1.85) Schrijven SVWN d.d. 30-08-21 inzake Staedion visitatierapport 2021 (G21-001712)

ECORYS A

24

visitatiecommissie waardeert het dat Staedion tijdens de coronacrisis een stap verder is gegaan door maatwerk te leveren voor iedere huurder die heeft aangegeven in de financiële problemen te komen als gevolg van de coronamaatregelen. Staedion heeft hiervoor onder meer de betreffende huurders buiten het reguliere aanmaanproces gehouden. Naast het ontwikkelen van een structurele werkwijze is Staedion in overeenstemming met de prestatieafspraken en in samenwerking met Schuldenlab070 nieuwe initiatieven opgestart om huurachterstanden en schulden te voorkomen. Voorbeelden van initiatieven zijn: ^

Geldzaken070: Geldzaken070 is een initiatief waarbij medewerkers van de teams Huurincasso en Klantenservice van Staedion huurders, waarvan er (vermoedelijk) sprake is van (aanstaande) problematische schuldenproblematiek, doorverwijzen naar één centraal meldpunt binnen de gemeente Den Haag.

^

Vaste Lasten Pakket: Staedion maakt bij het VLP gebruik van de diensten van een externe leverancier die de klant helpt op een eenvoudige manier inzicht te krijgen in de financiële situatie. De huurder houdt hierbij zelf het inzicht. De bankrekeningen worden gesplitst, zodat de vaste lasten direct worden betaald vanaf een beschermde rekening.

^

Pilot Wonen Zonder Schulden: Binnen de pilot is het de bedoeling dat bij het aangaan van het huurcontract direct een begroting gemaakt wordt en toeslagen worden aangevraagd als dit nog niet is gebeurd.

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion meer dan ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken, waardoor twee pluspunten zijn toegekend. Staedion heeft pilots uitgevoerd, die hebben geleid tot een structurele aanpak. De structurele aanpak heeft vervolgens geresulteerd in een historisch hoog succespercentage. 1.5.3

Thema 3: Het huisvesten van specifieke doelgroepen De visitatiecommissie oordeelt dat Staedion ten aanzien van het huisvesten van specifieke doelgroepen ‘ruim voldoende' heeft gepresteerd. Staedion heeft -in overeenstemming met de prestatieafspraken- aan de hand van een ‘check' ingezet op langer zelfstandig thuis wonen en personen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen gehuisvest. Vermeldenswaardig is de ontwikkeling van het concept ‘Wonen met een plus', waarmee Staedion inspeelt op het scheiden van wonen en zorg en de toenemende vergrijzing. Staedion heeft met name in Den Haag een omvangrijke bijdrage geleverd aan het huisvesten van statushouders. Staedion wordt in het werkgebied geconfronteerd met een toenemende vraag naar (passende) woningen vanuit verschillende specifieke doelgroepen, zoals senioren, jongeren en statushouders. De toenemende vergrijzing in Nederland zorgt er samen met het scheiden van wonen en zorg bijvoorbeeld voor dat senioren langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. De laatstgenoemde ontwikkeling resulteert tevens in de opgave om mensen die uitstromen uit een maatschappelijke opvang 'in de wijk' te huisvesten. Een andere specifieke doelgroep die gehuisvest dient te worden volgens de gemeentelijke taakstelling zijn de statushouders.

Tegelijkertijd ontstaat er spanning tussen het huisvesten van de reguliere woningzoekenden en het huisvesten van specifieke doelgroepen. In het werkgebied van Staedion is er immers sprake van een woningtekort en een daling van de mutatiegraad, terwijl de opgave voor het huisvesten van specifieke doelgroepen omvangrijk is. Staedion heeft ingezet op langer zelfstandig thuiswonen door senioren Staedion heeft vanuit de prestatieafspraken de opgave om langer zelfstandig thuiswonen te faciliteren voor huurders met een zorgbehoefte. In het kader van langer zelfstandig thuiswonen

ECORYS A

25

heeft Staedion in 2019 een pilot uitgevoerd, waarbij huurders is aangeboden om een 'Langer Thuis Wonen-check' uit te laten voeren. In de betreffende check brengt Staedion in beeld wat er in de huidige woning gedaan kan worden, zodat de huurder er langer kan blijven wonen. De huurder ontvangt vervolgens een gericht adviesrapport. De pilot LTW-check is in 2020 met positieve resultaten geëvalueerd. Staedion heeft in de pilot gezien dat senioren een maatwerkadvies gericht op langer in de huidige woning kunnen blijven wonen waarderen. In de pilot heeft Staedion de huurders echter alleen een advies verstrekt en gewezen op de organisaties of lokketten waar zij verzoeken voor WMO-voorzieningen of hulp en ondersteuning kunnen aanvragen. Staedion wil in 2021 komen tot een keuze-aanbod met aan te brengen voorzieningen om langer thuis te kunnen wonen. Senioren in gelabelde seniorenwoningen kunnen straks op kosten van Staedion tot een bepaald maximumbedrag keuzes maken uit dit aanbod. Staedion zorgt dan dat deze voorzieningen worden aangebracht. Daarnaast heeft Staedion bij de transformatie van een bedrijfsruimte een pilot met Vivalib gedaan. Vivalib is een innovatief woonconcept dat mensen in staat stelt om zo lang mogelijk en actief in hun eigen woonomgeving ouder te worden.

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraak en heeft een pluspunt toegekend. Een aanverwante ontwikkeling is de toename in het gebruik van scootmobielen. De gemeente en de Haagse corporaties erkennen in de prestatieafspraken dat het stallen en opladen van scootmobielen in woningcomplexen problemen oplevert. In het licht van de opgave heeft Staedion in verschillende woningcomplexen voor senioren geïnvesteerd in voorzieningen voor het stallen en opladen van scootmobielen en de toegankelijkheid van het woningcomplex voor scootmobielgebruikers. Staedion heeft voldaan aan de prestatieafspraak en een pluspunt verdiend. Naast het aanpassen van woningen en woningcomplexen denkt Staedion in overeenstemming met de prestatieafspraken en de ontwikkeling van scheiden van wonen en zorg in nieuwe woonconcepten. Staedion heeft het concept 'Wonen met een plus' ontwikkeld, waarbij het gaat om zelfstandig wonen in een eigen appartement in een veilige omgeving met gezelschap én zorg in de buurt. Het woonconcept is onderdeel van Staedions beleid 'Met zorg een thuis', dat inspeelt op de behoefte van bewoners met een lichte zorgvraag om langer thuis te wonen. In 2019 is Staedion gestart met de transformatie van Loosduinse Hof, waar het concept voor personen met een lichte zorgvraag voor het eerst in de praktijk zal worden uitgevoerd.

De metamorfose dient in 2021 gereed te zijn. Daarnaast wordt het concept onder andere op de locaties Wenkebach en Betje Wolffstraat ingevoerd. Het realiseren van het woonconcept op de betreffende locaties sluit tevens aan bij het maatschappelijk belang van slimme transformaties en/of tijdelijk gebruik van zorgvastgoed. De visitatiecommissie is van mening dat Staedion met de ontwikkeling van het woonconcept aansluit bij het scheiden van wonen en zorg en de verregaande vergrijzing in Nederland. Staedion legt met het woonconcept een basis voor toekomstige (transformatie)projecten. De visitatiecommissie heeft om deze redenen twee pluspunten toegekend. Staedion heeft statushouders gehuisvest Staedion heeft bijgedragen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders in de gemeenten Den Haag en Pijnacker-Nootdorp. Staedion heeft in 2018, 2019 en 2020 1000Zo van de aanvragen van de betreffende gemeenten voor het toewijzen van een woning aan een statushouder gehonoreerd. In 2017 heeft Staedion het voormalige kantoorpand aan de Stadzijde getransformeerd. Het kantoorpand is omgebouwd tot 26 ruime appartementen voor 90 statushouders.

