B2-10-Jaarstukken-stichting-KleurrijkWonen-2022.pdf

Frequentie

Vertegenwoordiger KleurrijkWonen

Belangrijke onderwerpen

4x per jaar

RvB, op afroep adviseurs S&B.

Alblasserwaard / Vijfheerenlanden Woongaard Tafel van 4 Gemeenten Gemeente Buren

4x per jaar

RvB, op afroep adviseurs S&B.

Woningwet, Woonagenda, Regionale bijeenkomsten Wonen, Woonruimteverdeling Betaalbaarheid, Statushouders, WBO en bouwprogramma, Wonen en zorg. Regionale Woonvisie, Betaalbaarheid, Wonen en Zorg, Statushouders, Regionalisering.

10x per jaar

Manager S&O

Organisatie Woongaard, diverse onderwerpen woonruimteverdeling

4x per jaar

Bestuurlijk overleg: RvB en adviseur S&B Ambtelijk overleg: adviseur S&B, anderen op afroep.

Prestatieafspraken, projecten, Woonvisie, Woningmarktmonitor, Vastgoedmarketing, Duurzaamheid en betaalbaar wonen, beschikbaarheid

36

Bestuursverslag

Overleg Gemeente Culemborg

Frequentie 4/5x per jaar

Gemeente Molenlanden

3x per jaar

Gemeente Tiel

4x per jaar

Gemeente Vijfheerenlanden

4x per jaar

Gemeente West Betuwe

4x per jaar

Duurzaamheid RES Fruit Delta Overige overleggen Stakeholdersbijeenkomst

Vertegenwoordiger KleurrijkWonen Bestuurlijk overleg: RvB, adviseur S&B, Ontwikkelmanager. Ambtelijk overleg: adviseur S&B en anderen op afroep. Bestuurlijk overleg: RvB en adviseur S&B Ambtelijk overleg: adviseur S&B en anderen op afroep Bestuurlijk overleg: RvB en adviseur S&B Ambtelijk overleg: adviseur S&B en anderen op afroep Bestuurlijk overleg: RvB, adviseur S&B, programmamanager. Ambtelijk overleg: adviseur S&B en anderen op afroep Bestuurlijk overleg VHV: RvB, adviseur S&B. Bestuurlijk Overleg Projecten: RvB en Ontwikkelmanager; Ambtelijk overleg: adviseur S&B en anderen op afroep

Belangrijke onderwerpen Projecten, aanpak wijken, statushouders, Prestatieafspraken, Vastgoedmarketing, Beschikbaarheid en Wonen en zorg Aanpak Woonvisie en Prestatieafspraken, Regionalisering, Statushouders, Woonwagens, ontwikkelingen Corporaties en Projecten. Projecten, woonvisie, prestatieafspraken, bijzonere doelgroepen, woonwagens Prestatieafspraken, leefbaarheid, ondernemingsplan KleurrijkWonen, vastgoedmarketing, duurzaamheid, woningmarktmonitor, projecten, statushouders, fusie gemeenten Leerdam/ Vianen /Zederik, keuze woningmarktregio, woonruimteverdeelsysteem. Prestatieafspraken, Activiteitenoverzicht, huisvesting Statushouders, Leefbaarheid, Projectontwikkeling, woningbouwprogramma, versnelling nieuwbouw, beschikbaarheid bouwlocaties, Skaeve huse en FlexWonen.

3

RvB en Regisseur Duurzaamheid

Regionale Energiestrategie

1

MT en adviseurs S&B

Ondernemingsplan en Vastgoedmarketing (portefeuille strategie)

3.3 Klanttevredenheid Tevreden huurders Wij vinden het belangrijk dat onze dienstverlening kwalitatief goed is en dat onze klanten deze als positief ervaren en waarderen. Ter beoordeling daarvan, voeren wij het hele jaar tevredenheidsmetingen uit via de KlantContactMonitor (KCM). Deze methodiek is vooral gericht op klantbeleving. Door de klantbeleving continu te meten, kunnen we snel en adequaat reageren en zo de dienstverlening aan onze klanten op een optimaal niveau houden. In verband met de overgang naar het nieuwe ERP in het 4e kwartaal 2022, hebben wij in dat kwartaal geen metingen kunnen uitvoeren. De gepresenteerde resultaten in onderstaande tabel hebben dan ook betrekking op de eerste drie kwartalen van 2022.

37

Onderdeel dienstverlening

Bestuursverslag

Klanttevredenheid Contact Klanttevredenheid Nieuwe woning Klanttevredenheid Huuropzegging Klanttevredenheid Reparaties Klanttevredenheid Onderhoud

2022 cijfer 7,8 8,3 8,0 8,1 7,9

% tevreden 73,5% 82,0% 76,3% 79,1% 74,3%

2021 cijfer 7,7 8,2 8,0 8,0 7,5

% tevreden 73,3% 80,9% 76,9% 78,4% 63,5%

Voor 2022 hadden wij ons ten doel gesteld dat 80% van de huurders een cijfer 8 of hoger geeft voor onze dienstverlening op de klantprocessen ‘Contact’, ‘Nieuwe woning’, ‘Huuropzegging’ en ‘Reparaties’. Voor het proces ‘Onderhoud’ is met de RGS-partners als KPI een 7,5 afgesproken. We hebben daarmee de lat hoog gelegd. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, hebben wij de 80%-norm van een 8 of hoger behaald bij het proces ‘Nieuwe woning’ en bijna behaald bij ‘Reparaties’. Bij de overige processen zijn we daar onder gebleven. Het proces Huuropzegging laat een lichte afname zien van het percentage tevreden huurders dat een acht of hoger geeft. Het gemiddelde cijfer is gelijk aan vorig jaar. Als verbeterpunten werden hierbij genoemd, het bezichtigen in aanwezigheid van de nieuwe huurder en de uitleg en communicatie bij de voorinspectie. Voor alle overige processen geldt, dat zowel de cijfers als het percentage tevreden huurders is gestegen ten opzichte van 2021. We scoren goede gemiddelde rapportcijfers. Het verhuren van een nieuwe woning scoort met een 8,3 het hoogst, gevolgd door Reparaties en Huuropzegging. Het cijfer voor Contact laat ook een lichte stijging zien. Het onderdeel Onderhoud kent de hoogste stijging ten opzichte van vorig jaar. Dit geldt zowel voor het tevredenheidscijfer, als het percentage tevreden huurders. De KPI is ruimschoots behaald.

Aedes-benchmark KleurrijkWonen heeft in 2022 wederom deelgenomen aan de Aedes-benchmark. In de benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. De resultaten van de Aedes-benchmark gaan over 2021. De vijf prestatievelden zijn: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. De beoordeling van de prestatievelden zijn in letters (ABC’s) toegekend:

38

Bestuursverslag

Score A: De corporatie presteert bovengemiddeld ten opzichte van het sectorgemiddelde. Score B: De corporatie presteert gemiddeld ten opzichte van het sectorgemiddelde. Score C: De corporatie presteert onder gemiddeld ten opzichte van het sectorgemiddelde.

Ook in 2022 hebben wij een goede score behaald.

39

Voor het huurdersoordeel over de ervaren dienstverlening krijgen wij wederom de letter A. Onze score ligt op alle onderdelen ruim boven het landelijk gemiddelde en ook hoger dan in 2021. Dat is mooi, want dat is waar we het uiteindelijk allemaal voor doen; tevreden klanten.

Bestuursverslag

De bedrijfslasten zijn niet gestegen ten opzichte van vorig jaar. We scoren daarmee opnieuw een letter A en behoren daarmee tot de best scorende corporaties. De score op duurzaamheid is dit jaar een letter B. Dit onderdeel beschrijft de duurzaamheid van de woningen. Hierbij is aandacht voor de isolatieprestatie, de energetische prestatie en de directe CO₂-uitstoot. Vanwege het Klimaatakkoord en de nieuwe methodiek voor het bepalen van de energetische prestatie sinds 1 januari 2021 (NTA8800), is in de benchmark het model gewijzigd. Vanaf 2021 bestaat het model uit de volgende indicatoren: de isolatieprestatie, de energetische prestatie en de CO₂-uitstoot uit gasverbruik. We scoren met een B gemiddeld, in de wetenschap dat we nog achterlopen in de actualiteit van de labeldata. In 2021 is geconstateerd dat de kwaliteit van de energetische data te wensen overlaat. Veel verduurzamingsmaatregelen en nieuwbouw waren niet in de database verwerkt. In 2022 is een nieuwe partner gecontracteerd om het energielabelbeheer voor KleurrijkWonen uit te voeren. De score op Onderhoud & Verbetering krijgt net als vorig jaar een letter B. Onze instandhoudingskostenindex ligt op 83. Een instandhoudingskostenindex onder de 100 betekent, dat de corporatie minder uitgeeft aan instandhoudingsonderhoud en verbetering aan woningen met dezelfde woningkenmerken.

