Document · PDF

Bijlage 2. Nota Grondexploitatie 2025

Raadsvergadering 26 juni 2025, gemeente WaalwijkBij agendapunt: Vaststellen Nota Grondexploitatie 202527.410 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

2.3.2.1. Wetgeving en procedures Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. Het gevolg kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen.

Wanneer er een ruimtelijk besluit genomen wordt, hebben belanghebbenden altijd recht op rechtsbescherming. Wanneer er gebruikt wordt gemaakt van deze rechtsbescherming, kan dat betekenen dat een project vertraging oploopt. Zeker bij de binnenstedelijke ontwikkelingen, waar veel omwonenden zijn, is de kans groot dat deze omwonenden gebruik maken van deze mogelijkheden.

2.3.2.2. Nadeelcompensatie Aanvragen om vergoeding van nadeelcompensatie vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend onderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van het nadeel voor omliggende percelen. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een nadeelcompensatie afgewenteld op de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke nadeelcompensatie. Nadeelcompensatie staat op de lijst van de te verhalen kosten op derden binnen de kostenverhaalsregels van het Omgevingsplan. De inwerkingtreding van de Omgevingswet zorgt voor een hoger risico op uitkering van nadeelcompensaties. De eerste reden is dat de lijst met schadeoorzaken onder de nieuwe wet is uitgebreid, waardoor steeds meer ruimtelijke besluiten potentiële aanspraak op nadeelcompensatie kunnen veroorzaken. Ten tweede is dat als beoordelingsmoment voor ontstane schade de feitelijke situatie direct voor en direct na het ontstaan van schade met elkaar worden vergeleken. Dus het moment van vergunning verlenen maakt uit.

Daarmee is ook het aantal gronden voor de aanvraag van nadeelcompensatie hoger dan wanneer de aanvraag is verleend ten tijde dat het gebouw er nog stond. Daarnaast worden de kosten hoger doordat niet alleen de schadevergoeding, maar ook de daarmee samenhangende kosten (dus o.a. de advies- en ambtelijke kosten) vergoed dienen te worden.

2.3.2.3. Uitgifte in erfpacht Naast de verkoop van grond is ook de uitgifte in erfpacht mogelijk. Een recht van erfpacht houdt in dat een persoon of bedrijf de bevoegdheid heeft om een onroerende zaak gedurende een bepaalde tijd te houden en te gebruiken, terwijl het eigendom bij een ander blijft. De gemeente blijft dus eigenaar van het perceel, maar geeft het recht om de onroerende zaak te gebruiken aan de erfpachter. In ruil hiervoor krijgt de gemeente een vergoeding, de zogenaamde canon. Deze canon wordt door de gemeente jaarlijks in rekening gebracht en is een percentage van de grondwaarde. Dit rentepercentage wordt gebaseerd op het gemiddeld rentepercentage voor aangetrokken geldleningen en een opslag voor administratie en risico. Daarnaast wordt gekeken naar de geldende hypotheekrente. De optie om gronden in erfpacht te nemen moet namelijk minder interessant zijn dan het kopen van de gronden. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon betekent dit een tekort voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid.

Waar in het verleden vaak terughoudend werd omgegaan met uitgifte in erfpacht, is er tegenwoordig meer ruimte voor deze optie. De gemeenteraad in de Nota Grondbeleid 2025-2030 besloten dat de uitgifte van gronden in erfpacht tot de mogelijkheden behoort.

2.3.2.4. Archeologische monumenten Als er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden. Gemeenten zijn met ingang van 2024 op grond van de Omgevingswet verplicht om bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met in de bodem aanwezige en te verwachten archeologische overblijfselen. Voorheen werd dit geborgd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De gemeenteraad heeft de geactualiseerde Erfgoedkaart met daarin de Archeologische beleidskaart vastgesteld op basis waarvan de noodzaak tot het verrichten van archeologisch onderzoek wordt bepaald. 22

Het is daarom vereist om, vooruitlopend op het in ontwikkeling brengen van een locatie met archeologische verwachtingswaarde, op basis van deze Archeologische beleidskaart, archeologisch onderzoek te verrichten. Naast de wettelijke plicht biedt dit de gemeente ook de mogelijkheid om bij te sturen naar aanleiding van het onderzoek.

2.3.2.5. Bodemverontreiniging Een van de directe risico’s die grote financiële gevolgen kan hebben is bodemverontreiniging. Vaak is bodemsanering een grote kostenpost binnen een exploitatie. Om het risico op onvoorziene bodemverontreiniging te voorkomen, wordt er een bodemonderzoek uitgevoerd bij aanvang van het project. De eventuele kosten voor sanering kunnen dan in de exploitatieraming worden meegenomen. Het uitvoeren van een bodemonderzoek sluit eventuele onvoorziene verontreiniging niet uit, maar het risico wordt hierdoor sterk beperkt.

2.3.2.6. Uitspraak stikstof Door de Raad van State-uitspraken van 18 december 2024 (Rendac/Amercentrale) is het onderdeel stikstof een (nog) groter risico geworden voor de doorlooptijd van projecten. Voor intern salderen is nu (en met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020) een natuurvergunning van GS nodig. In Noord-Brabant geldt sinds maart 2023 een vergunningstop voor extern salderen, omdat niet kan worden voldaan aan het additionaliteitsvereiste: een vergunning voor een nieuwe activiteit mag pas worden verleend als de stikstofruimte die daarvoor nodig is niet al nodig is voor natuurherstel. Dit geldt nu ook voor intern salderen. Het is aan Rijk en provincie om te komen tot het benodigde natuurherstel. Concrete maatregelen en een juridisch houdbare onderbouwing hiervan zijn nog niet voorhanden. Vanwege de directe nabijheid van de Natura 2000-gebieden (Westelijke) Langstraat en Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen geldt voor projecten van enige omvang in Waalwijk al snel dat significante effecten (>0,00 mol N/h/ja) op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, waardoor een natuurvergunning nodig is. Het is nog niet bekend of en zo ja, welke gevolgen dit heeft voor deze projecten. Bij vervolgstappen en contractvorming houden we rekening met dit risico en zullen we beheersmaatregelen treffen ten aanzien van eventuele financiële gevolgen.

2.3.3. Doorrekening risicoscenario’s 2.3.3.1. Lopende BIE’s en faciliterende projecten Wanneer de indirecte risico’s zich voordoen heeft dit effect op alle lopende projecten. Om inzichtelijk te maken wat het financiële effect is van elk risico, zijn deze doorgerekend op de alle complexen. Het financiële effect betreft het verschil tussen de exploitatieberekening met in acht name van de gehanteerde parameters (zie hoofdstuk 2.4, het basisscenario) en de exploitatieberekening op eindwaarde waarbij het betreffende risico zich voordoet. 23

Toelichting risicocomponenten: 1. Rentetoerekening: Er wordt in het basisscenario met een rentepercentage van 1,25% vanaf 2024 gerekend. Gekeken is wat het financiële effect is als dit percentage met 1% wordt verhoogd naar 2,25%. 2. Opbrengstdaling: In de risicoberekening is inzichtelijk gemaakt wat het financiële effect is als de opbrengsten 1% minder hard stijgen dan de percentages dan de gebruikte parameters. 3. Kostenstijging: In de risicoberekening is inzichtelijk gemaakt wat het financiële effect is als de kosten 1% harder stijgen dan de percentages dan de gebruikte parameters. In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze risicocomponenten onder de ‘Indirecte risico’s’. In de tabel is ook weergegeven hoe hoog de directe risico’s betreffen. Een specificatie hiervan wordt verderop in dit stuk onder de diverse projecten uitgewerkt. De grondexploitaties met een positief eindwaardesaldo kunnen de indirecte en directe risico's binnen het eigen resultaat opvangen. De grondexploitaties met een negatieve eindwaarde niet. Bij de Bedrijfsgrond in exploitatie (BIE’s) is dit Landgoed Driessen. Dit risico zal dan ook opgevangen moeten worden met de reserve Grondexploitatie.

