Bijlage 1 - Keuzedocument De GeerIII - Zuidwijk

BUREAU NIEUWE GRACHT

DE GEER III & ZUIDWIJK

STEDENBOUWKUNDIGE HAALBAARHEIDSANALYSE

CONCEPT KEUZEDOCUMENT 5 OKTOBER 2021

COLOFON Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? Het “Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk?” is in opdracht van de gemeente Wijk bij Duurstede opgesteld door bureau Nieuwe Gracht uit Utrecht met bijdragen van de leden van de ambtelijke projectgroep van de gemeente. Tijdens een inhoudelijke vakbeurs zijn daarnaast diverse stakeholders, externe adviseurs en experts vanuit verschillende vakdisciplines betrokken.

Gemeente Wijk bij Duurstede Ambtelijke projectgroep Coosje Bakker

ruimtelijke omgeving en landschap

Miriam Bensmann milieu Ashly Berghuizen

water en klimaat

Ernest Bressers

ruimte en strategisch beleid

Marije van den Broek

duurzaamheid en energietransitie

Channa Cohen Stuart

archeologie

Wouter Das verkeer Miranda van Dort

projectmanager

Wendy Norg

monumentenzorg en archeologie

Monique Prinsen communicatieadviseur Marianne Schaap projectsecretaresse Cathy Venselaar samenleving André Vervoort

beheer, water en riolering

Marius Zweedijk

economische zaken

Bureau Nieuwe Gracht Ontwerpteam Robert Arends stedenbouwkundige Veerle Merk stedenbouwkundig ontwerper CONCEPT versie 2 | 5 oktober 2021

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 2

INHOUDSOPGAVE Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk?

DEEL 1: BESTUURLIJKE SAMENVATTING Conclusies en advies m.b.t. locatiekeuze

5

DEEL 2: EINDRAPPORTAGE STEDENBOUWKUNDIGE HAALBAARHEIDSANALYSE 2.1. De opzet van het onderzoek 2.2. Ruimtelijke uitgangspunten en ambities 2.3. Visie op hoofdlijnen en schetsmodellen 2.4. Sterkte/zwakte-analyse en voorkeursmodellen 2.5. Indicatieve toekomstbeelden (in en na 2030) 2.6. Integrale beoordeling: De Geer III en/of Zuidwijk?

9 11 14 17 21 39

DEEL 3: SAMENVATTING VAN DE UITGEVOERDE ONDERZOEKEN 3.1. Archeologische onderzoeken 3.2. Verkeersonderzoek 3.3. Geluidscontouren 3.4. Bodemkwaliteit 3.5. Bodemopbouw 3.6. Klimaatadaptatie

45 46 47 48 49 50

BIJLAGE: REFERENTIEVERKAVELINGEN Overzicht van toegepaste voorbeeldverkavelingen

52 Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 3

DEEL 1: BESTUURLIJKE SAMENVATTING

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 4

BESTUURLIJKE SAMENVATTING Conclusies en advies t.b.v. locatiekeuze tussen De Geer III en /of Zuidwijk Wijk bij Duurstede heeft een woningbouwopgave van circa 100 woningen per jaar. Om dit aantal ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren is, naast de invulling van diverse binnenstedelijke inbreidingslocaties, ook ruimte voor nieuwe stadsuitbreiding nodig. Hiervoor zijn twee locaties buiten de rode contour in beeld waar meer dan 250 woningen kunnen worden gebouwd: De Geer III en Zuidwijk. Om een afgewogen keuze tussen de beoogde locaties te kunnen maken, dient eerst inzichtelijk te worden gemaakt welke stedenbouwkundige invulling mogelijk én haalbaar is op beide locaties. Hiertoe is een stedenbouwkundige en financiële haalbaarheidsanalyse uitgevoerd, inclusief diverse onderliggende onderzoeken. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan één van de sleutelprojecten van de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied.

Integrale afweging stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse Door middel van de uitgevoerde stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse is voor De Geer III en Zuidwijk verkend of op beide potentiële uitbreidingslocaties een - vanuit ruimtelijk oogpunt - haalbare woningbouwontwikkeling kan worden gerealiseerd. Voor beide locaties zijn hiertoe (indicatieve) stedenbouwkundige toekomstbeelden opgesteld en beoordeeld met behulp van een multicriteria-analyse. Door alle betrokken vakdisciplines (ambtelijke projectgroep, stakeholders en externe adviseurs) is aangegeven wat de sterke en zwakke punten zijn van de geschetste invullingen voor De Geer III en Zuidwijk. Daarbij is voor alle aspecten de volgende afweging gemaakt: Welke locatie scoort (veel) beter of slechter?

De meest onderscheidende aspecten uit de uitgevoerde multicriteria-analyse zijn: • in De Geer III kunnen hogere woningaantallen worden gerealiseerd dan in Zuidwijk (circa 900 versus 430-550 woningen); • De Geer III biedt hierdoor mogelijkheden voor verdere doorgroei na 2030, in Zuidwijk kan dat niet; • De Geer III biedt meer variatie aan woningtypen en sluit daardoor beter aan bij de beoogde doelgroepen (met name ouderen en jonge starters); • De Geer III biedt meer ruimte voor woningen met een klein perceel- en/of woonoppervlak, die geschikt zijn voor 1- en 2-persoonshuishoudens;

• bij een ontwikkeling van De Geer III gaan bestaande woningen in De Geer I en De Horden er op vooruit als gevolg van de omlegging van de Romeinenbaan (afname van geluidshinder langs bestaande weg); • Zuidwijk ligt dichter bij de Wijkse binnenstad en stedelijke voorzieningen (sport, cultuur, uitgaan, etc.), die daardoor makkelijker per fiets en te voet bereikbaar zijn voor inwoners van de nieuwe wijk; • Zuidwijk bevat meer openbaar groen in de wijk dan De Geer III (ruim 40% versus 32%).

Financiële afweging

• De Geer III heeft een betere (directe) auto-ontsluiting richting de N229/A12, waardoor minder auto-kilometers door de stad nodig zijn;

Tegelijkertijd met de stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse is een financiële analyse opgesteld. De financiële analyse is geheim. Enkele relevante conclusies uit de financiële analyse zijn wel opgenomen in dit keuzedocument:

• De Geer III biedt op termijn mogelijkheden om de ontsluiting van het bedrijventerrein Broekweg/ Langshaven te verbeteren;

• op basis van de financiële analyse is voor De Geer III geconcludeerd dat er een haalbare woningbouwontwikkeling kan worden gerealiseerd;

• De Geer III heeft een betere ontsluiting per openbaar vervoer met een bushalte en busstation aan de rand van de nieuwe woonwijk; • De Geer III heeft betere mogelijkheden voor infiltratie van water vanwege zandgronden in de bodem; • Zuidwijk bevat bodemverontreiniging t.p.v. een voormalige stortplaats; • Zuidwijk bevat een brede dijkbeschermingszone langs de Lekdijk Oost, waardoor het plangebied niet volledig kan worden benut voor woningbouw;

• vanuit financieel perspectief lijkt het mogelijk om de nieuwe randweg van De Geer III in een vroegtijdig stadium aan te leggen. Dit biedt meer vrijheid om het gebied te kunnen ontwikkelen en faseren; • voor Zuidwijk is een financieel haalbare ontwikkeling lastiger te realiseren. Dat heeft onder meer te maken met hoge kosten, de programmakeuze en het relatief beperkte deel van het plangebied van Zuidwijk, dat voor woningbouw kan worden benut;

• in Zuidwijk treedt minder geluidshinder op a.g.v. wegverkeerslawaai;

• met name de ontwikkeling van het westelijk gelegen deel van het plangebied van Zuidwijk (fase 3: circa 120 woningen) lijkt niet haalbaar te zijn;

• De Geer III bevat een brede geluidshinderzone langs de (omgelegde) Romeinenbaan, waardoor een deel van de woningen in De Geer III een hogere geluidsbelasting kent;

• voor Zuidwijk lijkt vanuit financieel oogpunt de ambitie niet haalbaar om 30% sociale woningbouw te realiseren, tenzij het programma en/of de stedenbouwkundige invulling worden aangepast.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 5

De kaart hierboven toont een indicatief toekomstbeeld voor circa 900 woningen in De Geer III met een mix van groen stedelijk wonen in (middel)hoogbouw van 4 tot 6 bouwlagen aan de stadsrand langs de omgelegde Romeinenbaan en grondgebonden wonen in laagbouw (2 tot 3 bouwlagen) in het achterliggende woongebied. Zie hoofdstuk 2.5 voor een verdere toelichting.

