ruimtelijke onderbouwing (21-0321343)

De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij

eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Er ontbreekt een goede stedenbouwkundige onderbouwing. Tevens ontbreekt het advies met betrekking tot de redelijke eisen van welstand. Tijdens de raad is volgens reclamant onterecht door

Zie bovenstaande stedenbouwkundige motivering in relatie tot de Visie Wateringen 2030. Met betrekking tot het gebouw zelf: De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3)

de wethouder aangegeven dat het plan vanuit stedenbouw en welstand positief is. Reclamant vindt het onbegrijpelijk dat het plan nu wel akkoord is terwijl er weinig is aangepast sinds 2018.

mogelijk is. In het bestemmingsplan is namelijk een autohandel bedrijf van 1 5 meter hoog toegestaan. Het gebouw wordt maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen komen conform bestemmingsplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit_____

'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. Doelg roep De doelgroep senioren wordt volgens reclamant

Doelgroep Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst

misbruikt. Immers, 16 van de 25 appartementen betreft dure koop. Er is ook geen sprake van huurappartementen. Daarnaast krijgen 14 van de 25 appartementen 3 of 4 slaapkamers. De vraag is hoe

afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd

dit aansluit bij senioren.

programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte afspraken volgens de woonvisie Westland 2016. De redenatie van reclamant dat 55 plussers geen appartement met 3 of 4 slaapkamers kan of wil kopen wordt niet gevolgd. De term slaapkamer zorgt hier misschien voor verwarring. In deze kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.

Verbeteringen Reclamant noemt een aantal verbeteringen die

Verbeteringen De genoemde verbeteringen maken geen onderdeel uit van de

doorgevoerd moeten worden: 1. Het naastgelegen perceel Kerklaan 63 is aangekocht door de ontwikkelaar en dient bij het plan betrokken te worden.

aanvraag omgevingsvergunning. Bij een omgevingsvergunning bepaalt de initiatiefnemer wat hij aanvraagt. En dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende

2.

3.

Ondergrondse parkeergarage. Hierdoor kan het gebouw lager worden gebouwd en voorkomt het geluidhinder. Ruimte voor groen.

zaken en eventuele verbeteringen zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.

Reclamant 4

Ruimtelijke ordening

Ruimtelijke ordening

(21-0226354, 21-0226355)

Reclamant geeft aan dat het realiseren van een dergelijk hoog gebouw slechte ruimtelijke ordening is. Daarnaast geeft reclamant aan dat het vervelend is dat niet geluisterd wordt naar de omwonenden en

De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3) mogelijk is. In het bestemmingsplan is namelijk een autohandel bedrijf van 1 5 meter hoog toegestaan. Het gebouw

vraagt zich af waarom zij niet betrokken zijn bij het plan.

wordt maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen komen conform bestemmingsplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. De wet voorziet daarnaast niet in een verplichting om omwonenden te betrekken. De gemeente kan dit de ontwikkelaar dus niet verplichten.

Bestemmingsplan Reclamant is het er niet mee eens dat het bestemmingsplan zomaar één op één omgezet kan worden naar woningbouw van 15 meter hoog.

Bestemmingsplan Middels een omgevingsvergunning wordt voor dit bouwplan afgeweken van het bestemmingsplan. Het plan moet volgens de wet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor

Woningen geven meer overlast dan een bedrijf (omgevingsgeluiden, inbreuk op privacy door inkijk,

is een ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag omgevingsvergunning opgesteld. Uit deze onderbouwing - en

fijnstof en g eluidsoverlast van rondrijdende auto's op de 45 parkeerplaatsen onder het gebouw).

de bijbehorende onderzoeken - blijkt dat voldaan kan worden aan een goede ruimtelijke ordening. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename

van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein. Het is daarnaast oneerlijk dat zoveel vergunningen worden afgewezen omdat deze niet passen in de

Er is geen rapport of onderzoek, maar wel beleid dat voortkomt uit de Visie Wateringen 2030 en het

buurt, terwijl dit plan wel doorgaat. Omwonenden voelen zich ongehoord. Stedenbouwkundige motivering is middels een WOB verzoek opgevraagd. Er blijkt geen rapport te zijn. Het is onbegrijpelijk dat

beeldkwaliteitsplan als onderdeel van het bestemmingsplan. Verder is er een stedenbouwkundig advies opgesteld. Tot slot wordt verwezen naar de motivering in de ruimtelijke onderbouwing en de bijbehorende bezonningsstudie.

is aangegeven dat er stedenbouwkundig een positief advies ligt terwijl er geen onderzoek is. Hetzelfde geldt voor een advies vanuit de welstandscommissie. Onder welke wet- en regelgeving mag er in één aanvraag omgevingsvergunning de bestemming aangepast worden van bedrijven naar wonen de hoogte van de nieuwe bestemming overgenomen

