2026-033.1 Bijlage 1. Woonbehoefteonderzoek West Maas en Waal 2025

13

Geclusterd wonen voor senioren bestaat in vele vormen en maten. Hedendaagse moderne hofjes zijn populair (zoals het welbekende Knarrenhof), maar geclusterd wonen kan ook als gemeenschappelijk wonen, serviceflat of wonen met een plus-concept worden vormgegeven. In de praktijk is de verscheidenheid groot. Voor de nieuwbouwopgave hanteert het ministerie van BZK en VWS de definitie van ten minste twaalf woningen en een ontmoetingsruimte, bewoond door overwegend ouderen. 14 We hebben geen gerichte vraag / aanbodconfrontatie uitgevoerd bij geclusterde woningen.

55

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

geconcentreerd in het sociale huursegment. In de consultatiesessie werd aangeven dat dit niet alleen woningen voor ouderen hoeven zijn, maar dat meergeneratieconcepten ook kansrijk zijn. In vergelijking met geclusterde woningen is de vraag naar reguliere nultredenwoningen groter in hogere prijsklassen, zowel in de huur- als koopsector. In de consultatiesessie werd verder aangegeven dat de plek cruciaal is om te zorgen dat de woonconcepten aansluiten bij de omgeving en het voorzieningenniveau. Zo is in de kleinere kernen het huidige voorzieningenniveau en de nabijheid ervan niet toereikend voor een deel van de oudere doelgroep.

Figuur 49: Woningbehoefte 65+ aan ouderenhuisvesting in de gemeente West Maas en Waal, 2025 tot 2045 0

100

NULT. Huur tot aftoppingsgrens

200

165

NULT. Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens

300

400

500

110 285

205

NULT. Middenhuur 15 10 NULT. Dure huur 15 10 NULT. Tot € 283.500

4010

NULT. € 283.500 tot € 405.000

65 15

NULT. € 405.000 tot €450.000

45 15

NULT. Meer dan € 450.000

110

30

115 Regulier nultreden

Geclusterd

Zorggeschikt

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025).

Woonzorganalyse ouderen in West Maas en Waal In 2024 is er een woonzorganalyse uitgevoerd die als basis diende voor de woonzorgvisie. Hierin wordt verder ingegaan op de huisvestingsvraag en -aanbod van ouderen en kwetsbare groepen in de gemeente. Ook is de toekomstige zorgvraag in beeld gebracht.

600

56

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

7.5 Confrontatie woningbehoefte met plancapaciteit Voor de confrontatie met de plancapaciteit hebben we gebruikgemaakt van de gemeentelijke planlijst. We confronteren de door ons berekende woningbehoefte van de gemeente West Maas en Waal met de al bestaande plannen voor nieuwbouw. Dit doen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Zo analyseren we hoe de huidige plannen in West Maas en Waal zich verhouden tot waar behoefte aan is. Dit geeft ook inzicht in waar bijsturing wenselijk is en op welke punten de gemeente al op schema ligt om aan de woonvraag van de toekomst te voldoen. Op gemeenteniveau kwantitatief voldoende plannen aanwezig, hard maken van plannen heeft prioriteit We zien dat er in de gemeente West Maas en Waal op dit moment plannen zijn voor het toevoegen van 1.205 woningen. Dit is al meer dan de woonbehoefte van 900 reguliere woningen (exclusief zorggeschikt) tot 2045. Dit geldt ook als we de behoefte nog eens opplussen met 30%. In de planlijst moet immers 130% van de plancapaciteit geprogrammeerd zijn volgens de landelijke afspraken in de Woondeal. Dit moet ervoor zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd om het woningtekort in te lopen.

Figuur 50: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045 in gemeente West Maas en Waal 0

Plancapaciteit

Netto woningbehoefte

Harde plancapaciteit

200

400

600

800

670

1.000

1.200

535

900

Zachte plancapaciteit

270

Netto behoefte

130% planoverschot

Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025).

