Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen

Reclamant geeft aan dat de Gemeenteraad per direct het

appartement en een ontmoetingsruimte gerealiseerd, beide met

Beeldkwaliteitsplan moet intrekken. Niet gemotiveerd wordt waarom een vergelijkbare ontwikkeling enkele tientallen

buitenruimte. Hierdoor staat het gebouw op de grond en is er levendigheid op maaiveld.

meters verderop is tegenhouden en hier nu wel mogelijk is. De willekeur slaat helemaal toe als een geacht Raadslid

De parkeerplaatsen voor de bewoners en bezoekers liggen onder het gebouw. Enkele bezoekersparkeerplaatsen liggen als

tijdens de raadscommissiebehandeling inbrengt: " Als ik naar de luchtfoto's kijk, zie ik een loods waarbij we ons ook wel

langsparkeerplaatsen aan de straat. Aan de rechterzijde naast het gebouw is het inrijden van de auto’s naar de achterliggende

eens afvragen wat we daar mee moeten". De meeste mensen kijken echter niet vanuit de lucht, maar staan met beide benen

parkeerplaatsen. Via de linkerzijde naast het gebouw kunnen de bezoekers en bewoners het terrein weer verlaten. Door het in - en

op de grond en hebben volgens reclamant een hele andere beleving bij een bijna 16 meter hoog bouwwerk op 4 meter

uitrijden zo te positioneren naast het gebouw, ontstaat er ruimte tussen het gebouw en de naastgelegen percelen (zie ook

afstand. Als dit het afwegingskader wordt ziet reclamant het somber in.

hierboven). Er zijn verschillende buitenruimtes bij de appartementen. Op de

Gemeenplaatsen als "tja, we moeten in de dorpscentra nu eenmaal de lucht in" worden volgens reclamant volstrekt

begane grond is er ruimte voor een terras. Op de 1e en 2e verdieping steken de balkons aan de voorzijde ca 1m uit de

willekeurig uitgelegd en toegepast. Recent heeft de Gemeente juist medewerking verleend aan de bouw van een

gevel. Aan de zijkanten worden de balkons uitgevoerd als inpandige balkons (binnen de gevel). Op de 3e verdieping

grondgebonden villa van één bouwlaag met (rieten) kap op de worden de balkons aan de zijkant uitgevoerd zoals op de 1e en locatie Kerklaan 8, in het centrum van het dorp. En dan nu een 2e verdieping als inpandige balkons. Vanwege de terug liggende bouwplan een paar honderd meter verderop in dezelfde straat van bijna 16 meter hoog motiveren met "we moeten in

3e laag ontstaat er aan de voorzijde ruimte voor een dakterras op het dak van de 2e verdieping. De 4e verdieping, die weer

de dorpscentra wel de lucht in?" Des te verder weg van het centrum des te hoger mag er gebouwd worden? Volgens

verder naar achteren ligt ten opzichte van de 3e verdieping, wordt ook uitgevoerd met een d akterras aan de voorzijde. Dit is

reclamant wordt niet voldaan het motiveringsbeginsel, noch een redelijke afweging van alle belangen en argumenten

vergelijkbaar met de buitenruimten bij het complex aan de overzijde.

gemaakt. Het neigt naar willekeur - dat nooit de basis mag zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Welstandsbeoordeling in de ruimtelijke onderbouwing, en aan de Gemeenteraad,

Welstandsbeoordeling Het betreft hier enkel de aanvraag voor het afwijken van het

wordt volgens reclamant gemeld dat "welstand" positief zou bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor hebben geadviseerd. Uit navraag blijkt dat het hier slechts een het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden eerste reactie betreft van een gedelegeerd lid van de welstandscommissie. Er is dus geen Welstandsadvies of

met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke

verslag. Daarmee is het ook onduidelijk welk referentiekader bouwtekeningen met materiaalgebruik komen in deze procedure bij het oordeel van het gedelegeerd lid is gehanteerd. Is, zoals nog niet aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van

wettelijk is voorgeschreven, het bouwplan getoetst aan het

welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit ‘bouwen’.

Beeldkwaliteitsplan? Zo ja, dan moet op zijn minst gemotiveerd In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning ‘afwijken worden waarom er overduidelijk zo fors van is afgeweken. Dat bestemmingsplan’ is dus geen formeel advies aan de kan niet zonder schríftelijke rapportage geschieden. Is het uitsluitend getoetst aan de gemeentelijke Welstandsbeleid,

welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is

dan is niet voldaan aan het vormvoorschrift voor een welstandstoets voor dit bouwplan op deze locatie.

hier in principe akkoord bevonden.

Economische uitvoerbaarheid Bij besluitvorming is volgens reclamant niks gezegd over de

Economische uitvoerbaarheid Het Project zal volledig door de ontwikkelaar voor eigen rekening

economische uitvoerbaarheid van het plan. Voorspelbaar is dat en risico worden gerealiseerd. Dit houdt in dat de taken, de de gemeente verwijst naar de anterieure overeenkomst. De verantwoordelijkheden en de kosten en leges die samenhangen planvorming dateert echter alweer van zo’n vijf jaar geleden. Iedereen weet dat de bouwkosten sinds dien sterker zijn

met de uitvoering van de anterieure overeenkomst, en de realisatie van het Project voor rekening en risico zijn van de

gestegen dan de koopprijzen van appartementen. Volgens reclamant kan op zijn minst de vraag gesteld worden wat de

Ontwikkelaar. De consequenties voor de stijgende bouwkosten komen zodoende ook bij de ontwikkelaar te liggen.

consequenties van deze ontwikkelingen voor dit project zijn. Reclamant 16 (23-0190467)

Bouwhoogte bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan kent voor een deel van de

Bouwhoogte bestemmingsplan Een bestemmingsplan geeft de maximale planologische situatie

bouwlocatie (perceel Kerklaan 65 -67) een maximale bouwhoogte van 15 meter en dus geen 15,529 meter zoals het

op een perceel weer. In dit geval is op het perceel een hoofdgebouw van maximaal 15 meter toegestaan. Het is hierbij

huidige bouwplan aangeeft. Dit dan wel onlosmakelijk verbonden aan de expliciet voor dit pe rceel vastgelegde

planologisch niet relevant dat van deze bouwhoogte geen gebruik gemaakt is.

bestemming “bedrijven/autobedrijven”. Volgens reclamant stond of staat er echter geen bedrijfsbebouwing met een bouwhoogte van 15 meter. Het hoogste punt binnen perceel Kerklaan 65-67 is nu slechts 7 meter en vormt maar een zeer klein deel van het hele perceel. Het vigerende bestemmingsplan van het andere deel van de bouwlocatie (Kerklaan 69) kent een geldende nokhoogte van

De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)

10 meter en zal met 56% worden opgerekt naar een hoogte van 15,529 meter. De huidig geldende goothoogte van 6 meter

mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen

zal met 260% worden opgerekt naar een hoogte van 15.529

vrijstaande woning met goot- en bouwhoogte van respectievelijk

meter. De gemeenteraad had zich in redelijkheid volgens

6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied.

reclamant dan ook niet op het standpunt kunnen stellen dat een appartementengebouw op deze locatie, zonder referentie

Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw

aan bestaande bebouwing, eenzelfde bouwhoogte zou mogen hebben. Er wordt een planologische plancapaciteit voor een

zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3

deel van het bouwperceel als referentie genomen voor de maximale bouwhoogte zonder oog voor de context

meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens

(bebouwingspercentage, functie, gevolgen voor belendende percelen en de wijk).

een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.

