Bijlage 4 Antea_sociale rapport woningbouw regio haaglanden pzh

Sociale woningbouw Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 definitief 6 oktober 2022

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 definitief 6 oktober 2022

Deze rapportage gaat in op de analyses en gesprekken die zijn gevoerd sinds het tekenen van het Tussenakkoord. De onderzoeken en cijfers uit die tijd zijn de basis voor deze rapportage om zo een gedeelde basis als uitgangspunt te hebben. Intussen zijn er nieuwe (hogere) prognoses uit en zijn gemeenten, corporaties en initiatiefnemers ook verder in hun gesprekken over concrete planvorming. Deze rapportage is daarmee een stand van zaken van zomer 2022 en bedoeld om te kunnen constateren of de maximale inspanning per gemeente bereikt was ten tijde van het Tussenakkoord. Het gaat daarmee dus om de grote lijnen die in deze rapportage worden geschetst en als beweging kunnen worden gezien richting de gestelde doelen in het Tussenakkoord. Het doel is aan de hand van deze rapportage concrete acties en gespreksonderwerpen te destilleren richting het creëren van meer sociale woningen voor de doelgroep in de Haagse regio. In het najaar van 2022 volgen meer bestuurlijke gesprekken hierover en een opmaat richting een volgend akkoord over de sociale opgave.

datum 6 oktober 2022

beschrijving definitief Sociale woningbouw regio Haaglanden

vrijgave

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

1

1.1

Leeswijzer

6

2

Inleiding

7

2.1 2.2 2.3

Uw situatie Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon Actualiteit

7 8 12

3

Conclusies en resultaten

16

3.1 3.2

16

3.3 3.4 3.5 3.6

Stand van zaken gemeentelijk beleid ‘Meer evenwicht scenario’ voor Westland en Pijnacker-Nootdorp haalbaar, mits financiële en ruimtelijke punten worden overwonnen. Ruimtelijke mogelijkheden per gemeente voor meer locaties sociale woningbouw Beleidsinzet naar meer sociale huur Corporaties in positie brengen Conclusies per gemeente op hoofdlijnen

18 24 29 33 34

4

Hoe nu verder?

39

4.1

Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief 39 Advies 2: Vergroot aandeel sociale huur én maak instrumenten 40 Advies 3: Sociale koop eenduidig meerekenen 42 Advies 4: Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele beleidsinzet van gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht 42 Advies 5: Blijf goed monitoren, continue in gesprek met gemeenten en stimuleer samenwerking met corporatie(s) als strategisch partner 43 Overzicht van acties 45

4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Managementsamenvatting Aanleiding De gemeenten in de regio Haaglanden (met uitzondering van de gemeente Midden-Delfland) hebben met corporaties1 én huurdersorganisaties en provincie half december 2021 een ‘tussenakkoord’ ondertekend; een belangrijke stap in het proces naar voldoende, evenwichtig gespreide, sociale woningen in de regio. Het tussenakkoord noteert: “Hoofddoel van de samenwerking is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio. Wat wil zeggen een regio met voldoende woningen, voldoende doelgroepvoorraad2 en een evenwichtiger verspreide doelgroepvoorraad. Een woningvoorraad van een goede kwaliteit, waar ook lagere inkomensgroepen en kwetsbaren een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur. (...)” In het tussenakkoord is opgenomen te bezien of kan worden gekomen tot een eindakkoord. De provincie heeft daarin een dubbelrol; zowel als samenwerkende overheid bij het opstellen van nieuwe woningmarktafspraken, als als toetsende en handhavende overheid ten aanzien van het halen van de gestelde doelen.

Indien nodig (stelt het akkoord) zal de provincie haar instrumentarium inzetten (zoals bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsinstrumenten, lobby-kracht en subsidies) en partijen aanspreken om te bevorderen dat zowel de regio als individuele gemeenten en gestelde doelen in voldoende mate realiseren.3 De regio en de provincie hebben zorgen over of er in de gehele regio Haaglanden voldoende sociale woningen gerealiseerd zullen worden en willen daarom een inzicht in de maximale inspanning per gemeente. Met een aantal gemeenten en corporaties is hierover doorgesproken; in deze eerste instantie met die gemeenten waar het verschil tussen de opgave4 en de bieding van de doelgroepvoorraad het grootst is (zie figuur 1). De gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft en Zoetermeer mogen volgens het Meer Evenwicht-scenario zakken in het aandeel doelgroepvoorraad op de totale voorraad. In de biedingen van de gemeenten en het woningbouwprogramma lijkt echter dat de doelgroepvoorraad in de gemeenten Rijswijk, Delft en Zoetermeer te snel en te ver dreigt te krimpen. Voor deze gemeenten is belangrijk dat de voorraad op peil blijft. Deze rapportage beschrijft de conclusies en resultaten van dit intensieve proces met 4 gemeenten (Westland, Wassenaar, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp) en een gespreksronde met de in de gemeenten actieve corporaties.

In deze gesprekken is het beleid, de inzet van (eventuele nieuwe) instrumenten en de ruimtelijke (on)mogelijkheden besproken. Dit heeft geresulteerd in een overzicht van projecten, kansen op verdichting, nieuwe locaties en knelpunten. Op basis van de analyse is een advies voor vervolgacties geformuleerd om een versnelling te brengen voor voldoende sociale woningen.

1 Inclusief de corporatie Wonen Midden-Delfland

2 De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: (1) sociale huurwoningen van woningcorporaties (DAEB-woningen),

(2) particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 prijspeil 2019) en (3) koopwoningen met een waarde tot €180.000 (prijspeil 2019). 3 Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030 en addendum bij de werkafspraken 4 Voor de afspraken uit het tussenakkoord wordt een theoretisch model gebruikt met twee scenario’s; het ‘Referentiescenario’ en het ‘Meer Evenwicht scenario’, die samen te zien zijn als een ‘schuifbalk’ met twee extreme polen. Het Meer Evenwicht Scenario (hierna: ME scenario) wordt gezien als wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: dat wat er maximaal mogelijk is zonder het functioneren van de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. Het Referentiescenario is een scenario waarbij geen rekening gehouden met extra spreiding van de doelgroepvoorraad. De streefvoorraad op het niveau van de gemeente is niet een precieze opgave zoals iedere gemeente moet bereiken, het is een punt op de horizon waarnaar de gemeenten maximaal kunnen bewegen.

Blad 1 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 1: Resultaat tussenakkoord samengevat (bron: Rigo rapportage)

Actualiteit Minister de Jonge heeft op 11 maart 2022 namens het kabinet de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Daarin kondigt het Rijk aan weer regie te gaan voeren: “Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet het zegt als ‘voorwerp van zorg der overheid’ (bepaling 2, artikel 22)”. Het Rijk zet in op beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit van woningen. Van de nieuwe huur- en koopwoningen streeft het Rijk naar twee derde betaalbaar5, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. “Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor nieuwe projecten. Vanaf 2025 is dit streven de norm.” Het Rijk vindt het van belang dat elke gemeente haar ‘fair share’ pakt in het huisvesten van de doelgroep; ten minste 30% sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente. Waar nodig zal het Rijk additionele wet- en regelgeving gaan doorvoeren. Gemeenten krijgen daarnaast meer ruimte om woningen toe te wijzen aan mensen met lokale binding en het wordt mogelijk om via een huisvestingsverordening betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan mensen die een vitaal beroep hebben. Deze instrumenten worden eventueel nog nader uitgewerkt in instructieregels.

