Bijlage Rapport Woningbouwbeleid incl. Bestuurlijke reactie en Nawoord RK

Rapport

Onderzoek woningbouwbeleid Rekenkamer Waalwijk

Onderzoek woningbouwbeleid Rekenkamer Waalwijk

Datum

13 maart 2025

Opdrachtgever:

Rekenkamer Waalwijk

Contactpersoon:

Judith Hendrickx

Nadere inlichtingen:

Arend Jonkman; arend.jonkman@rigo.nl; 06 1954 7267

Mede auteur:

Rosa Slagt

Projectnummer:

P48920

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Bestuurlijke rapportage

1

Aanleiding

1

Onderzoeksvraag en aanpak

2

Conclusies

3

Aanbevelingen

4

Nota van bevindingen

7

Inleiding

7

Onderzoeksvragen

8

Onderzoeksaanpak

9

Leeswijzer

10

Woningbouwbeleid

11

Actuele woningbouwdoelen

11

Beleidsinstrumenten

15

Resumerend

18

Woningbouwopgave en plancapaciteit

19

Woningbouw gerealiseerd

19

Actuele plancapaciteit

20

Resumerend

23

Risico-inventarisatie plancapaciteit en sturing

24

Risicoscan plancapaciteit

24

Top vijf grootste risico’s en risicobeheersing

28

Overige risico’s en knelpunten

30

Rol van de raad

32

Resumerend

35

Bijlage A – Normenkader

36

Bijlage B- Overzicht geraadpleegde documenten

38

Bijlage C – Toelichting knelpunt

39

Bestuurlijke rapportage Aanleiding Net als in veel andere delen van Nederland kampt Waalwijk met een tekort aan woningen, vooral betaalbare. Dit tekort zorgt voor verschillende problemen: woningprijzen stijgen, wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op en verschillende groepen woningzoekenden zitten elkaar in de weg op zoek naar een woning. Om deze druk op de woningmarkt te verlichten, wil de gemeente Waalwijk meer (betaalbare) woningen laten bouwen. Woondeals en lokale doelen Het Rijk neemt een steeds grotere rol in het coördineren van woningbouw. Zo heeft het met elke provincie afspraken gemaakt, de zogenaamde Woondeals, waarin is vastgelegd hoeveel woningen er per regio en gemeente moeten worden bijgebouwd tot 2030. In deze Woondeals is ook vastgelegd hoeveel van deze woningen betaalbaar moeten zijn. Van gemeenten, zoals Waalwijk, wordt verwacht dat zij zich inzetten om deze doelen te halen. Daarnaast heeft de gemeente eigen lokale doelen vastgelegd in onder andere de Woonvisie en het coalitieakkoord. Hoewel Waalwijk woningbouwdoelen heeft opgesteld, bouwt de gemeente zelf geen woningen. Gemeenten laten dit over aan woningcorporaties en projectontwikkelaars. Wel kan de gemeente sturen op wat voor soort woningen waar gebouwd worden. De vraag is of al deze verschillende plannen samen voldoende zijn om de gestelde doelen te halen. Het bouwen van woningen kost tijd.

Van het eerste idee tot de uiteindelijke bewoning duurt het vaak vijf tot tien jaar. Dit betekent dat de woningen die nu worden opgeleverd al jaren geleden zijn gepland. Dit onderzoek richt zich op de woningbouwplannen van vandaag en de vraag in hoeverre ze bijdragen aan het behalen van de woningbouwdoelen voor de komende jaren. • • • •

Zijn de huidige doelen haalbaar met de huidige plannen? Welke risico’s kunnen leiden tot vertraging? Wat doet de gemeente om deze risico’s te beperken? Welke mogelijkheden zijn er om de kans te vergoten dat de doelen gehaald worden?

Met de antwoorden op deze vragen kan de gemeente waar nodig op tijd bijsturen. Taak van de gemeenteraad De Rekenkamer Waalwijk wil de gemeenteraad inzicht geven in de voortgang van de woningbouw en nagaan of de gemeente samen met andere partijen op koers ligt om genoeg (betaalbare) woningen te realiseren. Het onderzoek bekijkt daarbij hoe de gemeente regels stelt, onderhandelt, afspraken maakt en ondersteuning biedt, zodat andere partijen voldoende (betaalbare) woningen kunnen bouwen. Het college van burgemeester en wethouders, samen met de ambtenaren, voert het beleid uit. De gemeenteraad stelt de kaders vast waarbinnen het college moet werken en controleert of het zich aan deze kaders houdt. Dit onderzoek kijkt ook naar de manier waarop de gemeenteraad haar taak als toezichthouder en beleidsbepaler invult en hoe dit versterkt kan worden. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

1

Onderzoeksvraag en aanpak Onderzoeksvraag In hoeverre geeft de gemeente Waalwijk – in samenwerking met andere stakeholders op lokaal en regionaal niveau – effectief en efficiënt invulling aan de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen? Om deze hoofdvraag te beantwoorden, zijn eerst deelvragen gesteld over: • • •

De doelen en het beleid van de gemeente op het gebied van woningbouw; Hoe de gemeente ervoor zorgt dat er voldoende en de juiste woningen worden gebouwd; Hoe de gemeenteraad richting geeft aan het college en toezicht houdt ze op de uitvoering.

Onderzoeksaanpak Het onderzoek bestaat uit twee belangrijke stappen: Stap 1: Beleidsanalyse en interviews In de eerste stap zijn twee onderdelen uitgevoerd: 1. Beleidsanalyse Er is gekeken naar de woningbouwdoelen van de gemeente en de afspraken die zijn gemaakt met de regio en woningcorporatie Casade. Ook is onderzocht of de verschillende doelen goed op elkaar aansluiten. 2. Interviews met partners Vervolgens zijn interviews gehouden met woningcorporatie Casade, projectontwikkelaars die actief zijn in Waalwijk en de provincie Noord-Brabant. Deze gesprekken gingen over de gestelde doelen, gemaakte afspraken en de manier waarop de gemeente verder stuurt op de woningbouw. Stap 2: Risicoscan en focusgroep De tweede stap bestond uit de drie volgende onderdelen: 3. Risicoscan en analyse van bouwplannen Er is een risicoscan uitgevoerd om te bekijken hoeveel woningen gepland zijn om te bouwen en of dat genoeg is om de doelen te behalen. Voor de belangrijkste bouwprojecten is een risicoanalyse gemaakt. De resultaten hiervan zijn samengevoegd en besproken in een focusgroep. 4. Focusgroep en bespreking van knelpunten In de focusgroep met projectleiders en beleidsadviseurs wonen werden de risico’s en knelpunten in de nieuwbouwprojecten besproken. Ook werd gekeken naar de invloed van deze knelpunten op de woningbouwdoelen en hoe de gemeente probeert deze te verkleinen. 5.

Monitoring en bijsturing Ten slotte is in gesprekken met de wethouder, de senior beleidsmedewerker wonen en de gemeenteraad gekeken naar de monitoring van de bouwplannen, de informatievoorziening voor de raad en de mogelijkheden voor bijsturing door de raad. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

2

Conclusies Woningbouwdoelen en middellange termijn Om te beoordelen of de gemeente op koers ligt om haar woningbouwdoelen te behalen, is het belangrijk eerst goed te begrijpen wat die doelen zijn. De gemeente Waalwijk heeft afspraken gemaakt met andere gemeenten in de Stedelijke Regio Tilburg Breda (SRTB) over de hoeveelheid en het type woningen die elke gemeente gaat bouwen. De Woondeal loopt tot 2030, maar de concrete woningbouwaantallen zijn in eerste instantie alleen tot 2026 vastgelegd. Voor de periode 2027 tot en met 2030 is toen niet afgesproken hoeveel woningen de verschillende gemeenten realiseren1. De gemeente Waalwijk heeft wel woningbouwbeleid, maar de aantallen die in de Woonvisie 2 en het coalitieakkoord zijn genoemd, zijn niet meer actueel. Hierdoor ontbreken er woningbouwdoelstellingen voor de middellange termijn (van 2026 tot 2030/2035) in de gemeente Waalwijk. Dit is een probleem, omdat veel van de huidige gemeentelijke activiteiten (zoals afspraken maken en regels stellen) vooral invloed hebben op woningen die pas op de middellange termijn beschikbaar zijn. Dit komt doordat het vaak vijf tot tien jaar duurt om een woning te bouwen, terwijl de gemeente vooral invloed heeft op de voorbereidingsfase. Zonder duidelijke doelstellingen voor de middellange termijn is het moeilijk om de effectiviteit en efficiëntie van het huidige beleid te beoordelen.