De aanvraag omgevingsvergunning betreft een aanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo). De genoemde strijdigheden met het bestemmingsplan vallen allen onder deze afwijking. Op grond

worden van de oude bestemming, mag er een overschrijding van 15 m naar 15,6 m zijn en een huis worden afgebroken waarop een hoogte zit (10m) die wordt aangepast naar de nieuwe hoogte voor het

van het bestemmingsplan heeft de woning Kerklaan 69 de waarde karakteristiek en moet een vergunning aangevraagd worden voor de sloop. De sloop van de woning zal middels een separate vergunning worden aangevraagd.

gehele plan? Bodemvervuiling

Bodemvervuiling

Reclamant vraagt zich af of wij kunnen garanderen dat de grond wordt gesaneerd.

Bij de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw en' wordt getoetst aan de Bouwverordening Westland 2005. Hierin is aangegeven dat het verboden is om (woningen) te bouwen op vervuilde grond. Aan de hand van de ingediende bodemonderzoeken voor de locatie wordt bepaald of, en zo ja welke, maatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde doel, in dit geval woningen. Dit kan bijvoorbeeld zijn sanering.

Als de grond afgegraven wordt, dan kan volgens

Eventuele verbeteringen maken geen onderdeel uit van deze

reclamant een parkeergarage worden gemaakt. Hierdoor kan het gebouw lager worden gebouwd en

aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt bij een aanvraag omgevingsvergunning zelf wat hij aanvraagt. En

voorkomt het geluidhinder. Reclamant vraagt zich af

dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel

waarom dit niet is meegenomen in de planvorming.

volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.

Groen in het ontwerp Het woongenot zal afnemen, reclamant kijkt nu uit op een mooie groen begroeide garage waarin veel flora

Groen in het ontwerp Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van

en fauna te vinden is (o.a. de huismus welke is beschermd in het broedseizoen). Dit stuk groen zal verdwijnen als de garage wordt afgebroken. Ook een dennenboom aan de achterkant en een markante

het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook

boom aan de voorkant moeten plaats maken voor het massale gebouw. Er komt dan ook geen groen voor terug maar wel veel auto's en fijnstof.

verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Daarnaast wordt aan de achterzijde een zachte erfgrens gerealiseerd in de vorm van een haag. Ter verduidelijking is een schetsontwerp toegevoegd aan de vergunning.

Een groene gevel biedt een oplossing. Reclamant

Een groene gevel draagt niet automatisch mee aan

verwijst naar de subsidiemogelijkheden en de vele voordelen (zoals duurzame leefomgeving, productie van zuurstof, biodiversiteit, vasthouden van water, bescherming gevel, besparen energiekosten etc.).

duurzaamheid of bescherming van de gevel. Het groen kan zelfs slecht zijn voor de gevels en de duurzaamheid daarvan. De gemeente heeft geen middelen om te eisen dat de bestaande bomen blijven bestaan. Deze kunnen nu al zonder

Een groot voordeel van een groene gevel is volgens de reclamant de isolatie van geluid. Hoe gaat het college toezien dat er groen wordt verwerkt in het plan en dat bestaande bomen behouden blijven.

vergunning worden geveld. Ze maken dan ook geen onderdeel uit van de overweging. De gemeente heeft geen subsidiemogelijkheden voor groene gevels. Daarnaast zijn er geen mogelijkheden om geld vrij te maken omdat dit gezien

Heeft de gemeente een subsidie voor groene gevels? En zo nee. welke mogelijkheden zijn er om geld vrij

kan worden als staatssteun, en dus verboden is. Eventuele veranderingen met betrekking tot groen dienen met de

te maken?

ontwikkelaar besproken te worden, de gemeente maakt daar geen onderdeel van uit.

Een voorwaarde van Wonen Wateringen is dat er een

In overleg met Wonen Wateringen zijn de tekeningen

groene haag geplaatst wordt ter afscherming van de parkeerplaatsen. Deze haag staat ook op de_________

aangepast en is de groene haag toegevoegd. De haag zal als voorwaardelijke verplichting opgenomen worden in de_________

bouwtekeningen. Hoe wordt gegarandeerd dat deze

aanvraag omgevingsvergunning. Uiteraard is reclamant vrij om

daadwerkelijk geplaatst wordt? Als er geen haag komt, kijkt reclamant namelijk direct op de parkeerplaats waar 45 auto's geparkeerd staan. Reclamant wil dat een geluidwerende voorziening

dergelijke groenvoorzieningen, binnen wet- en regelgeving, op eigen terrein te realiseren.

wordt geplaatst welke met groen is begroeid. Liever ziet reclamant een ondergrondse parkeergarage.

