RV2022-107-bijlage-mpg-2022.pdf

6.2 Flexwoningen in Tricht en Opijnen In oktober 2021 zijn gesprekken opgestart met de woningcorporaties KleurrijkWonen en De Kernen om vanwege de druk op de woningmarkt flexwoningen te realiseren. In Tricht en Opijnen zijn daartoe geschikte locaties gevonden. Begin maart 2022 heeft het college deze formeel aangewezen als locaties voor (mogelijke) realisatie van flexwoningen (ca. 50 in totaal) en een voorbereidingskrediet van 100.000 euro beschikbaar gesteld. Voor het versnellen van de ontwikkeling zijn subsidies aangevraagd bij het Rijk (RHA, 250.000 euro toegekend) en Provincie Gelderland (twee maal 60.000 euro, voorjaar 2022 toegekend). Het voornemen is de flexwoningen uiterlijk eind 2023 geplaatst te hebben.

47 | MPG 2022

7. Faciliterende projecten 7.1 Klingelenberg, Tuil Beschrijving Met de projectontwikkelaars Bouwbedrijf Gebr. Van Wanrooij en Witte Bouw B.V. is op 4 oktober 2007 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van woningbouw en bouwkavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap en detailhandel. Onderdeel van de ontwikkeling van de woningen is de ontsluiting van de woonwijk op de provinciale weg N830. In de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat binnen het plangebied circa 195 woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen met een verdeling tussen koop- en huurwoningen. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het realiseren van het openbaar gebied en draagt dit over aan de gemeente. Voortgang Inmiddels is fase 1 afgerond. Het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. Bij fase 2A en fase 2B vindt nu overdracht van het openbaar gebied plaats aan de gemeente. De woningen in fase 2C worden op dit moment gerealiseerd. Een gedeelte van de woningen is al gereed en een gedeelte is nog in aanbouw. Het gerealiseerde openbaar gebied voldoet nog niet aan de eisen uit de HIBOR. Daarom heeft nog geen overdracht van het openbaar gebied plaatsgevonden. In totaal worden in de fases 1 en 2 160 woningen gerealiseerd. Op basis van de afgesloten overeenkomst mogen nog 25 woningen in fase 3 worden opgericht.

Het bestemmingsplan maakt 200 woningen mogelijk. Dit bestemmingsplan bevat een uitwerkingsplicht. Voor elke fase in het plangebied is een uitwerkingsplan vastgesteld. In 2021 begonnen de onderhandelingen met de projectontwikkelaar over de invulling van fase 3 en met name het aantal te realiseren woningen. De projectontwikkelaar heeft een verzoek ingediend voor fase 3. De onderhandelingen met de projectontwikkelaar zijn in 2022 voortgezet. Een deel van het plangebied is verkocht aan een derde partij. Met deze partij worden ook onderhandelingen gevoerd over de invulling van het betreffende deel van het plangebied. Uitgangspunt is een mix van woningen die aansluit op de behoefte. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is zeer beperkt. De voor de bouw benodigde grond is gekocht door Witte Bouw B.V. Het exploitatierisico ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Witte Bouw B.V. Door middel van een zekerstelling voor het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen. Klingelenberg, Tuil

Exploitatieperiode t/m 2023 Bestemming Woningbouw, maatschappelijk Oppervlakte plangebied 8,8 hectare Uitgeefbaar 5,5 hectare Uitgegeven tot 1-1-2022 160 woningen

48 | MPG 2022

7.2 Lingewaarden, Geldermalsen Beschrijving Met Middengebied Geldermalsen B.V. is in maart 2013 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van het gebied Lingewaarden, gelegen aan de Rijnstraat nabij het centrum van Geldermalsen. Het plan voorziet in de bouw van totaal 166 woningen in verschillende prijsklassen en bouwtypen. Het plan is opgesplitst in twee delen. Het westelijk deel (eerste fase) omvat 96 woningen; het oostelijke deel (tweede fase) bestaat uit 70 woningen. Voortgang Voor de realisering van het westelijke deel geldt het bestemmingsplan Lingewaarden. De bestemmingsplan is vastgesteld in april 2013. Voor de tweede fase dient nog een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Deze procedure zal in gang gezet worden wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Eén van deze voorwaarden is dat van de eerste fase 75% van de woningen moet zijn verkocht. Ook dient de ontwikkelaar de bedrijfslocatie van Welkoop te hebben verworven. De ontwikkelaar heeft in de achterliggende jaren de noodzakelijke bodemsanering uitgevoerd. Vanaf 2016 is de bouw gefaseerd van start gegaan. Inmiddels zijn twee blokken huurappartementen met in totaal 32 woningen en 10 koopwoningen gerealiseerd. De volgende fase bestaat uit 49 woningen in de koopsector. Het gaat daarbij om twee appartementengebouwen met totaal 18 woningen en 31 vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen.

