Bijlage 1 - Keuzedocument De GeerIII - Zuidwijk

2.5. INDICATIEVE TOEKOMSTBEELDEN (IN EN NA 2030) STAP 7 & 8: stedenbouwkundige invullingen met woningbouw in De Geer III en Zuidwijk Op de volgende pagina’s zijn de voorkeursmodellen voor beide locaties verder uitgewerkt tot een indicatief toekomstbeeld voor De Geer III en Zuidwijk. Voor beide ontwikkellocaties is een beeld geschetst voor de gefaseerde nieuwbouw van 250 tot circa 550 woningen in de periode vanaf 2025-2026 tot 2030. Daarmee kan worden voldaan aan de uitbreidingsbehoefte van Wijk bij Duurstede tot 2030 en kunnen de door de provincie toegestane 530 woningen buiten de rode contour (deels) worden gerealiseerd. Voor beide locaties is het woningbouwprogramma verkend en is onderzocht in hoeverre na 2030 een verdere doorgroei mogelijk is naar meer woningen. In de onderzoeksopdracht is daarbij een totale opgave voor de (zeer) lange termijn geformuleerd van 1.250 (of meer) woningen. In deze studie is verkend welke woning­aantallen er maximaal op één locatie gebouwd kunnen worden. Daaruit is gebleken dat de realisatie van één locatie niet toereikend zal zijn voor de bouw van tenminste 1.250 woningen. Daarom is tevens een combinatie uitgewerkt met woningbouw op beide locaties (De Geer III én Zuidwijk). Voor beide locaties is globaal inzichtelijk gemaakt hoe het nieuwe woongebied kan worden ingevuld binnen de geïnvenariseerde beleidskaders en ruimtelijke randvoorwaarden.

Daarbij is rekening gehouden met alle uitgangspunten en belemmeringen voor woningbouw (o.a. bodemgesteldheid, milieuhinderzones, dijkbeschermingszone, eigendomssituaties, archeologische verwachtingswaarden, etc.) die op het moment van uitvoeren van deze studie bekend waren. Als in de toekomst meer bekend wordt over mogelijke belemmeringen en/of zich nieuwe kansen voordoen in het gebied, dan kan dat dus consequenties hebben voor de stedenbouwkundige invullingen voor De Geer III en Zuidwijk. Ook vanuit financieel perspectief kunnen er nog zaken veranderen. Dat vraagt om flexibiliteit. De geschetse invullingen vormen dus geen blauwdruk, maar schetsen een indicatief toekomstbeeld.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 21

ZUIDWIJK: START BOUW VANAF 2025-2026 (FASE 1)

Start bouw: fase 1 (circa 250 woningen) Hiernaast is een indicatieve proefverkaveling weergegeven voor de eerste fase van ontwikkeling op de locatie Zuidwijk. Daarbij wordt uitgegaan van de aanleg van een hoofdontsluitingsweg vanaf de Lekdijk Oost aan de oostzijde van het plangebied. Op termijn kan deze weg eventueel verder worden doorgetrokken tot aan de Hordenweg, als onderdeel van een nieuwe verbindingsweg tussen de Lekdijk Oost en Hordenweg. De brede groenstrook ter hoogte van de stroomgeul wordt in fase 1 reeds aangelegd als een breed waterrijk groengebied met archeologische, landschappelijke en recreatieve betekenis voor de nieuwe woonwijk. Aan weerszijden van deze groenstrook wordt de eerste woningbouw in het gebied gerealiseerd. Het woonprogramma bestaat uit een mix van grondgebonden laagbouw (2 of 3 lagen) en appartementen (3 tot 4 lagen). De woningen worden op tenminste 50 meter afstand van de voet van de dijk en het sportpark gebouwd, zodat de dijkbeschermingszone wordt gerespecteerd en eventuele geluidsoverlast van wegverkeer en de nabij gelegen sportvelden wordt voorkomen.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 22

ZUIDWIJK: INDICATIEF TOEKOMSTBEELD (FASE 1 EN 2)

Fase 1 en 2 (circa 430 woningen) Hiernaast is een indicatief toekomstbeeld geschetst voor de locatie Zuidwijk na uitvoering van fase 1 en 2. De ontwikkeling van woningbouw is verder westwaarts uitgebouwd, tot aan de voormalig vuilstortplaats in het gebied. In fase 1 en 2 kunnen in totaal circa 430 woningen worden gerealiseerd. Vanuit financieel perspectief lijkt een nog verdere ontwikkeling in westelijke richting (zie volgende pagina, fase 3: circa 120 woningen extra) niet haalbaar te zijn, gezien de hoge kosten die daarvoor moeten worden gemaakt. Daarom is het plangebied opgedeeld in een oostelijke ontwikkeling (fase 1 en 2: totaal circa 430 woningen) en een eventuele verder westwaartse ontwikkeling (fase 3: ca. 120 woningen extra), waarbij de toevoeging aan de westzijde van het plangebied als een aparte ontwikkeling kan worden gezien. Hierdoor is het mogelijk om in fase 1 en 2 een woonwijk te realiseren op de locatie Zuidwijk zonder de gronden van fase 3 te benutten voor woningbouw.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 23

ZUIDWIJK: INDICATIEF TOEKOMSTBEELD (FASE 3)

Fase 3 (circa 550 woningen) Hiernaast is een indicatief toekomstbeeld geschetst voor de locatie Zuidwijk in fase 3. De wijk is verder uitgebouwd en bevat in totaal circa 550 woningen met behoud en versterking van de groene kwaliteiten van het gebied. In aanvulling op de brede groenstrook ter hoogte van de stroomgeul zijn de dijkbeschermingszone langs de Lekdijk Oost en het perceel van de voormalige vuilstortplaats toegevoegd als openbaar groengebied. Daarmee ontstaat een riant opgezet nieuw woongebied met zeer veel openbaar groen in de wijk. Een tweede ontsluitingsweg leidt al het autoverkeer vanuit de wijk in de richting van de Lekdijk Oost en verder naar de N229. Autoverkeer vanuit en naar de wijk hoeft dus niet door de stad heen te rijden. De Middelweg Oost vormt een belangrijke fietsroute richting de binnenstad en behoudt een autoluw karakter voor aanwonenden (bestemmingsverkeer). Aantrekkelijke fiets- en wandelroutes door en langs het groen in de wijk vormen gezonde en veilige langzaam verkeersverbindingen naar de winkels, wijkvoorzieningen en bushaltes in De Horden en het sportpark Mariënhoeve.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 24

ZUIDWIJK: INDICATIE VAN HET WONINGBOUWPROGRAMMA

32 APP

39 APP

10 EGW

10 EGW

18 STUDIO *50-70 M2

18 STUDIO *50-70 M2

9 EGW

18 EGW

21 APP

64 STUDIO *50-70 M2

21 APP 30 EGW

16 EGW 18 EGW

54 STUDIO *50-70 M2

Op de kaart hiernaast (en de tabel hieronder) is een indicatieve invulling geschetst van de locatie Zuidwijk met een woningbouwprogramma dat aansluit bij de geprognotiseerde vraag tot 2030. Het accent ligt daarbij op woningen voor kleine 1- en 2 persoonshuishoudens, die met name zijn gericht op jonge starters en ouderen. Een deel daarvan wordt uitgevoerd in gestapelde bouw (kleine appartementen en studio’s), maar ook kleinere woningen met een privé tuin of nieuwe woonvormen rond een gemeenschappelijke tuin of een woonhofje kunnen aan deze vraag voldoen. In totaal wordt 60% van het programma uitgevoerd in gestapelde bouw en 40% als grondgebonden woning. De bouwhoogte van gestapelde bouw in Zuidwijk blijft beperkt tot 3 of maximaal 4 bouwlagen. Grondgebonden woningen hebben een bouwhoogte van 2 of 3 lagen. Als indicatie voor de woninggrootte is een onderscheid gemaakt tussen kleine een- en tweepersoons appartementen en studio’s (50-70 m2), appartementen (70-100 m2) en grondgebonden woningen (>100 m2). Zuidwijk biedt ruimte aan circa 430 tot 550 woningen. Daarmee wordt (deels) voldaan aan de woningvraag tot 2030, maar een verdere doorgroei op de locatie is niet of nauwelijks aan de orde. Tenzij er wordt gekozen voor verdere verdichting van het woongebied of hogere bebouwing wordt toegestaan in de wijk.