Kwalitatieve mismatch tussen behoefte en plannen: relatief veel dure grondgebonden koopwoningen in plannen We maken vervolgens een uitsplitsing naar prijssegment en woningtype. We gebruiken hiervoor de prijsklassen die de gemeente West Maas en Waal hanteert. De confrontatie laat zien dat er vanuit de behoefte (gemiddelde van woonwens en verhuisgedrag) vooral een vraag is aan sociale huurwoningen; meer dan dat er nu in de plannen zit. Momenteel bestaat 19% van de plannen uit een sociale huurwoning. In totaal bevindt circa 51% van de plannen zich in het betaalbare segment (inclusief middenhuur, goedkope koop en middeldure koop en exclusief onbekende plannen). Hiermee voldoet de gemeente niet aan de afspraken uit de Woondeal en sluiten de plannen niet aan bij de geconstateerde behoefte. Wat woningtype betreft zitten er voornamelijk grondgebonden woningen in de plannen, terwijl we vanuit het doorstroommodel een behoefte aan nultredenwoningen constateren. In totaal is 27% van de plannen een nultredenwoning.

1.400

57

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Figuur 51: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte* tot 2045, harde en zachte plannen naar prijssegment en type 1.000

845

800 600

445

400

215 185

110 40 100 75 20

200

180

140

0 -200

-155

-400

-240

1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800

1.265 950

255

-520 GGB

Woningbehoefte tot 2045

Plancapaciteit

Woningbehoefte tot 2045

APP/NULT.

Plancapaciteit

Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). *Het gaat hier om een gemiddelde van de woonwens en verhuisgedrag

Confrontatie laat in diverse kernen ook kwantitatieve mismatch zien We hebben het kwantitatieve planaanbod ook per kern in beeld gebracht en afgezet tegen de woningbehoefte tot 2045. Hieruit blijkt dat de plannen voornamelijk aanwezig zijn in de kern Beneden-Leeuwen. In vijf kernen zien we dat de woningbehoefte de planvoorraad overstijgt. Let op. Dit is geen blauwdruk voor de exacte woningbehoefte per kern. Indicatoren zoals passend voorzieningenniveau en leefbaarheid spelen ook een rol in de keuzes in het woningbouwprogramma.

Tabel 12: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045, per kern Kernen

Planvoorraad

Woningbehoefte min planvoorraad

Woningbehoefte

Alphen

39

60

+20

Altforst

66

25

-40

Appeltern

0

35

+35

Beneden-Leeuwen

735

365

-370

Boven-Leeuwen

64

90

+25

Dreumel

128

155

+25

Maasbommel

144

80

-65

Wamel

29

80

+50

Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025) & CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

58

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Bijlage 1 Stec Doelgroepen In onderstaande tabel geven we onze Stec-doelgroepen weer. Deze indeling van 31 doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd, het inkomen en de samenstelling van huishoudens. Deze combineren we met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). De ontwikkeling is weergegeven op basis van de Provinciale prognose en het inlopen van het woningtekort.

Naam doelgroep

Woonmilieu

JULB (jong urbaan, laag budget)

Stedelijk

Leeftijd en samenstelling

Inkomen 15

Aantal

Ontwikk eling

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Laag

-

-

JUMI (Jong, Urbaan, Middeninkomen)

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Midden

-

-

Yuppies

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Hoog

-

-

Stadse drukte

Gezinnen

Laag en midden

-

-

Stadselite

Gezinnen

Hoog

-

-

KISS (klein inkomen, stedelijke setting)

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Laag

-

-

Midlife, Mid-City

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Midden en hoog

-

-

Oudere eenvoud stedelijk

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75

Laag

-

-

Stedelijk genieten

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75

Midden en hoog

-

-

Samen senior

Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder

Laag

-

-

Subliem stedelijk

Alleenstaanden en stellen 75 jaar of ouder

Midden en hoog

-

-

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Laag

235

-50

Vroeg Volwassen

15

Suburbaan

Indeling naar inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels en inkomensverdeling in Nederland. Laag inkomen: eenpersoonshuishouden tot € 47.699 en meerpersoonshuishouden tot € 52.671. Midden inkomen: € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000. Hoog inkomen: meer dan € 66.000.

