B2-10-Jaarstukken-stichting-KleurrijkWonen-2022.pdf
Tekst van het document
JAARSTUKKEN 2022
Op zoek naar een nieuw evenwicht in onze woonopgaven
Dicht bij onze huurders, woningzoekenden en belanghebbenden in een dynamische maatschappelijke omgeving
Inhoudsopgave JAARSTUKKEN 2022 ............................................................................................................ 1 Inleiding ................................................................................................................................. 5
Inhoudsopgave
1. Doel en structuur................................................................................................................ 7 1.1 Wie is KleurrijkWonen? 1.2 Werkgebied en woningbezit 1.3 Juridische structuur 1.4 Personele bezetting en interne structuur 2. Kernactiviteiten, producten en diensten ........................................................................... 11 2.1 Huisvesting van de primaire doelgroep 2.2 Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen 2.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen 2.4 Vrije sector huur en verkoop 2.5 Woningzoekenden 2.6 Onderhoud aan de woningvoorraad 2.7 (Des)investeren in vastgoed 2.8 Kwaliteit van wijken en buurten 2.9 Overige producten en diensten
2
3. Belanghebbenden............................................................................................................ 34 3.1 Betrekken van bewonersorganisaties 3.2 Overige samenwerkingsvormen 3.3 Klanttevredenheid 3.4 Klachten 4.Elementen van het gevoerde beleid .................................................................................. 43
Inhoudsopgave
4.1 Slimme, slanke en flexibele organisatie 4.2 Cultuur en mensen 4.3 Maatschappelijke en operationele resultaten 4.4 Huurprijzen en betaalbaarheid 4.5 Duurzaamheidsopgave 5. Financiën ......................................................................................................................... 60 5.1 Financieel resultaat 2022 5.2 Ontwikkeling bezit en vermogen 5.3 Financiële kengetallen en continuïteit 5.4 Treasury 5.5 Verbindingen 6. Risico’s en onzekerheden ................................................................................................ 76 6.1 Organisatie risicomanagement binnen KleurrijkWonen 6.2 Voornaamste risicofactoren 7. Governance ..................................................................................................................... 81 7.1 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden bestuur 7.2 Specifieke gedragscodes 3
8. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 84 8.1 Een goede invulling van goed bestuur binnen KleurrijkWonen 8.2 Onze rol als werkgever 8.3 Onze rol als toezichthouder 8.4 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
Inhoudsopgave
8.5 Verslagen van de diverse commissie 8.6 Hoe wij ons laten informeren 8.7 Vooruitblik 2023 8.8 Verklaring van de Raad van Commissarissen JAARREKENING ................................................................................................................. 98 OVERIGE GEGEVENS ..................................................................................................... 190
4
Inleiding
Bestuursverslag
Opnieuw was in het afgelopen jaar geen gebrek aan dynamiek. Er zijn snelle veranderingen gaande, die tot crisissen leiden in de samenleving. We kwamen begin 2022 uit de coronacrisis en zitten inmiddels midden in een wooncrisis, een energiecrisis, een economische crisis, een stikstofcrisis en een bouw(kosten)crisis. Het is onze opgave om snel en flexibel mee te bewegen in de snel ontwikkelende omgeving ,zodat we in staat zijn om onze huurders en woningzoekenden te voorzien van betaalbare en goede huisvesting. In deze dynamiek is het belangrijk om koersvast te zijn in je missie, maar flexibel in de manier waarop je die realiseert. Daarom hebben we in 2022 opnieuw onze doelen geformuleerd in een geactualiseerd ondernemingsplan. De vaststelling van het ondernemingsplan volgt in 2023. De effecten van die doelen op ons bezit vertalen we in onze vastgoedmarketing, waarin we onze portefeuillestrategie hebben geformuleerd. Zo kunnen we ook op lange termijn de juiste woningen op de juiste plek én tegen de juiste prijs aanbieden. In het 2e kwartaal van 2023 zal de vastgoedmarketing worden afgerond. We nemen daarbij de regionale woondeals, waar mogelijk, mee in de uitwerking. Een belangrijke mijlpaal in 2022 was de vaststelling van de Nationale Prestatieafspraken tijdens het Aedescongres in juni jl.
Deze afspraken zijn gerelateerd aan de afschaffing van de verhuurderheffing, waartoe eind 2022 door de Eerste en Tweede Kamer is besloten. De (bewaking van de) uitvoering van deze ambitieuze afspraken wordt nu opgezet. Daarbij moeten we eerlijkheidshalve opmerken, dat de snelle (negatieve) economische ontwikkelingen de uitvoerbaarheid van de afspraken lastig zullen maken. Daar staat tegenover dat de afspraken met betrekking tot nieuwbouw en verduurzaming in de huidige tijd van groot belang zijn voor onze huurders en woningzoekenden. Hiermee kunnen we de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen blijven garanderen, ook bij de huidige exploderende energieprijzen. Een andere duidelijk merkbare verandering is, dat we weer een Minister voor Volkshuisvesting hebben. De minister is zeer voortvarend bezig met het uitbrengen van een groot aantal beleidsdocumenten en het maken van bouwafspraken met andere overheden en verwante sectoren zoals woningcorporaties. Hoewel de haalbaarheid van alle (bouw)plannen nogal eens wordt betwijfeld, geeft de actieve en actiegerichte opstelling van de minister in ieder geval een stevige nieuwe dynamiek en focus. Helaas moeten we constateren dat nog niet alle gemeenten meegaan in de afspraken omtrent de realisatie van sociale huurwoningen. Dan is de keten net zo sterk als de zwakste schakel.
Formeel zouden provincies hierin corrigerend moeten optreden. Helaas zien we nog veel te veel dat door de provincies meebewogen wordt met de inzet van de gemeenten, ongeacht of die een valide onderbouwing kent of niet. Voor KleurrijkWonen betekent dit, dat we een zeer actieve inzet plegen op dit proces. We willen de woningnood onder onze doelgroep in voldoende mate terug laten komen in de woondeals, die worden gesloten. Onze grootste zorg is en blijft daarmee de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. De zoektijden zijn opnieuw toegenomen in de gemeenten waar we werken. Terwijl de kansen om nieuwe (al dan niet tijdelijke) woningen te bouwen nog steeds erg beperkt zijn. In regio Rivierenland hebben de gemeenten afgesproken dat 30% van de nieuwbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen ten behoeve van de woningcorporaties. 5
We blijven de gemeenten waarin we werken stimuleren om bij ontwikkelaars af te dwingen dat er voldoende sociale huurwoningen worden gebouwd, door of voor de corporaties. We zien dat dit in een aantal gemeenten ook daadwerkelijk leidt tot nieuwe mogelijkheden voor de realisatie van sociale huurwoningen.
Bestuursverslag
Eind 2022 begonnen we voorzichtig te merken dat er projecten door ontwikkelaars werden omgezet naar de huursector gezien de ontwikkelingen op de koopmarkt. Zo hebben we in Culemborg eind 2022 voor een nieuw project van ruim 50 sociale huurwoningen getekend en zijn we in Leerdam ook in onderhandeling over de overname van een project. Niet alleen de beschikbaarheid van gronden is een probleem bij de nieuwbouw. We merken steeds meer dat door omwonenden bezwaren worden ingediend. Soms enkel vanwege het feit dat men geen sociale huurwoningen in de omgeving wil. Hierdoor treden regelmatig vertragingen op en kunnen we niet altijd tijdig subsidie aanvragen. In 2021 de bouwvergunningen verleend voor de realisatie van 18 biobased houtbouw eengezinswoningen en 16 houtbouw appartementen in Culemborg. Helaas is tegen beide plannen bezwaar ingediend. Daardoor is het onzeker wanneer de bouw van de woningen kan starten. Al deze ontwikkelingen vergen veel van de medewerkers van KleurrijkWonen. Los van de hierboven geschetste externe dynamiek, gebeurt ook het nodige in onze organisatie. We willen ’persoonlijk en dichtbij’ zijn voor onze huurders en belanghouders, waarbij we op een flexibele manier zoveel mogelijk maatwerk willen leveren. Een dergelijke ontwikkeling is nooit af en vraagt om een continue ontwikkeling van de organisatie en de medewerkers.
Daarom stimuleren we, naast het volgen van goede opleidingen, ook de doorstroming van collega’s binnen KleurrijkWonen. Jaarlijks pakken circa 10 collega’s intern een andere uitdaging op. Hierdoor blijft kennis en ervaring voor de organisatie behouden en blijven we een aantrekkelijke werkgever. In 2022 stond het actualiseren van het ondernemingsplan, het opstellen van onze vastgoedmarketing en de overgang naar een nieuw ERP (Dynamics Empire) centraal. Dit heeft veel inzet gevraagd van alle collega’s. We zijn hen dankbaar dat zij gemotiveerd hebben gewerkt aan deze thema’s zonder dat dit heeft geleid tot een overmatige interne focus. Onze eigenlijke opgave is niet in het gedrang gekomen. In deze jaarstukken kunt u nog veel gedetailleerder lezen wat KleurrijkWonen in 2022 heeft gerealiseerd en waar soms wat vertraging is opgetreden. Ik durf te stellen dat we met tevredenheid terugkijken op de prestaties van KleurrijkWonen. Ik ben alle collega’s en partners, die daaraan hebben bijgedragen, erg dankbaar. Zonder hun inzet en flexibiliteit was dat nooit gelukt. Ik wens u veel leesplezier!