Inmiddels heeft de provincie, als antwoord op de vraag van het Rijk, een indicatief woonbod gedaan aan het Rijk. Het Rijk wil namelijk toe naar een inzicht in de brede opgave op nationaal niveau en naar bestuurlijke akkoorden per provincie. De provincie geeft in dit bod aan dat onder voorwaarden in de periode 2022 tot en met 2030 een (bruto) woningbouwproductie van 153.000 tot 225.000 woningen mogelijk is. Ze sluit daarbij aan op de ambitie van het Rijk dat vanaf 2025 minimaal 2/3 van de totale programmering van de Provincie Zuid-Holland bestaat uit betaalbare woningen. Dit betekent concreet: 1/3 van het totaal door corporaties te laten bouwen (sociale huurwoningen en middenhuurwoningen) en dat marktpartijen de andere 1/3 gaan bouwen (betaalbare koop- en huurwoningen). De overige 1/3 kunnen duurdere koop- en huurwoningen

5 Het Rijk hanteert voor betaalbare woningen een huur van € 1.000 per maand of minder; betaalbare koopwoningen zijn

woningen to aan de NHG-grens (355.000 in 2022).

Blad 2 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

zijn, afhankelijk van de behoefte. Wel geeft ze daarbij ook aan dat gerichte integrale inzet van het Rijk nodig is, onder andere bij stikstof en mobiliteit. De opgave sociaal is fors in verhouding tot realisatie en ramingen In de vier gemeenten (Westland, Midden-Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp) blijkt dat de gestelde opgave sociaal in het ME-scenario fors is ten opzichte van wat er afgelopen jaren in de betreffende gemeente gerealiseerd is. Opvallend is dat bij Wassenaar en zeker MiddenDelfland de benodigde toevoeging in de doelgroepvoorraad in het ME-scenario hoger is dan de toevoeging van de totale voorraad. Er moeten dus (in theorie) gesloopt (en verdicht) worden om voldoende sociaal toe te voegen. Dit is niet wenselijk. Voor alle gemeenten moet volgens het ME-scenario daarnaast het realisatietempo omhoog, in de gehele voorraad maar zeker in de toevoeging van het aandeel sociale (corporatie)woningen. Het gaat van drie tot zeven keer zo veel. Dat is, gezien de praktijk, een nauwelijks realistisch uitgangspunt. Tegelijk is voor Westland en Pijnacker-Nootdorp te zien dat ze het realisatietempo voor het totaal aantal woningen wel aan zou moeten kunnen. Extra sturing nodig om realisatie mogelijk te maken Op korte termijn is het meest effect te behalen voor de gemeenten in de bestaande initiatieven.

Vervolgens op nieuwe locaties; daar komt echter meteen de realisatie voor 2030 onder druk. De inzet van gemeenten lijkt met name beperkt in de aansturing en versnelling op locaties. Wat betreft instrumenten overwegen alle gemeenten een doelgroepenverordening om meer te kunnen sturen. Dit zal pas effect sorteren op middellange termijn. Veelal is echter in de gemeenteraden een beweging gaande om bij uitgangspunten van het programma geen ‘fair share’, en zelfs meer sociale koop dan sociale huur, te kiezen. Juist sociale koop is een kwetsbaar element. Pijnacker-Nootdorp is hierop de positieve uitzondering. Corporaties uiten hun zorgen over de volkshuisvestelijke opgave in de regio. Qua locaties zien de corporaties voldoende kansen en zij zien daarom graag een intensievere samenwerking met de gemeente(n). De corporaties stellen dat het temporiseren van de realisatie of sloop in andere gemeenten zou moeten wachten op de realisatie van sociale woningbouw in deze vier gemeenten; eerst bouwen dan slopen. Verder vragen zij een duidelijke escalatielijn en monitoring, zodat de woningbouwprogrammering (‘de pijplijn’) voldoende gevuld blijft met projecten in alle gemeenten in Haaglanden. Zij willen graag meer in positie worden gebracht; door een primaat én door procesvereisten aan ontwikkelaars.

Meer kans op sociale woningen Uit de analyse blijkt dat de sociale opgave niet zo maar te realiseren is; in ontwikkeling zijnde plannen moeten bijgestuurd, contracten waarschijnlijk opengebroken en locaties zijn op dit moment beperkt voorhanden. De woningmarkt is regionaal. Volkshuisvestelijk gezien ligt er een opgave om de doelgroep van voldoende woningen te voorzien. Zonder bijsturen zal dit niet lukken; dit vraagt daarom een keuze van provincie en gemeenten in prioriteiten; bouwen van woningen in die bepaalde gemeente, behoud van groen en glas, extra financiële consequenties accepteren of de opgaven over de gemeenten anders verspreiden. Het proces met gemeenten, corporaties en provincie heeft vooralsnog geresulteerd in een mogelijke toename van het bestaande bod tot bijna 4.300 tot 8.000 woningen. Dit betekent dat er zo’n 800 tot 4.500 extra6 sociale woningen gerealiseerd kunnen worden. Let wel, hierbij is enkel op quick scan niveau gekeken naar de locaties zonder bijvoorbeeld milieutechnische of financiële zaken te wegen. Als alles (zeer theoretsich) zou lukken kunnen deze vier gemeenten hun (absolute) aantal sociale woningen uit het ME-scaenario halen, maar kunnen zij nog niet voldoen aan de evenwichtige spreiding (procentueel). 6

exclusief realisatie 2019-2021

Blad 3 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Westland en Pijnacker-Nootdorp staan voor keuzes bij een aantal grote projecten die gunstig kunnen uitpakken voor de sociale opgave, ook door het benutten van kansen in het verdichten binnen BSD. Wassenaar en Midden-Delfland moeten vooral op zoek naar nieuwe locaties. Doelgroepvoorraad

Westland

MiddenDelfland

Wassenaar

PijnackerNootdorp

Totaal

Opgave ME scenario

3.960

570

560

1.640

6.730

Bod december 2021

2.305

99

219

570

3.193

Verschil

-1.655

-471

-341

-1.070

-3.537

Gerealiseerd in 2019-2021

281

39

0

86

406

Westland

Wassenaar

428*

MiddenDelfland 141*

171*

PijnackerNootdorp 46*

Kans volgens corporatie

130

126

60

224

540

Kans overig

37

41

122

103

322 300* 900

1.431

Controversieel gemeente en PZH

281 450* 597

Totaal

1.886

426

375

1.492

4.479

Onderverdeling potentiële verhoging bod Kans op verdichting cf gemeente

Totaal 786

1.722

Tabel 1. Kort overzicht van kansen potentiële verhoging bod * correctie op gegevens conform gemeentelijke opmerkingen in tussenakkoord en wisselende definitie sociale koop

Onze adviezen voor de gespreksagenda tussen provincie, gemeenten, regio en corporatie Op korte termijn is met name bijsturen op bestaande planvorming noodzakelijk om te zorgen dat daar waar het kan nog meer sociale woningen gerealiseerd (kunnen) worden. Gemeenten lijken meer bij te sturen om meer sociale woningbouw mogelijk te maken, maar op dit moment blijft het bij overwegingen en bijsturen ten gunste van sociale koop, Pijnacker-Nootdorp is hierop de gunstige uitzondering. Op middellange termijn zullen extra sturing op nieuw programma en het effect van beleidsinstrumenten pas zichtbaar worden. Dit is desondanks wel een belangrijke stap om te zorgen dat op langere termijn aan het ME-scenario kan worden voldaan. Hierin is ook het voorsorteren op nationaal beleid van belang; een verplichting van 30% sociale huur per plan en meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk zijn hierin de voorbeelden. Hierin is ook de inzet van de regio van belang. Ook kan zij helpen toezien op de volkshuisvestelijke opgave in de regio; op voldoende programmering en realisatie van sociale woningen én het op peil houden van de voorraad in andere gemeenten.