Sloop karakteristieke woning en kap boom Om het appartementencomplex te kunnen realiseren zal de

Sloop karakteristieke woning en kap boom Bij het realiseren van een bouwplan in een bestaande stedelijke

karakteristieke woning van Kerklaan 69 moeten worden omgeving is het soms nodig een reconstructie door te voeren van gesloopt. Ook zal de oude en grote boom voor het huis moeten de bestaande situatie. worden gekapt. Bovendien betreft het hier een niet beschermde boom welke niet in eigendom is van de gemeente of een ander publiek lichaam. Dat houdt in dat de boom niet valt onder de vergunningplicht als bedoeld in de APV en op grond daarvan gekapt mag worden. Dat kan geheel onafhankelijk van voorliggend plan.

Bebouwingsvlakte

Bebouwingsvlakte

De bebouwingsvlakte wordt volgens reclamant compleet anders en vergroot. Zo zal er voor wat betreft het perceel

Het gaat om een aanvraag omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Voor het perceel Kerklaan 69 wordt

Kerklaan 69 gebouwd worden waar nu tuin is.

afgeweken van de goot- en bouwhoogte en positionering op het perceel. De initiatiefnemer bepaalt wat hij aanvraagt. En dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning.

Het verruimen van het bestemmingsplan heeft volgens reclamant ernstige gevolgen voor de (naast - en achtergelegen) bewoners. Reclamant geeft aan dat niet zorgvuldig is gekeken of de randvoorwaarden voor de nieuwe bestemming moeten worden aangepast. Reclamant vraagt waarom de gemeente geen middeling heeft toegepast bij de twee samen te voegen percelen, om uiteindelijk een lagere bouwhoogte en kleiner bebouwingsvlak vast te stellen.

Het bestemmingsplan wordt met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning niet verruimd, er wordt juist van het bestemmingsplan afgeweken. Vergelijking ontwerp ten opzichte van het 2018 ontwerp

Vergelijking ontwerp ten opzichte van het 2018 ontwerp

Reclamant vergelijkt de tekeningen van het ontwerpbesluit met die van de aanvraag omgevingsvergunning uit 2018 en ziet dat

De aanvraag omgevingsvergunning uit 2018 is ingetrokken. Voorliggende aanvraag omgevingsvergunning is op 30 december

de massa van het gebouw niet is afgenomen. Volgens reclamant zijn de enige noemenswaardige aanpassingen dat

2019 ingediend en separaat beoordeeld. De huidige aanvraag staat geheel los van de aanvraag uit 2018 en wordt apart

de balkons aan beide zijkanten niet meer uitsteken en dat het trappenhuis aan de achterzijde meer in het complex is

bekeken. De aanvraag uit 2018 is geen toets ingsgrond voor voorliggende omgevingsvergunning en heeft in de beoordeling

verwerkt.

niets met de huidige aanvraag te maken .

Reclamant verwijst naar visualisaties met een vergelijking van de plannen uit 2018 en 2020. Hierover wordt het volgende opgemerkt: • Zeer smalle inrit naar parkeerplaats (rechts van app. complex) en zeer smalle uitrit van parkeerplaats (links van app. complex). De parkeerplaats heeft 46 parkeerplekken en geeft dus veel verkeer vlak langs de aangrenzende woningen (links, rechts, achter); •

Aanpassing is dat balkons aan beide zijkanten van app. complex niet meer uitsteken;

•

Ontwerp complex nog even fors (5 woonlagen) en totale hoogte nog steeds 15,529 m;

•

Afstand gevel app. complex tot erfscheiding met Kerklaan 71 en Kerklaan 63 is slechts 4 m . Het huis Kerklaan 71 staat op slechts 1,25 m van de erfscheiding. Het huis Kerklaan 63 staat tot op de

•

erfscheiding. Vanaf de erkers op 2e en 3e woonlaag is de afstand tot erfscheiding met Kerklaan 71 en Kerklaan 63 slechts 3,20 m;

•

Aanpassing is dat het trappenhuis aan voorzijde app. complex op de 5e woonlaag nu iets terugvalt maar is wel iets hoger geworden (zie rechts boven). Het trappenhuis aan achterzijde is nu meer in het app. complex verwerkt (zie links). Balkons aan beide

•

zijkanten van app. complex steken niet meer uit. De gevel van zijkant app. complex is 39,5 m breed. De bewoners van Kerklaan 71 worden qua licht en privacy over de hele diepte van hun perceel zeer ernstig

•

benadeeld; De woningen naast Kerklaan 71 en 63 worden vooral

•

qua privacy ernstig tot zeer ernstig benadeeld ; Impressie van wat het effect van de enorme hoeveelheid ramen en balkons op zeer dichte afstand van de woning Kerklaan 71 zal zijn m.b.t. privacy;

•

Vanuit de erkers van app. complex kijkt men vanaf slechts enkele meters zo de badkamer in van Kerklaan 71. Het app. complex reikt van de voorkant van de woning tot einde achtertuin;

•

Het app. complex staat zeer dicht op de aangrenzende huizen van de Van Gochstraat. De afstand van gevel app. complex tot de erfscheiding met de woning van bijvoorbeeld Van Gochstraat 27 is slechts 5 m;

•

De achtergevel van het app. complex is 32 m breed. Behoorlijk wat bewoners van de Van Gochstraat, worden qua privacy vanaf de zijkant app. complex ernstig benadeeld. De omwonenden direct achter het app. complex worden qua licht zeer ernstig benadeeld. Door de huidig geplande grote raampartijen aan de achterzijde wordt men hier ook qua privacy nog eens zeer ernstig benadeeld.

Privacy Als het huidige ontwerp van 5 bouwlagen, 25 woningen,

Privacy De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in

balkons, erkers en (deels forse) raampartijen aan alle zijden een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden van het complex wordt gerealiseerd, dan zal volgens reclamant

de privacy voor omwonenden ernstig tot zeer ernstig worden

beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij

aangetast. Denk hierbij naast inkijk in de woningen, ook aan de zomer waar mensen in hun tuin willen genieten zonder dat

niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand

men van zeer korte afstand vanaf de 1e t/m de 4e verdieping van het

aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige

appartementencomplex door bewoners en hun eventuele bezoek wordt bekeken. In dat geval is er dus absoluut geen

erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere

sprake meer van een acceptabel privacy niveau. Als gevolg hiervan zal het woongenot volgens reclamant sterk afnemen.

muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.

