RV2025-044-bijlage-1-nota-van-zienswijzen.pdf

Nota van zienswijzen bestemmingsplan “Landgoed Lingedijk, Buurmalsen”

Behorend bij het raadsbesluit van 27 mei 2025

Pagina 2 van 54

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5.

Inleiding Zienswijzen van (overheids-)instanties Overige zienswijzen Ambtshalve wijzigingen Overzicht aanpassingen aan het ontwerpplan

2

blz. 3 blz. 4 blz. 12 blz. 50 blz. 53

Pagina 3 van 54

1.

Inleiding

In deze nota wordt verslag gedaan van de ontvangen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “Landgoed Lingedijk, Buurmalsen”. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan “Landgoed Lingedijk, Buurmalsen” heeft met ingang van donderdag 28 december 2023 voor zes weken ter inzage gelegen (tot en met woensdag 7 februari 2024). De terinzagelegging is onder meer aangekondigd op de website van de gemeente West Betuwe, in het Kontakt West Betuwe en in het (digitale) Gemeenteblad. De provincie Gelderland en waterschap Rivierenland zijn aanvullend rechtstreeks geïnformeerd over de mogelijkheid om te reageren op het ontwerp. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met de daarbij horende stukken ter inzage gelegen op het gemeentehuis van West Betuwe. Het ontwerpbestemmingsplan was tevens te raadplegen op de landelijke voorziening: www.ruimtelijkeplannen.nl, via de volgende planidentificatiecode: NL.IMRO.1960.LandgoedLingedijk-ONT1 Verdere opbouw van deze ‘nota van zienswijzen’ In hoofdstuk 2 staan de zienswijzen die zijn ingebracht door formele (overheids-)instanties. In hoofdstuk 3 staan de particuliere zienswijzen. Daarbij zitten ook belangenorganisaties. In hoofdstuk 4 staan (ambtshalve) aanpassingen aan het ontwerp. Het gaat hierbij om wijzigingen aan het bestemmingsplan die niet voortkomen uit de ontvangen zienswijzen.

Hoofdstuk 5 omvat een uitputtende opsomming van alle wijzigingen die bij vaststelling van het bestemmingsplan worden aangebracht aan het ontwerpplan. Wijze van behandeling zienswijzen Hoewel de zienswijzen in deze nota samengevat zijn weergegeven moet daarbij worden opgemerkt dat kennis is genomen van de gehele ontvangen reactie en dat ook de gehele reactie is beoordeeld. Om privacyoverwegingen zijn bij particuliere zienswijzen geen persoonsgegevens genoemd. Dit is vereist vanuit de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Dit mede omdat dit document onderdeel wordt van openbare besluitvorming. Om binding te houden met de officieel ontvangen documenten wordt wel het postregistratienummer (= documentnummer) vermeld. In de samenvatting van de ontvangen reacties én in de gemeentelijke beantwoording, wordt regelmatig verwezen naar een specifieke artikel van de regels van het bestemmingsplan “Landgoed Lingedijk, Buurmalsen”. Daarbij gaat het altijd om een verwijzing naar het ontwerpplan. Door aanpassingen aan het ontwerp kan het zijn dat in het vastgestelde plan dezelfde regel een ander artikelnummer krijgt.

3

Pagina 4 van 54

2.

Zienswijzen van (overheids-) instanties

Hierna worden de ontvangen zienswijzen van officiële (overheids-)instanties behandeld. 2.1

Waterschap Rivierenland, Postbus 599, 4000 AN Tiel (documentnr.: 1321126)

Samenvatting zienswijze Opgemerkt wordt dat eerdere opmerkingen over de wateraspecten onvoldoende in het ontwerpbestemmingsplan zijn verwerkt. Gesteld wordt dat de rivier de Linge een belangrijke waterhuishoudkundige functie vervult. Verwezen wordt daarbij naar enkele recente perioden met hevige neerslag en hoge rivierafvoeren (o.a. jaarwisseling 2023/2024). Door klimaatverandering zullen in de toekomst hogere peilstijgingen moeten worden toegestaan voor meer bergingscapaciteit in het winterbed van de Linge. Het waterschap anticipeert op dit scenario met als doel te komen tot een robuust en klimaatbestendig watersysteem. Bouwen met een vast bouwpeil in het Lingebed zorgt voor afname van berging en ontneemt, met het oog op klimaatverandering flexibiliteit bij toekomstig te nemen maatregelen. In de zienswijze wordt ter ondersteuning verwezen naar het volgende: • De kamerbrief ‘Water en bodem sturend’ van november 2022. Voor de provincie Utrecht is dit door de waterpartners uitgewerkt in een bodemgeschiktheidskaart waarin bouwen in het winterbed van de Linge als onwenselijk is aangemerkt; • Brief van de Deltacommissaris (d.d. 8-5-2023) gericht aan waterschapsbesturen en provincies om aan de slag te gaan met het principe ‘water en bodem sturend’; • De Unie van Waterschappen stelt dat elke nieuwe woning langs de klimaatlat gelegd moeten worden.

Zo nodig moet het waterschap hiervoor bij gemeenten, provincies en rijk aan de bel trekken. Afgesloten wordt met de mededeling dat het waterschap geen verantwoordelijkheid kent/neemt voor het buitendijks bouwen. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen om schade door een overstroming te beperken. De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over de risico’s en het treffen van veiligheidsmaatregelen bij hoogwater. Reactie gemeente Behalve in deze zienswijze van het waterschap, worden ook bij andere zienswijzen vraagtekens gezet bij de bouw van een zestal woningen in dit buitendijks gelegen gebied langs de Linge. Daarbij wordt vooral gewezen op veranderingen in het klimaat en de daarmee gepaard gaande verwachte toename aan (piek)neerslag. In perioden met hoge waterafvoeren zullen dan de uiterwaarden van de Linge benut moeten worden voor de berging van het overtollige water. Dit mede om wateroverlast elders te voorkomen. In die context wordt

4

Pagina 5 van 54

onder meer verwezen naar de door het waterschap genoemde kamerbrief ‘water en bodem sturend’ van 25 november 2022. Hierna zal, mede ter beantwoording van andere (onderdelen van) zienswijzen met eenzelfde strekking, worden ingegaan op welke wijze bij de planvorming rekening is gehouden met het omliggende watersysteem en met het principe ‘water en bodem sturend’. Daarvoor wordt eerst een korte karakteristiek van de rivier de Linge geschetst. Inleiding korte omschrijving kenmerken van de Linge De Linge is de langste in Nederland ontspringende rivier (108 km). De Linge begint nabij Doornenburg en mondt bij Gorinchem uit in de Merwede. Veelal wordt bij de Linge onderscheid gemaakt in twee delen. Namelijk de van oorsprong gegraven Boven-Linge dat tot het Amsterdam-Rijnkanaal loopt, en de Beneden-Linge dat een meer natuurlijk (meanderend) karakter heeft. De Beneden-Linge is van oorsprong een aftakking van de rivier de Waal. Rond het jaar 1200 is die aftakking afgedamd. Het plangebied voor het nieuwe Landgoed ligt langs de Beneden-Linge. De rivier de Linge mist door de afdamming de kenmerkende dynamiek van de benoemde grote rivieren in Nederland zoals de Nederrijn, de Lek, de Waal, de Merwede en de Maas. Er is bij de Linge daardoor geen sprake van een rivierdynamiek met plotselinge heftige peilstijgingen en snel onderlopende uiterwaarden.

