Document · PDF

Bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen

Gemeenteraad 26 juni 2024, gemeente WestlandBij agendapunt: Voorstel tot verlening van een verklaring van geen bedenkingen op de Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen31.536 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

KERKLAAN 65, 67 EN 69 TE WATERINGEN omgevingsvergunning NL.IMRO.1783.ABP00000008g12-VA01 vastgesteld

Bijlagen bij de toelichting

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13

6 85 93 102 162 189 193 210 261 300 469 490 517

Nota van beantwoording zienswijzen Uitspraak rechtbank 1 Uitspraak rechtbank 2 Bezonningsstudie Stikstofberekening Inspraak en overleg Vormvrije m.e.r.-beoordeling Akoestisch onderzoek Watertoets Verkennend bodemonderzoek Eco-effectscan Soortgericht ecologisch onderzoek Archeologisch onderzoek

Bijlage 1 Nota van beantwoording zienswijzen

Nota van beantwoording zienswijzen Omgevingsvergunning Kerklaan 65, 67 en 69 te Wateringen. Instantie

Reactie

Beantwoording

Reclamant 1

Bestemmingsplan

(23-0175623)

Reclamant geeft aan dat het plan in strijd is met het huidige bestemmingsplan op de volgende punten:

Het plan is inderdaad in strijd met het bestemmingsplan ‘Kern Wateringen’. Voor het plan is dan ook een aanvraag

•

Bouwhoogte van 15,5 meter in plaats van de maximaal toegestane goothoogte van 6 meter;

• •

Bestemming wonen in plaats van bedrijf; Maximale bebouwing van 75% naar bijna volledig

•

bebouwd; Er wordt niet voldaan aan de eis dat de voorgevel

omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan ingediend.

karakteristiek moet zijn (zoals bestaand) . Lintbebouwing en stedenbouwkundig Het plan past volgens reclamant niet in de huidige

Lintbebouwing en stedenbouwkundig De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met

lintbebouwing.

veel (niet openbare) parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze locatie qua functie en gebruik

Reclamant geeft ook aan dat de beoordeling van de stedenbouwkundige is: “het is een verbetering ten opzichte

stedenbouwkundig gezien een beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van

van wat er nu staat”. Reclamant vindt dit geen gegronde reden van goedkeuring

de Kerklaan een vergelijkbaar appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot ligt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding.

Lichtinval, woongenot en privacy

Het plan is één verdieping hoger dan het tegenovergelegen wooncomplex De Wingerd waardoor een onevenredig verlies

Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan.

aan daglicht zal optreden in de woning van reclamant.

Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe

In de huidige situatie heeft reclamant alleen in de ochtend daglicht. Bij het nieuwe appartementencomplex is volgens

omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig

reclamant niet gekeken naar de nadelige effecten hiervan op

zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van

het woongenot en verlies aan privacy.

de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort i n relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving.

Sloop karakteristieke woning Reclamant geeft aan dat er een karakteristieke woning

Sloop karakteristieke woning Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden

gesloopt moet worden die voldoet aan de eisen van het huidige afgeweken van het bestemmingsplan ‘Kern Wateringen’. In de bestemmingsplan voor een plan wat daar niet aan voldoet. ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk is om af te wijken van het bestemmingsplan: “ O md a t h e t b e s t a a n d e a u t o b e d r i j f v e r o u d e r d i s e n n i e t m e e r v o l d o e t a a n d e e i s e n d i e a a n e e n mo d e r n b e d r i j f s p a n d w o r d e n gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie zeker gewenst. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de w o o n k e r n v a n W a t e r i n g e n e n o m r i n g d d o o r v o o r n a me l i j k woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van e e n a p p a r t e me n t e n g e b o u w o p d e z e l o c a t i e p a s t d u s g o e d b i n n e n het straatbeeld. In onderstaande paragrafen wordt de wenselijkheid op het gebied van stedenbouw en verkeer nader onderbouwd.” Visie Wateringen In Wateringen overstijgt daarnaast de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor me er betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor

senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is ev en karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan w oonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit ge bied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.

