RV2025-044-bijlage-1-nota-van-zienswijzen.pdf

25

Pagina 26 van 54

4. Over de wijze waarop om is gegaan met het thema ‘water en bodem sturend’ is nader ingegaan bij de beantwoording van de zienswijze van het waterschap (zie paragraaf 2.1). De eindconclusie blijft staan dat het thema ‘water’ geen beletsel is voor de uitvoerbaarheid van dit project. 5. Los van de vraag of hier sprake is van waardedaling van woningen moet worden opgemerkt dat voor dit onderwerp (planschade/nadeelcompensatie ) een aparte afhandelingsprocedure van toepassing is. Bij punt 3. is verder beschreven dat bij de planuitwerking ook naar de omgeving is gekeken. 6. Er is hier geen sprake van de realisatie van een ‘villawijk’. De planopzet omvat de aanleg van een 10 ha groot landgoed met meervoudige doelstellingen. Binnen dat landgoed is sprake van een zeer beperkt bouwprogramma (6 woningen). Niet wordt ingezien waarom een dergelijk project op deze locatie niet passend is. Zie verder het gestelde onder paragraaf 3.1 onder punt 1.

Nadere toelichting en bijhorende onderbouwing 7. Zie hiervoor onder hoofdreactie punt 3. 8. Zie hiervoor onder hoofdreactie punt 3. 9. Zie hiervoor de beantwoording van de zienswijze van het waterschap (paragraaf 2.1). 10. De bouwlocatie voor de zes woningen komt voort uit een analyse van het plangebied. Gebruik wordt gemaakt van een bestaande relatieve hoogte in het plangebied. Mede vanuit het waterbelang (zie ook paragraaf 2.1) is daarom gekozen voor deze bouwlocatie voor de woningen. Het voorgestelde alternatief (westzijde landgoed) ligt lager. Bovendien staan daar aan de overzijde van de Linge aan de Koppelsedijk ook woningen. Tenslotte is bij de wijze waarop de woningen zijn gepositioneerd en worden uitgevoerd rekening gehouden met de belangen omwonenden (zie hiervoor onder hoofdreactie punt 3.). 11. Zie hiervoor allereerst onder hoofdreactie punt 2. Over het idee van een fietspad (b.) aanvullend het volgende. Het is niet reëel om te veronderstellen dat binnen het plangebied van het landgoed een doorlopend fietspad kan worden aangelegd ter vervanging van de suggestiestroken op de Lingedijk. Dit is ook nooit een voorwaarde geweest. Wel is bij de voorbereiding van de planvorming de mogelijkheid genoemd dat op het landgoed gefietst kan worden. Een deel van de paden kan hiervoor straks worden benut.

Maar het dagrecreatief gebruik van het landgoed richt zich tot vooral op wandelaars. De passage in de quickscan zal worden aangepast (e.). Er is inderdaad geen sprake van een parkeerverbod langs de Lingedijk. Overigens is bij de planuitwerking voor het

26

Pagina 27 van 54

landgoed ook nooit de intentie geweest dat hiervoor geparkeerd zou moeten worden op de Lingedijk. Er komen voldoende parkeermogelijkheden op het terrein zelf. De toerit naar het landgoed komt niet tegenover huize Ravestein te liggen maar westelijker (f.). Gebruik wordt gemaakt van de bestaande afrit van de dijk dat werd benut voor het agrarisch landbouwverkeer. De ontsluiting van het landgoed is via de planregels van het bestemmingsplan geregeld. Hiervoor is op de verbeelding de functieaanduiding ‘ontsluiting’ van toepassing. 12. Van onwaarheden in het bestemmingsplan is geen sprake. Mogelijk dat onderwerpen niet duidelijk zijn uitgeschreven: a. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is er voor de omgeving op 14 september 2023 een informatieavond op gehouden. Nadien heeft de initiatiefnemer ook nog enkele gesprekken met omwonenden gehad. Paragraaf 6.2.1 van de plantoelichting doet hiervan beknopt verslag. Omdat in meerdere zienswijzen gereageerd wordt op dit verslag zal de tekst worden aangevuld. De door de appellant aangehaalde ‘raadpleging’ uit 2022 heeft geen betrekking op het huidige plan en de daarvoor gevoerde planprocedure. Het betrof een op eigen initiatief vroegtijdig gehouden ‘deur aan deur’ bezoek van de oorspronkelijke initiatiefnemers voor het landgoed.

Dit was nog voordat het college een besluit had genomen over een eventuele medewerking aan de realisatie van een landgoed. De plannen zijn nadien substantieel veranderd. Paragraaf 6.2.1 verwijst ook niet naar die raadpleging uit 2022. b. In paragraaf 3.1 onder 6. wordt ingegaan op het gemeentelijk woningbouwprogramma in relatie tot de zes woningen in het plangebied. Zoals gesteld komen de woningen additioneel op het reguliere programma. Betaalbare woningen voor bijvoorbeeld starters worden elders gerealiseerd. c. De bedoelde cumulatie heeft geen betrekking op soortgelijke direct aansluitende plannen. Het plan voor een mogelijke uitbreiding van opslag bij de nabijgelegen bouwmarkt is daarbij kleinschalig, van een andere orde en in de voorbereidende fase. Om al toe te komen tot een verplichte milieueffectrapportage moet sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. Dat is gelet op de karakter van dit plan in het geheel niet aan de orde. 13. Over de ‘kaders’ die bij de planvorming zijn meegegeven het volgende: a. De reden waarom uiteindelijk is gekozen voor een zestal woningen op het landgoed, en hoe dit moet worden gezien in relatie tot de genoemde landgoedvisie, is uitgelegd in paragraaf 3.1 onder punt 4. Belangrijk om te herhalen is dat gedurende het planproces er nog ruimte is geboden voor die zesde wooneenheid op de verdiepingsvloer van het beheergebouw.

In genoemde paragraaf wordt ook gemotiveerd waarom is afgezien van één gebouwencomplex met drie wooneenheden en is gekozen voor een uitvoering in de vorm van een ensemble van woningen. b. Zie hiervoor onder a. c. Zie hiervoor onder a.

27

Pagina 28 van 54

d. Zie hiervoor onder a. e. In het inrichtingsplan zit aan de Linge een ligweide met enkele zitbankjes. Dit ter invulling van het idee van ‘De Linge bereikbaar vanaf elk dorp’. Ter plaatse zal het terrein zo worden ingericht dat recreanten een kano kunnen in- of uitstappen. Het waterschap is geen voorstander van een haaks in de Linge gestoken aanlegsteiger. Een eenvoudige op het land gelegen vlonder biedt daarom straks de mogelijkheid om met een kano ter water te gaan (of aan land te gaan). 14. Over de opgesomde onduidelijkheden het volgende: a. Op verschillende plekken in de planstukken van het ontwerpbestemmingsplan (toelichting, regels met bijhorende bijlagen) zaten afbeeldingen van de toekomstige situatie van het landgoed. Deze afbeeldingen zijn niet altijd even duidelijk leesbaar en ook zitten er soms kleine verschillen tussen. De opmerkingen worden ter harte genomen en de afbeeldingen zullen worden bewerkt en in een beter format beschikbaar komen. Het gaat dan met name om de hoofdkaart (afbeelding 3) die onderdeel is van bijlage 2 van de regels (= beheer- en inrichtingsplan). Dit omdat deze kaart een juridische betekenis heeft. De overige afbeeldingen van het toekomstige landgoed in de planstukken hebben veelal een algemeen informerende betekenis. b. De hoofdentree van het landgoed komt nabij de begraafplaats. Daar waar nu ook de afrit ligt naar de landbouwpercelen.