Licht en lucht De hoogte van een 5-laags appartementencomplex dat volgens

Licht en lucht Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een

reclamant zo krap (links, rechts, achter) in een omgeving ligt met voornamelijk dichte en lage bebouwing, zal volgens

initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder

reclamant bij omliggende woonhuizen voor merkbaar minder licht en aanzienlijk meer schaduw gaan zorgen. Ook de

(vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de

bewoners van Residentie De Wingerd (4 woonlagen) aan de Kerklaan zullen hier merkbaar last van ondervinden.

‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van

De woning Kerklaan 71 zal volgens reclamant volledig in de schaduw komen te liggen.

de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeeld moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdi agrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving.

De luchtigheid verdwijnt volgens reclamant. Het hoge en Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand massale appartementencomplex zal bij de directe buren aan de aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Kerklaan en Van Gochstraat volgens reclamant een opgesloten Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige gevoel geven. De bewoners in de Van Gochstraat kijken nu uit erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd

op een met groen begroeide wand van zo’n 7 m hoog. Als er

binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere

een appartementencomplex van 15,529 m hoog gerealiseerd wordt en de groen begroeide wand dus verdwijnt, zal de

muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand

woonbeleving volgens reclamant compleet anders worden. Het is bewezen dat groen ontspan nend werkt, steen en glas doen

tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een

dat zeker niet.

gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd.

De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen.

Toename geluidshinder en luchtverontreiniging

Toename geluidshinder en luchtverontreiniging

Door het verkeer van auto’s van en naar de parkeerplaats met 46 parkeerplekken, ontstaat er volgens reclamant voor de

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden

direct omwonenden in de Kerklaan en Van Gochstraat ook veel extra geluidshinder en luchtverontreiniging door uitlaatgassen.

beschouwd. Enig overlast door verkeer en parkeren is daarbij niet altijd te voorkomen.

De auto’s zullen zeer dicht langs de erfafscheiding met

De erfafscheiding richting de zijdelingse perceelsgrenzen zijn

directe buren rijden omdat de doorgangen aan beide zijden van het appartementencomplex erg smal zijn.

nog niet bepaald. Dit zal samen met de buren worden afgestemd.

Voor het appartementencomplex zelf worden de geldende geluidswaarden volgens reclamant zelfs verhoogd. Echter, er

De geluidwerende voorzieningen worden getroffen voor het

wordt hierbij op geen enkele manier rekening gehouden met de geluidsoverlast van het wegverkeerslawaai van de Kerklaan , niet direct naastgelegen en veelal oude woningen die qua van de geparkeerde auto’s op het parkeerterrein. Volgens de geluidsinvloeden veel minder g eïsoleerd zijn. Ook laten de tekeningen van het ontwerpbesluit volgens reclamant zien dat

huidige wetgeving moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (in het kader van een goede ruimtelijke ordening) beoordeeld

men als scheiding met de buren (Kerklaan 63 & Kerklaan 71) slechts een zachte erfgrens zou willen realiseren. Dit is voor

worden of voldaan wordt aan de geluidswaarden in de woning.

direct aangrenzende omwonenden sowieso abso luut onaanvaardbaar. Het geluid en uitlaatgassen van de rijdende en parkerende auto’s kan alleen naar beide zijkanten (dus buren Kerklaan) en achterkant (dus buren Van Gochstraat) weg. Waardevermindering

Waardevermindering

Het is volgens reclamant duidelijk dat eerder genoemde argumenten zullen leiden tot waardevermindering van

Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan

omliggende huizen. We hebben als omwonenden en direct kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning belanghebbenden geen inzage gehad in de uitkomsten van een – een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade risico-inventarisatie en er is geen zekerheid planschade is echter geen ruimtelijke afweging en maakt geen gesteld dat een uiteindelijke planschade ook daadwerkelijk kan onderdeel uit van de omgevingsvergunning . De kosten voor het en zal worden uitbetaald.

uitbetalen van eventuele planschade zijn volledig voor rekening van de ontwikkelaar. Het is bij ontwikkelingen niet verplicht om een planschade-risicoanalyse uit te voeren.

Quick Scan 2017

Quick Scan 2017

Reclamant geeft aan dat het appartementencomplex in strijd is met de in 2017 uitgevoerde Quick Scan.

Een Quick Scan is een informeel overleg tussen initiatiefnemer en het bestuursorgaan. Het is een ambtelijke beoordeling, geen besluit vanuit het college van burgemeester en wethouders. Hier kunnen dus geen rechten aan worden ontleend. Om die reden gaan wij niet verder in op de verschillen tussen beide plannen.

Verkeer in bestemmingsplan Reclamant verwijst naar de volgende paragraaf uit het

Verkeer in bestemmingsplan Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde

bestemmingsplan. “In Wateringen zijn een aantal hoofdassen voor verkeer: de

verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te

Dorpskade, de Heulweg, het Plein, de Herenstraat, Oosteinde, de Kerklaan en de Poeldijkseweg. De huidige

verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de

gebiedsontsluitingswegen (50 km/uur) zijn overbelast. Door s t r e m mi n g e n v a n v e r k e e r n a a r b u i t e n d e k e r n s t a g n e e r t h e t

verkeersgeneratie plaatsvind t. Dit komt neer op 7,78 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een

binnen de kern”.

drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt.

In bovenstaande uit 2013, werd de Kerklaan al als overbelast aangeduid. De verkeersdruk is de laatste jaren volgens

In de ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende

reclamant verder gestegen door extra woningbouw in de kern werking toegevoegd in paragraaf 2.2.3. (ook Kerklaan) van Wateringen. Dat heeft er ook toe geleid dat het, zeker tijdens de spits, nu volgens reclamant al erg lastig is om vanuit de diverse aanwezige uitritten (met vaak onvoldoende zicht) de Kerklaan op te rijden. Nu wordt de verkeersparagraaf van de ruimtelijke onderbouwing voor de “verklaring van geen bedenkingen” beperkt tot een rekensom voor het benodigde aantal parkeerplekken. “Verkeer” is echter meer is dan parkeren, de verkeersdruk is volgens reclamant niet o nderzocht, in 2013 niet en nu ook niet. Geluid in bestemmingsplan Reclamant verwijst naar de volgende paragraaf uit het bestemmingsplan.

