1.85) Schrijven SVWN d.d. 30-08-21 inzake Staedion visitatierapport 2021 (G21-001712)
Tekst van het document
From: Griffie Sent: maandag 30 augustus 2021 17:00:40 To: Info Cc: Subject: Graag inboeken: Visitatierapport Staedion
Van: Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland <info@visitaties.nl> Verzonden: maandag 30 augustus 2021 16:48 Aan: Griffie <Griffie@GemeenteWestland.nl> CC: Stee, BPM van der (Ben) <bpmvdstee@GemeenteWestland.nl> Onderwerp: Visitatierapport Staedion Geachte leden van de gemeenteraad van Westland, De maatschappelijke waarde van woningcorporaties in Nederland is groot. Zij zorgen ervoor dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen en dragen daarmee bij aan de stabiliteit in onze samenleving. Samen met gemeenten, huurdersvertegenwoordigers en andere partners werken zij aan de lokale woonopgaven. Eens per vier jaar worden de woningcorporaties in uw gemeente gevisiteerd. Door middel van deze vierjaarlijkse onafhankelijke en eenduidige visitatie maken zij hun maatschappelijke waarde inzichtelijk en leggen zij verantwoording af over hun maatschappelijke prestaties. Daar leren zowel de woningcorporaties als het hele lokale netwerk van volkshuisvesting van. Recent is het visitatierapport van Staedion gepubliceerd. Uw gemeente heeft een actieve bijdrage geleverd aan de visitatie door middel van een uitvoerig gesprek met de visitatiecommissie, een oordeel over het functioneren van de corporatie en het meegeven van verbeterpunten.
De bevindingen in het rapport kunt u gebruiken als kwalitatieve input voor de evaluatie van de prestatieafspraken die u met Staedion heeft gemaakt. Daarnaast biedt het rapport een schat aan informatie die aanleiding kan geven voor een "goed maatschappelijk gesprek". Wij nodigen u van harte uit om kennis te nemen van de bevindingen van de visitatiecommissie en de bestuurlijke reactie van de corporatie. U kunt het rapport en de bestuurlijke reactie hier vinden: https://visitaties.nl/nieuws/visitatierapport-staedion. Met onze vergelijkingstool kunt u de scores van deze en voorgaande visitatie van Staedion met elkaar vergelijken. Daarnaast zijn alle scores van de corporaties in uw gemeente met elkaar te vergelijken.
Wilt u meer weten over het instrument visitatie, neem dan gerust contact met ons op. Ook staan wij open voor het organiseren van lokale voorlichting of het verstrekken van informatie op andere manieren. Wilt u op de hoogte gehouden worden van relevante informatie? Abonneert u zich dan op onze nieuwsbrief. Met vriendelijke groet, mr. Claudia Siewers directeur-bestuurder
SVWN Woningcorporaties Nederland
a. Weg der Verenigde Naties 1 » 3527 KT UTRECHT t. 06 - 12 74 22 35 « 030 - 72 10 780 m. claudia.siewers@visitaties.nl w. www.visitaties.nl li. https://nl.linkedin.com/in/claudiasiewers
Bent u al geabonneerd op onze nieuwsbrief? Klik hier
ECORYS
A W V
Maatschappelijke visitatie Staedion 2016 tot en met 2020 Opdrachtgever: Staedion Rotterdam, 28 april 2021
Maatschappelijke Visitatie 2016 tot en met 2020
Opdrachtgever: Staedion Visitatiecommissie: Maarten Nieland Rixt Bos Robert Kievit
Rotterdam, 28 april 2021
ECORYS A
Inhoudsopgave
Voorwoord
4
Deel 1: Beoordeling van de maatschappelijke prestaties, in het kort A. Recensie B. Scorekaart C. Samenvatting D. Korte schets van de corporatie
6 7 10 11 12
Deel 2: Toelichtingen op de beoordelingen, per perspectief
14
1 Presteren naar Opgaven en Ambities 1.1 Inleiding 1.2 Beoordeling door visitatiecommissie 1.3 Beschrijving van de prestatieafspraken 1.4 Beschouwing van de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces 1.5 Beoordeling van de maatschappelijke prestaties in relatie tot de prestatieafspraken 1.6 Beschrijving van de ambities 1.7 Ambities in relatie tot de opgaven
15 16 16 16 18 20 33 34
2 Presteren volgens Belanghebbenden 2.1 Inleiding 2.2 Beschrijving van de belangrijkste belanghebbenden 2.3 Beoordeling door belanghebbenden 2.4 Boodschap 2.5 Beoordeling kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces
36 37 37 37 44 47
3 Presteren naar Vermogen 3.1 Inleiding 3.2 Beoordeling door visitatiecommissie 3.3 Vermogensinzet
48 49 49 49
4 Governance van maatschappelijk presteren 4.1 Inleiding 4.2 Beoordeling door visitatiecommissie 4.3 Strategievorming en prestatiesturing 4.4 Maatschappelijke oriëntatie raad van commissarissen 4.5 Externe legitimatie en openbare verantwoording
52 53 53 53 60 62
Deel 3: Bijlagen Bijlage 1: Position Paper Bijlage 2: Bestuurlijke reactie Bijlage 3: Geïnterviewde personen Bijlage 4: Onafhankelijkheidverklaring Ecorys en visitatoren Bijlage 5: Curricula Vitae van de visitatoren Bijlage 6: Bronnenlijst Bijlage 7: Prestatietabel
66 67 73 75 77 79 83 84
ECORYS A
3
Voorwoord
De maatschappelijke visitatie De maatschappelijke visitatie is een belangrijk instrument om de maatschappelijke waarde van een woningcorporatie zichtbaar en bespreekbaar te maken. Om woningcorporaties zelf, de raad van commissarissen (RvC), de huurders, de gemeente(n) en andere belanghebbenden en belangstellenden inzicht te geven in de prestaties van een woningcorporatie. De maatschappelijke visitatie is een vorm van verantwoording van de corporatie naar haar belanghebbenden over haar maatschappelijke prestaties, en uitdrukkelijk bedoeld om daarvan - met elkaar - te leren. Een maatschappelijke visitatie wordt uitgevoerd volgens een vaste methodiek. Momenteel is dat 'Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 6.0'. De maatschappelijke visitatie brengt de maatschappelijke prestaties van de corporatie in beeld. Het gaat hierbij steeds om de feitelijk geleverde prestaties in de afgelopen vier jaar. De beoordeling van de prestaties vindt plaats vanuit een aantal perspectieven: ^
Presteren naar Opgaven en Ambities;
^
Presteren volgens Belanghebbenden;
^
Presteren naar Vermogen;
^
Governance van maatschappelijk presteren.
Bij de start van de maatschappelijke visitatie stelt de bestuurder een position paper op waarin wordt aangegeven waar de corporatie voor staat, wat de corporatie wil bereiken, waar de corporatie nu staat en hoe hij/zij het maatschappelijk functioneren van de corporatie en de lokale driehoek beoordeelt. Aan het einde van de maatschappelijke visitatie schrijft de visitatiecommissie een reflectie op de corporatie, de zogenoemde 'recensie'. De recensie bevat een reflectie van de visitatiecommissie op de maatschappelijke prestaties van deze corporatie en de lokale context. Daarin komt onder meer naar voren wat de corporatie heeft geleerd van het verleden, of de corporatie de goede dingen doet, hoe de corporatie dat doet en hoe het maatschappelijk presteren in relatie tot de identiteit, de missie, de ambities en de context van de corporatie staat. Verder wordt aangegeven wat dat betekent voor de toekomst. De maatschappelijke visitatie resulteert daarnaast in een kwantitatieve scorekaart en een toelichting op de beoordeling. Na het afronden van het rapport voor de maatschappelijke visitatie formuleert de bestuurder samen met de raad van commissarissen, in overeenstemming met verplichtingen uit methodiek en de herziene Woningwet, een reactie op de beoordeling en de aanbevelingen uit het rapport.