32 APP

18 EGW 36 EGW

Woningbouwprogramma

34 APP 52 EGW

woningtypologie

gemiddeld woonoppervlak

aantal woningen (fase 2 en 3)

gestapeld wonen studio’s

50-70 m2

118 - 154 studio’s

28%

gestapeld wonen appartementen

70-100 m2

140 - 179 appartement

32%

grondgebonden woningen

> 100 m2

172 - 217 woningen

40%

-

430-550

100%

totaal

percentage van totaal

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 25

ZUIDWIJK: INDICATIE VAN TE REALISEREN BOUWHOOGTES

4

3

3

4

4 3

3

3 4 3 3

3 3

3 4 3

4

Bouwhoogtes In het indicatieve toekomstbeeld voor de locatie Zuidwijk is een stedenbouwkundige invulling geschetst met een woningbouwprogramma dat bestaat uit een mix van grondgebonden laagbouw in 2 tot 3 lagen en gestapelde woningen in middelhoogbouw van 3 tot 4 lagen hoogte. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de omliggende woonwijk De Horden en blijft het karakeristieke stadssilhouet van Wijk bij Duurstede vanaf de dijk grotendeels intact. De afstand vanaf de dijk tot aan de eerstelijns bebouwing van het nieuwe woongebied bedraagt in totaal circa 100 meter vanaf de weg bovenop de dijk. Op die ruime afstand bedraagt de bouwhoogte van de woningen 3 of 4 lagen. De profielen op de volgende pagina geven een impressie van het (groene) stadsbeeld vanaf de dijk. De circa 50 meter brede groenzone tussen de dijk en de woningen kan op verschillende manieren worden ingericht. Bestaande fruitbomen in het gebied kunnen hier behouden blijven of vanuit de nieuwe woonwijk naar dit gebied toe worden verplaatst. De volkstuinen in het gebied kunnen wellicht deels in deze groenstrook worden ondergebracht. Daarnaast kan een parkachtige inrichting met wandelpaden, speelvoorzieningen en ontmoetingsplekken zorgen voor een aantrekkelijke groen-recreatieve invulling van de nieuwe stadsrand.

3 4

4

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 26

ZUIDWIJK: DWARSPROFIELEN VANAF LEKDIJK OOST 50 km/uur 50 km/uur

20 meter

30 meter

50 meter

20 meter

30 meter

50 meter 100 meter 100 meter

50 km/uur 50 km/uur

20 meter

30 meter

50 meter

20 meter

30 meter

50 meter 100 meter 100 meter

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 27

ZUIDWIJK: BELEMMERINGEN VOOR WONINGBOUW

NAVOSlocatie

dij

kbe

geulzone

< 48 dB

sch

erm

ing

szo

ne

50 m pro

fie

l va

28 m

nv

rije

rui

mt

48-53 dB

e

74 m

Belemmeringen voor wonen Op de locatie Zuidwijk dient te worden omgegaan met een aantal belemmeringen die randvoorwaarden stellen aan toekomstige woningbouw in het plangebied. Zo ligt er aan de zuidzijde een geluidscontour als gevolg van wegverkeerslawaai van de Lekdijk Oost op circa 28 en 74 meter (respectievelijk 53 en 48 dB). Binnen deze contouren zijn geen woningen geprojecteerd. Dat geldt ook voor mogelijke geluidsoverlast van de naastgelegen sportvelden op sportpark Mariënhoeve. Hier is een afstand van 50 meter aangehouden, waarbinnen geen woningen zijn geprojecteerd. HDSR staat in principe geen nieuwe permanente bouwwerken toe in de waterkering (het waterstaatswerk) langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Langs de Lekdijk Oost ligt daarom een dijkbeschermingszone, inclusief een profiel van vrije ruimte. Naast de bescherming van de stabiliteit van de waterkering, moet er ruimte gereserveerd worden voor een eventuele volgende dijkversterking. Nieuw bouwen in de beschermingszone kan daarom alleen als bij de bouw rekening gehouden wordt met de ruimte die nodig is voor toekomstige dijkversterking. Hiervoor moet een vergunning worden verleend door het waterschap. In het kader van deze haalbaarheidsanalyse is er vanuit gegaan dat er geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd binnen de beschermingszone en het profiel van vrije ruimte van de dijk.

Naast de niet te bebouwen gebieden binnen de geluidscontouren en de dijkbeschermingszone bevindt zich in het plangebied van Zuidwijk ook nog een voormalige stortplaats met verontreinigde gronden (NAVOS-locatie). Op dit perceel is geen woningbouw geprojecteerd. Dat geldt ook voor de geulzone in het gebied, omdat daar maritiem en scheepvaart gerelateerde archeologische resten worden verwacht. Woningbouw op het meest westelijk gelegen deel van de locatie Zuidwijk (fase 3) is onzeker, in verband met de financiële (on)haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling in dat deel van het plangebied.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 28

ZUIDWIJK: OVERZICHT BRUTO GRONDGEBRUIK

Grondgebruik Op basis van het indicatieve toekomstbeeld voor Zuidwijk is een overzicht gemaakt van het grondgebruik binnen het plangebied in fase 3. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen (bruto) uitgeefbaar terrein voor wonen, openbaar groen en ruimte voor verkeer. In totaal is ruim 40% van het plangebied openbaar groen. Per woning is er ongeveer 180 m2 openbaar groen aanwezig in de directe omgeving van de woning. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de voorwaarde om minimaal 75 m2 openbaar groen te hebben binnen een afstand van 500 meter van de woning. Binnen de ruimte voor verkeer is rekening gehouden met een 20 meter breed wegprofiel. Daarbinnen liggen dan de hoofdontsluitingswegen van de wijk (voor auto’s) en kan worden geparkeerd. Een deel van het parkeren vindt echter ook plaats binnen de woonstraten in het (bruto) woongebied of op eigen terrein.

9.395 m2 7.450 m2 12.015 m2

5.100 m2 87.445 m2

Vrijliggende fietspaden (hoofdfietsroutes) zijn apart aangegeven op de kaart. Daarnaast kunnen er nog diverse fietsroutes zijn opgenomen in het nieuwe woongebied.

7.800 m2 20.215 m2

12

6.800 m2 5.310 m2

.22

5.050 m2

0m

2

10.370 m2

5.850 m2

19.515 m2

24.965 m2

27.745 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - gestapeld (appartementen)

10.410 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - gestapeld (studio’s)

34.115 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - grondgebonden

36.980 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - gemengd

87.445 m2

hoofdgroenstructuur en water

12.220 m2

10.370 m2

20.215 m2

239.500 m2

plangebied Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 29

DE GEER III: START BOUW VANAF 2025-2026

Start bouw (circa 250 woningen) De eerste fase van ontwikkeling op de locatie De Geer III (250 woningen) start in principe aan de noordzijde van het plangebied. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de huidige Romeinenbaan en Geerweg (N229) voorlopig dienst zullen blijven doen als doorgaande wegverbinding. Dat wil zeggen dat rekening moet worden gehouden met de geluidscontouren langs de huidige wegen. Binnen de 48 en 53 dB-geluidscontouren is tot 2030 geen woningbouw mogelijk. De nieuwbouw komt hierdoor in de eerste jaren van de gebiedsontwikkeling op ruime afstand van de huidige weg te liggen. De verbinding met de bestaande stad en de omliggende woonwijken is hierdoor verre van ideaal. Dit vraagt vanaf de start van de gebiedsontwikkeling om goede langzaam verkeersroutes voor fietsers en wandelaars en veilige oversteekplaatsen van de N229 richting het busstation en de wijkvoorzieningen in De Horden. Het eerste deel van de op termijn aan te leggen randweg kan alvast worden aangelegd als ontsluitingsweg voor de eerste woonbuurten in De Geer III. Langs die weg worden voornamelijk appartementen gebouwd.

48 dB

53 dB

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 30

DE GEER III: INDICATIEF TOEKOMSTBEELD IN 2030

Toekomstbeeld 2030 (550 woningen) Tot 2030 zijn in principe nog geen ingrijpende aanpassingen aan de weginfrastructuur noodzakelijk. Pas bij meer dan 550 woningen is de omlegging van de Romeinenbaan absoluut noodzakelijk. Dat betekent dat de eerste jaren in De Geer III woningbouw kan worden ontwikkeld tot aan de 48 dB-geluidscontour langs de huidige huidige Romeinenbaan en Geerweg. In totaal kunnen er dan zo’n 550 woningen worden gebouwd. De nieuwe woonwijk komt hierdoor dichter bij de bestaande stad en de omliggende wijken te liggen, maar nog altijd vormt de huidige N229 een forse barrière. Dit vraagt dus nog steeds om goede en veilige verbindingen en oversteekplaatsen voor fietsers en voetgangers. Voor autoverkeer dient bij deze woningaantallen (550 woningen) een tweede auto-ontsluiting te worden aangelegd, waarmee de nieuwe woonwijk wordt verbonden met het omliggende wegennet. Het woningbouwprogramma sluit aan bij de geprognotiseerde vraag tot 2030. Dat wil zeggen dat in een mix van 60% appartementen en 40% grondgebonden woningen wordt gebouwd.