Geluid in bestemmingsplan

“Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidgevoelige b e s t e m mi n g e n . D a a r w a a r n i e u w b o u w v a n w o n i n g e n plaatsvindt, dient gekeken te worden naar de aanwezige geluidhinder vanuit verkeer (spoor, weg, lucht) en industrie. In h e t b e s t e m mi n g s p l a n K e r n W a t e r i n g e n w o r d e n e c h t e r g e e n n i e u w e w o n i n g e n o f a n d e r e g e l u i d g e v o e l i g e b e s t e m mi n g e n mo g e l i j k g e ma a k t . D e r h a l v e i s t o e t s i n g a a n d e g r e n s w a a r d e n van de Wet geluidhinder niet aan de orde en behoeft geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd”. Het plan appartementencomplex is volgens reclamant sowieso

Het inparkeren van auto’s wordt gezien als normale activiteit

al in strijd met het Bestemmingsplan Kern Wateringen. Er is ook niet gemeten wat de mate van geluidshinder zal zijn

binnen bestaand stedelijk gebied. Een mogelijke toename van omgevings- en woongeluiden is bij een nieuwe ontwikkeling niet

wanneer bewoners en bezoekers van het appartementencomplex zeer dicht langs de na astgelegen oude

altijd te voorkomen.

woningen rijden om de auto’s op het terrein te parkeren (46 parkeerplekken). De geluidshinder beperkt zich overigens niet alleen tot het zeer dicht langs de naastgelegen woningen rijden, ook het in - en uit parkeren zal voor de nodige geluidshinder zorgen. Luchtkwaliteit in bestemmingsplan

Luchtkwaliteit in bestemmingsplan

Reclamant verwijst naar de volgende paragraaf uit het bestemmingsplan.

Het plan bestaat uit het oprichten van 25 appartementen met bijbehorende parkeervoorzieningen. Gelet op de omvang van het

“Gezien het gegeven dat in het voorliggende plan geen extra

plan draagt het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtverontreiniging waardoor het niet

woningen zullen worden gebouwd, wordt geconcludeerd dat het hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. b e s t e m mi n g s p l a n n i e t i n b e t e k e n e n d e ma t e b i j d r a a g t a a n d e Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen bijdrage luchtkwaliteit. Er hoeft dus niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Derhalve behoeft ook geen

levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet milieubeheer. In de ruimtelijke

luchtkwaliteitsonderzoek te worden uitgevoerd”.

onderbouwing is dit opgenomen in paragraaf 3.3 luchtkwaliteit.

Het plan appartementencomplex brengt extra verkeer van bewoners en bezoekers, dus luchtverontreiniging door uitlaatgassen, naar de Kerklaan. Vooral het verkeer van en naar de 46 parkeerplekken bij het appartementencomplex, en

dat zeer dicht langs de naastgelegen woningen, zal de luchtkwaliteit merkbaar verslechteren. Planvorm in bestemmingsplan

Planvorm in bestemmingsplan

Reclamant verwijst naar de volgende paragraaf uit het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan Kern Wateringen was consoliderend van aard. Het was onder de Wet ruimtelijke ordening verplicht om

“ V o o r h e t b e s t e mmi n g s p l a n ‘ K e r n W a t e r i n g e n ’ i s g e k o z e n v o o r

bestemmingsplannen om de 10 jaar te vernieuwen. Onder de Crisis en Herstelwet is deze verplichting komen te vervallen.

de planfiguur van een gedetailleerd plan, waarin de bestaande s i t u a t i e c o n s e r v e r e n d i s b e s t e md . “

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt vaak afgeweken van de mogelijkheden in een bestemmingsplan. Het bestemmen van

Op diverse plaatsen in het bestemmingsplan staat letterlijk: In

bepaalde gronden betekent dan ook niet dat er nooit iets anders kan komen op een bepaalde locatie. Nieuwe ontwikkelingen zijn

het bestemmingsplan Kern Wateringen worden echter geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Om die reden dus geen

juist nodig om de voldoen aan veranderingen in de samenleving en landelijk en gemeentelijk beleid en regelgeving. Een nieuwe

onderzoek of toetsing gedaan naar zaken zoals geluid, ontwikkeling kan gerealiseerd worden met een luchtkwaliteit, etc. De ink t was nog niet droog of er kwamen 16 omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan of woningen bij op de hoek Kerklaan/ Noordweg en nu met dit bouwplan dus weer 25. In één straat en op steenworp afstand

met een aparte bestemmingsplanprocedure. In be ide gevallen moet gemotiveerd worden of de nieuwe ontwikkeling voldoet aan

van elkaar bijna 40 woningen erbij – volledig in strijd met een goede ruimtelijke ordening. In dit geval is gekozen voor een letter en geest van dit bestemmingsplan. Reclamant vraagt wat omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. het nut van het bestemmingsplan “Kern Wateringen” is als er op meerdere punten van wordt afgeweken. Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteitsplan

Het appartementencomplex is volgens reclamant in strijd met het op 26 juni 2013 vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Het

In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het

bouwplan voor een appartementencomplex op Kerklaan 65 -69 ligt in een door de Gemeenteraad vastgelegd “karakteristiek

bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het

gebied”. Op pagina 3 van het Beeldkwaliteitsplan zijn over de Kerklaan de volgende passages opgenomen: …. belangrijk

bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een

v o o r h e t b e e l d v a n W a t e r i n g e n . … . r u i mt e l i j k e k w a l i t e i t b i j h e r b o u w , v e r b o u w e n h e r i n r i c h t i n g b e s c h e r md d i e n e n t e

goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld . De

worden. …. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of v e r b o u w , d e r u i mt e l i j k e k w a l i t e i t w o r d t v e r s t e r k t e n b e t e r g a a t

Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristi eke gebieden. Deze 5 karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij

a a n s l u i t e n b i j d e r u i mt e l i j k e n a r c h i t e c t o n i s c h s t e r k e r e d e l e n

herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden

van dit gebied.

bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen. Maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief

De in de Ruimtelijke Onderbouwing gemaakte referentie aan het tegenovergelegen 4-laagse appartementengebouw

zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden

‘Residentie de Wingerd’ is onterecht. Geen enkele passage in als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te het Beeldkwaliteitsplan verwijst naar dit appartementengebouw verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven als een gewenste ontwikkeling of de door gemeente Westland beoogde visie voor dit gebied. Residentie de Wingerd is

met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het ensemble. Het

gerealiseerd voor de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan en houdt met maatvoering (3-laags met terugspringende 4e

is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de

laag), compartimentering (terugspringende bebouwing met afwijkend materiaal gebruik) en vormgeving (puntgevels e.d.)

ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de

veel meer rekening met de omgeving dan het beoogde bouwplan Kerklaan 65 - 69. Hoogte tot dak niveau Residentie

mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw.

De Wingerd is ±12,35 meter, bij plan Kerklaan 65 -69 is dit maar liefst 15,529 meter.

De Kerklaan 65 is een van zulke plekken.