Op het prestatieveld Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Huisvesten doelgroepen scoren we respectievelijk de letters A, A en B. Een flinke verbetering ten opzichte van 2021 toen we nog respectievelijk de letters C, B en C scoorden. Beschikbaarheid De ontwikkeling van de woningvoorraad is landelijk minimaal. Bij KleurrijkWonen groeit de DAEB voorraad met 80 woningen. Deels door nieuwbouw en deels door overheveling van niet-DAEB naar DAEB. Daarnaast is een stijging te zien van 14% binnen de voorraad van woningen met een huur tot de 2 e aftoppingsgrens. Dit komt door de eenmalige huurverlaging, die we in 2021 hebben doorgevoerd voor huurders met een laag inkomen. Betaalbaarheid De gemiddelde huurprijs is met 0,5% gedaald. In 2020 was dit een stijging van 3%. De daling komt door de eenmalige huurverlaging in 2021. De gemiddelde huur is gelijk aan het landelijk gemiddelde en iets lager dan het jaar daarvoor. De verhouding huur/maximaal toegestane huur ligt iets onder het gemiddelde, omdat KleurrijkWonen gemiddeld grote eengezinswoningen in bezit heeft.

40

Bestuursverslag

Huisvesten doelgroepen Op de deelscore Huisvesten doelgroepen scoren we lager dan gemiddeld in de sector. De benchmark heeft de doelgroep beperkt tot de huishoudens met inkomen tot de passend-toewijzengrens, terwijl de doelgroep uiteraard groter is (tot inkomensgrens van € 40.000 peildatum 2021). Kijkend naar ons eigen huurbeleid en de verhuringen in 2021, dan kunnen we concluderen dat we ons huurbeleid volgen. Match voorraad DAEB en passend toewijzen Op sectorniveau is het matchpercentage tussen 2020 en 2021 sterk verbeterd. Dit komt met name door de sterke stijging van het aantal woningen tot de aftoppingsgrens als gevolg van de Wet eenmalige huurverlaging. Met deze regeling is een betere aansluiting tussen de doelgroep passend toewijzen en de corporatievoorraad behaald. Daarnaast slonk de doelgroep licht. Dit draagt ook bij aan een hoger matchpercentage. Het matchpercentage voor KleurrijkWonen bedraagt in 2021 95,7%.

3.4 Klachten Deze paragraaf geeft informatie over onze klachtenafhandeling. Wij behandelen klachten in principe altijd eerst zelf. Mocht e en huurder voor de oplossing van de klacht geen overeenstemming met ons bereiken, dan kan hij of zij zich wenden tot de onafhankelijke klachtencommissie (SWR) of in het geval van klachten over de woning tot de huurcommissie. De regionale klachtencommissie is ingesteld door de woningcorporaties, die participeren in de Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland. De Huurcommissie doet een onafhankelijke, bindende uitspraak over een geschil. Het aantal klachten van huurders is in 2022 gedaald tot 74 (2021: 93). Dit is nog steeds een stijging ten opzichte van 2020 toen er 20 klachten waren. Het aantal klachten over de woonomgeving halveerde van 12 naar zes. Dit sluit aan bij het fors verminderde aantal overlastmeldingen. Het aantal klachten over verhuur ging van zeven naar drie. In de categorieën betalen, communicatie en servicekosten kwamen geen klachten binnen. Het aantal klachten in de technische categorieën bleef in 2022 onveranderd hoog. In 2021 kwamen totaal 70 klachten binnen in de categorieën renovatie en reparatie. In 2022 waren dat 62 klachten. Het grote aantal klachten over onderhoud blijft reden tot zorg.

In verband met de sterk stijgende kosten in het verslagjaar passen we in veel gevallen “schoon, heel en veilig” toe bij onze beoordeling van een (reparatie)verzoek van een klant. Deze beoordeling kan anders zijn dan wat de klant van ons verwacht. Verder merken we dat het serviceniveau van (een deel van) onze aannemers onder druk staat door tekort aan mensen en materiaal. De dienstverlening van onze aannemers wordt constant gemonitord en waar nodig volgen gesprekken om de dienstverlening aan onze klanten te verbeteren. In het uiterste geval wordt afscheid genomen van een slecht presterende aannemer. In 2022 zijn bewoners op een totaal andere manier naar hun woning of complex gaan kijken. De stijgende

41

Bestuursverslag

energiekosten en de gevolgen van een ander stookgedrag waardoor schimmel en vocht meert kans krijgen spelen steeds vaker een grote rol in klachten over de technische staat van de woning.

42

4. Elementen van het gevoerde beleid •

Elementen van het gevoerde beleid

Bestuursverslag

In dit hoofdstuk • Slimme, slanke en flexibele organisatie • Cultuur en mensen • Maatschappelijke en operationele resultaten • Huurprijzen en betaalbaarheid • Duurzaamheidsopgave

4.1 Slimme, slanke en flexibele organisatie In ons ondernemingsplan ‘Samen voor betaalbaar en prettig wonen’ hebben we zes speerpunten geformuleerd. Met deze speerpunten geven we van 2019 tot en met 2022 invulling aan onze missie. Voor ieder speerpunt is een ideaalbeeld bepaald. Aan de hand van verschillende strategieën bewegen wij ons richting het ideaalbeeld. In paragraaf 4.3 vermelden we de voortgang op deze strategieën. In de afgelopen jaren hebben we hard gewerkt aan de verbetering van de beheersing in de organisatie. Daarvoor zijn nieuwe functies gecreëerd, zijn processen en digitale systemen gestructureerd, is gewerkt aan datakwaliteit en rapportages en is de risicobeheersing stevig vormgegeven. Deze opgave kon alleen slagen dankzij de grote inzet van onze collega’s. Tegelijkertijd hebben we de klant niet uit het oog verloren. Integendeel; in de Aedes benchmark 2022 ‘scoren’ we een A op het huurdersoordeel en tegelijk een A op de bedrijfslasten. De gemiddelde bedrijfslasten zijn niet gestegen ten opzichte van 2021. We scoren daarmee fors onder het landelijk gemiddelde. Ook zijn we in staat geweest om de tevredenheid van onze huurders op een hoog niveau te houden. Tegelijk beseffen we ons dat verbetering altijd mogelijk is en dat we ervoor moeten werken om dit te behouden.

43

In 2022 zijn we gestart met gebiedsgericht te werken aan vastgoedopgaven, waarbij een verbinding wordt gezocht tussen strateg isch, tactisch en operationeel niveau. In 2023 verwachten we hier de eerste resultaten van.

Bestuursverslag

4.2 Cultuur en mensen Op het vlak van ’cultuur en mensen‘ stonden in 2022, in het kader van de organisatieontwikkeling, de onderstaande thema’s centraal. Vanaf medio april konden medewerkers weer enkele dagen naar kantoor komen. Vanaf de zomer verwachtten we iedereen weer minimaal twee dagen per week op kantoor om de verbinding met elkaar te creëren. Ondanks deze onzekere periode en het zoeken naar een nieuw werkritme, zijn zaken zo goed als allemaal uitgevoerd. Arbeidsmarktcommunicatie

Arbeidsmarktcommunicatie is een van de belangrijkste thema’s in 2022. Door een krappe arbeidsmarkt, is extra aandacht besteed aan de inhoud en de vorm van de arbeidscommunicatiemiddelen en het gebruik van social media. In de onboarding app hebben we standaard vragen opgenomen om meer data gedreven te kunnen werken en daarmee ook voortschrijdend inzicht te krijgen. Dit jaar hebben we een goody bag geïntroduceerd voor nieuwe medewerkers. Gelukkig zijn we in staat geweest om alle 22 vacatures in te vullen. Eind 2022 is een vacature gepubliceerd die doorloopt in 2023. Deze vacature is nog niet vervuld. Het organiseren van cultuursessies voor de organisatie Door de coronaperiode samen met hybride werken, merkten we dat de kernwaarde “verbindend” extra aandacht moest krijgen. Voor de kernwaarde Verbindend is het idee van een nieuwsbrief uitgewerkt. In 2022 hebben we deze nieuwsbrief vier keer verspreid onder onze medewerkers.