48 dB

53 dB

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 31

DE GEER III: INDICATIEF TOEKOMSTBEELD NA 2030

Eindfase (circa 900 woningen) Hiernaast is een indicatieve proefverkaveling weergegeven voor de eindfase van ontwikkeling op de locatie De Geer III. In dit toekomstbeeld is uitgegaan van de omlegging van de Romeinenbaan (N229), waardoor een nieuwe randweg ontstaat langs het plangebied. De woningen zijn op ruime afstand van de nieuwe randweg geprojecteerd, zodat de eventuele geluidsoverlast van wegverkeer wordt beperkt. De eerstelijns bebouwing wordt voornamelijk uitgevoerd in (middel) hoogbouw van 4 tot 6 lagen, zodat de appartementgebouwen als een soort geluidsscherm fungeren voor het achterliggende woongebied. Het middengebied bestaat uit grondgebonden woningen (2 of 3 lagen). Net als in Zuidwijk wordt in De Geer III een brede groenstrook gecreëerd ter hoogte van de stroomgeul. Hier kan een breed waterrijk groengebied worden aangelegd met landschappelijke en recreatieve waarden. Het vrijkomende gebied van de Romeinenbaan kan opnieuw worden ingericht als een brede groenstrook met een hoofdfietsroute en wandelpaden. Ook kan de hoogstam fruitboomgaard behouden blijven.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 32

DE GEER III: INDICATIE VAN HET WONINGBOUWPROGRAMMA 12 EGW 74 APP

48 STUDIO

56 EGW 86 APP

112 STUDIO

8 EGW 42 APP 67 STUDIO

40 EGW 36 EGW 36 EGW

36 APP

28 EGW

36 EGW 39 APP 36 EGW

18 EGW

Woningbouwprogramma Op de kaart hiernaast (en de tabel hieronder) is een indicatieve invulling geschetst van het woningbouwprogramma voor de locatie De Geer III. Het accent ligt op woningen voor kleine 1- en 2 persoonshuishoudens, die met name zijn gericht op jonge starters en ouderen. Een deel daarvan wordt uitgevoerd in gestapelde bouw (kleine appartementen en studio’s), maar ook kleinere woningen met een privé tuin of nieuwe woonvormen rond een gemeenschappelijke tuin of een woonhofje kunnen aan deze vraag voldoen. In totaal wordt 60% van het programma uitgevoerd in gestapelde bouw en 40% als grondgebonden woning. De bouwhoogte van gestapelde bouw in De Geer III loopt uiteen van 4 tot 6 bouwlagen. Deze appartementengebouwen zijn geconcentreerd langs de nieuwe randweg. De grondgebonden woningen liggen in het achterliggende woongebied en hebben een bouwhoogte van 2 of 3 lagen. De woningtypologie bestaat uit een mix van kleine een- en tweepersoons appartementen en studio’s (50-70 m2), appartementen (70100 m2) en grondgebonden woningen (>100 m2). De Geer III biedt ruimte aan circa 900 woningen. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de woningvraag tot 2030 (waarvan 530 woningen buiten de rode contour kunnen worden gebouwd) en kan na 2030 in een verdere doorgroei worden voorzien. woningtypologie

gemiddeld woonoppervlak

aantal woningen

percentage van totaal

gestapeld wonen studio’s

50-70 m2

227 studio’s

25%

gestapeld wonen appartementen

70-100 m2

313 app

35%

grondgebonden woningen

> 100 m2

360 won

40%

-

900 won

100%

36 APP 54 EGW

totaal

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 33

DE GEER III: INDICATIE VAN TE REALISEREN BOUWHOOGTES 3 5 5 6

4

3

4

3 6 4 4

3

3

3

3

3 3

6

3

Bouwhoogtes In het indicatieve toekomstbeeld voor de locatie De Geer III is een stedenbouwkundige invulling geschetst met een woningbouwprogramma dat bestaat uit een mix van grondgebonden laagbouw in 2 tot 3 lagen en gestapelde woningen in (middel)hoogbouw van 4 tot 6 lagen hoogte. Aan de zuidzijde van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de omliggende woonwijk De Horden. Aan de noord- en westzijde van het gebied is de hogere bebouwing gesitueerd langs de randweg. Hierdoor verandert het karakeristieke stadssilhouet van Wijk bij Duurstede en kijgt de stadsrand een meer stedelijke uitstraling. De afstand vanaf de nieuwe randweg tot aan de eerstelijns bebouwing van het nieuwe woongebied bedraagt circa 44 meter (53 dB-geluidscontour). Op die afstand bedraagt de bouwhoogte van de woningen afwisselend 3, 4, 5 tot maximaal 6 lagen. Dit levert een gevarieerd stadsbeeld op en voorkomt dat de nieuwe stadsrand van Wijk bij Duurstede als een massieve bebouwingswand wordt ervaren vanuit het buitengebied. De exacte ligging en situering van de appartementengebouwen aan de stadsrand dient in een stedenbouwkundig plan nader te worden uitgewerkt. Daarbij dient dan ook rekening te worden gehouden met de geluidsbelasting op de gevels die grenzen aan de randweg. De bouwhoogtes die hiernaast zijn aangegeven op kaart, zijn dus slechts indicatief.

4 3

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 34

44 meter

DWARSPROFIELEN LANGS DE OMGELEGDE RANDWEG 53 dB

3.75

3.75

5.55

3.5

5.0

Voor de nieuwe randweg is uitgegaan van een 1x2 strooks gebiedsontsluitingsweg (1 rijbaan met één rijstrook per richting), een snelheid van 50 km/uur en ruimte voor een vrijliggend fietspad aan de zijde van de woonwijk. Langs de weg is een brede obstakelvrije berm aangehouden. In een latere fase dient de inrichting van het wegprofiel nader te worden uitgewerkt. Daarbij behoort een maximale snelheid van 70 km/uur ook nog tot de mogelijkheden.

13.7

12.5

44 meter

53 dB

50 km/uur

5.55

3.75

3.75

De groenzone tussen de nieuwe randweg en de woningen aan de rand van De Geer III kan op verschillende manieren worden ingericht. Het waterrijke groengebied rond de stroomgeul kan bijvoorbeeld aan de rand van de wijk worden voortgezet met een brede watergang en natuurvriendelijke oevers. Langs het water kan dan een parkachtige groenstrook worden ingericht met wandelpaden en ontmoetingsplekken. Ter plaatse van woongebouwen die met de voorzijde naar de randweg zijn georiënteerd, kan er voor worden gekozen om de wegontsluiting, het parkeren en de entree van de woningen aan de zijde van de randweg te situeren. In dat geval krijgt de stadsrand een stedelijker uitstraling met meer verharding. Maar ook dan is er nog voldoende ruimte voor de aanleg van een brede watergang met natuurlijke oevers en een wandelpad.

50 km/uur

5.55

De nieuwe randweg

5.55

5.0

12.5

1.2

3.0

6.0

5.5

De profielen hiernaast geven een impressie van enkele mogelijke inrichtingsprincipes voor de nieuwe stadsrand van De Geer III. Bij een nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan kan hier meer concreet invulling aan worden gegeven.

1.5

44 meter

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 35 53 dB

DE GEER III: BELEMMERINGEN VOOR WONINGBOUW

stroomgeul

44 m

geluidscontour 53 dB geluidscontour 48 dB

88 m

< 48 dB

an

m

ei

rm

be

Ro

ne

a nb

Belemmeringen voor wonen Op de locatie De Geer III dient te worden omgegaan met een aantal belemmeringen die randvoorwaarden stellen aan toekomstige woningbouw in het plangebied. Tijdens de eerste fase van de gebiedsontwikkeling ligt aan de zuid- en oostzijde een geluidscontour als gevolg van wegverkeerslawaai op de huidige Romeinenbaan en Geerweg. In de eindfase ligt die contour juist aan de noord- en westzijde van het plangebied, langs de omgelegde randweg. Voor de 53 dB-contour is een afstand van 44 meter aangehouden, waarbinnen geen woningen zijn geprojecteerd. In de zone daarachter (44-88 meter) kunnen wel woningen worden geprojecteerd, waarbij dan rekening moet worden gehouden met een hogere geluidsbelasting (48-53 dB) op de gevel. Deze hogere geluidsbelasting wordt door de akoestisch specialisten aanvaardbaar geacht (zie ook 3.3). Naast de niet te bebouwen gebieden binnen de geluidscontouren liggen in het plangebied van De Geer III ook nog enkele behoudenswaardige groengebieden, zoals de hoogstam fruitboomgaard aan de zuidzijde en de ecologisch waardevolle berm langs de huidige Romeinenbaan. Hiermee is op hoofdlijnen rekening gehouden bij de invulling van het nieuwe woongebied. Bij een eventuele verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor De Geer III dient dit nader te worden uitgewerkt.