Ook de provincie kan een stevigere rol pakken in deze sociale opgave; in het al dan niet gedeeltelijk aanvaarden van het regionaal programma, door bij te sturen via zienswijzen en aanwijzingen achteraf en door sturing vooraf via een nog te ontwikkelen Programma Wonen eventueel aangevuld met omgevingswaarden (in het kader van de Omgevingswet). Daarnaast hebben alle partijen een rol in een betere samenwerking onderling en corporaties de kans te bieden als (strategisch) partner op te treden of zelfs sturing en versnelling te krijgen door middel van regionale portefeuilles. In de tabel is het overzicht van adviezen per partij te vinden en in hoofdstuk 4 zijn deze adviezen uitgeschreven, toegelicht en voorzien van acties voor vervolg.

Blad 4 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Tabel 2: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden Gemeente / regio

Corporatie

Provincie

Realisme en cijfers en locaties (al dan niet vertrouwelijk) in bod

X

X

X

Ruimtelijke strategische keuzes voor de langere termijn (integraal en met prioritering)

X

Inzicht in prognoses (sociale) woningbouw voor na 2030

X

Juridisch instrumentarium en (evt.) financiële stimulans

X

X

Sorteer voor op rijksbeleid (o.a. meer sociale huur en lokaal maatwerk)

X

X

Meer ervaring opdoen met financieel instrumentarium (gebiedsgerichte ontwikkeling / fondsvorming et cetera)

X

(X)

Ontwikkel omgevingsprogramma Wonen

X

X

Monitoren en in gesprek blijven (voor heel regio, korte en middellange termijn)

X

X

X

Stimuleren samenwerking gemeente en corporatie(s) als strategisch partner

X

X

X

X X

X

Tabel 3: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij WL

MD

WA

PN

Maak een doelgroepenverordening

X

X

X

X

Herformuleer maatwerk in regionale afspraken (en lokale doorwerking)

X

X

X

X

Pas beleid aan naar minimaal 30% sociale huur

X

X

X

X

Maak een instandhoudingsverplichting voor sociale huur van ten minste 20 jaar en voor sociale koop van 10 jaar

X

X

X

X

Stuur bij op plannen waar minimaal 30% sociale huur ontbreekt

Corporatie

Provincie

X

X

X

Maak parkeerbeleid met daarin een categorie sociaal Maak een procesregel dat elk plan wordt begeleid door een brief van de corporaties

Regio

X

X

X

X

Maak een procesregel dat corporaties per gemeente hun kijk op de programmering korte en middellange termijn geven

X

X

X

Blad 5 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Tabel 3: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Haaglanden per partij WL

MD

WA

PN

X

X

Regio

Corporatie

Maak een Fonds Sociale Woningbouw

X

Vervolg Gebiedsverkenning Westland (in ruimtelijke en sociale samenhang met buurgemeenten)

X

X

Verken op basis van open boekhouding en contracten de mogelijkheden bij te sturen op de PPS in Westland

X

X

Locatiestudies OV en glas Pijnacker-Nootdorp

X

Breng meer locaties in beeld Ontwikkel omgevingsprogramma Wonen

X

X

X

X

X

X X

X

Ontwikkel omgevingsprogramma wonen inclusief omgevingswaarde Maak een bouwtafel per gemeente voor samenwerking tussen gemeente en corporatie

X

X

X

Maak een regionale portefeuillestrategie met afspraken voor corporaties, ontwikkelaars, beleggers en gemeente

1.1

Provincie

X

X

X

X

X

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) leest u de context op regionaal en landelijk niveau. In hoofdstuk 3 volgen de belangrijkste conclusies en resultaten van ons proces met de gemeenten. In hoofdstuk 4 gaan we in op het vervolgtraject en leest u onze aanbevelingen. De bijlagen van dit rapport vormen de toelichting en nadere onderbouwing van onze conclusies en resultaten.

Blad 6 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

2

Inleiding In dit hoofdstuk leest u de context op regionaal en landelijk niveau.

2.1

Uw situatie Samen met gemeenten werkt de provincie Zuid-Holland aan de woningbouwopgave in verschillende regio’s, zo ook in Haaglanden. De gemeenten in de regio Haaglanden werken met corporaties, huurdersorganisaties en provincie naar voldoende, evenwichtig gespreide, sociale woningen in de regio. De gemeenten in de regio Haaglanden (met uitzondering van gemeente Midden-Delfland) hebben met corporaties7 én huurdersorganisaties en provincie half december 2021 een ‘tussenakkoord’ ondertekend; een belangrijke stap in het proces naar voldoende, evenwichtig gespreide, sociale woningen in de regio. In het tussenakkoord is opgenomen te bezien of kan worden gekomen tot een eindakkoord. De provincie heeft daarin een dubbelrol; zowel als samenwerkende overheid bij het opstellen van nieuwe woningmarktafspraken, als als toetsende en handhavende overheid ten aanzien van het halen van de gestelde doelen.

Indien nodig (stelt het akkoord) zal de provincie haar instrumentarium inzetten (zoals bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsinstrumenten, lobby-kracht en subsidies) en partijen aanspreken om te bevorderen dat zowel de regio als individuele gemeenten en gestelde doelen in voldoende mate realiseren.8 De regio en provincie hebben zorgen over of er in de gehele regio Haaglanden voldoende sociale woningen gerealiseerd zullen worden en willen daarom een inzicht in de maximale inspanning per gemeente. Met een aantal gemeenten en corporaties is hierover doorgesproken; in deze eerste instantie met die gemeenten waar het verschil tussen de opgave en de bieding van de doelgroepvoorraad het grootst is (zie figuur 2). Deze gemeenten gaven in het tussenakkoord aan geen andere mogelijkheden te zien. De provincie Zuid-Holland heeft ons gevraagd dit proces te begeleiden en met een aantal gemeenten en corporaties een verdiepend gesprek in te gaan. Het doel van dit proces is het dichterbij brengen van inzichten voor de sociale opgave, zodat er gezamenlijk conclusies getrokken kunnen worden over de maximale inspanning van de gemeenten en haar partners om tot realisatie te komen en over de daarbij passende inzet van de provincie. Er is gekeken naar: 1. Ruimtelijke analyse 2. Cijfermatige analyse 3.

Analyse op instrumenten (beleidsmatig, financieel, juridisch) Deze rapportage gaat in op de mogelijkheden om een oplossing voor de sociale opgave dichterbij te brengen. Daarbij wordt breder gekeken dan alleen het vinden van locaties waarop sociale woningbouw gerealiseerd kan worden. Het doel is dat met deze oplossingsrichtingen in beeld wordt gebracht of voor de desbetreffende gemeenten het tussenakkoord als eindstap geldt, en zo niet, waar dan nog mogelijkheden zijn om bij te dragen aan de sociale opgave (wat betreft de nieuwbouwwoningen), en onder welke voorwaarden. In deze rapportage leest u onze resultaten en bevindingen van dit proces, inclusief eerste aanbevelingen voor gemeenten, regio en provincie.

7

Inclusief de corporatie Wonen Midden-Delfland

8 Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030 en addendum bij de werkafspraken

Blad 7 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 2: Resultaat tussenakkoord samengevat (bron: Rigo rapportage)

2.2

Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon Op 17 december 2021 hebben de Provincie Zuid-Holland, 15 woningcorporaties, de Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden en acht gemeenten het tussenakkoord ‘Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030, de eerste stap’ ondertekend. Het tussenakkoord noteert: “Hoofddoel van de samenwerking is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio. Wat wil zeggen een regio met voldoende woningen, voldoende doelgroepvoorraad9 en een evenwichtiger verspreide doelgroepvoorraad. Een woningvoorraad van een goede kwaliteit, waar ook lagere inkomensgroepen en kwetsbaren een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur. (...)” Het tussenakkoord omvat onder andere afspraken over de aantallen (corporatie)woningen die in de periode van 1 januari 2019 tot 1 januari 2030 worden gerealiseerd. Het tussenakkoord expliciteert: • wat de overeengekomen doelen zijn; • welke conclusies de deelnemende partijen op het moment van ondertekening trekken over in hoeverre de resultaten van de biedingen van de gemeenten de doelen reeds benaderen; • en welke werkafspraken richting 2030 gelden die nodig zijn om de doelen te bereiken. De regionale behoefte is bepaald op basis van de regionale Woningbehoefteraming (WBR 2019).

