Nota van beantwoording zienswijzen (21-0321349)
Tekst van het document
Veiligheid
Door de drukte van de Kerklaan is het niet makkelijk
De genoemde overlast wordt mede veroorzaakt door
en veilig om de straat over te steken. Kinderen
overtreding van de verkeersregels. Deze overtredingen en
kunnen volgens reclamant niet zelfstandig
eventuele verkeersbeperkende maatregelen zijn geen
oversteken, zeker omdat door de vele geparkeerde
ruimtelijk aspect en komen thans niet aan de orde bij deze
auto's en busjes het zicht vaak belemmerd wordt, de
aanvraag omgevingsvergunning. Reclamant wordt geadviseerd
snelheid te hoog is en de drukte toeneemt.
om buiten deze procedure contact op te nemen met de
Reclamant vraagt de gemeente om bij het plan ook
gemeente om de verkeersveiligheid te bespreken.
de veiligheid van de Kerklaan onder de loep te nemen. Door de bouw van het complex zal de drukte zeker toenemen. Bij de bouw van de Wingerd zijn er tijdelijke zebrapaden aangelegd, deze hadden de bewoners graag permanent gezien. Schade aan de woning
Schade aan de woning
De drukte van de Kerklaan zorgt nu voor lichte
Schade door de bouw is geen ruimtelijk aspect en komt thans
scheuren in de oudere huizen. Reclamant vraagt of
niet aan de orde bij deze aanvraag omgevingsvergunning. De
de gemeente kan garanderen dat door het bouwen
gemeente is niet aansprakelijk voor de schade die voortkomt
van het complex geen onherstelbare schade zal
uit de bouw van het project, daar zij dit niet zelf bouwt. In de
ontstaan aan omliggende woningen.
anterieure overeenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar volledig aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de door hem, of in zijn opdracht, uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van het Project toegebracht aan de Gemeente dan wel derden. In het Bouwbesluit 2012 zijn voorwaarden en grenswaarden ten aanzien van veiligheid en mogelijke overlast voor de omgeving opgenomen. Bij de beoordeling van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘ bouwen' wordt het
door de aanvrager op te stellen bouwveiligheidsplan op -onder meer- deze aspecten beoordeeld. Aangezicht en privacy
Aangezicht en privacy
Reclamant geeft aan dat het huidige plan niet in het
Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken
straatbeeld van de Kerklaan past en niet aansluit bij
van het bestemmingsplan. Er kan met een
vele zaken waar de welstandscommissie zich voor
omgevingsvergunning voor het afwijken van het
heeft ingezet.
bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen forme el advies aan de welstandcommissie gevraagd.
De privacy van vele woningen wordt aangetast
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
vanwege de inkijk door de enorme raampartijen aan
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de bij de woning
de achterzijde van het pand en vele ramen en
van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een
inpandige balkons aan de zijkanten. Dit zorgt voor
onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang
maximaal zicht op de omwonende huizen. Bij
dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een
sommige woningen wordt zelfs het licht in de tuin
woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan
ontnomen door de overweldigende grootheid van het
worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste
gebouw. Reclamant maakt zich ernstige zorgen over
jurisprudentie van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de
het verminderen van de levensvreugde die nu wordt
Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie
genoten in de woning. Reclamant woont nu als een
bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011,
“God in Wateringen” met een vrij uitzicht en geen
ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van
hoge bebouwing. Als het complex gebouw gaat
een onevenredige belangenafweging. Er bestaat verder geen
worden, kijkt reclamant tegen een collosale muur met
wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden
12 gezinnen die de tuin in kunnen kijken. Reclamant
tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben
raakt de vrijheid en privacy voor een groot gedeelte
van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van
kwijt.
het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de_________
erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Het perceel van reclamant heeft volgens de bezonningsstudie geen last van schaduwhinder. De hoogte van 15 meter is volgens reclamant veel te
De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met
hoog. Omdat het gebouw zo dicht nabij omliggende
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)
woningen wordt gebouwd zal het alle lucht en licht in
mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende
de omgeving aantasten. Bij de Wingerd
grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te
(oorspronkelijk ook 5 hoog) heeft de gemeente wel
voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de
meegewerkt aan een lager gebouw.
voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. De vrijheid wordt daarnaast niet aangetast. Reclamant wordt niet belemmerd in
het doen en laten. Reclamant voelt zich misschien belemmerd vanwege privacy, maar dat betreft privacy niet de vrijheid. Waardevermindering
Waardevermindering
Reclamant maakt zich zorgen over de
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de
waardevermindering van vele woningen door de bouw
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan,
van dit massale appartementencomplex. De
dan kan - na het onherroepelijk worden van de
bewoners kunnen niet voor deze kosten opdraaien.
omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging
Reclamant 24
Privacy en bezonning
Privacy en bezonning
(21-0227469)
Het appartementencomplex zorgt ervoor dat
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
reclamant geen privacy meer heeft. Het complex is te
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
hoog en te groot voor de locatie. Er bestaat allemaal
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
laagbouw rondom, eengezinswoningen en vrijstaande
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
woningen. Door de omvang van het grote complex is
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
reclamant straks gedeeltelijk de zon kwijt in de tuin.
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
Daarnaast kijken 4 woonlagen in de tuin en 3
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie
woonlagen in de zolderkamer van reclamant.
van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand
tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. Bij grootschaliger ontwikkelingen zoals dit bouwplan, zal worden beoordeeld op basis van de lichte TNO-norm: minimaal 2 uur zon per dag, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. De bezonningsdiagrammen voldoen aan deze eis voor het adres van deze reclamant. Vervuiling grond
Vervuiling grond
Reclamant maakt zich zorgen over de gezondheid
Bij de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw en' wordt
van de huidige en toekomstige bewoners als de
getoetst aan de Bouwverordening Westland 2005. Hierin is
vervuilde grond gesaneerd moet worden.
aangegeven dat het verboden is om (woningen) te bouwen op vervuilde grond. Aan de hand van de ingediende bodemonderzoeken voor de locatie wordt bepaald welke maatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde doel, in dit geval woningen. Dit kan bijvoorbeeld zijn sanering. Als blijkt dat er sprake is van vervuilde grond, dan is saneren juist goed en zorgt voor een betere situatie voor de bewoners, immers de vervuiling wordt weggehaald. Het laten zitten van de eventuele vervuiling zorgt voor een ongezonde en ongewenste situatie. Voor het saneren gelden regels.