Dat geldt dan ook voor de exacte ligging en omvang van de stroomgeul aan de noordzijde van het plangebied (zie ook 3.1).

hoogstam fruitboomgaard

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 36

DE GEER III: OVERZICHT BRUTO GRONDGEBRUIK

Grondgebruik Op basis van het indicatieve toekomstbeeld voor de locatie De Geer III is een overzicht gemaakt van het grondgebruik binnen het plangebied. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen (bruto) uitgeefbaar terrein voor wonen, openbaar groen en ruimte voor verkeer. In totaal is ruim 32% van het plangebied openbaar groen. Per woning is er ongeveer 88 m2 openbaar groen aanwezig in de directe omgeving van de woning. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de voorwaarde om minimaal 75 m2 openbaar groen te hebben binnen een afstand van 500 meter van de woning.

2.450 m2

2.

25

0

m 2

7.345 m2

m 0

69 1.

1.680 m2

4.395 m2

61

.5

10

m

2

5

m

2

8.

11

24

.4

10.035 m2

2

5.885 m2

65

m 2

6.925 m2

2.715 m2

Binnen de ruimte voor verkeer is rekening gehouden met een 20 meter breed wegprofiel. Daarbinnen liggen dan de hoofdontsluitingswegen van de wijk (voor auto’s) en kan worden geparkeerd. Een deel van het parkeren vindt echter ook plaats binnen de woonstraten in het (bruto) woongebied of op eigen terrein. Vrijliggende fietspaden (hoofdfietsroutes) zijn apart aangegeven op de kaart. Daarnaast kunnen er nog diverse fietsroutes zijn opgenomen in het nieuwe woongebied.

8.110 m2

70

.3

22 m

5

96

2

7.

2

m 8.290 m2 28.610 m2

16.500 m2

6.305 m2

30.775 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - gestapeld (appartementen)

12.995 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - gestapeld (studio’s)

75.420 m2

bruto uitgeefbaar woongebied - grondgebonden

61.510 m2

hoofdgroenstructuur en water

9.940 m2

17.520 m2

45

4 1.

24.465 m2

2

m

26.315 m2

249.000 m2

plangebied

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 37

Een combinatie van beide locaties Omdat op geen van beide locaties kan worden voldaan aan de toekomstige woningvraag op (zeer) lange termijn (1.250 woningen of meer), is een combinatie van beide locaties uitgewerkt. Hiermee kunnen in principe zo’n 1.330 tot 1.450 woningen worden gerealiseerd: 430-550 woningen in Zuidwijk + 900 woningen in De Geer III. Door in de (verre) toekomst beide locaties tot ontwikkeling te brengen, kan dus wel worden voldaan aan de geprognotiseerde woningbehoefte na 2030. Ontwikkeling van beide locaties biedt ook de mogelijkheid om meer onderscheid aan te brengen tussen de twee woongebieden. Zo kan er voor worden gekozen om Zuidwijk een meer landelijke of dorpse invulling te geven, passend bij het agrarische karakter van het gebied. De woningdichtheid van circa 23 woningen per hectare (550 woningen op 24 hectare) zou dan nog verder kunnen worden teruggebracht tot minder dan 20 won/ha. Dat kan bijvoorbeeld worden bereikt door minder appartementen en meer grondgebonden woningen te realiseren, of een nóg ruimere opzet van het nieuwe woongebied in Zuidwijk. De woonwijk in Zuidwijk zou zich dan vooral kunnen richten op het aantrekken van gezinnen en ouderen die dichtbij de binnenstad en stedelijke voorzieningen willen wonen. De locatie De Geer III zou in dat geval een stedelijker karakter kunnen krijgen.

In de voorgestelde opzet heeft het nieuwe woongebied van De Geer III al een dichtheid van gemiddeld 36 won/ha (900 woningen op 25 hectare). Dit zou dan nog verder kunnen worden verdicht. De Geer III zou zich in dat geval nog meer kunnen richten op woningen voor de beoogde doelgroepen van jonge starters en dynamische (jonge) gezinnen in een groen stedelijk woonmilieu. Verdichting van het woonprogramma in Zuidwijk behoort eveneens tot de mogelijkheden. Bijvoorbeeld door toch hogere bebouwing toe te staan in het gebied, of door de mogelijkheden voor woningbouw in de beschermingszone van de dijk nader te verkennen. Dat dient dan uiteraard in overleg met HDSR plaats te vinden.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 38

2.6. INTEGRALE BEOORDELING: DE GEER III EN/OF ZUIDWIJK? STAP 9 & 10: Multicriteria-analyse en advies Op de volgende pagina’s zijn de indicatieve stedenbouwkundig toekomstbeelden voor De Geer III en Zuidwijk beoordeeld. Voor alle aspecten is vanuit de betreffende vakdisciplines aangegeven wat de sterke en zwakke punten zijn van de geschetste invulling op de locatie De Geer III en Zuidwijk. Voor elk aspect is vervolgens de afweging gemaakt: Welke locatie scoort op dit aspect (veel) beter of slechter? Hierbij is een van de volgende scores toegekend: zeer positief / heel goed positief / goed neutraal / geen onderscheid (zeer) negatief / (heel) slecht De (donker) groen gekleurde vakken geven dus aan op welke aspecten de ene locatie (veel) beter scoort dan de ander. De licht gele vakken geven aan dat beide locaties niet onderscheidend zijn op het betreffende aspect.

Integrale afweging De meest onderscheidende aspecten waar de locatie De Geer III (veel) beter op scoort dan Zuidwijk zijn: (gebaseerd op de donkergroene vlakken in de tabel op de volgende pagina’s; de nummers tussen haakjes corresponderen met de nummering van de afwegingscriteria in de tabel) • Zuidwijk scoort (heel) slecht i.v.m. bodemverontreiniging t.p.v. de voormalige stortplaats (1); • De Geer III heeft (veel) betere mogelijkheden voor infiltratie a.g.v. zandgronden in de bodem (5); • De Geer III kan hogere woningaantallen bevatten (900 woningen) dan Zuidwijk (430-550 woningen), waardoor verdere doorgroei mogelijk is (24); • De Geer III biedt meer variatie aan woningtypen die beter aansluiten bij de beoogde doelgroepen (25);

• De Geer III biedt meer ruimte voor woningen met een klein perceel- of woonoppervlak (kleine appartementen en studio’s van 50 tot 70 m2), die geschikt zijn voor 1- en 2-persoonshuishoudens (26); • De Geer III heeft een betere (directe) auto-ontsluiting richting de N229/A12, waardoor er minder auto-kilometers door de stad nodig zijn (31); • De Geer III heeft een betere ontsluiting per openbaar vervoer met een bushalte en busstation aan de rand van de nieuwe woonwijk (32). De aspecten waar Zuidwijk (veel) beter op scoort zijn: • in Zuidwijk is minder sprake van geluidshinder a.g.v. wegverkeerslawaai (18); • Zuidwijk ligt dichter bij de binnenstad en stedelijke voorzieningen (sport, cultuur, uitgaan, etc.), die daardoor makkelijker per fiets en te voet bereikbaar zijn (27). De locatie Zuidwijk bevat bovendien (veel) meer openbaar groen in de wijk dan De Geer III (ruim 40% versus 32%). Omdat de hoeveelheid openbaar groen in De Geer III echter ook ruimschoots voldoet aan de norm van 75 m2 per woning, is dat niet meegewogen als een (sterk) onderscheidend aspect.

Conclusies en advies Het voornaamste verschil tussen beide locaties wordt gevormd door de totale plancapaciteit voor woningbouw: het ‘maximale laadvermogen’ van De Geer III is veel groter (circa 900 woningen) dan Zuidwijk (430 tot 550 woningen). Daarmee biedt De Geer III betere doorgroeimogelijkheden. Doorgroeien is op de locatie Zuidwijk niet mogelijk. Tenzij er voor wordt gekozen om het nieuwe woongebied in Zuidwijk verder te verdichten. Gezien de relatief lage woningdichtheid in Zuidwijk (gemiddeld 23 won/ha) is dat in principe wel mogelijk. Dat leidt dan echter wel tot grotere bouwhoogtes en/of een stedelijker uitstraling van de stadsrand van Zuidwijk.