De kaart hierboven toont een indicatief toekomstbeeld voor circa 430 tot 550 woningen in Zuidwijk met een mix van groen stedelijk wonen in middelhoogbouw (3 tot 4 bouwlagen) en grondgebonden wonen in laagbouw (2 tot 3 bouwlagen) in een ruim opgezet, groen woongebied achter de dijk. Zie hoofdstuk 2.5 voor een verdere toelichting.

0 50

250 m

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 6

Conclusies Het voornaamste verschil tussen beide locaties wordt gevormd door de totale plancapaciteit voor woningbouw: het ‘maximale laadvermogen’ van De Geer III is veel groter (circa 900 woningen) dan Zuidwijk (430 tot 550 woningen). Daarmee biedt De Geer III betere doorgroeimogelijkheden. Doorgroeien is op de locatie Zuidwijk - binnen de geïnventariseerde (beleids) kaders en randvoorwaarden - niet mogelijk. Tenzij er voor wordt gekozen om het nieuwe woongebied in Zuidwijk verder te verdichten. Gezien de relatief lage woningdichtheid in Zuidwijk (gemiddeld 23 woningen per hectare) is dat in principe wel mogelijk. Dat leidt dan echter wel tot grotere bouwhoogtes en/of een stedelijker uitstraling van de stadsrand van Zuidwijk. Ondanks de grotere woningaantallen en een hogere woningdichtheid (36 woningen per hectare) kan in De Geer III een ruim opgezette woonwijk worden gecreëerd met veel openbaar groen (ruim 32%). De Geer III biedt daarnaast betere mogelijkheden voor een goede (directe) ontsluiting op de N229 richting Utrecht en de A12. Autoverkeer wordt daarbij via de verlegde Romeinenbaan buiten de stad om geleid. Hierdoor zijn minder auto-kilometers nodig door de bestaande stad. Het omleggen van de Romeinenbaan is dan wel een absolute voorwaarde voor de gebiedsontwikkeling in De Geer III. Alleen dan kan een woonwijk worden gerealiseerd met ruimtelijke kwaliteit.

Als er geen zicht is op een omlegging van de Romeinenbaan, dan luidt het advies om niet te bouwen in De Geer III. Een belangrijke kanttekening bij de keuze voor De Geer III is dus dat daar dan ook écht substantiële woningaantallen gerealiseerd kunnen worden (meer dan 550 woningen), zodat een financiële drager ontstaat voor de hoge kosten voor de aanleg van de nieuwe randweg. Indien alleen fase 1 en 2 worden gerealiseerd (250 tot 550 woningen) en de Romeinenbaan zou op de huidige plek blijven liggen dan levert dat onvoldoende woonkwaliteit op in De Geer III.

Vanuit financieel perspectief lijkt het overigens mogelijk om de randweg van De Geer III in een vroegtijdig stadium aan te leggen. Dit kan aantrekkelijk zijn om vrij in het gebied te kunnen ontwikkelen en faseren.

Advies t.b.v. locatiekeuze

De meningen, ideeën en vragen van onze inwoners zijn samengevat in gespreksverslagen. Deze zijn samen met de uitnodigingsbrief als separate bijlage toegevoegd aan dit keuzedocument en biedt input voor het vervolgtraject.

Het advies is om te kiezen voor woningbouw in De Geer III, mits de Romeinenbaan wordt verlegd en met ontwikkelende partijen tot overeenstemming kan worden gekomen over het beoogde programma en financiële aspecten. Indien overeenstemming over programma en financiële aspecten voor De Geer III niet zou worden bereikt, kan Zuidwijk voor de komende jaren een goed alternatief zijn. Tot 2030 kunnen in De Geer III 250 tot 550 woningen worden gebouwd. Na 2030 kunnen er met toestemming van de provincie nog eens 350 woningen worden gebouwd. In het totale plangebied van De Geer III kunnen dus circa 900 woningen worden gerealiseerd.

Vervolg

In de verre toekomst is een combinatie van woningbouw in De Geer III én Zuidwijk denkbaar om te komen tot hogere woningaantallen (1.250 woningen of meer). Daarmee kan dan ook op (zeer) lange termijn worden voorzien in de lokale (en mogelijk ook regionale) woningvraag na 2040.

Nadat de locatiekeuze heeft plaatsgevonden, vindt in 2022 een nadere stedenbouwkundige uitwerking plaats van de gekozen locatie (of locaties). Deze uitwerking kan door (of onder regie van) de gemeente worden uitgevoerd, maar kan eventueel ook door een (of meer) van de ontwikkelende partijen in het gebied (of gebieden) worden opgepakt. Na de locatiekeuze zetten wij een werkgroep op, waarin inwoners, organisaties en andere belanghebbenden kunnen participeren. Deze werkgroep zal bij de nadere uitwerking van de stedenbouwkundige plannen worden betrokken. Hiervoor wordt een participatieplan opgesteld.

Gesprekstafels voor onze inwoners Voor zowel (direct) omwonenden van De Geer III en Zuidwijk als inwoners en organisaties van de gemeente in bredere zin, zijn er (digitale) informatieavonden gehouden en gesprekstafels georganiseerd. Het doel van deze (online) bijeenkomsten was informatie te geven over het haalbaarheidsonderzoek en te horen wat onze inwoners van de stedenbouwkundige ideeën en indicatieve toekomstbeelden voor De Geer III en Zuidwijk vonden. Er is gevraagd naar de sterke en zwakke punten per locatie, waarbij over verschillende thema’s zoals wonen, verkeer, groen, gezondheid en cultuurhistorie gesproken en gediscussieerd is.

Dit keuzedocument wordt eind 2021 voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad. De conclusies en aanbevelingen uit dit keuzedocument leveren daarbij input voor het college- en raadsadvies voor de realisatie van de eerste 250 woningen in De Geer III of Zuidwijk. Indien de keuze daarbij valt op De Geer III, dan dient er nog wel overeenstemming te worden bereikt over de omlegging van de Romeinenbaan, het beoogde programma en de financiële aspecten. Indien de keuze valt op Zuidwijk, dan dient de haalbaarheid van een verdere doorgroei van 250 naar 430 of 550 woningen nader te worden verkend.

In de loop van 2022 zullen de planologische voorbereidingen voor het opstellen van een bestemmingsplan (omgevingsplan) voor het nieuwe woongebied worden gestart, inclusief de daarbij behorende onderzoeken. De start van de eerste woningen in De Geer III en/of Zuidwijk is voorzien in 2025-2026.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 7

2

DEEL 2: STEDENBOUWKUNDIGE HAALBAARHEIDSANALYSE

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 8

2.1. DE OPZET VAN HET ONDERZOEK De Geer III en/of Zuidwijk? Achtergronden en aanleiding

Doel en opgave

Wijk bij Duurstede heeft een woningbouwopgave van circa 100 woningen per jaar. Om dit aantal ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren is, naast de invulling van diverse binnenstedelijke inbreidingslocaties, ook ruimte voor nieuwe stadsuitbreiding nodig. Want de inbreidingslocaties in de stad raken rond 2025 uitgeput.

De uitgevoerde stedenbouwkundige verkenning geeft inzicht in de ontwikkelpotenties voor woningbouw op de locaties De Geer III en Zuidwijk. Daarmee kan antwoord worden gegeven op de vraag wat de meest geschikte uitbreidingslocatie is voor woningbouw buiten de rode contour in de komende 10 tot 20 jaar: De Geer III of Zuidwijk? Het onderzoek dient aan te tonen welke locatie(s) geschikt is (zijn) voor de realisatie van tenminste 250 tot circa 550 woningen tot 2030 en een verdere doorgroei in de toekomst.

De provincie Utrecht heeft eerder aan de gemeente Wijk bij Duurstede al toestemming gegeven om 250 woningen te bouwen buiten de rode contour. Recent zijn daar voor de periode tot 2030 nog eens 280 woningen aan toegevoegd. Daarmee mogen in totaal 530 woningen worden gebouwd buiten de rode contour in de periode tot 2030. Het is daarom noodzakelijk om te starten met nadenken over de toekomstige ontwikkeling van de woningbouwlocatie(s) van Wijk bij Duurstede. Zodat vanaf 2025-2026 gefaseerd woningen kunnen worden gebouwd voor de daarop volgende jaren. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarom besloten om te starten met een onderzoek voor de meest geschikte locatie voor uitbreiding.