Reclamant 2

Lichtinval, woongenot en privacy

(23-0185154)

Reclamant begrijpt niet waarom het college een gebouw van vijf verdiepingen naast laagbouw en tegenover een lager

Lichtinval, woongenot en privacy

gebouw plaatst, waardoor het vrije uitzicht volledig wordt weggenomen. Voor reclamant betekent dit: a. Vermindering van de waarde van de woning;

Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning – een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.

Uitzicht dat voor het grootste gedeelte verdwenen is;

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen t wee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal mee r dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan past dus binnen de wettelijke bepalingen.

Bewoners van het gebouw kunnen gemakkelijk

“binnenkijken”, waardoor reclamant een stuk vrijheid kwijtraakt;

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen.

Duidelijk minder zon en lichtinval voor de eerste twee verdiepingen.

Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten

opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving. Parkeren Reclamant is bang voor nog meer parkeerproblemen aan de

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd

Kerklaan. Het is volgens reclamant nu al voor bezoekers soms lastig om een parkeerplek te vinden. Ervaring leert snel dat

voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra

niet alle auto’s in de parkeergarage kunnen. Soms heeft een huishouden volgens reclamant wel twee of drie auto’s.

parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.

In- en uitrijden Het in- en uitrijden van de parkeergelegenheid van het nieuwe

In- en uitrijden In de huidige functie is er nu ook sprake van een uitwegsituatie.

gebouw kan volgens reclamant verkeersgevaarlijke situaties opleveren. Standaard wordt er volgens reclamant te hard

Bij het ontwerp is gelet op voldoende zich t op aankomend verkeer bij het uitrijden van het parkeerterrein. Naar aanleiding

gereden in de Kerklaan (60 tot 100km per uur is geconstateerd en helaas geen uitzondering). Uitwijken betekent op de

van de zienswijzen is de situatie van de inrit iets aangepast. Er is nu een duidelijke afscheiding tussen de inrit en de bestaande

verkeerde baan terecht komen, met alle gevo lgen van dien. Reclamant weet uit ervaring dat bij het uitrijden van de garage

langsparkeerplaatsen. Aan de hand van een rijcurve is aangetoond dat een auto de inrit goed kan inrijden. De

gevaarlijke situaties kunnen ontstaan

beschikbare doorrijbreedte is voldoende om het terrein goed op en af te kunnen rijden.

Voor een in- en uitrit is een aparte omgevingsvergunning vereist. Het verkeersgedrag van mensen is verder niet te wijten aan dit project en kan derhalve niet in de overweging meegenomen worden. Kappen van boom

Kappen van boom

Door het omhakken van de prachtige boom voor het appartementengebouw van reclamant gaat er weer groen

Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het

verloren en daarbij worden ook nesten van vogels weggehaald. verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan . Met het realiseren van een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Een eventuele kapvergunning maakt geen onderdeel uit van voorliggende procedure. Voor het verwijderen van nesten gelden de regels van de Wet Natuurbescherming. Ook dit maakt geen onderdeel uit van voorliggende procedure. Voor het verwijderen van nesten gelden de regels van de Wet Natuurbescherming. Ook dit maakt geen onderdeel uit van voorliggende procedure. Reclamant 3 (23-0185152)

Bouwhoogte en privacy Reclamant geeft aan dat de rechtbank hun in het gelijk heeft

Bouwhoogte en privacy De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de

gesteld qua bouwhoogte en privacy. Het gebouw is volgens reclamant te groot en het aangezicht van het dorp is in

maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) voor een groot deel van het perceel mogelijk

opspraak hiermee. Reclamant krijgt daardoor minder licht in huis/tuin waardoor de waarde van het huis minder wordt.

is, namelijk voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan. De overschrijding ten opzichte van de maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen , waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor -

en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen. De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met veel (niet openbare) parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot ligt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd.

Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende

percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Vergroening en gezondheid Reclamant vindt het oneerlijk dat bewoners verantwoordelijk

Vergroening en gezondheid Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan,

worden gesteld voor vergroening terwijl in dit plan weinig vergroening terugkomt. Volgens reclamant wordt weinig

maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van

rekening gehouden met de gezondheid van alle betrokkenen.

het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Daarnaast wordt aan de ac hterzijde een zachte erfgrens gerealiseerd in de vorm van een haag. Ter verduidelijking is een schetsontwerp toegevoegd aan de vergunning. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.