Ondanks de grotere woningaantallen en een hogere woningdichtheid (36 won/ha) kan in De Geer III een ruim opgezette woonwijk worden gecreëerd met veel openbaar groen. De Geer III biedt daarnaast betere mogelijkheden voor een goede (directe) ontsluiting op de N229 richting Utrecht en de A12. Autoverkeer wordt via de verlegde Romeinenbaan buiten de stad om geleid. Hierdoor zijn minder auto-kilometers nodig door de bestaande stad. Het omleggen van de Romeinenbaan is wel een absolute voorwaarde voor de gebiedsontwikkeling in De Geer III. Alleen dan kan een woonwijk worden gerealiseerd met ruimtelijke kwaliteit. Als er geen zicht is op een omlegging van de Romeinenbaan, dan luidt het advies om niet te bouwen in De Geer III. Een belangrijke kanttekening bij de keuze voor De Geer III is dus dat daar dan ook écht substantiële woningaantallen gerealiseerd kunnen worden (meer dan 550 woningen), zodat een financiële drager ontstaat voor de hoge kosten voor de aanleg van de nieuwe randweg. Indien alleen fase 1 en 2 worden gerealiseerd (250 tot 550 woningen) en de Romeinenbaan zou op de huidige plek blijven liggen, dan levert dat onvoldoende woonkwaliteit op in De Geer III. Het advies is dus om te starten met woningbouw in De Geer III, mits de Romeinenbaan wordt verlegd. Vanuit financieel perspectief lijkt het daarbij mogelijk om de randweg in een vroegtijdig stadium aan te leggen.

Dit kan aantrekkelijk zijn om vrij in het gebied te kunnen ontwikkelen en faseren. Tot 2030 kunnen in De Geer III dan 250 tot 550 woningen worden gebouwd. Na 2030 kunnen er met toestemming van de provincie nog eens 350 woningen worden gebouwd. In De Geer III kunnen in totaal dus circa 900 woningen worden gerealiseerd. In de verre toekomst is een combinatie van woningbouw in De Geer III én Zuidwijk wellicht denkbaar om te komen tot hogere aantallen (1.250 woningen of meer). Daarmee kan Wijk bij Duurstede dan ook op (zeer) lange termijn voorzien in de lokale (en mogelijk ook regionale) woningvraag na 2040.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 39

DE GEER III MULTICRITERIA-ANALYSE: DE GEER III OF ZUIDWIJK? BODEM

1

bodemverontreiniging in toekomstig woongebied

STERK De circulaire toepassing van grond uit het plangebied is mogelijk beter vanwege het grotere oppervlak van het plangebied.

ZUIDWIJK ZWAK

STERK

ZWAK

Diffuse verontreiniging met bestrijdingsmiddelen.

Diffuse verontreiniging met bestrijdingsmiddelen. Bodemverontreiniging t.p.v. voormalige stortplaats. Wellicht beheersmaatregelen nodig voor medegebruik voormalige stortplaats.

WATER

KLIMAAT

DUURZAAMHEID

CULTUURHISTORIE

ARCHEOLOGIE

LANDSCHAP

2

rekening houden met draagkracht van de bodem

3

rekening houden met bodemdaling

Veen op zeer grote diepte (25 meter), verder vooral zandlagen aanwezig in de ondergrond.

4

aansluiten bij het natuurlijk systeem van bodem en water

De A-watergang langs Romeinenbaan moet worden verlegd.

Er is afzetting van veen in de bodem aanwezig richting de dijk (op circa 3 meter diepte), dit heeft invloed op de draagkracht. Veengrond aanwezig in de bodemopbouw, waardoor bodemdaling lokaal een risico is. Het watersysteem is nog onvoldoende uitgewerkt in het model. Dit vraagt wellicht om meer ruimte voor water in het uiteindelijke plan.

Er zijn geen problemen te verwachten voor het watersysteem (n.a.v. gesprek met HDSR). De A-watergang langs dijk kan worden gehandhaafd.

5

kans op wateroverlast (bij hevige buien)

Infiltratie is lokaal mogelijk vanwege de zandgrond in het gebied.

6

ruimte voor groen en water (verkoeling, droogte)

Er is genoeg ruimte voor groen en water. De wijk bevat ruim 40% openbaar groen.

Er is genoeg ruimte voor groen en water. De wijk bevat circa 32% openbaar groen.

Groen en bomen zijn goed door het plangebied heen verspreid dus is het mogelijk om koele en schaduwrijke verblijfsplekken op loopafstand van de woning (300 m) aanwezig te hebben.

Groen en bomen is vooral geclusterd in grotere eenheden, waardoor de loopafstand vanaf de woning iets verder is (maar wel < 300 meter).

Infiltratie is vrijwel onmogelijk vanwege de kleibodem.

7

windhinder rond hoogbouw (valwind en wervelwind)

8

benutten duurzame warmtebronnen t.b.v. opwekking elektriciteit

Hier kunnen (nog) geen uitspraken over worden gedaan. Er zou eerst onderzoek naar gedaan moeten worden.

Hier kunnen (nog) geen uitspraken over worden gedaan. Er zou eerst onderzoek naar gedaan moeten worden.

9

kansen voor natuurinclusief, circulair, duurzaam materiaalgebruik

Circulair/duurzaam materiaalgebruik is een keuze die voor beide locaties kan worden gemaakt. Voor de gemeente is het van belang dat woningen circulair/duurzaam worden gebouwd.

Circulair/duurzaam materiaalgebruik is een keuze die voor beide locaties kan worden gemaakt. Voor de gemeente is het van belang dat woningen circulair/duurzaam worden gebouwd.

10

behouden cultuurhistorische structuren (linten, verkaveling, watergangen)

Er is op een positieve manier rekening gehouden met cultuurhistorisch erfgoed in brede zin.

Er is op een positieve manier rekening gehouden met cultuurhistorisch erfgoed in brede zin.

11

instandhouden historische (zicht)relaties met omliggend gebied / landschap

Er is op een positieve manier rekening gehouden met historische (zicht)relaties.

Er is op een positieve manier rekening gehouden met historische (zicht)relaties.

12

relatie met de ondergrond (o.a. stroomgordels)

Er is op een positieve manier rekening gehouden met archeologie.

Er is op een positieve manier rekening gehouden met archeologie.

13

inpasbaarheid Romeins verleden (Limes) / Dorestad / Vroege Middeleeuwen

Er is op een positieve manier rekening gehouden met verleden, als drager van beide plannen.

Er is op een positieve manier rekening gehouden met verleden, als drager van beide plannen.

14

behoud en versterken landschappelijke structuren (verkaveling / zichtlijnen)

De geschetste invulling tussen de Trekweg en Wijkersloot zorgt er voor dat het karakteristieke ontginnings- en bebouwingslint wordt behouden.

De landschappelijk ontginningsstructuur wordt gevolgd en blijft daarmee behouden.

Zicht vanaf de Middelweg Oost op het agrarische gebied wordt teniet gedaan.

Op enkele plekken wordt dit losgelaten en wordt de oude stroomgeul gevolgd. Een verantwoorde afwijking van de ontginningsstructuur.

Zicht en uitstraling vanaf de dijk richting de stad wordt minder landelijk.

Er worden geen problemen verwacht, maar vanwege meer gestapelde woningen en hogere bouwhoogte (tot zes lagen) is in De Geer III meer kans op windhinder dan in Zuidwijk.

Op enkele plekken wordt dit losgelaten en wordt de oude stroomgeul gevolgd. Een verantwoorde afwijking van de ontginningsstructuur.

Zicht op agrarisch gebied langs de huidige rand van de bebouwing (Romeinbaan) wordt aangetast. Door de nieuwe bebouwing neemt het totale oppervlak landelijk gebied af. Cothen en Wijk komen dichter bij elkaar te liggen.

Geen problemen verwacht.

Zicht en groene binnenkomst via de Voorhavendijk op de historische binnenstad wordt aangetast.

In de wijk worden extra blauwgroene structuren toegevoegd.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 40

DE GEER III MULTICRITERIA-ANALYSE: DE GEER III OF ZUIDWIJK? 15

behoud en versterken boomgaarden en landschapselementen (verkeer)

STERK Behoud van de hoogstam boomgaard is zeer positief. Een groot deel van de huidige boomstructuren en bermen blijft bewaard en op sommige plekken langs de Geerweg zal er meer ruimte komen voor groen omdat de weg wordt afgeschaald.

ZUIDWIJK ZWAK

De randweg bevat maar aan één zijde ruimte voor bomen. In beleid staat dat ontsluitingswegen aan beide zijden ruimte moet hebben voor bomen van de 1e grootte.