Tjapko van Dalen Directeur bestuurder KleurrijkWonen 6
1. Doel en structuur
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk • Wie is KleurrijkWonen? • Werkgebied en woningbezit • Juridische structuur • Personele bezetting en interne structuur
1.1 Wie is KleurrijkWonen? KleurrijkWonen is een actieve, moderne woningcorporatie werkzaam in de regio’s Rivierenland en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In onze aanpak zijn we kleurrijk en vernieuwend. Wij bedienen huurders in zes gemeenten: Buren, Culemborg, Molenlanden, Tiel, Vijfheerenlanden en West Betuwe. Wij bieden mensen met een inkomen tot circa € 45.000,- een betaalbare, goede woning. Zowel starters, gezinnen, alleenen samenwonenden, al dan niet met een behoefte aan zorg of begeleiding, kunnen bij ons terecht.
7
Bestuursverslag
1.2 Werkgebied en woningbezit
Totaal verhuureenheden*
2022
Waarvan woningen
2021
Buren Culemborg Molenlanden Tiel Vijfheerenlanden West Betuwe Zaltbommel ** Totaal
743 3.759 1.301 3.379 3.456 3.622 2 16.262
716 3.392 1.131 2.989 3.151 3.411 1 14.791
739 3.780 1.262 3.359 3.432 3.644 2 16.218
Waarvan woningen 712 3.410 1.092 2.996 3.127 3.434 1 14.772
*Verhuureenheden zijn woningen, woonwagens, bedrijfsonroerendgoed, garages etc. **In Zaltbommel is één VHE gesplitst in een woning en parkeergelegenheid.
8
1.3 Juridische structuur
Bestuursverslag
KleurrijkWonen heeft de juridische status van een Stichting. Het nummer van inschrijving in het Handelsregister is 40156630. De Statuten zijn conform Veegwet gewijzigd en door de Aw op 26 juli 2018 goedgekeurd. De Stichting heeft geen deelnemingen met overheerse nde zeggenschap. De datum van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten, is 27 mei 1914. De oprichtingsdatum is 21 november 1913. De Stichting is regionaal toegelaten. Het vestigingsadres is Laan van Westroijen 6, 4003 AZ Tiel. De contactgegevens zijn: 0345 - 59 61 00, info@kleurrijkwonen.nl, www.kleurrijkwonen.nl.
1.4 Personele bezetting en interne structuur Het gemiddeld aantal bij KleurrijkWonen werkzame werknemers, berekend op fulltime basis (FTE) en uitgesplitst naar afdeling bedroeg in 2022: Gemiddeld aantal FTE's
2022
2021
Directie en Audit & Control Strategie & Ontwikkeling
2,1 24,8
2,9 21,5
Bedrijf Wonen
32,5 98,5
31,2 96,9
Totaal aantal FTE’s
157,9
152,5
Het gemiddelde aantal FTE in 2022 is 157,9 FTE. Het begrote aantal FTE voor 2022 was 158,6 en de goedgekeurde formatie was 164,1. Het verschil ten opzichte van de begroting en de goedgekeurde formatie heeft onder andere te maken met diverse urenaanpassingen van medewerkers (met name door de overgang naar een nieuw ERP-systeem) en uitbreiding bij afdeling Strategie en Ontwikkeling. Binnen KleurrijkWonen werken we actief met trainees via Talent in Huis. In anderhalf jaar tijd volgen drie trainees een programma van een half jaar bij ons. In 2022 zijn twee trainees actief geweest. Ook waren in 2022 twee langdurige stagiaires vanuit verschillende opleidingen werkzaam binnen KleurrijkWonen. Tot slot stonden in 2022 stonden 22 vacatures open. Aan het eind van 2022 staat nog één vacature open.
9
Interne structuur Het organogram ziet er als volgt uit:
Bestuursverslag
KLANT Wonen
Bedrijf
Strategie & Ontwikkeling
Regio A incl. verkoop
Administratie
Beleid
Regio B incl. vve, BOG/MOG
Planning & Control
Ontwikkeling
Regio C, incl. contractbeheer OH
I&A en Facilitair
Procesmanager B&M
KlantContactCentrum
HRM
Team Servicedienst
Contractmanager
Communicatie
Procesmanager
T e a m A & C
Procesmanagers
Manager Wonen
Manager Bedrijf
Manager S&O
Bestuurder Raad van Commissarissen
10
2. Kernactiviteiten, producten en diensten
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk • Betaalbaar wonen • Kans op wonen • Goede woningen en een prettige woonomgeving • Langer zelfstandig wonen • Overige producten en diensten In ons ondernemingsplan ‘Samen voor betaalbaar en prettig wonen’ hebben we zes speerpunten geformuleerd. Met deze speerpunten geven we van 2019 tot en met 2022 invulling aan onze missie. Voor ieder speerpunt is een ideaalbeeld bepaald. Aan de hand van strategieën bewegen wij ons richting het ideaalbeeld. Vier van de zes speerpunten gaan over wat we willen realiseren en twee speerpunten gaan over hoe we dat willen bereiken. Met de organisatiewijziging van september 2020, kunnen wij beter invulling geven aan het ’Hoe’, het contact met onze huurders, woningzoekenden, gemeenten en andere stakeholders. De kernbegrippen daarbij zijn ‘Persoonlijk en dichtbij‘ en ’Flexibel en maatwerk‘. Voor de voortgang op deze strategieën verwijzen wij naar paragraaf 4.3. In dit hoofdstuk lichten we onze kernactiviteiten, behorend bij de vier speerpunten die gaan over wat we willen realiseren, toe.
Betaalbaar wonen 2.1 Huisvesting van de primaire doelgroep Tot en met 2021 moesten corporaties volgens de norm van de Europese toewijzingsregels minimaal 80% van de vrijkomende DAEB huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot en met € 40.024 (prijspeil 2021). Maximaal 10% mocht naar huishoudens met een (laag) middeninkomen tot en met € 44.655 euro (prijspeil 2021) en maximaal 10% mocht vrij worden toegewezen.
11
Bij de nieuwe toewijzingsregels vanaf 1 januari 2022, verdween de ‘tussencategorie’ voor mensen met een (laag) middeninkomen en moest 92,5% van de vrijkomende DAEB woningen worden toegewezen aan de doelgroep. Dat zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 40.765 (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.014 (prijspeil 2022). De overige 7,5% mochten corporaties vrij toewijzen. Dit percentage hebben we ingezet voor bijzondere doelgroepen en woningzoekenden met een urgentie.
Bestuursverslag
Gemeente
Verhuringen 2022 Verhuringen 2021 Verhuringen 2020
Abs. % Abs. % Abs. % Buren 51 7% 5% 3% 43 25 Culemborg 210 27% 21% 23% 180 222 Molenlanden 65 8% 6% 7% 53 62 Tiel 136 17% 22% 23% 193 220 Vijfheerenlanden 159 20% 21% 22% 180 211 West Betuwe 166 21% 25% 22% 224 209 Totaal 787 100% 873 100% 949 100% Aantal nieuwe DAEB verhuringen per gemeente in % (incl. 8 intermediaire verhuringen door zorgpartijen)
Totaal aantal nieuwe verhuringen In 2022 is 97% van de vrijkomende huurwoningen met een huur tot en met € 763,47 toegewezen aan de doelgroep. Hiermee voldoen we ruim aan de Europese toewijzingsregels. In onderstaande tabel staan alle nieuwe sociale verhuringen tot en met € 763,47 per maand toegewezen aan de doelgroep. In 2022 zijn dit er in totaal 787. Naast de 787 verhuringen van woningen tot en met € 763,47, zijn er in 2022 60 woningen verhuurd met een huurprijs boven € 763,47. Dit zijn er 21 minder dan in 2021. Belangrijkste reden hiervoor is de dalende trend van het aantal verhuringen. Ook zijn acht woningen uit het niet-DAEB segment overgeheveld naar het DAEB-segment ten behoeve van de huisvesting van statushouders. We zien in drie van de zes gemeenten een daling van het aantal nieuwe verhuringen aan de primaire doelgroep. Opvallend zijn de gemeenten Tiel en West Betuwe. We zien in deze gemeenten een forse percentuele daling en hebben in deze gemeenten 115 woningen minder verhuurd. In de gemeente Tiel zijn in 2022 geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Wel zijn drie woningen toegevoegd, door het transformeren van BOG/MOG naar woningen. In de gemeente West Betuwe zijn slechts drie nieuwe woningen opgeleverd. De beperkte nieuwbouw en de lage mutatiegraad hebben geleid tot de afname in het aantal verhuringen.