De wethouder en ambtenaren baseren zich daarom op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie (2023) om richting te geven aan de uitvoering van het beleid voor de (middel)lange termijn (vanaf 2030). Deze prognose is gebaseerd op de groei van het aantal huishoudens en geeft een indicatie van hoeveel woningen er in de toekomst nodig zijn. Echter, er is geen formele beleidsdoelstelling voor deze prognose vastgesteld en er is geen verdeling gemaakt van de verschillende woningtypen en prijsklassen. Voor de korte termijn zijn er wel doelstellingen vastgelegd, bijvoorbeeld in de Woondeal. Deze zijn echter onvolledig. Er ontbreekt bijvoorbeeld een specifiek aantal middenhuur- en betaalbare koopwoningen die de gemeente wil realiseren. Monitoring en plancapaciteit 3 De huidige monitoring van woningbouwplannen sluit niet goed aan bij de gestelde beleidsdoelen. Het is onduidelijk tot welke woningcategorieën (bijvoorbeeld sociale huur) gesloopte woningen sinds 2022 behoren. Hierdoor is niet goed te zien hoeveel van verschillende categorieën woningen er netto zijn toegevoegd. Daarnaast wordt de plancapaciteit niet per opleverjaar bijgehouden, maar voor meerdere jaren samen. De

Uit de ambtelijke reactie is gebleken dat er in oktober 2024 regionale woningafspraken gemaakt zijn voor de periode 2027 t/m 2030. Deze afspraken waren op het moment van schrijven nog niet beschikbaar; deze afspraken zijn dan ook niet in dit onderzoek verwerkt. 1

In een Woonvisie staat hoe een gemeente werkt aan goed wonen. Een Woonvisie wordt doorgaans vastgesteld voor vijf jaar, maar kijkt verder naar de middellange termijn. Hierin staat wat de gemeente belangrijk vindt op het gebied van onder andere woningbouwdoelstellingen, woningkwaliteit en woonkwaliteit. 2

Plancapaciteit is de optelsom van de verschillende woningbouwplannen waar op dit moment aan gerekend, getekend en gewerkt wordt. 3

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

3

voortgang van de woningbouw in relatie tot de gestelde doelen kan hierdoor niet goed worden gemonitord. De plancapaciteit zelf is wel groot, maar een groot deel van de plannen is nog in de beginfase. Dit betekent dat ze minder zeker zijn van uitvoering. De focus van het college ligt dan ook momenteel meer op het 'hard maken' van plannen, in plaats van het vergroten van de plancapaciteit. Samenwerking met ontwikkelaars en Casade De samenwerking met projectontwikkelaars en woningcorporatie Casade wordt als goed ervaren. Projectontwikkelaars merken echter verschillen in de snelheid van projecten, mede afhankelijk van de werkwijze van de projectleiders. Er is ruimte voor verbetering in de samenwerking, zowel intern (tussen verschillende ambtenaren) als extern (tussen de gemeente en partners zoals ontwikkelaars en Casade). Intern gaat het om de samenwerking tussen verschillende adviseurs en het efficiënt komen tot integrale afweging voor een woningbouwplan. Extern gaat het om het helder communiceren van kaders/eisen en de wisselwerking met externe partijen (reageren op plannen) om tot een haalbaar plan te komen dat voldoende aansluit bij wat de gemeente wil. Risico’s en knelpunten die mogelijk de woningbouw vertragen, worden niet centraal geregistreerd. De kennis over deze risico’s verschilt sterk per projectleider, evenals de manier waarop deze risico’s worden beheerd.

Een groot knelpunt is de beperkte investeringscapaciteit van Casade. Casade heeft de afgelopen jaren vooral ingezet aan het verduurzamen van bestaande huurwoningen. Daar is ook de komende jaren geld voor nodig. Inmiddels is er een grote nieuwbouwopgave bijgekomen. De opgave vraagt op termijn om een grotere investering dan Casade aan kan. Regelgeving die ervoor moet zorgen dat woningcorporaties financieel gezond blijven beperken hoeveel geld een woningcorporatie kan lenen. Dit kan de realisatie van sociale huurwoningen in de weg staan en de voortgang van grotere projecten verstoren. Volgens de Woondeal moet 30% van de te bouwen woningen sociale huurwoningen zijn, maar het is onduidelijk hoe dit op de middellange termijn structureel gehaald kan worden. Dit roept vragen op over de haalbaarheid van de doelstellingen en welke alternatieven er dan mogelijk nodig zijn.

Aanbevelingen Op basis van de bovenstaande conclusie doen we de volgende aanbevelingen.

Aanbevelingen aan de raad 1. Geef het college de opdracht om bij de eerstvolgende regionale Woondeal-afspraken in te zetten op doelstellingen voor de middellange termijn (2030/2035), zodat deze aansluiten bij waar het College – via woningbouwplannen die 5 tot 10 jaar duren tot woningen opgeleverd worden – invloed op uit kan oefenen. Zorg ervoor dat deze doelstellingen voor het totaal te realiseren aantal woningen en het aantal woningen per segment SMART4 worden geformuleerd, zodat monitoring mogelijk is. De ontwikkeling van een woning duurt vaak tussen de vijf en tien jaar, van het eerste initiatief tot oplevering. Dit betekent dat de invloed van de gemeente op de doelstellingen voor de

4

SMART staat voor Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

4

periode 2022-2026 beperkt is. De plannen waaraan nu wordt gewerkt, dragen echter bij aan de doelstellingen voor de periode daarna. Heldere doelstellingen voor de middellange termijn helpen bij het volgen van de ontwikkelingen en het maken van keuzes over eventuele bijsturing. Ook biedt het een basis voor heldere prestatieafspraken met woningcorporaties. 2. Geef het college de opdracht om de bestaande monitoring van de nieuwbouwproductie te verduidelijken richting de raad. Dit betreft zowel gerealiseerde woningen als geplande woningen. De monitoring moet per jaar worden gespecificeerd en daarnaast moeten risico's op vertraging of planuitval op planniveau worden toegevoegd en voor de raad inzichtelijk worden. De huidige monitoring van woningbouwplannen sluit niet goed aan bij de gestelde beleidsdoelen. Het is daardoor lastig om de voortgang goed te volgen. Risico’s in relatie tot woningbouwprojecten worden wel op projectniveau benoemd, maar worden niet (periodiek of doorlopend) gemonitord. Door dit te verbeteren kan de gemeente beter inschatten of strategische en tactische bijsturing nodig is. Knelpunten die uit dit onderzoek naar voren komen kunnen gevolgd worden en toenemende risico’s kunnen tijdig de benodigde aandacht krijgen. Het biedt ook een goede basis voor de informatievoorziening aan de raad op portefeuilleniveau (zie de volgende aanbeveling). 3.

Voeg een jaarlijkse bijeenkomst toe aan de agenda om de raad te informeren over de voortgang van de woningbouw. Dit moet ook de stand van zaken van de plancapaciteit op portefeuilleniveau bevatten (het totaal van woningbouwplannen in de gemeente), in relatie tot de gestelde woningbouwdoelstellingen. Tijdens (een besloten deel van) deze bijeenkomst kunnen belangrijke woningbouwplannen besproken worden. Dit betreft projecten waarvoor onderhandelingen in het komende jaar plaats zullen vinden en dus keuzes gemaakt dienen te worden. Dit geeft de raad de kans om te bespreken welke uitgangspunten voor de gemeente van belang zijn. Een voorbeeld van een mogelijke aanpak is de “Eisen in de ijskast”-methode uit Utrecht.5 Door de raad vooraf te betrekken bij strategische afwegingen kan er gekeken worden naar sturing op woningbouwplannen in samenhang met het ‘grotere plaatje’. Plannen kunnen zo in de bredere context en in relatie tot de woningbouwdoelen worden geplaatst. Dit brengt de raad in stelling om (bij) te sturen waar nodig. Doorlopende monitoring en een periodiek debat, zorgen er ook voor dat ontwikkelingen van risico’s zichtbaar worden. Wanneer een risico een grotere potentiële impact krijgt, wordt dat zichtbaar en vraagt het extra aandacht.