STERK

ZWAK

Bestaande groene elementen blijven behouden. Er worden veel groen/blauwe structuren toegevoegd.

De overgang van agrarisch gebied naar de stad is niet goed ingevuld. Vanaf het landelijk gebied zie je auto’s rijden en daarachter pas bomen. De huidige structuur langs de Romeinenbaan wordt deels aangetast. Weliswaar staan hier essen die in mindere conditie zijn, maar als structuur (dubbele bomenrij) is dit wel behoudenswaardig. Op privé terreinen langs de Trekweg staan nu ook zeer oude fruitbomen. Deze zijn niet expliciet opgenomen in het ontwerp.

NATUUR

16

versterken ecologische structuren

Er worden nieuwe structuren toegevoegd langs de nieuwe randweg.

Ecologische structuur aan de Romeinenbaan wordt gedeeltelijk aangetast.

Door toevoegen van groenblauwe structuren worden de ecologische verbindingen sterker.

Open karakter wordt te niet gedaan. Soorten die hiervan afhankelijk zijn (weidevogels) zullen hier geen plek meer hebben.

17

versterken biodiversiteit

Er wordt in de wijk divers groen in combinatie met water aangelegd. Dat biedt potentie voor biodiversiteit.

Door het verwijderen van de berm tussen weg en fietspad wordt een mooi stuk berm waar sinds enkele jaren als gefaseerd maaibeheer wordt toegepast vernietigd.

Door woningbouw is er meer ruimte voor gebouwbewonende soorten zoals huismussen en gierzwaluwen.

Volkstuinen verdwijnen. De tuinen bieden nu een habitat voor diverse insecten en vogels. Inventarisaties zijn niet voorhanden en daarmee is de impact onbekend.

Langs de Romeinenbaan worden een groot aantal essen verwijderd. Essen zijn ecologisch belangrijk. Er groeien veel mossoorten en veel insecten en mijten op deze bomen. Het blad breekt goed af en levert een goede strooisel laag. Ook een onderkomen voor diverse vogelsoorten.

MILIEU

STEDENBOUW

18

geluidshinder a.g.v. wegverkeerslawaai en route gevaarlijke stoffen

Bewoners die nu in de geluidszone van de Geerweg/Romeinenbaan wonen krijgen minder overlast.

Aantal wooneenheden in de geluidszone van de nieuwe randweg is hoog.

19

milieuzonering vanuit bedrijfsmatige activiteiten (geur / geluid / licht)

Geen geluidsoverlast te verwachten vanuit het bedrijventerrein.

Aandachtspunt: Huidig gebruik van kersenboomgaard geeft nu klachten vanwege toepassing knalapparaat (geluidshinder).

20

uitstraling van de stadsrand (stadssilhouet, bouwhoogte en zichtlijnen)

21

aansluiting op stedenbouwkundige structuur van de stad

De Geer III vormt een logische stadsuitbreiding in de (derde) schil van Wijk, na De Geer I en II. Op (zeer) lange termijn is er ook nog verdere doorgroei mogelijk die ook dan weer aansluit op deze structuur.

Door aanleg van blauwgroene structuren wordt leefruimte toegevoegd voor een groot aantal diersoorten (vissen, amfibieën en insecten).

Door woningbouw is er minder ruimte voor soorten van open vlaktes (klein wild, weidevogels).

Geen woningen in de geluidszone.

Mogelijk geluidsoverlast vanwege de sportvelden.

Hogere bebouwing (4 tot 6 lagen) aan de nieuwe stadsrand, waardoor zicht op verstedelijking vanuit het buitengebied.

Nieuwbouw ligt op grote afstand vanaf dijk, waardoor groene uitstraling van de stadsrand in stand wordt gehouden.

Aantasting van de agrarische uitstraling van de stadsrand.

Geen hoogbouw (max. 3 tot 4 lagen).

Aantasting van het huidige, landelijke karakter van de stadsrand. Verstoring van zicht vanuit de stad op de dijk (en andersom). Geen verdere doorgroei mogelijk, in aansluiting op de stedelijke structuur van Wijk bij Duurstede.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 41

DE GEER III MULTICRITERIA-ANALYSE: DE GEER III OF ZUIDWIJK? 22

aansluiting op bestaande wijken en structuren in nabije omgeving

STERK

ZUIDWIJK ZWAK

STERK

ZWAK

‘Zachte’ aansluiting me brede groenstroken en recreatieve gebruikswaarden (wandelen en fietsen) op de overgang naar de bestaande wijken.

Nieuwe bebouwing tot aan de huidige woonwijk De Horden biedt minder ruimte voor een groene overgang tussen Zuidwijk en De Horden.

Laagbouw in aansluiting op De Horden.

WONEN

WOONPROGRAMMA

VOORZIENINGEN

23

bijdrage aan kwantitatieve woningvraag tot 2030 (250-550 woningen)

24

verdere doorgroei mogelijk na 2030 (1.250 woningen)

In De Geer III is ook na 2030 nog woningbouw mogelijk tot een totaal van circa 900 woningen (oftewel circa 350 woningen na 2030).

25

bijdrage aan doelgroepgericht bouwen (primair voor jonge starters en ouderen)

In De Geer III zijn in totaal meer woningen mogelijk dan in Zuidwijk en biedt (daardoor) ook meer diversiteit aan woningen. Dit biedt goede mogelijkheden voor doelgroepgericht bouwen.

26

aantal woningen met klein perceeloppervlak (1- en 2-persoonshuishoudens)

Hoog aantal kleinere woningen (ca. 225 woningen) met oppervlak van 50-70 m2 die specifiek bestemd zijn voor kleinere huishoudens. Dit kan helpen om de doorstroming te bevorderen.

27

aansluiting op stedelijke voorzieningen (binnenstad, winkels, sport, etc.)

De Geer III kan voldoen aan de woningvraag tot 2030 (circa 550 woningen).

Zuidwijk kan (grotendeels) voldoen aan de woningvraag tot 2030 (circa 430-550 woningen). Geen doorgroei mogelijk na 2030.

Minder kleinere woningen (ca. 150 woningen) mogelijk met oppervlak van 50-70 m2 die specifiek bestemd zijn voor kleinere huishoudens. Geen directe nabijheid van de binnenstad en sportvoorzieningen. Bijzondere voorzieningen (winkels, theater, terrasjes, etc.) zijn verder weg gelegen in het centrum.

Binnenstad en winkels in de nabijheid (fiets).

De binnenstad is alleen bereikbaar per fiets (en auto) en dat vereist een route door de naastgelegen wijken (De Horden en De Engk).

Grote voordeel is dat er vrijwel geen (fiets)route door andere woonwijken genomen hoeft te worden om de sportvoorzieningen of binnenstad te bereiken.

Sportvoorzieningen zijn (zeer) dichtbij aanwezig in sportpark Mariënhoeve.

Sportpark Mariënhoeve ligt op grotere afstand en is niet per voet bereikbaar.

28

aansluiting op dagelijkse winkelvoorzieningen (food) in omgeving

Geen supermarkt op loopafstand (wel op fietsafstand).

Zuidwijk ligt in redelijke nabijheid van diverse winkelvoorzieningen in de binnenstad en het winkelcentrum in De Horden.

De supermarkten in De Horden (AH) en de Steenstraat (AH) zijn niet op loopafstand, dus een fiets (of auto) blijft nodig voor de boodschappen.

Zuidwijk ligt precies tussen voorzieningencentrum De Horden en het centrum in. Voorzieningen zijn bereikbaar met fiets of scootmobiel (of lopend).

Andere huisartsen dan die in De Horden zijn ver weg.

Nieuwe woonwijk dus relatief eenvoudig om te zorgen voor een goede ontsluiting, ook v.w.b. openbaar vervoer.

Zorgpunt is aansluiting op openbaar vervoer.

De nieuwe bewoners zijn vooral aangewezen op winkelcentrum De Horden (AH). Verder weg gelegen ook Langbroekseweg (Jumbo) en het nieuwe winkelcentrum De Heul (Lidl).

SAMENLEVING

VERKEER

29

nabijheid buurt- en wijkvoorzieningen (zorg, gezondheid, welzijn, school, etc.)

Basisvoorzieningen zijn relatief dichtbij (winkelcentrum De Horden) en per fiets of scootmobiel (of lopend) bereikbaar. Ook huisarts, apotheek, dierenarts en basisschool.

30

fysieke / sociale toegankelijkheid voor kwetsbare doelgroepen (zorg)

Nieuwe woonwijk dus relatief eenvoudig om te zorgen voor een goede ontsluiting, ook v.w.b. openbaar vervoer.

