Bijlage 25 Zienswijzennota anoniem

Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. b. Direct naast de planlocatie ligt een wijkpark dat geheel ongewijzigd zal blijven en openbaar toegankelijk is voor buurtbewoners. Er is in overleg met ZZG Zorggroep

een passend ontwerp opgesteld voor de inrichting van de tuin binnen de planlocatie voor deze doelgroep. Met name de grote bomen rondom het plangebied zorgen voor het groene aanzicht en die blijven behouden. Daarnaast neemt het saldo oppervlak en kwaliteit aan groen toe in de nieuwe planvorming. Het verhard oppervlak wordt feitelijk gezien kleiner. Door de ontwikkelaar wordt geïnvesteerd in een aantrekkelijke groene buitenruimte met bijbehorend toekomstig onderhoud. Zie het aan de toelichting als bijlage van het bestemmingsplan (bijlage 1) toegevoegde terreininrichtingsplan. Er komen voor de doelgroep ruim voldoende zit- en wandelmogelijkheden, voor zover de doelgroep daar fysiek gebruik van kan maken. Het leven van de bewoners speelt zich overigens voornamelijk binnen de locatie af. Bewoners gaan over het algemeen niet zelfstandig naar buiten, tenzij eerst zorgvuldig beoordeeld welke risico's de bewoner of de omgeving daarbij loopt. De bewonersgroep slaapt / rust veel en activiteiten die ondernomen worden zijn prikkelarm. Natuurlijk worden er voor de bewoners ook activiteit georganiseerd met muziek of beweging, maar ook deze zijn veelal binnen. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard.

De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast.

Zienswijze 25, Veenhof, 6604 AZ Wijchen Zienswijze 26, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Indiener acht het gebouw te massaal en te hoog en verzoekt om verlaging van het gebouw, meer passend in de omgeving, om zo verstedelijking tegen te gaan. b. Indiener verwacht parkeeroverlast door onvoldoende parkeermogelijkheden voor, alsmede verkeersoverlast door bezoekers personeel en ondersteunende diensten, en verzoekt derhalve om af te zien van het project. Reactie gemeente a. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners.

De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw

met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was.

Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. b. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht.

Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. Omdat het plan op basis van alle onderzoeken en de planonderbouwing aanvaardbaar wordt geacht, ziet de gemeenteraad geen aanleiding om dit bestemmingsplan niet vast te stellen.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 27, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 28, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 29, Veenhof, 6604 DV Wijchen a. Indiener constateert dat de buurt nauwelijks en te laat betrokken is geweest bij de planvorming en dat er niets met de opmerkingen is gedaan. Er ontbreekt informatie bij de terinzage gelegde stukken. Indiener spreekt zijn ongenoegen uit over een aantal (niet doorlopen) stappen in het participatieproces. b. Initiatiefnemer komt toezeggingen niet na: er worden 9 bomen gekapt, de architectuur met plat dak sluit niet aan en groen in de omgeving wordt alleen aangelegd als daar budget voor is. c. Indiener vindt het te realiseren gebouw is te groot voor de omgeving en is niet passend in de omgeving. En de kavel te klein voor de beoogde functie, waardoor groen in directe omgeving moet verdwijnen. d. Er komen te weinig parkeerplaatsen op het terrein van de zorginstelling. Dit betekent dat in de wijk parkeerplaatsen worden aangelegd ten koste van groen, en dat gebruik van bestaande parkeerplaatsen wordt gemaakt, hetgeen leidt tot een te hoge parkeerdruk. e. Indiener verwacht een veel meer verkeer, hetgeen leidt tot een te hoge verkeersdruk voor een kleine wijk als Veenhof. f. Indiener vindt het onacceptabel dat in een reeds versteende wijk, groen moet verdwijnen. g.

Indiener pleit voor woningen voor jongeren (al dan niet met zorgbehoefte) of levensloopbestendige woningen voor ouderen op de locatie. h. Met de plaatsing van een afvalcontainer is geen rekening gehouden. i. Het plan zou beter passen in een wijk als Wijchen West. j. Indiener verzoekt de raad het plan af te wijzen en te herzien. Reactie gemeente a. De communicatie en participatie zoals die is gevoerd, is uitvoerig beschreven in de bestemmingsplantoelichting, zie toelichting, paragraaf 7.2 en daarnaast ook de bijlagen 12 t/m 16 bij de toelichting. Tevens heeft in het voorjaar van 2022 een inloop geweest, waarop het planvoornemen voor het eerst gepresenteerd is. Daar is geen verslag van gemaakt. Het ontbreken hiervan doet echter niet af aan de conclusie van de gemeente dat door initiatiefnemers voldoende uitvoerig het participatietraject is doorlopen. Het is de gemeente ook bekend dat er nog altijd de nodige weerstand tegen de plannen bestaat vanuit omwonenden, maar dat betekent niet dat de communicatie en participatie niet goed doorlopen zou zijn. De door de indiener aangereikte stukken en de verwijzing naar stukken die hij niet bij de zienswijze heeft gevoegd, is voor de gemeente geen aanleiding om deze stukken alsnog aan alle bezwaarmakers toe te doen komen en ook geen aanleiding om daarover een nieuwe zienswijzeprocedure te starten.

