Bijlage Rapport Woningbouwbeleid incl. Bestuurlijke reactie en Nawoord RK
Tekst van het document
Zo zijn de woningen die Casade in 2024 in de Molenstraat heeft gesloopt (nog) niet in het overzicht van de gemeente opgenomen. Het verschil maakt het lastig de data met elkaar te vergelijken en Tabel 3.1 aan te vullen met het aantal sociale huurwoningen dat de periode gesloopt is. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
19
Casade geeft zelf aan in de periode 2022 – 2024 (okt) in totaal 206 woningen gesloopt te hebben en 246 woningen gerealiseerd te hebben. De corporatie maakt relatief veel gebruik van sloop-nieuwbouw voor de toevoeging van nieuwe woningen. Als we de toevoegingen en onttrekkingen (de mutaties van de woningvoorraad) van Tabel 3.1 van de doelstelling aftrekken, blijft de resterende woningbouwopgave over. Tabel 3.2 geeft deze opgave weer. De netto toevoeging van 452 woningen betekent dat 38% van de totale doelstelling uit de Woondeal gerealiseerd is, na meer dan de helft van de looptijd. Afhankelijk van het in welke categorie de 67 onttrokken woningen vallen ligt de opgave voor betaalbare woningen tussen de 511 en 578 woningen. De resterende opgave voor sociale huurwoningen ligt tussen de 222 en 289 woningen en voor middenhuur woningen tussen de 289 en 346 woningen. Opvalland is dat de realisatie van betaalbare woningen achterblijft ten opzichte van de realisatie van overige (duurdere) woningen. Tabel 3.2: Resterende woningbouwopgave.
Restant woningbouwopgave 728
Doelstelling 2022 - 2026
Netto toevoeging t/m 2024
Netto woningbouwopgave
1.180
452
Betaalbare woningen totaal
787
209 - 276
511 – 578
Sociale huur
354
65 - 132
222 – 289
Middenhuur / betaalbare koop
433
77 - 144
289 – 356
Overige woningen
393
176 - 243
150 – 217
Categorie
Actuele plancapaciteit Om de resterende woningbouwdoelstellingen te halen, heeft de gemeente Waalwijk een totale plancapaciteit van 4.272 woningen (peildatum okt. 2024). Tot en met 2028 bedraagt de plancapaciteit 1.996 woningen ( Tabel 3.3), in de periode 2029 tot en met 2033 is de plancapaciteit 1.025 woningen (Tabel 3.5). De overige 1.251 woningen, onderdeel van de plancapaciteit, worden naar verwachting niet voor 2034 gerealiseerd. De gemeentelijke plancapaciteit wordt niet per opleveringsjaar bijgehouden, enkel per periode (2024 tot en met 2028, 2029 tot en met 2033 en 2034 en verder). Deze periodes zijn anders dan de periodes die gehanteerd worden in de Woonvisie (tot en met 2030), Woondeal (2022 tot en met 2027 en de gehele periode tot en met 2030). Voor de gemeentelijke monitoring wordt gebruik gemaakt van een format van de provincie dat gebruikt wordt om informatie over de plancapaciteit met de provincie te delen. Er is niet voor gekozen om naast de verplichte provinciale monitoring, ook een verder uitgesplitste monitoring toe te passen. Uit het gesprek met de regionaal contactpersoon van de provincie kwam naar voren dat een eigen (uitgesplitst) monitoringssysteem wel gebruikelijk is. Op regionaal niveau wordt momenteel wel gewerkt aan een nieuw monitoringssysteem, zodat wel per jaar het opleveringsjaar bijgehouden wordt. Onbekend is wanneer dit inwerking treedt.
Dat de plancapaciteit niet per oplevingsjaar wordt bijgehouden, bemoeilijkt het om de plancapaciteit en de doelstellingen met elkaar te vergelijken. Voor de periode 2024 t/m 2028 is zowel het woningmarktsegment bekend, alsmede of het harde of zachte plannen zijn. Harde plannen zijn al door de gemeenteraad vastgesteld, zachte plannen nog niet. Onderdeel van de harde plancapaciteit zijn ook woningen die al in een vergevorderd stadium zijn. Hoewel deze woningen nog in aanbouw zijn en nu nog niet opgeleverd zijn, is de verwachting wel dat deze woningen in de periode dat de Woondeal geldt (t/m 2026) opgeleverd zullen zijn. In totaal gaat het om 322 woningen die in een vergevorderd Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
20
stadium zijn, waarvan 126 betaalbare woningen. Het grootste deel van de betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (105).
Tabel 3.3 Plancapaciteit 2024 t/m 2028.
Periode: 2024 t/m 2028 Categorie Netto plancapaciteit Betaalbare woningen totaal Sociale huur Middenhuur / betaalbare koop Middenhuur Betaalbare koop < €278k Betaalbare koop ≥ € 278k Overige woningen
Zacht
Hard
767 625 260 365 119 239 7 142
1359 812 380 432 58 368 6 547
Waarvan vergevorderd 322 126 105 11 6 0 5 196
Halen we de woningen die al in een vergevorderd stadium zijn en waarvan zeer aannemelijk is dat deze voor 2027 opgeleverd worden, houden we de resterende doelstelling over (zie Tabel 3.4). Ook de resterende opgave hangt af van de categorie waarin onttrokken woningen vallen.
Tabel 3.4: restant woningbouwdoelstelling na aftrek van de woningen die al in aanbouw zijn (oktober, 2024).
Categorie Netto woningbouwopgave Betaalbare woningen totaal Sociale huur Middenhuur / betaalbare koop Overige woningen
Doelstelling Vergevorderd Restant 2022-2026 2022-2026 728 322 406 511 – 578 126 385 – 452 222 – 289 105 117 – 184 289 – 356 11 278 – 345 150 – 217 196 0 – 21
In de monitor van de plancapaciteit die de gemeente hanteert is niet aangegeven tot welk segment (bijv. sociale huur, betaalbare koop) de woningen die volgens planning na 2028 worden toegevoegd behoren. Hierdoor is enkel iets te zeggen over het woningsegment op korte termijn. Op (middel)lange termijn is wel bekend of het harde of zachte plannen betreft, zie Tabel 3.5. Van de plancapaciteit voor woningen die naar verwachting in de periode 2029 tot en met 2033 worden opgeleverd zijn 146 onderdeel van harde plannen (14,2%). In de periode vanaf 2034 zijn nagenoeg alle woningen onderdeel van zachte plannen.
Tabel 3.5 Plancapaciteit 2029 t/m 2033, en plancapaciteit vanaf 2034 en verder.
Periode 2029 t/m 2033 2034 en verder
Zacht 879 (85,8%) 1.247 (99,7)
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
Hard 146 (14,2%) 4 (0,3%)
Totaal 1.025 (100%) 1.251 (100%)
21
Tabel 3.6: Plancapaciteit en onderzochte plannen.
2500 2000
1500
767
1000 500
1229
879 146
0 2024 - 2028
2029 - 2033 Hard
1.247
4 2034 en verder
Zacht
De Rijksoverheid heeft afgesproken met de provincies om te sturen op een plancapaciteit van ten minste 130%, om zo rekening te houden met planuitval (grote vertraging of afstel van een deel van de woningbouwplannen).11 Deze richtlijn van 130% is door de provincies door vertaald in afspraken met gemeenten, onder meer in de verschillende Woondeals. Ook in de gemeente Waalwijk wordt 130% plancapaciteit als richtlijn gebruikt, het percentage wordt op basis van de aantallen uit de provinciale prognose berekend. Onduidelijk is welke plannen uit de plancapaciteit en welke doelen uit de prognose hiervoor gebruikt worden. Door de verschillende perioden is het helaas niet mogelijk de totale plancapaciteit tot en met 2026 of tot en met 2030 te berekenen. Kijken we naar de resterende woningbouwopgave voor de Woondeal (728 woningen) dan zou de plancapaciteit voor diezelfde periode 947 woningen dienen te zijn. Plancapaciteit is een momentopname Projecten kunnen op ieder moment gewijzigd worden. Zachte plannen worden hard, sociale huur wordt tot middenhuur of er wordt toch een woning aan het project toegevoegd. De totale plancapaciteit, alsmede de risicoscan in het komende deel, dient echt als een momentopname gezien te worden. Tijdens dit onderzoek is bijvoorbeeld als een actualisering van de plancapaciteit doorgevoerd.
