RV2022-107-bijlage-mpg-2022.pdf

Plankosten De plankosten worden in eerste instantie gebaseerd op enerzijds de realisatiecijfers in de afgelopen jaren en anderzijds in verhouding tot de resterende civiele kosten. Voor deze verhouding hanteren wij een richtpercentage van ongeveer 28% (waarvan gemiddeld 18% voor planontwikkeling en 10% voor voorbereiding, toezicht en uitvoering). Voor grondexploitaties in de afrondende fase wordt specifiek gekeken naar de resterende werkzaamheden (productraming). Bij grondexploitaties die zich nog in de startfase begeven, wordt aanvullend indien nodig de Plankostenscan ter toetsing van de raming

24 | MPG 2022

gehanteerd. De plankosten worden altijd in overleg met de desbetreffende projectleider vastgesteld. De indexatie van de plankosten over 2021 bedraagt 4%. Dit is 2% hoger dan opgenomen in de vastgestelde grondexploitaties. Momenteel is de arbeidsmarkt al zeer krap. Daarbij komt dat er veel personele capaciteit benodigd is om de toekomstige woningbouwopgave tot uitvoering te brengen. In november 2021 is er een principeakkoord bereikt over de salarisverhoging van 3,9% in de gemeentelijke CAO. Daarmee sluit het percentage van 4% indexatie over de plankosten hierbij aan. Daarentegen, voor de opvolgende jaren hanteren we een ander percentage. Voor de korte termijn (2022-2025) wordt uitgegaan van 3% en vanaf 2025, de lange termijn, hanteren we een percentage van 2%.

4.5 Financiële parameters Kostenstijging Zoals hierboven reeds beschreven zijn zowel de bouwkostenindex (+1,8%) als de aanbestedingsindex positief (+4,9%) over het jaar 2021. Naar verwachting zal de krapte in de GWW-sector na verloop van tijd afnemen waardoor de indirecte bouwkosten stabiliseren of lichtelijk dalen. Tegelijkertijd stijgen de loonen materiaalkosten begin 2022 lichtelijk, waarna deze later in het jaar stabiliseren. Per saldo wordt in 2022 een lichte stijging van de GWW-kosten verwacht, waarna dit op middellange termijn waarschijnlijk afvlakt richting langjarig inflatiegemiddelde. Hoe deze parameter zich ontwikkelt binnen de bandbreedte is in sterke mate afhankelijk van de ontwikkeling van de directe bouwkosten (loon- en materiaalkosten) tegenover de indirecte kosten. In vergelijking met het voorgaande jaar verwachten wij voor de toekomstige korte termijn (2022-2025) een groei van 3%. Na deze periode gaan we in lijn met het lange termijn inflatiegemiddelde uit van een kostenstijging van gemiddeld 2%. Dit is evenzeer aannemelijk op basis van het langjarig gemiddelde van de GWW-index in de afgelopen 10 jaar. Voor civiele werken waar de aanbesteding reeds heeft plaatsgevonden hanteren wij uiteraard geen kostenstijging, dan wel nemen wij de prijsindexeringafspraken van de aannemer over.

Opbrengstenstijging De woningmarkt van de regio Zuidwest-Gelderland bloeit aanhoudend op. Over 2020 werd door het NVM een aanzienlijke woningprijsstijging tot 10% opgemerkt voor de regio Culemborg Dodewaard. Sinds begin 2021 maakt het NVM gebruik van de COROP-regio’s waardoor het gebied waar de gemeente West-Betuwe onder valt verbreed is naar Zuidwest-Gelderland. Over 2021 zien we dat de woningprijsstijging in dit gebied flink doorzet tot 23%. Terwijl de bouwkosten in 2021 hard gestegen zijn (volgens Bouwkostenindex.nl met 2,9%), vindt er de komende jaren een omslag plaats. Gebruikmakend van de Outlook Grondexploitaties 2022 van Metafoor blijven de woningbouwkosten in het eerste deel van 2022 lichtelijk stijgen. Later dit jaar zullen deze stabiliseren en vervolgens op lange termijn waarschijnlijk afvlakken (2025> 2%). Ongeacht de stijgende woningbouwkosten door onder meer de strengere duurzaamheidseisen, zorgen creatieve bouwoplossingen zoals prefab modules ervoor dat dit geen doorslaggevend effect heeft op een algemene bouwkostenstijging. Uitgaande de residuele grondwaardeberekening is daarmee ruimte geconstateerd voor een positieve grondprijsontwikkeling. De woningprijzen stijgen per slot van rekening momenteel harder dan de

25 | MPG 2022

bouwkosten. Gelet op de uitzonderlijke woningprijsstijgingen van de afgelopen jaren en verwachte (weliswaar minimale) rentestijgingen, zal de woningprijsontwikkeling op termijn mogelijk gaan temperen. In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving daarom uit van het voorzichtigheidsprincipe. Vanaf 2022 hanteren wij voor woningbouw een opbrengstenstijging van 2%. Voor de eerste 3 jaar (20222025). In de daaropvolgende jaren wordt een percentage van 1,5% gehanteerd. Na 10 jaar wordt conform de BBV met 0% gerekend. De wijze van indexeren is tevens onderhevig aan de onderhandelingen met de marktpartijen waarbij maatwerk noodzakelijk is. Zo gelden voor de grondexploitatie De Plantage indexatiepercentages zoals vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) en Deelplanvastleggingsovereenkomst II (DVO). Afwijkingen zullen separaat gerapporteerd worden. Rentepercentage Conform de BBV-regelgeving wordt de rekenrente enkel gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). Het team Financiën heeft de rente bepaald op 0,76% voor 2021. Dit is ook het percentage dat bij de decemberwijziging 2021 is toegerekend aan de verschillende complexen. Het percentage voor 2022-2026 is berekend op 0,79%, en van 2027-2031 op 1,00%. Vanaf 2032 hanteren we een percentage van 1,50%.

Discontovoet De eindwaarden worden contant gemaakt op basis van de voorschreven disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving. Peildatum De grondexploitaties worden geactualiseerd met peildatum 1 januari 2022, tevens worden resultaten gepresenteerd op netto contante waarde per 1 januari 2022.

4.6 Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per 1 januari 2016 in werking getreden. Naast een aantal in hoofdzaak technische aanpassingen staan in het wijzigingsvoorstel BBV in de vorm van stellige uitspraken wijzigingen die behoorlijke financiële gevolgen hebben voor zowel de grondexploitaties als de begroting. De gemeente West Betuwe houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en is daarmee geheel BBV-proof. Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt alleen als overheidsonderneming aangemerkt als er structureel winst wordt gemaakt. Op basis van de grondexploitatieberekeningen 2021 is een fiscale berekening gemaakt. De voorlopige uitkomst komt erop neer dat de gemeente per 1 januari 2021 belastingplichtig is voor de gezamenlijke grondexploitaties. Het te betalen bedrag is nog onbekend. Per 1 januari 2022 moet dit nog worden onderzocht.