Uit onderstaande tabel kan de conclusie worden getrokken dat wanneer de indirecte risico’s (uitgaande van afwijkingen van 1%) én directe risico’s zich voordoen, de Reserve Grondexploitatie dit risico kan opvangen. Wanneer de kosten ten opzichte van de gebruikte parameters 2 procentpunt stijgen, de opbrengstenstijging 2 procentpunt minder bedraagt en de rente 3,25% is (worst-case scenario), dan bedraagt het totale risico ca. € 4.268.188. De stand van de reserve Grondexploitatie is met € 5 miljoen dan ook voldoende om dit risico te kunnen opvangen. Omschrijving

Gewogen gemiddelde (1%)

Gewogen gemiddelde (2%)

1.364.000

2.780.585

1.232.268

2.553.051

177.902

361.566

2.774.169

5.695.202

Marktrisico's (0% van basis, 100% van worst case) - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven - Faciliterend (in voorbereiding) - 852 Bouwgrondexploitatie wonen - Faciliterend Totaal Project specifieke risico's - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven

-386.034

- 852 Bouwgrondexploitatie wonen

2.121.425

16.000

1.751.391

4.525.560

7.446.592

977.965

2.394.551

3.353.693

4.674.476

- Faciliterend

Totale risico bandbreedte Benodigde buffer - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven - 852 Bouwgrondexploitatie wonen

- Faciliterend

193.902

377.566

4.525.560

7.446.592

Risico afgedekt met winst project - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven

964.495

2.958.881

- 852 Bouwgrondexploitatie wonen

25.661

50.825

- Faciliterend

98.091

168.699

3.437.314

4.268.188

Risico's die gedekt moeten kunnen worden uit de Reserve Grondexploitatie

2.3.3.2. MVA en voorbereidingskredieten Over grond als materiële vaste activa kan worden gesteld, dat deze grond een vaste functie heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. De activering van grond geschiedt in de eerste plaats steeds tegen (historische) verkrijgingprijs, dat wil zeggen de inkoopprijs en de bijkomende kosten. Het toerekenen van kosten of rente is niet toegestaan, maar komt ten laste van de reguliere begroting. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde. De grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld, worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Conform voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiele vaste activa tegen de verwervingskosten.

Om ongewenste afwaardering tot marktwaarde (op basis van de geldende bestemming) tegen te gaan kan afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van gronden achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. In hoofdstuk 3.1.2.2. wordt hier verder op in gegaan. Het totale mogelijke risico op afwaardering van gronden betreft zo’n €7.1 mio. Naast de afwaardering van grond loopt de gemeente ook een risico op het afboeken van beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten. Wanneer gronden worden ontwikkeld en de gemeenteraad hiervoor een grondexploitatie heeft vastgesteld wordt het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet in de grondexploitatie ingebracht. Wanneer de gronden echter niet ontwikkeld worden, zullen deze kredieten moeten worden afgeboekt. In 2024 is er totaal voor ruim €1 mio aan kosten gemaakt binnen de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten. Voor een verdere uitwerking hiervan zie hoofdstuk 3.3.4.2. Deze risico’s worden niet gedekt via de reserve grondexploitatie, maar worden meegenomen bij het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente Waalwijk. De risico’s worden daarom opgenomen in een risicokaart.

MVA (afboeken grond en voorbereidingskosten) - Afboeken gronden

7.114.242

- Afboeken voorbereidingskosten

994.599

- Totaal Materiele vaste activa

8.108.841

2.3.3.3. Faciliterend in voorbereiding In het geval van een faciliterend grondbeleid zal geen grondexploitatie worden vastgesteld door de raad, omdat de gemeente hier enkel de gemaakte kosten kan verhalen en hiermee dus budgetneutraal uit zou moeten komen. Het kan ook voorkomen dat er voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd, met name in de vorm van ambtelijke uren, en dat er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten. In die gevallen worden de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. In 2024 is er voor totaal €121.101 aan kosten gemaakt voor projecten waar in 2024 nog geen anterieure overeenkomst voor afgesloten was. Het is niet aannemelijk dat dit gehele bedrag niet te verhalen is, aangezien het meerdere projecten betreft die zich in verschillende stadia bevinden. Deze risico’s worden gedekt vanuit de Reserve grondexploitatie.

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing en dekking De risicobeheersing vindt plaats binnen de projecten. Risico’s worden geaccepteerd, afgewend, verkleind of vermeden, afhankelijk van de impact en de sturingsmogelijkheden. Voor het gewogen risicobedrag van de directe en indirecte risico’s van de lopende BIE’s en facilitaire projecten geldt de Reserve grondexploitatie als buffer. Door de raad is bepaald dat de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen bedraagt. In de Nota grondbeleid 2025-2029 is opgenomen dat wordt onderzocht of de reserve grondexploitatie geïntegreerd kan worden in de Algemene reserve en dat dit te zijner tijd aan de raad wordt voorgelegd. De hoogte van de Reserve grondexploitatie wordt jaarlijks in het kader van de Nota grondexploitatie heroverwogen. Omdat het risicobedrag met betrekking tot de lopende projecten en de mogelijk af te boeken voorbereidingskosten (faciliterend) kan worden opgevangen door de Reserve Grondexploitatie, zien we momenteel geen aanleiding om het plafond van de Reserve grondexploitatie bij te stellen. De risico’s met betrekking tot de MVA’s (afboeken gronden en afboeken voorbereidingskredieten) worden meegewogen bij de bepaling van het weerstandsvermogen. Hiervoor is een aparte risicokaart gemaakt.

2.4. Uitgangspunten en kaders 2.4.1. BBV-voorschriften De financiële regels waaraan gemeenten en provincies moeten voldoen zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” van juli 2019 van de commissie BBV staan de richtlijnen die of leiden tot stellige uitspraken of tot aanbevelingen met betrekking tot het grondbeleid. Van de stellige uitspraken van de commissie BBV mag door de gemeenten niet worden afgeweken. De commissie BBV heeft in het kader van de Omgevingswet, de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” geactualiseerd. Zie hiervoor paragraaf 2.2.1.2. Verslaglegging.