Projectleiders hebben planningen en programma’s van enkele plannen geactualiseerd bij de inventarisatie van de risico’s. De hier gepresenteerde cijfers geven met deze actualisatie een vrij accuraat beeld, maar het blijft een momentopname van een snel wijzigende situatie. Op moment van lezen, zal sommige informatie al door de tijd ingehaald zijn. Daarom dienen de gepresenteerde cijfers ook als een globale momentopname te worden beschouwd.
Zie bijvoorbeeld het ‘Programma Woningbouw’ uit 2022 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. 11
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
22
Resumerend Om de woningbouwdoelstellingen uit de Woondeal te behalen beginnen we niet op nul. Sinds 2022 zijn er al woningen aan de voorraad toegevoegd. Doordat het niet bekend is tot welk woningmarktsegment alle onttrekkingen behoren, is het ook niet uit te rekenen wat de precieze netto toevoeging per woningmarktsegment is. Van de netto toegevoegde woningen bestaat maximaal 61,1% uit betaalbare woningen, minder dan de ten doel gestelde twee derde. Ook het percentage netto toegevoegde sociale huurwoningen (29,2%) is lager dan de doelstelling (30%), als scheelt dat maar erg weinig. Kijken we naar de toevoeging in relatie tot de doelstelling, zien we een netto toevoeging van 452 woningen (onderzoeksvraag 5). Dit betekent dat na meer van de helft van de looptijd van de Woondeal 38% van de totale doelstelling gerealiseerd is. Opmerkend dat het aandeel gerealiseerde betaalbare woningen achterblijft. Om de resterende woningbouwdoelstellingen te halen, heeft de gemeente Waalwijk een plancapaciteit tot en met 2028 van 1.996 woningen ( Tabel 3.3) en een totale plancapaciteit van 4.272 woningen (onderzoeksvraag 6). Van de woningen die nu al in aanbouw zijn, is de verwachting dat deze zeker tot en met 2026 gerealiseerd zullen worden. In totaal zijn op moment van schrijven 322 woningen in aanbouw: 105 sociale huurwoningen en 21 overige betaalbare woningen (onderzoeksvraag 5).
Van de woningen die na 2028 gerealiseerd zullen worden, is niet bekend is wel segment zij behoren. De combinatie van het ontbreken van de verwachte realisatie per jaar en het ontbrekende woningbouwprogramma vanaf 2028 maakt het lastig om de plancapaciteit te monitoren. De verschillende perioden die gebruikt worden in de Woondeal en de plancapaciteit versterken dit nog meer (onderzoeksvraag 9).
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
23
Risico-inventarisatie plancapaciteit en sturing In het voorgaande hoofdstuk is de woningbouwopgave nader geduid en is globaal de plancapaciteit in kaart gebracht. In de praktijk kunnen woningbouwplannen om zeer uiteenlopende redenen vertragen of helemaal niet doorgaan. Om waar nodig te kunnen bijsturen, is het van belang om eventuele risico’s in beeld te hebben. De risicoscan plancapaciteit is erop gericht om de totale plancapaciteit en de bijdrage die deze (potentieel) levert in relatie tot de woningbouwdoelstellingen in beeld te brengen, rekening houdend met mogelijke knelpunten die kunnen leiden tot vertraging. Op die manier kan inzichtelijk gemaakt worden welke risico’s er verwacht worden, in hoeverre dat tot vertraging kan leiden en wat dat betekent voor de implementatie van het woningbouwbeleid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het ambtelijk overzicht van de plancapaciteit, input geleverd door gemeentelijke projectleiders voor de verschillende projecten en gesprekken met de ambtelijke organisatie, de wethouder, projectontwikkelaars die in de gemeente actief zijn en woningcorporatie Casade.
Risicoscan plancapaciteit Sommige projecten lopen meer risico dan andere. Dit kan afhangen van veel project-specifieke eigenschappen en omstandigheden. Toch kan het zijn dat verschillende risico’s terugkomen bij meerdere projecten. Inzicht hierin kan helpen bij het begrijpen waarom risico’s van toepassing zijn, welke impact deze zouden kunnen hebben op het behalen van gestelde doelen, het identificeren van mogelijke beheersmaatregelen en het prioriteren van projecten of maatregelen op basis van de potentiële impact. 4.1.1 Selectie plannen Een selectie van 27 projecten is meegenomen voor de risicoscan plancapaciteit; dat zijn alle woningbouwprojecten waarin er verwacht wordt dat er tot en met 2030 minimaal 10 woningen worden gerealiseerd. Het betreft hier expliciet geen zorgwoningen waarvoor een indicatie nodig is. Sommige van de meegenomen projecten zijn al in aanbouw, terwijl andere projecten nog aan het begin van de ontwikkeling staan. Uiteindelijk is de risicoscan voor 23 projecten daadwerkelijk ingevuld. Twee projecten hadden geen projectleider, waardoor er niemand was om de diverse risico’s in te schatten. Van een ander project had de betreffende projectleider al 2,5 jaar niets meer van de initiatiefnemer gehoord, waardoor zij het uit de plancapaciteit verwijderd had.
Twee van de onderzochte plannen zijn nog vertrouwelijk, deze plannen zijn wel in de analyse meegenomen, maar staan niet in de hieronder weergegeven figuren. In totaal bevatten de 23 onderzochte plannen 2.700 woningen, waarvan er 869 tot en met 2026 op de planning staan, zie Tabel 4.1. Dat is 63% van de totale plancapaciteit en 86% van de plancapaciteit tot en met 2026. Voor de doelstelling uit de Woondeal geeft Figuur 4.1 de verdeling tussen harde en zachte plannen aan van de onderzochte plannen, aangevuld door de overgebleven doelstelling met toevoeging van 30% over-programmering om op 130% uit te komen.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
24
Figuur 4.1: Onderzochte plancapaciteit in relatie tot de doelstelling t/m 2026.
4.1.2 Aanpak risico-inventarisatie De 23 projecten die nader geanalyseerd worden op risico’s en knelpunten zijn binnen de gemeente Waalwijk verdeeld over zeven gemeentelijke projectleiders. De projectleiders zijn het eerste aanspreekpunt voor de externe initiatiefnemer en binnen de gemeente het best op de hoogte van de voortgang van het project. Zij zijn binnen de gemeente de aangewezen persoon om risico’s in te schatten. Iedere contactpersoon heeft een Exceldocument toegestuurd gekregen met de vraag basisgegevens over door hun geleidde projecten te controleren. Deze gegevens waren afkomstig uit de interne monitor van de gemeente en betroffen het aantal woningen, de jaren waarin oplevering van de woningen gepland staat, de planstatus en aanvullende kenmerken als grondeigendom, afspraken met marktpartijen en corporaties en het type opdrachtgever voor de woningbouw. In aanvulling op het controleren en waar nodig aanvullen van de projectgegevens is de projectleiders gevraagd om voor ieder van zijn of haar projecten voor een twintigtal mogelijke knelpunten aan te geven in hoeverre deze een risico op vertraging van het project vormen.