In de gemeente Vijfheerenlanden zien we, ondanks de oplevering van 28 nieuwe woningen, toch een daling van het aantal verhuringen ten opzichte van 2021. De lage mutat iegraad is in dit geval de oorzaak van de afname van het aantal verhuringen. In de gemeenten Buren, Culemborg en Molenlanden zien we een lichte stijging. In deze gemeenten hebben we in totaal 59 nieuwe woningen opgeleverd.
12
In de onderstaande tabel zijn alle verhuringen opgenomen en verdeeld naar huurklasse. Huishouden
Inkomen ≤ 442,46
Eenpersoons
Bestuursverslag
Huur > € 442,46 - > € 633,25 ≤ € 633,25 ≤ € 763,47
Totaal > € 763,47
Tot AOW
≤ € 24.075
83
183
6
0
272
Tot AOW
> € 24.075
13
37
48
9
107
Vanaf AOW
≤ € 23.975
3
56
3
0
62
Vanaf AOW
> € 23.975
3
17
16
3
39
102
293
73
12
480
> € 442,46 ≤ € 633,25
> € 633,25 ≤ € 763,47
> € 763,47
Subtotaal Tweepersoonshuishoudens
≤ 442,46
Tot AOW
≤ € 32.675
10
47
2
0
59
Tot AOW
> € 32.675
1
10
19
25
55
Vanaf AOW
≤ € 32.550
4
34
4
0
42
Vanaf AOW
> € 32.550
1
12
20
5
38
16
103
45
30
194
> € 442,46 - > € 678,66 ≤ € 678,66 ≤ € 763,47
> € 763,47
Subtotaal Drie- en meerpersoons
≤ 442,46
Tot AOW
≤ € 32.675
3
124
2
1
130
Tot AOW
> € 32.675
1
9
12
17
39
Vanaf AOW
≤ € 32.550
0
2
0
0
2
Vanaf AOW
> € 32.550
0
1
1
0
2
4
136
15
18
173
122
532
133
60
847
Subtotaal Totaal
Passend Toewijzen Huishoudens met een inkomen onder de grenzen voor passend toewijzen, moeten een woning toegewezen krijgen met een huur die past bij hun inkomen. Corporaties moeten minimaal 95% van deze huishoudens een woning toewijzen, die past bij hun inkomen. Bij de toewijzing moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen (de huurtoeslaggrens). Er is een marge van 5% voor uitzonderingssituaties. KleurrijkWonen heeft 98% van deze doelgroep passend toegewezen. Daarmee voldoen wij ruim aan deze norm.
13
2.2 Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen Huurachterstand Het aantal achterstanden met betrekking tot betaling van de huur, is in 2022 ten opzichte van 2021 redelijk stabiel gebleven. Ondanks de energiearmoede en hoge inflatie, zien we gelukkig geen noemenswaardige stijging van de huurachterstand. Het project Betaalbaar Wonen, met als doelstelling om de huurachterstanden structureel te verlagen en huurders betaalbaar te laten wonen, is in 2022 weer opgestart met trainingen in de gemeente Tiel.
Bestuursverslag
Hieronder is de verdeling van huurachterstanden over zittende en vertrokken huurders weergegeven. Molenlanden & Vijfheerenlanden
2022
Culemborg & West Betuwe
€ 129.779 € 22.971
Huurachterstand zittende huurders Huurachterstand vertrokken huurders
€ 182.353 € 33.780
Tiel & Buren
Overig
€ 108.446 € 2.566 € 71.981 € 217.304
Huurachterstand opgenomen in betalingsregelingen Totale huurachterstand
Totaal
€ 423.144 € 346.036 € 160.950 € 930.130
Huisuitzetting In 2022 zijn drie ontruimingen uitgevoerd in verband met huurachterstand. De overige acht ontruimingen houden verband met overlast. In 2021 was sprake van één ontruiming in verband met huurachterstand en drie ontruimingen in verband met overlast.
Aantal huisuitzettingen huurachterstand
0
0
0
Vijfheerenlanden 2 1
Aantal huisuitzettingen overlast
1
4
0
3
2022
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
0
West Betuwe
Totaal 0
3
0
8
14
Acceptabele kans op wonen
Bestuursverslag
Mutatiegraad De slaagkans van een woningzoekende is afhankelijk van het aantal beschikbare huurwoningen, de inschrijftijd die men nodig heeft om in aanmerking te komen voor een woning en van actief zoekgedrag. De mutatiegraad is het percentage van ons woningbezit, dat op jaarbasis vrijkomt. Het is de indicator voor het aantal beschikbare huurwoningen. De mutaties omvatten alle nieuwe verhuringen. Dit is inclusief de sociale intermediaire verhuringen aan zorgpartijen, de vrije sector verhuringen, nieuwbouw en tijdelijke verhuur. Bruikleenovereenkomsten zijn niet meegenomen in de mutaties. Als we kijken naar de mutatiegraad per gemeente, ontstaat het volgende beeld in percentages en aantallen: Gemeente
Aantal mutaties
Woningbezit
% 2022
% 2021
Buren
54
716
7,5%
6,3%
Culemborg
229
3.392
6,8%
5,8%
Molenlanden
67
1.131
5,9%
5,2%
Tiel
146
2.989
4,9%
6,9%
Vijfheerenlanden
176
3.151
5,6%
6,5%
West Betuwe
175
3.411
5,1%
7,1%
Totaal
847
14.790
5,7%
6,5%
De mutatiegraad is voor het totale woningbezit wederom gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar en komt in 2022 uit op 5,7% (6,5% in 2021). In de gemeenten Buren, Culemborg en Molenlanden zijn in 2022 nieuwbouwprojecten opgeleverd. Mede door het toevoe gen van deze nieuwe projecten, is de mutatiegraad hier wel gestegen. Ondanks de oplevering van een nieuwbouwproject in de gemeente Vijfheerenlanden is de mutatiegraad, net als in de gemeenten Tiel en West Betuwe, in 2022 gedaald.
15
2.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Naast de reguliere verhuur, zijn er bijzondere doelgroepen die een beroep doen op onze voorraad sociale huurwoningen. Wij ontvangen verzoeken van zorgpartijen om woningen, buiten het reguliere aanbod om, toe te wijzen aan een cliënt van de betreffende zorgpartij.
Bestuursverslag
Een deel van het aanbod stellen wij beschikbaar voor deze bijzondere doelgroepen. Hierover hebben we afspraken gemaakt met on ze gemeenten en zorgpartijen. Ook bieden we de gemeenten woningen aan, die zij inzetten voor het huisvesten van statushouders. Al deze verhuringen aan bijzondere doelgroepen worden verantwoord. Zorg De verzoeken van zorgpartijen om woningen, buiten het reguliere aanbod om, toe te wijzen aan een cliënt van een zorgpartij ma akt onderdeel uit van de prestatieafspraken. Ook zijn in iedere gemeente verschillende zorgcomplexen. Bij deze complexen wordt de nieuwe kandidaat voorgedragen door de zorgpartij. Het aantal verhuringen aan bijzondere doelgroepen, op voordracht van een zorgpartij, is sterk afgenomen. Reden van deze afname is het aanscherpen van de criteria wanneer een cliënt in aanmerking komt voor deze bijzondere bemiddeling. De nieuwe criteria zijn afgestemd met de zorgpartijen. Taakstelling huisvesten statushouders De taakstelling voor het huisvesten van statushouders binnen onze zes gemeenten, bedroeg in 2022 405 personen. Dit is nagenoeg gelijk aan de taakstelling in 2021. In 2021 ging het om 409 personen. In de gemeenten Buren, Molenlanden, Tiel, Vijfheerenlanden en West Betuwe is de taakstelling naar rato verdeeld onder de in die gemeenten werkzame woningcorporaties. In de gemeente Culemborg zijn geen andere woningcorporaties werkzaam.
16
Wij sturen op een zo goed mogelijke verdeling van vrijgekomen woningen onder de diverse groepen woningzoekenden. Dit doen wij door minimaal 80% van de vrijkomende woningen aan te bieden via Woongaard. Het effect van deze bemiddelingen op de sociale verhuringen, staat in de onderstaande tabel per gemeente weergegeven. De impact op de sociale woningmarkt is weergegeven in een percentage. Het percentage geeft het aantal woningen aan dat hiervoor is ingezet ten opzichte van het totale aanbod.