26 | MPG 2022

5. Grondexploitaties 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Onderdeel hiervan is de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar. Eerst vergelijken we in de tabellen de boekwaarden van 1 januari 2021 en 2022. Het verschil tussen beide bedragen is de mutatie 2021 ofwel het saldo tussen de in 2021 gerealiseerde kosten en opbrengsten. De boekwaarde, vermeerderd met de nog te maken kosten en verminderd met de nog te realiseren opbrengsten, geeft het resultaat op eindwaarde met in achtneming van inflatie en rente. Dit bedrag wordt met rente teruggerekend naar peildatum 1 januari 2022. Dat geeft het resultaat op netto contante eindwaarde (NCW). Als de netto contante eindwaarde van een grondexploitatie negatief is, treffen we een voorziening van hetzelfde niveau om het tekort af te dekken. Om een duidelijk vergelijk mogelijk te maken, zijn in de tabellen drie kolommen per grondexploitatie opgenomen. In deze kolommen staan achtereenvolgens de resultaten van de jaarrekening 2020 (MPG 2021), jaarrekening 2021 (MPG 2022) en het verschil tussen beide.

5.2 Risicomanagement Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. We maakten bij de risicoanalyse gebruik van de Monte Carlo risicosimulatie. In samenspraak met verschillende vakdisciplines actualiseerden we de risicoanalyses uit het MPG 2021 en benoemden we voor de grondexploitatie de kansen en risico’s opnieuw. Vervolgens rekenden we aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toe. Daarnaast stelden we een spreidingsregister samen van mogelijke scenario’s in de kengetallen. In een computersimulatie zijn op basis van een kansberekening van 90% waarschijnlijkheid de kansen en risico’s tienduizend keer doorgerekend voor een zo reëel mogelijk eindbeeld. Uit de risicosimulatie ontstaat het resultaat P90. Een nadere toelichting op het risicomanagement staat in bijlage 1. De risicoanalyses voor deze MPG zijn enigszins anders dan andere jaren. Aangezien er nog steeds rekening gehouden moet worden met de mogelijke gevolgen van de stikstofcrisis en de coronacrisis. Maar er moet dit jaar ook aandacht worden besteed aan de mogelijke risico’s ten gevolge van de oorlog in Oekraine. Een potentieel risico van de oorlog in Oekraine is kostenstijgingen voor alle energievragende grondstofproducten binnen een project. Dit terwijl er momenteel al extreme kostenstijgingen te zien zijn in de GWW sector.

Maar ook de stijgende bouwkosten, en vooral de onzekerheid hierin door de oorlog, maakt dat ontwikkelaars en aannemers er samen niet uitkomen en het afgeven van prijzen met grote veiligheidsmarges gebeurt. Het gevolg is een drukkend effect op de grondopbrengsten. Ook letten we dit jaar op de mogelijk verdere stijging van de rente door de Europese Centrale Bank. Die begin dit jaar al is opgehoogd en verwacht wordt dat deze trend zal doorzetten. Door rentestijgingen wordt de leencapaciteit bij woonconsumenten verlaagd. Doordat woonconsumenten minder kunnen lenen, kan woningprijsdaling een gevolg zijn. Wat de precieze gevolgen zullen zijn van verschillende gebeurtenissen en crisissen op de grondexploitaties weten we nog niet en is lastig te benoemen of te becijferen. Wel weten we dat vertraging van projecten om allerlei verschillende redenenen op de loer ligt en dat de huizenmarkt wellicht nog ‘een klap’ te verwerken krijgt. Anderzijds weten we ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio van West Betuwe, niet opeens verdwijnt. De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven. Met dit in het achterhoofd hebben we ook de risicoanalyses uitgevoerd. Er wordt rekening gehouden met vertraging van projecten, eventuele rentestijgingen, eventuele extreme kostenstijgingen en/of lagere grondopbrengsten in de risicoanalyses.

27 | MPG 2022

5.3 Achter het Dorpshuis, Spijk We hebben in 2018 de grondexploitatie Spijk, Achter het Dorpshuis geopend. Aan de bewoners in de directe omgeving is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd. Dit plan vormt het globale kader voor de ontwikkelingsmogelijkheden in het gebied en daarmee ook voor het bestemmingsplan. De gemeenteraad van de gemeente Lingewaal stelde het bestemmingsplan in oktober 2018 vast. Het project heeft enige vertraging opgelopen in verband met de beroepsprocedure bij de Raad van State. In 2020 is hier een tussenuitspraak over gedaan met als conclusie dat de gebiedsontwikkeling door kan gaan indien er maatregelen tegen geluid(soverlast) worden getroffen in verband met de realisatie van de nieuwe school. Het bestemmingsplan is aangepast en vastgesteld eind 2021. Door de geluidsoverlast is er dit jaar een extra budget opgenomen in de grondexploitatie voor een kokos geluidsscherm (€30.000). De 9 kavels zijn in januari 2022 getaxeerd. De 5 vrije kavels bestemd voor 3 vrijstaande woningen en 2 geschakelde woningen worden via particuliere grondverkoop uitgegeven. De verkoop van start in 2022, maar de uiteindelijke grondlevering is naar verwachting begin 2023. De 2 hoekwoningen en 2 tussenwoningen worden naar verwachting eind 2023 – begin 2024 uitgegeven via marktselectie.

Voor de bouw van de woningen zijn geen aanvullende maatregelen nodig in het kader van stikstof volgens de toets van ODR in september 2021. Het eerste gesprek met Liander voor de nutsvoorzieningen van woningen staat gepland in 2022. Over de aansluiting van nutsvoorzieningen bestaat nog onzekerheid en de uitvoering van de ontwikkeling kan hierdoor vertraging oplopen. We hebben een extra budget van €20.000 opgenomen voor de post kabels en leidingen. Achter het Dorpshuis, Spijk

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2024 Woningbouw, school 0,50 hectare 0,34 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de grondexploitatie Achter het Dorpshuis in Spijk per 1 januari 2022 bedraagt 480.000 euro positief. Dit is een forse verbetering (335.000 euro) ten opzichte van de jaarrekening 2020. De verbetering is te danken aan de toename in grondopbrengsten ten gevolge van taxaties die begin dit jaar zijn uitgevoerd. De extra budgetten die zijn opgenomen ten behoeve van het geluidsscherm en kabels en leidingen worden opgevangen door de halvering van de post planschade (100.000 euro). Het risico op planschade is minder geworden doordat de procedure van het bestemmingsplan is doorlopen en het bestemmingsplan is vastgesteld. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Achter het Dorpshuis, Spijk

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

6.000 € -537.000 € 685.000 €

-35.000 € -512.000 € 1.044.000 €

-41.000 25.000 359.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

154.000 € 145.000 €

509.000 € 480.000 €

355.000 335.000

28 | MPG 2022

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel opgesteld. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 425.000 euro NCW positief. Daarmee is het risicoresultaat verbeterd met 467.000 euro ten opzichte van voorgaand MPG. Dit wordt veroorzaakt door het afnemen van het risico op (extra) vertraging doordat het bestemmingsplan is vastgesteld. Gelet op het verwachte resultaat van 480.000 euro NCW positief kunnen de risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Met als voornaamste risico de aansluiting van nutsvoorzieningen door Liander. Het gaat binnen dit project verder om de gebruikelijke risico’s als het mogelijk hoger uitvallen van de kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en hogere rentekosten door vertraging. Daarnaast is het risico opgenomen op minder grondopbrengsten door eventuele aanpassing van het woningbouwprogramma. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Achter het Dorpshuis, Spijk