Onderzoek door de ontwikkelaar heeft uitgewezen dat de kosten voor het realiseren van een ondergrondse parkeergarage financieel niet haalbaar is. In de huidige opzet zou dit resulteren in een negatief resultaat. Een ondergrondse parkeergarage maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt wat hij aanvraagt. En dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.

Op de bouwtekeningen is te zien dat de sloot iets

De sloot wordt verbreed om te voldoen aan de eisen van het

wordt verbreed en dat hier een stalen steiger wordt aangelegd. Reclamant vraagt zich af op welke manier het mogelijk is om daar nog een winterharde groene haag te plaatsen. Daarnaast vraagt reclamant of er

Hoogheemraadschap van Delfland. Dit blijkt uit de waterstudie, welke als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. De mogelijkheid om de bij de activiteiten vrijkomende of aan te voeren grond te kunnen hergebruiken is onderhevig aan

voorafgaand aan de verbreding van de sloot een onderzoek wordt gedaan naar vervuiling. Uit het plan blijkt niet dat eventuele vervuiling gereinigd moet worden.

wettelijke bepalingen. De ontwikkelaar is van plan om de groene haag in plantenbakken op de stalen constructie te plaatsen. Een schets van de haag is toegevoegd aan de vergunning.

Geluidsoverlast

Geluidsoverlast

Bij de appartementen wordt gewerkt met geluidwerend materiaal omdat anders de

De geluidwerende voorzieningen worden getroffen voor het geluidsoverlast van het wegverkeerslawaai van de Kerklaan

geluidsgrens wordt overschreden. Reclamant vindt het onterecht dat omwonenden wel met deze geluidsoverlast (van de auto's op de parkeerplaatsen) te maken hebben.

niet van de geparkeerde auto's op het parkeerterrein. Volgens de huidige wetgeving moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (in het kader van een goede ruimtelijke ordening) beoordeeld worden of voldaan wordt aan de geluidswaarden in de woning.

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein. Privacy

Privacy

Aan de achterkant van het gebouw zijn erkers ingetekend die 80 cm uitsteken. Door de grote ramen zal er veel inkijk zijn naar de achtergelegen woningen. Reclamant geeft aan dat erg dicht op de

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt:

erfgrens wordt gebouwd, namelijk een kleine 5 meter. Reclamant ziet graag een andere oplossing voor de lichtinval in de appartementen en verwijst hierbij naar de oplossing bij het tegenovergelegen

“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze

appartementengebouw De Wingerd (smalle ramen en een doorgetrokken muur). Reclamant wenst een uitleg voor de erkers. Op deze manier komt het gebouw namelijk 80 cm dichterbij te liggen.

op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Daglicht, energieprestaties, warmte e.d. zijn geen ruimtelijke

Reclamant wenst daarnaast inzicht in de berekeningen die gemaakt zijn met betrekking tot de

afwegingen en komen pas bij de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘ bouwen' aan de orde.

lichtinval in de appartementen en vraagt zich af of er rekening is gehouden met warmte in de appartementen? Reclamant verwijst naar appartementen aan het Amaliaplein in Wateringen. Reclamant ziet graag andere (kleinere) ramen in het appartementengebouw Recht van overpad

Recht van overpad

Er is op de woning van de reclamant nu een recht van overpad van toepassing. Tussen de Van Gochstraat en de Kerklaan staat nu een hek. Op welke manier wordt ervoor gezorgd dat er geen

De gronden naast de woning van de reclamant zijn in eigendom van de gemeente Westland. Er loopt een openbaar pad van de Van Gochstraat naar het perceel van het project. Het kan niet verboden worden om gebruik te maken van

looproute ontstaat tussen de Kerklaan en de Van Gochstraat?

openbare wegen. Een recht van overpad is daarnaast een privaatrechtelijke kwestie en hoort niet thuis is de ruimtelijke afweging. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat er in principe niet wordt aangesloten op het pad. Ter verduidelijking is de situatietekening met het achterterrein aangepast.

Vleermuizen Reclamant vraagt zich af welke maatregelen/speciale voorzieningen worden getroffen om de aanwezigheid van vleermuizen te behouden.

Vleermuizen Door de ontwikkelaar is door Aqua-Terra Nova een onderzoek uitgevoerd naar beschermde soorten binnen het plangebied. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat nader onderzoek naar verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen noodzakelijk is. Dit vervolgonderzoek is in oktober 2020 afgerond en als bijlage bij de omgevingsvergunning en ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren: Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond strikt beschermd, conform artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming en de Europese Habitatrichtlijn. De functionele leefomgeving van vleermuizen is echter ook beschermd. Op basis van het soortgericht onderzoek naar