Parkeerplaatsen en overlast
Parkeerplaatsen en overlast
Volgens de reclamant levert het parkeergedeelte op
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
eigen terrein en aan de Kerklaan niet genoeg op
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
waardoor er meer problemen komen. Daarnaast
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
zorgen startende gemotoriseerde voertuigen voor
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien
geluidsoverlast en luchtverontreiniging.
in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De invulling van een bedrijfsbestemming naar woningbouw kan in een stedelijk gebied als normale ontwikkeling worden beschouwd. Een mogelijke toename van omgevings- en woongeluiden dan wel het rijden van auto's op een parkeerterrein is daarbij niet altijd te voorkomen. Het plan bestaat uit het oprichten van 25 appartementen met bijbehorende parkeervoorzieningen. Gelet op de omvang van het plan draagt het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet milieubeheer. In de ruimtelijke onderbouwing is dit opgenomen in paragraaf 3.3 luchtkwaliteit.
Waardevermindering
Waardevermindering
Reclamant geeft aan dat de waarde van de woning
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de
aanzienlijk zal dalen.
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging
Reclamant 25
Vigerende bestemmingsplan
(21-0229803)
Reclamant geeft aan dat het vigerende
Vigerende bestemmingsplan De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met
bestemmingsplan op een deel van de bouwlocatie
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)
(Kerklaan 65-67) een bouwhoogte had van 15 meter
mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende
voor de bestemming “bedriiven/autobedniven”. Er
grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te
stond echter geen bedrijfsbebouwing van 15 meter.
voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de
Voor het andere deel van de bouwlocatie (Kerklaan
voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de
69) geldt een nokhoogte van 10 meter. De nokhoogte
straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
zal met 560Zo worden opgerekt naar 15,6 meter en de
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3
goothoogte van 6 meter wordt met 2600Zo opgerekt
meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige
naar 15,6 meter. Volgens de reclamant had de
bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping
gemeenteraad zich niet in redelijkheid op het
vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e
standpunt kunnen stellen dat een
verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan
appartementengebouw op deze locatie, zonder
t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van
referentie aan bestaande bebouwing, eenzelfde
12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e
bouwhoogte zou mogen hebben.
verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen
Kerklaan 69
Kerklaan 69
Om het appartementencomplex te kunnen realiseren
De woning heeft in het bestemmingsplan de aanduiding
zal de karakteristieke woning van Kerklaan 69
karakteristiek. Voor het slopen van de woning zal een
moeten worden gesloopt. Ook zal de oude en grote
omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden door de
boom voor het huis moeten worden gekapt.
ontwikkelaar. De gemeente kan geen vergunning verlenen voor het kappen van de bomen. Dit zijn namelijk geen monumentale bomen en zijn ook niet in bezit van een publiek lichaam. De gemeente kan geen vergunning verlenen voor iets waar geen vergunning voor vereist is. Daardoor kunnen de bomen zonder vergunning gekapt worden. In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Voor de karakteristieke gebieden van Wateringen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of
herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Verder overstijgt in Wateringen de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen in het goedkope segment noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65.
Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit, te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65 is één van zulke plekken. Ondanks het feit dat Kerklaan 69 is aangemerkt als karakteristiek, is het i.v.m. de ruimtelijke inpassing van het bouwplan acceptabel dit perceel bij de ontwikkeling te betrekken. De overstijgende vraag naar woningen, zoals aangegeven in de Visie Wateringen 2030, weegt hier zwaarder.____________________________________________
De bebouwingsvlakte zal compleet anders worden.
Het gaat om een aanvraag omgevingsvergunning in afwijking
Zo zal er voor wat betreft het perceel Kerklaan 69
van het bestemmingsplan. Voor het perceel Kerklaan 69 wordt
gebouwd worden waar nu tuin is. Het drastisch
afgeweken van de goot- en bouwhoogte en positionering op
verruimen van het bestemmingsplan heeft grote
het perceel.
nadelige gevolgen voor naastgelegen perceel. Dit was bij aankoop van de woning niet voorzien. Van Gochstraat
Van Gochstraat
Het appartementencomplex heeft volgens reclamant
De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met
enorme gevolgen voor een aantal bewoners van de
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)
Van Gochstraat, waar het zeer dicht op de al
mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende
aanwezige huizen is gepland. Reclamant geeft aan
grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te
dat door de bouwhoogte van 15 meter in het
voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de
bestemmingsplan, de ontwikkelde bouw van de
voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de
huizen aan de Van Gochstraat niet getuigt van een
straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
goede ruimtelijke ordening. Er had destijds meer
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3
afstand tot het perceel Kerklaan 65-67 gehouden
meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige
moeten worden.
bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende
percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Het bestemmingsplan Kern Wateringen heeft daarnaast voor een ieder ter inzage gelegen. Reclamant had tijdens de bestemmingsplanprocedure moeten aangeven dat er sprake was van slechte ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en kan niet middels deze procedure worden herzien. Zachte erfgrens
Zachte erfgrens
Reclamant ziet op de tekeningen van het
De erfafscheiding richting de zijdelingse perceelsgrenzen zijn
ontwerpbesluit dat men als afscheiding met de buren
nog niet bepaald. Dit zal samen met de buren worden
een zachte erfgrens wilt realiseren. Dit is volgens
afgestemd. Er zal hierbij rekening gehouden moeten worden
reclamant onaanvaardbaar.
met de rijbaanbreedte van de in- en uitrit.