Reclamant 4

Lichtinval, woongenot en privacy

(23-0185151)

Reclamant geeft aan dat het nieuwe appartementen grote gevolgen heeft. Door het gebouw gaat reclamant de lucht,

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden

ochtendzon, privacy en uitzicht volledig verliezen.

hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving. Parkeren Reclamant vreest grote parkeerproblemen. Volgens reclamant

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd

moet het gebouw één etage lager en verder naar achter voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente gebouw worden, zodat er meer parkeerplaatsen kunnen komen. Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn in de omgeving, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.

Reclamant 5

Lichtinval, woongenot en privacy

(23-0185150)

Reclamant geeft aan dat het nieuwe appartementengebouw De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in zorgt voor belemmering uitzicht, verlies van zeer veel zonlicht, een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden zeer beperkte privacy door inkijk in tuin en slaapkamer en geluidsoverlast.

Lichtinval, woongenot en privacy

beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder (vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de ‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving, die beoordeel d moeten worden door de gemeente.

De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en de belangen afwegen. De bezonningsdiagrammen voor dit bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle adressen in de directe omgeving.

Reclamant 6

Woongenot

(23-0185148)

Reclamant is teleurgesteld dat de gemeente en ontwikkelaar geen gehoor geeft aan de reacties van de bewoners. Het

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden

gebouw zal volgens reclamant veel invloed hebben op het woonplezier in Wateringen, waar reclamant al het hele leven

beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen.

woont en werkt. Reclamant geeft aan dat de nieuwe parkeerplaatsen voor veel

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand

overlast zal zorgen. Verder wijst reclamant op een verlies van privacy door inkijk in de woning.

aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.

Gezondheid Reclamant verwijst naar negatieve effecten op lichamelijke en

Gezondheid Het plan bestaat uit het oprichten van 25 appartementen met

geestelijke gezondheid door minder licht, meer geluid, meer luchtverontreiniging en minder privacy.

bijbehorende parkeervoorzieningen. Gelet op de omvang van het plan draagt het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet milieubeheer. In de ruimtelijke onderbouwing is dit opgenomen in paragraaf 3.3 luchtkwaliteit. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings - en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.

Waardevermindering

Reclamant geeft aan dat de waarde van de woning zal dalen.

Groen

Reclamant geeft aan dat het uitzicht negatief zal veranderen. Reclamant kijkt nu uit op groene heesters, coniferen en

Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het

klimplanten met veel vogels en andere flora en fauna. Straks kijkt reclamant uit op een betonnen muur.

verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Daarnaast wordt aan de ac hterzijde een zachte erfgrens gerealiseerd in de vorm van een haag. Ter verduidelijking is een schetsontwerp toegevoegd aan de vergunning.

Reclamant geeft aan dat de gemeente zijn verplichtingen al niet nakomt met de wettelijke hoeveelheid groen. Reclamant

Huidig beleid met betrekking tot vergroening was nog niet van kracht op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning is

geeft aan dat deze locatie een mooie gelegenheid is om daar iets mee te doen.

ingediend. Het plan valt daarom niet onder het regiem van het huidige beleid.

Reclamant 7

Bouwhoogte en privacy

(23-0185153)

Reclamant geeft aan dat de rechtbank hun in het gelijk heeft gesteld qua bouwhoogte en privacy. Het gebouw is volgens

De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern

reclamant te groot en het aangezicht van het dorp is in opspraak hiermee. Reclamant krijgt daardoor minder licht in

Wateringen (2013) voor een groot deel van het perceel mogelijk is, namelijk voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan.

huis/tuin waardoor de waarde van het huis minder wordt.

De overschrijding ten opzichte van de maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10% afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen, waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot- en

bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen. De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua stedelijke context passend is. Tot slot ligt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen in het Westland.

Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te

Reclamant 8 (23-0188126)

Vergroening en gezondheid Reclamant vindt het oneerlijk dat bewoners verantwoordelijk

Vergroening en gezondheid Huidig beleid met betrekking tot vergroening was nog niet van

worden gesteld voor vergroening terwijl in dit plan weinig vergroening terugkomt. Volgens reclamant wordt weinig

kracht op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Het plan valt daarom niet onder het regiem van het

rekening gehouden met de gezondheid van alle betrokkenen.

huidige beleid.

Omgevingsvergunning Het nieuwe besluit over deze omgevingsvergunning dient te

Omgevingsvergunning Op 17 november 2022 heeft de rechtbank Den Haag uitspraak

worden genomen vanwege de uitspraak van de rechtbank, verzonden op 29 november 2022. Bij deze uitspraak is de

gedaan in de zaken SGR 22/3365 CHWA V308 en SGR 22/3322 CHWA V308. De uitspraken hebben wij op 29 november 2022

omgevingsvergunning van 13 april 2022 vernietigd. De

ontvangen. Het klopt dat de rechtbank de reclamant op de

rechtbank heeft het college opgedragen een nieuw besluit op

hiernaast genoemde punten gelijk heeft gegeven. In de uitspraak

de aanvraag te nemen.

is echter ook te lezen dat de rechtbank de gemeente heeft opgedragen om alsnog toereikend te motiveren dat het

De thans opnieuw verleende vergunning wijkt volgens reclamant niet af van de door de rechtbank vernietigde

appartementencomplex ook met inachtneming van de afwijking qua bouwhoogte niet in strijd is met een goede ruimtelijke

vergunning. Het bouwplan blijft ongewijzigd. Wel is de motivering en ruimtelijke onderbouwing hier en daar iets

ordening en stedenbouwkundig gezien past in het straatbeeld. Ook heeft de rechtbank o ns opgedragen om nader te motiveren

aangevuld. De aangepaste motivering o vertuigt volgens reclamant niet en reclamant meent dat de

dat het appartementencomplex wat bezonning en privacy betreft geen onevenredige gevolgen heeft voo r de eisers. Op basis van

omgevingsvergunning (definitief) niet verleend hoort te worden.

de voorgenoemde gegevens heeft het college een afweging moeten maken of er voldoende grond is de bij het bestreden besluit verleende omgevingsvergunning in stand te laten. De gebreken hebben wij hersteld en op basis daarvan is een nieuw besluit genomen. De Raad van State zal het nieuwe besluit meenemen in het eindoordeel en daarover uitspraak doen .

Sloop karakteristieke woning De naastgelegen woning (nummer 69) heeft in het

Sloop karakteristieke woning In de ruimtelijke onderbouwing staat in hoofdstuk 1 het volgende

bestemmingsplan een beschermde status vanwege de aanduiding ‘karakteristiek’. Volgens reclamant geldt er voor de

opgenomen: Terzake van de afwijkingen van de planregels voor d e b e s t e m mi n g ' W o n e n ' g e l d t d a t d e ma x i ma l e b o u w -

woning een sloopverbod. Deze beschermde woning vormde voor reclamant een buffer tegen het daar weer naast gelegen

e n g o o t h o o g t e v a n r e s p e c t i e v e l i j k 1 0 e n 6 me t e r ( a r t i k e l 2 0 . 2 . 1 sub c en d) wordt overschreden.

autobedrijf. Thans wordt deze woning “opgeslokť in het nieuwe bouwplan. Daardoor wordt er dichter op de perceelgrens van

Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden

reclamant gebouwd en veel hoger dan de bedoeling was.

afgeweken van het bestemmingsplan ‘Kern Wateringen’. In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk is

