Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen
Tekst van het document
privacy van omwonenden”. De stedenbouwkundige beklaagde zich volgens reclamant in
daarbij niet altijd te voorkomen.
deze email ook over het feit dat het appartementencomplex, na in eerdere fase bij architect al te hebben aangegeven, nog steeds te hoog was. Diezelfde stedenbouwkundige nam volgens reclamant, behalve een fysiek bezoek aan de Kerklaan, tijdens bovengenoemde vergadering ook niet eens de moeite om de door reclamant meegebrachte posters en schaalmodel te bekijken en zo belangrijke details tot zich te nemen. Doelgroep senioren Reclamant is van mening dat de stempel "doelgroep senioren"
Doelgroep senioren Het volledige project wordt gerealiseerd voor de doelgroep
iets te makkelijk wordt gebruikt, of misschien beter gezegd, wordt misbruikt. Immers, 16 van de 25 appartementen
senioren. Dit is in de anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente afgesloten. Daarnaast komt er een
betreft dure koop. Er is volgens reclamant ook geen sprake van huurappartementen. Wat tevens opvalt is dat 14 van de 25
ontmoetingsruimte en worden de woningen levensloopgeschikt gerealiseerd. Ook krijgen we regelmatig mee van senioren dat ze
appartementen maar liefst 3 of 4 slaapkamers gaan krijgen. De opzoek zijn naar ruimte, zodat ze hun spullen kwijt kunnen en vraag doet zich dan ook voor of senioren werkelijk op zoek zijn kleinkinderen kunnen ontvangen. Dit project sluit daarop aan. naar dergelijk grote, dure appartementen.
Het betreft een langlopend project met langlopende afspraken. Het opgestelde woonprogramma sluit zoveel als mogelijk aan bij de woonvisie Westland 2016 .
Uitspraak rechtbank Reclamant verwijst naar de uitspraken van de rechtbank met
Uitspraak rechtbank Op 17 november 2022 heeft de rechtbank Den Haag uitspraak
zaaknummers SGR 22/3322 en SGR 22/3365. Hierin heeft de rechtbank de bewoners gelijkgesteld op de volgende punten:
gedaan in de zaken SGR 22/3365 CHWA V308 en SGR 22/3322 CHWA V308. De uitspraken hebben wij op 29 november 2022
1. 2.
Hoogte van het app. Complex Privacy
ontvangen. Het klopt dat de rechtbank de reclamant op de hiernaast genoemde punten gelijk heeft gegeven. In de uitspraak
3. 4.
Bezonning Stedenbouwkundig
is echter ook te lezen dat de rechtbank de gemeente heeft opgedragen om alsnog toereikend te motiveren dat het appartementencomplex ook met inachtneming van de afwijking qua bouwhoogte niet in strijd is met een goede rui mtelijke ordening en stedenbouwkundig gezien past in het straatbeeld.
Ook heeft de rechtbank ons opgedragen om nader te motiveren dat het appartementencomplex wat bezonning en privacy betreft geen onevenredige gevolgen heeft voor de eisers. Op basis van de voorgenoemde gegevens heeft het college een afweging moeten maken of er voldoende grond is de bij het bestreden besluit verleende omgevingsvergunning in stand te laten. De gebreken hebben wij hersteld en op basis daarvan is een nieuw besluit genomen. De Raad van State zal het nieuwe besluit meenemen in het eindoordeel en da arover uitspraak doen. Aanpassing plan Reclamant ziet mogelijke verbeteringen: •
Betrek het door de ontwikkelaar in 2020 aangekochte perceel Kerklaan 63 bij het bouwplan. Dan een te
Aanpassing plan De genoemde verbeteringen maken geen onderdeel uit van de aanvraag omgevingsvergunning. Bij een omgevingsvergunning bepaalt de initiatiefnemer wat hij aanvraagt. En dat wat wordt
rechtvaardigen middeling toepassen over de 3 samen te aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, voegen percelen en het ontwerp zodanig aanpassen dat regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken aan de door reclamant gestelde argumenten gehoor kan en eventuele verbeteringen zijn nu geen onderdeel van dit worden gegeven. ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging. •
Ondergrondse parkeergarage en appartementen vanaf de begane grond realiseren waar nu parkeerplaatsen zijn voorzien. Het appartementencomplex kan dan sowieso al lager worden gebouwd. Bovendien scheelt ondergronds parkeren in de geluidshinder en luchtverontreiniging die omwonenden anders zouden
•
ondervinden. Door te kiezen voor ondergronds parkeren ontstaat er ook ruimte voor vaste groene borders . Iets dat echt wenselijk en tevens erg belangrijk is als de doelgroep van het appartementencomplex daadwerkelijk senioren betreft.
Reclamant 10
Parkeren en verkeersoverlast
Parkeren en verkeersoverlast
(23-0189348)
De infrastructuur voor de huidige oude woningen aan de Kerklaan zijn nog steeds gebaseerd op 0,8 auto's per huis.
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente
Aangezien de huidige standaard al op ongeveer 1,5 ligt, is er
Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra
al een groot tekort aan parkeerplaatsen. Vrees van reclamant
parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen
is dan ook dat er, ondanks dat het plan voor de eigen bewoners wel in parkeergelegenheid voorziet, de
parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste
parkeerdrukte op straat zeker zal toenemen, al dan niet door eigen bewoners waarvan de auto/b us niet past alsmede de
jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.
bezoekers van bewoners. Zoals hiervoor ook aangegeven voldoet h et bouwplan aan de Bij de bouw van Residentie de Wingerd werd reclamant ook verzekerd dat dit geen extra verkeersdrukte zou opleveren in
parkeernormering voor de beoogde doelgroep. Alle appartementen krijgen minimaal één privéparkeerplaats. Er is
de straat. Echter het tegendeel is waar, meerdere bewoners parkeren hun 2de auto in de Kerklaan of de achtergelegen
geen reden te verwachten dat bewoners hun eigen parkeerplaats(en) niet zullen gebruiken. Daarnaast komen er ook
Wilhelminastraat. Vanwege de verhuizing van Duyndam uitzendorganisatie was de verwachting dat de verkeersdrukte
parkeerplaatsen waar bezoekers kunnen parkeren.
