2026-033.1 Bijlage 1. Woonbehoefteonderzoek West Maas en Waal 2025
Tekst van het document
Met name 75-plussers maken vaak gebruik van de Wmo. In totaal behoort de helft van de huishoudens die gebruikt maakt van dit type zorg in de gemeente tot deze doelgroep. 515 huishoudens maakten gebruik van wijkverpleging via de Zorgverzekeringswet De Zorgverzekeringswet (Zvw) stelt een ziektekostenverzekering (basispakket) verplicht voor alle Nederlandse ingezetenen en mensen die in het buitenland wonen maar uit Nederland inkomsten uit arbeid ontvangen. De zorg die via de Zvw geleverd wordt kan bestaan uit een behandeling, dienst of product. In het Besluit zorgverzekering (Bzv) staan de vormen van zorg opgesomd die in het basispakket van de zorgverzekering vallen. Dit zijn onder meer sommige eerstelijnszorg zoals een huisarts, maar ook wijkverpleging. Andere eerstelijnszorg, zoals de kosten van een bezoek aan een tandarts of fysiotherapeut vallen (gedeeltelijk) buiten dit basispakket. We richten ons specifiek op huishoudens van wie het zorggebruik invloed heeft op hun woonbehoefte. Wijkverpleging speelt daarbij een belangrijke rol: het gebruik hiervan geeft aan dat iemand ondersteuning nodig heeft om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Tegelijkertijd geldt dat deze mensen vaak geen 24-uurszorg nodig hebben, omdat zij grotendeels nog zelfredzaam zijn.
27
28
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Er zijn in totaal 515 huishoudens in West Maas en Waal die wijkverpleging ontvangen (in 2023). Dit is zo’n 6% van alle huishoudens in de gemeente. Net zoals voor voorzieningen via de Wmo2015 geldt dat de wijkverpleging met name is gebruikt door ouderen. Circa 53% van de huishoudens die gebruikt maakt van dit type zorg in de gemeente behoort tot de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar. 225 huishoudens maakten gebruik van Wlz-thuis, maar aandeel thuiswonenden neemt toe De Wet langdurige zorg (Wlz) regelt zware, intensieve zorg voor kwetsbare ouderen, mensen met een handicap en mensen met een psychische aandoening. Het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) beoordeelt of iemand in aanmerking komt voor zorg uit de Wlz. Dit is het geval wanneer iemand intensieve zorg of toezicht nodig heeft. Deze persoon kan vervolgens een keuze maken over de leveringsvorm van de zorg, bijvoorbeeld thuis in de eigen (zorggeschikte/geclusterde) woning of in een instelling. In 2023 was er bij 225 huishoudens in West Maas en Waal sprake van het gebruik van Wlz-thuis. Dat is circa 3% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Dit type zorggebruik komt meer verdeeld over doelgroepen voor dan wijkverpleging. Naar de toekomst toe verwachten we dat het aantal mensen dat gebruik zal maken van zorg uit de WIz sterk zal toenemen.
Door de vergrijzing, net als bij ander zorggebruik, maar ook door de extramuralisering van ouderenzorg. Het aantal verzorghuisplekken mag namelijk nog maar beperkt toenemen, wat ervoor zorgt dat in de toekomst meer ouderen zorg thuis moeten ontvangen. Dit kan in de vorm zijn van zorggeschikte woningen 7. Verderop in dit onderzoek, waar we de woningbehoefte van ouderenhuisvesting toelichten, gaan we hier nader op in. 15% van huishoudens maakt gebruik van een vorm van zorg, met name ouderen In totaal maken 1.300 huishoudens in de gemeente West Maas en Waal gebruik van zorg, ongeacht welk type zorg. Dat is 15% van alle huishoudens in de gemeente. Zij maken dus gebruik van ten minste één vorm van zorg. Het kan tevens zo zijn dat een huishouden meerdere vormen van zorg afneemt, dit wordt niet dubbel meegenomen in onderstaand figuur. Er zijn duidelijke verschillen tussen leeftijdsgroepen. Met name het zorggebruik onder 75-plussers ligt hoog (36%), ook in vergelijking met het zorggebruik van de jongere doelgroep daarvoor: de 55- tot 75-jarigen (9%).
Figuur 25: Zorggebruik* naar huishoudenstype in West Maas en Waal 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
6%
94%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
7%
93%
Gezinnen Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
16% 9%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder Totaal
84% 91% 36%
64%
15%
Wel zorggebruik
85% Geen zorggebruik
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Eén huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.
7
Zorggeschikte woningen zijn nultredenwoningen (die veelal onderdeel zijn van een geclusterde woonvorm) waarin Wlz-zorg geleverd wordt voor bewoners via het scheiden van wonen en zorg (met VPT, MPT, PGB). Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze woningen rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer en dient de woning brandveilig te zijn.
29
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Tussen de kernen zien we weinig verschillen. Het zorggebruik in Beneden-Leeuwen is iets hoger. Dit komt waarschijnlijk door het relatief grote aantal nultredenwoningen en corporatiewoningen, waar deels ouderen wonen die zorg ontvangen.
Figuur 26: Zorggebruik* naar kernen in West Maas en Waal 0% Alphen Altforst Appeltern Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel Gemeente West Maas en Waal
10%
20%
30%
13% 14% 10% 17% 15% 16% 11% 15% 15% Wel zorggebruik
40%
50%
60%
70%
80%
90%
87% 86% 90% 83% 85% 84% 89% 85% 85% Geen zorggebruik
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Een huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.
100%
30
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
5. Demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit doen we inclusief onderliggende ontwikkelingen, zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) verhuisstromen. Deze verhuisstromen splitsen we verder uit naar herkomst, huishoudenstype en woningtype na verhuizing. Zo krijgen we een scherp beeld van de huishoudens die in West Maas en Waal een woning zoeken. Het vormt daarmee een belangrijke basis voor de woonbehoeften (hoofdstuk 7).
5.1 Demografische ontwikkeling Positieve bevolkingsontwikkeling wordt veroorzaakt door verhuizingen De stijgende bevolkingsontwikkeling van de afgelopen tien jaar in de gemeente wordt vooral veroorzaakt door de positieve instroom van huishoudens uit andere gemeenten in Nederland. De natuurlijke bevolkingsgroei is al tien jaar negatief (met een uitzondering in 2021). Mede door de vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen dan dat er worden geboren. Het buitenlands migratiesaldo 8 is telkens licht positief. We zien dat er vooral in 2022 veel instroom is geweest van Oekraïense ontheemden. De trend dat (vooral binnenlandse) verhuizingen zorgt voor een toename van het aantal huishoudens is niet uniek voor West Maas en Waal; deze trend speelt breder in Nederland.
Figuur 27: Demografische ontwikkeling gemeente West Maas en Waal, 2015 tot en met 2024* 500 400 300 200 100 0 -100 2015 2016 2017 2018 Buitenlandse migratie (saldo)
2019
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2020 2021 2022 2023 Binnenlandse verhuizingen (saldo)
2024
Totaal personen
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025). *Voorlopige cijfers over 2024. 8
Verhuizingen van statushouders zijn zowel onderdeel van binnenlandse als buitenlandse verhuizingen. Dit hangt er namelijk van af of zij al eerder ergens in het BRP zijn geregistreerd. Bij ongeveer de helft van de statushouders is dit het geval. Statushouders vormen wel slechts een beperkt onderdeel van zowel binnenlandse- als buitenlandse migratie.
