Bijlage 2. Nota Grondexploitatie 2025

Managementsamenvatting De Nota grondexploitatie 2025 is opgesteld om de raad inzicht te geven in de financiële en economische ontwikkelingen van de lopende dan wel toekomstige complexen binnen Gemeente Waalwijk. Per 31 december 2024 zijn de complexen 81 Waesgeerd West en 83 Waspik De Rugt beëindigd. Binnen de Bouwgronden In Exploitatie (BIE) zijn de volgende grondexploitaties actief: 24 Landgoed Driessen, fase 1 38 Afbouw Haven I t/m VI 39 Haven 8 West 40 Insteekhaven 41 Haven 8 Oost 50 Achter de Hoven Per 31 december 2024 zijn er wel veranderingen voor de faciliterende complexen te melden. In 2023 zijn onderstaande complexen gesloten: Winterdijk 11 Sprang Capelle Vier Heultjes perceel 402 Leiweg 1 Waspik Engelseweg 8 Waspik In 2024 zijn onderstaande complexen geopend: Molenhoek Gedempte Haven Torenstraat 6 ETZ terrein Engelseweg 8 (ook in 2024 gesloten) Scharlo 26, Waspik Daarnaast is een aantal gronden aangekocht ten behoeve van Haven 8 Oost en daarmee wordt dit verantwoord als warme grond binnen de materiele vaste activa (MVA). Met name voor Haven 8 Oost afronding zijn percelen aangekocht, ook in 2024. Conform de regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) worden baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Dit leidt ertoe dat over 2024 bij diverse winstgevende complexen winst is afgedragen of is teruggedraaid.

2

Tussentijdse winstnemingen boekjaar 2024 grondexploitaties en facilitaire projecten genomen winst € 40.984 € 1.287.089 € 204.697 € 29.817

Kasteellaan vm School Akkerlanen Haven 8 Oost Waesgeerd West Subtotaal

€

1.562.587

subtotaal

€

-1.662.332

Totaal genomen winst

€

-99.745

teruggenomen winst € -1.507.200 € -105.582 € -29.634 € -19.916

Haven 8 West Afbouw Haven I t/m VI Achter de Hoven Vm school de Brug Waspik

Daarnaast is er sprake geweest van het treffen van (aanvullende) voorzieningen. Voorzieningen grondexploitaties en facilitaire projecten boekjaar 2024 Grondexploitaties

was

wordt

Voorziening Landgoed Driessen Voorziening De Rugt (921019)

€ €

3.345.905 1.224.437

€ €

5.248.386 1.242.673

€ €

aanvullende verliesvoorziening 1.902.481 18.236

Facilitaire projecten Voorziening Capelsche Put Voorziening Herontwikkeling flats Bloemenoord Voorziening Tilburgseweg Voorziening Herontwikkeling Clemenskerk Voorziening Akkerlaan 20 Voorziening Schotse Hooglanderstraat 12-24 Voorziening Carmalietenhof Waspik Voorziening Valkenvoortweg Campus Voorziening Slachthuisterrein Voorziening Mr. Van Coothstraat 6-8 Voorziening Grotestraat 143 - 145 Voorziening Tom Mandersstraat 1 - 3 Voorziening Julianalaan 4 - 6 Sprang Capelle Voorziening Julianastraat 11 Voorziening Grotestraat 162-164 Voorziening Julianalaan 15 Sprang-Capelle Voorziening Veerstraat 1 Voorziening Baardwijksestraat/Borksesticht Voorziening Stationstraat 46 - 60 Voorziening Wendelnesseweg-West ong. Voorziening Van der Duinstraat Voorziening Torenstraat Voorziening Grotestraat 239-241 Voorziening Scharlo 26

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

13.497 1.232.266 2.766 53.643 0 1.327 8.053 3.416 46.057 13.275 13.005 3.024 1.812 17 1.731 1.652 143 5.519 14.078 15 1.680 0 0 0

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

29.983 1.142.922 2.018 53.098 24.527 2.230 10.495 5.282 14.647 17.593 27.340 3.013 354 17 1.783 0 0 0 13.544 15 2.780 3.190 35.669 15

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

16.486 -89.344 -748 -545 24.527 903 2.442 1.866 -31.410 4.318 14.335 -11 -1.458 0 52 -1.652 -143 -5.519 -534 0 1.100 3.190 35.669 15