De Linge heeft primair te maken met een door het waterschap vastgesteld peil. Het college van dijkgraaf en heemraden van waterschap Rivierenland heeft hiervoor op 3 oktober 2017 het streefpeilenplan Lingesysteem vastgesteld. Voor het deel van de Linge vanaf de Julianastuw (ten oosten van Geldermalsen) tot aan Gorinchem (= Lingepand Kolffgemaal) ligt het aan- en afvoerpeil het gehele jaar rond de 0,80 m +NAP (met marges van +/- 0,1). Alleen voor een zeer korte periode in maart-april is onder voorwaarden een aanvoerpeil van 0,85 m +NAP van toepassing. Naar verwachting zal in 2026 worden gestart met een herziening van het streefpeilenplan (bron: waterschap Rivierenland). In tijden van extreem veel waterafvoer in de omliggende grote rivieren kan het, bijvoorbeeld om extra waterberging te creëren, nodig zijn om het Lingepeil tijdelijk gecontroleerd op te zetten. Dit kan echter niet onbeperkt omdat anders te veel maatschappelijke schade ontstaat doordat dan de lagere delen langs de Linge onderlopen. Bedacht moet daarbij worden dat het Lingesysteem (rivier en uiterwaarden) in westelijke richting steeds lager komt te liggen (zie ook Actueel Hoogtebestand Nederland). Bij de hoogwaterperiode van januari 2024 uitte zich dat door wateroverlast bij onder meer Leerdam. Het gehele plangebied bleef in die periode vrij van wateroverlast (zie ook hierna).

Volgens het waterschap was in die periode sprake van een waterpeil van maximaal 1,75 m +NAP. Omgang met het watersysteem bij de planvorming voor het landgoed Vanaf het begin is bij de uitwerking van het plan voor het nieuwe landgoed rekening gehouden met de aanwezigheid van de Linge en mogelijke fluctuaties in de waterstand. In

5

Pagina 6 van 54

paragraaf 4.7 (water) van de toelichting van het bestemmingsplan wordt uitgebreid verslag gedaan van de analyse van het relevante waterbeleid. Ook wordt beschreven op welke wijze hierop is ingespeeld bij de planopzet. Aanvullend geeft ook bijlage 2 van de planregels (het beheer- en inrichtingsplan) nadere informatie. Het bevat onder meer de door het waterschap meegegeven kaders bij het door het Gelders Genootschap opgestelde startdocument. Ook wordt beschreven waar afgravingen nodig zijn om de gewenste natuurdoelen (nat bos en poel met rietmoeras) te bereiken. Deze stukken tonen onder meer het volgende aan: • Het gehele plan voor het plangebied is klimaatadaptief van opzet. • Het bouwprogramma omvat maar een zeer klein percentage van het plangebied. Veruit het grootste deel van het plangebied wordt ingezet voor onder meer de realisatie van (natte) natuurdoelen met mogelijkheden voor waterberging. • De woningen komen op de hoogst gelegen delen (stroomrug) van het plangebied. Deze percelen liggen ruim boven de 3 m +NAP. Boven die hoogte waren bij de planvoorbereiding volgens het waterschap ‘droge voeten’ gegarandeerd. De norm van 3 m +NAP komt ook terug als bovengrens waarbij nog waterbergingscompensatie nodig is 1. • In de planregels is vastgelegd dat het vloerpeil van de woningen op minimaal 3,20 m +NAP dient te liggen (met daarboven nog een speelruimte van maximaal 30 cm).

• De woningen komen hiermee bijvoorbeeld net zo hoog of hoger te liggen dan omliggende bewoonde buitendijks gelegen gebieden aan de overzijde van de Linge. Dit doordat belangrijke (economische) delen van het centrum van Geldermalsen zijn gelegen tussen de Linge en de hoofdwaterkering. Zie ook het onderstaande overzicht met (ingemeten) hoogtes in en rond het plangebied.

1

Bij de voorbereidingen van het plan voor het nieuwe landgoed is door waterschap Rivierenland medegedeeld dat er een compensatieplicht van toepassing is voor iedere vorm van ruimtebeslag ten gevolge van activiteiten die in het winterbed van de Linge plaatsvinden beneden NAP + 3 meter. Daarboven is de compensatieplicht niet meer aan de orde. Dit gebaseerd op de aanname dat de Linge ter plaatse nooit zo hoog zal komen te staan.

6

Pagina 7 van 54

•

•

Door de woningen te realiseren op de aanwezige hoogwatervrije stroomrug wordt feitelijk invulling gegeven aan het principe ‘water en bodem sturend’. Dit nog vooruitlopend op nieuwe relevante beleidsregels (zie ook hierna: beleidskader ‘water en bodem’ sturend). Om de beschreven natuurdoelen te bereiken zal in een deel van het plangebied het bodempeil worden verlaagd om de gewenste natte abiotische omstandigheden te creëren. Ook zal de natuurvijver in een open verbinding komen met de Linge. Het waterpeil in de vijver fluctueert dan mee met het peil van de Linge. Daarbij kan het water ook de randzone van de vijver (natuurdoeltype rietmoeras) inunderen. Hierdoor kan zelfs bij minder hoge waterstanden de Linge in het plangebied komen. Op dat moment is feitelijk al sprake van effectieve waterberging. In de huidige situatie is dat niet het geval. Zelfs bij de hoogwaterperiode van afgelopen voorjaar bleef het gehele plangebied (dus ook de lagere delen) buiten het stroomgebied van de Linge (zie onderstaande foto van 5 januari 2024). De lager gelegen delen aan de overzijde van de Linge (delen jachthaven en

plantsoen) hadden al wel te maken met wateroverlast. Dit bevestigt het uitgangspunt dat bouwen op ten minste 3.20 meter +NAP naar de toekomst toe meer dan voldoende zekerheid biedt. Bij een dergelijk (ongewenst) waterpeil zullen namelijk al eerder grotere delen van het centrumgebied van Geldermalsen te maken krijgen met wateroverlast. Nog maar niet te spreken wat een dergelijk peil zou betekenen voor de verder stroomafwaarts langs hetzelfde waterpand van de Linge gelegen lagere woongebieden van onder meer Leerdam.

7

Pagina 8 van 54

Beleidskader ‘water en bodem sturend’ Hiervoor is ingegaan op de gemaakte keuzes bij de planuitwerking voor het landgoed in relatie tot het watersysteem van de Linge. Hierna zal deze planuitwerking worden ‘getoetst’ aan de bedoeling van de kamerbrief van 25 november 2022 en het hieruit later voortgekomen instrument ‘ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving’. Met de kamerbrief van 25 november 2022 (Minister M. Harbers: Water en Bodem sturend) wil het kabinet onder de aandacht brengen dat het, mede gelet op de klimaatwijzigingen, noodzakelijk is om bij de inrichting van Nederland meer rekening te houden met water en bodem. Uit de brief: “Door water en bodem sturend te laten zijn in de ruimtelijke ordening, kunnen we in Nederland ook in de toekomst met een ander en grillig klimaat blijven leven, wonen en werken. In een veilige omgeving, met een gezonde bodem, voldoende en schoon water.” In de brief worden diverse knelpunten bij de thema’s water en bodem beschreven. Het gaat hierbij onder meer om de beschikbaarheid van voldoende en schoon (zoet) water (tevens drinkwater). Ook wordt gewezen op het hoogwaterbeschermingsprogramma tot 2050 (versterken van 1500 km aan dijken en waterkeringen). Een verdere doorkijk naar maatregelen wegens versnelde zeespiegelstijging en hogere rivierafvoeren naar de zee wordt nodig geacht.

In de brief worden enkele structurerende keuzes beschreven. Voor dit bestemmingsplan zijn met name die onder ‘ruimte voor water’ relevant : 7. We creëren ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water in onze ruimtelijke inrichting, landgebruik en landbeheer. Hiermee vergroten we de veerkracht van zowel het hoofd-watersysteem als regionale watersystemen. Dit word vanaf heden door het Rijk, de waterschappen, provincies en gemeenten uitgewerkt en in de gebiedsprogramma’s opgenomen. 10. We staan in de uiterwaarden (die vallen onder de Beleidslijn grote rivieren) geen nieuwe bebouwing meer toe. Daarmee maken we onze rivieren klimaatrobuuster en voorkomen we toenemende schade. Partijen houden hier vanaf heden rekening mee. Er wordt onderzocht hoe de Beleidslijn grote rivieren (Bgr) wordt aangescherpt. Dit is niet van toepassing op ontwikkellocaties, waar met het Rijk reeds bestuurlijke (beleids)afspraken over zijn gemaakt. Gezien de grote bouwopgave voor woningen in Nederland wordt gewezen op het belang om nu al locaties aan te wijzen waarvoor geldt dat bebouwing niet verstandig is en dus vermeden dient te worden. Specifiek worden genoemd de buitendijkse gebieden in het IJsselmeer, het rivierbed, langs dijken en keringen, de diepste delen van de (diepe) polders en de beekdalen met een groot overstromingsrisico.