2.4.2. Uitgangspunten en parameters Terugblik kosten en opbrengstenindex In de nota Grondexploitatie 2024 werd voor het jaar 2024 uitgegaan van een kostenstijging voor alle kostenposten van 3% en een opbrengstenstijging van 2%. In werkelijkheid is de kostenstijging van het bouw- en woonrijp maken (GWW-sector) in 2023 2,6% geweest1. De lonen voor gemeenteambtenaren hebben vorig jaar een stijging gemaakt van 6%2. Dit is het grootste bestanddeel in de plankosten van een grondexploitatie. Plankosten bestaan daarnaast uit overheadskosten, onderzoeks- en advieskosten en externe inhuur. Uiteindelijk is dit als volgt verwerkt in de herziene ramingen voor de grondexploitaties: in de meeste gevallen zijn de civieltechnische ramingen herzien; er is berekend wat er nog nodig is aan kosten voor bouw- en woonrijp maken vanaf 2025 om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Daarbij is dus ook rekening gehouden met het kostenniveau per 1-1-2025. De restant nog te maken plankosten zijn over het algemeen geïndexeerd naar 1-1-2025 met de vooraf bepaalde kostenstijging van 3%, of waar mogelijk zijn de interne tarieven gebruikt van 2025. Dit dekt de stijging van de lonen, maar ook de inflatie op andere onderdelen van de plankosten. De verwachte grondopbrengsten voor commerciële woningbouw en bedrijfsgronden zijn aangepast naar prijspeil 1-1-2025.

De grondprijzen voor sociale kavels zijn niet geïndexeerd.

StatLine - Grond-, weg- en waterbouw (GWW); inputprijsindex 2015=100 (cbs.nl)

2 https://www.binnenlandsbestuur.nl/carriere/bonden-en-vng-principe-eens-over-nieuwe-cao-gemeenten

2024 en verder Als uitgangspunt voor de op te stellen grondexploitaties zijn een aantal parameters bepaald. Zie hieronder de betreffende parameters: Algemeen (voor gehele portfolio actieve complexen)

2025

2026

2027

2028

2029

Verdisconteringspercentage*

Rente boekwaarde bij verlies

1,25%

Rente boekwaarde bij winst

1,25%

GWW kosten**

plankosten***

Opbrengstenstijging

Kostenstijging

852 Bouwgrondexploitatie Woningen Opbrengstenstijging vrije sector sociaal en betaalbaar Kostenstijging

853 Bouwgrondexploitatie bedrijven 3%

GWW kosten**

plankosten***

Verdisconteringspercentage*

Rente boekwaarde bij verlies

Rente boekwaarde bij winst

Faciliterend

2.4.3. Winstneming Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en facilitaire projecten winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd. Deze winstneming geschiedt middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion) die het BBV voorschrijft, waarbij het percentage van de reeds gerealiseerde kosten vermenigvuldigd wordt met het percentage van de reeds gerealiseerde opbrengsten waarna de uitkomst vermenigvuldigd wordt met de geraamde winst op eindwaarde. De winstneming wordt gecorrigeerd voor het gewogen project of directe risico. Het resultaat van deze berekening wordt als last op het complex geadministreerd en wordt vervolgens toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie.

2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen verliezen op eindwaarde van een complex worden geprognosticeerd, dan moet voor het volledige verlies een voorziening worden gevormd. Deze voorziening komt ten laste van de Reserve Grondexploitatie (dekkingsmiddel). Dit geldt zowel voor de grondexploitaties, als voor de facilitaire projecten. Bij de toelichting van de diverse complexen wordt nader op de voorzieningen ingegaan.

2.4.5. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen heeft voor grondbedrijven c.q. grondexploitaties belangrijke consequenties. De uitgifte van bouwkavels aan particulieren of ondernemers wordt in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken. De heffing bedraagt vanaf 2024 grofweg 25,8% van de fiscale winst. De SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden), waarbij aangesloten de Belastingdienst, het Ministerie van Financiën, VNG, Provincies en Waterschappen, heeft een handreiking uitgebracht die een kader aanreikt met behulp waarvan de grondbedrijven hun fiscale positie vanaf 2016 kunnen vaststellen. Vooralsnog is de conclusie dat de gemeente met haar grondexploitaties door de ondernemingspoort komt, zodat er sprake is van een fiscale onderneming en er vennootschapsbelasting is verschuldigd. Op basis van de meerjarenprognose grondexploitaties is de totaalwinst van de in exploitatie genomen complexen over de gehele looptijd van het traject, exclusief grondexploitatie-vreemde posten, kapitaalstortingen/onttrekkingen en rentelasten, beoordeeld. Op basis van de aangifte Vpb 2023 is een definitieve aanslag opgelegd met een belastbaar resultaat ad € 233.453 en een te betalen Vpb ad € 46.631. Bij de fiscale positie 2023 is reeds rekening gehouden met een te betalen Vpb ad € 46.431. De te betalen Vpb betreft derhalve € 200.

De verwachte belastbare winst over 2024 bedraagt negatief € 446.317, wat resulteert in een Vpb-last ad € nihil. Over 2024 is een voorlopige aanslag betaald van € 116.317. Er is derhalve een Vpb vordering over 2024 ad € 116.317. Op basis van achterwaartse verlies verrekening kan het volledige resultaat uit 2023 worden verrekend met de verliezen uit 2024. Er is derhalve een aanvullende Vpb vordering over 2023 ad € 46.631. Over de jaren 2025 t/m 2029 is, gebaseerd op de fiscale positie 2024 (inclusief meerjarige doorkijk), mogelijk nog een bedrag verschuldigd van € 440.000 aan vennootschapsbelasting. De prognose voor 2025 en verder kan nog (aanzienlijk) wijzigen door eventuele nieuw te openen/af te sluiten grondexploitaties of door verschuivingen of wijzigingen in kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties in de toekomst.

3. Financiële verantwoording Binnen de gemeente Waalwijk wordt onderscheid gemaakt in een drietal soorten gebiedsontwikkeling. 1. Materiële vaste activa (MVA) Deze gronden kunnen in een tweetal soorten worden onderverdeeld. a. Compensatiegronden welke in de toekomst ingezet kunnen worden als ruilgrond en welke gronden derhalve thans verpacht worden of zijn aangekocht voor ontwikkelingen op de (middel)lange termijn. b. Gronden waarvan de bestemming (nog) niet is gewijzigd, maar waarvan verwacht wordt dat deze binnen korte termijn een andere bestemming krijgen, de zogenoemde warme gronden. 2. Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dit betreffen gronden waarvan de gronden al een herbestemming hebben gekregen en waarvan de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Er is dus sprake van actief grondbeleid. 3. Facilitaire projecten Er is met een ontwikkelende partij een exploitatieovereenkomst gesloten. Er is dus sprake van passief grondbeleid.

3.1. Materiële vaste activa (MVA) 3.1.1. Algemeen Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie. Hierna volgt een toelichting op deze gronden.

3.1.2. Compensatiegronden, ontwikkelgrond, warme grond 3.1.2.1. Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn Compensatiegronden betreffen de gronden die voornamelijk dienen als ruilgrond bij verwervingen. In verwervingsonderhandelingen komt het meermaals voor dat een agrariër bereid is mee te werken aan een grondverkoop aan de gemeente, wanneer hij hiervoor vanuit de gemeente compensatiegrond aangeboden krijgt. Om deze reden is het wenselijk dat de gemeente een voorraad onbestemde grond aanhoudt. Ontwikkelgronden voor de (middel)lange termijn zijn in het verleden verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Beheer De compensatiegronden en de ontwikkelgrond op (middel)lange termijn worden los verpacht conform de huidige wet- en regelgeving, waaronder het Didam-arrest. Dit betekent dat deze gronden jaarlijks per 1 januari pachtvrij gemaakt kunnen worden met het oog op een mogelijke ontwikkeling of anderszins. Vanuit het verleden is er een aantal percelen uitgegeven in vaste pacht. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat er bij de verwerving al een vaste pachter op deze grond zat. Deze gronden zijn niet vrij beschikbaar. De pachter heeft bepaalde rechten op deze gronden. Wanneer deze gronden vrijkomen van vaste pacht (bijvoorbeeld door bedrijfsbeëindiging van de pachter) worden deze gronden in losse pacht uitgegeven.

