Document · PDF

RV2022-107-bijlage-mpg-2022.pdf

Gemeenteraad 4 juli 2022, gemeente West BetuweBij agendapunt: 4: Raadsvoorstel vaststellen Jaarstukken 2021 West Betuwe inclusief meerjarenprognose grondexploitatie 202220.490 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2022 MPG 2022

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..............................................................................................................................................................2 Samenvatting .................................................................................................................................................................4 1. Inleiding ......................................................................................................................................................................9

1.1 Doelstelling MPG ........................................................................................................................... 9 1.2 Relatie met de planning- en control cyclus ................................................................................... 9 1.3 Afbakening van de MPG ................................................................................................................ 9 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 9 1.5 Disclaimer .................................................................................................................................... 10 2. Totaal resultaat grondexploitaties...................................................................................................................... 11

2.1 Boekwaarden............................................................................................................................... 11 2.2 Nog te realiseren kosten ............................................................................................................. 11 2.3 Nog te realiseren opbrengsten.................................................................................................... 12 2.4 Tussentijdse winstneming ........................................................................................................... 12 2.5 Voorzieningen grondexploitatie .................................................................................................. 13 2.6 Resultaat ...................................................................................................................................... 13 2.7 Totaal risicoresultaat ................................................................................................................... 15 2.8 Risicoreserve versus Algemene Reserve ..................................................................................... 16 2.9 Totaaloverzicht ............................................................................................................................

16 2.9 Actuele ontwikkelingen Plantage in 2022 ................................................................................... 18 3. Beleid, programma en planning .......................................................................................................................... 19

3.1 Woonbeleid provincie Gelderland .............................................................................................. 19 3.2 Woonbeleid regio Rivierenland ................................................................................................... 19 3.3 Gemeentelijke Woonvisie ........................................................................................................... 20 3.4 Programma bedrijventerreinen .................................................................................................. 20 4. Algemene uitgangspunten en parameters ....................................................................................................... 22

4.1 Algemene uitgangspunten .......................................................................................................... 22 4.2 Samenvatting uitgangspunten .................................................................................................... 22 4.3 Grondopbrengsten ...................................................................................................................... 23 4.4 Kosten .......................................................................................................................................... 23 4.5 Financiële parameters ................................................................................................................. 25 4.6 Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting............................................ 26

2 | MPG 2022

5. Grondexploitaties ................................................................................................................................................... 27

5.1

Inleiding ................................................................................................................................. 27

5.2

Risicomanagement ............................................................................................................... 27

5.3 Achter het Dorpshuis, Spijk ......................................................................................................... 28 5.4 Centrumplan, Vuren .................................................................................................................... 29 5.5 De Plantage, Geldermalsen ......................................................................................................... 30 5.6 Haaften Noord, Haaften .............................................................................................................. 32 5.7 Herwijnen – Oost, Herwijnen ...................................................................................................... 33 5.8 Hogeland III, Heukelum ............................................................................................................... 34 5.9 Klingelenberg Noord, Tuil ............................................................................................................ 35 5.10 Mackaylaan, Ophemert ............................................................................................................. 36 5.11 Molenblok, Varik .......................................................................................................................

37 5.12 Slingerbos, Ophemert................................................................................................................ 40 5.13 Homburg-Noord, Beesd ............................................................................................................ 42 5.14 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen .......................................................................................... 43 5.15 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen.............................................................................................. 45 6. Materiele Vaste Activa (MVA).............................................................................................................................. 46

6.1 Beesd Noord, Beesd .................................................................................................................... 46 6.2 Flexwoningen in Tricht en Opijnen.............................................................................................. 47 7. Faciliterende projecten ......................................................................................................................................... 48

7.1 Klingelenberg, Tuil ....................................................................................................................... 48 7.2 Lingewaarden, Geldermalsen...................................................................................................... 49 7.3 Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen ....................................................................................... 50 7.4. De Vergt, Waardenburg ............................................................................................................. 51 8. Ontwikkelingsvastgoed......................................................................................................................................... 52

8.1 Haaften Centrum, Haaften .......................................................................................................... 52 8.2 Groeneweg 19, Buurmalsen ........................................................................................................ 52 8.3 Herontwikkeling Leijenburgplein, Heukelum .............................................................................. 53 8.4 Herontwikkeling voormalige basisschool in Asperen.................................................................. 53 9. Bijlage....................................................................................................................................................................... 54

9.1

Nadere toelichting risicomanagement .................................................................................. 54

9.2 Begrippenlijst............................................................................................................................... 55 9.3 Infographic: totaaloverzicht grondexploitaties ........................................................................... 57

3 | MPG 2022

Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022 van de gemeente West Betuwe geeft op een transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties per 1 januari 2022. Deze zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers van de jaarrekening 2021. Voorliggend document is de vierde MPG voor de gemeente West Betuwe. Met deze MPG beogen we om: • • • •

Helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s. De financiële continuïteit in het project te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen. Grip te houden op de financiën. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s). Een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeentelijke accountant.

Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. In totaal is over 2021 een tussentijdse winstneming genomen van 150.000 euro. t/m 2020

Tussentijdse winstneming (TTW)

aanvullend in 2021

Totaal

Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € €

801.000 € 2.120.000 € 4.996.000 €

69.000 € € 81.000 €

870.000 2.120.000 5.077.000

Totaal

€

7.917.000 €

150.000 €

8.067.000

Voorzieningen In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2022 weergeven. MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Voorzieningen

MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd

€ € € € € € €

-442.000 -16.260.000 -553.000 -212.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000

€ € € € € € €

-250.000 -14.447.000 -579.000 -208.000 -2.333.000 -1.604.000 -312.000

€ € € € € € €

192.000 1.813.000 -26.000 4.000 408.000 394.000 -4.000

Totaal

€

-22.514.000 €

-19.733.000

€

2.781.000

4 | MPG 2022

Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van 19.733.000 euro aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is 2.781.000 euro minder dan in de jaarrekening 2020. Deze verlaging is hoofdzakelijk een gevolg van positieve resultaten van de grondexploitaties Plantage, Achter het Dorpshuis Spijk, Molenblok en Slingerbos. In bovenstaande tabellen zien we dat er over 2021 enerzijds 150.000 euro aan tussentijdse winst is genomen over de grondexploitaties (+). Anderzijds zien we dat de voorzieningen (+) zijn afgenomen met 2.781.000 euro. In totaal is dat een verbetering van 2.931.000 euro. Resultaat 1 Het resultaat van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2022, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt 17.338.000 euro negatief.

In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG (2021), de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, Ophemert Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Totaal Winstneming over 2021

2024 2021 2031 2021 2025 2021 2028 2023 2025 2026 2022 2030 2023

€ € € € € € € € € € € € € €

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) 145.000 -442.000 -16.260.000 -553.000 377.000 336.000 -212.000 189.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000 759.000 502.000

Resultaat MPG 2022 (Jaarrekening 2021) € 480.000 € -250.000 € -14.447.000 € -579.000 € 299.000 € 305.000 € -208.000 € 276.000 € -2.333.000 € -1.604.000 € -312.000 € 609.000 € 426.000

-20.206.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € €

335.000 192.000 1.813.000 -26.000 -78.000 -31.000 4.000 87.000 408.000 394.000 -4.000 -150.000 -76.000

-17.338.000 €

2.868.000

€

150.000

Bij het actualiseren van de grondexploitaties en het opstellen van deze MPG is uitgegaan van de actuele informatie en verwachtingen rondom eind februari 2022. Ten gevolge van onder andere de inval en voortdurende oorlog in Oekraïne, hoge inflatie en de enorme kostenstijgingen door materiaaltekorten, is er momenteel een ander perspectief. In de risicoanalyses zijn deze excessieve prijsstijgingen opgenomen, alsook risico op vertraging hierdoor, en worden de uitkomsten hiervan doorvertaald in de benodigde risicoreserve. Daarnaast kan de presentatie van de cijfers zoals opgenomen in dit MPG afwijken van de cijfers zoals opgenomen in de toelichting in de jaarstukken 2021.

5 | MPG 2022

prijzen (25%) in de regio (NVM, 2021), die harder stijgen dan de bouwkosten. De grondopbrengsten nemen hierdoor toe en de positieve bijstelling is een resultante hiervan. Bij de grondexploitatie Dorpshuis ’t Spijk is de verbetering ook te danken aan een toename in de grondopbrengsten ten gevolge van taxaties die begin dit jaar zijn uitgevoerd. De extra budgetten die zijn opgenomen ten behoeve van een geluidsscherm en kabels en leidingen wegen niet op tegen deze toename. Voor Molenblok en Slingerbos geldt ook dat de positieve bijstelling met name een gevolg is van de stijgende VON prijzen, die harder stijgen dan de bouwkosten. Ook is het woonprogramma en ruimtegebruik ten opzichte van de vorige actualisatie sterk gewijzigd bij grondexploitatie Molenblok. Dit leidt tot een courantere kavelopzet en vermindering van het grondwerk. De grondexploitaties Plantage, Molenblok en Slingerbos verbeteren ook van een verwachte versnelde uitgave van woningen. Door de verkorting van de exploitatieperiode worden er bijvoorbeeld ook minder rentekosten uitgegeven. De grondexploitatie Centrumplan Vuren, die dit jaar wordt afgesloten, laat ook een positieve mutatie zien. Dit komt doordat openstaande budgetten (civiele werken & plankosten) die waren geprognotiseerd, niet meer benodigd zijn.

Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 69.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 81.000 euro. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. In totaal is over 2021 een tussentijdse winstneming genomen van 150.000 euro. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2021 bedraagt daarmee 3.018.000 euro positief. Bij Hondsgemet-Noord is er een verslechtering van 150.000 euro te zien. Dit komt met name door indexaties aan de kostenkant en er is budget opgenomen voor onderzoek naar flora en fauna en/of waterbergingopgave. Hoewel de planvoorbereiding- en ontwikkeling in gang is, moeten er nadere afspraken gemaakt worden met de provincie, Rijkswaterstaat en ProRail over de provinciale randweg. De randweg dient als onstluitingsweg om de verkeerscapaciteit te vegroten rond Hondsgemet en de Plantage. Na overeenstemming kan een bestemmingsplan worden opgesteld en vastgesteld voor Hondsgemet Noord.

Totaaloverzicht infographic Op onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2022 weergeven in een infographic. In bijlage 9.3 is deze tevens opgenomen in A3 formaat. •

•

In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2022 62.433.000 euro bedraagt en in de periode 20222031 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. In het paarse tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen 57.218.000 euro en de nog te realiseren opbrengsten bedragen 102.373.000 euro. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. Het donkergele tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2022. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van 17.338.000 euro negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2022 uitgesplitst per grondexploitatie. In het lichtblauwe tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2022 voor een bedrag van 19.733.000 euro. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. Tot slot geeft het groene tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau 11.359.000 euro benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s

6 | MPG 2022

te kunnen opvangen. In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst

7 | MPG 2022

Meerjaren prognose grondexploitaties - West-Betuwe Boekwaarde

Te realiseren kosten en opbrengsten MPG 2021 MPG 2022

20, mln 10, mln -10, mln

Achter h et Dorpshuis, Spijk

MPG 2021 MPG 2022

0, mln '22

'23

'24

'25

'26

'27

'28

'29

'30

Centrumplan , Vuren

-43,8 mln.

