2026-033.1 Bijlage 1. Woonbehoefteonderzoek West Maas en Waal 2025
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek gemeente West Maas en Waal Stec Groep aan gemeente West Maas en Waal 16 december 2025
2
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Inleiding
4
1.1 1.2
4 4
Uw situatie Aanpak en leeswijzer
Conclusies
5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
5 5 6 7 9 9
Betaalbaarheid huidige woningmarkt staat onder druk West Maas en Waal groeit door verhuizingen van buitenaf Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2045 Er is vooral behoefte aan betaalbare nultredenwoningen In alle kernen vraag naar extra woningen Voldoende plannen, maar kwalitatief niet altijd passend
Adviezen
11
3.1 3.2 3.3 3.4
11 11 12
Zet in op de bouw van betaalbare woningen Zet in op de bouw van nultredenwoningen Versterk de kernen met passende nieuwbouw en aandacht voor leefbaarheid Monitor ontwikkelingen op de woningmarkt om op tijd te reageren in volkshuisvestingsbeleid
13
Huidige woningmarkt
14
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Kenmerken huidige woningvoorraad Kenmerken koopwoningmarkt Kenmerken sociale huurwoningmarkt Woonsituatie huishoudens Zorggebruik huishoudens
14 21 21 25 27
Demografie en verhuizingen
30
5.1 5.2 5.3
30 32 37
Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Verhuizingen naar herkomst
Kwantitatieve woningbehoefte
41
6.1 6.2 6.3
41 43
Autonome ontwikkeling: circa +500 huishoudens tot 2045 Inlopen woningtekort: +390 extra huishoudens tot 2040 Autonome groei + inlopen woningtekort = totale groei van 900 huishoudens tot 2045
45
Kwalitatieve woonbehoefte
47
7.1 7.2
47
7.3 7.4 7.5
Kwalitatieve woonbehoefte op basis van het Stec doorstroommodel Behoefte aan alle soorten woningen, met name nultredenwoningen door vergrijzing Woningbehoefte aan woningtypen en prijssegmenten Woningbehoefte ouderenhuisvesting Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit
48 50 54 56
3
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Bijlage 1 Stec Doelgroepen
58
Bijlage 2 Methodologie bepaling woningbehoefte
60
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
1. Inleiding 1.1 Uw situatie Aan de slag met lokale woonopgaven De gemeente West Maas en Waal staat voor een belangrijke huisvestingsopgave om te voorzien in de groeiende en veranderende huisvestingsbehoefte in de gemeente. De gemeente wil voorzien in deze opgave en heeft daarom een behoorlijk aantal woningen toegevoegd de afgelopen jaren. Er is vooral gebouwd in de grootste kern: Beneden-Leeuwen. Beneden-Leeuwen is momenteel ook nog vaak in beeld voor nieuwbouwprojecten. U wil inzicht hebben in de positie van en de woningbehoefte binnen deze kern alsook de andere kernen in West Maas en Waal. Scherper inzicht in de toekomstige woonbehoefte Om een scherp(er) inzicht te krijgen in de toekomstige woonbehoefte van de gemeente West Maas en Waal, voeren we een woningbehoefteonderzoek uit. Op deze manier heeft u ontwikkelingen op de woningmarkt scherp voor de bril en toetst u wat nodig is om uw opgaven het hoofd te bieden. Dit geeft u concrete handvatten om keuzes in uw woningbouwprogrammering te maken: waar, hoeveel en welke woningen gaan we bouwen?
1.2 Aanpak en leeswijzer We hanteren in deze rapportage een hoofdstukindeling die past bij de analysestappen die we hebben uitgevoerd. Deze analyses tonen we op gemeente- en kernniveau. Waar relevant maken we ook een vergelijking met het landelijk gemiddelde. In het interactieve dashboard kunt u op kernniveau op een dynamische manier de uitkomsten bezien (klik hier). We beginnen het rapport in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 met de belangrijkste conclusies en adviezen, zodat in één oogopslag helder is wat de opgaven zijn en waar kansen liggen. Na deze hoofdstukken worden de resultaten van het onderzoek uitgebreid besproken. In hoofdstuk 4 beginnen we met een beeld van de huidige woningmarkt van de gemeente West Maas en Waal. Het gaat hierbij zowel om de woningen die al aanwezig zijn als om de huishoudens die in deze woningen wonen. Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er immers al. In hoofdstuk 5 staan we stil bij ontwikkelingen die zich in het verleden hebben voorgedaan in de inwoners- en huishoudenspopulatie van de gemeente West Maas en Waal. Deze hebben invloed op de woonwensen en opgaven van de toekomst. In hoofdstuk 6 kijken we vooruit: de Primos-prognose en het inlopen van het woningtekort vormt de basis voor de kwantitatieve woningbehoefte van de gemeente. De kwantitatieve behoefte vertalen we in hoofdstuk 7 naar een kwalitatieve opgave.
Hierbij houden we rekening met alle indicatoren en kenmerken van de huidige en verwachte woningmarkt. We maken hier ook een confrontatie met de huidige woningbouwplannen van de gemeente West Maas en Waal, om zo uitspraken te kunnen doen over in hoeverre de huidige plannen al aansluiten bij de behoefte.
4
5
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
2. Conclusies 2.1 Betaalbaarheid huidige woningmarkt staat onder druk De woningvoorraad van de gemeente West Maas en Waal bestaat voor een relatief groot deel uit koopwoningen (zie figuur 1). Juist in dit deel van de voorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden (verdubbeling van gemiddelde transactieprijs in de periode 20152024). Hierdoor is de koopwoningmarkt voor huishoudens met een laag inkomen moeilijker bereikbaar geworden. De vraag naar huurwoningen loopt hierdoor sterk op. Zo is het aantal reacties op sociale huurwoningen meer dan verdrievoudigd in de afgelopen vijf jaar. Voor huishoudens met een laag inkomen die willen starten of willen doorstromen vanuit een huurwoning is de huidige woningmarkt daardoor nu onvoldoende passend waardoor zij de koopwoningmarkt niet kunnen betreden.
Figuur 1: Woningvoorraad gemeente West Maas en Waal in vergelijking met landelijk gemiddelde 0% Gemeente West Maas en Waal (8.710 woningen)
Nederland
20% 15%
40%
2%
12% 2%
60%
80%
66%
46%
100% 6%1% 4% 6%
19%
4% 9%
8%
Sociale huur grondgebonden
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden
Koop grondgebonden
Sociale huur appartement
Middenhuur en vrijesectorhuur appartement
Koop appartement
Huur onbekend Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
2.2 West Maas en Waal groeit door verhuizingen van buitenaf Vooral jonge huishoudens en gezinnen verhuizen naar West Maas en Waal. De landelijke woonomgeving en ruimere grondgebonden woningen zijn voor veel jongeren en gezinnen aantrekkelijk. Maar hoewel de gemeente groeit door instroom van relatief jonge huishoudens, is er tegelijkertijd sprake van structurele vergrijzing en huishoudensverdunning. Het aantal oudere huishoudens en eenpersoonshuishoudens is de afgelopen jaren toegenomen en de (huidige) inwoners van de gemeente West Maas en Waal worden gemiddeld steeds ouder. De gemeente heeft een negatief natuurlijk groeicijfer, wat betekent dat er meer mensen overlijden dan er geboren worden. Het overwegend positieve verhuissaldo speelt een steeds belangrijkere rol in de bevolkingsen huishoudensontwikkeling.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 2: Demografische ontwikkeling gemeente West Maas en Waal, 2015-2025 500 400 300 200 100 0 -100 2015 2016 2017 2018 Buitenlandse migratie (saldo)
2019
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2020 2021 2022 2023 2024 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). *Voorlopige cijfers over 2024.