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

-42.000 € 145.000 €

Verschil

425.000 € 480.000 € €

467.000 335.000 -

5.4 Centrumplan, Vuren Het project Centrumplan in Vuren is afgerond en de grondexploitatie wordt afgesloten. De gemeente heeft een subsidie toegekend gekregen vanuit Steengoed Benutten van de provincie Gelderland (500.000) euro. Na indienen van de eindafrekening bij de provincie per 1 september, verwacht de gemeente nog een restant subsidie bedrag van 100.000 euro. Voor de realisatie van de laatste werkzaamheden woonrijp maken (beplanting) en plankosten wordt een voorziening getroffen van 35.000 euro. Centrumplan, Vuren

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 31-12-2021

t/m 2021 Woningbouw 2,3 hectare 0,6 hectare 0,6 hectare

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de centrumontwikkeling Vuren per 1 januari 2022 bedraagt 250.000 euro negatief. De grondexploitatie laat ten opzichte van jaarrekening 2020 een verbetering zien van 192.000 euro. Dit positieve resultaat wordt veroorzaakt door het ‘verwijderen’ van de nog openstaande budgetten voor woonrijp maken en plankosten binnen het project. De civiele kosten zijn minder hoog uitgevallen dan verwacht. Centrumplan, Vuren

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-79.000 € -471.000 € 100.000 €

-250.000 € € €

-171.000 471.000 -100.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-450.000 € -442.000 €

-250.000 € -250.000 €

200.000 192.000

€ €

29 | MPG 2022

5.5 De Plantage, Geldermalsen De Plantage is een nieuwe woonwijk in de kern Meteren, nabij Geldermalsen. In 2009 heeft de gemeenteraad de structuurvisie De Plantage vastgesteld en daarmee zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor het gehele plangebied vastgelegd. De structuurvisie verdeelt het plangebied in drie deelgebieden met ieder een eigen woonmilieu. Voor de realisatie van De Plantage heeft de gemeente West Betuwe een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de marktpartijen BPD, Bunnik en Van Wanrooij. Op basis van de SOK maken we per deelgebied aanvullende afspraken in een Deelplanvaststellingsovereenkomst (DVO). Voor deelgebied 1 en 2 zijn daartoe een DVO I en DVO II opgesteld. Daarnaast heeft de gemeente een overeenkomst met Zondag Bouwgroep voor de realisatie van koopwoningen en voor de realisatie van de sociale huurwoningen gelden de afspraken in de prestatieovereenkomst met Kleurrijk Wonen. Met de oplevering van het Kindcentrum De De Plantage, Geldermalsen Plantage in 2021 zijn de bouwwerkzaamheden in het eerste deelgebied afgerond. Er vinden alleen nog enkele werkzaamheden plaats voor het Exploitatieperiode t/m 2031 woonrijp maken en er wonen nu ruim 400 Bestemming Woningbouw huishoudens. In deelgebied 2 komen in totaal 473 Oppervlakte plangebied 77,2 hectare woningen.

De gronden voor de bouw van ruim Uitgeefbaar 37,8 hectare 300 woningen zijn al verkocht en geleverd. Een Uitgegeven tot 1-1-2022 752 woningen deel hiervan is reeds gebouwd en een deel is in aanbouw, waarvan 26 sociale huurwoningen en 20 middenhuurwoningen. Op basis van de planning zouden eind 2023 het merendeel van de woningen opgeleverd moeten zijn. In deelgebied 2 tekent de huidige situatie op de grondstoffenmarkt zich duidelijk af. De bouwkosten zijn slecht voorspelbaar en vormen daarmee een groot risico voor ontwikkelaars en aannemers. Dit kan zijn weerslag hebben op de planning, omdat ontwikkelaars ondanks de grote vraag naar woningen, toch besluiten niet in verkoop te gaan. De planontwikkelingsfase voor deelgebied 1 en 2 is nagenoeg afgerond en daarom is gestart met de planontwikkelingsfase van deelgebied 3 en verder, ook wel de Plantage Oost. In dit gebied komen nog ruim 660 woningen. In 2021 is gestart met het bestemmingsplan en de uitwerking van de planinhoudelijke invulling. De eerste gronduitgifte voor dit deelplan is naar verwachting in 2024. Uitgaande van ongeveer 80 tot 100 woningen per jaar zal de wijk in 2031 afgerond zijn. Voor de Plantage is rekening gehouden met een kostenindex van 6% over het jaar 2022. Dit is afwijkend ten opzichte van eerder genoemde uitgangspunten met betrekking tot indexering, namelijk 3%. Gezien de omvang van de nog te realiseren

30 | MPG 2022

civiele werkzaamheden en de daarmee gepaarde risico’s, zeker in het licht van de huidige marktontwikkelingen, is gekozen voor een verdubbeling van het kostenindex-percentage over 2022.

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt 14.447.000 euro NCW negatief. Dit is een positieve bijstelling ten opzichte van de grondexploitatie 1-1-2021 van 1.813.000 euro. Deze bijstelling is een resultante van verschillende factoren, zowel in positieve als negatieve zin. Enerzijds is er een behoorlijke stijging qua kosten. Deze toename kan verklaard worden door de toevoegingen die zijn gedaan aan de civiele raming voor onder andere planaanpassingen in deelgebied 3 en verder, klimaatadaptief parkeren en een benodigd geluidsscherm. Daarnaast zijn de civiele budgetten geïndexeerd, net zoals de overige kostenposten. Anderzijds is er ook een forse stijging aan opbrengsten. Deze toename is de som van onder andere meeropbrengsten deelgebied 2a en 2b door stijgende VONprijzen, maar ook reguliere indexatie van de grondopbrengsten. Ook valt de beheersmaatregel ‘vermindering 10% van de grondopbrengsten na 10 jaar’ vrij vanwege het versnellen van de woningbouw (eindjaar 2032 in plaats van 2034). Tot slot zorgt versnelling van de grondexploitatie voor een verbetering van het saldo van kosten- en opbrengstenindexatie, maar ook minder rentekosten. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

De Plantage, Geldermalsen

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-41.356.000 € -43.804.000 € 63.701.000 €

-36.965.000 € -37.156.000 € 58.730.000 €

4.391.000 6.648.000 -4.971.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

-21.455.000 € -16.260.000 €

-17.610.000 € -14.447.000 €

3.845.000 1.813.000

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. De belangrijkste risico’s zijn als volgt: •

• •

•

•

Budgetoverschrijding voor de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken. Dit komt voornamelijk door de stijgende bouwkosten en het feit dat nog een geheel fase 3 bouwen woonrijp moet worden gemaakt. Stijging van de rentelasten gezien de lange doorlooptijd van de grondexploitatie. De voorziene groen- en waterstructuren in De Plantage. Gezien de stijging van extreme regenbuien in relatie tot klimaatverandering en daarmee een grotere behoefte aan groen- en wateroppervlakte. De ontsluiting van de woonwijk aan de oostzijde. Gezien de huidige verkeersbewegingen en ontwikkeling van de nabijgelegen bedrijventerrein Hondsgemet-Zuid en HondsgemetNoord en druk op de provinciale weg en noodzakelijke verkeerskundige ingrepen Marktconformiteit van het woningbouwprogramma in relatie tot de woningbouwbehoefte. Ondanks dat er op dit moment wordt ingezet op het realiseren van onder andere meer sociale huurwoningen, appartementen en levensloopbestendige woningen, bestaat de mogelijkheid dat aanbod en vraag niet (meer) op elkaar aansluiten.