31
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Huishoudens groeien mee met bevolking, accent ligt steeds vaker op alleenstaanden In figuur 28 is te zien dat zowel de bevolking als het aantal huishoudens in de gemeente zijn toegenomen. In de periode 2014 tot en met 2024 groeide de bevolking in West Maas en Waal met 10%. Het aantal huishoudens groeide met 16% (circa 119 huishoudens per jaar). De groei van huishoudens is dus sneller gegaan dan de groei van de bevolking afgelopen tien jaar. Dit betekent dus dat er sprake is geweest van huishoudensverdunning. In 2014 bestond een huishouden in West Maas en Waal gemiddeld uit 2,4 personen. In 2024 is dit gezakt naar 2,3 personen per huishouden.
Figuur 28: Bevolkings- en huishoudensontwikkeling* in gemeente West Maas en Waal, 2014 tot en met 2024 22.000
10.000
20.000
9.000
18.000
8.000
7.000
16.000 2014
2015
2016
2017
Bevolking
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Huishoudens
Bron: CBS (2014 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025). *De linkeras is twee zo groot dan de rechteras, daarmee doen we recht aan het gemiddeld aantal personen per huishouden.
Vergrijzing en huishoudensverdunning belangrijkste demografische trends Hoewel deze in absolute zin nog steeds in de minderheid is, is de leeftijdsgroep 75-plus van 2014 tot en met 2024 het meest gegroeid (+50%). In figuur 29 is te zien dat de groep 55- tot 75-jarigen het grootst is. Mensen binnen deze groep worden ouder en stromen door naar de leeftijdscategorie 75plus. Deze ontwikkelingen laten de (aankomende) vergrijzingsgolf zien. De groep jeugdigen onder de 15 jaar is gelijk gebleven (ontwikkeling van 0%). Het aandeel 35- tot 55-jarigen in de gemeente is gekrompen met 11%. Wat betreft de huishoudenstypen, zijn stellen (zonder kinderen) met 36% de grootste groep in gemeente West Maas en Waal. Daarna volgen gezinnen (34%) en alleenstaanden (30%). In de periode van 2014 tot en met 2024 steeg het aandeel alleenstaande huishoudens het meest (+31%). In West Maas en Waal groeit het aandeel stellen en gezinnen ook, maar aanzienlijk minder hard dan alleenstaanden. Hoewel de alleenstaande huishoudens toenemen, zijn zij dus nog niet de grootste groep in de gemeente. Hierin verschilt West Maas en Waal van het Nederlands gemiddelde. In Nederland zijn alleenstaanden met 40% de grootste huishoudensgroep en stellen (zonder kinderen) de kleinste groep (28%).
32
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 29: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd (links) en huishoudensontwikkeling naar typen (rechts), 2014 tot en met 2024 3.500
6.000
3.000 4.000
Alleenstaanden Gezinnen
2024
2023
2022
2021
2020
15 tot 35 jaar 55 tot 75 jaar
2019
< 15 jaar 35 tot 55 jaar 75 jaar en ouder
2018
1.500 2017
0
2016
2.000
2014
2.000
2015
2.500
Stellen
Bron: CBS (2014 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 30: Verdeling totaal aantal huishoudens naar typen in gemeente West Maas en Waal (links) en Nederland (rechts)
30%
34%
Alleenstaanden
32%
40%
Alleenstaanden
Stellen
Stellen
Gezinnen
Gezinnen
36%
28%
Bron: CBS (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
5.2 Verhuizingen op hoofdlijnen In deze paragraaf lichten we de verhuizingen in de gemeente West Maas en Waal uit. Het verhuisgedrag is een belangrijke indicator voor woonwensen in de toekomst. We maken onderscheid tussen verschillende aspecten van verhuizingen: binnengemeentelijk, binnenlands, buitenland en terugkeerders 9. Verhuizingen van huishoudens worden ingedeeld aan de hand van de referentiepersoon van het huishouden 10.
9
Terugkeerders zijn personen die in het verleden zes jaar of meer in de gemeente West Maas en Waal hebben gewoond. Sinds 1 januari 2024 kunnen gemeenten tot 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen voorrang verlenen aan lokaal gebonden woningzoekenden. Om hiervoor in aanmerking te komen wordt een minimale woonduur van zes jaar onafgebroken in de betreffende gemeente als maatschappelijke binding beschouwd. 10 De referentiepersoon is het lid van het huishouden ten opzichte van wie de posities van andere leden in het huishouden worden bepaald door het CBS en van wie de kenmerken eventueel ook aan het huishouden worden toegekend.
33
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Aandeel verhuizers dat vanuit elders in Nederland naar West Maas en Waal verhuist, is stabiel Sinds 2019 vindt gemiddeld 42% van de verhuizingen binnengemeentelijk plaats. Dit betekent dat iets meer dan de helft van de vrijkomende woningen wordt gebruikt door een huishouden dat voor de verhuizing niet in West Maas en Waal woonde. Gemiddeld 3% van de verhuizingen betreft huishoudens die vanuit een andere gemeente terugkeren naar West Maas en Waal, bijvoorbeeld na het studeren in een andere stad. Bij elkaar betekent dit dat circa 45% van de vrijkomende woningen wordt ingevuld door huishoudens die al eerder in West Maas en Waal hebben gewoond. Het aantal inkomende buitenlandse verhuizingen is in 2022 en 2023 relatief hoog (door o.a. de komst van Oekraïners). In de jaren daarvoor lag dit aandeel op circa 6% gemiddeld.
Figuur 31: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente West Maas en Waal, 20192023 0%
10%
20%
2019
48%
2020
45%
2021
46%
2022 2023
30%
34% 39% Binnen gemeente
40%
50%
60%
70%
4%
80%
90%
100%
42%
6%
4%
47%
4%
4%
44%
7%
3%
45% 2% Terugkeerder
18% 45%
Binnenlands
13% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Met name 75-plussers en gezinnen verhuizen vaker binnen de gemeente Verhuisgedrag hangt sterk samen met de levensfase van de doelgroepen. Alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder (62%) en gezinnen (41%) verhuizen relatief vaak binnen de eigen gemeente. Doordat ouderen zo vaak binnen de eigen gemeente verhuizen, zal een nieuwbouwwoning voor ouderen dus ook relatief vaak bewoond worden door een oudere uit de eigen gemeente. Daarmee komt er dan dus ook een andere bestaande woning vrij in de bestaande voorraad die door een ander huishouden bewoond kan worden, bijvoorbeeld door een gezin. Houd wel rekening met dat jongeren en gezinnen vaker verhuizen dan oudere huishoudens. Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar (28%) verhuizen minder vaak binnengemeentelijk. Bij deze leeftijdscategorie is het aandeel binnen- en buitenlandse verhuizingen juist het hoogst (68%). Dit komt onder andere door (arbeids)migratie uit het buitenland, maar ook vanuit de landelijke trend. In andere gemeenten in Nederland zien we relatief veel verhuizingen terug bij deze huishoudenstypen.
34
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 32: Inkomende verhuizingen per doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 0% A&S tot 35 jaar
10%
20%
A&S 55 tot 75 jaar
40%
50%
60%
A&S 75 jaar of ouder Binnen gemeente
9%
Terugkeerder
6%
51% 5%
62%
100%
15%
4%
40%
90% 14%
53%
4%
28%
80%
47%
4%
41%
70%
46%
3%
37%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar
30%
Binnenlands
0%
33% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.
