Bijlage 25 Zienswijzennota anoniem

Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende

bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen.

Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. b. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk, maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. (Vrij) zicht is in deze wijk niet reëel en ook niet aanwezig. Dit is er nu feitelijk en ook planologisch niet.

Het vigerende omgevingsplan staat reeds bebouwing tot 8 meter toe. De effecten van de nieuwbouw op de lichtinval is onderzocht met een schaduwstudie (zie bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan, aangepast naar aanleiding van het eveneens aangepaste bouwplan). c. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht.

Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de

gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. d. Overeenkomstig de watertoets (bijlage 9 bij de toelichting van het bestemmingsplan) is inzichtelijk gemaakt dat het verhard oppervlak (verharding + dakvlak) juist afneemt en oppervlakte groen toeneemt. Zie pagina 4 en 5 van de watertoets en aanvulling hierop in de toelichting van het bestemmingsplan dat is aangepast op de verdere afname van bebouwd oppervlak. Daarvoor in de plaats komt er een groter groen ingericht terrein dan waar nu sprake van is. In de basis wordt daarbij de hoofdgroenstructuur langs de wegen behouden en blijft dit een binnen de buurt relatief groen, zelfs nog wat groener gebied. e. Het nadeel voor omwonenden moet, afgezet tegen het belang van het plan, in redelijkheid en naar rato worden meegewogen.

De gemeente heeft dit gedaan en acht het belang van indiener voldoende geborgd en meegewogen in de planopzet zoals die is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en ziet hierin geen aanleiding tot planaanpassing. De gemeente wijst erop dat het plangebied zich in een verstedelijkte omgeving bevindt en in de huidige situatie ook al vergelijkbare planologische mogelijkheden biedt. Voor zover reclamanten vinden dat hun woning als gevolg van het bestemmingsplan in waarde is gedaald, bestaat de mogelijkheid om nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een verzoek om nadeelcompensatie (planschade) in te dienen. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 13, Veenhof a. Het gebouw is te grootschalig en de effecten hebben een industrieel karakter waardoor het niet thuishoort in een woonwijk. Het groene aanzicht van de wijk verdwijnt, net als licht en ruimte. b. Indiener vreest parkeeroverlast en verkeersonveiligheid door de toename van verkeersbewegingen. De straten kunnen de verkeersbewegingen niet aan, zeker ook niet het vrachtverkeer van toeleveringsbedrijven. c. Boven de drie verdiepingen komen luchtbehandelingsinstallaties, waardoor het gebouw nog hoger wordt, en geluidsoverlast toeneemt. d. Bij Verploegen wordt ook gerenoveerd/gebouwd, waardoor er nog meer verdichting plaatsvindt. e. Indiener geeft aan dat de wijk meer behoefte heeft aan betaalbare woonruimte voor starters of bejaarden.

Reactie gemeente a. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park.

Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden.

Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk, maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. (Vrij) zicht is in deze wijk niet reëel en ook niet aanwezig. Dit is er nu feitelijk en ook planologisch niet. Het vigerende omgevingsplan staat reeds bebouwing tot 8 meter toe.

De effecten van de nieuwbouw op de lichtinval is onderzocht met een schaduwstudie (zie bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan, aangepast naar aanleiding van het eveneens aangepaste bouwplan).

b. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). c. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht. Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a.

nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. d. Elementen als dakopbouwen in de vorm van installaties dienen volgens de standaard planregels in Wijchen altijd ondergeschikt te zijn. Deze zijn ook van toepassing in dit bestemmingsplan en daarmee worden er duidelijke regels gesteld. Dit aspect speelt vervolgens met name een rol bij de toetsing en vergunning van bouwplannen. Het bestemmingsplan staat 3 bouwlagen toe, wat past in het bestaande beeld. Ruimtelijk is het te behouden carré van bomen bepalend. Hierdoor is de bouwmassa, die lager is dan deze bomen, passend in deze omgeving. De afstand tot omliggende bebouwing is voldoende ruim. Overigens is in het bestemmingsplan niet bepaald waar de airco’s, warmtepompen etc.