Vergelijking met ontwerp 2018
Vergelijking met ontwerp 2018
Reclamant vergelijkt de tekeningen van het
De aanvraag omgevingsvergunning uit 2018 is ingetrokken.
ontwerpbesluit met die van de aanvraag
Voorliggende aanvraag omgevingsvergunning is op 30
omgevingsvergunning uit 2018 en ziet dat de massa
december 2019 ingediend en separaat beoordeeld. De huidige
van het gebouw niet is afgenomen. Volgens
aanvraag staat geheel los van de aanvraag uit 2018 en wordt
reclamant zijn de enige noemenswaardige
apart bekeken. De aanvraag uit 2018 is geen toetsgrond en
aanpassingen dat de balkons aan beide zijkanten
heeft in de beoordeling niets met de huidige aanvraag te
niet meer uitsteken en dat het trappenhuis aan de
maken.
achterzijde meer in het complex is verwerkt. Reclamant verwijst naar visualisaties met een vergelijking van de plannen uit 2018 en 2020. Hierover wordt het volgende opgemerkt: ^
Appartementencomplex nog even fors (5 woonlagen) en totale hoogte nog steeds 15,6 meter
^
Afstand gevel tot erfafscheiding met Kerklaan 71 en Kerklaan 63 is slechts 4 meter. Het huis
Kerklaan 71 staat op slechts 1,25 meter van de erfafscheiding. Het huis Kerklaan 63 staat op de erfafscheiding. ^
Vanaf erkers op de 2e en 3e woonlaag is afstand tot erfafscheiding met Kerklaan 71 en Kerklaan 63 slechts 3,20 meter.
^
De gevel van zijkant app. complex is 39,5 m breed. De bewoners van Kerklaan 71 worden qua licht en privacy over de hele diepte van hun perceel zeer ernstig benadeeld.
•
De woningen naast Kerklaan 71 worden vooral qua privacy ernstig tot zeer ernstig benadeeld.
^
De gevel van zijkant app. complex is 39,5 m breed. De bewoners van Kerklaan 63 en verder aangrenzende woningen worden qua privacy over de hele diepte van hun percelen ernstig tot zeer ernstig benadeeld.
^
Het app. complex staat zeer dicht op de aangrenzende huizen van de Van Gochstraat. De afstand van gevel app. complex tot de erfscheiding met de woning van bijvoorbeeld Van Gochstraat 27 is slechts 5 m.
^
De achtergevel van het app. complex is 32 m breed. Behoorlijk wat bewoners van de Van Gochstraat, worden qua privacy vanaf de zijkant app. complex ernstig benadeeld. De omwonenden direct achter het app. complex worden qua licht zeer ernstig benadeeld. Door de huidig geplande grote raampartijen aan de achterzijde wordt men hier ook qua privacy nog eens zeer ernstig benadeeld.
Recht van overpad
Recht van overpad
In de huidige situatie van percelen Kerklaan 65-69
De gronden tussen de woningen Van Gochstraat 25 en 27 zijn
heeft men geen recht van overpad naar de Van
in eigendom van de gemeente Westland. Er loopt een
Gochstraat. Belangengroep Kerklaan Wateringen wil
openbaar pad van de Van Gochstraat naar het perceel van het
benadrukken dat er in een nieuwe toekomstige
project. Het kan niet verboden worden om gebruik te maken
situatie, dus bij wat voor aangepast bouwplan dan
van openbare wegen. Een recht van overpad is daarnaast een
ook, er ook dan geen recht van overpad zal kunnen
privaatrechtelijke kwestie en hoort niet thuis is de ruimtelijke
gaan gelden naar de Van Gochstraat.
afweging. De ontwikkelaar heeft aangegeven in principe niet aan te sluiten op het openbare pad.
Privacy, licht en lucht
Privacy, licht en lucht
Als het huidige ontwerp van 5 bouwlagen, 25
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
woningen, balkons, erkers en (deels forse)
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
raampartijen aan alle zijden van het complex wordt
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
gerealiseerd, dan zal de privacy voor omwonenden
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
volgens reclamant ernstig tot zeer ernstig worden
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
aangetast. Denk hierbij naast inkijk in de woningen,
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
ook aan de zomer waar mensen in hun tuin willen
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie
genieten zonder dat men van zeer korte afstand
van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
vanaf de 1e t/m de 4e verdieping van het
geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de
appartementencomplex door bewoners en hun
uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649).
eventuele bezoek wordt bekeken. In dat geval is er
Er is dan ook geen sprake van een onevenredige
dus absoluut geen sprake meer van een acceptabel
belangenafweging. Ten opzichte van het volume van het
privacy niveau. Als gevolg hiervan zal het woongenot
gebouw en de privacy is een reactie gegeven bi j ‘Vergelijking
sterk afnemen.
met ontwerp 2018'. Verder overstijgt in Wateringen de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen in het goedkope segment noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. De invulling van een bedrijventerrein met
woningbouw, kan in een stedelijk gebied daarom als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Het appartementencomplex zal bij omliggende
De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede
woonhuizen voor merkbaar minder licht en
afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling.
aanzienlijk meer schaduw gaan zorgen. Ook de
De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige
bewoners van tegenovergelegen gebouw Residentie
hinder optreedt en de belangen afwegen. Bij grootschaliger
De Wingerd zullen hier merkbaar last van gaan
ontwikkelingen zoals dit bouwplan, zal worden beoordeeld op
ondervinden. Reclamant geeft aan dat Kerklaan 71
basis van de lichte TNO-norm: minimaal 2 uur zon per dag, op
volledig in de schaduw komt te liggen. De luchtigheid
het midden van de binnenkant van de vensterbank van de
verdwijnt. Het hoge en massale
woonkamer. De bezonningsdiagrammen zijn verder uitgebreid
appartementencomplex zal bij de directe buren aan
en voldoen wel aan deze eis voor het adres van deze
de Kerklaan en Van Gochstraat een opgesloten
reclamant.
gevoel geven. De bewoners in de Van Gochstraat kijken nu uit op een met groen begroeide wand van zo'n 7,00 m hoog. Als er een appartementencomplex van 15,60 m hoog gerealiseerd wordt, dan zal de woonbeleving compleet anders worden. Het is bewezen dat groen ontspannend werkt, steen en glas doen dat zeker niet. Toename geluidshinder en luchtverontreiniging
Toename geluidshinder en luchtverontreiniging
Door het verkeer van auto's van en naar de
De invulling van een bedrijfsbestemming naar woningbouw kan
parkeerplaats met 45 parkeerplekken, ontstaat er
in een stedelijk gebied als normale ontwikkeling worden
voor de direct omwonenden in de Kerklaan en Van
beschouwd. Een mogelijke toename van omgevings- en
Gochstraat ook veel extra geluidshinder en
woongeluiden dan wel het rijden van auto's op een
luchtverontreiniging door uitlaatgassen. De auto's
parkeerterrein is daarbij niet altijd te voorkomen. Het plan
zullen zeer dicht langs de erfafscheiding met directe
bestaat uit het oprichten van 25 appartementen met
buren rijden omdat de doorgangen aan beide zijden
bijbehorende parkeervoorzieningen. Gelet op de omvang van
van het appartementencomplex erg smal zijn.