Naarmate huishoudens in de gemeente West Maas en Waal ouder worden, neemt de verhuisbereidheid verder af We hebben een schatting gemaakt van hoeveel huishoudens er per doelgroep jaarlijks verhuizen. Het merendeel van de huishoudens is honkvast. We zien dat oudere huishoudens in de gemeente relatief minder vaak verhuisden dan jongere huishoudens. Van gezinnen verhuist slechts circa 7%, al is dit in absolute zin wel een grote groep in de gemeente. De mesten ouderen zullen dus in hun huidige woning blijven wonen, ondanks dat ze mogelijk meer zorg nodig gaan hebben. Ze passen hun woning aan om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Ondanks dat jaarlijks slechts 3% van de 75-plussers in West Maas en Waal verhuist (in lijn met de landelijke trend), groeit deze groep de komende jaren het sterkst (zie par 6.1) waardoor ook het absolute aantal verhuizende ouderen toeneemt.
Tabel 3: Daadwerkelijke jaarlijkse verhuizingen per doelgroep in de gemeente West Maas en Waal Aantal huishoudens 2024
Jaarlijks verhuist
825
29%
Gezinnen
3.050
7%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
1.015
13%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
2.835
5%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
1.310
3%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Groot deel is verhuisd naar een grondgebonden koopwoning, ouderen met name naar nultredenwoningen Ook is het van belang om in beeld te brengen naar welk type woning doelgroepen verhuizen. Het verhuisgedrag is een belangrijke indicator voor woonwensen in de toekomst. Het verhuisgedrag hangt namelijk sterk samen met de levensfase van doelgroepen. Zo zien we dat gezinnen vaak naar
35
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
reguliere grondgebonden koopwoningen verhuizen (78%). Een deel van de jongeren verhuist naar een sociale huurwoning (30%). Hierbij laten zij vaak een eengezinswoning achter die vervolgens door een gezin bewoond zou kunnen worden. Ook ouderen van 75 jaar of ouder verhuizen relatief vaak naar een sociale huurwoning (70%). Dit sluit aan bij de landelijke trend dat huishoudens vaker naar een corporatiewoning verhuizen als ze ouder worden. Ze kunnen deze stap maken, omdat een deel van de 75-plussers met een laag inkomen wel vaak veel vermogen hebben. Dit hebben ze namelijk in langere tijd kunnen opbouwen. In combinatie met de vergrijzing onderstreept dit patroon het belang van voldoende aanbod in zowel het sociale huursegment als in betaalbare koopwoningen, afgestemd op de levensfase en inkomenspositie van verschillende doelgroepen. De oudere (en jongere) doelgroep verhuist relatief vaak naar een appartement. De 75-plusser onderscheid zich daarmee nog sterk van de 55- tot 75-jarigen, die veelal naar grondgebonden woningen verhuizen.
Figuur 33: Woningtype na verhuizing per doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2022* 0% A&S tot 35 jaar
10% 12%
20%
30%
5%
40%
50%
60%
59%
70%
80%
90%
18%
100% 3% 4%
Gezinnen
17%
A&S 35 tot 55 jaar
15%
4%
65%
11%
5%
A&S 55 tot 75 jaar
16%
3%
67%
9%
6%
A&S 75 jaar of ouder
6%
41%
Sociale huur grondgebonden Koop grondgebonden Middenhuur en vrijesectorhuur appartement
73%
29%
2% 3%
29%
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden Sociale huur appartement Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Huurprijzen zijn nog niet bekend voor de periode vanaf 2022.
Koopwoning vaakst bewoond door huishoudens van buiten de gemeente Het aantal inkomende verhuizingen landt vooral in een koopwoning (60%). Daarna volgen de corporatie- en particuliere huurwoningen (beide circa 20%). Bij corporatiewoningen is het aandeel binnengemeentelijke verhuizers het hoogst (50%). Bij particuliere huurwoningen is het aandeel buitenlandse verhuizers het hoogst (17%). Voor hen is dit vaak de enige passende mogelijkheid. Zij staan op het moment van verhuizen niet ingeschreven bij een woningcorporatie, waardoor ze geen inschrijftijd hebben opgebouwd. Daarnaast lukt het hen ook niet altijd een passende koopwoning te vinden. Verhuizingen binnen de particuliere verhuur betreffen enkel de verhuizingen richting geregistreerde woonruimten. Daar vallen short-staylocaties (met logiesfunctie) niet onder. In koopwoningen komen grotendeels binnenlandse verhuizers terecht (50%).
36
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 34: Totaal inkomende verhuizingen naar eigendom in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023
21%
Koopwoning Particuliere verhuurder
20%
60%
Woningcorporatie
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Figuur 35: Totaal inkomende verhuizingen uitgesplitst naar soorten verhuizers in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
Koopwoning
40%
Particuliere verhuurder
44%
Woningcorporatie
Binnen gemeente
40%
50%
60%
4%
50%
Terugkeerder
70%
80%
90%
50%
5%
34%
100% 6%
17%
4%
40%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Verhuizers naar dure koopwoningen vaker afkomstig van buiten de gemeente We splitsen de verhuizingen naar koopwoningen verder uit naar de woningprijs. Dit doen we specifiek voor de jaren 2022 en 2023. Daarmee liggen de getoonde prijzen dichter bij de huidige prijzen op de woningmarkt. Het valt op dat het aandeel buiten-gemeentelijke verhuizers met name groot is bij de duurdere woningen. Naar de goedkoopste woningen (onder € 283.500) verhuizen relatief vaak huishoudens uit de eigen gemeente.
6%
37
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 36: Inkomende verhuizingen naar prijssegment koopwoning in gemeente West Maas en Waal, 2021-2023* 0%
10%
20%
Tot € 283.500
30%
40%
Binnen gemeente
90%
Terugkeerder
100%
14% 8%
53%
7% 15%
53%
3%
30%
80%
55% 0%
40%
Vanaf € 450.000
70% 29%
3%
35%
€ 405.000 tot € 450.000
60%
14%
43%
€ 283.500 ot € 405.000
50%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2021 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit zijn de meest recente jaren
5.3 Verhuizingen naar herkomst Deze paragraaf focust op de herkomstplekken van huishoudens die naar en binnen de gemeente West Maas en Waal verhuizen. De herkomstplek van een verhuizer laat vaak een deel van de reden achter de verhuizing zien. Zo zijn sommige verhuisredenen te herleiden naar een oorlog, arbeidsmigratie of het stoppen met studeren in een studentenstad. Buitenlandse verhuizingen: vaak jong en groot deel bestaat uit Oekraïners Het grootste deel van de buitenlandse verhuizers is afkomstig uit Oekraïne, namelijk 45%. Deze verhuisstroom bestaat met name uit Oekraïense ontheemden na de Russische invasie in 2022. Polen (29%) en Roemenië (13%) staan op plek twee en drie. Dit duidt met name op arbeidsmigratie. In figuur 38 zien we dat 41% van de inkomende buitenlandse verhuizingen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn. Hoe ouder de leeftijdscategorie, des te minder buitenlandse verhuizingen er plaatsvinden naar West Maas en Waal.
Figuur 37: Top 10 buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 0%
10%
20%
30%
40%
50%
45%
Oekraïne
60%
70%
29%
Polen
Roemenië
Spanje
Duitsland
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
80%
90%
13%
5%
Belgie
100%
5% 4%
38
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 38: Buitenlandse verhuizingen naar doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023
A&S tot 35 jaar
11% 41%
23%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar A&S 55 tot 75 jaar A&S 75 jaar of ouder
25%
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen
Binnenlandse verhuizingen: grootste groep verhuizers komt uit Druten en Tiel De meeste inkomende binnenlandse verhuizers komen uit Druten (14%). Daarna volgen Tiel (10%) en Buren (6%). De top drie herkomstgemeenten hangt samen met de nabijheid van deze gemeenten bij West Maas en Waal. De relatie met Utrecht (gemeente) is daarin een uitzondering: 3% van de verhuizers komt uit Utrecht. Het kan zijn dat dit terugkeerders betreft. In dat geval hebben zij de gemeente verlaten om tijdelijk in Utrecht te wonen, bijvoorbeeld omdat ze daar een (theoretische) opleiding volgen, en keren ze daarna terug. De overige 50% zijn gemeenten met een aandeel niet hoger dan 2%. Het zijn vooral jongeren die van een andere gemeente naar West Maas en Waal verhuizen (31% van de totale binnenlandse instroom). Ook bestaat een deel van de instroom uit gezinnen (26%). Ouderen verhuizen bijna niet over gemeentegrenzen heen, dat zien we ook terug in andere gemeenten in Nederland.