Legenda wonen

Stedelijk Gebied

locaties o.b.v. Structuurvisie 2020

inbreiding en herstructurering wonen (nader te onderzoeken) aanvullende woningbouwlocaties (indicatief)

uitbreidingslocaties voor wonen (nader te onderzoeken) De Geer III / Zuidwijk

voorzieningen voorzieningen in binnenstad en wijkcentra winkels, zorg en welzijn, ontmoeting

Onderzoeksstappen en werkzaamheden In de periode vanaf najaar 2020 tot de zomer van 2021 zijn in het kader van de haalbaarheidsanalyse de volgende inhoudelijke werkzaamheden uitgevoerd: - inventarisatie ruimtelijk beleid van gemeente, regio (U10/U16) en provincie; - ruimtelijke analyse van de plangebieden De Geer III en Zuidwijk; - uitzetten van de benodigde (voor)onderzoeken: archeologie, bodem, verkeer en geluid; - verbeelding van een stedenbouwkundige visie op hoofdlijnen voor beide locaties; - opstellen van schetsmodellen en uitwerking van een voorkeursmodel voor beide locaties; - verwerken van de gegevens uit de uitgevoerde (voor)onderzoeken;

Toekomstbeeld Wijk bij Duurstede Wijk bij Duurstede

Toekomstbeeld 2030 Wijk bij Duurstede

inbreiding en herstructurering wonen

In de Structuurvisie 2020 (opgesteld in 2010) en de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied (vastgesteld op 6 juli 2021) zijn twee zoek­locaties gedefinieerd, met beide potenties tot het bouwen van 250 of meer woningen: De Geer III en Zuidwijk. Om een gedegen en afgewogen keuze tussen deze twee locaties te kunnen maken, dient eerst inzichtelijk te worden gemaakt welke stedenbouwkundige invulling mogelijk én (financieel) haalbaar is op beide locaties. Hiertoe is bureau Nieuwe Gracht uit Utrecht gevraagd om in opdracht van de gemeente Wijk bij Duurstede een stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse uit te voeren naar woningbouw op beide locaties. De planeconomische analyse is in opdracht van de gemeente uitgevoerd door bureau Metafoor.

De keuze voor één locatie (of een combinatie van beide locaties) dient zorgvuldig te worden onderbouwd. Hiervoor is een stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse uitgevoerd, inclusief de hiervoor benodigde aanvullende onderzoeken. De resultaten zijn in dit document gebundeld en worden eind 2021 voorgelegd aan het college van B&W. Het document levert tevens input voor het college- en raadsadvies voor de realisatie van de eerste 250 woningen.

(bron: Omgevingsvisie Stedelijk Gebied, juli 2021)

Toekomstbeeld 2030

Wijk bij Duurstede is een prettige woonstad (17.625 inwoners in de stad op 1 januari 2020) in een fraaie landschappelijke omgeving. De stad ligt in de luwte van de stedelijke regio Utrecht, maar heeft vrijwel alle belangrijke

door mogen echter geen significante effecten optreden op de uiterwaarden van de Neder-Rijn (Natura2000). Bestaande routes langs het water worden uitgebouwd tot een kralensnoer met bijzondere toeristische verblijfsplekken. Zo| 9kan i Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk?

Ligging plangebied De Geer III

- indicaties van het te realiseren woningbouwprogramma en de beeldkwaliteit op beide locaties; - opstellen van heldere afwegingscriteria t.b.v. een multicriteria-analyse (MCA); - advies over de geschiktheid van beide locaties o.b.v. een multicriteria-analyse (MCA); - opstellen ontwikkelstrategie met een fasering van 250 / 550 / 1.250 woningen; - input voor het college- en raadsadvies voor de realisatie van de eerste 250 woningen. De hiervoor genoemde werkzaamheden zijn in opdracht van de gemeente Wijk bij Duurstede uitgevoerd door bureau Nieuwe Gracht. De planeconomische analyses zijn uitgevoerd door Metafoor. Er is nauw samengewerkt met een ambtelijke projectgroep waarin alle betrokken vakdisciplines zijn vertegenwoordigd. Er heeft ook regelmatig overleg en afstemming plaatsgevonden met diverse externe deskundigen en stakeholders. Hiertoe is o.a. een vakbeurs georganiseerd met ambtelijke en externe deskundigen op het gebied

van wonen, voorzieningen, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat. Daarnaast is bilateraal overleg geweest met de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). De gemeenteraad is tussentijds op de hoogte gebracht van de stand van zaken van de uitgevoerde onderzoeken (Avond van de Raad, 13 april 2021). Tijdens twee (online) informatiebijeenkomsten (op 30 juni en 1 juli 2021) zijn de direct omwonenden en de overige bewoners geinformeerd. De verslagen van de bewonersavond vormen een separate bijlage bij dit document.

Plangebied De Geer III Het plangebied voor De Geer III ligt aan de noordelijke stadsrand van Wijk bij Duurstede en bestaat voornamelijk uit agrarische gronden (fruitpercelen en weiland). Het gebied wordt aan de oostzijde omsloten door respectievelijk de Geerweg (noordoostzijde) en de Romeinenbaan (zuidoostzijde). Vanuit het plangebied vormen de Wijkersloot en Trekweg verbindingen

Ligging plangebied Zuidwijk

richting het buitengebied. Daarnaast vormt de weg Kortland aan de zuidwestkant een belangrijke aanen afvoerroute naar het bedrijventerrein Broekweg/ Langshaven en de doorgaande weg richting de Betuwe (via de pont). De Romeinenbaan en Geerweg fungeren als belangrijke uitvalswegen vanuit de aangrenzende wijken De Horden en De Geer I (en een deel van De Heul) via de N229 richting de A12 en Utrecht. De gemeente heeft een klein deel van het plangebied langs de Romeinenbaan (inclusief de groenstrook) in eigendom. De overige gronden in het gebied zijn in eigendom bij ontwikkelaars en andere externe partijen. Het plangebied van De Geer III heeft een omvang van circa 25 hectare.

Plangebied Zuidwijk Het plangebied Zuidwijk bestaat voornamelijk uit landbouwgrond met o.a. een fruitperceel, akkerbouwland en weiland, een volkstuincomplex en enkele particuliere boerderijwoningen. Het gebied wordt op dit moment ontsloten via Middelweg Oost. Aan de noordkant

ligt de wijk De Horden-Schepenen. Aan de westkant ligt een villawijk, die later is ontwikkeld en onderdeel is van de wijk De Horden-Rivieren. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Lekdijk Oost met onder aan de dijk een circa 50 meter brede strook die in eigendom is van HDSR. De rest van het plangebied is deels in eigendom bij ontwikkelaars en andere externe partijen en deels in handen van de gemeente. Het plangebied van Zuidwijk heeft een omvang van circa 24 hectare.

Leeswijzer In de volgende hoofdstukken van deel 2 van dit keuzedocument (2.2 t/m 2.6) zijn de resultaten van de doorlopen stappen van de stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse gebundeld en kort samengevat. Daarna volgt deel 3. Daarin zijn de uitgevoerde onderzoeken op het gebied van archeologie, verkeer, geluid, bodem­kwaliteit, bodemopbouw en klimaat samengevat (3.1 t/m 3.6). De planeconomische analyse staat in deel 4 en is onderdeel van een geheime bijlage.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 10

2.2. RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN EN AMBITIES STAP 1 & 2 : Inventarisatie beleidsopgaven en ruimtelijke analyse van beide plangebieden Inventarisatie en analyse Als start van het haalbaarheidsonderzoek zijn de uitgangspunten en ambities geformuleerd voor een mogelijke gebiedsontwikkeling op beide locaties. Hiertoe is een inventarisatie uitgevoerd van het relevante ruimtelijk beleid van de gemeente, regio (U10/U16) en provincie. De focus ligt daarbij op de (gemeentelijke) beleidsopgaven die specifiek betrekking hebben op de locaties De Geer III en/of Zuidwijk. De ruimtelijke en programmatische aspecten die relevant zijn voor de toekomstige ontwikkeling van beide locaties zijn door middel van een ruimtelijke analyse in beeld gebracht. Daarbij is vooral gekeken naar de beide plangebieden, maar waar nodig zijn ook verbanden gelegd met de omliggende gebieden in de nabije omgeving. Dit heeft geleid tot een overzicht met (sectorale) uitgangspunten en ambities op het gebied van: - bodem - water - archeologie - cultuurhistorie - groen - natuur - verkeer - stedenbouwkundige structuren - wonen - werken en economie - voorzieningen - recreatie - samenleving en maatschappij - milieu - duurzaamheid en energie - klimaat De geïnventariseerde uitgangspunten en ambities zijn (voor zo ver relevant voor de haalbaarheidsanalyse) opgenomen op de volgende pagina’s.