Alle stukken betreffen achtergronddocumenten die betrekking hebben op het participatieproces en op de inhoudelijke planbeoordeling, bijvoorbeeld door de dorpsbouwmeester. Voor zover

passages daaruit relevant zijn voor het bestemmingsplan, zijn die meegenomen in het ontwerpplan. Eenieder heeft voldoende mogelijkheid gehad om op dat ontwerp bestemmingsplan een zienswijze in te brengen. De genoemde achtergronddocumenten maken dit ontwerpplan ook niet anders. Niet langer aan de orde is of de locatie ook geschikt zou zijn voor zelfstandige bewoning. Het door de buurt gepresenteerde plan was naar aard en omvang niet passend in de taakstelling die Talis op deze locatie met een zorgverlener kan en gaat invullen. Voor zover achterliggende onderzoeken relevant zijn voor het bestemmingsplan, zijn deze ook allemaal bijgevoegd als bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan en is indiener in de gelegenheid geweest hier zijn zienswijze op in te dienen. Het is niet te doen gebruikelijk en ook niet vereist dat initiatiefnemer al die onderzoeken al eerder communiceert met indiener. b. Het nieuw bestemmingsplan bevat maatwerk en maakt een kleinere footprint mogelijk dan het bestaande bestemmingsplan, waarbij rekening is gehouden met behoud van aan straatbomen. Overeenkomstig de aan de omgeving getoonde presentatie op 28-2-2023 worden 9 bomen gekapt, waarbij sprake is van herplant op de locatie. Bij de door de gemeente uitgesproken principemedewerking aan het initiatief is als voorwaarde gesteld dat er geen bomen mogen worden gekapt.

Omdat dit praktisch gezien niet haalbaar is en ook, zonder nuance, onnodige restricties oplegt aan de ontwikkeling, is in de beslisnota bij ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan het volgende geschreven: 1.3 Er wordt niet voldaan aan één van de randvoorwaarden uit het principebesluit. Een van de randvoorwaarden uit het principebesluit was dat plan moet voorzien in het in stand houden van de bomen op de locatie Veenhof. Dit is echter een randvoorwaarde die praktisch gezien niet uitvoerbaar is. Het initiatief voorziet in het behoud van de meeste bomen op de planlocatie. Echter enkele bomen die staan op het voormalige schoolplein kunnen niet behouden blijven. Vanwege de footprint van het nieuwe gebouw kan niet worden voorkomen dat deze bomen moeten worden gekapt. Conform de geldende afspraken worden voor elke gekapte boom in de openbare ruimte, twee nieuwe bomen terug geplant.

Aldus worden bomen op het binnenterrein, die van beperkte landschappelijke en ruimtelijke waarde zijn, gekapt in ruil voor een goede herontwikkeling, inclusief aanplant van nieuwe bomen en blijven alle straatbomen die van relatief veel hogere waarde zijn, behouden. De toepassing van een plat dak is een keuze die vooral de stedenbouwkundige opzet betreft en in mindere mate de architectuur. De Dorpsbouwmeester heeft hierover geadviseerd en constateert dat dit, in samenhang met het te behouden laanbomenkader, een goede invulling van de locatie betreft en een goede basis is voor de verdere architectonische uitwerking van de bouwplannen. E.e.a. is ook zo bevestigd in het verslag dat indiener bij zijn zienswijze heeft gevoegd. De weergave dat initiatiefnemers alleen groen rond het gebouw gaan toepassen als het budget dat toelaat is een foutieve weergave van de feiten. Initiatiefnemers passen groen toe – meer dan in de bestaande situatie aanwezig is – waarbij uiteraard een werkbudget van toepassing is dat niet oneindig is, maar binnen dat budget is een groenontwerp gemaakt overeenkomstig de aan de omgeving getoonde presentatie op 28-2-2023. Het uitgewerkte ontwerp is als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. c. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend.

De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is

opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast.

De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. d. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen.

Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht.

Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. e. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er

zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). f. Direct naast de planlocatie ligt een wijkpark dat geheel ongewijzigd zal blijven en openbaar toegankelijk is voor buurtbewoners. Er is in overleg met ZZG Zorggroep een passend ontwerp opgesteld voor de inrichting van de tuin binnen de planlocatie voor deze doelgroep. Met name de grote bomen rondom het plangebied zorgen voor het groene aanzicht en die blijven behouden. Daarnaast neemt per saldo het oppervlak en kwaliteit van het groen toe in de nieuwe planvorming. Het verhard oppervlak wordt feitelijk gezien kleiner. Door de ontwikkelaar wordt geïnvesteerd in een aantrekkelijke groene buitenruimte met bijbehorend toekomstig onderhoud. Zie inrichtingstekening buitenruimte die als extra bijlage aan de toelichting is bijgevoegd. g. De huisvestingsopgave voor starters en senioren in deze wijk en ook elders binnen de gemeente is bekend. Dit neemt niet weg dat er ook andere behoeften zijn binnen de gemeente, zoals woonvormen voor zorgbehoevenden.

Talis heeft een verzoek ingediend om op deze locatie niet-zelfstandige bewoning met een zorgcomponent te kunnen realiseren. Omdat er ook behoefte is aan deze woonzorgfunctie heeft de gemeente hieraan planologisch invulling gegeven. Niet aan de orde daarbij is of de locatie ook geschikt zou zijn voor zelfstandige bewoning. h. Op het terrein en in het gebouw is voldoende ruimte om dergelijke opslagvoorzieningen te realiseren. Het is niet gebruikelijk dat het bestemmingsplan dergelijke details reguleert, tenzij daar een strikte noodzaak of aanleiding voor is. In deze situatie is dat niet aan de orde. i. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast of hiervoor een andere locatie gezocht. In aanvulling daarop kan worden geconstateerd dat, indien een passende bestemming voor zorggebonden wonen binnen een woonwijk gelegd kan worden, het niet relevant is of er voor deze hier passende ontwikkeling nog alternatieve locaties zijn te vinden. De gemeente en zorgverlenende partijen hebben wat dat betreft een brede taakstelling waarbij voor Wijchen in beeld is gebracht welke ontwikkelingen waar plaatsvinden.

Veenhof is daarbij één van meerdere locaties waar zorgwonen wordt gerealiseerd. Ook in andere ontwikkelplannen worden mogelijkheden voor dergelijke woonvormen onderzocht. j. Omdat het plan op basis van alle onderzoeken en de planonderbouwing aanvaardbaar wordt geacht, ziet de gemeenteraad geen aanleiding om dit bestemmingsplan niet vast te stellen.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 30, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Indiener maakt bezwaar tegen het plan vanwege de naar verwachting sterk toenemende verkeersintensiteit in de woonstraat, met geluidsoverlast, hinder en verkeersonveiligheid tot gevolg. b. Het aanzicht van de straat zal erg veranderen, door de aanwezigheid van een te groot/massief gebouw, dat niet past binnen de woonwijk. c. Indiener geeft aan dat Veenhof reeds een versteende wijk, dat door het verdwijnen van nog meer groen verslechtert. Reactie gemeente a. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). De verkeerstoename is naar omvang dusdanig dat daaruit ook geen onaanvaardbare geluidsoverlast volgt. b.

De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd:

Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet.

De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke

richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. c. Het nieuw bestemmingsplan bevat maatwerk en maakt een kleinere footprint mogelijk dan het bestaande bestemmingsplan, waarbij rekening is gehouden met behoud van aan straatbomen. Overeenkomstig de aan de omgeving getoonde presentatie op 28-2-2023 worden 9 bomen gekapt, waarbij sprake is van herplant op de locatie. Bij de door de gemeente uitgesproken principemedewerking aan het initiatief is als voorwaarde gesteld dat er geen bomen mogen worden gekapt.

Omdat dit praktisch gezien niet haalbaar is en ook, zonder nuance, onnodige restricties oplegt aan de ontwikkeling, is in de beslisnota bij ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan het volgende geschreven: 1.3 Er wordt niet voldaan aan één van de randvoorwaarden uit het principebesluit. Een van de randvoorwaarden uit het principebesluit was dat plan moet voorzien in het in stand houden van de bomen op de locatie Veenhof. Dit is echter een randvoorwaarde die praktisch gezien niet uitvoerbaar is. Het initiatief voorziet in het behoud van de meeste bomen op de planlocatie. Echter enkele bomen die staan op het voormalige schoolplein kunnen niet behouden blijven. Vanwege de footprint van het nieuwe gebouw kan niet worden voorkomen dat deze bomen moeten worden gekapt. Conform de geldende afspraken worden voor elke gekapte boom in de openbare ruimte, twee nieuwe bomen terug geplant.