Figuur 39: Top 10 binnenlandse verhuizingen naar gemeente van herkomst in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 0%
10%
14%
20%
10%
30%
6%
40%
50%
60%
70%
5% 4% 3%3%3%2%
80%
90%
50%
Druten
Tiel
Buren
Nijmegen
Neder-Betuwe
West-Betuwe
Utrecht
Oss
Maasdriel
Overig
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
100%
39
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 40: Binnenlandse verhuizingen naar doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 3%
A&S tot 35 jaar 21%
31%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar
19%
A&S 55 tot 75 jaar 26%
A&S 75 jaar of ouder
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen
Binnengemeentelijke verhuizingen: sterke relatie met eigen kern In tabel 4 is de verhuisrelatie met de eigen kern duidelijk te zien. De kern van vertrek staat in de horizontale kolom en de kern van vestiging staat in de verticale rij. Elke kern heeft de sterkste relatie met en binnen de eigen kern. Een uitzondering is Appeltern: daar verhuist het grootste deel (44%) naar Beneden-Leeuwen. Sowieso is er vanuit de diverse kernen telkens een verhuisrelatie met Beneden-Leeuwen te zien. Omdat we niet minder dan tien cases mogen laten zien, komen percentages niet op 100% uit en ontbreken sommige cellen. Dit betekent dus niet dat er helemaal geen verhuizingen hebben plaatsgevonden.
Tabel 4: Verhuizingen van en naar kern in gemeente West Maas en Waal indien meer dan 10 gevallen, 2019-2023 Van Naar
Alphen
Alphen
70 (52%)
Altforst
Appeltern
BenedenLeeuwen
BovenLeeuw en
Dreumel
Maasbommel
15 (6%)
10 (10%)
15 (15%)
Wamel
Altforst Appeltern
10 (22%)
BenedenLeeuwen 15 (11%)
20 (44%)
BovenLeeuwen
405 (75%)
55 (39%)
30 (12%)
45 (8%)
60 (43%)
10 (4%)
Dreumel 25 (19%) Maasbom mel
15 (3%)
Wamel
45 (8%)
175 (67%)
15 (3%)
65 (31%)
25 (12%) 55 (55%)
25 (10%)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
100 (48%)
40
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Hoe ouder mensen worden, hoe vaker ze verhuizen binnen hun eigen buurt, wijk of gemeente In absolute zin zijn het vooral alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar en gezinnen die het meest binnengemeentelijk verhuizen (beide circa 30%). Ouderen verhuizen, hoe ouder ze worden, niet alleen minder maar ook dichterbij. Landelijke cijfers laten zien dat van alle 65-minners 53% binnen de eigen gemeente verhuist, 18% binnen de eigen wijk en 9% binnen de eigen buurt. Bij 75 tot 85 jarigen zijn deze aandelen gegroeid naar respectievelijk 70, 40 en 20%. Bij 85-plussers liggen deze aandelen nog (iets) hoger. Zie ook tabel 5.
Figuur 41: Binnengemeentelijke verhuizingen naar doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2023
8% A&S tot 35 jaar 30%
Gezinnen
21%
A&S 35 tot 55 jaar A&S 55 tot 75 jaar 13%
A&S 75 jaar of ouder
29%
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot en met 2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen
Tabel 5: Verhuisgedrag oudere huishoudens in Nederland Type verhuizing
65- tot 75jarigen
65-minners
75- tot 85jarigen
85-plussers
Binnen gemeente
53%
60%
70%
74%
Binnen wijk
18%
29%
40%
44%
Binnen buurt
9%
15%
20%
22%
Bron: CBS Microdata (2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Uit ons landelijke doorstroompaper blijkt dat hoe ouder huishoudens worden, hoe vaker ze naar een woning van de woningcorporatie verhuizen en daarbij voor circa 34% een koopwoning achterlaten. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat van hen circa 50% na verhuizing nog een vermogen heeft van meer dan € 150.000.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
6. Kwantitatieve woningbehoefte We kijken niet alleen terug, maar ook vooruit. Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente West Maas en Waal vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. We brengen deze in beeld voor de periode 2025 tot 2045. Daarbinnen maken we onderscheid naar de periode tot 2035. We maken hierbij gebruik van de Primos24-prognose in combinatie met het verwachte inlopen van het woningtekort. In dit hoofdstuk tonen we telkens de verwachte huishoudensontwikkeling naar verschillende doelgroepen op gemeente- en kernniveau.
6.1 Autonome ontwikkeling: circa +500 huishoudens tot 2045 Deze paragraaf laat de autonome huishoudensontwikkeling op basis van de Primos24-prognose zien. Dit is een verdeelmodel: vanuit de landelijke totalen wordt een verdeling gemaakt over de provincies en gemeenten. De Primos-huishoudensprognose volgt de methodiek van de nationale CBS bevolkings- en huishoudensprognoses en vertaalt deze naar regionale opgaven. Voor het maken van deze verwachtingen wordt gebruik gemaakt van verwachte demografische ontwikkelingen zoals de ontwikkeling van de vruchtbaarheidsindex of vergrijzing van de huidige bevolking. Deze demografische ontwikkelingen zijn redelijk goed te voorspellen. Daarnaast speelt zowel landelijk als ook zeker op lager schaalniveau migratie van huishoudens een grote rol. Waar natuurlijke ontwikkeling goed te voorspellen is, is dit voor migratie lastiger. Verschillende factoren kunnen invloed hebben op het migratiesaldo in de toekomst, bijvoorbeeld politiek-bestuurlijke beslissingen of economische en geopolitieke ontwikkelingen. De prognose neemt voor de voorspelling ook de woningbouwplannen voor de komende jaren mee. Vanaf 2030 baseert de prognose zich meer op migratie en autonome groei. De Primos24-prognose voor West Maas en Waal laat zien dat het aantal huishoudens in de periode tot 2045 zal toenemen.
Het aantal huishoudens groeit in de periode 2025 tot 2035 met circa veertig huishoudens per jaar. In de periode 2025 tot 2045 groeit de gemeente met zo’n 25 huishoudens per jaar. In totaal nemen de West Maas en Waalse huishoudens toe met circa 500 huishoudens tot 2045. In figuur 42 is te zien dat de impact van het inlopen van het woningtekort een behoefte aan circa 245 extra woningen bedraagt (periode 2025 tot 2045). De duiding hiervan volgt in paragraaf 6.2.