worden gerealiseerd, maar dit zal bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader worden beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten. Daarbij gelden wettelijke geluidnormen die getoetst zullen worden. Er is momenteel geen aanleiding te veronderstellen dat niet aan de reguliere normeringen voor een inpassing in een woonwijk kan worden voldaan. Bovendien is er, gezien de afstand tussen de woning van de indiener van deze zienswijze en het te realiseren zorggebouw, geen aanleiding om een onaanvaardbare belasting door deze aspecten te verwachten of nadere eisen in het bestemmingsplan hiervoor op te nemen. e. Ontwikkelingen elders in de wijk zijn in deze procedure niet relevant. Genoemde ontwikkeling staat ruimtelijk en functioneel op zichzelf en heeft geen relatie met voorliggende ontwikkeling. f. De huisvestingsopgave voor starters en senioren is in deze wijk en ook elders binnen de gemeente bekend. Dit neemt niet weg dat er ook andere behoeften zijn binnen de gemeente, zoals zorgbehoevende woonvormen. Talis heeft een verzoek ingediend om op deze locatie niet zelfstandige bewoning met een zorgcomponent te kunnen realiseren. Omdat er ook behoefte is aan deze woonzorgfunctie heeft de gemeente hieraan planologisch invulling gegeven. Niet aan de orde daarbij is of de locatie ook geschikt zou zijn voor zelfstandige bewoning.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 14a/b, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 15, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 16, Veenhof, 6604 DV Wijchen Zienswijze 17, Veenhof, 6604 DV Wijchen a. Door het ontbreken van de bouwhoogte van het plan zijn de invloed op bezonningsuren niet vast te stellen. Het waarderingsstelsel van TNO is verouderd en niet bruikbaar. Er is geen rekening gehouden met de jaarrond behoefte aan zonlicht voor de zonnepanelen. Indiener vreest op verlies aan rendement van de zonnepanelen. b. Er is volgens indiener geen sprake van kleinschalige nieuwbouw. Een kleinschalige nieuwbouw plan voor de bedoelde doelgroep voor één en twee persoonswoningen is als voorstel vanuit de directe omgeving van het plan ingediend. c. Het verhogen van de bouwhoogte naar 3 bouwlagen zonder hoogte indicatie is niet passend in de wijk. Technische opbouwen en installaties zouden niet toegestaan mogen worden. De architectuur van de omgeving is in het ontwerp niet zichtbaar. d. Voor de bomen dient ter bescherming van wortelgroei in het fundament rekening te worden gehouden met 5 m vrije ruimte. De te kappen bomen zijn onvoldoende onderzocht op omgevingswaarde. Herplant zal in de directe omgeving moeten plaatsvinden. e. Het gebruik van parkeerplaatsen van de omgeving is een niet passende oplossing voor het parkeerprobleem van het plan en in strijd met de Mobiliteitsvisie.

Het aantal parkeerplaatsen in de omgeving van de nieuwbouw is nu al niet toereikend. De parkeerruimte bij Zaal Verploegen mogen niet worden meegerekend omdat hier ontwikkelingen in wording zijn. De stelling van de parkeerbehoefte is niet gegrond. f. Indiener geeft aan dat met betrekking tot de verkeersveiligheid onvoldoende is gekeken naar de situatie zoals deze is, en illustreert dit met voorbeelden. g. Technische installaties behorend bij het plan mogen geen geluidsemissie naar de omgeving hebben, net als laden, lossen en afvoer van goederen Door de verkeersdruk die ontstaat is er ook een verschuiving van geluidshinder. Hier zijn geen geluidsmodellen voor gebruikt. h. In deze nabijheid ligt een benzinestation met een LPG-installatie, deze is in de beoordeling niet meegenomen als risicovolle installatie. i. Het verwijderen van struikgewas heeft consequenties voor huismussen, en zal binnen het plan moeten worden gecompenseerd. j. Indiener vraagt aandacht voor de capaciteit van het rioolstelsel en elektrische energie. k. Indiener geeft aan dat aansluiting bij de architectuur van de omgeving in het ontwerp niet zichtbaar is. De bouwwijze sluit niet aan bij de bestaande omgeving; er is een plan ontwikkeld waarbij de burgers/inwoners geen inspraak hebben gehad. l. In het plan wordt nergens gesproken over de opslag van afval/afvalcontainers voor incontinentie materiaal etc.