De risicoscan van dit onderzoek, geeft in ieder geval aanleiding om de investeringscapaciteit van Casade en de mogelijke alternatieven te onderzoeken (zie aanbeveling 6). Dit heeft ook een weerslag op de financiële haarbaarheid van projecten waar Casade niet aan deel kan nemen. Dat kan aanleiding zijn om voor deze projecten heldere prioriteiten te stellen. Wat is het programma dat dan vereist is? Wat is daarvan het gevolg van de financiële haarbaarheid en zijn er andere eisen die aangepast kunnen worden om het plan haalbaar te maken? Ook kan verkend worden of een actiever grondbeleid ingezet kan worden om Casade toch een grotere bijdrage te laten leveren.

Om de financiële haalbaarheid van projecten te vergroten wordt kritisch gekeken naar de bovenwettelijke eisen van de gemeente. Deze eisen hebben gezamenlijk een significante invloed op projecten in de stad. Eisen in de ijskast bevat een aantal maatregelen om de woningbouw op peil te houden Zie: 5

https://utrecht.bestuurlijkeinformatie.nl/Document/View/ad1a5411-a6b0-4481-a81d-7507f2a29b52.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

5

Ten aanzien van bezwaren van omwonenden is het aan te raden om de nieuwe praktijk (sinds de invoering van de Omgevingswet) te evalueren en waar nodig lessen te trekken. Echter, het participatieproces kan geen garanties bieden op het gebied van draagvlak. 4. Werk samen met het college bij het opstellen van de Omgevingsvisie. Maak keuzes over ambities en prioriteiten voor woningbouw en andere ruimtelijke ontwikkelingen. Zorg ervoor dat deze keuzes in samenhang worden gemaakt, zodat ze elkaar versterken. De Omgevingsvisie en het Volkshuisvestingprogramma 6 bieden mogelijkheden om (ruimtelijke) kaders samen te bepalen. Dit versterkt de rol van de raad bij het beschrijven van de relevante uitgangspunten en kan bijdragen aan het sturen en tijdig maken van keuzes op projectniveau. De raad kan zo kaders stellen, maar tegelijkertijd ruimte laten voor het college bij de uitvoering. De derde aanbeveling helpt de raad om de uitvoering van deze keuzes te controleren.

Aanbevelingen aan het college 5. Standaardiseer de aanpak voor projectmatig werken rondom woningbouwprojecten. Maak gebruik van duidelijke projectopdrachten waarin het proces, de verantwoordelijkheden en de prioriteiten helder worden benoemd. Bij het ontwerpen van de Waalwijkse aanpak kan de kennis en ervaring van projectleiders en adviseurs worden benut. Bijvoorbeeld het proces van het ETZ-project dat zeer positief werd ervaren. Hoewel projectmatig werken ruimte biedt voor verschillende aanpakken, afhankelijk van het type project, draagt een gestandaardiseerde aanpak die afhangt van het type project bij aan meer voorspelbaarheid voor samenwerkingspartners. Het gaat om duidelijkheid over wat de gemeente wat wanneer van een initiatiefnemer van een woningbouwproject verwacht of nodig heeft en wat de initiatiefnemer van de gemeente mag verwachten. Daarbinnen kan nog steeds (beperkt) ruimte zijn voor variatie op basis van de voorkeuren van de projectleider. Dit kan naast het scheppen van duidelijkheid voor externe partijen over het proces ook binnen de gemeente besluitvorming versnellen. Wanneer vooraf helder is welke informatie op welk moment wordt gebruikt om welke beslissing te nemen, kan dit het proces versnellen. Zorg ervoor dat projectopdrachten nadrukkelijk worden gekoppeld aan de Omgevingsvisie en andere gemeentelijke kaders. 6.

Verken als college de grenzen en alternatieven met betrekking tot de beperkte investeringscapaciteit van woningcorporatie Casade. Neem deze overwegingen mee bij het formuleren van realistische beleidsdoelen (zie aanbeveling 1). De beperkte investeringscapaciteit van Casade kan een grote impact hebben op de haalbaarheid van de beleidsdoelen op middellange termijn. Alternatieven, zoals investeringen door andere woningcorporaties, worden op projectniveau al verkend. Maar ook op portefeuilleniveau werken de (on)mogelijkheden door.

In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is een verplichting voor een Volkshuisvestelijkprogramma opgenomen. Hierin dienen het Rijk, provincies en gemeenten op basis van onderzoek naar de actuele woonbehoefte (inclusief aandachtsgroepen) het woonbeleid te bepalen en te concretiseren. Het vervangt de Woon(zorg)visies. 6

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

6

Nota van bevindingen Inleiding Het tekort aan woningen in Nederland is groot. Ook in de Stedelijke regio Tilburg-Breda (SRBT) en de gemeente Waalwijk is er behoefte aan meer woningen. Het woningtekort zorgt in meerdere opzichten voor problemen. Woningprijzen stijgen en wachttijden nemen toe. Verschillende groepen woningzoekenden verdringen elkaar. Voor starters en (her)starters (bijvoorbeeld na een scheiding) met een lager of middeninkomen is het moeilijk een passende en betaalbare woning te vinden. Ook krijgt de gemeente voor een toenemend aantal doelgroepen de verantwoordelijkheid deze te huisvesten. Het tekort aan woningen en de woningbouwopgave die daaruit volgt wordt ook in het coalitieakkoord Samen werken aan de toekomst genoemd. In het akkoord is opgenomen dat er minimaal 1.200 extra woningen in de coalitieperiode 2022-2026 gerealiseerd moeten worden. Dat aantal sluit aan bij de 1.180 woningen die in de regionale Woondeal zijn opgenomen als opgave voor de gemeente voor deze periode. Naast de totale woningbouwdoelstellen zijn ook doelen gesteld ten aanzien van het aantal betaalbare woningen en aanvullende kwaliteiten van de woningen. Naast de doelen voor de periode tot en met 2026 kijken zowel de gemeentelijke Woonvisie als de Woondeal verder naar de periode tot en met 2030.

Ook na 2026, zo is de verwachting, is er een woningbouwopgave om de verwachte bevolkingsgroei te faciliteren. Na 2026 dient de gemeente in ieder geval het aandeel van 30% sociale huurwoningen in de gemeente te behouden en is het doel dat minimaal twee derde van de nieuwbouwwoningen bestaat uit betaalbare woningen. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen met een huur tot € 1.157,95 en betaalbare koopwoningen met een prijs van maximaal €390.000 (prijspeil juli 2024). Hoewel de gemeente doelen stelt, bouwt zij zelf geen woningen. Gemeenten laten dit over aan woningcorporaties en projectontwikkelaars. De gemeente kan wel beïnvloeden wat voor woningen waar gebouwd worden, daarvoor kan zij verschillende instrumenten inzetten. Voorbeelden zijn sturing via voorwaarden bij gronduitgifte, het Omgevingsplan en het sluiten van contracten met ontwikkelaars (anterieure overeenkomsten). Bij ieder project kan de gemeente invloed uitoefenen, maar is zij ook afhankelijk van andere partijen en (markt)omstandigheden. Het is de vraag of met de verschillende woningbouwplannen samen de gestelde doelen worden behaald en wat de invloed daarop is geweest van het handelen van de gemeente. Alle woningbouwplannen samen die bekend zijn bij de gemeente gaan om in totaal 4.474 woningen (peildatum augustus 2024).