Aldus worden bomen op het binnenterrein, die van beperkte landschappelijke en ruimtelijke waarde zijn, gekapt in ruil voor een goede herontwikkeling, inclusief aanplant van nieuwe bomen en blijven alle straatbomen die van relatief veel hogere waarde zijn, behouden. De toepassing van een plat dak is een keuze die vooral de stedenbouwkundige opzet betreft en in mindere mate de architectuur. De Dorpsbouwmeester heeft over deze geadviseerd en constateert dat dit, in samenhang met het te behouden laanbomenkader, een goede invulling van de locatie betreft en een goede basis is voor de verdere architectonische uitwerking van de bouwplannen. E.e.a. is ook zo bevestigd in het verlag dat indiener bij zijn zienswijze heeft gevoegd. De weergave dat initiatiefnemers alleen groen rond het gebouw gaan toepassen als het budget dat toelaat is een foutieve weergave van de feiten. Initiatiefnemers passen groen toe – meer dan in de bestaande situatie aanwezig is – waarbij uiteraard een werkbudget van toepassing is dat niet oneindig is, maar binnen dat budget is een groenontwerp gemaakt overeenkomstig de aan de omgeving getoonde presentatie op 28-2-2023. Het uitgewerkte ontwerp is als bijlage bij de toelichting gevoegd. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen.

De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 31, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 32, Veenhof, 6604 DV Wijchen a. Indiener is niet tegen de functie zorg op de locatie, maar wel tegen de omvang. De voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot een aanzienlijke toename van verkeer, wat de veiligheid van buurtbewoners, vooral kinderen in gevaar brengt. b. Indiener geeft, voor wat betreft het salderen in het verkeersonderzoek, aan, dat ten tijde van de school er ook sprake was van verkeersoverlast, zij het op een tweetal momenten van de dag. c. Indiener verwacht in de nieuwe situatie veel meer verkeer, (en verwijst naar woonzorgcentrum Agnetenhof in Lindenholt). d. Indiener vreest een aanzienlijke parkeerdruk.(65% van bewoners, bezoekers en personeel komt volgens het plan met de fiets) Volgens indiener worden bestaande openbare parkeerplaatsen meegerekend bij de parkeerplaatsen op eigen terrein Het verdwijnen van deze parkeerplaatsen, alsmede de behoefte aan minimaal vijf parkeerplaatsen buiten het eigen terrein, zullen leiden tot een toename van parkeerdruk in de wijk. Voor nieuwe haaksliggende parkeerplaatsen is te weinig ruimte. Indiener verzoekt om de geldende normen voor (haaks)parkeren te hanteren, hierop te handhaven en het plan op dit punt af te wijzen. e. Indiener vreest dat het plan leidt tot meer verstening in de toch al versteende wijk.

Indiener wil graag een bevestiging van de uitspraak van de architect, dat het plan een vermindering van verstening tot gevolg heeft. f. Door de komst van het zorgcentrum verliezen de kinderen uit de buurt hun veilige speelterrein. g. Indiener geeft met voorbeelden aan dat er geen sprake is geweest van een goede participatie van de omgeving. h. Indiener vraagt de raad om in dat geval te investeren in modernisering en uitbreiding van de speeltuin gelegen naast de locatie Veenhof 1712. i. Indiener vraagt waar de afvalcontainers worden geplaatst, ze verzoekt de raad om deze ondergronds te plaatsen. j. Indiener verzoekt de raad de zorgen en bezwaren van de omwonenden serieus te nemen en te zoeken naar oplossingen die de impact op de buurt minimaliseren. En het plan in deze vorm, zeker voor wat betreft de omvang, af te wijzen. En in elk geval te voorzien in een draaiing van 180 graden waarbij de tuinzijde is gericht naar de 17e straat. (uitzicht, behoud parkeerplaatsen? en minder overlast van bevoorrading). k. Het gebouw zal het uitzicht vanuit vele woningen drastisch veranderen, alsmede het aantal zonuren en de lichtinval in direct omliggende woningen. l.

Indiener verzoekt de raad om, indien het plan toch doorgang vindt, bindende afspraken te maken met de initiatiefnemers dat alle parkeerplaatsen op het terrein van Talis en ZZG Zorggroep ook mogen worden gebruikt door de buurtbewoners. En te voorzien in een draaiing van 180 graden waarbij de tuinzijde is gericht naar de 17e straat. En ter compensatie van het gemis van het schoolplein, te investeren in modernisering en uitbreiding van de speeltuin. Reactie gemeente a. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan

krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast.

De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag.

Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). De verkeerstoename is naar omvang dusdanig dat daaruit ook geen onaanvaardbare geluidsoverlast volgt. b. Jurisprudentie geeft aan dat bij het vergelijken van de verkeersgeneratie van de bestaande situatie en het plan niet meer dan vijf jaar mag worden teruggekeken. Daarom is er in het verkeersonderzoek ook niet gesaldeerd. Om toch een beeld te schetsen van de oorspronkelijke situatie, beschrijven we hier de verkeersgeneratie en het parkeren voor de situatie dat het gebouw als basisschool. We nemen de 8 lokalen in het gebouw als uitgangspunt. Die bieden ruimte aan ongeveer 185 leerlingen, we houden rekening met 10 medewerkers.

Op basis van algemene kencijfers en de rekenmethode voor het autogebruik uit CROW-publicatie 272 (Verkeersgeneratie voorzieningen) komen we op ongeveer 250 autoritten (heen en terug) over de schooldag. Voor het halen en brengen van de leerlingen en het parkeren van de medewerkers zijn in totaal ongeveer 22 parkeerplaatsen nodig, 10 voor de

medewerkers en 13 tijdens het halen en brengen. Tijdens schooluren was een deel van de auto’s van de omwonenden in gebruik, een deel van de parkeerplaatsen is leeg. Daardoor kon het parkeren rond de school deels uitwisselen met het bewonersparkeren. Het zou dus zo kunnen zijn dat er destijds, als gevolg van de basisschool, die bijna het dubbele aan verkeersbewegingen genereerde in verhouding tot de nu voorgestane functie, er verkeersoverlast werd ervaren. Temeer omdat de verkeersmomenten veel meer geconcentreerd waren in pieken op enkele momenten op de dag. Omdat de locatie al meer dan vijf jaar niet meer gebruikt wordt als basisschool, is het verkeereffect ook niet relevant in deze casus, waar, als aangegeven, maximaal ca 130 bewegingen per dag worden verwacht. c. De verkeerssituatie en parkeersituatie bij woonzorgcentrum Agnetenhof in Lindenholt is hier niet aan de orde en is ook geen goede vergelijkingsbasis omdat parkeren en verkeer altijd maatwerk vraagt op de planlocatie en op de aard en omvang van het initiatief. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. d. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht.

Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. e. Direct naast de planlocatie ligt een wijkpark dat geheel ongewijzigd zal blijven en openbaar toegankelijk is voor buurtbewoners. Er is in overleg met ZZG Zorggroep een passend ontwerp opgesteld voor de inrichting van de tuin binnen de planlocatie voor deze doelgroep. Met name de grote bomen rondom het plangebied zorgen voor het groene aanzicht en die blijven behouden. Daarnaast neemt het saldo oppervlak en kwaliteit aan groen toe in de nieuwe planvorming.

Het verhard oppervlak wordt feitelijk gezien kleiner. Door de ontwikkelaar wordt geïnvesteerd in een aantrekkelijke groene buitenruimte met bijbehorend toekomstig onderhoud. Zie presentatie inrichting buitenruimte 28-2-2023 en de als bijlage bij de toelichting toegevoegde inrichtingstekening buitenruimte. Er komen voor de doelgroep ruim voldoende zit- en wandelmogelijkheden, voor zover de doelgroep daar fysiek gebruik van kan maken. f. Als hiervoor aangegeven blijft naastgelegen parkstrook ongewijzigd als speelruimte beschikbaar en worden voorzieningen elders in de wijk met dit initiatief niet gewijzigd. Het terrein is overigens een voormalig schoolterrein, geen openbare speelvoorziening (zie ook antwoord onder h.). g. De communicatie en participatie zoals die is gevoerd, is uitvoerig beschreven in de bestemmingsplantoelichting, zie toelichting, paragraaf 7.2 en daarnaast ook de bijlagen 12 t/m 16 bij de toelichting. Tevens heeft in het voorjaar van 2022 een inloop geweest, waarop het planvoornemen voor het eerst gepresenteerd is. Daar is geen verslag van gemaakt. Het ontbreken hiervan doet echter niet af aan de conclusie van de gemeente dat door initiatiefnemers voldoende uitvoerig het participatietraject is doorlopen.