63,7 mln.

De Plantage, Geldermalsen

'31

Haaften Noord, Haaften

-20, mln

58,7 mln.

-37,2 mln.

Herwijnen-Oost, Herwijnen

-30, mln

Boekwaarde

-40, mln

62,43 mln

-50, mln

Kosten

Hogeland III, Heukelu m

57,22 mln

Klingelenberg N oord, Tuil

Opbrengsten

Mackaylaan, Ophemert

102,37 mln

-60, mln

Molenblok, Varik Slin gerbos, O phemert

-70, mln

Homburg-Noo rd , Beesd

Investeringen

Opbrengsten

Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Saldoverloop

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

-30, mln -25, mln -20, mln -15, mln -10, mln -5, mln

Benodigde risicoreserve

Verwacht resultaat

MPG 2022 MPG 2021

11,36 mln

17,34 mln

5, mln 10, mln 15, mln 20, mln 25, mln 30, mln 35, mln 40, mln 45, mln

Verwacht resultaat

negatief MPG 2022 MPG 2021

-5,2 mln.

Voorziening toekomstige verliezen

De Plantage, Geldermalsen -7,6 mln.

Achter het Dorpshuis, Spijk

Klingelenberg Noord, Tuil

19,73 mln

Molenblok, Varik

Voorzieningen

-16,3 mln.

MPG 2022 MPG 2021

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

- 3 mln

- 2 mln

- 1 mln

0 mln

-14,4 mln.

Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum

Hondgemet-Zuid, Geldermalsen - 4 mln

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

- 5 mln

0, mln

Centrumplan, Vuren

-16,3 mln.

Mackaylaan, Ophemert

Haaften Noord, Haaften

Molenblok, Varik

Klingelenberg Noord, Tuil

Slingerbos, Ophemert

-14,4 mln.

Klingelenberg Noord, Tuil

De Plantage, Geldermalsen

Molenblok, Varik

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Homburg-Noord, Beesd -6, mln -5, mln -4, mln -3, mln -2, mln -1, mln 0, mln 1, mln 2, mln

-4,0 mln -3,5 - mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln

0,0 mln

8 | MPG 2022

1. Inleiding 1.1 Doelstelling MPG Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022 van de gemeente West Betuwe. Met deze MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2022 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan.

1.2 Relatie met de planning- en control cyclus De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. De MPG bieden we in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening aan de raad aan. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2021 liggen ten grondslag aan de MPG 2022. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages. Met de begroting heeft de MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting 2022. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.

1.3 Afbakening van de MPG Deze nota heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten opgenomen.

1.4 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk geven we een doorkijk naar alle grondexploitaties voor de gemeente op portefeuilleniveau en de verschillen op hoofdlijnen. In het derde hoofdstuk lichten we het totaalprogramma en de planning nader toe. In het vierde hoofdstuk benoemen we de algemene en financiële uitgangspunten voor de grondexploitaties voor de MPG 2022. Het vijfde hoofdstuk geeft een overzicht van alle projecten waarin de resultaten en verschillen zijn opgenomen. In dit hoofdstuk staan we ook stil bij de risico’s per project. In hoofdstuk zes gaan we in op Materiele Vaste Activa (MVA). In

9 | MPG 2022

hoofdstuk 7 lichten we de omvangrijke faciliterende projecten toe. Tot slot hoofdstuk 8 waar we nu voor de eerste keer, als gevolg van de vastgestelde nota vastgoed, kort ingaan op het ontwikkelingsvastgoed.

1.5 Disclaimer Bij het actualiseren van de grondexploitaties en het opstellen van deze MPG is uitgegaan van de actuele informatie en verwachtingen rondom eind februari 2022. Ten gevolge van onder andere de inval en voortdurende oorlog in Oekraïne, hoge inflatie en de enorme kostenstijgingen door materiaaltekorten, is er momenteel een ander perspectief. In de risicoanalyses zijn deze excessieve prijsstijgingen opgenomen, alsook risico op vertraging hierdoor, en worden de uitkomsten hiervan doorvertaald in de benodigde risicoreserve. Daarnaast kan de presentatie van de cijfers zoals opgenomen in dit MPG afwijken van de cijfers zoals opgenomen in de toelichting in de jaarstukken 2021.

10 | MPG 2022

2. Totaal resultaat grondexploitaties 2.1 Boekwaarden De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2021 bedroeg 67.021.000 euro. De boekwaarde per 1 januari 2022 bedraagt 62.433.000 euro en neemt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties naar verwachting de komende jaren verder af. De forse afname van de boekwaarde is met name te verklaren door de vele grondverkopen in de Plantage en Hondsgemet-Zuid. MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Boekwaarden

MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, Ophemert Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € € € € € € € € € € €

6.000 -79.000 -41.356.000 -897.000 -1.939.000 374.000 -1.035.000 -120.000 -3.945.000 -3.002.000 -401.000 -14.552.000 -75.000

€ € € € € € € € € € € € €

-35.000 -250.000 -36.965.000 -579.000 -2.003.000 305.000 -1.046.000 -130.000 -4.156.000 -3.123.000 -424.000 -14.758.000 731.000

€ € € € € € € € € € € € €

-41.000 -171.000 4.391.000 318.000 -64.000 -69.000 -11.000 -10.000 -211.000 -121.000 -23.000 -206.000 806.000