Deze (sectorale) ambities en uitgangspunten kunnen onderling soms strijdig zijn of niet (volledig) realiseerbaar. Het betreft beleidsopgaven, maar (nog) géén vastgesteld beleid.

Bodem • Rekening houden met de draagkracht van de ondergrond; • Behouden en accentueren van de voor het rivierengebied kenmerkende historische (hoogte) verschillen in de bovengrond en/of het landschap; • Geomorfologische ondergrond respecteren c.q. gebruiken als onderlegger bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; • Ophoging plangebied i.v.m. bouwpeil en drooglegging/ontwateringsdiepte bij woningen en wegen; • Eventueel vrijkomende grond op terrein zelf toepassen (gesloten grondbalans). Water • In nieuwbouwwijken watersystemen duurzaam inrichten; • Rekening houden met grondwaterstanden; • Water zo veel mogelijk vasthouden daar waar het valt en in principe (zichtbaar) bovengronds in de openbare ruimte verwerken (greppels, wadi’s, etc.); • Zo veel mogelijk afkoppelen van rioleringssystemen: gebouwen en percelen lozen geen hemelwater op de gemeentelijke riolering; • Bij nieuwbouw dient er voldoende ruimte te zijn voor oppervlaktewater; • Bij nieuwbouw leggen we een toekomstbestendig rioolsysteem aan; • Waterberging dient plaats te vinden in het plangebied zelf en mag niet worden afgewenteld op gebied daarbuiten; • Eventuele oppervlaktewater(en) voor iedereen toegankelijk maken; • Bij ontwikkeling van De Geer III is een nieuw rioolgemaal nodig, bij ontwikkeling van Zuidwijk is wellicht geen nieuw rioolgemaal nodig; • Wellicht noodzakelijk om nieuwe persleidingen naar RWZI aan te

leggen; • Bij locatie Zuidwijk kunnen de zandlagen erg diep zitten, waardoor extra (kostbare maatregelen) nodig zijn voor infiltratie van water;

• Rekening houden met primaire watergangen in de gebieden met voldoende schouwstroken langs deze watergangen; • Zuidwijk is gelegen naast een waterkering van het HDSR. In de waterstaatzone en beschermingszone van de dijk gelden beperkingen voor woningbouw. Archeologie • De Romeinse Limes (nog) beter zichtbaar en beleefbaar maken; • Behouden van archeologische waarden in de grond (behoud in situ); • Rekening houden met aanwezigheid van (verwachte) archeologische vindplaatsen; • Archeologisch waardevolle gebieden verankeren in nieuwe ontwikkelingen. Cultuurhistorie • Bescherming en behoud van de cultuurhistorische waarden. Groen • Maximaal 500 meter van elke woning dient een groenvoorziening te zijn; • Bij nieuwbouw dient per woning minimaal 75 m2 openbaar groen te zijn binnen een afstand van 500 meter (conform Nota Ruimte); • Voorkomen van snippergroen bij nieuwbouw; • Beheer en onderhoud van de openbare ruimte op B-kwaliteit; • Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet meer ruimte worden gecreëerd voor water, groen en bomen en minder verharding; • Woningbouwlocaties worden ruim opgezet met veel ruimte voor groen en water; • Bij toekomstige woonwijken kan openbaar groen rond de bebouwing een belangrijke bijdrage leveren aan het woon- en leefklimaat in de wijk; • Nieuw openbaar groen zo veel mogelijk aaneenschakelen, waardoor een samenhangende groenstructuur ontstaat;

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 11

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN EN AMBITIES • Stedelijk groen realiseren dat zoveel mogelijk aansluit bij de wensen en behoeften van de bewoners en belangenorganisaties; • Landschappelijke structuren opnemen in het bebouwd gebied; • Landschappelijke overgangen van binnen de bebouwde kom naar het buitengebied, maar ook andersom; • Voldoende ruimte voor relevant en betekenisvol groen (dat het verhaal verteld over die plek); • Rekening houden met bredere groenstroken voor aanplant van nieuwe bomen; • Bij nieuwe aanplant inspelen op inheemse cultuurvariant en plaagbeheersing; • Gevarieerd aanbod van verschillende soorten en typen groen; • Groen, recreatieve routes en (natuur) speelplekken zodanig inrichten dat het uitdaagt tot bewegen: natuurspelen, moestuinen, beweegtuinen, wandelroutes, etc. Natuur • Verbeteren van biodiversiteit in de stad; • Bij nieuwbouwontwikkelingen is natuurinclusief bouwen een randvoorwaarde; • Lokale natuurwaarden zijn in beide (agrarische) gebieden naar verwachting beperkt. Richt je vooral op kansen om natuur te versterken.

Verkeer • Voetgangers en fietsers staan centraal in de nieuwe woonwijk; • Verbeteren van de relatie tussen stedelijk gebied en buitengebied voor wandelaars en fietsers; • De wijk moet uitnodigen tot gebruik van de fiets voor verplaatsingen binnen de stad en over lange afstanden; • Fietsontsluitingen sluiten goed aan op de bestaande fietsinfrastructuur en op het (snel)fietsnetwerk in het buitengebied; • Goede oversteekvoorzieningen (brede midden-­ eilanden en snelheidsremmende maatregelen) van hoofdwegen;

• Zuidwijk: fietsers ontsluiten bij voorkeur richting Middelweg Oost; • Langs alle gebiedsontsluitingswegen aan beide zijden een obstakelvrij trottoir van voldoende breedte realiseren en in de 30 km-zones minimaal aan één zijde; • Aanleggen fijnmazig wandelnetwerk in de wijk (ommetjes); • Stimuleren van OV gebruik; • Mogelijk een extra OV bushalte noodzakelijk ter hoogte van rotonde Hordenweg (De Geer III); • Ontmoedigen gebruik van de auto, zeker voor wat betreft het interne verkeer; • Zuidwijk: auto-ontsluitingsrichting bij voorkeur gericht op Lekdijk Oost (N229) om verkeer door de kern te ontmoedigen; • Alternatief voor de auto-ontsluitingsrichting van Zuidwijk is mogelijk een nieuwe verbinding tussen de Hordenweg en Lekdijk Oost; • Nader onderzoek naar haalbaarheid en verkeerskundige consequenties van een verbinding tussen de Hordenweg en Lekdijk Oost; • De Geer III: geen ingrijpende aanpassingen aan de infrastructuur noodzakelijk bij nieuwbouw tot 550 woningen; Bij meer dan 550 woningen is omlegging van de Romeinenbaan noodzakelijk; • De huidige Romeinenbaan kan na omlegging gebruikt worden als busbaan, fietsverbinding en/of gedeeltelijke transformatie naar wonen; • In het kader van de stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse wordt geen extra auto-ontsluiting van en naar bedrijventerrein Broekweg/ Langshaven meegenomen.

Wel biedt de ontwikkeling van De Geer III en de aanleg van de omgelegde randweg op termijn mogelijkheden voor een betere ontsluiting van het bedrijventerrein in de toekomst; • Aantal te realiseren parkeerplaatsen bepalen aan de hand van op het moment van ontwikkeling vigerende Nota Parkeernormen; • Mogelijk sturend parkeerbeleid toepassen: d.w.z. lagere parkeernorm bij goede OV bereikbaarheid en hogere parkeernorm bij slechte OV bereikbaarheid;

• Mee-ontwikkelen van initiatieven voor deelmobiliteit; • Voldoende aanbod van elektrische oplaadpunten in de wijk, voor zover het niet mogelijk is om bij woningen op eigen terrein te parkeren/laden; • Inrichting van fietsvriendelijk en autoluw woongebied; • De N229 zo min mogelijk belasten, vooral tijdens de ochtend- en avondspits; • Ontwerpsnelheid van alle wegen binnen bebouwde kom terugbrengen van 50 naar 30 km/ uur (motie Tweede Kamer 27 oktober 2020); • Geen verbindingen met wegen in het buitengebied (Wijkersloot en Trekweg) voor autoverkeer uit de wijk. Stedenbouwkundige structuren • Nieuwe woongebied moet goed aansluiten op bestaande bebouwing; • Uitgaan van hogere dichtheden van bebouwing en ook grotere bouwhoogten dan tot nog toe in de kern Wijk bij Duurstede gebruikelijk is; • Maximale hoogte van bebouwing wordt ook vanuit landschapsanalyse bekeken; • De gemiddelde woningdichtheid bedraagt tenminste 35 woningen per hectare; • Variatie in dichtheden en woonmilieus per woonbuurt: dorps (<20 won/ha) / groen stedelijk (35 won/ha) / compact stedelijk (>50 won/ha); • Voor beide uitbreidingslocaties wordt uitgegaan van de realisatie van kleinere wooneenheden in een ruim opgezet, landschappelijk woongebied met nieuwe, compacte woonvormen in een riante groene setting; • Voortbouwen op de historisch gegroeide structuur van Wijk bij Duurstede: afronden van de derde schil van