en parkeerproblemen in de buurt zouden afnemen en we dit ook niet meer als probleem zouden zien. Echter vanwege het betrekken van Biljartvereniging Old Counters o p Kerklaan 51 en uitzendorganisatie Ultra op Kerklaan 49 zijn de parkeerproblemen in de buurt helaas niet verminderd en is reclamant nog steeds erg bang dat deze, indien de appartementen er toch komen, nog groter worden . Veiligheid
Veiligheid
De drukte van de Kerklaan en door het bouwen van het genoemde complex toenemende drukte is volgens reclamant al
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
járen een probleem. Op sommige momenten is het zo druk dat je zeker 3 minuten moet wachten om over te steken en is de
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
gemiddelde snelheid vele malen hoger dan toegestaan. Kinderen kunnen al helemaal niet zelfstandig oversteken,
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de verkeersgeneratie plaatsvindt. Dit komt neer op 7,78 extra
zeker omdat door de vele geparkeerde auto's en busjes het zicht vaak belemmerd wordt, de snelheid te hoog is en de
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de
drukte toeneemt. Reclamant vraagt de gemeente om bij het verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg be perkt. In de bekijken van het plan, ook de veiligheid van de Kerklaan onder ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende werking de loep te nemen. De verkeersdrukte zal zeker toenemen door de bouw van genoemd complex. Toen de Wingerd werd
toegevoegd in paragraaf 2.2.3.
gebouwd waren er ook tijdelijke zebrapaden aangelegd die van In de huidige functie is er nu ook sprake van een uitwegsituatie.
de bewoners hadden mogen blijven liggen. De gemiddelde
Bij het ontwerp is gelet op voldoende zich t op aankomend
snelheid was toen vele malen lager a ls nu het geval is. Reclamant geeft aan dat nu goed zichtbaar is, door alleen al
verkeer bij het uitrijden van het parkeerterrein. Naar aanleiding van de zienswijzen is de situatie van de inrit iets aangepast. Er
de werkzaamheden rondom de Kerklaan is, dat dit zeer maar dan ook zeer gevaarlijke situaties oplevert door het grote
is nu een duidelijke afscheiding tussen de inrit en de bestaande langsparkeerplaatsen. Aan de hand van een rijcurve is
verkeer en de vele bedrijfsbussen die daarbij het zicht ontnemen en parkeren o p niet juiste plaatsen. Dit baart
aangetoond dat een auto de inrit goed kan inrijden. De beschikbare doorrijbreedte is voldoende om het terrein goed op
reclamant echt hele grote zorgen, want dat gaat ook gebeuren bij de bouw van bovengenoemd complex.
en af te kunnen rijden. Voor een in- en uitrit is daarnaast een aparte omgevingsvergun ning vereist. De huidige verkeerssituatie aan de Kerklaan m aakt geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning. Daarnaast is een overtreding van de verkeersregels geen ruimtelijk aspect en komt daarom niet aan de orde bij de afweging.
Schade De drukte van de Kerklaan zorgt nu al voor lichte scheuren in
Schade Schade door de bouw is geen ruimtelijk aspect en komt thans
de oudere huizen, zeker als er zwaar verkeer door de Kerklaan niet aan de orde bij deze aanvraag omgevingsvergunning. De gaat. Wat zal er gebeuren als er naast reclamant een gebouw gemeente is niet aansprakelijk voor de schade die voortkomt uit wordt gesloopt en nieuw wordt gebouwd? Kan de gemeente garanderen dat er door het bouwen van dit complex
de bouw van het project, daar zij dit niet zelf bouwt. In de anterieure overeenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar
geen onherstelbare schade zal ontstaan aan omliggende woningen?
volledig aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de door hem, of in zijn opdracht, uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van het Project toegebracht aan de Gemeente dan wel derden. In het Bouwbesluit 2012 zijn voorwaarden en grenswaarden ten aanzien van veiligheid en mogelijke overlast voor de omgeving opgenomen. Bij de beoordeling van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ wordt het door de aanvrager op te stellen bouwveiligheidsplan op -onder meerdeze aspecten beoordeeld.
Aanzicht en privacy Het plan zoals het er nu ligt past volgens reclamant zeker niet
Aanzicht en privacy De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met
in het straatbeeld van onze mooie oude Kerklaan. Het is
veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze
te massaal. Reclamant staat nieuwe woningbouw niet in de
locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een
weg, maar met het bouwen van dit appartementencomplex wordt volgens reclamant vele zaken waar de
beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar
welstandscommissie zich járen voor heeft ingezet aan de Kerklaan (het houden van het oude straatbeeld) teniet gedaan.
appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot li gt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding. De invulling van een bedrijventerrein me t woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen.
De privacy van vele woningen wordt aangetast vanwege de inkijk die bij de gepresenteerde plannen zal ontstaan en bij
Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het
sommige woningen wordt zelfs het licht in de tuin ontnomen door de overweldigende grootheid van het gebouw. De
Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd
aantasting van de privacy komt volgens reclamant vooral door de enorme raampartijen aan de achterzijde van het pand en
binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te
vele ramen en inpandige balkons aan de zijkanten. Dit zorgt voor maximaal zicht op de omwonende huizen.
hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.