Totaal

€

-67.021.000

€

-62.433.000

€

4.588.000

2.2 Nog te realiseren kosten Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kostensoorten: verwerving, tijdelijke beheer, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht, bouwrijp maken, woonrijp maken en rente. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2022 bedragen de nog te realiseren kosten over de gehele looptijd 57.218.000 euro. MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Te realiseren kosten

MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

€ € € € € € € € € € € € €

-537.000 -471.000 -43.804.000 -13.000 -862.000 -199.000 -379.000 -25.000 -2.940.000 -3.538.000 -110.000 -13.992.000 -1.599.000

€ € € € € € € € € € € € €

-512.000 -37.156.000 -627.000 -334.000 -37.000 -1.210.000 -2.554.000 -88.000 -13.163.000 -1.537.000

€ € € € € € € € € € € € €

25.000 471.000 6.648.000 13.000 235.000 199.000 45.000 -12.000 1.730.000 984.000 22.000 829.000 62.000

Totaal

€

-68.469.000

€

-57.218.000

€

11.251.000

11 | MPG 2022

2.3 Nog te realiseren opbrengsten Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2022 bedragen de nog te realiseren opbrengsten over de gehele looptijd 102.373.000 euro. MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Te realiseren opbrengsten

MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

€ € € € € € € € € € € € €

685.000 100.000 63.701.000 347.000 3.209.000 168.000 1.171.000 338.000 3.737.000 4.244.000 197.000 29.680.000 2.197.000

€ € € € € € € € € € € € €

1.044.000 58.730.000 2.971.000 1.173.000 455.000 2.966.000 3.993.000 197.000 29.680.000 1.164.000

€ € € € € € € € € € € € €

359.000 -100.000 -4.971.000 -347.000 -238.000 -168.000 2.000 117.000 -771.000 -251.000 -1.033.000

Totaal

€

109.774.000 €

102.373.000

€

-7.401.000

2.4 Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. In totaal is over over 2021 een tussentijdse winstneming genomen van 150.000 euro. t/m 2020

Tussentijdse winstneming (TTW)

aanvullend in 2021

Totaal

Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € €

801.000 € 2.120.000 € 4.996.000 €

69.000 € € 81.000 €

870.000 2.120.000 5.077.000

Totaal

€

7.917.000 €

150.000 €

8.067.000

12 | MPG 2022

2.5 Voorzieningen grondexploitatie In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2022 weergeven. MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Voorzieningen

MPG 2022 (Jaarrekening 2021)

Verschil

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd

€ € € € € € €

-442.000 -16.260.000 -553.000 -212.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000

€ € € € € € €

-250.000 -14.447.000 -579.000 -208.000 -2.333.000 -1.604.000 -312.000

€ € € € € € €

192.000 1.813.000 -26.000 4.000 408.000 394.000 -4.000

Totaal

€

-22.514.000 €

-19.733.000

€

2.781.000

2.6 Resultaat Het resultaat van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2022, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt 17.338.000 euro negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG (2021), de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, Ophemert Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Totaal Winstneming over 2021

2024 2021 2031 2021 2025 2021 2028 2023 2025 2026 2022 2030 2023

€ € € € € € € € € € € € € €

Resultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) 145.000 -442.000 -16.260.000 -553.000 377.000 336.000 -212.000 189.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000 759.000 502.000

-20.206.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € €

335.000 192.000 1.813.000 -26.000 -78.000 -31.000 4.000 87.000 408.000 394.000 -4.000 -150.000 -76.000

-17.338.000 €

2.868.000

€

150.000

13 | MPG 2022

Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2021 bij de jaarrekening 2020 van 20.206.000 euro betekent dit een verbetering van het resultaat per 1 januari 2022 met 2.868.000 euro. Dit positieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve. Omvangrijke positieve mutaties zijn zichtbaar bij de grondexploitaties de Plantage, Achter het Dorpshuis Spijk, Molenblok Varik en Slingerbos Ophemert, in totaal 2.950.000 euro. De grondexploitatie Plantage stijgt enerzijds in haar kosten. Toename van deze kosten kunnen onder andere verklaard worden door kostenindexatie en door toevoegingen die zijn gedaan in de civiele raming voor planaanpassingen in deelgebied 3 en verder. Anderzijds zien we dat de grondexploitatie enorm profiteert van stijgende VONprijzen (25%) in de regio (NVM, 2021), die harder stijgen dan de bouwkosten. De grondopbrengsten nemen hierdoor toe en de positieve bijstelling is een resultante hiervan. Bij de grondexploitatie Dorpshuis ’t Spijk is de verbetering ook te danken aan een toename in de grondopbrengsten ten gevolge van taxaties die begin dit jaar zijn uitgevoerd. De extra budgetten die zijn opgenomen ten behoeve van een geluidsscherm en kabels en leidingen wegen niet op tegen deze toename.

Voor Molenblok en Slingerbos geldt ook dat de positieve bijstelling met name een gevolg is van de stijgende VON prijzen, die harder stijgen dan de bouwkosten. Ook is het woonprogramma en ruimtegebruik ten opzichte van de vorige actualisatie sterk gewijzigd bij grondexploitatie Molenblok. Dit leidt tot een courantere kavelopzet en vermindering van het grondwerk. De grondexploitaties Plantage, Molenblok en Slingerbos verbeteren ook van een verwachte versnelde uitgave van woningen. Door de verkorting van de exploitatieperiode worden er bijvoorbeeld ook minder rentekosten uitgegeven. De grondexploitatie Centrumplan Vuren, die dit jaar wordt afgesloten, laat ook een positieve mutatie zien. Dit komt doordat openstaande budgetten (civiele werken & plankosten) die waren geprognotiseerd, niet meer benodigd zijn. Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 69.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 81.000 euro. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. In totaal is over 2021 een tussentijdse winstneming genomen van 150.000 euro. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2021 bedraagt daarmee 3.018.000 euro positief.