Ongeveer 1/3 deel van bovengenoemde gronden is momenteel nog uitgegeven in vaste pacht. Vaste pacht heeft een waarde drukkend effect op de grondwaarde van deze percelen. Verantwoording Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager of gelijk is dan de marktwaarde van de huidige bestemming (agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. Er vindt geen toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ (kostenplaats 6813015) verantwoord. Binnen de materiële vaste activa is 1.872.033 m² verantwoord als compensatiegronden dan wel ontwikkelgrond voor de (middel)lange termijn. De totale boekwaarde hiervan bedraagt € 5.195.115. Per m² komt dit gemiddeld neer op een bedrag van € 2,78. Mutaties 2024 Aankopen Transactie 1

Financieel risico* € 0,-

Aantal m² 18.380 m²

Onderbouwing profijt gemeente Voedselbos

Verkopen Transactie 1

Incidenteel voor-/nadeel** €- 73.988 (nadeel)

Aantal m² 40.035 m²

Transactie 2

€ 257.000 (voordeel)

38.740 m²

Onderbouwing profijt gemeente Natuurcompensatie Landgoed Driessen. Incidenteel nadeel komt ten laste van GREX Landgoed Driessen. Dit bedrag is ook geraamd. Ten behoeve van het GOL.

* verschil tussen marktwaarde op basis van de geldende bestemming en aankoopprijs ** verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde

3.1.2.2. Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) De grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld, worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Conform voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiele vaste activa tegen de verwervingskosten. Het toerekenen (activeren) van andere kosten is daarbij niet toegestaan. Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet plaatsvinden, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld een grootschalige woningbouwopgave tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden, en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van een gemeente.

Om deze ongewenste effecten tegen te gaan kan afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van dergelijke gronden achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. Indien aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan kan voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming. Het betreft de volgende cumulatieve voorwaarden: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

Hieronder wordt per grondpositie binnen de ‘warme gronden’ een toelichting gegeven op de stand van de boekwaarde en de relatie met de marktwaarde. Poolsestraat Noord De waarde waaronder deze gronden onder de materiële vaste activa zijn verantwoord, bedraagt € 296.986 per 31 december 2024 met een gemiddelde m²-prijs van € 39,76. Het perceel van 7.470 m² valt binnen het bestemmingsplan Woonwijken en biedt op basis van het bestemmingsplan ruimte aan 6 half vrijstaande woningen. Voorafgaand aan een eventuele ontwikkeling zal een exploitatieopzet voor het gebied worden opgesteld en ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Er is vooralsnog van uitgegaan dat de ontwikkeling van deze gronden op korte dan wel middellange termijn ter hand wordt genomen. In relatie tot de bestemming woningbouw zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Hiertoe zijn de gronden in 2023 getaxeerd. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatie in te gaan. Scharlo-Maasoever 2 fase I Dit gebied betreft het gedeelte ten westen van de weg Scharlo nabij het bestaande bedrijventerrein in Waspik. Het gebied heeft een oppervlakte van 59.233 m2 en een boekwaarde van € 384.000. Dit is per m² € 6,48. In relatie tot de bestemming bedrijventerrein zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden.

Hiertoe zijn de gronden in 2023 getaxeerd. Voor dit gebied worden momenteel de voorbereidingen getroffen om de gronden om te zetten naar bedrijventerrein. Op basis van de richtlijnen uit het BBV is de boekwaarde van dit complex in 2019 afgewaardeerd tot agrarische waarde. Verwacht wordt dat de locatie in 2025 in exploitatie wordt

genomen, wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De eerder gedane afboeking ad. € 361.033 kan dan weer worden verzilverd. Haven 8 Oost afronding Begin 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de nota van uitgangspunten voor het gebied Haven 8 Oost afronding. Dit betreft het gebied tussen het gebied van de grondexploitatie Haven 8 Oost en het Drongelens kanaal. De gemeente is voornemens om dit gebied middels actief grondbeleid te ontwikkelen. Vanuit het verleden heeft de gemeente al een fors aantal percelen in dit gebied in eigendom. Ook zijn medio 2020 de percelen die nog niet in eigendom zijn bij de gemeente aanwezen volgens de Wet voorkeursrecht gemeenten. In 2023 zijn nog eens acht percelen minnelijk verworven met een oppervlakte van 14,6 ha. Ook zijn in 2023 zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan vastgesteld. Tegen het exploitatieplan is beroep ingesteld. In relatie tot de bestemming bedrijventerrein zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Hiertoe zijn de gronden in 2023 getaxeerd. De totale boekwaarde van alle percelen bedraagt € 13.479.831. De oppervlakte van de percelen is 930.111 m². De gemiddelde boekwaarde per m² bedraagt daarmee € 14,49. Mutaties 2024 Aankopen Transactie 1

Financieel risico* € 621.725,00

Aantal m² 19.130 m²

Transactie 2

€ 496.600,00

15.280 m²

Transactie 3

€ 296.725,00

9.130 m²

Onderbouwing profijt gemeente t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding

* verschil tussen marktwaarde op basis van de geldende bestemming en aankoopprijs. Gemeenteraad heeft op 28 november 2017 een besluit genomen over de grondaankopen binnen Haven 8 Oost afronding. Bovenstaande transacties passen binnen dit besluit. Bij het financieel risico is uitgegaan van de geldende (onherroepelijke) agrarische bestemming. De huidige marktwaarde van de gronden, gelet op de toekomstige ontwikkelingen, ligt hoger. Indien wordt uitgegaan van de huidige marktwaarde, gelet op de toekomstige ontwikkelingen, is er geen sprake van een financieel risico. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatiewaarde in te gaan.

3.1.2.3 Totaal gronden materiële vaste activa Het totaal van de onder de materiële vaste activa opgenomen gronden bedraagt € 19.355.932 met een totaaloppervlakte van 2.868.847m². In de administratie is product 848 aangemaakt om de kosten per project inzichtelijk te houden. Bij het opstellen van de jaarrekening zal bekeken worden welke kosten ten laste van deze projecten zijn geboekt en om ze te activeren dan wel om ze als last op het product te laten staan.

3.2. Bouwgrond in exploitatie 3.2.1. Algemeen Bouwgrond in exploitatie zijn complexen met een door de raad vastgestelde grondexploitatie. Het eerste cijfer van de complexaanduiding geeft aan in welke kern het complex gelegen is, 1=Waalwijk, 2=SprangCapelle en 3=Waspik. Complexnaam Bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen en winkelgebieden 853 Afbouw Haven I t/m VI Haven 8 west Insteekhaven Haven 8 oost Bouwgrondexploitatie wonen 852 Landgoed Driessen Achter de Hoven Waesgeerd west De Rugt

Complexnummer 138 139 140 141

124 250 381 383

In het boekjaar 2024 zijn geen grondexploitaties vastgesteld door de raad. De complexen Waesgeerd west en de Rugt worden afgesloten per 31-12-2023.