De hoogte van het gepresenteerde plan is 15 meter. Dit is gewoon veel te hoog, omdat reclamant van mening is dat het
De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern
kolossale gebouw zo dicht nabij omliggende woningen wordt gebouwd dat het alle lucht en licht aantast in de omgeving. Bij
Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de
de bouw van de Wingerd, die oorspronkelijk ook 5 hoog zou worden, heeft de gemeente zich laten zien als meelevend
maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige
naar de omwonende toe en is toen het plan herzien. Reclamant bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan hoopt dat de gemeente nu ook meelevend wilt zijn en wilt omliggende grondgebonden woningen, waaronder de meedenken hoe we dit voor alle partijen tot een succes kunnen naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van maken. Reclamant maakt zich zorgen over het verminderen respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het van de levensvreugde die reclamant op dit moment geniet in
plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug
de woning aan de Kerklaan. Reclamant woont nu als een "God
liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft
in Wateringen" met een heerlijk vrij uitzicht en geen hoge bebouwing. Als dit complex werkelijk gebouwd gaat worden,
het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
gaat reclamant tegen een kolossale muur aankijken waarbij er 12 gezinnen zo in de tuin kunnen kijken en reclamant de
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige
vrijheid en privacy voor een groot gedeelte kwijtraakt.
bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.
Waardevermindering
Waardevermindering
Reclamant vraagt zich af wie de kosten van waardevermindering van de vele woningen voor zijn rekening
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan
neemt.
kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning – een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.
Reclamant 11 (23-0189347)
Woongenot Het woongenot van de omwonenden wordt volgens reclamant
Woongenot De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
zeer ernstig geschaad met dit ontwerp. Het lijkt er volgens een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden reclamant op dat lucht, licht en privacy van de omwonende van beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht , uitzicht en vormen ondergeschikt belang zijn. De verkeersdrukte en de parkeersituatie aan de Kerklaan zijn nu al een groot probl eem.
van overlast door verkeer en parkeren is daarbij niet altijd te voorkomen.
De geluidshinder van het verkeer door de Kerklaan is hoog. De luchtverontreiniging neemt toe. De herrie en drukte nemen toe. De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de Het woongenot neemt af. Reclamant vraagt zich af waarom er 5-hoog gebouwd moet worden en waarom nie t geluisterd wordt
maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte
naar de bezwaren. Het belang van de projectontwikkelaar mag volgens reclamant niet groter zijn dan de omwonenden.
van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15
Een complex dat passend is binnen de bestaande situatie is prima. Het complex zoals nu wordt voorgesteld is te groot en
meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan
te hoog. Het verlenen van deze vergunning is volgens
omliggende grondgebonden woningen, waaronder de
reclamant verkeerd. Het ontwerp moet van reclamant terug
naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van
naar de tekentafel
respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.
Reclamant 12 (23-0189346)
Woongenot Het complex is volgens reclamant te groot en te hoog. Het
Woongenot De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
woongenot van de omwonende wordt volgens reclamant zeer ernstig geschaad met dit ontwerp. Het kan volgens reclamant
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht , uitzicht en vormen
niet zo zijn dat lucht, licht en privacy van de omwonende van ondergeschikt belang zijn. De verkeersdrukte en de
van overlast door verkeer en parkeren is daarbij niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een
parkeersituatie aan de Kerklaan is nu al een groot probleem. De geluidshinder van het verkeer dat door de Kerklaan rijdt is
bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van
bizar hoog. Slapen zonder oordoppen gaat niet meer. De het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet luchtverontreiniging neemt toe. De herrie en d rukte nemen toe. geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf Het woongenot neemt af.
vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal mee r dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.
Reclamant vraagt zich af waarom er 5 -hoog gebouwd moet
De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de
worden en waarom niet geluisterd wordt naar de bezwaren. Het maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern belang van de projectontwikkelaar mag volgens reclamant niet Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte
groter zijn dan de omwonenden. Goede zorg voor de inwoners
van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de
van de gemeente is volgens reclamant cruciaal in het vertrouwen. Vertrouwen is noodzakelijk om een draagvlak te
maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige
creëren bij de inwoners van deze gemeente. Wanneer de gemeente willens en wetens de e igen regels aan de laars lapt,
bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de
doet dat geen goed. Het verlenen van deze vergunning is volgens reclamant verkeerd. Het ontwerp moet van reclamant
naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het
terug naar de tekentafel.
plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.
Reclamant 13
Kolossaal
Kolossaal
(23-0189345)
Reclamant vraagt wie er nu een 15 meter hoog gebouw naast of achter zijn tuin wilt hebben. Reclamant verwijst naar fouten
De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern
die in het verleden al gemaakt zijn. Op YouTube kan je volgens reclamant zien wat een impact dit heeft op het
Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de
woongenot en leefplezier.
maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen. Parkeren en laadplaatsen de Kerklaan is volgens reclamant al vol, deze wordt nu nog
Parkeren en laadplaatsen Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd
voller. Reclamant vraagt of er in de afwijking van het bestemmingsplan is meegenomen dat in de toekomst
voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra
voldoende laadplekken voor elektrische auto's beschikbaar zijn.
parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Het aantal laadplekken voor elektrische auto's is geen ruimtelijke toets. Parkeerplaatsen kunnen immers voorzien worden van een dergelijke voorziening. Het aantal laadplekken voor elektrische auto's heeft dus geen plaats in deze procedure. Laadplekken, of beter gezegd de mogelijkheid om laadplaatsen bij de parkeervakken te maken, hebben wel een plaats bij een aanvraag voor de bouwactiviteit. Het Bouwbesluit 2012 eist in artikel 5.14, lid 1 het volgende: Een te bouwen woongebouw met een parkeergelegenheid in het gebouw of buiten het gebouw op hetzelfde perceel, met meer dan tien parkeervakken, heeft leidingdoorvoeren voor oplaadpunten voor ieder parkeervak.
Privacy Nieuwe appartementen kijken volgens reclamant vanwege de
Privacy De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
hoogte in achtertuinen en slaapkamers.
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden
beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Bezonning en licht Bezonning en licht Schaduw en lichtimpact, dit zal volgens reclamant vele mensen Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een rondom het gebouw op een negatieve manier beïnvloeden.
initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving.
Uitstraling gebouw
Uitstraling gebouw
Reclamant geeft aan dat het gebouw niet zo fraai in de omgeving staat, een reus tussen de dwergen.