Van een deel van de woningen is nagenoeg zeker dat die spoedig opgeleverd worden. Andere woningen hebben te maken met grote onzekerheden. RIGO heeft, in opdracht van de Rekenkamer Waalwijk, onderzoek gedaan naar het woningbouwbeleid en de implementatie daarvan via de woningbouwplannen in de gemeente. Het gaat daarbij om hoe de gemeente sturing geeft aan welke woning waar en wanneer gebouwd wordt en hoe daarmee invulling wordt gegeven aan de gestelde woningbouwdoelen. Daarbij is ook aandacht besteed aan de wijze waarop de gemeente haar kaderstellende en controlerende rol vervult en hoe dit versterkt zou kunnen worden.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

7

Onderzoeksvragen Het onderzoek naar het woningbouwbeleid van de gemeente Waalwijk is gericht op het beantwoorden van de onderstaande hoofdvraag. Het onderzoek is vervolgens gestructureerd aan de hand van verschillende deelvragen. 1.1.1 Hoofdvraag De hoofdvraag, waarbij de implementatie van de woningbouwdoelstelling centraal staat, is: In hoeverre geeft de gemeente Waalwijk – in samenwerking met andere stakeholders op lokaal en regionaal niveau – effectief en efficiënt invulling aan de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen? Deze vraag is gericht op hoe de gemeente werkt aan het behalen van de gestelde woningbouwdoelen en in hoeverre ze daarmee succesvol is. Het gaat daarbij om zowel het aantal woningen, als andere woningbouwdoelstellingen zoals het type woningen en de prijsklassen. Dat biedt een basis om verder te kijken naar wat anders kan of anders zou moeten. In het onderzoek worden naast knelpunten ook (mogelijke) beheersmaatregelen verkend, waardoor het onderzoek inzicht biedt in de huidige praktijk, hoe dat bijdraagt aan de doelstellingen en welke verbeteringen er mogelijk zijn. Daarbij wordt speciale aandacht besteed aan de rol van de gemeenteraad en hoe zij haar kaderstellende en controlerende rol vervult. 1.1.2 Deelvragen De hoofdvraag hebben we uitgewerkt in de volgende set deelvragen, onderverdeeld in drie thema’s: Beleidskader en doelstellingen 1.

Welke lokale woningbouwdoelen zijn vastgesteld door de gemeente Waalwijk? 2. Hoe verhouden de verschillende gemeentelijke woningbouwdoelstellingen zich tot de regionale opgave en afspraken? 3. Welke gemeentelijke instrumenten, waarmee woningbouw beïnvloed wordt, worden ingezet door de gemeente Waalwijk? 4. Welke woningbouwafspraken zijn gemaakt met lokale woningcorporaties en andere partijen? Implementatie en vooruitzicht 5. Welk deel van de woningbouwdoelstellingen zijn al gerealiseerd (woningen zijn al opgeleverd) of worden met grote zekerheid op korte termijn gerealiseerd (zijn al in aanbouw)? 6. Wat is de plancapaciteit van de gemeente Waalwijk en in hoeverre voorziet deze in de resterende woningbouwopgave? 7. Welke knelpunten zijn van toepassing op de verschillende woningbouwplannen en in hoeverre lopen deze plannen hierdoor risico op aanzienlijke vertraging of afstel? 8. Welke beheersmaatregelen neemt de gemeente om risico’s te voorkomen of te verkleinen en hebben deze het gewenste effect? Rol van de raad 9. Op welke wijze wordt de voortgang van woningbouw en risico’s gemonitord? 10. Op welke wijze wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van woningbouw en hoe dit zich verhoudt tot de woningbouwdoelen? 11. Op welke wijze vervult de raad haar kaderstellende en controlerende rol? Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

8

12. Op welke wijze kan de raad haar rol beter vervullen? Bij de beantwoording van de deelvragen wordt gebruik gemaakt van een beschrijvend normenkader dat is opgenomen in Bijlage A.

Onderzoeksaanpak De verschillende deelvragen zijn onderzocht aan de hand van een beleidsanalyse, een risicoscan, een focusgroep en vier interviews. De beleidsanalyse geeft inzicht in de doelstellingen van de gemeente, hoe deze zich verhouden tot het regionale beleid, de instrumenten die de gemeente ter beschikking heeft om deze gemeentelijke doelen te bereiken en wat de belangrijkste actoren zijn om invulling te geven aan de doelstellingen. Interviews met woningcorporatie Casade, projectontwikkelaars actief in de gemeente en de provincie Noord-Brabant geven verder inzicht in de afspraken met andere actoren en de verhouding tussen gemeentelijke en regionale doelen (deelvraag 1 t/m 4). De risicoscan plancapaciteit bestaat uit verschillende stappen. Een eerste analyse van het overzicht van woningbouwplannen in de gemeente biedt een overzicht van alle ‘harde’ en ‘zachte’ woningbouwplannen en hoe deze aansluiten bij de woningbouwdoelstellingen (deelvraag 5 en 6). Van woningbouwplannen van minimaal 10 woningen, die niet al (nagenoeg) gerealiseerd zijn en die volgens planning uiterlijk in 2030 worden opgeleverd, is door projectleiders ingeschat welke risico’s zich voordoen die kunnen leiden tot vertraging of zelfs afstel van een project. De risico-inschatting voor de afzonderlijke plannen zijn gecombineerd en geanalyseerd.

De uitkomst daarvan is besproken tijdens een focusgroep met projectleiders en beleidsmedewerkers wonen. De analyse en gezamenlijke reflectie geven inzicht in de knelpunten die zich voordoen en hoe dit zich verhoudt tot de woningbouwdoelen van de gemeente. Deze knelpunten hangen samen met randvoorwaarden en contextuele factoren die woningbouwplannen (kunnen) beïnvloeden. Tijdens de focusgroep is ook ingegaan op hoe wordt omgegaan met de verschillende knelpunten. De risicoscan met de verschillende stappen geeft antwoord op deelvragen 6 t/m 8. In de focusgroep (onderdeel van de risicoscan plancapaciteit), het interview met de wethouder en een interview met de senior beleidsmedewerker wonen is dieper ingegaan op de monitoring van de woningbouwplannen, de informatievoorziening aan de raad en de bijsturingsmogelijkheden van de raad (deelvragen 9 t/m 12). Deze gesprekken zijn ook benut voor aanvullende duiding van de beleidsdoelen en implementatie daarvan (deelvragen 1 t/m 8) 1.2.1 Onderzoek Stec Groep Terwijl dit onderzoek werd verricht, voerde Stec Groep ook een onderzoek uit naar het woningbouwbeleid: Woningmarktonderzoek gemeente Waalwijk. Het onderzoek van de Stec Groep is uitgevoerd in opdracht van de gemeenteraad, terwijl dit onderzoek is verricht in opdracht van de Rekenkamer. De twee onderzoeken vullen elkaar aan.

Het Stec-onderzoek focust zich ten eerste op de kenmerken van de Waalwijkse woningmarkt en een aantal specifieke aspecten daarbij zoals scheefwonen en leegstand. Hiervoor is de huidige woningmarkt van Waalwijk verder in beeld gebracht, met aandacht voor kenmerken, verhuispatronen en waardeontwikkeling. Ten tweede kijkt het Stec-onderzoek naar de effectiviteit van mogelijk in te zetten instrumenten. Het onderzoek van de Stec Groep wordt binnenkort aangeboden aan de gemeenteraad. Bij dit Rekenkameronderzoek ligt de focus op het realiseren van bestaande woningbouwdoelstellingen, waarbij geen nieuw beleid gevormd wordt. Advies op basis van dit Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

9

onderzoek heeft betrekking op voorwaarden voor beleid, samenwerking, implementatie en risicobeheersing, maar niet over de invulling van het beleid zelf (zoals het ten doel te stellen aantal te bouwen woningen). Beide onderzoeken zijn op zichzelf leesbaar. Er kan beperkte overlap tussen bestaan, maar ze vullen elkaar vooral aan.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het gemeentelijk woningbouwbeleid beschreven, waarbij we ingaan op de actuele woningbouwdoelen, de bredere beleidsontwikkeling en de in het beleid beschreven inzet van instrumenten. Daarna wordt de woningbouwopgave afgepeld in hoofdstuk 3: welk deel van de woningbouwopgave wordt al gebouwd of is al opgeleverd? En wat is de actuele harde en zachte plancapaciteit en hoe verhoudt dat zich tot de resterende woningbouwopgave? Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de knelpunten en risico’s die invloed hebben op de actuele plancapaciteit in beeld gebracht op basis van de risicoscan uitgevoerd met projectleiders en andere gemeentelijke projectleiders en hoe met deze risico’s wordt omgegaan. In hoofdstuk 5 volgen tot slot de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

10

Woningbouwbeleid In dit deel worden de belangrijkste beleidskaders, doelstellingen en gehanteerde instrumenten ten aanzien van woningbouw van de gemeente Waalwijk beschreven. Dit vormt het uitgangspunt voor de risicoscan plancapaciteit (delen 3 en 4), waarbij gekeken wordt in hoeverre de plancapaciteit, via de inzet van verschillende instrumenten en strategieën, bijdraagt aan de realiseren van de woningbouwdoelen, binnen gestelde kaders. Voor deze beleidsanalyse zijn beleidsdocumenten die (deels) gaan over woningbouw geanalyseerd. Zie bijlage B voor een overzicht van de bestudeerde documenten.