De ontsluiting van het landgoed is nader aangeduid op de verbeelding. c. Zie ook onder a. De afbeeldingen (schetsontwerp van het landgoed en doorsnede plangebied) zullen worden aangepast. d. Op de afbeeldingen van het landgoed zal de begrenzing van betrokken percelen duidelijk zichtbaar worden gemaakt. Daarbij opgemerkt dat de verbeelding van het bestemmingsplan de juridische begrenzing van het plangebied aangeeft. e. Zie onder a. f. De toegang van het landgoed komt ook nabij de begraafplaats (zie hiervoor onder b.). Op de verbeelding en in de regels is dat vastgelegd. g. De term ‘zorginstelling’ is abusievelijk opgenomen in paragraaf 4.1 van de vormvrije m.e.r.-beoordeling (= bijlage 2 van de plantoelichting) en zal worden verwijderd. h. Het aantal woningen (6) is wel degelijk via de verbeelding en de regels vastgelegd. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn er vijf bouwvlakken. Per bouwvlak is maximaal 1 wooneenheid toegestaan (aanduiding op de verbeelding in combinatie met artikel 5.1 onder a.). De zesde wooneenheid is geregeld binnen de bestemming ‘Natuur’. Hiervoor is in artikel 3.1 onder e. bepaald dat ‘wonen’ is toegestaan: “uitsluitend op de verdieping en ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’, met dien verstande dat maximaal één woning is toegestaan”. i.

De bandbreedte voor de hellingsgraad van de kappen van de woningen (minimum en maximum) zoals juridisch bepaald in de regels en geadviseerd in het beeldkwaliteitsplan zal op elkaar worden afgestemd. Dat betekent dat bij de vijf (schuur)woningen ook in de regels een minimum dakhelling van 45º wordt

28

Pagina 29 van 54

opgenomen. De maximum dakhelling blijft 60º. Aanvullend wordt ook voor de beheerderswoning een (maximum) dakhelling in de regels opgenomen Bij de uitvoering van de woningen is enige onderlinge variatie in de kappen niet uit te sluiten. Het is niet de bedoeling dat het identieke woningen moeten worden. Enige variatie/speelsheid bij de uitvoering komt de beeldvorming ten goede. Als er maar sprake blijft van een samenhangende architectuur (een ensemble). j. Het voorblad van het beeldkwaliteitsplan wordt aangepast. Ten onrechte wekt het de suggestie dat het meest westelijke perceel ook onderdeel uitmaakt van het landgoed. k. De goothoogte van de woningen is juridisch vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. De goothoogte betreft telkens maximaal 3 meter. De incorrecte passage in de mer-beoordeling zal worden aangepast. l. De locatie waar de beheerderswoning komt te staan is op de verbeelding met de aanduiding ‘wonen’ juridisch vastgelegd. Het vloerpeil is daarbij niet anders dan bij de vijf schuurwoningen (minimaal 3.20 +NAP en maximaal 3.50 +NAP). Ook de toegangsweg van het landgoed komt niet op die plek (zie hiervoor bij f.). m. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de context van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (zie ook paragraaf 3.1.3 van de plantoelichting). 15. De woningen komen in het oostelijk deel van het plangebied.

De woningen worden als een cluster (ensemble) gebouwd en niet willekeurig over het landgoed verdeeld. De woningen worden daarbij weer omzoomd door nieuwe natuur/landschap. Aan de oostzijde is dat bijvoorbeeld een perceel met hoogstamboomgaarden. Al met al is dus ook in het oostelijk deel van het landgoed sprake van een groene uitstraling. Om een en ander nog beter te borgen is besloten enkele aanpassingen door te voeren op de verbeelding en in de bouwregels (zie bij punt 18). 16. Zie ook punt 15. De locatiekeuze van de woningen is verder toegelicht in onder meer paragraaf 2.1. Het eindbeeld is een landgoed waarin de woningen maar een klein onderdeel vormen. 17. De genoemde bomen staan in het talud van de Lingedijk. Het talud zit nagenoeg niet in het plangebied van dit bestemmingsplan. Het betreffende talud is namelijk op een klein stukje na geen eigendom van de initiatiefnemers van het landgoed. De bomen hoeven voor de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet te verdwijnen. 18. Over de opmerkingen over de kaders voor de bouwplannen het volgende: a. Overstekken van woningen gaan meetellen bij de maximale toegestane oppervlakte aan bebouwing als er geen sprake is overstekken van ondergeschikte aard. De maximale oppervlakte aan bebouwing per woning is vastgelegd (200 m²). b.

Op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan is voor de realisatie van de vijf schuurwoningen een aaneengesloten bestemmingsvlak ‘Wonen’ opgenomen. Daarbinnen is voor elke woning nog een afzonderlijk bouwvlak opgenomen. Deze

29

Pagina 30 van 54

bouwvlakken zijn met een oppervlakte van ± 300 m² ruimer bemeten dan de hoeveelheid toegestane aan gebouwen (200 m²). Dit om enige flexibiliteit in het plan te houden. De breedte van die bouwvlakken ligt daarbij overwegend op krap 13 meter. Deze opzet ondersteunt de bedoeling om hier schuurwoningen te krijgen. Voor een verdere verkleining van de bouwvlakken is geen aanleiding. Deze planmethodiek is al sturender dan de wijze waarop omliggende woningen, waaronder de door de appellant genoemde woningen aan de Groeneweg en Lingedijk, in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022” zijn geregeld. Daar is enkel sprake van een algemeen bestemmingsvlak ‘Wonen’ zonder een nader bouwvlak. Mede naar aanleiding van deze zienswijze is de planmethodiek van het ontwerpbestemmingsplan nog eens kritisch bekeken. Daarbij is vooral bekeken of de bestemming ‘Wonen’ buiten de hiervoor beschreven bouwvlakken kan worden verkleind. Hierdoor wordt namelijk de mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen en bouwen van aan de woning verbonden bijbehorende bouwwerken verder beperkt. Besloten is om voor elke schuurwoning een afzonderlijke bestemmingsvlak ‘Wonen’ op te nemen die veel kleiner is dan die in het ontwerpbestemmingsplan. Voor het hoofdgebouw binnen dat bestemmingsvlak is dan weer een bouwvlak opgenomen overeenkomstig het ontwerpplan.

Aan de achterzijde en één zijkant van elke schuurwoning is nog een smalle strook met de bestemming ‘Wonen’ overgebleven. Voor de tuinen/groene aankleding rondom de schuurwoningen wordt de nieuwe bestemming ‘Groen’ opgenomen ter vervanging van de voormalige woonbestemming. In die bestemming is het bouwen van bouwwerken of bouwwerken geen gebouwen zijnde niet toegestaan. Aanvullend wordt binnen de bestemming ‘Natuur’ het bouwvlak voor de beheerderswoning aanzienlijk verkleind. c. De referentiebeelden in het beeldkwaliteitsplan zijn ter ondersteuning van de uitgewerkte bebouwingscriteria (zoals de hoofdvorm van de woningen, het gevelbeeld en materiaalgebruik) opgenomen. De uiteindelijke omvang van de woningen wordt bepaald door de bouwregels van het bestemmingsplan. De visualisaties betreffen dus geen beelden van de woningen die er feitelijk gaan komen. Het gebruik van metaal voor onderdelen van de woningen (bijv. kozijnen) wordt niet uitgesloten in de bebouwingscriteria. d. Bij de planuitwerking is er bewust voor gekozen om de woningen op het landgoed niet te plaatsen binnen het bestaande bebouwingslint aan de Lingedijk (zie hiervoor ook punt 3.). De woningen komen nu als een zelfstandige ensemble van de dijk af staan. Bij de positionering van de woningen is vervolgens rekening gehouden met onder meer zichtlijnen vanuit de dijk.

Zo is er ruimte tussen de woningen en hun dakvlakken gehouden. Verder is het van belang dat vanuit de nieuwe woningen het omliggende

30

Pagina 31 van 54

landgoed kan worden ervaren. Het eindresultaat is daarmee de genoemde alzijdige oriëntatie (zie ook onderdeel ‘visie’ van het beeldkwaliteitsplan). e. Over de dakhellingen is nader ingegaan bij punt 14 onder i. De meerwaarde van het vastleggen van een maximale dakhelling van 45º voor alle gebouwen wordt niet ingezien. Ter vergelijking; voor de bestaande woningen aan de Lingedijk voor zover gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied 2022” is een dakhelling van minimaal 30º en maximaal 60º van toepassing. Deze maatvoering geldt ook voor de woning van de appellant. f. De term ‘vloerpeil’ zal in artikel 1 van de regels (begrippen) nader worden beschreven. g. In het inrichtingsplan is al ruimte gereserveerd voor ‘fruitteelt’. Oostelijk van de woningen komt een hoogstamboomgaard. Het landgoed moet aanvullend ook concrete natuurdoelen bevatten. Dit wordt in het overige deel van het landgoed gerealiseerd. Verdere uitbreiding van de ‘fruitteelt’ zou ten koste gaan van die natuurdoelen. Er is nu sprake van een evenwichtige invulling van het landgoed. De uitvoering van het inrichtingsplan is juridisch geborgd door de in de planregels opgenomen voorwaardelijke verplichting (= artikel 5.3.4). 19. Onder 18 punt d. is nader ingegaan op de positionering van de woningen. De uitkomst hiervan is dat niet alle woningen (bijna) haaks op de Lingedijk staan.