Voor dit onderdeel van het plan wordt de bouw in 2022 gestart. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is zeer beperkt. De voor de bouw benodigde grond is voor het grootste deel gekocht door Middengebied Geldermalsen. Het exploitatierisico van het project ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Middengebied Geldermalsen B.V. Door middel van een hypotheekrecht heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen. In afstemming met de fasering van de woningbouw heeft de gemeente een reconstructie van het aangrenzende deel van de Rijnstraat uitgevoerd. Het deel van de Rijnstraat ter hoogte van het tweede deelgebied van Lingewaarden zal later gereconstrueerd worden. Hiervoor is bij de gemeente budget gereserveerd.

Lingewaarden, Geldermals en

Exploitatieperiode t/m 2024 Bestemming Woningbouw Oppervlakte plangebied 4,5 hectare Uitgeefbaar 3 hectare Uitgegeven tot 1-1-2022 42 woningen

49 | MPG 2022

7.3 Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen Beschrijving Met Dura Vermeer B.V. is in 2010 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van het oostelijk stationsgebied. Het plan voorziet in de bouw van 100 grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen en in de realisering van een zorgprogramma met zorgappartementen, en voorzieningen voor zorg en verpleging van ouderen of andere specifieke doelgroepen. Ook is op beperkte schaal ruimte voor commerciële invullingen, zoals horeca, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Het plan voorziet ook in een nieuwe inrichting van het stationsplein. Voortgang Met Dura Vermeer is in 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de afspraken over de ontwikkeling en realisering van het project zijn vastgelegd. Door de minder gunstige marktsituatie heeft de realisering van het plan vertraging opgelopen. In 2015 heeft Dura Vermeer de ontwikkeling weer opgepakt. Het oorspronkelijk beoogde bouwprogramma is op de volgende punten aangepast. 1. Van de grondgebonden woningen zijn 55 woningen in de huursector gerealiseerd. De overige 45 zijn vrije sector koopwoningen. De laatste hiervan zijn begin 2021 opgeleverd. 2. In het plangebied is ook een school voor voortgezet onderwijs gerealiseerd en opgeleverd. 3.

In het laatste deel van het plangebied zijn 56 huurappartementen voor ouderen en 48 zorgeenheden voor psychogeriatrische ouderen en 28 wooneenheden voor verstandelijke gehandicapten voorzien. Deze plannen zijn nog in voorbereiding. De start van de bouw van deze complexen wordt in de twee helft van 2021 verwacht. De bouw van deze complexen wordt in 2022 gestart. De bebouwing wordt gerealiseerd binnen de grenzen van het vastgestelde bestemmingsplan stationsgebied Oost. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is beperkt. De voor de bouw benodigde grond is door Dura Vermeer gekocht. Het exploitatierisico van het project ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Dura Vermeer. Door middel van een hypotheekrecht heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen. Voor de vernieuwing en uitbreiding van de fietsenstalling worden afspraken gemaakt tussen ProRail/ministerie I en W, de provincie en de gemeente. Deze –partijen zijn hiertoe bereid. Alle partijen hebben bijdragen beschikbaar en/of in het vooruitzicht gesteld. In 2022 kunnen de inrichting van de het stationsplein en de vernieuwing van de fietsenstalling worden gerealiseerd. De risico’s dat de kosten voor de gemeente hoger zijn dan de beschikbare budgetten zijn klein. Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen

Exploitatieperiode

t/m 2022 Woningbouw, zorgvoorzieningen, commerciele Bestemming voorzieningen Oppervlakte plangebied 9,1 hectare Uitgeefbaar 3,7 hectare Uitgegeven tot 1-1-2022 87 woningen

50 | MPG 2022

7.4. De Vergt, Waardenburg Beschrijving Door Van der Heijden Bouw en Ontwikkeling te Schaijk wordt momenteel een terrein voorbereid voor de woningbouw. Dit terrein is gelegen achter de supermarkt aan de Steenweg te Waardenburg. Binnen het plangebied worden ongeveer 52 woningen gerealiseerd. De woningen zijn onderverdeeld in vrije sector in verschillende prijsklassen, goedkope koop en sociale huurwoningen. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het realiseren van het openbaar gebied en draagt dit over aan de gemeente. Dit wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Voortgang Momenteel wordt het bestemmingsplan met de daarmee samenhangende onderzoeken voorbereid. Ook het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsnota maken hier onderdeel van uit. De planning is dat het bestemmingsplan nog dit jaar door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Op dit moment vinden de onderhandelingen plaats met de projectontwikkelaar over de invulling van de anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet ook zijn afgerond voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is zeer beperkt. De voor de bouw benodigde grond is gekocht/in optie bij Vander Heijden Bouw en Ontwikkeling. Het exploitatierisico ligt bij de ontwikkelaar.