Bestuursverslag
Gemeente
Aantal woningen verhuurd aan statushouders
Impact taakstelling op de sociale huurmarkt
Aantal sociale verhuringen
Buren
6
51
12%
Culemborg
18
210
9%
Molenlanden
1
65
2%
Tiel
7
136
5%
Vijfheerenlanden
12
159
8%
West Betuwe
18
166
11%
Totaal
62
787
8%
Resultaten taakstelling huisvesten statushouders 2022 Naast het effect van de taakstelling op de woningmarkt, is het ook goed om te kijken hoe de taakstelling is gerealiseerd. Aangezien we in 2021 de taakstelling niet in alle gemeenten hebben gerealiseerd, startten we in 2022 in vijf gemeenten met een achterstand. De opgave in 2022 (341) is iets lager dan in 2021 (354). In onderstaande tabel is de taakstelling en huisvesting van statushouders weergegeven: Voor-/ achterstand 01-01-2021
Taakstelling 2021
Gecorrigeerde taakstelling
Gehuisveste statushouders volgens COA
Stand realisatie tot 01-01-2022
Buren
-6
37
31
43
Voorstand 12
Culemborg
31
40
71
73
Voorstand 2
Molenlanden
9
59
68
76
Voorstand 8
Tiel
5
56
61
83
Voorstand 22
Vijfheerenlanden
0
79
79
65
14
West Betuwe
25
70
95
95
0
Totaal
64
341
405
435
30
Gemeente
17
Ondanks de forse opgave, hebben we de doelstelling in vijf gemeenten gehaald. In de gemeenten Buren, Culemborg, Molenlanden en Tiel hebben we zelfs meer statushouders kunnen huisvesten. Daardoor hebben we het jaar met een voorstand afgesloten. In Vijfheerenlanden is de taakstelling voor 2022, volgens de registratie bij het COA, niet gehaald. In werkelijkheid is geen achterstand, omdat 54 nareizigers niet zijn geregistreerd. Zij tellen wel mee voor de taakstelling.
Bestuursverslag
De gemeenten Culemborg en West Betuwe zijn in 2022 gestart met een behoorlijke achterstand. Met grote inzet vanuit de woningcorporaties, is een enorme inhaalslag gemaakt. Dit had niet een heel groot effect op de impact voor reguliere woningzoekenden. Zo hebben we ook in 2022 weer woningen (acht) uit de niet-DAEB-tak naar de DAEB-tak overgeheveld. Ook hebben we met de gemeente Culemborg afgesproken, dat we de taakstelling realiseren met hervestigers. Hervestigers zijn vluchtelingen die, op uitnodiging, rechtstreeks naar de gemeente komen zonder tussenverblijf in een AZC. In de gemeente Tiel hebben we met een beperkt aantal woningen de taakstelling weten te realiseren. Dit komt omdat er in 2022 relatief veel nareizigers zijn geregistreerd, die meetellen voor de taakstelling.
18
2.4 Vrije sector huur en verkoop
Bestuursverslag
Verhuur vrije sector Onze afdeling Wonen verzorgt onder de merknaam Stavast+ de verhuur van het aanbod in de vrije sector. Deze woningen bieden wij aan via de website van Woongaard én via onze eigen website STAVASTplus. In 2022 zijn 60 woningen vanuit bestaand bezit in de vrije sector verhuurd. Aan- en verkoop Vrije verkoop en Koopgarant In onderstaande tabel is de verdeling van de aangekochte en verkochte woningen in vrije verkoop en Koopgarant per gemeente weergegeven. Het gaat hierbij zowel om de huurklasse als het type bezit. In 2022 zijn 52 woningen en 1 garagebox verkocht in de vrije verkoop. In 2021 waren dit er 74. De verkopen met Koopgarant zijn in 2022 opnieuw flink afgenomen. Dit kan het gevolg zijn van de huidige prijzen en het beperkte aanbod op de huizenmarkt. In 2022 zijn negen woningen met Koopgarant verkocht. In 2022 zijn 31 woningen met Koopgarant teruggekocht. Per saldo is onze Koopgarantportefeuille in 2022 afgenomen tot 918 woningen. Prijsklasse V=Verkocht, A = Aangekocht
Buren V
A
Goedkope huur (≤ € 442,46)
Culemborg V
A
Molenlanden V
A
Tiel V
Vijfheerenlanden A
V
A
3
8
Vrije sector huur (> € 752,33)
1
2
Koopgarant
7 12
3
6 2
Totaal
V
A
V
A
1
2
0
7
10
41
0
3
3
9
0
9
31
0
0
1
0
0
0
62
31
1
Betaalbare huur (> € 442,46 - ≤ € 752,33)
West Betuwe
2
5
4
12
Bijzondere woonvorm (incl. ontm.ruimten) Parkeerplaats/garage/berging/overig
1
BOG/MOG Totaal
4
0
11
12
10
2
7
0
12
5
18
12
19
2.5 Woningzoekenden Aan het einde van 2022 stonden in de Woongaardregio 85.685 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 10.717 woningzoekenden ten opzichte van 2021. Dat waren er toen 74.968. We verklaren deze enorme stijging voor een deel doordat de verlengingskosten in 2021 zijn vervallen. Hierdoor hebben minder woningzoekenden zich uitgeschreven.
Bestuursverslag
In onze gemeenten stonden eind 2022 37.009 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 3.845 woningzoekenden ten op zichte van 2021. Dat waren er toen 33.164. In 2021 waren in heel Woongaard 15.531 woningzoekenden actief op zoek naar een woning. In 2022 is dit opgelopen naar 16.354. Kijken we naar de gemeenten in ons werkgebied, dan waren in 2021 6.895 woningzoekenden actief. Dit is in 2022 licht gedaald naar 6.716. Vermoedelijk is dit gerelateerd aan een geringe afname van ons aanbod. In onderstaande tabel is het aantal woningzoekenden per gemeente opgenomen. Het gaat hier om zowel de actief als de passief woningzoekenden. Dus ook degenen die uit voorzorg staan ingeschreven, maar niet binnen afzienbare tijd werkelijk willen verhuizen, zijn hierin opgenomen. Woningzoekenden
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
Vijfheerenlanden
West Betuwe
Totaal
Ingeschreven eind 2022 aantal actief woningzoekend uit gemeente % actief woningzoekenden:
3871 602
5719 956
4442 876
10458 1910
5446 1102
7073 1270
37009 6716
* wonend in de gemeente * reagerend op een woning binnen gemeente
16% 68%
17% 86%
20% 73%
18% 86%
20% 79%
18% 72%
18% 79%
Het percentage ‘wonend in de gemeente‘ geeft aan hoeveel procent van de ingeschreven woningzoekenden uit de betreffende gemee nte actief op zoek is naar een woning. Het percentage ’reagerend op een woning binnen de gemeente‘ geeft aan hoeveel procent van de actie f woningzoekenden een woning zoekt in de eigen gemeente (potentiële blijvers).
20
Gemiddelde wachttijd in jaren De gemiddelde wachttijd is het gemiddeld aantal jaren dat een woningzoekende staat ingeschreven bij Woongaard tot de woningzoekende een woning vindt. In onderstaande tabel is de gemiddelde wachttijd per gemeente opgenomen op basis van het aanbodmodel. In alle gemeenten is de wachttijd toegenomen. De toename van het aantal actief woningzoekenden ten opzichte van het aanbod en de afname van het aantal verhuringen zijn hiervan de oorzaak. Mogelijk draagt het vervallen van de verlengingskosten ook bij aan het oplopen van de wachttijd.
Bestuursverslag
Wachttijd in jaren
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
2022 gemiddeld
9,2
8,5
5,4
2021 gemiddeld 2020 gemiddeld 2019 gemiddeld
8,5 7,5
6,8 7,0
6,0 5,0
6,6 5,4
2018 gemiddeld
West Betuwe
8,7
Vijfheerenlanden 5,1
4,8 4,3
8,0 7,4
4,7 5,1
6,7 5,7
3,6 3,9
6,7 3,7
5,1 2,6
5,3 4,6
7,0
Gemiddelde zoektijd in jaren De zoektijd is het gemiddeld aantal jaren dat een woningzoekende actief binnen Woongaard zoekt, berekend vanaf de eerste reactie tot op het moment dat de woningzoekende een woning accepteert. Het gaat hierbij uitsluitend om woningen, die via de website van Woongaard zijn aangeboden via het aanbodmodel en via het lotingmodel (inclusief nieuwbouw). De zoektijd is exclusief alle verhuringen aan urgenten (waaronder statushouders) en personen met een medische indicatie. De wachttijd is aanmerkelijk langer dan de zoektijd. Woningzoekenden staan vaak eerst een tijd passief ingeschreven, om inschrijfduur (wachttijd) op te bouwen, en gaan daarna pas actief zoeken. Zoektijd in jaren
Buren
Culemborg
Molenlanden
Tiel
2022 gemiddeld
2,5
2,5
1,7
2021 gemiddeld 2020 gemiddeld 2019 gemiddeld
2,1 1,7
1,7 1,6
1,5 1,4
1,5 1,2
1,4 1,1
1,1 1,0
2018 gemiddeld
West Betuwe
2,3
Vijfheerenlanden 2,1
2,2 1,6
1,8 1,7
1,7 1,4
1,4 0,8
1,5 1,3
1,2 1,1
2,1
De gemiddelde zoektijd is in alle gemeenten hoger dan in 2021. De gemiddelde zoektijd in Buren, Culemborg en Tiel is het hoogst. Opvallend is de enorme stijging van zoektijd in Culemborg. Een verklaring hiervoor hebben we niet (het aantal actief woningzoekenden is nagenoeg gelijk aan 2021, de mutatiegraad is gestegen ten opzichte van 2021). 21
Woningzoekenden met urgenties Ingeschreven woningzoekenden, die buiten hun eigen verantwoordelijkheid door medische of sociale oorzaken in een noodsituatie verkeren, kunnen urgentie aanvragen. Dit geeft hun de mogelijkheid om versneld te verhuizen. Het onafhankelijke adviesbureau Enserve helpt ons met het bepalen van deze urgenties. Wij houden een intakegesprek met deze personen en verzamelen alle noodzakelijke gegevens. Vervolgens sturen we deze gegevens door naar Enserve. Uitzondering hierop zijn de gemeenten Molenlanden en Vijfheerenlanden. De urgentieprocedure loopt daar volledig via de gemeente.