ECORYS A

26

Tabel 8: Huisvesten van statushouders (aantal gehuisveste statushouders) 2017

2018

2019

2020

Taakstelling Den Haag

215

n.b.*

151

129

Realisatie Den Haag

223

168

155

162

Taakstelling Pijnacker-Nootdorp

8

-2

-1

0

Realisatie Pijnacker-Noordorp

n.b.**

3

7

0

Bron: Staedion *Geen opgave per corporatie, **2 woningen, aantal statushouders onbekend.

Staedion huisvest statushouders collectief op locaties die bij het grote huisvestingsverzoek in 2015 zijn gerealiseerd en voorziet in jaarlijkse individuele huisvesting via de afdeling verhuur. Staedion wil inmiddels meer sturen op individuele huisvesting, omdat collectief wonen wordt gestigmatiseerd en statushouders minder integreren. De begeleiding van statushouders is een verantwoordelijkheid van gemeente in samenwerking met Vluchtelingenwerk. De visitatiecommissie heeft vanwege de omvangrijke bijdrage aan het huisvesten van statushouders in met name Den Haag twee pluspunten toegekend. Staedion heeft kwetsbare doelgroepen gehuisvest Staedion heeft de opgave om kwetsbare (eenpersoons)huishoudens die uitstromen uit een maatschappelijke instelling te huisvesten. De corporatie is daarbij afhankelijk van het vrijkomen van woningen in verschillende wijken. Daarnaast is het noodzakelijk om de risico's te minimaliseren en de leefbaarheid te waarborgen. Voor Staedion was de opgave in de periode van 2018 tot en met 2020 respectievelijk 108, 147 en 147 personen. Staedion verhuurt woningen aan achttien verschillende zorginstellingen. Daarbij gaat het om woningen voor senioren en woningen voor mensen met een GGZ-problematiek, verstandelijke beperking of vanuit Jeugdzorg. Het aantal toewijzingen is met 109, 131 en 150 echter achtergebleven.

De oorzaken voor het achterblijven van de toewijzingen zijn het beperkte aanbod aan (geschikte) woningen, de afnemende mutatiegraad en het achterblijven van het aanleveren van kandidaten door zorginstellingen. Staedion heeft daarvoor aandacht gevraagd bij zowel de gemeente als de betreffende convenantpartijen. Daarnaast heeft Staedion -in het kader van een goede samenwerking- met de zorginstellingen lunchbijeenkomsten georganiseerd én gewerkt aan een overkoepelend convenant. In 2020 is de samenwerking met de gemeente en zorginstellingen voor wat betreft het huisvesten van specifieke doelgroepen vastgelegd in het ‘Koepelconvenant Huisvesting Zorgdoelgroepen'. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee aan de prestatieafspraken heeft voldaan en heeft een pluspunt toegekend. Vermeldenswaardig is dat Staedion samen met Fonteynenburg in 2017 het woonconcept ‘Beschermd Thuis' ontwikkelde. Staedion heeft hiervoor een kantoor getransformeerd tot een woongebouw, waar 26 mensen in gezamenlijkheid zelfstandig wonen. Staedion heeft woningen gelabeld voor jongeren Staedion heeft met name in de gemeente Den Haag te maken met een omvangrijke groep jongeren en studenten. Om hen passend te kunnen huisvesten heeft Staedion de opgave om woningen voor de betreffende doelgroep te labelen. In de prestatieafspraken is vastgelegd dan Staedion tenminste 1.100 woningen labelt.

In de woningvoorraad van Staedion hebben 2.650 woningen (zelfstandig en onzelfstandig) een mutatiehuur op de kwaliteits-Zjongerengrens. Daarbij gaat het om sociale huurwoningen fzijnde studentenwoningen/seniorenwoningen en zorgwoningen. Deze woningen worden in principe gelabeld voor jongeren. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee aan de prestatieafspraken heeft voldaan en heeft een pluspunt toegekend.

ECORYS A

27

1.5.4

Thema 4: De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad De visitatiecommissie oordeelt dat Staedion ten aanzien van de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad ‘ruim voldoende' heeft gepresteerd. Staedion heeft -in overeenstemming met de prestatieafspraken- gewerkt aan de kwaliteit van de woningvoorraad door middel van grootschalige woningverbeteringen en maatregelen met betrekking tot open verbrandingstoestellen, koudebruggen en vocht en schimmel. Het aantal verbrandingstoestellen is teruggebracht en de aandacht voor koudebruggen en vocht en schimmel is van structurele aard. Daarnaast heeft de corporatie woningen geïsoleerd en zonnepanelen geplaatst. Vermeldenswaardig is dat Staedion tevens aandacht heeft voor klimaatadaptatie en hergebruik van materialen. Staedion is als eerste corporatie van Nederland gestart met Madaster, een materialenpaspoort om materialen in gebouwen vast te leggen. Staedion heeft, evenals alle Nederlandse woningcorporaties, de opgave om de woningvoorraad te verbeteren en te verduurzamen. Het verduurzamen van de woningvoorraad was aanvankelijk gericht op de doelstelling om gemiddeld label B te behalen. De aandacht wordt echter steeds meer verlegd naar de opgave om CO2-neutraliteit in 2050 te bereiken en te werken aan klimaatadaptatie en circulariteit. Als tussendoelstelling heeft Staedion 300Zo CO2-reductie in 2030.

Staedion heeft als 'smart follower' de ambitie om haar verantwoordelijkheid voor wat betreft duurzaamheid te nemen, maar niet voorop te lopen. De corporatie is van mening dat duurzaamheid niet ten koste mag gaan van wonen, zodat Staedion de kansen met betrekking tot nieuwbouw, renovatie en herstructurering kan blijven benutten. Staedion heeft woningverbeteringen doorgevoerd Staedion heeft de opgave om de kwaliteit van woningen te verbeteren. In de prestatieafspraken zijn afspraken vastgelegd over het doorvoeren van woningverbeteringen met een investering van meer dan 50.000 euro. Staedion heeft nadrukkelijk ingezet op ingrijpende woningverbeteringen in haar bezit. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld honderden woningen in Mariahoeve en Transvaal, waarbij grote investeringen zijn gedaan van gemiddeld f 85.000 per woning. Bij dergelijke ingrijpende woningverbetering zorgt Staedion voor een basiskwaliteit (o.a. vervangen badkamer, keuken en toilet waar nodig), een gezond binnenklimaat (o.a. door aanbrengen CO2 -gestuurde mechanische ventilatie) en goede isolatie (â gemiddeld label B). Na uitvoeren van de ingreep zijn de woningen transitie gereed. In de periode van 2017 tot en met 2020 heeft Staedion 1.666 grote woningverbeteringen uitgevoerd.

Naast het doorvoeren van woningverbeteringen heeft Staedion in de periode van 2017 tot en met 2020 bij de mutatie 6.088 woningen naar basiskwaliteit gebracht. Om de woningen bij mutatie weer op de gewenste basiskwaliteit te brengen heeft de corporatie in 2020 circa f 10,5 miljoen uitgegeven aan het verhuurgereed maken van de woningen. Daarnaast heeft Staedion circa f 8 miljoen (bij mutatie) en circa f 5 miljoen (in bewoonde staat) geïnvesteerd in het moderniseren van de badkamer, het toilet en/of de keuken bij mutatie. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken en heeft een pluspunt toegekend. Staedion heeft het binnenmilieu van woningen verbeterd aan de hand van drie pilotprojecten Staedion heeft in overeenstemming met de prestatieafspraken deelgenomen aan drie pilotprojecten met aandacht voor het voorkomen van vocht- en schimmelproblematiek, het verwijderen van open

ECORYS A

28

verbrandingstoestellen en het oplossen van koudebruggen. De pilotprojecten hebben geleid tot structurele maatregelen. Staedion heeft naar aanleiding van het actieplan 'Vocht en schimmel' medewerkers opgeleid om de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek te verbeteren en huurders voor te lichten over het gebruik van de woning en de installaties in de woning. Op deze wijze is een schimmelpreventieteam ontstaan. Als huurders een melding maken van vocht en schimmel kijkt het schimmelpreventieteam de woning na op de oorzaak van een slecht binnenmilieu. Indien er sprake is van een gebrek aan de woning, dan lost Staedion het probleem (voor zover mogelijk) op. Indien de een klacht wordt veroorzaakt door bewonersgedrag, dan informeert Staedion de bewoner over wat hij/zij zelf kan doen om de vocht- en schimmelproblematiek te voorkomen. Een onafhankelijke commissie kan worden ingeschakeld als de oorzaak arbitrair is. Staedion heeft daardoor steeds minder klachten ontvangen over dat huurders niet worden geholpen. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken en heeft twee pluspunten toegekend. Daarnaast heeft Staedion de lijn ingezet en voortgezet om versneld verouderde mechanische ventilatieboxen binnen het planmatig onderhoud te vervangen.