Totaal voorzieningen per 31 december 2024

€

5.987.318

€

7.881.220

€

1.894.256

3

Per 31 december 2023 bedraagt de stand van de reserve grondexploitatie € 5.000.000 (de reserve grondexploitatie is door de raad gemaximeerd op € 5.000.000, het meerdere wordt gestort in de Algemene Reserve, bij een tekort wordt hieruit aangevuld). De stortingen worden gevormd door de winstnemingen binnen de complexen. De onttrekkingen betreffen de (aanvullend) getroffen verliesvoorzieningen, de verschuldigde vennootschapsbelasting en de door het college vrijgegeven werkbudgetten. Het saldo van de reserve grondexploitatie is na deze stortingen en onttrekkingen ca. € 2.772.819. Met het vaststellen van de Nota grondexploitatie zal een afzonderlijk beslispunt worden voorgelegd om het deficit van € 2.227.180 uit de Algemene reserve te onttrekken, zodat de stand van de reserve per 31-12-2024 € 5.000.000 bedraagt. Dit bedrag is benodigd om de risico’s binnen de grondportefeuille op te vangen.

4

MANAGEMENTSAMENVATTING ................................................................................................ 2

1. INLEIDING............................................................................................. 8 1.1. DOELSTELLING ............................................................................................................... 8 1.2. LEESWIJZER ................................................................................................................... 8

2. ALGEMEEN ........................................................................................... 9 2.1. RELATIE GRONDBELEID EN P&C-CYCLUS .............................................................................. 9 2.1.1. Grondbeleid .................................................................................................................... 9 2.1.1.1. Actief grondbeleid................................................................................................................... 9 2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid ........................................................................................... 9 2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk ......................................................................................... 10

2.1.2. P&C-cyclus .................................................................................................................... 10 2.1.3. Relatie ........................................................................................................................... 11

2.2. ONTWIKKELINGEN ........................................................................................................ 12 2.2.1. Wetgeving..................................................................................................................... 12 2.2.1.1. Omgevingswet ...................................................................................................................... 12 2.2.1.2. Verslaglegging ....................................................................................................................... 12 2.2.1.3. Stikstof .................................................................................................................................. 13 2.2.1.4. Jurisprudentie ....................................................................................................................... 13 2.2.1.5. Wet Betaalbare huur............................................................................................................. 14 2.2.1.6. Wet vaste huurcontracten .................................................................................................... 14 2.2.1.7. Overdrachtsbelasting ............................................................................................................ 14

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk ............................................................................................... 15 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 15 2.2.2.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 17

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk ............................................................................. 17 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 17 2.2.3.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 17

2.2.4. Bouwkosten .................................................................................................................. 18 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 18 2.2.4.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 18

2.2.5. Financieringslasten ....................................................................................................... 19 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 19 2.2.5.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 19 2.3. RISICO’S ............................................................................................................... 20

2.3.1. Indirecte risico’s ............................................................................................................ 20 2.3.1.1. Wetgeving ............................................................................................................................. 20 2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt ........................................................................................................... 20 2.3.1.3. Financieringslasten ............................................................................................................... 20 2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen ................................................................................................ 21

2.3.2. Directe risico´s .............................................................................................................. 21 2.3.2.1. Wetgeving en procedures ..................................................................................................... 21 2.3.2.2. Nadeelcompensatie .............................................................................................................. 22 2.3.2.3. Uitgifte in erfpacht ................................................................................................................ 22 2.3.2.4. Archeologische monumenten ............................................................................................... 22 2.3.2.5. Bodemverontreiniging .......................................................................................................... 23 2.3.2.6. Uitspraak stikstof .................................................................................................................. 23

2.3.3. Doorrekening risicoscenario’s ....................................................................................... 23 2.3.3.1. Lopende BIE’s en faciliterende projecten ............................................................................. 23 2.3.3.2. MVA en voorbereidingskredieten ......................................................................................... 25 2.3.3.3. Faciliterend in voorbereiding ................................................................................................ 26 5

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing en dekking............................................................ 26

2.4. UITGANGSPUNTEN EN KADERS......................................................................................... 27 2.4.1. BBV-voorschriften ......................................................................................................... 27 2.4.2. Uitgangspunten en parameters.................................................................................... 27 2.4.3. Winstneming................................................................................................................. 28 2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen ............................................. 28 2.4.5. Vennootschapsbelasting ............................................................................................... 29

3.