vleermuizen kan gesteld worden dat het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk is. Een aantal meter ten zuiden van het plangebied is er een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Om te zorgen dat deze verblijfplaats zijn functie behoudt wordt lichtuitstraling tijdens de werkzaamheden voorkomen in het actieve seizoen van vleermuizen (maart t/m oktober). In de nieuwe situatie komt er een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, tussen het plangebied en het gebied ten zuiden van het plangebied. Zodoende wordt lichtuitstraling voorkomen en blijft de verblijfplaats functioneel; Lichtuitstraling, in de actieve periode van vleermuizen, wordt tijdens de werkzaamheden voorkomen op de watergang ten oosten van het plangebied, zodat de watergang donker en zo effectief blijft als foerageergebied. In de toekomstige situatie komt ook hier een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, zodat lichtuitstraling voorkomen wordt en de watergang functioneel blijft als foerageergebied. Voor een volledig overzicht van de vervolgstappen en advies wordt verwezen naar het onderzoek ' Soortgericht onderzoek Kerklaan 65-67-69 te Wateringen'. Uiterlijk van het gebouw Reclamant geeft aan dat het gebouw te groot, te

Uiterlijk van het gebouw Het betreft enkel de aanvraag voor het afwijken van het

massaal en de dicht op de omliggende huizen staat, maar ook dat de uitstraling van het gebouw niet past

bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden

in de omgeving. Het is een vierkant blok, zonder dat het op bepaalde plaatsen inspringt, net zoals bijvoorbeeld De Wingerd aan de overkant. Ook de rode kleur baksteen past helemaal niet in de

met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke bouwtekeningen met materiaalgebruik komen hierbij nog niet aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van

omgeving. Door het trappenhuis aan de achterkant zal er veel lichtvervuiling ontstaan.

welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning

1.

2.

Op welke manier kan het gebouw speelser en

'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan d e

meer passend in de omgeving worden gemaakt? Op welke manier kan ervoor gezorgd worden dat de overlast van licht aan de achterkant

welstandcommissie gevraagd.

beperkt wordt (bijvoorbeeld kleur van het licht, bewegingssensor etc.)?

passend is in deze omgeving. Om deze reden zijn er architectonische elementen van ^e Wingerd' overgenomen voor dit appartementencomplex. Zo is er bij dit bouwplan, net als bij ^e Wingerd', bij de voorgevel sprake van een verticale

Het appartementencomplex ^e Wingerd', aan de overzijde van de straat, toont aan dat een appartementencomplex prima

spiegeling over de centrale as van het gebouw. Daarnaast is er sprake van horizontale en verticale verspringingen van de gevel. Tot slot is de materialisering eveneens vergelijkbaar. Doelgroep senioren De appartementen lijken volgens reclamant niet aan te sluiten bij de doelgroep senioren. Er zijn 16

Doelgroep senioren Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden

appartementen van de 25 groter dan 1 00 m2 en in het dure segment. Reclamant vraagt zich af waarom de appartementen zo groot zijn en of er daadwerkelijk senioren in komen. Op welke manier

gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte

wordt gewaarborgd dat de woningen uitsluitend beschikbaar komen (en blijven) voor de doelgroep?

afspraken volgens de woonvisie Westland 2016. De redenatie van reclamant dat senioren geen groot appartement in het dure segment kan of wil kopen wordt niet gevolgd. In de extra kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.

Reclamant 5 (21-0226039)

Parkeer- en verkeersproblematiek De mogelijkheid om een parkeerplaats te bemachtigen op de nu al veel te drukke Kerklaan neemt verder af. Reclamant ziet voornamelijk een

Parkeer- en verkeersproblematiek Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan

probleem door de toekomstige bezoekers.

voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien

in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De verkeersdrukte zal volgende reclamant verder toenemen. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties voor fietsers en (overstekende) voetgangers.

Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. De verkeersovertredingen en bijbehorende onveilige situaties zijn geen ruimte afweging en maken daarom geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning.

Privacy Reclamant geeft aan dat de nieuwbouw ten koste gaat van de privacy van alle bewoners aan de

Privacy Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de

straatzijde. Op ooghoogte kijk je namelijk recht bij elkaar naar binnen.

reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van

een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en de voor- en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Aanzicht Kerklaan Het aanzicht van de karakteristieke Westlandse Kerklaan verdwijnt door nog meer kolossale hoogbouw. Zoek naar een locatie met meer ruimte,

Aanzicht Kerklaan In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de

meer parkeergelegenheid en minder drukte. Reclamant wenst voor de Kerklaan een rendabel concept met andere woningtypes.

karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt

versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.

Reclamant 6 (21-0226040)

Dorpskarakter De Kerklaan is een dorpsstraat met karakter wat volgens de reclamant behouden dient te blijven. Een

Dorpskarakter In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende:

nieuw appartementencomplex, op de beoogde plek, past daar niet. De bouwstijl van nieuw te bouwen woningen zou moeten aansluiten bij de stijl zoals die nu grotendeels is. Veel woningen op een relatief

Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt

klein stuk grond lijkt aantrekkelijk en efficiënt voor de gemeente. Echter, hiermee wordt voorbij gegaan aan het dorpse karakter en het woongenot van omwonenden.

mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke

Buiten de grenzen van Westlandse woonkernen worden veel (vrijstaande) woningen in het dure segment gerealiseerd. Een appartementencomplex in

gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in

een nieuwbouwwijk is een veel logischere keuze dan een locatie zoals de Kerklaan.

deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied.

Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Controverse Reclamant geeft aan dat hij waarschijnlijk geen

Controverse Ieder bouwplan wordt getoetst aan de welstandscommissie,

vergunning krijgt voor het plaatsen van een dakkapel op zijn woning uit omstreeks 1933 maar dat een dergelijk bouwplan wel vergunt kan worden. Reclamant geeft aan dat de gemeente meet met twee

ook voorliggend bouwplan voor 25 appartementen aan de Kerklaan.

maten. De aanpassingen aan de woning van reclamant moeten voldoen aan eisen van onder andere de welstandsommissie maar een dergelijk appartementencomplex wordt wel als esthetisch

afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit

passend gezien.

'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de

Het betreft nu enkel een omgevingsvergunning voor het

welstandcommissie gevraagd. Verkeersdrukte en schade aan de woning De Kerklaan is een erg drukke straat en de gemeente

Verkeersdrukte en schade aan de woning Het verwijderen van een bedrijfsbestemming binnen de kernen

Westland geeft blijk van weinig betrokkenheid om hier iets aan te doen en de leefbaarheid te behouden of te verbeteren. De rijbaan van de Kerklaan is breed en is met onduidelijke borden aangeduid als 30

draagt bij aan de verbetering en leefbaarheid. Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van

kilometer zone. Daarbij is de Kerklaan tevens aangeduid als zone waar vracht- en tractorverkeer,

landelijke kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen

uitgezonderd bestemmingsverkeer, niet is toegestaan. De Kerklaan is daarnaast ook nog eens een verbinding tussen snelwegen en het staddeel Den Haag Zuidoost. Naast de slechte aanduiding van

per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op

beide geslotenverklaringen, wordt de Kerklaan op

de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter

geen enkele wijze ingericht dat zwaar verkeer en

verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke

grote hoeveelheden woon-werkverkeer wordt geweerd. Elke doordeweekse dag denderen vanaf 06.30 uur vrachtwagen en vele zwaarbeladen tractoren door de straat. Er zijn geen

onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking.

snelheidsbeperkende maatregelen genomen. Met vervoersbedrijven tussen de bouwprojecten zijn ook geen afspraken gemaakt. De gemeente doet hier volgens reclamant niets aan.

onduidelijke of verkeerde inrichting van de wegen maken geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning. Daarnaast is een overtreding van de verkeersregels geen ruimtelijk aspect en komt daarom niet aan de orde bij de

De huidige verkeerssituatie aan de Kerklaan en eventuele

afweging. Deze aanvraag gaat momenteel nog over het handelen in strijd met de ruimtelijke regels. Deze vergunning geeft nog geen toestemming om daadwerkelijk te bouwen. Die toestemming wordt middels een vergunningsaanvraag voor de activiteit ' bouwen ’ aangevraagd. In de beoordeling van deze aanvraag komt het vraagstuk met betrekking tot veiligheid naar voren (hoofdstuk 8 van Bouwbesluit 2012)

Een te bouwen appartementencomplex zal op meerdere manieren overlast geven. Overlast in de vorm van geluid, trillingen door verkeer (aanvoer

Schade door zwaar verkeer is geen ruimtelijk aspect en komt thans niet aan de orde bij deze aanvraag omgevingsvergunning. De gemeente is niet aansprakelijk voor

materiaal) en verkeershinder door veelvuldig en langdurig laden en lossen. Reclamant geeft aan dat de woning niet is onderheid. Reclamant heeft de woning twee jaar geleden laten renoveren en

de schade die voortkomt uit de bouw van het project, daar zij dit niet zelf bouwt. In de anterieure overeenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar volledig aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de door hem, of in zijn opdracht, uit

moderniseren. Het stucwerk scheurt inmiddels door de trillingen van het zware verkeer dat door de straat rijdt. Nog meer zwaar verkeer zal dit verergeren.

te voeren werkzaamheden ten behoeve van het Project toegebracht aan de Gemeente dan wel derden.