De visitatiecommissie Staedion heeft Ecorys in 2020 opdracht gegeven voor het uitvoeren van een maatschappelijke visitatie. De voorgaande visitatie, uitgevoerd in 2016, besloeg de periode 2012 tot en met 2015. Om de visitatie aan actualiteit te laten winnen, heeft Staedion gebruik gemaakt van de mogelijkheid de visitatie een halfjaar uit te stellen. Hierdoor kon ook het jaar 2020 volledig worden meegenomen. Voorliggende maatschappelijke visitatie beslaat dan ook de opvolgende jaren, 2016 tot en met 2020. Het jaar 2016 is beoordeeld op bijzonderheden op basis van documentatie en gesprekken. Indien relevant voor het beeld zijn daarom bijvoorbeeld ook prestaties uit 2016 beoordeeld. De visitatiecommissie bestond uit Maarten Nieland, Rixt Bos en Robert Kievit.
ECORYS A
4
De meetschaal De visitatiecommissie gebruikt voor de beoordeling cijfers op onderstaande meetschaal van 1 tot en met 10. De meetschaal wordt tevens voorgelegd aan de belanghebbenden om hun beoordeling uit te spreken. De kwalitatieve prestaties worden eveneens in het licht van deze schaal beoordeeld. De corporatie scoort een voldoende als de prestaties in belangrijke mate de opgaven evenaren. Tabel 1: De meetschaal Cijfer
Prestatie
Cijfer
1.
Zeer slecht
6.
Voldoende
2.
Slecht
7.
Ruim voldoende
3.
Zeer onvoldoende
8.
Goed
4.
Ruim onvoldoende
9.
Zeer goed
5.
Onvoldoende
10.
Uitmuntend
In het beoordelingskader van methodiek 6.0 is per meetpunt aangegeven wat minimaal noodzakelijk is om een voldoende te scoren: het ijkpunt voor een 6. De visitatiecommissie beoordeelt in eerste instantie of de corporatie aan het ijkpunt voldoet. Vervolgens beoordeelt de visitatiecommissie in hoeverre de corporatie in positieve of negatieve zin afwijkt van het ijkpunt. Om richting te geven aan de mate waarin de corporatie een hogere of lagere score krijgt, zijn in het beoordelingskader handvatten of criteria voor plus- respectievelijk minpunten aangegeven. Leeswijzer Het rapport voor de maatschappelijke visitatie is opgebouwd uit drie delen: ^
Beoordeling van de maatschappelijke prestaties, in het kort
^
Toelichtingen op de beoordelingen, per perspectief
^
Bijlagen bij het rapport
Het eerste deel bevat de recensie, een scorekaart, een samenvatting van de beoordeling vanuit de vier perspectieven, een korte schets van de corporatie en een terugblik op de vorige maatschappelijke visitatie. Het tweede deel vormt het hart van het rapport: een uitgebreide toelichting op de beoordeling vanuit de vier perspectieven. Het derde deel bevat de bijlagen bij het rapport, waaronder de onafhankelijkheidsverklaringen, de cv's van de visitatoren, een overzicht van de betrokken personen, de bronnenlijst en een uitwerking van het perspectief 'Presteren naar Opgaven en Ambities'. Tot slot De leden van de visitatiecommissie danken alle betrokkenen die een bijdrage hebben geleverd aan de maatschappelijke visitatie. In het bijzonder bedankt de visitatiecommissie Charlotte Geenen - ter Hoeven en Janneke van Bemmel voor de prettige samenwerking.
ECORYS A
5
Deel 1: Beoordeling van de maatschappelijke prestaties, in het kort
ECORYS
A
6
A. Recensie Maatschappelijk gedreven en professioneel Staedion is een woningcorporatie met eind 2020 ongeveer 37.000 woongelegenheden in de regio Haaglanden. Het merendeel van de woningen ligt in Den Haag, maar Staedion heeft ook woningen in de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker- Nootdorp, Rijswijk en Westland. Staedion zet middels haar portefeuillestrategie in op het terugtrekken in de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk, en groeien in Pijnacker- Nootdorp en Westland. Gezien het geringe bezit in Delft, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk, kan de visitatiecommissie deze keuze goed begrijpen. In Pijnacker-Nootdorp en Westland bouwt Staedion om de voorraad betaalbare sociale woningen te laten groeien. De woningvoorraad van Staedion in Pijnacker-Nootdorp is bovendien aanzienlijk gegroeid door het overnemen van ruim 1.300 woningen van Vestia. In de door het bestuur opgestelde position paper (zie bijlage) wordt ingegaan op de belangrijkste opgaven voor Staedion. Deze liggen vooral op het gebied van betaalbaarheid (inclusief incasso), de kwaliteit van de woning en leefbaarheid. De opgaven worden door Staedion zoveel mogelijk integraal benaderd, omdat ze met elkaar samenhangen.
Er zijn immers in de stad Den Haag veel mensen die er financieel niet goed voor staan, waardoor een betaalbare huurprijs in combinatie met een menselijk incassobeleid ook bijdraagt aan het welzijn en uiteindelijk de leefbaarheid in de wijk. Om aan de opgaven gevolg te geven heeft Staedion eind 2015 een koers vastgesteld voor de periode 2016-2020. Het gewaagde doel was: 'In 2020 voelen al onze bewoners zich thuis'. Voorgaande visitatie In 2016 is Staedion voor het laatst gevisiteerd. De corporatie scoorde toen ruim voldoende op alle perspectieven van de maatschappelijke visitatie. De toenmalige visitatiecommissie droeg ook enkele verbeterpunten aan, waarvan de belangrijkste zijn: ^
Werk nog meer samen met de Haagse collega-corporaties, bijvoorbeeld door informatie over het vastgoedbeleid op stads- en wijkniveau uit te wisselen en waar nodig af te stemmen.
^
Investeer verder in het klantperspectief, zodat de ambitieuze doelstellingen op dit gebied ook daadwerkelijk behaald kunnen worden.
^
Ontwikkel, op basis van het nieuwe ondernemingsplan, een duidelijke volkshuisvestelijke visie op wijkniveau en treed hierover in overleg met de belanghebbenden.
^
Ga met de zorg- en welzijnsorganisaties in gesprek over de toekomstige opgaven voor wat betreft de huisvesting van bijzondere doelgroepen.
^
Neem de verbetersuggesties van de belanghebbenden serieus en ga met hen in gesprek over het 'hoe en waarom' van deze suggesties.
^
Werk de belangrijke beleidskaders uit het nieuwe ondernemingsplan (basiskwaliteit, thuisgevoel) verder uit, zodat ze voldoende houvast bieden aan medewerkers en bewoners. Betrek de medewerkers en bewoners expliciet bij dit uitwerkingsproces. Communiceer de betekenis van deze beleidskaders ook aan de huurders
De huidige visitatiecommissie heeft geconstateerd dat Staedion de verbetersuggesties voortvarend heeft opgepakt. Staedion beschikt bijvoorbeeld over een duidelijke, integrale, visie op wijkniveau en betrekt haar medewerkers en belanghebbenden goed bij de koers van de organisatie en heeft middels het programma ^amen vooruit' ook duidelijk ingezet op werken vanuit het klantperspectief. Huidige visitatie De visitatiecommissie heeft onder meer door de gesprekken met de belanghebbenden het beeld dat Staedion een degelijke corporatie is die zich duidelijk verantwoordelijk voelt en zich ook
ECORYS A
7
daadwerkelijk inzet voor de volkshuisvestelijke opgave in de regio Den Haag. Staedion heeft dan ook over het algemeen ruim voldoende en op specifieke onderdelen regelmatig zelfs goed invulling gegeven aan de prestatieafspraken. Met name de inzet voor betaalbaarheid en beschikbaarheid in de vorm van nieuwbouw en de overname van woningen van Vestia vallen daarbij op. Staedion heeft ook ruim voldoende ingezet op woningverbeteringen waarbij specifiek de aanpak van schimmel niet onvermeld mag blijven. Ook heeft Staedion flink ingezet op vernieuwing door de grootschalige renovatie van haar woningen in Den Haag Zuidwest. Staedion zet de volkshuisvestelijke opgave centraal in de samenwerking Het is de visitatiecommissie duidelijk geworden dat Staedion bij het uitvoeren van haar opgaven niet alleen naar de 'stenen kijkt', maar de bredere maatschappelijke opgave centraal stelt. Opvallend is daarbij dat Staedion dit vanuit een zogenoemd integraal perspectief wil oppakken. Hierbij wordt veel contact gezocht met gemeenten, collega-corporaties en andere partijen en instanties waarmee vervolgens gezamenlijk wordt opgetrokken. Tijdens de rondrit langs het bezit van Staedion is heel duidelijk gebleken wat de meerwaarde van deze aanpak is voor de leefbaarheid in wijken en buurten.