Vooral jongeren en gezinnen verhuizen naar de gemeente West Maas en Waal, ouderen veel meer lokaal gebonden Gemiddeld vindt zo’n 43% van alle verhuizingen binnen de gemeente West Maas en Waal plaats. Het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen is echter gedaald van 48% in 2019 naar 39% in 2023. Dit is een trend die in veel gemeenten voorkomt. We signaleren dat in de afgelopen jaren een groter deel van de huishoudens over een grotere afstand verhuist dan in het verleden. Tegelijkertijd is het aandeel verhuizingen vanuit het buitenland gestegen van 6% in 2019 naar 13% in 2023. Ook dit is een trend die in veel gemeenten zichtbaar is en overwegend samenhangt met toegenomen arbeidsmigratie naar Nederland toe. Ouderen (75+) en gezinnen verhuizen meestal binnen West Maas en Waal. De oudere doelgroepen kiezen relatief vaak voor een sociale huurwoning, zowel grondgebonden als appartement. Jongere huishoudens en gezinnen zijn mobieler en komen vaker van buiten de gemeente. Zij kiezen relatief vaak voor een grondgebonden koopwoning. Ondanks lage verhuisgeneigdheid van ouderen in de gemeente, vindt er relatief veel doorstroming plaats als zij naar een nieuwbouwwoning gaan Slechts 3% van de alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder verhuist jaarlijks in West Maas en Waal. De meeste ouderen blijven in hun huidige woning, ook als hun zorgbehoefte toeneemt.
Ze passen dan hun woning aan om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het aantal 75-plussers groeit de komende jaren sterk, waardoor ook het absolute aantal verhuizende ouderen toeneemt en er zo meer woningen worden ‘vrijgespeeld’. Als zij verhuizen, komen hun (veelal grote grondgebonden) woningen vrij voor jongere doelgroepen en gezinnen en ontstaat een lange verhuisketen. Gemiddeld leidt een verhuizing van een 75-plussers naar een nieuwbouwwoning tot zo’n 3,2 verhuizingen, blijkt uit ons landelijke doorstroompaper.
2.3 Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2045 Op basis van de Primos24-Prognose en de opgave om het huidige woningtekort in te lopen, concluderen we dat zowel tot 2035 als tot 2045 het aantal huishoudens in de gemeente toeneemt. Deze groei is bijna volledig toe te schrijven aan de groei van het aantal oudere huishoudens. Er gaat naar verwachting dubbele vergrijzing optreden: er komen niet alleen meer ouderen bij, deze ouderen worden ook nog eens ouder en blijven langer thuis wonen. In de gemeente woont al een groot aandeel 55-plussers. Het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 75 neemt bovendien sterk toe
6
7
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
tot 2045: wel met 84%. Dat zal resulteren in een grotere zorgvraag, aangezien deze groep het meest gebruik maakt van zorgvoorzieningen. Het inlopen van het woningtekort zorgt voornamelijk voor een groei van het aantal jonge huishoudens. De woningen die de komende vijftien jaar worden gerealiseerd landen namelijk bij de doelgroepen alleenstaanden en stellen tot 35, alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar en gezinnen. Waar de huishoudensgroei in de gemeente precies plaatsvindt, hangt sterk af van de (toekomstige) woningbouwlocaties en het woningbouwprogramma van de gemeente.
Tabel 1: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal naar doelgroep, 2025 tot 2045 Doelgroepen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
A&S <35 jaar
825
-95 (-12%)
-215 (-26%)
Gezinnen
3.050
-50 (-2%)
-40 (-1%)
A&S 35-55 jaar
1.015
+260 (+26%)
+340 (+33%)
A&S 55-75 jaar
2.835
25 (+1%)
-290 (-10%)
A&S >75 jaar
1.310
+520 (+40%)
+1.095 (+84%)
Overig
30
0 (+3%)
+10 (+32%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
+900 (+10%)
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen
2.4 Er is vooral behoefte aan betaalbare nultredenwoningen Op basis van de huidige woningvoorraad, verhuisbewegingen, woonwens en toekomstige huishoudensontwikkelingen zien we naar de toekomst toe een duidelijke behoefte aan nultredenwoningen (zowel grondgebonden als gestapeld), vooral in het betaalbare segment. Deze woningen zijn geschikt voor minder mobiele huishoudens en sluiten goed aan bij de vergrijzing. Vooral alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder vormen een snelgroeiende doelgroep die veelal een voorkeur hebben voor appartementen met lift en gelijkvloerse grondgebonden woningen. De vraag richt zich op zowel sociale huur als middenhuur en betaalbare koop. Middenhuur is vaak het beste alternatief voor huishoudens die het op korte termijn niet lukt om een betaalbare koopwoning te vinden. Het is in die zin een belangrijk smeermiddel voor de woningmarkt, al is het minder vaak de primaire woonvoorkeur. Dit betekent niet dat er geen woningvraag is naar andere woningtypen. Ook veel jonge huishoudens en gezinnen zullen een nieuwe woning wensen. We zien echter dat veel van hun wensen al met de bestaande woningvoorraad ingevuld kan worden. Cruciaal is dan wel de doorstroming van ouderen (conform daadwerkelijk verhuisgedrag) op gang te houden.
Een punt dat aandacht verdient bij deze conclusie is het feit dat we de conclusie trekken op basis van het huidige verhuisgedrag van huishoudens in West Maas en Waal. We signaleren daarbij dat de afgelopen jaren veel oudere huishoudens met een laag inkomen, en een behoorlijk vermogen (in 50% van de gevallen € 150.000 of meer) naar een sociale huurwoning verhuist. Landelijk verhuist 45% van alle 65-plussers naar een corporatiewoning. Ruim een derde van deze verhuizende 65-
8
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
plussers woonde daarvoor in een koopwoning. Omdat de komende jaren er een flinke toename van het aandeel 65-plussers in West Maas en Waal verwacht wordt, en het vermogen van ouderen geen relevant criterium is voor het al dan niet toelaten van ouderen tot sociale huurwoningen, verwachten we dat de druk op nultredenwoningen in het betaalbare segment toeneemt. Nultredenwoningen die passen bij de behoefte van inwoners in West Maas en Waal Nultredenwoningen zijn woningen zonder traptreden. Dit kan een traploos appartement of een grondgebonden nultreden woning zijn. Beide typen nultredenwoningen zijn zeer aantrekkelijk om toe te voegen in West Maas en Waal. Grondgebonden woningen zijn kansrijk, gezien het relatief hoge aantal reacties op bestaande grondgebonden corporatiewoningen. Nieuwbouwappartementen in een nultredensegment zijn ook zeer aantrekkelijk gezien de grote toename van de oudere doelgroep. Nultredenwoningen zijn nodig om ouderen langer zelfstandig thuis te kunnen laten wonen Om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, met zorg wanneer dat nodig is, zijn passende (nultreden, geclusterde en zorggeschikte) woningen nodig. We schetsten hiervoor al dat er een toenemende behoefte is aan geschikte woningen voor ouderen.
We signaleren ook maatschappelijke en financiële voordelen van het toevoegen van nieuwbouwwoningen voor ouderen, vooral wanneer deze geclusterd zijn, zodat wonen en zorg zodoende meer en meer met elkaar verbonden kunnen zijn. In de gemeente zijn relatief veel woningen aanpasbaar (zie paragraaf 4.1). De gemeente heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) de plicht om deze woningaanpassingen te financieren. Meer woningaanpassingen zorgt voor een grotere druk op het Wmo budget. Door de bouw van nultredenwoningen, woningen die beter passen bij de wensen van de oudere doelgroep, zorg je ervoor dat de woning al voldoet.
Figuur 3: Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -1.000
-800
-600
-400
-200
-
SH GGB
-60
MVH GGB
-35
KOOP GGB
-845
200
400
600
800
1.000
145 150
-395
SH APP z. lift
60
MVH APP z. lift
55 55
KOOP APP z. lift
240
110
-25
SH NULT.
480 110
MVH NULT. KOOP NULT.