De buitenste twee schuurwoningen komen meer evenwijdig ten opzichte van de dijk te staan. Binnen de gehanteerde uitgangspunten (privacy bewoners, connectie met het omliggende landgoed en bezonning) wordt geen ruimte gezien om verder schuiven met de bouwpercelen. Wel wordt bij de oostelijke woning, zoals bij alle vijf schuurwoningen, de mogelijkheid voor het (vergunningsvrij) bouwen ruimtelijk ingeperkt door de bestemming ‘Groen’ voor plandelen die in het ontwerpplan nog de bestemming ‘Wonen’ hadden (zie ook 18 b.). Aanpassingen bestemmingsplan 1. Paragraaf 3.2 (uitgangspunten) van de Quickscan verkeer (bijlage 13 van de toelichting) zal worden aangepast wat betreft de zinsnede dat parkeren op de rijbaan verboden is. 2. De in de planstukken opgenomen afbeeldingen van het toekomstige landgoed zullen op elkaar worden afgestemd. Uitgangspunt hierbij is het ontwerp van het landgoed zoals opgenomen in het aan de regels gekoppelde beheer- en inrichtingsplan. De afbeeldingen zullen tevens een betere leesbaarheid krijgen. Tevens zal op de afbeeldingen de begrenzing van het landgoed worden aangegeven. 3. De vermelding van een ‘zorginstelling’ zal worden verwijderd uit paragraaf 4.1 van de vormvrije m.e.r.-beoordeling (= bijlage 2 van de plantoelichting). 4. De in paragraaf 4.7 (water) opgenomen doorsnede van het landgoed zal in een beter leesbare uitvoering worden opgenomen. 5.

Op de voorpagina van het beeldkwaliteitsplan (bijlage 1 van de regels) wordt de begrenzing van het plangebied correct aangegeven. 6. In paragraaf 2.3 (omvang van het plan) van de vormvrije m.e.r.-beoordeling (= bijlage 2 van de plantoelichting) zullen de juiste maten voor de goot- en nokhoogtes zoals vermeld in de planregels worden opgenomen.

31

Pagina 32 van 54

7. In artikel 1 (Begrippen) zal het begrip vloerpeil worden toegevoegd: ’de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer’. 8. In artikel 3 (Natuur) wordt bij de bouwregels voor de beheerderswoning een maximale dakhelling van 50° opgenomen. 9. In artikel 5 (Wonen) wordt bij de bouwregels de minimale dakhelling voor de 5 schuurwoningen gewijzigd van 30° naar 45°. 10. Voor elke schuurwoning wordt een afzonderlijk bestemmingsvlak ‘Wonen’ opgenomen met daarin een bouwvlak voor het hoofdgebouw. 11. De overige plandelen die in het ontwerpbestemmingsplan ook de bestemming ‘Wonen’ hadden zullen de bestemming ‘Groen’ krijgen. 12. Het bouwvlak voor de beheerderswoning binnen de bestemming ‘Natuur’ zal worden verkleind. Uitsnede uit de aangepaste verbeelding na verwerking punten 10, 11 en 12

32

Pagina 33 van 54

13. Aan de regels wordt de nieuwe bestemming “Groen” rondom de schuurwoningen toegekend met de volgende bepalingen:

33

Pagina 34 van 54

3.3

Lingedijk, Buurmalsen (documentnr.: 1327180)

Samenvatting zienswijze De appellanten wonen direct tegenover het plangebied. Het plan heeft nadelige gevolgen, en is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De zienswijze bestaat uit een hoofdreactie en een tweetal bijhorende inhoudelijk bijlagen met verdere uitwerkingen. Het gaat hierbij om een nadere toelichting van de zienswijze (= bijlage 2) en een hierbij horende onderbouwing (= bijlage 3). Bijlage 1 bij de zienswijze betrof de publicatietekst uit het Gemeenteblad van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. In de hoofdreactie wordt het volgende aangevoerd: 1. Het plan voldoet niet aan het collegebesluit van 29-8-2023 voor de feitelijke doorstart met het landgoedinitiatief. Dit is ook het geval met betrekking tot het beleid ‘Land Goed voor landschap’, het startdocument van het Gelders Genootschap en een eerdere interne memo over de toekomst van betrokken buitendijkse percelen. Het is onduidelijk hoe deze voorwaarden zijn meegewogen in het ontwerpbestemmingsplan. De toelichting maakt dit niet duidelijk. 2. De quickscan verkeer gaat enkel en alleen over de verkeersbewegingen van de bewoners van de woningen. Het recreatieve gebruik van het landgoed is echter niet meegenomen. Ook zijn de verkeersintensiteiten (2021) niet representatief i.v.m. de coronaperiode. Appellanten ervaren momenteel al veel verkeersoverlast op de Lingedijk.

Eerst dient de verkeersveiligheid op de Lingedijk te zijn verbeterd. 3. Het woongenot zal onevenredig worden aangetast. Het uitzicht op de boomgaarden zal worden aangetast. De villa’s zijn te groot en niet passend in de omgeving. Ook moet rekening worden gehouden met zichtlijnen vanaf de dijk vanwege belangen voorbijgangers. 4. Kennis is genomen van de vooroverlegreactie van het waterschap en deze strookt niet met de mededeling in de toelichting dat water geen belemmering vormt voor het plan. 5. Gevreesd wordt voor waardedaling van de woning. Het nadeel voor omwonenden dient zo klein mogelijk te worden gehouden. 6. De gemeente moet voor deze groen gelegen villawijk naar een andere locatie te zoeken. De huidige locatie is gelegen op een gezichtsbepalende plek bij het entree van het dorp en daardoor niet passend. Afsluitend wordt verzocht af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan dan wel, met inachtneming van de zienswijze, een ander plan vast te stellen.

34

Pagina 35 van 54

In de nadere toelichting en bijhorende onderbouwing van de zienswijze worden de volgende zaken benoemd: In de basis wordt de ontwikkeling van natuur ondersteund. Echter het huidige plan doet onvoldoende recht aan de waarden van het specifieke gebied en geeft onvoldoende meerwaarde voor de omringende dorpen en de volgende generatie om de geplande bebouwing te rechtvaardigen: 7. Het plan levert een significante belemmering op tot het op heden vrije uitzicht op de boomgaarden met prachtige bloesem in de lente. 8. Dit is ook van toepassing vanuit het perspectief van de voorbijgangers (o.a. toeristen). 9. Gezien de klimaatverandering wordt de bouw van woningen in een gebied dat is bestemd voor waterberging als onbegrijpelijk gezien mede in belang van volgende generaties. Mocht toch worden besloten het plan doorgang te laten vinden dan wordt verzocht het plan pas goed te keuren als rekening is gehouden met de volgende bezwaren: 10. Verplaats de woningen naar een andere plek op het landgoed. Voorgesteld hiervoor wordt de locatie tegenover de begraafplaats waar het perceel ook dieper is. Dit is ook historisch logischer. In bijlage 3 wordt in dit verband gewezen op de oude functies van de percelen. Eén van de oude functies was een hoeve ter hoogte van de begraafplaats. 11. Eerst dient er een totaalplan te komen dat de verkeersveiligheid van de Lingedijk sterk verbetert.