Bij Hondsgemet-Noord is er een verslechtering van 150.000 euro te zien. Dit komt met name door indexaties aan de kostenkant en er is budget opgenomen voor onderzoek naar flora en fauna en/of waterbergingopgave. Hoewel de planvoorbereiding- en ontwikkeling in gang is, moeten er nadere afspraken gemaakt worden met de provincie, Rijkswaterstaat en ProRail over de provinciale randweg. De randweg dient als onstluitingsweg om de verkeerscapaciteit te vegroten rond Hondsgemet en de Plantage. Na overeenstemming kan een bestemmingsplan worden opgesteld en vastgesteld voor Hondsgemet Noord.

14 | MPG 2022

2.7 Totaal risicoresultaat In onderstaand overzicht worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaal overzicht. Benodigde risicoreserve per grondexploitatie Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, Ophemert Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € € -5.213.000 € € € € -61.000 € € -312.000 € -335.000 € -28.000 € -2.436.000 € -

Totaal

€

MPG 2022 (Jaarrekening 2021) € € € -7.602.000 € € € € -109.000 € € -271.000 € -463.000 € -18.000 € -2.725.000 € -171.000

-8.385.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € €

-2.389.000 -48.000 41.000 -128.000 10.000 -289.000 -171.000

-11.359.000 €

-2.974.000

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2022 voor het totaal van de grondexploitaties is toegenomen met 2.974.000 euro naar 11.359.000 euro2. De toename is voornamelijk toe te schrijven aan het verhoogde risicoprofiel van de grondexploitatie de Plantage. Enerzijds zien we dat de grondexploitatie robuuster is geworden, doordat er werkzaamheden met betrekking tot bouw- en woonrijp maken hebben plaatsgevonden en er dit jaar weer voor bijna 10 miljoen euro aan gronden zijn verkocht. Hierdoor vallen budgetoverschrijdings- en verkooprisico’s weg. Anderzijds zien we een forsere toename in bepaalde risico’s, zoals enorme kostenstijgingen mede veroorzaakt door de oorlog in Oekraine, rentestijgingen door de Europese Centrale Bank en risico’s met betrekking tot de verkeerssituatie rondom de provinciale weg, met alle mogelijke vertragingen als gevolg. De benodigde risicoreserve voor Molenblok neemt af en Slingerbos neemt toe, respectievelijk een afname van 41.000 euro en toename van 128.000 euro. Beide grondexploitatie zijn grondig herzien waarbij een deel van de risico’s nu concreet zijn geworden en verwerkt in het resultaat van de grondexploitaties. De resultaten van beide grondexploitaties verbeteren beide, maar de te treffen risicoreserve neemt alleen bij Slingerbos toe.

Daartegenover is de benodigde risicoreserve voor Hondsgemet-Noord ten opzichte van vorig jaar hoger. Dit heeft voornamelijk te maken met onzekere verkeerssituatie rondom de provinciale weg. Het gaat daarbij om zowel kosten (wie betaalt wat?) als vertraging in de huidige planning (wanneer kunnen we gronden uitgeven?). Het risicoprofiel verslechterd daarmee aanzienlijk, namelijk met 289.000 euro. Door dezelfde provinciale weg is er dit jaar ook een benodigde risicoreservere voor Hondsgemet Zuid van 171.000 euro. Door mogelijke verbreding van de provinciale weg kan (een deel van) de laatste ‘eiland’ kavel niet verkocht worden en vormt daarmee ook een verkooprisico, naast de algemene risico’s die er al zijn.

Hoewel er een aantal grondexploitaties robuuster zijn geworden, hebben we dit jaar extra rekening gehouden met enorme kostenstijgingen in de risicoanalyses. De stijgende bouwkosten, en vooral de onzekerheid hierin door de oorlog in Oekraine, maakt dat ontwikkelaars en aannemers er samen niet uitkomen en het afgeven van prijzen met grote veiligheidsmarges gebeurt. Het gevolg is een drukkend effect op de grondopbrengsten en eventuele vertragingen. Ook hebben we dit jaar extra aandacht besteed op de mogelijk verdere stijging van de rente door de Europese Centrale Bank. Die begin dit jaar al is opgehoogd en verwacht wordt dat deze trend zal doorzetten. Door rentestijgingen wordt de leencapaciteit bij woonconsumenten verlaagd. Doordat woonconsumenten minder kunnen lenen, kan woningprijsdaling een gevolg zijn.

15 | MPG 2022

2.8 Risicoreserve versus Algemene Reserve Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal 11.359.000 euro. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even ‘hard’ te bestempelen, daarom wordt er gewerkt met Monte Carlo simulaties om tot een gewogen risicoresultaat te komen (zie paragraaf 5.2 voor nadere toelichting). Ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf Weerstandsvermogen van de begroting 2022. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is. Het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Als de risico’s zich wel gaan manifesteren, moet de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve (Grondexploitaties) toereikend zijn. De stand per 1-1-2022 bedraagt 13.881.600 euro.