815
220 350
55 145
Zorggeschikt Op basis van woonwensen
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MVH = middenhuur en vrijesectorhuur,. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift, NULT. = nultreden (grondgebonden en appartementen). Afgerond op vijftallen.
9
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
2.5 In alle kernen vraag naar extra woningen We verwachten in elke kern een woningbouwopgave, aangezien er in elke kern een toename van het aantal huishoudens wordt verwacht en de huidige voorraad deze toename niet kan accommoderen. De grootste groei verwachten we in de kern Beneden-Leeuwen, waar het aantal huishoudens tot 2045 met 365 huishoudens toeneemt. Daarmee blijft deze kern, als grootste van de gemeente, een belangrijk zwaartepunt voor woningbouw. Tegelijkertijd zien we dat de relatieve huishoudensgroei (groei ten opzichte van de huidige voorraad) in elke kern ongeveer gelijk is. Dit betekent dat woningbouw niet alleen in de twee grote kernen nodig is (Beneden-Leeuwen en Dreumel), maar ook in de kleine kernen.
Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte per kern voor nuanceverschillen Let op: de behoefte per kern is indicatief. Door het lage schaalniveau zijn de cijfers minder exact, maar ze geven wel richting en inzicht. Ze helpen om nuanceverschillen tussen kernen te duiden, ook al zijn ze niet bedoeld als exacte voorspellingen. De daadwerkelijke ontwikkelingen op kernniveau zijn in grote mate afhankelijk van toekomstige nieuwbouw. Als er niet gebouwd wordt in een bepaalde kern, zal deze ook niet gaan groeien.
Tabel 2: Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal uitgesplitst naar kern, 2025 tot 2045 Kernen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
Alphen
755
+40 (+5%)
60 (+8%)
Altforst
265
+15 (+6%)
+25 (+10%)
Appeltern
395
+25 (7%)
+35 (+9%)
Beneden-Leeuwen
3.325
+260 (+8%)
+365 (+11%)
Boven-Leeuwen
930
+60 (6%)
+90 (+10%)
Dreumel
1.555
+130 (+8%)
+155 (+10%)
Maasbommel
640
+65 (+10%)
+80 (+13%)
Wamel
1.205
+60 (+5%)
+80 (+7%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
+900 (+10%)
Bron: Primos (2024) & Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
2.6 Voldoende plannen, maar kwalitatief niet altijd passend De gemeente West Maas en Waal heeft op dit moment plannen voor 1.205 extra woningen. Hiermee zijn er voldoende plannen om in de verwachte kwantitatieve woningbehoefte voor de periode tot 2045 (+900) te voorzien. Een deel van de plannen moet daarentegen nog wel de planprocedure doorlopen. Momenteel zijn 670 woningen opgenomen in plannen met een harde planstatus. Het opharden van de plannen is nodig om versnelling te realiseren.
10
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Desalniettemin constateren we dat de huidige plannen niet aansluiten bij de kwalitatieve woonbehoefte. De eerste mismatch is het hoge aandeel grondgebonden woningen in de plannen. Deze woningtypen domineren zowel de bestaande voorraad als de toekomstige bouwprojecten, terwijl de vraag juist verschuift richting levensloopgeschikte woonproducten. Door de dubbele vergrijzing (de groei van het aantal ouderen die ook langer zelfstandig blijven wonen) groeit de behoefte aan grondgebonden nultredenwoningen en (zorggeschikte) appartementen sterk. Deze zijn nu nog ondervertegenwoordigd in de plannen. De tweede mismatch is het tekort aan betaalbare woningen in de plannen, met name in het sociale segment. Slechts 19% van de huidige plannen bestaan uit sociale huurwoningen. Ongeveer 45% valt binnen het betaalbare segment: middenhuur, goedkope koop en middeldure koop. Daarmee voldoet de gemeente nog niet aan de afspraken uit de Woondeal. De plannen sluiten bovendien niet aan op de geconstateerde woningbehoefte.
Figuur 4: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045 in gemeente West Maas en Waal 0
Plancapaciteit
Netto woningbehoefte
Harde plancapaciteit
200
400
600
800
670
1.000
1.200
1.400
535
900
Zachte plancapaciteit
270
Netto behoefte
130% planoverschot
Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (april 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025).
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
3. Adviezen Dit onderzoek geeft een beleidsneutraal inzicht in de te verwachten kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente West Maas en Waal. Uiteindelijk bent u zelf aan zet om concrete keuzes te maken met betrekking tot uw woningbouwprogramma. We geven u hieronder vier adviezen richting uw woonbeleid.
3.1 Zet in op de bouw van betaalbare woningen Onderzoek geeft sterke aanleiding tot opnemen extra betaalbare woningen in nieuwbouwplannen Op basis van het woningbehoefteonderzoek wordt een forse behoefte aan meer betaalbare (huur)woningen geconstateerd. We signaleren grofweg een behoefte aan betaalbare woningen (zowel huur als koop) van circa 80% van de totale opgave (exclusief de overschotten). In de huidige plannen is nog slechts circa 51% van de te bouwen woningen geprogrammeerd in het betaalbare segment (exclusief plannen waarvan de segmentering onbekend is). De betaalbare woningen zijn momenteel dus te weinig gepland of nog onvoldoende geconcretiseerd ten opzichte van de gesignaleerde behoefte. We adviseren u daarom in te zetten op voldoende betaalbare woningen in de plannen. Op deze manier kunt u (1) voldoen aan de wensen van uw (toekomstige) inwoners en (2) de doelstellingen uit de regionale woondeal waarmaken. Hierin is afgesproken dat 67% van de woningbouwprogrammering bestaat uit betaalbare woningen. In de gemeente bestaat het woningaanbod nu vooral uit relatief ruime woningen. Betaalbare woningen zijn vaak kleiner dan wat inwoners gewend zijn. Tijdens de consultatiesessie kwam naar voren dat dit invloed kan hebben op het verhuisgedrag.
Extra kwaliteit, in de vorm van gedeelde voorzieningen, kan zorgen dat de stap naar een kleinere woning toch als een verbetering wordt ervaren. Herprogrammeer bestaande nieuwbouwplannen als resultaat opweegt tegen inspanning Het doorschuiven van alle betaalbaarheidsambities naar nieuwe plannen is geen optie. Idealiter worden deze verdeeld over de totale nieuwbouwprogrammering. Dit betekent dat ook bestaande plannen zoveel mogelijk aan de betaalbaarheidseisen (67% betaalbaar en 30% sociale huur) moeten voldoen en herprogrammeren nodig is om dit te bereiken. Tegelijkertijd gaat herprogrammeren ten koste van de snelheid. Hier knelt het nog wel eens. Er moet een goede balans worden gevonden tussen streven naar de juiste kwaliteiten en het behouden van snelheid. Inspanning/kosten van herprogrammering moeten opwegen tegen het resultaat van het herprogrammeren. Energie steken in projecten die bijvoorbeeld weinig opleveren (beperkt aantal woningen) en/of veel kosten (tijd, risico, inzet) heeft geen zin. Projecten waarbinnen veel volkshuisvestelijke doelen te behalen zijn tegen lage kosten moeten uiteraard worden doorgezet.