Genoemd wordt onder meer het verlagen van de maximum snelheid, de aanleg van een veilig fietspad en het beperken van het vrachtverkeer. Met betrekking tot het laatste wordt gewezen op uitbreidingsplannen van bedrijven in Tricht. In bijlage 3 worden t.a.v. het onderwerp verkeer nog de volgende zaken benoemd: a. De quickscan verkeer geeft aan dat de verkeersintensiteit ter plekke al te veel is. De huidige intensiteit (4500 mvt/etmaal) is hoger dan waarvoor de dijk geschikt is (3500 mvt/etmaal). Door het landgoed komt er verkeer bij (staat ook in de MERbeoordeling). b. Er wordt in de quickscan verkeer geen melding gemaakt van de wensen vanuit de gemeente om een fietspad aan te leggen. c. In de quicksan verkeer wordt uitgegaan van verkeersdata uit 2021 (coronaperiode). d. De verkeersaantrekkende werking door de recreatiefunctie van het landgoed is niet opgenomen in de quickscan verkeer. Ook wordt niet ingegaan op het parkeren van bezoekers. e. Parkeren langs de dijk door bezoekers dient te worden voorkomen. Er is nu geen parkeerverbod. In de quickscan verkeer staat in paragraaf 3.2 (uitgangspunten) ten onrechte dat parkeren op de rijbaan verboden is.

35

Pagina 36 van 54

f.

De voorgestelde toerit naar het landgoed tegenover huize Ravenstein wordt niet veilig geacht (het is een onoverzichtelijke bocht).

12. Er zitten onwaarheden in het bestemmingsplan. Het besluit dient op de juiste informatie te worden gebaseerd: In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. De participatie zoals beschreven in het plan is er niet geweest. In 2022 is de omgeving geraadpleegd met een ander plan waarbij de woningen op een ander deel van het perceel stonden. b. De villa’s dragen niet bij aan het woontekort. Er zal geen doorstroming zijn. c. Anders dan wat in de vormvrije m.er. wordt gesteld is er wel een cumulatie met andere plannen. Verwezen wordt naar plannen van een nabijgelegen bouwmarkt en uitbreidingsplannen van bedrijven in Tricht. 13. Er wordt afgeweken van eerder door het college gestelde kaders. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. Er is nu sprake van zes woningen (in plaats van eerder genoemde 4 à 5 woningen) met meer volume. b. Het aantal van vijf woningen komt ook terug in de kaders meegegeven door het Gelders Genootschap. c. Het aantal woningen betreft meer dan het genoemde aantal van 3 wooneenheden in de nota ‘Land Goed voor Landschap’. d. Er is geen sprake van één gebouwencomplex zoals genoemd in de Landgoednota. e. Onduidelijk is waar het steigertje komt dat het huidige college heeft afgesproken in het coalitieakkoord (‘De Linge bereikbaar vanaf elk dorp’). 14.

Het plan is onduidelijk en bevat het tal van strijdigheden tussen de documenten en regels onderling. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. Het schetsontwerp voor het landgoed is niet goed leesbaar. De afbeelding (blz. 9) is te klein om het plan goed te kunnen beoordelen. Verzocht wordt om een groter formaat van het ontwerp. b. Niet duidelijk is waar de ingang voor het gebied komt. c. De teksten (afbeelding blz. 9) en cijfers van de maatvoering (afbeelding blz. 39) zijn in verschillende afbeeldingen niet goed leesbaar. d. In de afbeelding op blz. 9 ontbreekt de begrenzing van het plangebied. e. De afbeelding op blz. 9 van de toelichting wijkt op onderdelen af van de gedetailleerde kaart die is opgenomen in bijlage 1 van de toelichting (schetsontwerp toekomstige situatie). f. In de quickscan verkeer staat weer een iets andere schets. De daarin opgenomen toegang tegenover het Spijksepad wordt wel als een betere locatie beschouwd dan die tegenover Lingedijk 24-32. Deze ingang moet visueel en tekstueel worden vastgelegd in de toelichting en de regels. g. In de MER-rapportage wordt op enig moment (blz. 14: onder nader te beoordelen aspecten) over een zorginstelling gesproken. Dit is geen juiste informatie.

36

Pagina 37 van 54

h. Het aantal woningen wordt niet gedefinieerd in de regels. Dit mogen er niet meer dan vijf zijn. i. In de planregels wordt een flauwere dakhelling (minimaal 30°) voorgeschreven dan in het beeldkwaliteitsplan (minimaal 45°). De voorkeur gaat uit naar de flauwere dakhelling met een uniform karakter voor alle woningen. j. Op de titelpagina van het beeldkwaliteitsplan wordt een groter plangebied gesuggereerd dan feitelijk het geval. k. In de MER-beoordeling wordt ten onrechte gesproken over een goothoogte van zes meter. l. In de MER-beoordeling wordt gesuggereerd dat de beheerderswoning hoog komt te liggen op de toegangsweg naar de Lingedijk en niet laag in de uiterwaarden. Dit moet duidelijk worden gemaakt met een goed leesbare doorsnede. m. Bij de MER-beoordeling wordt ten onrechte uitgegaan van het standpunt dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Indien in het meest onwenselijke geval het plan zoals nu ter inzage is gelegd wordt vastgesteld dan wordt verzocht dit pas te doen als de punten t.a.v. het landschappelijk karakter en de esthetiek zijn verwerkt. Daarbij gaat het om: 15. De verhouding groen-bebouwing moet niet alleen op de 10 hectare worden toegepast maar ook op kleinere schaal. 16. Er is nu geen sprake van goede inpassing in het landschap door de concentratie van bebouwing op een relatief smal en ondiep perceel.

Ter plaatse zijn de woningen niet te gast zoals in paragraaf 2.2 van de toelichting wordt gesteld. 17. Verzocht wordt om de bestaande perenbomen op het dijktalud te handhaven. 18. De kaders voor met name de bouwplannen moeten beter worden gedefinieerd. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. De regels stellen ten onrechte geen beperking aan de lengte van de dakkappen. Gewezen wordt op mogelijk hele grote dakoverstekken. b. Verzocht wordt om een maximale breedte van de woningen aan te geven vergelijkbaar met woningen aan de Groeneweg en Lingedijk 28 en 20. c. De referentiebeelden laten veel te massale woningen zien. De metalen dak- en gevelafwerkingen in de referentiebeelden zijn niet passend bij het landschappelijke karakter. Bovendien strookt dit niet met de toegestane materialen in het beeldkwaliteitsplan. d. De logica om te kiezen voor een alzijdige oriëntatie voor de woningen dient nader te worden toegelicht. e. Voorgesteld wordt om de dakhellingen van alle gebouwen niet steiler te laten zijn dan 45°. Dit zou ook moeten gelden voor de werkschuur waarvoor nu sprake is van een maximale dakhelling van 50°.

37

Pagina 38 van 54

f.

Verzocht wordt om een definitie op te nemen voor het vloerpeil (afgewerkte begane grondvloer). g. Verzocht wordt om de oude functie ‘fruitteelt’ meer ruimte te geven in het gebied. 19. Gewezen wordt de positionering van de meest oostelijke schuurvilla. Deze blokkeert het zicht vanaf de dijk. Verzocht wordt om de woning zodanig te draaien dat het uitzicht vanaf de dijk zo minimaal wordt geblokkeerd. Niet alleen het zicht naar huize Ravenstein is van belang. Reactie gemeente Algemeen Deze zienswijze is ingebracht door bewoners van een aan noordzijde van de Lingedijk gelegen woning. Deze woning is gelegen tegenover het deel van het nieuwe landgoed waar de woningen zijn geprojecteerd. De meest nabijgelegen woning op het landgoed ligt straks op ± 55 meter van de voorgevel van de woning (gerekend tot grens van bouwvlak van die woning op het landgoed). Het gaat hierbij om de meest oostelijk gelegen woning op het landgoed. Deze woning staat overigens niet recht voor de woning van deze appellant maar enigszins afzijdig. Omdat de zienswijze inhoudelijk identiek is aan de vorige zienswijze wordt voor de beantwoording verwezen naar de ‘reactie gemeente’ in paragraaf 3.2. Aanpassingen bestemmingsplan Zie voorgestelde aanpassingen in paragraaf 3.2.