De regionale opgave (politiek streven) ligt hoger dan de behoefte omdat vier gemeenten hebben aangegeven meer te willen realiseren dan de WBR. Dit zijn de gemeenten LeidschendamVoorburg, Wassenaar, Rijswijk en Zoetermeer.

9

De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: (1) sociale huurwoningen van woningcorporaties (DAEB-woningen), (2) particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 prijspeil 2019) en (3) koopwoningen met een waarde tot €180.000 (prijspeil 2019).

Blad 8 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Het tussenakkoord heeft als doelen: (1) Een totale woningvoorraad van 79.430 woningen in 2030; Dit is gebaseerd op de WBR van 2019 waarbij de woningvoorraad met 65.870 dient toe te nemen plus de additionele intentie van vier gemeenten om meer woningen te realiseren. (2) Een doelgroepvoorraad van 11.550 woningen, en aanvullend netto minimaal 12.000 DAEB-woningen; De doelgroepvoorraad is met de WBR van 2019 vastgesteld op 6.420 plus de intentie van de vier gemeenten Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. (3) De doelgroepen beter te verspreiden over de gemeenten; (4) Min. 70 procent van de beschikbare DAEB-woningen per 1 januari 2022 te verhuren aan de primaire doelgroep. In het tussenakkoord is opgenomen dat vanwege de druk op de woningmarkt een nieuwe systematiek wordt omarmd; een systematiek die langdurig focus houdt op het behalen van bovenstaande doelen op basis van cijfers die periodiek geactualiseerd worden. Voor de afspraken in het tussenakkoord wordt een theoretisch model gebruikt met twee scenario’s; het ‘Referentiescenario’ en het ‘Meer Evenwicht scenario’, die samen te zien zijn als een ‘schuifbalk’ met twee extreme polen. Dit geeft op gemeentelijk niveau een referentiekader, dat nodig is om de stap te kunnen analyseren die elke gemeente richting Meer Evenwicht maakt.

Wat daarvan realistisch, haalbaar en wenselijk is, is onderwerp van biedingen die gemeenten elkaar gedaan hebben. In de biedingen staat welke bijdrage iedere gemeente levert aan het behalen van regionale doelen. In het Referentiescenario wordt geen rekening gehouden met extra spreiding van de doelgroepvoorraad. In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger gespreid over de gemeenten van de regio. Het doel van het scenario Meer Evenwicht is het verkleinen van de verschillen tussen gemeenten in 2030 als het gaat om het percentage van de woningvoorraad dat tot de doelgroepvoorraad behoort. Het scenario Meer Evenwicht laat zien wat er ‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk is qua evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: dat wat er maximaal mogelijk is zonder het functioneren van de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. De streefvoorraad op het niveau van de gemeente is niet een precieze opgave zoals iedere gemeente moet bereiken, het is een punt op de horizon waarnaar de gemeenten maximaal kunnen bewegen. Partijen spreken af dat iedere partij zich zal inspannen voor een maximaal resultaat.

In het tussenakkoord is geconcludeerd dat:  De biedingen vooruitgang laten zien op het laten toenemen van de doelgroepvoorraad, maar met de gemaakte stap van een netto toevoeging van 6.749 doelgroepwoningen wordt het doel (11.550 woningen) niet bereikt. Ook de gewenste spreiding wordt nog niet gehaald.  De segmenten van de doelgroepvoorraad worden gezien als communicerende vaten. Wel is de aanvullende afspraak gemaakt dat er in het DAEB-segment netto minimaal 12.000 DAEB-woningen worden toegevoegd. De corporaties realiseren in de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2030 minimaal 17.722 DAEB-woningen (bruto), met een netto groei van 12.666 DAEB-woningen. Aan de afspraak om ten minste een netto groei van 12.000 DAEB-woningen te realiseren kan dus worden voldaan gezien de biedingen. Dit is een ambitieuze doelstelling waarbij de corporaties hun organisaties in stelling moeten brengen om de jaarlijkse productie te verdrievoudigen. De regio Haaglanden maakt onderdeel uit van de woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland en Rotterdam. Dit is, vergeleken met andere woningmarktregio’s in Nederland, de regio met één van de grootste opgaven en de laagste investeringscapaciteit. Met veel moeite zijn oplossingen

Blad 9 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

voor het Vestia-bezit gevonden; onder andere in Westland en Pijnacker-Nootdorp is het gelukt woningen voor de doelgroep te behouden. Inmiddels geven de corporaties in de vier gemeenten (uit deze rapportage) in Haaglanden aan voldoende investeringscapaciteit te hebben om aan de behoefte te kunnen voldoen. Ook uit analyse van de Autoriteit Woningmarkt (Aw) blijkt dat de gemiddelde financiële situatie in Haaglanden in 2021 is verbeterd ten opzichte van 2020. Dit geldt zowel voor de ICR (Interest Coverage Ratio) als de LTV (Loan to value); er is dus meer ruimte voor extra leningen. Wel wordt aangegeven dat gemeenten de positie van corporaties kunnen versterken; met actief gemeentelijk grondbeleid of een effectieve inzet van het publiek- en privaatrechtelijk instrumentarium waarmee ze spelregels kunnen geven voor de nieuwbouw binnen hun grondgebied. Voor corporaties is bovendien belangrijk dat de lokale prestatieafspraken over nieuwbouw voldoende wederkerig zijn; de haalbaarheid van hun nieuwbouwplannen hangt vaak af van het voornemen van de gemeente deze voldoende te faciliteren.

Figuur 3: Spreiding ICR en LTV sociale tak per woningmarktregio Bron: Staat van de corporatiesector 2021

In het tussenakkoord is middels percentages aangegeven hoe de evenwichtige spreiding van de sociale voorraad zich verspreid bij een ME-scenario (‘woningmarkttechnisch’ maximaal mogelijk). Daarin valt op dat de gemeenten Westland, Midden-Delfland, Wassenaar en Pijnacker-Nootdorp (relatief) het meest verwijderd blijven van het ME-scenario.

Blad 10 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Figuur 4: Evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad, in % en aantal woningen Bron: tussenakkoord, bewerking Antea Group

De gemeenten hebben bij hun biedingen verschillende kanttekeningen geplaatst waarom de gemeenten nu relatief verder verwijderd zijn van het ME-scenario en/of hoe ze verwachten dat dit in de toekomst zal uitpakken. Kortgezegd geven zij aan de specifieke historie van hun gemeente en hun positie in de regio (met groen of bedrijventerreinen) bepalend is. 





De gemeente Westland heeft bij ondertekening aangegeven dat zij niet veel andere mogelijkheden ziet om veel sociaal toe te voegen, anders dan door langjarige afspraken met marktpartijen open te breken. Er is jaren gestuurd op realisatie van woningen in het duurdere segment. Ook wijst de gemeente op het verschil met de grotere steden waarin corporaties vanaf de wederopbouw middels (in)directe subsidies meer sociale woningvoorraad hebben kunnen toevoegen en dus het ‘even’ inlopen van zo’n verschil niet marktconform kan. Wel is de gemeente positief over de oplossing voor het Vestiabezit en het behouden van niet-DAEB-woningen. De gemeente wil inzetten op doorstroming en ziet eveneens een tekort aan bedrijventerreinen. Het nieuwe coalitieakkoord (dus na ondertekening tussenakkoord en in afwijking van de woonvisie) gaat uit van 20% sociale huur en 15% goedkope koop. De gemeente Midden-Delfland heeft een bod gedaan met voornamelijk harde plannen. Verder geeft zij aan dat zij willen inzetten op doorstroming en een evenwichtig aanbod op de woningmarkt. De gemeente ziet het in stand houden, vernieuwen en leefbaar houden van het waardevolle cultuurlandschap (nu Bijzonder Provinciaal Landschap van Midden-Delfland) onlosmakelijk verbonden met de huidige maatschappelijke opgaven (o.a. op vestigingsklimaat, klimaatadaptatie en -mitigatie).