Residentie de Wingerd wordt nu uitsluitend als referentie

Karakteristiek voor het gebied Ambachtsweg – Kerklaan is de variatie aan bebouwingstypologieën: Er liggen rijtjes, twee -

gebruikt om zoveel mogelijk bouwmassa te realiseren en zo hoog mogelijk te kunnen bouwen: niet 4 -laags maar 5 hoog en

onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementenblokken aan deze wegen. Ondanks deze variatie

geen enkele relatie met belendende percelen: een karakteristiek buurpand met de juiste (woon-) bestemming

in typologieën is er toch sprake van samenhang. Deels zit dit in de jaren-30 architectuur. En deels heeft het te maken met de

moet er zelfs voor worden gesloopt.

situering van de bebouwing. Alle bebouwing staat min of meer in een rooilijn (kleine verschillen zijn mogelijk) en er is sprake van

Op pagina 3 staan de beeldkwaliteitseisen voor de Kerklaan:

een bepaalde bebouwingsafstand ten opzichte van de weg (de voorgevel ligt op ca. 10 -14m uit het hart van de weg).

Stedenbouw: • Behoud van variatie in bebouwingstypologie: lange rijtjes, korte rijtje, 2 -onder-1- kapwoningen en vrijstaande woningen •

De volledige tekst op bladzijde 3: Beeldkwaliteitseisen Ambachtsweg – Kerklaan bij Stedenbouw: • Behoud van variatie in bebouwingstypologie: lange rijtjes,

Schaal en korrelgrootte (=zegt iets over de grootte van een gebouw in relatie tot de grootte van de gebouwen in de nabijheid) van de bebouwing dient aan te sluiten bij de aanwezige karakteristiek e typologieën:

korte rijtjes, 2 -onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen. •

In het straatbeeld kan dit gezien worden als een kort rijtje doordat op de begane grond een appartement en een

vrijstaand, twee -onder-een-kapwoningen en

ontmoetingsruimte gerealiseerd worden, beide met

•

rijwoningen. De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 lagen met kap.

buitenruimte. Schaal en korrelgrootte (=zegt iets over de grootte van

•

De woningen hebben een voortuin.

•

een gebouw in relatie tot de grootte van de gebouwen in de nabijheid) van de bebouwing dient aan te sluiten bij de

Architectuur: • Architectuur dient aan te sluiten bij de jaren 30 •

architectuur. Architectuur dient aan te sluiten bij het dorpse karakter

aanwezige karakteristieke typologieën: vrijstaand, twee onder-een-kapwoningen en rijwoningen. •

van Wateringen.

In het straatbeeld aan de oostkant van de Kerklaan, staat het bouwplan als een kort rijtje tussen enerzijds rijwoningen (zuid) en anderzijds vrijstaande woningen (noord).

•

•

De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 lagen met kap. (uitzondering kunnen appartementengebouwen en hoekkavels zijn). Het bouwplan is als appartementengebouw de uitzondering. Zelfde geldt voor het tegenoverliggende appartementengebouw.

• •

De woningen hebben een voortuin. Zie de eerste bullit.

•

Bebouwing staat in een rooilijn. De voorgevel ligt ca. 10 14m (afhankelijk van het adres) uit het hart van de weg.

•

De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt in de lijn van de naastgelegen woningen.

Stedenbouwkundige beoordeling Reclamant verwijst naar de herontwikkeling van de bouwkavel

Stedenbouwkundige beoordeling Er is een advies vanuit stedenbouw die uitgaat van het volgende:

op de hoek Kerklaan/Noordweg. Plannen voor hoogbouw/ appartementen werden volgens reclamant afgewezen en

Momenteel heeft de locatie een bedrijfsbestemming. Het veranderen van de bedrijfsbestemming i n een woonbestemming

uiteindelijk is er in 2017 een plan met eengezinswoningen gerealiseerd met een iets hogere bebouwing op de

is hier een positieve ruimtelijk verandering. Dit vanwege de nabijheid van het centrum en de overwegend woonfunctie in de

hoeklocatie. Dit conform het Beel dkwaliteitsplan en de toelichting in het bestemmingsplan.

omgeving. Dit is o.a. in overeenstemming met de Visie Wateringen 2030 en het beeldkwaliteitsplan (zie reacties

Plannen voor een fors appartementengebouw werden al in beginstadium afgewezen. Enkele tientallen meters

‘Privacy, licht en lucht’ en ‘Appartementencomplex in strijd met ‘Beeldkwaliteitsplan’’).

verderop – in dezelfde straat – is het nu opeens wel toegestaan: een 5 -laags appartementengebouw, zonder dat er

De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)

een sprake is van een hoekkavel. Men durft volgens reclamant

mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende

in de ruimtelijke onderbouwing 2023 nu zelfs te stellen dat voorgenomen plan voor een massaal 5 -laags

grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot- en bouwhoogte van respectievelijk

appartementencomplex zo dicht bij omwonenden een kwaliteitsverbetering voor omgeving tot gevo lg heeft.

6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e

Via een ingediend WOB verzoek werd voor reclamant duidelijk

en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa.

dat er geen aparte stedenbouwkundige onderbouwing is voor het plan appartementencomplex. In de Ruimtelijke

Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige

Onderbouwing van 2020 stond hierover een zeer summier en algemeen stukje tekst. Dit is nu in 2023 zo lijkt het, door

bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping

initiatiefnemer wat aangepast.

verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen. De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt in de lijn van de naastgelegen woningen. Op de begane grond wordt een appartement en een ontmoetingsruimte gerealiseerd, beide met buitenruimte. Hierdoor staat het gebouw op de grond en is er levendigheid op maaiveld. De parkeerplaatsen voor de bewoners en bezoekers liggen onder het gebouw. Enkele bezoekersparkeerplaatsen liggen als langsparkeerplaatsen aan de straat. Aan de rechterzijde naast het gebouw is het inrijden van de auto’s naar de achterliggende parkeerplaatsen. Via de linkerzijde naast het gebouw kunnen de bezoekers en bewoners het terrein weer verlaten. Door het in - en uitrijden zo te positioneren naast het gebouw, ontstaat er ruimte tussen het gebouw en de naastgelegen percelen (zie ook hierboven). Er zijn verschillende buitenruimtes bij de appartementen. Op de begane grond is er ruimte voor een terras. Op de 1e en 2e verdieping steken de balkons aan de voorzijde ca 1m uit de gevel. Aan de zijkanten worden de balkons uitgevoerd als inpandige balkons (binnen de gevel).