41
42
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 42: Huishoudensontwikkeling in de gemeente West Maas en Waal tot 2050 10.000
9.725
9.800
9.965
9.955
9.575
9.560
9.600 9.400
9.465
9.065
9.200 9.000 8.800 8.600 8.400
Primos prognose Primos prognose inclusief inlopen woningtekort Historische ontwikkeling Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Huishoudenstoename met name door groei 75-plussers, maar ook toename categorie 35 tot 55 jaar De gemeente West Maas en Waal blijft groeien tot in ieder geval 2045. De grootste toename ligt in de categorie alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar. Het gaat naar verwachting om een toename van zo’n 84% in de periode tot 2045 (+1.095 huishoudens) volgens de Primos24-prognose. Dit komt door de grote groep inwoners van de gemeente die op dit moment nog tot de doelgroep 55 tot 75 jaar behoort, ouder wordt en dus tot de oudste doelgroep gaat behoren. Daarbij zet de dubbele vergrijzing dus door: het aantal oudere huishoudens (75-plus) neemt zowel relatief als absoluut het meest toe. Het aantal alleenstaanden en stellen onder de 35 krimpt daarentegen met 34% tot 2045 (-285 huishoudens). Ze stromen door naar oudere leeftijdscategorieën of vormen een gezin, terwijl er door de negatieve natuurlijke groei van afgelopen jaren weinig aanwas is. Dit betekent dat West Maas en Waal te maken heeft met een demografische druk door vergrijzing en ontgroening.
Tabel 6: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente West Maas en Waal naar doelgroepen op basis van de Primos24-prognose, periode 2025 tot 2045 Doelgroepen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
A&S <35 jaar
825
-170 (-21%)
-285 (-34%)
Gezinnen
3.050
-125 (-4%)
-190 (-6%)
A&S 35-55 jaar
1.015
+160 (+16%)
+210 (+21%)
A&S 55-75 jaar
2.835
+15 (0%)
-335 (-12%)
A&S >75 jaar
1.310
+520 (+40%)
+1.095 (+84%)
Overig
30
0 (+3%)
+10 (+32%)
Totaal
9.065
+400 (+4%)
+505 (+6%)
Bron: Primos (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Overig = huishoudens met meerdere volwassenen die geen gezin vormen. Afgerond op vijftallen.
2050
2049
2048
2047
2046
2045
2044
2043
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
8.305 2020
8.000
2021
8.200
43
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
In elke kern extra groei verwacht We splitsen de huishoudensontwikkeling ook uit naar de verschillende kernen in de gemeente West Maas en Waal. Deze cijfers geven een globale indruk van de groei per kern. Hoe kleiner het schaalniveau, hoe minder betrouwbaar de uitkomsten zijn van de prognose. Gebruik deze informatie dus vooral als richtinggevend, niet als exacte voorspelling. In relatieve én absolute zin groeit het aantal huishoudens in de kern Beneden-Leeuwen naar verwachting het hardst met 220 huishoudens tot 2045 (+7%), op basis van de autonome groei. In Altforst is de absolute groei het laagst (+15 huishoudens) en in Wamel is de relatieve groei het laagst (+2%). In totaal wordt er een groei van circa +505 huishoudens (+6%) verwacht in West Maas en Waal, met een redelijk gelijkmatige verspreiding over de kernen.
Tabel 7: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente West maas en waal naar kern op basis van Kernen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
Alphen
755
+20 (+2%)
+30 (+4%)
Altforst
265
+5 (+3%)
+15 (+6%)
Appeltern
400
+15 (+4%)
+20 (+5%)
Beneden-Leeuwen
3.320
+165 (+5%)
+220 (+7%)
Boven-Leeuwen
930
+35 (+4%)
+50 (+5%)
Dreumel
1.555
+85 (+6%)
+90 (+6%)
Maasbommel
640
+50 (+8%)
+55 (+8%)
Wamel
1.205
+25 (+2%)
+30 (+2%)
Totaal
9.065
+400 (+4%)
+505 (+6%)
Bron: Primos (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
6.2 Inlopen woningtekort: +390 extra huishoudens tot 2040 Aanvullende behoefte door rekening te houden met inlopen van het woningtekort Naast de verwachte demografische groei, nemen we ook de inloop van het woningtekort mee in de bepaling van de woonbehoefte. De huishoudensontwikkeling volgens de Primos24-prognose houdt namelijk geen rekening met het inlopen van het woningtekort in de gemeente West Maas en Waal en het inlopen van het woningtekort is een onderdeel van de woningbouwopgave die landelijk is gesteld. We hanteren hiervoor de methodiek die ook landelijk wordt gebruikt, waarmee we aansluiten op de berekende woningtekorten door het ABF. Deze tekorten zijn per functioneel woningmarktgebied (ingedeeld op basis van verhuisrelaties) in beeld gebracht en gebaseerd op alle personen vanaf 25 jaar die niet in een zelfstandige woonruimte wonen. Zij wonen bijvoorbeeld nog bij hun ouders of in een niet-zelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer. Het woningtekort is daarmee een weerspiegeling van (vaak jonge) huishoudens die ongewild nog in het ouderlijk huis wonen of een woning delen met anderen omdat ze de stap op de woningmarkt niet kunnen zetten. Deze personen worden daardoor niet als ‘huishouden’ in
44
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
West Maas en Waal aangemerkt, maar zijn wel potentiële huishoudens die een stap op de woningmarkt willen zetten.
Inlopen huidig woningtekort betekent een extra opgave van 390 huishoudens tot 2040 Het Rijk streeft naar het inlopen van het woningtekort tot een tekort van maximaal 2%. In een groot deel van Nederland wordt dit percentage overstegen. In de ABF Woningmarktregio Nijmegen, waar West Maas en Waal onder valt 11, bedraagt het woningtekort momenteel 6,4%. Dit is hoger dan het ‘gewenste’ tekort van maximaal 2% ten opzichte van de huidige woningvoorraad. We gaan ervan uit dat het woningtekort binnen vijftien jaar wordt ingelopen (tot 2% in 2040). Deze periode sluit aan bij doorlooptijden van ontwikkelingen. We berekenen het woningtekort voor de gemeente West Maas en Waal naar rato op basis van de huidige woningvoorraad. In totaal resulteert dit in een aanvullende woningbehoefte van 390 huishoudens tot 2040. Het inlopen van het woningtekort heeft primair effect op jongere alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die hiermee een plek krijgen op de reguliere woningmarkt De extra huishoudensontwikkeling landt niet evenredig bij alle doelgroepen. Deze extra opgave ontstaat namelijk door huishoudens vanaf 25 jaar die niet zelfstandig wonen (gerelateerd aan de ABF-methode). We schatten in dat 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar.
Een deel van de huishoudens in West Maas en Waal met een huidige woonvraag stroomt door naar andere levensfasen, zoals het vormen van een gezin of toetreden tot een oudere leeftijdscategorie. Hierdoor bestaat de aanvullende woningbehoefte deels uit gezinnen en deels uit alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. Een belangrijke opmerking hierbij is dat het woningtekort zich niet vanzelf oplost. Het vraagt om gerichte inzet van de gemeente. Om jongeren toegang te bieden tot de woningmarkt is het noodzakelijk om passende woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd.
Tabel 8: Verwachte extra huishoudensontwikkeling gemeente West Maas en Waal naar doelgroepen o.b.v. inlopen woningtekort, 2025 tot 2045 Doelgroepen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
A&S <35 jaar
825
+75
+65
Gezinnen
3.050
+70
+150
A&S 35-55 jaar
1.015
+100
+130
A&S 55-75 jaar
2.835
+10
+45
A&S >75 jaar
1.310
0
0
Overig
30
0
0
Totaal
9.065
+260
+390
Bron: ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen. A&S = alleenstaanden en stellen.
11
West Maas en Waal valt onder ABF Woningmarktregio Nijmegen. Hier vallen de volgende gemeenten onder: Berg en Dal, Bergen (L.), Beuningen, Druten, Gennep, Heumen, Land van Cuijk, Mook en Middelaar, Nijmegen, West Maas en Waal en Wijchen.