het plan draagt het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past
binnen de kaders van de Wet milieubeheer. In de ruimtelijke onderbouwing is dit opgenomen in paragraaf 3.3 luchtkwaliteit Voor het appartementencomplex zelf worden de geldende geluidswaarden zelfs verhoogd. Echter, er
De geluidwerende voorzieningen worden getroffen voor het
wordt hierbij op geen enkele manier rekening
geluidsoverlast van het wegverkeerslawaai van de Kerklaan,
gehouden met de direct naastgelegen en veelal oude
niet van de geparkeerde auto's op het parkeerterrein. Volgens
woningen die qua geluidsinvloeden veel minder
de huidige wetgeving moet bij nieuwe ruimtelijke
geïsoleerd zijn. Ook laten de tekeningen van het
ontwikkelingen (in het kader van een goede ruimtelijke
ontwerpbesluit zien dat men als scheiding met de
ordening) beoordeeld worden of voldaan wordt aan de
buren (Kerklaan 63 & Kerklaan 71) slechts een
geluidswaarden in de woning. Eigenaren van de oudere
zachte erfgrens zou willen realiseren. Dit is wat ons
woningen zijn zelf verantwoordelijk voor de geluidswering van
betreft absoluut onaanvaardbaar.
dit weggeluid. De erfafscheiding richting de zijdelingse perceelsgrenzen zijn nog niet bepaald. Dit zal samen met de buren worden afgestemd. Er zal hierbij rekening gehouden moeten worden met de rijbaanbreedte van de in- en uitrit.
Het geluid en uitlaatgassen van de rijdende en
Zoals hierboven ook staat aangegeven is voorliggend plan een
parkerende auto's kan alleen naar beiden zijkanten
normale stedelijke ontwikkeling. Daarnaast zullen niet alle
(dus buren Kerklaan) en achterkant (dus buren Van
auto's tegelijk actief zijn op de parkeerplaats. De auto's die
Gochstraat) weg.
wel actief zijn zullen dat voor een relatief korte tijd zijn. De hoeveelheid uitlaatgassen zullen daardoor niet veel afwijken van de huidige situatie, immers wordt het terrein momenteel ook al parkeerplaats gebruikt. De uitlaatgassen zullen zich vermenen met de lucht en zo verdunnen alvorens het al dan niet terecht komt op de naast gelegen percelen.
Waardevermindering van direct omliggende huizen
Waardevermindering van direct omliggende huizen
Reclamant geeft aan dat bovengenoemde
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de
argumenten onherroepelijk zullen leiden tot
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan,
waardevermindering van omliggende huizen. Voor
dan kan - na het onherroepelijk worden van de
een aantal huizen zal dit aanzienlijk zijn. Reclamant
omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden
heeft als omwonenden en direct belanghebbenden
ingediend. De vermeende planschade is echter geen
geen inzage gehad in de uitkomsten van een
ruimtelijke afweging
planschade risico-inventarisatie en er is geen
zekerheid gesteld dat een uiteindelijke planschade ook daadwerkelijk kan en zal worden uitbetaald. Appartementencomplex in strijd met Quick Scan
Appartementencomplex in strijd met Quick Scan uit 2017
uit 2017
Een Quick Scan is een informeel overleg tussen initiatiefnemer
Reclamant geeft aan dat het appartementencomplex
en het bestuursorgaan. Het is een ambtelijke beoordeling,
in strijd is met de in 2017 uitgevoerde Quick Scan.
geen besluit vanuit het college van burgemeester en wethouders. Hier kunnen dus geen rechten aan worden ontleend. Om die reden gaan wij niet verder in op de verschillen tussen beide plannen.
Appartementencomplex in strijd met
Appartementencomplex in strijd met bestemmingsplan
bestemmingsplan ‘Kern Wateringen'
‘Kern Wateringen'
Reclamant geeft aan dat het appartementencomplex in strijd is met het in 2013 opgestelde bestemmingsplan Kern Wateringen: Verkeer
Verkeer
Volgens reclamant werd in 2013 de Kerklaan al als
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
overbelast aangeduid. De verkeersdruk is de laatste
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
jaren verder gestegen door extra woningbouw in de
landelijke kencijfers is er een toename van de
kern (ook Kerklaan) van Wateringen. Dat heeft er ook
verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen
toe geleid dat het, zeker tijdens de spits, nu al erg
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer
lastig is om vanuit de diverse aanwezige uitritten
100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9
(met vaak onvoldoende zicht) de Kerklaan op te
extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in
rijden. Reclamant geeft aan dat in de ruimtelijke
een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op
onderbouwing enkel wordt ingegaan op parkeren en
de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt.
niet op de overige aspecten van verkeer. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. Geluid
Geluid
Reclamant geeft aan dat er niet is gemeten wat de
De invulling van een bedrijfsbestemming naar woningbouw kan
mate van geluidshinder zal zijn wanneer bewoners en
in een stedelijk gebied als normale ontwikkeling worden
bezoekers van het appartementencomplex zeer dicht
beschouwd. Een mogelijke toename van omgevings- en
langs de naastgelegen oude woningen rijden om de
woongeluiden dan wel het rijden van auto's op een
auto's op het terrein te parkeren (45
parkeerterrein is daarbij niet altijd te voorkomen.
parkeerplekken). De geluidshinder beperkt zich overigens niet alleen tot het zeer dicht langs de naastgelegen woningen rijden, ook het in- en uit parkeren zal voor de nodige geluidshinder zorgen. Luchtkwaliteit
Luchtkwaliteit
Het appartementencomplex brengt extra verkeer van
Het plan bestaat uit het oprichten van 25 appartementen met
bewoners en bezoekers, dus luchtverontreiniging
bijbehorende parkeervoorzieningen. Gelet op de omvang van
door uitlaatgassen naar de Kerklaan. Vooral het
het plan draagt het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) bij
verkeer van en naar de 45 parkeerplekken bij het
aan de verslechtering van de luchtverontreiniging waardoor
appartementencomplex, en dat zeer dicht langs de
het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke
naastgelegen woningen, zal de luchtkwaliteit volgens
luchtkwaliteitsnormen. Geconcludeerd kan worden dat het
reclamant merkbaar verslechteren.