3.2 Zet in op de bouw van nultredenwoningen Urgentie om nieuwbouwplannen geschikt te maken voor ouderen Ook adviseren we om vooral in te zetten op de bouw van nultredenwoningen. Binnen de huidige plannen zijn al voldoende plannen aanwezig om woningen voor starters te realiseren. Van de huidige nieuwbouwplannen is van zo’n 255 woningen bekend dat deze als grondgebonden nultredenwoning of appartement worden opgeleverd. Dit terwijl een groot deel van de woningbehoefte bestaat uit dit woningtype. Het vereist daarmee de nodige acties om dit in huidige en toekomstige plannen te verbeteren. We adviseren u om nieuwe plannen altijd nultreden te realiseren en binnen bestaande nieuwbouwplannen te heroverwegen of oplevering als nultredenwoning mogelijk is. Zo ontstaan woningen die niet alleen geschikt zijn voor ouderen, maar
11
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
ook voor starters en andere doelgroepen. Nultredenwoningen zijn flexibel inzetbaar en toekomstbestendig. De aanpasbaarheid van woningen speelt daarbij een grote rol. Doorstroming van ouderen zorgt het vaakst voor verhuisketen in eigen gemeente We adviseren u in alle kernen voldoende betaalbaar én levensloopbestendig aanbod te creëren voor de eigen inwoners. U voorziet hiermee niet alleen beter in de woonbehoeften van uw ouderen, maar het kan ook doorstroming op uw woningmarkt bevorderen. Zo leidt een verhuizing van een oudere vaak tot een vrijkomende woning in uw gemeente. Uit ons onderzoek blijkt namelijk dat ouderen niet vaak over gemeentegrenzen heen verhuizen en dat de langste verhuisketen op gang komt wanneer een 55-plusser naar een nieuwbouwwoning verhuist (zie hier). U kunt met ouderenwoningen dus een verhuisketen op gang brengen binnen uw eigen gemeente. Dit in tegenstelling tot nieuwbouw van andere woningtypen, die vaker direct bewoond worden door huishoudens van buitenaf. Wanneer dat het geval is, profiteert u niet van de verhuisketen die op gang komt en helpt u dus ook andere huishoudens in uw gemeente niet.
Plannen voor ouderenhuisvesting helpen ook andere woningzoekenden: nieuwbouw is ook geschikt voor andere doelgroepen en vrijkomend aanbod is relatief goedkoop ten opzichte van nieuwbouw De woning die vrijkomt is in veel gevallen een reguliere grondgebonden woning. Deze is niet altijd of minder geschikt (te maken) voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen, maar wel al geschikt voor veel andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en doorstromers uit een huurwoning. Veel woningen zijn overigens wel aanpasbaar voor senioren, maar vragen vaak investeringen op de korte termijn en nemen vooral vaak grotere kosten (bijvoorbeeld Wmo) mee op de lange termijn. Daarnaast is het belangrijk in te zien dat de gebouwde nultredenwoningen niet enkel voorzien in de wensen van ouderen. Appartementen met een lift zijn bijvoorbeeld ook geschikt voor starters en ook grondgebonden nultredenwoningen kunnen makkelijk bewoonbaar zijn voor andere huishoudens dan ouderen. Op korte termijn worden zo meerdere doelgroepen door uw nieuwbouw bediend, terwijl hierdoor op de lange termijn voldoende woningen voor ouderen op de markt komen.
3.3 Versterk de kernen met passende nieuwbouw en aandacht voor leefbaarheid Een overgroot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Dit betekent dat u voor een toekomstbestendige woningvoorraad ook aan de slag moet met de grote opgaven binnen de bestaande woningvoorraad. Zo is er, met name in particulier woningbezit, nog een verduurzamingsslag te maken, kan de voorraad beter worden benut en kan de huisvesting van ouderen beter en efficiënter worden ingericht. We zien mogelijkheden in een kerngerichte aanpak om dit gezamenlijk onder handen te nemen. Maak daarbij ook bewuste keuzes in waar ouderenhuisvesting wordt toegevoegd en in welke vorm. We maken in dit onderzoek onderscheid in reguliere nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Deze verschillen van elkaar qua zorg- en voorzieningenvraag, wat maakt
12
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
dat dit niet overal realiseerbaar is. Zeker voor zorggeschikte woningen kan dit het geval zijn. Zorg ervoor dat de geschiktheid van de omgeving voor ouderenhuisvesting goed in beeld wordt gebracht en dat er afspraken worden gemaakt over waar het meest geschikt bijvoorbeeld zorggeschikte woningen toegevoegd kunnen worden (in lijn met de uitgangspunten uit de woonzorgvisie). Geschikte plekken voor ouderenhuisvesting Het bouwen van nultredenwoningen is noodzakelijk om in voldoende geschikte woningen voor ouderen te kunnen voorzien. We adviseren daarom binnen nieuwbouw fors in te zetten op geclusterd wonen rond bestaande voorzieningen. Dit helpt niet alleen de zorgbehoevenden, maar ook de zorgaanbieders. We adviseren op deze clusteringslocaties in te zetten op een mix van mensen met een zware zorgvraag en mensen met geen of een lichte zorgvraag. Zo ontstaat er een organisch verloop van informele en formele zorg. Hierbij wordt de formele zorg pas ingevlogen als het echt nodig is. Sociale cohesie tussen de bewoners is hierbij wel een belangrijke randvoorwaarde. Niet alle ouderen verhuizen graag naar een andere kern voor een geclusterde woonvorm of verlaten een huidige woning zelfs liever niet. In alle kernen zullen dus (nultreden)woningen moeten worden bijgebouwd, zodat in de kern doorstroming ontstaat en er ruimte vrijgespeeld wordt voor jongeren en gezinnen.
Dit kunnen ook grondgebonden woningen zijn. Het is wel belangrijk dat er ruimte is voor ontmoeting binnen de nieuwbouw of binnen de kern. Zorg voor een integrale benadering waarin leefbaarheid wordt meegenomen Woningbouw biedt kansen voor de kernen, maar staat nooit op zichzelf en vraagt daarom altijd om een bredere kernenaanpak waarin zowel sociaal-maatschappelijke als ruimtelijke maatregelen moeten worden meegenomen. Richt u daarbij op een gecombineerde aanpak van sociale én fysieke investeringen, omdat deze meer impact hebben dan losse, versnipperde maatregelen. Leefbaarheid in een kern hangt namelijk samen met veel factoren, zoals gezondheid, woonsituatie, onderwijs, voorzieningen, welzijn en veiligheid. Door breed te kijken naar de opgaven in een kern ontstaat een aanpak die recht doet aan de samenhang tussen thema’s én aan de specifieke situatie in een buurt.
3.4 Monitor ontwikkelingen op de woningmarkt om op tijd te reageren in volkshuisvestingsbeleid Ten slotte adviseren we u om de huishoudens- en woningmarktontwikkelingen die we nu voor u in beeld hebben gebracht, goed te blijven monitoren. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van de huidige nieuwbouwplannen. Een goede monitoring helpt u om scherp te krijgen of u op de goede weg bent en waar u mogelijk moet bijsturen. De toekomst blijft immers onzeker. Hierdoor zijn aanpassingen aan bijvoorbeeld het nieuwbouwprogramma soms wenselijk. Zorg er hierbij voor dat deze monitoring ook uitgebreid ontsloten wordt, zodat iedereen die hiermee van doen heeft er kennis van neemt.
13
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente West Maas en Waal staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, energielabels), dynamiek en de bewoning daarvan door huishoudenstypen.
4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Groot deel van de woningmarkt bestaat uit grondgebonden koopwoningen Op 1 januari 2024 stonden er in de gemeente West Maas en Waal in totaal 8.710 woningen (CBS, 2024). 66% van de woningvoorraad in de gemeente bestaat uit grondgebonden koopwoningen. Daarmee is dit type woningen zowel absoluut als relatief de grootste woningcategorie. Het aandeel in West Maas en Waal is hoger dan gemiddeld in Nederland (46%). Binnen de kernen staan er in Altforst relatief het meeste van dit type woningen (90%) en in Beneden-Leeuwen het minste (59%). In Beneden-Leeuwen is de woningmarkt meer gedifferentieerd met ook een relatief groot aandeel sociale huurwoningen. In totaal heeft 21% van de woningen in de gemeente een vastgestelde of ingeschatte huurprijs lager dan de sociale huurgrens 1. Dat kunnen zowel corporatiewoningen als particuliere huurwoningen zijn. Dit aandeel is lager dan gemiddeld in Nederland (31%).