Bestuursverslag
Totaal
Ingediende aanvragen
28
Overname urgentie andere gemeente 1
Afgewezen aanvragen
10
0
1
4
0
3
0
2
Toegekende aanvragen
17
1
1
1
3
2
8
1
Aanvragen 2022
Nog in behandeling % toegewezen aanvragen
Buren
Culemborg
2
Tiel
5
Molenlanden 3
5
Vijfheerenlanden 8
West Betuwe 4
1
0
0
0
0
0
0
1
61%
100%
50%
20%
100%
40%
100%
25%
Het aantal urgentieaanvragen is in 2022 flink afgenomen. Waar het in 2021 nog een lichte afname betrof in verhouding met de jaren ervoor, is dat in 2022 een flinke afname. In 2021 zijn 50 aanvragen ontvangen. In 2022 waren dit er 28. In een (telefonisch) intake/advies gesprek leggen wij de eisen uit en geven een zo goed mogelijk advies, zodat woningzoekenden geen onnodige kosten maken. Een aantal woningzoekenden lukt het niet om de vereiste documenten in te leveren. Als we naar de onderlinge verhoudingen kijken, dan zien we voor de gemeenten Molenlanden (11 in 2021), Tiel (11 in 2021) en West Betuwe (11 in 2021) de grootste afname van aanvragen. De enige gemeente, die een lichte toename van het aantal aanvragen laat zien, is Buren. Totaal
Medisch
15
Overname urgentie andere gemeente 0
Sociaal
13
1
2
3
1
2
1
3
Financieel
0
0
0
0
0
0
0
0
Overig
0
0
0
0
0
0
0
0
Totaal
28
1
2
5
3
5
8
4
Soort aanvragen 2022
Buren
Culemborg
0
Tiel
2
Molenlanden 2
3
Vijfheerenlanden 7
West Betuwe 1
Wat betreft het soort aanvragen in vergelijking met 2021 en eerdere jaren, zien we voor het eerst dat de categorie “Sociaal” lager is dan “Medisch”. Voorgaande jaren was de categorie “Sociaal“ minimaal twee keer zo hoog, dan de categorie “Medisch”. Dit verklaart mogelijk ook de afname van het totaal aantal aanvragen. Bij “Sociaal” hebben de aanvragen vooral betrekking op verbroken relaties. Omdat dit uitgezonderd is voor urgentie en we dit duidelijk via verschillende kanalen communiceren, zijn woningenzoekenden steeds meer bewust dat het aanvragen van urgentie niet zinvol is. Het aantal aanvragen in de categorie “Medisch” komt overeen met voorgaande jaren. 22
Goede woningen en een prettige woonomgeving 2.6 Onderhoud aan de woningvoorraad
Bestuursverslag
In 2022 is in totaal € 33,5 miljoen uitgegeven aan planmatig en dagelijks onderhoud van de woningen. Zie onderstaande tabel voor een totaaloverzicht. Dagelijks onderhoud 2022
Totaal
Begroot
Besteed
Reparatie onderhoud
5.140.031
4.940.000
104%
Mutatie onderhoud
4.478.563
4.958.000
90%
Totaal
9.618.593
9.898.000
97%
Projectmatige uitgaven 2022
Totaal
Begroot
Besteed
Planmatig onderhoud
24.037.026
24.477.000
98%
Energetische maatr. en verbeteringen
11.129.660
14.268.000
78%
Totaal
35.166.686
38.745.000
91%
Totaal onderhoud 2022
Totaal
Planmatig onderhoud*
24.037.026
24.477.000
98%
Dagelijks onderhoud
9.618.593
9.898.000
97%
Doorbelast onderhoud
-125.524
-125.000
100%
33.530.095
34.250.000
98%
Totaal
Begroot
Besteed
* energetische maatregelen en verbeteringen zitten hier niet bij. Dit zijn investeringen en geen onderhoud.
Planmatig onderhoud De totale uitgaven aan planmatig onderhoud vallen binnen de begroting. Binnen de begroting hebben wel kleine wijzigingen en verschuivingen plaatsgevonden. Voor interieurvervangingen was een bedrag begroot van circa € 5,5 miljoen. Hierbinnen viel ook het project aan de Parklaan in Culemborg. Bij T1 is een aanvullend budget aangevraagd voor dit project voor een onkostenvergoeding voor bewoners (sociaal plan) van 150K. Bij T2 bleek, dat de realisatie van dit project gedeeltelijk doorschuift naar 2023. 23
Het deel van het budget, dat in 2022 niet aan de Parklaan is besteed, is benut om elders in het woningbezit interieurvervangingen uit te voeren in het klantvraaggestuurde onderhoud. In totaal is voor een bedrag van circa € 5,8 miljoen aan vervangingen uitgevoerd. Hiermee zijn in 2022 in totaal 268 badkamers vervangen, 291 keukens en 226 toiletten.
Bestuursverslag
Waardering uitgevoerd planmatig onderhoud Sinds 2019 meten wij de kwaliteit van de dienstverlening bij de uitvoering van het onderhoud via de KlantContactMonitor (KCM). Het gemiddelde algemene tevredenheidscijfer komt in 2022 uit op een 7,9 (in 2021 was dit een 7,5). 74,3% Van de huurders geeft een acht of hoger. De huurders die tevreden zijn, geven aan dat dit vooral komt door het resultaat van de werkzaamheden, de netheid van werken door de aannemer en de mate waarin de aannemer rekening heeft gehouden met de huurder. Andersom golden deze redenen ook voor de 7% huurders die ontevreden waren. Met ingang van 2021 werken we voor planmatig onderhoud met de verbetermodule in KCM. Dit betekent dat wij de huurders, die een lage score hebben gegeven, terugbellen. Op deze manier krijgen we zicht op mogelijke terugkerende klachten, die we structureel kunnen oppakken. Ook geeft het directe contact met de huurder ons de mogelijkheid om op individueel niveau klachten op te pakken. In 2022 zijn 26 bewoners benaderd naar aanleiding van de verbetermodule. De genoemde klachten hadden zowel betrekking op de kwaliteit van de werkzaamheden als de communicatie. Dit is besproken in de projectteams. Energetische maatregelen en verbeteringen Binnen het budget van ruim € 14,2 miljoen was een budget van € 9,3 miljoen begroot voor energetische maatregelen, gecombineerd met planmatig onderhoud.
Dit bedrag is gebaseerd op het aantal woningen met een slecht energielabel of een slechte energie-index en waar planmatige onderhoudswerkzaamheden plaatsvonden. De kosten van de realisatie van de energetische maatregelen bij onderhoud, is bijna € 2,1 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Dit wordt voor € 1,8 miljoen veroorzaakt, doordat we bij een aantal complexen (drie complexen in Heukelum en één complex in Leerdam) de energetische maatregelen niet in 2022 konden uitvoeren. Dit was als gevolg van een forse vertraging in de ontheffingsverlening Flora & Fauna. Het heeft ons doen besluiten om bij deze complexen geen energetische maatregelen uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben we doorgeschoven naar 2023. Naast energetische maatregelen bij planmatig onderhoud, waren budgetten begroot voor het aanbrengen van zonnepanelen (totaal € 3,6 miljoen), verdeeld in vraaggestuurde zonnepanelen (€ 1,6 miljoen), collectieve zonnepanelen bij meergezinswoningen (€ 694.000) en het aanbrengen van zonnepanelen bij mutatie (€ 1,4 miljoen). Het plaatsen van collectieve zonnepaneleninstallaties ten behoeve van de elektra in algemene ruimtes, is niet doorgegaan. Dit geldt ook voor het aanbrengen van zonnepanelen bij mutatie. Het hiervoor op te stellen beleid is nog niet gereed.