3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden 3.2.2.1.1. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138)

Afbouw Haven 1/6 (complex 138) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

30-1-2014

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang Op dit bedrijventerrein van ca. 40 ha zijn bedrijven toegestaan in de milieucategorie 3 tot en met 5. Er resteert nog één uit te geven kavel van ruim 1 ha, waarvoor al een koopovereenkomst is gesloten. De levering (en daarmee grondopbrengst) wordt verwacht in 2025. Na de bouw op deze kavel (naar verwachting in 2025-2026) vinden nog enkele afbouw werkzaamheden door de gemeente plaats in 2026.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

Bedrijventerreinen

269.470

10.695

Standaard

269.470

10.695

Financieel Boekwaarde per 31-12-2024

686.996

Verwacht resultaat in 2026

692.205

Genomen winst in 2024

-105.582

Genomen winst t/m 2024

11.335.203

Financiële toelichting Tot 2024 is op deze grondexploitatie al voor € 11,4 miljoen aan winst genomen. Over het boekjaar 2024 moet €-105.582 winst worden teruggedraaid. De voornamelijk reden hiervoor is het feit dat er voor tot het einde van de planperiode meer plankosten zijn geraamd dan vorig jaar. De boekwaarde bedraagt, na de teruggedraaide winstneming, € 686.996 per 31 december 2024. Door de geplande toekomstige verkoop zal deze boekwaarde op termijn verder worden goedgemaakt. Binnen de grondexploitatie wordt uitgegaan van afsluiting per eind 2026 met een resterend voorcalculatorisch positief resultaat van € 692.205.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Markt: Koopovereenkomst wordt niet geeffectueerd

10 %

20.995

Vertraging als koopovereenkomst niet in 2025 wordt ingeroepen. Maar ook een kans: waarschijnlijk hogere uitgifteprijs aan een ander bedrijf dan overeengekomen prijs.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-652.280

(voordelig)

Eindwaarde:

-692.205

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2024

Geboekt in huidig jaar 2024

Totaal geboekt t/m 2024

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

5.369.650

Grondverwerving

11.599.792

Bouwrijp maken

39.683

-6.040

33.642

165.320

198.963

Milieu

Woonrijp maken

Omschrijving kostensoort

Plankosten

1.606.899

13.470

1.620.369

51.709

1.672.078

Rente en BTW

1.793.454

11.146

1.804.599

Stortingen

1.572.436

Totaal kosten

21.981.913

18.576

22.000.489

217.029

22.217.518

758.916

Gronduitgifte

31.889.780

1.604.250

33.494.030

Totaal opbrengsten

32.648.696

1.604.250

34.252.946

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-10.666.783

18.576

-10.648.207

-1.387.221

-12.035.428

Kostenstijging

9.059

Opbrengstenstijging

Bijdragen

Rente

-1.038

Saldo

-10.666.783

18.576

-10.648.207

-1.379.200

-12.027.408

Bijdrage reserve

11.440.785

-105.582

11.335.203

Totaal bijdragen

11.440.785

-105.582

11.335.203

774.002

-87.006

686.996

-1.379.200

-692.205

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.2. Haven 8 west (complex 139)

Haven 8 West (complex 139) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

7-6-2018

Verwacht eindjaar exploitatie

2027

Verloop project/voortgang Bedrijventerrein Haven 8 West is een locatie die vraaggericht ontwikkeld kan worden op basis van een concrete marktvraag voor grootschalige logistieke bedrijven. Ten noorden van het bestemmingsplan (maar behorend tot het plangebied van de grondexploitatie) ligt nog één uitgeefbaar perceel van ca. 5.485 m2. Omdat de verkoopoptie van het naastgelegen perceel nog niet geeffectueerd is, wordt de verkoop van dit perceel on hold gehouden. Mocht de verkoopoptie namelijk niet benut worden, dan is er meer flexibiliteit m.b.t. de uitgifte van de kavel. Vooralsnog is de verkoopoptie nog niet benut. Omdat het e.e.a. afhankelijk is van elkaar en omdat de percelen direct naast elkaar liggen, is het logisch om ook het naastgelegen perceel te betrekken binnen deze grex. Daarom wordt voorgesteld om de plangrenzen op te rekken. De looptijd van het project wordt daarom met een jaar verlengd van 2026 naar 2027. De nog uit te geven percelen liggen niet het in onherroepelijke bestemmingsplan Haven 8 West. Hier dient dus nog een ruimtelijke procedure voor doorlopen te worden.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2027 ev

Bedrijventerreinen

313.671

326.671

18.485

Standaard

313.671

326.671

18.485

Logistiek (m²), standaard

308.186

321.186

13.000

Gemengd (m²), standaard

5.485

Financieel Boekwaarde per 31-12-2024

-9.174.625

Verwacht resultaat in 2027

4.781.637

Genomen winst in 2024

-1.507.200

Genomen winst t/m 2024

11.452.472

Financiële toelichting Doordat de looptijd van het project met een jaar wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook met een jaar verschoven. Doordat het plan wel gemanaged en beheerd moet worden komen hierdoor extra plan- en beheerskosten voor rekening van het plan. Ook wordt er rekening gehouden met een jaar extra kostenstijging. Hierdoor komt het (positieve) resultaat voor de terug te draaien tussentijdse winstneming lager uit dan het resultaat zoals gemeld in de Nota Grondexploitatie 2024. Op basis van de POC-methode kon tot en met 2023 een winst genomen worden van bijna € 13,0 miljoen. In 2024 moet tussentijdse winst worden teruggedraaid ten bedrage van € -1.507.200. De grootste reden hiervan is de toevoeging van het perceel van Wabico binnen de plangrenzen van dit project. Hierdoor verandert de verhouding binnen de POC-berekening. Deze winst kan later wel weer worden genomen. De boekwaarde bedraagt na deze tussentijdse winstneming € -9.174.625 per 31 december 2024. De verwachting is dat het plan eind 2027 kan worden afgesloten met een alsdan resterende voorcalculatorische winst van € 4.781.637.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Planuitwerking: De ruimtelijke procedure/vergunningen van het nog uit te geven perceel loopt vertraging op (door beroep)

50 %

140.000

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat.

Planuitwerking: De verkoopoptie van het naastgelegen perceel wordt langdurig niet benut

50 %

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat. Er wordt maar een keer rekening gehouden met vertragingsrisico.

Planuitwerking: Uitspraak tegen Wnbvergunning zorgt voor vertraging (bijvoorbeeld door hoger beroep)

50 %

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat. Ook hier wordt geen bedrag genoemd, omdat het vertragingsrisico zich maar een keer zal voordoen.