m. De bouwactiviteiten zullen leiden tot geluidsoverlast, stof, en verdere verkeersontregeling, wat een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid in de wijk. Voor het bouwen moeten aanpassingen worden gedaan aan de infrastructuur en wijk hetgeen veel meer impact op het milieu en daarmee het klimaat als een nieuwbouw op een geschikte plek. En er wordt niets hergebruikt. Een en ander leidt tot veel hogere uitstoot van CO2 dan nodig. Reactie gemeente a. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 10 meter bepaald, waardoor vast staat dat de nieuwbouw niet hoger kan worden dan de 3 bouwlagen Het waarderingsstelsel van TNO is niet verouderd en is nog altijd actueel en in de rechtsspraak ook erkend. Zonnestanden en effecten zijn ook een continue factor die niet wijzigt. De onderzoeksmethode is dan wel oud maar nog steeds passend. Met bijlage 14 bij de toelichting (Bezonningsstudie, aangepast aan de aangepaste vorm en situering van het bouwvlak bij vaststelling) zijn de schaduweffecten in beeld gebracht. Bomen hebben een groter effect op de bezonning want deze zijn hoger dan de nieuwbouw en staan dichterbij omliggende woningen. Een mogelijk effect op daken speelt alleen bij zeer lage zonnestanden, dus op voorhand alleen in oost- en westrichting, tijdelijk en kortstondig, als er al een effect is.

De effecten op zonnepanelen op daken van omwonenden zijn hooguit zeer gering en algemeen aanvaardbaar. b. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm.

Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de

weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. c. Het bestemmingsplan staat een maximale bouwhoogte toe van 10 meter. Het plan is daarmee wel begrensd in hoogte. Elementen als dakopbouwen in de vorm van installaties dienen volgens de standaard planregels in Wijchen altijd ondergeschikt te zijn. Deze zijn ook van toepassing in dit bestemmingsplan en daarmee worden er duidelijke regels gesteld. Dit aspect speelt vervolgens met name een rol bij de toetsing en vergunning van bouwplannen. d. Als aangegeven onder antwoord a is de afstand tussen de nieuwbouw en straatbomen bij vaststelling van het plan verder vergroot.

Gezien de afstanden van de bomen tot aan de bestaande en nieuwe gevels verwacht de gemeente op voorhand geen problemen voor wat betreft het behoud van de bestaande straatbomen. De verschuiving van het bouwvlak in het bestemmingsplan, zowel ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan als het geldende omgevingsplan, is gunstig voor het boombestand. De karakteristieke laanbeplanting met name rondom het plangebied blijft als waardevolle opstand behouden (elzen en zomereiken). Bij de door de gemeente uitgesproken principemedewerking aan het initiatief is als voorwaarde gesteld dat er geen bomen mogen worden gekapt. Omdat dit praktisch gezien niet haalbaar is en ook, zonder nuance, onnodige restricties oplegt aan de ontwikkeling, is in de beslisnota bij ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan het volgende geschreven: 1.3 Er wordt niet voldaan aan één van de randvoorwaarden uit het principebesluit. Een van de randvoorwaarden uit het principebesluit was dat plan moet voorzien in het in stand houden van de bomen op de locatie Veenhof. Dit is echter een randvoorwaarde die praktisch gezien niet uitvoerbaar is. Het initiatief voorziet in het behoud van de meeste bomen op de planlocatie. Echter enkele bomen die staan op het voormalige schoolplein kunnen niet behouden blijven.

Vanwege de footprint van het nieuwe gebouw kan niet worden voorkomen dat deze bomen moeten worden gekapt. Conform de geldende afspraken worden voor elke gekapte boom in de openbare ruimte, twee nieuwe bomen terug geplant.

Aldus worden bomen op het binnenterrein, die van beperkte landschappelijke en ruimtelijke waarde zijn, gekapt in ruil voor een goede herontwikkeling, inclusief aanplant van nieuwe bomen en blijven alle straatbomen die van relatief veel hogere waarde zijn, behouden. e. Parkeervoorzieningen bij Verploegen spelen voor deze planontwikkeling geen rol en zijn geheel buiten beschouwing gelaten. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht. Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van

het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. f. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). g. Genoemde geluidseffecten zijn vergelijkbaar met pakketdiensten en thuisbezorgdiensten in de straat die er nu ook regulier zijn in de woonstraten. De effecten van onderhavig plan beperken zich tot het eigen terrein en hebben daarmee minder directe effecten op de omgeving. Dit wordt in een rustige woonwijk als aanvaardbaar beschouwd. Geluid van technische installaties is geregeld in Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving), waarop bij een aanvraag om (technische) omgevingsvergunning wordt getoetst. h.