FINANCIËLE VERANTWOORDING .....................................................30

3.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) ................................................................................... 30 3.1.1. Algemeen ...................................................................................................................... 30 3.1.2. Compensatiegronden, ontwikkelgrond, warme grond ................................................. 31 3.1.2.1. Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn......................................... 31 3.1.2.2. Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) 32

3.1.2.3 Totaal gronden materiële vaste activa ....................................................................... 33

3.2. BOUWGROND IN EXPLOITATIE ......................................................................................... 34 3.2.1. Algemeen ...................................................................................................................... 34 3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) ..................................................... 35 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden ................................................................... 35 3.2.2.1.1. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138) .......................................................................... 35 3.2.2.1.2. Haven 8 west (complex 139) ......................................................................................... 38 3.2.2.1.3. Insteekhaven (complex 140) ......................................................................................... 41 3.2.2.1.4. Haven 8 Oost (complex 141) ......................................................................................... 44 3.2.2.2. BIE vallend onder wonen ...................................................................................................... 47 3.2.2.2.1. Landgoed Driessen (complex 124) ................................................................................ 47 3.2.2.2.2.

Achter de Hoven (complex 250) .................................................................................... 51 3.2.2.2.3. Waesgeerd-West (complex 381) ................................................................................... 54 3.2.2.2.4. De Rugt (complex 383) .................................................................................................. 56 3.2.3. Totaal Bouwgrond in exploitatie .............................................................................................. 58 3.3. FACILITAIRE PROJECTEN.................................................................................................. 59

3.3.1. Algemeen ...................................................................................................................... 59 3.3.2. Toelichting locaties Faciliterend Grondbeleid............................................................... 60 Capelsche put (171200/6849060) ................................................................................................. 60 Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095) ............................................................... 62 Tilburgseweg (172100/6849100) .................................................................................................. 65 Vm. Clemenskerk (172800/6849130) ............................................................................................ 67 Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140) ........................................................................... 69 Akkerlanen (173100/6849150) ..................................................................................................... 71 Akkerlaan 20 (173300/6849160) .................................................................................................. 74 Jacob Marisstraat (173400/6849165) ..........................................................................................

76 Schotse Hooglandersstraat 14-24 (173700/6849180) .................................................................. 78 Voormalig school De Brug, ’t Vaartje 8, Waspik (173800/6849185) ............................................ 80 Grotestraat 163 (173900/6849190) .............................................................................................. 82 Carmelietenhof 3 (174000/6849195) ............................................................................................ 84 Grotestraat 239 en 241 (174100/6849200) .................................................................................. 86 Valkenvoortweg (174200/6849205) ............................................................................................. 88 Slachthuisterrein (174300/6849210) ............................................................................................ 90 Mr. Van Coothstraat 6-8 (174500/6849220) ................................................................................ 92 Grotestraat 143-145 (174600/6849225) ...................................................................................... 94 Tom Mandersstraat 1-3 (174700/6849230) ................................................................................. 96 Julianalaan 4-6, Sprang Capelle (174800/6849235) .....................................................................

98 Julianastraat 11 Waalwijk (174900/6849240) ............................................................................ 100 6

Grotestraat 162-164 (175200/6849255) .................................................................................... 102 Julianalaan 15 Sprang Capelle (175300/6849260) ..................................................................... 104 Baardwijksestraat (Borksesticht, 175400/6849265) ................................................................... 106 Veerstraat 1 Waspik (175500/6849270) ..................................................................................... 108 Stationsstraat 46-50 (175600/6849275) .................................................................................... 110 Wendelnesseweg-West ong. (175700/6849280) ........................................................................ 112 Winterdijk 11 Sprang-Capelle (175800/6849285) ...................................................................... 114 Vier Heultjes perceel 402 (175900/6849290) ............................................................................. 116 Hogevaart 143 Sprang-Capelle (176000/6849295) .................................................................... 118 Van der Duinstraat (176100/6849300) ....................................................................................... 120 Wendelnesseweg-Oost 8 Sprang-Capelle (6849305/176200) ....................................................