Actuele woningbouwdoelen Om de woningbouwproductie in goede banen te leiden, pakt het Rijk steeds meer een regierol. Zo heeft het Rijk met iedere provincie, onderverdeeld in regio’s, een Woondeal gesloten waarin hat aantal toe te voegen woningen en de verdeling naar woningsegment is vastgelegd. Deze Woondeals lopen tot en met 2030 en hierin is naast de aantallen te bouwen woningen ook het aandeel betaalbare woningen vastgelegd. De inhoud van de Woondeals is grotendeels door het Rijk bepaald, waarna gemeenten in de regio samen met de provincie en het Rijk de inhoud van de Woondeals gevormd. De Woondeals zijn door gemeenteraden vastgesteld. Van gemeenten wordt verwacht dat zij zich committeren om deze doelstellingen te halen. Tevens hebben gemeenten eigen lokale doelstellingen, vastgelegd in bijvoorbeeld de Woonvisie en het coalitieakkoord. Waalwijk heeft zich met andere regiogemeenten gecommitteerd tot de Woondeal SRBT 2023. Veel van het huidige beleid van Waalwijk omtrent aantallen en betaalbaarheid in de nieuwbouw van woningen vindt hierin ook zijn oorsprong. De Woondeal beslaat de periode 2022-2030, echter zijn initieel in de Woondeal de lokale woningbouwdoelen maar tot 2026 vastgelegd. Dat is niet gebruikelijk. De regio en de gemeente Waalwijk werken nog aan het opstellen van beleid voor de periode vanaf 20267. Intern wordt dit de herijking genoemd.

Er wordt, mede op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (inmiddels Ministerie van Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening), ook gewerkt aan een aanvullende Woondeal waarbij de doelen en afspraken minimaal tot en met 2030 worden geconcretiseerd. De derde versie van de Woondeal, met een horizon van 2035, staat voor 2025 op de planning. Deze versie wordt de ‘verrijking’ genoemd. Omdat woningbouwplannen vaak tussen de vijf en tien jaar kosten om van eerste initiatief tot opgeleverde woning te komen, is het voor sturing op woningbouw van belang om doelstellingen op langere termijn ook helder te hebben, daarvoor is een looptijd tot en met 2026 niet toereikend. Veel gemeentelijk woonbeleid is vastgesteld in de Woonvisie. In een Woonvisie staat hoe een gemeente werkt aan goed wonen. Een Woonvisie wordt doorgaans vastgesteld voor vijf jaar, maar kijkt verder naar de middellange termijn. Hierin staat wat de gemeente belangrijk vindt op het gebied van onder andere woningbouwdoelstellingen, woning- en woonkwaliteit. Ook de gemeente Waalwijk heeft een Woonvisie (2020). De huidige Woonvisie moet enkel op diverse onderdelen geactualiseerd worden, daarom wordt momenteel een nieuwe woon(zorg)visie opgesteld. De gemeente Waalwijk zit momenteel dan ook in een transitie om het gemeentelijke

Uit de ambtelijke reactie is gebleken dat er in oktober 2024 regionale woningafspraken gemaakt zijn voor de periode 2027 t/m 2030. Deze afspraken waren op moment van schrijven nog niet beschikbaar; deze afspraken zijn dan ook niet in dit onderzoek verwerkt. 7

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

11

beleid aan de huidige veranderde (Rijks)normen en de afspraken uit de Woondeal aan te passen. 2.1.1 Woningbouwaantallen Woningbouwbeleid en -doelstellingen zijn in beweging. Waar de Woonvisie uit 2020 nog een woningbouwdoelstelling van 1.500 woningen tot en met 2030 kende, is dat in volgend beleid (aanzienlijk) verhoogd. Zo is in het coalitieakkoord opgenomen dat er minimaal 1.200 woningen in de coalitieperiode 2022-2026 gerealiseerd moeten worden. Een soortgelijk aantal (1.180) is opgenomen in de Woondeal (2023) voor dezelfde periode, zie Figuur 2.1 voor een schematisch overzicht van de verschillende doelstellingen en looptijden. Figuur 2.1: Woningbouwaantallen in verschillende beleidsstukken.

Op het moment dat de Woondeal werd vastgesteld was al bekend dat de looptijd eigenlijk te kort is. Het was met de beschikbare tijd om tot afspraken te komen volgens betrokkenen vanuit de gemeente en provincie niet mogelijk om op lokaal niveau tot een overeenkomst voor langere tijd te komen. Uit gesprekken met de wethouder en de senior beleidsmedewerker wonen blijkt dat in de praktijk niet (altijd) met bovenstaande woningbouwdoelen gerekend wordt. Voor sturing op het aantal woningen wordt vooral gebruik gemaakt van de Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2023-2024 (2023), ondanks dat dit geen vastgesteld beleid is. Voor de periode 2023 tot 2025, komt de provinciale prognose uit op een toename van het 560 woningen. De provinciale prognose komt voor de hele periode van 2023 tot 2030 uit op een toename van 1.965 woningen en van 2023 tot 2040 op een toename van 3.850 huishoudens. Iedere drie/vier jaar komt de Provincie met een nieuwe prognose. Figuur 2.2: Woningbouwaantallen in verschillende beleidsstukken, inclusief Woningbouwprognose.

Veranderingen op de woningmarkt en aangepast (aangescherpt) Rijksbeleid zorgen niet alleen voor een verandering van de absolute aantallen te bouwen woningen, ook van de kwalitatieve Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

12

invulling van het woningbouwprogramma. Zo stelt het Rijk sinds 2022 dat twee op de drie woningen die gebouwd worden, betaalbaar moeten zijn. Deze ambitie is later ook overgenomen en vastgelegd in de regionale Woondeal 2023; in de regio dient 30% van de woningen in nieuwe en zachte plannen te bestaan uit sociale huurwoningen en in totaal twee derde uit betaalbare woningen. Betaalbare woningen zijn naast sociale huurwoningen met een huur tot €879,66 per maand ook middenhuur woningen met een huur van €879,66 tot €1.157,95 per maand en betaalbare koopwoningen met een prijs tot €390.000 (allen prijspeil 2024). In de regionale Woondeal SRBT 2023 staat ook dat gemeenten zich inzetten om de nieuwbouw van sociale huurwoningen bij de woningcorporaties te beleggen in plaats van bij private ontwikkelaars. Onderdeel van de Woondeal SRBT 2023 is een inspanningsverplichting om bestaande plannen waar mogelijk aan te passen, zodat ook bij die plannen eenzelfde verdeling wordt gerealiseerd. De afspraak is ook dat gemeenten met meer dan 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad het aandeel in stand houden. Aangezien in de gemeente Waalwijk iets meer dan 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat, dient zij dat percentage in stand te houden.