45
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Tabel 9 laat zien hoe de extra huishoudensgroei door het inlopen van het woningtekort is verdeeld over de kernen. We hebben deze verdeling gebaseerd op de verhouding tot de huidige woningvoorraad. Waar de groei daadwerkelijk plaatsvindt, hangt sterk af van de nieuwbouw. De cijfers geven dus vooral een globale indicatie.
Tabel 9: Verwachte extra huishoudensontwikkeling o.b.v. inlopen woningtekort gemeente West Maas en Waal uitgesplitst naar kern, 2025 tot 2045 Kernen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
Alphen
755
+20
+35
Altforst
265
+10
+10
Appeltern
400
+10
+15
Beneden-Leeuwen
3.320
+95
+145
Boven-Leeuwen
930
+25
+40
Dreumel
1.555
+45
+65
Maasbommel
640
+20
+30
Wamel
1.205
+35
+50
Totaal
9.065
+260
+390
Bron: ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
6.3 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 900 huishoudens tot 2045 Om de totale woningbehoefte tot 2040 te bepalen, tellen we de toekomstige huishoudensontwikkelingen (op basis van de Primos24-prognose) en het huidige woningtekort bij elkaar op. We verwachten een huishoudensgroei van circa 900 huishoudens tot 2045. Deze hebben we op twee manieren weergegeven, namelijk uitgesplitst in verschillende doelgroepen en uitgesplitst per kern. Totale groei van 900 huishoudens verwacht tot 2045 Het aantal huishoudens in West Maas en Waal zal in periode van 2025 tot 2045 met 10% toenemen (+900 huishoudens). Op kortere termijn, tot 2035, verwachten we een groei van 7% (+660 huishoudens). Het totaal aantal huishoudens groeit daarmee naar 9.725 in 2035 en 9.965 in 2045. Het aantal alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar neemt steeds verder af; tot 2035 met 12% en tot 2045 met 26%. Gezinnen nemen ook licht af, met 1% tot 2045. De overige leeftijdscategorieën nemen toe. Zowel in de periode tot 2035 als tot 2045 groeit de categorie alleenstaanden en stellen boven de 75 jaar het hardst. Alles samengenomen wordt de huishoudensontwikkeling dus voornamelijk gestuwd door vergrijzing en de toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder.
46
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Tabel 10: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal naar doelgroep, 2025 tot 2045 Doelgroepen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
A&S <35 jaar
825
-95 (-12%)
-215 (-26%)
Gezinnen
3.050
-50 (-2%)
-40 (-1%)
A&S 35-55 jaar
1.015
260 (+26%)
340 (+33%)
A&S 55-75 jaar
2.835
25 (+1%)
-290 (-10%)
A&S >75 jaar
1.310
520 (+40%)
1.095 (+84%)
Overig
30
0 (+3%)
10 (+32%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
+900 (+10%)
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen
Grootste verwachte groei in Beneden-Leeuwen, maar in elke kern is er een behoefte Elke kern in de gemeente West Maas en Waal gaat naar verwachting groeien, tot ten minste 2045. De hoogste relatieve groei tot 2035 (+10%) en tot 2045 (+13%) vindt plaats in Maasbommel. De hoogste absolute groei zal plaatsvinden in Beneden-Leeuwen (+365 huishoudens tot 2045). Een belangrijke kanttekening is dat de kernen alleen groeien als er ook daadwerkelijk wordt bijgebouwd in de betreffende kern. Wanneer dit niet het geval is, wijkt de groei uit naar omliggende kernen waar wél plek is voor nieuwe huishoudens. Zoals eerder gemeld geven deze cijfers een globale indruk van de groei per kern. Hoe kleiner het schaalniveau, hoe minder betrouwbaar de uitkomsten zijn.
Tabel 11: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal uitgesplitst naar kern, 2025 tot 2045 Kernen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
Alphen
755
+40 (+5%)
60 (+8%)
Altforst
265
+15 (+6%)
+25 (+10%)
Appeltern
395
+25 (7%)
+35 (+9%)
Beneden-Leeuwen
3.325
+260 (+8%)
+365 (+11%)
Boven-Leeuwen
930
+60 (6%)
+90 (+10%)
Dreumel
1.555
+130 (+8%)
+155 (+10%)
Maasbommel
640
+65 (+10%)
+80 (+13%)
Wamel
1.205
+60 (+5%)
+80 (+7%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
+900 (+10%)
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
7. Kwalitatieve woonbehoefte De voorgaande analyses (woningvoorraad, woningmarktontwikkelingen en verwachte huishoudensontwikkeling) zetten we om in een kwalitatieve woningbehoefte. Daarbij houden we rekening met de woonwensen (WoON2024) en verhuisgedrag (CBS Microdata) van huishoudens in de gemeente West Maas en Waal. Ook wegen we mee dat de woningen die vrijkomen door verhuizingen weer door andere huishoudens in de gemeente West Maas en Waal bezet kunnen worden.
7.1 Kwalitatieve woonbehoefte op basis van het Stec doorstroommodel De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad in West Maas en Waal vormt de basis om de kwalitatieve woonbehoefte te bepalen. We gebruiken hiervoor ons Stec-Doorstroommodel. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente West Maas en Waal zullen wonen. Dit doorstromingsprincipe houdt rekening met dat een deel van de woningzoekenden ook kan landen in de bestaande woningvoorraad. Voor de berekeningen gebruiken we de landelijke WoON-enquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag). In onderstaand tekstkader lichten we het Stec-Doorstroommodel verder toe.
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het Stec-doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu (zie ook bijlage 1). Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente West Maas en Waal. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.
47
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in de gemeente West Maas en Waal Op basis van CBS Microdata verfijnen we ons Stec-Doorstroommodel verder voor de woningmarktsituatie in de gemeente West Maas en Waal. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 tot en met 2021. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naargelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren. Andersom kunnen huishoudens met een hoog inkomen geen woonwens waarmaken naar een sociale huurwoning.
Uitkomsten naar verschillende type woningen en perioden In onderstaande paragrafen tonen we de uitkomsten uit het Stec-Doorstroommodel voor twee perioden: tot 2035 en tot 2045. We tonen de behoefte aan verschillende type woningen, waarbij we eigendom combineren met type. We splitsen eigendom op naar koop, sociale huur, middenhuur en vrijesectorhuur. Type splitsen we op naar grondgebonden (niet nultreden), appartement zonder lift (niet nultreden) en nultreden (zowel appartement met lift als grondgebonden nultreden). Woonwensen en verhuisgedrag per doelgroep als basis voor woningbehoefte We bepalen de woningbehoefte op basis van woonwensen én verhuisgedrag. Zo brengen we zowel de vraaggestuurde als aanbodgestuurde behoefte in beeld. We maken dus geen keuze vooraf, maar laten beide perspectieven zien. Deze aanpak geeft een compleet beeld van de woningbehoefte. We zien waar behoefte ontstaat als het huidige verhuisgedrag doorzet, én waar behoefte ontstaat als we volledig bouwen naar woonwens. Juist die verschillen maken zichtbaar waar de knelpunten en kansen liggen.