59

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Veel voor weinig

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Midden en hoog

300

-70

Familie doorzon

Gezinnen

Laag en midden

820

+10

Ruimtezoekers voor de kinderen (ruimte en gemak)

Gezinnen

Hoog

1.395

+20

Jong geleerd, oud gedaan

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Laag

315

+135

Woonerf Welgestelden

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

Midden en hoog

390

+155

Randgenoten

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

Laag

1.005

-135

Ruimtegenieters

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

Midden en hoog

1.015

-140

Zilveren rand

Alleenstaanden en stellen 75 of ouder

Laag

925

+560

Subliem suburbaan

Alleenstaanden & stellen 75 of ouder

Midden en hoog

135

+90

Alleenstaanden & stellen

Laag

105

-35

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Midden en hoog

185

-50

Rurale ruimtezoekers

Gezinnen

Laag

290

-25

Gegoed ruraal gezin

Gezinnen

Midden en hoog

550

-40

Blijf-in-de-wijkers

Alleenstaanden & stellen 35 tot 55 jaar

Laag

120

+20

Stadsontwijkers

Alleenstaanden & stellen 35 tot 55 jaar

Midden en hoog

190

+15

Landelijke eenvoud

Alleenstaanden & stellen 55 tot 75 jaar

Laag

375

-15

Landelijke luxe

Alleenstaanden & stellen 55 tot 75 jaar

Midden en hoog

435

-20

Bescheiden in buitengebied

Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder

Laag

205

+260

Landelijk in de luwte

Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder

Midden en hoog

40

+55

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

Landelijk

tot 35 jaar Blijvers en terugkeerders

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Bijlage 2 Methodologie bepaling woningbehoefte In dit onderzoek staat het in beeld brengen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente West Maas en Waal centraal. Alle hoofdstukken hebben hier immers een invloed op. Voor het bepalen van deze woningbehoefte maken we gebruik van ons eigen StecDoorstroommodel en verschillende parameters. In deze bijlage staan we uitgebreider stil bij onze methodiek en nemen we u in vier stappen mee. Deze stappen zijn ook geïllustreerd in het figuur aan het eind van deze bijlage. Stap 1: huidige woonsituatie van huishoudens in de gemeente West Maas en Waal in beeld We brengen allereerst in beeld hoe de huidige huishoudens de gemeente wonen. We maken daarvoor een indeling naar onze Stec-Doelgroepen op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen en woonmilieu (zie ook bijlage 1 voor de huidige stand en ontwikkeling van de StecDoelgroepen. Voor deze Stec-Doelgroepen brengen we ook in beeld in welke woning ze nu wonen. Daarvoor maken we onderscheid naar het woningtype (grondgebonden, appartement zonder lift en appartement met lift/nultreden). Deze indeling hebben we precies in beeld gebracht op basis van CBS Microdata. Zo is tot op CBS-wijkniveau in beeld welke doelgroepen in welke woning wonen.

Stap 2: verwachte doelgroepenontwikkeling op basis van Primos24-prognose en inlopen woningtekort De huidige woonsituatie van huishoudens in West Maas en Waal vormt de basis. Voor de woonbehoefte is het vervolgens relevant welke doelgroepen in omvang toenemen welke doelgroepen juist afnemen in de periode tot 2045. Hiervoor maken we in de gemeente gebruik van de Primos prognose. Deze prognose maakt op basis van huidige migratietrends en verwachte demografische ontwikkelingen een inschatting van de toekomstige huishoudens. Hier tellen we het inlopen van het woningtekort bij op. De totale huishoudensontwikkeling vormt eveneens de kwantitatieve woningbehoefte. Stap 3: kwalitatieve woonbehoefte naar woonwensen en verhuisgedrag De huidige bezetting van woningen door doelgroepen en de verwachte ontwikkeling van deze doelgroepen zijn twee belangrijke bouwstenen voor de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte. Wat echter ook van belang is, hoe deze doelgroepen in de toekomst zullen/willen verhuizen. We beredeneren dat via twee routes: op basis van de woonwensen van doelgroepen (WoON2024 16) en op basis van het daadwerkelijk verhuisgedrag van doelgroepen (CBS Microdata). Deze twee routes geven ons de mogelijkheid om zowel een vraaggerichte behoefte te schetsen (wat willen doelgroepen) als een aanbodgerichte behoefte (welke mogelijkheden hebben huishoudens nu).