Daarmee komt de doelstelling neer op 30% sociale huur, 36,7% middenhuur en/of betaalbare koop (is samen twee derde betaalbaar), en 33,3% overige (dure) woning. In de praktijk wordt in Waalwijk ook gerefereerd aan een verdeling van verdeling 30-40-30, waarmee dus sprake zou zijn van iets meer middenhuur/betaalbare koop, ten koste van duurdere woningen. De gemeente heeft deze doelstelling van een aandeel 30% sociaal niet omgezet naar een doelstelling van het aantal sociale huurwoningen dat toegevoegd moet worden (zoals wij wel in Tabel 2.1 gedaan hebben). Dit betekent dat de gemeentelijke doelstelling voor de toevoeging van sociale huur 30% is van de totale woningbouwproductie. Hierbij is de doelstelling voor sociale huur dus altijd gekoppeld aan de totale woningbouwproductie en geen losstaande doelstelling. Zo is vooraf dus niet bekent hoeveel sociale huurwoningen er in Waalwijk bijgebouwd (moeten) worden en is monitoring van de voortgang lastig. Wat wordt namelijk als ijkmoment genomen om te bepalen of inderdaad 30% van de toevoeging in het sociale segment valt? Voor de woningcorporatie(s) is zo op voorhand ook niet duidelijk wat van hen verwacht wordt qua woningtoevoeging. Woningcorporatie Casade geeft tevens aan dat er met de gemeente geen duidelijk aantal te bouwen woningen is afgesproken, ook niet in de prestatieafspraken (zie paragraaf 2.2.3).

Tabel 2.1 toont het aantal woningen per categorie woningen op basis van de verdeling voor 1.180 woningen; de doelstelling uit de Woondeal. Tabel 2.1 Woningbouwdoelen voor de periode 2022 t/m 2026 uit de Woondeal (2023) voor de gemeente Waalwijk. Bron: Gemeente Waalwijk, 2024, bewerking RIGO.

Doelstelling

Aantal

Netto woningbouwopgave

1.180

Betaalbare woningen totaal (67,7%)

787

Sociale huur (30%)

354

Middenhuur / Betaalbare koop (36,7%)

433

Overige (dure) woningen (33,3%)

393

2.1.2 Overige beleidsdoelen Het ontwikkelen van innovatieve woon(zorg)concepten, zoals (pre-)mantelzorgwoningen, is ook als doel opgenomen in het coalitieakkoord. Voor een verdere uitwerking hiervan is het streven een woonzorgvisie op te stellen. Woningtoevoeging vindt niet enkel via nieuwbouw plaats, in het coalitieakkoord wordt ook splitsen van woningen als een mogelijkheid gezien.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

13

Ook wordt bij alle nieuwbouwontwikkelingen gekeken naar de mogelijkheid van het ontwikkelen van levensloopgeschikte woningen voor senioren (Woonvisie, 2020). De Woondeal vermeldt dat het invullen van het woonwagenbeleid aan de gemeenten zelf is. De gemeente stelt in de Woonvisie (2020) dat er gemeentelijk beleid wordt opgesteld omtrent woonwagens. Momenteel is dit beleid er nog niet. Wel hebben de samenwerkende gemeenten in de regio Hart van Brabant een regionaal handelingsperspectief opgesteld omtrent woonwagen- en standplaatsbeleid. Dit heeft geresulteerd in één centraal inschrijfpunt voor woonwagenstandplaatsen. Sinds 1 januari worden alle standplaatsen uit de regio op woninginzicht.nl geadverteerd. Bij (her)ontwikkelingen in wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen kan van de opgelegde normen omtrent betaalbaarheid worden afgeweken. Het streven is om sociale huurwoningen te spreiden over verschillende delen van de gemeente. Hierbij wordt vooral gekeken naar de mogelijkheid om sociale huurwoningen toe te voegen in Sprang-Capelle en Waspik (Woonvisie, 2020). Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen wordt op het gebied van duurzame en toekomstbestendige bouw uitgegaan van huidige wet- en regelgeving.

Door meer in te zetten op conceptueel en circulair bouwen wordt geprobeerd projecten versnellen, goedkoper te bouwen en bij te dragen aan duurzame planontwikkeling (Woondeal, 2023). Nieuwbouwwoningen worden ook niet meer aangesloten op het gasnet (Woonvisie, 2020). In de prestatieafspraken 2023- 2027 met Casade is opgenomen dat als richtcijfer 40 flexwoningen in 2023 wordt gehanteerd. Een project met 6 Skaeve Huse is gestrand. Verder zijn er op dit moment geen concrete plannen voor flexwoningen. Uit de gesprekken met zowel Casade als de gemeente blijkt dat er momenteel geen plannen zijn voor de realisatie van flexwoningen en dat hier ook niet actief aan wordt gewerkt. In de Woondeal heeft de gemeente aangegeven flexwoningen te willen realiseren, maar niet hoeveel. Andere gemeenten noemen wel een aantal. Verblijfsruimten voor arbeidsmigranten De lokale vraag naar arbeidsmigranten is hoog in de gemeente Waalwijk. In 2021 is het Regionaal afsprakenkader arbeidsmigratie vastgelegd, waarin ook aandacht wordt besteed aan huisvesting. Het afsprakenkader vormt een belangrijke onderlegger voor lokaal beleid. In de Beleidsnotitie arbeidsmigratie gemeente Waalwijk (2021) is de doelstelling opgenomen om het aanbod en de kwaliteit van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten te vergroten, maar een precies aantal is daarin niet verder gespecificeerd.

In de Woonvisie (2020) is opgenomen dat de gemeente Waalwijk in 2030 in totaal minimaal 2.000 verblijfsruimten wil hebben op grootschalige locaties in de buurt van bedrijven voor arbeidsmigranten die maximaal een jaar in de gemeente verblijven. Het gaat hierbij niet om reguliere woningen. Deze verblijfsruimten tellen daarom niet mee in de te realiseren woningen. Medio 2021 waren er voor ongeveer 1.480 arbeidsmigranten legale verblijfsmogelijkheden in Waalwijk (beleidsnotitie arbeidsmigranten, 2021). Ook het gelimiteerd toestaan van kamerverhuur wordt genoemd (Woonvisie, 2020). Daarbij gaat het om de huisvesting van arbeidsmigranten en andere groepen die geen huishouden vormen. Kamerverhuur wordt beperkt tot maximaal 3% van de inwoners in een wijk. Daarnaast dient er minimaal 50 meter afstand te bestaan tot andere locaties waar een vergunning voor kamerverhuur is afgegeven. Een slaapkamer mag niet door meer dan 2 personen worden bewoond, moet minimaal de helft van de slaapkamers door 1 persoon te worden bewoond en mogen in een woning maximaal 5 personen wonen.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

14

Aanscherping van bovenstaande beleid is opgenomen in de Beleidsregels kamerverhuur gemeente Waalwijk (2024), dat van toepassing is op de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierin zijn eisen opgenomen omtrent de huisvesting (bijvoorbeeld verplichte certificering), huisvestingsgebieden, gevolgen voor het woonklimaat en de exploitatie. In 2024 zijn 670 verblijfsruimten toegevoegd aan de voorraad. Dit onderzoek richt zich op de effectiviteit van de woningbouw in de gemeente. De voortgang van verwante beleidsdoelen, bijvoorbeeld in hoeverre er circulair en conceptueel wordt gebouwd, is niet specifiek onderzocht.

Beleidsinstrumenten Gemeenten kunnen een divers instrumentarium inzetten om gestelde woningbouwdoelstellingen te halen. Een gedeelte van deze instrumenten zet de gemeente Waalwijk al in, anderen (nog) niet. Het gaat om verschillende vormen van beleid en regels, waarmee de gemeente beïnvloedt welke woningen waar gebouwd worden, hoe betaalbaar ze zijn, aan wie de woningen verkocht of verhuurd worden, en hoelang ze voor deze groep beschikbaar blijven. In dit onderzoek gaan we niet uitgebreid in op alle instrumenten die de gemeente inzet of kan inzetten. Parallel aan dit onderzoek wordt in opdracht van de gemeenteraad door Stec Groep onderzoek naar de woningbehoefte en de effectiviteit van verschillende (mogelijk in te zetten) instrumenten. Voor meer informatie over de verschillende instrumenten en de sturingsmogelijkheden die deze bieden verwijzen we naar dat onderzoek. Wij concentreren ons hier op een gedeelte van de instrumenten, waarmee de gemeente hoofdzakelijk stuurt op de woningbouw. Het gaat om het grondbeleid, anterieure overeenkomsten en prestatieafspraken. Deze instrumenten zijn bepalend in hoe de gemeente Waalwijk afspraken maakt met zowel private ontwikkelaars als woningcorporaties over te ontwikkelen woningen op locaties waarbij de gemeente zelf grondeigenaar is en locaties waarin een of meerdere private partijen de grond bezitten.