44

Bestuursverslag

Aandacht voor elkaar De werkgroep “Aandacht voor elkaar” heeft in 2022 verschillende attenties opgestuurd en initiatieven opgestart. Denk bijvoorbeeld aan een Blue Monday bericht, wandel-initiatief met 3 routes, lente tulpen actie, complimenten dag, ijskar zomer special, september bijeenkomst “kip idee”, fruit in de kantine, winteractie haardvuur/choco en koeken en de inzameling voor de voedselbank. HRM visie Team HRM is in 2022 bezig geweest om een HRM visie te formuleren. In een actieve sessie met het MT en door de teamleiders mee te nemen, is gekomen tot een gezamenlijke visie en een ADSM uitwerking. We richten ons komende jaren met name op het versterken van de arbeidsmarktcommunicatie, het opzetten van een employee experience, het door ontwikkelen van de SPP (Strategische Personeel Planning), het omhoog brengen van de cultuurbeleving en het toepassen van databedreven werken binnen HRM. Zelforganisatie Om te kunnen voldoen aan de goede, flexibele en efficiënte dienstverlening die we nastreven, krijgen medewerkers vanuit eigenaarschap en zelforganisatie meer ruimte. In 2021 zijn we actief geweest met het leertraject ‘zelf organiserend werken’, onder begeleiding van bureau Andersom. Het interne transitieteam heeft dit in 2022 van bureau Andersom overgenomen.

Dit jaar is aandacht besteed aan een enquête organisatie ontwikkeling, waar zelforganisatie een groot deel van uitmaakt. Een aantal van de uitslagen is meegenomen als maatregelen in het nieuwe ondernemingsplan. Op deze wijze werken we aan klantgerichtheid en “Wie doet wat”. Ook is de interne groep intervisiecoaches van start gegaan. Een groep van zeven medewerkers is afgelopen jaar opgeleid en bieden zich aan om intervisiegroepen in de organisatie te begeleiden. Intervisie is een tool die zelforganisatie vergroot. Het ondersteunt het leren in de organisatie omdat ervaringen, aanpakken en inzichten tussen collega's worden gedeeld en uitgewisseld. Het helpt om uitdagingen zelf aan te gaan en oplossingen met elkaar te bedenken

4.3 Maatschappelijke en operationele resultaten In het jaarplan 2022 is vastgelegd aan welke strategieën uit het ondernemingsplan we in 2022 werken. Naast de strategieën uit het ondernemingsplan, werkten we in 2022 ook aan overige projecten. Deze projecten zijn meestal het gevolg van nieuwe technologische ontwikkelingen en gewijzigde wet- en regelgeving. In deze paragraaf maken we onze inzet en prestatie op de strategieën en overige projecten uit 2022 zichtbaar.

45

Betaalbaar wonen

Bestuursverslag

“De woonlast beweegt mee met de financiële situatie van onze huurders” Betaalbaar wonen In 2022 kozen we ervoor om onze huurverlagingsmogelijkheden beter te benutten. Hier hebben we extra inspanningen op geleverd. Zo hebben we geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd en de pilot betaalbaar wonen weer opgestart met trainingen in de gemeente Tiel. Tijdens deze trainingen worden bewoners geholpen met het beheren van hun huishoudboekje om structureel van de huurachterstand af te komen. In 2023 gaan we de pilot evalueren om een mogelijk vervolg in andere gemeenten op te starten. Daarnaast hebben we in 2022 onze reguliere werkzaamheden ingezet om de woningportefeuille geleidelijk te laten groeien naar de, in de vastgoedmarketing (VGM), vastgestelde procentuele verdeling. In het ondernemingsplan hebben we onszelf ten doel gesteld, dat 85% van onze huurders betaalbaar woont op basis van de Nibud advieshuren. Helaas hebben we dit doel, met een percentage van 80%, niet gehaald. Het is echter wel een forse verbetering ten opzichte van de startstand eind 2017 (68%). In de afgelopen jaren hebben we veel ervaring met de doelformulering opgedaan. Zo weten we, dat de doelstelling grotendeels wordt beïnvloed door de inkomensontwikkeling. Met name de tweepersoonshuishoudens zonder kinderen, de gezinnen en de jongeren onder de 23 wonen het minst betaalbaar.

Hier fluctueert het inkomen het sterkst, is de huurtoeslag minder toereikend en is de huishoudsamenstelling dynamischer. Vastgoedmarketing In 2022 zijn we gestart met het herijken van de vastgoedmarketing (VGM). Hierin hebben we een procentuele verdeling gemaakt voor nieuwe verhuringen in de verschillende huurklassen. Daarnaast is de discussie gevoerd of ook lage middeninkomens tot onze doelgroep behoren. Ook deze groep, met een inkomen tot € 57.000 (lage middeninkomens), zien we als onze doelgroep. Hoewel onze focus op de primaire en secundaire doelgroep ligt, zetten wij betaalbare producten ook in voor de lage middeninkomens. Politieke ontwikkelingen In 2022 is betaalbaarheid een veel besproken onderwerp geweest. De oorlog in Oekraïne en de afloop van Covid-19 heeft de inflatie tot een hoogtepunt gebracht. Hierdoor is vanuit de politiek de regelgeving voor de komende huurverhoging aangescherpt. In 2022 is mede daarom besloten geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Samenwerking met gemeenten Het is voor ons belangrijk dat huurders bij ons betaalbaar wonen. Dat geldt ook voor onze samenwerkingspartners zoals gemeenten. Samen met onze gemeenten spannen wij ons in om bewoners te ondersteunen waar nodig en mogelijk. In 2022 zijn de regionale

46

woondeals onderwerp van gesprek geweest. Deze worden begin 2023 bekrachtigd. In alle meerjarige prestatieafspraken is betaalbaarheid een belangrijk thema dat in de gesprekken wordt meegenomen.

Bestuursverslag

Om (energie)armoede tegen te gaan, helpen we huurders om bij het juiste loket aan te kloppen om toeslagen of andere regelingen aan te vragen. In 2023 willen we hiervoor gebruik gaan maken van de Voorzieningenwijzer. Het is de bedoeling dat de Voorzieningenwijzer samen met de gemeenten in ons werkgebied wordt opgezet. Tijdens een persoonlijk adviesgesprek brengt de gecertificeerde consulent in kaart waar de huurder recht op heeft en vraagt het aan. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van een slimme applicatie, die alle (gemeentelijke) regelingen en toeslagen kent. Afboekingen oninbare vorderingen In 2022 hebben we per saldo € 170.698 afgeboekt aan oninbare huur, mutatie-, deurwaarders- en overige kosten. Het gaat hier met name om afboekingen van oude dossiers, vanwege schuldtrajecten, de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) of door huurders die vertrokken zijn met een onbekende bestemming.

Acceptabele kans op wonen “Woningzoekenden vinden in al onze gemeenten binnen acceptabele tijd een passende woning” Omvang woningvoorraad Als woningcorporatie zijn we continu op zoek naar mogelijkheden om onze woningzoekenden tijdig aan een passende woning te helpen. We zien sinds 2019 een toename in de zoektijden voor actief woningzoekenden. Eind 2022 bedraagt de gemiddelde zoektijd 2 jaar. In de huidige markt (prijsstijging van materialen, geringe capaciteit bij gemeenten) is het een uitdaging om nieuwbouw te realiseren. In 2022 hebben we 120 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarnaast worden in 2023 261 woningen opgeleverd, deze projecten lopen door vanuit 2022. Soms worden, voordat met de nieuwbouw kan worden gestart, eerst woningen gesloopt (herstructurering). Daarnaast is een aantal nieuwbouwprojecten in ontwikkeling genomen, waarvan de realisatiefase vanaf 2023 en verder plaatsvindt. In 2022 zijn 52 woningen verkocht in de vrije verkoop. Dit is een afname ten opzichte van 2021 (74). Ook de verkopen met Koopgarant zijn in 2022 opnieuw flink afgenomen. In 2022 zijn negen woningen met Koopgarant verkocht. Per saldo is onze Koopgarantportefeuille in 2022 met 22 woningen afgenomen tot 918 woningen.