bouwplan geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet milieubeheer. In de ruimtelijke onderbouwing is dit opgenomen in paragraaf 3.3 luchtkwaliteit
Planvorm
Planvorm
Reclamant geeft aan dat in het bestemmingsplan
Het klopt dat de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan
'Kern Wateringen' staat aangegeven dat er geen
'Kern Wateringen'. Het bestemmingsplan geeft enkel aan wat
nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. Om die
bij recht toegestaan of verboden is. Voor strijdige plannen
reden dus geen onderzoek of toetsing gedaan naar
wordt er buiten het bestemmingsplan om gekeken of er sprake
zaken zoals geluid, luchtkwaliteit, etc. De inkt was
is van een goede ruimtelijke ordening. Om deze reden is een
nog niet droog of er kwamen 16 woningen bij op de
aanvraag omgevingsvergunning in afwijking van het
hoek Kerklaan/Noordweg en nu met dit bouwplan dus
bestemmingsplan aangevraagd. Er kan middels een
weer 25. In één straat en op steenworp afstand van
omgevingsvergunning van het bestemmingsplan worden
elkaar bijna 40 woningen erbij - volledig in strijd met
afgeweken als het besluit, zoals in dit geval, een goede
letter en geest van dit bestemmingsplan.
ruimtelijke onderbouwing bevat.
Appartementencomplex in strijd met
Appartementencomplex in strijd met ‘Beeldkwaliteitsplan'
‘Beeldkwaliteitsplan'
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende:
Het appartementencomplex is volgens reclamant in
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de
strijd met het op 26 juni 2013 vastgestelde
karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde
beeldkwaliteitsplan. Het bouwplan voor een
Karakter istiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt
appartementencomplex op Kerklaan 65-69 ligt in een
voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt
door de Gemeenteraad vastgelegd “karakteristiek
mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning
gebied”. Op pagina 3 van het Beeldkwaliteitsplan zijn
is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een
over de Kerklaan de volgende passages opgenomen:
beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is
.... belangrijk voor het beeld van Wateringen.
één van deze karakteristieke gebieden. Deze 5 karakteristieke
.... ruimtelijke kwaliteit bij herbouw, verbouw en
gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan
herinrichting beschermd dienen te worden.
het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of
.... Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of
herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan
verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en
grotendeels uit karakteristieke elementen. Maar er kunnen in
beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en
deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet
architectonisch sterkere delen van dit gebied.
alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het
De in de Ruimtelijke Onderbouwing gemaakte
benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te
referentie aan het tegenovergelegen 4-laagse
verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is
appartementengebouw ‘Residentie de Wingerd' is
aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek' van het
onterecht. Geen enkele passage in het
bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel
Beeldkwaliteitsplan verwijst naar dit
onderdeel zijn van het ensemble. Het is wenselijk dat bij
appartementengebouw als een gewenste ontwikkeling
eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt
of de door gemeente Westland beoogde visie voor dit
versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en
gebied. Residentie de Wingerd is gerealiseerd voor
architectonisch sterkere delen van dit gebied.
de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan en houdt
Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de
met maatvoering (3-laags met terugspringende 4e
mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van
laag), compartimentering (terugspringende
een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw.
bebouwing met afwijkend materiaal gebruik) en
De Kerklaan 65 is een van zulke plekken.
vormgeving (puntgevels e.d.) veel meer rekening met de omgeving dan het beoogde bouwplan Kerklaan 65
Karakteristiek voor het gebied Ambachtsweg - Kerklaan is de
69. Hoogte tot dak niveau Residentie De Wingerd is
variatie aan bebouwingstypologieën: Er liggen rijtjes, twee-
±12,35 meter, bij plan Kerklaan 65-69 is dit maar
onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en
liefst 1 5,60 meter.
appartementenblokken aan deze wegen. Ondanks deze variatie
Residentie de Wingerd wordt nu uitsluitend als
in typologieën is er toch sprake van samenhang. Deels zit dit
referentie gebruikt om zoveel mogelijk bouwmassa te
in de jaren-30 architectuur. En deels heeft het te maken met
realiseren en zo hoog mogelijk te kunnen bouwen:
de situering van de bebouwing. Alle bebouwing staat min of
niet 4-laags maar 5 hoog en geen enkele relatie met
meer in een rooilijn (kleine verschillen zijn mogelijk) en er is
belendende percelen: een karakteristiek buurpand
sprake van een bepaalde bebouwingsafstand ten opzichte van
met de juiste (woon-) bestemming moet er zelfs voor
de weg (de voorgevel ligt op ca. 10-14m uit het hart van de
worden gesloopt.
weg).
Op pagina 3 staan de beeldkwaliteitseisen voor de Kerklaan:
De volledige tekst op bladzijde 3:
Stedenbouw: ^
rijtjes, korte rijtjes, 2-onder-1-kapwoningen en
lange rijtjes, korte rijtje, 2-onder-1•
In het straatbeeld kan dit gezien worden als een kort
Schaal en korrelgrootte ^zegt iets over de
rijtje doordat op de begane grond een appartement en
grootte van een gebouw in relatie tot de
een ontmoetingsruimte gerealiseerd worden, beide met
grootte van de gebouwen in de nabijheid) van
buitenruimte. ^
Schaal en korrelgrootte ^zegt iets over de grootte van
aanwezige karakteristiek e typologieën:
een gebouw in relatie tot de grootte van de gebouwen
vrijstaand, twee-onder-een-kapwoningen en
in de nabijheid) van de bebouwing dient aan te sluiten
rijwoningen.
bij de aanwezige karakteristieke typologieën:
De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 lagen met
vrijstaand, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen.
kap. ^
Behoud van variatie in bebouwingstypologie: lange vrijstaande woningen.
de bebouwing dient aan te sluiten bij de
^
^
Behoud van variatie in bebouwingstypologie: kapwoningen en vrijstaande woningen
^
Beeldkwaliteitseisen Ambachtsweg - Kerklaan bij Stedenbouw:
De woningen hebben een voortuin.
^
In het straatbeeld aan de oostkant van de Kerklaan, staat het bouwplan als een kort rijtje tussen enerzijds rijwoningen (zuid) en anderzijds vrijstaande woningen
Architectuur: ^
Architectuur dient aan te sluiten bij de jaren 30 architectuur.
^
(noord). ^
De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 lagen met kap.