1
In 2025 bedraagt de sociale huurgrens € 900,07. Zowel woningen van corporaties als particuliere verhuurders die onder deze grens worden verhuurd rekenen we op dit moment tot deze categorie. Ook als er geen instandhoudingstermijn geldt. Voor particuliere huurwoningen berust de huurprijs zowel op recent bekende verhuringen als op een inschatting van het CBS. De huurprijzen van corporaties zijn afgeleid van gegevens van de Autoriteit Woningcorporaties.
14
15
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 5: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in de gemeente West Maas en Waal 0% Alphen Altforst Appeltern Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel Gemeente West Maas en Waal Nederland
20%
40%
60%
80%
3%1% 1% 5% 10% 4% 7% 2% 6% 5% 2% 2%5% 8% 1% 3% 4% 2% 2% 17% 7% 3% 6% 6% 1% 4% 6% 8% 4% 9%
78% 90% 73% 59% 69% 69% 65% 69% 66%
16% 1% 5% 13% 2% 19% 16% 2% 12% 3% 15% 13% 2% 15% 2% 12% 2%
46%
Sociale huur grondgebonden Koop grondgebonden Middenhuur en vrijesectorhuur appartement Huur onbekend
100%
19%
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden Sociale huur appartement Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Lagere corporatievoorraad in gemeente dan landelijk gemiddeld De meeste woningen in West Maas en Waal zijn koopwoningen (72%). Dit aandeel ligt een stuk hoger dan het Nederlands gemiddelde (57%). Stijgingen op de koopwoningmarkt hebben hierdoor in West Maas en Waal een relatief groot effect, aangezien een groter deel van de woningvoorraad onderhevig is aan deze prijsontwikkelingen. De corporatievoorraad ligt in West Maas en Waal lager dan gemiddeld. Waar deze landelijk op 28% ligt, is dit in de gemeente 20%. Landelijk wordt ernaar gestreefd dat elke gemeente toegroeit naar een sociale huurwoningvoorraad van 30%. Dit is ook in de regionale Woondeal 2022-2030 afgesproken. In Beneden-Leeuwen zijn de meeste corporatiewoningen aanwezig (25%).
Figuur 6: Woningen verdeeld naar eigendom in gemeente West Maas en Waal vergeleken met het Nederlands gemiddelde 0%
20%
40%
Alphen
80%
78%
Altforst
100%
6%
16%
7%
14%
7%
93%
Appeltern Beneden-Leeuwen
60%
79%
25%
8%
66%
Boven-Leeuwen
73%
Dreumel
75%
8%
18%
Maasbommel
76%
7%
17%
Wamel
74%
Gemeente West Maas en Waal
72%
Nederland Koopwoning
7%
17%
9% 8%
57%
14%
Particuliere huurwoning
Corporatiewoning
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
20%
20% 28%
16
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Veel huurwoningen worden verhuurd onder de sociale huurgrens 89% van alle huurwoningen in gemeente West Maas en Waal wordt verhuurd voor een huurprijs onder de DAEB-huurgrens (huurprijs tot € 900,07, prijspeil 2025) 2. De woningcorporatie verhuurt het grootste deel van deze woningen, maar ook andere verhuurders bieden woningen onder de sociale huurgrens aan. Deze woningen voldoen vaak niet aan alle eisen voor sociale huur, zoals de instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar. Toch zijn ze geschikt voor de doelgroep van corporaties vanwege de lage huurprijs 3. Het aandeel dure huurwoningen in de gemeente ligt iets lager (4%) dan het Nederlands gemiddelde (6%). In Altforst zijn er te weinig huurwoningen aanwezig (< 10 cases in elke categorie) om ze onder te kunnen verdelen in huurprijsklassen.
Figuur 7: Huurwoningvoorraad naar huurprijsklassen* in de gemeente West Maas en Waal 0% Alphen Altforst Appeltern Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel Gemeente West Maas en Waal Nederland
20%
40%
60%
80%
80% 63% 9% 9%
9% 14%
59% 70% 56% 86% 65% 58% 50%
100% 20%
38% 23% 24% 23% 23% 22% 20%
6% 3% 6% 6% 5% 14% 8% 5% 7% 4% 10% 6%
Tot kwaliteitskortingsgrens
Kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
Middenhuur
Dure huur Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *De kwaliteitskortingsgrens is € 477,20 (prijspeil 2025) en de aftoppingsgrenzen zijn: € 682,96 (prijspeil 2025) voor huishoudens van een of twee personen; €731,93 (prijspeil 2025) voor huishoudens van meer dan twee personen.
Corporatiebezit grotendeels onder de DAEB-huurgrens, particulier bezit duurder We hebben de huurwoningvoorraad van de gemeente West Maas en Waal vervolgens uitgesplitst naar eigendom en prijs. Daaruit valt op dat circa 98% van het corporatiebezit (circa 1.675 woningen) wordt verhuurd onder de sociale huurgrens. Het particulier bezit (circa 655 woningen) is een stuk duurder; hier wordt slechts 51% verhuurd onder de sociale huurgrens. Daarnaast is 30% van het particuliere bezit middelduur en 19% duur.
2
Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan hun doelgroepen. Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt. In West Maas en Waal is dit het geval en is in de prestatieafspraken opgenomen dat De Kernen maximaal 15% toewijst aan middeninkomens. 3 Let op. Niet enkel de huurprijs van woningen is bepalend in of we de woning als ‘sociale’ huurwoning kunnen bestempelen. Er zijn verschillen tussen woningen die verhuurd worden door de corporatie en overige verhuurders. De corporatie ziet er op toe dat de sociale huurwoningen ook passend worden toegewezen aan de doelgroep waarvoor deze woningen bedoeld zijn en zorgen er ook voor dat deze woningen onder de sociale huurgrens aangeboden blijven. Overige verhuurders zijn minder vaak aan deze regels gebonden.
17
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 8: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijs in de gemeente West Maas en Waal 0%
10%
Corporatiebezit
9%
Particulier bezit
7%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
68% 16%
90% 21%
28%
30%
100% 2%
19%
Tot kwaliteitskortingsgrens
Kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
Middenhuur
Dure huur Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Groot deel koopwoningvoorraad onbereikbaar voor huishoudens met laag of middeninkomen Meer dan de helft van de koopwoningvoorraad bestaat uit woningen in de dure prijsklasse (boven € 450.000), namelijk 51%. Dat is hoger dan gemiddeld in Nederland, waar dit aandeel op 41% ligt. Het aandeel betaalbare koopwoningen (conform de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 405.000, in 2025) in West Maas en Waal is daarmee ook een stuk lager (36%) dan in Nederland (52%). De prijzen zijn inmiddels verder gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van 1 januari 2023. Ook geldt dat de transactiewaarden hoger zijn dan de WOZ-waarden.
Figuur 9: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente West Maas en Waal 0% Alphen
20%
25%
7% Boven-Leeuwen 4% Dreumel 6%
30%
Wamel
6%
33%
Gemeente West Maas en Waal
6%
30%
Tot € 283.500
63%
€ 283.500 tot € 405.000
56% 54%
10%
58%
9%
25%
11%
43%
16% 11%
30%
9%
100%
73% 7%
34%
Maasbommel
Nederland
80% 57%
5%
22% 5%
Beneden-Leeuwen
60%
12%
26%
5%
Altforst Appeltern
40%
49%
12%
51%
12% 41%
7%
€ 405.000 tot € 450.000
41% Meer dan 450.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Woningvoorraad uit periode 1965-1995 sterk vertegenwoordigd In de gemeente is 42% van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1965-1995. Dat is aanzienlijk meer dan in de bijna dertig jaar hierna (tot 2024). In die periode is 26% van de huidige woningvoorraad toegevoegd. Het overige deel (32%) is voor 1965 gebouwd. Met name veel corporatiewoningen zijn gebouwd in de periode 1965-1995. 61% van de corporatiewoningen komt uit die periode.