8

Pagina 9 van 54

Met uitzondering van deze gebieden waar we nieuwe bebouwing willen vermijden, kan op de meeste plaatsen van Nederland woningbouw plaatsvinden, zij het onder voorwaarden. Melding in de kamerbrief wordt gemaakt van het opstellen van een richtinggevend kader dat toegepast moet worden om een klimaatrobuuste ontwikkeling te realiseren bij projecten en gebiedsontwikkelingen. In eerste instantie gaat het om een concept kader dat toegepast moet worden op plannen waarvoor op 1-1-2025 nog geen bestemmingsplan is vastgesteld. De Minister heeft met de kamerbrief van 9 april 2024 het definitieve ‘afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving’ aangeboden. Uit de brief: “Het instrument dient als hulpmiddel bij het sturend laten van water en bodem in ruimtelijke ontwikkelingen. Zo dient het gebruikt te worden bij zowel de beleidsontwikkeling als besluitvorming. Het instrument wordt op nationaal niveau meegenomen in de richtingen en keuzes die worden gemaakt in de nieuwe Nota Ruimte en bij besluitvorming over projecten waar het Rijk een rol heeft.” Het afwegingskader is vooral relevant bij de locatiekeuze van woningbouw (waar kan wel, of juist niet worden gebouwd). Het ruimtelijk afwegingskader bestaat onder meer uit kaarten, een beslisboom en een toelichting bij het instrument.

Voor de discussie of er nu wel of niet gebouwd mag worden in de uiterwaarden van de Linge is vooral onderstaande uitsnede van de gecombineerde sturingskaart (met bundeling van thema’s bodemdaling, wateroverlast en overstromingen) relevant.

Ligging plangebied Landgoed Buurmalsen

Enkele conclusies: • Het plangebied is gelegen in een gebied dat is aangeduid als: ja mits: middelgrote opgave. De bouwopgave in het plangebied (6 woningen) wordt verder klimaatadaptief uitgevoerd. • Het plangebied zit hiermee in dezelfde categorie als grote binnendijkse delen van de gemeente West Betuwe. Ter vergelijking de grote voorgenomen uitbreidingsplannen bij Beesd en Deil zitten in dezelfde gebiedscategorie.

9

Pagina 10 van 54

•

•

Langs de Linge is alleen veel verder stroomafwaarts (vanaf Asperen) een ‘nee, tenzij’ benadering van toepassing. Dit stemt overeen met de verwijzing van waterschap Rivierenland naar de bodemgeschiktheidskaart van de provincie Utrecht. Een bouwverbod is onder meer van toepassing op de uiterwaarden van de grote rivieren. Voor de gemeente West Betuwe is dat buitendijks langs de Waal. Dit was ook al de strekking van de Kamerbrief van 25 november 2022.

Inmiddels is namens het huidige kabinet aanvullende duiding gegeven aan het onderwerp ‘water en bodem sturend’. In de kamerbrief van 22 oktober 2024 wordt de volgende nuancering ingebracht: “Door sommigen werd ‘Water Bodem Sturend’ ingevuld als ‘Water en Bodem Bepalend’, en daarmee werd het onbedoeld allesbepalend en werd het vooral als een belemmering gezien voor de ruimtelijke ordening en inrichting van ons land, en meer in het bijzonder voor de grote woningbouwopgave. Dat is niet waar we voor staan. We willen ons juist richten op wat wél kan en moet, gebaseerd op de kennis die we hebben van ons water- en bodemsysteem in een veranderend klimaat. We willen op zoek naar oplossingen die de verschillende belangen verenigen in plaats van scheiden, door zoveel mogelijk multifunctioneel ruimtegebruik en creatieve oplossingen. Daarom hanteren we vanuit het Rijk nu de term “rekening houden met”. Dat doet recht aan wat ermee bedoeld is: we houden aan de voorkant rekening met water en bodem bij de te maken afwegingen voor een robuuste ruimtelijke ordening en inrichting. Water en bodem zijn immers letterlijk de basis; dan is er veel mogelijk.”

Samenvattend: Er is nooit sprake geweest van een bouwverbod langs dit deel van de Linge. De oorspronkelijke kamerbrief van 25 november 2022 heeft met die bewoordingen alleen geduid op de uitwaarden langs de grote rivieren (Beleidslijn grote rivieren). Een en ander wordt nog eens bevestigd door het inmiddels uitgewerkte afwegingskader. Het betrokken gebied kent een ‘ja, mits benadering’. De oproep van de kamerbrief ‘water en bodem sturend’ om bewust om te gaan met de risico’s van klimaatverandering is bij de planuitwerking voor het nieuwe landgoed al proactief ter harte genomen. Het plan bevat een synergie (win-winsituatie) van meerdere maatschappelijk relevante opgaven. Hiermee wordt de schaarse ruimte optimaal benut. In dit geval gaat het om versterking van natuurwaarden (in lijn met Kaderrichtlijn Water en doelstelling Groene ontwikkelingszone), extra waterberging ten gunste van waterbeheer voor de Linge en recreatieve gebruiksmogelijkheden voor omwonenden. Dit gecombineerd met een zeer klein woningbouwprogramma op een hoogwaterveilige locatie. De opmerking van het waterschap dat het geen verantwoordelijkheid neemt voor de gevolgen van overstromingen wordt voor kennisgeving aangenomen. Het risico is hier zoals opgemerkt uitermate theoretisch en niet groter dan bij al bestaande buitendijkse

10

Pagina 11 van 54

woningen/bedrijven in de directe omgeving. Door de geconcentreerde ligging van de woningen kan in de toekomst, mocht dat al nodig zijn, bovendien eenvoudig een extra waterkerende grondlichaam worden aangebracht. De zienswijze van het waterschap wordt voor het overige vooral gezien als een uitvloeisel van het beleid van de waterschappen om gemeenten te wijzen op de betekenis op het fenomeen ‘water en bodem sturend’. Deze inzichten zijn zoals beschreven nadrukkelijk betrokken bij de planuitwerking voor het nieuwe landgoed. Wel is de zienswijze van het waterschap ter harte genomen door nog eens kritisch te kijken naar de opzet van het landgoed en de juridische verankering hiervan in het bestemmingsplan. Dit heeft geleid tot de volgende aanpassingen: • Paragraaf 4.7 (Water) zal worden geactualiseerd en worden afgestemd op het definitieve inrichtingsplan zoals dit wordt vastgelegd in de planregels. Dit betekent onder meer dat de tabel met de berekening van de waterbalans wordt aangepast. Per saldo wordt de toename aan verhardring in het plangebied nog steeds ruimschoots gecompenseerd door met name de aanleg van de natuurvijver. • Mede naar aanleiding van een andere zienswijze (zie paragraaf 3.2) wordt in artikel 1 van de regels (begrippen) een definitie voor vloerpeil opgenomen: ‘de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer’.

• Ook de mogelijkheid van het vergunningsvrij bouwen wordt naar aanleiding andere zienswijzen verder ingeperkt door het opnemen van de bestemming ‘Groen’ (zie paragraaf 3.2).

Aanpassingen bestemmingsplan 1. Paragraaf 4.7 (Water) zal worden geactualiseerd en worden afgestemd op het definitieve inrichtingsplan. 2. In het definitieve inrichtingsplan zal de wateropgave worden geactualiseerd. 3. In artikel 1 van de regels wordt het begrip vloerpeil opgenomen: ‘de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer’. 4. Het vergunningsvrij bouwen wordt ingeperkt door het opnemen van de bestemming ‘Groen’ voor plandelen die in het ontwerpbestemming nog de bestemming ‘Wonen’ hadden.

11

Pagina 12 van 54

3.