122 Leiweg 1 Waspik (6849310/176300) .......................................................................................... 124 Molenhoek (6849215/174400) ................................................................................................... 126 Gedempte haven (6849175/173600) .......................................................................................... 128 Torenstraat 6 (6849320/176500) ............................................................................................... 130 ETZ terrein (6849325/176600) .................................................................................................... 132 Engelseweg 8 Waspik (6849370/177500) ................................................................................... 135 Scharlo 26 Waspik (6849375/177600) ........................................................................................ 137

3.3.3. Totaal Facilitaire projecten ......................................................................................... 139 3.3.4. Verantwoording werkbudgetten en kredieten ........................................................... 140 3.3.4.1. Werkbudgetten uit Reserve Grondexploitatie ....................................................................140 3.3.4.2. Beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten ..................................................................141 3.4. TOTAAL GRONDEXPLOITATIE ......................................................................................... 142

3.4.1. Totaal boekwaarde ..................................................................................................... 142 3.4.2. Verloop boekwaarde .................................................................................................. 142

3.5. RESERVES EN VOORZIENINGEN....................................................................................... 143 3.5.1. Algemeen .................................................................................................................... 143 3.5.2. Reserve grondexploitatie ............................................................................................ 143 3.5.2.1. Stand reserve grondexploitatie...........................................................................................143 3.5.2.2. Mogelijke mutaties .............................................................................................................145 3.5.2.3. Reserve grondexploitatie en risico’s ...................................................................................146 3.5.2.4. Geprognotiseerde winsten .................................................................................................147 3.5.2.5. Voorzieningen grondexploitatie .........................................................................................148

3.5.3. Reserve Cultuur ........................................................................................................... 149 3.5.4. Reserve Ruimtelijke Kwaliteit ..................................................................................... 150 3.5.5. Reserve Parkmanagement.......................................................................................... 151 3.5.6. Reserve Herstructurering bedrijventerreinen ............................................................. 152

4. TOT SLOT ...........................................................................................153

7

1. Inleiding 1.1. Doelstelling Met deze Nota grondexploitatie 2025 geven we inzicht in de financiële stand van zaken en het toekomstperspectief van het totale grondbedrijf. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de belangrijkste ontwikkelingen en de risico’s. De Nota grondexploitatie 2025 wordt in samenhang met de jaarrekening geactualiseerd en wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De Nota grondexploitatie 2025 is een document voor financiële besluitvorming door het college en door de raad.

1.2. Leeswijzer De Nota grondexploitatie 2025 is opgebouwd vanuit 2 onderdelen: 1. Het algemene deel Hierin wordt beschreven hoe de Nota grondexploitatie 2025 zich verhoudt tot de Nota Grondbeleid 2025-2030 en de Planning en Control cyclus. Ook worden de belangrijkste ontwikkelingen omschreven, worden de belangrijkste risico’s in kaart gebracht en worden de uitgangspunten beschreven. 2. De financiële verantwoording Onder de financiële verantwoording wordt ingegaan op de uitsplitsing van de in eigendom zijnde gronden, al dan niet in exploitatie genomen, waarbij ook de risico’s in kaart worden gebracht. Er wordt een toelichting verstrekt op de gronden welke zijn verantwoord onder de materiële vaste activa, er wordt een beeld geschetst van de financiële stand van zaken met betrekking tot de Bouwgrond In Exploitatie (BIE), waarbij de werkelijke uitgaven en inkomsten binnen de diverse complexen verwerkt zijn tot en met 31 december 2024 en er wordt een beeld geschetst van de facilitaire projecten per 31 december 2024. Tevens is een meerjarenprognose opgesteld van de complexen waarvan de exploitatie door de raad is vastgesteld (BIE), dan wel waarvoor door het college of raad een exploitatieovereenkomst is gesloten (faciliterend). Daarnaast wordt in beeld gebracht wat de stand van zaken is van de reserves en voorzieningen per 31 december 2024.

8

2. Algemeen 2.1. Relatie grondbeleid en P&C-cyclus De Nota grondexploitatie 2025 is geen losstaand document. De Nota grondexploitatie 2025 heeft een directe relatie met de Nota grondbeleid 2025-2030 en de Planning en Control cyclus (P&C-cyclus). Hieronder wordt kort omschreven wat de Nota grondbeleid 2025-203en de P&C-cyclus inhouden en wat de relatie is met de Nota grondexploitatie 2025.

