Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen

Stedenbouwkundige Reclamant geeft aan dat de betrokken stedenbouwkundige

Stedenbouwkundige De gemeente heeft voldoende middelen om de situatie ter

meerdere malen is uitgenodigd voor een bezoek aan de Kerklaan. Hier is vanuit de gemeente geen gehoor aan

plaatse efficiënt te beoordelen zonder ter plaatse te kijken. Indien iets onduidelijk blijft, kan op eigen initiatief alsnog ter

gegeven.

plaatse gekeken worden. Daar is de uitnodigende partij of een uitnodiging niet voor nodig. Uitnodigingen worden in de regel dan ook niet geaccepteerd.

Tijdens de vergadering van de Commissie Ruimte van 6 juni 2023 gaf de stedenbouwkundige van Westland volgens

Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden afgeweken van het bestemmingsplan ‘Kern Wateringen’. In de

reclamant aan dat het plan appartementencomplex zelfs voor “kwaliteitsverbetering” voor de omgeving zou zorgen. Hoe zich

ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk is om af te wijken van het bestemmingsplan:

dat verhoudt tot sloop van de karakteristieke woning Kerklaan

Omdat het bestaande autobedrijf verouderd is en niet meer

69 vraagt reclamant zich af. De stedenbouwkundige nam tijdens de commissievergadering volgens reclamant niet de

voldoet aan de eisen die aan een modern bedrijfspand worden gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie zeker

moeite om de schaalmodellen te bekijken. Het advies van de stedenbouwkundige komt niet overeen met het eerdere

gewenst. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de woonkern van Wateringen en omringd door voornamelijk

stedenbouwkundig advies in een mail uit 2018 : “… dat het plan woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van t o c h w e l e e n b e h o o r l i j k e i mp a c t z a l h e b b e n o p d e o mg e v i n g , een appartementengebouw op deze locatie past dus goed binnen v o o r a l w a t b e t r e f t d e p r i v a c y v a n o mw o n e n d e n ” .

het straatbeeld. In onderstaande paragrafen wordt de wenselijkheid op het gebied van stedenbouw en verkeer nader onderbouwd. In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen -Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden.

De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er

kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Reclamant vraagt zich af waarom voor dit grote project geen

Bij een aanvraag omgevingsvergunning in afwijking van het

rapport of dergelijke schriftelijke onderbouwing van een stedenbouwkundige beschikbaar is.

bestemmingsplan worden de stukken beoordeeld vanuit alle vakdisciplines, waaronder stedenbouw. Vervolgens wordt er een advies aangeleverd. Dit advies is volledig overgenomen in de ruimtelijke onderbouwing behorende bij het besluit.

Rechtszaak 2022 en vervolg Bij de rechtszaak zijn omwonenden op de volgende 4 van de

Rechtszaak 2022 en vervolg Wij hebben de Raad van State verzocht om de zaak aan te

totaal 6 punten in het gelijk gesteld: 1. Hoogte van het app. complex

houden, omdat wij druk bezig zijn om uitvoering te geven aan de opdracht van de rechtbank. De rechtbank heeft ons immers

2. 3.

Privacy Bezonning

opgedragen om alsnog toereikend te motiveren dat het appartementencomplex ook m et inachtneming van de afwijking

4.

Stedenbouwkundig

qua bouwhoogte niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundig gezien past in het straatbeeld.