3.4

Lingedijk, Buurmalsen (documentnr.: 1328669)

Samenvatting zienswijze 1. Er is met zes grote villawoningen in de uiterwaarden geen sprake van toekomstbestendigheid. Door het stijgende water dient het uiterwaardengebied gebruikt te worden voor de veiligheid van de huidige bewoners rondom de Linge. Er komen geen betaalbare woningen op een veilige plek voor toekomstige generaties. 2. Er is nu al sprake van veel onveilige verkeerssituaties op de Lingedijk. Weggebruikers rijden te snel en er is veel vrachtverkeer. Fietsers en wandelaars moeten regelmatig uitwijken voor het verkeer. Van een veilig wegverkeer zoals vermeld in het bestemmingsplan (gebaseerd op het beperkte aantal ongelukken) is dan ook geen sprake. 3. Nieuwe bebouwing zal tot meer verkeer leiden. De bewoners zullen gelet op hun financiële mogelijkheden waarschijnlijk grote vervoersmiddelen hebben. Verder wordt

38

Pagina 39 van 54

gewezen op uitbreidingsplannen van een nabijgelegen bouwmarkt wat tot extra zwaar vrachtverkeer zal leiden. Ook de plannen voor een grote parkeerplaats worden genoemd. 4. De aanleg van een kleine moderne villawijk wordt als niet passend in het Lingelandschap aangemerkt. De bebouwing is groots opgezet, zeer zichtbaar vanaf de Lingedijk. De bebouwing schaadt het natuurschoon. Dit laatste zou in strijd zijn met de rangschikking als landgoed. 5. Een alternatieve invulling van (een deel van) de uiterwaarden met bij- en vlindervriendelijke bloemenweide wordt als beter passend aangemerkt. Publieke toegankelijkheid is daarbij niet nodig omdat er wandelgebieden aan de overkant van de Linge zijn. 6. Mocht er toch voor bebouwing worden gekozen dan zou die bebouwing in het westen van het plangebied (nabij de begraafplaats) moeten komen. Gedacht kan daarbij worden aan een vorm van een hoeve met een kleiner bouwoppervlak met meerdere appartementen. 7. Er moet een duidelijk plan zijn om de verkeersveiligheid van de Lingedijk te verbeteren. Waarbij gewezen wordt op het verlagen van de maximum snelheid, beperking van het vrachtverkeer, een veilig fietspad en de mogelijkheid voor wandelaars om het gehele stuk van de Lingedijk Buurmalsen te bewandelen zonder gevaar.

Afgesloten wordt met het verzoek om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen na overleg met alle betrokkenen, zodat er een beter passend plan opgezet kan worden dat recht doet aan het unieke landschap. Reactie gemeente Algemeen Deze zienswijze is ingebracht door bewoners van een aan noordzijde van de Lingedijk gelegen woning. Deze woning is gelegen tegenover het deel van het nieuwe landgoed waar de woningen zijn geprojecteerd. De meest nabijgelegen woning op het landgoed ligt straks op ± 65 meter van de voorgevel van de woning (gerekend tot grens van bouwvlak van die woning op het landgoed). Het gaat hierbij om de meest oostelijk gelegen woning op het landgoed. Deze woning staat overigens niet recht voor de woning van deze appellant maar afzijdig. Aan de westzijde ligt vervolgens de schuurwoning op ten minste 70 meter. Ook die woning ligt afzijdig. 1. In paragraaf 2.1 is bij de beantwoording van de zienswijze van waterschap Rivierenland uitgebreid ingegaan op het bouwen van woningen in de uiterwaarden in relatie tot de verwachte toename van de waterafvoer door de effecten van klimaatverandering. Dit mede in de context van de discussie ‘water en bodem sturend’. De conclusie is dat de locatie waar de woningen komen hoogwatervrij is én dat het gehele landgoed juist een bijdrage gaat leveren aan meer waterberging voor de Linge.

39

Pagina 40 van 54

2. In paragraaf 3.1 onder punt 8. en paragraaf 3.2 onder punt 14. wordt nader ingegaan op de verkeerseffecten van dit plan. De verkeersbijdrage van dit project (toename van verkeersbewegingen op de Lingedijk) is zeer beperkt en gaat op in het heersende verkeersbeeld. Het huidige verkeersgedrag van (sommige) automobilisten kan niet worden toegerekend aan dit project. Gehouden moet worden aan de verkeersregels van dit binnen de bebouwde kom gelegen wegvak (o.a. maximum snelheid van 50 km/u). Voor wandelaars zou het landgoed juist een (gedeeltelijk) alternatief voor het wandelen op de Lingedijk kunnen vormen. 3. Zie hiervoor punt 2. De plannen (in ontwikkeling) voor de nabijgelegen bouwmarkt betreft vooral het vergroten van de mogelijkheden voor buitenopslag. Dit betreft een zelfstandig project dat zich nog in de oriëntatiefase bevindt. Het vergroten van de opslag zal eerder leiden tot een afname van het aantal expeditie-bewegingen dat noodzakelijkerwijs benodigd is voor het functioneren van de bouwmarkt. Er kunnen immers meer goederen in de opslag gestald worden, waardoor het mogelijk is om minder frequent te bevoorraden. Het landgoed zelf genereert overigens geen extra vrachtverkeer. Het gaat hier om reguliere woningen met een gangbaar verkeerspatroon (aantal verkeersritten en soort vervoer). 4.

Over de inpassing van het landgoed incluis de bijhorende woningen in het Lingelandschap wordt onder meer nader ingegaan in paragraaf 3.1 onder 1. en paragraaf 3.2 onder 3. De conclusie is dat het landgoed van toegevoegde waarde zal zijn voor dit gebied. Een plan met een meervoudige doelstelling met daarbinnen een beperkt bouwprogramma. Het landgoed als geheel zal onder de Natuurschoonwet 1928 worden gebracht. Het plan is niet strijdig met de voorwaarden die worden gesteld voor rangschikking onder deze wet. 5. Het plan bevat juist veel kansen voor extra natuurwaarden waaronder die voor insecten (bijen en vlinders). De realisatie van die natuurwaarden wordt juridisch geborgd door de voorwaardelijke verplichting in de planregels (= artikel 5.3.4). Het openstellen van het nieuwe landgoed voor wandelaars is een aanvulling op andere wandelmogelijkheden in de omgeving. De verwijzing van de appellant naar het plantsoen en de Heemtuin (overzijde van de Linge) betekent wel dat eerst via de Lingedijk en het fietspad over de brug gewandeld moet worden. Voor direct omwonenden is het landgoed veel beter bereikbaar. Bij nieuwe landgoederen is openstelling voor derden een beleidsmatig/bestuurlijk meegegeven randvoorwaarde. 6. De keuze voor de locatie van de woningen is nader verantwoord in artikel 3.1 onder 10.

De suggestie van de verplaatsing van de woningen naar de westzijde van het plangebied wordt niet overgenomen.

40

Pagina 41 van 54

7. Het verkeerskundig effect van dit project zelf is dermate beperkt dat de realisatie hiervan niet afhankelijk kan worden gesteld van eventuele wegaanpassingen aan de Lingedijk. De realisatie van een vrijliggend fietspad langs de hele Lingedijk is niet uitvoerbaar binnen dit plangebied. De realisatie van het nieuwe landgoed kan hier daarom niet afhankelijk van worden gesteld. Dit temeer daar het landgoed zelf een zeer beperkte invloed heeft op de verkeerssituatie op de Lingedijk. Een nieuw initiatief, zoals in dit geval de aanleg van het landgoed, hoeft bovendien bestaande knelpunten buiten het eigen plangebied niet op te lossen. Aanpassingen bestemmingsplan Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van de planstukken.

3.5

Lingedijk, Tricht (documentnr.: 1317924)

Samenvatting zienswijze 1. De appellant beschrijft dat hij steeds bewuster wordt van de gevaren van hoog water in ons land. Nog onlangs (4 januari 2024) was de Linge weer in het nieuws door hoog water. Huizen in o.a. de uiterwaarden van Leerdam dreigden (o.a. door problemen met pompcapaciteit in het Kolffgemaal) onder te lopen. De appellant vindt het daarom geen goed idee om in de uiterwaarden van de Linge huizen te bouwen. Verwezen wordt daarbij naar o.a. Beleidslijn Grote Rivieren, de kamerbrief Water en Bodem Sturend (minister Harbers) en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie. Ook het regionale waterbeheerprogramma 2022-2027 en de Watervisie 2025 van waterschap Rivierenland worden genoemd. 2. Voor dit plan wordt de hele breedte van de uiterwaard volgebouwd. Hierdoor ontstaat er een flessenhals. Er komt minder waterbergend vermogen doordat de huizen op een terp worden gebouwd. Ook de toegangsweg wordt opgehoogd. De aanleg van een waterpartij doet het waterbergend vermogen niet toenemen, waar water staat kan geen water worden geborgen. Slecht het verlagen van de gehele uiterwaard zal het waterbergend vermogen doen toenemen. 3. De aanleg van wandelpaden en het recreatief gebruik wordt niet nodig geacht. Verwezen wordt hiervoor naar de overzijde van de Linge (Heemtuin).