Reclamant zal de gemeente aansprakelijk stellen. Besloten karakter Reclamant geeft aan dat de verkeersdrukte en parkeerdruk zal toenemen. De achterzijde van de woning van de reclamant is bereikbaar via een

Besloten karakter Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename van de

smalle doorgang. Via deze doorgang komt men op een doodlopend stil stukje straat waar de bewoners

verkeersgeneratie te verwachten van zo’n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer

recht van overpad hebben. Hier spelen met

100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9

regelmaat kinderen. Reclamant is bang dat de komst van een appartementencomplex onevenredig veel verkeersbewegingen in de doorgang naar de achterkant van de woningen en achter de woningen

extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke

zelf gaat geven. De beslotenheid van het erf achter de woning geeft de woning van de reclamant meerwaarde en maakt het wonen aantrekkelijk. Dit zal deels teniet worden gedaan door de verandering.

onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De parkeerplaatsen aan de straat en onder het appartementencomplex zijn makkelijk te bereiken. Daarom is de verwachting dat het erf achter de woningen niet snel zal worden gebruikt als parkeermogelijkheid voor het appartementencomplex. Dit komt mede door het besloten karakter en daarmee de slechte bereikbaarheid van dit gebied.

Aanpassing omgeving Er wordt in veel plannen en visiedocumenten gesproken over de Herenstraat, de Vliethof en de Ambachtsweg in Wateringen maar de Kerklaan lijkt

Aanpassing omgeving Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename van de

geen plek te hebben in deze visiedocumenten. De aan- en afvoerwegen richting de Poeldijkseweg, de

verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer

Wippolderlaan enerzijds en de Dorpskade en de A4 anderzijds kunnen de verkeersdrukte nu bij lange na niet aan. De komst van een nieuwe woonwijk in onze nabijheid wat de hoeveelheid verkeer door de

100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter

Kerklaan verder zal doen toenemen en het voorgenomen besluit weer busvervoer door de

verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke

Kerklaan toe te staan geeft weinig blijk van visie

onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende

over de gevolgen op het gebied van leefbaarheid in de al bestaande wijken. De bouw van een groot appartementencomplex zal mede zorgen voor afnemend woonplezier.

werking. De Kerklaan wordt in de bestaande visiedocumenten meermaals benoemt en besproken. Onder andere in het visiedocumenten 'Visie Wateringen 2030' wordt de Kerklaan besproken bij 3.2 Netwerken' en 4.2 Ten aantrekkelijk, levendig centrum' onder 'Optimale bereikbaarheid'. Hier staan concrete oplossingsrichtingen benoemt om de verkeersituatie van de Kerklaan te verbeteren. Deze verbetering maakt echter geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning.

Reclamant 7 (21-0226041)

Informeren Reclamant is van mening dat de gemeente nieuwe bewoners op de hoogte moet stellen. Reclamant

Informeren De aanvraag omgevingsvergunning is op 30 december 2019 ingediend bij de gemeente Westland. Deze aanvraag is

heeft in 2019 via aankopend en verkopend makelaar niets vernomen van de plannen voor dit appartementencomplex. De gemeente heeft daarnaast de plicht bewoners volledig inzicht te

conform de wetgeving gepubliceerd op www.officielebekendmakingen.nl.

geven in bouwplannen en de gevolgen daarvan op de leefomgeving op de korte en lange termijn.

wetgeving. De kopende partij is daarnaast zelf verantwoordelijk om onderzoek te doen en eventueel inzage te vragen bij een aanvraag omgevingsvergunning.

Dorpskarakter Reclamant is erg blij met het dorpse karakter en is erg geschrokken van de plannen om een appartementengebouw van vijf verdiepingen te

Dorpskarakter In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de

bouwen met op de begane grond een groot parkeerterrein. Het past totaal niet in de omgeving

karakteristieke gebieden aangegeven met baarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt

met alleen laagbouw. Het doet afbreuk aan het gemoedelijke Wateringen dat kennelijk volgebouwd moet worden waarbij geen rekening wordt gehouden met de omwonenden. Het bouwen van appartementen

voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is

De gemeente heeft middels een publicatie voldaan aan de

één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke

is volgende de reclamant prima maar dan wel met

gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan

een plan dat in de omgeving past.

het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.

Bezonning Voor de reclamant zal de luchtigheid verdwijnen, het reusachtige complex zal de lagere huizen eromheen

Bezonning De woning van reclamant is gelegen aan de overzijde van de Van Gochstraat. Uit de bezonningsstudie blijkt dat het

overschaduwen. Reclamant zal veel minder zon en licht in huis en tuin hebben.

appartementengebouw niet voor minder zonlicht in het huis en tuin van reclamant zorgt dan voorheen mogelijk was met de bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Kern Wateringen'.