Na de uitspraak van de rechtbank te Den Haag heeft de initiatiefnemer van het plan op 17 januari 2023 hoger beroep

Ook heeft de rechtbank ons opgedragen om nader te motiveren dat het appartementencomplex wat bezonning en privacy betreft

ingesteld bij de Raad van State. Op 20 april 2023 heeft gemeente Westland een brief gestuurd naar de Raad van

geen onevenredige gevolgen heeft voor de eisers. Op basis van de voorgenoemde gegevens heeft het college een afweging

State. In deze brief staat een opmerkelijk stukje tekst: …. Wij verzoeken u daarom vriendelijk om de zaak aan te houden

moeten maken of er voldoende grond is de bij het bestreden besluit verleende omgevingsvergunning in stand te laten. Het

t o t d a t w i j e e n n i e u w b e s l u i t h e b b e n g e n o me n i n d e z e k w e s t i e .

voldoen aan de opdracht van de rechtbank vergt tijd. Dit is dan

Zoals het er nu uitziet hebben alle partijen baat bij deze nieuwe beslissing en kunnen in het kader van finale

ook de reden dat wij de Raad van State hebben gevraagd om de zaak aan te houden totdat wij een nieuw besluit hebben genomen

geschillenbeslechting alle argumenten dan bij uw Afdeling worden behandeld.

in deze kwestie. De Raad van State kan dan het nieuwe besluit meenemen in het eindoordeel.

Reclamant vraagt wat de gemeente Westland bedoelt met: …. Zoals het er nu uitziet hebben alle partijen baat bij deze

Het hoger beroep is door de initiatiefnemer ingesteld in verband

nieuwe beslissing ….

met het bewaren van rechten en met de gedachte dat het nieuwe besluit in de lopende hoger beroepsprocedure kan worden

De omwonenden zijn niet betrokken geweest bij het vervolg proces dus bovenstaande opmerking van gemeente Westland

genomen, zodat de Raad van State daar in hoger b eroep direct over kan beslissen. Een nieuw besluit in de zin van artikel 6:19,

is volgens reclamant zeer opmerkelijk te noemen. In het raadsvoorstel van 21 juni 2023 blijkt dat gemeente Westland

eerste lid j.o. artikel 6:24 Awb wordt als regel in de lopende procedure ingebracht en beoordeeld. De uitspraak van de Raad

na de uitspraak van de rechtbank met initiatiefnemer heeft gesproken om het bouwplan aan te passen. De initiatiefnemer

van State is dan ook direct de einduitspraak over het nieuwe besluit, waarmee het hele beroep in één keer wordt afgewikkeld.

heeft aangegeven dat een betere motivatie aangeleverd kan worden voor besluitvorming. De initiatiefnemer heeft deze

Voorts blijkt uit vaste jurisprudentie van de Raad van State dat

aangepaste motivatie aangeleverd.

als zich omstandigheden voordoen waarin het uit oogpunt van zorgvuldige voorbereiding van een besluit, mede gelet op de aard en de ernst van de gebreken die tot vernietiging hebben geleid en het verhandelde in die eerste procedure, niet passend is terug te vallen op de eerdere procedure een nieuw ontwerpbesluit moet worden opgesteld. 2 Omdat de rechtbank met haar uitspraak de omgevingsvergunning heeft vernietigd op grond van artikel 3:46 Awb (motiveringsbeginsel) is het nieuw ontwerpbesluit opnieuw ter inzage gelegd conform de vaste jurisprudentie. Kortom gaat het hier om een door de wet gefaciliteerde efficiëntieslag. Doordat de Raad van State meteen het nieuwe besluit betrekt in zijn einduitspraak kan de zaak sneller worden afgedaan. De belanghebbenden krijgen dan sneller een antwoord op de ingestelde hoger beroepen. Dit is dan ook de reden

2

(zie bijvoorbeeld ABRvS 30 juni 2004, 200307450, en ABRvS 8 september 2004, 200401935 en ABRvS 16 april 2003, 200202984).

waarom wij in de brief d.d. 20 april 2023 het volgende hebben aangegeven : “alle partijen hebben baat bij de nieuwe beslissing”. Verder stellen wij ons op het standpunt dat het niet klopt dat de omwonenden niet zijn betrokken bij het vervolg proces. Het nieuwe ontwerpbesluit is immers opnieuw ter inzage gelegd. Alle belanghebbenden hebben opnieuw de gelegenheid gekregen om standpunten met ons te delen. Reclamant 17 (23-0191082)

Parkeer- en verkeersproblematiek De mogelijkheid om een parkeerplaats te bemachtigen op de

Parkeer- en verkeersproblematiek Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd

nu al veel te drukke Kerklaan neemt volgens reclamant verder af. Reclamant ziet voornamelijk een probleem door de

voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Dit geldt ook voor het percentage

toekomstige bezoekers.

parkeerplaatsen dat voor bezoekers wordt gerealiseerd (0,3 pp per woning als onderdeel van de norm). Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie , een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.