31 | MPG 2022

Het risicoresultaat op P90 bedraagt 22.049.000 euro NCW negatief. Het risicoresultaat verslechtert daarmee ten opzichte van voorgaand jaar. Dit heeft voornamelijk te maken met het wegvallen van bepaalde risico’s door de voortgang van het project. Zo is er voor ruim 9,7 miljoen euro aan gronden verkocht en vallen daarmee (gedeeltelijke) verkooprisico’s. Met het realiseren van bouw- en woonrijp maken neemt het risico op budgetoverschrijdingen af. Gelet op het verwachte resultaat van 14.447.000 NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Er is ten tijde van het vaststellen van de jaarrekening 2021 een risicoreservering opgenomen ter grootte van 7.602.000 euro (aanvullend op de getroffen verliesvoorziening). Dat is 2.389.000 euro hoger dan bij voorgaand MPG. De Plantage, Geldermalsen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

-21.473.000 € -16.260.000 € -5.213.000 €

-22.049.000 € -14.447.000 € -7.602.000 €

Verschil

-576.000 1.813.000 -2.389.000

5.6 Haaften Noord, Haaften De nieuwbouwontwikkeling Haaften Noord in Haaften is afgerond. In 2021 zijn de laatste 2 vrije kavels verkocht en geleverd. Alle werkzaamheden bij dit project zijn uitgevoerd en afgerond. Haaften Noord, Haaften

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 31-12-2021

t/m 2021 Woningbouw 3,7 hectare 1,8 hectare 75 woningen

Resultaat en verschillenanalyse Ten opzichte van jaarrekening 2020 is er een kleine negatieve ontwikkeling in het resultaat op netto contante waarde van 26.000 euro. Haaften Noord, Haaften

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-897.000 € -13.000 € 347.000 €

-579.000 € € €

318.000 13.000 -347.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-564.000 € -553.000 €

-579.000 € -579.000 €

-15.000 -26.000

€ €

32 | MPG 2022

5.7 Herwijnen – Oost, Herwijnen Herwijnen-Oost bevindt zich midden in de ontwikkeling. Enkele kavels in de eerste fase zijn vertraagd als gevolg van de stagnatie bij de verplaatsing van de woonwagenstandplaatsen. Inmiddels zijn de woonwagenstandplaatsen verplaatst naar een nieuwe locatie buiten het plangebied, aangrenzend aan de oostzijde van het Herwijnen-Oost. Op de vrijgekomen grond van de woonwagenstandplaatsen wordt een stedenbouwkundige visie opgesteld. Afhankelijk van de inhoud van deze visie wordt invulling gegeven aan de ontwikkellocatie en moet een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden. Aan de Achterweg staan twee kavels voor de bouw van een vrijstaande woning te koop. Verwachte levering is 2022. Momenteel vindt er een aanbesteding plaats voor de kavel met vier patiowoningen via een meervoudige onderhandse verkoop. Uitgifte van de grond wordt eind 2022 - begin 2023 verwacht. Fase 2 van de ontwikkeling bestaat uit deel A en B. Voor deel A (24 woningen) is in 2018 een meervoudige onderhandse procedure aan de markt aangeboden. De aanbesteding is aan het eind van 2018 gegund en de gronden zijn geleverd. De 24 woningen zijn gebouwd en opgeleverd en de openbare ruimte is hier al ingericht. Voor deel B is een proefverkaveling opgesteld en wordt tegelijk met de vier patio woningen via een meervoudige onderhandse verkoop op de markt gezet.

Dit wordt naar verwachting eind 2022 – begin 2023 uitgegeven. Het woonrijp maken van het gebied wordt gefaseerd uitgevoerd, aansluitend aan de bouw van de woningen. Als laatste zal de Vervoornlaan woonrijp worden gemaakt.

Herwijnen-Oost, Herwijnen

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2025 Woningbouw 8,3 hectare 4,3 hectare 114 woningen

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van Herwijnen-Oost per 1 januari 2022 bedraagt 299.000 euro positief. Het resultaat van Herwijnen-Oost laat een boekhoudkundige verslechtering zien van 78.000 euro ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2020. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de tussentijdse winstneming per 1 januari 2022 69.000 euro bedraagt. Het reële resultaat verslechtert daarmee met slechts 9.000 euro door de som van kosten- en opbrengsten indexatie. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Herwijnen-Oost, Herwijnen

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-1.939.000 € -862.000 € 3.209.000 €

-2.003.000 € -627.000 € 2.971.000 €

-64.000 235.000 -238.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming Resultaat op NCW excl. winstneming

€ € € €

392.000 377.000 801.000 1.160.000

324.000 299.000 870.000 1.129.000

-68.000 -78.000 69.000 -31.000

€ € € €

€ € € €

33 | MPG 2022

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 97.000 euro NCW positief. Het risicoresultaat verbetert daarmee met 11.000 euro ten opzichte van vorig jaar. Deze ‘verbetering’ is voornamelijk modelmatig: door exta tussentijdse winstenming over 2021 valt het risicoresultaat wat hoger uit. Gelet op het verwachte resultaat van 299.000 euro NCW positief (incl. winstneming), kunnen de risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Het gaat binnen dit project om de gebruikelijke risico’s als het mogelijk hoger uitvallen van de kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en hogere rentekosten door vertraging. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Herwijnen-Oost, Herwijnen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

86.000 € 377.000 € -

Verschil

97.000 € 299.000 € €

11.000 -78.000 -

5.8 Hogeland III, Heukelum De nieuwbouwontwikkeling Hogeland III in Heukelum is afgerond. In 2021 is de laatste vrije kavel verkocht en geleverd. In 2021 is de beplanting nabij het panakooi-veld ernstig beschadigd door wateroverlast. Hierdoor bedraagt de voorziening die getroffen is voor de resterende werkzaamheden 60.000 euro (groenwerkzaamheden, drainage, bestrating en plankosten). Hogeland III, Heukelum

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 31-12-2021

t/m 2021 Woningbouw 2,9 hectare 1,4 hectare 59 woningen

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie van de Hogeland III laat een positief resultaat zien van 305.000 euro. Het resultaat van de grondexploitatie Hogeland III per 1 januari 2021 bedroeg 336.000 euro positief. Het resultaat van Hogeland III laat een verslechtering zien van 31.000 euro ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2020. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de extra kosten voor de resterende civiele werkzaamheden. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Hogeland III, Heukelum