Planuitwerking; Het nog uit te geven perceel moet opgehoogd worden

50 %

320.000

Planuitwerking; Uitspraak RVS in nadeel van gemeente

10 %

1.001.013

Indien blijkt dat het perceel opgehoogd moet worden, zal dit leiden tot hogere kosten voor de gemeente. Bij nadelige uitspraak mogelijk opbrengst als bedrijventerrein niet te realiseren. Afwaarderen naar agrarische waarde. Gaat om 1 perceel van 5485 m2. Kosten aan Randweg worden nog wel gemaakt

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-4.417.493

(voordelig)

Eindwaarde:

-4.781.637

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2024

Geboekt in huidig jaar 2024

Totaal geboekt t/m 2024

Totale prospectie t/m 2027

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

13.345.009

Grondverwerving

11.123.767

Bouwrijp maken

646.558

66.014

712.572

4.958.400

5.670.972

271

10.000

10.271

4.740

Plankosten

1.871.959

80.132

1.952.091

376.008

2.328.099

Rente en BTW

-423.176

-110.918

-534.094

Overige kosten

1.930.861

Omschrijving kostensoort

Milieu Woonrijp maken

Stortingen Totaal kosten

26.569.127

35.228

26.604.355

7.275.268

33.879.623

Gronduitgifte

47.231.452

2.862.150

50.093.602

Totaal opbrengsten

47.231.452

2.862.150

50.093.602

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-20.662.325

35.228

-20.627.097

4.413.118

-16.213.979

Kostenstijging

506.957

Opbrengstenstijging

236.436

Rente

-290.650

Saldo

-20.662.325

35.228

-20.627.097

4.392.988

-16.234.109

Bijdrage reserve

12.959.672

-1.507.200

11.452.472

Totaal bijdragen

12.959.672

-1.507.200

11.452.472

Resultaat Projectsaldo

-7.702.653

-1.471.972

-9.174.625

4.392.988

-4.781.637

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.3. Insteekhaven (complex 140)

Locatie insteekhaven (complex 140) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

12-9-2019

Verwacht eindjaar exploitatie

2027

Verloop project/voortgang In september 2019 is een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van een nieuwe insteekhaven. Gelijktijdig is een exploitatieopzet vastgesteld voor de, na realisatie van de insteekhaven, uit te geven gronden. Hierbij gaat het om een kavel voor de containerterminal en om een kavel voor haven gebonden logistieke bedrijvigheid. De winst wordt in de toekomst niet ten gunste van de Reserve grondexploitatie gebracht maar gereserveerd en, conform raadsbesluit, gedurende 60 jaar ten gunste gebracht van product 208 Exploitatie haven. Het project is vanwege het beroep tegen de verleende Wnb-vergunning nog niet gestart. Op 12 maart 2024. is er een zitting geweest bij de rechtbank Oost-Brabant. Inmiddels heeft de rechtbank een tussenuitspraak gedaan. De rechtbank heeft geconstateerd dat er een aantal gebreken aan de Wnb-vergunningen kleven. Daarom heeft zij de bestuurlijke lus toegepast en het bevoegd gezag (Gedeputeerde Staten/GS) de mogelijkheid geboden de gebreken te herstellen. Nadat het herstelbesluit aan de rechtbank is gezonden zal deze beoordelen of de gebreken daarmee voldoende zijn hersteld. Mogelijk vindt er een tweede zitting plaats. Dit zal leiden tot een einduitspraak. Hoe lang dat allemaal duurt, is nog niet duidelijk. Tegen de einduitspraak van de rechtbank staat hoger beroep open bij de Raad van State.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2024

2025

2026

2027 ev

Bedrijventerreinen

119.355

Standaard

119.355

Gemengd (m²), standaard

78.600

Havengerelateerd

40.755

Financieel Boekwaarde per 31-12-2024

1.355.697

Verwacht resultaat in 2027

6.968.441

Genomen winst in 2024

Genomen winst t/m 2024

Financiële toelichting In 2020 is een voorschot op de afname van de terminalgronden ontvangen. Eind 2023 is een optieovereenkomst geeffectueerd. Dit betekent dat er een koopovereenkomst is gesloten voor de uitgifte van 7,8 ha voor een vaste grondprijs. De levering (en betaling) vindt plaats nadat onder andere het perceel bouwrijp is gemaakt en de omgevingsvergunning onherroepelijk is. De aanlegkosten voor de insteekhaven zijn gebaseerd op een aanbesteding. De uitvoering is onderhevig aan inflatie, zodat de kosten oplopen tot het moment van uitvoeren. Hiermee is in de grondexploitatie rekening gehouden. Het beschikbaar gestelde krediet wordt pas verhoogd op het moment dat duidelijk is wanneer de uitvoering plaatsvindt. Vooralsnog worden ten opzichte van de opstelling van de Nota Grondexploitatie 2024 geen substantiële wijzigingen verwacht. Wel moet rekening gehouden worden met een grotere stijging van de bouwkosten en plankosten. Daarnaast wordt de looptijd met één jaar verlengd naar 2027. Doordat de looptijd van het project met een jaar wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook met een jaar verschoven en stijgen de plankosten. De kosten stijgen met de inflatie, terwijl de opbrengsten gebaseerd zijn op vaste prijsafspraken. De rentekosten nemen toe. Het winstgevende resultaat zal dan ook afnemen.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Planuitwerking: Door ingediend beroep tegen Wnb-vergunning vertraagt project

65 %

66.946

Beroep ingediend tegen natuurvergunning. Uitspraak gedaan, maar herstelbesluit nodig. Einduitspraak afwachten. Hierdoor mogelijk extra vertraging.

Planuitwerking: gemeenteraad stemt niet voor 1 februari 2026 in met de geïndexeerde aanneemsom

10 %

Indien de raad op termijn niet het aanvullende budget (zie 4 financiën) voteert voor dit project, is de gemeente de aannemer een eenmalige schadevergoeding € 400.000 verschuldigd. Deze schadevergoeding heeft niet direct invloed op de grex.

Planuitwerking: Subsidie krediet Insteekhaven kan worden ingetrokken

10 %

De gemeente zal dan het subsidiebedrag van 7,6 mln zelf moeten betalen. De subsidie is niet ten gunste van grex gekomen. Heeft hier dus niet direct invloed op. Wel op krediet.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-6.437.763

(voordelig)

Eindwaarde:

-6.968.441

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2024

Geboekt in huidig jaar 2024

Totaal geboekt t/m 2024

Totale prospectie t/m 2027

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

1.216.444

Grondverwerving

2.144.186

70.000

2.214.186

2.100

2.216.286

Bouwrijp maken

150.214

7.371.470

7.521.683

Omschrijving kostensoort

Milieu Plankosten

219.564

50.032

269.596

346.467

616.063

Rente en BTW

25.417

17.541

42.958

Overige kosten Totaal kosten

3.755.824

137.573

3.893.397

7.720.037

11.613.433

37.700

Gronduitgifte

2.500.000

16.732.700

19.232.700

Totaal opbrengsten

2.537.700

16.732.700

19.270.400

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

1.218.124

137.573

1.355.697

-9.012.663

-7.656.967

Kostenstijging

587.909

Opbrengstenstijging

Bijdragen

Rente

100.617

Saldo

1.218.124

137.573

1.355.697

-8.324.138

-6.968.441

Saldo Cumulatief Bijdrage reserve Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo

1.218.124

137.573

1.355.697

-8.324.138

-6.968.441

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.4. Haven 8 Oost (complex 141)