De gemeente wil ook haar regionale bijdrage leveren op het gebied van economie en bedrijventerreinen. Ook geeft zij aan dat de aantallen bij hen als kleinere gemeente relatief zijn én niet in aanmerking komen voor Rijkssubsidie vanuit de Woningbouwimpuls. Na ondertekening is in een motie gesteld dat in het programma moet worden uitgegaan van 30% sociaal, waarvan 15% sociale huur en 15% sociale koop. De gemeente Wassenaar geeft aan twee vitale functies te vervullen binnen de regio, namelijk het bieden van veel en veelzijdig groen om in te recreëren en als productielocaties voor water én het bieden van een hoogwaardig woonklimaat voor internationals. De gemeente geeft de voorkeur aan het toevoegen van meer woningen in Wassenaar Zuid. Gezien de ligging met o.a. veel landerijen is het minder eenvoudig daar woningen toe te voegen. Daarentegen biedt Kerkehout wel kansen om woningen toe te voegen. De gemeente wil wel meer medewerking verlenen aan woningsplitsing en

Blad 11 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland



inzetten op doorstroming. Mogelijkheden voor nieuwbouw acht de gemeente echter beperkt. De gemeente Pijnacker-Nootdorp wil haar combinatie van wonen in kleine, groene en dorpse gemeenschappen dichtbij de stad door goede verbindingen behouden. De gemeente zet in op een hoger aandeel sociaal in nieuwbouw én het omlaag brengen van het aandeel sociale koop. Ook zijn er stappen ondernomen om Habion bezit te behouden en Vestia bezit over te laten nemen door Staedion. Ook verdichting en aanpassing van parkeernormen behoort tot de kansen, ook voor meer sociale woningbouw.

Bron: tussenakkoord en onderliggende biedingen

2.3

Actualiteit Nationale Bouw- en Woonagenda Minister de Jonge heeft op 11 maart 2022 namens het kabinet de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Daarin kondigt het Rijk aan weer regie te gaan voeren: “Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet het zegt als ‘voorwerp van zorg der overheid’ (bepaling 2, artikel 22)”. Het Rijk zet in op beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit van woningen. Zo wil het Rijk dat mensen voldoende in staat zijn om snel een woning te vinden die bij hen past, voor een prijs die hen past, en passend bij de levensfase of woonbehoefte. In Zuid-Holland is een woningtekort van 4% en een behoefte van 178.400 woningen tot en met 2030. Het doel is in 2031 het woningtekort terug te hebben gedrongen naar 3% (tegen landelijk 2,5%). Van de nieuwe huur- en koopwoningen streeft het Rijk naar twee derde betaalbaar10, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. “Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor nieuwe projecten. Vanaf 2025 is dit streven de norm.” Het Rijk vindt het van belang dat elke gemeente haar ‘fair share’ pakt in het huisvesten van de doelgroep; ten minste 30% sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente.

Waar nodig zal het Rijk additionele wet- en regelgeving gaan doorvoeren.

Figuur 5: twee derde betaalbare huur- en koopwoningen (bron: Nationale Woon- en Bouwagenda en Programma Woningbouw, BZK/VRO) 10 Het Rijk hanteert voor betaalbare woningen een huur van € 1.000 per maand of minder; betaalbare koopwoningen zijn

woningen tot aan de NHG-grens (355.000 in 2022).

Blad 12 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

In het programma ‘een thuis voor iedereen’ kondigt het Rijk aan dat zij als doel heeft te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Per regio en gemeente wordt de omvang van de sociale voorraad in kaart gebracht en welk groeimodel per regio en gemeente past om tot het streven van ten minste 30% sociale huur te komen, met inachtneming van de regionale afspraken. Er wordt rekening gehouden met gemeenten waar het toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is. Gemeenten moeten in het uiterste geval gehouden kunnen worden aan het toewerken naar het streven naar meer evenwicht. Daartoe krijgen provincies een wettelijke interventiemogelijkheid. Zo zet het Rijk in op verschillende sporen. In april j.l. heeft het Rijk het wetsvoorstel wijziging Huisvestingswet 2022 naar de Raad van State gestuurd voor advies. Gemeenten krijgen dan straks de mogelijkheid om 50% van de beschikbare huurwoningen toe te wijzen op basis van de economische of maatschappelijke binding of aan mensen met een lokale binding. Er komt dus meer ruimte om daar als gemeente in te sturen; voorheen mocht maximaal 25% van de 50% worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Ook sociale koopwoningen mogen op die gronden worden toegewezen.

Het Rijk heeft bij wijze van experiment11, vooruitlopend op de Omgevingswet, de toegestane verkoopprijs van sociale koopwoningen verhoogd tot de NHGgrens van € 355.000 (pp 2022)). Gemeenten kunnen dit -na aanmelding bij het Rijk- vertalen in hun bestemmingsplannen. Het Rijk hoopt zo dat meer mensen in hun sociale kring kunnen blijven wonen en in het geval van een vitaal beroep dicht bij het werk kunnen wonen. Gemeenten krijgen tegelijk meer ruimte om woningen toe te wijzen aan mensen met lokale binding en het wordt mogelijk om via een huisvestingsverordening betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan mensen die een vitaal beroep hebben. Deze instrumenten worden eventueel nog nader uitgewerkt in instructieregels. De programma’s rond volkshuisvesting (die nu bekend zijn en worden) worden vertaald in een integraal wetsvoorstel (de Wet versterken regie volkshuisvesting) dat vastlegt hoe het Rijk weer regie kan voeren over het volkshuisvestingsbeleid. Het streven van het Rijk is om deze nog dit jaar in consultatie te brengen. Het kabinet koppelt de afschaffing van de verhuurdersheffing aan afdwingbare prestatieafspraken.

Van de corporaties wordt weer een bredere maatschappelijke taak verwacht (in het verbeteren van de betaalbaarheid, het verduurzamen van de bestaande voorraad, het huisvesten van middeninkomens en het verbeteren van de kwaliteit van woningen en de woonen leefomgeving in wijken en buurten). Op 30 juni 2022 zijn er Nationale Prestatieafspraken met Aedes en de Woonbond namens de corporaties getekend. De inzet van Rijk, gemeenten en provincies is daarbji onmisbaar. Er is onder meer afgesproken dat corporaties investeren in een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, in verduurzaming en woningverbetering, in huurmatiging en huurverlaging en in leefbaarheid. “Overheden werken samen aan woningbouw in regionaal verband. Provincies en gemeenten hebben de afgelopen jaren de plancapaciteit voor woningbouw laten groeien tot landelijk 135% (doel was 130%) van de behoefte, zodat er in principe voldoende locaties zijn geprogrammeerd voor woningbouw.12” In Zuid-Holland zijn voor de periode 2021-2030 280.200 woningen aan netto plancapaciteit bekend bij het Rijk (najaar 2021)13. Veel plannen zijn echter nog niet vastgelegd in een onherroepelijk bestemmingsplan (harde plancapaciteit). Er is volgens de Provincie Zuid-Holland een woningvoorraadgroei nodig van 221.800 woningen in Zuid-Holland, 11 Gemeenten aangesloten bij een Woondeal mogen meedoen.

De Zuidelijke Randstad heeft een woondeal. 12 Programma Woningbouw

13 Het Rijk geeft aan dat conform de ABF, Primos-pronose 2021 in Zuid-Holland 193.300 woningen nodig zijn (145%

plancapaciteit), waarvan tussen 2021 en 2025 37% van de plannen hard is en in totaal tot 2030 28%. De regio Haaglanden hanteert een prijs van koopwoningen tot € 180.000 (prijspeil 2019) voor de doelgroepvoorraad. Betaalbare koop is in de regio vastgesteld op € 310.000 (prijspeil 2020). De NHG-grens ligt per 2022 op €355.000, voor energiebesparende voorzieningen is het mogelijk te lenen tot €376.300,-.