47

Bestuursverslag

Tijdelijke woningen In een aantal gemeenten zijn wij in gesprek over het realiseren van tijdelijke huurwoningen. In de gemeente West Betuwe zijn we in overleg met de gemeente en corporatie De Kernen over het realiseren van 20 tot 25 zogenaamde Flexwoningen voor tijdelijke huisvesting in Tricht (door KleurrijkWonen) en ongeveer eenzelfde aantal in Opijnen (door De Kernen). Hiermee willen we de druk op de won ingmarkt in West Betuwe enigszins verlichten. Dit is een pilot om te ontdekken of we hiermee mensen met een zogenaamde spoedvraag sneller kansen kunnen bieden, zonder dat dit ten koste gaat van reguliere woningzoekenden. In het eerste kwartaal van 2023 wordt het programma van eisen verder uitgewerkt en worden met de gemeente nadere afspraken gemaakt om te komen tot het plaatsen van deze tijdelijke woningen. Verhuringen De mutatiegraad is voor het totale woningbezit wederom gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar en komt in 2022 uit op 5,7% (6,5% in 2021). We zien in drie van de zes gemeenten een daling van het aantal nieuwe verhuringen. Opvallend hierbij zijn de gemeenten Tiel en West Betuwe. We hebben in deze gemeenten fors minder woningen verhuurd dan in 2021 (-115). De oorzaak hiervan is, dat in de gemeente Tiel in 2022 geen nieuwbouw is opgeleverd. Drie woningen zijn toegevoegd, door het transformeren van BOG/MOG.

In de gemeente West Betuwe zijn slechts drie nieuwe woningen opgeleverd. De beperkte nieuwbouw en de lage mutatiegraad, hebben geleid tot de afname in het aantal verhuringen. In de gemeente Vijfheerenlanden zien we, ondanks de oplevering van 28 nieuwe woningen, toch een daling van het aantal verhuringen ten opzichte van 2021. De lage mutatiegraad is hier de oorzaak van de afname van het aantal verhuringen. In de gemeenten Buren, Culemborg en Molenlanden zien we een lichte stijging. In deze gemeenten hebben we 59 nieuwe woningen opgeleverd. Woonruimteverdeling/doorstroombeleid Aan het einde van 2022 stonden in de Woongaardregio 85.685 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 10.717 woningzoekenden ten opzichte van 2021. Deels kan deze stijging worden verklaard door het komen te vervallen van de verlengingskosten in 2021. Hierdoor hebben minder woningzoekenden zich uitgeschreven. Daarnaast is er ook in ons werkgebied een toenemende druk op de woningmarkt te zien. In alle gemeenten is de wachttijd toegenomen. De gemiddelde wachttijd is het gemiddeld aantal jaren, dat een woningzoekende staat ingeschreven bij Woongaard tot hij/zij een woning vindt. De toename van het aantal actief woningzoekenden ten opzichte van het aanbod en de afname van het aantal verhuringen zijn hiervan de oorzaak. Relevanter is de zoektijd.

Dit is het gemiddeld aantal jaren dat een woningzoekende actief binnen Woongaard zoekt naar een woning. De gemiddelde zoektijd lag eind 2022 voor het Woongaardgebied op twee jaar en is daarmee aanmerkelijk lager dan de gemiddelde wachttijd van 7,3 jaar. Woningzoekenden staan vaak eerst een tijd passief ingeschreven, om inschrijfduur (wachttijd) op te bouwen. Daarna gaan zij pas actief zoeken.

48

Bestuursverslag

In 2022 hebben we het doorstroombeleid opnieuw onder de aandacht gebracht bij onze huurders van 55 jaar en ouder, die wonen in een grote eengezinswoning met minimaal drie slaapkamers. Omdat de doorstroomurgentie na een jaar niet meer vervalt, is het aantal geregistreerde doorstroomurgenten in 2022 gestegen. Deze huurders konden in 2022 met voorrang reageren op ons doorstroomaanbod (gelijkvloerse woningen, maximaal 2 slaapkamers). In 2022 hebben meer huurders gebruikgemaakt van de doorstroomurgentie dan in 2021. Zij zijn daadwerkelijk verhuisd naar een kleinere woning. Sinds 2021 hoeven huurders bij ons geen sociale huurwoning meer achter te laten. De criteria zijn aangepast naar alleen een gezin van minimaal 3 personen. In paragraaf 2.9 op blz. 31 valt meer te lezen over de resultaten van het doorstroombeleid.

Goede woningen en een prettige woonomgeving “Onze woningen zijn goed onderhouden, duurzaam en bieden wooncomfort in een prettige leefomgeving” Uitgevoerd planmatig onderhoud In 2022 zijn door onze RGS-partners 1.997 woningen planmatig onderhouden. Bij de meeste woningen bestonden de werkzaamheden uit het schilderen van de gevelkozijnen, ramen en deuren. Bij een aantal complexen zijn ook de daken en kozijnen vervangen. Verduurzamen woningportefeuille In 2022 is volop gewerkt aan het verduurzamen van onze woningportefeuille. In totaal zijn 261 woningen voorzien van energetische verbetermaatregelen. Deze maatregelen betroffen dak-, gevel-, vloerisolatie en het aanbrengen van isolerende beglazing. Door het niet verkrijgen van een ontheffing in het kader van de flora- en fauna wetgeving, zijn bij 55 woningen de energetische verbetermaatregelen doorgeschoven naar 2023. Samen met onze RGS-partners, is een traject opgestart om het onderhoud meer circulair uit te voeren. Dat wil zeggen: meer hergebruik van materialen en het toepassen van materialen met minder milieu-impact. Zo zijn onder andere daken voorzien van vlasisolatie en zijn er circulaire dakvensters toegepast. In 2022 hebben 723 huurders voor zonnepanelen gekozen. Met het aanbieden van zonnepanelen gaan we ook in 2023 door. Daarnaast starten we in 2023 met projectmatig aanbrengen van zonnepanelen op meergezinscomplexen.

Het beleid hiervoor wordt naar verwachting begin 2023 afgerond. In 2022 hadden we gepland om 50 woningen te voorzien van hybride warmtepompen. Door de late beschikbaarheid van de warmtepompen en het gebrek aan beschikbare capacite it bij onszelf en onze installatiepartners, is besloten de installaties niet net voor de feestdagen te installeren, maar in het 1 e kwartaal van 2023. Basiskwaliteit Na het besluit om in 2021 te stoppen met het toepassen van het beleid Basiskwaliteit bij mutatie vanwege de financiële consequenties, is ook in 2022 geen Basiskwaliteit toegepast. In dit jaar is wel door adviesbureau PVM een onderzoek uitgevoerd naar de basiskwaliteit. Zij hebben ook een advies gegeven over het actualiseren en opnieuw implementeren van de Basiskwaliteit. De actualisatie van de

49

Bestuursverslag

Basiskwaliteit wordt in 2023 gecombineerd opgepakt met het opstellen van een onderhoudsbeleid binnen het Programma De Goede Woning. Rookmelders De aanwezigheid van rookmelders in alle huurwoningen in vanaf medio 2022 verplicht. KleurrijkWonen heeft in 2021 een tweejarig project opgestart om aan deze verplichting te voldoen. Het project is eind 2022 nagenoeg afgerond. Er is nog een aantal openstaande adressen van huurders, die ondanks herhaaldelijke verzoeken nog geen afspraak hebben gemaakt. Dit wordt in de eerste twee maanden van 2023 opgepakt. Als gevolg van deze verplichting, heeft KleurrijkWonen in haar meerjarenbegroting ook de vervanging van rookmelders na 10 jaar moeten opnemen. Het onderhoud (schoonmaken) van de rookmelders is een verplichting voor de huurder zelf. Door middel van jaarlijkse communicatiemomenten worden onze huurders daarop gewezen. Leefbaarheid De doelstelling op het gebied van leefbaarheid luidt: ’In wijken en kernen waar in 2017 minder dan 80% van de bewoners tevreden is over de woning en/of woonomgeving, zorgen we voor een verbetering van minimaal 5% in 2022. Hierin betrekken wij de wijken en kernen waar wij minimaal 20% respons hebben ontvangen op het onderzoek”. In 2019 bleek helaas over de gehele linie een teruggang in tevredenheid. In 2022 zijn drie gebiedsplannen opgesteld.