Architectuur dient aan te sluiten bij het
(uitzondering kunnen appartementengebouwen en
dorpse karakter van Wateringen.
hoekkavels zijn). ^
Het bouwplan is als appartementengebouw de uitzondering. Zelfde geldt voor het tegenoverliggende appartementengebouw.
^
De woningen hebben een voortuin.
^
Zie de eerste bullit.
^
Bebouwing staat in een rooilijn. De voorgevel ligt ca. 10-14m (afhankelijk van het adres) uit het hart van de weg.
^
De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt
________in de lijn van de naastgelegen woningen._______________
Wat betreft het volume van het bouwplan i.r.t. zijn omgeving is een reactie gegeven bij ‘Vergelijking met ontwerp 2018'. Stedenbouwkundige beoordeling
Stedenbouwkundige beoordeling
Reclamant verwijst naar de herontwikkeling van het
Er is een advies vanuit stedenbouw die uitgaat van het
bouwkavel op de hoek Kerklaan/Noordweg. Plannen
volgende:
voor hoogbouw/ appartementen werden volgens
Momenteel heeft de locatie een bedrijfsbestemming. Het
reclamant afgewezen en uiteindelijk is er in 2017 een
veranderen van de bedrijfsbestemming is een
plan met eengezinswoningen gerealiseerd met een
woonbestemming is hier een positieve ruimtelijk verandering.
iets hogere bebouwing op de hoeklocatie. Dit
Dit vanwege de nabijheid van het centrum en de overwegend
conform het Beeldkwaliteitsplan en de toelichting in
woonfunctie in de omgeving. Dit is o.a. in overeenstemming
het bestemmingsplan.
met de Visie Wateringen 2030 en het beeldkwaliteitsplan (zie
Plannen voor een fors appartementengebouw werden
reacties ‘Privacy, licht en lucht' en ‘Appartementencomplex in
al in beginstadium afgewezen. Enkele tientallen
strijd met ‘Beeldkwaliteitsplan'').
meters verderop - in dezelfde straat - is het nu
De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met
opeens wel toegestaan: een 5-laags
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3)
appartementengebouw, zonder dat er een sprake is
mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende
van een hoekkavel. In de door de gemeenteraad - in
grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te
meerderheid - afgegeven “verklaring van geen
voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de
bedenkingen” wordt met geen woord gerept over het
voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de
Beeldkwaliteitsplan. Nu elke verwijzing ontbreekt is
straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
ook niet gemotiveerd waarom er - ontegenzeggelijk
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3
wordt afgeweken van de door de Raad vastgelegde
meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige
stedenbouwkundige kwaliteitseisen. Ook wordt niet
bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping
gemotiveerd waarom een vergelijkbare ontwikkeling
vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e
enkele tientallen meters verderop is tegenhouden en
verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan
hier wel mogelijk is. Er wordt derhalve niet voldaan
t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van
aan het motiveringsbeginsel zoals dat voor een
12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e
lokale overheid geldt.
verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van
Via een ingediend WOB verzoek is gebleken dat er
het complex richting de aangrenzende percelen.
geen aparte stedenbouwkundige onderbouwing is
De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt in de lijn
voor het plan app. complex, enkel een summier en
van de naastgelegen woningen. Op de begane grond wordt een
algemeen stukje tekst in de Ruimtelijke
appartement en een ontmoetingsruimte gerealiseerd, beide
Onderbouwing.
met buitenruimte. Hierdoor staat het gebouw op de grond en is er levendigheid op maaiveld.
De parkeerplaatsen voor de bewoners en bezoekers liggen onder het gebouw.
Enkele bezoekersparkeerplaatsen liggen
als langsparkeerplaatsen aan de straat. Aan de rechterzijde naast het gebouw is het inrijden van de auto's naar de achterliggende parkeerplaatsen. Via de linkerzijde naast het gebouw kunnen de bezoekers en bewoners het terrein weer verlaten. Door het in- en uitrijden zo te positioneren naast het gebouw, ontstaat er ruimte tussen het gebouw en de naastgelegen percelen (zie ook hierboven). Er zijn verschillende buitenruimtes bij de appartementen.
Op
de begane grond is er ruimte voor een terras. Op de 1e en 2e verdieping steken de balkons aan de voorzijde ca 1m uit de gevel. Aan de zijkanten worden de balkons uitgevoerd als inpandige balkons (binnen de gevel). Op de 3e verdieping worden de balkons aan de zijkant uitgevoerd zoals op de 1 e en 2e verdieping als inpandige balkons. Vanwege de terug liggende 3e laag ontstaat er aan de voorzijde ruimte voor een dakterras op het dak van de 2e verdieping. De 4e verdieping, die weer verder naar achteren ligt ten opzichte van de 3e verdieping, wordt ook uitgevoerd met een dakterras aan de voorzijde. Dit is vergelijkbaar met de buitenruimten bij het complex aan de overzijde. Welstandsbeoordeling bij de “verklaring” van geen bedenkingen
Welstandsbeoordeling bij de “verklaring” van geen bedenkingen
Reclamant geeft aan dat via een ingediend WOB
Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken
verzoek is gebleken dat er, naast het ontbreken van
van het bestemmingsplan. Er kan met een
een degelijke stedenbouwkundige onderbouwing,
omgevingsvergunning voor het afwijken van het
geen schriftelijke welstandsbeoordeling beschikbaar
bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw.
is. Uit verdere navraag blijkt dat er slechts een
Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit
eerste reactie is gegeven. Daarmee is het ook
'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen
onduidelijk welk referentiekader bij het - kennelijk
van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit
mondelinge - oordeel is gehanteerd. Is, zoals
'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning
wettelijk is voorgeschreven, het bouwplan getoetst
'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de
aan het Beeldkwaliteitsplan? Zo ja, dan moet op zijn
welstandcommissie gevraagd.
minst gemotiveerd worden waarom er overduidelijk
zo fors van is afgeweken. Dat kan niet zonder
Zie verder de reactie bij ‘Appartementencomplex in strijd met
schriftelijke rapportage geschieden. Is uitsluitend
'Beeldkwaliteitsplan''.
getoetst aan het gemeentelijke Welstandsbeleid, dan is niet voldaan aan het vormvoorschrift voor een welstandstoets voor deze locatie. Appartementencomplex in strijd met ‘Visie
Appartementencomplex in strijd met ‘Visie Wateringen
Wateringen 2030'
2030'
Het plan is volgens reclamant in strijd met de in
Zie ook de eerdere reactie in relatie tot de Visie Wateringen
november 2019 opgestelde Visie Wateringen 2030.