Blad 13 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

waarvan 80.900 in Haaglanden, ongeveer 40 % is daarvan al hard. Deze juridische status is slechts een eerste indicatie over afspraken over realisatie. Versnellen is hoe dan ook dus aan de orde. Verder stelt het Rijk toe te willen naar bindende afspraken als realisatie achter blijft en het eventueel ontwikkelen van instrumentarium om voldoende adequaat te kunnen bijsturen. In het programma ‘betaalbaar wonen’ geeft het Rijk ook aan dat ze inzet op het reguleren van de middenhuur (door middel van het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel met een nog nader te bepalen opslagpercentage) en het verbeteren van de positie van koopstarters door onder andere een opkoopbescherming14 in te voeren, de overdrachtsbelasting te verhogen en fiscale maatregelen te nemen. Het maximeren van het puntenaandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelstel is er één van om te voorkomen dat woningen binnen korte tijd uit het gereguleerde segment verdwijnen door sterke stijging van de huizenprijzen. De huurmarkt voor middeninkomens wordt toegankelijker gemaakt door met huurprijsbescherming de aanvangshuren in het middensegment te begrenzen (in aanvulling op de begrenzing van de jaarlijkse huurprijsstijging). Dit met als doel dat de doorstroming bevorderd wordt. Het Rijk stelt dan ook dat 40% van de nieuwbouw gericht is op betaalbare koop en middenhuur.

Voor mensen met een lager inkomen wil het Rijk het huurbeleid herzien en een hervorming van de huurtoeslag doorvoeren. Op 17 mei j.l. heeft minister de Jonge vervolgens zijn RO-brief naar de kamer gestuurd. Hierin vraagt hij de provincies om nationale opgaven en doelen ruimtelijk te vertalen, in te passen en te combineren met decentrale opgaven. De woningbouwopgave is er daar één van. Per 1 juli 2023 moet vervolgens duidelijk worden of de uitvoering van de programma’s ruimtelijk mogelijk is of dat aanvullende nationale keuzes noodzakelijk zijn. De drie principes uit de NOVI blijven gelden: meervoudig ruimtegebruik, centraal stellen van gebiedskenmerken én het voorkomen van ‘afwenteling’ op andere generaties of gebieden. Het Rijk wil toe naar het versterken van een netwerk van bereikbare, compacte steden met een hoge leefkwaliteit – waar wonen, werken en voorzieningen altijd nabij zijn –, omgeven door een palet aan mooie en waardevolle landschappen. Dit in combinatie met het ruimtelijk vormgeven van de noodzakelijke transities. Mogelijk zijn nationale opgaven en keuzes aan de orde op bijvoorbeeld locaties, het integreren van energievraagstukken en de samenhang met mobiliteit. Voor de Rotterdamse haven en de verstedelijkingsopgave in de Zuidelijke Randstad zijn gebiedsgerichte arrangementen aangekondigd.

Recent is bestuurlijk afgesproken om tot een actualisering en verbreding van het verstedelijkingsakkoord te komen (op onder andere groen en energie). Woonbod Zuid-Holland Inmiddels heeft de provincie, als antwoord op de vraag van het Rijk, een indicatief woonbod gedaan aan het Rijk. Het Rijk wil namelijk toe naar een inzicht in de brede opgave op nationaal niveau en naar bestuurlijke akkoorden per provincie. Dit indicatief bod van de provincie is daar een eerste stap in. De provincie sluit daarbij aan op de ambitie van het Rijk dat vanaf 2025 minimaal 2/3 van de totale programmering van de Provincie Zuid-Holland bestaat uit betaalbare woningen15. Dit betekent concreet: 1/3 van het totaal door corporaties te laten bouwen (sociale huurwoningen en middenhuurwoningen) en dat marktpartijen de andere 1/3 gaan bouwen (betaalbare koop- en huurwoningen). De overige 1/3 kunnen duurdere koop- en huurwoningen zijn, afhankelijk van de behoefte. De provincie geeft in dit bod aan dat onder voorwaarden in de periode 2022 tot en met 2030 een (bruto) woningbouwproductie van 153.000 tot 225.000 woningen mogelijk is. Met gerichte inzet 14 Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2022 kunnen gemeenten via een huisvestingsverordening

met een opkoopbescherming in specifieke gebieden voorkomen dat huizen worden opgekocht voor verhuur. Met de huisvestingsverordening kan daarnaast ook gestuurd worden op toewijzing van (betaalbare) huurwoningen en door het opnemen van een urgentieregeling. 15 De provincie Zuid-Holland heeft sinds 4 juli 2022 een instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad, waarin oplossingsrichtingen zijn uitgewerkt in doelen. Het bijbehorend instrumentarium dat voor gemeenten beschikbaar is om betaalbaarheid op de woningmarkt te borgen is daarbij aangegeven.

Blad 14 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

van het Rijk wil zij de woningbouwproductie in de provincie versnellen richting de bovenkant van de bandbreedte. Zij onderschrijft daarbij de ambitie van het Rijk dat minimaal 2/3 van het totale programma in Zuid-Holland uit betaalbare woningen bestaat. Het streven is zoveel mogelijk te bouwen, bij voorkeur binnen bestaand stads- en dorpsgebied nabij hoogwaardig openbaar vervoer. De gevraagde gerichte inzet richt zich op: 1) voldoende middelen en sturing; 2) voortvarende besluitvorming over en financiële bijdragen aan mobiliteitsoplossingen gericht op verbetering van de ontsluiting van woningbouwlocaties op korte termijn en een schaalsprong in het OV-netwerk op de middellange termijn; 3) het wegnemen/beperken complexiteit en belemmerende werking van de stikstofregelgeving; 4) het wegnemen/beperken van de complexiteit en belemmerende werking van geluidwetgeving; 5) het beperken schaarste van middelen en menskracht en stijgende kosten; 6) het faciliteren van centrale en integrale sturing en het beperken van versnipperde wet- en regelgeving op het gebied van toekomstbestendig bouwen en een financiële bijdrage voor deze gezamenlijke opgave; 7) het ontwikkelen van instrumentarium om integraal te sturen en het stimuleren van efficiënt ruimtegebruik, functiemenging, transformatie en concrete investeringsruimte voor toekomstbestendige bedrijvigheid.

De provincies moeten de afspraken in regionaal verband bespreken met gemeenten en marktpartijen. In deze periode worden de indicatieve afspraken ook indicatief getoetst op haalbaarheid in relatie tot ruimtelijke ordening en randvoorwaarden als geluid, natuur en stikstof. Hierna worden de afspraken in oktober in een bestuurlijk akkoord vastgelegd.

Blad 15 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

3

Conclusies en resultaten In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste bevindingen uit het proces om oplossingen voor de sociale opgave in Haaglanden dichterbij te brengen. Daarvoor is, naast de kwantitatieve inzet, gekeken naar de bestaande inzet en aanpak van gemeenten. Vervolgens maken we in dit hoofdstuk ook inzichtelijk welke (proces)stappen gezet zijn en welke resultaten voor korte en (middel)lange termijn behaald zijn. Zo komen we tot een analyse van de inzet van de gemeenten. In de bijlagen is per onderdeel de achtergrondinformatie te vinden.