Het is de gemeente ook bekend dat er nog altijd de nodige weerstand tegen de plannen bestaat vanuit omwonenden, maar dat betekent niet dat de communicatie en participatie niet goed doorlopen zou zijn. h. In het naastgelegen park staan ook speeltoestellen. Het plein bij de voormalige Passchalisschool is geen openbaar speelterrein. Dit is opgenomen in de Nota

Speelruimtebeleid 2016 – 2025 en ook terug te lezen op de website van de gemeente Speeltoestellen | Gemeente Wijchen. De locatie maakt dus geen onderdeel uit van het speelruimtebeleid van de gemeente Wijchen. Feitelijk zijn vanaf 2019 de speeltoestellen op het plein al weg. Het gebouw is tijdelijk in gebruik geweest door het Pro College en nu sinds medio maart 2023 door leegstandsbeheer. Dus sinds die tijd is het plein ook niet meer in gebruik als ‘speel’plein. De bestaande speeltuin, gelegen naast de locatie Veenhof 1712, voldoet zowel kwantitatief als kwalitatief aan het speelruimtebeleid van de gemeente. Conclusie is dan ook dat investeren in modernisering en uitbreiding van de speeltuin als gevolg van ontwikkeling van het zorgcentrum niet nodig is. i. Op het terrein en in het gebouw is voldoende ruimte om dergelijke opslagvoorzieningen te realiseren. Het is niet gebruikelijk dat het bestemmingsplan dergelijke details reguleert, tenzij daar een strikte noodzaak of aanleiding voor is. In deze situatie is dat niet aan de orde. j. De footprint van de nieuwbouw is nagenoeg vierkant, waardoor draaien geen wezenlijk effect heeft naar de omgeving als het gaat om het aanwezige bouwvolume. Omdat het gebouw met een voorzijde naar de straatzijde gericht moet worden, is de entree logischerwijs aan de noordzijde voorzien.

Eventuele verplaatsing van die entree naar de oostzijde is niet praktisch omdat hier minder ruimte is om een goede voorruimte bij de entree te maken. Aan de noordzijde bestaat daartoe meer ruimte. Het voordeel is daarbij ook dat het gebouw met de noordgevel verder van de straat af komt te liggen dan waar momenteel op basis van het omgevingsplan bebouwing is toegestaan. Overigens is in het bestemmingsplan niet bepaald waar de voorgevel en entree worden gesitueerd, maar dit zal bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader worden beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten. k. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk, maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. (Vrij) zicht is in deze wijk niet reëel en ook niet aanwezig. Dit is er nu feitelijk en ook planologisch niet. Het vigerende omgevingsplan staat reeds bebouwing tot 8 meter toe.

De effecten van de nieuwbouw op de lichtinval is onderzocht met een schaduwstudie (zie bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan, aangepast naar aanleiding van het eveneens aangepaste bouwplan) l. De footprint van de nieuwbouw is nagenoeg vierkant, waardoor draaien geen wezenlijk effect heeft naar de omgeving als het gaat om het aanwezige bouwvolume. Omdat het gebouw met een voorzijde naar de straatzijde gericht moet worden, is de entree logischerwijs aan de noordzijde voorzien. Eventuele verplaatsing van die entree naar de zuidzijde is niet praktisch omdat hier minder ruimte is om een goede voorruimte bij de entree te maken. Aan de noordzijde bestaat daartoe meer ruimte. Het voordeel is daarbij ook dat het gebouw met de noordgevel verder van de straat af komt te liggen dan waar momenteel op basis van het omgevingsplan bebouwing is toegestaan. Overigens is in het bestemmingsplan niet bepaald waar de voorgevel en entree worden gesitueerd, maar dit zal bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader worden beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten. In het naastgelegen park staan speeltoestellen. Het plein bij de voormalige Passchalisschool is geen openbaar speelterrein. Dit is opgenomen in de Nota Speelruimtebeleid 2016 – 2025 en ook terug te lezen op de website van de gemeente Speeltoestellen | Gemeente Wijchen.

De locatie maakt dus geen onderdeel uit van het speelruimtebeleid van de gemeente Wijchen. Feitelijk zijn vanaf 2019 de speeltoestellen op het plein al weg. Het gebouw is tijdelijk in gebruik geweest door het Pro College en nu sinds medio maart 2023 door leegstandsbeheer. Dus sinds die

tijd is het plein ook niet meer in gebruik als ‘speel’plein. De bestaande speeltuin, gelegen naast de locatie Veenhof 1712, voldoet zowel kwantitatief als kwalitatief aan het speelruimtebeleid van de gemeente. Conclusie is dan ook dat investeren in modernisering en uitbreiding van de speeltuin als gevolg van ontwikkeling van het zorgcentrum niet nodig is. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 33, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Indiener constateert dat de buurt niet/ te laat betrokken is bij de planvorming en dat er niets met opmerkingen uit de buurt wordt gedaan. b. Indiener vindt het gebouw te groot en maakt zich zorgen over de verkeersdrukte. c. Indiener geeft aan geen bezwaar te hebben tegen het zorgcentrum, maar wel tegen de omvang, het moet kleiner. Reactie gemeente a. De communicatie en participatie zoals die is gevoerd, is uitvoerig beschreven in de bestemmingsplantoelichting, zie toelichting, paragraaf 7.2 en daarnaast ook de bijlagen 12 t/m 16 bij de toelichting. Tevens heeft in het voorjaar van 2022 een inloop geweest, waarop het planvoornemen voor het eerst gepresenteerd is. Daar is geen verslag van gemaakt. Het ontbreken hiervan doet echter niet af aan de conclusie van de gemeente dat door initiatiefnemers voldoende uitvoerig het participatietraject is doorlopen. Het is de gemeente ook bekend dat er nog altijd de nodige weerstand tegen de plannen bestaat vanuit omwonenden, maar dat betekent niet dat de communicatie en participatie niet goed doorlopen zou zijn.