Projectleiders konden daarbij onderscheid maken tussen: 1) geen risico op vertraging, 2) een kleine kans op een kleine vertraging, 3) een kleine kans op een grote vertraging, 4) een grote kans op een kleine vertraging, en 5) een grote kans op een grote vertraging. Op basis van deze inventarisatie van ingeschatte risico’s op vertraging door projectleiders is een rangorde van de risico’s gemaakt door het aantal woningen waar een risico betrekking op heeft te vermenigvuldigen met een weegfactor (zie Tabel 4.1). Dit biedt geen antwoord op een verwachtte vertraging in maanden of jaren of het aantal woningen dat daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Een knelpunt met een groot risico kan ook ineens weggenomen worden en een klein knelpunt kan toch lange tijd doorslepen. De inschattingen geven vooral inzicht in welke knelpunten als het grootste risico worden beschouwd door de gemeentelijke projectleiders en in hoeverre deze knelpunten een risico vormen ten aanzien van het behalen van de woningbouwdoelstellingen. Op basis van deze inschattingen kunnen projecten geïdentificeerd worden met grote knelpunten en knelpunten die betrekking hebben op grote delen van de plancapaciteit.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
25
Bij de ordening van de projecten van veel naar weinig risico, is geen gebruik gemaakt van de weegfactoren. Bij deze ordening is het aantal woningen dat een plan bevat niet meegerekend en is dus enkel gekeken naar de risico-inschatting. Tabel 4.1 Weegfactoren risico-inschatting
Risico-inschatting 5. Grote kans op een grote vertraging 4. Grote kans op een kleine vertraging 3. Kleine kans op een grote vertraging 2. Kleine kans op een kleine vertraging 1. Geen risico op vertraging
Weegfactor 0,5 0,3 0,2 0,1 0,0
4.1.3 De risico’s gerangschikt Op basis van de risico-inschatting van 21 veelvoorkomende knelpunten (zie Bijlage C voor de lijst inclusief korte beschrijving) komt naar voren dat ‘bezwaar omwonenden’ als grootste potentiële vertragende factor wordt gezien (Tabel 4.2 en Tabel 4.3 ).12 De vraag is gericht op het inschatten van het risico op vertraging ten opzichte van de geldende planning, maar knelpunten kunnen ook tot afstel van plannen leiden. De rangorde is bepaald door het aantal woningen van projecten te vermenigvuldigen met de weegfactor (zie Tabel 4.1) en dit voor alle projecten bij elkaar op te tellen. Een score 5 (grote kans op een grote vertraging) voor een groot project als Landgoed Driessen II telt dan zwaarder als een score 5 voor een kleiner project als de Theresiakerk. De ranking weerspiegeld daarmee de ingeschatte impact die een risico kan hebben op het totaal van woningbouwplannen in de gemeente Waalwijk. Tabel 4.2 Top tien risico's knelpunten in Waalwijk (oktober, 2024).
Risico's/ knelpunten Bezwaar omwonenden Financiële haalbaarheid Afhankelijkheid particulier initiatief Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen Stikstof Bodemverontreiniging Onderzoek en maatregelen flora en fauna Parkeernorm Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid) Gebrek aan marktdruk
1 2 3 4
Aantal woningen met mogelijk vertraging 1159 (50%) 1596 (69%) 1652 (72%) 1484 (6%)
Aantal woningen met grote kans grote vertraging 258 (11%) 52 (2%) 52 (2%) 0 (0%)
5
1321 (57%)
450 (19%)
5 7 7 9
1175 (51%) 1145 (50%) 478 (21%) 789 (34%)
450 (19%) 0 (0%) 69 (3%) 0 (0%)
9
650 (28%)
0 (0%)
9
461 (20%)
0 (0%)
Ranking risico's
Bezwaar vormt een risico voor 50% van de plancapaciteit. Voor 258 woningen (11%), onderdeel van onder andere de projecten Slachthuisterrein en Mr. Van Coothstraat 6-8 wandelpark, geldt dat verwacht wordt dat dit knelpunt een grote kans op grote vertraging geeft.
Deze lijst met 21 knelpunten komt voort uit de monitoring van plancapaciteit die RIGO al vele jaren uitvoert voor bijvoorbeeld de provincie Noord-Holland en als onderdeel van de risicoscan plancapaciteit zoals toegepast voor verschillende gemeentelijke rekenkamers. De lijst is door de jaren op basis van praktijkervaring gevormd en aangepast op basis van feedback van projectleiders en beleidsadviseurs. 12
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
26
Grootste risicopunt daarna is ‘financiële haalbaarheid’ met een kans op vertraging bij 69% van de woningen. De top drie wordt afgesloten door ‘Afhankelijkheid particulier initiatief’ met een kans op vertraging voor 72% van de woningen.
Landgoed Driessen II (planning t/m 2030)
Oranjehoek Herstructurering
Torenstraat 6
Herontwikkeling De Els (planning t/m 2030)
Slachthuisterrein (St. Antoniusstraat 1)
Villa C Muzenkamer
Gedempte Haven
Molenhoek Herstr. Molenstraat (Casade)
Bibliotheek De Nieuwe Hoven
Sint Clemenskerk Loeffstraat 50
Mr. Van Coothstraat 6-8 wandelpark
Villa B
Grotestraat 239 - 243; Het Lederhuis
Veerstraat 1 (Voormalige horeca)
Driesser Velden midden
ETZ Waalwijk, kasteellaan 2/wijk Florissant
Borksesticht Baardwijksestraat 80tm98, 89tm123 (Casade)
Waspik Boven, H.Theresiakerk
Akkerlanen
Besoyen Kasteellaan/burgemeester Verwielstraat (Casade)
Stationsstraat 46-50 (voorm. Kruidvat; Karakter)
Tabel 4.3: Matrix risicoscan met risico-inschatting per project en rangorde van knelpunten met grootste impact en projecten met meeste knelpunten.
Bruto aantal woningen
450
44
69
225
123
42
171
71
59
37
28
122
19
12
162
250
60
21
185
75
15
Netto aantal woningen
450
44
69
225
123
42
171
23
59
37
28
122
19
12
162
250
30
21
185
75
15
Ranking projecten Risico's/knelpunten gerangschikt
1
2
3
4
5
5
7
8
9
9
9
9
13
13
13
16
17
17
17
20
21
1
Bezwaar omwonenden
3
2
4
3
5
2
1
1
3
5
5
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
Financiële haalbaarheid Afhankelijkheid particulier initiatief Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen
2
2
1
3
3
4
3
3
1
2
1
2
2
1
2
1
2
1
1
1
1
2
2
2
3
2
1
3
1
1
2
4
1
1
1
1
2
1
1
2
1
1
3
2
1
1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
1
2
1
1
1
2
1
1
5
2
2
1
1
2
2
2
2
1
1
2
2
1
2
1
2
1
1
1
1
Stikstof
5
2
1
3
1
3
1
2
3
1
1
3
1
1
2
1
1
1
1
1
1
Bodemverontreiniging
2
2
1
1
1
1
2
2
2
1
2
1
1
2
1
2
2
1
1
1
1
Flora en fauna
1
2
5
1
2
1
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
Parkeernorm Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)
2
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
4
1
1
1
Gebrek marktdruk
1
2
4
1
1
2
1
1
1
2
1
1
2
1
1
2
1
1
1
1
1
Politiek draagvlak Afhandelen uitplaatsing / planschade
1
2
1
3
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
3
2
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
Waterbeheer Ladder voor duurzame verstedelijking Tekort aan bouw- / ontwikkelcapaciteit Andere plannen of regelgeving Tekort aan ambtelijke capaciteit Geluid (weg, spoor, luchtvaart) PFAS
2
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2 3 4 5
5 7 7 9 9
9 12 13 14 15 15 17 17 19 19 21
Regionale- / intergemeentelijke samenwerking
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
27
Top vijf grootste risico’s en risicobeheersing In 4.1 zijn de uitkomsten van de risico-inventarisatie gepresenteerd. In 4.2 beschrijven we nader wat deze knelpunten in de context van woningbouwprojecten in de gemeente Waalwijk inhouden en hoe de gemeente hiermee omgaat, gebruik makend van de focusgroep en de interviews met de wethouder, projectontwikkelaars en woningcorporatie. 4.2.1 Bezwaar omwonenden Bezwaar door omwonenden wordt voor verschillende projecten als een aanzienlijk risico op vertraging gezien. De projectleiders gaven aan dat geregeld sprake is van NIMBY-sentimenten (not in my backyard, red.), waarbij bewoners een ontwikkeling niet in de directe woonomgeving willen. Ondanks het grote woningtekort is de stem van de woningzoekende toch vaak minder relevant voor omwonenden en mede daardoor minder goed hoorbaar in een planvormingsproces. Initiatiefnemers kunnen de buurt meenemen in het proces met een uitgebreide participatieronde, maar de kans bestaat altijd dat er tóch iemand bezwaar maakt. Participatie is volgens de ambtenaren geen wondermiddel. Zeker als omwonenden meer ‘principieel’ zijn, biedt een goede participatieronde geen verzachting. Weerstand bij omwonenden ontstaat vaak bij inbreidingsgebieden.