3.1

Stand van zaken gemeentelijk beleid Westland verhoogt beleidsuitgangspunten naar sociale koop Voor de gemeente Westland is in het ME-scenario een groei van de doelgroepvoorraad voorzien van 3.950 woningen, zodat Westland uiteindelijk 30% aan doelgroepvoorraad heeft. Het bod in het tussenakkooord staat op zo’n 2.300 woningen. De gemeente stelt kanttekeningen bij het bod, onder andere op het gebied van financiën en de grote inhaalslag en ongelijke speelveld met de grotere steden. De gemeente schetst weinig te kunnen doen aan het toevoegen van sociale woningen, maar heeft wel een groot ‘regulier’ programma. Het aandeel sociaal is echter te laag in komende jaren. De gemeente stelt dat dit komt doordat veel vast ligt in gemaakte afspraken in Westlandse Zoom en het Nieuwe Westland. Qua realisatietempo lijkt de gemeente de gewenste productie aan te kunnen, het aandeel sociaal echter moet flink omhoog. Bij de verdeling naar prijssegmenten zet de gemeente naar de toekomst toe, conform de lokale woonvisie, op 30% sociale huur en 5% goedkope koop. De ambities voor de nieuwbouwwoningen in de woonvisie komen nog niet overeen met het voorgenomen beleid in de visie zelf. Zo is er voor 22% aan nieuwbouwwoningen sociale huur geprogrammeerd, terwijl de ambitie geformuleerd is op 30%. Ook de programmering goedkope koop blijft iets achter op de ambitie.

In het nieuwe coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat het college de Woonvisie Westland wil actualiseren op basis van recent woningmarktonderzoek. Vooruitlopend daarop passen ze het aandeel sociale woningbouw aan op 20% sociale huur en 15% sociale koop. De ambitie voor sociale huur wordt dus naar beneden bijgesteld, en verhoogd voor het aandeel sociale koop. Dit vraagt daarmee een inzet op het langjarig behouden van de woningen voor de sociale koop. Het gehele aandeel sociaal wordt vergroot. Er is hier nog geen definitief beleid op gemaakt. De gemeente heeft daarnaast voornemens om instrumenten te ontwikkelen om meer te kunnen sturen op de woningmarkt. Er wordt aangegeven dat een anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht, doelgroepenverordening, fonds Sociale Woningbouw en sturing middels grondbeleid tot de opties behoort. Ruimtelijk gezien studeert de gemeente in verschillende overleggen met de provincie en buurgemeenten over de toekomst van grote locaties als het ‘Floragebied’, de gebiedsverkenning Westland en de samenhang met openbaar vervoer. In de dorpen wil de gemeente maximaal 15 meter hoog bouwen. Daarbuiten is hoogbouw alleen mogelijk waar het goed inpasbaar is in de omgeving. Midden-Delfland verhoogt beleidsuitgangspunten naar sociale koop Voor de gemeente Midden-Delfland stelt het ME-scenario een groei in de doelgroepvoorraad van 570 woningen.

Het bod van de gemeente blijft daar ver van verwijderd met 99 woningen. Wel is een groot aandeel daarvan harde plannen. Het bod blijft daarmee steken op 21% doelgroepvoorraad in plaats van de gewenste 27%. De gemeente heeft het bod niet ondertekend omdat ondertekening zou betekenen dat tot 2030 geen andere woningen kunnen worden gebouwd dan doelgroepwoningen. De wethouder geeft in het raadsdebat aan dat dat getal vanuit de regionale woningmarkt wel verklaarbaar is, maar lokaal onwenselijk en financieel

Blad 16 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

onhaalbaar. Ze wil wel richting eindakkoord een ‘passende bijdrage leveren.’ De groei van de doelgroepvoorraad is in het ME-scenario inderdaad groter dan de totale voorraadgroei. In het lokaal beleid is 24% sociale huur en 9% sociale koop het uitgangspunt, maar dat komt nog niet tot uiting in het programma. In een motie is dit aangepast tot 15% sociale huur en 15% sociale koop. De gemeente geeft ook aan dat de bijdrage voor sociaal in kwantitatieve zin altijd minimaal zal zijn vergeleken met andere gemeenten. Op landschap en economie kan en wil de gemeente een relatief grote bijdrage aan de regionale opgave geven. Qua instrumenten heeft de gemeente, naast de reguliere instrumenten als het bestemmingsplan, ook grondbeleid (met vaste grondprijzen voor sociale woningen en erfpacht) en een fonds Sociale Woningbouw. Een doelgroepenverordening heeft de raad in overweging. Het huidig coalitieakkoord houdt vast aan dat percentage sociale koop, en zegt zij de huidige bouwplannen te omarmen en vast te houden aan gemaakte afspraken vanuit het oogpunt van betrouwbare overheid. Wel is aangegeven dat onder voorwaarden vanuit urgentie en beperkte bouwmogelijkheden meerdere bouwlagen acceptabel te kunnen vinden en wil zij het grondbeleid herzien (mede vanwege de woningbouwopgave).

Ruimtelijk gezien geeft de gemeente meer dan vier woonlagen of lange aaneengesloten bebouwingsranden niet passend te vinden. Transformatie van bedrijventerreinen ziet de gemeente wel als kans. De omgevingsvisie beschrijft voor wonen, dat ondanks de ontgroening en vergrijzing, het met name in Schipluiden en Maasland belangrijk om het voorzieningenniveau en de leefbaarheid op peil te houden. Wassenaar zoekt nieuwe locaties Het ME-scenario stelt voor de gemeente Wassenaar een groei van 31 naar 34% doelgroepvoorraad, een groei van 560 woningen. Het bod in het tussenakkoord blijft steken op 219 woningen. De gemeente geeft aan dat ze met name meerwaarde voor de regio ziet in haar rol als aantrekkelijk woonmilieu voor internationals en het bieden van veel en veelzijdig groen. De gemeente stelt enkel woningen toe te kunnen voegen op kleine locaties binnen Bestaand Stads- en Dorpsgebied (hierna: BSD). Ambities voor groei op de totale voorraad blijken uit het programma aanwezig, het aandeel sociaal blijft daarin achter. Afgelopen jaren is het aandeel sociaal nagenoeg gelijk gebleven. Realisatie van woningen zal, ook gezien de beperkte capaciteit die de gemeente benoemd, lastig zijn. In het lokaal beleid wordt geconstateerd dat de druk op de sociale huurmarkt groot is en het beschikbare aanbod afneemt. Er wordt ingezet op 25% sociale huur.

Voor de nieuwbouw wordt primair ingezet op doorstroming om optimaal gebruik te kunnen maken van de beschikbare ruimte. Dit betekent dat er met name appartementen worden gebouwd. Qua instrumenten heeft de gemeente, naast de reguliere instrumenten als het bestemmingsplan, een doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en parkeerbeleid in overweging. In het nieuwe coalitieakkoord blijft 25% sociale huur bij nieuwbouw het uitgangspunt én blijft woningbouw beperkt tot vier grote locaties (ANWB-locatie, Den Deyl/middelweg, gemeentewerf en Kerkehout). In de Strategische agenda Wassenaar 2030 verklaart het college te streven naar een veilig, groen en internationaal dorp, dat fietsveilig is en waarin iedereen mee kan doen. Het huidige woningbouwprogramma kent een beperkte doorlooptijd: voor na de periode 2025 staan er geen nieuwe locaties in de programmering. Voor Wassenaar is het belangrijk om naar locaties te blijven zoeken en daarbij meer ruimte te geven voor de groepen die het nu moeilijk hebben op de woningmarkt: mensen met een bescheiden inkomen, middeninkomens, starters en kwetsbare groepen.