De door de indiener aangereikte stukken en de verwijzing naar stukken die hij niet bij de zienswijze heeft gevoegd, is voor de gemeente geen aanleiding om deze stukken alsnog aan alle bezwaarmakers toe te doen komen en ook geen aanleiding om daarover een nieuwe zienswijzeprocedure te starten. Alle stukken betreffen achtergronddocumenten die betrekking hebben op het participatieproces en op de inhoudelijke planbeoordeling, bijvoorbeeld door de dorpsbouwmeester. Voor zover passages daaruit relevant zijn voor het bestemmingsplan, zijn die meegenomen in het ontwerpplan. Eenieder heeft voldoende mogelijkheid gehad om op dat ontwerp bestemmingsplan een zienswijze in te brengen. De genoemde achtergronddocumenten maken dit ontwerpplan ook niet anders. Niet langer aan de orde is of de locatie ook geschikt zou zijn voor zelfstandige bewoning. Het door de buurt gepresenteerde plan was naar aard en omvang niet passend in de taakstelling die Talis op deze locatie met een zorgverlener kan en gaat invullen. Voor zover achterliggende onderzoeken relevant zijn voor het bestemmingsplan, zijn deze ook allemaal bijgevoegd als bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan en is indiener in de gelegenheid geweest hier zijn zienswijze op in te dienen, Het is niet te doen gebruikelijk en ook niet vereist dat initiatiefnemer al die onderzoeken al eerder communiceert met indiener. b.

Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije

c.

ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg.

Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). De verkeerstoename is naar omvang dusdanig dat daaruit ook geen onaanvaardbare geluidsoverlast volgt. Het nadeel voor omwonenden moet, afgezet tegen het belang van het plan, in redelijkheid en naar rato worden meegewogen. De gemeente heeft dit gedaan en acht het belang van indiener voldoende geborgd en meegewogen in de planopzet zoals die is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en ziet hierin geen aanleiding tot planaanpassing. De gemeente wijst erop dat het plangebied zich in een verstedelijkte omgeving bevindt en in de huidige situatie ook al vergelijkbare planologische mogelijkheden biedt.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 34, Veenhof, 6604 AZ Wijchen Zienswijze 35, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Indiener geeft aan dat het voorlopig ontwerp alleen de bouwlagen (3 woonlagen) en niet de maximale nok- of goothoogte aangeeft. b. De extra woonlaag t.o.v. de bestaande 2 verdiepingen zorgt ervoor dat het gebouw niet past in de omgeving, het gebouw veel daglicht wegneemt, het gebouw met zijn nieuwe functie te dicht op de woning van indiener komt, hetgeen leidt tot een inbreuk op de privacy. c. Als randvoorwaarde voor de principemedewerking, gold het behoud van groen. In het ontwerpplan wordt aangegeven dat er sprake is van behoud van groen, maar ook dat er bomen worden gekapt. Dit is niet duidelijk en lijkt tegenstrijdig.

d. Het realiseren van parkeerplaatsen buiten het eigen terrein en het realiseren van te weinig parkeerplaatsen komt niet overeen met de regelgeving, waardoor de parkeerdruk gedurende 24 uur per dag, 7 dagen in de week ernstig zal toenemen. e. Beschermde diersoorten zoals de dwergvleermuis, worden weggejaagd, zonder een nieuwe verblijfplaats te creëren. f. Indiener constateert dat in 4.1.3. de uitleg van het planvoornemen en de zorgvraag met elkaar conflicteren en dit zorgt voor onduidelijkheid. g. Voor een verpleeghuis is een richtafstand van 30 meter tot wonen van toepassing. Hier wordt in het plan te onrechte van afgeweken. h. Er wordt aangegeven dat er 38 parkeerplaatsen benodigd zijn en gerealiseerd moeten worden op het eigen terrein. Er worden dus maar 27 parkeerplaatsen extra gecreëerd waarvan er 20 op het eigen terrein zijn voorzien. Dit is een tekort van 11 parkeerplaatsen. i. Indiener geeft aan dat weliswaar in het plan in het kader van bezonning, wordt aangegeven dat de schaduw voor de omliggende bewoning vooral wordt bepaald door de bestaande bomen (met bladeren). Daarmee wordt geen rekening gehouden met de effecten in de winter: extra donker doordat het gebouw geen enkele zonnestraal door zal laten terwijl een kale boom dat juist wel zal doen. Het zal extra koud en donker zijn aan de schaduwzijde van het pand.