16

We bepalen voor alle 31 Stec-doelgroepen de woonwens op basis van de landelijke uitkomsten uit het WoON24 onderzoek. Omdat de doelgroepen gevormd zijn op basis van samenstelling, inkomen én woonmilieu, zullen de woonwensen een goed beeld geven over de mogelijke woonwensen van huishoudens in de gemeente West Maas en Waal.

60

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Naast het woningtype waar men heen verhuist, is ook de verhuisgeneigdheid van belang. Deze is bepaald op basis van het aandeel huishoudens per doelgroep dat jaarlijks verhuist. Zo verhuizen jongeren jaarlijks veel vaker dan oudere doelgroepen (zie ook tabel 3). Al het voorgaande is de input voor ons Stec-Doorstroommodel. We bootsen op basis van deze informatie namelijk de jaarlijkse doorstroming na. We bepalen jaarlijks welke huidige doelgroepen verhuizen binnen West Maas en Waal, welke doelgroepen instromen in de gemeente en welke doelgroepen uitstromen. Doelgroepen die verhuizen in West Maas en Waal of uitstromen laten een woning achter. Welke woning dat is, bepalen we aan de hand van hoe deze doelgroep nu woont (stap 1). Huishoudens die instromen bezetten een woning die zij wensen (op basis van woonwensen) of waar zij daadwerkelijk in het verleden ook heen verhuisden (op basis van verhuisgedrag). Hoeveel huishoudens uit een bepaalde doelgroep in- of uitstromen bepalen we aan de hand van de verwachte huishoudensontwikkeling (stap 2). Door deze nabootsing van de jaarlijkse doorstroming ontstaat een opgave. De bestaande woningvoorraad sluit immers niet precies aan op deze veranderende samenstelling van doelgroepen, bijvoorbeeld door vergrijzing. We zien dat hierdoor naar bepaalde woningtypen een behoefte bestaat, omdat deze nog onvoldoende in de voorraad aanwezig zijn.

Denk daarbij aan nultredenwoningen voor het toenemende aantal ouderen. Tegelijkertijd kan er ook een overschot ontstaan. Zo laten ouderen die verhuizen naar een nultredenwoning vaak een reguliere grondgebonden woning achter. Indien er volgens de huishoudensprognose onvoldoende jongere doelgroepen en gezinnen toenemen die in die woningen willen wonen, kan mogelijk een overschot aan dit woningtype ontstaan. Stap 4: Mogelijkheden om kwalitatieve woonbehoeften in te vullen Wanneer we voorgaande voor meerdere jaren herhalen ontstaat de kwalitatieve woningbehoefte voor de perioden tot 2035 en 2045. Deze behoefte kan op verschillende manieren ingevuld worden. Zo kan een behoefte ingevuld worden door het nieuw bouwen van deze woningen of door het transformeren van bestaande woningen. Dat kan bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woningen te voorzien van een traplift, zodat deze als een nultredenwoning bewoond kan worden. Tegelijkertijd zijn er ook verschillende mogelijkheden om een mogelijk overschot aan woningen aan te pakken. Inzet hierop is noodzakelijk om leegstand van woningen en daarmee gepaard gaande verloedering van wijken te voorkomen. Zo kan transformatie van woningen het overschot verkleinen en kan gekozen worden voor herstructurering van wijken door sloop-nieuwbouw.

Ook kan een overschot ook verkleind worden door het aantrekken van extra huishoudens naar de gemeente, die deze woningen willen bewonen. Dit betekent dan wel dat extra instroom noodzakelijk is bovenop de instroom waarmee is gerekend in de prognose. Een extra plus op de prognose vereist een investering in de aantrekkingskracht van de gemeente voor buitenstaanders, bijvoorbeeld door middel van economische impulsen.

61

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Figuur 52: Illustratie Stec-Doorstroommodel

62

Woningbehoefte-onderzoek gemeente West Maas en Waal

Colofon Datum: 16 december 2025 Projectnummer: 24.380 Opdrachtgever: Gemeente West Maas en Waal Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Lukas Meuleman, Marijn Gradussen, Job Wevers en Isabel van Veen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

63