Haven 8 Oost (complex 141) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

23-1-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2028

Verloop project/voortgang In 2020 is de raad akkoord gegaan met het in ontwikkeling nemen van de eerste fase van Haven 8 oost gelegen ten oosten van de Gansoijensesteeg. Evenals bij Haven 8 West wordt dit bedrijventerrein vraaggericht ontwikkeld. In 2021 is de eerste van de totaal drie kavels verkocht. De verkoop van de overige twee kavels is weer uitgesteld in verband met de uitgestelde uitspraak met betrekking tot de Gebiedsontsluiting Oostelijke Langstraat, het beroep tegen het bestemmingsplan/exploitatieplan en het beroep tegen de verleende Wnb-vergunning. De looptijd van het project wordt daarom met een jaar verlengd van 2027 naar 2028. Inmiddels is er een onherroepelijke uitspraak m.b.t. de Gebiedsontsluiting Oostelijke Langstraat. Echter doordat er nog geen onherroepelijke natuurvergunning is, kunnen de kavels nog niet worden uitgegeven.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2027 ev

Bedrijventerreinen

333.722

205.100

Zichtlocatie

18.938

Logistiek (m²), zichtlocatie

18.938

Standaard

314.784

205.100

Logistiek (m²), standaard

314.784

205.100

Financieel Boekwaarde per 31-12-2024

2.294.227

Verwacht resultaat in 2028

24.852.738

Genomen winst in 2024

204.697

Genomen winst t/m 2024

4.640.934

Financiële toelichting De nog te realiseren (geïndexeerde) kosten hebben vooral betrekking op de wegenstructuur, het ophogen van percelen en mogelijke bodemsanering. Uit een ontvangen raming blijkt dat de eerder geraamde sanering voordeliger kan worden uitgevoerd. Dit levert een voordeel op. Vooralsnog worden, met uitzondering van bovengenoemde voordeel, ten opzichte van de opstelling van de Nota Grondexploitatie 2024 geen substantiële wijzigingen verwacht aan de opbrengsten en kostenkant, anders dan de indexatie van de prijzen. Wel wordt de looptijd met één jaar verlengd naar 2028. Doordat de looptijd van het project met een jaar wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook met een jaar verschoven en een jaar langer geïndexeerd. Dit alles leidt tot een positief resultaat op eindwaarde van naar verwachting € 25.067.863 per 31-12-2028. Dit is ca. € €1.739.262 verbeterd ten opzichte van vorig jaar en wordt met name veroorzaakt door het voordeel t.a.v. de sanering. Tot 2024 is een winst geboekt van € 4.640.934. In 2024 is op basis van de POC methode en rekening houdend met de risico’s die zich nog in het plan bevinden een winst genomen van € 204.697. De boekwaarde per 1-1-2025 bedraagt hiermee € 2.294.227.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

KANS! Onderhandelingen: Deel kosten parkeerplaatsen Van Andelstraat komen niet voor rekening gemeente

90 %

- 100.000

Planuitwerking: Door ingediend beroep tegen exploitatieplan vertraagt de uitgifte

75 %

75.000

Planuitwerking: Door ingediend beroep tegen Wnb-vergunning vertraagt de uitgifte

75 %

Verklaring Met Van Mossel is afgesproken dat Van Mossel 1/3 van de werkelijke kosten (geraamd op 3 ton) betaalt. Hiermee is nog geen rekening gehouden in de grex. Deze meevaller wordt opgenomen zodra de gelden zijn ontvangen. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn vastgesteld, maar er is door een eigenaar beroep ingesteld. Het verweerschrift is ingediend. Zittingsdatum nog niet bekend. Beroep ingediend tegen natuurvergunning. Uitspraak gedaan, maar herstelbesluit nodig. Einduitspraak afwachten. Hierdoor mogelijk extra vertraging. Impact bij 1 jaar vertraging is al berekend bij Risico vertraging door beroep tegen exploitatieplan.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-22.509.891

(voordelig)

Eindwaarde:

-24.852.738

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2024

Geboekt in huidig jaar 2024

Totaal geboekt t/m 2024

Totale prospectie t/m 2028

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

4.746.511

Grondverwerving

9.868.698

Bouwrijp maken

382.117

81.039

463.155

12.811.602

13.274.757

Milieu

126.600

60.610

187.210

500.000

687.210

8.663

576.187

584.850

Plankosten

1.192.611

83.595

1.276.206

764.972

2.041.179

Rente en BTW

181.286

26.465

207.751

Overige kosten

Stortingen

Omschrijving kostensoort

Woonrijp maken

Totaal kosten

16.506.486

251.708

16.758.194

14.652.761

31.410.955

72.162

Gronduitgifte

19.032.739

38.969.000

58.001.739

Totaal opbrengsten

19.104.901

38.969.000

58.073.901

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-2.598.415

251.708

-2.346.707

-24.316.239

-26.662.946

Kostenstijging

1.115.762

Opbrengstenstijging

4.168.649

Bijdragen

Rente

222.161

Saldo

-2.598.415

251.708

-2.346.707

-27.146.965

-29.493.672

Bijdrage reserve

4.436.237

204.697

4.640.934

Totaal bijdragen

4.436.237

204.697

4.640.934

Resultaat Projectsaldo

1.837.822

456.405

2.294.227

-27.146.965

-24.852.738

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.2. BIE vallend onder wonen 3.2.2.2.1. Landgoed Driessen (complex 124)

Landgoed Driessen (complex 124) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum vaststelling GREX

31-10-2002

Verwacht eindjaar exploitatie

2029

Verloop project/voortgang Landgoed Driessen (fase I) is gelegen ten westen van de kern Waalwijk en ten noorden van de kern Sprang-Capelle en biedt plaats aan ca. 2300 woningen. De ontwikkeling vindt globaal plaats van zuid naar noord en van oost naar west. Plannen werden tot eind 2023 mogelijk gemaakt door binnen het grote bestemmingsplan Driessen uitwerkingsplannen vast te stellen. Vanaf 1 januari 2024 (inwerkingtreding Omgevingswet) wordt een andere passende procedure gevolgd. Eind 2024 zijn ca. 1.888 woningen gerealiseerd. In 2024 is het woonrijp maken van Lommerrijk afgerond voor wat betreft de uitgegeven grond. De laatste gronden in Lommerrijk (fase 5c) worden naar verwachting niet voor 2026 uitgegeven door vertraging in de onderhandelingen met de ontwikkelaar. Daarnaast is er vertraging door de onduidelijkheid rond het toepassen van natuurvergunningen door de uitstoot van stikstof. De planperiode verlengt hierdoor met een jaar voor Driesser Velden Midden, De Villa B en het zuidelijk deel van de Muzenkamer.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2024