De Lingedijk is te druk voor wandelaars en recreatie zal uitnodigen tot het toenemen van overlast door hangjongeren. Meer wandelaars en fietsers op dit stuk Lingedijk is verkeerstechnisch niet wenselijk onder meer door zwaar vrachtverkeer en hoge rijsnelheden. 4. Beschreven wordt dat de natuur in de uiterwaarden heel waardevol is maar dat de biodiversiteit er in de loop der jaren sterk achteruit is gegaan. Bij een uiterwaard wordt het uitzicht naar de rivier niet belemmerd. Hoge bomen en bebouwing passen daar niet

41

Pagina 42 van 54

in. Nabij de bebouwing zal meer licht komen (lichtvervuiling) wat de donkere corridor langs de Linge weer een stukje kleiner maakt. 5. Het plan is strijdig met uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie op onderdelen als klimaatadaptatie, bodemdaling en het rekening houden met het waterbergend vermogen van de bodem. De effecten van maatregelen mogen niet worden afgewenteld op toekomstige generaties of gebieden. 6. Afsluitend wordt gesteld dat het bouwen van huizen op een terp en het laten groeien van bomen in de uiterwaarden geheel niet passen in het beeld van de uiterwaarden. Het past ook niet in het huidige beleid ten aanzien van bouwen in de uiterwaarden. De enige mogelijke ontwikkeling is het toestaan van het verlagen van de uiterwaard, het terugbrengen van landschappelijke elementen en/of de inrichting als nevengeul. Reactie gemeente 1. Voor de beantwoording van de vragen omtrent de wenselijkheid van bouwen in de uiterwaarden in relatie tot de hoogwaterproblematiek wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van waterschap Rivierenland (paragraaf 2.1). De conclusie is dat het plan juist terdege rekening houdt met inzichten rond de verwachte toename van waterafvoer door de Linge als gevolg van klimaatverandering (toename piekbuien). 2. Er wordt slechts in een beperkt deel van de uiterwaarden gebouwd. De woningen komen daarbij ook niet direct aan de Linge.

Verder is ter plaatse geen sprake van een flessenhals. Door de aanwezigheid van de jachthaven aan de overzijde van de woningen heeft de Linge hier juist effectief meer ruimte dan elders. Als er al sprake is van een flessenhals dan ligt die wat oostelijker ter plaatse van de brug tussen Buurmalsen en Geldermalsen (Rijksstraatweg). Door de aanleg van een in open verbinding met de Linge staande waterpartij met verlaagde randzone (natuurdoeltype rietmoeras) komt er wel degelijk extra waterbergende ruimte voor de Linge beschikbaar. Het plangebied kan in de huidige situatie bij hoog water niet worden benut door de Linge. Dat is straks wel het geval. Zie verder ook de beantwoording bij paragraaf 2.1. 3. Recreatief medegebruik van het landgoed levert ten opzichte van de huidige situatie wel degelijk meerwaarde op. Omwonenden kunnen straks gebruik maken van het landgoed en hoeven dan juist niet naar elders (bijvoorbeeld genoemde Heemtuin) uit te wijken. Eenmaal op het landgoed hebben wandelaars geen last van het verkeer op de dijk. 4. Door de nieuwe natuurdoelen worden de natuurwaarden in het gebied juist versterkt. Gekozen is voor in het gebied passende natuurdoelen. Opgaande begroeiing is niet gebiedsvreemd voor uiterwaarden langs de Linge. Het grootste deel van het plangebied zal ingezet worden voor natuur- en landschapsversterking. Van lichtvervuiling is daarbij geen sprake.

De woningen sluiten aan bij omliggende woonbebouwing en zullen geen

42

Pagina 43 van 54

bijzondere bron van lichtvervuiling zijn. Overigens moet worden opgemerkt dat langs dit deel van de Linge donkerte geen gebiedskenmerk is. Dit onder meer door de al aanwezige bebouwing. Waarbij de aan de overzijde van de Linge gelegen woon- en winkelfuncties bij Achter ’t Veer mede van invloed zijn. 5. Bij de beantwoording van de zienswijze van het waterschap is al uitgebreid ingegaan op het bouwen in de uiterwaarden in relatie tot klimaatadaptatie en waterbergend vermogen van de uiterwaarden. Verwezen wordt dan ook naar paragraaf 2.1. 6. In aanvulling op punt 5. nog opgemerkt dat het plan uitgaat van het gedeeltelijk verlagen van de uiterwaard. Dit onder meer voor het aanleggen van een natuurvijver met omliggend plas-drassituatie. Deze vijver fluctueert mee met het waterpeil van de Linge (= waterberging). Het waterschap heeft eerder aangegeven geen nevengeul te willen hebben. Ten slotte worden de woningen niet op een terp (voor bewoning aangelegde verhoging in het landschap) gebouwd maar wordt gebruik gemaakt van een bestaande natuurlijke hoogte in het gebied (zie ook paragraaf 2.1). Aanpassingen bestemmingsplan De ontvangen zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van de planstukken.

3.6

Spijksepad, Buumalsen (documentnr.: 1320812)

Samenvatting zienswijze 1. Gesteld wordt niet te zijn uitgenodigd voor het ontvangen van informatie. 2. De term landgoed wordt misleidend geacht met als enige doel 6 woningen met marge te verkopen. 3. De ontwikkeling van een natuurgebied is verstandig maar dan zonder woningen. 4. Het gebied is interessant als waterbergingsgebied om elders hoog water te voorkomen. Dit past niet met de bouw van zes woningen. 5. Getwijfeld wordt aan de genoemde oppervlakte van 10 hectare. De appellant veronderstelt dat het gebied kleiner is. Reactie gemeente 1. De woning van deze appellant grenst niet aan het plangebied maar ligt hemelsbreed op ten minste 200 meter afstand. In het tussenliggende gebied staan woningen en erven van de bewoners aan de Lingedijk. De afstand verklaart waarom er geen persoonlijke uitnodiging is ontvangen. Overigens laat dat onverlet dat kennis is genomen van het ontwerpbestemmingsplan en er een zienswijze is ingediend.

43

Pagina 44 van 54

2. Van misleiding is geen sprake het plan voor het nieuwe landgoed is een combinatie van nieuwe natuur en landschapsversterking en een beperkt aantal woningen. 3. Het geheel omvat een totaalplan waarbij de woningen als ‘kostendrager’ fungeren voor de realisatie van de nieuwe natuur en landschapsversterking. 4. Het plan biedt ook ruimte voor de berging van water van de rivier de Linge. Zie hiervoor ook antwoord bij de zienswijze van waterschap Rivierenland (paragraaf 2.1). 5. De percelen die betrokken zijn in het plangebied van het bestemmingsplan hebben een gezamenlijke oppervlakte van ±10 hectare. Aanpassingen bestemmingsplan De ontvangen zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van de planstukken.

3.7

Vereniging tot Behoud van het Lingelandschap (documentnr.: 1327150)

Samenvatting zienswijze De Vereniging tot Behoud van het Lingelandschap (hierna: de VBL) benoemt in haar zienswijze een zestal onderdelen waarop bezwaar wordt gemaakt tegen het voorliggende plan: 1. De onbebouwde uiterwaarden moeten vrij blijven van bebouwing. Er zal eerder ruimte moeten komen voor meer waterberging om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. 2. Er is geen sprake van een nieuw landgoed zoals verwoord in de nota ‘Land Goed voor Landschap’ uit 2008. Uitgangspunt voor een landgoed in dit gebied is een woongebouw van 4000 m³ met drie wooneenheden (landgoedtype Lingehof/Weeromgoed), Nu is er sprake van 6 grote luxe villa’s. De woningen zijn te groot, te hoog en te veel. Die afwijking is niet gemotiveerd. Bovendien liggen die villa’s pal voor Huize Ravenstein, gezichtsbepalend aan de Lingedijk. 3. De woningen dragen niet bij aan het oplossen van het woningtekort in de gemeente West Betuwe ook niet via doorstroming. 4. Het voorliggende plan grijpt heel erg in op het landschap en tast daarmee de kernkwaliteiten aan. De woningen komen boven de dijk uit. De ‘schuur’woningen zelf met teveel overstekende daken, zoals voorgesteld in het beeldkwaliteitsplan, misstaan in het landschap. Niet echt allure van een landgoed. Het uitzicht van de woningen langs de Lingedijk zal behoorlijk worden belemmerd.