Dit zorgt voor een slechter woon- en leefklimaat voor de buurt. j. Het ontwerp te veel impact heeft op het woon- en leefklimaat voor de buurt. Dit is allemaal niet van toepassing als er kleinschaliger en lager wordt gebouwd waardoor wel het leefklimaat en het groen behouden kan blijven. k. Indiener stelt voor om het plan van bewoners nogmaals te bespreken.

Reactie gemeente a. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn de maximale nok- en goothoogte aangegeven van 10 meter. Dit maakt maximaal 3 bouwlagen mogelijk. b. De privacy van omwonenden blijft gewaarborgd op een niveau zoals je dat in een woonwijk als deze mag verwachten. Door het nieuwe gebouw alzijdig te oriënteren en het gebouw alleen maar gericht kan zijn naar voorgevels van omwonenden, zal geen directe inkijk in achtertuinen of woonvertrekken, anders dan vanaf de openbare weg, ontstaan. De tussenliggende carré van bomen leidt tot verdergaande zichtbeperking. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen (maximaal 10 meter), maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag, ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere aanzichten of uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die (aan)zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. c. Direct naast de planlocatie ligt een wijkpark dat geheel ongewijzigd zal blijven en openbaar toegankelijk is voor buurtbewoners.

Er is in overleg met ZZG Zorggroep een passend ontwerp opgesteld voor de inrichting van de tuin binnen de planlocatie voor deze doelgroep. Met name de grote bomen rondom het plangebied zorgen voor het groene aanzicht en die blijven behouden. Daarnaast neemt het saldo oppervlak en kwaliteit aan groen toe in de nieuwe planvorming. Het verhard oppervlak wordt feitelijk gezien kleiner. Door de ontwikkelaar wordt geïnvesteerd in een aantrekkelijke groene buitenruimte met bijbehorend toekomstig onderhoud. Zie presentatie inrichting buitenruimte 28-2-2023 en de als bijlage bij de toelichting gevoegde inrichtingstekening voor de buitenruimte. Er komen voor de doelgroep ruim voldoende zit- en wandelmogelijkheden, voor zover de doelgroep daar fysiek gebruik van kan maken. d. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen

parkeeroverlast verwacht. Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. e. Aanwezige nestplaatsen van vogels worden niet verstoord door de werkzaamheden aan het groen buiten het broedseizoen te verrichten. Zie daarnaast de natuurtoets die als bijlage 5 bij de toelichting is opgenomen. Er wordt aan natuurbeschermingsregels en normen voldaan. f.

Deze ontwikkeling van woonzorgvoorzieningen maakt deel uit van een omvangrijker programma om binnen Wijchen huisvesting voor dergelijke doelgroepen te vervangen en beter aan te laten sluiten bij de toekomstige zorgbehoefte. De onderbouwing van de locatie blijkt ook uit de Woonzorgvisie, waarin is opgenomen dat er een vraag is naar deze functies en een behoefte aan vervangende nieuwbouw voor gedateerde locaties. Er is binnen de gemeente nog altijd een grote behoefte aan woonzorgvoorzieningen. De Veenhof is een gedeeltelijke vervanging van de Weegbree. Daarnaast is er nog een aanvullende behoefte voor intramurale zorg (zelfde doelgroep). Uit de Woonzorgvisie Wijchen (pagina 12) blijkt een mismatch in vraag en aanbod van intramurale zorg. Cijfers over Wijchen laten zien dat het aanbod van wonen en zorg nu onvoldoende aansluit op de huidige en toekomstige vraag van inwoners met een zorg en ondersteuningsvraag. Dit geldt niet alleen voor de opgave voor zelfstandig thuis wonen en beschut wonen. Ook is het aanbod voor intramurale huisvesting voor ouderen onvoldoende. Daarbij ligt er ook een grote vervangingsopgave. De gemeente acht daarmee de behoefte, c.q. noodzaak voldoende aangetoond als ook het ter realiseren programma. g. Het plan bestaat uit de oprichting van 54 woonzorgeenheden. Er is geen sprake van reguliere woningen, maar van een zorginstelling.