Blad 17 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

Pijnacker-Nootdorp stuurt beleidsmatig bij naar meer sociale huur Het ME-scenario stelt een spreiding van de woningen voor, waarbij voor gemeente PijnackerNootdorp een verschuiving van 20% doelgroepvoorraad (startvoorraad 2019) plaatsvindt naar 25% (ME-scenario). Met het bod van de gemeente voor 2030 blijft dit op 21%. De gewenste groei in de doelgroepvoorraad is volgens ME-scenario 1640 woningen en het bod in het tussenakkoord kent 570 woningen aan nieuwbouw, 840 totaal (inclusief behoud). Gezien de ramingen en de realisatie moet het aandeel sociaal fors omhoog. In het beleid acteert de gemeente ook op die manier; de gemeente wil graag een evenwichtige woningvoorraad waar inwoners een lokale wooncarriere kunnen doorlopen in woningen van een hoge kwaliteit in een aantrekklijke woonomgeving. De gemeente geeft aan dat ze veel waarde hecht aan haar combinatie van wonen in kleine, groene en dorpse gemeenschappen dichtbij de stad door goede verbindingen. Bij elk nieuwbouwproject wordt uitgegaan van 30% doelgroepvoorraad en waar het kan wordt dit percentage verhoogd (soms wel 40%). De gemeente ziet kansen in verdichten via hoogbouw (bijvoorbeeld nabij OV knooppunten) en maatwerk met betrekking tot parkeernormen.

De gemeente zet ook instrumenten in om bij te sturen; zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding en overweegt een doelgroepenverordening en langere instandhoudingsverplichting van sociale huur. In het nieuwe coalitieakkoord is opgeroepen gebruik te maken van maximale toewijzing van sociale huurwoningen aan eigen inwoners, een opkoopbescherming in te voeren in bepaalde wijken en anti-speculatiebeding te hanteren bij nieuwbouw. Er wordt ingezet op het behouden en versterken van de bestaande kwaliteit en identiteit van de kernen, en geïnvesteerd in het verbeteren van de toekomstwaarde van (bepaalde) buurten en wijken. De gemeente voorziet een groei en heeft daarom (in 2020) op een aantal locaties de Wvg gevestigd om een betere positie op de grondmarkt te krijgen en vanaf daar beter op de opgave te kunnen sturen. Op deze locaties is op dit moment nog geen woonbestemming gevestigd. Die beslissing tot transformatie naar woongebied is wel als zodanig opgenomen in de Omgevingsvisie, die in november 2021 is vastgesteld. In het najaar zijn er ruimtelijke verkenningen voor deze locaties gepland. Ook is nog overleg met de provincie nodig over deze locaties. De provincie heeft aangegeven over twee van deze locaties mee te willen denken.

3.2

‘Meer evenwicht scenario’ voor Westland en Pijnacker-Nootdorp haalbaar, mits financiële en ruimtelijke punten worden overwonnen. Opgave sociaal fors in verhouding tot realisatie en ramingen In alle vier gemeenten blijkt dat de gestelde opgave sociaal in het ME-scenario fors is ten opzichte van wat er afgelopen jaren in de gemeente gerealiseerd is. Dit geldt overigens voor de hele regio en zelfs provincie. Ook ten opzichte van de provinciale Woningbehoefteraming 2019 (WBR) is voldoen aan het ME-scenario vrijwel gelijk of meer dan 100% van deze ramingen. Opvallend is dat bij Wassenaar en zeker Midden-Delfland de benodigde toevoeging in de doelgroepvoorraad in het ME-scenario hoger is dan de toevoeging van de totale voorraad in het ME-scenario. Er moeten dus (in theorie) gesloopt (en verdicht) worden om voldoende sociaal toe te voegen. Dit is de hoofdreden voor de gemeente Midden-Delfland geweest om het tussenakkoord niet te tekenen. De provincie heeft daarop aangegeven het (aantoonbaar) maximaal mogelijke te vragen, niet het onhaalbare. Voor alle gemeenten moet in het ME-scenario het realisatietempo van woningen omhoog, in de gehele voorraad maar zeker in de toevoeging van het aandeel sociale (corporatie)woningen. Het gaat van drie tot zeven keer zo veel. Dat is, gezien de praktijk, een nauwelijks realistisch

Blad 18 van 46

Sociale woningbouw

Regio Haaglanden

projectnummer 0472307.100 6 oktober 2022 Provincie Zuid-Holland

uitgangspunt in die termijn. Tegelijk is voor Westland en Pijnacker-Nootdorp te zien dat ze het realisatietempo voor het totaal aantal woningen wel aan zou moeten kunnen. Tabel 4: ‘Meer evenwicht’ scenario in vergelijking tot gemiddelde realisatie en prognoses woningbehoefte (WBR en TR) per gemeente

Westland MiddenDelfland Wassenaar PijnackerNootdorp

MEscenario totaal

MEscenario doelgroep

Realisatie 2016-2020 gemiddeld/jaar

WBR 2019-2030

TR 20212030

488

Realisatie 2016-2020 gemiddeld/jaar (per saldo) corporaties 50

4.610 (= gem. 419 per jaar) 450 (= gem. 41 per jaar) 530 (= gem. 48 per jaar) 2.140 (= gem. 194 per jaar)

3.950 (= gem. 359 per jaar) 560 (= gem. 50 per jaar) 560 (= gem. 50 per jaar) 1.640 (= gem. 149 per jaar)

4.600

51

13

470

10

0

-1000

280

31

2.130

Niet per gemeente beschikbaar Niet per gemeente beschikbaar Niet per gemeente beschikbaar Niet per gemeente beschikbaar 80.900

65.860

In tabel 4 en bijlage A tot en met C maken we inzichtelijk hoe de gewenste toevoeging van het aantal sociale woningen op basis van het ME-scenario zich verhoudt ten opzichte van de netto toevoeging van het totaal aantal woningen in de laatste vijf jaar en de raming van de totale woningbouwprogrammering. Dit geeft inzicht in de ‘maat van de cijfers’. Gemeentelijke context meenemen in analyse van realisatie ‘Meer evenwicht’ scenario Van belang is om bij de analyse van de inzet van gemeenten om te komen tot het ME-scenario niet alleen de kwantitatieve opgave te monitoren, maar ook de gemeentelijke context mee te wegen. Dit zorgt voor een meer genuanceerde analyse van gemeentelijke inspanningen. De gemeenten Westland en Den Haag, het stadsgewest Haaglanden en de provincie Zuid-Holland tekenden op 19 november 2003 een convenant voor de ontwikkeling van het glastuinbouwgebied ‘de Westlandse Zoom’ tot luxe woonmilieus met een internationaal georiënteerde aantrekkingskracht in een groen/blauwe setting. De Westlandse zoom zou ‘het Wassenaar van het Zuiden’ worden. In 2014 is het convenant echter beëindigd, omdat conform de beëindigingsovereenkomst het overeengekomen woningbouwprogramma niet gerealiseerd kon worden en een aanpassing van de woningbouwplannen voor de betrokken locaties noodzakelijk was.

De projecten zullen dan via de normale planologische routes en (regionale)overleggen worden voortgezet. Een groot deel van deze woningen dat nog in de gemeente gerealiseerd wordt is nog onderdeel van deze ontwikkeling in de Westlandse Zoom. Samen met de woningen in Het Nieuwe Westland betreft dit ongeveer 2/3 van de nieuwbouwwoningen voor de komende tien jaar. Binnen deze deelnemingen Ontwikkelingsbedrijf Westlandse Zoom (OBWZ) en Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland (ONW) wordt onderzocht waar meer sociale en betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd en wat de financiële consequenties daarvan zijn. OBWZ is een (gelijkwaardige) samenwerking tussen gemeente Westland en BPD Gebiedsontwikkeling B.V.. De gemeente participeert in beide met 50%. Dit betekent dat die sturing groot is. Op dit moment heeft OBWZ en ONW zo’n 3800 woningen op de planning staan, waarvan 200 sociaal. Uitgaande van de eigen lokale woonvisie zou 30% hiervan sociaal moeten zijn, maar op basis van het coalitieakkoord 2022-2026 zou dit zelfs 20% sociale huur en 15% sociale koop moeten zijn. Er is hier nog geen definitief beleid op gemaakt. Als die lijn wordt vastgehouden zou