De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot li gt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding.
Reclamant 14 (23-0189344)
Vermindering woongenot en waardevermindering woning Reclamant is in 2016 naar Wateringen verhuisd en heeft
Vermindering woongenot en waardevermindering woning De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
bewust gekozen voor een vrijstaande woning aan de Van der Meerstraat. De volledig vrije tuin was één van de argumenten
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij
van reclamant om het huis te kopen. De situatie is volgens reclamant al veranderd toen er huizen werden gebouwd op de
niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen.
hoek van de Kerklaan en de Noordweg. Volgens reclamant waren dat eengezinswoningen waardoor de inkijk in de tuin
Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft
beperkt bleef. Reclamant geeft aan door het nieuwe appartementengebouw vrijheid te verliezen in de achtertu in.
gegeven, is het niet geoorloofd binnen t wee meter van de grenslijn van dit erf venster s of andere muuropeningen, dan wel
Met als gevolg volgens reclamant een ingrijpende vermindering balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit in het woongenot en een onaanvaardbare waardedaling van erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de het huis.
erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelop ening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning – een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging . De kosten voor planschade zijn voor rekening van de ontwikkelaar.
Verkeerstechnisch ongewenst
Verkeerstechnisch ongewenst
De Kerklaan is volgens reclamant een (te) smalle, drukke verbindingsweg met tweerichtingsverkeer en zeer beperkte
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
parkeermogelijkheden en een doorgaande route voor alle hulpdiensten. Reclamant ondervindt dat vrijwel dagelijks bij de
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
uitrit van de woning uitkomend op de Kerklaan. Deze uitrit is ook in gebruik bij andere buren en 17 garages. Door de zeer
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de verkeersgeneratie plaatsvindt. Dit komt neer op 7,78 extra
dicht op elkaar staand geparkeerde auto’s en de smalle stoep is het bijzonder moeilijk en gevaarlijk om de openbare weg op
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de
te rijden. Deze situatie wordt nog verergerd , als daar nog eens verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg be perkt. In de 25 luxe appartementen bijkomen. ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende werking toegevoegd in paragraaf 2.2.3. De huidige verkeerssituatie aan de Kerklaan m aakt geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning. Daarnaast is een overtreding van de verkeersregels geen ruimtelijk aspect en komt daarom niet aan de orde bij de afweging. Niet passend, historisch gezien
Niet passend, historisch gezien
Reclamant verwijst naar de Visie Wateringen 2030, vastgesteld In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. op 21 januari 2020: Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn “Wateringen wordt enorm gewaardeerd om haar dorpse en historische karakter. Nieuwe ontwikkelingen en herinrichting,
extra woningen noodzakelijk . Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen ,
me t n a me i n d e k e r n , mo e t h i e r me e me t r e s p e c t o mg a a n e n b i j voorkeur dit karakter versterken. Voor de kern betekent
een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen : woningen voor starters en senioren.
d i t s p e c i f i e k d a t d e b o u w h o o g t e mo e t a a n s l u i t e n b i j d e bestaande bebouwing.”
Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn
Het appartementengebouw met 25 luxe appartementen voldoet volgens reclamant in geen enkel opzicht aan de historische
naast Wateringen -Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de
inrichting van de Kerklaan. Alleen ten faveure van winstoptimalisatie van de ontwikkelaar en geheel tegen de
Kerklaan 65-69. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding.
wens van alle omwonenden in dreigt wederom een stukje historisch Wateringen met voeten te worden getreden en voor altijd verminkt.
De geplande 25 appartementen passen volgens reclamant dus
De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de
geenszins in de huidige omgeving, gezien de hoogte van het bouwwerk en de massieve vorm van het bouwwerk. Daarnaast
maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) mogelijk is, voor het bedrijventerrein gedeelte
komt de geplande bebouwing aanzienlijk dichter op het perceel van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de en de woningen van de Kerklaan 71 en de Kerklaan 63. Het maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 een en ander blijkt ook uit de QuickScan uit 2017: D e b o u w ma s s a v a n u w i n i t i a t i e f i s t e h o o g e n k o mt t e d i c h t b i j
meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan
d e b e s t a a n d e o mr i n g e n d e b e b o u w i n g . E r w o r d t e e n omliggende grondgebonden woningen, waaronder de b o u w m a s s a v o o r g e s t e l d me t a a n d e K e r k l a a n z i j d e 3 b o u w l a g e n n a a s t g e l e g e n v r i j s t a a n d e w o n i n g m e t g o o t - e n b o u w h o o g t e v a n ( . . . ) e n t w e e a p p a r t e me n t e n l a g e n . H e t g e b o u w h e e f t w e i n i g geleding en onvoldoende verfijning voor deze plek en een
respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug
horizontale opbouw wat het gebouw een massaler karakter geeft.
liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.
Privacy Privacy Los van de eigen privacy van reclamant, zullen de geplande 25 De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in appartementen eveneens grote gevolgen hebben voor de andere omwonenden. De geplande appartementen zitten
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij
volgens reclamant onder andere erg dicht op de percelen van de Kerklaan 71 en de Kerklaan 63. De geplande balkons en
niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand
raampartijen dragen eveneens bij aan de afbreuk van de privacy van reclamant en omwonenden. Daarnaast speelt ook
aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige
een belangrijke rol dat de bestemming wijzigt van Bedrijf naar Wonen. Bedrijven zijn immers veelal geopend tijdens reguliere
erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere
werktijden. Gedurende deze werktijden zullen de omwonenden veelal zelf ook op werk zijn en minder voor hun privacy te
muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand
duchten hebben. Vanzelfsprekend is dit anders bij de
tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende
bestemming Wonen, waarbij de bewoners van de geplande appartementen veelal thuis zullen zijn op tijdstippen waarop
percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan,
omwonenden eveneens thuis zijn, dit vormt derhalve een verdere aantasting van de privacy van de omwonenden.
past dus binnen de wettelijke bepalingen.