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

374.000 € -199.000 € 168.000 €

305.000 € € €

-69.000 199.000 -168.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming

€ €

343.000 € 336.000 €

305.000 € 305.000 €

-38.000 -31.000

34 | MPG 2022

5.9 Klingelenberg Noord, Tuil Het plangebied ligt direct ten noorden van locatie De Klingelenberg in Tuil en voorziet in de bouw van maximaal 24 woningen volgens de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan. Er is een overschot aan woningen gepland in de bestaande plannen van Tuil. Daarom is bij de taxatie van voorgaande jaren ervan uitgegaan dat op deze locatie pas gebouwd kan gaan worden na de laatste fase van het aangrenzende plan Klingelenberg. Dus na 2020. De voormalige gemeente Neerijnen wilde een spoedige ontwikkeling van dit plan realiseren. Daarom voerde het college destijds gesprekken met de ontwikkelaar van het zuidelijke gedeelte Klingelenberg over de verkoop van deze gronden. In mei 2016 is besloten de onderhandelingen te parkeren en eerst een uitwerkingsplan op te stellen. Dit om meer inzicht te krijgen in de mogelijke risico's van de hindercirkels en planschade vanuit de bedrijven op Slimwei. De gemeenteraad van Neerijnen stelde dit uitwerkingsplan voor de bouw van maximaal 24 woningen in 2017 vast en het werd daarmee onherroepelijk. Het uitgangspunt voor het in ontwikkeling nemen van Klingelenberg Noord blijft ongewijzigd. Vanwege uitbreiding van de capaciteit kan in 2022 worden gestart met een projectplan. Klingelenberg Noord, Tuil

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2028 Woningbouw 0,91 hectare 0,45 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Klingelenberg Noord, Tuil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

-1.035.000 € -379.000 € 1.171.000 €

-1.046.000 € -334.000 € 1.173.000 €

-11.000 45.000 2.000

-243.000 € -212.000 €

-239.000 € -208.000 €

4.000 4.000

Risicoprofiel Aan de noordzijde van dit project ligt parallel aan de watergang een middenspanningsleiding. In de grondexploitatieberekening is rekening gehouden met een post van 50.000 euro voor het verleggen van deze leiding. Op basis van de grondexploitatie en mogelijke risico’s is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 317.000 euro NCW negatief waarmee de benodigde risicoreserve 48.000 euro lager uitvalt ten opzichte van het voorgaande jaar. Vanwege onvoldoende capaciteit is nog geen uitvoering aan het project gegeven. Dat gaat in 2022 van start. Toch is er in de risicoanalyse rekening gehouden met meerdere jaren vertraging en mogelijk een eventuele andere invulling. Klingelenberg Noord, Tuil

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € €

-273.000 € -212.000 € -61.000 €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) -317.000 € -208.000 € -109.000 €

Verschil

-44.000 4.000 -48.000

35 | MPG 2022

5.10 Mackaylaan, Ophemert Dit plangebied ligt aan de noordzijde van Ophemert aan de Aeneas Mackaylaan. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door het woonperceel aan de Kapelstraat 20 en in het oosten door woonperceel Aeneas Mackaylaan 1. In 2009 is dit perceel aangekocht voor waterberging van het Multifunctioneel centrum Ophemert en daarnaast voor de bouw van 1 of 2 woningen. Het bestemmingsplan is eind 2016 vastgesteld en onherroepelijk. De verwachting dat deze locatie door goede oppervlaktemaat en de ligging aan een bestaande weg snel wordt verkocht, is nog niet uitgekomen. Op basis van aangepaste voorwaarden van het waterschap en rekening houdend met de wensen van de aanwonenden is de waterpartij in 2021 aangepast. De verkoop van de kavels wordt in 1e helft 2022 gestart. Mackaylaan, Ophemert

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2023 Woningbouw 0,13 hectare 0,13 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Mackaylaan, Ophemert

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-120.000 € -25.000 € 338.000 €

-130.000 € -37.000 € 455.000 €

-10.000 -12.000 117.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

193.000 € 189.000 €

286.000 € 276.000 €

93.000 87.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 214.000 euro NCW positief. Gelet op het verwachte resultaat van 276.000 euro NCW positief, kunnen risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Er zijn geen specifieke risico's voor dit project. Mackaylaan, Ophemert

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € €

160.000 € 189.000 € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) 214.000 € 276.000 € €

Verschil

54.000 87.000 -

36 | MPG 2022

5.11 Molenblok, Varik Het plangebied ligt aan de Waalbandijk ten noordoosten van Varik. Het gebied wordt begrensd door de Waalbandijk in het oosten en de achterzijde van de bebouwing langs de noordzijde van de Kerkstraat. In de planperiode tot en met 2025. In deze periode zullen nog 25 koopwoningen gerealiseerd gaan worden. In het verleden is met ontwikkelaar VABO een overeenkomst gesloten over de afname van 31 kavels en een optie op de afname van 19 bouwkavels op termijn. Op basis van de gewijzigde uitgangspunten is in februari 2014 overeenstemming bereikt met VABO over een nieuwe koopovereenkomst onder nieuwe voorwaarden. Hiermee is zekerheid gecreëerd over de afname van 31 bouwkavels tegen een vastgestelde vierkante meter prijs en een optie op de afname van maximaal 19 bouwkavels op termijn. Fase 1 met 31 woningen is gefaseerd afgenomen in 2016 en 2017. De oplevering van de laatste woningen vond plaats in de zomer van 2018. Hiermee is ook voldaan aan de voorwaarden voor toekenning van de provinciale Impulssubsidie van 500.000 euro voor de fase 1. De activiteiten waarvoor deze subsidie is verleend, moesten binnen anderhalf jaar na datum van de beschikking zijn gestart en binnen drie jaar (uiterlijk 18 juni 2017) in het geheel zijn uitgevoerd.

De provincie heeft op verzoek van de gemeente ingestemd met een verlenging van de termijn voor de Impulssubsidie tot het najaar van 2018. Na definitieve oplevering van de 31 woningen startte na de zomervakantie 2018 het woonrijp maken. Hiermee is de toekenning van de Impulssubsidie veilig gesteld. In maart 2019 heeft de provincie de subsidie voor het volledige bedrag definitief toegekend en het resterende bedrag van 100.000 euro uitgekeerd. Doordat de ontwikkelaar uitvoering gegeven heeft aan het “impulsplan van 15 maart 2016”, is in 2020 aan de projectontwikkelaar 250.000 euro betaald. Het vervolg van de woningbouwontwikkeling is vertraagd door de afhankelijkheid van het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. De aangekondigde dijkversterking leverde beperkingen op voor de woningen aan de dijk en de planning daarvan. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden ten aanzien van uitvoering en kosten met het waterschap besproken. Op basis van stedenbouwkundige- en technische aannames is in 2018 gekozen voor een variant met een binnenberm en een civieltechnische oplossing. Deze variant voorzag in de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De woningen werden in deze variant ontsloten door een nieuw aan te leggen weg aan de dijkzijde. De afspraken, uitgangspunten, condities etc.

zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in december 2018 door de partijen is ondertekend. In 2019 heeft het waterschap gewerkt aan het dijkontwerp. In 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien middels het projectplan. Op basis van deze nieuwe gegevens, waaronder het profiel vrije ruimte dijkzone en de gebruiksvoorwaarden, heeft de gemeente samen met het waterschap geanalyseerd wat de gevolgen zijn voor de aannames zoals die in 2018 in het kader van de SOK zijn gedaan. Aan de hand van nieuwe schetsontwerpen, berekeningen van het uitgeefbaar gebied in de dijkzone en benodigde civieltechnische ingrepen is een herberekening gemaakt waarbij tevens de risico’s en kansen in beeld zijn gebracht. De uitkomsten zijn voorgelegd aan het college in april 2021 en vervolgens is de gemeenteraad vooraf aan de behandeling van de MPG 2021 vertrouwelijk geïnformeerd over de geactualiseerde grondexploitatieberekening.