Staedion heeft in 2018 en 2019 in respectievelijk 2.200 en 2.100 woningen de ventilatiesystemen vervangen. Daarnaast hebben ruim 600 bewoners het aanbod gekregen om in hun natuurlijk geventileerde woning mechanische ventilatie aan te brengen. In 2019 zijn in ruim 900 woningen HR++ glas aangebracht en zijn in ruim 950 woningen cv-ketels vervangen. Naast het voorkomen van vocht en schimmel in de woningen leveren open verbrandingstoestellen gezondheidsrisico's op voor huurders. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat de corporaties in het kader van een gezond binnenmilieu open verbrandingstoestellen vervangen door HR-ketels. Staedion heeft tijdig aan de prestatieafspraak voldaan door alle open verbrandingstoestellen te vervangen door een centrale verwarming of een warmtapwatervoorziening. De derde pilot had betrekking op het verhelpen van koudebruggen. In het kader van de pilot heeft een stagiair van de Haagse Hogeschool in 2016 onderzoek gedaan naar zes (innovatieve) manieren om koudebruggen op te heffen. Staedion heeft vervolgens met Ymere en Portaal onderzoek gedaan en een aantal varianten beschreven, die zich richten op de bestaande problemen in de complexen, waarvoor de complexen Catharinaland en Nocturnestraat in de renovatie zijn geselecteerd. De problemen in de Nocturnestraat waren het grootst, waarbij bleek dat met name de niet geïsoleerde gevel voor problemen zorgde.

Staedion heeft om deze reden de bestaande opdracht aangepast en als beheersmaatregel een isolatielaag (met steenstrips) op de buitengevel aangebracht. Door het aanpakken van de gevel worden de bestaande problemen dus maximaal verholpen, waar de bewoners het meest (en direct) baat bij hebben. Bij de evaluatie van de pilot bleek deze ingreep de meest (positieve) invloed op het thuisgevoel te hebben. De pilot was dermate succesvol dat Staedion bij alle renovatieprojecten een proefwoning maakt om deze op koudebruggen te onderzoeken en daarvoor in de opdracht rekening mee te houden. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. De visitatiecommissie heeft voor de eerste pilot twee pluspunten en voor de tweede en derde pilot een pluspunt toegekend. Staedion heeft woningen verduurzaamd Staedion heeft in overeenstemming met de prestatieafspraken woningen verduurzaamd. Het verduurzamen van woningen heeft onder andere plaatsgevonden aan de hand van het doorvoeren van planmatige woningverbeteringen en het plaatsen van zonnepanelen. Staedion heeft woningen

ECORYS A

29

voorzien van HR++-9İ8S en heeft cv-ketels vervangen. In 2018 is Staedion gestart met een pilot voor het plaatsen van zonnepanelen op individuele woningen. Het doel was om woningen individueel aan te sluiten met als alternatief een collectieve aansluiting. Staedion heeft in de periode vanaf 2018 op +A- 5.500 woningen zonnepanelen geplaatst. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. Staedion heeft voor de toekomst de opgave om een CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren. In de prestatieafspraken zijn verschillende afspraken vastgelegd die bijdragen aan de betreffende opgave. De prestatieafspraken schrijven bijvoorbeeld voor dat Staedion bij nieuwbouw of sloop/nieuwbouw toewerkt naar woningen zonder gasaansluiting. In 2018 heeft Staedion het eerste woningcomplex aan de Maasstraat in Den Haag van het gas afgehaald. In 2019 heeft de ontwikkeling naar gasloze woningen een vervolg gekregen door de eerste woningen bij de transformatie van de Rijnauwenstraat gasloos op te leveren. Het verkennen van de mogelijkheid om zes flats aardgasvrij te maken is onderdeel van de samenwerking tussen de gemeente, Haag Wonen, Vestia en Staedion. Het project valt binnen de Proeftuin aardgasvrije wijk met subsidie van de Rijksoverheid. De eerste flat is in uitvoering en wordt in het voorjaar van 2021 opgeleverd.

Daarnaast is Staedion met de gemeente en de VVE- besturen in gesprek over het aansluiten van alle flats op een warmtenet. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. De prestaties ten aanzien van het verduurzamen van de woningvoorraad hebben geleid tot een afname van de gemiddelde energie-index van 1,82 (2017) naar 1,48 (2020). Staedion behaalde een 'A'-score in de Aedes Benchmark op het onderdeel 'Duurzaamheid' in 2020. De visitatiecommissie heeft voor de sterke daling van de energie-index twee pluspunten toegekend. Staedion werkt toe naar een ‘transitiegereeď woningvoorraad Staedion heeft in het licht van de energietransitie en de opgave om een CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren én in overeenstemming met de prestatieafspraken stappen gezet naar een woningvoorraad die als transitiegereed beschouwd kan worden. Staedion heeft, uitgaande van de definitie voor transitiegereed, 27.557 woningen met label C of beter, overeenkomend met 800Zo van de woningvoorraad. Opgemerkt dient echter te worden dat de woningen dan nog niet per se klaar zijn om aan te sluiten op een warmtenet. Staedion is met de gemeente in overleg over de warmtetransitievisie en de wijkenergieplannen van de gemeente. Staedion heeft de Routekaart CO2-neutraal opgesteld om te komen tot een CO2-neutrale woningvoorraad.

Daarnaast is de inzet van Staedion om woningcomplexen zoveel mogelijk voor te bereiden voor aansluiting op een warmtenet, met name de bestaande woningcomplexen transitiegereed te maken voor wanneer alternatieve warmte beschikbaar komt. De gemeente Den Haag, Staedion en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) zijn in gesprek over het benutten van bodemwarmte en restwarmte uit Rotterdam. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. Staedion werkt aan klimaatadaptieve stad Staedion heeft echter de opgave om tevens bij te dragen aan klimaatadaptieve stad, waarbij de aandacht verder gaat dan uitsluitend de woning. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat Staedion met tenminste één project of woningcomplex een bijdrage levert aan de klimaatadaptatie, met name in wijken en buurten die worden geconfronteerd met bijvoorbeeld hitte-eilanden of wateroverlast bij hevige regenval. In 2019 heeft Staedion de vernieuwde duurzame en klimaatadaptieve binnentuin aan de Elboogstraat geopend. De studenten van het Wellantcollege Rijswijk maakten hiervoor het ontwerp en waren ook betrokken bij de opening. In de binnentuin is ingezet op ondergrondse waterberging, duurzaam materiaalgebruik en biodiversiteit. De binnentuinen bij de transformatie van de Rijnauwenstraat zijn in 2020 klimaatadaptief ingericht en