2.9 Totaaloverzicht Op onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2022 weergeven in een infographic. In bijlage 9.3 is deze tevens opgenomen in A3 formaat. •

•

16 | MPG 2022

Meerjaren prognose grondexploitaties - West-Betuwe Boekwaarde

Te realiseren kosten en opbrengsten MPG 2021 MPG 2022

20, mln 10, mln -10, mln

Achter h et Dorpshuis, Spijk

MPG 2021 MPG 2022

0, mln '22

'23

'24

'25

'26

'27

'28

'29

'30

Centrumplan , Vuren

-43,8 mln.

63,7 mln.

De Plantage, Geldermalsen

'31

Haaften Noord, Haaften

-20, mln

58,7 mln.

-37,2 mln.

Herwijnen-Oost, Herwijnen

-30, mln

Boekwaarde

-40, mln

62,43 mln

-50, mln

Kosten

Hogeland III, Heukelu m

57,22 mln

Klingelenberg N oord, Tuil

Opbrengsten

Mackaylaan, Ophemert

102,37 mln

-60, mln

Molenblok, Varik Slin gerbos, O phemert

-70, mln

Homburg-Noo rd , Beesd

Investeringen

Opbrengsten

Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Saldoverloop

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

-30, mln -25, mln -20, mln -15, mln -10, mln -5, mln

Benodigde risicoreserve

Verwacht resultaat

MPG 2022 MPG 2021

11,36 mln

17,34 mln

5, mln 10, mln 15, mln 20, mln 25, mln 30, mln 35, mln 40, mln 45, mln

Verwacht resultaat

negatief MPG 2022 MPG 2021

-5,2 mln.

Voorziening toekomstige verliezen

De Plantage, Geldermalsen -7,6 mln.

Achter het Dorpshuis, Spijk

Klingelenberg Noord, Tuil

19,73 mln

Molenblok, Varik

Voorzieningen

-16,3 mln.

MPG 2022 MPG 2021

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

- 3 mln

- 2 mln

- 1 mln

0 mln

-14,4 mln.

Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum

Hondgemet-Zuid, Geldermalsen - 4 mln

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

- 5 mln

0, mln

Centrumplan, Vuren

-16,3 mln.

Mackaylaan, Ophemert

Haaften Noord, Haaften

Molenblok, Varik

Klingelenberg Noord, Tuil

Slingerbos, Ophemert

-14,4 mln.

Klingelenberg Noord, Tuil

De Plantage, Geldermalsen

Molenblok, Varik

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Homburg-Noord, Beesd -6, mln -5, mln -4, mln -3, mln -2, mln -1, mln 0, mln 1, mln 2, mln

-4,0 mln -3,5 - mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln

0,0 mln

17 | MPG 2022

2.9 Actuele ontwikkelingen Plantage in 2022 Gezien de omvang van de woningbouwontwikkeling van De Plantage wordt hier kort het beeld geschetst van de verkopen in 2022. Voor wat betreft de verkoop van particuliere bouwkavels verwachten we dat er 9 stuks verkocht en geleverd worden in dit jaar, waarvan 3 resterende kavels op de Rijksstraatweg en de helft (6 kavels) van cluster 12. De 6 kavels van cluster 12 zijn optanten toegewezen door de notaris. Naast het verkopen van particuliere bouwkavels worden er gronden verkocht aan ontwikkelaars. Voor 2022 lopen de verkopen van deze gronden in lijn met de prognose van de grondexploitatie. De grond van cluster 7 is verkocht en geleverd aan Bunnik ten behoeve van de realisatie van 30 woningen. En de gronden ten behoeve van de realisatie van 20 middenhuurwoningen en 26 sociale huurwoningen in cluster 17 en 18 zijn verkocht en geleverd aan Kleurrijk Wone en BPD. De overige koopwoningen uit cluster 17 gaan binnenkort in verkoop en verwachte levering is dit jaar. In deelgebied 2b zijn de gronden van cluster 14 en 16 ook nog niet getransporteerd. De verwachting is dat dit in 2022 gaat plaatsvinden. Niettemin vormt de huidige situatie op de grondstoffenmarkt en daarmee de onzekerheid voor de bouwkosten van de aannemers een risico voor de daadwerkelijke levering van de kavels.

Directe invloed van de oorlog in Oekraine is op dit moment nog niet direct zichtbaar bij de grondexploitatie projecten. Wel hebben we hieraan extra aandacht besteed in de risicoanalyses (zie paragraaf 5.2).

18 | MPG 2022

3. Beleid, programma en planning 3.1 Woonbeleid provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Daarbij spelen verschillende opgaven: • Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koop en huurwoningen. • Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen. • Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Met name bij energievragende grondstofproducten is er onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. We zien op dit moment al dat grote veiligheidsmarges worden afgegeven bij prijzen tussen ontwikkelaars en aannemers, mede ten gevolge van grondstof schaarste. Ook door stikstofregels en -toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond.

De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met het Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in het actieplan centraal: • Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller). • Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar). • Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel). Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De provincie heeft 14 maatregelen en acties ontwikkeld om deze versnelling haalbaar te maken. Daarvoor is 30 miljoen euro beschikbaar gesteld.

3.2 Woonbeleid regio Rivierenland In 2020 is de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 vastgesteld. Het doel van de regionale woonagenda is om de woningbouwopgave in de regio af te stemmen. Regionale afstemming moet zorgen voor voldoende woningen, voor de juiste doelgroepen én op de goede plek. We doen dit omdat er veel onderlinge relaties zijn tussen lokale woningmarkten in de regio, maar we houden ook nadrukkelijk rekening met de verschillen tussen en de eigenheid van alle individuele gemeenten en hun kernen. In haar omgevingsverordening stelt de provincie Gelderland dat bestemmingsplannen alleen nieuwe woningen mogelijk kunnen maken als de ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Hiermee heeft de woonagenda ook een belangrijk ruimtelijk doel, namelijk het mogelijk maken van nieuwe woningbouwinitiatieven. Zonder regionale woonagenda zal voor iedere ontwikkeling apart aangetoond moeten worden dat de ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid en dat er regionale afstemming over heeft plaatsgevonden. In de woonagenda worden zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken over het woningbouwprogramma gemaakt. Voor West Betuwe is een behoefte van 2.000 woningen voor

19 | MPG 2022

de komende 10 jaar opgenomen. In de gemeentelijke woonvisie “Wonen naar behoefte”, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2020, zijn de wensen en ambities voor de komende tien jaar opgenomen.