Op de 3e verdieping worden de balkons aan de zijkant uitgevoerd zoals op de 1e en

2e verdieping als inpandige balkons. Vanwege de terug liggende 3e laag ontstaat er aan de voorzijde ruimte voor een dakterras op het dak van de 2e verdieping. De 4e verdieping, die weer verder naar achteren ligt ten opzichte van de 3e verdieping, wordt ook uitgevoerd met een dakterras aan de voorzijde. Dit is vergelijkbaar met de buitenruimten bij het complex aan de overzijde. Welstandsbeoordeling Via een ingediend WOB verzoek is voor reclamant gebleken

Welstandsbeoordeling Het betreft hier enkel de aanvraag voor het afwijken van het

dat er, naast het ontbreken van een degelijke stedenbouwkundige onderbouwing, geen schriftelijke

bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden

welstandsbeoordeling beschikbaar is. Uit verdere navraag blijkt dat er slechts een eerste reactie is g egeven. Daarmee is

met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke

het ook onduidelijk welk referentiekader bij het – kennelijk mondelinge – oordeel is gehanteerd. Reclamant vraagt of,

bouwtekeningen met materiaalgebruik komen in deze procedure nog niet aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van

zoals wettelijk is voorgeschreven, het bouwplan getoetst is aan het Beeldkwaliteitsplan.

welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit ‘bouwen’. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning ‘afwijken

Zo ja, dan moet op zijn minst gemotiveerd worden waarom er overduidelijk zo fors van is afgeweken. Dat kan niet zonder

bestemmingsplan’ is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel

schriftelijke rapportage geschieden. Is uitsluitend getoetst aan het gemeentelijke Welstandsbeleid, dan is niet voldaan

informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is hier in principe akkoord bevonden.

aan het vormvoorschrift voor een welstandstoets voor deze locatie. Appartementencomplex in strijd met ‘Visie

Appartementencomplex in strijd met ‘Visie

Wateringen 2030’ Het plan is volgens reclamant in strijd met de in november

Wateringen 2030’ In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod.

2019 opgestelde Visie Wateringen 2030. In de visie staat opgenomen dat de bouwhoogte moet aansluiten bij de

Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030

bestaande bebouwing. Reclamant geeft aan dat de hoogste komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, bouw aan de Kerklaan bestaat uit 4 woonlagen (dak Residentie een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen: De Wingerd is ca. 12,35 meter hoog). Het ontwerp appartementencomplex steekt hier met 1 bouwlaag bovenuit.

woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn

naast Wateringen -Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65-69. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. In de visie staat opgenomen dat er een wens is naar meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren.

In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn

Volgens reclamant worden er 16 van de 25 appartementen als dure koop gedefinieerd. Slechts 4 van de 25 appartementen

extra woningen noodzakelijk. Voor starters vooral in de goedkope koop en huur en voor senioren in de goedkope koop en

wordt gerealiseerd als sociale koop en 5 als bereikbare koop. Reclamant geeft aan dat er geen sociale of middeldure

huur, maar ook in het middeldure en dure segment is er vraag. Het volledige project wordt gerealiseerd voor senioren. Dit is

vrije sector huur wordt gerealiseerd. Reclamant vraagt wat het nut van een visie is als hiervan wordt afgeweken.

tussen initiatiefnemer en gemeente zo afgesproken. Het betreft een langlopend project met langlopende afspraken. Het woonprogramma is al jaren geleden afgesproken en vastgelegd en sluit aan bij de destijds geldende woonvisie 2016, waarin 35% aan betaalbare woningen was opgenomen.

Appartementencomplex in strijd met ‘Visie op

Appartementencomplex in strijd met ‘Visie op

Westland – Omgevingsvisie’ Reclamant geeft aan dat het ontwerp in strijd is met

Westland – Omgevingsvisie’ De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met

de Visie op Westland – Omgevingsvisie 2.0.

veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een

“ … . H e t w o o n mi l i e u i n W e s t l a n d i s o n d e r s c h e i d e n d t e n o p z i c h t e v a n d e o ml i g g e n d e s t e d e n e n s l u i t a a n b i j h e t d o r p s e

beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar

l e e f k l i ma a t . “ “ … . L e e f k w a l i t e i t s t a a t v o o r o p e n i s b e l a n g r i j k e r dan de groei van het aantal woningen of inwoners.”

appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua

In de ruimtelijke onderbouwing staat volgens reclamant dat het stedelijke context passend is. Tot slot ligt er met het oog op plan appartementencomplex past in het stedelijk karakter van duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen de omgeving. Dit strookt volgens reclamant absoluut niet met bovenstaande teksten uit de ‘Visie op Westland – Omgevingsvisie’. De Kerklaan heeft een duidelijk dorps karakter. Echter, door de bouw van het voorgenomen appartementencomplex met 5 woonlagen zo dicht op de bestaande bebouwing, zal dit volgens reclamant verdwijnen.

in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding.

“…. Nieuwbouw geeft kansen voor groen en water, die te c o mb i n e r e n z i j n me t s l i m me i n r i c h t i n g e n , o m g e z o n d t e k u n n e n leven. Westland stelt randvoorwaarden voor groen -inclusief b o u w e n : i n n o v a t i e f , me t me e r r u i mt e v o o r g r o e n , w a t e r e n natuur.” Het plan appartementencomplex laat volgens reclamant geen

Huidig beleid met betrekking tot vergroening was nog niet van kracht op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning is

enkele vaste groene border zien met bomen, struiken en planten. Alleen aan de achterkant van het complex, achter de

ingediend. Het plan valt daarom niet onder het regiem van het huidige beleid.

parkeerkeerplekken tegen de sloot zijn wat smalle plantenbakken ingepland. Deze pl antenbakken zijn overigens in een later stadium pas ingepland om het zicht op het appartementencomplex vanuit de Van Gochstraat wat te breken. Een dergelijk kleinschalige oplossing heeft natuurlijk geen enkel effect volgens reclamant. Als er een meer bescheiden en meer passend appartementencomplex ontworpen zou worden, ontstaat er wel ruimte voor groene borders. Appartementencomplex in strijd met ‘Welstandsnota

Appartementencomplex in strijd met ‘Welstandsnota

Westland 2016’ Het huidige ontwerp appartementencomplex is volgens

Westland 2016’ Het betreft hier enkel een omgevingsvergunning voor het

reclamant in strijd met de opgestelde Welstandsnota Westland 2016 op de volgende punten:

afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan

Beschrijving (Dorpslinten – pag. 66)

nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend.

Langs de oude verbindingswegen in het Westland staat l i n t b e b o u w i n g me t e e n d o r p s e s c h a a l . H e t o v e r g r o t e d e e l v a n

De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit ‘bouwen’. In het kader van de

de panden langs deze linten bestaat uit vrijstaande en g e s c h a k e l d e w o n i n g e n me t e e n k l e i n e s c h a a l m e t d a a r t u s s e n

aanvraag omgevingsvergunning ‘afwijken bestemmingsplan’ is dus geen formeel advies aan de welst andcommissie gevraagd. In

hier en daar een winkel of bedrijf. Het beeld van deze linten is afwisselend, waarbij traditionele panden de toon zetten.

het voortraject is het plan wel informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is hier in principe akkoord

D e v o o r t u i n e n g e v e n h e t s t r a a t b e e l d e e n g r o e n k a r a k t e r me t hier en daar een doorzichten op achtergelegen terreinen zoals

bevonden.

een weide of kassen.