De visitatiecommissie is van mening dat de door Staedion gekozen aanpak goed aansluit op het feit dat om de huidige en toekomstige opgaven goed uit te voeren er steeds vaker samengewerkt moet worden met ketenpartners. Staedion past haar woningbezit aan op de veranderende opgaven De visitatiecommissie is het verder opgevallen dat binnen Staedion een sterke cultuur heerst om in te zetten op continu verbeteren in relatie tot de steeds veranderende opgaven. De organisatie wil niet stil blijven staan. Een goed voorbeeld daarvan is het veranderprogramma 'Samen vooruit' waarbij onder andere het verbeteren van de klantbeleving door klantgestuurd te werken, datagedreven wonen en een cultuur van samen continu verbeteren belangrijke elementen zijn. Deze culturele aspecten worden nadrukkelijk door Staedion ingezet ten behoeve van het uitvoeren van de opgaven. Door het voeren van persoonlijke gesprekken met de programmamanager en enkele medewerkers van Staedion heeft de visitatiecommissie een goed beeld gekregen van de drive van de medewerkers en de impact van het programma voor de activiteiten van Staedion. Als voorbeeld noemt de visitatiecommissie de continu doorgevoerde verbeteringen in het incassotraject, die mede ingegeven zijn vanuit leefbaarheid, realiteitszin over de haalbaarheid van gemaakte afspraken en maatwerk dat aansluit op de specifieke omstandigheden van de huurder.
De visitatiecommissie heeft ook gesproken met medewerkers die specifiek betrokken zijn bij de transformatie van de wijk Den Haag Zuidwest. Hierbij viel heel duidelijk op hoe goed Staedion oog heeft voor een integrale aanpak van leefbaarheid, infrastructuur en wonen. Bijvoorbeeld door ook de openbaarvervoerssituatie mee te nemen en ruimte beschikbaar te stellen in de wijk voor beginnende ondernemers uit de wijk. Andere voorbeelden die belangrijk zijn voor het bereiken van cohesie zijn het bieden van woonruimte aan studenten, bedrijfsruimte in de wijk voor startende ondernemers. Door deze transformatie zorgt Staedion voor het goed aansluiten van haar woningbezit op de verwachte toekomstige opgaven die veel meer dan voorheen een integrale aanpak vergen. Ten aanzien van de inzet voor de specifieke doelgroepen kent Staedion de uitdaging om de aandacht voor deze doelgroep niet ten koste te laten gaan van de beschikbaarheid voor de reguliere doelgroep. Dit is door de krapte op de woningmarkt geen eenvoudige opgave. Door goed samen te werken met de convenantpartners probeert Staedion toch zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de huisvestingswensen van de specifieke doelgroepen. Hierbij worden de diverse belangen goed tegen elkaar afgewogen.
ECORYS A
8
Richting de toekomst De visitatiecommissie heeft over het algemeen een positieve indruk van de maatschappelijke prestaties van Staedion. Uiteraard is er altijd ruimte voor optimalisatie of andere verbeteringen en vanuit die gedachte wil de visitatiecommissie Staedion de volgende punten meegeven voor haar beleidsagenda. ^
Draag duidelijker uit wat je beleid is en wat in de praktijk is gerealiseerd. Staedion zou op onderwerpen nog meer mogen uitdragen wat ze doet naar de buitenwereld, en hier misschien ook andere corporaties in meenemen of bij betrekken. In gesprekken is bijvoorbeeld niet altijd de inzet op leefbaarheid etc. duidelijk voor buitenwereld. Door beter visie, beleid en prestaties uit te dragen is Staedion duidelijker zichtbaar voor de buitenwereld, waardoor de corporatie ook nog meer als degelijk en stabiele partner wordt gezien.
^
Bewaak dat de diverse afdelingen gevoel blijven houden met de praktijk in de wijken en buurten. Eerder was de corporatie meer georganiseerd langs gebiedsteams, nu meer centraal. Hierdoor is soms in de ogen van de belanghebbenden de 'feeling' met gebieden door sommige afdelingen verminderd. Dit wordt bijvoorbeeld gemerkt in de contacten met verhuur- en bewonersconsulenten.
^
Nu men belanghebbenden beter aan het betrekken is en steeds meer gezamenlijk optrekt, kunnen de ondernemingsdoelstellingen, jaarplannen en prestatieafspraken beter worden betrokken in de openbare verantwoording. Dit kan bijvoorbeeld door de ondernemingsplannen, jaarplannen en prestatieafspraken meer naar elkaar toe te laten groeien.
^
Ga op zoek naar mogelijkheden op een moderne wijze de huurders te betrekken zodat een bredere inclusievere doorsnede van de huurders betrokken is bij Staedion.
ECORYS A
9
B. Scorekaart Tabel 2: Scorekaart Thema 3
Thema 4
Thema 5
Gemiddeld cijfer
Weging
7,4
7,2
7,3
7,4
7,3
750Zo
Eindcijfer
Thema 2
Thema 1
Perspectief
Presteren naar Opgaven en Ambities Prestaties in het licht van de prestatieafspraken
7,3
7,5
Ambities in relatie tot de
8,0
250 0
7,4
50/
Relatie en communicatie
7,9
25/
Invloed op beleid
7,4
25/
8,0
100/
8,0
330/
8,0
330/
7,0
330/
8,0
opgaven
/
Presteren volgens Belanghebbenden Prestaties
7,8
7,3
7,2
7,5
7,3
7,5
Presteren naar Vermogen Vermogensinzet
8,0
Governance van maatschappelijke presteren Strategievorming en
Strategievorming
8,0
prestatiesturing
Prestatiesturing
8,0
Maatschappelijke rol raad van commissarissen Externe legitimatie en
Externe legitimatie
7,0
openbare verantwoording
Openbare verantwoording
7,0
7,7
Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad Thema 2: De betaalbaarheid van de woningvoorraad Thema 3: Het huisvesten van specifieke doelgroepen Thema 4: De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad Thema 5: De leefbaarheid in wijken en buurten
ECORYS A
10
C. Samenvatting Staedion krijgt de volgende beoordelingen voor de verschillende perspectieven van de maatschappelijke visitatie. Tabel 3: Beoordeling Perspectief
Eindcijfer
Presteren naar Opgaven en Ambities
7,5
Presteren volgens Belanghebbenden
7,5
Presteren naar Vermogen
8,0
Governance van maatschappelijk presteren
7,7
Presteren naar Opgaven en Ambities
75
De visitatiecommissie stelt vast dat Staedion maatschappelijke prestaties levert die passen bij de volkshuisvestelijke opgaven in de regio Haaglanden. De corporatie heeft nadrukkelijk bijdragen aan de beschikbaarheid van woningen door middel van het
uitbreiden van de kernvoorraad en het overnemen van woningen van Vestia. De corporatie onderscheidt zich onder andere door de aandacht voor betalingsachterstanden bij huurders, de ontwikkeling van concept 'Wonen met een plus' en de continue aandacht voor de leefbaarheid in met name Den Haag Zuidwest. De doelstellingen en ambities van de corporatie zijn weloverwogen en onderbouwd. Ook het proces om te komen tot prestatieafspraken en de kwaliteit hiervan is op orde. De afspraken zijn concreet en goed onderbouwd. Ontwikkelruimte zit nog in de wederkerigheid. Presteren volgens Belanghebbenden De belanghebbenden van Staedion zijn overwegend positief over de maatschappelijke
7,5 prestaties van de corporatie. De belanghebbenden waarderen onder andere de
realisatie van nieuwbouw en de overname van woningen van Vestia. Daarnaast zien de belanghebbenden dat Staedion aandacht heeft voor de kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad. De belanghebbenden zijn tevreden over de relatie en de communicatie met Staedion en zij ervaren dat zij invloed kunnen uitoefenen op het beleid van de corporatie. De huurders en gemeenten zijn over het algemeen tevreden over het proces om te komen tot prestatieafspraken en de kwaliteit ervan. Presteren naar Vermogen
8,0
De visitatiecommissie stelt vast dat Staedion haar vermogen passend bij de volkshuisvestelijke opgaven inzet. De corporatie maakt weloverwogen (investerings)beslissingen en zoekt naar mogelijkheden op het vermogen optimaal te
benutten. De corporatie heeft jaarplannen en begrotingen die aansluiten op het ondernemingsplan. Daarnaast worden scenario-analyses uitgevoerd bij het opstellen van de begroting. Governance van maatschappelijk presteren
7,7
De visitatiecommissie stelt vast dat Staedion beschikt over een goed functionerende PDCA-cyclus, waardoor de corporatie in de gelegenheid wordt gesteld om te presteren en bij te sturen. De strategie in het ondernemingsplan is doorvertaald naar jaarplannen
en projecten, die worden gemonitord aan de hand van periodieke rapportages. Daarnaast concludeert de visitatiecommissie dat de RvC op een passende wijze invulling geeft aan de 'maatschappelijke oriëntatie'. De RvC is op de hoogte van de maatschappelijke ontwikkelingen en betrekt de ontwikkelingen in het toezicht en het beoordelen van besluiten. De visitatiecommissie ziet in het licht van de externe legitimatie dat Staedion belanghebbenden betrekt bij de ontwikkeling van beleid. Daarbij zorgt de corporatie voor terugkoppeling over de gemaakte (beleids)keuzes. De
ECORYS A
11
openbare verantwoording van Staedion vindt onder andere plaats via het jaarverslag. Het jaarverslag geeft een uitgebreid overzicht van de volkshuisvestelijke prestaties in het betreffende jaar. Tegelijkertijd ontbreekt een structurele koppeling met de eigen doelstellingen en de prestatieafspraken waardoor het volgen van de prestatieafspraken meer inspanning kost.