7.2 Behoefte aan alle soorten woningen, met name nultredenwoningen door vergrijzing Vergrijzing leidt tot sterke behoefte aan (betaalbare) nultredenwoningen Er is sprake van vergrijzing in West Maas en Waal, met een veranderende woningbehoefte als gevolg. De groeiende groep ouderen heeft vaker behoefte aan een woning die is aangepast aan een verminderde mobiliteit, zoals nultredenwoningen. Ouderen met een laag inkomen 12 geven vaak de voorkeur aan een sociale huurwoning in het nultredensegment en ouderen met een hoog inkomen aan een koopwoning in het nultredensegment. Dit zijn woningen die op dit moment nog relatief weinig in West Maas en Waal aanwezig zijn. Aan nultredenwoningen is zowel op basis van woonwensen als op basis van verhuisgedrag een woningbehoefte aanwezig. Deze woningen kunnen zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen (met lift) gerealiseerd worden. Denk bij grondgebonden nultredenwoningen aan
12
Ouderen met een laag inkomen kiezen vaak voor een sociale huurwoning. Die sluit goed aan bij hun inkomen én bij hun verhuiswens. Toch heeft mogelijk een deel van deze groep een relatief groot vermogen, bijvoorbeeld door de verkoop van hun koopwoning. Landelijke cijfers laten zien dat circa 50% van de ouderen die van een koopwoning naar een sociale huurwoning verhuisd een vermogen van meer dan € 150.000.
48
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
hofjeswoningen waar ouderen bij elkaar wonen in een zelfstandige woning, maar met een gedeelde buitenruimte. We zien wel een aantal verschillen tussen de woonwensen en verhuisgedrag, wat ontstaat doordat het aanbod ontbreekt. Veel mensen zouden naar een nultredenwoning in de sociale huursector willen verhuizen. Een deel daarvan doet dat niet, omdat er niet voldoende passend aanbod is. Daardoor komt dat deel terecht in grondgebonden woningen in de sociale huur en vrijesectorhuur. Voldoende grondgebonden koopwoningen om aan de toekomstige woonbehoefte te voldoen We verwachten dat er voldoende grondgebonden koopwoningen in de gemeente aanwezig zijn om de toekomstige vraag te faciliteren. Dit woningtype is nu veel voorkomend in de gemeente, maar is meer in trek bij huishoudenstypen waarvan we volgens de prognose een afname kunnen verwachten. Dit betreft bijvoorbeeld alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen. Daarnaast komt dit woningtype vrij als ouderen weten te verhuizen naar een nultredenwoning. Ondanks hun lagere verhuisgeneigdheid is deze groep de afgelopen jaren sterk gegroeid en zal dit de komende jaren blijven doen. Doordat de jongere doelgroepen en gezinnen beperkt toenemen (of zelfs afnemen) kunnen zij niet al deze vrijgekomen woningen bewonen.
Om overschotten te beperken, kan er daarom ook voor gekozen worden een deel van de behoefte aan nultredenwoningen in te vullen door de bestaande reguliere grondgebonden woningvoorraad aan te passen naar hun wensen. Bijvoorbeeld door een traplift te installeren of de woning drempelvrij te maken. Dat vraagt echter om gemeentelijke investeringen en maakt de woning niet per se toekomstbestendig voor ouderen. Het toevoegen van extra nultredenwoningen via nieuwbouw of transformatie bestaande bouw zou daarom leidend moeten zijn. Bijkomend voordeel is dat er dan meerdere verhuizingen op gang geholpen worden en dat er zo meerdere huishoudens in hun woonbehoefte kunnen worden voorzien. Behoefte aan appartementen zonder lift wordt idealiter ook ingevuld met nultredenwoningen We zien vanuit het woonwensenperspectief ook een behoefte terug naar appartementen zonder lift. Deze vraag komt deels van jongere doelgroepen. Gezien de sterke mate van vergrijzing kan het echter wenselijker zijn om deze woningen als nultreden te realiseren. Dit hoeft zeker niet alleen een zogenoemde ‘seniorenwoning’ te zijn. Deze woningen, bijvoorbeeld driekamerwoningen, kunnen immers ook voor jongere doelgroepen passend zijn die aangeven in een appartement zonder lift te willen wonen. Wel biedt deze behoefte ruimte bij transformaties waar het installeren van een lift niet mogelijk is.
49
50
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 43: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2035 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -500
-400
-300
-200
-100
-
SH GGB
-10
MVH GGB
-25 -400
KOOP GGB
100
200
300
400
500
600
105 110
-140
SH APP z. lift MVH APP z. lift KOOP APP z. lift
115
45 50 40 70
-15
SH NULT.
465
270 70
MVH NULT. KOOP NULT.
135 245
40 85
Zorggeschikt Op basis van woonwensen
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MVH = middenhuur en vrijesectorhuur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden (grondgebonden en appartementen). Afgerond op vijftallen.
Figuur 44: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -1.000
-800
-600
-400
-200
-
SH GGB
-60
MVH GGB
-35
KOOP GGB
-845
200
400
600
800
1.000
145 150
-395
SH APP z. lift MVH APP z. lift KOOP APP z. lift
-25
240
60 55 55 110
SH NULT.
480 110
MVH NULT. KOOP NULT.
815
220 350
55 145
Zorggeschikt Op basis van woonwensen
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MVH = middenhuur en vrijesectorhuur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden (grondgebonden en appartementen). Afgerond op vijftallen.
7.3 Woningbehoefte aan woningtypen en prijssegmenten De woningbehoefte voor West Maas en Waal hebben we verder uitgewerkt naar prijssegmenten, die we hieronder per woningtype (grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden) uitlichten. We laten de woonbehoefte zien tot 2045.
51
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Product-markt combinaties hangen samen met bijpassende woonoppervlakten De genoemde prijssegmenten hangen samen met bijpassende woonoppervlakten. Samen vormt dit de product-marktcombinatie. Hieronder schetsen we een indicatieve indeling naar oppervlakteklassen voor grondgebonden woningen en appartementen. Deze woningtypen kunnen nultreden opgeleverd worden. In dat geval schatten we in dat een eengezinswoning, bij dezelfde prijs, gerealiseerd kan worden met een 10% kleiner woonoppervlakte dan bij reguliere woningen. Voor de meergezinswoningen gaan we er in de standaard al van uit dat dit nultredenwoningen (dus met lift) zijn. Hoe oppervlakten zich tot prijzen verhouden, hangt af van de marktsituatie. We hebben daarvoor gebruik gemaakt van de transactieprijzen van de afgelopen drie jaar (2022-2024) en verhuizingen naar huurwoningen die gebouwd in 2021-2023. Dit betreft daarmee een momentopname. Prijsschommelingen kunnen onderstaande indicatieve indeling veranderen.
Figuur 45: Indicatie woonoppervlakte naar woningtype en prijssegment (PMC’s) in de regio Type
Segment
Prijs
Grondgebonden
Sociale huur
Tot aftoppingsgrens*
Tot 110 m2
Aftoppings- tot DAEB-huurgrens
80 tot 120 m2
Middenhuur
DAEB-huur- tot middenhuurgrens
90 tot 120 m2
Dure huur
Vanaf middenhuurgrens
Koop
Tot € 283.500
60 tot 80 m2
€ 283.500 tot € 405.000
80 tot 130 m2
€ 405.000 tot € 450.000
100 tot 140 m2
Vanaf € 450.000 Appartement
Indicatie woonoppervlakte in m2
Sociale huur
Meer dan 100 m2
Meer dan 110 m2
Tot aftoppingsgrens*
Tot 80 m2
Aftoppings- tot DAEB-huurgrens
50 tot 80 m2
Middenhuur
DAEB-huur- tot middenhuurgrens
60 tot 90 m2
Dure huur
Vanaf middenhuurgrens
Koop
Tot € 283.500
50 tot 80 m2
€ 283.500 tot € 405.000
60 tot 100 m2
€ 405.000 tot € 450.000
80 tot 120 m2
Vanaf € 450.000
Meer dan 80 m2
Meer dan 100 m2
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2021-2024). Bewerking Stec Groep (2025). *1e of 2e aftoppingsgrens, afhankelijk van huishoudensgrootte.