De projectleiders geven aan dat parkeren door de omwonenden vaak als bezwaarpunt wordt aangegeven; zij ervaren momenteel al een parkeerprobleem en zijn bang dat dit in de toekomst verergert, of wensen zelfs dat het nieuwe project de bestaande problemen (deels) oplost. Desalniettemin wordt het belang van een goede omgevingsdialoog benadrukt. De omgevingsdialoog is sinds een jaar verplicht voor de initiatiefnemer en de gemeente adviseert hen hierin. Soms wordt een plan naar aanleiding van deze gesprekken toch aangepast, zoals op de Veerstraat is gebeurd. Na gesprekken met omwonenden is daar de gevel meer ‘ingesprongen’, waardoor omwonenden het ontwerp minder log vonden aanvoelen. De raad vindt een goede omgevingsdialoog ook belangrijk, daarom wordt er gewekt aan een handreiking voor initiatiefnemers met informatie over hoe initiatiefnemers deze dialogen het beste kunnen inrichten. De dialogen zijn vooral van waarde voor mensen die niet erge principiële bezwaren hebben. Het is vooral belangrijk om bewoners goed in te lichten en mee te nemen in het ontwerp. Ook voor de gemeente ligt bij de informatievoorziening een taak. Het knelpunt is erg lastig in te schatten. Het is vaak vooraf niet duidelijk of omwonenden toch naar de rechter stappen.
Waar je in het verleden eerst een zienswijze moest indienen om kenbaar te maken dat je bezwaren tegen een plan hebt, hoeft dat inmiddels niet meer. Bewoners kunnen dus procederen, zonder vooraf hun bezwaren kenbaar gemaakt te hebben. Zoals één projectleider zei: “Er hoeft maar één iemand naar de Raad van State te gaan en je bent 1,5 jaar verder”. Zo was er bij de Gedempte Haven ook sprake van een groot risico op vertraging. Inmiddels is het plan onherroepelijk vastgesteld, zonder dat er bezwaar is ingediend, en is er dus geen sprake meer van dit risico. 4.2.2 Financiële haalbaarheid Projectleiders en projectontwikkelaars geven aan dat door een stapeling van ambities de financiële haalbaarheid onder druk staat. Vanuit het rijk en de gemeente zijn er namelijk veel kaders en doelstellingen waar ontwikkelaars zich aan moeten houden; van waterberging tot het realiseren van voldoende parkeerplaatsen, en van 30% sociale huurwoningen tot het realiseren van voldoende openbaar groen. Dit alles maakt het lastiger om woningen te realiseren. Plannen duren ook langer doordat je opnieuw moet rekenen en tekenen. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
28
De projectontwikkelaars noemen specifiek als lastig onderdeel voor de financiële haalbaarheid de eis voor 30% sociale huurwoningen in ieder project. De ontwikkelaars verliezen geld bij het ontwikkelen van deze woningen, wat niet altijd lukt om binnen het plan te compenseren met de andere woningsegmenten. Het uitgangspunt vanuit de gemeente is dat sociale huurwoningen door de woningcorporatie geëxploiteerd worden. Ontwikkelaars en woningcorporatie Casade komen niet altijd tot overeenstemming over het uitnemen van woningen uit een grotere ontwikkeling. Woningcorporaties Casade loopt tegen de grenzen van haar investeringsvermogen op. Casade is daarom kritisch op welke investeringen zij doen, bijvoorbeeld ten aanzien van de kwaliteit en grootte van woningen en het rendement. De verschillende kaders worden vaak allemaal zeer belangrijk gevonden binnen de gemeente. Hierdoor moet ieder project op ieder onderdeel een goede bijdrage leveren. Indien voor een project van de gestelde kaders afgeweken dient te worden, omdat het binnen het project (financieel) niet mogelijk om aan alle kaders te voldoen, moet daar in de raad over besloten worden. Projectleiders geven aan dat het belangrijk is om in een vroeg stadium alle verschillende disciplines binnen de gemeente te betrekken.
Op dat moment kunnen hun ideeën namelijk nog in het plan worden aangepast, maar kan ook het gesprek beter gevoerd worden. Projectleiders geven aan dat een goede projectopdracht bij de start van een project van belang is. Daarin staat wie betrokken zijn, wat specifieke doelen zijn en hoe een afweging gemaakt wordt. De prioritering kan daarmee duidelijker worden, wat de voortgang van een project kan bespoedigen. Bij meerdere projecten zijn ook subsidies binnengehaald, die de financiële haalbaarheid vergroten. Zo heeft de Woningbouwimpuls geholpen bij de businesscase van De Els. Deze subsidie schrijft wel maximale termijnen voor waarbinnen de eerste en de laatste woningen in aanbouw genomen moeten worden. Dat brengt ook risico’s met zich mee. 4.2.3 Afhankelijkheid particulier initiatief en samenwerking gemeente en bouwende partij(en) Bij veel projecten is de gemeente afhankelijk van particulier initiatief en bepaalt zij dus niet het tempo waarop woningen gerealiseerd worden. Dit maakt het voor de betrokken ambtenaren bij sommige projecten ook lastig om in te schatten wanneer (en of) de woningen gerealiseerd worden. Waar mogelijk worden afspraken over ontwikkeltermijnen opgenomen in de anterieure overeenkomst, maar deze overeenkomsten lossen niet alles op.
Soms kan het voor een ontwikkelaar door strategische belangen beter zijn om de woningen nog niet te realiseren, het is dan lastig voor de gemeente om toch de vaart erin te houden. De doorlooptijd van projecten kan verkort worden als op voorhand duidelijk is wat er van de ontwikkelaars verwacht wordt en dat er binnen de gemeente een uniformiteit geldt. In de focusgroep kwam naar voren dat projectontwikkelaars die in het verleden al veel woningbouwprojecten hebben uitgevoerd vaak weten wat er van hen verwacht wordt, maar dat dit bij andere partijen, zoals particulieren die eenmalig woningen willen ontwikkelen, niet altijd het geval is. Als goed duidelijk is wat wanneer van de bouwende partij verwacht wordt, er een duidelijke procesbeschrijving is, kan hier door de ontwikkelaar ook eerder op geanticipeerd worden. Nu wordt de informatie gegeven tijdens de intaketafel, maar dat is veel informatie in één gesprek. Een gemeentelijk handboek voor ontwikkelaars met een procesbeschrijving aangaande wat zij kunnen verwachten is in concept, al is dit niet bij alle betrokkenen bekend. Projectleiders verwachten dat dat een bijdrage kan leveren aan de voortgang van met name kleinere ontwikkelingen van niet-professionele partijen.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
29
Overigens gaven alle bouwende partijen, zowel de commerciële als de corporatie, aan de samenwerking met de gemeente over het algemeen als prettig te ervaren. Wel gaven de commerciële ontwikkelaars in het gesprek aan dat de doorlooptijd van projecten ook sterk afhankelijk is van de betreffende projectleider, zelf als rekening gehouden wordt met andere variabelen. Een betrokken en ervaren projectleider – in staat afwegingen te maken, knopen door te hakken en draagvlak binnen de gemeente te organiseren – en vergaderingen met de verschillende betrokkenen van binnen en buiten de gemeentelijke organisatie op locatie, werden genoemd als belangrijke onderdelen voor een voortvarend proces. 4.2.4 Stikstof Waalwijk ligt tussen twee Natura 2000-gebieden in, wat maakt dat stikstof een wezenlijk risico is voor vertraging. De risico’s omtrent stikstof zijn alleen lastig in te schatten. De regels zijn aan verandering onderhevig (de meetmethode wordt geregeld herzien) en het is dus afwachten of projecten die momenteel aan de stikstof regels voldoen, ook in de toekomst binnen de normen vallen. Ook de bouwende partijen zien stikstof als een groot risico voor vertraging. Zo is een project van Casade met een jaar vertraagd. Casade ontwikkelde een project tegelijk met een commerciële partij.
Hoewel beide projecten ruimtelijk met elkaar samenhingen, is er voor gekozen om ze niet gelijktijdig in procedure te brengen. Op die manier kon voldaan worden aan de geldende stikstofeisen. Voor het merendeel van de projecten waarbij het risico van ‘stikstof’ laag is ingeschat, was dit in een eerder stadium wel een groot risico. Voor de gemeente ligt hier qua risicobeheersing hoogstens een taak voor het verlenen van informatie, daar beleid omtrent stikstof door de Rijksoverheid wordt vastgesteld. De wethouder geeft verder als mogelijke beheersmaatregel om een project op te delen in verschillende deelprojecten. Of dat mogelijk is hangt af van het project en de mate waarin risico’s afnemen kan verschillen tussen de verschillende deelprojecten. 4.2.5 Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen Ook in Waalwijk is sprake van netcongestie en kampt netbeheerder Enexis met grote capaciteitsproblemen. Zo bedraagt de aanvraagtijd voor huisaansluitingen momenteel meer dan 60 weken. Projectleiders geven aan dat door projecten tijdig aan te geven, zij proberen te voorkomen dat er vertraging ontstaat. Hoewel een aansluiting lang op zich laat wachten, zijn er geen tekenen (nog) dat woningen helemaal niet aangesloten kunnen worden. Ook waren er nog geen voorbeelden dat het wachten op een aansluiting bij een project tot vertraging heeft geleid.