Zie voor dit aspect paragraaf 5.3 van de toelichting van het bestemmingsplan. In de omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarvan het invloedsgebied tot aan het plangebied reikt. De risico’s als gevolg van inrichtingen vormen geen belemmering voor de planontwikkeling. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde. i. Zie voor dit aspect de quickscan flora en fauna, bijlage 8 bij de toelichting van het bestemmingsplan. De huismus is in het gebouw niet aanwezig. Inspectie met ladder toont aan dat er geen toegang onder goten is (vogelschroot). Dan gelden voor beplanting de algemene regels van bescherming, zoals niet rooien tijdens het broedseizoen, of anders uitsluitend onder de voorwaarde van een inspectie voorafgaand. j. In de watertoets bij het bestemmingsplan staat het volgende:’4.5. Vuilwater’ Het vuilwater wordt aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering welke aanwezig is rondom het plangebied. De huidige aansluiting zal hiervoor worden gebruikt. De komst van appartementen zal naar alle waarschijnlijkheid een lichte toename veroorzaken in de hoeveelheid afvalwater in vergelijking met de huidige situatie. Er worden hierbij echter geen obstakels voorzien, gezien de aanwezigheid van het bestaande gemengde rioleringsstelsel.

De elektrische aansluiting en installaties worden bij de uitwerking van het bouwplan afgestemd op de aansluitingsvereisten. Hierin wordt geen uitvoerbaarheidsbeperking voorzien. k. De architectuur van het gebouw is geen onderdeel van deze procedure. Dit aspect wordt getoetst bij de omgevingsvergunningaanvraag. Overigens is het gebied welstandsvrij op basis van het gemeentelijk welstandbeleid. De communicatie en participatie zoals die is gevoerd, is uitvoerig beschreven in de bestemmingsplantoelichting, zie toelichting, paragraaf 7.2 en daarnaast ook de bijlagen 12 t/m 16 bij de toelichting. Tevens heeft in het voorjaar van 2022 een inloop geweest, waarop het planvoornemen voor het eerst gepresenteerd is. Daar is geen verslag van gemaakt. Het ontbreken hiervan doet echter niet af aan de conclusie van de gemeente dat door initiatiefnemers voldoende uitvoerig het participatietraject is doorlopen. Het is de gemeente ook bekend dat er nog altijd de nodige weerstand tegen de plannen bestaat vanuit omwonenden, maar dat betekent niet dat de communicatie en participatie niet goed doorlopen zou zijn. l. Op het terrein en in het gebouw is voldoende ruimte om dergelijke opslagvoorzieningen te realiseren. Het is niet gebruikelijk dat het bestemmingsplan dergelijke details reguleert, tenzij daar een strikte noodzaak of aanleiding voor is. In deze situatie is dat niet aan de orde.

m. In het bestemmingsplan wordt het aspect bouwverkeer niet geregeld. Dit zal worden gedaan bij de aanvraag omgevingsvergunning (technisch deel) voor de nieuwbouw. In dat kader zal ook het bouwverkeer worden getoetst en zal de routing worden afgestemd van het bouwverkeer en andere omgevingsaspecten, rekening houdend met de verkeerssituatie in de omgeving.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 18, Veenhof, 6604 AZ Wijchen Zienswijze 19, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Indiener heeft geen bezwaar tegen de functie maar wel tegen de grootte van het gebouw. Het moet kleinschaliger, ook vanwege het versteende karakter van de wijk. b. De verkeersveiligheid is in het geding. Er zullen op weekbasis rond de 1000 verkeersbewegingen bij komen. De wijk is gebouwd als woonerf en niet ingericht op deze vele verkeersbewegingen. c. De openbare parkeerplaatsen van de wijk zullen opgesoupeerd worden door bezoekers en werknemers van De Weegbree. d. Indiener pleit voor een kleinschalige woningbouw, zoals opgenomen in het plan, gepresenteerd tijdens het klankbordgroep-overleg. e. Indiener verzoekt om duidelijkheid over het plaatsen van afvalcontainers en een fietsenhok. f. De hoogte van het gebouw zal nog hoger worden dan dat er nu op tekening staat. Er zullen nog een liftschacht en luchtbehandelingsapparaten bij komen. g. Door de hoogte van het gebouw zal het zicht op en vanaf het vrijliggend fietspad slechter worden en de verkeersveiligheid afnemen. h. Indiener acht de huidige plannen een aantasting in de woon- en leefomgeving en een waardedaling van het onroerend goed.