Reclamant geeft aan dat opnieuw van een maximale bouwhoogte van 10 meter wordt gesproken en het college

om af te wijken van het bestemmingsplan:

v e r z u i m t o p n i e u w t e v e r m e l d e n d a t d e m a x i m a l e g o o t h o o g t e o p O m d a t h e t b e s t a a n d e a u t o b e d r i j f v e r o u d e r d i s e n n i e t me e r het naast gelegen perceel slechts 6 meter is. v o l d o e t a a n d e e i s e n d i e a a n e e n mo d e r n b e d r i j f s p a n d w o r d e n In het bestemmingsplan wordt het bereiken van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering genoemd als enige grond om van het

gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie zeker gewenst. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de

sloopverbod te kunnen afwijken. Van die bepaling wordt geen ontheffing verleend. Volgens de (nadere) stedenbouwkundige

w o o n k e r n v a n W a t e r i n g e n e n o m r i n g d d o o r v o o r n a me l i j k woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van

onderbouwing wordt een kwaliteitsverbetering namelijk bereikt omdat een bedrijfsbestemming wordt omgezet in een

e e n a p p a r t e me n t e n g e b o u w o p d e z e l o c a t i e p a s t d u s g o e d b i n n e n het straatbeeld. In onderstaande paragrafen wordt de

woonbestemming. Er is volgens reclamant echter geen sprake

wenselijkheid op het gebied van stedenbouw en verkeer nader

van een relevante kwaliteitsverbetering, omdat de te slopen woning op nummer 69 al een woonbestemming heeft en

onderbouwd.

bovendien met de aanduiding “karakteristiek”. Het is volgens reclamant heel goed mogelijk het bouwen van woningen te

Visie Wateringen In Wateringen overstijgt daarnaast de vraag naar woningen het

beperken tot het perceel waar het autobedrijf gevestigd was. Omdat er op het bedrijfsterrein kwaliteitswinst kan worden

aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen

geboekt, is er nog geen reden om op het perceel van de woning met huisnummer 69 kwaliteitsverlies te acce pteren.

2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor me er betaalbare

Reclamant geeft aan dat niet is aangetoond dat woningbouw met een kleiner gebouw op deze locatie niet mogelijk is.

woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is ev en karakteristiek.

Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven

met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Met betrekking tot de opmerking over het sloopverbod is er nu nog geen sprake van een sloopvergunning, want dit is de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Met de voorliggende omgevingsvergunning kan nog niet gebouwd, dan wel gesloopt worden. Privacy

Privacy

Reclamant ziet in de aangevulde ruimtelijke onderbouwing nog altijd niet verklaard op welke gronden het college het verlies

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden

van privacy voor reclamant aanvaardbaar acht. Reclamant krijgt op meerdere woonlagen balkons naast zich, vrijwel

beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen.

reikend tot de perceelgrens, die indringend zicht geven op de tuin en woning. Vanwege het beoogde gebruik voor

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het

ouderenwoningen ligt intensief gebruik van deze balkons in de rede. Een dergelijke zichtsituatie is wellicht herkenbaar voor

Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd

appartementen in Amsterdam centrum, maa r niet in een omgeving als deze en dan nog wel bij een vrijstaande woning.

binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te

Dit is een buitensporige situatie die voor reclamant een onevenredige inbreuk betekent.

Bezonning en lichtinval

Reclamant verwijst naar het tegenrapport van de Er zijn verschillen in definities en methodiek tussen de bezonningsstudie. Reclamant geeft aan dat dit tegenrapport de bezonningstudie van de initiatiefnemer en het opgestelde gevolgen voor de bezonning aan de achterkant en westzijde van de woning duidelijk maakt. Ook door de

tegenrapport. Hierdoor kunnen de twee rapporten niet met elkaar worden vergeleken. Dit ondanks het feit dat erin beide gevallen

projectontwikkelaar is een nieuw bezonningson derzoek ingebracht, maar ook dit onderzoek blijft volgens reclamant

gesproken wordt over een bezonning studie volgens de lichte TNO-norm. De bezonningstudie conform de lichte TNO -norm van

minder duidelijk. Bovendien is het niet terecht dat dit onderzoek zich concentreert op de voorzijde van de woning

de initiatiefnemer is conform de definities en methodiek die de gemeente Wetsland aanhoudt en is daarmee leidend.

van reclamant. Aan de voorzijde van de woning zijn er door het bouwplan geen beperkingen. De woning is in het bijzonder Bij grootschalige ontwikkelingen zoals dit bouwplan, moet een gericht op de tuin (achter)zijde, waar zich ook de meeste ramen bevinden.

initiatiefnemer een bezonningstudie opstellen voor het bouwplan. Dit om aan te tonen dat er geen onevenredige schaduwhinder