D. Korte schets van de corporatie Werkgebied Staedion heeft +A- 37.000 verhuureenheden in de regio Haaglanden. Het overgrote deel van de woningen is gelegen in de gemeente Den Haag. Staedion is daarmee de grootste sociale verhuurder in de Hofstad. De overige woningen zijn gelegen in de gemeenten Delft, LeidschendamVoorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Westland. De onderstaande tabel geeft de verdeling van het bezit over de verschillende bezitsgemeenten weer. Het bezit in Pijnacker-Nootdorp is in juli 2020 aangevuld met 1.344 woningen die van Vestia zijn overgenomen. Tabel 4: Woningvoorraad naar gemeente in eenheden Gemeente
Zelfstandige vhe
Onzelfstandige vhe
Totaal
Den Haag
33.695
1.293
34.988
Delft
79
-
79
Leidschendam-Voorburg
58
18
76
Pijnacker-Nootdorp
1.583
-
1.583
Rijswijk
133
-
133
Westland
62
-
62
Totaal
35.610
1.311
36.921
Bron: Staedion (2020)
Woningvoorraad De woningvoorraad van Staedion bestaat voor meer dan driekwart uit meergezinswoningen. Het grootste deel van de meergezinswoningen van Staedion is gelegen in woningcomplexen met maximaal vier bouwlagen zonder lift. Het grote aandeel van meergezinswoningen komt logischerwijs vooruit uit de stedelijke omgeving in Den Haag, die wordt gekenmerkt door hoge dichtheden, een verscheidenheid aan bewoners en een menging met andere functies in de wijken en buurten. Van de woningvoorraad is bijna 60Zo gebouwd in de periode na 1980. Over het algemeen is zichtbaar dat woningen die zijn gebouwd na 1980 beter zijn geïsoleerd, omdat vanaf die periode energiebesparing en het beperken van woonlasten meer centraal is komen te staan. De huurprijs in relatie tot de maximaal redelijke huurprijs lag voor een DAEB-woning van Staedion in 2017 gemiddeld op 78,5Zo. Het landelijke gemiddelde was destijds 72,30Zo. Een hogere maximaal redelijke huurprijs past bij het stedelijke karakter van Staedion. De maximaal redelijke huur ligt immers over het algemeen hoger in stedelijk gebied dan op het platteland of in de regio. Tabel 5: Woningbezit naar woningtype (corporatiebezit) Type woningen
Staedion
Landelijk
Eengezinswoningen
12,9Z
40,4Z
Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen
52,6Z
25,5Z
Meergezinsetagebouw met lift
24,0Z
14,9Z
Hoogbouw
5,9Z
12,4Z
Onzelfstandige overige wooneenheden
4,5Z
6,8Z
ecorys A
12
Type woningen
Staedion
Landelijk
Totaal
100,00/»
100,0/
Bron: CiP (2019, verslagjaar 2017), Staedion, Aedes
Organisatiestructuur De organisatie van Staedion bestond in 2020 in totaal uit 386 fte, verdeeld over 456 medewerkers. Het dagelijks bestuur van Staedion is in handen van een tweehoofdig bestuur, bestaande uit een bestuursvoorzitter en een bestuurder. Het bestuur is verantwoordelijk voor het resultaat van de corporatie. Daarnaast is sprake van een directieteam. Het directieteam bestaat, naast de twee bestuurders, uit drie directeuren op de onderwerpen: financiën, woonservice en onderhoud & vastgoed. De directeur concernstaf is per 1 juli 2019 als functie komen te vervallen en is vervangen voor managers op de verschillende concernafdelingen. De strategie en de koers van Staedion worden door het directieteam ontwikkelt. Het toezicht op Staedion is belegd bij de raad van commissarissen, bestaande uit zes leden. De ondernemingsraad heeft een belangrijke instemmings- en adviesfunctie binnen Staedion. De ondernemingsraad bestond in 2020 uit 11 leden. Daarnaast kende de ondernemingsraad een flexpool, waarin medewerkers zitten die deelnemen aan de commissies van de ondernemingsraad. Tot slot is Huurdersvereniging Staedion (HVS) een belangrijke gesprekspartner voor Staedion. De HVS bestond in 2020 uit acht bestuursleden en één aspirant-bestuurslid. ORGANOGRAM Bestuur
Staf bestuur
* Internal auditor * Kwaliteitszorg
Juridische Zaken
Strategie
Organisatie ontwikkeling
Communicatie
Servicemanagement * Informatiemanagement * Projectmanagement *
Business Informatie Technologie (BIT)
Facilities *
Woonservice Secretariaat
Bewonersparticipatie
Klantenservice Thuisteam Zuid-Oost Thuisteam Zuid-West Thuisteam Centrum Thuisteam Noord-West Verhuur
Onderhoud Vastgoed
Financiën Secretariaat
Secretariaat
* Beheerders
Service 8í reparatie *
technische
Bedrijfsvoering *
leefomgeving
Financiën 8t Verslaglegging
consulenten
Financiële administratie
Inspectie *
Onderhoud Bedrijfsbureau
* Medewerkers administratie * Sociaal compk beheerders
Projecten
complex beheerders
* Verhuur * Administratie * Inspectie
Figuur C-1: Organogram Staedion (Bestuursverslag 2019, p.37)
ecorys A
13
Deel 2: Toelichtingen op de beoordelingen, per perspectief
ECORYS
A
14
1
Presteren naar Opgaven en Ambities
r
1.1
Inleiding Het eerste perspectief van waaruit het presteren van Staedion wordt beoordeeld is 'Presteren naar Opgaven en Ambities'. De visitatiecommissie beoordeelt de feitelijke maatschappelijke prestaties in de afgelopen vier jaar primair in het licht van de prestatieafspraken zoals die zijn vastgesteld in het lokale (tripartite) overleg met de lokale overheid en de huurdersorganisatie(s).