Reactie gemeente a. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd

op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd.

Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden. Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. b. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties.

Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). c. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht. Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld.

In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn.

d. Dit plan is door de omvang en doelgroepen zoals die zijn gepresenteerd niet haalbaar gebleken, zo is ook in het participatieproces beoordeeld en geconcludeerd (zie ook de participatieverslaglegging als bijlage bij de toelichting). Talis heeft een verzoek ingediend om op deze locatie niet zelfstandige bewoning met een zorgcomponent te kunnen realiseren. Omdat er behoefte is aan deze woonzorgfunctie heeft de gemeente hieraan planologisch invulling gegeven. e. Op het terrein en in het gebouw is voldoende ruimte om dergelijke fietsenstallingen en opslagvoorzieningen te realiseren. Het is niet gebruikelijk dat het bestemmingsplan dergelijke details reguleert, tenzij daar een strikte noodzaak of aanleiding voor is. In deze situatie is dat niet aan de orde. f. Het bestemmingsplan staat een maximale bouwhoogte toe van 10 meter. Het plan is daarmee begrensd in hoogte. Elementen als dakopbouwen in de vorm van installaties dienen volgens de standaard planregels in Wijchen altijd ondergeschikt te zijn. Deze zijn ook van toepassing in dit bestemmingsplan en daarmee worden er duidelijke regels gesteld. Dit aspect speelt vervolgens met name een rol bij de toetsing en vergunning van bouwplannen. g. Ten aanzien van het uitzicht op en vanaf het fietspad is de hoogte van het gebouw niet van belang.

De situering van het gebouw is op dit punt vergelijkbaar met de huidige situatie, waardoor het zicht voor fietsers niet wezenlijk anders wordt en voldoende open en ruim blijft vanwege de open inrichting van het voorterrein. h. Het nadeel voor omwonenden moet, afgezet tegen het belang van het plan, in redelijkheid en naar rato worden meegewogen. De gemeente heeft dit gedaan en acht het belang van indiener voldoende geborgd en meegewogen in de planopzet zoals die is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en ziet hierin geen aanleiding tot planaanpassing. De gemeente wijst erop dat het plangebied zich in een verstedelijkte omgeving bevindt en in de huidige situatie ook al vergelijkbare planologische mogelijkheden biedt. Voor zover reclamanten vinden dat hun woning als gevolg van het bestemmingsplan in waarde is gedaald, bestaat de mogelijkheid om nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een verzoek om nadeelcompensatie in te dienen. Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast.

Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 20, Veenhof, 6604 AZ Wijchen Zienswijze 21, Veenhof, 6604 AZ Wijchen Zienswijze 22, Veenhof, 6604 AZ Wijchen a. Voor de bomen dient ter bescherming van wortelgroei in het fundament rekening te worden gehouden met 5 m vrije ruimte. b. Het aantal parkeerplaatsen is nu al niet voldoende. Het gebruik van parkeerplaatsen van de omgeving is een niet passende oplossing voor het parkeerprobleem van het plan. c. Het aanzicht en zicht van Veenhof XX, XX en XX wordt door de voorgenomen bouwhoogte zeer beperkt en de privacy wordt geschaad. Indiener pleit voor een kleinschalige, binnen de wijk passende, bouw.

d. Er is sprake van meer schaduw en met het afnemen van zonlicht daalt het rendement van de zonnepanelen. e. Er zullen veel meer verkeersbewegingen zijn waardoor indiener een aantasting van de privacy vreest alsmede verkeersonveilige situaties. f. Indiener vreest dat afvalcontainers in de buurt van haar woning worden geplaatst. g. Indiener vreest voor geluidsoverlast vanwege laden en lossen, meer (vracht)verkeer en meer stemgeluid door medewerkers, bezoekers e.d. h. Indieners vreest voor meer overlast voor de huizen van XX, XX, XX en XX door een grote toestroom van voorbijgangers die in en uit het gebouw gaan. i. Het project zal het bestaande (reeds overbelaste) rioolstelsel verder overbelasten. j. Indiener verwacht, vanwege een minder aantrekkelijker omgeving, verkeersonveiligheid en schaduwwerking, een waardedaling van de woning(en). Reactie gemeente a. De afstand tussen de nieuwbouw en straatbomen wordt bij vaststelling van het plan verder vergroot. Gezien de afstanden van de bomen tot aan de bestaande en nieuwe gevels verwacht de gemeente op voorhand geen problemen voor wat betreft het behoud van de bestaande straatbomen. Met verschuiving van het bouwvlak in het bestemmingsplan, zowel ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan als het geldende bestemmingsplan, is gunstig voor het boombestand.