Overige zienswijzen

In dit hoofdstuk staan de overige ontvangen zienswijzen. Al deze zienswijzen zijn binnen de reactietermijn verzonden en zijn als ‘ontvankelijk’ aangemerkt. Van alle zienswijzen wordt eerst een samenvatting van de essentie van de reactie weergegeven. Na de samenvatting staat het standpunt van de gemeente. Telkens wordt indien (een deel van) de zienswijze wordt overgenomen onder het kopje “aanpassingen bestemmingsplan” afsluitend beschreven welke aanpassingen aan de planstukken (ontwerpplan) zullen worden doorgevoerd. Aanpassingen die bij een eerder behandelde zienswijze (waarnaar wordt verwezen) al zijn genoemd worden later niet herhaald. Status Omgevingsverordening Gelderland in verband met invoering Omgevingswet Op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan is opgesteld én ter inzage is gelegd, was de Omgevingsverordening Gelderland in de geconsolideerde versie januari 2023 van kracht. Hierdoor wordt in de planstukken verwezen naar artikelen uit die versie van de Omgevingsverordening Gelderland. Dat is ook het geval bij de ontvangen zienswijzen waarin appellanten soms ook verwijzen naar artikelen uit de Omgevingsverordening Gelderland versie 2023. In verband met de Invoeringswet Omgevingswet blijft het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing. Dat geldt ook voor de Omgevingsverordening Gelderland.

3.1 Buurtcollectief Uiterwaarden Villa Vrij (documentnr.: 1328649) Namens het Buurtcollectief Uiterwaarden Villa Vrij (hierna: het BUVV) is een zienswijze ingediend. Deze zienswijze is ondertekend door 29 personen. Deze 29 personen zijn woonachtig op een 15-tal adressen in de omgeving van het plangebied. Op één na (Spijksepad) zijn de adressen gelegen aan de Lingedijk te Buurmalsen. Ook zijn alle adressen aan de Lingedijk (op één na) gelegen aan de noordzijde van de dijk (binnendijks). Vanuit een deel van de adressen kijkt men niet rechtstreeks uit op het plangebied van het bestemmingsplan (adressen gelegen aan oostelijk deel van de Lingedijk). Vanuit drie adressen is ook een eigen zienswijze ingediend (zie paragrafen 3.2, 3.3 en 3.4). Samenvatting zienswijze 1. Het BUVV zet grote vraagtekens bij de wijze van behoud van de kwaliteiten van de uiterwaarden. Dit door de toevoeging van woningen met bijbehorende voorzieningen, paden, parkeervoorzieningen e.d. De kwaliteiten van de uiterwaarden zijn het beste gediend door het onbebouwd laten van de uiterwaarden. De verbetering wordt bovendien geheel niet geborgd door het ontwerpbestemmingsplan.

12

Pagina 13 van 54

2. Het plan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening waaronder de Omgevingsverordening Gelderland en het gemeentelijk beleid. Ter onderbouwing hiervan wordt allereerst ingegaan op de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan (= bestemmingsplan “Buitengebied 2022”). Ook wordt verwezen naar provinciale bepalingen omtrent de ‘Groene Ontwikkelingszone’ en de beschrijving van de algemene respectievelijk gebiedsspecifieke kernkwaliteiten (deelgebied 56, Maurik-BeusichemTricht): ecologische samenhang, stilte, openheid en rust respectievelijk ecologische verbinding Linge. 3. Ten aanzien van de toets aan de Omgevingsverordening Gelderland wordt het volgende gesteld: a. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt niet dat aan de toets van artikel 2.52 van de Omgevingsverordening Gelderland wordt voldaan. Gewezen wordt op toename van verstening. b. Niet is gebleken dat aan de algemene kernkwaliteiten is getoetst. De verstening (5 woningen, werkschuur met woning en vergunningsvrij bouwen) zal leiden tot een toename van de gebruiksdruk, terwijl de openheid beperkt zal worden door het beperkt aantal zichtlijnen. c. De uitkomst van de ‘toetsing groene ontwikkelingszone’ (o.a. bijlage 1 van de toelichting) wordt bestreden. Er zal geen grote verbetering optreden met de voorziene ruimtelijke ontwikkeling.

De fruitboomgaard is namelijk ten onrechte niet als een type bos (niet Wnb beschermd houtopstand) aangemerkt. Het verdwijnen van de fruitboomgaard leidt tot een extra verliesfactor van 27.000 punten waarmee de balans negatief wordt. Oftewel een onmiskenbare verslechtering. d. Gedeputeerde Staten hebben geen regels vastgesteld om de versterking uit te werken zoals bedoeld in artikel 2.52 van de Omgevingsverordening. Daarmee is er ook geen garantie dat de versterkingspunten worden gerealiseerd en in stand gehouden. e. Niet wordt voldaan aan artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Gelderland gelet op de gebiedsaanduiding ’milieuzone-beschermingszone leefgebied natte dooradering’. Nog dat één en ander deugdelijk wordt geborgd. Het bebouwingspeil is tevens te laag nu de uiterwaarden in de toekomst een steeds belangrijkere rol voor wateropslag zullen krijgen. f. Door nieuwe bouwvolume en verhardingen zal geen sprake zijn van een aaneengesloten groen/blauwe structuur zoals genoemd in de Streekgids Ruimtelijke Kwaliteit (Betuwe/Tielerwaard). Er is ook geen sprake van een aansluiting op de organisch gegroeide opzet van het huidige landschap. 4. Het plan voldoet niet aan de nota ‘Land Goed voor Landschap’. Er zou sprake moeten zijn van een landgoed van ten minste 16,5 hectare met één hoofdgebouw. Ook zou dit hoofdgebouw niet in de uiterwaarden geplaatst mogen worden.

13

Pagina 14 van 54

5. Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn fruitboomgaarden beschermenswaardige landschapselementen. Verdwijnen van dergelijke elementen is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 6. Het plan levert geen bijdrage aan de actuele woonvraag en woningopgave. 7. Niet wordt ingezien waarom de woonfunctie niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden verwezenlijkt in plaats van de kwetsbare groene ontwikkelingszone. 8. De verkeerssituatie is ondeugdelijk onderzocht. De gehanteerde kengetallen dateren uit de Coronaperiode toen het aantal verkeersbewegingen beperkt was. De bestaande infrastructuur is nu al ontoereikend voor de huidige belasting laat staan voor de geprojecteerde toename. Afgesloten wordt met de conclusie om het bestemmingsplan aan te passen in de zin dat de bebouwing niet wordt toegestaan. Reactie gemeente 1. Het plan voor het nieuwe landgoed wil juist nieuwe kwaliteiten aan het gebied toevoegen. De gronden werden tot voor kort eenzijdig als commerciële boomgaard gebruikt. Het gebied heeft daarmee een weinig gevarieerd landschapsbeeld met nauwelijks natuurwaarden. Ook is het niet voor recreatief medegebruik toegankelijk. Alleen vanaf de Linge(dijk) kan het gebied worden aanschouwd. Het agrarische gebruik van dit gebied is daarbij ook niet toekomstbestendig. Het gaat hier namelijk om een geïsoleerde landbouwenclave te midden van (woon-)bebouwing.

De voormalige eigenaar (fruitteler) had de gronden al vele jaren te koop staan. Een nieuwe fruitteler heeft zich niet gemeld. De verouderde boomgaarden hadden daarvoor ook eerst gemoderniseerd moeten worden (met mogelijk plaatsing teeltondersteunende voorzieningen). Door het concept van een ‘nieuw landgoed’ kan nu voor het gehele gebied een totaalontwerp worden gemaakt. Daarbij ontstaat een rijk geschakeerd landschap met bijzondere (natte) natuurwaarden. Daarbij kunnen recreanten het gebied straks wel betreden. Om de omvorming van landbouwgrond naar (onrendabele) natuur- en landschapswaarden mogelijk te maken is een kostendrager nodig. In dit geval gaat het dan om de realisatie van een beperkt aantal (6 stuks) woningen. Deze ‘rood voor groen’ regeling is de basisprincipe van dit plan. Een landgoedplan zonder bebouwing is niet uitvoerbaar. De uitvoering en instandhouding van het landschapsplan is binnen de regels van de bestemming ‘Wonen’ vastgelegd. 2. De in de zienswijze beschreven artikelen van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied 2022” geven het bestaande planologisch kader in het plangebied aan. Een herziening van het bestemmingsplan zoals gevat in het bestemmingsplan “Landgoed