Wijkse stadsuitbreidingen; • Vormgeven van ‘zachte’ stadsranden voor het subtieler benaderen van de stedelijke invloed op het omliggende landschap van de stad; • Contact met het water versterken (Amsterdam-Rijnkanaal);

• Aandacht voor de huidige zichtlijnen vanaf de dijk (o.a. op haven, molen); • Goede afronding van de woonwijk in elke fase i.v.m. (tijdelijke) afronding bouwproces. Wonen • Optimaal gebruik maken van de beschikbare ruimte om het maximale aantal woningen te kunnen bouwen; • Primair bouwen voor ouderen, jongeren en zorgbehoevenden in kleinere oppervlaktes; • Woningbouwprogramma voldoet aan de criteria die zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied en Woonvisie; • Voor beide locaties geldt als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma: 20% sociale huur en 10% sociale koop, 70% vrije sector huur- en koopwoningen; • Betaalbare, levensloopbestendige woningen voor ouderen en jonge starters moeten prioriteit krijgen op uitbreidingslocaties; • Uitgaan van kleinere huishoudens betekent vooral toevoegen van woningen met een klein perceeloppervlak; voorstel is om deze woningen voor starters en ouderen 50% van het woningbouwprogramma te laten uitmaken; • Goede faseerbaarheid van de nieuwbouw met als uitgangspunt: - start bouw eerste 250 woningen in 2025-2026; - doorgroei tot circa 550 woningen (tot 2030); - verkenning naar mogelijkheden voor verdere doorgroei naar circa 1.250 woningen (na 2030), eventueel als combinatie van beide locaties; • Rekening houden met specifieke (woon)behoeften van een vergrijzende bevolking, denk daarbij o.a.

aan levensloopbestendig bouwen en nieuwe woon-zorgconcepten; • Deel van woningbouwprogramma geschikt maken voor particulier en/of collectief opdrachtgeverschap; • Voorzien in de behoefte aan kleine, betaalbare woningen die snel realiseerbaar zijn;

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 12

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN EN AMBITIES • Toepassing van nieuwe bouwconcepten (prefab, snelbouwsystemen). Werken en economie • Goede bereikbaarheid en doorstroming op het wegennet; • Ruimte creëren voor menging van wonen en werken in de woonwijken; • Uitbreiding van bedrijventerrein Broekweg/ Langshaven dient in samenhang te worden beschouwd met een adequate verkeersontsluiting van De Geer III (NB. deze integrale benadering maakt geen deel uit van stedenbouwkundige haalbaarheidsanalyse. Voorzieningen • Bewoners maken gebruik van bestaande (buurt) winkelcentra in Wijk bij Duurstede; • Geen mogelijkheid/draagvlak voor het toevoegen van nieuwe winkels in de wijk (geen nieuw winkelcentrum, -plint of supermarkt); • Goede fiets- en wandelverbindingen naar wijkcentra in nabijgelegen wijken; • Nabijheid stedelijke en recreatieve voorzieningen (winkels, sport, cultuur, etc.). Recreatie • Verbeteren van de relatie tussen stedelijk gebied en buitengebied voor wandelaars en fietsers; • Toevoegen van recreatieve routes langs waterstructuren en toegankelijk maken van oevers. Samenleving en maatschappij • Voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners: mensen met dementie, psychiatrie, fysieke- of verstandelijke beperkingen, etc.

• Beschermde woonplekken voor ouderen, liefst in combinatie met jongeren; • In ieder geval een deel geschikt voor mensen met een rollator; • Alles bouwen met de basis van levensloopbestendigheid / BTBV-eisen; • Realiseren woonzorgcomplexen;

• Woonomgeving die uitnodigt tot ontmoeting en gezond bewegen en sociale contacten (tegengaan vereenzaming); • Omgeving die bijdraagt tot gezond en veilig opgroeien; • Voldoende voorzieningen in de buurt die nodig zijn om mensen zo vroeg mogelijk en zo lang mogelijk zelfredzaam te laten zijn; • Veilige en herkenbare buitenruimte en routes, ook voor mensen die slecht ter been zijn, in een rolstoel zitten of dreigen de weg te verliezen; • Klein aantal plekken voor inwoners met GGZ-problematiek/uitstroom beschermd wonen; • Wooncomplexen voor kwetsbare inwoners alleen realiseren in de buurt van voorzieningen; • Goede algemeen toegankelijke voorzieningen voor iedereen, ook de kwetsbare inwoners; • Voldoende (geschikt) aanbod op het terrein van onderwijs en kinderopvang; • Een veilige woonomgeving; • Bewuste inrichting van de fysieke openbare ruimte zodat een veilige leefomgeving wordt gecreëerd; • Bewuste inrichting van de openbare ruimte, zodat ruimte wordt geboden voor ontmoeting; • Passende vervoersmogelijkheden voor kwetsbare inwoners (doelgroepenvervoer, leerlingenvervoer, etc.); • Toegankelijkheid van groen, natuur, routes en voorzieningen, ook voor mensen die slecht ter been zijn en rolstoelgebruikers.

Milieu • Hogere grenswaarden voor geluid (met name van belang voor de ontwikkeling langs de Geerweg en Romeinenbaan); • Nader verkennen geluidshinder, bodemonderzoek, luchtkwaliteit (spuitzones) en externe veiligheid; • Behouden en waar mogelijk verbeteren van de geluidskwaliteit, luchtkwaliteit en bodem; • Bij nieuwe uitbreidingen hogere ambities stellen voor geluid dan wettelijk noodzakelijk is, mits dit leidt tot een optimaal en haalbaarheid plan;

• Rekening houden met spuitcirkels rond fruitpercelen: 50 meter, gerekend vanaf de boomgaard tot de bestemming wonen; • Rekening houden met (agrarische) hindercirkels rond bedrijven in de omgeving; • Rekening houden met overige milieuhindercontouren en externe veiligheid. Duurzaamheid en energie • Nieuwe woningen moeten gasloos en tenminste energieneutraal ontworpen en gebouwd worden (eis); • Daarnaast zijn de volgende ambities geformuleerd: - Nul-op-de-meter woningen - natuurinclusief bouwen - CO2-neutraal bouwen - duurzaam materiaalgebruik (bijv. houtbouw) - circulair bouwen (materialenpaspoort vereist) - circulair inkopen • Verstandig om op een gunstige zon-oriëntatie van de bouwblokken te letten; • In het bebouwd gebied lokaal energie opwekken, bijvoorbeeld door zonnepanelen, warmtepompen, geothermie of waterkrachtprojecten. Klimaat • Alle nieuwbouwwijken worden klimaatadaptief uitgevoerd; • Integrale toetsing op klimaatbestendigheid (vanaf 2020); • Realiseren van voldoende waterberging als bijdrage aan een klimaatbestendige stad; • Hittestress zo veel mogelijk beperken.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 13

2.3. VISIE OP HOOFDLIJNEN EN SCHETSMODELLEN

DE GEER III

STAP 3 & 4: Verkenning van de mogelijkheden op beide locaties Visie op hoofdlijnen

Stedenbouwkundige invullingen

Voor beide ontwikkellocaties is op hoofdlijnen een stedenbouwkundige visie uitgewerkt, op basis waarvan (voor elk plangebied) drie schetsmodellen zijn opgesteld. Deze schetsmodellen verkennen de mogelijkheden voor woningbouw op beide locaties en variëren daarbij op de volgende thema’s: - de gewenste identiteit van het nieuwe woongebied; - ontsluiting van het gebied voor auto’s en fietsers; - water- en groenstructuren in de wijk; - variatie in woon- en leefmilieus.

Voor de schetsmodellen voor De Geer III is een combinatie toegepast van grondgebonden laagbouw (2 tot 3 lagen) en gestapeld wonen in (middel)hoogbouw (4 tot 6 lagen) met enkele hoogteaccenten (6 tot maximaal 8 bouwlagen). In de modellen voor De Geer III is er voor gekozen om hoogbouw langs de omgelegde Romeinenbaan te situeren. Voor de locatie Zuidwijk is gekozen voor een meer landelijke en dorpse invulling met overwegend grondgebonden wonen (2 tot 3 lagen) in combinatie met gestapeld wonen in (middel)hoogbouw (4 tot maximaal 6 bouwlagen). Voor de locatie Zuidwijk zijn geen hoogteaccenten toegepast, onder andere vanwege het stadsgezicht op de historische binnenstad en het kasteel in de directe nabijheid.