De karakteristieke laanbeplanting met name rondom het plangebied blijft als waardevolle opstand behouden (elzen en zomereiken). b. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is bepaald conform de regels van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen. Bij toepassing van deze normen wordt geen parkeeroverlast verwacht. Omdat het bestemmingsplan niet regelt welk aantal wooneenheden er exact komt, wordt bij de technische omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nader beoordeeld en getoetst op relevante inrichtingsaspecten, waaronder het ter realiseren aantal parkeerplaatsen volgens de normen van de gemeente en passend bij het dan te vergunnen bouwplan. Om e.e.a. nog beter te borgen, wordt bij de vaststelling van het bestemmingsplan een dynamische parkeernorm toegevoegd, zoals de gemeente die standaard in plannen opneemt die na de vaststelling van het meest actuele parkeerbeleid in zomer 2024 worden vastgesteld. In de toelichting is onderbouwd dat in er in ieder geval voldoende ruimte is om het benodigde aantal parkeerplaatsen (30) voor het maximum toegestane aantal appartementen van 54 in zijn geheel op het terrein van het zorgcentrum te realiseren. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. c. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan.

Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm. Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een

tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd. Na enkele afstemmingsmomenten en modellenafweging is tot een optimale aanpassing gekomen, waarbij de straatgerichte gevels aan de noord- en oostzijde verder van de weg af komen te liggen. Het gebouw wordt meer compact, schuift op in westelijke richting, richting het daar gelegen fietspad, waar nog voldoende afstand tot wordt gehouden.

Ook blijft het eerder besproken bomenbestand behouden, zoals als uitgangspunt voor het ontwerp bestemmingsplan ook al het geval was. Door de aangepaste situering is ook het terreininrichtingsplan aangepast en bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is ook weer de actuele parkeernorm en de wateropgave bij het nieuwe plan verwerkt. Daarmee wordt een passende bouwmassa bestemd, met kleinere footprint dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk, maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. (Vrij) zicht is in deze wijk niet reëel en ook niet aanwezig. Dit is er nu feitelijk en ook planologisch niet. Het vigerende omgevingsplan staat reeds bebouwing tot 8 meter toe.

De effecten van de nieuwbouw op de lichtinval is onderzocht met een schaduwstudie (zie bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan, aangepast naar aanleiding van het eveneens aangepaste bouwplan) De privacy van omwonenden blijft gewaarborgd op een niveau zoals je dat in een woonwijk als deze mag verwachten. Door het nieuwe gebouw alzijdig te oriënteren en het gebouw alleen maar gericht kan zijn naar voorgevels van omwonenden, zal geen directe inkijk in achtertuinen of woonvertrekken, anders dan vanaf de openbare weg, ontstaan. De tussenliggende carré van bomen leidt tot verdergaande zichtbeperking. De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen (maximaal 10 meter), maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag, ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere aanzichten of uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die (aan)zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. d. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 10 meter bepaald, waardoor vast staat dat de nieuwbouw niet hoger mag worden dan de 3 bouwlagen die het plan toestaat.

Het gehanteerde waarderingsstelsel van TNO is in de rechtsspraak ook erkend. Met de aangepaste bijlage 14 bij de toelichting (Bezonningsstudie) zijn de schaduweffecten in beeld gebracht. Bomen hebben een groter effect op de bezonning want deze zijn hoger dan de nieuwbouw en staan

dichterbij omliggende woningen. Een mogelijk effect op daken speelt alleen bij zeer lage zonnestanden, dus op voorhand alleen in oost- en westrichting, tijdelijk en kortstondig, als er al een effect is. De effecten op zonnepanelen op daken van omwonenden zijn hooguit zeer gering en algemeen aanvaardbaar. e. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). De verkeerstoename heeft geen relatie tot privacyaspecten, omdat verkeer zich beperkt tot de openbare wegen. f. Op het terrein en in het gebouw is voldoende ruimte om dergelijke opslagvoorzieningen te realiseren.