3.3 Gemeentelijke Woonvisie In de woonvisie is opgenomen dat we willen bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen er voor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking. Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. Daarnaast zetten we in op een grootschalige ontwikkeling in de kern Beesd van ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn de dorpen aan zet. Bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling van ongeveer 10 woningen. In de woonvisie wordt rekening gehouden met een woningbouwprogramma van ongeveer 2.200 woningen tot 2030. Dit scenario betekent dat het aantal inwoners stijgt van ruim 51.000 nu tot 60.000 in 2040. Het versnellen van het woningbouwprogramma draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep.

In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht met 30% sociale huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen tot 230.000 euro , 30% woningen in de prijscategorie 230.000 - 400.000 euro en 40% boven 400.000 euro. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet. Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen. Woningen voor ouderen plannen we met name in de kernen waar basisvoorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en openbaar vervoer aanwezig zijn. Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B. Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen. Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk.

3.4 Programma bedrijventerreinen Regionaal is de ontwikkeling van bedrijventerreinen afgestemd in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). Dit programma is in 2020 vastgesteld. In dit programma staan de volgende terreinen als hard plan: Bedrijventerreinen

Hectare beschikbaar

Hondsgemet-Zuid Zeiving Noord-West t Overrijke uitbreiding Homburg

0,9 0,8 0 (alles uitgegeven) 0,1

20 | MPG 2022

Van bovengenoemde bedrijventerreinen zijn alleen Homburg-Noord en Hondsgemet-Zuid in een gemeentelijke grondexploitatie opgenomen. Daarnaast is per 1 januari 2019 de grondexploitatie voor Hondsgemet-Noord geopend. De behoefte van Hondsgemet-Noord is inmiddels aangetoond. In het Regionaal Programma Werklocatie (RPW), opvolger RPB, staat Hondsgemet-Noord met (26 ha.) op groen. Proeftuinen (12 ha), Waardenburg-West (0,8 ha), Homburg-Noord (0,1 ha) en Zeiving Noord-West (6 ha) zijn private ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid) welke in de categorie oranje/rood staan. De verwachting is dat deze ontwikkelingen niet voor 2023 in ontwikkeling worden genomen.

De Proeftuinen (private grondexploitatie): De proeftuinen worden bestemd voor agribusiness ontwikkeling. In 2021 wordt de Fruit Tech Campus ontwikkeld. Dit betreft een oppervlakte van 4 hectare.

Waardenburg-West (private grondexploitatie): Door de verbreding van de A2 moet ook het profiel van kruispunt Steenweg/Achterweg veranderen. Gebleken is dat de visie Waardenburg West niet meer ontwikkeld kan worden. Bij de actualisatie van het RPW is de oppervlakte teruggebracht van 2,4 hectare naar 0,8 hectare.

Zeiving Noord-West (private grondexploitatie): Uitbreiding van Zeiving Noord-West (fase 2) is gekoppeld aan de (her)ontwikkelingen op bedrijventerrein De Oven in Asperen. Nadere besluitvorming over de ontwikkeling van De Oven in Asperen gaat plaatsvinden in 2022-2023.

’t Overrijke uitbreiding (private grondexploitatie): In 2021 zijn alle kavels uitgegeven. In totaal is er dus 2,6 hectare uitgegeven.

21 | MPG 2022

4. Algemene uitgangspunten en parameters 4.1 Algemene uitgangspunten Als vertrekpunt voor de MPG gaan we uit van de boekwaarde per 1 januari 2022. De geboekte kosten en opbrengsten van het jaar 2021 zijn hierin verwerkt. In overleg met projectmanagers, civieltechnisch projectleiders en beleidsmedewerkers hebben we nieuwe feiten en inzichten financieel vertaald en verwerkt in de berekeningen. Vervolgens stelden we de kasstromen van de projecten op waaruit de netto contante waarde is berekend. Aan de berekeningen, verantwoording en verslaggeving van de grondexploitaties, liggen de regels en voorschriften zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) ten grondslag.

4.2 Samenvatting uitgangspunten Samenvatting financiële uitgangspunten Bedrijventerreinen Civieltechnische indexatie (m.u.v. energie vragende civiele producten) Plankosten - Korte termijn: 3 jaar - Lange termijn: > 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Korte termijn: 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Lange termijn: > 3 jaar Kostenstijging - Korte termijn: 3 jaar - Lange termijn: > 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Korte termijn: 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Lange termijn: > 3 jaar Opbrengstenstijging - Korte termijn: 3 jaar - Lange termijn: > 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Korte termijn: 3 jaar - Benchmark Metafoor 2022 Lange termijn: > 3 jaar Rentepercentage Discontovoet cf. BBV

MPG 2021

MPG 2022

(Jaarrekening 2020)

(Jaarrekening 2021)