Parkeren en ontsluitingsmogelijkheden Bij het berekenen van de parkeerplaatsen voor de geplande
Parkeren en ontsluitingsmogelijkheden Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd
appartementen is volgens reclamant geen gebruik gemaakt van voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente de juiste maatvoering voor de parkeervlakken. Dit betekent Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra derhalve dat niet is voldaan aan de gestelde parkeernormen. Daarnaast lijkt het erop dat niet alle vereiste parkeerplaatsen
parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte.
gerealiseerd zullen worden op eigen terrein. Gezien het feit dat de parkeerplaatsen overdekt zijn, en er sprake is van kolommen tussen de parkeerplaatsen, is conform de beleidsregel Parkeernormering getoetst aan de hand van de landelijke NEN-normen (NEN 2443). De ingetekende parkeerplaatsen voldoen aan deze eisen. Enkel bij 2 parkeerplaatsen is de rijbaan enkele centimeters te kort, maar dat is dermate beperkt dat dit van ondergeschikt belang is. De 4 parkeerplaatsen die aan de Kerklaan worden gerealiseerd, liggen voor meer dan de helft van de oppervlakte op eigen terrein van initiatiefnemer. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat deze gronden uiteindelijk worden overgedragen aan de gemeente. Dat ze een openbaar karakter krijgen is niet bezwaarlijk, en juist gunstig voor de omgeving omdat zo dubbelgebruik door de omgeving mogelijk is. Daarom is het ook niet bezwaarlijk dat deze parkeerplaatsen nu deels op gemeentegrond liggen. Reclamant 15
Procedure
Procedure
(23-0190599)
Reclamant geeft aan dat de zienswijze tijdig is ingediend en dat reclamant belanghebbend is. Reclamant verwijst naar de
Op 17 november 2022 heeft de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in de zaken SGR 22/3365 CHWA V308 en SGR 22/3322
vernietiging van de omgevingsvergunning door de rechtbank.
CHWA V308. De uitspraken hebben wij op 29 november 2022
Volgens reclamant was er voor de planontwikkelaar geen
ontvangen. Een belanghebbende en het bestuursorgaan kunnen
urgentie om dit bouwplan te realiseren omdat de ontwikkelaar op de laatste dag van de fatale termijn in beroep is gegaan.
binnen 6 weken hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: RvS) tegen
Ook niet van Gemeentezijde gezien het verzoek aan de Raad van State de behandeling van deze beroepszaak aan te
de uitspraak van de rechtbank. De termijn voor het indienen van het beroepschrift begint de dag na die waarop het besluit bekend
houden in afwachting van een herziene verklaring van geen bedenkingen. Een procedure die ook weer maanden vergt.
is gemaakt. In dit geval is het besluit op 29 november 2022 per brief aan ons bekend gemaakt. Dit houdt in dat belanghebbenden
Bij een bouwplan dat op draagvlak in de omgeving kon rekenen en het bestuursorgaan tot 10 januari 2023 de gelegenheid had er volgens reclamant allang gebouwd kunnen worden. Er hadden om hoger beroep in te dienen. De initiatiefnemer heeft op spelen volgens reclamant dus blijkbaar andere belangen dan "er is nu eenmaal behoefte aan meer woningen" - de kern van
9 januari 2022 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraken SGR 22/3365 CHWA V308 en SGR 22/3322 CHWA V308. Dat de
de politieke besluitvorming in de gemeenteraad. Daar waar gebruikelijk is dat alle betrokkenen een gerechtelijke uitspraak
initiatiefnemer ervoor heeft gekozen om dit één dag voor de fatale termijn te doen doet niet af aan he t feit dat het
op beroep afwachten ("Het is onder de rechter"...) heeft gemeente volgens reclamant gemeend een nieuwe zienswijze
rechtsgeldig binnen de 6 weken termijn is ingediend. Dat een zaak één dag van tevoren wordt ingediend hoeft niet te
in procedure te moeten brengen. Dit i s volgens reclamant des temeer opvallend omdat uit de stukken blijkt dat de Gemeente
betekenen dat de zaak geen urgentie heeft. Het kan immers ook betekenen dat de initiatiefnemer het hoger beroep erg belangrij k
zelf aangeeft aan alle verplichtingen te hebben voldaan die in de Anterieure Overeenkomst waren vastgelegd en
vindt en daarom alle tijd heeft benut om het hoger beroepschrift zo zorgvuldig mogelijk op te stellen.
schadeclaims niet aan de orde waren. Toch blijft dit argument een rol spelen bij de besluitvorming. Het zou de Gemeente in
Verder heeft de gemeente verzocht om aanhouding van de zaak,
het kader van "transparantie" volgens reclamant sieren hier een duidelijk
omdat wij druk bezig zijn om uitvoering te geven aan de opdracht van de rechtbank. De rechtbank heeft ons immers opgedragen
standpunt in te nemen: deze hernieuwde zienswijze is geheel onverschuldigd in procedure gebracht.