18
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 10: Woningvoorraad naar bouwperiode in de gemeente West Maas en Waal 0% Koopwoning
10%
20%
5%
18%
Particuliere huurwoning 4%
17%
30%
40%
13%
Tot 1900
60%
70%
80%
38%
22%
29%
Corporatiewoning 1% 12%
Totale woningvoorraad 4%
50%
61%
14%
14%
1900 tot 1945
42%
1945 tot 1965
1965 tot 1995
1995 tot 2015
90%
100%
18%
8%
20%
8%
18%
9%
18%
8%
Vanaf 2015
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Woningen in West Maas en Waal zijn relatief groot Woningen in de gemeente West Maas en Waal zijn fors groter dan gemiddeld in Nederland. 78% van de woningen in West Maas en Waal is groter dan 100 vierkante meter. Dat komt door het grondgebonden karakter van de woningvoorraad, zoals te zien is in figuur 1. Slechts 9% van de woningvoorraad heeft een oppervlakte van minder 80 vierkante meter. Vooral in de kleine kernen staan relatief grote woningen. In Altforst (220 woningen) zijn alle woningen 100 vierkante meter of groter. In de grootste kern Beneden-Leeuwen (3.255 woningen) is het aandeel woningen onder de 100 vierkante meter het grootst (26%).
Figuur 11: Woningvoorraad naar woninggrootte in de gemeente West Maas en Waal 0%
20%
Alphen 3% 3% 9% Altforst Appeltern
40%
15% Boven-Leeuwen 3% 14% Dreumel 1%1%6% 14% Maasbommel 3% 4% 13% Wamel 2% 5% 14%
60 to 80 m2
33% 12%
19%
43%
24%
25%
25%
19%
33%
28%
25%
28%
80 tot 100 m2
21%
21%
36% 17%
24%
21%
33%
Gemeente West Maas en Waal 2%1%6% 13% Nederland 14% 11% 5% 50 tot 60 m2
44% 24%
33%
100%
30%
32% 26%
11%
Beneden-Leeuwen 2%1% 8%
tot 50 m2
80%
21%
34%
24% 6%
60%
32% 100 tot 150 m2
11%
150 to 200 m2
11%
> 200 m2
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Relatief veel grotere woningtypen in West Maas en Waal De woninggrootte sluit aan bij het type woningen dat voornamelijk in de gemeente aanwezig is. Onderscheid makend naar woningtype zien we namelijk dat er in West Maas en Waal relatief veel vrijstaande woningen te vinden zijn. Van de in totaal circa 8.710 woningen in de gemeente behoort
19
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
39% tot dit woningtype. Dit aandeel is een stuk kleiner dan in Nederland (13%). In Beneden-Leeuwen zijn ook relatief veel tussenwoningen en appartementen aanwezig, gevolgd door Wamel en Dreumel.
Figuur 12: Woningvoorraad naar woningtype in de gemeente West Maas en Waal 0%
20%
Alphen
8%
Altforst
5%
17%
Appeltern
7%
11%
Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen
8%
11%
10%
50% 17%
14%
14%
14%
16%
18%
23%
18%
10%
10%
Wamel
Tussenwoning
21%
13%
Gemeente West Maas en Waal
Appartement
100%
57%
24%
Nederland
80%
78%
13%
15% 7%
60%
18%
11%
18% 10%
Dreumel Maasbommel
9%
40%
46%
19%
45%
18%
55%
12% 13%
23%
37%
19%
39%
37%
29%
Hoekwoning
Twee-onder-een-kapwoning
13%
9%
13%
Vrijstaande woning
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Corporatiewoningen voorop in groene energielabels Het verduurzamen van woningen is een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad. Gemeente West Maas en Waal loopt wat achter op het Nederlands gemiddelde als het gaat om (het inzichtelijk hebben van) energielabels. Op dit moment heeft de helft van de woningen een energielabel. Met name van corporatiewoningen is het energielabel goed bekend. Bij particuliere bezit (zowel huur als koop) is dit aandeel een stuk lager. Bij particulier bezit wordt het energielabel immers vaak enkel vastgesteld bij een verhuizing of nieuwbouw. Dit vertroebeld het beeld enigszins. Nieuwbouwwoningen hebben namelijk vaak een beter energielabel dan de al bestaande woningen. Van de woningen waarvan het energielabel wel is vastgesteld, zien we dat 39% een ‘groen’ energielabel heeft, oftewel label C of hoger. Dit verschilt sterk naar eigendom. Van de corporatiewoningen heeft 90% een ‘groen’ label, van de koopwoningen is dit slechts 33%. De grootste verduurzamingsopgave ligt daarmee in de particuliere woningvoorraad.
Figuur 13: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel in de gemeente West Maas en Waal vergeleken met het Nederlands gemiddelde
0%
10%
20%
30%
Gemeente West Maas en Waal
23%
7%
Nederland
23%
10%
A
B
C
D
E
40%
50%
60%
9% 4%2% 2%3%
15%
F
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
G
6% 4% 2%2%
Onbekend
70%
80%
49%
38%
90%
100%
20
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 14: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel en woningtype in de gemeente West Maas en Waal vergeleken met het Nederlands gemiddelde
Nederland
Gemeente West Maas en Waal
0% Koopwoning Particuliere huurwoning
10%
20%
30%
17%
7%
9%
40%
50%
60%
5%3%3% 4%
9% 4% 5%4%4%3% 4%
Corporatiewoning 15%
Particuliere huurwoning
7%
12%
26%
Corporatiewoning
5%3%2% 2%
8%
B
C
D
F
100%
16% 4%1%1% 4%
G
52%
7% 5%3% 4%
13% 17%
E
90%
52%
13%
36% A
80%
68%
61%
Koopwoning
70%
22%
33% 7% 3%2%1% 12%
Onbekend
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
10% van de woningvoorraad is ingeschaald als nultreden en groot deel woningen aanpasbaar Op basis van een aanpasbaarheidsscan van TNO (2024) hebben we alle woningen in de gemeente West Maas en Waal ingeschaald naar de mate van geschiktheid voor personen met mobiliteitsbeperkingen. Met name ouderen hebben op termijn behoefte aan een woning die aan die geschiktheid voldoet. We zien dat in de gemeente 10% van de woningen wordt gecategoriseerd als een nultredenwoning. Dat betekent dat de ingang van de woning bereikbaar is zonder een trap te hoeven lopen en dat ook binnen de woning minimaal een woonkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer gelijkvloers zijn. Dit kan zowel een appartement zijn als een grondgebonden woning. Deze woningen zijn daarmee al geschikt voor personen met enige mobiliteitsbeperkingen. Het merendeel van deze woningen zijn in bezit van de woningcorporatie (circa 70 – 80%). Ingezoomd op de corporatiewoningen die nultreden zijn, zien we dat 34% rollatorgeschikt en 20% rolstoelgeschikt is (bron: De Kernen). TNO schat met haar onderzoeksmethodiek in dat 84% van de woningvoorraad met een aanpassing geschikt te maken is voor bewoning door mensen met (toekomstige) mobiliteitsbeperkingen Landelijk is dit 68%.
Deze woningen kunnen drempelvrij worden gemaakt en, indien nodig, moet het mogelijk zijn een traplift te installeren om de toegankelijkheid te waarborgen. Dit vraagt dan echter wel om (soms gemeentelijke) investeringen. Ook in andere gemeenten met een hoog aandeel eengezinswoningen is de mate van aanpasbaarheid hoog, hierin is de gemeente West Maas en Waal niet uniek. Dit neemt niet weg dat door de grote oppervlaktes een groot deel van de woning ongebruikt blijft, zeker bij alleenstaanden en stellen. Van een klein deel van de woningvoorraad (6%) schat TNO in dat deze niet aanpasbaar is. Dit betreft met name appartementencomplexen of bovenwoningen zonder lift. Dit type woning komt met name voor in huurbezit.