ECORYS A

30

opgeleverd. Staedion zoekt bij de klimaatadaptatie tevens samenwerking met bewoners. Staedion heeft bijvoorbeeld samen met project Operatie Steenbreek van Duurzaam Den Haag, Buurthuis Mandelaplein, de bewoners van de Bloemfonteinstraat en de jongeren van Buurthuis Mandelaplein uit Transvaal gewerkt aan het vergroenen van hun wijk. Het werken aan een groene omgeving is goed voor het welzijn van de bewoners, waterberging, koeling van de omgeving en het bevorderen van de biodiversiteit. Vermeldenswaardig is dat Staedion in het kader van circulariteit als eerste corporatie van Nederland is gestart met Madaster, een materialenpaspoort om materialen in gebouwen vast te leggen. Aan de hand van het paspoort kunnen de materialen worden vastgelegd en kan worden bepaald welke materialen kunnen worden hergebruikt. De verwachting is dat deze werkwijze binnen 2 jaar regelgeving zal worden, in elk geval voor nieuwbouw. Staedion heeft als pilot een aantal bestaande woningcomplexen en nieuwbouwcomplexen (+A 750) ingevoerd. Daarnaast is intern een kennissessie georganiseerd. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken en heeft twee pluspunten toegekend vanwege de hoogte van de ambitie om klimaatadaptief te presteren én het eerste initiatief om tevens in te zetten op het hergebruik van materialen.

Staedion heeft huurders ondersteund en geïnformeerd De gemeente Den Haag en de Haagse woningcorporaties onderkennen in de prestatieafspraken dat dat bewonersvoorlichting en -bewustwording over gezond wonen en energiebesparing een belangrijk onderdeel is voor het voorkomen van ongezonde woonsituaties en energie-armoede. Staedion heeft -in overeenstemming met de prestatieafspaak- een programma gericht op bewustwording van bewoners op gebied van energiebesparing, waaronder het inzetten van energiecoaches. Daarnaast agenderen de vertegenwoordigers van Staedion in VvE's waarin zij bezit heeft, proactief voor de jaarlijkse ledenvergadering, de onderwerpen energiebesparing, verduurzaming en energietransitie. Indien er sprake is van voldoende draagvlak voor het nemen van energiebesparende maatregelen, verleent Staedion medewerking. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. 1.5.5

Thema 5: De leefbaarheid in wijken en buurten en BOG/MOG De visitatiecommissie oordeelt dat Staedion ten aanzien van de leefbaarheid in wijken en buurten en bedrijfsonroerend goed (BOG) Z maatschappelijk onroerend goed (MOG) ‘ruim voldoende' heeft gepresteerd. Staedion heeft een omvangrijke bijdrage geleverd aan het verbeteren van de leefbaarheid, met name in Den Haag Zuidwest. Daarnaast heeft Staedion onder andere aandacht gehad voor het faciliteren van ontmoeting, het benutten van beschikbare BOG/MOG en het verbeteren van de veiligheid. Staedion en de collega-corporaties hebben met name in de gemeente Den Haag de opgave de leefbaarheid in wijken en buurten aan de hand van een samenhangend pakket van maatregelen op fysiek, sociaal en economisch terrein te behouden en waar nodig te verbeteren. De woningcorporaties dragen daarmee bij aan een ‘ongedeelde stad', waarin het voor eenieder prettig wonen en leven is. Staedion heeft geïnvesteerd in leefbaarheid en veiligheid Staedion heeft zich in overeenstemming met de prestatieafspraken ingezet voor een basisniveau van schoon, heel en veilig in de wijken en buurten. Staedion heeft samen met bewoners, leefbaarheidsprojecten uitgevoerd. Voorbeelden zijn: ^

Het realiseren van een moestuinloggia in studentencomplex De Struyck;

^

Het vervangen van straatmeubilair in de Gaarden;

ECORYS A

31

^

Het gebruiken van bouwgrond van Staedion voor de sociale buurttuin Spinozahof;

^

Het aanbrengen van een muurschildering aan de Goudriaankade;

^

Het realiseren van een kabelbaan voor kinderen uit de Paterswoldestraat in Morgenstond;

^

Een winterklaar-actie in de Schilderswijk en Transvaal;

^

Het ontwikkelen van de Boomhuttenclub.

Vermeldenswaardig is dat Staedion de prijsvraag 'Mijn thuis' in het kader van de leefbaarheid heeft uitgeschreven. Het doel is om een prijsvraag uit te schrijven voor alle bewoners van Staedion om eraan bij te dragen dat zij zich nog meer thuis voelen in hun woning en directe woonomgeving en meer betrokken worden bij Staedion. Tevens kan het bijdragen aan het imago van Staedion en kunnen mooie persmomenten onze missie Samen thuis onder de aandacht brengen. Naast de incidentele of kleinere leefbaarheidsmaatregelen is de structurele aandacht van Staedion met name uitgegaan naar de leefbaarheid in Den Haag Zuidwest. Staedion heeft samen met de gemeente gewerkt aan een visie voor het gebied en onder de vlag van de Regiodeal én onder regie van de gemeente zijn verschillende projecten uitgevoerd om de wijk te verbeteren. Deze zijn vooral gericht op sociale cohesie, onderwijs en werkgelegenheid. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken en heeft vanwege de bijdrage aan de leefbaarheid in Den Haag Zuidwest en het betrekken van huurders/bewoners twee pluspunten toegekend. Staedion heeft complexbeheerders en huismeesters ingezet Staedion wordt in de wijken, de buurten en de woningcomplexen geconfronteerd met overlast van huurders.

De complexenbeheerders en huismeesters van Staedion zijn de oren en ogen en maken gebruik van de Buitenbeter-app waarbij zij ongewenste zaken in de openbare ruimte kunnen melden. Indien sprake is van middelzware overlast wordt gebruik gemaakt van verschillende meldpunten, zoals het Meldpunt Overlast, het Meldpunt SWT of het Meldpunt GGD (zie bijlage 7 voor een verdere toelichting). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee heeft voldaan aan de prestatieafspraken. Staedion heeft zelfbeheer en buurtkamers gefaciliteerd Staedion heeft in overeenstemming met de prestatieafspraken bewonersinitiatieven voor zelfbeheer gefaciliteerd en ondersteund. Staedion heeft verschillende tuinprojecten waar bewoners zelf het beheer uitvoeren. Daarnaast heeft Staedion samengewerkt met de gemeente bij het projecten 'de tuinen van Mariahoeve'. Naast het faciliteren van zelfbeheer ondersteunt Staedion twee buurtkamers, te weten: Walnootstraat en de Lau Mazirellaan in Den Haag. Staedion streeft na dat de buurtkamer een laagdrempelige en voor iedereen toegankelijke ontmoetingsplek is in de buurt. Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de programmering van activiteiten die gericht zijn op de wensen en behoeften van de buurtbewoners, hetgeen gebeurt in samenwerking met netwerkpartners uit de wijk (zie bijlage 7 voor een verdere toelichting).

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken. De visitatiecommissie heeft twee pluspunten toegekend vanwege de continue aandacht die Staedion heeft voor het belang en het faciliteren van buurtkamers. Het aanpassen van de voormalige stookkelder in woningcomplex Willem II is daar een voorbeeld van.

ECORYS A

32

Staedion heeft kwetsbare groepen of mensen met verward gedrag gespreid Staedion heeft -in het kader van de leefbaarheid- de opgave om de toenemende groep kwetsbare huurders in wijken en buurten gespreid te huisvesten. Staedion heeft voldaan aan de prestatieafspraak en let structureel op spreiding bij de huisvesting van kwetsbare groepen. De corporatie past maatwerk toe voor de cliënt, binnen de mogelijkheden van de passendheidstoets en met oog voor de druk die er ligt op woningcomplexen of -portieken. Daarnaast hebben medewerkers van Staedion een training gevolgd om te kunnen omgaan met huurders met verward gedrag. Staedion heeft zich ingezet voor werkgelegenheid Staedion heeft in overeenstemming met de prestatieafspraken de opgave om werkgelegenheid te creëren voor personen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Enerzijds via het bieden van werkervaringsplaatsen bij aannemers van Staedion, anderzijds via de voorwaarden bij het inkopen van diensten. Staedion heeft gedeeltelijk voldaan aan de prestatieafspraken. De corporatie heeft verschillende aannemers en installateurs die landelijk deelnemen aan SROI. Staedion heeft met de betreffende partijen echter geen harde afspraken vastgelegd over het bieden van werkervaringsplaatsen voor Staedion.