Vooral overschot in dure grondgebonden woningen In welke prijssegmenten het overschot aan grondgebonden woningen landt, is voor een groot deel afhankelijk van de woningen die op dit moment al in de gemeente staan en die vrijkomen door bijvoorbeeld ouderen die verhuizen. Bij grondgebonden woningen verwachten we vooral een groot overschot in het dure prijssegment (meer dan € 450.000). Er blijft een kleine behoefte aanwezig in de categorie grondgebonden huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en de sociale huurgrens. Op basis van verhuisgedrag zien we ook nog een behoefte aan de andere grondgebonden
52
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
huursegmenten. Deze vraag komt van huishoudens (in diverse leeftijdscategorieën) die niet in staat zijn om de vrijgekomen grondgebonden koopwoning te kunnen kopen. In de huidige marktomstandigheden zullen de vrijgekomen woningen ingevuld worden door huishoudens van buitenaf. De aanwas van eigen inwoners is hiervoor in veel gevallen namelijk te beperkt. Daarnaast speelt het een rol of ouderen daadwerkelijk doorstromen naar een nultredenwoning of dat ze (meer dan dat ze nu doen) in hun woning blijven wonen.
Figuur 46: Kwalitatieve woningbehoefte grondgebonden woningen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -500
-400
-300
-200
-100
-
100
-130
GGB Huur tot aftoppingsgrens
120
GGB Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
25
GGB Middenhuur
-10
GGB Dure huur
-20
GGB Tot € 283.500 GGB € 283.500 tot € 405.000
-20 -285
-110 -105
GGB € 405.000 tot € 450.000 GGB Meer dan € 450.000-460 Op basis van woonwensen
200
75 95 60
-
-55
-215 Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). GGB = grondgebonden.
Vooral behoefte aan appartement zonder lift onder de liberalisatiegrens In vergelijking met het grondgebonden- en nultredensegment is de woningbehoefte naar appartementen zonder lift betrekkelijk klein van omvang. Deze behoefte ontstaat vooral vanuit jonge huishoudens die vaak (tijdelijk) in een huurappartement of goedkoop koopappartement willen wonen. Zij hebben vaak geen voorkeur of dit met of zonder lift is. Het is daarmee de vraag of dit type behoefte ook niet ingevuld kan worden door appartementen met lift. Deze voldoen immers aan dezelfde wooneisen van huishoudens, kunnen ook betaalbaar zijn en zijn daarnaast ook geschikt voor ouderen met een mobiliteitsbeperking. Wel zien we hiermee dat appartementen zonder lift in een behoefte kunnen voorzien, wanneer het toevoegen van een lift niet mogelijk is of te duur is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan transformatieopgaven of het beter benutten van de bestaande voorraad (door bijvoorbeeld woningsplitsing).
53
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 47: Kwalitatieve woningbehoefte appartementen zonder lift 2025 tot 2045 o.b.v. prognose plus inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -50
-
50
APP z. lift Huur tot aftoppingsgrens APP z. lift Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
25
APP z. lift Dure huur
10
APP z. lift Tot € 283.500
-15
10
APP z. lift € 283.500 tot € 405.000
-10
200
45 45
195
30 45
APP z. lift € 405.000 tot € 450.000
-
APP z. lift Meer dan € 450.000
-
Op basis van woonwensen
150
45
15
APP z. lift Middenhuur
100
30 25
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). APP z.lift = appartement zonder lift
Sterke vraag naar nultredenwoningen landt voor groot deel in betaalbare segment We zien dat veel oudere huishoudens in de gemeente een laag inkomen hebben en daardoor de stap naar een sociale huurwoning kunnen maken. Zowel woonwensen als verhuisgedrag laten zien dat ze dit ook zowel wensen als in het verleden hebben gedaan. Een groot deel van deze ouderen woont nu nog in een koopwoning. Aangezien vermogen niet meetelt in het wel of niet toegewezen krijgen van een sociale huurwoning, wordt de stap van een koopwoning naar een sociale huurwoning vaak gemaakt. Dat heeft ook gevolgen voor de prijssegmenten waar in de nieuwbouwsector behoefte aan is. Deels geldt voor deze segmenten dat nultreden in de sociale huur ook uitwisselbaar zal zijn met middenhuur en goedkope koop tot € 283.500. Mogelijk zal een deel van de ouderen namelijk kiezen voor een duurdere woning als deze aangeboden wordt en goed aansluit op hun wensen. Wederom geldt hier dat de nultredenwoningen niet per sé in appartement vorm gebouwd hoeven worden. In de gemeente West Maas en Waal zal ook een grote behoefte zijn aan grondgebonden nultredenwoningen (vooral op de grondgebonden corporatiewoningen is bijvoorbeeld het aantal reacties hoog in de gemeente). Dit hoeven ook niet alleen maar woningen voor ouderen te zijn. Ze kunnen prima zodanig ontworpen worden dat daarna er weer een jonger huishouden in kan.
250
54
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 48: Kwalitatieve woningbehoefte nultredenwoningen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -100
-
100
200
280
NULT. Huur tot aftoppingsgrens NULT. Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
65 70
NULT. Middenhuur
400
500
600
410 540
145
40
NULT. Dure huur NULT. Tot € 283.500 NULT. € 283.500 tot € 405.000
300
75 50
5
70
-5
65 45
NULT. € 405.000 tot € 450.000 NULT. Meer dan € 450.000 Op basis van woonwensen
10
165
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). NULT. = nultreden (grondgebonden en appartementen).
7.4 Woningbehoefte ouderenhuisvesting De behoefte aan ouderenhuisvesting is door het Rijk verder gespecificeerd naar drie typen: regulier nultreden, geclusterd wonen 13 en zorggeschikt wonen. In dit onderzoek splitsen we de behoefte vanuit de 65-plusdoelgroep naar nultredenwoningen (onderdeel van figuur 47) verder uit naar regulier nultreden en geclusterd wonen, op basis van woonwensen 14. Deze komt niet volledig overeen met de hiervoor genoemde cijfers; zo kunnen ook jongere huishoudens behoefte hebben aan een nultredenwoning. Zorggeschikt wonen is bedoeld voor huishoudens/personen met een Wlz-indicatie die zwaardere zorg aan huis nodig hebben. Deze behoefte beredeneren we op basis van de verwachte extramuralisering van ouderenzorg. Deze behoefte is daarmee dan ook geen onderdeel van de hiervoor gepresenteerde reguliere woningbehoefte. Deze dienen dus ‘opgeplust’ te worden bij de eerder getoonde aantallen wat betreft de woonbehoefte. De vraag naar ouderenwoningen is hiermee wel nauw verbonden aan de verwachte ontwikkeling van de zorgvraag. Immers is de ouderenhuisvesting erop gericht dat ouderen beter en langer zelfstandig kunnen wonen. Ook kan het ertoe leiden dat zorggebruik pas in een later stadium nodig is doordat de woning beter is aangepast op mobiliteitsbeperkingen.
Voorkeur voor geclusterd wonen vaak afhankelijk van zelfredzaamheid We zien dat de voorkeur voor regulier nultreden of geclusterd wonen sterk afhankelijk is van de mate van mobiliteitsbeperking (afhankelijk van leeftijd) en de bestedingsmogelijkheden (afhankelijk van inkomen) van huishoudens. Tezamen vormt dit de zelfredzaamheid. Hoe zelfredzamer huishoudens zijn, des te meer genoegen ze nemen met een ouderenwoning onafhankelijk van verdere voorzieningen (geclusterd wonen). Hierdoor is de vraag naar geclusterd wonen vooral