Ook het open karakter en het zicht op de Linge wordt gewijzigd door de boomgroepen met doorkijkjes. Verwezen wordt naar de Streekgids Ruimtelijk Kwaliteit en Landschap waarin

44

Pagina 45 van 54

het belang van panorama’s vanaf de dijk als kernkwaliteit wordt genoemd. En dat het aaneengroeien van dorpen moet worden voorkomen door het ontwikkelen van ‘groene wiggen’. De toegankelijkheid van de Linge kan gerealiseerd worden bij het uitbreidingsplan voor een nabijgelegen bedrijf. 5. Er wordt niets gedaan aan de gevaarlijke verkeerssituatie op de Lingedijk. Er had tenminste een veilig fietspad in het plan opgenomen moeten worden. 6. Melding wordt gemaakt van een gesprek tussen de VBL en de initiatiefnemer. Hiervan is (incl. de geuite kritische houding tegenover bebouwing in de uiterwaarden) niets terug te vinden in het hoofdstuk ‘participatie’. Reactie gemeente 1. Over het thema waterberging in de context van de klimaatverandering is bij de beantwoording van de zienswijze van waterschap Rivierenland (zie paragraaf 2.1) al uitgebreid ingegaan. De slotconclusie is dat het integrale ontwerp van het landgoed met meervoudige doelstellingen (natuur, landschap, waterberging, recreatief medegebruik en een beperkt bouwprogramma) meerwaarde voor het gebied oplevert en daarbij ook uitvoerbaar is. 2. In paragraaf 3.1 onder punt 4. wordt nader ingegaan op de rol van de nota ‘Landgoed voor Landschap’ bij de planuitwerking voor dit landgoed.

Daar staat ook beschreven waarom is gekozen om het beschikbare bouwvolume (voor woongebouw en bijhorende bijgebouwen) voor het type landgoed ‘Lingehof’ anders in te zetten. In plaats van één woongebouw van allure (4000 m³) wordt hiervoor in de plaats ruimte geboden aan vijf kleinere woningen van maximaal 800 m³. Een inhoudsmaat van 800 m³ is voor het buitengebied een gangbare norm voor vrijstaande woningen. De bouwhoogte is ook beperkt (een laag met kap). De zesde wooneenheid is een inpandig deelgebruik (bovenverdieping) van een bijgebouw. De woningen worden als een ensemble (architectonisch eenheid) uitgevoerd. Een woongebouw van allure zou gaan concurreren met Huize Ravestein en te dominant in het gebied aanwezig zijn. Vanaf de Lingedijk blijft het zicht op Huize Ravestein onveranderd. 3.

Zoals in paragraaf 3.1 onder 6. beschreven gaat het hier niet om een regulier woningbouwproject maar om de realisatie van een landgoed. De woningen worden additioneel aan de woningvoorraad toegevoegd. Woningen voor specifieke doelgroepen zoals starters worden elders in de woonkernen zelf gerealiseerd.

4. In paragraaf 3.1 onder 3. wordt bij punt a. nader ingegaan op de toets aan de kernkwaliteiten van het gebied. Bij punt f. wordt de relatie met de streekgids ‘Betuwe en Tielerwaard’ gelegd. Duidelijk wordt gemaakt dat de kernkwaliteiten zoals bedoeld voor

45

Pagina 46 van 54

de Groene ontwikkelingszone (Omgevingsverordening Gelderland) niet worden aangetast maar dat het plan vanuit dat perspectief een meerwaarde oplevert. Bij de vormgeving van de woningen is niet gepoogd om imponerende allure te bereiken. Gekozen is voor een rustig (ingetogen) uitvoering van het ensemble. Via het beeldkwaliteitsplan wordt sturing gegeven aan de uitvoering van de woningen. Voor het overige blijft vormgeving een smaakkwestie. Door de realisatie van het landgoed zal het landschapsbeeld ter plaatse wijzigen. Daarmee ook de uitzichten vanuit de woningen aan de Lingedijk. En passanten op de dijk zullen een ander, meer gevarieerd, uitzicht krijgen. Een blijvend ongewijzigd uitzicht is overigens geen recht in Nederland. Veranderingen aan het landschap zijn immers onlosmakelijk verbonden aan nieuwe ontwikkelingen. Het gaat er om dat die veranderingen respectvol worden uitgevoerd. In dit specifieke geval staat het gehele plan voor het landgoed in dienst van de versterking van de natuur- en landschapswaarden. Een 10 ha groot eenvormig landbouwgebied (commerciële boomgaard) wordt getransformeerd in een variatie aan nieuwe natuur- en landschapswaarden passend in een rivierenlandschap. Er wordt met oog voor de omgeving slechts een zestal wooneenheden toegevoegd. Bouwhoogtes hiervan zijn beperkt. De woningen (één laag) krijgen schuine kappen.

Bij de positionering van de woningen is verder zo veel mogelijk gekeken naar zichtlijnen. Diverse woningen staan dan ook haaks op de dijk. Ook is binnen het cluster van woningen een landschapswig opgenomen. Het gaat hierbij om de met ‘groen’ aangeduide ruimte tussen de 3e en 4e schuurwoning (gerekend vanuit het westen). Op de rest van het landgoed blijven ook doorzichten over door onderbrekingen in de hoog opgaande beplantingen. Van het aaneengroeien van dorpen (Buurmalsen/Tricht) is hier geen sprake. Het landgoed als geheel is straks juist een duurzaam beheerde groene enclave te midden van omliggende bedrijf- en woonbebouwing. Toegankelijkheid van de Linge is een passend doel in een nieuw landgoed met recreatief medegebruik. Verwijzen naar mogelijke uitbreidingsplannen bij een verderop langs de Linge bedrijf (bouwmaterialenhandel) is in dat opzicht opmerkelijk. Het gaat daar om bedrijfsactiviteiten op een veel kleiner perceel waardoor een menging van functies veel minder in de rede ligt. Overigens ligt dat bedrijf ook buitendijks langs de Linge. Om die reden wordt ook niet ingezien waarom de vereniging wijst naar dit bedrijf. 5. De toevoeging van een zeer beperkt aantal woningen levert een nauwelijks waarneembare verandering in het verkeersbeeld op de Lingedijk op (zie ook paragraaf 3.1 onder 8).

Voor een doorgaand vrijliggend fietspad langs de Lingedijk zijn veel meer percelen nodig dan de percelen van het landgoed. Het bestemmingsplan laat overigens via een omgevingsvergunning (artikel 3.4 onder a punt 4.) de aanleg van een fietspad (op termijn) wel toe.

46

Pagina 47 van 54

6. In paragraaf 6.2.1 (participatie) van de plantoelichting zal uitgebreider worden ingegaan op de uitkomst van de gehouden informatieavond en de gevoerde gesprekken met omwonenden en de Vereniging tot Behoud van het Lingelandschap. Dit laat onverlet dat de vereniging haar standpunt ook formeel via de ingebrachte zienswijze kenbaar heeft gemaakt. Aanpassingen bestemmingsplan Paragraaf 6.2.1 (participatie) zal worden aangevuld om verslag te doen van de gehouden informatieavond en gevoerde gesprekken van de initiatiefnemer met omwonenden en de Vereniging tot Behoud van het Lingelandschap.