Figuur 15: Aanpasbaarheid van de West Maas en Waalse woningvoorraad 6% 10%
Nultredenwoning
Aanpasbare woning 84%
Bron: TNO (2025). Bewerking Stec Groep (2025).
Niet aanpasbare woning
21
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
4.2 Kenmerken koopwoningmarkt Woningprijzen in tien jaar meer dan verdubbeld De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente West Maas en Waal. Sinds 2015 is er sprake van een sterke stijging in transactieprijzen bij koopwoningen in de gemeente. In totaal lag de prijs in 2024 circa 101% hoger dan in 2015. De afgelopen vijf jaar zijn de prijzen met 47% gestegen. Dat is een hogere stijging dan gemiddeld in Nederland (35%) en in Gelderland (38%). In 2023 vond er op lokaal, regionaal en nationaal niveau een stagnatie plaats in de gemiddelde transactieprijs. Dat hing samen met de gestegen hypotheekrente in dat jaar. Het kopen van een woning werd daardoor voor veel huishoudens dus niet betaalbaarder. Ondanks de hogere hypotheekrente zet de stijgende lijn in transactieprijzen na 2023 weer door. De combinatie van hoge transactieprijzen en een hogere hypotheekrente maakt het voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen moeilijk om een koopwoning te vinden. In 2024 lagen de transactieprijzen in West Maas en Waal hoger (circa € 475.000) dan in Nederland (circa € 450.000) en Gelderland (circa € 445.000). Naast de transactieprijzen, zijn ook de gemiddelde bruto inkomens van huishoudens gestegen.
De stijging van de inkomens is echter aanzienlijk lager dan die van de woningtransactieprijzen. In de gemeente is in de afgelopen tien jaar de transactieprijzen drie keer zo hard gestegen als het gestandaardiseerd inkomen.
Figuur 16: Ontwikkeling transactieprijzen gemeente West Maas en Waal, 2015 tot en met 2024 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 2015
2016
2017
Nederland
2018
2019 Gelderland
2020
2021
2022
2023
2024
West Maas en Waal
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
4.3 Kenmerken sociale huurwoningmarkt De krapte op de koopwoningmarkt in het betaalbare segment leidt ertoe dat de sociale huurwoningmarkt ook onder druk komt te staan. Het zijn vaak starters en doorstromers die vanuit een huurwoning naar een koopwoning willen verhuizen. Zij kunnen door de druk op de woningmarkt geen passende koopwoning vinden en zijn daardoor in sommige gevallen aangewezen op een huurwoning. In deze paragraaf bespreken we wie de afgelopen jaren in de woningen van woningcorporatie De Kernen zijn gaan wonen en hoe de vraag naar corporatiewoningen de afgelopen jaren ontwikkeld is.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
22
Groot aandeel jongeren en alleenstaanden huren een corporatiewoning Jongeren tussen de 25 en 35 jaar hebben de afgelopen jaren het vaakst een corporatiewoning gehuurd. In de leeftijdsgroep tussen 35 en 65 jaar ligt het aantal verhuringen relatief laag (op enkele uitschieters na). Vanaf 65 jaar stijgt het aantal verhuringen weer en vanaf 80 jaar neemt het weer af. Alleenstaanden huren het vaakst een corporatiewoning: zij vormen 61% van de verhuringen. Daarna volgen stellen met 23%, en gezinnen met 16%.
Figuur 17: Aantal verhuringen naar leeftijd in de gemeente West Maas en Waal, 2020 tot en met 2024 25 20 15 10 5 0 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 Aantal verhuringen Bron: De Kernen 4 (2020 tot en met 2024).
Figuur 18: Aantal verhuringen naar huishoudensgrootte in de gemeente West Maas en Waal, 2020 tot en met 2024
16% Alleenstaanden Stellen
23% 61%
Gezinnen
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
De meeste corporatiewoningen worden verhuurd aan huishoudens met een laag inkomen Huishoudens met een laag inkomen vormen het grootste deel van de verhuringen in West Maas en Waal: 46% in 2020 en 33% in 2024. Het aandeel huishoudens met een laag middeninkomen of hoger is relatief laag. Logisch gezien het verplichte passend toewijzen van de corporatie. Wel constateren we een stijging in het aantal verhuringen van midden en hogere inkomens. Doordat het voor relatief hoge inkomens steeds moeilijker is geworden om een koopwoning te bemachtigen, kiezen zij mogelijk vaker voor een huurwoning. Ook het aanbod in de vrije toewijzingsruimte speelt hier mogelijk in mee.
4
De Kernen is de aanwezige woningcorporatie in West Maas en Waal.
23
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 19: Aantal verhuringen naar inkomensgroep in West Maas en Waal, 2020 en 2024 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
46% 33%
31% 19% 4%
8%
18%
14%13%
10% 2%
2020
0%
2%
2024
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
Meeste verhuringen aan huishoudens in de eigen gemeente In 2024 komt 63% van de nieuwe huurders van vrijgekomen corporatiewoningen uit de eigen gemeente. In 2020 was dat nog 53%. De binnengemeentelijke verhuringen zijn dus duidelijk toegenomen. Van de huishoudens van buiten de gemeente komt het grootste deel uit de regio, vooral uit Tiel. Opvallend is de daling van het aandeel huurders uit Druten. In 2020 huurde nog 10% van de nieuwe bewoners een woning in West Maas en Waal, in 2024 is dat gedaald naar 1%.
Figuur 20: Aantal verhuringen naar herkomst in West Maas en Waal (top 5 gemeenten), 2020 tot en met 2024 70% 60%
63% 53%
50% 40% 30% 20%
13%
10%
8%
10% 1%
5%
1%
3%
4%
0% West Maas en Waal
Tiel
Druten 2020
Buren
Neder-Betuwe
2024
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
In 2024 is circa 7% verhuurd aan iemand met urgentie Een deel van de aandachtsgroepen die een woning zoekt, valt onder de urgentiecategorie. Personen die tot een urgentiecategorie behoren, krijgen deze urgente status vanwege hun kwetsbare positie op de woningmarkt. Vaak zijn zij woningzoekend, omdat ze uit willen stromen uit een instelling waar
24
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
zij zorg en/of ondersteuning ontvangen hebben, of bijvoorbeeld om juridische redenen moesten verblijven. In de gemeente is in 2024 circa 7% verhuurd aan iemand met urgentie. De afgelopen vijf jaar ging het gemiddeld om zo’n 4% van de totale verhuringen. Gemiddelde inschrijfduur lijkt daling in te zetten Bij toewijzing van een huurwoning van De Kernen in de gemeente West Maas en Waal weten we hoelang op dat moment de inschrijftijd bedraagt, wat de zoekduur was en hoeveel reacties de woning had. Inschrijfduur is wat anders dan zoekduur. Zo zijn er personen die zich vanaf 18 direct hebben ingeschreven maar pas na (een aantal) jaren daadwerkelijk actief opzoek zijn gegaan naar een woning. Waar mensen in 2020 gemiddeld 7 jaar ingeschreven stonden voordat zij actief reageerden op een (passende) huurwoning, was dit in de drie opvolgende jaren 10 jaar. In 2024 is dit 8 jaar. Dit kan verschillende redenen hebben. De manier waarop de woning wordt verhuurd kan hierin een rol spelen (aanbodmodel/loting/bemiddeling). Als De Kernen vaker gebruik maakt van loting of bemiddeling, kunnen mensen met een kortere inschrijfduur sneller aan bod komen. Dat verlaagt het gemiddelde. De zoekduur is gestaag toegenomen en is de afgelopen twee jaar gelijk gebleven (2,2 jaar). De rapportage van Woongaard (2022) laat zien dat de zoektijd onder jongeren tot 35 hoger is dan de oudere doelgroep.