De 2x3 schetsmodellen per locatie bevatten elk een globale verkenning van de ruimtelijke hoofdopzet voor de verkeers-, water- en groenstructuur en een indicatie voor de te realiseren woningbouw in het gebied. Daarbij kan in elk model tenminste worden voldaan aan de geprognotiseerde woningvraag tot 2030 (circa 550 woningen). Daarnaast is verkend tot welke maximale woningaantallen een verdere doorgroei valt te realiseren (na 2030), passend bij de geschetste ruimtelijke hoofdopzet van het betreffende model. De kwalitatieve en kwantitatieve invulling van het woningbouwprogramma is globaal bepaald m.b.v. een aantal referentieverkavelingen die passen bij de geformuleerde uitgangspunten en ambities voor de nieuwe woongebieden in De Geer III en Zuidwijk. Hierbij is een mix van de volgende woonmilieus toegepast: - landschappelijk en dorps wonen (gem. 20 won/ha); - groen stedelijke woonmilieus (gem. 35 won/ha); - compact stedelijk wonen in een groene setting (gemiddeld 50 won/ha). In de bijlage is een overzicht van alle referentieverkavelingen opgenomen die bij het samenstellen van de schetsmodellen (en het uiteindelijke voorkeursmodel) zijn toegepast. Daarbij zijn uiteenlopende voorbeelden van gestapeld wonen (hoogbouw en middelhoogbouw) en grondgebonden woningen (laagbouw) toegepast.

In de schetsmodellen voor beide locaties is uitgegaan van circa 30 tot 40% grondgebonden woningen en 60 tot 70% gestapeld wonen in kleine appartementen en studio’s (50 tot 70 m2 vloeroppervlak). Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de woningvraag van met name ouderen en jonge starters, die als gevolg van vergrijzing en gezinsverdunning vooral gericht is op kleinere 1- en 2-persoonshuishoudens. Zo wordt tevens doorstroming gestimuleerd in de huidige woningvoorraad. De verschillen in dichtheid en bouwhoogte komen tot uiting in de woningaantallen op beide ontwikkellocaties. In de drie schetsmodellen voor De Geer III zijn maximaal zo’n 800 tot 1.000 woningen mogelijk, terwijl de capaciteit van Zuidwijk beperkt blijft tot zo’n 600 à 800 woningen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er ten tijde van het opstellen van de schetsmodellen (december 2020) nog geen resultaten beschikbaar waren van de uitgevoerde onderzoeken op het gebied van bodem, archeologie, verkeer en geluid. Deze onderzoeksresulaten zijn pas later opgeleverd en hebben effect gehad op de stedenbouwkundige invulling en de te realiseren woningaantallen. De onderzoeksresultaten zijn uiteraard wel verwerkt in de voorkeursmodellen (zie volgende hoofdstuk en deel 3).

model 1: ± 1.000 woningen Identiteit nieuwe woongebied • Ruim opgezette, groene stadswijk • ‘Harde’ stadsrand met ‘zachte’ overgang naar de omliggende wijken • Compacte bebouwing met rondom (openbaar) groen in een parkachtige omgeving Ontsluiting voor auto en fiets • Omgelegde Romeinenbaan (N229) ligt buitenom • Auto-inprikkers vanaf de omgelegde N229 • Fietsroutes naar stad via De Horden en De Geer • Recreatieve fietsroutes naar het buitengebied via Wijkersloot en Trekweg Groen- en waterstructuur • Brede groenstrook t.p.v. vrijgekomen tracé van Romeinenbaan en Geerweg • Brede groenstrook in geluidszone langs nieuwe randweg • Waar mogelijk behoud fruitbomen en sloten Variatie in woon- en leefmilieus • Stedelijke appartementen langs omgelegde N229 (bouwhoogte 4 tot 6 lagen, accenten mogelijk tot maximaal 8 lagen) • Laagbouw in aansluiting op bestaande wijken

model 2: ± 900 woningen Identiteit nieuwe woongebied • Eén woonwijk met twee karakters: - stedelijk wonen binnen (omgelegde) randweg - landelijk wonen buiten randweg (Wijkersloot) Ontsluiting voor auto en fiets • Omgelegde Romeinenbaan (N229) deelt de woonwijk op in 2 deelgebieden • Auto-ontsluiting deelgebied 1 via Geerweg • Auto-ontsluiting deelgebied 2 vanaf huidige rotonde Romeinenbaan/Hordenweg • Fietsroutes naar stad via De Horden en De Geer • Recreatieve fietsroutes naar het buitengebied via Wijkersloot en Trekweg Groen- en waterstructuur • Brede groenstrook t.p.v. vrijgekomen tracé Romeinenbaan • Waar mogelijk behoud fruitbomen en sloten Variatie in woon- en leefmilieus • Stedelijk wonen binnen de randweg: mix van appartementen (4 tot 6 lagen, hoogte-accenten tot maximaal 8 lagen) en bouwblokken (3 lagen) • Landelijk wonen op overgang naar agrarisch buitengebied

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 14

ZUIDWIJK

model 3: ± 800 woningen Identiteit nieuwe woongebied • Wonen op de overgang naar het landschap • ‘Zachte’ stadsrand met groene uitstraling Ontsluiting voor auto en fiets • Behoud huidige Romeinenbaan en Geerweg voor doorgaand autoverkeer (N229) • Auto-ontsluiting nieuwe woonwijk vanaf huidige rotondes (t.p.v. Hordenweg en Geerweg) en aanleg nieuwe rotonde ter hoogte van Trekweg • Fietsroutes langs N229 (oversteekbaarheid) • Recreatieve fietsroutes naar het buitengebied langs de Wijkersloot en Trekweg en diverse nieuwe verbindingen op overgang naar landschap Groen- en waterstructuur • Stroomgordel als drager van nieuwe blauwgroene kwaliteiten in de wijk • Behoud agrarisch karakter (fruit en kavelsloten) Variatie in woon- en leefmilieus • Groen stedelijk wonen langs huidige Romeinenbaan en Geerweg: mix van appartementen (4 tot 6 lagen) en bouwblokken (3 lagen) • Waterrijk wonen t.p.v. voormalige stroomgordel • Landelijk wonen op overgang naar landschap

model 1: ± 800 woningen

model 2: ± 700 woningen

model 3: ± 600 woningen

Identiteit nieuwe woongebied • Groen wonen op ruime afstand achter de dijk • Behoud karakter agrarisch gebied langs de dijk met fruitbomen en sloten in de wijk

Identiteit nieuwe woongebied • Dijkfront op (verbrede) Lekdijk met uitzicht over de dijk op het Amsterdam-Rijnkanaal • Waterrijk wonen achter het dijkfront

Identiteit nieuwe woongebied • Groen wonen in ‘historische’ setting van eigentijdse kastelen, boomgaarden en fruit • Parkachtige uitstraling langs de dijk

Ontsluiting voor auto en fiets • Twee auto-ontsluitingen vanaf de Lekdijk Oost • Eventueel ook benutten nieuwe verbindingsweg tussen Hordenweg en Lekdijk Oost t.b.v. (extra) auto-ontsluiting van de nieuwe woonwijk • Middelweg Oost autoluw / bestemmingsverkeer: hoofdfietsroute richting binnenstad • Diverse fietsverbindingen naar De Horden, sportpark Mariënhoeve en Lekdijk

Ontsluiting voor auto en fiets • Auto-ontsluitingen vanaf de oostzijde van het woongebied via de Lekdijk Oost en Hordenweg • Middelweg Oost autoluw / bestemmingsverkeer: hoofdfietsroute richting binnenstad • Diverse fietsverbindingen naar De Horden, sportpark Mariënhoeve en Lekdijk

Ontsluiting voor auto en fiets • Benutten nieuwe verbindingsweg tussen de Hordenweg en Lekdijk Oost t.b.v. auto-ontsluiting van de nieuwe woonwijk • Middelweg Oost autoluw / bestemmingsverkeer: hoofdfietsroute richting binnenstad • Diverse fietsverbindingen naar De Horden, sportpark Mariënhoeve en Lekdijk

Groen- en waterstructuur • Brede groenstrook langs de dijk (dijkbeschermingszone) • Historische kavelsloten en fruitbomen in de wijk Variatie in woon- en leefmilieus • Appartementen (4 tot 6 lagen) op ruime afstand van de dijk (i.v.m. dijkbeschermingszone) • Groen stedelijk wonen in middengebied • Landelijk wonen langs Middelweg Oost