2.1.1. Grondbeleid In januari is de Nota grondbeleid 2025-2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota schetst de kaders en de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. Hiermee wordt inzicht verkregen in de voorgestane werkwijze ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het grondbeleid kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te realiseren. Daarnaast draagt het grondbeleid ook bij aan: - Het invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik. - Een rechtmatige verdeling van kosten en baten. - Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen. - Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt. Grondbeleid is ook een speelveld waar het publiekrecht en het privaatrecht samenkomen. Met het grondbeleid willen we sturing geven aan toekomstige ontwikkelingen, we willen het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan zodat de maatschappelijke doelstellingen en ambities kunnen worden gerealiseerd. Binnen het grondbeleid moet rekening worden gehouden met de wettelijke kaders. Deze kaders gelden op verschillende niveaus, namelijk op Europees, landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid.

Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en productieproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in ruimtelijke zin.

2.1.1.1. Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc.) ook voor rekening van de gemeente komen. Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Indien noodzakelijk zal de gemeente bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de instrumenten als de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en de Onteigeningswet.

2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid Niet in alle gevallen is het voor de gemeente noodzakelijk alle gronden binnen het plangebied te verwerven. De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Bij faciliterend

9

grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol. Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het opstellen van een omgevingsplan, het nemen van een projectafwijkingsbesluit of het stellen van kostenverhaalsregels. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt. De gemeente zal de kosten verhalen middels het privaatrechtelijk spoor van een anterieure exploitatieovereenkomst of, indien er niet in wordt geslaagd om in de anterieure fase tot overeenstemming te komen, een posterieure exploitatieovereenkomst op basis van de kostenverhaalregels of het publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van een kostenverhaalsbeschikking via de omgevingsvergunning. De indruk kan ontstaan dat aan faciliterend grondbeleid geen financiële risico’s zijn verbonden voor de gemeente. Dit is echter wel het geval.

Bij een anterieure overeenkomst wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht of doordat de openbare ruimte voorzieningen die de gemeente zal aanleggen, duurder zijn dan voorzien. Anderzijds kan het ook voorkomen dat de gemeentelijke kosten lager uitvallen dan overeengekomen. Uiteraard streven wij ernaar om de gemeentelijke kosten bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst zo realistisch mogelijk te ramen. Als tussenvorm van een actief en een passief grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren samenwerken met private ondernemingen. Deze samenwerkingsvormen staan in de praktijk bekend onder de naam Publiek Private Samenwerking (PPS). Het komen tot een samenwerking kan voor beide partijen een meerwaarde hebben waarbij er afspraken worden gemaakt over de verdeling van de eventuele financiële voor- of nadelen en de risico’s.

2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk In de Nota grondbeleid 2025-2030 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemene belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. De gemeente Waalwijk voert tot dusverre zowel een actief als passief grondbeleid. In het geval van de uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk een actieve grondpolitiek gevoerd. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande kernen wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten, mede door de veelal hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Dit alles onder de regie van de gemeente Waalwijk met gebruikmaking van het instrumentarium die de wet biedt.

2.1.2. P&C-cyclus Elk jaar wordt er een P&C-cyclus doorlopen binnen de gemeente Waalwijk. Het primaire doel van de P&C-cyclus is om beheersing te krijgen over het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente. De P&Ccyclus moet inzicht geven in welke doelstellingen de gemeente wil bereiken, welke (financiële) middelen daarbij nodig zijn en in hoeverre de gemeente haar doelstellingen bereikt. De organisatie legt daarbij vervolgens (financiële) verantwoording af aan de gemeenteraad. De P&C-cyclus zit er daarmee als volgt uit:

10

Kadernota 2024

Jaarrekening 2024

Najaarsbericht 2024

Begroting 2024

Voorjaarsbericht 2024

2.1.3. Relatie In de Nota grondbeleid 2025-2030 zijn de beleidsmatige keuzes gemaakt omtrent het grondbeleid. De Nota grondexploitatie 2025 betreft de financiële verantwoording van deze Nota grondbeleid 2025-2030. Voor wat betreft de P&C-cyclus maakt de Nota grondexploitatie 2025 onderdeel uit van de jaarrekening 2024. In de Nota grondexploitatie 2025 wordt immers financiële verantwoording afgelegd over de gronden onder de materiële vaste activa, de bouwgrond in exploitatie en gronden waar een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. Daarnaast wordt in de Nota grondexploitatie een doorkijk gegeven in de toekomst. De relatie met de Nota grondbeleid 2025-2030 en de P&C-cyclus is schematisch weergegeven in onderstaande diagram.