om alsnog toereikend te motiveren dat het appartementencomplex ook met inachtneming van de afwijking qua bouwhoogte niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundig gezien past in het straatbeeld. Ook heeft de rechtbank ons opgedragen om nader te motiveren dat het appartementencomplex wat bezonning en privacy betreft geen onevenredige gevolgen heeft voor de eisers. Op basis van de voorgenoemde gegevens heeft het college een afweging moeten maken of er voldoende grond is de bij het bestreden besluit verleende omgevingsvergunning in stand te laten. Het voldoen aan de opdracht van de rechtbank vergt tijd. Dit is dan ook de reden dat wij de Raad van State hebben gevraagd om de zaak aan te houden totdat wij een nieuw besluit hebben genomen
in deze kwestie. De Raad van State kan dan het nieuwe besluit meenemen in het eindoordeel. Verder kunnen wij ons niet verenigen met het standpunt van de reclamant dat het gebruikelijk is om de uitspraak in hoger beroep af te wachten zonder actie te onder nemen. Het hoger beroep is door de initiatiefnemer ingesteld in verband met het bewaren van rechten en met de gedachte dat het nieuwe besluit in de lopende hoger beroepsprocedure kan worden genomen, zodat de Raad van State daar in hoger beroep direct over kan beslissen. Een nieuw besluit in de zin van artikel 6:19, eerste lid j.o. artikel 6:24 Awb (Algemene wet bestuursrecht) wordt als regel in de lopende procedure ingebracht en beoordeeld. De uitspraak van de Raad van State is dan ook direct de einduitspraak over het nieuwe besluit, waarmee het hele beroep in één keer wordt afgewikkeld. Voorts blijkt uit vaste jurisprudentie van de Raad van State dat als zich omstandigheden voordoen waarin het uit oogpunt van zorgvuldige voorbereiding van een besluit, med e gelet op de aard en de ernst van de gebreken die tot vernietiging hebben geleid en het verhandelde in die eerste procedure, niet passend is terug te vallen op de eerdere procedure en een nieuw ontwerpbesluit moet worden opgesteld.
1 Omdat de rechtbank met haar uitspraak de omgevingsvergunning heeft vernietigd op grond van artikel 3:46 Awb (motiveringsbeginsel) is het nieuw ontwerpbesluit opnieuw ter inzage gelegd conform de vaste jurisprudentie. Tot slot merken wij op dat de gemeente in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer een publiekrechtelijk voorbehoud heeft opgenomen. In deze bepaling is vervat dat de gemeente altijd haar publieke taken en verantwoordelijkheden vooropstelt. Dus als de gemeente besluiten neemt of dingen doet 1
(zie bijvoorbeeld ABRvS 30 juni 2004, 200307450, en ABRvS 8 september 2004, 200401935 en ABRvS 16 april 2003, 200202984).
die nodig zijn vanwege haar publieke taak, maar die niet in lijn zijn met deze overeenkomst, dan kan de ontwikkelaar de gemeente daar niet voor aansprakelijk stellen. In dit geval is hier geen sprake van, aangezien het college een nieuw besluit heeft genomen. In het verleden waren er volgens reclamant in een protocol
Voor omgevingsvergunningen bestaat geen protocol met
afspraken vastgelegd om ingrijpende bouwplannen niet in vakantieperiodes in procedure te brengen. Blijkbaar zijn die
betrekking tot het ter inzage leggen in de vakantieperiodes. Dit kan ook niet in verband met de termijnen die verbonden zijn aan
afspraken niet meer van kracht of wordt er in strijd mee het verlenen van een omgevingsvergunning . Bovendien is een gehandeld. Hoe dan ook is het volgens reclamant niet kies een burger niet langer afhankelijk van de plaatselijke krant om kennis ter visielegging samen te laten vallen met een vakantieperiode.
te nemen van bekendmakingen. Bekendmakingen worden ook digitaal gepubliceerd waardoor een belanghebbende tijd en plaats onafhankelijk kennis hiervan op kan doen. Het is de verantwoordelijkheid van de bela nghebbende zelf om zich te informeren.
Omgevingsvisie
Omgevingsvisie
In deze Omgevingsvisie is vastgelegd dat parkeren bij appartementengebouwen bij voorkeur ondergronds opgelost
De initiatiefnemer bepaalt bij een aanvraag omgevingsvergunning zelf wat hij aanvraagt. En dat wat wordt
moet worden. Ruimtelijk gezien is dat volgens reclamant mogelijk op deze locatie. Vooral om een zo hoog mogelijke
aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Initiatiefnemer
opbrengst te realiseren heeft de projectontwikkelaar gekozen voor parkeren op maaiveld. Reclamant begrijpt niet waarom de
heeft daarnaast recht op een objectieve afweging op grond van wetten, regels en beleid. In de omgevingsvisie staat daarnaast
gemeente hierin is meegegaan. Het betreft een project van uitsluitend koopwoningen ("luxe" volgens de makelaar)
aangegeven dat het de voorkeur heeft dat parkeren ondergronds wordt opgelost. Hier staat niet aangegeven dat parkeren op
waarvan het merendeel in de dure koopsector. Reclamant begrijpt niet dat met deze prijzen geen ondergrondse
maaiveld niet is toegestaan.
parkeergarage mogelijk is. Ook is volgens reclamant in de omgevingsvisie opgenomen dat er een vergroening plaats moet vinden. Voor nieuwbouw
Het huidige beleid met betrekking tot vergroening was nog niet van kracht bij het opstellen van dit bouwplan. Huidig beleid met
gebieden is zelfs de minimale groennorm verhoogd. In dit bouwplan wordt 100% van het bouwperceel verhard. Er
betrekking tot vergroening was nog niet van kracht op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Het
verdwijnt een tuin (ook bestemmingsplantechnisch) en alle
plan valt daarom niet onder het regiem van het huidige beleid.
aanwezige bomen, ook buiten het bouwperceel, worden gekapt voor de in- en uitrit. Westland heeft inderdaad sterke behoefte aan betaalbare Volkshuisvestelijk is er in Westland grote behoefte aan woningen voor jongeren en huurwoningen in het sociale en
woningen voor starters en jongeren. In nieuwe projecten zetten we daar ook op in. Maar Westland kent ook een sterke
middeldure segment. Dit betreft echter een ontwikkeling met uitsluitend koopwoningen, vooral in de dure koop. Ook hier
vergrijzing en heeft daarom ook behoefte aan voldoende woningen voor senioren in all e segmenten, duur, goedkoop, koop
wordt volgens reclamant natuurlijk verwezen naar "doorstroming", maar zonder enige garantie. Elders in de
en huur. Dit project wordt gerealiseerd voor de doelgroep senioren. Het complex krijgt een ontmoetingsruimte en de
gemeente worden al voldoende woningen voor "doorstroming" woningen worden levensloopgeschikt gerealiseerd. Dit is lang gerealiseerd. Sterker nog: recent werd een omzetting van koop geleden in de overeenkomst zo afgesproken en die afspraken naar middeldure huur bij onverkoopbare appartementen i n Naaldwijk door de Gemeente toegejuicht. Bij dit bouwplan
respecteren we. Het opgestelde woonprogramma sluit zoveel als mogelijk aan bij de woonvisie Westland 2016, waarin 35% aan
echter geen millimeter beweging in deze richting - noch van de Gemeente, noch van de ontwikkelaar.
betaalbare woningen werd gevraagd.