37 | MPG 2022

Na besluitvorming is het overleg met het waterschap vervolgd om de mogelijkheden voor een gecombineerde uitvoering voor zowel de plannen van de dijkversterking als gebiedsontwikkeling, de hiermee samenhangende risico’s en kansen en financiële gevolgen te bespreken. Deze bespreking heeft geresulteerd in een gewijzigde planuitwerking waarbij voor de dijkversterking gekozen is voor een constructie. Voor de woningbouw betekent dit dat de gemeente de woningen volledig op eigen gronden kan realiseren met minimale ophogingen. Gemeente en waterschap kunnen meer onafhankelijk van elkaar opereren en zijn bezig met het afsluiten van een beëindigingsovereenkomst om de gemaakte afspraken vast te leggen. Deze afspraken zijn nog niet verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie omdat de hardheid en de concreetheid van de afspraken onvoldoende zijn. De gemeente heeft de planuitwerking ondertussen vervolgd en heeft het streven in 2022 tot selectie van marktpartijen te komen die de gronden van de gemeente kopen en de woningen gaan ontwikkelen. Een ander voordeel is dat er eerder gestart kan worden met de bouw van de woningen. Hierdoor loopt de exploitatieperiode van de grondexploitatie door t/m 2025. In de vorige actualisatie liep de periode door t/m 2028.

Molenblok, Varik

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2025 Woningbouw 2,5 hectare 1,5 hectare 31 woningen

38 | MPG 2022

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie van het Molenblok laat een negatief resultaat zien van 2.333.000 euro NCW. Het negatieve resultaat bij de jaarrekening 2020 bedroeg 2.741.000 euro negatief op NCW. Er is dus sprake van een verbetering van het resultaat met 408.000 euro. Er is sprake van zowel stijgende VON-prijzen als stijgende bouwkosten. Vooralsnog weegt de VON-prijsstijging zwaarder, dan de bouwkosten stijging. Hierdoor nemen de grondopbrengsten voor Molenblok toe. Ook verwachten we sneller te kunnen starten met bouwen en is afgelopen jaar het woonprogramma en ruimtegebruik ten opzichte van de vorige actualisatie sterk gewijzigd. Dit leidt tot een courantere kavelopzet en vermindering van het grondwerk. Alle kosten en (grond)opbrengsten zijn op basis van de nieuwe situatie geraamd. Dit resulteert in een verbetering van het resultaat. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Molenblok, Varik

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-3.945.000 € -2.940.000 € 3.737.000 €

-4.156.000 € -1.210.000 € 2.966.000 €

-211.000 1.730.000 -771.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-3.148.000 € -2.741.000 €

-2.525.000 € -2.333.000 €

623.000 408.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de geactualiseerde grondexploitatie is het risicoprofiel ook bijgesteld. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 2.604.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 2.333.000 euro NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de getroffen verliesvoorziening van de grondexploitatie. De benodigde risicoreserve bedraagt daarmee 271.000 euro. Deze benodigde lagere risicoreserve is verklaarbaar nu met het gereed gekomen projectplan duidelijkheid is gekomen over de invulling van het dijkgebied die zijn vertaald in de geactualiseerde grondexploitatieberekening. De grondexploitatie is grondig herzien met een kortere looptijd als gevolg. Een deel van de risico’s zijn nu concreet geworden en de robuustere grondexploitatie zorgt voor een verbetering van de benodigde risicoreserve van 41.000 euro ten opzichte van vorig MPG. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Molenblok, Varik

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ € €

-3.053.000 € -2.741.000 € -312.000 €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) -2.604.000 € -2.333.000 € -271.000 €

Verschil

449.000 408.000 41.000

39 | MPG 2022

5.12 Slingerbos, Ophemert Het plangebied ligt aan de oostzijde van Ophemert tussen de Waalbandijk in het zuiden en de Molenstraat in het noorden. Het wordt in het westen begrensd door de woonpercelen aan de Gulhofstraat en in het oosten door agrarische gronden. Het bestemmingsplan is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. In 2018 werd het plan onherroepelijk na een beroep bij de Raad van State waarbij de gemeente in het gelijk is gesteld. De voorbelasting/ophoging is voor fase 1 (polder) gerealiseerd. Fase 2 betreft de dijkzone. Net als bij Molenblok is het vervolg van de woningbouwontwikkeling sterk afhankelijk van het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. De aangekondigde dijkversterking levert beperkingen op voor de woningen aan de dijk en de planning daarvan. Daar komt bij dat aanvullende maatregelen nodig zijn om dijkversterking en woningbouw samen te laten gaan. De invulling van fase 2 heeft ook gevolgen voor fase 1, waardoor de realisatie hiervan ook werd vertraagd. Het plan Slingerbos gaat uit van de bouw van 65 woningen. Van dit aantal gaat woningbouwcorporatie De Kernen 15 huurwoningen bouwen. De Kernen die in 2016 al de gronden heeft aangekocht, heeft afgezien van de bouw van een zorgcomplex met 24 onzelfstandige wooneenheden. De gemeente is samen met De Kernen bezig nieuwe afspraken vast te leggen om de veranderde plannen te kunnen realiseren.

Eventuele gevolgen van nieuwe prijsafspraken zijn nog niet verwerkt in deze grondexploitatie. Deze zullen bij de volgende actualisatie meegenomen gaan worden. Voor de dijkzone van plan Slingerbos zochten de gemeente en het waterschap in het kader van de voorgenomen dijkversterking gezamenlijk naar oplossingen voor een optimale gebiedsontwikkeling. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden ten aanzien van uitvoering en kosten met het waterschap besproken. Op basis van stedenbouwkundige- en technische aannames is in 2018 gekozen voor een variant met de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De uitgangspunten, afspraken, condities etc. zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in december 2018 door de partijen is ondertekend. Door het waterschap is gewerkt aan het dijkontwerp. In het 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien. Op basis van deze nieuwe gegevens, waaronder het profiel vrije ruimte dijkzone en de gebruiksvoorwaarden, heeft de gemeente samen met het waterschap geanalyseerd wat de gevolgen zijn voor de aannames zoals die in 2018 in het kader van de SOK zijn gedaan.