Uit het tegenrapport van reclamant blijkt dat reclamant aan de tuinzijde en de zijkant van de woning (westzijde) nog

(vermindering van lichtinval) optreedt ten opzichte van de directe omgeving. De bezonningstudie wordt opgesteld op basis van de

nauwelijks zon overhoudt, terwijl daar nu wel de TNO -norm van 2 uur directe bezonning wordt gehaald. Hier zitten de

‘lichte TNO-norm’: er moet minimaal 2 uur zon per dag aanwezig zijn, op het midden van de binnenkant van de vensterbank van

ramen met veruit de meeste impact op de woning. De afscherming van het lichtste deel van de hemelkoepel door de

de woonkamer. Uit de bezonningstudie komen bezonningsdiagrammen voort in relatie tot de directe omgeving,

beoogde bebouwing zal ook betekenen dat het perceel ook veel donkerder wordt in tijden dat er geen direct zonlicht is.

die beoordeeld moeten worden door de gemeente. De beoordeling van de bezonningsdiagrammen is mede afhankelijk

Tijdens een vergadering van de gemeenteraad heeft de wethouder namens het college gesteld dat het tegenrapport

van de aard en schaal van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente moet daarbij beoordelen of er onevenredige hinder optreedt en

van reclamant niet relevant is, omdat dit onderzoek uitgaat van de belangen afwegen. De bezonningsdi agrammen voor dit een onjuiste interpretatie van de TNO-norm. Wat hiervan moge bouwplan voldoen aan de ‘lichte TNO-norm’ eis voor alle zijn, de TNO-norm is volgens reclamant slechts een richtlijn en adressen in de directe omgeving. over de toepassing kan worden gediscussieerd. Waar het primair om gaat is of bij de belangenafweging, waarbij het college en de raad in beginsel discretionaire bevoegdheid hebben, de belangen van omwonenden corre ct en volledig in kaart zijn gebracht en gewogen. Reclamant vindt dat het tegenrapport de belangen van reclamant duidelijk maakt, terwijl het in opdracht van de projectontwikkelaar opgestelde bezonningsonderzoek de feítelijke situatie juist versluierd.

Reclamant 9

Bouwhoogte

(23-0189349)

Reclamant begrijpt dat op deze locatie het beste woningbouw gerealiseerd kan worden. Reclamant denkt alleen dat een

De hoogte van het bouwplan komt nagenoeg overeen met de maximale bouwhoogte die in het huidige bestemmingsplan Kern

massaal appartementengebouw van 5 woonlagen hoog dat ook nog eens zeer dicht op de aangrenzende en vooral lage

Wateringen (2013) voor een groot deel van het perceel mogelijk is, namelijk voor het bedrijventerrein gedeelte van het bouwplan.

bebouwing komt te staan, niet geschikt is voor de beschikbare ruimte.

De overschrijding ten opzichte van de maximaal toegestane hoogte, 15.529 meter in plaats van 15 meter, past binnen de 10%

De goothoogte van 6 meter en de bouwhoogte van 10 meter

afwijkingsregel binnen het huidige bestemmingplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen ,

worden volgens reclamant zonder pardon opgetrokken tot een waaronder de naastgelegen vrijstaande woning met goot - en bouwhoogte van 15,529 meter. Door de ligging van het huis zal bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter, welke onderdeel reclamant zowel de linker- als achterzijde van het appartementencomplex nadelige consequenties ondervinden.

uitmaakt van het plangebied. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzen de percelen.

Sloop karakteristieke woning

Sloop van de karakteristieke woning van Kerklaan 69 en het betrekken van dit perceel bij het perceel Kerklaan 65 -67

Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden afgeweken van het bestemmingsplan ‘Kern Wateringen’. In de

teneinde het massale appartementencomplex te kunnen herbergen, gaat reclamant veel te ver. Het zal voor reclamant

ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk is om af te wijken van het bestemmingsplan:

betekenen dat dit complex dan op dichte afstand van het perceel komt te staan. Reclamant heeft bij de aankoop van het