2030 bij ‘Privacy, licht en lucht':
In de visie staat opgenomen dat de bouwhoogte moet
Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er voor wat betreft het
aansluiten bij de bestaande bebouwing. Reclamant
toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor
geeft aan dat de hoogste bouw aan de Kerklaan
meer betaalbare woningen, woningen voor starters en
bestaat uit 4 woonlagen (dak Residentie De Wingerd
senioren.
is ca. 12,35 meter hoog). Het ontwerp
Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of
appartementencomplex steekt hier met 1 bouwlaag
nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn
bovenuit.
naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied daarom als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is bij recht een gebouw mogelijk van 15 meter hoog. Het was hier dus al toegestaan om hoger te bouwen dan het tegenovergelegen appartementengebouw De Wingerd.
In de visie staat opgenomen dat er een wens is naar
Het volledige project wordt gerealiseerd voor de doelgroep
meer betaalbare woningen, woningen voor starters
senioren. Dit is in de anterieure overeenkomst tussen
en senioren. Volgens reclamant worden er 16 van de
ontwikkelaar en gemeente afgesloten. Van deze woningen
25 appartementen als dure koop gedefinieerd.
worden er vier appartementen in de sociale koop, vijf
Slechts 4 van de 25 appartementen wordt
appartementen in de bereikbare koop en 16 appartementen in
gerealiseerd als sociale koop en 5 als bereikbare
de dure koop gerealiseerd. Het betreft een langlopend project
koop. Reclamant geeft aan dat er geen sociale of
met langlopende afspraken. Het opgestelde woonprogramma
middeldure vrije sector huur wordt gerealiseerd.
sluit zoveel als mogelijk aan bij de woonvisie Westland 2016, waarin 350Zo aan betaalbare woningen werd geëist.
Appartementencomplex in strijd met ‘Visie op
Appartementencomplex in strijd met ‘Visie op Westland -
Westland - Omgevingsvisie'
Omgevingsvisie'
Reclamant geeft aan dat het ontwerp in strijd is met de Visie op Westland - Omgevingsvisie 2.0. In de omgevingsvisie staat opgenomen dat er met name behoefte is aan meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Er kan nog hoogbouw gerealiseerd worden in Wateringen, waarbij het een voorwaarde is dat de verdichting ten goede komt aan groen, landschap, het watersysteem en het weren van geluid. In het centrum van Wateringen gaan we voor een kwaliteitsverbetering voor het groen, voor ondergronds parkeren en het verhogen van de verblijfskwaliteit. Water wordt een ordenend principe bij nieuwbouw. Het centrum wordt autoluwer, met verkeersspreiding en parkeerspreiding.
Wonen
Wonen
Het betreft een project van uitsluitend koopwoningen
Het volledige project wordt gerealiseerd voor de doelgroep
(“luxe” volgens de makelaar) waarvan het merendeel
senioren. Dit is in de anterieure overeenkomst tussen
in de dure koopsector. Ook laat het project amper
ontwikkelaar en gemeente afgesloten. Daarnaast komt er een
voorzieningen zien die specifiek voor senioren
ontmoetingsruimte en worden de woningen levensloopgeschikt
bedoeld zijn.
gerealiseerd. Het betreft een langlopend project met langlopende afspraken. Het opgestelde woonprogramma sluit zoveel als mogelijk aan bij de woonvisie Westland 2016, waarin 3507o aan betaalbare woningen werd geëist.
Parkeeroplossinq
Parkeeroplossing
In de omgevingsvisie is vastqeleqd dat parkeren bij
De initiatiefnemer bepaalt bij een aanvraag
appartementengebouwen bij voorkeur ondergronds
omgevingsvergunning zelf wat hij aanvraagt. En dat wat wordt
wordt opgelost. Ruimtelijk gezien is dat mogelijk op
aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten,
deze locatie.
regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Initiatiefnemer
Uitsluitend om een zo hoog mogelijke winst te
heeft daarnaast recht op een objectieve afweging op grond van
realiseren heeft de projectontwikkelaar hier gekozen
wetten, regels en beleid.
voor parkeren op maaiveldniveau. De gemeente is
In de omgevingsvisie staat daarnaast aangegeven dat het de
hier om onbegrijpelijke redenen in meegegaan.
voorkeur heeft dat parkeren ondergronds wordt opgelost. Hier staat niet aangegeven dat parkeren op maaiveld niet is toegestaan.
Groen
Groen
Ook is in de omgevingsvisie opgenomen dat er een
Het meeste groen mag nu zonder vergunning verwijderd
vergroening moet plaatsvinden in Westland. Voor
worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een
nieuwbouwgebieden is zelfs de minimale groennorm
kapvergunning aangevraagd moeten worden. Door de
verhoogd. In dit bouwplan wordt 1 000Zo van het
ontwikkelaar is aangegeven dat de gekapte bomen aan de
bouwperceel verhard. Er verdwijnt een tuin (ook
voorzijde van het gebouw in ieder geval gecompenseerd zullen
bestemmingsplan technisch) en de aanwezige hoge
worden, deze staan ook aangegeven in de tekeningen.
bomen. Ook buiten het bouwperceel worden bomen
Daarnaast zal aan de achterzijde een groene haag
gekapt voor een in- en uitrit.
gerealiseerd worden. Om eventuele verdere vergroening toe te passen in het plan, wordt door de ontwikkelaar een studie naar de mogelijkheden uitgevoerd bij de verdere uitwerking van het bouwplan. De ruimte in het Westland is schaars. Er is dan ook een toenemende noodzaak om te kiezen tussen conflicterende belangen om voldoende ruimte te creëren voor de diverse vormen van wonen, groen, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke. Naast de wens van het realiseren van meer groen is de druk op de Westlandse woningmarkt groot. Er ligt een aanzienlijke huisvestingsopgave, waardoor hoger bouwen in sommige gevallen noodzakelijk is.