2025

2026

2027 ev

Woningen

386

169

217

Vrije kavel

Sociaal

127

Tussenwoningen

Appartement

Middenduur

139

102

Bungalow

Duur

111

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning

Financieel Boekwaarde per 31-12-2024

7.667.723

Verwacht resultaat in 2029

-5.248.386

Genomen winst in 2024 Genomen winst t/m 2024

-862.570

Financiële toelichting In het verleden is al een aantal forse investeringen ten laste van het plan gebracht. Het betreft met name de hoofdontsluiting (die ook is aangelegd ter ontlasting van het ‘lint’ van Sprang-Capelle), de aanleg van het ‘Piet Klerkxplein’, een bijdrage voor de aansluiting op de N261, de aanleg van sportpark ‘De Gaard’ en de realisatie van een kunstgrasveld op dit sportpark. In 2024 zijn vooral kosten gemaakt aan het woonrijp maken van een deel van Lommerrijk en het bouwrijp maken (grondwerk) voor Driesser Velden Midden. Financieel, nog te realiseren De nog te ontvangen opbrengsten bestaan uit de uitgifte van grond voor circa 386 woningen. Dit betreft sociale huur, betaalbare koop, vrije sector woningen en vrije kavels. Het merendeel is eengezinswoningen, maar er zullen ook enkele appartementencomplexen worden gerealiseerd. De uitgifte vindt plaats in Lommerrijk fase 5c, Driesser Velden Midden, De Villa deel B, het zuidelijk deel van de Muzenkamer en Nieuwe Hoven Oost. Bovengenoemde deelprojecten moeten nog bouwrijp gemaakt worden met uitzondering van Lommerrijk fase 5c. De kosten bestaan verder uit het woonrijp maken van deze deelprojecten, maar ook het noordelijk deel van de Muzenkamer. Hier zijn ook ambtelijke uren mee gemoeid (plankosten). Een overeengekomen betaling aan een van de bouwclaimhouders is tot slot een kostenpost die nog moet worden betaald.

Wijzigingen Ten opzichte van de nota Grondexploitatie 2024 is er een aantal wijzigingen in de kostenraming te melden: • De kosten voor het woonrijpmaken zijn middels een andere systematiek en daarmee nauwkeuriger en completer geraamd met de huidige kennis van de markt en het plan. Hierdoor zijn enkele posten verhoogd of toegevoegd. Dit heeft een fors kostenverhogend effect. • Met de kadernota 2025 heeft de raad positief gereageerd op een verzoek voor extra krediet om de Muzenkamer als hart van de wijk in te richten. Voorgesteld wordt om het bedrag van dit krediet integraal op te nemen in de grondexploitatie van Landgoed Driessen. (zie ook beslispunt bij onderhavig raadsvoorstel). De ingerekende kapitaallasten van deze “nieuwe investering” voor de begrotingsjaren vanaf 2026 komen daarmee te vervallen. • De plankosten (ambtelijke begeleiding, advies en onderzoekskosten) die gemaakt zijn in 2024 zijn hoger dan geraamd. Ook de nog benodigde plankosten voor het project tot aan afsluiting in naar verwachting 2029 zijn hoger. Dit is het gevolg van een complexe gebiedsontwikkeling met veel onzekere factoren (waaronder stikstof).

• •

In de nota Grondexploitatie 2024 is voor een aantal deelgebieden een post voor grondwerk opgenomen. Uit naderhand uitgevoerde hoogtemetingen bleek dat deze deelgebieden al op hoogte liggen waardoor relatief weinig grondwerk meer nodig is. Een deel van de raming voor het bouwrijp maken kan hierdoor vrijvallen. Met een van de bouwclaimhouders (projectontwikkelaars) is een nabetaling op de grond afgesproken die telkens bij afname van kavels door de ontwikkelaar bij de gemeente in rekening wordt gebracht. Er is abusievelijk met een te hoge nabetaling gerekend omdat een eerdere kavelafname niet was verwerkt in de raming.

Aan de opbrengstenkant zijn de volgende wijzigingen te melden: • De grondopbrengsten worden hoger geraamd. De woningmarkt is overspannen, met stijgende VON-prijzen tot gevolg. De bouwkosten zijn het afgelopen jaar minder hard gestegen. Door de residuele waardemethode (VON-prijs minus bouwkosten) stijgen daarmee ook de grondwaardes onder de woningen. • Er is in 2024 een provinciale subsidie ontvangen voor stimulering van de woningbouw. Per saldo verslechterd het resultaat op de grondexploitatie met ca. € 1,9 miljoen.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Bouwrijp maken is alleen mogelijk met 0 uitstoot: alles elektrisch

80 %

680.000

Kosten aan met name bouwrijp maken stijgen door inzet van (duurder) elektrisch materieel.

Contracteren van marktpartijen die willen realiseren

35 %

1.150.000

Grondopbrengsten worden niet gehaald door een stapeling van eisen.

Geen woningbouw door stikstofproblematiek door nabijheid Natura2000-gebieden.

10 %

9.700.000

Afhankelijk van regelgeving provincie en/of rijk.

Gronddepot moet verplaatst worden

20 %

100.000

Monitoren wat regelgeving / standpunt OMWB wordt.

Vertraging door stikstof

65 %

220.000

vertraging van 2 jaar, meer plankosten, meer onderzoekskosten.

Watersysteem voldoet niet

20 %

200.000

Ism Waterschap wordt onderzocht welke scenario's mogelijk zijn. Op basis daarvan kunnen uitvoeringsmaatregelen begroot worden. Een deel hiervan is wellicht het gevolg van LGD en komt tlv de grex.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

4.660.481

(nadelig)

Eindwaarde:

5.248.386

(nadelig)

Boekwaarde per 1-1-2024

Geboekt in huidig jaar 2024

Totaal geboekt t/m 2024

Totale prospectie t/m 2029

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

44.466.561

Grondverwerving

16.615.452

73.988

16.689.440

12.721

16.702.161

Bouwrijp maken

50.858

256.025

306.882

3.388.178

3.695.060

Milieu

246.432

2.479

248.911

491.151

740.062

Woonrijp maken

967.919

500.585

1.468.504

10.913.843

12.382.347

Plankosten

14.425.313

334.764

14.760.077

2.012.538

16.772.615

Rente en BTW

15.650.466

95.782

15.746.248

Overige kosten

1.788.169

478.937

2.267.106

Stortingen

6.708.650

32.295

6.740.945

Totaal kosten

100.919.820

1.263.622

102.183.442

17.329.664

119.513.107

Bijdragen

5.801.356

126.955

5.928.311

689.015

6.617.326

Gronduitgifte

87.724.838

19.826.143

107.550.981

Totaal opbrengsten

93.526.194

126.955

93.653.149

20.515.158

114.168.308

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

7.393.626

1.136.667

8.530.293

-3.185.494

5.344.799

Kostenstijging

1.529.797

Opbrengstenstijging

1.094.188

Omschrijving kostensoort

Rente

330.547

Saldo

7.393.626

1.136.667

8.530.293

-2.419.337

6.110.956

Bijdrage reserve

-862.570

Totaal bijdragen

-862.570

Resultaat Projectsaldo

6.531.056

1.136.667

7.667.723

-2.419.337

5.248.386

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.2.2. Achter de Hoven (complex 250)

Achter de Hoven (complex 250) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum vaststelling GREX Verwacht eindjaar exploitatie

2027

Verloop project/voortgang Achter de Hoven is gelegen tegen het project Landgoed Driessen. Voor de resterende uit te geven kavels binnen het plan Achter de Hoven wordt bij de uitgifte in stedenbouwkundige zin aangesloten bij plan deel De Bibliotheek in Landgoed Driessen conform het uitwerkingsplan "Futurahuis en aangrenzend woongebied". Eind 2024 heeft het college deze locatie aangewezen als mogelijk kansrijk voor uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen. In 2025 zal de feitelijke geschiktheid nader onderzocht worden. Mede gelet hierop is nog niet gestart met de uitgifte van de vier oorspronkelijk voorziene vrije kavels.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15663523/1