2.2.1 Grondbeleid Grondbeleid is een middel dat kan worden gebruikt om andere beleidsdoelen te behalen. Het kan hierbij gaan om zowel woningbouwdoelen, als andere doelen gekoppeld aan andere ruimtegebruik of ruimtelijke kwaliteit. Het kan ook gaan om bedrijventerreinen of sportvelden en om andere doelen als klimaatbestendigheid en een gezonde leefomgeving. Via grondbeleid, zo stelt de gemeente in de Nota grondbeleid (2019), kan zij: 1. Invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik; 2. Een rechtmatige verdeling van kosten en baten tussen gemeente en andere partijen die bij de ontwikkeling van een locatie betrokken zijn realiseren; 3. Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen; 4. Financiële middelen genereren waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt. Gemeenten opereren op een spectrum van faciliterend tot actief grondbeleid. Actief grondbeleid is erop gericht om grond aan te kopen. Als grondeigenaar heeft een gemeente meer (privaatrechtelijke) mogelijkheden om te sturen op wat er op de locatie ontwikkeld wordt. Dit kan helpen om projecten te realiseren die anders niet door particuliere partijen ontwikkeld zouden worden, bijvoorbeeld omdat het risico te groot is of omdat een ander project financieel aantrekkelijker is.

Als een gemeente eigenaar is van de grond kan ook het verhalen van kosten (zoals plankosten en kosten voor het bouwrijp maken) eenvoudiger zijn. Het is ook mogelijk dat

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

15

de opbrengsten hoger zijn dan de kosten en de gemeente uiteindelijk verdient aan een project, maar dat hoeft niet zo te zijn. Tegenover deze (mogelijke) voordelen staat dat actief grondbeleid gepaard gaat met financiële risico’s. De gemeente investeert met een grondaankoop, het uitwerken van de plannen en het bouwrijp maken van de locatie. Daarna kunnen investeringen pas terugverdiend worden door grond te verkopen aan ontwikkelende partijen. Opbrengsten wegen niet altijd tegen de kosten op en economische omstandigheden kunnen de verkoop bemoeilijken (lagere opbrengsten en/of minder belangstelling). Het grondbeleid van de gemeente Waalwijk laat ruimte voor het inzetten van verschillende typen grondbeleid. De keuze voor de te hanteren strategie hangt voornamelijk af van de maatschappelijke meerwaarde; weegt een hoger maatschappelijk rendement op tegen hogere kosten en risico’s? Het maatschappelijke rendement kan ook indirect behaald worden. Dat kan als met een project winst gemaakt wordt dat vervolgens ingezet kan worden om bij een ander project maatschappelijke doelen te realiseren. In de praktijk heeft de gemeente voornamelijk op uitleglocaties (dat zijn woningbouwplannen gelegen buiten de huidige grenzen van de bebouwde kom) een actief grondbeleid gevoerd en bij herstructureringsprojecten een faciliterende rol genomen.

Hiervoor is mede gekozen door de anders hoge verwervingskosten en bijkomende saneringskosten op herstructureringslocaties. 8 De wethouder geeft aan dat er recentelijk grond is aangekocht op bedrijventerrein Zanddonk. Voor die locatie worden de ontwikkelmogelijkheden verkend, waarbij woningbouw een van de opties is. Over strategische grondaankopen wordt de gemeenteraad geïnformeerd via de jaarlijkse Nota grondexploitaties als het risico beperkt is, bijvoorbeeld doordat de aankoopprijs niet hoger is dan de getaxeerde waarde. Wanneer het risico groter is wordt de aankoop voor besluit aan de raad voorgelegd. In de Nota grondexploitaties 2024, waarin de balans op 1 januari 2024 is opgemaakt, zijn vier locaties in de gemeente Waalwijk genoemd waar woningen in ontwikkeling waren op gemeentegrond.9 Dit zijn dezelfde projecten als een jaar eerder. In boekjaar 2023 zijn dus geen gemeentelijke grondexploitaties geopend of afgesloten. In hetzelfde jaar zijn zes facilitaire projecten, waar de gemeente geen grondpositie heeft, afgesloten en zeventien projecten geopend. Dit gaat niet alleen om woningbouwprojecten. Wanneer de gemeente grond uitgeeft, wordt een residuele grondwaardemethode gehanteerd. Dat houdt in dat van de verwachte opbrengst (waarde van het totaal aan te verkopen en verhuren objecten) wordt verminderd met de kosten, inclusief een risico-opslag.

Wat overblijft is de residuele waarde van de grond. Bij grond voor de bouw van sociale huurwoningen wordt een vaste sociale grondprijs per woning gehanteerd (€23.212 per woning, prijspeil 2024). 10 Momenteel wordt gewerkt aan de nieuwe Nota grondbeleid, deze is nog niet vastgesteld door de raad. Het doel is om met de nieuwe Nota handvatten te geven voor beter afgewogen keuzes of grond actief verworven wordt – of juist niet.

8

Zie Nota grondexploitaties 2023.

Dit betreft de locaties Landgoed Driessen, Achter de Hoven, Waesgeerd west en De Rugt. Landgoed Driessen bestaat uit verschillende deelprojecten. 9

Zie: https://aedes.nl/media/document/benchmark-gemeentelijke-grondprijzen-socialehuurwoningenpdf. 10

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

16

2.2.2 Anterieure overeenkomsten Bij woningbouwprojecten waarbij de gemeente Waalwijk geen grond bezit (faciliterend grondbeleid), zijn initiatiefnemers doorgaans afhankelijk van gemeentelijke medewerking om het Omgevingsplan te wijzigen of via een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) een planologische wijziging mogelijk te maken. De gemeente Waalwijk maakt gebruik van anterieure overeenkomsten tussen college en projectontwikkelaars om afspraken over bijvoorbeeld het woningbouwprogramma (aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop), ruimtelijke kwaliteit en kostenverhaal privaatrechtelijk vast te leggen. De Woonvisie en de Woondeal vormen wat betreft het woningbouwprogramma belangrijke beleidsmatige kaders en daarmee het uitgangspunt voor de gemeente om tot afspraken met initiatiefnemers te komen. De medewerking aan een BOPA of wijziging Omgevingsplan vormen de stok achter de deur om tot overeenstemming te komen. De raad besluit uiteindelijk over een BOPA of wijziging Omgevingsplan. In de Woondeal is vastgelegd dat wordt ingezet op het zoveel mogelijk laten realiseren en exploiteren van nieuwe sociale huurwoningen door woningcorporaties. Ook bij initiatieven van marktpartijen is de inzet van de gemeente dat een derde van de woningen bestaat uit sociale huurwoningen te exploiteren door een woningcorporatie.

Daarmee wordt geborgd dat de woningen blijvend worden verhuurd aan de doelgroep van sociale huur. In lijn met het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting wordt wanneer woningen niet worden geëxploiteerd door een woningcorporatie ingezet op een instandhoudingstermijn van 25 jaar. Dit is langer dan de gemeente voorheen hanteerde (15 jaar). Dit betekent dat een verhuurder wanneer een woning vrij komt deze pas na 25 jaar mag verhuren tegen een huurprijs boven de sociale-huurgrens (€879,66, prijspeil 2024). Dit maakt het minder aantrekkelijk voor private partijen om sociale huurwoningen in eigen beheer te houden, waardoor ontwikkelaars ook eerder samenwerking zullen opzoeken met woningcorporaties. De gemeente heeft geen doelgroepenverordening, waarin ook eisen voor sociale huur, middenhuur of sociale koop zouden kunnen worden vastgelegd en in combinatie met het Omgevingsplan publiekrechtelijk zou kunnen worden afgedwongen. Afspraken dienen daarom via de privaatrechtelijke weg (de anterieure overeenkomst) vastgelegd te worden. 2.2.3 Prestatieafspraken Naast het grondbeleid en het gebruik van anterieure overeenkomsten, zijn prestatieafspraken met woningcorporaties een belangrijk instrument om te sturen op woningbouw. De gemeente Waalwijk maakt prestatieafspraken met woningcorporaties Casade, Habion en Woonzorg Nederland.