Groen

Groen

Reclamant merkt ook op dat er geen groen in het plan is opgenomen. Er moeten allerlei bomen en planten verdwijnen en er komt geen groen voor terug. Reclamant heeft jonge kinderen en dit is niet hoe zij

Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel

de wereld door willen geven aan de volgende

past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook

generatie.

verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. De ruimte in het Westland is schaars. Er is dan ook een toenemende noodzaak om te kiezen tussen conflicterende belangen om voldoende ruimte te creëren voor de diverse vormen van wonen, groen, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke. Naast de wens van het realiseren van meer groen is de druk op de Westlandse woningmarkt groot. Er ligt een aanzienlijke huisvestingsopgave, waardoor hoger bouwen in sommige gevallen noodzakelijk is. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat de gekapte bomen aan de voorzijde van het gebouw in ieder geval gecompenseerd zullen worden, deze staan ook aangegeven in de tekeningen. Daarnaast zal aan de achterzijde een groene haag gerealiseerd worden. Om eventuele verdere vergroening toe te passen in het plan, wordt door de ontwikkelaar een studie naar de mogelijkheden uitgevoerd bij de verdere uitwerking van het bouwplan.

Reclamant 8 (21-0226042)

Bouwhoogte Reclamant is lang op zoek geweest naar een mooie woning met een zonnige tuin in een rustige straat. Zo' n 2,5 jaar geleden hebben ze hun huidige huis

Bouwhoogte De bedrijfsbestemming op het perceel Kerklaan 65 en de woonbestemmingen aan Van Gochstraat staan opgenomen in het huidige bestemmingsplan 'Kern Wateringen', vastgesteld

gekocht zonder weet van de plannen voor het appartementencomplex. Reclamant kan niet begrijpen

op 25 juni 2013. De ligging van de woningen ten opzichte van de bedrijfsbestemming (en hoogte van 15 meter) was dus ruim

dat de woningen aan de Van Gochstraat zo dicht gebouwd zijn op een stuk grond waar tot 15 meter hoog gebouwd mag worden. Reclamant geeft aan dat ergens iets niet goed is gegaan met de ruimtelijke

voor de aankoop van de woning van reclamant bekend. De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt dan ook nagenoeg overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) mogelijk is gemaakt.

planning en wenst daar niet door benadeeld te worden. Privacy en bezonning

Privacy en bezonning

Reclamant geeft aan dat de privacy ernstig aangetast zal worden door de omgevingsgeluiden van de mensen die op hun balkons zitten. Daarnaast neemt het appartementencomplex de zon in de middag weg.

Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen

Reclamant kan geen zonnige middagen en avonden meer hebben in de tuin maar moet in de schaduw zitten.

in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en de voor- en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Het perceel van reclamant ligt op een afstand van circa 13 meter ten zuidoosten van het plangebied. Uit de bezonningsstudie blijkt dat reclamant geen schaduwhinder ondervindt van het voorliggende bouwplan.

Parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen

Reclamant is bang voor de 45 parkeerplaatsen onder het gebouw. Onder zo'n groot gebouw lijkt het net een klankkast met in- en uitrijdende auto's en dichtslaande deuren. Tevens komt er ontzettend veel

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename

CO2 vrij wat niet gecompenseerd wordt door groen. Reclamant geeft aan bewust in een rustige straat te gaan wonen en is bang dat de drukte op deze manier alsnog naar hun toe komt. Daarnaast staat er nu een

van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein. Reclamant lijkt daarnaast onterecht geen rekening te houden met de bestaande mogelijkheden uit het bestemmingsplan, namelijk

hek tussen de Kerklaan en de Van Gochstraat. Reclamant vraagt zich af hoe ontwikkelaar ervoor gaat zorgen dat mensen niet heen en weer kunnen lopen.

een autobedrijf van maximaal 15 meter hoog met bijbehorende overlast. De gronden naast de woning van de reclamant zijn in eigendom van de gemeente Westland. Er loopt een openbaar pad van de Van Gochstraat naar het perceel van het project. Het kan niet verboden worden om gebruik te maken van openbare wegen. Een recht van overpad is daarnaast een privaatrechtelijke kwestie en hoort niet thuis is de ruimtelijke afweging. Het genoemde hek is niet in eigendom van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft dan ook aangegeven in principe niet aan te sluiten op het openbare pad. Aan de achterzijde van het perceel zal een groene haag gerealiseerd worden. Ter verduidelijking is een ontwerpschets toegevoegd aan de omgevingsvergunning.

Groen Het hele terrein wordt naar verwachting verhard

Groen Het bestaande groen is niet opgenomen in het

ingericht. Reclamant geeft aan gek op groen en natuur te zijn en heeft de eigen tuin ingericht met

bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet

allerlei mooie planten. In het plan is geen groen opgenomen en reclamant vraagt zich af waarom het bestaande groen (groene wand aan de achterkant van de garage en bestaande bomen) plaats moet

specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning

maken voor verharding. Reclamant vraagt zich daarnaast af hoe de gemeente een kapvergunning

verwijderd worden. Dit zijn namelijk geen monumentale bomen en zijn ook niet in bezit van een publiek lichaam. De gemeente

kan verlenen voor een gezonde boom die geen

kan geen vergunning verlenen voor iets waar geen vergunning

overlast veroorzaakt en wil de mogelijkheden weten om een groen begroeid pand terug te krijgen. Duurzaamheid moet immers hoog op de agenda staan.