Tegelijkertijd heeft Staedion op verschillende plaatsen in de organisatie werkgelegenheid gecreëerd voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, zoals bijvoorbeeld in de catering. Staedion heeft BOG/MOG ingezet voor de leefbaarheid Staedion zet in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat het bedrijfsonroerendgoed in om bij te dragen aan de sociale kwaliteit van de buurt. Onder meer door nadrukkelijk aandacht te hebben voor de invulling van plinten in de woningcomplexen. Staedion heeft bijvoorbeeld het onderwijs betrokken bij het beschikbaar stellen van ruimte waar leerlingen kleine bedrijven kunnen starten. Een ander voorbeeld is de in 2018 opgeleverde Boomhuttenclub in bedrijfsonroerendgoed in het voormalige Broekenhuispand in de Boekhorststraat opgeleverd en acht BOG-eenheden van de Rijnauwenstraat omgebouwd naar 30 woningen. De Boomhuttenclub is een daghorecagelegenheid voor mensen met jonge kinderen. Uit bewonersonderzoek blijkt dat hiermee een positieve bijdrage wordt geleverd aan de levendigheid en de leefbaarheid in de buurt. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee ruimschoots heeft voldaan aan de prestatieafspraken. De visitatiecommissie heeft twee pluspunten toegekend vanwege het feit dat Staedion BOG/MOG in het kader van de opgaven heeft ingezet om ontmoeting te creëren (Boomhuttenclub) of extra woningen toe te voegen.

1.6

Beschrijving van de ambities Staedion heeft haar ambities voor maatschappelijk presteren in de periode van 2016 tot en met 2020 vastgelegd in een ondernemingsplan. De ondertitel van het ondernemingsplan luidt: 'Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners'. Staedion geeft in het ondernemingsplan aan dat alle handelingen van de corporatie in het teken staan van het zorgdragen voor betaalbare kwaliteit van wonen, waarin de huurders zich thuis kunnen voelen. Daarbij hecht de corporatie aan lokale betrokkenheid om het verschil te kunnen maken bij de opgaven die er in de verschillende woningcomplexen, wijken en buurten spelen. De doelgroep van Staedion wordt gekenmerkt door diversiteit, waardoor de doelstelling is om de woningvoorraad zoveel mogelijk flexibel te houden. Het hogere doel van Staedion is om voor én met de doelgroep ^en eigen thuis bereikbaar te maken'.

ECORYS A

33

Staedion heeft in het ondernemingsplan verschillende prioriteiten benoemd, die aansluiten bij de opgaven in het werkgebied én het hogere doel van Staedion: ^

Staedion doet het samen met de bewoners;

^

Staedion zorgt voor betaalbare woningen;

^

Staedion biedt gezonde en veilige woningen die tenminste voldoen aan de basiskwaliteit;

^

Staedion 'support' de opgave ten aanzien van wonen en zorg;

^

Staedion streeft naar een gewaardeerde woonomgeving.

Tegelijkertijd is Staedion zich in het ondernemingsplan bewust dat de corporatie zich begeeft in een continu veranderende omgeving, hetgeen flexibiliteit en wendbaarheid vraagt van de organisatie.

1.7

Ambities in relatie tot de opgaven _______

In methodiek 6.0 voldoet de corporatie aan het ijkpunt voor een 6 als de

~ 8,0

corporatie eigen ambities en doelstellingen voor de maatschappelijke prestaties heeft en deze bij de externe opgaven in het werkgebied passen. De

q

visitatiecommissie stelt vast dat wordt voldaan aan het ijkpunt voor een 6. De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de extra inzet die Staedion pleegt om tot een uitgebreide onderbouwing van de ambities en doelstellingen te komen. Bijvoorbeeld via de specifiek voor dit doel ontwikkelde productkaarten en de zogenoemde klantreizen die worden ondernomen. Ook is men alert op de blijvende aansluiting van de ambities en doelstellingen bij de opgaven in het werkgebied door intensief contact met de belanghebbenden, waarbij speciaal wordt stilgestaan bij het perspectief vanuit de huurders. Hierdoor sluiten de ambities goed aan op de in de praktijk levende opgaven. Staedion heeft haar eigen ambities en doelstellingen vastgelegd in het ondernemingsplan (2016­ 2020) en de jaar- en afdelingsplannen (zie paragraaf 4.3). Daarnaast wordt gebruikgemaakt van beleidsplannen, waarin voor een specifiek onderwerp de richting voor het handelen van Staedion is vastgelegd. Staedion toont zich daarin een omgevingsbewuste corporatie, die de vinger aan de pols heeft voor wat betreft de continu veranderende omgeving. De ambities en doelstellingen worden onderbouwd aan de hand van analyses en (woningmarkt)onderzoeken naar de ontwikkelingen in het werkgebied.

Voor de analyses en onderzoeken wordt gebruikgemaakt van zowel de intern aanwezige kennis en kunde als externe deskundigheid. Een voorbeeld betreft de productkaart voor het woonconcept 'Wonen met een plus', waarin een overzichtelijke analyse wordt gegeven van de landelijke ontwikkelingen en de feiten van Staedion. De analyse geeft het antwoord op de vraag: Waarom ontwikkelt Staedion 'Wonen met een plus'? In het kader van de externe legitimatie en formuleren van ambities organiseert Staedion - naast de reguliere overleggen - dialogen met een breder gezelschap van belanghebbenden. Gedurende de dialogen worden de belanghebbenden geïnformeerd, maar gaat het tevens om het organiseren van feedback, het verkennen van de opgaven en/of het generen van ideeën voor het aanpakken van specifieke opgaven (zie paragraaf 4.5). De uitkomsten van de dialogen worden gebruikt bij het onderbouwen en vaststellen van de ambities en doelstellingen van Staedion. Het programma Samen Vooruit, waarbij wordt ingezet op het verbeteren en innoveren via klantreizen, is een ander voorbeeld van het zoeken van aansluiting bij de opgaven en de behoefte van de huurder. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion eigen ambities en doelstellingen heeft geformuleerd die passen bij de opgaven in het werkgebied.

Staedion zoekt de onderbouwing van de keuzes die zij maakt enerzijds in analyse en onderzoek en anderzijds in de leefwereld van de

ECORYS A

34

huurder/belanghebbenden. Daarnaast worden de financiële randvoorwaarden aan de hand van scenarioanalyses getoetst en wordt de organisatie aangepast aan de huidige tijdsgeest.

ECORYS A

35

2

Presteren volgens Belanghebbenden

2.1

Inleiding Het tweede perspectief van waaruit het presteren van Staedion wordt beoordeeld is 'Presteren volgens Belanghebbenden'. In het hoofdstuk Presteren volgens Belanghebbenden geven de belanghebbenden een oordeel over de mate waarin zij tevreden zijn over de maatschappelijke prestaties van Staedion, de relatie en de wijze van communicatie met de corporatie en de invloed op het beleid van de corporatie. Daarnaast geven belanghebbenden aan wat de corporatie nog kan/moet verbeteren om aan de verwachtingen te voldoen dan wel de verwachtingen te overtreffen. Als laatste geven de gemeente(n) en de huurders hun mening over de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces in de lokale driehoek. In het hoofdstuk ‘Presteren volgens Belanghebbenden’ wordt de beoordeling van de belanghebbenden weergegeven. Het gaat hierbij om het oordeel van de belanghebbenden en niet om het oordeel van de visitatiecommissie. In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op de beoordeling door de belanghebbenden.