31

auto-ontsluiting en aansluiting op omliggend wegennet

Direct gelegen aan de N229 richting Utrecht/ A12 (waardoor minder autokilometers door de stad). Directe verbinding met Wijk bij Duurstede via doorgaande wegen. Omlegging N229 biedt tevens de mogelijkheid voor een betere ontsluiting van bedrijventerrein Broekweg (meekoppelkans).

Andere huisartsen dan die in De Horden zijn ver weg.

Kans op extra verkeersdrukte op de Singel, verbinding met Hordenweg noodzakelijk. Hierdoor bestaat de kans dat men niet via de Lekdijk Oost rijdt, maar een route door de stad. Relatief ver van N229 richting Utrecht/A12 (extra autokilometers).

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 42

DE GEER III MULTICRITERIA-ANALYSE: DE GEER III OF ZUIDWIJK? 32

logische en directe fietsroutes naar buitengebied en stad

33

OV-bereikbaarheid (nabijheid bushalte)

BEHEER

34

uitvoerbaarheid en kosten van onderhoud en beheer

FINANCIEEL

35

financieel haalbare ontwikkeling mogelijk

STERK

ZUIDWIJK ZWAK

Relatief dicht bij bushaltes (aan de rand van de wijk) en busstation.

ZWAK

Relatief ver van de binnenstad en andere voorzieningen (ongunstig voor fietsgebruik).

Relatief dicht bij de binnenstad en andere voorzieningen (gunstig voor fietsgebruik).

In fase 1 is de bushalte matig bereikbaar vanuit de wijk.

Relatief dicht bij bushalte in De Horden.

Geen verschil tussen beide locaties Omleggen van de randweg en verplaatsing van het busstation leiden tot hogere kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Maar hierdoor zijn ook hogere opbrengsten mogelijk, want grotere woningaantallen.

STERK

Geen verschil tussen beide locaties

Afhankelijkheid van grote woningaantallen t.b.v. financiering van de omlegging van de Romeinenbaan (N229).

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 43

3

DEEL 3: SAMENVATTING VAN DE UITGEVOERDE ONDERZOEKEN

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 44

3.1. ARCHEOLOGISCHE ONDERZOEKEN Bureauonderzoek, booronderzoek en inventariserend veldonderzoek Algemeen Het algemene doel van de uitgevoerde onderzoeken is het vaststellen en bepalen van bekende en te verwachten archeologische waarden binnen het plangebied aan de hand van bestaande bronnen. Al deze informatie is zorgvuldig meegenomen in bureau- en inventariserende booronderzoeken. Van belang is om inzicht te krijgen in de diepteligging en conservering van de verschillende archeologische resten.

De Geer III: bureauonderzoek Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek in De Geer III is duidelijk dat zich binnen het plangebied sporen zullen bevinden op meerdere aardkundige niveaus die dateren vanaf de Late IJzertijd tot in de Middeleeuwen, mogelijk ook eerdere perioden. Deze vindplaatsen kunnen in ieder geval tot op 180 cm onder maaiveld voorkomen en goed geconserveerd zijn. Vindplaatsen die relatief ondiep liggen ten opzichte van maaiveld kunnen mogelijk goed bewaard zijn gebleven. Om deze verwachting te controleren dient een vervolgonderzoek uitgevoerd te worden om vast te stellen hoeveel gescheiden bewoonbare landschappen er aanwezig zijn binnen het plangebied. Verder dient de exacte ligging van de geul in kaart te worden gebracht.

De Geer III : Booronderzoek Het verkennend booronderzoek wijst uit dat in het zuidoosten van het plangebied oeverafzettingen aanwezig zijn. In het resterende deel van het plangebied zijn geul/kronkelwaardafzettingen op beddingafzettingen aangetroffen. De bodemopbouw is, met uitzondering van een circa 40 cm dikke bovenlaag, grotendeels intact. Met name hooggelegen oevers langs restgeulen waren aantrekkelijke bewoningslocaties. Aangezien in het plangebied vermoedelijk een zich richting het noorden verplaatsende geul aanwezig was, zijn de oudste resten te verwachten in het zuiden van het plangebied.

Het advies luidt om in het noorden van het plangebied, waar geen boringen zijn gezet, aanvullende boringen te zetten met als doel het vaststellen van de exacte locatie van de restgeul. Verder wordt geadviseerd om in het resterende deel van het plangebied een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P).

Zuidwijk: bureau- en inventariserend veldonderzoek (perceel ter hoogte van nummer 9) Op basis van het bureauonderzoek werden in het zuiden van het plangebied oeverafzettingen van de Ravenswaay (Lek vroege fase) stroomgordel verwacht met een hoge verwachting voor archeologische resten vanaf de IJzertijd - Late Middeleeuwen. Om deze verwachting te toetsen, werd een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Wat op basis van het bureau­ onderzoek niet werd verwacht, was het voorkomen van crevasse-afzettingen (afzetting uit een doorbraak van een rivier die niet heeft doorgezet). Deze zijn echter tijdens het booronderzoek op nagenoeg het gehele perceel vlak onder de bovenste grondlaag aangetroffen. Gezien de aardkundige ligging wordt aangenomen dat deze crevasse vanuit de Ravenswaay/Lek stroomgordel is ontstaan. Voor de geulzone en de restgeul geldt dat er met name economische, maritiem en scheepvaart gerelateerde archeologische resten worden verwacht. Het advies is om in het plangebied een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P).

Zuidwijk kan de vestigingsplaats zijn geweest van de Romeinen, en later ook van de Karolingers. Vanwege de geul is hier een kans op het aantreffen van restanten van de scheepvaart, en de bijbehorende industrie. Waar we eerst dachten dat er alleen in De Geer III een hoge archeologische verwachting was, geldt dit ook voor Zuidwijk. Dit brengt in potentie hoge onderzoeksen uitvoeringskosten met zich mee waar bij de financiële doorrekening een inschatting voor is gemaakt. Voor deze kosten kan bijvoorbeeld op zoek worden gegaan naar subsidies en externe partners. Het is zaak om aan de voorkant goed te beschrijven wat we belangrijk en dus van waarde vinden en daarop in te zetten. Wat kan bijvoorbeeld in situ behouden blijven, of wat willen we juist zichtbaar maken in het nieuwe woongebied? Zo denken we op beide locaties een nieuwe watergang te kunnen combineren met herstel van een deel van de historische waterloop.

Conclusies Door beide gebieden loopt een historische geul die bevaarbaar is geweest. Ook bieden beide locaties archeologisch gezien unieke kansen. De Geer III is vanaf de eerste boeren in Nederland al bewoond geweest (Swifterband) en is mogelijk de vestigingsplaats geweest van de Noormannen. Ook loopt langs De Geer III de Romeinse Rijksweg, de Limes.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 45

3.2. VERKEERSONDERZOEK Verkeerskundige toets Algemeen Het verkeersonderzoek beschrijft de resultaten van de verkeerskundige toets op 5 kruisingen/rotondes en 14 wegvakken in Wijk bij Duurstede. De verkeerskundige ontsluiting speelt een belangrijke rol bij de invulling van twee potentiële woningbouwontwikkelingen in De Geer III en Zuidwijk. Er is getoetst of de nieuwe woningbouwontwikkeling(en) tot knelpunten zouden leiden. Hierbij is gekeken naar: - De verkeersgeneratie van beide woningbouwontwikkelingen afzonderlijk en gezamenlijk. - Het bepalen van een routekeuze van en naar de nieuwe woningbouwlocatie(s). - Het bepalen van nieuwe verkeersintensiteiten in 2030 zonder beide nieuwe locaties (autonome groei) én voor beide locaties afzonderlijk (door verkeerstellingen uit 2015 op te hogen). - Toetsen van de nieuwe verkeersintensiteiten aan de capaciteit van kruisingen/rotondes op basis van CROW-richtlijnen, vuistregels en ‘expert judgement’. Uit robuustheids-overwegingen is uitgegaan van realisatie van het maximale woningbouwprogramma in zowel De Geer III als Zuidwijk.

Conclusies Gebiedsontsluitingswegen (GOW) Voor de onderzochte wegvakken in Wijk bij Duurstede worden geen knelpunten verwacht bij de ontwikkeling van zowel De Geer III als Zuidwijk (totaal extra 1.350 woningen). De drukste gebiedsontsluitingsweg is de Geerweg, maar de capaciteit van die weg is voldoende voor toekomstige verkeersintensiteiten. Alle andere GOW-wegvakken hebben lagere intensiteiten en voldoen ook aan de maximale capaciteit.