14

Pagina 15 van 54

Lingedijk, Buurmalsen” is dan ook nodig omdat de ontwikkeling van het landgoed niet uitvoerbaar is binnen de regels van het nu nog vigerende bestemmingsplan. Hierna zal nader worden ingegaan op de wijze waarop is omgegaan met bepalingen uit de Omgevingsverordening Gelderland zoals de kernkwaliteiten binnen de ‘Groene ontwikkelingszone’. 3. In paragraaf 3.2.2 van de plantoelichting wordt op hoofdlijnen de toets aan verschillende bepalingen uit de Omgevingsverordening Gelderland uitgewerkt. In aanvulling hierop: a. Over de Artikel 2.52 van de Omgevingsverordening Gelderland (beschermen Groene ontwikkelingszone) geeft spelregels over hoe moet worden omgegaan met nieuwe activiteiten of ontwikkelingen in de aangewezen Groene ontwikkelingszones. Het plangebied ligt nagenoeg in het geheel in een Groene ontwikkelingszone. In essentie gaat het er om dat de beschreven kernkwaliteiten, zoals vastgelegd in een aan de verordening verbonden document 2, bij de planvorming en planbeoordeling worden betrokken. Door de nieuwe ontwikkeling dienen de kernkwaliteiten per saldo en naar rato te worden versterkt. Ook mag de samenhang niet verloren gaan. Per deelgebied zijn de kernkwaliteiten op hoofdlijnen benoemd. Voor onderhavig plangebied is daarbij deelgebied 56 ‘Maurik-Beusichem-Tricht’ van belang. Voor dit relatief grote gebied worden in algemene lijnen de kernkwaliteiten beschreven.

Aanvullend zijn tevens de ontwikkelingsdoelen voor natuur en landschap in de Groene ontwikkelingszones in dit deelgebied beschreven. De door de appellant genoemde ‘algemene’ kernkwaliteiten ecologische samenhang, stilte, openheid en rust komen niet voor in de beschreven kernkwaliteiten van deelgebied 56. Wel is sprake van de Linge als ecologische verbinding. Daarmee is bij de planuitwerking rekening gehouden door passende natuurdoeltypes te ontwikkelen. Om te kunnen toetsen of er sprake zal zijn van een (substantiële) versterking van de kernkwaliteiten heeft de provincie Gelderland in eerste instantie een online tool uitgebracht die als versterkingstoets fungeert. Deze rekenmethode is inmiddels bij de inwerkingtreding van de vigerende versie (2024) van de Omgevingsverordening Gelderland ook juridisch geborgd middels artikel 5.20 lid 2. De voorgeschreven rekenmethode is toegepast. De uitkomsten hiervan zijn in bijlage 1 van de plantoelichting (Toetsing groene ontwikkelingszone) uitgebreid beschreven. Bij de berekening zijn ook ‘verliesfactoren’ zoals de bouw van woningen (verstening) meegenomen. De uitkomst is dat door de voorziene ruimtelijke ontwikkeling sprake zal zijn van een aanzienlijke versterking van de kernkwaliteiten. Over de resultaten van die doorberekening heeft overleg met de provincie plaatsgevonden.

2

Bijlage: Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groen ontwikkelingszone.

15

Pagina 16 van 54

b. Zoals hiervoor onder a. uitgebreid is beschreven is toepassing gegeven aan de door de provincie voorgeschreven wijze van beoordeling van invloed op de benoemde kernkwaliteiten. Daarbij gaat het ook om de beschreven kernkwaliteiten van deelgebied 56 ‘Maurik-Beusichem-Tricht’. Aanvullend kan nog worden verwezen naar paragraaf 3.3.1 van de toelichting waarin de streekgids Ruimtelijke Kwaliteit en landschap Betuwe/Tielerwaard wordt aangehaald. c. Een productieboomgaard (laagstam) wordt niet aangemerkt als bos. Boomgaarden vallen daarmee bijvoorbeeld ook niet onder de herplantplicht zoals nu is geregeld door de Omgevingswet (voorheen in de Wet natuurbescherming/Boswet). Een boomgaard dient aangemerkt te worden als een reguliere vorm van agrarische productievoering. De boomgaarden zijn ook niet anderszins beschermd. Volgens het vigerende bestemmingsplan ter plaatse zouden de boomgaarden in het plangebied omgezet kunnen worden in een akkerland (bijv. maisteelt) of een weiland. Er is in de door de provincie voorgeschreven en toegepaste rekenmethode (zie onder a.) dan ook geen sprake van een negatieve puntenscore als een boomgaard wordt gerooid. d. De methode waarmee de invloed op de gebiedskwaliteiten moet worden beoordeeld is in 2024 vastgelegd in artikel 5.20 lid 2 van de Omgevingsverordening Gelderland. Zie ook beantwoording onder 3. a. e.

Artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Gelderland gaf Gedeputeerde Staten de mogelijkheid om afwijkingen toe te staan op waterfuncties zoals die staan aangegeven op de themakaart ‘waterbeleid’ van de omgevingsvisie Gaaf Gelderland. In de vigerende versie van de Omgevingsverordening (2024) komt het betreffende artikel niet meer voor. Het plangebied zelf heeft op de themakaart ‘waterbeleid’ alleen de aanduiding ‘water als verbinder’ gekregen. De rivier de Linge is aangemerkt als ‘oppervlaktewaterlichaam’ en ‘water voor beroepsscheepvaart’. Het plan voor het nieuwe landgoed heeft op die functies geen invloed. Over de op de themakaart opgenomen aanduiding ‘water als verbinder’ kan worden opgemerkt dat deze beleidsgedachte niet nader is uitgewerkt in de Omgevingsverordening Gelderland. Het nieuwe landgoed levert door de natuurdoelen in ieder geval een extra verbindende schakel op van natuurgebieden langs de Linge. Dit is ook in lijn met de doelen ‘Groene ontwikkelingszone’ en ‘Ecologische verbindingszone’ zoals vermeld op de themakaart ‘natuur en landschapsbeleid’ van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Ook kan de rivier de Linge door de aanleg van een nieuwe waterpartij makkelijker in het gebied stromen. Daarmee wordt het plangebied meer in verbinding gebracht met de rivier de Linge. De realisatie van de natuurdoelen is via de planregels geborgd.

Het plangebied is op de themakaart ‘waterbeleid’ niet aangemerkt als ‘milieuzone beschermingszone leefgebied natte dooradering’ zoals door de appellant wordt

16

Pagina 17 van 54

gesteld. Een dergelijke aanduiding is ook niet opgenomen op de themakaart. Wel is er een aanduiding ‘beschermingszone natte landnatuur’. Maar deze komt weer niet voor binnen de gemeente West Betuwe. Mogelijk is sprake van een verwisseling met de regels uit het ter plaatse nog vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’. Daarin komt wel de aanduiding ‘milieuzone-beschermingszone leefgebied natte dooradering’ voor. Deze regeling is in dit bestemmingsplan voor het landgoed weer overgenomen (zie ook artikel 12.1). Hiermee worden de nieuwe natuurwaarden extra beschermd. Wat betreft de opmerking dat er wordt uitgegaan van een te laag bebouwingspeil wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van het waterschap (paragraaf 2.1). f.

De genoemde streekgids ‘Betuwe en Tielerwaard’ is per 2 januari 2024 via artikel 5.35 opgenomen in de vigerende Omgevingsverordening Gelderland (2024). Volgens dat artikel dient in de toelichting van een omgevingsplan (bestemmingsplan) dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt beschreven te worden hoe rekening is gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap. In paragraaf 3.3.1 van de plantoelichting zijn al vooruitlopend op de inwerkingtreding van de vigerende Omgevingsverordening Gelderland de plannen voor het nieuwe landgoed getoetst aan de streekgids. De conclusie is dat het landgoed een combinatie van functies biedt die goed passen bij de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van de streekgids. Genoemd kunnen worden het ontstaan van een aantrekkelijke mix van grondgebruiksfuncties, het versterken van de recreatieve toegankelijkheid en het versterken van de groen/blauwe structuren in de uiterwaarden van de Linge. Door de appellant wordt gesteld dat er geen sprake zal zijn van een aaneengesloten groen/blauwe structuur. Wat dat betreft is het niet zo dat dat de streekgids letterlijk voorschrijft dat er alleen maar groen/blauwe functies in de uiterwaarden mogen plaatsvinden.