Nota grondbeleid 2025-2030

Nota grondexploitatie 2025

Kadernota 2024

Jaarrekening 2024

Najaarsbericht 2024

Begroting 2024

Voorjaarsbericht 2024

11

2.2. Ontwikkelingen Afgelopen jaar is er op verschillende onderwerpen die raakvlakken hebben met het grondbeleid veel gebeurd. De belangrijkste ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk geschetst.

2.2.1. Wetgeving De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving die mogelijk gevolgen hebben voor het grondbedrijf zijn hieronder benoemd. Omdat deze ontwikkelingen door middel van nieuwe jurisprudentie en landelijke/politieke ontwikkelingen snel kunnen veranderen, is het mogelijk dat de hieronder niet de meest actuele informatie is benoemd.

2.2.1.1. Omgevingswet De Rijksoverheid heeft zich tot doel gesteld om de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen. De overheid wil dit bereiken door de Omgevingswet in te voeren waarin 26 wetten die gaan over de fysieke leefomgeving worden samengevoegd en vereenvoudigd. Dat maakt het omgevingsrecht inzichtelijk, voorspelbaar en gemakkelijk in het gebruik. Gemeenten kunnen de Omgevingswet inzetten om complexe en urgente maatschappelijke opgaven beter het hoofd te bieden, zoals de woningbouwopgave, energietransitie en klimaatadaptatie. De regels voor grondbeleid zijn met het aanvullingsspoor grondeigendom opgenomen in de Omgevingswet. De regels voor grondbeleid zijn beter op elkaar afgestemd en duidelijker in het gebruik. Hierdoor wordt het eenvoudiger om de verschillende instrumenten in samenhang te gebruiken. Het aanvullingsspoor grondeigendom bestaat uit de Aanvullingswet, het Aanvullingsbesluit en de Aanvullingsregeling. De Omgevingswet is 1 januari 2024 in werking getreden.

2.2.1.2. Verslaglegging De commissie BBV heeft een nieuwe notitie aangaande grondbeleid uitgebracht eind 2023. Deze “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” is een actualisatie van de Notitie grondbeleid uit 2019. Vanwege de invoering van de Omgevingswet is een actualisatie noodzakelijk. Alle wijzigingen in de notitie die te maken hebben met de Omgevingswet zijn tegelijk in werking gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1-1-2024. Alle overige wijzigingen treden in werking met ingang van begrotingsjaar 2025. Het betreft de volgende wijzigingen: 1.

Het beginsel dat een GREX 10 jaar moet lopen is verdwenen. De termijn is vervallen. Motivatieplicht dat het verantwoord is blijft. 2. Ook voor het eigen vermogen is de omslagrente toegestaan. 3. Er is een duidelijke uitleg gekomen wanneer wel of niet sprake is van een bovenwijkse voorziening. Noodzakelijkheid voor de ontwikkeling is het criterium. 4. Winstneming is alleen verplicht voor de laatste 10 jaar van de looptijd. 5. Er is aandacht voor facilitair grondbeleid met en zonder tijdvak. Verschillende behandelingen tussen deze twee lijken er niet te zijn. 6. Resultaten van faciliterend en actieve delen van een grondexploitatie mogen gesaldeerd worden. 7. Er is een nieuw begrip: grondexploitatiecomplex. Dit is een ruimtelijk plan, voorzien van o.a. een financiële vertaling, die zich beperkt tot de actieve grondexploitatie. 8. Verplichte financiële bijdragen moeten separaat geadministreerd worden. 9. Plankosten die voor 5 jaar voor de aanvang van een BIE of faciliterende GREX zijn gemaakt, behoeven niet afgeboekt te worden, maar mogen worden voorzien. Of dit onderdeel wordt van het kostenplafond van de plankostenscan weten we niet. 10. De commissie BBV zet de deur open voor een herziening van het disconto percentage van 2%. Dat zou aan de orde kunnen zijn als de ECB haar streefinflatie-cijfer herziet.