Erftoegangswegen

Robuustheidstoets

De Lekdijk Oost, Singel, Steenstraat, de Nieuweweg en de Rijndijk zijn erftoegangswegen. Geen van deze vijf wegen overschrijdt de maximale capaciteit. Voor deze wegen zijn eveneens geen knelpunten te verwachten.

De resultaten van de robuustheidstoets wijzen uit dat de hiervoor genoemde conclusies gehandhaafd blijven, zelfs wanneer de intensiteiten uit de nieuwe woonwijken stijgen met 50% extra verkeer. Dit kunnen we sturen met de parkeernormen en het optimaliseren van fiets en OV-gebruik.

Rotondes Rotonde De Geer (Geerweg-Graaf van Lynden van Sandenburgweg) Deze rotonde is niet getoetst in afwachting van de resultaten van een andere detailstudie naar bestaande knelpunten. Zodra dit rapport is afgerond wordt deze separaat getoetst aan de in dit rapport gehanteerde uitgangspunten.

Overig De ontwikkeling van De Geer III biedt wellicht kansen voor een extra/betere ontsluiting van het bedrijventerrein Broekweg/Langshaven in de toekomst.

Rotonde Romeinenbaan-Hordenweg-Kortland Deze rotonde moet bij de ontwikkeling van De Geer III met een nieuwe buurtontsluitingsweg volledig nieuw worden ontworpen waarbij goed gekeken moet worden naar het ontwerp (5 takken i.p.v. 4 takken). Daarom is deze rotonde niet getoetst voor de situatie dat De Geer III wordt ontwikkeld. De nieuwe rotondes worden ontworpen op de te verwachten intensiteiten. Wanneer alleen Zuidwijk wordt ontwikkeld worden geen knelpunten op deze rotonde verwacht. Rotonde Boterslootweg-Hordenweg-SteenstraatFrankenweg Deze rotonde voldoet aan de vuistregels. Hier worden geen knelpunten verwacht. Nieuwe rotonde Geerweg- Nieuwe randweg-Geerweg ‘verlengde Boterslootweg’ Bij de realisatie van De Geer III en de nieuwe randweg wordt ook een nieuwe rotonde bij de aansluiting met de Geerweg aangelegd. Deze moet nog ontworpen worden op basis van de nieuwe intensiteiten en is daarom niet getoetst. Hier worden eveneens geen knelpunten verwacht.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 46

3.3. GELUIDSCONTOUREN ROM advies Algemeen Het geluidsadvies geeft inzicht in de verschillende afstanden van de geluidscontouren langs de nieuwe rondweg, de (om te leggen) Romeinenbaan, de Geerweg (oostkant), Middelweg Oost en Lekdijk Oost. Daarnaast geeft het advies een inkijk in de mogelijke denkwijze op het moment dat in eerste instantie niet (volledig) kan worden voldaan aan de geluidscontour. Voor De Geer III is daarom een aantal varianten met en zonder verzachtende maatregelen doorgerekend.

Conclusies Uit de geluidsberekeningen blijkt het volgende. 1. Voor De Geer III valt alleen een stedenbouwkundig en financieel goed plan te realiseren, als er op de eerste bebouwing langs de verlegde Romeinenbaan een wat hogere geluidsbelasting wordt geaccepteerd.

5. Zowel binnen de huidige (Wet geluidhinder) als de toekomstige (Omgevingswet) wettelijke kaders is er sprake van een beperkte overschrijding van de voorkeursgrenswaarde met 5 dB. 6. Deze hogere geluidsbelasting wordt door de akoestisch specialisten aanvaardbaar geacht, zeker na het toepassen van verzachtende maatregelen en gezien de woonkwaliteit van de wijk als geheel. 7. Onder de Omgevingswet lijkt het nauwelijks of geen verschil te maken of de snelheid op de randweg op 70 km per uur wordt aangehouden of dat deze wordt verlaagd naar 50 km per uur. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in de wettelijk voorgeschreven rekenmethoden. De vanuit verkeerskunde gewenste snelheid kan dus zonder akoestische gevolgen ingevoerd worden.

2. Om de geluidsbelasting op die woningen te beperken wordt: a. een afstand van 44 meter tot het hart van de weg aangehouden; b. geluidsreducerend asfalt gebruikt; c. de zone tussen de weg en de woningen zo veel mogelijk groen (zacht en geluid absorberend) ingericht. 3. Door de eerstelijns bebouwing in hoofdzaak gesloten te bouwen, ontstaat een beter woonklimaat achter deze woningen. 4. Door de hoogte van de bebouwing langs de verlegde Romeinenbaan terug te brengen naar 4 tot 6 lagen ligt meer van de bebouwing achter de eerste lijnbebouwing, veelal op 48 dB. In de geluidzone 5348 dB liggen in de geschetste proefverkaveling nu in totaal circa 330 woningen. Het aantal woningen met een hogere geluidsbelasting kan na optimalisatie van de verkavelingsopzet nog worden beperkt. Dit dient nader te worden uitgewerkt.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 47

3.4. BODEMKWALITEIT Milieu-hygiënisch vooronderzoek Algemeen Met het uitgevoerde historische vooronderzoek is een goed beeld ontstaan van de plangebieden De Geer III en Zuidwijk en verdachte (historische activiteiten) en eventueel aanwezigheid van (bodem)verontreiniging.

De NAVOS-locatie is verdacht op asbest aangezien uit informatie blijkt dat deze stortlocatie o.a. bouwpuin bevat. Ook de afdeklaag van het stort is verdacht op asbest vanwege bijmengingen met puin uit eerdere onderzoeken.

Kleine lokale stortplaatsen

Aanbevelingen Grondkwaliteit Beide plangebieden zijn (voormalige) boomgaarden. Dit maakt de bovengrond verdacht op het voorkomen van bestrijdingsmiddelen (OCB en PCB). Uit voorgaande bodemonderzoeken zijn slechts lichtverhoogde waarden bekend. Ter plaatse van beide plangebieden zijn geen sterke verontreinigingen aangetroffen. Er is daarom geen onderscheid te maken tussen beide plangebieden.

Grondwaterkwaliteit Ter plaatse van NAVOS-locatie in plangebied Zuidwijk is het grondwater sterk verontreinigd met minerale olie (100 m3 boven de interventiewaarden). Binnen plangebied De Geer III zijn geen grondwaterverontreinigingen bekend. Ook worden hier geen grondwaterverontreinigingen verwacht.

Bij plangebied De Geer III zijn twee kleine lokale stortplaatsen met afval waargenomen. Bij Zuidwijk is dit niet waargenomen.

Verdachte slootdempingen De slootdempingen op de percelen waar toegang gegeven was, zijn met behulp van een prikstok onderzocht. Ter plaatse van de vermoedelijke slootdempingen bij De Geer III is geen bodemvreemd materiaal waargenomen. De slootdempingen bij Zuidwijk zijn niet onderzocht omdat er geen toegang was.

Conclusies Multicriteria-analyse Bovenstaande criteria geven een beeld over welk plangebied het meest geschikt is: Criteria

De Geer III

Zuidwijk

NAVOS-locatie

Grondkwaliteit

+/-

+/ -

Ter plaatse van de NAVOS-locatie (Nazorg Voormalige Stortplaatsen) in Zuidwijk is sprake van een aanvaardbare risico voor mens, plant en verspreiding bij het huidige gebruik als weiland. Bij een gewijzigd gebruik is een nieuwe risicobeoordeling nodig met aanvullend bodemonderzoek om te beoordelen of deze locatie (deels) gesaneerd moet worden, danwel voorzien moet worden van een leeflaag.

Grondwaterkwaliteit

+

-

NAVOS

n.v.t.

--

Kans op aantreffen asbest

+/-

-

Kleine lokale stortplaatsen

-

+

Verdachte slootdempingen

+

onbekend

Kans op aantreffen asbest Bij beide plangebieden is tijdens de terreininspectie puin in de bovengrond waargenomen. Dit maakt beide plangebieden verdacht op voorkomen van asbest in de bodem. Op het volkstuincomplex van plangebied Zuidwijk is asbestverdacht plaatmateriaal waargenomen.

Op basis van de MCA komt De Geer III gunstiger naar voren dan Zuidwijk. Voor een groot deel heeft dit te maken met de bestaande NAVOS-locatie (met grondwaterverontreiniging) binnen Zuidwijk. De voormalige stortlocatie is daarom ingericht als (minder gevoelige) groenfunctie en niet als woonfunctie.

+ --

positief / geen directe negatieve aanwijzingen negatief / aanwijzing voor beperkende factoren zeer negatief / aanwijzing voor zeer beperkende factoren