Vanwege de energiecrisis en daarmee gepaard gaande energie-armoede, is besloten meer individuele aanvragen voor zonnepanelen uit te voeren. In totaal is een bedrag van € 2,6 miljoen uitgegeven aan individuele installaties. Voor dit bedrag zijn 723 woningen van zonnepanelen voorzien.
24
Er was ook een pilot begroot voor 50 hybride warmtepompen (€ 316.000). Het project is in 2022 opgestart, maar loopt door tot begin maart 2023. Ook de pilot om vier woningen all-electric te maken (€ 188.000) is nog niet gefactureerd, omdat op dit moment twee van de vier woningen gereed zijn. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Zie onderstaande tabel voor de cijfers wat betreft de begroting en het werkelijk besteedde bedrag in 2022.
Bestuursverslag
Dagelijks onderhoud 2022
Totaal
Begroot
Besteed
Reparatie onderhoud
5.140.031
4.940.000
104%
Mutatie onderhoud
4.478.563
4.958.000
90%
Totaal
9.618.593
9.898.000
97%
Reparatie onderhoud Binnen het reparatie onderhoud is sprake van een kleine overschrijding. Ten opzichte van vorig jaar is het aantal reparatieverzoeken nagenoeg gelijk gebleven (circa 23.000). Dit geldt ook voor de verdeling van reparaties, die door onze eigen dienst (71%) worden uitgevoerd en door externe aannemers (29%). Door de storm in januari 2022, hebben we ruim € 275.000 extra uitgegeven. Naar verwachting ontvangen we in februari 2023 hiervan € 255.000 terug van onze verzekering. Binnen de uitgaven aan reparatieonderhoud vallen ook de kosten voor langer zelfstandig wo nen (€ 253.000). Deze kosten zijn lager uitgevallen. Voor duurzaamheidsmaatregelen op verzoek van huurder (aansluiting elektrisch koken), was in 2022 geen budget begroot. Vanwege de energiecrisis, is besloten deze verzoeken in de loop van 2022 toch uit te voeren. In totaal zijn voor 114 adressen duurzaamheidsmaatregelen op verzoek van de huurder uitgevoerd. Mutatie onderhoud Vanwege de hoge kosten, die we in 2021 zagen voor de uitvoering van de basiskwaliteit bij mutatie, is ook voor 2022 besloten het beleid schoon, heel en veilig toe te passen. Dat betekent een soberdere aanpak van mutatiewoningen en vooral minder vervangingen van keukens, badkamer en toiletten. We kunnen door de overgang van Viewpoint naar DE niet exact aangeven op hoeveel eenheden kosten zijn geboekt.
Gemiddeld genomen zien we de afgelopen jaren dat op 1.050 eenheden kosten worden geboekt, terwijl het feitelijk aantal mutaties tussen de 800 en 900 ligt. Dit heeft te maken met het feit dat kosten over meerdere jaren geboekt kunnen worden.
25
In 2022 hebben we te maken gehad met een hogere leegstand als gevolg van mutaties. Dit had alles te maken met het gebrek aan personeel en materialen bij de aannemers. Bij één aannemer was sprake van problemen in de onderlinge werkrelatie en de kwaliteit van het werk. Met deze aannemer zijn in december 2022 aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken hadden moeten leiden tot verbetering. Begin februari 2023 is gebleken, dat dit niet succesvol is. In gezamenlijkheid is besloten afscheid van elkaar te nemen.
Bestuursverslag
2.7 (Des)investeren in vastgoed Naast het in stand houden van het woningbezit, investeren wij ook in een toekomstbestendige woningvoorraad. Om de geformuleerde wensportefeuille te bereiken, zorgen we voor de realisatie van nieuwbouw. Daarnaast onderzoeken we of we de bestaande woningvoorraad kunnen aanpassen om dit beter geschikt te maken voor onze doelgroepen, zoals verwoord in de wensportefeuille. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bijplaatsen van een lift, het zorggeschikt maken van appartementen, transformeren van bedrijfsruimten naar woonruimten en het uitvoeren van renovaties om woningen weer te laten voldoen aan de huidige eisen. Betekenis gebruikte afkortingen: EGW: Eengezinswoning GGW: Grondgebonden gelijkvloerse woning AZL: Appartement zonder lift AML: Appartement met lift
BOG: Bedrijfs Onroerend Goed MOG: Maatschappelijk Onroerend Goed SOP: Strategisch Onderhouds Project MIVA: Minder Valide woningen
Nieuwbouwprojecten In 2022 is een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd, respectievelijk gestart. Projecten die in 2022 zijn opgeleverd Leerdam
Broekgraaf fase 5
Uitbreiding met 28 AML. Start Q4 2021 oplevering oktober 2022.
Culemborg
Elisabethhof
Herstructurering; Sloop Elisabethhof, nieuwbouw 34 AML. Start april 2022 oplevering Q2 2022.
Buren
Allardhof fase 2
Uitbreiding met 10 GGW. Start oktober 2021 oplevering mei 2022.
Giessenburg
De Groene Wei
Uitbreiding met 36 AML en 7 MOG. Start bouw juli 2021 oplevering september 2022.
Culemborg
Parallelweg-oost
Transformatie naar 6 AML en 1 MOG. Oplevering juni 2022.
Tiel
Tolhuisstraat 28 en 30
Transformatie van 2 BOG naar 2 AZL. Opgeleverd eind 2022.
Tiel
Wilglaan 6
Geldermalsen
Plantage cluster 18
Transformatie 1 AML, opgeleverd september 2022. Uitbreiding 3 GGW en 14 AML. Start Q1 2022, oplevering 3 GGW december 2022. Voor de 14 AML is de verwachte oplevering maart 2023.
26
Bestuursverslag
Nieuwbouw projecten, oplevering gepland in 2023 Giessenburg
Doetse vliet
Uitbreiding 8 AZL. Start Q1 2022, oplevering februari 2023.
Kerk-Avezaath
Teisterbant
Tricht
Laan van Crayestein/Rodenburgstraat
Geldermalsen
Lingedonk
Uitbreiding 10 GGW en 6 EGW. Start Q1 2023, oplevering Q4 2023. Herstructurering: Sloop 16 woningen, nieuwbouw 5 EGW en 14 GGW. Sloop begin 2023, start bouw Q2 2023 oplevering Q4 2023/Q1 2024. Uitbreiding 56 AML, start Q2 2022 oplevering Q3 2023.
Geldermalsen
Plantage cluster 17
Uitbreiding 6 EGW en 3 GGW. Start Q3 2022, oplevering Q2 2023.
Geldermalsen
Plantage cluster 18
Uitbreiding 3 GGW en 14 AML. Start Q1 2022, oplevering 3 GGW december 2022. Voor de 14 AML is de verwachte oplevering maart 2023.
Culemborg
Ridderstraat
Vernieuwbouw 54 AZL met als eindresultaat 50 AZL. Start uitvoering Q1 2023 oplevering Q4 2023.
Culemborg
Linieveld Parijsch
Uitbreiding 43 AML. Start bouw eind 2022, oplevering eind 2023.
Leerdam
Jeekelstraat
Uitbreiding 3 Barli Base Duo Woningen (prefab tiny house). Oplevering Q2 2023.
Tiel
Wilglaan 2
Transformatie MOG naar 3 AML. Start Q1 2023 oplevering Q2 2023.
Culemborg
Irene Vorrinklaan
Transformatie: 1 BOG naar 2 AZL. Start Q2 2023
Arkel
Woonwagenlocatie Arkel F2
Uitbreiding: 3 woonwagens. Oplevering Q2 2023.
Asperen
Thomashuis
Uitbreiding van 8 kamers naar 9 kamers. Start voorjaar 2023.
Culemborg
Parijsch Voorzieningenstrook
Uitbreiding met 16 AML en 18 EGW. Pilot circulaire houtbouw. Vertraging door bezwaar op bouwvergunning. Mogelijke start 2023 half jaar later oplevering.
Nieuwbouw projecten in ontwikkeling, realisatiefase vanaf 2023 en verder Culemborg
Panta Rhei
Koop kantoorpand transformeren tot 55 AML. Start Q1 2023 oplevering Q3 2024.
Beusichem
Zoetzandselaan
Herstructurering: Sloop 30 GGW, nieuwbouw 16 GGW en 24 AML. Start Q4 2024 oplevering Q2 2025.
Tiel
Burg. Van Welderenstraat
Herstructurering: Sloop 32 AZL nieuwbouw 60 AML. Oplevering Q3 2024.
Herwijnen
Nieuwe Steeg
Herstructurering: Sloop 17 eenheden, 2 aankoop, nieuwbouw 17 GGW en 2 EGW. Start sloop Q4 2023. Start en oplevering 2024.
Leerdam
Broekgraaf St. MUS
Uitbreiding 32 AML en 1 MOG. Start uitvoering Q4 2023 oplevering 2025.