O m d a t h e t b e s t a a n d e a u t o b e d r i j f v e r o u d e r d i s e n n i e t me e r

huis nooit kunnen voorzien dat dergelijke planologische ontwikkelingen zouden gaan plaatsvinden.

v o l d o e t a a n d e e i s e n d i e a a n e e n mo d e r n b e d r i j f s p a n d w o r d e n gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie zeker gewenst. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de w o o n k e r n v a n W a t e r i n g e n e n o m r i n g d d o o r v o o r n a me l i j k

woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van e e n a p p a r t e me n t e n g e b o u w o p d e z e l o c a t i e p a s t d u s g o e d b i n n e n het straatbeeld. In onderstaande paragrafen wordt de wenselijkheid op het gebied van stedenbouw en verkeer nader onderbouwd. Visie Wateringen In Wateringen overstijgt daarnaast de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor me er betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is.

Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is ev en karakteristiek.

Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt ve rsterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Privacy Het huidige ontwerp van het appartementencomplex heeft erg

Privacy De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in

veel raampartijen en balkons. Door de ligging van het huis van reclamant met ruime tuin, wordt de privacy van reclamant

een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij

ernstig aangetast. De nu nog voor reclamant optimale situatie zal - na realisatie van het bouwplan van maar liefst 15,529

niet altijd te voorkomen. Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand

meter hoog op slechts enkele meters van de erfgrens verslechteren tot bekeken worden van de tweede tot en met de

aan te houden tussen twee woningen. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige

vijfde woonlaag, en dat vanuit zowel de linker - als vanuit de achterzijde van het appartementenc omplex.

erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.

Overlast door geluid en verkeer

Het appartementencomplex zal volgens reclamant zorgen voor aanzienlijk meer omgevings - en woongeluiden, omdat alle

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden

appartementen een balkon hebben waarvan de bewoners

beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht, uitzicht en overlast

logischerwijs gebruik zullen gaan maken. Op het terrein van

door woongeluiden, verkeer en parkeren is daarbij niet altijd te

het appartementencomplex zijn volgens reclamant 46 voorkomen. parkeerplaatsen voorzien, die ook nog eens zullen zorgen voor extra lawaai tijdens het rijden op het parkeerterrein. Ook het in- en uitparkeren hebben toename van geluidshinder tot gevolg.

Verkeersdrukte De toenemende verkeersdrukte op de Kerklaan ten gevolge

Verkeersdrukte Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde

van het bouwplan is voor reclamant belangrijk. De enige optie om met de auto van en naar de woning met garage van

verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te

reclamant te rijden is via de Kerklaan, door de poort die is gelegen tussen de huisnummers Kerklaan 79 en 79-A. Het is

verwachten van zo’n 77,2 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 10% van de

door de huidige verkeersdrukte nu reeds behoorlijk lastig en niet ongevaarlijk om met de auto uit de poort komend de

verkeersgeneratie plaatsvindt. Dit komt neer op 7,78 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een

Kerklaan op te rijden. Niet lang geleden heeft er nog een drukste uur 1 voertuig per ruim 7 minuten. Het effect op de aanrijding plaatsgevonden, terwijl iemand vanuit de poort de al verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg be perkt. In de veel te drukke Kerklaan op wilde rijden. Door de komst van nog eens 25 appartementen zal de situatie er volgens

ruimtelijke onderbouwing is de verkeersaantrekkende werking toegevoegd in paragraaf 2.2.3.

reclamant verkeerstechnisch gezien niet rustiger en veiliger op worden. Bij het ontwerp is gelet op voldoende zicht op aankomend verkeer bij het uitrijden van het parkeerterrein. Voor een in - en uitrit is een aparte omgevingsvergunning vereist. Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning verandert de parkeersituatie van reclamant verder niet. Waardevermindering

Waardevermindering

De beoogde planologische ontwikkelingen zullen volgens reclamant naar verwachting dan ook leiden tot vermindering

Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan

van de waarde van onroerende zaken. Eerdergenoemde ernstige aantasting van onze privacy zal zeker een negatieve

kan zoals reclamant ook aangeeft - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning – een verzoek om planschade

impact hebben op de waarde van de woning. Juist vanwege de ligging en de huidige optimale privacy heeft reclamant destijds

worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.