Een onafgebroken/aaneengesloten gebied van natuur (groen) en water (blauw) in de gehele uiterwaarden van de Linge is door de al aanwezige bebouwing en andere gebruiksfuncties (landbouw/recreatie) feitelijk onbereikbaar. Door het plan voor het landgoed wordt in ieder geval langs dit deel van de Linge 10 ha commerciële boomgaard grotendeels omgezet naar een landschappelijk gevarieerd en natuurrijk gebied met ruimte voor water. Deze transformatie is daarbij getoetst aan de kernkwaliteiten van de Groene ontwikkelingszone. De uitkomst hiervan is zoals hiervoor onder 3. a. in ruime mate positief te noemen. Bij de vormgeving van het landgoed is in het voortraject een adviserende rol toegekend aan het Gelders Genootschap. Deze instantie heeft hiervoor een startdocument (20 juli 2023) opgesteld waarin onder meer een analyse van het plangebied en directe omgeving is opgenomen. Daarnaast zijn de plannen besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De opzet van het landgoed, met een eigen

17

Pagina 18 van 54

identiteit, komt hier uit voort. Afgezien is daarbij bijvoorbeeld om de woningen, zoals nu veelal het geval, als lintbebouwing aan de dijk uit te voeren. 4. De aangehaalde nota ‘Land Goed voor Landschap’ is een in 2008 door de voormalige gemeente Geldermalsen vastgestelde visie om initiatieven voor nieuwe landgoederen (‘rood voor groen’ projecten) te begeleiden. Het is belangrijk te vermelden dat deze algemene visie (geen beleidsregel) formeel geen rechtskracht meer heeft. Door de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2019 en de Wet Algemene regels herindeling (Arhi) vervallen van rechtswege na twee jaar gemeentelijke voorschriften (= ook gemeentelijk beleid). Tenzij de voorschriften tijdig ook voor de nieuwe gemeente geldend zijn verklaard. De gemeente West Betuwe heeft een dergelijk besluit nooit voor de genoemde Landgoedvisie genomen. Bij de overwegingen van het college van B en W om medewerking te verlenen aan het nieuwe initiatief is deels wel gebruik gemaakt van inzichten uit de dus inmiddels formeel vervallen Landgoedvisie. Maar er zijn nadrukkelijk ook nieuwe hedendaagse ideeën aan toegevoegd. Het onderwerp landgoedontwikkeling laat namelijk veel gemeentelijke beleidsvrijheid toe. Zo is te kennen gegeven dat het woonvolume niet meer in één beeldbepalend woongebouw van allure hoeft te worden uitgevoerd.

Een ensemble van woningen in dit gebied leek op voorhand passender. Ook is in het proces ruimte geboden om het beschikbare bouwvolume te verdelen over meer woningen dan de in de landgoedvisie genoemde drie wooneenheden. Dat betekent per saldo dat de woningen gemiddeld kleiner uitpakken. De voormalige Landgoedvisie had een dubbel doel. Het was voornamelijk inspirerend bedoeld om de ontwikkeling van passende landgoederen te bevorderen. Daarnaast had het ook een toetsende functie. Bij dat laatste ging het bijvoorbeeld om het aanwijzen van concrete gebieden waar nieuwe landgoederen eventueel mogelijk zouden zijn. En er werd voorgeschreven hoeveel nieuwe natuur (groen) minimaal nodig was en hoeveel bebouwing daarbij was toegestaan. Het huidige plangebied ligt in een aangewezen ‘zoekzone nieuwe landgoederen’ zoals opgenomen in de landgoedvisie. Daarbij werd bebouwing in de uiterwaarden niet uitgesloten. Verder zou een nieuw landgoed in dit gebied (landgoedtype ‘Lingehof’) minimaal 7,5 ha groot moeten zijn. Binnen dat landgoed zou dan tenminste 5 ha nieuwe natuur dienen te komen. Van een ondergrens van 16.5 ha is geen sprake. Een dergelijke oppervlakte is gekoppeld aan een ander landgoedtype (‘Overgoed’) met veel meer bebouwingsmogelijkheden (inhoud woongebouw en oppervlakte aan bijgebouwen).

Al ten tijde van het opstellen van de visie was er sprake van een lopend initiatief voor een nieuw landgoed in het gebied. Aan dit initiatief onder de werknaam ‘De Coppel’ is jarenlang gewerkt. Maar de planvorming is nooit zover gekomen dat er gestart kon

18

Pagina 19 van 54

worden met een planologische procedure. Op enig moment heeft de betreffende fruitteler/grondeigenaar de percelen daarom te koop gezet. De huidige initiatiefnemer heeft vervolgens het geheel (minus 1 ha) verworven en de gemeente West Betuwe verzocht medewerking te verlenen aan de realisatie van een nieuw landgoed. 5. Anders dan dat de appellant stelt zijn fruitboomgaarden in het vigerende bestemmingsplan niet beschermd. Het is een (onder voorwaarden) toegestane vorm van agrarische productievoering binnen de hoofdbestemming in ‘agrarisch met waarden landschapswaarden’ en nader aangeduid als ‘uiterwaard’. Fruittelers kunnen dan ook zonder omgevingsvergunning een boomgaard rooien. 6. Het betreft hier nadrukkelijk geen regulier woningbouwproject maar de realisatie van een landgoed. De gebruikelijke mix aan woningtypes is hier niet van toepassing. Het is evident dat de zes woningen, die als kostendrager moeten dienen om een 9-tal hectare aan agrarische productiegronden te transformeren in een natuurgebied/landschapspark, in de duurdere marksegment komen te liggen. Dat wil overigens niet zeggen dat er geen inwoners van deze gemeente/regio kunnen komen te wonen. Hierdoor kan (enige) doorstroming op de woningmarkt ontstaan. Maar voor bijvoorbeeld de doelgroep starters (huur/koop) zullen elders in de omliggende kernen woningen komen.

De woningen in het landgoed komen ook niet in de plaats van die woningen maar worden additioneel aan de woningvoorraad toegevoegd. 7. De zes woningen maken onlosmakelijk onderdeel uit van de landgoedontwikkeling. Voor het gehele plan is ruimte nodig welke niet te vinden binnen bestaand stedelijk gebied. Overigens ligt het plangebied wel als een enclave (binnentuin) in een verder ‘verstedelijkt’ gebied (driehoek Geldermalsen-Tricht-Buurmalsen). 8. In paragraaf 4.11 (verkeer en parkeren) van de plantoelichting wordt in samenhang met bijlage 13 (quick scan verkeer) nader ingegaan op de verkeerseffecten van dit initiatief. De hoofdconclusie is dat de verkeerstoename door de zes woningen op etmaalniveau zeer beperkt is (60 mvt/etm). Deze toename is in de praktijk niet waarneembaar en gaat op in het heersende verkeersbeeld op de Lingedijk. Eenmaal op de dijk moet de automobilist, net als het al aanwezige gemotoriseerde verkeer, rekening houden met de overige verkeersdeelnemers. Geconstateerd is dat voor fietsers de Lingedijk niet optimaal is ingericht. Dit is in de huidige situatie al het geval en zal door de realisatie van het landgoed niet veranderen. Een nieuw initiatief, zoals in dit geval de aanleg van het landgoed, hoeft bovendien bestaande knelpunten buiten het eigen plangebied niet op te lossen.

Het landgoed zelf wordt te klein om te veronderstellen dat er structureel bezoekers van elders per auto komen om hier te gaan recreëren. De openstelling richt zich primair op wandelaars/fietsers uit de directe omgeving. In ieder geval zal er geen landbouwverkeer meer naar de locatie rijden voor het beheer van de fruitboomgaarden.