In de gebiedsplannen omschrijven we de concrete doelen voor deze gebieden en hebben we maatregelen vastgesteld om de leefbaarheid proactief te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn het verbeteren van de brandveiligheid in sommige complexen, inzet om huurder na sloop-nieuwbouw zich beter thuis te laten voelen in hun nieuwe buurt en zijn we actief het gesprek aangegaan met onze huurders. De eerste resultaten van de gebiedsplannen verwachten we in 2023.

Langer zelfstandig wonen “Huurders met een zorgvraag wonen zelfstandig in een woning die is afgestemd op hun mogelijkheden” We zien ‘Langer zelfstandig wonen’ als een integraal onderdeel van het brede thema wonen en zorg. Het ideaalbeeld past beter in het thema wonen en zorg. We hebben een actieprogramma wonen en zorg 2022 opgesteld. Dit actieprogramma is opgebouwd uit zes pijlers: Samenwerking We zoeken proactief de samenwerking met zorginstellingen en welzijnsorganisaties. Zo analyseren we samen waar de vergrijzing bovengemiddeld is en sprake is van een concentratie van zorgvragers ten opzichte van onze woningvoorraad. Op die manier zijn we begonnen om logische verbanden voor samenwerking inzichtelijk te maken.

50

In de gemeente Culemborg werken we nauw samen met zorgpartijen en de gemeente in een pilot ‘dementie vriendelijk wonen’. Het doel is om voor Culemborg een wijkgerichte aanpak te ontwikkelen met concrete oplossingen, om zo tijdig te anticiperen op de veranderende en toenemende woonzorgvraagstukken van de zelfstandig wonende ouderen in verschillende stadia van dementie. Er is een concept blauwdruk opgesteld, die verder wordt uitgewerkt en waarvan een aantal maatregelen wordt geïmplementeerd.

Bestuursverslag

Als ambassadeur zijn we verbonden aan de taskforce Wonen en Zorg regio Rivierenland. Daarin stimuleren we gemeenten, woningcorporaties en zorgorganisaties om tot een gezamenlijke aanpak van de woonzorgopgave in de regio Rivierenland te komen. Gemeenten moeten voor 1 januari 2024 een woonzorgvisie opstellen. In 2022 zijn er vanuit de taskforce twee regionale bijeenkomsten georganiseerd. Ontmoeting, inspiratie en bewustwording van de opgave stonden daarbij centraal. Ontmoeting We hebben in 2022 een inventarisatie van de ontmoetingsruimten binnen ons bezit gemaakt. Er zijn geen locaties gevonden waar een ontmoetingsruimte gewenst- en van toegevoegde waarde is. Desondanks gaan we een visie op ontmoetingsruimten opstellen om scherpte aan te brengen en in te kunnen spelen op een toekomstige vraag. Nieuwbouw De opgave met betrekking tot nieuwbouw van geclusterde ouderenwoningen blijft onverminderd groot. In de Nationale Prestatieafspraken is een landelijke opgave voor de realisatie van geclusterde ouderenwoning en zorggeschikte woningen afgesproken. In de herijking van de vastgoedmarketing hebben we aandacht voor de doelgroep ouderen en voor de woningtypes die daarvoor wenselijk zijn.

Doorstroming Ons doorstroombeleid voor 55-plussers brengt al jaren verhuisketens op gang en draagt eraan bij dat (oudere) huurders geschikt wonen, hetgeen uiteindelijk een voorwaarde is om langer zelfstandig te wonen. Met de twee andere corporaties in de gemeente Molenlanden zijn we een gezamenlijke doorstroomregeling overeengekomen. Dat betekent dat 55+ huurders in de gemeente Molenlanden tegen hun huidige huurprijs kunnen doorstromen naar een geschikte woning van één van de drie corporaties. Het actieplan 'Wonen' van de provincie Gelderland faciliteert doorstroming. Daarin worden verhuisvergoedingen geboden, waar we onze huurders sinds 2022 op attenderen. Samen met de gemeenten en werkzame corporaties in Rivierenland hebben we ons ingeschreven, om aanspraak te maken op de verhuiscoaches van de provincie Gelderland. Helaas hebben andere regio’s de voorkeur gekregen. Levensloopgeschiktheid Vanuit de vastgoedmarketing bestaat de sterke wens om te kunnen sturen op de levensloopgeschiktheid van onze woningen. Daarvoor is een inventarisatie van de toegankelijkheid van onze woningvoorraad op basis van beschikbare data opgestart.

51

De inventarisatie wordt in de toekomst verrijkt met behulp van digitale hulpmiddelen om ook beeldmateriaal en data uit een vastgoedinformatiesysteem te ontsluiten.

Bestuursverslag

Zorg De herijking van de vastgoedmarketing richt zich niet alleen op onze reguliere woningen, maar ook op de bijzondere woonvormen. We hebben daarbij een visie voor niet-woningen opgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat we ook in de toekomst, binnen bepaalde voorwaarden, dergelijke locaties in samenwerking met zorgpartijen ontwikkelen.

Persoonlijk en dichtbij “We hebben oog voor de persoonlijke woonsituatie van onze huurders, zijn zichtbaar in de buurt en goed bereikbaar” Actief in de buurt Onze wijkbeheerders en woonconsulenten hebben in 2022 continu in ‘hun’ buurten en wijken gewerkt. Dit ondanks de coronamaatregelen, die aan het begin van het jaar nog golden. Samen met bewoners en/of partners, zijn verschillende leefbaarheidsacties uitgevoerd, zoals opruimacties, tuinenacties en koffiemomentjes. Daarnaast zijn we ook aan de slag gegaan met het opstellen van gebiedsplannen. In 2022 hebben we in totaal drie van deze gebiedsplannen opgesteld. In deze plannen wordt ingezoomd op wijken en buurten, die extra aandacht behoeven. Door hier concrete doelen en maatregelen aan te koppelen, kunnen we meer proactief met de leefbaarheid aan de slag gaan. Bereikbaarheid In het eerste kwartaal 2022 hadden we nog steeds te maken met coronamaatregelen, waardoor het KAC alleen ’s ochtends telefonisch bereikbaar was. Vanaf 25 februari 2022 ging ons kantoor weer open voor medewerkers , klanten en bezoekers. Het werd toen ook weer mogelijk om te starten met klantadviesgesprekken (63 in 2022). Sinds medio april zijn we gestart met hybride werken. Vanaf 2 mei breidden we onze telefonische bereikbaarheid uit; het KAC was op werkdagen dagelijks telefonisch bereikbaar van 8 tot 17 uur.

Klanten gaven aan deze verruiming prettig te vinden. Door de overgang naar een nieuw primair systeem was het vanaf medio oktober tijdelijk niet mogelijk voor klanten om hun woonzaken online te regelen op onze website. Hierdoor werden het KAC en onze Servicedienst overspoeld met telefoontjes. Uiteindelijk hebben we moeten besluiten de telefonische bereikbaarheid van het KAC vanaf 24 november af te schalen naar de ochtend (8 tot 13 uur), zodat

52

Bestuursverslag

goede verwerking en afhandeling mogelijk was. In 2022 heeft het KAC 66.156 telefoontjes binnengekregen (45.000 in 2021) en 1.976 WhatsApp-gesprekken behandeld. We kunnen stellen dat we in 2022 met man en macht hebben gewerkt aan een goede bereikbaarheid! Communicatie Ook in 2022 was er veel aandacht voor heldere taal en visuele communicatie. Voor het nieuwe, primaire systeem hebben we maar liefst 150 brieven herschreven naar taalniveau B1. We hebben voor onze klanten een aantal animatiefilmpjes met uitleg gemaakt voor op de website en webpagina’s herschreven. Een aantal collega’s heeft een schrijftraining B1 gevolgd. Tijdens de Week van de klant in februari hebben we bij onze collega’s aandacht gevraagd voor laaggeletterdheid en begrijpelijk communiceren. Vanuit Persoonlijk en dichtbij was dit jaar ook continu aandacht voor hulp aan klanten via onze partners en welzijnsorganisaties, bijvoorbeeld bij het invullen van formulieren en aanvragen van toeslagen. In ons bewonersblad, de advertenties in lokale kranten en op onze website hebben we hierover veelvuldig informatie gedeeld met onze klanten. Verder hebben we in 2022 twee klantenpanels georganiseerd, om de mening op te halen van huurders en van laaggeletterden over onze website én het online regelen van je woonzaken. Dit heeft verbetertips opgeleverd, waarmee we aan de slag zijn gegaan.