3.8

Watersportvereniging Achter ’t Veer (documentnrs.: 1325700 / 1344650)

Samenvatting zienswijze De Watersportvereniging Achter ’t Veer heeft ten zuiden van het plangebied aan de overzijde van de Linge een jachthaven met 145 ligplaatsen, een winterstalling, een passantenhaven en 16 camperplaatsen. In het kader van het onderzoek is de Quick scan ‘bedrijven en milieuzonering’ opgesteld. Voor de toetsing zijn de aanbevolen richtafstanden tussen functies met een milieuzone en gevoelige functies uit de VNG-publicatie als leidraad voor milieuzonering gebruikt. Voor de richtafstanden is uitgegaan van de omgevingstype ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’. Een jachthaven heeft de milieucategorie 3.1 waardoor de richtafstand voor geluid 50 meter is. Uit de Quick scan blijkt dat voor de jachthaven met bijbehorende voorzieningen, niet aan de richtafstand van 50 meter wordt voldaan. Nu er niet wordt voldaan aan de aanbevolen richtafstand van 50 meter voor geluid tussen de jachthaven en de voorziene woningen, is de appellant van mening dat ter plaatse van de te realiseren woningen geen goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Het voorgaande heeft grote gevolgen voor de exploitatiemogelijkheden van de jachthaven. De raad had daarom akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting moeten laten verrichten. De raad heeft dat ten onrechte niet gedaan.

Reactie gemeente In paragraaf 4.5 (bedrijven en milieuzonering) van de plantoelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt verslag gedaan van de mogelijke aanwezigheid van hinderveroorzakende functies in de omgeving van de nieuwe woningen in het plangebied. Deze woningen moeten namelijk als hindergevoelige functies worden aangemerkt. Beoordeeld moet worden of er sprake zal zijn van een goed woon- en leefmilieu voor de toekomstige bewoners van die woningen. En daarnaast mogen omliggende

47

Pagina 48 van 54

hinderveroorzakende functies door de bouw van de woningen niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast. Bij het beoordelen van de benodigde afstand tot omliggende hinderveroorzakende functies is gebruik gemaakt van de VNG publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009). In bijlage 8 van de plantoelichting (quick scan ‘bedrijven en milieuzonering’) is een en ander verder uitgewerkt. Daarbij zijn eerst de relevante hinderveroorzakende functies nabij de geprojecteerde woningen in beeld gebracht. Daarbij zit ook de jachthaven (incl. camperstandplaatsen) aan de overzijde van de Linge. De jachthaven (met diverse voorzieningen) is aangemerkt als een bedrijf in de milieucategorie 3.1. Dit in verband met het milieuaspect ‘geluid’ door de aanwezigheid van een werkplaats waar onderhoud aan recreatieboten kan plaatsvinden. Omdat het gebied waar het landgoed moet komen wordt aangemerkt als een ‘rustige woonwijk/rustig buitengebied’ is een richtafstand van 50 meter van toepassing. Deze afstand geldt vanaf de gevel van de geprojecteerde woningen tot aan de grens van het bedrijfsperceel van de jachthaven. Een enkele geprojecteerde woning in het toekomstige landgoed ligt net op circa 50 meter van de aan de overzijde van de Linge gelegen jachthaven. Ter vergelijking bij het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Jachthaven Geldermalsen’ (d.d.

21-4-2020) is bij dat plan uitgegaan van een richtafstand van 30 meter tot omliggende woningen. Dit omdat het gebied Achter het Veer als ‘gemengd gebied’ werd aangemerkt waardoor een kortere afstand tot woningen van toepassing is. De woningen Achter ’t Veer 628 liggen volgens dat bestemmingsplan op 32 meter afstand van de jachthaven. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze van Watersportvereniging ‘Achter ’t Veer’ is aanvullend akoestisch onderzoek verricht. Bij het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met het voor de jachthaven op 26 juni 2023 genomen ‘Besluit maatwerkvoorschriften geluid’. De uitkomst van het onderzoek ondersteunt de al eerder gemaakte conclusie dat de aanwezigheid van de jachthaven geen beletsel is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ook wordt de jachthaven niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Rekening is namelijk gehouden met de al geldende geluidsregels (maatwerkvoorschriften) voor de jachthaven. Uit de berekeningen blijkt dat in totaliteit wordt voldaan aan de wettelijke normen uit het Activiteitenbesluit. De hoogste geluidbelasting (langtijdgemiddelde) bedraagt 47 dB(A). Hiermee wordt weliswaar niet voldaan aan de gemeentelijke ambitiewaarde (40 dB(A)), maar wel aan de plafondwaarde van het gemeentelijke beleid (50 dB(A)). De maatgevende bronnen zijn de schuurmachines, de hogedrukreiniger en het slijpen.

Te allen tijde wordt aan een goed binnenklimaat voldaan voor de beoogde woningen, doordat de binnenwaarde van 35 dB(A) in

48

Pagina 49 van 54

ieder geval op voorhand kan worden gewaarborgd. Ook is er gegarandeerd een geluidluwe gevel op de begane grond ten aanzien van industrielawaai en wegverkeerslawaai tezamen. Aanpassingen bestemmingsplan 1. Het uitgevoerde akoestisch onderzoek industrielawaai jachthaven d.d. 15 januari 2025 zal als bijlage aan de toelichting worden gevoegd. 2. Bijlage 8 van de toelichting (quick scan bedrijven en milieuzonering) zal wat betreft de jachthaven worden geactualiseerd met doorverwijzing naar het aanvullende akoestisch onderzoek. 3. Tevens zal paragraaf 4.5 van de plantoelichting op basis van de aanvullende bevindingen worden geactualiseerd.

49

Pagina 50 van 54

4

Ambtshalve wijzigingen

Los van aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn er ook andere redenen om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. 4.1 Archeologie Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft in het plangebied ten behoeve van de realisatie van het landgoed nader archeologisch vooronderzoek plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in een tweetal documenten: • •

Een bureau- en inventariserend veldonderzoek, 8 augustus 2024; Een karterend booronderzoek, 15 augustus 2024.

De onderzoeken hebben de volgende eindconclusie: Op basis van de onderzoeksresultaten blijft uitsluitend archeologisch onderzoek noodzakelijk in de zuidwestelijke hoek van het plangebied ter plaatse van zone 2 indien sprake is van graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm-mv en ter plaatse van zone 3 indien sprake is van graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm-mv. Om deze mogelijke archeologische waarden in het plangebied te beschermen zijn voor zones 2 en 3 archeologische dubbelbestemmingenn nodig. De overige gebieden (1 en 4) worde vrijgesteld van nader onderzoek (advisering regio-archeoloog Omgevingsdienst Rivierenland). De uitkomsten van beide onderzoeken worden verwerkt in paragraaf 4.9 (archeologie) van de toelichting van het bestemmingsplan. De genoemde rapporten worden als bijlagen aan de toelichting gevoegd. Op de verbeelding wordt voor de resterende archeologische aandachtsgebieden (zie rode begrenzing) twee dubbelbestemmingen archeologie (archeologie 2 en 2a) opgenomen.

50

Pagina 51 van 54

Beide bestemmingen worden in de regels verder uitgewerkt. Dit betekent dat bij ‘archeologie 2’ aanvullend onderzoek nodig blijft bij bodemingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Bij ‘archeologie 2a’ is aanvullend onderzoek nodig bij bodemingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 50 cm. 4.2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Omdat de bouwbepalingen voor de woningen (verkleining bestemming ‘Wonen’ ) worden gewijzigd is bijlage 6 van de toelichting (akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai) geactualiseerd. Het nieuwe onderzoek geeft aan dat voor de twee meest nabij de Lingedijk gelegen woningen een hogere geluidswaarde moet worden verleend. Alleen is de overschrijding van de voorkeursgrensswaarde (48 dB) nu iets minder hoog. De te verlenen hogere geluidswaarde is 53 dB voor de meest westelijke woning en 51 dB voor de meest oostelijke woning. Het is een bevoegdheid van het college van B en W om de hogere geluidswaarde te verlenen. Dit zal gebeuren na raadsbehandeling van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Het aangepaste akoestisch onderzoek zal als nieuwe bijlage 6 aan het bestemmingsplan worden toegevoegd en paragraaf 4.3 (geluid) van de toelichting zal worden aangepast. 4.3 Aanvulling ecologisch onderzoek ‘Rode Lijst-soorten’ Vanaf 1 januari 2024 is de Omgevingswet (Ow) in werking getreden.