Bij herstructurering en transformatie projecten ligt er vaak al een aansluiting, en is er dus een kleiner risico op vertraging.
Overige risico’s en knelpunten 4.3.1 Investeringscapaciteit Casade Naast de reeds genoemde risico’s en knelpunten is er nog de uitdaging dat volgens de Woondeal 30% van de te bouwen woningen sociale huurwoningen moeten zijn, bij voorkeur door een lokale woningcorporatie geëxploiteerd. In Waalwijk is Casade de enige ‘brede’ woningcorporatie en zij geeft aan niet de mogelijkheden te hebben deze 30% te kunnen realiseren/aankopen en exploiteren. Het is dan ook onduidelijk hoe deze doelstelling op de middellange termijn structureel gehaald kan worden. Dit roept vragen op over de haalbaarheid van de doelstellingen en welke alternatieven er dan mogelijk nodig zijn.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
30
Bij grotere projecten neemt de ontwikkelaar doorgaans contact op met Casade om te onderzoeken of zij een gedeelte van de woningen af kan nemen. Dit is soms mogelijk en soms ook niet. Bij kleine projecten is het voor Casade niet interessant om slechts enkele woningen af te nemen, dat zorgt voor versnipperd bezit en relatief hoge beheerkosten. Ook wordt de corporatie in sommige gevallen pas in een laat stadium aangehaakt bij de planvorming. Het plan dat dan vaak al gevormd is, past dan niet altijd bij de kwaliteitseisen die Casade aan haar woningen stelt en/of is het te duur. Hiervoor stelt ze nu een richtlijn op, om het voor projectontwikkelaars vooraf helder te maken aan welke eisen een Casade-woning moet voldoen. De laatste reden voor Casade om niet te participeren in een project is de prangende kwestie van de beperkte investeringscapaciteit. Casade heeft kenbaar gemaakt dat het haar niet gaat lukken om op langere termijn 30% van de te realiseren woningen in Waalwijk voor haar rekening te nemen. Casade heeft de afgelopen jaren vooral ingezet aan het verduurzamen van bestaande huurwoningen. Daar is ook de komende jaren geld voor nodig. Inmiddels is er een grote nieuwbouwopgave bijgekomen. De opgave vraagt op termijn om een grotere investering dan Casade aan kan.
Regelgeving die ervoor moet zorgen dat woningcorporaties financieel gezond blijven beperken hoeveel geld een woningcorporatie kan lenen. De investeringsmogelijkheden laten enkele projecten nog toe, met een paar honderd woningen. Dit kan de realisatie van sociale huurwoningen in de weg staan en de voortgang van grotere projecten verstoren. Casade is door de financiële situatie extra kritisch op voorstellen, qua woningen en prijs. Zeker bij projecten waar de ontwikkelaar de grond voor een relatief hoge prijs gekocht heeft, komen de ontwikkelaar en Casade niet tot een overeenkomst. Voor projecten waar de corporatie grond van de gemeente koopt, geldt een sociale grondprijs. Hoewel de corporatie aangaf dat de samenwerking met de gemeente uitstekend is, werd wel gesteld dat de leges van de gemeente aanzienlijk zijn. Bij de ontwikkeling van een klein project is de afdracht al snel €8.000 per woning, waar de maximale huurprijs €879,66 is. Indien bij een project Casade, Habion en Woonzorg aangeven niet te willen deelnemen, wordt er eerst gekeken naar andere corporaties die in de regio actief zijn.
De verschillende betrokkenen verwachten niet dat andere regiogemeenten dergelijke investeringen in Waalwijk zullen doen; het is voor een corporatie vaak niet interessant om voor een beperkt aantal woningen zich nieuw in een gemeente te vestigen en ook die woningcorporaties staan voor grote opgaven in hun eigen werkingsgebied. Als ook geen andere corporatie geïnteresseerd is, wordt er gekeken of een commerciële partij de sociale huur wil exploiteren. Hierbij wordt wel het instandhoudingstermijn van 25 jaar geëist door de gemeente, in lijn met het wetsvoorstel Regie op de Volkshuisvesting. In specifieke gevallen kan vervolgens gekeken worden of betreffende woningen geen sociale huurwoningen, maar sociale of betaalbare koopwoningen kunnen worden. De gemeente is bezig met het ontwikkelen van een vereveningsfonds. Bij een vereveningsfonds betalen ontwikkelaars een afdracht als projecten geen of te weinig sociale huurwoningen bevatten. Het idee is dat dit geld gebruikt kan worden om de kosten voor projecten waar wel voldoende of extra sociale huur wordt toegevoegd financieel te ondersteunen. 4.3.2 Politiek draagvlak Politiek draagvlak wordt als een relatief klein risico/knelpunt gezien. Projectleiders geven aan dat weinig plannen door een gebrek aan politiek draagvlak niet doorgaan. Al speelt ook hier dat omwonenden een luidere stem hebben dan woningzoekenden.
Skeave Huse is hier wel een voorbeeld van. De 6 flexwoningen zijn als gevolg van protest van inwoners niet gerealiseerd, terwijl deze inwoners niet direct bij het plan wonen. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
31
4.3.3 Tekort ambtelijke capaciteit Tekort aan ambtelijke capaciteit wordt in de gemeente laag ingeschat (risico 17 van de 21). Op dit moment in de ambtelijke capaciteit voldoende om de doelstelling te halen, maar de ambtelijke capaciteit is niet oneindig. Ieder project dat ingediend wordt, wordt ook beoordeeld of de gemeente genoeg capaciteit heeft. Zo wordt bij sommige kleine projecten die in de beginfase zijn, nog geen projectleider toegewezen als de plannen nog niet concreet genoeg zijn. Kleine en grote projecten kosten bijna evenveel capaciteit, terwijl het resultaat wel verschilt. De gemeente moet daarom prioriteren bij de woningbouwplannen. Wel komt duidelijk naar voren dat deze prioritering niet heel hard is; ook kleine projecten kunnen altijd worden ingediend en ook daar wordt capaciteit voor vrijgemaakt, mits het plan concreet genoeg is. Waar bij grote plannen meteen aan de voorkant de verschillende beleidsvelden betrokken worden, is dit bij kleine(re) projecten niet altijd mogelijk. De wethouder geeft aan dat er een lange wachtlijst was ontstaan voor kleine woningbouwplannen en dat er extra capaciteit is ingezet om deze wachtlijst te weg te werken. De ambtelijke organisatie onderstreept het belang van het in behandeling nemen van deze kleine projecten en initiatieven om het draagvlak binnen de gemeente te bevorderen.
De grote uitdaging voor de gemeente Waalwijk is dan ook niet het vergroten van de totale plancapaciteit, maar het vergroten van de harde plancapaciteit. Beperkingen ten aanzien van de ambtelijke capaciteit speelt mogelijk meer een rol aan de beleidsvormende kant. Het huidige lokale (woon)beleid van de gemeente is nog niet volledig geactualiseerd aan de huidige eisen en doelstellingen. 4.3.4 Realisme bij versnelling De wethouder gaat uit van een woningbouwversnelling; ieder jaar worden er méér woningen bijgebouwd dan het vorige jaar. Om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen wordt de regionale versnellingstafel uitgebouwd. Dit is een samenwerkingsverband tussen de provincie, gemeenten, het Rijk, marktpartijen en corporaties, en afhankelijk van het vraagstuk waterschappen, kennisinstellingen en bewonersorganisaties. Het is afwachten of deze versnelling van woningbouw ook realistisch is. De wethouder ziet met name kansen bij Landgoed Driessen II.