De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Van der Heijden Bouw en Ontwikkeling en wordt in een later stadium overgedragen aan de gemeente. Door middel van een zekerstelling voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen.

51 | MPG 2022

8. Ontwikkelingsvastgoed 8.1 Haaften Centrum, Haaften De ontwikkeling van het Centrum van Haaften betreft 3 locaties waar voorheen twee scholen, een sporthal en een dorpshuis stonden. Ruim 20 jaar geleden is gestart met de herontwikkeling van het centrum. Via een prijsvraag is een ontwikkelende partij geselecteerd. De eerste stap betrof de ontwikkeling van een multifunctioneel centrum aan de noordkant van Haaften. De herontwikkeling van de vrijgekomen locaties is na de gemeentelijke fusie opgepakt. De drie locaties zijn de locatie Schoolstraat, de locatie HonekeskampNelekeskamp en de locatie Dorpshuisstraat. De locatie Dorpshuisstraat betreft het voormalige dorpshuis en is vanwege de toegenomen parkeerbehoefte en ontwikkelmogelijkheden van de supermarkt afgevallen als bouwlocatie. Op de twee overgebleven bouwlocaties kunnen ca 50 worden gerealiseerd. In 2022 zal de juridische procedure worden gestart om te komen tot een nieuw bestemmingsplan.

8.2 Groeneweg 19, Buurmalsen Het voormalige schoolgebouw in Buurmalsen heeft geen functie meer voor maatschappelijke functies. Daarom is besloten om op deze locatie woningen te realiseren in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Via een prijsvraag is de keuze gevallen op een hergebruik van het schoolgebouw in combinatie met kleinschalige nieuwbouw. Er wordt gedacht aan 10 tot maximaal 15 woningen. In 2022 zal het ontwerp-proces met de bewoners starten.

52 | MPG 2022

8.3 Herontwikkeling Leijenburgplein, Heukelum In 2021 is er met de initiatiefnemer gesproken over een passend woningbouwprogramma bij de herontwikkeling van de school aan het Leijenburgplein in Heukelum. Komend jaar wordt de planvorming naar verwachting afgerond.

8.4 Herontwikkeling voormalige basisschool in Asperen In 2022 wordt de herontwikkeling van de voormalige basisschool opgepakt. Kaders voor deze ontwikkeling moeten nog worden opgesteld.

53 | MPG 2022

9. Bijlage 9.1 Nadere toelichting risicomanagement Een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet zonder professioneel risicomanagement. Signalering en beheersing van risico’s voorkomt vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen. De veranderde marktomstandigheden benadrukken nog eens extra het belang van risicomanagement voor het welslagen van het project binnen de vastgestelde financiële kaders, maar ook voor het financieel (gezond) functioneren van de Grondexploitatie. Risicomanagement maakt in toenemende mate een belangrijk onderdeel uit van projecten en programma’s in de gebiedsontwikkeling. Onder risicomanagement verstaan wij de wijze waarop de risicoanalyse in projecten is georganiseerd en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het beheersen van de (belangrijkste) risico’s. Goed uitgevoerd risicomanagement maakt het mogelijk om voorafgaand aan de start van het project in gezamenlijkheid te ‘simuleren’ en te inventariseren welke gebeurtenissen kunnen optreden waardoor het beoogde eindresultaat in gevaar komt. Inzicht in het projectverloop en de risico’s per projectfase maken het mogelijk om bewuste afwegingen en keuzen te maken en tegenvallers ‘achteraf’ te voorkomen. Om risicomanagement goed te laten werken, is een stevige verankering in de organisatie nodig.