Bodemvervuiling
Bodemvervuiling
Uit het rapport van B&L Grondmanagement blijkt dat
Indien bij een bouwplan sprake is van bodemvervuiling dan
er een ernstige vervuiling van grond is, welke zou
wordt een plan opgesteld voor de sanering. Bij saneren is het
moeten worden gesaneerd wanneer woningbouw zou
niet de bedoeling, dat de vervuiling verder verspreidt. Saneren
plaatsvinden.
is dan ook gebonden aan regels. Dit zal bij de
Het laatste wat reclamant wil is dat deze vervuiling,
omgevingsvergunning voor de bouw aan de orde komen en
voor zover al niet gebeurd, (verder) beweegt in de
maakt nog geen onderdeel uit van de afwijking van het
richting van de aangrenzende percelen.
bestemmingsplan.
Veiligheidsrisico's
Veiligheidsrisico's
Reclamant ziet een aantal serieuze
Het klopt dat het trottoir ter plaatse van de nieuw te realiseren
veiligh eidsrisico's in het plan. De breedte van het
langsparkeerplaatsen 1,5 meter breed is. Gezien het feit dat
openbaar trottoir aan de voorzijde is slechts 1,50
dit gedeelte van het trottoir niet direct aan de openbare rijweg
meter breed.
ligt, is dit niet bezwaarlijk.
De doorgangen vanuit de Kerklaan naar de 45
Een doorrijbreedte van 3,5 meter is voldoende om het terrein
parkeerplaatsen zijn slechts 4 meter breed. Na aftrek
goed op en af te kunnen rijden. Het terrein zal niet worden
van het smalle trottoir (50 cm) blijft er slechts
afgesloten met hekken.
3,5meter doorrijbreedte over. Op de plekken waar afsluithekken moeten komen worden deze doorrijbreedtes nog eens 25 cm smaller gemaakt. Aan de voorzijde (hoek rechter terras) van het
Personen die gebruik maken van de trap naar de bergingen
appartementencomplex bevindt zich een open trapgat
zijn bewoners, en daarmee bekend met de situatie ter plaatse
naar een ondergrondse berging. De trap van en naar
en het feit de ruimte tussen einde trap en de inrit beperkt is.
de ondergrondse berging komt uit op een zeer smalle
Men heeft daarbij, als men vanaf de trap omhoog loopt, al
inrit (3,50 meter breed) die naar de parkeerplaats
eerder zicht op aankomend verkeer. De situatie is daarmee
leidt. Tussen deze inrit en de trap naar ondergrondse
voldoende overzichtelijk.
berging ligt een trottoir van slechts 50 centimeter breed. Je moet er toch niet aan denken dat er iemand met een fiets aan de hand via de trap de berging uitkomt, terwijl er net een auto de smalle inrit opdraait en al oplettend moet zijn voor eventuele fietsers plus scooters op de drukke Kerklaan en voetgangers op het openbaar trottoir. Er is simpelweg niet voldoende open ruimte, wat nodig
is om een goed overzicht van de (verkeers)situatie te hebben. Reclamant benoemt ook de onveiligheid van het
Gezien het feit dat dit gedeelte van het trottoir niet direct aan
trottoir voor kleine kinderen en voornamelijk in de
de openbare rijweg ligt, is de breedte van 1,5 meter niet
avond wanneer het schemerig of donker is en het
bezwaarlijk.
trottoir overgaat van 5,60 meter breed naar slechts
Het genoemde trottoir van 5,60 meter breed behoort bij de
1,50 meter breed.
woningen. Op de kadastrale kaart is te zien dat dit behoort bij de voortuinen van de woningen Kerklaan 51, 53, 55, 57, 59, 61 en 63. Op basis van de Wegenwet, artikel 4,lid 1 betreft het hier wel een openbare weg omdat het meer dan 30 jaar voor een ieder toegankelijk is geweest. In het bestemmingsplan 'Kern Wateringen' hebben deze gronden ook de bestemming “Tuin”. De feitelijke situatie komt hier niet overeen met het bestemmingsplan: Conform de Wegenwet artikel 4, lid 1.behoort dit tot de openbare weg. Eventueel herstel van het bestemmingsplan maakt nu geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning.
Parkeren op de Kerklaan
Parkeren op de Kerklaan
Reclamant geeft aan dat de vier
In de huidige situatie bestaan deze vier parkeerplaatsen nog
bezoekersparkeerplaatsen grotendeels op
niet. Er worden dus vier extra parkeerplaatsen gerealiseerd
gemeentegrond gesitueerd zijn. Reclamant vindt het
om zo aan de parkeernorm te kunnen voldoen. De
niet terecht dat deze 4 parkeerplekken aan het
Parkeerplaatsen zullen echter openbaar toegankelijk worden.
appartementencomplex worden toegewezen. Plan is volgens reclamant niet conform de
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
parkeernorm. In de tekeningen behorende bij het
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
ontwerpbesluit zijn de parkeerplaatsen van het
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
appartementencomplex ten opzichte van 2020, nu 2
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien
parkeerplekken minder. Dat, samen met de
in de eigen parkeerbehoefte. Op de tekening zijn de twee
bovengenoemde 4 parkeerplekken voor bezoekers
mindervalide parkeerplaatsen vervangen door drie normale
(waren er 5 in 2020), betekent dat initiatiefnemer 7
parkeerplaatsen, om volledig aan te sluiten bij de
plekken te kort komt__________________________________
parkeernormering.______________________________________________
Reclamant geeft aan dat de bewoners van de
Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen
Kerklaan regelmatig rondjes moeten rijden voordat er
zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een
een parkeerplaats wordt gevonden. Parkeren aan de
ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.
Kerklaan zal door de komst van de appartementen een nog groter probleem worden. Het parkeerprobleem op de Kerklaan wordt verder
De auto's van Duijndam maken geen onderdeel uit van de
versterkt doordat Duijndam Uitzendgroep, nu huurder
aanvraag omgevingsvergunning. De busjes parkeren op privé
van Kerklaan 65-69, de ruime parkeercapaciteit bij
grond en de eigenaar mag hier zelf over beslissen. Volgens de
Kerklaan 65-67 zal kwijtraken
APV is het een bedrijf niet toegestaan “drie of meer voertuigen die hem toebehoren of zijn toevertrouwd, op de weg te parkeren binnen een cirkel met een straal van 25 meter met als middelpunt een van deze voertuigen.” Indien dat wel gebeurt, kan verzocht worden hier op te handhaven.
Doelg roep
Doelgroep
Volgens reclamant sluit het plan niet aan bij de