Culemborg
Zonnebloem- en Tulpstraat
Herstructurering sloop 31 woningen aankoop 2 woningen, nieuwbouw 27 EGW. Start sloop Q4 2024 oplevering in 2025.
Beesd
Burg. JW Hondelinkstraat
Herstructurering: Sloop 9 GGW, nieuwbouw 11 GGW. Start sloop Q4 2023 oplevering Q4 2024.
Heukelum
Pr Bernhardstraat & Beatrixstraat
Herstructurering: sloop 20 EGW, nieuwbouw 21 EGW. Start sloop 2025. Verwacht oplevering 2026.
Spijk
Spijkse Kweldijk en Kerkstraat
Herstructurering: Sloop 12 EGW, nieuwbouw 12 GGW. Verwacht oplevering 2026.
Tiel
Schoollocatie Balije
Uitbreiding: 36 AML. Geplande oplevering Q3 2024.
27
Strategische onderhoudsprojecten (SOP) SOP Projecten voorbereiding-realisatiefase Leerdam
Burg JW Hondelinkstraat
Renovatie 8 EGW, opgeleverd december 2022.
Leerdam
Schalij-Stolbergstraat
Voorbereiding renovatie 48 AZL, oplevering Q3 2023.
Bestuursverslag
2.8 Kwaliteit van wijken en buurten Algemeen Leefbaarheid heeft alles te maken met de directe woon- en leefomgeving van bewoners, dus met de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Als deze beide goed zijn, wonen mensen graag in hun woning. Als sociale verhuurder investeren wij dan ook in fysieke en sociale leefbaarheid. Fysieke leefbaarheid gaat over tastbare (technische) zaken, die de woonomgeving bevorderen en aantrekkelijk maken. Sociale leefbaarheid heeft te maken met het sociale, veilige en prettige karakter van een wijk, buurt of gebouw. Het gaat hierbij om de bevordering van de sociale samenhang, de betrokkenheid, de verantwoordelijkheid en de zelfredzaamheid van bewoners. Met onze partners streven wij naar schone, technisch en sociaal veilige wijken. Wij investeren in zaken die ons eigendom zijn. Dat gaat dan om bijvoorbeeld de achterpaden van woningen en de algemene ruimten van appartementencomplexen. Ideeën voor concrete verbeteringen komen tot stand door eigen waarnemingen van wijkbeheerders tijdens periodieke wijkrondes. Ook bewoners delen ideeën met ons. Zij geven bijvoorbeeld aan, welke knelpunten zij ervaren in hun woonomgeving. Op sociaal gebied houden we ons bezig met de organisatie van koffiecontactmomenten en we overleggen met groepen bewoners. Ook voeren we regelmatig persoonlijke gesprekken in een wijk of woning.
In 2022 zijn we gestart met het maken van gebiedsplannen in de regioteams om op een gestructureerde en proactieve manier te werken aan een verbetering van de leefbaarheid in onze wijken en kernen. Aanpak overlast Na een topjaar in 2020 (het eerste “coronajaar”), heeft de daling van het aantal overlastklachten in 2022 doorgezet. Het gebruik van buurtbemiddeling bleef min of meer gelijk (van 86 naar 87) ten opzichte van 2021. Er is geen eenduidige verklaring voor de daling van het aantal meldingen van overlast te geven. Mogelijke verklaringen zijn dat bewoners na corona weer meer buitenshuis (studie en werk) verblijven, waardoor potentiële overlast is verminderd. Een andere verklaring zou kunnen zijn, dat de aandacht van bewoners veel meer gericht is op de stijgende energielasten en de fysieke toestand van de woning en minder op gedrag en geluidsoverlast van de buren. Overlast lijkt wel ernstigere vormen aan te nemen. Het aantal ontruimingen (inclusief de ‘”vrijwillige huuropzeggingen”) op basis van overlast, drugs en woonfraude steeg van 4 naar 8. Woonfraude wordt door ons beschouwd als een vorm van overlast. Dit resulteert namelijk regelmatig in overbewoning, gebrek aan betrokkenheid met de buurt of ronduit asociaal woongedrag. Aantal gemelde overlastklachten in 2022
28
Bestuursverslag
Gemeente
Via KW
Via BB
Totaal
Totaal
2022 t/moktober
2022
2022
2021
2020
2019
2018
Buren
22
3
25
31
59
31
44
Culemborg
58
17
75
144
240
162
142
Molenlanden
22
3
25
28
29
36
25
Tiel
84
10
94
135
159
138
154
Vijfheerenlanden
52
7
59
64
109
114
109
West Betuwe
104
18
122
163
176
142
173
58
400
565
772
623
647
Totaal 342 KW=KleurrijkWonen BB=Buurtbemiddeling
“Vrijwillige” huuropzeggingen Gemeente
Hennepteelt
Handel in harddrugs
Zwaar vuurwerk en drugs
0
0
Buren Culemborg
1
Molenlanden Tiel Vijfheerenlanden West Betuwe Totaal
1
29
Aantal ontruimingen in 2022 Gemeente
Ontruimingen Ontruiming i.v.m. Totaal ontruimingen i.v.m. overlast woonfraude Wijkbeheer, Overlast en Leefbaarheid
Buren
1
Culemborg
2
1
4
1
1
2
4
2
7
1
Bestuursverslag
Molenlanden Tiel Vijfheerenlanden West Betuwe Totaal
30
Langer zelfstandig wonen
Bestuursverslag
Doorstroombeleid In 2022 hebben we het doorstroombeleid opnieuw onder de aandacht gebracht bij onze huurders van 55 jaar en ouder, die wonen in een grote eengezinswoning met minimaal drie slaapkamers. Omdat de doorstroomurgentie na een jaar niet meer vervalt, is het aantal geregistreerde doorstroomurgenten gestegen van 745 eind 2021 naar 762 eind 2022. Deze huurders konden in 2022 met voorrang reageren op ons doorstroomaanbod (gelijkvloerse woningen, maximaal 2 slaapkamers). In 2022 hebben 50 van onze huurders gebruikgemaakt van de doorstroomurgentie. In 2022 zijn 15 nieuwbouwwoningen geadverteerd met voorrang voor huurders met een doorstroomurgentie. 14 vrijkomende woningen zijn geadverteerd met voorrang voor ’sociale‘ doorstromers vanuit de tweede verhuisketen. Dit zijn meerpersoonshuishoudens die als tweede in de verhuisketen doorstromen. 15 woningen zijn verhuurd aan doorstromers uit deze tweede keten (twee van deze woningen zijn in 2021 geadverteerd en in 2022 verhuurd). Sinds 2021 is het achterlaten van een sociale huurwoning niet meer verplicht. De criteria zijn aangepast naar alleen een gezin van minimaal drie personen. Woningaanpassingen In 2022 zijn er 349 aanvragen van huurders geweest voor het plaatsen van een of meerdere aanpassingen vanuit het Langer Zelfstandig Wonen (LZW-) beleid. Dit is een daling ten opzichte van 2021. In dat jaar waren er 515 aanvragen.
Mogelijk wordt deze daling deels veroorzaakt, doordat het aanvragen van een aanpassing via een beslisboom op de website vanwege de overgang naar een nieuw ERPsysteem sinds half oktober tijdelijk niet meer beschikbaar is. Huurders moeten nu een mail sturen. Ruim 95% van de aanvragen zijn daadwerkelijk in 2022 uitgevoerd. 3% is nog in voorbereiding, maar worden naar verwachting nog binnen de afgesproken twee maanden uitgevoerd. De geplande evaluatie van het beleid is in 2022 wel gestart, maar nog niet afgerond. De verwachting is dat dit in het eerste tertiaal van 2023 klaar is.
31
2.9 Overige producten en diensten
Bestuursverslag
Woongoud Op 1 juli 2022 zijn we definitief gestopt met Woongoud. Dit was het programma waarmee we huurders beloonden voor een actieve inzet in hun buurt of wooncomplex. Vanwege strengere regels van de Woningwet én het sterk teruggelopen aantal Woongoud-winkeliers in ons werkgebied, had Woongoud onvoldoende potentie. We hebben hierover in 2021 én 2022 diverse keren gecommuniceerd naar huurders. Zij kregen hierdoor ruim de gelegenheid om hun gespaarde Woongaardpunten vóór 1 juli 2022 te verzilveren Onze huurders hebben hier massaal gebruik van gemaakt. Bij de 50 actieve Woongoudwinkeliers in ons werkgebied hebben huurders met 5.842 transacties een totaalbedrag van € 166.412 verzilverd aan Woongoudpunten. De meeste Woongoudpunten werden verzilverd bij de doe-het-zelf zaken (Karwei, Praxis), de supermarkt Coöp op diverse locaties, tuincentra, restaurant de Nieuwe Pauw in Leerdam en ambachtsbakker De Jager. Alternatieven Woongoud Onze huurders, die zich op regelmatige basis inzetten voor hun buurt of wooncomplex (vrijwilligers), ontvangen nu jaarlijks een cadeaubon voor hun bijdrage. Daarnaast hebben we ‘Kleur je buurt’ geïntroduceerd, een programma waarbij huurders een aanvraag voor hun buurt kunnen indienen om de leefbaarheid te verbeteren. De eerste aanvraag hebben we in het najaar 2022 gehonoreerd én grotendeels uitgevoerd.
Het ging om een opknapbeurt van een ontmoetingsplek aan het Jaagpad in Tiel, waar jong en oud elkaar treffen. Website & webcare Eind 2022 telden we 9.236 huurders met een account om hun woonzaken online te regelen op onze website (eind 2021 waren dit 7.957 huurders met een account). Er is sprake van een stijging van het aantal accounthouders. Ook het aantal bezoeken van onze website steeg van 106.184 sessies in 2021 naar 207.987 sessies in 2022. 74,2% waren nieuwe gebruikers en 25,8% waren terugkerende gebruikers. De top drie aan bezoekers komt uit Amsterdam (15,8%), Culemborg (12,5%) en Tiel (8,9%). Verder zien we bezoekers terug uit ons werkgebied (Geldermalsen 5,2% en Leerdam 4,9%), maar ook uit Rotterdam, Utrecht, Gorinchem en Eindhoven. Webbezoekers van buiten ons werkgebied betreffen vooral woningzoekenden, die in ons werkgebied naar een woning kijken. De top vijf bezochte webpagina’s in 2022 waren: homepage, woning zoeken, reparatie melden, mijn gegevens wijzigen en Woongoudsaldo bekijken. Gebruikers bezochten onze website vooral op hun smartphone (60%), desktop (35%) en tablet (5%).
32
Bestuursverslag
Zoals onderstaande tabel laat zien, daalde, met uitzondering van de reparatieverzoeken, het aantal online geregelde processen in 2022 over de hele linie. Dit heeft te maken met het tijdelijk dichtzetten van online processen op de website vanaf oktober 2022, vanwege de overgang naar een nieuw ERP-systeem. Online geregelde processen
2022
2021
2020
2019
2018
Reparatieverzoek
6.237
5.774
6.542
9.312
8.824
Betalingsverzoek*
56
64
96
84
96
Overlastmelding #
184
381
642
415
432
252
382
566
846
760
6.729
6.601
7.846
10.657
10.112
Huuropzegging
#
Totaal
* Benaderd op basis van vastgelegde contacten. Zaken via Viewpoint aangemaakt via Iris. # gemeten tot en met 11-10-2022
Als resultaat hiervan, is het telefoonverkeer in het KCC en de backoffice (zoals bij de Servicedienst) enorm gestegen. Huurders konden hun woonzaken alleen telefonisch en per mail regelen. Inmiddels is het belangrijkste online proces van een reparatie melden weer open. In de eerste helft van 2023 moeten ook de andere functionaliteiten, zoals een huuropzegging en overlastmelding, weer actief worden op de website. In 2022 hebben we twee klantenpanels georganiseerd om onze website te laten beoordelen aan de hand van diverse opdrachten (één keer met laaggeletterde Taalambassadeurs en één keer met huurders). De aanbevelingen hebben we zoveel als mogelijk verwerkt. Een deel van de aanbevelingen konden we niet verwerken, vanwege de overgang naar DE; dit pakken we in 2023 op. Eind 2022 was een aantal online processen nog niet live op de website. We gaan ervanuit, dat de website in het eerste kwartaal 2023 weer in zijn geheel werkt, zodat huurders al hun woonzaken weer online kunnen regelen. In 2022 is het verzorgen van webcare halverwege het jaar overgegaan naar het KCC. Het betreft klantvragen en -verzoeken die via social media (vooral Facebook, soms Twitter of Google Review) bij ons binnenkomen. In 2022 zijn er 57 meldingen via webcare (Facebook) binnengekomen.
33
3. Belanghebbenden
Bestuursverslag
In dit hoofdstuk • Betrekken van bewonersorganisaties • Overige samenwerkingsvormen • Klanttevredenheid • Klachten Wij vinden het belangrijk om onze belanghebbenden te betrekken bij het beleid en beheer over ons bezit en onze maatschappelijke taak. Periodiek vindt er overleg plaats met de vertegenwoordiging van onze huurders (huurdersorganisaties), de gemeenten binnen ons werkgebied en met collega corporaties.
3.1 Betrekken van bewonersorganisaties Overleg Huurdersplatform
Frequentie 4 x per jaar
Vertegenwoordiger KleurrijkWonen RvB, Manager Wonen en anderen op afroep
Belangrijke onderwerpen Zie onderstaand
Huurdersorganisaties
Varieert
Regioteamleiders, medewerkers
Huurbeleid, organisatiestructuur KW, nieuwe medewerkers en werkzaamheden, gebiedsplannen, Kleur je Buurt, leefbaarheid, projecten, duurzaamheid, hittestress, groenonderhoud, planmatig onderhoud, huisvesting statushouders, verkoop
34
Met het Huurdersplatform zijn in 2022 de volgende onderwerpen besproken, dan wel digitaal gedeeld:
Bestuursverslag
• • • • •
Huurverhoging 2022 Jaarverslag en jaarrekening 2022 KCM Zonnepanelen Huurverhoging 2022
• • • • •
Alternatieven Woongoud Begroting Duurzaamheid Vestia Regionale- en landelijke ontwikkelingen
3.2 Overige samenwerkingsvormen Gemeente Buren De meerjarige prestatieafspraken, die eind 2021 zijn getekend, zijn in uitvoering. Daarnaast zijn eind 2022 nieuwe jaarafspraken gemaakt met de gemeente, collega-corporatie Thius en de huurdersvertegenwoordigers. Er wordt gewerkt aan de uitvoering van de prestatieafspraken. Daartoe vindt regelmatig ambtelijke afstemming plaats en wordt vier keer per jaar bestuurlijk afgestemd. Tijdens deze en de ambtelijke overleggen zijn de prestatieafspraken, de voortgang van de projecten, de invulling van de Regionale woondeal, de huisvesting van statushouders, duurzaamheids- en leefbaarheids- en zorgvraagstukken aan de orde geweest. Gemeente Culemborg De meerjarige prestatieafspraken die twee jaar geleden met de gemeente Culemborg zijn gemaakt, zijn volop in uitvoering. Periodiek bespreken we deze in het bestuurlijk overleg. Twee keer per jaar is de Huurdersbelangenvereniging Culemborg hierbij aanwezig. Eens per maand vindt ambtelijk overleg plaats. Onder andere de volgende onderwerpen stonden tijdens deze overleggen centraal: betaalbaarheid, bijzondere doelgroepen, schuldhulpverlening, woningmarktmonitor en diverse nieuwbouwprojecten. Gemeente Molenlanden Een groot deel van de prestatieafspraken, die voor 2022 zijn overeengekomen, hebben uitvoering gekregen.
Deze afspraken hebben betrekking op betaalbaarheid, beschikbaarheid, bijzondere doelgroepen, duurzaamheid, leefbaarheid en participatie. Periodiek vindt ambtelijk overleg tussen corporaties en de gemeente plaats. Daarnaast is twee keer per jaar een overleg tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties.
35
Bestuursverslag
Gemeente Vijfheerenlanden Door meerdere factoren is ervoor gekozen om uit het uitvoeringsprogramma 2022 tien afspraken te prioriteren en daar in te zetten op een goede voortgang. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties hebben gezamenlijk bepaald welke afspraken zij het meest van belang achten. Deze afspraken hebben onder meer betrekking op betaalbaarheid en woonlasten, wonen met zorg, verkoopbeleid, doorstroming en duurzaamheid. Gemeente Tiel De tweede helft van 2022 stond in het teken van de Regionale woondeal. De gesprekken met de gemeente Tiel over dit onderwerp voerden we samen met collega-corporatie Thius. Dit thema stond zowel ambtelijk, als bestuurlijk hoog op de agenda. Daarnaast is eind 2022 gestart met de jaarafspraken voor 2023 binnen de bestaande meerjarige prestatieafspraken. Gemeente West Betuwe In 2022 heeft zowel bestuurlijk als ambtelijk periodiek overleg plaatsgevonden met de gemeente. Onderwerpen waren de meerjarige prestatieafspraken, de voortgang van de projecten, Flexwonen, de invulling van de Regionale woondeal, de huisvesting van statushouders, duurzaamheids- en leefbaarheids- en zorgvraagstukken . De huurdersorganisaties hebben twee keer aan de bestuurlijke overleggen deelgenomen. Overzicht overleggen Een overzicht van alle overleggen met onze stakeholders, zoals gemeenten en regio’s, is weergegeven in het volgende overzicht.
Ook de belangrijkste gespreksonderwerpen zijn hierin opgenomen. Ondanks de coronapandemie zijn we, weliswaar veelal digitaal, doorgegaan om met deze stakeholders te overleggen. Overleg Regio’s Rivierenland