraken duidelijk beschreven hoeveel woningen de lokale woningcorporaties moeten realiseren. Verder lukt het de huurdersorganisatie SHOW opvallend goed om haar positie te pakken in het proces van prestatieafspraken door per gemeente een ambassadeur beschikbaar te stellen. Deze huurdersvertegenwoordigers hebben de taak zorg te dragen dat huurders uit hun ambassadeursgemeente gehoord worden bij Omnia Wonen in beleidsonderwerpen en bij de gemeente in de prestatieafspraken. Daar waar huurdersorganisaties vaak kwetsbaar in het proces zijn door met name informatieachterstand ten opzichte van de professionals, investeert de SHOW veel tijd en energie om goed geïnformeerd aan tafel te zitten. De betrokken rol die de ambassadeurs oppakken, wordt door de gemeenten, collega-corporaties en Omnia Wonen meestal zeer gewaardeerd.
De commissie verwacht dat als de SHOW haar ambassadeurs aanpak van individueel naar duo’s verandert, dit het informatieniveau, de inbreng en de daarmee gepaard gaande tijdsinvestering ten goede komt. Daarnaast zou het werken in duo’s de kwetsbaarheid van niet aflatende inzet van slechts één gesprekspartner wegnemen. Tot slot valt het de commissie op dat Omnia Wonen betrokken is bij een fors aantal samenwerkingsovereenkomsten en convenanten op het brede sociale domein. Deze thema’s komen slechts beperkt terug in een aantal prestatieafspraken. Het huidige systeem van prestatieafspraken en overleg is nog niet ingericht op het actief betrekken van het sociale domein in de afspraken. Meer verbinding met en betrokkenheid van zorg en welzijn zou de sociaal maatschappelijk opgave waar de lokale driehoek ook voor staat ten goede komen.
Visitatierapport 2021 Omnia Wonen | Methodiek 6.0 | © Raeflex
30
2.3
Verbeterpunten van belanghebbenden
Naast waardering voor de kwaliteit en procesgang van de prestatieafspraken kwamen in de visitatiegesprekken ook verbetermogelijkheden ter sprake. Vanuit het huurders perspectief wordt aandacht gevraagd voor het volgende: – Communicatie tussen partijen vanuit het doel nog meer de verbinding met elkaar te zoeken en op onderwerpen concreet invulling te geven. De SHOW geeft hierbij de suggestie wellicht ook zorg- en welzijnsorganisaties uit te nodigen voor een vergadering samen met de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Hier kan bijvoorbeeld meer aandacht voor buurtbelangen in samenwerking met welzijnsorganisaties geagendeerd worden. – De meerwaarde van raamovereenkomsten benutten in de gemeenten waar dit nog niet het geval is. Het voor een aantal jaar vastleggen van de gezamenlijke volkshuisvestelijke voornemens helpt om jaarlijks meer gedetailleerd en concreet tot prestatieafspraken te komen. De raamovereenkomsten vergemakkelijken het prestatieafspraken proces, doordat het efficiënter is dan jaarlijks steeds weer van vooraf aan te beginnen. De collega-corporaties verwachten dat de aangebrachte focus op het eigen werkgebied Omnia Wonen gaat helpen om het spanningsveld die de spreiding van het bezit met zich meebrengt, aan te gaan.