Het is niet gebruikelijk dat het bestemmingsplan dergelijke details reguleert, tenzij daar een strikte noodzaak of aanleiding voor is. In deze situatie is dat niet aan de orde. g. Genoemde geluidseffecten zijn vergelijkbaar met pakketdiensten en thuisbezorgdiensten in de straat die er nu ook regulier zijn in de woonstraten. De effecten van onderhavig plan beperken zich tot het eigen terrein en hebben daarmee minder directe effecten op de omgeving. Dit wordt in een rustige woonwijk als aanvaardbaar beschouwd. Dit geldt ook voor bezoekers die te voet, fiets of auto naar de locatie komen. h. Het aantal voorbijgangers zal door dit initiatief toenemen maar verdeeld zich over verschillende aanlooprichtingen en verspreid zich over de dag. Daarmee gaat het verkeer aan voorbijgangers snel op in het heersende verkeersbeeld en is dit in een woonwijk als Veenhof aanvaardbaar. i. In de watertoets bij het bestemmingsplan staat het volgende:’4.5. Vuilwater’ Het vuilwater wordt aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering welke aanwezig is rondom het plangebied. De huidige aansluiting zal hiervoor worden gebruikt. De komst van appartementen zal naar alle waarschijnlijkheid een lichte toename veroorzaken in de hoeveelheid afvalwater in vergelijking met de huidige situatie.

Er worden hierbij echter geen obstakels voorzien, gezien de aanwezigheid van het bestaande gemengde rioleringsstelsel. j. Het nadeel voor omwonenden moet, afgezet tegen het belang van het plan, in redelijkheid en naar rato worden meegewogen. De gemeente heeft dit gedaan en acht het belang van indiener voldoende geborgd en meegewogen in de planopzet zoals die is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en ziet hierin geen aanleiding tot planaanpassing. De gemeente wijst erop dat het plangebied zich in een verstedelijkte omgeving bevindt en in de huidige situatie ook al vergelijkbare planologische mogelijkheden biedt. Voor zover reclamanten vinden dat hun woning als gevolg van het bestemmingsplan in waarde is gedaald, bestaat de mogelijkheid om nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een verzoek om nadeelcompensatie in te dienen.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 23, Veenhof a. Indiener constateert dat sprake is van een verdubbeling van het aantal verkeersbewegingen. Dit leidt tot een beperking van vrijheid en veiligheid in de wijk. b. Door de bouw wordt indiener het huidige vrije uitzicht ontnomen. c. Indiener heeft vernomen dat de plannen voor een zorginstelling al langer bij de gemeente bekend is, dit had eerder moeten worden gecommuniceerd. d. Indiener vraagt de raad om het plan niet vast te stellen. Reactie gemeente a. Het verkeer zal door de ontwikkeling toenemen met ongeveer 130 ritten per dag. Het verkeer verdeelt zich over de Veenhof 17e straat en Woeziksestraat naar de Schoenaker en over de Veenhof 25e straat richting de Schoenaker en Randweg Noord. Een kleiner deel van het verkeer wordt verwacht via de Woeziksestraat en de Holenbergseweg. Op alle genoemde straten leidt dat niet tot onveilige situaties. Er zijn geen verkeerstelcijfers beschikbaar van de straten in de directe omgeving, maar het is niet aannemelijk dat dit verkeer op de Veenhof een onaanvaardbare toename van het verkeer betekent. In de na de zienswijzenperiode geactualiseerde notitie over verkeer en parkeren van Goudappel, is e.e.a. verder toegelicht en onderbouwd (bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan). De verkeerstoename heeft geen relatie tot vrijheid en privacyaspecten, omdat verkeer zich beperkt tot de openbare wegen. b.