19

Pagina 20 van 54

Over de gebruikte verkeersintensiteiten uit het jaar 2021 kan het volgende worden opgemerkt. De huidige verkeersintensiteit op de Lingedijk is afgeleid uit het verkeersmodel ‘Rivierenland’. Dit is in beheer van Goudappel, maar eigendom van de regio. De verkeersintensiteit in het verkeersmodel is gevalideerd en gekalibreerd aan de hand van verkeerstellingen aangeleverd door de regio. Het basisjaar betreft 2021, maar dit is gevuld met verkeerstellingen uit de periode ervoor. Vervolgens heeft de regio als eigenaar dit verkeersmodel geaccordeerd op de verkeersintensiteiten en validatie in/van een verkeersmodel. Daarmee is sprake van een betrouwbaar instrument met bruikbare verkeersintensiteiten voor een dergelijke verkeerskundige quick scan, temeer in combinatie met het zeer beperkte planeffect. Aanpassingen bestemmingsplan De zienswijze geeft geen aanleiding om de planstukken aan te passen. 3.2

Lingedijk, Buurmalsen (documentnr.: 1327178)

Samenvatting zienswijze De appellanten wonen direct tegenover het plangebied. Het plan heeft nadelige gevolgen, en is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De zienswijze bestaat uit een hoofdreactie en een tweetal bijhorende inhoudelijk bijlagen met verdere uitwerkingen. Het gaat hierbij om een nadere toelichting van de zienswijze (= bijlage 2) en een hierbij horende onderbouwing (= bijlage 3). Bijlage 1 bij de zienswijze betrof de publicatietekst uit het Gemeenteblad van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. In de hoofdreactie wordt het volgende aangevoerd: 1. Het plan voldoet niet aan het collegebesluit van 29-8-2023 voor de feitelijke doorstart met het landgoedinitiatief. Dit is ook het geval met betrekking tot het beleid ‘Land Goed voor landschap’, het startdocument van het Gelders Genootschap en een eerdere interne memo over de toekomst van betrokken buitendijkse percelen. Het is onduidelijk hoe deze voorwaarden zijn meegewogen in het ontwerpbestemmingsplan. De toelichting maakt dit niet duidelijk. 2. De quickscan verkeer gaat enkel en alleen over de verkeersbewegingen van de bewoners van de woningen. Het recreatieve gebruik van het landgoed is echter niet meegenomen. Ook zijn de verkeersintensiteiten (2021) niet representatief i.v.m. de coronaperiode. Appellanten ervaren momenteel al veel verkeersoverlast op de Lingedijk.

Eerst dient de verkeersveiligheid op de Lingedijk te zijn verbeterd. 3. Het woongenot zal onevenredig worden aangetast. Het uitzicht op de boomgaarden zal worden aangetast. De villa’s zijn te groot en niet passend in de omgeving. Ook moet

20

Pagina 21 van 54

rekening worden gehouden met zichtlijnen vanaf de dijk vanwege belangen voorbijgangers. 4. Kennis is genomen van de vooroverlegreactie van het waterschap en deze strookt niet met de mededeling in de toelichting dat water geen belemmering vormt voor het plan. 5. Gevreesd wordt voor waardedaling van de woning. Het nadeel voor omwonenden dient zo klein mogelijk te worden gehouden. 6. De gemeente moet voor deze groen gelegen villawijk naar een andere locatie te zoeken. De huidige locatie is gelegen op een gezichtsbepalende plek bij het entree van het dorp en daardoor niet passend. Afsluitend wordt verzocht af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan dan wel, met inachtneming van de zienswijze, een ander plan vast te stellen.

In de nadere toelichting en bijhorende onderbouwing van de zienswijze worden de volgende zaken benoemd: In de basis wordt de ontwikkeling van natuur ondersteund. Echter het huidige plan doet onvoldoende recht aan de waarden van het specifieke gebied en geeft onvoldoende meerwaarde voor de omringende dorpen en de volgende generatie om de geplande bebouwing te rechtvaardigen: 7. Het plan levert een significante belemmering op tot het op heden vrije uitzicht op de boomgaarden met prachtige bloesem in de lente. 8. Dit is ook van toepassing vanuit het perspectief van de voorbijgangers (o.a. toeristen). 9. Gezien de klimaatverandering wordt de bouw van woningen in een gebied dat is bestemd voor waterberging als onbegrijpelijk gezien mede in belang van volgende generaties. Mocht toch worden besloten het plan doorgang te laten vinden dan wordt verzocht het plan pas goed te keuren als rekening is gehouden met de volgende bezwaren: 10. Verplaats de woningen naar een andere plek op het landgoed. Voorgesteld hiervoor wordt de locatie tegenover de begraafplaats waar het perceel ook dieper is. Dit is ook historisch logischer. In bijlage 3 wordt in dit verband gewezen op de oude functies van de percelen. Eén van de oude functies was een hoeve ter hoogte van de begraafplaats. 11. Eerst dient er een totaalplan te komen dat de verkeersveiligheid van de Lingedijk sterk verbetert.

Genoemd wordt onder meer het verlagen van de maximum snelheid, de aanleg

21

Pagina 22 van 54

van een veilig fietspad en het beperken van het vrachtverkeer. Met betrekking tot het laatste wordt gewezen op uitbreidingsplannen van bedrijven in Tricht. In bijlage 3 worden t.a.v. het onderwerp verkeer nog de volgende zaken benoemd: a. De quickscan verkeer geeft aan dat de verkeersintensiteit ter plekke al te veel is. De huidige intensiteit (4500 mvt/etmaal) is hoger dan waarvoor de dijk geschikt is (3500 mvt/etmaal). Door het landgoed komt er verkeer bij (staat ook in de MERbeoordeling). b. Er wordt in de quickscan verkeer geen melding gemaakt van de wensen vanuit de gemeente om een fietspad aan te leggen. c. In de quicksan verkeer wordt uitgegaan van verkeersdata uit 2021 (coronaperiode). d. De verkeersaantrekkende werking door de recreatiefunctie van het landgoed is niet opgenomen in de quickscan verkeer. Ook wordt niet ingegaan op het parkeren van bezoekers. e. Parkeren langs de dijk door bezoekers dient te worden voorkomen. Er is nu geen parkeerverbod. In de quickscan verkeer staat in paragraaf 3.2 (uitgangspunten) ten onrechte dat parkeren op de rijbaan verboden is. f. De voorgestelde toerit naar het landgoed tegenover huize Ravenstein wordt niet veilig geacht (het is een onoverzichtelijke bocht). 12. Er zitten onwaarheden in het bestemmingsplan. Het besluit dient op de juiste informatie te worden gebaseerd: In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a.

De participatie zoals beschreven in het plan is er niet geweest. In 2022 is de omgeving geraadpleegd met een ander plan waarbij de woningen op een ander deel van het perceel stonden. b. De villa’s dragen niet bij aan het oplossen van het woontekort. Er zal geen doorstroming zijn. c. Anders dan wat in de vormvrije m.er. wordt gesteld is er wel een cumulatie met andere plannen. Verwezen wordt naar plannen van een nabijgelegen bouwmarkt en uitbreidingsplannen van bedrijven in Tricht. 13. Er wordt afgeweken van eerder door het college gestelde kaders. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. Er is nu sprake van zes woningen (in plaats van eerder genoemde 4 à 5 woningen) met meer volume. b. Het aantal van vijf woningen komt ook terug in de kaders meegegeven door het Gelders Genootschap. c. Het aantal woningen betreft meer dan het genoemde aantal van 3 wooneenheden in de nota ‘Land Goed voor Landschap’. d. Er is geen sprake van één gebouwencomplex zoals genoemd in de Landgoednota. e. Onduidelijk is waar het steigertje komt dat het huidige college heeft afgesproken in het coalitieakkoord (‘De Linge bereikbaar vanaf elk dorp’).

22

Pagina 23 van 54

14. Het plan is onduidelijk en bevat het tal van strijdigheden tussen de documenten en regels onderling. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. Het schetsontwerp voor het landgoed is niet goed leesbaar. De afbeelding (blz. 9) is te klein om het plan goed te kunnen beoordelen. Verzocht wordt om een groter formaat van het ontwerp. b. Niet duidelijk is waar de ingang voor het gebied komt. c. De teksten (afbeelding blz. 9) en cijfers van de maatvoering (afbeelding blz. 39) zijn in verschillende afbeeldingen niet goed leesbaar. d. In de afbeelding op blz. 9 ontbreekt de begrenzing van het plangebied. e. De afbeelding op blz. 9 van de toelichting wijkt op onderdelen af van de gedetailleerde kaart die is opgenomen in bijlage 1 van de toelichting (Toetsing Groene ontwikkelingszone). f. In de quickscan verkeer staat weer een iets andere schets. De daarin opgenomen toegang tegenover het Spijksepad wordt wel als een betere locatie beschouwd dan die tegenover Lingedijk 24-32. Deze ingang moet visueel en tekstueel worden vastgelegd in de toelichting en de regels. g. In de MER-rapportage wordt op enig moment (blz. 14: onder nader te beoordelen aspecten) over een zorginstelling gesproken. Dit is geen juiste informatie. h. Het aantal woningen wordt niet gedefinieerd in de regels. Dit mogen er niet meer dan vijf zijn. i.