… . D e d o r p s a c h t i g e g e b o u w e n h e b b e n i n h e t a l g e me e n e e n eenvoudig hoofdvorm met een onderbouw van één tot twee en bij uitzondering drie lagen en hebben een hellende kap. Waardebepaling en ontwikkeling (Dorpslinten – pag. 66) … . H o e w e l a f w i s s e l i n g e n f u n c t i e me n g i n g e e n d e e l v a n h e t k a r a k t e r b e p a l e n h e b b e n s o m mi g e i n g r e p e n d e b e e l d k w a l i t e i t aangetast. Schaalvergroting langs het lint tast het beeld aan evenals afwijkende oriëntatie, versobering van de a r c h i t e c t u u r e n h e t g e b r u i k v a n n i e t t r a d i t i o n e l e ma t e r i a l e n e n kleuren. Bijzonder welstandsgebied (Dorpslinten – pag. 66) Behoud en versterking van het dorpse karakter is uitgangspunt bij welstandsbeoordeling. Kleinschaligheid, individualiteit en afwisseling zijn daarbij belangrijke aspecten. Welstandscriteria (Dorpslinten – pag. 67) B i j d e b e o o r d e l i n g v a n b o u w p l a n n e n w o r d t i n s a me n h a n g me t de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria: Ligging • het dorpse karakter van het gebied behouden •

het dorpse karakter van de lintbebouwing in principe behouden en versterken

•

s c h a a l v e r g r o t i n g d o o r b i j v o o r b e e l d s a me n v o e g i n g o f grote aanbouwen is ongewenst

•

grootschalige bebouwing staat bij voorkeur op het achterterrein

Ma s s a •

d e b o u w ma s s a e n g e v e l o p b o u w h a r mo n i ë r e n me t h e t dorpse karakter van het gebied

•

gebouwen bestaan uit een opbouw van één tot twee l a g e n me t h e l l e n d e k a p

Bodemvervuiling

Bodemvervuiling

Uit het rapport van B&L Grondmanagement blijkt volgens reclamant dat er een ernstige vervuiling van grond is, welke

Bij de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ wordt getoetst aan de Bouwverordening Westland 2005. Hierin is

zou moeten worden gesaneerd wanneer woningbouw zou plaatsvinden. Het laatste wat omwonenden willen is dat deze

aangegeven dat het verboden is om (woningen) te bouwen op vervuilde grond. Aan de hand van de ingediende

vervuiling, voor zover al niet gebeurd, (verder) beweegt in de richting van de aangrenzende percelen.

bodemonderzoeken voor de locatie wordt bepaald welke maatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde doel, in dit geval woningen. Dit kan bijvoorbeeld zijn sanering. Als blijkt dat er sprake is van vervuilde grond, dan is saneren juist goed en zorgt voor een betere situatie voor de bewoners, immers de vervuiling wordt weggehaald. Het laten zitten van de eventuele vervuiling zorgt voor een ongezonde en ongewenste situatie. Voor het saneren gelden regels.

Veiligheidsrisico’s bij huidig ontwerp appartementencomplex

Veiligheidsrisico’s bij huidig ontwerp appartementencomplex Gezien het feit dat het bedoelde gedeelte van het trottoir niet

Bij het huidige ontwerp appartementencomplex ziet reclamant een aantal serieuze veiligheidsrisico’s. Zo is bijvoorbeeld de

direct aan de openbare rijweg ligt, is de breedte van 1,5 meter niet bezwaarlijk.

breedte van het openbaar trottoir om aan de voorzijde langs de 2 brede en diepe terrassen (11,9 meter breed, 3,69 meter diep) van het appartementencomplex te lopen slechts 1,50 meter breed.

De doorgangen vanuit de Kerklaan ‘naar’ de 46 parkeerplekken Naar aanleiding van deze zienwijze is de situatie bij de inrit iets aangepast. Er is nu een duidelijke afscheiding tussen de inrit en (rechts van appartementencomplex en tussen 2 parkeerplekken) en ‘van’ de parkeerplekken (links van appartementencomplex) naar de Kerklaan zijn slechts 4 meter breed. Na aftrek van het smalle trot toir (50 centimeter) dat bij

de bestaande langsparkeerplaatsen. Aan de hand van een rijcurve is aangetoond dat een auto de inrit goed kan inrijden.

De beschikbare doorrijbreedte is verder voldoende om het terrein beide doorgangen langs het appartementencomplex ligt blijft er goed op en af te kunnen rijden. De nieuwe situatietekening is aan de omgevingsvergunning toegevoegd. slechts 3,5 meter doorrijbreedte over. De inrit vanaf de Kerklaan, tussen 2 parkeerplekken, is slechts zo’n 3,25 meter breed. Ook bevindt zich aan de voorzijde (hoe k rechter terras) van het appartementencomplex een open trapgat naar een ondergrondse berging. Deze trap ‘van’ en 'naar’ de ondergrondse berging komt uit op de zeer smalle inrit (3,50 meter breed) die naar de parkeerplaats van het appartementencomplex leidt. Tussen deze inrit en de trap naar ondergrondse berging ligt een trottoir van slechts 50 centimeter breed. Reclamant geeft aan dat je er toch niet aan moet denken dat er iemand met een fiets aan de hand via de trap de berging uitkomt, terwijl er net een auto de smalle inrit opdraait en al oplettend moet zijn voor eventuele fietsers plus scooters op de drukke Kerklaan en voetgangers op het

De trap komt niet uit op een openbare weg maar op de inrit waarbij het aantal verkeersbewegingen beperkt blijft. De bewoners die gebruik maken van de trap naar de bergingen zijn bewoners die bekend zijn met de situatie ter plaatse en van het feit dat de ruimte tussen einde trap en de inrit beperkt is. Men heeft daarbij, als men vanaf de trap omhoog loopt, al eerder zicht op aankomend verkeer. De situatie is daarmee voldoende overzichtelijk.

openbaar trottoir. Er is volgens reclamant simpelweg niet voldoende open ruimte, wat nodig is om een goed overzicht van de (verkeers-)situatie te hebben.

Denk bij veiligheidsrisico’s ook aan kleine kinderen (evt. met fietsje) op het trottoir, maar ook aan de avonden wanneer het schemerig of donker is en het trottoir hier van 5,60 meter

Verlichting is hier wel belangrijk maar dit maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Bij inrichting van de openbare ruimte

breed overgaat naar slechts 1,50 meter breed met direct moet voldaan worden aan het programma van standaarden. aangrenzend een betonnen trap naar de ondergrondse berging.