2.2

Beschrijving van de belangrijkste belanghebbenden De maatschappelijke visitatie van Staedion heeft plaatsgevonden gedurende de coronacrisis. Als gevolg van de coronamaatregelen hebben de gesprekken met belanghebbenden digitaal plaatsgevonden. Voor de maatschappelijke visitatie is middels afzonderlijke afspraken gesproken met de Huurdersvereniging Staedion (HVS) en de gemeenten in het werkgebied, zijnde Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Westland, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg. Daarnaast zijn ook de overige belanghebbenden separaat geïnterviewd, waaronder collega-corporaties, maatschappelijke organisaties en de provincie Zuid-Holland. In bijlage 3 is een overzicht met de betrokken belanghebbenden opgenomen.

2.3

Beoordeling door belanghebbenden De visitatiecommissie heeft de belanghebbenden gevraagd om hun oordeel weer te geven in een rapportcijfer van 1-10. In onderstaande tabel is het oordeel van belanghebbenden op de verschillende onderdelen weergegeven. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen huurders, gemeente(n) en overige belanghebbenden. Het gemiddelde cijfer komt tot stand door weging van de scores van de huurders (1/3), gemeente (1/3) en overige belanghebbenden (1/3). Het eindoordeel komt als volgt tot stand: ^

Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie (50Zo);

^

Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie (25Zo);

^

Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie (250Zo).

De onderstaande tabel geeft de beoordeling vanuit het perspectief 'Presteren volgens Belanghebbenden' weer. In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op de beoordeling.

ECORYS A

37

Tabel 9: Presteren volgens Belanghebbenden Thema (korte omschrijving)

Huurders

Gemeente(n)

Overig

Eindcijfer

Tevredenheid over de maatschappelijke prestaties van de corporatie Thema 1: beschikbaarheid

6,7

8,0

8,3

7,7

Thema 2: betaalbaarheid

7,0

7,6

7,3

7,3

Thema 3: specifieke doelgroepen

6,5

7,5

7,6

7,2

Thema 4: kwaliteit en duurzaamheid

7,5

7,3

7,6

7,5

Thema 5: leefbaarheid

6,5

7,7

7,6

7,3

7,4

Tevredenheid over de relatie en wijze van communicatie met de corporatie Relatie en communicatie

7,5

8,1

8,1

7,9

7,7

7,4

Tevredenheid over de mate van invloed op het beleid van de corporatie Invloed op beleid

7,5

7,0

Gemiddeld

7,5

Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad Thema 2: De betaalbaarheid van de woningvoorraad Thema 3: Het huisvesten van specifieke doelgroepen Thema 4: De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad Thema 5: De leefbaarheid in wijken en buurten en BOG/MOG

2.3.1 Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad

78

De belanghebbenden beoordelen de prestaties ten aanzien van de omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad met een ‘goed'.

Huurdersvereniging Staedion De huurdersvereniging is van mening dat tegen de achtergrond van woningnood in Nederland en het feit dat nauwelijks woningen 'beschikbaar' zijn Staedion ten aanzien van de omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad redelijk presteert. De huurdersvereniging is positief over de hoeveelheid nieuwbouw die wordt gerealiseerd door Staedion, de aankoop van woningen van Vestia in de gemeente Pijnacker-Nootdorp en het feit dat Staedion geen sociale huurwoningen verkoopt. Een kritische kanttekening plaatst de huurdersvereniging bij de doorstroming, die -zoals in het hele grootstedelijke gebied- stil is gevallen. De huurdersvereniging verwacht dat Staedion daar actiever beleid op voert. Gemeenten De gemeente Den Haag is tevreden met de prestaties van Staedion ten aanzien van de beschikbaarheid en de omvang van de woningvoorraad. De gemeente geeft aan dat Staedion toewerkt naar het leveren van een maximale prestatie, waarbij Staedion zich heeft ontwikkeld van áltijd nee' naar een corporatie die steeds meer meedenkt en welwillend is om te zoeken naar oplossingen en mogelijkheden, bijvoorbeeld in Den Haag Zuidwest. De gemeente merkt tegelijkertijd op dat Staedion tevens tegen haar eigen grenzen aanloopt, hetgeen de gemeente in de stad Den Haag eveneens ziet gebeuren.

De gemeente Pijnacker-Nootdorp laat eveneens een positief geluid horen over de prestaties van Staedion ten aanzien van de beschikbaarheid en de omvang van de woningvoorraad. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet dat Staedion binnen haar mogelijkheden het maximale presteert. De gemeente geeft als voorbeeld aan dat Staedion bij nieuwbouwprojecten doorgaans meer sociale huurwoningen wil realiseren dan de gemeente. De gemeente Leidschendam-Voorburg en Rijswijk zien dat Staedion zich terugtrekt in de betreffende gemeenten en de woningvoorraad wil afstoten. De laatstgenoemde gemeente betreurt het besluit van Staedion en heeft de hoop dat de sociale huurwoningen worden afgenomen door een collega-corporatie.

ECORYS A

38

Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden zijn -mits zij zicht hebben op de prestaties van Staedion- positief over de bijdrage van de corporatie aan de omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad. De belanghebbenden spreken waardering uit voor de overname van Vestia-woningen in PijnackerNootdorp en de sloop/nieuwbouw in Den Haag Zuidwest. De collega-corporaties, Haag Wonen en Vestia, zien dat Staedion voor wat betreft het realiseren van nieuwbouw 'echt een voortrekker is in de stad' en ^en voorbeeldstellende strategie en aanpak heeft'. 2.3.2 Thema 2: De betaalbaarheid van de woningvoorraad

73

De belanghebbenden beoordelen de prestaties ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningvoorraad met een ‘ruim voldoende'.

Huurdersvereniging Staedion De huurdersvereniging geeft aan dat de huren in het verleden voor woningen van Staedion ^an de hoge kant' waren in vergelijking met andere corporaties, maar dat de corporatie de laatste jaren meer aandacht heeft voor de beheersing van de huurstijging en daarmee de betaalbaarheid. Staedion houdt zich goed aan de regels voor toewijzing, volgt het Sociaal Huurakkoord bij jaarlijkse huurverhoging en past een staffel toe op basis van prijs/kwaliteit. Er is goed overleg tussen de HVS en Staedion ter bepaling van de jaarlijkse huuraanpassing. De HVS vindt wel dat Staedion te behoudend is met betrekking tot de ruimte binnen de woningtoewijzing om aan de middeninkomens toe te wijzen. Staedion kan deze vrije toewijzingsruimte in de ogen van HVS actiever benutten. Gemeenten De gemeente Den Haag is tevreden over de betaalbaarheid van de woningvoorraad van Staedion. De gemeente, Staedion en de huurdersvereniging hebben goede, passende afspraken gemaakt over bijvoorbeeld het leveren van maatwerk bij huurverhogingen en het omgaan met huurachterstanden tijdens de coronacrisis. De gemeente is van mening dat Staedion een realistisch huurbeleid voert op basis van goede afwegingen en met de bereidheid om -indien nodig- maatwerk te leveren.

Verder ziet de gemeente dat Staedion actief deelneemt aan het gemeentelijke programma ten behoeve van het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen. De overige gemeenten zijn eveneens tevreden over de betaalbaarheid van de woningvoorraad van Staedion. Zij geven aan dat Staedion zich nadrukkelijk inzet voor de sociale doelgroep. De gemeente Pijnacker-Nootdorp waardeert bijvoorbeeld het feit dat Staedion niet-DAEB woningen van Vestia heeft aangekocht en de woningen weer als DAEB heeft aangemerkt. Als aandachtspunt geeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan dat Staedion veel woningen in de huurprijsklasse boven de tweede aftoppingsgrens in eigendom heeft, hetgeen enige spanning met zich meebrengt. Het tekort aan sociale huurwoningen zit immers in de goedkope huurprijsklasse. Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden hebben over het algemeen beperkt zicht op de prestaties van Staedion ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Verschillende belanghebbenden hebben de indruk dat Staedion minder zichtbaar is op het onderwerp 'betaalbaarheid' en/of dat Staedion niet bekend staat om de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Tegelijkertijd zien een aantal belanghebbenden dat Staedion bij het realiseren van nieuwbouw in het kader van de betaalbaarheid kiest voor kleine(re) woningen.