Aan de hand van nieuwe schetsontwerpen, berekeningen van het uitgeefbaar gebied in de dijkzone en benodigde civieltechnische ingrepen is een herberekening gemaakt waarbij tevens de risico’s en kansen in beeld zijn gebracht. De uitkomsten zijn voorgelegd aan het college in april 2021 en vervolgens is de gemeenteraad vooraf aan de behandeling van deze MPG vertrouwelijk geïnformeerd over de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Na besluitvorming is het overleg met het waterschap vervolgd om de mogelijkheden voor een gecombineerde uitvoering voor zowel de plannen van de dijkversterking als gebiedsontwikkeling, de

40 | MPG 2022

hiermee samenhangende risico’s en kansen en financiële gevolgen te bespreken. Deze bespreking heeft geresulteerd in een gewijzigde planuitwerking waarbij sprake is van minder ophoging en daarmee een kleine reductie van het uitgeefbaar gebied. Ook resulteren deze nieuwe afspraken tot een kortere looptijd van de grondexploitatie. Gemeente en waterschap kunnen hierdoor wel meer onafhankelijk van opereren en zijn bezig met het afsluiten van een beëindigingsovereenkomst om de gemaakte afspraken vast te leggen. Evenals bij Molenblok zijn deze afspraken nog niet verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie omdat de hardheid en de concreetheid van de afspraken nog niet voldoende zijn om opgenomen te worden in de grondexploitatie. De gemeente heeft de planuitwerking ondertussen vervolgd en heeft het streven in 2022 tot selectie van marktpartijen te komen die de gronden van de gemeente kopen en de woningen gaan ontwikkelen. Slingerbos, Ophemert

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2026 Woningbouw 3,8 hectare 1,9 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie van het Slingerbos laat een negatief resultaat zien van 1.604.000 euro op netto contante waarde. Het negatieve resultaat bij de jaarrekening 2020 bedroeg 1.998.000 euro op netto contante waarde. Dit is een verbetering van 394.000 euro. Er is sprake van zowel stijgende VON-prijzen als stijgende bouwkosten. Vooralsnog weegt de VON-prijsstijging zwaarder dan de bouwkosten stijging. Hierdoor nemen de grondopbrengsten voor Slingerbos toe. Net zoals bij Molenblok verwachten we hier sneller te kunnen starten met bouwen. Slingerbos, Ophemert

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-3.002.000 € -3.538.000 € 4.244.000 €

-3.123.000 € -2.554.000 € 3.993.000 €

-121.000 984.000 -251.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-2.295.000 € -1.998.000 €

-1.806.000 € -1.604.000 €

489.000 394.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie en bovengenoemde risico’s is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 2.067.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 1.604.000 euro NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de

41 | MPG 2022

getroffen verliesvoorziening van de grondexploitatie. De benodigde risicoreserve bedraagt daarmee 463.000 euro. De grondexploitatie is grondig herzien met een kortere looptijd als gevolg. Een deel van de risico’s zijn nu concreet geworden. Maar de robuustere grondexploitatie weegt niet op tegen de gebruikelijke verwachte risico’s als het mogelijk hoger uitvallen van de kosten bouw- en woonrijp maken door enorme kostenstijgingen (mede als gevolg van de oorlog in oekraine), stijgende plankosten en hogere rentekosten, en alle vertragingen die hiermee gepaard kunnen gaan. Slingerbos, Ophemert

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

-2.333.000 € -1.998.000 € -335.000 €

Verschil

-2.067.000 € -1.604.000 € -463.000 €

266.000 394.000 -128.000

5.13 Homburg-Noord, Beesd Homburg-Noord vormt de afronding van het bestaande bedrijventerrein Oude Waag/ Homburg aan de noordzijde van de kern Beesd. De laatste agrarische gronden die hier nog in de oksel van de nieuwe oprit naar de A2 aanwezig zijn, worden ontwikkeld als bedrijventerrein. Het is een gemengd bedrijventerrein met kleine kavels tot maximaal 5.000 m2 en in het bijzonder gericht op de lokale markt. De ontwikkeling van het gebied pakt de gemeente samen op met Homburg VOF, een private partij die circa tweederde van het plangebied in eigendom heeft. In 2016 is een (anterieure) samenwerkingsovereenkomst gesloten met Homburg VOF. Totaal is er inmiddels 6.100 m2 aan gronden verkocht en resteert nog ca. 1.100 m2 aan te verkopen gronden. In 2022 wordt naar verwachting de resterende kavel geleverd. Voor het bouw- en woonrijp maken is de gemeente een vergoeding (14,65%) van de grondprijs verschuldigd aan Homburg VOF conform SOK. Hierdoor is het budget mee geschoven naar 2022.

Homburg-Noord, Beesd

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2022 Bedrijventerrein 1,3 hectare 0,7 hectare 0,6 hectare

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van Homburg-Noord per 1 januari 2022 bedraagt 312.000 euro negatief. De grondexploitatie blijft daarmee nagenoeg gelijk ten opzichte van de grondexploitatie 1-1-2021. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Homburg-Noord, Beesd

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-401.000 € -110.000 € 197.000 €

-424.000 € -88.000 € 197.000 €

-23.000 22.000 -

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

-314.000 € -308.000 €

-319.000 € -312.000 €

-5.000 -4.000

42 | MPG 2022

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 330.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 312.000 euro NCW negatief is een risicoreservering getroffen ter grootte van 18.000 euro om toekomstige risico’s af te dekken. Het gaat binnen dit project voornamelijk om het risico op lagere grondopbrengsten voor de laatste kavel. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Homburg-Noord, Beesd

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

-336.000 € -308.000 € -28.000 €

-330.000 € -312.000 € -18.000 €

Verschil

6.000 -4.000 10.000

5.14 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Noord is een gebied van ruim 40 ha gelegen tussen de Plettenburglaan en de spoorlijn Geldermalsen-Tiel. De intentie is om dit gebied te bestemmen tot bedrijventerrein en bedrijfsvestiging aansluitend op de uitgifte van bedrijfsterrein op Hondsgemet-Zuid. Het gebied is voor ongeveer tweederde eigendom van de gemeente en voor eenderde eigendom van particulieren. De ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt regionaal afgestemd; de afspraken worden vastgelegd in het en Regionaal Programma Werklocaties (RPW). De behoefte van Hondsgemet-Noord is aangetoond en staat daarmee op groen. Tijdens de planontwikkeling is gebleken dat de capaciteit van de Randweg-N327 als ontsluitingsweg voor Hondsgemet Noord onvoldoende is. Met de provincie vindt overleg plaats over maatregelen om de capaciteit te vergroten. Hierover zullen nog nadere afspraken tussen gemeente en provincie moeten worden gemaakt. Gezien de complexiteit van het vraagstuk en de diverse stakeholders vraagt dit de nodige tijd. De planning is vooralsnog dat het bestemmingsplan voor Hondsgemet Noord in 2024 kan worden vastgesteld en dat in 2026 de eerste gronduitgifte kan plaatsvinden. Een voorbehoud van deze planning is dat overeenstemming met Provincie, Rijkswaterstaat en Prorail wordt bereikt over de ontsluiting en investering. Hondsgemet-Noord, Geldermals en

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2030 Bedrijventerrein 35,0 hectare 22,4 hectare -

Resultaat De grondexploitatie Hondsgemet-Noord kent een voorlopig positief resultaat van 609.000 euro op netto contante waarde. Gezien de fase van de ontwikkeling van het plan, zijn de ramingen in de grondexploitatie voornamelijk gebaseerd op kengetallen en het ruimtegebruik conform de eerste stedenbouwkundige uitwerkingen. Wanneer deze verder gevorderd zijn, wordt onder meer de civiele raming nader uitgewerkt. Het resultaat verslechtert met 150.000 euro ten opzichte van vorig jaar. Dit

43 | MPG 2022

wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door indexatie van de kosten en rentekosten die worden betaald over 2021. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-14.552.000 € -13.992.000 € 29.680.000 €

-14.758.000 € -13.163.000 € 29.680.000 €

-206.000 829.000 -

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

925.000 € 759.000 €

728.000 € 609.000 €

-197.000 -150.000

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is een risicoprofiel opgesteld. De belangrijkste risico’s zijn als volgt: •

•

•

•

Voor de werkzaamheden saneren, bouw- en woonrijp maken is er een risico op budgetoverschrijding. Wanneer meer duidelijkheid is over het uit te werken stedenbouwkundig plan worden deze raming nader uitgewerkt om dit risico beter te beheersen. De planontwikkeling bevindt zich nog in beginfase van de planontwikkeling. Daarom zijn er verschillende onzekerheden (ontsluiting) met betrekking tot planning en procedurele bezwaren. De kans op vertraging ten opzichte van de huidige fasering is daarmee aanwezig. Daarnaast speelt stikstofdepositie nog steeds een risico bij de ontwikkeling van Hondsgemet-Noord. Gezien de fase van planontwikkeling is nog onduidelijk welke mogelijke gevolgen dit kan hebben. De verkeersontsluiting van het gebied vormt tevens een risico, zeker gezien de nabije ligging van bedrijventerrein Hondsgemet-Zuid en woonwijk De Plantage. Er is hiervoor budget opgenomen in de grondexploitatie, maar mogelijk is dit niet toereikend genoeg.