Bestemmingsplan In Paragraaf 4.1. van het vigerende bestemmingsplan
Bestemmingsplan Het bestemmingsplan “Kern Wateringen” is vastgesteld op 25
Wateringen staat volgens reclamant over de planvorm: een gedetailleerd - conserverend - plan; de bestaande situatie is
juni 2013. Het bouwplan is inderdaad in strijd met het bestemmingsplan, om die reden is er een omgevingsvergunning
bestemd. Op diverse plaatsen (geluid par. 3.2.; luchtkwaliteit par. 3.3. etc.) staat dan ook: er worden geen nieuwe woningen
in afwijking van het bestemmingsplan aangevraagd. Het vaststellen van een bestemmingsplan betekent niet dat er nooit
mogelijk gemaakt. Dus: geen onderzoek of toetsing aan luchtkwaliteitsnormen, geen akoestisch onderzoek;
meer iets anders op een locatie mag komen. Als een andere functie mogelijk wordt gemaakt, dan moet middels een ruimtelijke
geen toetsing grenswaarden; geen verkeersonderzoek. De inkt is nog niet droog of er komen volgens reclamant 16
onderbouwing aangetoond worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit is mede aange toond middels de
woningen bij op de hoek Noordweg/Kerklaan en nu dus met dit bouwplan weer 25. In één straat op steenworp afstand ruim
uitgevoerde onderzoeken.
40 woningen erbij. Dit is volgens reclamant volledig in strijd met letter en geest van het bestemmingsplan. Dit lijkt maar een postzegelplannetje. Maar een verzameling postzegels wordt een lappendeken waar geen structuur of samenhang in zit. In de verkeersparagraaf van het bestemmingsplan wordt volgens reclamant vastgesteld dat de verkeersdruk in
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
Wateringen te hoog is. De Kerklaan wordt expliciet genoemd
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te
als nu (..2013) al overbelaste gebiedsontsluitingsweg. "De oplossingen moeten gezocht worden op een hoger
verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de
schaalniveau dan het dorp zelf". En omdat er toch geen verkeersgeneratie plaatsvindt. Dit komt neer op 7,78 extra bouwplannen worden voorzien, blijft het bij die constatering. In motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een de verkeersparagraaf van de ruimtelijke onderbouwing voor deze "verklaring van geen bezwaar" wordt verkeer echter
drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. In de
gereduceerd tot een rekensom voor het benodigde aantal parkeerplaatsen. "Verkeer" is volgens reclamant meer dan
ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende werking toegevoegd in paragraaf 2.2.3.
parkeren; de verkeersdruk is volgens reclamant niet onderzocht, in 2013 niet en nu ook niet voor dit bouwplan Beeldkwaliteitsplan Gelijk met het bestemmingsplan stelde de Gemeenteraad op
Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan
26 juni 2013 ook het Beeldkwaliteitsplan vast. Geen vrijblijvend document: het prevaleert bij de verplichte
staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke
welstandsbeoordeling boven de gemeentelijke Welstandnota en legt vast dat er pas gesloopt k an worden als er een
gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde
omgevingsvergunning voor vervangende nieuwbouw is verleend. Het voorspelbare
Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Da arnaast is er voor de
verweer: het heeft geen juridische werking; is niet bindend voor derden en dus niet van belang, faalt. Het is het
karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke
toetsingskader bij stedenbouwkundige visies en adviezen bij nieuwe ontwikkeling en voor de welstandsbeoordeling.
gebieden. Deze 5 karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als de ze bij
Dit bouwplan ligt in een door de Gemeenteraad vastgelegd
herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen. Maar er
"karakteristiek gebied". Over de Kerklaan is de volgende passage opgenomen: (...) Belangrijk voor het beeld van
kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek.
Wateringen. (...) ruimtelijke kwaliteit die bij herbouw, verbouw en herinrichting beschermd dienen te worden" ( pg 2 )
Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te
Voorspelbare tegenwerping is dat de woning Kerklaan 69 daar onder valt, maar de garage op 65 -67 zeker niet. Ook daarover
verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan woonkern
is het Beeldkwaliteitsplan echter duidelijk "Bij kwalitatief mindere bebouwing is dit een kans om de ruimtelijke kwaliteit
Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke
te verbeteren". En over de gewenste ontwikkeling bij herbouw
kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied.
staat: "en beter aan gaat sluiten bij de ruimtelijk en
Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de
architectonisch sterkere delen van dit gebied ( pg 2)
mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De
Op pagina 3 van het Beeldkwaliteitsplan staan de beeldkwaliteitseisen voor de Kerklaan:
Kerklaan 65 is een van zulke plekken.
"Stedenbouw: Behoud van variatie in bebouwingstypologie: lange rijtjes, korte rijtjes, 2 onder 1 kapwoningen en
Karakteristiek voor het gebied Ambachtsweg – Kerklaan is de variatie aan bebouwingstypologieën: Er liggen rijtjes, twee -
vrijstaande woningen. Schaal en korrelgrootte zegt iets over de grootte van een gebouw in relatie tot de grootte van de
onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementenblokken aan deze wegen. Ondanks deze variatie
gebouwen in de nabijheid) dient aan te sluiten bij de aanwezige karakteristieke typologieën: vrijstaand, twee -onder-
in typologieën is er toch spra ke van samenhang. Deels zit dit in de jaren-30 architectuur. En deels heeft het te maken met de
een-kapwoningen en rijwoningen. De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 l a g e n me t e e n k a p . ( u i t z o n d e r i n g e n k u n n e n
situering van de bebouwing. Alle bebouwing staat min of meer in een rooilijn (kleine verschillen zijn mogelijk) en er is sprake van
a p p a r t e me n t e n g e b o u w e n en hoekkavels zijn). De woningen hebben een voortuin . (...)
een bepaalde bebouwingsafsta nd ten opzichte van de weg (de voorgevel ligt op ca. 10 -14m uit het hart van de weg).