Uitgesplitst naar huishoudenssamenstelling zijn het vooral de gezinnen die een hoge zoektijd hebben. Het aantal reacties is fors toegenomen. In 2024 waren er gemiddeld 87 reacties per vrijgekomen huurwoning. We weten niet wat de woonplaats is van deze reageerders. Harde uitspraken over de concurrentie op de huurmarkt kunnen we dus niet maken. Wel weten we, ongeacht de concurrentie per woning, dat uiteindelijk 63% naar een huishouden gaat uit de gemeente West Maas en Waal (zie figuur 20).
Figuur 21: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij verhuringen van woningen van De Kernen, 2020 tot en met 2024 12
10,2
10,2
9,5
10 8
8,1
7,2
6 4 2
1,5
1,5
1,8
2,2
2,2
0 2020
2021 Inschrijfduur (jaren)
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
2022
2023 Zoekduur (jaren)
2024
25
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
Figuur 22: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporatie De Kernen, 2020 tot en met 2024 100
87
80
63
60
49 37
31
40 20 0
2020
2021
2022
2023
2024
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
Gemiddeld aantal reacties op woonhuizen meer dan verdriedubbeld in afgelopen vijf jaar De afgelopen drie jaar zijn er gemiddeld meer reacties op grondgebonden woningen dan op appartementen. Het verschil hiertussen is steeds groter geworden. Mogelijk kunnen huishoudens met een inkomen geschikt voor sociale huur (onder de DAEB-huurgrens) nu niet altijd een passende grondgebonden koopwoning vinden en daardoor kiezen voor het alternatief, wat in dit geval een grondgebonden sociale huurwoning is. Ook hebben appartementen een beperktere doelgroep, zoals ouderen en alleenstaanden. In 2024 zijn er bijna drie keer zoveel verhuringen van woonhuizen geweest dan appartementen.
Figuur 23: Gemiddeld aantal reacties per verhuurd woningtype per jaar, 2020 tot en met 2024 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
92
60 35
48
44 29
2020
64
73
50
32
2021
2022 Appartement
2023
2024
Woonhuis
Bron: De Kernen (2020 tot en met 2024).
4.4 Woonsituatie huishoudens Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek sluiten aan bij de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en sindsdien jaarlijks geïndexeerd. In onderstaand overzicht worden de grenzen per 1 januari 2025 weergegeven. Bij het gebruik van historische gegevens, indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep corporaties): voor passend toewijzen geldt dat 95% van de corporatiewoningen moeten worden toegewezen aan
26
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens én met een huurprijs onder de aftoppingsgrens 5. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 28.375 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 38.500. De inkomensgrens voor ouderen 6 ligt iets lager: voor eenpersoonshuishoudens € 27.775 en voor meerpersoonshuishoudens € 37.350. • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep corporaties): deze huishoudens vallen ook binnen de doelgroep sociale huur, maar hoeven niet een woning toegewezen te krijgen onder de aftoppingsgrens. Corporaties moeten in principe vanaf 2022 minimaal 92,5% van hun woningen toewijzen aan deze doelgroep. Dit mag worden verlaagd tot 85% indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en huurderorganisatie. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 54.847. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: voor deze doelgroep hanteren we een grens van 1,5 keer modaal, oftewel een bruto huishoudensinkomen van € 69.750 in 2025. • Hoge inkomens: alle huishoudens met een bruto huishoudensinkomen dat hoger is dan € 69.750.
Grootste deel huishoudens heeft een inkomen dat past bij een betaalbare woning 44% van de huishoudens in West Maas en Waal heeft een inkomen waarmee ze een corporatiewoning toegewezen kunnen krijgen. Dat is iets lager dan gemiddeld in Nederland (49%). Het aandeel middeninkomens in West Maas en Waal (15%) is vergelijkbaar ten opzichte van Nederland (14%). Deze doelgroep kan een hypotheek krijgen tot circa € 315.000. De landelijke trend, welke ook zichtbaar is in West Maas en Waal, is dat met name starters op de woningmarkt en doorstromers vanuit een huurwoning hierdoor sterke concurrentie op de woningmarkt ondervinden. We zien immers dat slechts 36% van de koopwoningen een WOZ-waarde heeft onder de landelijke betaalbaarheidsgrens. De kern met het grootste aandeel hoge inkomens is Altforst (51%). De kern met het grootste aandeel lage inkomens is Beneden-Leeuwen (48%). Dit is tevens de kern met de meeste woningen.
Figuur 24: Huishoudens naar inkomensklasse in de gemeente West Maas en Waal 0% Alphen Altforst Appeltern Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel Gemeente West Maas en Waal Nederland
20% 24% 19% 21% 28% 23% 24% 23% 23% 25% 28%
40% 15%
12%
60% 16%
19% 19%
14%
20% 19% 19% 20% 18% 19% 21%
14% 15% 15% 16% 16% 15% 14%
80% 45% 51% 46% 38% 43% 42% 41% 43% 41% 37%
Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
5
De aftoppingsgrens is de grens waarboven de huurtoeslag wordt verlaagd. Het is de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag volledig wordt toegekend, afhankelijk van de huishoudenssamenstelling. 6 Personen van 55 jaar en ouder.
100%
Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal
4.5 Zorggebruik huishoudens De demografie in Nederland kent een toenemende vergrijzing. Naarmate mensen ouder worden, neemt de kans op chronische aandoeningen en beperkingen toe, waardoor hun zorggebruik stijgt. Ouderen blijven tegelijkertijd steeds langer zelfstandig (thuis) wonen. Dit betekent dat de vraag naar zorg door reguliere huishoudens naar verwachting zal toenemen. In deze paragraaf lichten we de verschillende zorgstelsels uit waar regulier wonende huishoudens zorg uit kunnen ontvangen. Ook brengen we in beeld welke doelgroepen de zorg gebruiken. Later in dit onderzoek, in paragraaf 7.4, gaan we verder in op hoe de toekomstige vraag naar ouderenhuisvesting samenhangt met het verwachte zorggebruik. 375 huishoudens hebben gebruik gemaakt van een vorm van jeugdhulp De Jeugdwet regelt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor hulp die aan jeugdigen (tot achttien jaar met uitloop tot 23 jaar) geleverd wordt. Deze hulp omvat ondersteuning en zorg aan jeugdigen en/of hun ouders/verzorgers. Daarnaast valt ook het stimuleren van maatschappelijk functioneren binnen deze verantwoordelijkheid. Jeugdhulp wordt onderscheiden in hulp met en zonder verblijf. Bij jeugdhulp met verblijf woont de jeugdige niet meer thuis, maar bijvoorbeeld in een pleeggezin, gezinshuis of gespecialiseerde instelling. Bij jeugdhulp zonder verblijf ontvangt de hulpbehoevende ambulante zorg.
In deze paragraaf richten we ons op regulier wonende huishoudens, waarbij de jeugdige jeugdhulp zonder verblijf ontvangt. We zien dat dit het geval is bij 375 huishoudens in West Maas en Waal (in 2023). Dit is circa 4% van alle huishoudens in de gemeente. Deze zorg landt allemaal bij personen die onderdeel zijn van een gezin. 490 huishoudens maakten gebruik van een voorziening via de Wmo De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is een gedecentraliseerde wet. Dat betekent dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de uitvoering ervan. Het doel van de Wmo is om mensen te ondersteunen zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Om dit te bereiken, bieden gemeenten diverse voorzieningen aan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen algemene voorzieningen (voor iedereen toegankelijk) en maatwerkvoorzieningen (die afgestemd zijn op de persoonlijke situatie). Voor maatwerkvoorzieningen, zoals hulp in het huishouden of een rolstoel, is een indicatie nodig. Deze wordt door de gemeente afgegeven. Regulier wonende huishoudens maken vaak gebruik van dit type zorg, omdat deze met name gericht is op thuiswonende zorgbehoevenden. In West Maas en Waal zijn er 490 huishoudens die gebruikmaken van de mogelijkheden die de Wmo biedt (in 2023). Dat is circa 6% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente. Dit kunnen meerdere personen per huishouden zijn geweest.