Rol van de raad 4.4.1 Woningbouwdoelen en beleidskaders Om de controlerende rol te vervullen is inzicht nodig in enerzijds de beleidsdoelen en anderzijds de voortgang ten opzichte van de doelen. Die informatie en nadere duiding daarvan kan aanleiding geven voor de raad om kaders bij te stellen of voor college om op tactisch niveau aanpassingen te doen. Raadsleden onderschrijven het belang van de woningbouwopgave en benoemen verschillende facetten. De raadsleden benadrukken dat woningbouw in de gemeente Waalwijk vooral gericht is op het bouwen van meer woningen, om zo meer kansen te kunnen bieden aan verschillende doelgroepen. Doelgroepen zijn met name starters en ouderen. Het doel is dat iedereen betaalbaar kan wonen, daarvoor is een goed differentiatie van woningen van belang. Raadsleden benoemen de 30-40-30 verhouding voor de nieuwbouw in de gemeente. Raadsleden geven in het groepsgesprek verder aan dat er plannen genoeg zijn, maar dat het vaak een lange weg is van een plan op papier naar opgeleverde woningen.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
32
Raadsleden vragen zich af in hoeverre de woningbouw in de gemeente voldoende aansluit bij de (toekomstige) demografische samenstelling. De raad heeft gevraagd hier onderzoek naar te laten uitvoeren. Dat wordt momenteel gedaan. Woondeals worden op regionaal niveau gesloten. Raadsleden geven aan weinig zicht te hebben op die processen, ondanks dat blijkt dat ze diverse malen geïnformeerd zijn door middel van raadsinformatie- en bestuurdersbrieven.13 Raadsleden geven bijvoorbeeld aan input te willen geven over voor welke doelgroepen de gemeente wil bouwen of het op de agenda zetten van het belang van huisvesting voor bepaalde kwetsbare groepen. Er wordt aangegeven dat de positie van Waalwijk in het regionale samenwerkingsverband (SRBT) klein is en dat de invloed daarmee ook beperkt is. Dat beperkt ook de mogelijkheden voor de raad om invloed uit te oefenen. Dit beeld lijkt door de wethouder, afdeling wonen en de provincie niet onderstreept te worden. Een medewerker van de gemeente Waalwijk heeft een actieve rol gespeeld bij de totstandkoming van de regionale afspraken. De raad is betrokken bij het opstellen van de meeste recente gemeentelijke Woonvisie. Daarvoor is een proces ontworpen. De raad kan op enkele momenten betrokken worden en kan dan bijvoorbeeld accenten leggen. De Omgevingsvisie wordt nog ontwikkeld.
Raadsleden erkennen dat dat een belangrijk ruimtelijk kader kan zijn om richting mee te geven aan woningbouwontwikkelingen binnen de gemeente. Er wordt aangegeven dat de gemeente Waalwijk misschien te laat is begonnen met het opstellen van de Omgevingsvisie en dat de visie nu gemist wordt, ook als stip op de horizon en een gedeeld beeld van waar je als gemeente naartoe werkt. De raad is in diverse sessies en een informatieavond (21 november 2024) over de ontwikkelrichtingen en koers reeds betrokken bij de Omgevingsvisie.14 4.4.2 Woningbouwprojecten Raadsleden geven aan rond projecten soms te ervaren dat zij enkel “bij het kruisje mogen tekenen”. Het gaat dan vooral om (voorheen) bestemmingsplannen die voorgelegd worden. Wanneer de raad in een eerder stadium bij een woningbouwplan betrokken is, wordt soms ervaren dat input van de raad weinig effect sorteert. Het wordt door raadsleden als frustrerend ervaren als er bij projecten die besproken worden geen ruimte is om bij te sturen; wanneer “je als gemeente alle mogelijkheden hebt weggegeven” of er financieel binnen een project geen ruimte is om te bewegen. Bij Landgoed Driessen ervaart de raad dat zij meer betrokken worden en wel vorm kunnen geven aan de uitgangspunten van het plan. Bij ETZ zijn raadsleden door de ontwikkelaar rondgeleid op locatie.
Het op deze wijze informeren van de raad, waardoor zij in een vroeg stadium zicht krijgt op een woningbouwplan, wordt gewaardeerd. De verschillende projecten die bij de raad langskomen hebben niet geleid tot herziening van kaders. Wel heeft een project ertoe geleid dat er een onderzoek is laten uitvoeren naar de gehanteerde parkeernormen.
O.a. de raadsinformatie- en bestuurdersbrieven 041-21, 046-22 en 021-23 en een informatiesessie over de verstedelijkingsopgave. 13
14
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/14773365/1#search=%22omgevingsvisie%22.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
33
4.4.3 Informatievoorziening aan de raad De informatievoorziening buiten de P&C-cyclus wordt als minimaal ervaren door raadsleden. De informatie wordt door de raad als summier beoordeeld. Er wordt gesteld dat er weinig gesprek over plaatsvindt. Zij hebben ook de indruk dat er meer gebeurt qua woningbouw, maar dat zij slecht beperkt op de hoogte gehouden worden. Bijvoorbeeld wordt aangegeven dat zij alleen iets horen als er niet gebouwd wordt, maar niet als er wel gebouwd wordt of woningen worden opgeleverd. De raadsleden stellen graag te zien dat het college pro-actiever informatie verschaft en dat daarmee meer vertrouwen opgebouwd kan worden. Samen Waalwijk heeft in schriftelijke vragen in juni 2023 expliciet aangegeven dat de wijze van informeren bij het project Oude Toren niet voldoet aan de informatieplicht van het college.15 Fracties stellen geregeld vragen te hebben gesteld, bijvoorbeeld naar aanleiding van een krantenartikel over de voortgang van woningbouwplannen. Ook rond raadsstukken over bijvoorbeeld Opkoopbescherming en de Woonzorgvisie vragen raadsleden aanvullende informatie op. In het Raadsinformatiesysteem is nochtans enkel terug te vinden dat er in de jaren 2022 – heden vijf vragen gesteld zijn die betrekking hebben op woonbeleid, woningbouw en specifieke projecten (bovengenoemde vragen over Oude Toren meegenomen).
De vragen gaan over een uitspraak van de Raad van State,16 de samenwerking met Casade,17 huisvesting van arbeidsmigranten 18 en voortgang van de woningbouw.19 Waarbij de laatste vraag (uit 2022) actief vraagt naar het realisme van de woningbouwplannen. Raadsinformatiebrieven worden verstuurd over (voor)ontwerpbestemmingsplan,20 bestemmingsplan (inmiddels BOPA of Omgevingsplan), uitspraken van de Raad van State bij (woningbouw)projecten, prestatieafspraken,21 risico’s omtrent stikstof,22 maar ook over bijvoorbeeld het participatieproces rond de Muzekamer.23 Er heeft geen algemeen woningbouwdebat plaatsgevonden. Debatten vinden vooralsnog enkel plaats naar aanleiding van een beleidsstuk op project. De wethouder erkent dat er geen periodieke informatievoorziening naar de raad plaatsvindt. De laatste nieuwsbrief wonen stamt uit juli 2024.24 De wethouder geeft aan dat er op verzoek van de raad een adviesbureau gezocht zal worden dat zal onderzoeken naar hoe dit verbeterd kan worden. De wethouder zegt hier graag, op basis van het advies, invulling aan te willen geven zodat college en raad een diepgaander gesprek over woningbouw kunnen voeren.
15
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/12928120/2/SW+schr+vr+Ontwikkelingen+Oude+Toren?connection_type =17&connection_id=9529228 16
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/12672237/2/SGP+schr+vr+BP+WW+Sint+Clemenskerk?connection_type =17&connection_id=9307849 17
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/13016349/2/SGP+schr+vr+Casade+Dakenstroom?connection_type =17&connection_id=9628223 18
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/13699421/1/SGP+schr+vr+Loeffstraat?connection_type=17&connection _id=10186657 19
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/12007168/2/SGP+schr+vr+Woningbouw+in+Waalwijk?connection_type =17&connection_id=8770816 20
Zie bijvoorbeeld: https://waalwijk.notubiz.nl/document/12300230/2?connection_type=15&connection_id=58602.
21
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/13622140/1#search=%22prestatieafspraken%22.
22
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/12474353/1?connection_type=15&connection_id=59022.
23
Zie: https://waalwijk.notubiz.nl/document/13949661/2?connection_type=15&connection_id=62312.