een hoge koopprijs betaald. Alhoewel het indienen van een aanvraag om tegemoetkoming in de schade (planschade) naar ons oordeel geen recht doet aan de werkelijke schade, behoudt reclamant alle rechten voor om eventueel tijdig een dergelijke aanvraag bij het college in te dienen. Daarbij merkt reclamant nadrukkelijk op dat een planschadeclaim niet dé oplossing is. Strijdigheid met beleid Voorts is het volgens reclamant een doorn in het oog dat

Strijdigheid met beleid Het plan is inderdaad in strijd met het bestemmingsplan ‘Kern

voorliggend ontwerpplan in strijd is met in meerdere documenten door de raad eerder vastgesteld beleid. Het gaat

Wateringen’. Voorliggende aanvraag betreft een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Dit

hierbij om het Bestemmingsplan Kern Wateringen, het Beeldkwaliteitsplan, de Visie Wateringen 2030, Visie op

betekent, dat er wordt afgeweken van de regels uit het bestemmingsplan.

Westland (omgevingsvisie) en de Welstandsnota Westland 2016. Voor details refereert reclamant graag naar de

In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod.

zienswijze die is ingestuurd door Belangengroep Kerklaan Wateringen en die reclamant volledig onderschrijft. Een tekort

Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030

aan woningen, wat zeker een serieus probleem is, mag volgens reclamant geen vrijbrief zijn om niet vast te houden

komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen:

aan (recent) vastgesteld beleid .

woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen -Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65-69. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. Omdat het bestaande autobedrijf verouderd is en niet meer voldoet aan de eisen die aan een modern bedrijfspand worden gesteld, is de nieuwe ontwikkeling op deze locatie zeker gewenst. Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de woonkern van Wateringen en omringd door voornamelijk woningen en kleinschalige dienstverlening. Het toevoegen van een appartementengebouw op deze locatie past dus goed binnen het straatbeeld. In onderstaande paragrafen wordt de

wenselijkheid op het gebied van stedenbouw en verkeer nader onderbouwd. In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom, voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen -Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek’ dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg – Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden.

De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is ev en karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek’ van het bestemmingsplan w oonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw,

de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke bouwtekeningen met materiaalgebruik zijn bij voorliggende aanvraag omgevingsvergunning nog niet aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit ‘bouwen’. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning ‘afwijken bestemmingsplan’ is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is hier in principe akkoord bevonden. Stedenbouw Volgens reclamant ontbreekt een gedegen stedenbouwkundige

Stedenbouw De locatie bestaat nu voornamelijk uit een bedrijventerrein met

onderbouwing. Tevens ontbreekt volgens reclamant een advies veel parkeerplaatsen. Bij een omzetting naar wonen wordt deze met betrekking tot de redelijke eisen van welstand. Tijdens de locatie qua functie en gebruik stedenbouwkundig gezien een vergadering van de Commissie Ruimte van 6 juni 2023, gaf de stedenbouwkundige van Westland tot grote verbaz ing van

beter onderdeel van het woongebied. Daarnaast is in het verleden aan de overkant van de Kerklaan een vergelijkbaar

reclamant aan dat het plan appartementencomplex zelfs voor "kwaliteitsverbetering" voor de omgeving zou zorgen.

appartementencomplex gerealiseerd, waarmee ruimtelijk gezien aangetoond wordt dat een appartementencomplex hier qua

Reclamant snapt niet hoe zich dat verhoudt tot sloop van de karakteristieke woning Kerklaan 69.

stedelijke context passend is. Tot slot li gt er met het oog op duurzame verstedelijking een verdichtingsopgave voor de kernen

Volgens reclamant ook zeer merkwaardig te noemen als de stedenbouwkundige van Westland in een email van 12 maart

in het Westland. Dorpsinbreiding gaat voor uitbreiding.

2018 notabene aangaf “dat het plan toch wel een behoorlijke

De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied daarnaast als een normale ontwikkeling

i mp a c t z a l h e b b e n o p d e o mg e v i n g , v o o r a l w a t b e t r e f t d e

worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Westland&id=53b8d2d4-4541-4267-9744-02a3f8742c32