Groen- en waterstructuur • Waterrijk woongebied met kansen voor natte natuur en ecologische oevers Variatie in woon- en leefmilieus • Mix van appartementen (3-4 lagen) en stedelijk wonen op dijkfront (mits vergunning wordt verleend door waterschap) • Groen stedelijk wonen in waterrijk eilandenrijk middengebied • Landelijk wonen langs Middelweg Oost

Groen- en waterstructuur • Brede parkstrook langs de dijk (i.v.m. dijkbeschermingszone) • Historische kavelsloten en fruitbomen in de wijk Variatie in woon- en leefmilieus • Appartementen (4 tot 6 lagen) op ruime afstand van de dijk (i.v.m. ijkbeschermingszone) in eigentijdse kastelen of bouwblokken • Groen stedelijk wonen in aansluiting op De Horden

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 15

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 16

2.4. STERKTE/ZWAKTE-ANALYSE EN VOORKEURSMODELLEN STAP 5 & 6: Formuleren afwegingscriteria en selectie voorkeursmodel voor beide locaties Aspecten en beoordelingscriteria

Sterkte/zwakte-analyse

In samenwerking met de ambtelijke projectgroep zijn voor alle relevante ruimtelijke aspecten afwegingscriteria geformuleerd waarop de schetsmodellen voor beide locaties zijn beoordeeld. Hierbij gaat het om de volgende onderwerpen en criteria:

Archeologie • Wordt er voldoende rekening gehouden met archeologische verwachtingswaarden in de ondergrond (o.a. oude stroomgordels)? • Is het Romeinse verleden (Limes) / Dorestad / Vroege Middeleeuwen afleesbaar in de nieuwe woonomgeving?

Woningbouwprogramma • Levert het beoogde woningbouwprogramma een bijdrage aan doelgroepgericht bouwen (primair voor jonge starters en ouderen)? • Wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar woningen met een klein perceeloppervlak t.b.v. 1- en 2-persoonshuishoudens?

Bodem • Is er sprake van (bodem)verontreiniging in het nieuwe woongebied? • Wordt er voldoende rekening gehouden met de draagkracht van de bodem? • Is er door de opbouw van de bodem verhoogd risico op bodemdaling in het gebied?

Landschap • Kunnen aanwezige landschappelijke structuren (verkaveling/zichtlijnen) behouden blijven en/of worden deze versterkt? • Kunnen bestaande boomgaarden, bomenrijen (langs verkeersstructuren) en kleine landschaps­ elementen behouden blijven?

Voorzieningen • Sluit het nieuwe woongebied goed aan op de stedelijke voorzieningen in Wijk bij Duurstede (binnenstad, winkels, sport, etc.)? • Sluit het nieuwe woongebied goed aan op het aanbod van dagelijkse winkelvoorzieningen in de omgeving?

zeer goed / heel sterk

Water • Sluit de nieuwe waterstructuur aan bij het natuurlijke systeem van bodem en water in het gebied? • Is er kans op wateroverlast in het toekomstige woongebied a.g.v. hevige regenbuien?

Natuur • Kunnen de aanwezige ecologische structuren behouden blijven of worden zij versterkt? • Kan de biodiversiteit van het gebied worden versterkt?

Samenleving • Zijn er in de nabijheid van de woonwijk voldoende buurt- en wijkvoorzieningen (zorg, gezondheid, welzijn, school, etc.)? • Is de fysieke en sociale toegankelijkheid van (zorg)voorzieningen voor kwetsbare doelgroepen goed geregeld vanuit de nieuwe woonwijk?

zeer slecht / heel zwak

Klimaatadaptieve ontwikkeling • Is er voldoende ruimte aanwezig voor groen en water in de nieuwe woonwijk (i.v.m. verkoeling en tegengaan van verdroging)? • Bestaat er kans op windhinder rond hoogbouw (valwind en wervelwinden)? Duurzaamheid en energie • Biedt de geschetste invuling kansen voor het benutten van duurzame warmtebronnen t.b.v. de lokale opwekking van elektriciteit? • Biedt de geschetste invulling kansen voor natuurinclusief en/of circulair bouwen en duurzaam materiaalgebruik? Cultuurhistorie • Is er voldoende rekening gehouden met behoud van cultuurhistorische structuren in het gebied (historische linten, verkaveling, watergangen)? • Worden historische (zicht)relaties met het omliggend gebied / landschap in stand gehouden?

Milieu • Treedt milieuhinder op a.g.v. wegverkeerslawaai en/of routes voor gevaarlijke stoffen? • Wordt er voldoende rekening gehouden met de milieuzonering vanuit bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving (geur/geluid/licht)? Stedenbouw • Is er sprake van aantasting van de uitstraling van de huidige stadsrand (karakteristiek stadssilhouet, bouwhoogte en zichtlijnen)? • Sluit de nieuwe woonwijk aan bij de stedenbouwkundige structuur van de stad (stadsuitbreidingen in schillen rond het centrum)? • Sluit de nieuwe woonwijk goed aan op de bestaande wijken en structuren in omgeving? Ruimte voor wonen • Levert de geschetste invulling een kwantitatieve bijdrage aan de woningvraag tot 2030 (toevoeging van tenminste 250 tot 550 woningen)? • Zijn er op de locatie mogelijkheden voor verdere doorgroei na 2030 (tot circa 1.250 woningen)?

Verkeer • Sluit de auto-ontsluiting van de nieuwe woonwijk goed aan op de omliggende wegenstructuur (beperken van auto-kilometers door de stad)? • Zijn er logische en directe fietsroutes naar de stad en het buitengebied? • Is het openbaar vervoer (bushalte) goed bereikbaar vanuit het nieuwe woongebied? Beheer • Is er rekening gehouden met de uitvoerbaarheid (en kosten) van het beheer van de openbare ruimte in het nieuwe woongebied? Financiële haalbaarheid • Is een financieel haalbare ontwikkeling mogelijk van de woningbouwlocatie?

Voor elk van de drie schetsmodellen voor De Geer III en Zuidwijk is een sterkte/zwakte analyse uitgevoerd. Voor de hiervoor genoemde aspecten is op hoofdlijnen aangegeven hoe het betreffende schetsmodel scoort op de geformuleerde criteria, te weten:

goed / sterk neutraal slecht / zwak

onbekend / nader te bepalen De scores zijn uitgedeeld op basis van een eerste inschatting van een (of meerdere) deskundige(n) op grond van zijn of haar kennis en ervaring. Nog niet alle aspecten konden in deze fase van het onderzoek worden voorzien van een score.

Selectie voorkeursmodellen Op basis van de uitgevoerde sterkte/zwakte-analyse is voor beide locaties een voorkeursmodel samengesteld. Daarbij zijn de sterke punten van de verschillende schetsmodellen waar mogelijk gecombineerd en geïntegreerd in één stedenbouwkundig model. Als sprake is van een (zeer) slechte score, dan zijn daarvoor waar mogelijk verbeterpunten benoemd. Op de volgende twee pagina’s zijn de resultaten van de uitgevoerde sterkte/zwakte-analyse en het voorkeursmodel voor beide locaties weergegeven. Voor de volledigheid is ook voor het voorkeursmodel een sterkte/zwakte-analyse uitgevoerd. Daarmee ontstaat inzicht in de doorgevoerde verbeteringen op de onderdelen waar sprake was van een (zeer) zwakke score.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 17

STERKTE/ZWAKTE-ANALYSE LOCATIE DE GEER III BODEM

1

bodemverontreiniging in toekomstig woongebied

2

rekening houden met draagkracht van de bodem

3

rekening houden met bodemdaling

4

aansluiten bij het natuurlijk systeem van bodem en water

5

kans op wateroverlast (bij hevige buien)

6

ruimte voor groen en water (verkoeling, droogte)

7

windhinder rond hoogbouw (valwind en wervelwind)

8

benutten duurzame warmtebronnen t.b.v. opwekking elektriciteit

9

kansen voor natuurinclusief, circulair, duurzaam materiaalgebruik

10

behouden cultuurhistorische structuren (linten, verkaveling, watergangen)

11

instandhouden historische (zicht)relaties met omliggend gebied / landschap

12

relatie met de ondergrond (o.a. stroomgordels)

13

inpasbaarheid Romeins verleden (Limes) / Dorestad / Vroege Middeleeuwen

14

behoud en versterken landschappelijke structuren (verkaveling / zichtlijnen)

15

behoud en versterken boomgaarden en landschapselementen (verkeer)

16

versterken ecologische structuren

17

versterken biodiversiteit

18

geluidshinder a.g.v. wegverkeerslawaai en route gevaarlijke stoffen

19

milieuzonering vanuit bedrijfsmatige activiteiten (geur / geluid / licht)

20

uitstraling van de stadsrand (stadssilhouet, bouwhoogte en zichtlijnen)

21

aansluiting op stedenbouwkundige structuur van de stad

22

aansluiting op bestaande wijken en structuren in nabije omgeving

23

bijdrage aan kwantitatieve woningvraag tot 2030 (250 - 550 woningen)

24

verdere doorgroei mogelijk na 2030 (1.250 woningen)

25

bijdrage aan doelgroepgericht bouwen (primair voor jonge starters en ouderen)

26

aantal woningen met klein perceeloppervlak (1- en 2-persoonshuishoudens)

27

aansluiting op stedelijke voorzieningen (binnenstad, winkels, sport, etc.)