24
Zie: https://waalwijk.docufillerportal.com/api/email/web/99f37d7e-b6e0-472f-8595-5fdc89426253
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
34
Resumerend De grootste risico’s die tot vertraging van de woningbouwrealisatie leiden zijn: 1) bezwaar omwonenden, 2) financiële haalbaarheid, 3) afhankelijkheid particulier initiatief, 4) samenwerking gemeente en bouwende partij(en), 5) aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemenontbrekende infrastructuur, en op dezelfde plaats: 5) stikstof (onderzoeksvraag 7). Er vindt geen centrale monitoring van de risico’s plaats, de verschillende projectleiders schatten ieder zelf de risico’s in (onderzoeksvraag 9) en passen elf beheersmaatregelen toe (onderzoeksvraag 8). Voor de realisatie van sociale huurwoningen is de beperkte investeringscapaciteit van woningcorporatie Casade een groot knelpunt. De gemeenteraad heeft een kaderstellende en controlerende functie, ook bij het woningbouwbeleid. De raad geeft echter aan dat zij grip op de woningbouw mist en zelf weinig invloed heeft op de inzet vanuit de gemeente (onderzoeksvraag 11). Om ervoor te zorgen dat de raad haar rol kan vervullen, is het essentieel dat de raad goed en tijdig geïnformeerd wordt. Dit wordt niet zo ervaren door de raadsleden, de informatievoorziening buiten de P&C-cyclus voorziening wordt als summier ervaren (onderzoeksvraag 10). De raadsleden stellen dan ook aan dat zij graag pro-actiever door het college geïnformeerd willen worden, zodat daarmee ook het vertrouwen verder opbouwt.
In de bestuurlijke rapportage doen we aanbevelingen aan de raad, zodat zij haar rol beter kan vervullen (onderzoeksvraag 12).
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
35
Bijlage A – Normenkader Een beschrijvend normenkader is opgesteld voorafgaand aan het onderzoek, waarbij per deelvraag is vastgesteld welke elementen beschouwd worden in het onderzoek en worden meegenomen bij het formuleren van conclusies. 1. Welke lokale doelstellingen met betrekking tot huisvesting en woningbouw zijn vastgesteld voor de gemeente Waalwijk? •
•
Voor het woonbeleid zijn heldere beleidsdoelen vastgelegd die onderbouwd zijn vanuit een duidelijk beeld over de ontwikkeling van vraag naar en aanbod van woningen voor de in het beleid onderscheiden doelgroepen. Het proces om het beleid vorm te geven is duidelijk: de beleidsstukken stellen duidelijke kaders.
2. Hoe verhouden de gemeentelijke doelstellingen zich tot de regionale opgave en afspraken? Beschrijving regionale opgaven en afspraken. • De regionale opgave sluit aan bij het lokale beeld over de ontwikkeling van vraag naar en aanbod van woningen voor de in het beleid onderscheiden doelgroepen. • De regionale afspraken sluiten aan bij de lokale doelstellingen met betrekking tot huisvesting en woningbouw. 3. Welke instrumenten, die van invloed zijn op de woningbouw, worden in Waalwijk gebruikt? Beschrijving toegepaste instrumenten. • De gemeente benoemt expliciet de instrumenten die ingezet worden alsmede de daarvan verwachte effecten. • De inzet van deze instrumenten passend en voldoende zijn om de gestelde doelen te bereiken. 4. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt en welke afspraken liggen hieraan ten grondslag? Beschrijving afspraken. • In het proces van beleidsvorming en -formulering worden de belangrijkste samenwerkingspartners (o.a. woningcorporatie, ontwikkelaars) actief betrokken. • De gemeente geeft expliciet aan wat van de verschillende partijen wordt verwacht om de doelen te bereiken en benoemt daarbij ook haar eigen rol- en middeleninzet en de daarvan te verwachten resultaten. 5. Wat is de plancapaciteit van de gemeente en in hoeverre voorziet deze in de realisatie van de woningbouwdoelstellingen? •
• •
Het woonbeleid is vertaald naar een concrete woonprogrammering in de tijd voor de verschillende doelgroepen, rekening houdend met de door rijk en provincie gestelde kaders. Er is sprake van uitvoering van de activiteiten conform de daarvoor in het beleid opgenomen kaders, inclusief middelen. Er is sprake van resultaten conform de door de gemeenteraad vastgestelde ambitie.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
36
6. Welke knelpunten zijn van toepassing op de plancapaciteit en in hoeverre lopen deze projecten risico’s die kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of afstel? Beschrijving van: • Of knelpunten die voor vertraging kunnen zorgen van toepassing zijn op (delen van) de harde en zachte plancapaciteit. • Of de verwachting is dat deze woningbouwplannen passend en voldoende zijn om de gestelde doelen te bereiken. 7. Welke beheersmaatregelen hanteert de gemeente om de risico’s op aanzienlijke vertraging of afstel te verkleinen? Beschrijving beheersmaatregelen: • Of knelpunten en mogelijkheden om knelpunten te beheersen in beeld zijn. • Of beheersmaatregelen worden ingezet om de kans dat doelstellingen behaald worden te vergroten. 8. Hoe worden de ontwikkelingen op de woningmarkt en de uitvoering en voortgang van het woningbouwbeleid gemonitord? Beschrijving monitoring. • Geeft de monitoring een goed beeld van de voortgang ten aanzien van de gestelde woningbouwdoelen om (tijdig) bij te kunnen sturen? 9. Op welke wijze wordt de raad geïnformeerd over de ontwikkelingen ten aanzien van de woningmarkt en woningbouw? • •
De informatievoorziening aan de raad is adequaat en tijdig. Er is zicht op de effectiviteit van het beleid. De raad heeft aan de hand van rapportages voldoende zicht op de effectiviteit van het woonbeleid om zijn controlerende rol te vervullen.
10. Op welke momenten en op welke wijze kan de raad bijsturen? •
Beschrijving mogelijkheden.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
37
Bijlage B- Overzicht geraadpleegde documenten • • • • • • • • • • • • • • • • •
Beleidsnotitie arbeidsmigranten gemeente Waalwijk | 2021 Beleidsregels kamerverhuur gemeente Waalwijk | 2024 Brabantse verstedelijkingsstrategie | 2023 Coalitieakkoord samen werken aan de toekomst 2022-2026 | 2022 Handreiking bij Update toekomstverkenning Hart van Brabant, In.Fact.Research | 2024 Jaarverslag Casade 2023 | 2024 Nota grondbeleid 2019 – 2023 | 2019 Nota grondexploitatie | 2023 Nota grondexploitatie | 2024 Prestatieafspraken Casade 2020 – 2024 | 2020 Prestatieafspraken Casade 2024 – 2028 | 2023 Raadsinformatiebrief Toekomstverkenning woningmarkt Hart van Brabant | 2024 Rapportage Woningmarktonderzoek Hart van Brabant, In.Fact.Research | 2022 Regionaal handelingsperspectief woonwagen- en standplaatsenbeleid Regio Hart van Brabant | 2022 Update toekomstverkenning Hart van Brabant, In.Fact.Research | 2024 Woondeal SRBT | 2022 Woonvisie Waalwijk | 2020
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
38
Bijlage C – Toelichting knelpunt Knelpunt 1 Afhankelijkheid particulier initiatief 2 Afhandelen uitplaatsing / planschade 3 Andere plannen of regelgeving (e.g. prov.ruimt. verordening) 4 Regionale- / intergemeentelijke samenwerking 5 Tekort aan ambtelijke capaciteit 6 Samenwerking gemeente en bouwende partij(en) 7 Gebrek aan marktdruk 8
Bezwaar omwonenden
9
Politiek draagvlak (gem. raad / gem. beleid)
10
Geluid (weg, spoor, luchtvaart)
11
Aanleg infrastructuur / ontbrekende ontsluiting / capaciteitsproblemen Tekort aan bouw- / ontwikkelcapaciteit Financiële haalbaarheid
12 13 14 15
Ladder voor duurzame verstedelijking Bodemverontreiniging
16
Waterbeheer
17 18
Onderzoek en maatregelen flora en fauna Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid)
19
Stikstof
20
PFAS
21
Parkeernorm
Mogelijke vertraging… ...door strategisch handelen van particuliere initiatiefnemers, waar de gemeente hooguit beperkte invloed op heeft. ...door de afhandeling van planschade voor gedupeerde partijen en/of het faciliteren van uitplaatsing. ...door andere plannen en/of regelgeving (eventueel van andere overheden), bijvoorbeeld in het Besluit ruimtelijke ordening staan tegengestelde voorschriften. ...door afspraken die op regionaal-/intergemeentelijk zijn of nog moeten worden gemaakt. …door vertraagde procedures of onderhandelingen als gevolg van tekort aan personeel. …doordat de gemeente en de bouwende partij niet op één lijn liggen en niet tot de benodigde afspraken komen. ...door (de verwachting van) achterblijvende verkoop van woningen. …doordat omwonenden, of andere belanghebbenden, bezwaar indienen en eventueel een gang tot aan de Raad van State maken. ...door het gebrek aan politiek draagvlak vanuit de raad / het college. Veranderende gemeentelijke kaders en opvattingen valt hier ook onder. Voorbeeld: raad is het niet eens met het woningprogramma en stemt niet mee met een aanpassing van het bestemmingsplan. ...door (onderzoek naar) overschrijding van geluidsnormen, waar aanvullende maatregelen of planaanpassingen voor doorgevoerd moeten worden.