1.2
Beoordeling door visitatiecommissie De onderstaande tabel geeft de beoordeling vanuit het perspectief 'Presteren naar Opgaven en Ambities' weer. In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op de beoordeling. Tabel 6: Presteren naar Opgaven en Ambities Gemiddeld cijfer
Weging
7,4
7,3
750Zo
Eindcijfer
Thema 5
Thema 4
Thema 3
Thema 2
Thema 1
Perspectief
Perspectief 1: Presteren naar Opgaven en Ambities Prestaties in het licht van de prestatieafspraken
7,3
7,4
Ambities in relatie tot de opgaven
7,2
7,3
7,5 8,0
8,0
250/0
Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad Thema 2: De betaalbaarheid van de woningvoorraad Thema 3: Het huisvesten van specifieke doelgroepen Thema 4: De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad Thema 5: De leefbaarheid in wijken en buurten
1.3
Beschrijving van de prestatieafspraken Staedion heeft voor de periode 2016 tot en met 2020 prestatieafspraken opgesteld met de gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Westland en Huurdersvereniging Staedion (HVS). De inhoud van de prestatieafspraken sluit aan op de woonvisies van de betreffende gemeenten. Daarnaast zijn in de afspraken met de gemeente Den Haag gedurende de visitatieperiode de verschillende Rijksprioriteiten ten aanzien van de volkshuisvesting bij het opstellen van de prestatieafspraken meegenomen. In de overige gemeenten is door het geringe bezit van Staedion vaak sprake van een beperktere set van afspraken waar de Rijksprioriteiten niet specifiek zijn benoemd. Het woningbezit van Staedion concentreert zich nadrukkelijk in de gemeente Den Haag: meer dan 95/ van het woningbezit is gelegen in Den Haag. Als vanzelfsprekend zal het zwaartepunt van het voorliggende hoofdstuk derhalve liggen op de prestaties van Staedion in het licht van de prestatieafspraken in de gemeente Den Haag. Desalniettemin zijn tevens de prestatieafspraken in de gemeenten Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Westland betrokken in de maatschappelijke visitatie. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld prestatieafspraken met betrekking tot het huurbeleid, het toewijzingsbeleid of het realiseren van nieuwbouwwoningen.
Regionale prestatieafspraken regio Haaglanden In de regio Haaglanden zijn voor de periode van 2015 tot en met 2019 regionale prestatieafspraken opgesteld tussen de samenwerkende negen gemeenten in de regio en de vijftien
ECORYS A
16
woningcorporaties. De woningcorporaties zijn verenigd in de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De regionale prestatieafspraken zijn kaderstellend voor de lokale prestatieafspraken en hebben de 'ongedeelde' regio als vertrekpunt. Het uitgangspunt is 'regionaal wat moet' en 'lokaal wat kan'. De partijen hebben in de regionale prestatieafspraken afspraken gemaakt over het behoud van een ongedeelde regio, waarbij van de corporaties verwacht wordt dat zij inzicht zullen geven in de spreiding van de verkoopopgave en de sociale en betaalbare voorraad over de gemeenten. Het doel van de prestatieafspraken is dat er voldoende (betaalbare) woningen in de regio vrijkomen en dat deze doelmatiger worden toegewezen, waarbij oog is voor de wachttijden van de verschillende doelgroepen. Vanuit de visie van een ongedeelde regio ligt de nadruk op de betaalbaarheid van wonen in heel de regio, waarbij partijen oog willen hebben voor de woonlasten. Om deze reden is duurzaamheid eveneens een thema in de prestatieafspraken. Prestatieafspraken in gemeente Den Haag In de gemeente Den Haag zijn voor de periode van 2015 tot en met 2019 meerjarige prestatieafspraken onder de titel 'Duurzaam sociaal' opgesteld. De meerjarige prestatieafspraken worden in 2021 verlengd en geactualiseerd.
De gemeente Den Haag, de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia en de huurdersorganisaties bevestigen in de betreffende prestatieafspraken het gezamenlijke streven naar voldoende betaalbare en goed onderhouden woningen in leefbare wijken en buurten. De prestatieafspraken passen in het kader van de regionale prestatieafspraken die gelden voor de regio Haaglanden. In de meerjarige prestatieafspraken hebben de betrokken partijen gezamenlijk lokale hoofddoelstellingen geformuleerd, die zijn uitgewerkt in prestatieafspraken en aansluiten bij de opgaven in Den Haag. De hoofddoelstellingen in de gemeente Den Haag zijn: ^ ^
Het bieden van voldoende sociale, betaalbare huurwoningen; Het continueren van herstructurering en kwaliteitsverbetering met bijzondere aandacht voor duurzaamheid, energiebesparing en gezond wonen;
^
Het leveren van een bijdrage aan de ongedeelde stad door het versterken van de kwaliteit van buurten, het bieden van voldoende keuzemogelijkheden voor de doelgroepen en het zoveel mogelijk voorkomen van armoedeconcentraties;
^
Het behouden en waar nodig verbeteren van de leefbaarheid in wijken en buurten door een samenhangend pakket aan maatregelen op fysiek, economisch en sociaal terrein.
Naast de meerjarige prestatieafspraken voor de periode van 2015 tot en met 2019 zijn vanaf 2018 jaarlijkse prestatieafspraken opgesteld door de gemeente Den Haag, Staedion en de HVS. De jaarlijkse prestatieafspraken zijn een actualisering en/of concretisering van de meerjarige prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn grofweg gestructureerd aan de hand van de (gebruikelijke) volkshuisvestelijke thema's, die tevens worden gebruikt voor het structureren van het voorliggende hoofdstuk: ^
De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad;
^
De betaalbaarheid van de woningvoorraad;
^
Het huisvesten van specifieke doelgroepen;
^
De kwaliteit en de duurzaamheid van de woningvoorraad;
^
De leefbaarheid in wijken en buurten en BOG/MOG.
Prestatieafspraken in de overige gemeenten In de gemeenten Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Westland heeft Staedion eveneens prestatieafspraken opgesteld. De lokale prestatieafspraken die gelden voor Staedion zijn -vanwege het beperkte woningbezit van Staedion in die gemeenten- bondiger dan in
ECORYS A
17
de gemeente Den Haag, maar kennen gelijke onderwerpen. Daarnaast zijn de prestatieafspraken eveneens vanwege het beperkte woningbezit- niet door de HVS ondertekend, maar wel met de HVS afgestemd. De HVS zal in de gemeente Pijnacker-Nootdorp vanaf 2021 wel participeren en meetekenen, omdat de woningvoorraad van Staedion in de gemeente door het realiseren van nieuwbouw en het overnemen van woningen van Vestia gegroeid is. De prestatieafspraken in de overige gemeenten hebben onder andere betrekking op de betaalbaarheid en de duurzaamheid van de woningvoorraad en de leefbaarheid in wijken en buurten. In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Westland zijn daarbij specifieke afspraken over het realiseren van nieuwbouw en/of overname van woningen van Vestia vastgelegd. In de gemeente Rijswijk heeft Staedion slechts één woningcomplex, waarbij Staedion het voornemen heeft om het woningcomplex af te stoten. Convenanten Staedion heeft -naast de prestatieafspraken- tevens verschillende convenanten ondertekend, die betrekking hebben op specifieke onderwerpen. De belangrijkste voorbeelden zijn: ^
Convenant 'Gaten dichten in de Haaglanden 2017-2016', waarin de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Haaglanden, met als vertrekpunt de Ongedeelde regio', wordt bezien. In het convenant is op basis van een (woningmarkt)onderzoek per gemeente de vraag naar sociale huurwoningen bepaald voor de betreffende periode;
^
Koepelconvenant Huisvesting Zorgdoelgroepen, waarin de gemeente, Staedion en de zorgorganisaties de verantwoordelijkheden met betrekking tot het huisvesten van zorgbehoevende doelgroepen hebben vastgelegd;
^
Convenant ^str^ding onrechtmatig gebruik van corporatiewoningen' en het Convenant 'Informatie-uitwisseling integrale aanpak van hennepkwekerijen', waarin de verantwoordelijkheden met betrekking tot het tegengaan van woonfraude en hennepteelt zijn vastgelegd.
^
Convenant Voorkomen van huisuitzettingen', waarin de verantwoordelijkheden met betrekking tot het voorkomen van huisuitzetten zijn vastgelegd.