€130-€190

€130-€190 2%

2,5% 2%

3% 2% 2% - 5% 2%

2% 2%

3% 2% 1% - 4% 2%

1,5% 1%

2% 1,5% 1% - 4% 2%

0,75%

0,79%

22 | MPG 2022

4.3 Grondopbrengsten Woningbouw De marktwaarde is leidend voor de grondprijzen van woningbouw. Bij projecten waar ontwikkelovereenkomsten zijn gesloten met marktpartijen zijn de gemaakte afspraken leidend, dan wel de onderhandelingsresultaten die binnen bereik liggen. Het is mogelijk dat uitgangspunten van het plan gewijzigd zijn of dat de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten niet meer realistisch zijn. De actuele ontwikkelingen in de vastgoedprijzen maken deel uit van de analyse. Dit moet leiden tot aanscherping van de prognose. Een vergelijking cq analyse van de grondprijzen in de regio o.b.v. een verkennend marktonderzoek wordt opgenomen en toegelicht in de jaarlijkse grondprijzenbrief. Deze brief is ten tijde van schrijven van dit rapport nog in voorbereiding bij het Team Vastgoed en Grondzaken. Bedrijventerreinen Voor bedrijventerreinen wordt per locatie gekeken wat de potentiële marktwaarde is op basis van referenties in de omgeving. Voor Hondsgemet-Zuid en Hondsgemet-Noord (Geldermalsen) wordt een bandbreedte gehanteerd voor de grondprijs van bedrijfsgrond van € 130 - € 190. Deze grondprijzen zijn gangbaar in de regio. Indien sprake is van een optie- dan wel koopovereenkomst, dan worden deze documenten als onderbouwing gehanteerd.

4.4 Kosten Verwerving Bij de gemeentelijke grondexploitaties zijn beoogde gronden in eigendom van de gemeente, of zijn lopende onderhandelingen om te aankoop over te gaan. Bij aankoop van gronden wordt altijd een taxateur ingeschakeld voor zijn expertise. Civieltechnische kosten De kosten voor de civieltechnische werkzaamheden zijn doorgaans gebaseerd op ramingen van het gemeentelijke team Realisatie Openbare Ruimte of op basis van kengetallen uit een actueel prijzenboek. In gevallen waar nog geen sprake is van een aanbesteding, wordt de raming van team Realisatie Openbare Ruimte gehanteerd en geactualiseerd naar prijspeil 1 januari 2022. Over 2021 wordt een indexatie gerekend van 4%. Dit is 2% hoger dan opgenomen in de vastgestelde grondexploitaties. Onderstaand een korte toelichting op de ontwikkeling van kosten in de GWW-sector, op basis van gecombineerde informatie uit Bouwkostenindex.nl (gemiddelde GWW-index over 2021, inclusief aanbestedingsindex) en de Outlook Grondexploitaties 2022 van adviesbureau Metafoor.

23 | MPG 2022

Na een periode waarin zowel de bouwkosten- als aanbestedingsindex gecontinueerd toenamen, veranderde de curve van de aanbestedingsindex in een afname in 2019. Terwijl de bouwkostenindex voor de GWW-sector een toename kende van 1,2% in 2019 en 2,1% in 2020, daalde de aanbestedingsindex met -1,9% in 2019 en -0,2% in 2020. Dit valt te verklaren doordat de PAS en PFASproblematiek leidde tot afstel en uitstel van bouwprojecten. Aansluitend volgde een opwaartse lijn, wat indiceert dat de aanbestedingsvoordelen in het dal door de markt benut zijn en de kosten in de GGWsector wederom flink zijn gestegen. Op basis van de voorlopige cijfers (jan-dec) zien we voor 2021 soortgelijke trend wat betreft de bouwkostenindex, namelijk 1,8%. Voor de aanbestedingsindex is een ietwat genuanceerder beeld geconstateerd. Hoewel de aanbestedingsindex naar verwachting groeit met 4,9% zien we tot en met juli een forse stijging, waarna de curve wederom lichtelijk afneemt. Concluderend, de gehanteerde 4% sluit voldoende aan bij de relatief hoge indexatiecijfers over 2021. Dat heeft meerdere redenen. Zoals reeds beschreven is de aanbestedingsindex fors toegenomen. Het indexatiecijfer past bij de (soort) civiele werken in de lopende grondexploitaties.

Bovendien neemt het aantal ambities en/of de eisen op het gebied van nieuwe thema’s als circulariteit en klimaatadaptatie toe, wat kan resulteren in extra kosten. Ter afsluiting is net als voorgaand jaar de toekomst van de GWW-sector onzeker. De situaties rondom de krapte op de arbeidsmarkt en COVID-19 lijken voorlopig nog niet uit het zicht te zijn. Uitzondering hierop vormt betonbouw. De markt bepaald vaak de prijs en de laatste aanbestedingen in de Plantage laten zien dat de indexatie(prijzen) voor bruggen, keermuren en lichtmasten veel hoger uitvallen. Het aantal aannemers dat hierin acteert is beperkt en hebben vaak al veel werk op dit moment. Ook zijn staal, beton en aluminium energie vragende producten en de energieprijzen zijn gigantisch gestegen. Daarom hanteren we voor beton, aluminium en staalbouw 10% indexatie. Het is mogelijk af te wijken van bovengenoemde percentages, mits daar gegronde reden voor zijn. Bij majeure planwijzigingen wordt een nieuwe raming in overleg met team Realisatie Openbare Ruimte afgestemd en getoetst aan marktconforme kengetallen. De onzekerheden wat betreft indexatie van civieltechnische kosten worden aandachtig meegenomen in de risicoanalyses / berekeningen én in de risicoparagraaf en het weerstandvermogen van de gemeente.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeenteraad.westbetuwe.nl/api/v1/meetings/464/documents/10765