In de planregels wordt een flauwere dakhelling (minimaal 30°) voorgeschreven dan in het beeldkwaliteitsplan (minimaal 45°). De voorkeur gaat uit naar de flauwere dakhelling met een uniform karakter voor alle woningen. j. Op de titelpagina van het beeldkwaliteitsplan wordt een groter plangebied gesuggereerd dan feitelijk het geval. k. In de MER-beoordeling wordt ten onrechte gesproken over een goothoogte van zes meter. l. In de MER-beoordeling wordt gesuggereerd dat de beheerderswoning hoog komt te liggen op de toegangsweg naar de Lingedijk en niet laag in de uiterwaarden. Dit moet duidelijk worden gemaakt met een goed leesbare doorsnede. m. Bij de MER-beoordeling wordt ten onrechte uitgegaan van het standpunt dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Indien in het meest onwenselijke geval het plan zoals nu ter inzage is gelegd wordt vastgesteld dan wordt verzocht dit pas te doen als de punten t.a.v. het landschappelijk karakter en de esthetiek zijn verwerkt. Daarbij gaat het om: 15. De verhouding groen-bebouwing moet niet alleen op de 10 hectare worden toegepast maar ook op kleinere schaal. 16. Er is nu geen sprake van goede inpassing in het landschap door de concentratie van bebouwing op een relatief smal en ondiep perceel. Ter plaatse zijn de woningen niet te gast zoals in paragraaf 2.2 van de toelichting wordt gesteld.

23

Pagina 24 van 54

17. Verzocht wordt om de bestaande perenbomen op het dijktalud te handhaven. 18. De kaders voor met name de bouwplannen moeten beter worden gedefinieerd. In bijlage 3 worden hierbij de volgende zaken benoemd: a. De regels stellen ten onrechte geen beperking aan de lengte van de dakkappen. Gewezen wordt op mogelijk hele grote dakoverstekken. b. Verzocht wordt om een maximale breedte van de woningen aan te geven vergelijkbaar met woningen aan de Groeneweg en Lingedijk 28 en 20. c. De referentiebeelden laten veel te massale woningen zien. De metalen dak- en gevelafwerkingen in de referentiebeelden zijn niet passend bij het landschappelijke karakter. Bovendien strookt dit niet met de toegestane materialen in het beeldkwaliteitsplan. d. De logica om te kiezen voor een alzijdige oriëntatie voor de woningen dient nader te worden toegelicht. e. Voorgesteld wordt om de dakhellingen van alle gebouwen niet steiler te laten zijn dan 45°. Dit zou ook moeten gelden voor de werkschuur waarvoor nu sprake is van een maximale dakhelling van 50°. f. Verzocht wordt om een definitie op te nemen voor het vloerpeil (afgewerkte begane grondvloer). g. Verzocht wordt om de oude functie ‘fruitteelt’ meer ruimte te geven in het gebied. 19. Gewezen wordt de positionering van de meest oostelijke schuurvilla. Deze blokkeert het zicht vanaf de dijk.

Verzocht wordt om de woning zodanig te draaien dat het uitzicht vanaf de dijk zo minimaal wordt geblokkeerd. Niet alleen het zicht naar huize Ravenstein is van belang. Reactie gemeente Algemeen Deze zienswijze is ingebracht door bewoners van een aan noordzijde van de Lingedijk gelegen woning. Deze woning is gelegen tegenover het deel van het nieuwe landgoed waar de woningen zijn geprojecteerd. De meest nabijgelegen woning op het landgoed ligt straks op ± 50 meter van de voorgevel van de woning (gerekend tot grens van bouwvlak van die woning op het landgoed). Het gaat hierbij om de meest oostelijk gelegen woning op het landgoed. In overeenstemming met bovenstaande samenvatting van de zienswijze wordt hierna eerst ingegaan op de hoofdreactie. Aanvullend zullen daarna de opmerkingen uit de nadere toelichting en bijhorende onderbouwing worden besproken: Hoofdreactie 1. De opzet van het landgoed, zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, is de uitkomst van een meerjarig proces met verschillende bestuurlijke beslismomenten.

24

Pagina 25 van 54

Gedurende dat proces zijn ook nieuwe inzichten ontstaan. Zo is in een later stadium ingestemd met een zesde wooneenheid op de verdiepingslaag van het beheergebouw. Zoals in paragraaf 3.1 onder punt 4. al is uitgeschreven is de landgoedvisie van de voormalige gemeente Geldermalsen deels gebruikt. Hoewel dus feitelijk de visie geen formele status meer heeft. Zo is onder meer uitgegaan van de in de landgoedvisie per type landgoed opgenomen bouwmassa voor de woonbebouwing en bijgebouwen. Maar hieraan zijn ook nieuwe inzichten toegevoegd. Dus meer (kleinere) woningen binnen het beschikbare bouwmassa. En daarbij geen keuze voor één woongebouw van allure maar een ensemble van vrijstaande woningen. Bedacht moet hierbij steeds worden dat de gemeente ruime beleidsvrijheid heeft als het gaat om de invulling van ruimtelijke plannen. Voor een goede beoordeling van het huidige plan voor het landgoed is het vooral van belang dat duidelijk is wat er op de locatie gaat gebeuren. Dit wordt in paragraaf 2.2 (toekomstige situatie) van de plantoelichting beschreven. 2. In paragraaf 3.1 onder punt 8. wordt nader ingegaan op de verkeerseffecten van het plan. Daarbij gaat het dan vooral om de verwachte toename aan verkeersbewegingen op de Lingedijk. Zoals vermeld is die toename nauwelijks waarneembaar binnen het huidige verkeersbeeld.

Het landgoed zelf zal door zijn beperkte omvang geen noemenswaardig toeristisch autoverkeer genereren. De directe omwonenden kunnen hier per fiets of wandelend komen. Mocht er al een enkele bezoeker per auto komen dan valt dit getalsmatig weg tegen de in ieder geval plaatsvindende afname van het landbouwverkeer naar dit gebied. Het verkeerskundig effect van dit project zelf is dermate beperkt dat de realisatie hiervan niet afhankelijk kan worden gesteld van eventuele wegaanpassingen aan de Lingedijk. 3. Door de uitvoering van dit plan zal het landschap ter plaatse veranderen. De huidige uitzichten vanuit de woningen aan de dijk, en vanuit de dijk zelf, zullen wijzigen. Dat is onvermijdelijk bij nieuwe ontwikkelingen. Van een recht op blijvend uitzicht op een onveranderlijk landschap is in Nederland geen sprake. Bij de uitwerking van het plan is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met omwonenden. Gekozen is daarom bijvoorbeeld niet voor één dominante hoofdbouwmassa in de vorm van een woongebouw van allure, maar voor een ensemble van kleinere woningen. De woningen worden uitgevoerd in één laag met een kap. De woningen komen daarbij niet tegenover de bestaande woningen rechtstreeks aan de Lingedijk te staan, maar verder van de dijk af. De woningen zijn ten behoeve van zichtlijnen vooral haaks en deels schuin op de dijk georiënteerd en niet parallel.

Op veruit het grootste deel van het landgoed komt geen bebouwing en er is rekening gehouden met zichtlijnen vanaf de dijk (voor passanten). Niet wordt ingezien waarom de zes woningen als te groot en niet passend voor het gebied moeten worden aangemerkt. Maatvoering van de bebouwing (inhoud woningen, oppervlakte aan bijgebouwen en bouwhoogtes) is niet afwijkend in vergelijking met de regels voor veel van de bestaande woningen langs de Lingedijk.