28

aansluiting op dagelijkse winkelvoorzieningen (food) in omgeving

29

nabijheid buurt- en wijkvoorzieningen (zorg, gezondheid, welzijn, school, etc.)

30

fysieke / sociale toegankelijkheid voor kwetsbare doelgroepen (zorg)

31

auto-ontsluiting en aansluiting op omliggend wegennet

32

logische en directe fietsroutes naar buitengebied en stad

33

OV-bereikbaarheid (nabijheid bushalte)

BEHEER

34

uitvoerbaarheid en kosten van onderhoud en beheer

FINANCIEEL

35

financieel haalbare ontwikkeling mogelijk

WATER

KLIMAAT

DUURZAAMHEID

CULTUURHISTORIE

ARCHEOLOGIE

LANDSCHAP

NATUUR

MILIEU

STEDENBOUW

WONEN

WOONPROGRAMMA

VOORZIENINGEN

SAMENLEVING

VERKEER

SCHETSMODEL 1

SCHETSMODEL 2

SCHETSMODEL 3

VOORKEURSMODEL

0 50

Voorkeursmodel De Geer III 250 m Voor de locatie De Geer III scoort model 1 vooral goed op de aspecten wonen, voorzieningen, verkeer en milieu. Door de omgelegde Romeinenbaan aan de rand van de locatie te situeren, kunnen er relatief hoge woning­ aantallen worden gerealiseerd en worden relaties met de bestaande stad versterkt. Bovendien wordt hierdoor geluidshinder in de woonwijk geminimaliseerd. Model 3 scoort goed op de aspecten archeologie, cultuurhistorie, groen, landschap en klimaat. De inpassing van het ruim opgezette en waterrijke groengebied rondom de voormalige stroomgeul draagt daar in belangrijke mate aan bij. Als verbeterpunt is o.a. aangegeven dat de aanwezige groenstructuren in het gebied beter ingepast dienen te worden. Dit gaat dan met name om de hoogstam boomgaard

aan de zuidzijde van het plangebied en de groene bermen met ecologische waarden langs de huidige Romeinenbaan. Daarnaast dient er meer aandacht te zijn voor goede en veilige fietsroutes vanuit de wijk richting de bushaltes en de bestaande voorzieningen in de (binnen)stad. Ook de verbindingen vanuit de wijk met het buitengebied via de Wijkersloot en Trekweg verdienen meer aandacht. Een bouwhoogte met accenten tot maximaal 8 lagen hoog langs de omgelegde Romeinenbaan scoort slecht. Een bouwhoogte van ten hoogste 6 lagen vormt een verbeterpunt. De hiervoor genoemde verbeterpunten zijn in het bovenstaande kaartbeeld verwerkt in een voorkeursmodel voor De Geer III. Dit vormt de basis voor de verdere uitwerking van een indicatief toekomstbeeld voor deze locatie.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 18

STERKTE/ZWAKTE-ANALYSE LOCATIE ZUIDWIJK BODEM

1

bodemverontreiniging in toekomstig woongebied

2

rekening houden met draagkracht van de bodem

3

rekening houden met bodemdaling

4

aansluiten bij het natuurlijk systeem van bodem en water

5

kans op wateroverlast (bij hevige buien)

6

ruimte voor groen en water (verkoeling, droogte)

7

windhinder rond hoogbouw (valwind en wervelwind)

8

benutten duurzame warmtebronnen t.b.v. opwekking elektriciteit

9

kansen voor natuurinclusief, circulair, duurzaam materiaalgebruik

10

behouden cultuurhistorische structuren (linten, verkaveling, watergangen)

11

instandhouden historische (zicht)relaties met omliggend gebied / landschap

12

relatie met de ondergrond (o.a. stroomgordels)

13

inpasbaarheid Romeins verleden (Limes) / Dorestad / Vroege Middeleeuwen

14

behoud en versterken landschappelijke structuren (verkaveling / zichtlijnen)

15

behoud en versterken boomgaarden en landschapselementen (verkeer)

16

versterken ecologische structuren

17

versterken biodiversiteit

18

geluidshinder a.g.v. wegverkeerslawaai en route gevaarlijke stoffen

19

milieuzonering vanuit bedrijfsmatige activiteiten (geur / geluid / licht)

20

uitstraling van de stadsrand (stadssilhouet, bouwhoogte en zichtlijnen)

21

aansluiting op stedenbouwkundige structuur van de stad

22

aansluiting op bestaande wijken en structuren in nabije omgeving

23

bijdrage aan kwantitatieve woningvraag tot 2030 (250 - 550 woningen)

24

verdere doorgroei mogelijk na 2030 (1.250 woningen)

25

bijdrage aan doelgroepgericht bouwen (primair voor jonge starters en ouderen)

26

aantal woningen met klein perceeloppervlak (1- en 2-persoonshuishoudens)

27

aansluiting op stedelijke voorzieningen (binnenstad, winkels, sport, etc.)

28

aansluiting op dagelijkse winkelvoorzieningen (food) in omgeving

29

nabijheid buurt- en wijkvoorzieningen (zorg, gezondheid, welzijn, school, etc.)

30

fysieke / sociale toegankelijkheid voor kwetsbare doelgroepen (zorg)

31

auto-ontsluiting en aansluiting op omliggend wegennet

32

logische en directe fietsroutes naar buitengebied en stad

33

OV-bereikbaarheid (nabijheid bushalte)

BEHEER

34

uitvoerbaarheid en kosten van onderhoud en beheer

FINANCIEEL

35

financieel haalbare ontwikkeling mogelijk

WATER

KLIMAAT

DUURZAAMHEID

CULTUURHISTORIE

ARCHEOLOGIE

LANDSCHAP

NATUUR

MILIEU

STEDENBOUW

WONEN

WOONPROGRAMMA

VOORZIENINGEN

SAMENLEVING

VERKEER

SCHETSMODEL 1

SCHETSMODEL 2

SCHETSMODEL 3

VOORKEURSMODEL

Voorkeursmodel Zuidwijk De schetsmodellen voor de locatie Zuidwijk scoren (zeer) slecht op de aspecten archeologie, cultuurhistorie en250 landschap. Dit wordt 0 50 m met name verklaard door het ontbreken van een archeologisch onderzoek ten tijde van het opstellen van de schetsmodellen. Uit dit archeologisch onderzoek is later naar voren gekomen dat binnen het plangebied een naar verwachting zeer waardevolle archeologische structuur aanwezig is, een oude rivierloop van een voormalige stroomgeul. Inpassing van deze landschappelijke structuur is derhalve opgenomen als verbeterpunt. De meanderende structuur is als een brede groenstrook alsnog ingepast binnen de hierboven geschetste stedenbouwkundige invulling voor de locatie Zuidwijk.

De inpassing van de brede stroomgeul in het nieuwe woongebied levert een zeer ruim opgezette groene woonwijk op. Daardoor scoort het voorkeursmodel juist positief op de aspecten landschap, groen en klimaat. Een ander punt dat naar voren is gekomen uit aanvullend onderzoek, is de aanwezigheid van bodemverontreiniging ter plaatse van een voormalige vuilstortplaats in het gebied. Ook dit punt is naderhand als verbeterpunt opgenomen in de vorm van een extra groenstrook in het voorkeursmodel. Dit alles heeft geleid tot een voorkeursmodel, dat hierboven is afgebeeld. Dit beeld vormt de basis voor de verdere uitwerking van de indicatieve stedenbouwkundige invulling voor de locatie Zuidwijk.

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 19

Keuzedocument: De Geer III en/of Zuidwijk? | 20