ECORYS A

39

2.3.3 Thema 3: Het huisvesten van specifieke doelgroepen De belanghebbenden beoordelen de prestaties ten aanzien van het huisvesten van specifieke doelgroepen met een ‘ruim voldoende'.

Huurdersvereniging Staedion De huurdersvereniging geeft aan dat er regelmatig signalen zijn dat in den Haag meer dan de afgesproken 30oZo van de sociale woningen wordt toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Omdat Staedion een grote woningcorporatie is moet zij relatief veel huurders 'met een rugzakje' huisvesten. Dat levert problemen van overlast en leefbaarheid in de wijken op. Het vraagt ook veel van de huurders die in complexen wonen met de bewoners die tot de bijzondere doelgroepen behoren. HVS geeft aan dat Staedion er veel aan doet, maar niet alle problemen kan oplossen. De gemeente Den Haag en de zorginstellingen zouden daarom meer moeten doen. Staedion heeft 'wonen met een plus' ontwikkeld, dat wil zeggen beleid direct gericht op inpassen van bijzondere doelgroepen in aangewezen wooncomplexen. Dit beleid is echter nog niet af en voldoende doordacht, met name niet wat betreft de relatie tussen 'gewone' huurders en 'bijzondere' huurders. Staedion heeft ook een Convenant met de gemeente en de zorginstellingen getekend met betrekking tot de taakverdeling voor het beheer van zorgwoningen. Het probleem van overlast is daarmee nog niet weggenomen. Er worden stappen ondernomen om seniorenwoningen bij mutatie beter geschikt te maken voor langer thuis wonen, door een aanpassing van de basiskwaliteit. Die stappen duren echter vrij lang.

Er is bovendien weinig zicht op de omvang en de behoefte aan woningen voor personen met een beperking. Gemeenten De gemeente Den Haag waardeert de prestaties van Staedion ten aanzien van het huisvesten van specifieke doelgroepen. De gemeente geeft aan dat Staedion 'doet wat zij kan', maar dat men in Den Haag over het algemeen tegen de grenzen van het mogelijke aanloopt. Om deze reden moeten de betrokken partijen creatief zijn in de zoektocht naar mogelijkheden om de vraag in te vullen. De gemeente ziet dat Staedion daar echt haar best voor doet. De overige gemeenten hebben de prestaties van Staedion ten aanzien het huisvesten van Staedion niet cijfermatig beoordeeld vanwege het beperkte zicht op de prestaties. De verschillende gemeenten spreken echter wel waardering uit voor specifieke prestaties, zoals het bieden van woningen voor 18 cliënten van Middin in Leidschendam-Voorburg en het labelen van woningen voor 55-plussers in Rijswijk. Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden zijn -mits zij zicht hebben op de prestaties van Staedion- positief over de bijdrage van de corporatie aan het huisvesten van specifieke doelgroepen. De overige belanghebbenden die voldoende zicht hebben op de prestaties beschouwen Staedion als een actieve en creatieve samenwerkingspartner.

Voorbeelden zijn het huisvesten van statushouders of cliënten van het Leger des Heils/Stichting Anton Constandse. Daarbij wordt opgemerkt dat Staedion -evenals andere corporaties en als gevolg van het woningtekort en de taakstellingenwordt geconfronteerd met een spanning tussen het huisvesten van reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen.

ECORYS A

40

2.3.4 Thema 4: De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad De belanghebbenden beoordelen de prestaties ten aanzien van de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad met een ‘goed'.

Huurdersvereniging Staedion Over de kwaliteit en verbetering van de woningen van Staedion is HVS best tevreden. Staedion investeert veel en doet veel aan onderhoud en renovatie. Wel verlopen plannen tot renovatie soms te traag zodat huurders moeten wachten. Ook het programma tegen 'vocht en schimmel' wordt als positief ervaren. De inzet voor duurzaamheid wordt als goed ervaren. Met instemming van HVS is Staedion tot nu toe een 'smart follower' geweest, waarbij de nadruk ligt op isolatie van de woningen en zonnepanelen. Staedion investeert daarin actief, waarbij het uitgangspunt is dat dit per saldo niet tot kostenverhoging voor de huurders leidt. Gemeenten De gemeente Den Haag is gematigd tevreden over de prestaties van Staedion ten aanzien van de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad. De gemeente geeft aan dat Staedion over het algemeen actief is met het verduurzamen van de woningvoorraad, maar dat de gemeente bij voorkeur ziet dat de corporatie zou versnellen. Tegelijkertijd heeft de gemeente begrip voor het feit dat Staedion afhankelijk is van verenigingen van eigenaren en dat Staedion in Den Haag wordt geconfronteerd met verschillende opgaven. De gemeente begrijpt dat Staedion keuzes moet maken en ziet dat Staedion doet wat zij kan. Staedion is echter geen voorloper voor wat betreft het verduurzamen van de woningvoorraad.

De gemeente Den Haag ziet dat Staedion over het algemeen erg actief is als het gaat om kwaliteit van de woningvoorraad. De aanpak van en het proces bij vocht- en schimmelproblematiek worden bijvoorbeeld gewaardeerd. De gemeente geeft aan dat Staedion daar nadrukkelijk aandacht heeft voor het contact met de huurders en de terugkoppeling naar huurders. Tegelijkertijd is de gemeente van mening dat de samenwerking met onderaannemers verbeterd zou kunnen worden. De gemeente heeft voorbeelden van individuele projecten of woningen waar het niet loopt, te lang duurt of misgaat. Staedion staat meer op afstand en merkt zelf niet altijd wat er niet of minder goed gaat in projecten, waardoor de hoge standaard niet wordt gehaald. De overige gemeenten zijn tevreden met de prestaties van Staedion ten aanzien van de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad. Zij geven aan dat de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningen in orde zijn. De gemeenten Leidschendam-Voorburg en Rijswijk hebben begrip voor de keuzes van Staedion of de omstandigheden waarin Staedion presteert. De gemeente Leidschendam-Voorburg geeft aan dat Staedion streeft naar een gemiddeld energielabel B in 2021, maar dat de corporatie afhankelijk is van de besluitvorming in verenigingen van eigenaren.

De gemeente Rijswijk ziet dat Staedion het niet-planmatige/lopende onderhoud uitvoert, maar dat Staedion vanwege de verkoopstrategie geen grote, planmatige investeringen meer doet. Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden zijn -mits zij zicht hebben op de prestaties van Staedion- tevreden over de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad van Staedion. De belanghebbenden geven aan dat Staedion wordt geconfronteerd met een omvangrijke kwaliteits- en duurzaamheidsopgave, die door de corporatie met grootschalige renovaties wordt opgepakt. Staedion heeft een oude(re) woningvoorraad van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf. De indruk bestaat dat Staedion niet voorop hoeft te lopen en zodoende wil voorkomen dat onnodig onrendabel wordt geïnvesteerd. Eén van de overige belanghebbenden geeft aan dat Staedion eerder geld zou investeren in een sociaal project/experiment.