1.4
Beschouwing van de kwaliteit van de prestatieafspraken en het proces De compleetheid, de concreetheid en de onderbouwing van de prestatieafspraken De visitatiecommissie is van mening dat de prestatieafspraken, die zijn opgesteld door de gemeenten, Staedion en de HVS, passend zijn bij en dekkend zijn voor de opgaven in Den Haag en de andere gemeenten. De jaarlijkse prestatieafspraken zijn afgeleid van en in lijn met de richting die in de meerjarige prestatieafspraken en de verschillende convenanten zichtbaar is. De jaarlijkse prestatieafspraken zijn echter niet voorzien van een toelichtende onderbouwing. De onderbouwing vindt met name plaats in de meerjarige prestatieafspraken. De visitatiecommissie geeft daarom ter overweging mee om de jaarlijkse prestatieafspraken te voorzien van een korte toelichting op de (ontwikkeling in de) opgaven, de visie/het beleid van de gemeente en de visie/het beleid van de corporatie. De visitatiecommissie ziet voor wat betreft concreetheid dat de prestatieafspraken -indien mogelijkSMART zijn uitgewerkt. De prestatieafspraken zijn namelijk vaak voorzien van een tijdgebonden en meetbare eenheid, zoals het aantal op te leveren woningen of het aantal te onderhouden woningen. Het SMART-formuleren van prestatieafspraken maakt dat zowel de corporatie als de gemeente beter aanspreekbaar zijn op de behaalde resultaten.
ECORYS A
18
De prestatieafspraken zijn (op onderdelen) voldoende wederkerig De visitatiecommissie concludeert dat de prestatieafspraken over het algemeen voldoende wederkerig zijn en tegelijkertijd hoofdzakelijk gericht zijn op het leveren van prestaties door Staedion. De prestatieafspraken met betrekking tot het huisvesten van specifieke doelgroepen en de leefbaarheid in wijken en buurten zijn bijvoorbeeld voornamelijk gericht op de woningcorporatie. Echter, indien noodzakelijk, worden de 'gevraagde tegenprestaties' vanuit de gemeente eveneens benoemd, met name op het gebied van voorraadontwikkeling. In de prestatieafspraken is bijvoorbeeld benoemd dat de gemeente voor nieuwbouw een sociale grondprijs blijft rekenen en dat de bouwleges verder worden verlaagd. De visitatiecommissie wil de gemeente, Staedion en de huurdersvereniging uitnodigen om de bijdrage van de gemeente eveneens consequent en structureel te benoemen op andere onderwerpen. De prestatieafspraken hebben een hoog actualiteitsgehalte De prestatieafspraken die voor Den Haag zijn opgesteld hebben betrekking op de jaren 2015 tot en met 2019 en zijn tussentijds geëvalueerd op proces, inhoud en uitvoering. Het betreft een gezamenlijke evaluatie. De belangrijkste conclusies zijn dat het gevoerde proces en de samenwerking goed verloopt, maar dat op sommige specifieke onderwerpen de doelen niet behaald gaan worden.
Daarom zijn aanvullende afspraken gemaakt om deze doelen alsnog te behalen. Tijdens het proces heeft men een 'normaal' verbeterproces doorlopen omdat kennis en ervaring van de betrokkenen is gegroeid. Hierdoor is het proces soepeler gaan lopen. De visitatiecommissie is van mening dat de jaarlijkse prestatieafspraken continu aansluiten bij de actualiteit en de ontwikkelingen in het werkgebied. De gemeente Den Haag en de Haagse corporaties hebben in 2014 gezamenlijk meerjarige prestatieafspraken gemaakt voor de periode van 2015 tot en met 2019. In 2018 hebben de gemeente Den Haag, de woningcorporaties en de huurdersverenigingen een meerjarige raamovereenkomst voor de prestatieafspraken (2020-2024) gemaakt op basis van de actuele ontwikkelingen. De raamovereenkomst is de basis voor de prestatieafspraken die jaarlijks per woningcorporatie en huurdersvereniging met de gemeente Den Haag worden opgesteld. De gemeenten, Staedion (en de HVS) doorlopen daarmee jaarlijks een uitgebreid proces om te komen tot passende, actuele prestatieafspraken. De ontwikkelingen in het werkgebied worden helder zichtbaar als de jaarlijkse prestatieafspraken achtereenvolgens worden beschouwd. Tegelijkertijd kan een korte toelichting op de ontwikkelingen in het werkgebied en de opgaven bij de prestatieafspraken meerwaarde hebben.
Een dergelijke toelichting geeft meer inzicht in de vraag waarom de betreffende prestatieafspraken zijn opgesteld en aan welke ontwikkeling/opgave zij invulling geven. De betrokken partijen hebben zich actief en goed ingezet om tot passende prestatieafspraken te komen De visitatiecommissie concludeert met name op basis van gesprekken met de gemeenten, Staedion en de HVS dat de partijen een proactieve en betrokken bijdrage leveren aan het proces om tot passende prestatieafspraken te komen. Er is sprake van een prettige samenwerking, waarbij bijvoorbeeld Staedion tevens oog heeft voor de belangen van de (kleinere) bezitsgemeenten. Staedion geeft in de position paper voor de maatschappelijke visitatie (zie bijlage 1) aan 'zich goed te voelen bij de samenwerking met de verschillende gemeenten en de Huurdersvereniging Staedion (HVS)'. De samenwerking met de gemeenten komt niet alleen tot uiting in de prestatieafspraken, maar eveneens in convenanten. In 2017 tekenden de gemeenten en de woningcorporaties in de regio
ECORYS A
19
Haaglanden bijvoorbeeld het 'Convenant Gaten dichten in de Haaglanden 2017-2026', waarin afspraken zijn gemaakt over de omvang en de groei van de sociale huurvoorraad in de regio. Het convenant heeft in 2020 een vervolg gekregen met de voorbereiding van de Nieuwe Woningmarkt Afspraken voor Haaglanden'. De woningcorporaties, inclusief Staedion, proberen daarbij in dialoog met de wethouders van de verschillende gemeenten tot afspraken te komen over de omvang en de spreiding van de sociale voorraad. Andere partijen zijn indirect betrokken bij het opstellen van de prestatieafspraken De visitatiecommissie ziet dat de jaarlijkse prestatieafspraken in de gemeente Den Haag een intensieve betrokkenheid vragen van de gemeente Den Haag, Staedion en de HVS. In de overige gemeenten zijn de prestatieafspraken bondiger en is de HVS niet betrokken bij de prestatieafspraken vanwege het geringe woningbezit van Staedion in deze gemeenten. Wel zijn andere huurdersvertegenwoordigingen aangesloten. Als vanzelfsprekend zijn in de prestatieafspraken tevens afspraken vastgelegd die samenwerking vragen met zorg- en welzijnspartijen, zoals bijvoorbeeld het huisvesten van specifieke doelgroepen.
Indien naast de prestatieafspraken tevens de meerjarige raamovereenkomst en de convenanten worden beschouwd, dan nemen naast gemeenten, woningcorporaties en huurdersverenigingen tevens andere maatschappelijke partners zoals zorg- en welzijnsorganisaties deel.
1.5
Beoordeling van de maatschappelijke prestaties in relatie tot de prestatieafspraken De prestaties van de corporatie zijn gestructureerd aan de hand van de onderwerpen of thema's zoals die in de lokale prestatieafspraken zijn benoemd. De visitatiecommissie is voor wat betreft de structuur uitgegaan van de thema's in de prestatieafspraken met de gemeente Den Haag. De onderwerpen of thema's in de prestatieafspraken met de grootste gemeente of gemeente waar de corporatie het meeste bezit heeft, zijn namelijk leidend voor de structuur van de prestaties. De visitatiecommissie heeft voor ieder thema een cijfer weergegeven. Hierbij is de in de visitatiemethodiek 6.0 beschreven werkwijze gehanteerd. Deze methodiek werkt met een zogenoemd ijkpunt voor een voldoende dat is bepaald op een 6 en plus- of minpunten. Voldoen aan het ijkpunt betekent dat er in belangrijke mate aan de prestatieafspraken afspraken is voldaan. Daarbovenop kan de corporatie een of meer pluspunten toegekend krijgen die zich in een hoger cijfer vertalen. Het cijfer 7 wordt toegekend als de corporatie volledig aan de afspraken heeft voldaan. Het cijfer 8 of hoger wordt toegekend als er daarnaast ook nog sprake is van anderszins bijzondere omstandigheden.
Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het positief handelen in het kader van het bevorderen van het bereiken van de maatschappelijke doelen, het bedenken van creatieve oplossingen of zeer ambitieuze of moeilijke/complexe opgaven die (grotendeels) zijn gerealiseerd. Bij het niet voldoen aan het ijkpunt volgt in principe een onvoldoende. Ook kunnen minpunten worden toegekend naarmate de afwijking van de realisatie ten opzichte van de afspraak groter is. De minpunten kunnen tot lagere cijfers leiden. De beoordelingen per thema zijn gebaseerd op de deelcijfers die zijn gegeven per opgave/prestatie. Deze zijn terug te vinden in de prestatietabel in bijlage 7. Als gevolg van het middelen van de cijfers per opgave/prestatie ontstaat per thema een op één decimaal nauwkeurig cijfer. Daarnaast is in de bijlage bij verschillende opgaven/prestaties een meer uitgebreide toelichting te vinden dan in de onderstaande hoofdtekst is vastgelegd. Om duidelijker de relatie tussen de context en de prestatieafspraken en prestaties te leggen wordt ieder thema voorafgegaan met een korte toelichting.
ECORYS A
20
1.5.1 Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad De visitatiecommissie oordeelt dat Staedion ten aanzien van de omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad ‘ruim voldoende' heeft gepresteerd. Staedion heeft nadrukkelijk en -meer dan de prestatieafspraken voorschrijvenbijgedragen aan de beschikbaarheid in de gemeenten Den Haag en Pijnacker-Nootdorp. Bewonderenswaardig is de uitbreiding van de kernvoorraad in Den Haag en de overname van woningen van Vestia in Pijnacker-Nootdorp. Daarnaast heeft Staedion in overeenstemming de prestatieafspraken ingezet op het bevorderen van doorstroming, onder andere door middel het inzetten van doorstroomcoaches en het toewijzen van grote(re) woningen aan grote gezinnen. Staedion wordt in het werkgebied, de regio Haaglanden, geconfronteerd met druk op de beschikbaarheid van woningen. Op regionaal niveau is het convenant 'Gaten dichten in Haaglanden 2017-2026' opgesteld, waarin de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Haaglanden, met als vertrekpunt de Ongedeelde regio', wordt bezien. In de raamovereenkomst (2015-2019) met de gemeente Den Haag en de corporaties wordt het adequaat huisvesten van mensen met lage inkomens als hét speerpunt benoemd, waarbij met name de beschikbaarheid van goedkope woningen een punt van zorg is.
Het realiseren van nieuwbouw én het doelmatiger benutten van de bestaande woningvoorraad zijn de belangrijkste knoppen' waar men aan kan draaien. Staedion heeft nieuwbouw gerealiseerd en kantoren getransformeerd Staedion heeft in de gemeente Den Haag de opgave om de beschikbaarheid van woningen te vergroten door de kernvoorraad uit te breiden. In de prestatieafspraken is voor Staedion een toename van de kernvoorraad van tenminste 31.580 woningen in 2017 naar tenminste 31.756 woningen in 2019 vastgelegd. In de prestatieafspraken van 2020 is geen specifieke afspraak vastgelegd voor de omvang van de kernvoorraad. De kernvoorraad van Staedion bestond aan het einde van 2020 uit 32.107 woningen. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion in alle jaren ruimschoots voldeed aan de prestatieafspraken en zodoende twee pluspunten heeft verdiend. Staedion heeft met name in de gemeente Den Haag en Pijnacker-Nootdorp een omvangrijke bijdrage heeft geleverd aan de ontwikkeling van de woningvoorraad, waardoor zowel de norm voor de kernvoorraad als de goedkope voorraad in ruime mate wordt overtroffen. De prestatieafspraken met betrekking tot de omvang van de woningvoorraad gaan samen met prestatieafspraken over het toevoegen van nieuwbouwwoningen en het transformeren van kantoren. Staedion had aanvankelijk de opgave om tenminste 100 woningen per jaar toe te voegen.
Indien de (financiële) slagkracht van Staedion toereikend zou zijn én bouwlocaties beschikbaar zouden zijn, zou het aantal op te leveren (nieuwbouw)woningen worden opgevoerd naar 150 woningen per jaar. In de prestatieafspraken van 2019 ligt de opgave voor Staedion zelfs op 290 woningen, terwijl in 2020 300 woningen in aanbouw dienden te zijn. Staedion heeft in de periode van 2017 tot en met 2020 493 nieuwbouw- en transformatiewoningen opgeleverd. Staedion heeft bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen opgeleverd in de projecten Volta (72 woningen), De Tuinen van Morgenstond (243 woningen) en Tinaarlostraat (51 woningen). Vermeldenswaardig zijn tevens de transformatie van de voormalige kantoorpanden aan de Stadszijde en de Frits Diepenlaan naar 52 appartementen en transformatie van een achttal bedrijfsruimten naar 30 compacte woningen. Staedion heeft met voortvarendheid en creativiteit de kansen gepakt die zich hebben voorgedaan en daarmee twee pluspunten verdiend. Naast het opleveren van woningen door nieuwbouw en transformatie is Staedion in 2020 gestart met de bouw van 483 woningen in Den Haag in de projecten Haverkamp (48), Energiekwartier (36),
ECORYS A
21
Loosduinsehof (99), Pegasus (300). Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de prestatieafspraak om in 2020 300 woningen in aanbouw te hebben. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion in alle jaren ruimschoots voldeed aan de prestatieafspraken en zodoende twee pluspunten heeft verdiend. Staedion heeft in de periode van 2017 tot en met 2020 gemiddeld 123 woningen opgeleverd. Daarnaast overtreft Staedion de prestatieafspraken voor woningen in aanbouw ruimschoots (482 woningen tegenover 300 woningen). Pijnacker-Nootdorp en Westland Staedion staat in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Westland eveneens voor een uitbreidingsopgave. In de prestatieafspraken met de gemeente Pijnacker-Nootdorp is vastgelegd dat Staedion zich inzet voor het realiseren van 112 nieuwbouwwoningen: 72 woningen in nieuwbouwwijk De Scheg en 40 woningen op een nader te bepalen geschikte bouwlocatie. Aan het einde van 2020 heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp overeenstemming bereikt met een ontwikkelaar voor het realiseren van 323 woningen in de Scheg, waarvan 100 sociale huur- en koopappartementen. De sociale huurappartementen zullen worden verhuurd door Staedion. De realisatie van 40 woningen in Pijnacker-Nootdorp is in de initiatieffase.
Bewonderens- en vermeldenswaardig is dat Staedion, in overeenstemming met de prestatieafspraken, het convenant 'Gaten dichten in de Haaglanden 2017-2026' én in het belang van de volkshuisvesting, 1.344 verhuureenheden van Vestia in Pijnacker-Nootdorp heeft overgenomen. Staedion heeft met de overname van woningen van Vestia in Pijnacker-Nootdorp haar nek uitgestoken in het belang van de volkshuisvesting, waardoor twee pluspunten zijn verdiend. In de prestatieafspraken met de gemeente Westland is vastgelegd dat de partijen zich in de Wippolder inzetten voor het realiseren van +A 50 sociale huurwoningen. De gemeente Westland en Staedion voeren gesprekken over het aantal woningen en de programmering. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee voldoet aan de prestatieafspraken en een pluspunt verdiend. Tabel 7: Ontwikkeling woningvoorraad Staedion (zelfstandige + onzelfstandige vhe) (incl. niet-DAEB) Gemeente
2016
2017
2018
2019
2020
Verschil
Den Haag
34.519
34.792
34.907
34.971
34.988
+469
Delft
132
132
79
79
79
-53
Leidschendam-Voorburg
76
76
76
76
76
0
Pijnacker-Nootdorp
403
402
402
402
1.583
+1.180
Rijswijk
239
239
239
239
133
-106
Westland
62
62
62
62
62
0
Totaal:
35.431
35.703
35.765
35.829
36.921
+1.490
Bron: Jaarverslagen Staedion (2016 t/m 2020)
Staedion heeft zich door verschillende nieuwbouwontwikkelingen -in overeenstemming met de prestatieafspraken- ervoor ingezet om via innovatieve samenwerking met partners uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk te maken. Staedion zoekt bijvoorbeeld actief naar samenwerkingsconstructies met marktpartijen. Een voorbeeld is de Design and Build-ontwikkeling van 170 eenheden in de Hofbadtoren. De toren wordt volledig extern ontwikkeld, waarbij tevens energetische concepten zijn toegepast. Een ander voorbeeld is de samenwerking met Sustay en Altera voor de realisatie van 220 sociale huurwoningen en 390 middeldure huurwoningen aan de Schaloenstraat. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion daarmee voldoet aan de prestatieafspraken, hetgeen een pluspunt waard is. Naast het toevoegen van woningen door nieuwbouw of transformatie heeft Staedion de opgave om het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad door verkoop te beperken. De
ECORYS A
22
prestatieafspraken schrijven voor 'terughoudend' te zijn met de verkoop van sociale huurwoningen. Staedion heeft daarom in de periode van 2016 tot en met 2020 slechts enkele sociale huurwoningen verkocht, hetgeen bovendien past in het in 2015 ingevoerde beleid van Staedion om de verkoop van sociale huurwoningen met uitzondering van enkele solitaire woningen stop te zetten. Daarnaast heeft Staedion op basis van de portefeuillestrategie een woningcomplex in Delft verkocht. Staedion heeft het voornemen om in de gemeente Rijswijk eveneens een woningcomplex te verkopen, aangezien dit ook het enige bezit in die gemeente is en men zich meer wil focussen op ander bezit. Omdat de verkopen qua aantal gering zijn, is de visitatiecommissie van mening dat Staedion terughoudend is geweest met het verkopen van woningen. Staedion voldoet daarmee aan de prestatieafspraken, waardoor een pluspunt is toegekend. Staedion heeft de doorstroming in de woningvoorraad bevorderd Staedion heeft zich -in het kader van de beschikbaarheid- tevens ingezet voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad.