De verkeersdrukte zal volgens reclamant op de Kerklaan verder toenemen. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties

Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke

voor fietsers en (overstekende) voetgangers.

kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de verkeersgeneratie plaatsvindt. Dit komt neer op 7,78 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg be perkt. In de ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende werking toegevoegd in paragraaf 2.2.3.

Privacy

Privacy

De nieuwbouw gaat volgens reclamant ten koste van de Wij stellen ons op het standpunt dat de realisatie van het privacy van de bewoners aan de straatzijde. Op ooghoogte kijk appartementencomplex niet zal leiden tot onevenredige je namelijk recht bij elkaar naar binnen. Ook de omliggende tuinen

aantasting van de privacy van de eiser en de aangrenzende woningen. In dit kader verwijzen wij naar de uitspraak van de

ondervinden nadelige gevolgen door het afnemen van privacy. Het bouwplan leidt ook tot afname van uitzicht en lichtinval

ABRvS van 15 juni 2011 waarin de rechter eerder heeft overwogen dat als privacy schending aannemelijk wordt gem aakt

voor de omliggende woningen.

beoordeeld zal moeten worden of ook sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy. 3 Slechts een onevenredige aantasting kan leiden tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse. In dit verband heeft de ABRvS op 2 april 2014 geoordeeld dat er geen blijvend recht bestaat op vrij uitzicht, waarbij in aanmerking wordt genomen dat een woonsituatie vrij van enige inkijk in binnenstedelijk gebied, niet kan worden gegarandeerd. 4 Een soortgelijke overweging volgt ook uit de uitspraak van 24 februari 2016 van de ABRvS waarin de rechter heeft geoordeeld dat aan het wonen in een verstedelijkte omgeving een zekere mate van inbreuk op de privacy inherent is. 5 Voorts stellen wij ons op het standpunt dat in dit geval geenszins sprake kan zijn van onrechtmatige inkijk, omdat artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet is geschonden. Artikel 5:50 lid 1 BW luidt als volgt: “ T e n z i j d e e i g e n a a r v a n h e t n a b u r i g e e r f d a a r t o e t o e s t e m mi n g h e e f t g e g e v e n , i s h e t n i e t g e o o r l o o f d b i n n e n t w e e me t e r v a n d e g r e n s l i j n v a n d i t e r f v e n s t e r s o f a n d e r e mu u r o p e n i n g e n , d a n w e l balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven”. In het onderhavige geval dient in ogenschouw te worden

3

ABRvS 15 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ7935.

4

ABRvS 2 april 2014, ECLI:NL: RVS:2014:1163, r.o. 15.2. ABRvS 24 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:490, r.o. 9.1.

5

genomen dat de vergunninghouder bij het opstellen van het ontwerp zoveel mogelijk rekening heeft gehouden met de privacy van de omliggende bewoners. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing conform ex. artikel 5:50 BW. Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving. Aanzicht Kerklaan

Aanzicht Kerklaan

Het aanzicht van de karakteristieke Westlandse Kerklaan verdwijnt volgens reclamant door nog meer kolossale

De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze

hoogbouw. Zoek naar een locatie met meer ruimte, meer parkeergelegenheid en minder drukte. De wens van reclamant

locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het

voor de Kerklaan is een rendabel concept met andere woningtypes.

verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot li gt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding.

Bijlage 2 Uitspraak rechtbank 1

85

Bijlage 3 Uitspraak rechtbank 2

93