voor vereist is. Daardoor kunnen de bomen zonder vergunning gekapt worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal wel een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat de gekapte bomen aan de voorzijde van het gebouw in ieder geval gecompenseerd zullen worden, deze staan ook aangegeven in de tekeningen. Daarnaast zal aan de achterzijde een groene haag gerealiseerd worden. Om eventuele verdere vergroening toe te passen in het plan, wordt door de ontwikkelaar een studie naar de mogelijkheden uitgevoerd bij de verdere uitwerking van het bouwplan. De bouwtekeningen en het materiaalgebruik is een onderwerp wat thans niet aan de orde komt. Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend.

Vleermuizen Reclamant vraagt zich af wat voor onderzoek er naar vleermuizen is gedaan en wat hiervan het resultaat

Vleermuizen Door de ontwikkelaar is door Aqua-Terra Nova een onderzoek uitgevoerd naar beschermde soorten binnen het plangebied.

is. Vleermuizen zijn namelijk wettelijk beschermd en hier dienen maatregelen voor getroffen te worden.

Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat nader onderzoek naar verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen noodzakelijk is. Dit vervolgonderzoek is in oktober 2020 afgerond en als bijlage bij de omgevingsvergunning en ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren: Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond strikt beschermd, conform artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming en de Europese Habitatrichtlijn. De functionele leefomgeving van vleermuizen is echter ook beschermd. Op basis van het soortgericht onderzoek naar

vleermuizen kan gesteld worden dat het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk is. Een aantal meter ten zuiden van het plangebied is er een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Om te zorgen dat deze verblijfplaats zijn functie behoudt wordt lichtuitstraling tijdens de werkzaamheden voorkomen in het actieve seizoen van vleermuizen (maart t/m oktober). In de nieuwe situatie komt er een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, tussen het plangebied en het gebied ten zuiden van het plangebied. Zodoende wordt lichtuitstraling voorkomen en blijft de verblijfplaats functioneel; Lichtuitstraling, in de actieve periode van vleermuizen, wordt tijdens de werkzaamheden voorkomen op de watergang ten oosten van het plangebied, zodat de watergang donker en zo effectief blijft als foerageergebied. In de toekomstige situatie komt ook hier een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, zodat lichtuitstraling voorkomen wordt en de watergang functioneel blijft als foerageergebied. Voor een volledig overzicht van de vervolgstappen en advies wordt verwezen naar het onderzoek ' Soortgericht onderzoek Kerklaan 65-67-69 te Wateringen ’

Reclamant 9

Verminderend woongenot

Vermindering woongenot

(21-0226043)

Reclamant geeft aan dat het appartementencomplex niet passend is op deze plek. Het

Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de

appartementencomplex zorgt ervoor dat er straks geen privacy, zon en parkeermogelijkheden meer zijn. Daarnaast verdwijnt het karakteristieke aanzicht van een van de oudste straten in Wateringen.

reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie

van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Uit de bezonningsstudie blijkt daarnaast dat reclamant geen schaduwhinder ondervindt van het voorliggende bouwplan. Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Waardevermindering Verhuizen door aantasting van het woonplezier is volgens reclamant ook geen optie meer. Door de

Waardevermindering Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan,

komst van het appartementencomplex is namelijk sprake van waardevermindering van de woning.

dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.

Passende oplossing De Kerklaan vraagt om een ontwerp dat aansluit bij het oorspronkelijke karakter van de straat. Niet nog

Passende oplossing In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende:

meer hoogbouw, geen kolossaal gebouw. Reclamant verzoekt de gemeente om een locatie te zoeken waar

Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde

een dergelijk gebouw wel past. Wellicht is een woonconcept van duurzame starterswoningen voor jonge gezinnen, in combinatie met patiowoningen voor hun ouders op leeftijd een passende oplossing.

Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is

één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.

Reclamant 1 0

Omvang en bebouwing

Omvang en bebouwing

(21-0226044)

Reclamant geeft aan dat het gebouw te kolossaal is en dat ieder weldenkend mens zal begrijpen dat dit niet in het straatbeeld past. Daarnaast vindt reclamant het erg jammer dat de gesprekken met de

De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te

initiatiefnemer en belangengroep niet of nauwelijks op gang komen en het college nu toch wil meewerken

voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de

aan het plan.

straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e

verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Vermindering woongenot Reclamant geeft aan dat het gebouw veel invloed

Vermindering woongenot De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in

gaat hebben op het woonplezier in Wateringen. Er zullen dan ook veel negatieve effecten zijn voor de lichamelijk en geestelijke gezondheid door onder andere minder licht, meer geluid, meer

een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel