Bijlage 4 Antea_sociale rapport woningbouw regio haaglanden pzh

Blad 19 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

dat betekenen dat een extra aantal van zo’n 700 woningen, voor die plannen die nog te beïnvloeden zijn. Er moeten daar echter wel contracten voor worden opengebroken. Dit zal niet gaan zonder financiële consequenties16, waarover heronderhandeling plaats zal moeten vinden. Ook zullen er nieuwe stedebouwkundige en bestemmingsplannen (of ‘vergunningen’ onder de Omgevingswet) moeten worden opgesteld en daarmee samenhangende zaken als stikstof en verkeersafwikkeling moeten worden opgelost. De provincie Zuid-Holland heeft een indicatief woonbod gedaan aan het Rijk (zie paragaaf 2.3). In dit indicatief bod is onder andere aangegeven dat zij de bouw van woningen in algemene zin en in het bijzonder in het betaalbare segment verder willen versnellen. Daarvoor zijn afspraken over extra middelen nodig voor de dekking van de publieke onrendabele top van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. (…) De provincie vraagt om structurele financiële middelen, meer sturingsinstrumenten en het terugdringen van onder andere stikstof. Voor stikstof wordt bijvoorbeeld aangekaart dat een robuust (bron)maatregelenpakket nodig is, bredere inzet van het Stikstoffonds dan alleen transitie van het landelijk gebied en ondersteuning bij het vullen van een (eventuele) provinciale stikstofbank.

Door de (voorgenomen) groei van Westland in Westlandse Zoom en Nieuwe Westland is het behalen van dit aandeel sociaal voor de gemeente lastiger geworden (‘de wet van de grote getallen’), daar er nu in absolute aantallen meer sociale woningen moeten worden toegevoegd om dit percentage te halen. De gemeente stelt daarbij ook dat in de stedelijke gebieden vanaf de wederopbouw fors is geïnvesteerd middels directe en indirecte subsidies in de sociale voorraad. Deze investeringen en de bijbehorende bouwproducties zijn aan de kleinere dorpen (zoals de kernen in Westland) nagenoeg voorbij gegaan. Daarmee is het inlopen in tien jaar tijd een onrealistisch scenario. De gemeente Midden-Delfland en gemeente Wassenaar zien voor zichzelf een andere rol dan op het gebied van woningbouw; namelijk een rol in het bieden van veelzijdig groen en landschap ten behoeve van het vestigingsklimaat. Voor de gemeente Wassenaar geldt specifiek dat zij zich wel willen richten op het internationale woonmilieu, en voor de gemeente Midden-Delfland dat zij een mogelijke rol zien voor bedrijventerreinen. Deze rolopvatting maakt dat ze liever geen grote hoeveelheden woningen wilden of willen toevoegen. De gemeente Pijnacker-Nootdorp daarentegen omarmt het toevoegen van woningen wel, mits het past bij haar identiteit.

De gemeente hecht wel veel waarde aan de combinatie van wonen in kleine, groene en dorpse gemeenschappen dichtbij de stad door goede verbindingen. De gemeente wil het programma differentiëren en wel de mogelijkheid bieden tot een wooncarrière binnen de gemeentegrenzen. Pijnacker-Nootdorp heeft relatief veel eengezinswoningen in de woningvoorraad en een vergrijzende bevolking. Gekozen is door de gemeente om bij nieuwbouw niet de nadruk te blijven leggen op het toevoegen van deze eengezinswoningen, omdat deze al in ruime mate aanwezig. De gemeente wil inzetten op doorstroming door passend aanbod te creëren; de groep senioren (emptynesters) is op zoek naar een gedifferentieerd aanbod en maar voor een klein deel aangewezen op de sociale woningvoorraad. Bij de nieuwbouwopgave kiest de gemeente om daarom niet alleen op de sociale woningvoorraad richten. Stuur op korte termijn zo veel mogelijk bij in bestaande planontwikkeling Vanwege de kwantitatieve druk van sociale woningen zoeken de gemeenten hoe ze deze opgave kunnen realiseren ten opzichte van de bestaande initiatieven en beschikbare locaties. Met deze 16 De gemeente geeft in haar bod aan dat ze ervan uitgaat dat “bij een tijdige interventie om meer sociaal toe te voegen

rekening moet worden gehouden met extra kosten van ca € 30.000 per extra sociale woning. Hoe later de interventie, hoe hogere deze meerkosten zullen zijn. Deze € 30.000 is een indicatief gemiddeld grondkostenbedrag om per woning meer betaalbaar te kunnen realiseren. Als het om switchen van dure koop naar sociale huur gaat, is dat bedrag substantieel hoger. Uit nader onderzoek moet blijken wat, per project, het financieel tekort is als gekozen wordt voor switchen naar sociale huurwoningen.”

Blad 20 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 6: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Westland

Figuur 7: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Midden-Delfland

Blad 21 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

gewenste aantallen sociale woningbouw zijn grotere locaties (en hogere dichtheden) nodig om het been bij te kunnen trekken en in relatief korte tijd het percentage sociaal in de gemeente te verhogen. Niet overal is binnen bestaand stads- en dorpsgebied (hierna: BSD17) of op de 3hakaart een grotere locatie in beeld. Risico van nieuwe zoekgebieden is dat de fasering voor de periode tot 2030 mogelijk niet passend is. De fasering van de sociale woningbouw zal daarmee worden verlengd. Daarvoor is het nuttig om de beoogde ontwikkeling van huishoudens en de sociale doelgroep na 2030 in beeld te brengen. Daarnaast zijn er ook locaties buiten BSD die voor ontwikkeling van woningbouw vanuit gemeentelijk of provinciaal beleid niet in aanmerking komen (bijvoorbeeld polders of natuurgebieden). De gemeente Westland ziet (ambtelijk) kansen voor verdichten, los van de mogelijke financiële consequenties. Ruimtelijk gezien is verdichting wel mogelijk. In het nieuwe coalitieakkoord is opgenomen dat men in de dorpen niet hoger wil bouwen dan 15 meter en voor hoogbouw is opgenomen dat het alleen mogelijk is waar het goed inpasbaar is in de omgeving. De gemeente Westland wil het dorpse karakter van de kernen binnen Westland behouden en stelt dat daarom extra plancapaciteit buiten BSD (bestaande stads- en dorpsgebied) komt te liggen.

Het provinciaal ruimtelijk beleid is gericht op het behouden van het glastuinbouwareaal (zie kaart)18. Afwijkingen zijn alleen mogelijk, als aangetoond kan worden dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang van de locaties en de bruikbaarheid voor de glastuinbouw. Ook voor de verschillende beschermingscategorieën zijn er restricties19; in categorie 2 zijn alleen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk als dat past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en kan alleen worden toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimteljjke kwaliteit. De glastuinbouw is een speerpunt in het lokaal beleid; met herstructurering, mobiliteit, vergroening en verduurzaming als belangrijke thema’s wil de gemeente tot integrale gebiedsplannen komen die betaalbaar en met voldoende draagvlak gerealiseerd kunnen worden. Box: Provinciale 3-ha kaart Op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) zijn nog te ontwikkelen woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 ha buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) opgenomen.

Als een locatie is opgenomen op de ‘3 ha kaart’ betekent dit dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling. Dit neemt niet weg dat de gemeente bij de verdere detaillering van de betreffende ontwikkeling (in het kader van het bestemmingsplan) nog wel rekening moet houden met specifieke onderdelen van het provinciaal beleid, bijvoorbeeld het beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt voor het opnemen van een locatie op de ‘3 ha kaart’ is dat het gaat om een reële ontwikkeling. Binnen een periode van ten hoogste 10 jaar moet er voldoende behoefte bestaan voor ontwikkeling van de locatie. De regionale visies voor wonen en bedrijventerreinen vormen belangrijke input voor de ‘3 ha kaart’. De provincie geeft aan dat het daarom wenselijk is om al voordat een nieuwe buitenstedelijke locatie wordt opgenomen in de regionale visie in overleg te treden met de provincie over de aanvaardbaarheid van die locatie.

Voor de gemeente Midden-Delfland is wonen niet de belangrijkste factor in het bepalen van de identiteit van de gemeente. Zij ziet het in stand houden, vernieuwen en leefbaar houden van het waardevolle cultuurlandschap (nu Bijzonder Provinciaal Landschap van Midden-Delfland) onlosmakelijk verbonden met de huidige maatschappelijke opgaven (o.a. op vestigingsklimaat, klimaatadaptatie en – mitigatie). Zij stelt dat het landschap een belangrijke functie voor het woon- en leefkwaliteit van de ruim 2 miljoen inwoners van de Zuidwestelijke Randstad vervult en dat deze functie voor het woonklimaat – gezien de gezamenlijke verstedelijkingsopgave- alleen nog maar toeneemt. Het woningaanbod wil de gemeente dan ook richten op het behoud van de 17 Het begrip BSD is in het provinciaal omgevingsbeleid gedefinieerd als een bestaand stedenbouwkundig samenstel van

bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare op sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Specifiek in de Zuid-Hollandse situatie wordt een aantal situaties nadrukkelijk niet beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’; de glastuinbouwgebieden en de verspreid liggende kassen, de verblijfsrecreatieparken. Bouwrijp gemaakt gebied wordt eveneens beschouwd als bestaand stads- en dorpsgebied, ervan uitgaande dat er dan sprake is van een onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling. 18 Provinciale omgevingsverordening § 7.3.12 19 Provinciale omgevingsverordening § 7.3.7 en 7.3.8

Blad 22 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 8: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Wassenaar

Figuur 9: hoofdlijnen van provinciaal beleid voor gemeente Pijnacker-Nootdorp

Blad 23 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

vitaliteit van de dorpen met het oog op het behoud en bij voorkeur het versterken van het landschap. Midden-Delfland wil deze regionale rol vanuit het landschap op zich nemen. Ook de gemeente Wassenaar is ingesloten door verschillende beschermingscategorieën vanuit het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit, ook binnen BSD zijn er verschillende bijzondere aanduidingen. Dit maakt het toevoegen van woningen lastig. De afgelopen jaren is in de prognoses voor Wassenaar steeds uitgegaan van afname van de benodigde woningvoorraad in plaats van toename. De gemeente heeft zich hier niet in herkend, maar maakt wel de planvoorraad beperkt. De gemeente heeft zich als doel gesteld juist het aantrekkelijk woonmilieu voor internationals te willen versterken en ziet juist daarin haar bijdrage in de regionale opgave. Het ruimtelijk beleid van de gemeente is erop gericht om met inbreiding (in bestaande omgeving) woningen toe te voegen. De gemeente geeft de voorkeur aan het toevoegen van meer (sociale) woningen in Wassenaar-Zuid. Gezien de ligging met o.a. veel landerijen is het minder eenvoudig daar woningen toe te voegen. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet juist nog wel kansen in een aantal locaties, zowel binnen BSD als buiten BSD door transformatie van glas. Deze gemeente lijkt ruimtelijk iets minder ‘ingeklemd’ te liggen dan de andere gemeenten.

Desondanks gaat het ook hier om de grotere locaties waar een aanpassing van provinciaal beleid voor nodig is. De gemeente denkt voor transformatie aan Dwarskade, Overgauw, Rijskade en Balijade. Deze locaties zouden samen ruimte kunnen bieden aan 2.000 tot 4.000 woningen, en uitgaande van lokaal beleid van 30% doelgroepvoorraad om 600 tot 1.200 woningen. Op deze gebieden heeft de gemeente reeds een Wvg gevestigd. De gemeente komt dus op een gegeven moment aan zet. De provincie heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken. De gemeente ziet kansen in verdichten via hoogbouw (bijvoorbeeld nabij OV knooppunten) en maatwerk met betrekking tot parkeernormen. Ook dit is een kans om op goed bereikbare plekken meer sociale woningen toe te voegen. De gemeente stelt dat dit kan gaan om de Centrumlijn en Hart van Nootdorp. Deze twee locaties, samen met de Scheg, als OV-locaties hebben op dit moment zijn voornamelijk grondgebonden woningen geprogrammeerd. Met meer gestapelde bouw zou dit ons inziens kunnen groeien (op basis van aannames) naar 1200 woningen, met zo’n 250 extra woningen voor de doelgroep. De gemeente zelf heeft intussen het programma aangepast en stelt de gemeentelijke programmering bij van 1980 naar 2070 en vervolgens 2152, waarvan 616 sociale woningen.

3.3

Ruimtelijke mogelijkheden per gemeente voor meer locaties sociale woningbouw Allereerst hebben gemeenten en corporaties in beeld gebracht welke mogelijkheden er zijn om bestaande initiatieven van meer sociale woningbouw te voorzien. Hiervoor zijn alle locaties nagelopen, dichtheden opnieuw beschouwd en toegelicht. Over het algemeen is in lopende initiatieven nog redelijk wat ruimte om meer woningen toe te voegen. Er spelen echter wel andere problemen op deze locaties voordat dat ook realiteit kan worden. Vervolgens zijn ook nieuwe potentiële ontwikkellocaties binnen BSD in beeld gebracht; hierbij ging het naast reeds bekende marktinitiatieven, ook om nieuwe potentiële locaties, (op termijn) vrijkomende en/of leegstaande objecten. In geen enkele gemeente lijkt er genoeg ruimte binnen BSD om ‘eenvoudig’ het gehele aantal sociale woningen uit het ME-scenario voor 2030 toe te voegen. Tot slot zijn ook buiten BSD nieuwe mogelijke locaties voor (sociale) woningbouw verkend om te zien of daarmee het aantal sociale woningen wel verhoogd kon worden tot het ME-scenario. Buiten BSD betekent in deze gemeenten al snel een transformatie van glastuinbouwgebied of het bouwen in of tegen het groen.

Blad 24 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Los van financiële consequenties van het openbreken van bestaande contracten of het aanpassen van de planvorming, zijn er ook problemen te verwachten op het gebied van verkeersafwikkeling of stikstofdepositie20. Plannen en projecten zijn als gevolg van stikstofdepositie stopgezet dan wel stilgelegd als gevolg van de uitspraak van de Raad van State in mei 2019. Woningbouwprojecten en vergunningverlening lijken stil te vallen. Het kabinet heeft intussen een pakket aan maatregelen gemaakt om ruimte voor woningbouwprojecten te creëren en er is een stikstofwet aangenomen. Dit lijkt nog niet afdoende te helpen in de kuststrook. Dit en andere showstoppers kunnen optreden. Uiteindelijk moet het resultaat in voornemens en uiteindelijk plannen landen, maar dat wil nog niet zeggen dat het ook uitvoerbaar is en dat op korte termijn de woningen gebouwd zijn. Dit maakt het bod in feite nog zachter, als het gaat om of de doelgroep straks in een woning terecht kan. Gemeente Westland laat, los van milieu-technische en financiële consequenties, kansen liggen Gemeente Westland heeft een groot deel van haar woningen al gepland. Opvallend is echter het grote verschil dat ze wel in totaal een veel hoger bod doet dan volgens het ME-scenario gevraagd is, maar niet evenredig het aandeel sociaal verhoogd.

Nu ligt dat niet eenvoudig vanwege de bestaande planvorming en contracten, tegelijk is de gemeente veelal 50% eigenaar op die locaties en de invloed is dus relatief groot. De gemeente zelf ziet (ambtelijk) kansen voor verdichting, als financiële consequenties kunnen overwonnen, voor zo’n 400 sociale woningen. Ook het Floragebied (zie bijlage C) ziet de gemeente als kans voor sociale woningbouw, de provincie ziet dit anders. Vooralsnog zijn bij de bieding 500 sociale woningen door de gemeente op die locatie benoemd. De corporaties zien daarbij nog eens ruimte voor 130 sociale woningen op nieuwe locaties. Voor de gehele gemeente is op basis van aannames van aangedragen locaties ruimte gevonden voor zo’n 1.800 extra sociale woningen. Hierbij is enkel op quick scan niveau gekeken naar de locaties zonder bijvoorbeeld milieutechnische of financiële zaken te wegen. Alle nog redelijk te beïnvloeden en open te breken plannen zijn daarin meegenomen. Binnen die plannen is het percentage sociaal aanzienlijk verhoogd en een beperkt aantal nieuwe locaties toegevoegd. Dit wil zeggen dat er ruimtelijk meer kan. De provincie heeft al een aantal plannen nog niet aanvaard. Dit zijn ook juist de plannen waar een hoger aandeel sociaal zal moeten worden afgedwongen wil het realiseren van meer sociale woningen een kans krijgen.

Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar de grote ontwikkelingen in de gemeente: ONW en OWBZ. Nu zijn hier zo’n 3800 woningen gepland, waarvan zo’n 200 sociaal. In totaal is (op quick scan niveau, voor de nog niet in aanbouw zijnde delen) met aannames op dichtheid voor de planvorming en 40% sociale huur (in verband met het bijsturen) ruimte voor zo’n 700 extra sociale woningen. Gemeente Midden-Delfland stuurt per locatie, maar moet op zoek naar nieuwe locaties Gemeente Midden-Delfland heeft in de doelgroepvoorraad veel harde plannen. Dat is ook te zien in de concrete uitwerking; nieuwe plannen kennen over het algemeen ongeveer 30% sociaal per plan, al ligt de nadruk te veel op sociale koop. Plannen waar geen sociaal is, zijn gesprekken gaande over de bijdrage in het (afkoop)fonds of zijn afspraken gemaakt in welk deelgebied extra gerealiseerd kan worden. De gemeente ziet wel twee locaties waar mogelijk nog meer bij te sturen is, dit betreft de Hooipolder en de Zuidrand Schipluiden. Dit zou zo’n 40 sociale woningen extra kunnen opleveren. Deze locaties zijn al onderwerp van gesprek tussen gemeente en provincie. De corporatie ziet kansen voor 300 à 400 woningen. Niet alle locaties zijn even kansrijk en een aantal ligt buiten BSD of drukt andere functies naar buiten. Desondanks zou hier ruimte kunnen ontstaan uitgaande van 30% voor de doelgroep voor ongeveer 120 woningen.

In Midden20 dit is ook opgenomen in onder andere het indicatieve provinciale bod aan het rijk, zie paragraaf 2.3

Blad 25 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 10: Grote ontwikkelingen (op 3 ha kaart) OBWZ en ONW, met al lopende planvorming en contracten.

Tabel 5: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) In tabel 5 is zichtbaar wat de opgave ME scenario is voor de doelgroepvoorraad, de aantallen conform het bod van de gemeente in het tussenakkoord en de kansen op basis van deze rapportage in absolute zin. De toevoeging sociaal zou absoluut en relatief in verhouding moeten blijven met de opgave uit het ME-scenario. In deze rapportage is beschouwd; het aandeel sociaal dat afgelopen jaren is gerealiseerd, de kansen op verdichting conform de ambtelijke gesprekken (waarbij aantallen nog verder gedefinieerd moeten worden en belemmeringen overwonnen), de kansen die corporaties hebben gesignaleerd, overige kansen op basis van een quick scan naar verdichtings- en optimalisatiemogelijkheden, controversieel zijn locaties waar PZH en gemeente nog over in gesprek zijn (omdat dit bijvoorbeeld aanpassing van ruimtelijk beleid vraagt)

Blad 26 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Delfland is voornamelijk middels kleine plannen het aandeel sociaal te verhogen, maar– gezien de ruimtelijke beperkingen – lijkt het gehele ME-scenario niet haalbaar. Gemeente Wassenaar kan niet zonder ANWB-locatie Gemeente Wassenaar heeft voornamelijk harde plannen. Toch ziet de gemeente in een nadere beschouwing kansen voor ongeveer 170 woningen op diverse locaties, waarbij belemmeringen nog wel moeten worden overwonnen. De locatie met het grootste aandeel woningen is de ANWB-locatie. Deze locatie is bijna goed voor de helft van de programmering. Het aandeel sociaal is echter 25% (15% sociale huur en 10% sociale koop). De provincie heeft deze locatie dan ook aangehouden. Corporaties geven nog wel aan kansen te zien buiten BSD voor zo’n 60 woningen. Zelfs met de ANWB-locatie zal het voor Wassenaar -gezien de ruimtelijke beperkingen- lastig zijn de opgave in te vullen.

Tabel 6: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) – zie pag 26 toelichting onder tabel

Tabel 7: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) – zie pag 26 toelichting onder tabel

Blad 27 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet kansen Gemeente Pijnacker-Nootdorp benoemt in haar eigen beleid een aantal kansen voor het toevoegen van woningen (zie paragraaf 3.2). Wij constateren dat het zou gaan om zo’n 250 tot 300 sociale woningen bij OV-knooppunten en 600 -1.200 sociale woningen buiten BSD op te transformeren glaslocaties (de Wvg-locaties). De corporaties delen deze locatiekansen. Verdichting binnen BSD betekent ook een verandering in type woningen. Buiten BSD speelt transformatie en daarmee aanpassingen aan het ruimtelijk (provinciaal) beleid. De provincie heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken.

Figuur 11: Zoeklocaties uit beleid Pijnacker-Nootdorp voor toevoegen sociale woningen

Tabel 8: overzicht ME scenario, bod en actuele stand (totaal en doelgroepvoorraad) PM – zie pag 26 toelichting onder tabel

Blad 28 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

3.4

Beleidsinzet naar meer sociale huur Verhouding sociale huur en sociale koop verbeteren naar huur Op Pijnacker-Nootdorp na zetten de vier gemeenten in op (een vrij groot aandeel) sociale koop. Juist dat is een kwetsbaar element. Er zijn extra maatregelen (zoals koopgarant) nodig om sociale koop sociaal te houden, zeker gezien de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden. Het Rijk gaat beleidsmaatregelen nemen om de betaalbaarheid te verbeteren, juist om te voorkomen dat woningen binnen korte tijd uit het gereguleerde segment verdwijnen door sterke stijging van de huizenprijzen, maar ook door de positie van koopstarters te verbeteren. Ook in deze vier gemeenten stijgen, net als in Haaglanden, de WOZ-waarden aanzienlijk. De WOZ-waarden in de provincie en in de regio groeien echter wel sterker dan in de vier gemeenten. In Pijnacker-Nootdorp en Westland stijgen ze wel sneller dan het landelijk gemiddelde. 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% % 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Westland

Pijnacker-Nootdorp

Midden-Delfland

Wassenaar

Zuid-Holland

Nederland

2021

Haaglanden Figuur 12: gemiddelde stijging WOZ-waarden 2015-2021

In de regio worden bovendien verschillende definities gehanteerd voor sociale koop. In Haaglanden hebben gemeenten afgesproken uit te gaan van € 180.000,- (pp 2019), inmiddels wordt uitgegaan van een grens van € 203.000,- (pp 2021). De (door gemeenten afgesproken) grens van de particuliere koopgrens van de doelgroepvoorraad is € 190.000,- (pp 2021). De gemeente Wassenaar doet dit. Gemeente Westland gaat uit van maximaal € 194.000,- (pp 2020), de gemeente Midden-Delfland hanteert een grens van € 203.000 (pp 2021) en de gemeente Pijnacker-Nootdorp van € 194.000 (pp 2019). Recent heeft het Rijk, bij wijze van experiment voor Woondeal-gemeenten, vooruitlopend op de Omgevingswet21, de mogelijkheid om in het bestemmingsplan regels op te nemen voor sociale 21 Sociale Koop Woondealgebieden (artikel 7ad Besluit uitvoering Chw). Dit artikel, waaronder ook de Zuidelijke Randstad

valt, geldt voor plannen die worden vastgesteld voor 1 januari 2024 en het ontwerp van deze plannen ter inzage is gelegd voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het experiment geeft de gemeenten in de woondealgebieden een bruikbare mogelijkheid om in een bestemmingsplan te regelen dat betaalbare koopwoningen worden gebouwd en dat die voor maximaal tien jaar in de categorie sociale koopwoning behouden blijven. De beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen helpt mee bij het aantrekken van werknemers met een middeninkomen in sectoren met

Blad 29 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

koopwoningen met kostenprijs die overeenkomt de op dat moment geldende Voorwaarden en Normen voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). In 2022 lag de de NHG-grens op € 355.000,-. Box: Betaalbaarheid: woningprijzen en inflatie222324 Afgelopen jaar is de gemiddelde woning in Nederland 15,2 procent duurder geworden dan het jaar daarvoor (2020). Dit is de grootste landelijke prijsstijging deze eeuw. De prijsstijging in Zuid-Holland bleef met 13,9 procent net onder het landelijk gemiddelde. Het krappe aanbod, stijgende huurprijzen en de historische lage hypotheekrente zijn de grootste aanjagers voor de prijsstijgingen. Door de dalende rente werd het mogelijk om tegen gelijke, of zelfs lagere maandlasten meer geld te lenen. De combinatie met stijgende huurprijzen in de vrije sector maakte het extra aantrekkelijk om met een lage hypotheekrente een woning te kopen. De gemiddelde landelijke verkoopprijs is inmiddels gestegen tot €428.00025. Op dit moment stijgt de hypotheekrente en het is de verwachting dat dit voorlopig doorzet. Begin augustus 2022 wordt een stabilisatie en zelfs lichte daling gemeld26. Desondanks blijft in combinatie met de huidige inflatie de betaalbaarheid van koopwoningen onder druk staan.

Het is onzeker of -en hoe de lonen zullen meestijgen en hoe dit zich gaat vertalen naar woningprijsontwikkelingen. De NHG-grens wordt jaarlijks aangepast op de prijsontwikkelingen van de markt. De grens voor ‘sociale koop’ wordt geïndexeerd aan de consumentenprijsindex, waardoor het verschil met de marktprijzen (te) groot kan worden.

Sturing pas op middellange termijn kansrijk Op korte termijn is het meest effect te behalen voor de gemeenten in de bestaande initiatieven. Vervolgens op nieuwe locaties; daar komt echter meteen de realisatie voor 2030 onder druk. De gemeenten kunnen meer sociale woningbouw wel stimuleren of afdwingen met hun instrumentarium. Bij voorkeur is het regionaal akkoord weerspiegelt in de gemeentelijke woonvisie (en vice versa). Op basis van de (regionale en lokale) woonvisie worden prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Die kan gepaard gaan met een doelgroepenverordening en eventueel een compensatiefonds. Die eisen worden vervolgens in een project en een anterieure overeenkomst vertaald en vastgelegd in een bestemmingsplan.

personeelstekorten, bijvoorbeeld in het onderwijs. Met het experiment wordt geanticipeerd op de overeenkomstige omschrijving van sociale koopwoningen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Vanwege de urgente situatie op de woningmarkt is het nodig dat gemeenten al op korte termijn gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid in de Omgevingswet.” 22 https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/de-nederlandse-economie/2022/achtergrond-bij-de-huizenprijsstijgingen-vanaf2013/4-financiering-vanwoningen#:~:text=Hypotheekrente%20sterk%20gedaald&text=De%20rente%20voor%20hypotheken%20met,35%20proc ent%20in%20juni%202013. 23 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/04/grootste-prijsstijging-bestaande-koopwoningen-in-21jaar#:~:text=In%202021%20was%20een%20bestaande,2021%20ruim%20226%20duizend%20woningen. 24 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/19/inflatie-9-6-procent-in-april 25 https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/ 26 Stijging hypotheekrente voorbij: 'Zou procent lager kunnen zijn' (nos.nl)

Blad 30 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

De gemeente Westland heeft in haar woonvisie opgenomen dat ze 30% sociale huur en 5% goedkope koop wil programmeren. In het coalitieakkoord is echter al aangegeven dat de gemeente wil naar 20% sociale huur en 15% sociale koop. Op dit moment is 22% van de nieuwbouwwoningen sociale huur, ook sociale koop blijft achter op de woonvisie. Dit zou, afhankelijk van aannames, naar 45% sociaal (koop en huur) kunnen groeien. In het coalitieakkoord wordt het gehele deel sociaal vergroot, maar wel ten gunste van sociale koop. De gemeente wil inzetten op doorstroming, om zo het hoge percentage goedkope scheefwoners te beperken. De gemeente stuurt nu met name via bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten. Ze is wel voornemens om een doelgroepenverordening en een fonds Sociale Woningbouw op te richten. Er is inmiddels ook een (revolverend) Wooninvesteringsfonds Westland aangekondigd en erfpacht en andere vormen van grondbeleid. Mogelijkheden die ze daarin willen benoemen is grondruil en portfolio’s, zodat met wederkerige afspraken over meerdere locaties een groter aandeel sociaal wel mogelijk is. Doorstroming is ook in Midden-Delfland een belangrijk thema. In de woonvisie is het gewenste nieuwbouwprogramma is 24% sociale huur en 9% sociale koop. Ook hier is dat programma bijgesteld door de raad; naar 15% sociale huur en 15% sociale koop.

Op dit moment zou, afhankelijk van aannames, ongeveer 55% van het programma sociaal kunnen zijn. De gemeente stuurt via de bestemmingsplannen en exploitaties en overweegt verschillende instrumenten om bij te sturen op het woonprogramma. Zij heeft al wel een afkoopregeling voor sociale woningbouw en erfpacht als optie in haar grondbeleid. Aan nieuwe instrumenten is met name de doelgroepenverordening in overweging. Ook de gemeente Wassenaar wil een doelgroepenverordening vaststellen. De zelfbewoningsplicht wordt ook als instrument gezien om zo speculatie te beperken. Het beleid is om 25% van de woningbouw voor sociale huur te reserveren. Op dit moment zou, afhankelijk van aannames, ongeveer 50% in het programma voor sociaal kunnen zijn. Andere instrumenten heeft de gemeente niet in overweging, wel wil ze na herhaaldelijk verzoek van de corporaties, parkeerbeleid gaan opstellen. Dit zou de businesscase van plannen kunnen verbeteren. Gemeente Pijnacker-Nootdorp zet bewust in haar beleid meer in op sociale huur (en het omlaag brengen van sociale koop). Daar ziet de gemeente de grootste behoefte. De gemeente gaat bij elk project uit van 30% sociaal en hoger als dat kan. Op dit moment zou, afhankelijk van aannames 41% in het programma voor sociaal kunnen zijn. De gemeente doet daarmee een serieuze poging om het aandeel sociaal te verhogen.

De gemeente stuurt via bestemmingsplannen en exploitaties, maar heeft ook startersleningen, een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Ook deze gemeente overweegt een doelgroepenverordening. Op de kansrijke locaties die de gemeente heeft geconstateerd heeft ze bovendien een Wvg gevestigd. Dat maakt de gemeente pro-actief in het sturen in de toekomst. Voorsorteren op Rijksbeleid Nu het Rijk heeft aangekondigd dat ze van gemeenten verschillende zaken verwacht in het woonbeleid en de sturing daarop, is de vraag of en hoe decentrale overheden daarop reageren. Het Rijk wil tenslotte dat elke gemeente haar ‘fair share’ pakt, waarbij dat ten minste 30% sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente betreft. Voor woningbouwprojecten na 2025 is dit de norm. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft in een recent rapport ook geadviseerd om wettelijk vast te leggen hoeveel sociale woningen erbij moeten komen en om gemeenten te verplichten te zorgen voor voldoende ruimte om deze te bouwen27. De afspraak binnen Haaglanden op dit moment is bij nieuwbouw te koersen op 30% in het sociale segment (huur en koop). Daarnaast wil ze dat elke gemeente een verordening opstelt, waarmee zij de toewijzing van woningen en de voorrang daarbij reguleert.

Die voorrang kan vervolgens ook 27 Oplossen wooncrisis vereist meer actie van woningcorporaties en gemeenten | Raad voor de leefomgeving en

infrastructuur (rli.nl)

Blad 31 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

ingevuld worden door 25 van die 50% van de beschikbare huurwoningen en sociale koopwoningen met ‘lokaal maatwerk’ toe te wijzen. Vanuit veranderende wetgeving is straks de verwachting dat er 30% sociale huurvoorraad is in elke gemeente én 50% lokaal maatwerk mogelijk wordt. Onder de Omgevingswet kan de provincie straks een eis aan sociale woningbouw in visie, programma of verordening vertalen. Afhankelijk van de keuze van het instrument, en of gebruik zal worden gemaakt van een omgevingswaarde voor sociale woningbouw, is dit meer of minder hard. Met de instrumenten programma en omgevingswaarden is de sturing meer vooraf, in plaats van een zienswijze of aanwijzing bij individuele plannen achteraf. Het vaststellen van een omgevingswaarde is heel concreet, deze moet namelijk meetbaar en objectief zijn. Overigens heeft een gemeente dezelfde instrumenten tot haar beschikking (waarbij de verordening wordt vervangen door het omgevingsplan). Voordelen

Nadelen

Programma, vrijwillig (onverplicht)

• Koppelen van verschillende (vrijwillige) programma’s is mogelijk (inhoud / procedureel) • Relatief weinig vereisten > eigen keuze en behoefte is leidend • Niet vatbaar voor beroep

• Kan niet gekoppeld worden aan instructieregels • Zachtere sturing

Programma, programmatische aanpak

• Beoordelingskader voor nieuwe activiteiten • Geeft inzicht en maakt keuzes onder welke voorwaarden/maatregelen nieuwe activiteiten mogelijk zijn • Koppeling aan instructieregel en/of beoordelingsregels in verordening • kan in overleg met andere overheden

• Motivatie bij inzet • Bestuurlijke verhoudingen • Tijdelijk • Vatbaar voor beroep (voorzover verwerkt in algemene regels) > samenhang motivatie • Monitoring (mogelijk risico op beschikbaarheid gegevens van derden)

• zoals Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit > bandbreedte waaraan je moet voldoen, daarboven maatregelen

Omgevingswaarde (kwaliteit fysieke leefomgeving) in verordening

• Bij dreigende ‘overschrijding’ moet provincie programma opstellen, tenzij ander bestuursorgaan doeltreffender is (gemeente in dit geval)

• Kwaliteit moet objectief en meetbaar zijn • Bepalen wat voor type verplichting (resultaat, inspanning of overig) • Monitoring kwaliteit (beschikbaarheid gegevens derden)

• Zit tussen PIP en aanwijzing in vanwege inzet gemeente bij dreigende overschrijding

Blad 32 van 46

Voorbeeld

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

3.5

Corporaties in positie brengen Over het algemeen zijn de corporaties zeer positief over het ME-scenario en de vraag van de provincie aan gemeenten om zich maximaal in te zetten. De corporaties stellen: de vraag is groot en de wachtlijsten lang. Een aantal corporaties ziet ook een rol voor de provincie om de gemeenteraden hier (messcherp) op aan te spreken. Zij zien een grote opgave en zijn van mening dat elke gemeente zijn verantwoordelijkheid zou moeten nemen. Daarnaast geven de corporaties aan voldoende investeringskracht te hebben. Idealiter blijven ze binnen hun eigen gemeente opereren, maar als investeringskansen uitblijven, beraden een aantal corporaties zich noodgedwongen op investeringen in buurgemeenten (n de kernregio). Voor de corporaties voelt dit wel als een dilemma; ze wil eigenlijk investeren in haar ‘kerngemeenten’ en niet het werkgebied noodgedwongen hoeven uitbreiden of geconfronteerd worden met ‘afromen’ van middelen door het Rijk ten behoeve van woningbouw elders in de regio. Volkshuisvestelijk willen ze echter zorgen voor voldoende woningen in de regio. Bijsturen op de huidige programmering vinden de corporaties dan ook belangrijk; danwel via aanwijzingen vanuit de provincie achteraf of via het omgevingswetprogramma vooraf.

Daarnaast zou hier een passend instrument op kunnen worden ontwikkeld; bijvoorbeeld -indien een gemeente geen locaties voor sociale woningbouw heeft- een buurgemeente niet alleen het sociale programma overneemt, maar ook een combinatie van een bijdrage uit een fonds sociale woningbouw én een koppeling met regulier programma. Daarnaast benadrukken corporaties dat de focus op deze vier gemeenten op korte termijn van belang is, maar aangezien planontwikkeling lang duurt uiten ze ook zorgen over de middellange termijn. De gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft en Zoetermeer mogen volgens het Meer Evenwicht-scenario zakken in het aandeel doelgroepvoorraad op de totale voorraad. In de biedingen van de gemeenten en het woningbouwprogramma lijkt echter dat de doelgroepvoorraad in de gemeenten Rijswijk, Delft en Zoetermeer te snel en te ver dreigt te krimpen. De corporaties willen dan ook mogelijkheden om tijdig te kunnen escaleren, indien blijkt dat de voorraad niet voldoende op peil blijft of planontwikkeling op middellange termijn uitblijft. De corporaties staan open voor een samenwerking met de gemeenten en verkenning van de mogelijkheden om meer sociale woningen toe te voegen. Zij ervaren een rem vanuit de gemeenten op voorstellen of (burger)initiatieven.

Ook is het een aantal keer voorgekomen dat corporaties investeerden in verkenningen of projecten, maar uiteindelijk niet aan de slag mochten. Dit schaadt de betrouwbaarheid en samenwerking. Een corporatie benadrukt en hoopt dat gemeenten ervan bewust zijn dat corporaties werken met publiek geld en dat projectvoorstellen die geen doorgang vinden, tot verspilling van publiek geld leiden. Zij worden graag gezien als samenwerkingspartner in plaats van onderhandelingspartner. Het onderzoek van het Kadaster en Rvo naar locaties voor flexwonen wordt genoemd als goed voorbeeld van samen zoeken naar locaties, maar de corporaties missen ook kansen om die uitkomsten direct te integreren naar de sociale opgave in brede zin. De SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) hebben besloten in kaart te laten brengen welke verdichtingsmogelijkheden binnen het bestaand woningbezit nog aanwezig is. Ook zien de corporaties kansen in het om tafel gaan met ontwikkelaars en beleggers in een vroeg stadium. Als voorbeeld werd de urgentiebrief van Den Haag gegeven. De afgelopen jaren heeft Den Haag intensief ingezet op samenwerking met de in Den Haag werkzame corporaties. Dit om voldoende locaties beschikbaar te krijgen en de corporaties te koppelen aan de ontwikkellocaties. De gemeente en de corporaties werken ambtelijk constructief samen in het zogenaamde Nieuwbouwoverleg.

Daarbij is de gezamenlijke inzet regie te voeren op de volledige bouwopgave van de stad en deze adequaat onder te brengen bij de verschillende corporaties. Sinds medio 2019 zijn daarnaast de gemeente, ontwikkelaars, beleggers en corporaties met elkaar in overleg aan de Haagse Tafel Wonen. De gemeente wil bij elke ontwikkeling dan ook een

Blad 33 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

verklaring van een corporatie op het sociale programma. Zo worden corporaties meer in positie gebracht28 en bij elke ontwikkeling betrokken. Bouwstroom Haaglanden is een samenwerking die corporaties noodzakelijk achten, vanwege de woningnood en de beperkte bestedingscapaciteit. Corporaties kopen gezamenlijk conceptwoningen in. De woningen kunnen vervolgens wel met een aan de plek aangepaste eigen identiteit en verschijningsvorm worden geplaatst. Zo is snelheid te behalen; tegelijk zoeken corporaties de samenwerking met twee marktpartijen. Een verdere vorm van samenwerking tussen gemeente(n), corporaties, beleggers en ontwikkelaars kan het ontwikkelen van een regionale portefeuille zijn. Bijvoorbeeld gekoppeld aan een woondeal, een regionale investeringsagenda of het Woonbod aan het Rijk. Gegarandeerde afspraken over woningen (in elk prijsklasse) en locaties maakt dat beter en minder renderende projecten financieel in samenhang kunnen worden ontwikkeld. Corporaties vragen een duidelijke keus in prioriteiten van gemeenten en provincie gezamenlijk; er stapelen nu meerdere beleidseisen op gemeenten en locaties binnen gemeenten. Als bouwen van woningen de prioriteit heeft, betekent dat meer verdichting binnen BSD nodig is en/of ook meer locaties buiten BSD. Als de kern versnellen is, dan dient duidelijk te zijn welke ambities in welke mate daaraan ondergeschikt zijn.

Het zou duidelijk moeten worden welke ambities hoe dan ook gerealiseerd moeten worden en welke onderhandelbaar zijn. Mogelijkerwijs zouden ook gezamenlijke teams (waar eventueel gemeentelijke taken door de initiatiefnemer kunnen worden overgenomen) een oplossing kunnen zijn, indien blijkt dat bij gemeenten de beschikbare capaciteit voor vertraging zou zorgen. Ook in de financiële opgave kunnen die prioriteiten helpen; nationaal, regionaal en lokaal zijn volgens de corporaties de beleidsprioriteiten met financiële consequenties niet altijd dezelfde. Westland In de gemeente Westland zijn na de overname van het Vestia-bezit in totaal vijf corporaties actief. De woningvoorraad van Vestia, één van de corporaties met bezit in Westland, daalde van circa 3.500 woningen in 2010 naar ruim 2.800 woningen in 2020. De corporaties hebben aangegeven dat zij investeringsbereid zijn en zouden graag meer woningen willen realiseren. Zij hebben ook ideeën over locaties waar dit zou kunnen. Ze zouden ook graag meer locaties van de gemeente aangeboden krijgen en geven aan dat de informatieverstrekking tot dusver vaak gebrekkig is verlopen. Een belangrijke stap naar verbetering is gelegd middels de terugkerende bouwtafel waar de gemeente, provincie en corporaties aan tafel gaan met elkaar. De corporaties zien een gezamenlijke opgave en willen bij voorkeur niet met elkaar concurreren.

Graag zouden zij gezamenlijk met de gemeente optrekken en kijken naar de mogelijkheden in plaats van de belemmeringen die op locaties en projecten liggen. Zij staan open voor een nauwe samenwerking om de sociale woningbouw doelstellingen te behalen. Over het algemeen wordt de samenwerking met de ambtenaren uit het domein wonen als prettig ervaren, maar is de doorlooptijd van projecten erg lang. Dat wordt toegeschreven aan een capaciteitsgebrek bij de gemeente. Ook staat het politieke sentiment dat in de gemeente heerst de realisatie van sociale huurwoningen in de weg, menen de corporaties. Zij geven aan dat ook binnen de gemeente zelf een toenemende vraag naar sociale huurwoningen aanwezig is. Wassenaar De gemeente Wassenaar kent twee corporaties die gezamenlijk optrekken. Graag zouden zij binnen de gemeentegrenzen investeren, maar het ontbreekt aan locaties. Daarom worden met name herstructureringsprojecten op eigen terrein opgestart. Wanneer er niet geïnvesteerd kan worden binnen de gemeentegrenzen, zijn de corporaties genoodzaakt om buiten de grenzen te investeren, hoewel dat niet de voorkeur heeft. De corporaties kunnen steeds beter samenwerken 28 Maart j.l. heeft Aedes een gids hoe bouwen we sociale huur uitgebracht. Hierin staan voor gemeenten en corporaties

een aantal mogelijkheden om corporaties in stelling te brengen om sociale huur te realiseren en die ook sociaal te houden.

Blad 34 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

met de gemeente. In het verleden werden de spelregels tijdens de planontwikkeling nog weleens gewijzigd. De hoge mate van wisselingen van ambtenaren op het domein wonen werkt zeer vertragend. Dit wordt mede toegeschreven aan een gebrek aan urgentie voor de sociale woningbouwopgave binnen Wassenaar. Daarnaast belemmert de hoge parkeernorm (namelijk 1,8) de realisatie van woningen en geven de corporaties aan dat bij de doelgroep waarvoor zij bouwen deze parkeernorm vaak onnodig hoog is. Midden-Delfland In de gemeente Midden-Delfland is één corporatie actief. Deze corporatie is sinds kort ook actief in Westland door de overname van een deel van het Vestia-bezit. De corporatie is overtuigd van de mogelijkheid dat er meer mogelijk is in Midden-Delfland, heeft verschillende locaties in beeld gebracht en heeft de middelen om nieuwe woningen te realiseren binnen de gemeente. De corporatie geeft aan nooit betrokken te zijn geweest door de gemeente bij het bod richting dit tussenakkoord. De corporatie zou graag intensiever met de gemeente samenwerken om locaties te vinden om sociale woningen toe te voegen. Wonen Midden-Delfland heeft aangegeven bij elk project 30% sociale huur af te nemen in kleinere particuliere projecten (zodat particulieren niet kiezen dit af te kopen). Wel stelt ze dat het gaat om échte sociale huur; een betaalbaar woonproduct waar duurzaam vraag naar is.

Daarnaast ziet de corporatie kansen in een betere samenwerking (en daarmee versnelling) door een beperking van de welstandseisen. Pijnacker-Nootdorp Binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn drie corporaties actief: Rondom Wonen, Staedion en De Goede Woning. Pijnacker-Nootdorp lijkt het meest intensief samen te werken met haar corporaties en haar ook een kans te hebben gegeven het huidig bod samen op te bouwen. De gemeente heeft beleidsuitgangspunten om meer sociale woningen te (laten) realiseren en een extra corporatie gevraagd in de gemeente te investeren indien dit nodig blijkt. De corporaties zijn positief over de politieke wil ten aanzien van het realiseren van sociale huurwoningen in de gemeente. De noodzaak voor het bouwen voor de doelgroep wordt binnen de gemeente politiek gevoeld en daar heeft de gemeente in de laatste tien jaar stappen in gezet. De gemeente realiseert in huidige plannen ten minste 30 procent sociaal en geeft de corporaties het primaat. Echter, de corporaties denken dat er meer mogelijk is. Zij missen urgentie, projecten kunnen (ook door gebrek aan ambtelijke capaciteit) niet altijd worden opgepakt en terughoudendheid bij de gemeente als het gaat om nieuwe ideeën die het proces zouden kunnen versnellen (bijv. het aanstellen van een aanjager (sociale) woningbouw). Corporaties zien juist dat het realisatietempo omhoog zal moeten.

Zij hebben de gemeente aangegeven de realisatie op te kunnen schroeven naar 840 sociale woningen; dat zijn er 224 meer dan nu in de programmering is opgenomen. Er zijn geen locaties in het manifest benoemd. De 4 Wvg-gebieden zijn een kans, maar staan ook onder tijdsdruk vanwege de looptijd van de Wvg, al zijn deze gebieden intussen ook als transformatiegebieden opgenomen in de omgevingsvisie. De provincie heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken. Hier vragen de corporaties ook aan de PZH om integraal naar de locaties en kansen te kijken. De corporaties geven aan dat zij graag veel meer in onderlinge samenwerking met de gemeente (en eventueel met de provincie) willen oppakken. Zij zouden bijvoorbeeld de begeleiding van het opstellen van een bestemmingsplan kunnen oppakken. Qua belemmeringen worden onder andere de hoge parkeernormen genoemd. Ook geeft een aantal corporaties aan graag op één plot veel woningen te willen realiseren, in plaats van kleine beetjes in veel verschillende deelplannen. Voor de provincie zien zij, in samenwerking met de SVH, een rol in het monitoren (en indien nodig bijsturen) van de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave.

De corporaties hebben gezamenlijk een manifest opgesteld met daarin hun belangrijkste speerpunten om de obstakels voor het realiseren van extra sociale huurwoningen weg te nemen en voldoende woningen te realiseren om aan de toenemende vraag te kunnen voldoen. De corporaties stellen dat het temporiseren van de realisatie of sloop in andere gemeenten zou moeten wachten op de realisatie van sociale woningbouw in deze vier

Blad 35 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

gemeenten; eerst bouwen dan slopen. Het manifest is intussen onderdeel van gesprekken over de prestatieafspraken. Ook hebben de gemeente en corporatiebestuurders nu elke 6 weken periodiek overleg.

3.6

Conclusies per gemeente op hoofdlijnen Deze vier gemeenten kunnen samen – in theorie- zo’n 4300 tot 8000 sociale woningen (laten) realiseren. Dit betekent zo’n 800 tot 4.500 extra woningen dan nu in het bod door de gemeenten in het tussenakkoord is aangegeven. In theorie, want op veel van deze locaties ligt een ruimtelijke, financiële of politieke belemmering. Westland en Pijnacker-Nootdorp staan voor keuzes bij een aantal grote projecten die gunstig kunnen uitpakken voor de sociale opgave, ook door het benutten van kansen in het verdichten binnen BSD. Wassenaar en Midden-Delfland moeten vooral op zoek naar nieuwe locaties. Doelgroepvoorraad

Westland

MiddenDelfland

Wassenaar

PijnackerNootdorp

Totaal

Opgave ME scenario

3.960

570

560

1.640

6.730

Bod december 2021

2.305

99

219

570

3.193

Verschil

-1.655

-471

-341

-1.070

-3.537

Gerealiseerd in 2019-2021

281

39

0

86

406

Onderverdeling potentiële verhoging bod Kans op verdichting cf gemeente

Westland

Wassenaar 171*

PijnackerNootdorp 46*

Totaal

428*

MiddenDelfland 141*

Kans volgens corporatie

130

126

60

224

540

Kans overig

37

41

122

103

322 300* 900

1.431

Controversieel gemeente en PZH

281 450* 597

Totaal

1.886

426

375

1.492

4.479

786

1.722

Tabel 9. Kort overzicht van kansen potentiële verhoging bod * correctie op gegevens conform (gemeentelijke) opmerkingen in tussenakkoord en wisselende definitie sociale koop Voor de vier gemeenten zijn plannen en kansen in kaart gebracht om per gemeente het gesprek te ondersteunen over mogelijke kansen. De woningbouwprogramma’s zijn de belangrijkste bron. Daarnaast zijn door woningcorporaties ontwikkellocaties voorgesteld. Alle locaties zijn tijdens gesprekken aan bod gekomen om te onderzoeken hoe deze (nog meer) bij kunnen dragen aan de opgave. Per locatie is alle informatie bondig samengevat in een tabel, waaronder de kans op verdichting en/of het vergroten van het aandeel sociaal. Deze tabel is als ‘indicatie bedoeld om gezamenlijk de kansen in betreffende gemeente te signaleren. De classificering van locaties is als volgt bepaald: 

  

‘Kans op verdichting volgens gemeente’ zijn volgens de gemeenten kansrijke locaties om het totale aantal woningen en/of het aandeel sociale woningen te vergroten. Hier lijkt nog ruimte en bereidheid bij gemeente, ontwikkelaars en/of corporaties om de plannen aan te passen. Wel kan dit financiële, juridische of andere consequenties hebben. ‘Potentiële locatie corporaties’ zijn (her-)ontwikkellocaties voorgedragen door woningcorporaties. De corporaties zien kans om nieuwe (sociale) woningen te realiseren, aanvullend op de woningbouwprogramma’s van de gemeenten. Overige kansen zijn kansen die wij tijdens het proces gesignaleerd hebben en waarvan we verwachten dat dit sociale woningen zou kunnen opleveren als partijen bereid zijn opnieuw naar uitgangspunten te kijken en eventuele (vaak financiële en/of vertragende) consequenties te aanvaarden. ‘Controversieel gemeente – provincie’ zijn ontwikkellocaties waar gemeente en provincie het niet over eens zijn. In de meeste gevallen gaat het om door de provincie aangehouden plannen i.v.m. het aandeel sociale woningen, woningdichtheid van het plan of ruimtelijk beleid.

Er is dan bovendien geen evenwichtige spreiding van het aandeel sociaal en álle (door een partij benoemde) potentiële locaties worden dan verdicht en ingevuld. De opgave doelgroepvoorraad conform ME-scenario is 6.730 woningen in deze gemeenten. Westland en Pijnacker-Nootdorp

Blad 36 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

zouden zelf aan hun ME-scenario kunnen voldoen indien een aantal van die belemmeringen kunnen worden opgelost. In Wassenaar en Midden-Delfland is dit minder duidelijk, maar speelt dat met alle kleine locaties samen ook aan een substantieel deel van de lokale opgave kan worden voldaan. In Wassenaar lijken meer kansen dan in Midden-Delfland. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt blijft belangrijk naar de regionale opgave te kijken en tijdig bij te sturen. Het huisvesten van de doelgroep in de regio is tenslotte het hoofddoel. Voorgaande analyse uit Hoofdstuk 2 en 3 en bijbehorende bijlagen is kort samengevat in een tabel 10. Opvallend in de tabel is dat Pijnacker-Nootdorp de positieve uitzondering is tussen de gemeenten; politiek wordt daar nu bijgestuurd middels beleid en instrumenten om te zorgen voor voldoende sociale woningen. Het effect moet zich nog sorteren, maar het is een positieve beweging. In de andere gemeenten wordt politiek juist gekozen voor het bijsturen naar meer sociale koop. Deze categorie is moeilijk voor de doelgroep vast te houden en sorteert dus vooral effect op korte termijn. Ook zijn er in die gemeenten geen uitgebreide studies voorhanden naar nieuwe locaties, en lijken corporaties alleen aan zet te komen in de gemeente op eigen grond.

In de andere gemeenten worden wel instrumenten overwogen, waarbij in Westland ook het Wooninvesteringsfonds net is opgericht. Midden-Delfland heeft al een goed werkend Fonds Sociale Woningbouw en de raad heeft op eigen verzoek een debat gevoerd over mogelijk in te zetten extra instrumenten. Tabel 10: Analyse op hoofdlijn van inzet gemeenten in proces tot herprogrammering sociale woningvoorraad Indicator

Westland

MiddenDelfland

Wassenaar

PijnackerNootdorp

Realisatie ‘Meer evenwicht’ scenario

-

-

-

-

Inzet behoud bestaande sociale voorraad

+/-

+/-

+/-

+/-

Onderzoek locaties binnen BSD (incl. optimalisatie bestaande ontwikkellocaties)

-

+/-

+/-

+

Onderzoek locaties buiten BSD (incl. verkenning potentiële ontwikkellocaties)

-

-

-

+

Inzet ruimtelijk/juridisch instrumentarium (korte en lange termijn)

+

+

+/-

++

Inzet gemeente voor woningvoorraad sociaal (incl. afspraken met corporaties)

+/-

+/-

+/-

+

Inzet financieel instrumentarium (incl. grondbeleid)

++

++

-

+/-

Bron: Antea Group, 2022

Gemeenten ervaren knelpunten met name op de financiële kant van projecten. Initiatiefnemers geven geregeld aan dat door een hoger aandeel sociale woningbouw een project niet door kan gaan. De inzet van instrumenten kan daarbij helpen, maar het is een wankel evenwicht tussen afdwingen van sociale woningen versus het niet door laten gaan van een project in zijn geheel. Ook is lastig bijsturen als planontwikkeling al meerdere jaren loopt en soms al meerdere keren is aangepast. Hier zit een dilemma in van snelheid versus programma. Beschikbare capaciteit bij gemeenten (en enkele corporaties) speelt ook een rol. Het realisatietempo dat het ME-scenario verwacht is een uitdaging op zich. En dan speelt de beschikbaarheid van locaties een rol; plannen zijn niet altijd bij te sturen, overeenkomsten moeten opengebroken en het grondeigendom is niet altijd in handen van degene die de meeste kans op realisatie ziet of wil. Duidelijk is wel de

Blad 37 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

oproep om te prioriteren; als er meer sociale woningen moeten komen op hoog tempo zal dit enkel kunnen als andere zaken flexibeler kunnen zijn (ruimtelijk beleid, parkeerbeleid etc). In onderstaande tabellen is aangegeven wat de opgave volgens ME-scenario is voor de totale voorraad, het totale bod dat de gemeente heeft gedaan in het tussenakkoord, en de actuele inschatting naar aanleiding van deze rapportage. Vervolgens is dat ook te zien voor de doelgroepvoorraad (totaal, bod en actuele inschatting). Het actuele inzicht is in paragraaf 3.1 t/m 3.5 uitgebreider toegelicht. De stippel geeft aan wat de actuele inschatting is op basis van de informatie van de gemeente (exclusief overig gesignaleerde kansen en controversiële locaties). Hieruit blijkt dat bijsturen op korte termijn nuttig is voor de opgave, wel zal een nadere weging moeten plaatsvinden of financieel en maatschappelijk gezien de consequenties gedragen kunnen worden.

Tabel 11: overzicht van doelgroepvoorraad ME-scenario, bod en actueel inzicht (hard, zacht en opties) In bovenstaande tabellen is zichtbaar wat de opgave ME scenario is voor de totale voorraad (blauw), en voor de doelgroepvoorraad (groen) als ook de actuele stand van zaken. De eerste balk (opgave ME scenario totaal) geeft de totale opgave conform ME scenario aan, de tweede balk is het bod dat de gemeente in 2021 heeft gedaan, actueel is de aanname van de groei die ook regulier ontstaat bij het vinden van meer sociale woningen; Opgave ME scenario doelgroepvoorraad geeft het absolute aantal doelgroepwoningen conform de opgave in het ME scenario, de vijfde balk laat zien wat de gemeente als bod heeft gedaan aan doelgroepwoningen in het tussenakkoord, actueel laat de resultaten van de gesprekken zien in deze rapportage. De stippellijn geeft daarbij aan wat als ‘realistisch’ wordt aangegeven (lees: bod, gerealiseerd 2019-2021 en kans op verdichting cf gemeente). De toevoeging sociaal zou absoluut en relatief in verhouding moeten blijven met de opgave uit het ME-scenario.

Blad 38 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

4

Hoe nu verder? In dit hoofdstuk geven wij onze adviezen voor de gespreksagenda tussen provincie, gemeenten en regio. Een enkel advies is gericht op sturing naar de toekomst toe en de acties die de provincie, de regio of de gemeente daarin kan oppakken.

4.1

Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief Realisatie, prognoses en locaties meenemen bij actualisatie van regionale afspraken Het aandeel sociale woningbouw in Haaglanden is onvoldoende en de spreiding over de gemeenten is niet optimaal. Het totaal aantal woningen is wel afdoende, wat betekent dat een extra inzet noodzakelijk is. De gemeenten hebben daarom ingezet op het ME-scenario. Regiogemeenten en provincie zullen bij een volgende ronde afspraken het individueel bod van de gemeenten in context van realisatie en prognoses moeten zetten. Daarmee wordt zichtbaar hoe snel een gemeente tot realisatie zou kunnen komen. Uit deze recente analyse blijkt dat niet of nauwelijks tijdig aan de sociale opgave kan worden voldaan en dat de volkshuisvestelijke opgave deels in de regio zal landen (al is het vanwege het voorkomen van ‘afromen’), maar door nu bij te sturen kan dat wel zo veel mogelijk worden voorkomen én zorgen voor een betere balans op middellange termijn. Daarnaast is het van belang locaties (al dan niet vertrouwelijk) bij het bod te kennen. Daarmee wordt voor overheden en corporaties duidelijk waar (en wanneer) de opgave gerealiseerd kan worden.

Een uitvoerbaar bod én opgave (gespiegeld aan de lokale context én aan wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad) moet uitgangspunt zijn in het eindakkoord. Locatiekeuzes voor woningbouw nodig, met name in Westland en Pijnacker-Nootdorp Voor alle vier gemeenten zijn ruimtelijke strategische keuzes voor de langere termijn nodig. Maak deze in gezamenlijkheid met onder andere de PZH met het oog op prognoses richting 2040; binnen BSD in de transformaties in de woningvoorraad of bij functieverandering en eventueel (indien nodig) buiten BSD als groei tot die tijd aan de orde blijft en het per gemeente moet worden opgelost. Weeg dan wel of dit ruimtelijk ook kan (onder andere wat betreft glastuinbouw en landschap). Voor Wassenaar en Midden-Delfland zijn keuzes ook nodig, al gaat dit om kleinere (maar voor gemeente substantiële) aantallen. Voor gemeente Westland loont het, gezien de aantallen in de PPS-constructies waar op bij te sturen is, de moeite om contracten en financiële consequenties in beeld te brengen. Daarna kan de weging worden gemaakt of het maatschappelijk de moeite loont om de plannen qua programmering aan te passen.

Integrale keuzes maakt wat maximaal binnen BSD kan Specifiek willen we hier de integrale keuzes noemen rond de gebiedsverkenning Westland door MoVe en de daarmee samenhangede keuzes rond het Floragebied. Let daar ook op de ruimtelijke samenhang met de gemeente Den Haag. Dit maakt, samen met het al dan niet openbreken van afspraken en contracten voor OBWZ en ONW, groot verschil in hoeverre aan de sociale opgave voldaan kan worden door de gemeente. In Pijnacker-Nootdorp gaat het om de verschillende zoeklocaties (transformatie glas en verdichting rond OV-knooppunten). Als deze afweging is gemaakt en het maximale binnen BSD is opgezocht, is vervolgens ook aan de provincie de opgave om te prioriteren; woningen buiten BSD of in een andere gemeente. Dit vraagt een keuze in prioriteiten (van provincie en gemeenten); bouwen van woningen in die gemeente, behoud van groen, glastuinbouw of de opgaven over de gemeenten anders verspreiden. De provincie moet de regionale opgave wegen; alle (meer en minder gewenste) functies moeten ergens landen. Een integrale afweging voordat de opgave bij de gemeente stapelt is daarbij van belang. Ook zal een gemeente moeten prioriteren: woningen