Deze verankering vindt plaats binnen het project, maar ook op het totaalniveau van de Grondexploitatie. De verantwoordelijkheid van risicomanagement is belegd bij mensen binnen het project of de organisatie. Hierbij nemen de projectleider en de planeconoom sleutelposities in. De projectleider heeft een coördinerende en sturende rol bij het uitvoeren van risicomanagement in het desbetreffende project. Als het gaat om de (financiële) risicoanalyse bij grondexploitaties is de planeconoom leidend. Hij is primair verantwoordelijk voor het leveren van goede (financiële) risicoanalyses bij projecten en het aangeven van de benodigde risicoreserve voor het individuele project of het totaal aan projecten binnen een gemeente. Bewustwording en analyse van risico’s en de implementatie van risicobeheersing moeten een prominente plaats innemen bij het projectmatig werken. Hierdoor kunnen in elke fase weloverwogen beslissingen worden genomen met in achtneming van het bijbehorende, samengestelde risicoprofiel. Risicomanagement is ook een repeterend proces wat gedurende een project, enigszins afhankelijk van het soort project (omvang, doorlooptijd, complexiteit etc.), regelmatig wordt doorlopen.

54 | MPG 2022

9.2 Begrippenlijst - Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV): voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Uitgangspunt van het BBV is dat de begroting en jaarstukken allereerst voldoen aan de informatiebehoefte van de gemeenteraad. - Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd. - Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere). - Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort. - Netto Contante Waarde (NCW): de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor.

- Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project. - Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2). - Indexering: periodische aanpassing van prijzen. - Meerjaren Prognose grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties. - Percentage Of Completion (POC): winstneming naar rato van de verrichte prestaties, kosten en opbrengsten, bij de uitvoering van het project - Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie). - Residuele grondwaarde: de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden.

55 | MPG 2022

- Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan. - Risicoreserve: het geld dat opzij wordt gezet om kosten van verwachte risico’s mee op te vangen. - Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Dit moet plaatsvinden via de POC-methode. - Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

56 | MPG 2022

9.3 Infographic: totaaloverzicht grondexploitaties

Meerjaren prognose grondexploitaties - West-Betuwe Boekwaarde

Te realiseren kosten en opbrengsten MPG 2021 MPG 2022

20, mln 10, mln 0, mln -10, mln

Achter het Dorpsh uis, Spijk

MPG 2021 MPG 2022

'22

'23

'24

'25

'26

'27

'28

'29

'30

Centrumplan, Vuren

-43,8 mln.

63,7 mln.

De Plantage, Geldermalsen

'31

Haaften Noord, Haaften

-20, mln

58,7 mln.

-37,2 mln.

Herwijnen-Oost, Herwijn en

-30, mln

Boekwaarde

-40, mln

62,43 mln

-50, mln

Kosten

Hogeland III, Heukelu m

57,22 mln

Klingelenberg N oord, Tuil

Opbrengsten

Mackaylaan, Ophemert

102,37 mln

-60, mln

Molenblok, Varik Slin gerbo s, Ophemert

-70, mln

Homburg-Noord, Beesd

Investeringen

Opbrengsten

Hondsgemet-Noord , Geldermalsen

Saldoverloop

Hond sgemet-Zuid, Geldermalsen

-30, mln -25, mln -20, mln -15, mln -10, mln -5, mln

Benodigde risicoreserve

Benodigde risicoreserve

Verwacht resultaat

MPG 2022 MPG 2021

11,36 mln

17,34 mln

5, mln 10, mln 15, mln 20, mln 25, mln 30, mln 35, mln 40, mln 45, mln

Verwacht resultaat

negatief MPG 2022 MPG 2021

-5,2 mln.

Voorziening toekomstige verliezen

De Plantage, Geldermalsen -7,6 mln.

Achter het Dorpshuis, Spijk

Klingelenberg Noord, Tuil

19,73 mln

Molenblok, Varik

Voorzieningen

-16,3 mln.

MPG 2022 MPG 2021

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

- 3 mln

- 2 mln

- 1 mln

0 mln

-14,4 mln.

Haaften Noord, Haaften Herwijnen-Oost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum

Hondgemet-Zuid, Geldermalsen - 4 mln

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

- 5 mln

0, mln

Centrumplan, Vuren

-16,3 mln.

Mackaylaan, Ophemert

Haaften Noord, Haaften

Molenblok, Varik

Klingelenberg Noord, Tuil

Slingerbos, Ophemert

-14,4 mln.

Klingelenberg Noord, Tuil

De Plantage, Geldermalsen

Molenblok, Varik

Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen

Slingerbos, Ophemert

-

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Homburg-Noord, Beesd -6, mln -5, mln -4, mln -3, mln -2, mln -1, mln 0, mln 1, mln 2, mln

-4,0 mln -3,5 - mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln 0,0 mln

57 | MPG 2022