Parkeren op de Kerklaan Zoals eerder door reclamant beschreven zijn de doorgangen

Parkeren op de Kerklaan Naar aanleiding van deze zienwijze is de situatie bij de inrit iets

vanuit de Kerklaan ‘naar’ de parkeerplaats (rechts van appartementencomplex) en ‘van’ de parkeerplaats (links van

aangepast. Er is nu een duidelijke afscheiding tussen de inrit en de bestaande langsparkeerplaatsen. Aan de hand van een

appartementencomplex) erg smal. Er is naar mening van reclamant op dit moment niet v oldoende ruimte om op een

rijcurve is aangetoond dat een auto de inrit goed kan inrijden.

veilige en fatsoenlijke manier vanuit de Kerklaan de doorgang

Door de initiatiefnemer is een nieuwe situatietekening

naar de parkeerplaats in te rijden. Dat is zeker het geval als men aan diezelfde kant van de openbare weg rijdt en het

aangeleverd. Deze situatietekening is bij de stukken van de omgevingsvergunning gevoegd.

appartementencomplex benadert. Ook is het zo dat de 4 (bezoekers)parkeerplekken voor het appartementencomplex, grotendeels op gemeentegrond

De 4 parkeerplaatsen die aan de Kerklaan worden gerealiseerd, liggen voor meer dan de helft van de oppervlakte op eigen

gesitueerd zijn. Het is naar onze mening daarom niet terecht dat deze 4 parkeerplekken aan het appartementencomplex

terrein van initiatiefnemer. Dat ze een openbaar karakter krijgen is niet bezwaarlijk en juist gunstig voor de omgeving , omdat zo

worden toegewezen/gekoppeld.

dubbelgebruik door de omgeving mogelijk is. Daarom is het ook niet bezwaarlijk dat deze parkeerplaatsen deels op gemeentegrond liggen. Omdat ze extra worden gerealiseerd ten behoeve van het bouwplan, tellen ze mee in de parkeernormering.

Bewoners van de Kerklaan moeten nu volgens reclamant al met regelmaat rondjes rijden voordat er een parkeerplek gevonden wordt. Als er 25 appartementen gerealiseerd worden dan zal, ondanks de geplande parkeerplekken, parkeren op de Kerklaan een nog groter probleem vormen dan het nu al is. Reclamant wil de garantie dat, bij wat voor aangepast plan

Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste

jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet m.b.t. Kerklaan 65-69 ook, er geen van de huidig aanwezige op te lossen. ‘publieke parkeerplekken’ op de Kerklaan verloren zullen gaan.

In de tekeningen behorende bij het ontwerpbesluit ziet reclamant dat er op de parkeerplaats van het appartementencomplex ten opzichte van 2020, nu 2 parkeerplekken minder zijn. Dat, samen met de 4 parkeerplekken voor bezoekers (waren er 5 in 2020) die nu a ls “openbaar” staan aangeduid, betekent dat initiatiefnemer 7 plekken te kort komt en het plan dus niet conform de parkeernorm Westland zal zijn. Doelgroep Volgens reclamant sluit het plan niet aan bij de beoogde

Doelgroep Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst

doelgroep. Het inplannen van een ontmoetingsruimte maakt het appartementencomplex volgens reclamant geen

afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim

seniorencomplex. Van alle 25 koopappartementen zijn er slechts 4 voor sociale koop ingepland. Daarnaast 5 bereikbare

bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en worden allemaal in de koop aangeboden met een gedifferentieerd

koop en maar liefst 16 dure koop. Er zijn daarnaast geen (sociale) huurappartementen ingepland. Maar liefst 14 van de

programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte afspraken volgens de woonvisie Westland 2016.

25 appartementen zijn groot tot zeer groot en hebben 3 of 4 slaapkamers. Volgens reclamant niet echt waar de meeste

De redenatie van reclamant dat 55 plussers geen appartement met 3 of 4 slaapkamers kan of wil kopen wordt niet gevolgd. De

senioren naar op zoek zijn.

gemeente merkt juist dat senioren graag ruim wonen en dat de wens voor een ruime woning na verhuizing blijft bestaan. De term slaapkamer zorgt hier misschien voor verwarring. In deze kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer voor onder andere de kleinkinderen, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.

Er is geen ruimte voor groene borders (100% bestrating). De meeste parkeerplekken zijn met een breedte van slechts 2,30

Gezien het feit dat de parkeerplaatsen overdekt zijn, en er sprake is van kolommen tussen de parkeerplaatsen, is getoetst

meter (9 stuks) en 2,35 meter (22 stuks) zeer smal. En dat ook aan de hand van de landelijke NEN -normen (NEN 2443). De nog eens tussen betonnen pilaren. Vanuit Gemeente Westland ingetekende parkeerplaatsen voldoen aan deze eisen. Enkel bij 2 wordt een breedte van 2,50 meter als standaard aangegeven. Het parkeren en in- en uitstappen wordt hier dus vrij lastig.

parkeerplaatsen is de breedte van de rijbaan enkele centimeters te kort, maar dat is dermate beperkt dat dit van ondergeschikt

Ook zullen de smalle parkeerplekken ongetwijfeld leiden tot

belang is.

een lager parkeer rendement dan gepland, waardoor de overflow naar de Kerklaan zal moeten uitwijken. Volgens de tekeningen van het ontwerpbesluit is er in de kelder van het appartementencomplex een speciale ruimte

De doelgroep zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst is 55+. De meeste bewoners zullen in staat zijn de afvalcontainers

voor het stallen van (grote en zeer grote) afvalcontainers. Deze dienen op de afval ophaaldagen dus uit de ondergrondse

zelf aan de weg te zetten. Daarnaast kan door de Vereniging van Eigenaren een conciërge aangenomen worden voor dergelijke

berging worden gehaald en aan de weg gezet. Volgens reclamant niet echt een senioren vriendelijke oplossing.

zaken. Dit is echter geen ruimtelijke afweging en komt derhalve niet aan de orde.

Alle appartementen hebben een opslagruimte in de kelder van

De doelgroep zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst is

het app. complex, waar ook eventuele fietsen gestald dienen te worden. Een fiets zal men dan via het gangenstelsel en de

55+. Bewoners van 55+ zijn zeker wel in staat een fiets van kelderniveau naar straatniveau te brengen. Mensen die minder

trap van kelderniveau naar straatniveau moeten brengen, wat natuurlijk geen senioren vriendelijke oplossing is. De enige

mobiel zijn kunnen zoals reclamant zelf al aangeeft gebruik maken van de lift die aanwezig is in het gebouw.

andere oplossing is via het gangenstelsel op ondergronds kelderniveau en de aanwezige lift in het appartementencomplex. Reclamant vraagt zich af hoe de gemeente er op toe ziet dat hier enkel senioren komen (en blijven) wonen.

De Ontwikkelaar hanteert het woningzoekenden registratiesysteem van de gemeente ten aanzien van de verkoop van de te realiseren koopwoningen. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de doelgroep.