Casade is de enige ‘brede’ woningcorporatie met Waalwijk als werkgebied. Habion en Woonzorg Nederland zijn actief door heel Nederland en zijn gericht op woon-zorg-woningen voor specifieke doelgroepen. De huidige prestatieafspraken met woningcorporatie Casade benoemen de verschillende harde nieuwbouw-, loop-nieuwbouw-en woningverbeteringsprojecten. Zo worden de diverse nieuwbouwprojecten die reeds op de planningstaan genoemd. Verder wordt de investeringsruimte voor Casade voor de komende jaren benoemd. De investeringscapaciteit varieert in de periode 2024-2027 tussen de €38 en €57 miljoen, waarvan tussen de €24 en €44 miljoen voor de nieuwbouw van huurwoningen. Er zijn in de prestatieafspraken geen concrete afspraken vastgelegd over het totaal te realiseren aantal sociale huurwoningen in de gemeente, ondanks dat dit wel zeer gebruikelijk is. De prestatieafspraken worden namens de wethouder met de woningcorporatie(s) en huurdersvereniging(en) ondertekend en dus niet door de raad vastgesteld. Over de nieuwe prestatieafspraken is wel een raadsinformatiebrief gestuurd. De raad kan wel haar controlerende rol vervullen door te kijken of de afspraken uit de prestatieafspraken aansluiten Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

17

bij het gemeentelijke beleid en of de afspraken behaald worden. Hiervoor is het van belang dat er 1) duidelijk afspraken zijn vastgelegd, en 2) dat monitoring van de voortgang plaatsvindt.

Resumerend In dit is het gemeentelijk woningbouwbeleid met de woningbouwdoelen, de bredere beleidsontwikkeling en de in het beleid beschreven inzet van instrumenten beschreven. Onderzoeksvraag 1 heeft betrekking op de vastgestelde lokale woningbouwdoelen. De Woondeal SRBT is momenteel het meest actuele beleid. De Woonvisie is op veel vlakken door de Woondeal ingehaald. In de Woondeal heeft de gemeente Waalwijk zich gecommitteerd tot het toevoegen van 1.180 woningen aan de woningvoorraad tot en met 2026. Hierbij is streven dat 30% sociale huur is (bij voorkeur door de corporatie geëxploiteerd) en in totaal twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop). Bij nieuwe plannen (na 2022) wordt deze verdeling direct toegepast, bij bestaande plannen wordt om een inspanning gevraagd om de plannen aan te passen aan de afgesproken verdeling. Het blijkt echter dat in de praktijk gewerkt wordt met de woningbouwdoelen die gebaseerd zijn op de provinciale prognose tot 2040. Deze doelen zijn echter niet vastgesteld, de raad is over het gebruikt van de prognose ook niet geïnformeerd. Het gemeentelijk beleid is verder in ontwikkeling en een aantal opgaven moeten nog verder worden uitgewerkt, zoals de verdeling van middenhuur en betaalbare koop. Momenteel is daarom vaak het regionale beleid leidend, met als voornaamste beleidsstuk de Woondeal (onderzoeksvraag 3).

De gemeente Waalwijk werkt dan ook nauw samen met andere regiogemeenten in het regioverband Hart van Brabant en SRBT. Zo is ook het beleid omtrent woonwagenbewoners bijvoorbeeld regionaal bepaald. Bij de vorige (huidige) Woondeal is het door omstandigheden niet gelukt om afspraken voor middellange termijn te maken, daarom wordt op moment van schrijven met de SRBT gewerkt aan een nieuwe versie (de herijking) van de Woondeal, waarin de doorkijk tot de jaren ’30 wordt gemaakt. Wanneer doelstellingen voor de langere termijn namelijk bekend (en vastgesteld) zijn, is tijdige bijsturing mogelijk. Hoewel de gemeente en regio wel woningbouwbeleid maken, bouwen zij zelf geen woningen. Dat doen initiatiefnemers zoals (commerciële) projectontwikkelaars en de woningcorporatie(s). Met hen worden afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomst (onderzoeksvraag 4). Afspraken die hierin zijn vastgelegd, kennen hun oorsprong in de Woonvisie en Woondeal. Met woningcorporatie Casade, de enige ‘brede’ corporatie die in de gemeente actief is, zijn daarnaast geen concrete woningbouwdoelstellingen afgesproken, ondanks dat er prestatieafspraken gelden.

De gemeente Waalwijk past verschillende instrumenten toe om te sturen op het realiseren van (betaalbare) woningen en het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningen waaronder prestatieafspraken, Starterslening, huisvestingsverordening, zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming (onderzoeksvraag 2). Een actualisatieslag van het grondbeleid is op moment van schrijven ook nog in ontwikkeling, de meest recente Nota grondbeleid (2019) wordt als achterhaald beschouwd.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

18

Woningbouwopgave en plancapaciteit In dit hoofdstuk kijken we welk deel van de woningbouwdoelstellingen al gerealiseerd is, welk deel in een vergevorderd stadium is en hoe de actuele plancapaciteit zich verhoudt tot de openstaande woningbouwopgave. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 is de netto woningbouwdoelstelling 1.180 woningen t/m 2026. Daar de Woonvisie kijkt tot en met 2030 is ervoor gekozen om de gehele periode tot en met 2030 mee te nemen in dit onderzoek. We onderzoeken in hoeverre de gemeente op koers ligt om de (expliciet en impliciet) gestelde doelen te halen met de voortgang van de woningbouw en de bestaande woningbouwplannen (plancapaciteit).

Woningbouw gerealiseerd De expliciet vastgestelde woningbouwdoelstellingen betreffen de periode 2022 tot en met 2026. Ondertussen is een deel van deze woningen al gerealiseerd; zo zijn in 2022 zijn in totaal 217 woningen aan de voorraad toegevoegd. Het jaar erop zijn 172 woningen aan de voorraad toegevoegd, zowel door nieuwbouw als overige toevoeging. Echter, dat jaar zijn er ook veel woningen gesloopt voor de realisatie van de tweede fase van Bloemenoord, waardoor er in totaal ‘slechts’ 33 woningen netto aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Tabel 3.1 geeft de woningbouwopgave weer, alsmede de woningen die zijn toegevoegd (+) en onttrokken (-) aan de woningvoorraad. Tabel 3.1: Toegevoegde en onttrokken woningen 2022 tot en met september 2024, met restant woningbouwdoelstelling.

Categorie Totaal Betaalbare woningen totaal Sociale huur Middenhuur/Betaalbare koop Overige woningen

2022 + 249 153 89 64 96

32

Al gerealiseerd 2023 + 172 139 79 120 25 120 54 93

2024 + 218 164 138 26 54

16

Totaal netto toegevoegd 2022 – 2024 452 (209 -) 276 (65 -) 132 (77 -) 144 (176 -) 243

Van de onttrokken woningen is van 120 woningen bekend dat het sociale huurwoningen betreffen. Van de overige 67 woningen is niet duidelijk in welke categorie ze vallen. Van de netto toegevoegde woningen bestaat maximaal 61,1% uit betaalbare woningen, dat is 6,6% onder de ten doel gestelde twee derde. Het percentage kan lager uitvallen als een deel van de 67 onttrokken woningen, waarvan niet duidelijk is in welke categorie de woningen vallen. Maximaal 29,2% van de netto toegevoegde woningen is sociale huur. Dat is net iets onder het gestelde doel van 30%. Wanneer alleen de gebouwde woningen worden meegenomen, zijn er 252 sociale huurwoningen gebouwd. Dat is 39,4% van de in totaal 639 opgeleverde woningen. Zonder onttrekkingen valt 62,0% van de gebouwde woningen in een betaalbare categorie. Onttrokken sociale huurwoningen Bovenstaande overzicht is aangeleverd door de gemeente. Helaas is dus niet van alle woningen die aan de voorraad onttrokken zijn bekend in welk woningsegment ze vielen. Casade heeft data aangeleverd met betrekking tot hun toevoegingen en onttrekkingen over de periode 2022 tot en met oktober 2024. Helaas overlappen deze aantallen niet helemaal met die van de gemeente. Hierbij is rekening gehouden dat Casade niet de enige corporatie in Waalwijk is.