Het risicoresultaat op P90 bedraagt 3.334.000 euro NCW negatief. Daarmee is het risicoresultaat ten opzichte van vorig jaar negatiever. Dit heeft voornamelijk te maken met onzekere verkeerssituatie rondom de provinciale weg. Het gaat daarbij om zowel kosten (wie betaalt wat?) als vertraging in de huidige planning (wanneer kunnen we gronden uitgeven?). Gelet op het verwachte resultaat van 609.000 euro NCW positief is een risicoreservering getroffen ter grootte van 2.725.000 euro om toekomstige risico’s af te dekken. Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € €

-3.195.000 € 759.000 € -2.436.000 €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) -3.334.000 € 609.000 € -2.725.000 €

Verschil

-139.000 -150.000 -289.000

44 | MPG 2022

5.15 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Op 27 februari 2007 stelde de gemeenteraad van de gemeente Geldermalsen het bestemmingsplan Hondsgemet-Zuid vast. Het bestemmingsplan omvat de ontwikkeling van een bedrijventerrein en de infrastructuur voor het gebied. Dit gebied wordt globaal begrensd door de Randweg, Plettenburglaan en de Betuweroute. De ontwikkeling van dit bedrijventerrein was in eerste instantie vooral gericht op de lokale en subregionale behoefte. De verkaveling was hierdoor gericht op een kleinschalig karakter. Door de economische crisis (2008) werden er in die periode weinig grond verkocht. Er is een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd om ook de realisatie van grote kavels mogelijk te maken. Inmiddels verandert de markt voor bedrijfskavels in positieve zin. Er is voor grote en kleine kavels belangstelling. Alle gronden zijn in eigendom bij de gemeente of ontwikkelende partijen. In 2018 is aan twee partijen bouwgrond verkocht, tezamen circa 3,8 hectare. In 2019 zijn er geen gronden verkocht. In 2020 is een optieovereenkomst voor 3,8 hectare verzilverd en zijn de gronden geleverd. Daarnaast zijn er in 2020 in totaal drie percelen verkocht aan auto- en wegenbedrijven ter grootte van18.900 m2. In 2021 is er nog een perceel verkocht ter grootte van 7.100 m2. Er resteert nog een perceel van ongeveer 1.000 m2, dat naar verwachting in 2023 wordt verkocht.

De ‘eiland-kavel’ wordt verkocht zodra het effect van de verbreding van de N327 op Hondsgemet duidelijk is. Hondsgemet-Zuid, Geldermals en

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2022

t/m 2023 Bedrijventerrein 49,5 hectare 28,3 hectare 27,4 hectare

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van Hondsgemet-Zuid per 1 januari 2022 bedraagt 426.000 euro positief. Het resultaat van Hondsgemet-Zuid laat een boekhoudkundige verslechtering zien van 76.000 euro ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2020. Dit wordt veroorzaakt doordat de tussentijdse winstneming per 1 januari 2022 81.000 euro hoger uitvalt dan vorig jaar. Het reële resultaat verandert daarmee nauwelijks. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-75.000 € -1.599.000 € 2.197.000 €

731.000 € -1.537.000 € 1.164.000 €

806.000 62.000 -1.033.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming Resultaat op NCW excl. winstneming

€ € € €

522.000 502.000 4.996.000 5.376.000

442.000 426.000 5.155.000 5.383.000

-80.000 -76.000 81.000 7.000

€ € € €

€ € € €

45 | MPG 2022

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 597.000 euro NCW negatief. Het risicoresultaat is daarmee verslechterd. Deze verslechtering wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het opnemen van het risico van de verkeersontsluiting van de provinciale weg. Hiervoor is geen budget opgenomen in de grondexploitatie en vormt daarmee een risico. Anderzijds is (een deel van) de laatste ‘ eiland’ kavel niet verkoopbaar in verband met de mogelijke verbreding van de randweg vanwege de verkeersproblematiek. Nader onderzoek moet hier meer duidelijkheid over geven. Gelet op het verwachte resultaat van 426.000 euro NCW positief (incl. winstneming) kunnen de risico’s niet meer worden opgevangen binnen de grondexploitatie en is er een reservering getroffen ter grootte van 171.000 euro om toekomstige risico’s af te dekken. Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ €

-133.000 € 502.000 € €

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

-597.000 € 426.000 € -171.000 €

-464.000 -76.000 -171.000

6. Materiele Vaste Activa (MVA) Alle niet Bouwgrond In Exploitatie (BIE) - gronden zijn vanaf 1 januari 2016 te rangschikken onder de titel Materiele Vaste Activa (MVA). De waarderingsgrondslag voor gronden als MVA is de verkrijgingsprijs of de duurzame (lagere) marktwaarde. Gronden die zijn overgegaan naar de MVA kunnen een hogere boekwaarde hebben dan de marktwaarde. Voor die gronden geldt een overgangsregeling van 4 jaren. Uiterlijk 31 december 2019 heeft een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Als daarbij een duurzame waardevermindering is vastgesteld heeft dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van de gronden moeten leiden. De gemeente heeft zodoende 4 jaren de mogelijkheid gehad om de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te creëren over de bestemming van de grond. Met het in exploitatie nemen van de gronden van HondsgemetNoord, bij MPG 2019, heeft de gemeente geen noemenswaardig gronden meer gepositioneerd staan van MVA.

6.1 Beesd Noord, Beesd Beesd is aan de beurt voor extra woningbouw. Naast de diverse kleinere locaties (van 2 tot 20 woningen) biedt het gebied ten noorden van de Schuttersweg de mogelijkheid voor een forse uitbreiding. De gemeente heeft een paar percelen in eigendom. De overige percelen zijn in bezit van diverse ontwikkelaars of particulieren die ontwikkelaars een koopoptie hebben geboden.

46 | MPG 2022

Het studiegebied is ca 16,7 ha groot en biedt ruimte voor 300 tot 400 woningen. Het woningbouwprogramma gaat uit van 100 tot 110 woningen op de korte termijn. Uit onderzoek blijkt dat een belangrijk deel van het studiegebied archeologisch waardevol materiaal bevat. In 2022 zal een vernieuwde visie worden vastgesteld en zullen de onderhandelingen met de ontwikkelaars worden gestart.