Verder hebben we ook dit jaar in Obi4Wan gevolgd (en waar mogelijk gereageerd op) wat er online op alle social media en op Google Review over ons werd gezegd. Qua interne communicatie lag de focus op de voorbereidingen voor het digitaal samenwerken en een nieuw social intranet. Vanuit de Cultuurwerkgroep en het Transitieteam was er aandacht voor onderlinge verbinding en zelforganiserend werken. Beloning & Kleur je buurt Leden van bewonerscommissies en vrijwilligers, die zich structureel inzetten voor hun wooncomplex of buurt, hebben van ons een cadeaubon ontvangen als beloning voor hun bijdrage. Verder hebben we in het najaar van 2022 ‘Kleur je buurt’ geïntroduceerd. Wanneer huurders iets in hun buurt willen organiseren of regelen om de leefbaarheid te verbeteren, kunnen zij via ‘Kleur je buurt’ een bijdrage of ondersteuning aanvragen. Wanneer de aanvraag is goedgekeurd, gaan we samen aan de slag om deze activiteit te realiseren. Huurders hebben zo de mogelijkheid, om zich actief in te zetten voor de leefbaarheid in hun woonomgeving. Het opknappen van een ontmoetingsplek en het aanleggen van een vlindertuin aan het Jaagpad in Tiel was daarbij de eerste ‘Kleur je buurt’-actie. De bewoners en omwonenden zijn hier heel blij mee! In 2023 gaan we ‘Kleur je buurt’ verder onder de aandacht van onze huurders brengen.

Flexibel en maatwerk “Wij zijn wendbaar en krachtig genoeg om nieuwe ontwikkelingen snel te implementeren en om de stem van de (toekomstige) huurder te vertalen in ons dagelijks werk”

53

De belangrijkste twee strategieën zijn het cultuurtraject en datagedreven werken. Het cultuurtraject is benoemd in paragraaf 4.2 van dit verslag.

Bestuursverslag

Om een volgende stap in datagedreven werken te maken, heeft het MT in 2021 besloten tot de oprichting van een datateam. Dit datateam heeft als kernopdracht de verankering van datagedreven werken binnen KleurrijkWonen en het ondersteunen van de organisatie door datavragen op te lossen met passende en praktisch bruikbare dataproducten. De samenwerking en taakafbakening met team I&A worden gezamenlijk uitgewerkt. In het datateam zetten rapportage-experts en dataanalisten zich gezamenlijk in om de datavragen uit de organisatie op te pakken. Sinds 1 mei 2022 is het datateam op volle sterkte.

Overige projecten Implementatie ERP-pakket 2022 heeft grotendeels in het teken gestaan van de overgang naar Dynamics Empire (DE). In oktober 2022 zijn we live gegaan met DE. De overgang van Viewpoint naar DE heeft op verschillende plekken in de organisatie gevolgen gehad voor onze dienstverlening. Dit is in het bestuursverslag benoemd bij de verschillende processen en relevante onderdelen. Nu de decharge van DE in beeld komt, wordt gewerkt aan een beheerplan. Onderdeel van dit beheerplan is het werken met kerngebruikers; collega’s in het proces, die met meer achtergrondkennis naar het systeem kunnen verbinden.

4.4 Huurprijzen en betaalbaarheid Betaalbaarheid is voor ons een belangrijke doelstelling. Met ons gematigd huurprijsbeleid en investeringen in energetische maatregelen, gaven we daar ook in 2022 actief invulling aan. Sinds 2019 werken we met vijf huurprijsklassen, die we met behulp van het Nibud hebben ingericht. Met deze huurklassen verwachten we onze verschillende doelgroepen zo goed mogelijk aan een betaalbare en passende woning te kunnen helpen. Per huurprijsklasse hebben we een ambitieus percentage als doelstelling benoemd, waarvoor we ons inzetten om op jaarbasis onze woningen te verhuren. De verdeling in advieshuurprijsklassen ziet er als volgt uit:

54

Bestuursverslag

Advieshuurklasse

Beleid 2022

Verdeling woningbezit

Verhuringen

Advieshuur € 0,00- € 442,46

7%

7%

14%

Advieshuur € 442,47- € 633,25

48%

43%

51%

Advieshuur € 633,26- € 6678,66

20%

24%

15%

Advieshuur € 678,67 - €763,47

15%

16%

13%

Advieshuur >= € 763,48

10%

10%

7%

Net als voorgaand jaar is het hoge percentage verhuringen in de laagste advieshuurklasse opvallend. Dit komt doordat we ook in 2022 relatief veel toekomstige sloopwoningen tijdelijk verhuren tegen een lagere huurprijs. Maandelijks rapporteren we over het resultaat en sturen we de sociale huurklassen tussentijds bij als er een relevant verschil zit met het gewenste beleid . Bijsturen in de verhuurklasse hoger dan € 763,48 is lastig, door de scheiding DAEB en niet-DAEB. Vanwege de taakstellingsopgave per regio, hebben we acht woningen overgeheveld vanuit niet-DAEB naar DAEB. 65% van het aanbod is verhuurd tot € 633,25 (de 1ste aftoppingsgrens) en 80% tot € 678,66 (de 2e aftoppingsgrens). Ondanks onze beperkte invloed, liggen de percentages dicht bij de wenspercentages van ons huurprijsbeleid. In 2022 zijn 49 woningen in een andere verhuurklasse verhuurd, dan de vastgestelde huurklasse in de vastgoedmarketing. Dit is 6% (49/835) van het totaal aantal verhuringen. In bijna alle gevallen (46 van de 49) hebben we in een lagere klasse verhuurd en daarmee nog meer bijgedragen aan de betaalbaarheid. Dit komt door: • • • •

Het doorstroombeleid. Veel huurders, die meedoen aan het doorstroombeleid, hebben een lage huidige huur. Dit huurbedrag behouden zij in de nieuwe woning, die daarmee veelal in de klasse tot de kwaliteitsgrens valt; Huisvesting statushouders. Beschikbare woningen hebben we qua huur passend gemaakt door ze af te toppen; Sloopurgenten. Een beperkt aantal woningen zijn verlaagd en ingezet als wisselwoning; Bieden van maatwerk.

Jaarlijkse huurverhoging In 2022 heeft KleurrijkWonen een inflatievolgende huurverhoging van 2,3% doorgevoerd voor alle huurders van een gereguleerde sociale huurwoning en voor woonwagens. We hebben geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Deze huurders kregen ook de inflatievolgende huurverhoging. De vrijesector huurwoningen, garages en parkeerplaatsen en het bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed zijn verhoogd volgens het ConsumentenPrijsIndexcijfer (CPI).

55

Bestuursverslag

4.5 Duurzaamheidsopgave Het recente IPCC rapport laat zien, dat de temperatuur op aarde harder stijgt dan eerder werd geraamd. Dagelijks ervaren we de gevolgen hiervan in onze leefomgeving. Er zijn steeds vaker langere periodes met extreme warmte en droogte. Ook valt er in kortere tijd veel meer regenwater en zijn stormen heviger dan ooit. Ook zien we dat de biodiversiteit afneemt en steeds meer uitheemse flora en fauna zich in Nederland vestigen met alle gevolgen van dien. Om de klimaatverandering enigszins te beteugelen, zullen we ingrijpende maatregelen moeten nemen. We moeten de uitstoot van broeikastgassen (waaronder CO 2) en de negatieve milieu-impact fors moeten verlagen. Omdat de gevolgen van de klimaatverandering al dagelijks merkbaar is, zullen we ook onze woningen hierop moeten aanpassen. Voor onze woningvoorraad betekent dit, dat we de komende decennia fors moeten investeren om te verduurzamen. We moeten de voorraad nog beter isoleren dan we tot nu toe hebben gedaan. Ook moeten de woningen voorzien worden van installaties die gebruik maken van duurzame, hernieuwbare, energiebronnen zoals warmte uit water, lucht, bodem en de zon. Ook moeten we onze negatieve milieu-impact verlagen. Dat vraagt om een andere manier van bouwen, onderhouden en verduurzamen. We moeten meer materialen hoogwaardig hergebruiken en meer biobased grondstoffen toepassen.