De prestatieafspraken schrijven voor dat Staedion de doorstroming op de woningmarkt bevordert door het inzetten van seniorenmakelaars, het aanbieden van huurgewenning, het verlenen van voorrang aan senioren die een grote(re) woning achterlaten en het communiceren over het doorstroominstrumentarium in de richting van huurders. Daarnaast dienen de vrijkomende grote huurwoningen te worden toegewezen aan grote(re) gezinnen. Staedion heeft zich duidelijk ingezet voor het bevorderen van doorstroming. De Haagse corporatie heeft een financiële bijdrage geleverd aan de seniorenmakelaars van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en voorrang verleend aan senioren die een grote(re) woning achterlieten en huurders die een sociale huurwoning verlieten voor een middeldure huurwoning. Daarnaast heeft Staedion ruimschoots voldaan aan de doelstelling om 750Zo van de vrijkomende, grote sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan grote(re) gezinnen met minimaal vier kinderen. Om deze reden zijn twee pluspunten toegekend. Het aanbieden van huurgewenning om de overstap naar een andere woning aantrekkelijk te maken is overwogen, maar op basis van de ervaring van een collega-corporatie nog niet ingezet. In 2020 heeft Staedion echter wel degelijk financiële middelen beschikbaarheid gesteld voor huurgewenning/huurmatiging bij het Vrijspelen' van grote(re) woningen.
Omdat aan de andere aspecten bij het bevorderen van doorstroming wel is voldaan, is de visitatiecommissie van mening dat Staedion heeft voldaan aan de prestatieafspraken. Daarbij is een pluspunt toegekend. 1.5.2 Thema 2: De betaalbaarheid van de woningvoorraad 7,4
De visitatiecommissie oordeelt dat Staedion ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningvoorraad ‘ruim voldoende' heeft gepresteerd. Staedion heeft zich in overeenstemming met de prestatieafspraken- gehouden aan de
huursombenadering en tevens de betaalbaarheid bij nieuwe verhuringen geborgd. Daarnaast heeft de corporatie uitgebreid aandacht voor het voorkomen van huurachterstanden. De aandacht voor het voorkomen van huurachterstanden heeft met name vanaf 2020 een zichtbaar resultaat tot gevolg gehad. Staedion wordt in het werkgebied geconfronteerd met een beperkte beschikbaarheid van (goedkope) sociale huurwoningen en toenemende betalingsproblemen onder huurders. In de raamovereenkomst (2015-2019) in de gemeente Den Haag en de prestatieafspraken zijn het beperken van de huurverhoging, het passend toewijzen van vrijkomende sociale huurwoningen aan de laagste inkomens en het voorkomen van huurachterstanden bij huurders derhalve als opgaven vastgelegd.
ECORYS A
23
Staedion heeft een gematigd huurbeleid gevoerd Staedion heeft zich in het kader van de betaalbaarheid van de woningvoorraad én in overeenstemming met de prestatieafspraken gehouden aan de huursombenadering. Staedion heeft in de periode van 2017 tot en met 2020 een huurverhoging doorgevoerd van respectievelijk 1,0Zo, 2,30Zo, 2,10Zo en 3,30Zo (huurverhoging + huurharmonisatie). Staedion heeft in (jaarlijks) overleg met Huurdersvereniging Staedion (HVS) geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Staedion kijkt bij het bepalen van de huurprijs, in overeenstemming met het meerjarig huurbeleid, primair naar de woningkwaliteit. Op deze wijze maakt Staedion gebruik van een differentiatie, zodat de huurverhoging past bij de woning(kwaliteit) en/of de wijk waarin de woning ligt. Daarnaast is de Haagse corporatie zich ervan bewust dat het grootste deel van de doelgroep afhankelijk is van huurtoeslag. Om deze reden heeft Staedion bewust gestuurd op het behouden van voldoende woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Staedion heeft de omvang van de goedkope woningvoorraad in overeenstemming met de prestatieafspraken boven het aantal van 5.400 woningen gehouden. De visitatiecommissie concludeert dat Staedion heeft voldaan aan de prestatieafspraken. De corporatie heeft voor wat betreft de omvang van de goedkope voorraad een pluspunt verdiend.
Staedion heeft de betaalbaarheid bij nieuwe verhuringen geborgd Naast het doorvoeren van een huurverhoging heeft Staedion tevens aandacht gehad voor het passend toewijzen van woningen van vrijkomende sociale huurwoningen. Staedion voldoet bijvoorbeeld aan de prestatieafspraak om tenminste 90Z van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan de primaire doelgroep. De Haagse corporatie heeft tevens ruimschoots voldaan aan de prestatieafspraken met betrekking tot het verhuren van vrijkomende sociale huurwoningen onder de tweede aftoppingsgrens. Staedion heeft jaarlijks circa 85Z van de vrijkomende woningen verhuurd onder de tweede aftoppingsgrens. Tegelijkertijd is in de Haagse prestatieafspraken (2019 en 2020) vastgelegd dat de corporatie tenminste 15Z respectievelijk 10Z van de vrijkomende woningen verhuurt onder de kwaliteitskortingsgrens. Staedion heeft met een percentage van 31Z en 34Z ruimschoots voldaan aan de prestatieafspraak, waarvoor de visitatiecommissie twee pluspunten heeft toegekend. Staedion heeft ingezet op het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen Staedion heeft de opgave om huurachterstanden bij huurders te voorkomen en/of op te lossen én daarmee huisuitzettingen voor te zijn.
In de prestatieafspraken worden twee pilots voor de gemeente Den Haag en de samenwerkende corporaties voorgeschreven en is de samenwerking tussen de gemeente Den Haag, Staedion en Schuldenlab070 vastgelegd. De gemeente en de corporaties hebben de pilots 'Vroegsignalering huurachterstanden zittende huurders' en 'Preventie huurachterstanden nieuwe huurders' opgepakt. Uiteindelijk zijn de pilots vertaald naar en samengevoegd tot een structurele werkwijze, waarbij door de partijen met elkaar wordt gekeken of de processen moeten worden verbeterd; hierbij hoort een continu proces van evalueren en verbeteren. In deze structurele werkwijze werken de gemeente en corporaties intensief samen aan het voorkomen en oplossen van huurachterstanden om huisuitzettingen te voorkomen. Daarnaast heeft Staedion een nieuwe (beleids)aanpak geïntroduceerd, waarin extra maatregelen zijn genomen om huisuitzettingen te voorkomen. Staedion merkt dat door de extra maatregelen het aantal ontruimingen historisch laag is en dat het aantal vorderingen dat overgedragen wordt aan een deurwaarder bijna gehalveerd is. De nieuwe aanpak met betrekking tot de betalingsregelingen heeft er tevens voor gezorgd dat het succespercentage bij het nakomen van betalingsregelingen historisch hoog is. De