Architectuur: dient aan te sluiten bij jaren 30 architectuur.
De volledige tekst op bladzijde 3:
Dient aan te sluiten bij het dorpse karakter van Wateringen. (...)
Beeldkwaliteitseisen Ambachtsweg – Kerklaan bij Stedenbouw: • Behoud van variatie in bebouwingstypologie: lange rijtjes, korte
Het verweer dat de beoogde hoogbouw refereert aan het
rijtjes, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen. • In het straatbeeld kan dit gezien worden als een kort rijtje
tegenovergelegen 4 laags appartementengebouw faalt volgens reclamant. Geen enkele passage in dit Beeldkwaliteitsplan
doordat op de begane grond een appartement en een ontmoetingsruimte gerealiseerd worden, beide met buitenruimte.
verwijst naar dit appartementengebouw als een gewenste ontwikkeling of de door de gemeente beoogde visie voor dit
• Schaal en korrelgrootte (=zegt iets over de grootte van een gebouw in relatie tot de grootte van de gebouwen in de
gebied. Dat appartementengebouw is gerealiseerd v oor de vaststelling van dit Beeldkwaliteitsplan en houdt met
nabijheid) van de bebouwing dient aan te sluiten bij de aanwezige karakteristieke typologieën: vrijstaand, twee -onder-
maatvoering (3 hoog met terugspringende 4e laag) compartimentering (terugspringende bebouwing met afwijkend
een-kapwoningen en rijwoningen. • In het straatbeeld aan de oostkant van de Kerklaan, staat het
materiaal gebruik) en vormgeving (puntgevels e.d.) zelfs nog veel meer rekening met de omgeving dan dit voorliggende
bouwplan als een kort rijtje tussen enerzijds rijwoningen (zuid) en anderzijds vrijstaande woningen (noord).
bouwplan. Het wordt nu volgens reclamant uitsluitend als referentie gebruikt om zoveel mogelijk bouwmassa te
• De gewenste bouwhoogte is 1 à 2 lagen met kap. (uitzondering kunnen appartementengebouwen en hoekkavels zijn).
realiseren en zo hoog mogelijk te kunne n bouwen: niet 4 maar 5 hoog; geen enkele relatie met de omgeving: een
• Het bouwplan is als appartementengebouw de uitzondering. Zelfde geldt voor het tegenoverliggende appartementengebouw.
karakteristiek huurpand moet er voor worden gesloopt; platte
• De woningen hebben een voortuin.
daken daar waar uitsluitend puntdaken voorkomen. Kortom:
• Zie de eerste bullet.
een "fremdkõrper", zeker aan deze zijde van de Kerklaan.
• Bebouwing staat in een rooilijn. De voorgevel ligt ca. 10 -14m (afhankelijk van het adres) uit het hart van de weg. • De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt in de lijn van de naastgelegen woningen.
Stedenbouwkundige beoordeling Bij de herontwikkeling van de bouwkavel op de hoek
Stedenbouwkundige beoordeling Er is een advies vanuit stedenbouw die uitgaat van het volgende:
Noordweg/Kerklaan was het Beeldkwaliteitsplan volgens reclamant wel richtinggevend voor de
Momenteel heeft de locatie een bedrijfsbestemming. Het veranderen van de bedrijfsbestemming i n een woonbestemming
bestemmingsplanwijziging die ook daar nodig was. Plannen voor hoogbouw/appartementen werden afgewezen en
is hier een positieve ruimtelijk verandering. Dit vanwege de nabijheid van het centrum en de overwegend woonfunctie in de
uiteindelijk is er een plan met rijtjes eengezinswoningen gerealiseerd en een "accent" (= hogere bebouwing) op de
omgeving. Dit is o.a. in overeenstemming met de Visie Wateringen 2030 en het beeldkwaliteitsplan (zie reacties
hoeklocatie. Conform vastgesteld beleid en de toelichting in ‘Privacy, licht en lucht’ en ‘Appartementencomplex in strijd met het bestemmingsplan. Plannen voor een appartementengebouw ‘Beeldkwaliteitsplan’’). werden daar volgens reclamant al in het beginstadium afgewezen. Enkele tientallen meters ve rderop, in dezelfde
De hoogte van het complex, 15,259 meter, komt overeen met de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013)
straat, is het nu opeens wel toegestaan: een 5 hoog appartementengebouw, zonder dat er een sprake is van een
mogelijk is. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen
hoekkavel of andere verwijzingen naar de kwaliteitseisen conform het beeldkwaliteitsplan.
vrijstaande woning met goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied.
In de door de gemeenteraad afgegeven eerste "verklaring van
Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw
geen bezwaar" werd volgens reclamant zelfs met geen woord wordt gerept over het Beeldkwaliteitsplan. Die omissie is door
zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3
de ingediende zienswijzen inmiddels hersteld. Rondom stuitend is nu echter de onderbouwing en vooral de
meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens
mondelinge toelichting van ambtelijke zijde bij de motivatie om gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheid voor het
een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte
appartementenbouw. De voorgenomen sloop van Kerklaan 69, een pand dat volgens reclamant juist een refere ntie is van
van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e
hetgeen geconserveerd zou moeten worden conform het vastgesteld beleid, wordt verdedigd met "dat het een
verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.
versterking van de ruimtelijke kwaliteit is".
De rooilijn van het nieuwe appartementencomplex ligt in de lijn van de naastgelegen woningen. Op de begane grond wordt een