Alleen op die manier kunnen we de negatieve milieu-impact verlagen. De klimaatverandering is al een feit. Dat merken we dagelijks. We hebben daarom een forse opgave te gaan om onze woningen en woonomgeving hier bestendig tegen te maken, ook wel klimaatadaptief genoemd. De woningen en woonomgeving moeten bestand zijn tegen zeer warme periodes, extreme regenval en zware stormen. Nationale Prestatie Afspraken verduurzaming In 2022 zijn Nationale Prestatie Afspraken gemaakt. Een belangrijk deel van afspraken heeft betrekking op het versneld verduurzamen van de woningen. Zo is afgesproken dat vanaf 2028 in principe geen sociale huurwoningen meer mogen zijn met een E, F of G label en er vanaf 2026 bij een woning met een energielabel D of beter bij elke cv-ketel vervanging een duurzaam alternatief wordt geplaatst. Dit sluit aan op het doel om in 2030 sectoraal 675.000 woningen vergaand te isoleren en 450.000 bestaande corporatiewoningen aardgasvrij te maken. Om huurders van deze verduurzaming te laten profiteren, is afgesproken dat zij geen huurverhoging krijgen na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel. De opgaven op het gebied van duurzaamheid hebben grote impact op onze financiële positie en vraagt een grote inspanning van de organisatie.

56

Bestuursverslag

Energiearmoede 2022 stond grotendeels in het teken van energiearmoede. Door de sterk gestegen energietarieven, zijn veel huurders in problemen gekomen met het betalen van hun rekeningen. Dit heeft ertoe geleid, dat veel huurders contact met KleurrijkWonen hebben opgenomen. Een werkgroep heeft zich beziggehouden om maatregelen te bedenken, die genomen kunnen worden op korte termijn en lange termijn, om de kans op energiearmoede te verkleinen. Dit heeft voor de korte termijn geresulteerd, dat we coulanter omgaan met huurachterstanden en maatwerk leveren als een huurder een laag inkomen heeft en in een huurwoning woont met een slechte tot matige energetische kwaliteit. Bij het prioriteren van complexen om te verduurzamen kijken we eerst naar complexen, die gemiddeld een hoog aardgasverbruik hebben. Daarnaast kijken we naar de mogelijkheden om ook bij complexen, die op onderzoek staan toch zonnepanelen aan te bieden. Daarbij lopen we wel tegen het feit aan dat het afgelopen jaar zoveel zonnepanelen zijn aangevraagd, dat een wachtlijst is ontstaan, waardoor is besloten om een tijdelijk stop op de aanvragen in te voeren. Door de lagere productiecapaciteit als gevolg van Covid-19 en de oorlog in Oekraïne, is ook een tekort ontstaan op onderdelen van zonnepanelen, omvormers en warmtepompen. De verwachting is, dat in 2023 de leveringsproblemen grotendeels zijn opgelost.

Samen met de gemeenten in ons werkgebied, zijn acties in gang gezet om energiearmoede tegen te gaan met (kleine) verduurzamingsmaatregelen. Deze acties worden vanuit de gemeente gefinancierd en zijn gericht op inwoners tot een inkomen van 120/130% van het sociaal minimum en in een slecht tot matig geïsoleerde woning wonen. Huurders, die tot deze categorie behoren, kunnen een energiecoach langs laten komen voor besparingstips. Ook kunnen zij gratis kleine maatregelen laten uitvoeren door een klusbus. Denk hierbij aan het aanbrengen van tochtstrippen en radiatorfolie en het inregelen van de verwarmingsinstallatie. Schenking van Steunstichting PCI Culemborg KleurrijkWonen ontving in 2022 een schenking van de charitatieve instelling PCI Steunstichting om energiearmoede bij gezinnen met kinderen in Culemborg te bestrijden. We hebben besloten om van de schenking gratis zonnepanelen te leggen. Hiermee verlagen we direct de kans op energiearmoede. Op basis van een aantal criteria, is het complex Koningsspilstraat in Culemborg geselecteerd. In dit complex wonen relatief veel gezinnen met jonge kinderen én de woningen hebben een relatief hoog gemiddeld energieverbruik. Be ide criteria sluiten aan bij de doelstelling van de stichting. Daarnaast sluit het aantal woningen binnen dit complex goed aan bij het schenkingsbedrag, dat wij hebben ontvangen.

Elke woning is voorzien van negen zonnepanelen, zonder dat wij hiervoor ook maandelijks servicekosten in rekening brengen. KleurrijkWonen is blij met de schenking. Hopelijk krijgt dit een vervolg in de toekomst. Circulaire sloop en nieuwbouw De afgelopen jaren heeft KleurrijkWonen meerdere circulaire nieuwbouwontwikkelingen opgestart. In de wijk Parijsch Culemborg worden zowel biobased grondgebonden woningen als meergezinswoningen ontwikkeld. In 2023 hopen we van start te kunnen gaan met de bouw van deze duurzame houten woningen. Ook het project Rodenburgstraat in Tricht is circulair ingestoken. Materialen uit de sloop krijgen een tweede leven in de nieuwbouw. Ook deze nieuwe woningen worden vervaardigd met een houten casco. In Tiel-West zijn wij van plan een groot appartementencomplex te bouwen met 60 sociale huurappartementen.

57

De huidige 32 appartementen worden circulair gesloopt. De circulaire sloop kan in het voorjaar van 2023 uitgevoerd worden, als alles voorspoedig verloopt. We streven in dit project naar een zo hoog mogelijke mate van circulariteit voor een vooraf bepaald bouwbudget.

Bestuursverslag

Kennisontwikkeling In 2022 zijn verschillende kennissessies georganiseerd, om de kennis op gebied van duurzaamheid te vergroten. In de eerste helft van 2022 volgende collega’s een kennissessie over klimaatadaptatie en de rol van ‘groen’ hierbij. In de tweede helft van het jaar is een incompany cursus georganiseerd over ‘bouwen met hout’. In 2023 staat deze laatste cursus nog een keer op het programma. Het opleiden van duurzame ambassadeurs en facilitators is uitgesteld in verband met de implementatie van het nieuwe ERP-systeem. Wijkuitvoeringsplannen (WUP) Alle gemeenten hebben in 2021 een eerste versie van de warmtetransitievisie opgeleverd. In deze warmtetransitievisies wordt per wijk het verwachte alternatief voor aardgas benoemd en het moment dat een wijk van het aardgas af gaat. Wij hebben bij alle gemeenten meegewerkt aan het opstellen van de visie. Uit deze visies komt naar voren, dat in eerste instantie vooral ingezet gaat worden op het isoleren van woningen. Dit is een van de manieren om het energieverbruik voor het verwarmen van de woning terug te dringen. In enkele gemeenten is gestart met het opzetten van een Wijkuitvoeringsplan (WUP). Dit zijn veelal wijken waar er een kans bestaat op aanleg van een collectief warmtenet. Het gaat daarbij voor ons onder andere om de wijken Tiel West en Tiel Noord, het dorp Enspijk en de wijk Westerkwartier in Culemborg.

We hebben geconstateerd dat het participeren in het opstellen van wijkuitvoeringsplannen de nodige capaciteit vraagt van onze organisatie. In 2023 gaan we daarom bepalen in welke gevallen en met welke intensiteit KleurrijkWonen participeert in dit soort trajecten. Energetische kwaliteit woningvoorraad In onderstaande tabel is de energetische kwaliteit van onze woningvoorraad weergeven in energielabels. In 2021 is geconstatee rd dat de kwaliteit van de energetische data te wensen overlaat. Veel verduurzamingsmaatregelen en nieuwbouw waren niet in de database verwerkt. Eind 2021 heeft het adviesbureau, dat voor ons het energielabelbeheer uitvoerde, de samenwerking met KleurrijkWonen beëindigd. In 2022 is een nieuwe partner gecontracteerd om het energielabelbeheer voor KleurrijkWonen uit te voeren. Deze nie uwe partner is nu druk met het wegwerken van de achterstanden. In onderstaande tabel is de labelverdeling ultimo 2022 weergegeven.

58

A++

A+

A

B

C

D

E

58

A+++

111

A++++

387

994 28

A+++++

148

17

97

1

Bestuursverslag

3757

4253

4487

ENERGIELABELVERDELING ULTIMO 2022

F

G

59

5. Financiën

Bestuursverslag

In dit hoofdstuk • Financieel resultaat 2022 • Ontwikkeling bezit en vermogen • Treasury • Verbindingen • Financiële kengetallen en continuïteit 5.1 Financieel resultaat 2022 Financiële positie De financiële positie van KleurrijkWonen is mede door de roerende tijd van dit moment negatief ontwikkeld. De ICR en dekkingsratio laten een beter verhoudingscijfer zien dan in 2021, de solvabiliteit en LTV ontwikkelen zich negatief. Het operationele resultaat en eigen vermogen zijn lager dan vorig jaar. Net als de koopmarkt in 2022, is ons vastgoed in exploitatie gedaald. Door de daling van het vastgoed in exploitatie daalt het eigen vermogen in 2022 naar € 1.767 miljoen (2021: € 1.856 miljoen). De daling van het vastgoed wordt voornamelijk veroorzaakt door een daling van leegwaarde. Voor een verdere toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting op de marktwaarde in de balans. In 2022 hebben we de (gecorrigeerde) aanslagen vennootschapsbelasting die door de belastingdienst opgelegd over oudere jaren in 2021 af kunnen wikkelen. Hierdoor hebben we in 2022 bijna € 10 mln. aan vennootschapsbelasting terugontvangen over ouder jaren. De solvabiliteit marktwaarde (verhouding eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen) komt in 2022 uit op 70,6% (2021: 71,7%). De negatieve ontwikkeling van de solvabiliteit wordt veroorzaakt door een afname van het eigen vermogen.

60

Bestuursverslag

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van KleurrijkWonen en beoogt inzicht te geven in de verdiepcapaciteit van het vastgoed in exploitatie, uitgaande van dat beleid. In het beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) worden financiële kengetallen uitgerekend met beleidswaarde. De solvabiliteit beleidswaarde komt in 2022 uit op 43,9% (2021: 44,7%). De financiële positie wordt beoordeeld door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Zij stellen eisen aan de wijze waarop activiteiten gefinancierd worden om de vermogenspositie op langere termijn te waarborgen. Deze eisen vertalen zich in parameters voor de financiële bedrijfsvoering. KleurrijkWonen voldoet aan de normen bij de financiële ratio's van WSW en de beoordeling van de 24 business risk vragen is positief uitgevallen. De prognose laat een stabiele operationele kasstroom zien. Operationeel resultaat Het resultaat voor belasting volgens de winst- en verliesrekening is € 79,6 miljoen negatief (2021: € 240,2 miljoen positief). Na verrekening van de waardeveranderingen, zoals hieronder weergegeven, bedraagt over het verslagjaar 2022 het operationele resultaat € 28,4 miljoen positief (2021: € 17,4 miljoen positief). Het hogere operationele resultaat ten opzichte van 2021 wordt verklaard door verschillende oorzaken, zowel in de opbrengsten als in de kosten.

Een positief effect hebben de lagere verhuurderheffing (€ 3,5 mln.) en hogere huuropbrengsten (€ 1,9 mln.). Eveneens een positief effect heeft het feit dat in 2021 eenmalig de agio vanuit de Vestialening ten laste van het resultaat is gebracht (€ 7,5 mln.). Daartegenover staan hogere kosten voor beheer en onderhoud (€ 0,5 mln. resp. € 0,8 mln.). De opbrengsten uit verkopen zijn afgenomen (€ 0,6 mln). Bedragen x € 1.000.000

Realisatie 2022 Realisatie 2021

Verschil

Resultaat voor belastingen

-79,6

240,2

-319,8

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille in exploitatie

-67,0

225,9

-292,9

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling

-41,0

-3,1

-37,9

Operationeel resultaat

28,4

17,4

11,0

De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie daalt in 2022 (€ 67 mln.). In 2021 was er sprake van een stijging (€ 225,9). Dit wordt veroorzaakt door een daling van de marktontwikkeling. Het negatieve resultaat van € 41,0 miljoen van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling uit 2022 wordt veroorzaakt doordat veel projecten zijn opgestart in 2022. De onrendabele top hiervan is verantwoord ten laste van 2022. Door de hoge marktwaardestijging in 2021 is een deel van de eerder genomen onrendabele top op projecten teruggenomen ten gunste van het resultaat 2021.

61

Bestuursverslag

Woningbalans In 2022 is gemiddeld per woning per maand € 581 ontvangen aan huurinkomsten (2021 € 572). In het bovenstaande overzicht is inzichtelijk gemaakt waar we dit geld aan hebben uitgegeven. Het grootste deel, 41% is uitgegeven aan onderhoud en woningverbetering (2021: 41%). De rentelasten zijn afgenomen van 16% in 2021 naar 15% in 2022 als gevolg van de lagere rente op de leningportefeuille, maar ook door een teruggaaf van eerder betaalde rente op aangiften vennootschapsbelasting. Ook de organisatiekosten zijn lager dan in 2021 (14% in 2022, 16% in 2021) door de eenmalige agio op de Vestialening in 2021. De verhuurderheffing per woning is lager dan in 2021 (9% in 2022, 13% in 2021). Wat na deze uitgaven resteert wordt gebruikt voor nieuwbouw en aflossingen. In 2022 bedroeg d it 13%, in 2021 7%.

Gem. huurinkomsten € 581 1%

Onderhoud en verbetering

13%

Rentelasten

€77

€3

6%

€35 €240 9%

41%

Organisatiekosten

Verhuurderheffing

€54

Belasting en verzekeringen €84 Nieuwbouwinvesteringen en aflossingen 14%

€89

Leefbaarheid 15%

62

5.2 Ontwikkeling bezit en vermogen

Bestuursverslag

Waarderingswijze van het bezit De balans van KleurrijkWonen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de waardering van het bezit. Voor dit bezit, op de balans vermeld als ‘Vastgoed in exploitatie’, zijn verschillende waarderingen mogelijk. Marktwaarde De waarde van het vastgoed in exploitatie zoals gepresenteerd in de balans, is gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. In opdracht van het ministerie van BZK is een waarderingshandboek opgesteld dat woningcorporaties dienen te volgen bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. In deze waarderingsberekening wordt de huur bij mutatie opgetrokken naar markthuur en wordt gebruik gemaakt van een commerciële norm voor de onderhoud- en verhuurkosten. KleurrijkWonen maakt gebruik van de basisversie uit het waarderingshandboek voor het waarderen van woningen en parkeergelegenheden. Voor BOG/MOG/ZORG, woonwagens en sloopcomplexen is gebruik gemaakt van de full versie. Zo ontstaat de marktwaarde in verhuurde staat, deze is voor KleurrijkWonen € 2.305 miljoen ultimo 2022 (2021: € 2.360 miljoen). Beleidswaarde De marktwaarde in de basisversie is een modelmatige waardebepaling op basis van een voorgeschreven systematiek en uitgangspunten, in werkelijkheid hanteert KleurrijkWonen ander beleid. Dit komt tot uitdrukking in de beleidswaarde.

Bij de berekening van de beleidswaarde wordt uitgegaan van de marktwaarde in verhuurde staat en wordt in een aantal stappen de beleidswaarde verkregen . Deze stappen zijn hieronder beschreven. Stap 1: Voor de gehele portefeuille wordt uitgegaan van een doorexploiteer-scenario waarbij woningen niet worden verkocht Stap 2: In de 2e stap wordt de markthuur vervangen door de streefhuur (ook wel: beleidshuur). Omdat bij een verlaging naar streefhuur de woning ook belast wordt met verhuurderheffing is deze stap uitgewerkt in betaalbaarheid huur en betaalbaarheid verhuurderheffing Stap 3: Vervolgens wordt de onderhoudsnorm zoals in de markt gehanteerd vervangen door de onderhoudsnorm van KleurrijkWonen Stap 4: In de laatste stap wordt de beheernorm vanuit de marktwaardeberekening gecorrigeerd voor het kostenpeil van KleurrijkWonen

63

Bestuursverslag

In onderstaande grafiek is het effect van deze stappen weergegeven.

Op de totale portefeuille vindt in totaal een afslag plaats van ongeveer 51,7% om van de marktwaarde verhuurde staat te komen tot de beleidswaarde. De berekening van de beleidswaarde is voor DAEB en niet-DAEB apart gepresenteerd in onderstaande grafieken. Wat opvalt is dat de eerste stap geen afslag, maar een opslag betreft. De marktwaarde is de hoogste waarde van het doorexploiteer- of het uitpondscenario. In 2022 is het verschil tussen deze waarden flink kleiner geworden. In de eerste stap van de beleidswaarde wordt uitgegaan van alleen het doorexploiteerscenario, waarbij geen rekening wordt gehouden met voorgenomen verkopen en daarmee niet met de overdrachtsbelasting. Door de hoge overdrachtsbelasting leidt deze stap tot een opslag in plaats van een afslag.