...door het moeten aanleggen, uitbreiden of aansluiten van essentiële infrastructuur, zoals: wegen, riolering, energienetwerken, etc. ...doordat de ontwikkelende partij niet genoeg personeel / bouwmateriaal of -materieel kan inzetten. ...doordat de ontwikkelende partijen binnen gestelde kaders niet tot een sluitende exploitatie komt. ...doordat het plan (mogelijk) niet in lijn is met de ladder voor duurzame verstedelijking en onderbouwing extra tijd vergt. ...doordat de bodem (mogelijk) verontreinigd is, waardoor (onderzocht moet worden of) de bodem eerst gesaneerd moet worden. ...doordat er problemen op het gebied van waterbeheer optreden, op het gebied van retentie en/of afwatering. ...door onderzoek naar en/of het treffen van maatregelen i.v.m. de aanwezigheid van beschermde dier- en/of plantsoorten. ...doordat grenswaarden overschreden worden op het gebied van luchtkwaliteit, geur of externe veiligheid en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. Eventueel door de aanwezigheid van een vervuilende bedrijf in de nabijheid. ...doordat de stikstofnormen overschreden worden, vooral in de buurt van Natura2000 gebieden en aanvullend onderzoek of extra maatregelen of aanpassingen nodig zijn. ...doordat (mogelijk) PFAS in de grond aanwezig is; de grond moet eventueel gesaneerd worden.
...doordat het niet lukt om voldoende parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke kaders te realiseren, kan zowel doordat het financieel niet lukt, maar ook door onvoldoende ruimte.
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
39
Rapport Onderzoek woningbouwbeleid
40
Rekenkamercommissie gemeente Waalwijk T.a.v. de commissie Taxandriaweg 6 5141 PA WAALWIJK D2024-12-001518
Ons kenmerk
2024-049735
Behandeld door
Susan Brooijmans
Uw brief
20 december 2024
Documentnummer
D2024-12-001518
Datum verzonden
21 januari 2025
Uw kenmerk Betreft
Rekenkameronderzoek Woningbouwbeleid
Geachte commissie, Op 25 november ontvingen wij uw concept-rapport "Onderzoek woningbouwbeleid" en op 20 december ontvingen wij het definitieve rapport met daarbij de nota van wijzigingen. U vroeg om een reactie van het college. In deze brief vindt u onze reactie op de toegezonden stukken. Allereerst willen wij u bedanken voor het uitvoerige onderzoek naar een onderwerp dat we net als u zo belangrijk vinden. We zien dat er veel tijd in is gaan zitten en dat veel betrokken partijen gehoord zijn. Reactie op de conclusies In het rapport worden op drie thema's conclusies getrokken. Deze lopen we langs en we geven daarbij onze reactie. Conclusie: doelstellingen voor de middellange termijn Als eerste wordt ingegaan op de woningbouwdoelen voor de middellange termijn. Daarbij stelt u dat er geen doelstellingen voor de middellange termijn zijn. Dit komt met name omdat de middellange termijn nog niet nader is uitgewerkt in de SRBT Woondeal. Daarbij geeft u aan dat de doelen uit de Woonvisie en het coalitieakkoord niet meer actueel zijn en dat wethouder en ambtenaren zich baseren op de provinciale prognose. Reactie: Gedurende het onderzoek van RIGO is ook de middellange termijn nader uitgewerkt in de SRBT Woondeal. U heeft dit in de definitieve rapportage door middel van een voetnoot ook aangegeven.
Omdat de conclusie in uw rapportage is blijven staan, willen wij op deze plaats nogmaals naar voren brengen dat de doelstelling op middellange termijn reeds bekend is. De provinciale prognose is leidend geweest bij de uitwerking van de middellange termijn doelstelling. Wij hielden daar zowel ambtelijk als bestuurlijk reeds rekening mee. Voor de periode 2024 tot en met 2030 is er een minimale woningbouwopgave van 2.010 woningen voor de gemeente Waalwijk. Bij de verrijking van de SRBT Woondeal die in 2025 uitgevoerd wordt, zullen ook doelen worden vastgesteld tot en met 2034 (de 10-jaarsperiode). Conclusie: monitoring en plancapaciteit Het tweede onderdeel van de conclusies gaat over monitoring. Daarbij geeft u aan dat de huidige monitoring niet goed aansluit bij de gestelde beleidsdoelen. Ook wordt kort ingegaan op de plancapaciteit. Reactie:
Taxandriaweg 6
Postbus 10150
5140GB Waalwijk
t 0416-683456
info@waalwijk.nl
www.waalwijk.nl
Wij kunnen ons vinden in de conclusie dat de monitoring niet meer goed past bij de eisen die we daar tegenwoordig aan stellen. Tot op heden maakt de gemeente Waalwijk gebruik van de provinciale woningbouwmatrix voor het monitoren van woningbouwplannen. Alle gemeenten in Brabant zijn verplicht om deze matrix bij te houden voor de provincie. De matrix kent echter de nodige tekortkomingen, met name omdat deze door de provincie geheel in Excel is opgebouwd en omdat in de matrix gewerkt wordt met planperiodes van vijf jaar. Net als Waalwijk liepen meerdere gemeenten in onze regio al langer tegen deze tekortkomingen aan. Daarom is onlangs besloten dat alle gemeenten in de regio Hart van Brabant en Baronie (samen de SRBT-regio) overstappen op een monitoringssysteem van het bedrijf Shinto Labs. Dit systeem wordt in een aantal andere regio's in Brabant inmiddels al gebruikt en maakt het makkelijker om te rapporteren over de woningbouwprogrammering. Het systeem zal in de eerste helft van 2025 geïmplementeerd worden. Ten aanzien van de plancapaciteit willen wij nog een aantal opmerkingen meegeven. In paragraaf 3.1 brengt u de realisatie van woningbouw in 2022, 2023 en 2024 in beeld. U toetst daarbij in hoeverre de doelstellingen uit de Woondeal gehaald zijn.
Vanuit de wetenschap dat de Woondeal in maart 2023 getekend is, zou onderkend moeten worden dat de afspraken uit de Woondeal nog nauwelijks van invloed konden zijn op de plannen die in 2022, 2023 en 2024 zijn opgeleverd. Een heel groot deel van die plannen was immers al in een vergevorderd stadium toen de Woondeal werd gesloten. Desondanks zien we dat we meer dan 29% sociale huur gerealiseerd hebben, wat boven de doelstelling uit de Woonvisie lag en bijna voldoet aan de doelstelling uit de Woondeal. Ook ten aanzien van het betaalbare segment zien we dat het verschil tussen realisatie (meer dan 61%) en de Woondeal (66%) beperkt is. Het is goed om te zien dat de programmering dus ook vóór het tekenen van de Woondeal al voor een groot deel daarmee in lijn lag. In paragraaf 3.2 brengt u de planvoorraad in beeld. Voor de korte termijn concludeert u dat enkel plannen die momenteel reeds in uitvoering zijn vóór 2027 opgeleverd worden. In de praktijk zullen er echter plannen zijn die de komende tijd in aanbouw genomen worden en die ook voor 2027 opgeleverd worden. Met name bij kleinere plannen is de bouwtijd vaak hooguit anderhalf jaar, maar ook bij grotere projecten waarbij er geen sprake is van sloopopgaven of saneringen, kan de bouwtijd binnen twee jaar blijven. In de praktijk zal de restantopgave zoals u die in tabel 3.4 schetst er daarom anders uitzien.