De hoogte van de nieuwbouw zoals die mogelijk wordt gemaakt kan beperkt toenemen ten opzichte van de bouwhoogte van 8 meter die reeds is toegestaan in de wijk, maar dat heeft dan uitsluitend effect op de hoogte in de derde bouwlaag. De gemeente is van oordeel dat de nu toegestane derde bouwlaag niet tot onaanvaardbaar andere uitzichten zal leiden voor omwonenden, die in een wijk wonen met vergelijkbare bouwhoogten, waar bovendien rond de planlocatie reeds forse en hogere bomen aanwezig zijn die zichtbepalend zijn als het gaat om uitzicht. (Vrij) zicht is in deze wijk niet reëel en ook niet aanwezig. Dit is er nu feitelijk en ook planologisch niet. Het vigerende omgevingsplan staat reeds bebouwing tot 8 meter toe. De effecten van de nieuwbouw op de lichtinval is onderzocht met een schaduwstudie (zie bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan, aangepast naar aanleiding van het eveneens aangepaste bouwplan) c. Het planvoornemen is inderdaad al langer bij de gemeente bekend, maar was eveneens ruim voor deze planprocedure ook in de omgeving bekend. Hierover zijn geen geheimen; het is een invulling van de taakstelling van gemeente en zorgpartijen die in alle openheid is voorbereid. Verwezen wordt naar de participatieverslagen die als bijlagen bij de toelichting zijn opgenomen.

In maart 2022 is het principebesluit tot medewerking genomen door gemeente, niet lang daarna was er een informatieavond. De ontwikkeling staat ook in Woonzorgvisie, die is vastgesteld op 24-2-2022. Omdat het plan op basis van alle onderzoeken en de planonderbouwing aanvaardbaar wordt geacht, ziet de gemeenteraad geen aanleiding om dit bestemmingsplan niet vast te stellen.

Conclusie reactie gemeente: Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De situering en vorm van het gebouw wordt aangepast zodat het gebouw beter in haar omgeving wordt ingepast. Ook wordt er een dynamische parkeernorm in de regels toegevoegd als extra borg van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Zienswijze 24, Veenhof a. Het te realiseren gebouw is te kolossaal voor de omgeving en is niet passend in de omgeving. b. Een zorginstelling heeft een groene omgeving nodig, zodat de bewoners buiten kunnen zitten en wandelen. Reactie gemeente a. De woonzorgfunctie is op deze locatie in de wijk naar aard en omvang passend. De omvang is gebaseerd op wat ruimtelijk en functioneel op de locatie kan. Het te behouden bomenkader en stratenpatroon is uitgangspunt voor de locatieontwikkeling en de mogelijke omvang van het gebouw. Daarbinnen wordt een passende bouwmassa bestemd, kleiner dan het huidige omgevingsplan toestaat en bestaande uit 3 bouwlagen, wat passend is in deze omgeving qua bouwhoogte. Het planvoornemen is besproken met de Dorpsbouwmeester dd 27 augustus 2021, Daarin is het volgende geconstateerd: Dit is een woonvorm voor intensieve 24-uurs (verpleeghuis-)zorg. In voorliggend plan krijgt het gebouw een U-vormige footprint waarbij de plattegrond symmetrisch is opgebouwd met entree en stijgpunt in het midden van de noordvleugel. Door deze vorm ontstaat een veilige beschutte tuin voor de bewoners. De entree bevindt zich daarmee op dezelfde plek als de huidige school. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de randen van het kavel (straten, park) als op de hof. De schoollocatie ligt in het hart van de wijk en leent zich voor een afwijkende alzijdige gebouwvorm.

Het gebouw ligt op een vanzelfsprekende manier op de kavel tussen de beeldbepalende bomen die de straten aan de noord- en oostzijde begeleiden en de bomen aan de westzijde die een natuurlijk grens vormen met het park. Deze bomen zijn van een tweede orde qua grootte (tussen de 10 en 15 meter hoogte) waardoor de nieuwbouw met 3 bouwlagen hier ruim onder blijven. De dorpsbouwmeester is akkoord met deze stedenbouwkundige opzet. De omvang is daarnaast gebaseerd op de zorgformule die bestaat uit samenhangende eenheden waarop de zorgverlening is gebaseerd. Hierin kan niet zondermeer een verlaging worden aangebracht. Nu daaruit vanuit het omgevingsbelang ook geen overwegende aanleiding voor bestaat, wordt het toegestane functieprogramma ook niet aangepast. Naar aanleiding van o.a. deze zienswijze is de vorm en situering van het gebouw aangepast. De gemeente heeft de bezwaren voorgelegd aan de Dorpsbouwmeester en besloten om met initiatiefnemers in overleg te gaan over een alternatieve gebouwvorm en situering. Daarbij is onderzocht hoe binnen het redelijke de vrije ruimte en afstand tot de aanliggende straten zo ruim mogelijk kan worden gemaakt, uiteraard met behoud van de parkeernorm bij het zorgprogramma dat is bestemd.