ECORYS A

41

Als verbeterpunt geeft Stichting Anton Constandse aan dat het contract-Zklantbeheer met en het afhandelen van reparatie- of onderhoudverzoeken vanuit zorginstellingen verbeterd zou kunnen worden. De stichting zou zich bijvoorbeeld kunnen voorstellen dat Staedion een aanspreekpunt/ relatiemanager instelt die de meldingen of verzoeken van een zorginstelling zoals Stichting Anton Constandse doorzet naar de juiste persoon binnen Staedion. 2.3.5

Thema 5: De leefbaarheid in wijken en buurt en BOG/MOG De belanghebbenden beoordelen de prestaties ten aanzien van de leefbaarheid in wijken en buurten en BOG/MOG met een ‘ruim voldoende'.

Huurdersvereniging Staedion HVS geeft aan dat de leefbaarheid van wijken en buurten sterk onder druk staat in Den Haag door de concentratie van sociale huur in bepaalde wijken en de toestroom van huurders met een rugzakje in de complexen. Door de Woningwet mag Staedion zich alleen bezig houden met de situatie in en om de wooncomplexen. Dat bekent dat gemeente Den Haag aan zet is als het gaat om buurten, wijken en de openbare ruimte. De gemeente voert echter in de ogen van HVS niet voldoende de regie en doet te weinig aan de totstandkoming en instandhouding van leefbare wijken. Staedion doet zijn best op wijkniveau, bijvoorbeeld door sloop en renovatie, door het gebruik van de Beheer Intensiteitkaart (BIK) waarin een overzicht wordt gegeven van wijken en complexen die intensief beheer nodig hebben en door het open houden van buurtkamers waar dat nodig is. Ook op complexniveau doet Staedion best veel. Staedion heeft intern beleid ontwikkeld om overlast aan te pakken. De behandeling van klachten over overlast is beschreven van melding tot afhandeling. HVS geeft verder aan dat woningconsulenten, complexbeheerders en huismeesters van Staedion een belangrijke rol kunnen spelen om woonklimaat en 'thuisgevoel' te versterken in hun complex. Velen doen dat in samenwerking met de bewonerscommissie. Maar niet steeds lukt dat even goed.

Op personeelsniveau kan Staedion hier misschien nog iets verbeteren, bijvoorbeeld door bijscholing, training of coaching van de woningconsulenten en de complexbeheerders op het punt van sociaal beheer. Gemeenten De gemeente Den Haag is tevreden over de prestaties van Staedion ten aanzien van de leefbaarheid in wijken en buurten. De gemeente ziet dat leefbaarheid in het hart van de organisatie ligt, hetgeen resulteert in grote betrokkenheid vanuit Staedion bij brede wijkaanpakken, waarin leefbaarheid en overlast integraal worden geadresseerd. De aanpak komt echt uit de koker van Staedion. De corporatie heeft -van de Haagse corporaties- tevens de hoogste investeringen in leefbaarheid. De gemeente merkt echter wel op dat in individuele situaties de inzet van de corporatie ietwat handiger en/of beter zou kunnen. De overige gemeenten zijn -mits zij zicht hebben op de prestaties van Staedion- tevreden over de betrokkenheid van de corporatie bij de leefbaarheid in wijken en buurten. De gemeente PijnackerNootdorp ziet dat Staedion in toenemende mate betrokkenheid is bij leefbaarheid en wijkbeheer en de gemeente Leidschendam-Voorburg geeft aan tevreden te zijn over de leefbaarheid in de omgeving van woningen van Staedion.

Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden hebben over het algemeen beperkt zicht op de prestaties van Staedion ten aanzien van de leefbaarheid in wijken en buurten en BOG/MOG. De

ECORYS A

42

belanghebbenden die wel zicht hebben op de prestaties hebben de indruk dat Staedion een goede bijdrage levert aan de leefbaarheid in wijken en buurten. Staedion is aanspreekbaar op initiatieven uit de wijk, waarbij de corporatie probeert te faciliteren. Staedion zet in op het diffentieren van de woningvoorraad en het realiseren van maatschappelijke voorzieningen. Desalniettemin zien met name het Leger des Heils en Stichting Anton Constandse dat er meerwaarde te behalen is door intensiever samen te werken en de ambities op elkaar af te stemmen. 2.3.6 Relatie en communicatie De belanghebbenden beoordelen de relatie en de communicatie met Staedion met een ‘goed'.

Huurdersvereniging Staedion De huurdersvereniging is tevreden over de communicatie en de relatie met Staedion. De huurdersvereniging geeft aan dat de communicatie met medewerkers van Staedion doorgaans 'goed en prettig' is. Als aandachtspunt geeft de huurdersvereniging aan dat de bereikbaarheid van Staedion in 'Corona-tijd' beter kan. Ook heeft zij de indruk dat de interne communicatie binnen Staedion beter zou kunnen, met name bij het inwerken van nieuwe medewerkers omdat blijkt dat zij soms niet goed op de hoogte zijn van bestaande afspraken. Gemeenten De gemeente Den Haag is erg tevreden over de relatie en de communicatie met Staedion. De gemeente geeft aan dat de communicatie ^rottig verloopt': de gemeente heeft met Staedion als grootste corporatie in de gemeente op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau intensief contact. De gemeente en Staedion weten elkaar goed te vinden en er is sprake van ruimte voor discussies en om elkaar aan te spreken. De gemeente ziet tevens dat Staedion een actieve rol inneemt in netwerken, overleggen en samenwerkingsplatforms. De gemeente geeft de deelname van Staedion aan de Haagse Tafel Wonen als voorbeeld. De overige gemeenten zijn eveneens tevreden met de relatie en de communicatie met Staedion. Zij zien dat Staedion gericht is op samenwerking.

Tegelijkertijd merken de gemeenten LeidschendamVoorburg en Rijswijk op dat de relatie en de communicatie met Staedion (logischerwijs) beperkt zijn. Staedion heeft slechts een beperkte woningvoorraad in de betreffende gemeenten. Overige belanghebbenden De overige belanghebbenden zijn tevreden tot zeer tevreden met de relatie en de communicatie met Staedion. Zij spreken van een constructieve en betrouwbare samenwerkingspartner. De overige belanghebbenden zien dat Staedion bereid is om proactief mee te denken in oplossingen. De Haagse corporatie heeft oog voor de belangen van samenwerkingspartners. 2.3.7 Invloed op beleid De belanghebbenden beoordelen de invloed op het beleid van Staedion met een ‘ruim voldoende'.

Huurdersvereniging Staedion De huurdersvereniging is positief over de invloed op het beleid van Staedion. Staedion luistert over het algemeen goed en serieus naar HVS. De huurdersvereniging wordt voor de meeste onderwerpen geraadpleegd en is betrokken bij de ontwikkeling van nieuw beleid. Daarnaast is er maandelijks overleg over de ^lantre^' van Staedion en zijn er regelmatig presentaties over de

ECORYS A

43

werkzaamheden van Staedion. Ook is er maandelijks overleg over beleidsvernieuwing met de stafmedewerker Participatie. De huurdersvereniging geeft verder aan dat zij betrokken wordt en dat Staedion over het algemeen goed luistert naar de mening van de huurdersvereniging. De huurdersvereniging ervaart dat zij echt invloed heeft op het beleid van Staedion. Als aandachtspunt geeft de huurdersvereniging aan dat de zij geregeld minder tijd dan noodzakelijk (minimaal 6 weken) krijgt om een advies over een bepaald onderwerp uit te brengen. Gemeenten De gemeente Den Haag is gematigd en wisselend tevreden over de invloed op het beleid van Staedion. De gemeente geeft aan dat de corporatie een eigen visie heeft en zich realiseert dat zij het goede voorbeeld moet geven en (op onderwerpen) voorop moet lopen of de kar moet trekken. De gemeente ziet dat Staedion de ruimte biedt om -naast de eigen visie van de corporatieopgaven op zich te nemen in het belang van de stad. De corporatie is dan bereid om mee te doen en te denken aan pilots en projecten, zelfs als de corporatie in eerste instantie terughoudend was. De gemeente noemt de aanpak van vocht- en schimmelproblemen in de woningvoorraad als voorbeeld.