Naast de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” is eind 2023 ook de “Notitie rente” gewijzigd. De belangrijkste wijziging uit de notitie Rente betreft een aanpassing in de toerekening van de 12

rentelasten aan de grondexploitaties. Tot en met 2023 was het alleen toegestaan om de werkelijke rente over het vreemd vermogen (naar rato) toe te rekenen aan de grondexploitaties. Dit geldt ook voor de toekomstige rentelasten. Met ingang van boekjaar 2025 (en eventueel 2024) wordt voor grondexploitaties geen onderscheid meer gemaakt in het BBV, waardoor de rentetoerekening plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente.

2.2.1.3. Stikstof Veel activiteiten leiden tot een toename van stikstofuitstoot, denk aan bouwactiviteiten, de landbouw, de aanleg van wegen en industriële activiteiten. Stikstofdepositie heeft vooral een negatief effect op Natura 2000-gebieden. Sinds mei 2019 mag de overheid het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer gebruiken omdat het niet voldeed aan de eisen die op grond van de Europese Habitatrichtlijn gelden voor de staat van instandhouding van Natura 2000-gebieden. Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State kwam de vergunningverlening zo goed als stil te liggen voor projecten waarbij stikstofuitstoot vrijkomt, zoals woningbouw en infrastructuur. De overheid kwam in november 2019 met maatregelen om ruimte te bieden aan woningbouw, infrastructuur en natuurherstel. Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden. Hierin is wettelijk vastgelegd dat de natuur herstelt en de uitstoot van stikstof daalt door middel van het vaststellen van resultaatsverplichtingen voor stikstofreductie. Deels moeten deze maatregelen per provincie worden uitgewerkt in het Programma stikstofreductie en natuurverbetering.

De laatste regelgeving en uitspraken over stikstof in Nederland hebben aanzienlijke impact op verschillende sectoren, met name de landbouw, industrie en mobiliteit. De Raad van State heeft recent twee belangrijke uitspraken gedaan die de regels voor stikstofruimte verder beperken. Een van de belangrijkste wijzigingen is het concept van 'intern salderen', waarbij bedrijven die al stikstof uitstoten, niet langer zonder nieuwe vergunning kunnen beginnen met projecten die ook stikstof vrijmaken. Dit betekent dat bestaande vergunningen niet meer onbeperkt kunnen worden ingezet om stikstof op de natuur te deponeren. Daarnaast moeten bedrijven en projecten die vanaf 1 januari 2020 zijn gerealiseerd, nu alsnog beoordelen of een natuurvergunning kan worden verleend. Deze vergunningen moeten uiterlijk 1 januari 2030 in orde zijn.

2.2.1.4. Jurisprudentie In het 'Didam'-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat gemeenten op grond van artikel 3:14 BW niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze maar een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure moeten hanteren. 13

De Hoge Raad heeft daarnaast op 15 november 2024 geoordeeld dat een koopovereenkomst die niet voldoet aan de Didam-regels niet automatisch ongeldig is. Wel moeten overheidsinstanties bij de verkoop van onroerend goed het gelijkheidsbeginsel naleven en iedereen een gelijke kans bieden. Als zij dit niet doen, handelen zij onrechtmatig tegenover partijen die onterecht zijn uitgesloten, en kan dit leiden tot schadevergoedingen. De Hoge Raad heeft bevestigd dat de Didam-regels ook gelden voor transacties van vóór 2021. Hoewel een overeenkomst die in strijd is met deze regels geldig blijft, kan een benadeelde partij in bepaalde gevallen voorkomen dat een verkoop of levering aan een ander doorgaat. De uitspraak maakt duidelijk dat schending van de Didam-regels niet leidt tot nietigheid van een overeenkomst, maar wel juridische en financiële gevolgen kan hebben. De zaak is doorverwezen naar het gerechtshof in Den Haag voor verdere behandeling. Daarnaast is sinds de eerste uitspraak uit 2021 duidelijk geworden dat de uitwerking van het arrest niet is beperkt tot de verkoop van onroerende zaken. Het arrest geldt ook als een overheidslichaam gronden in pacht en erfpacht uitgeeft, verhuurt of gronden ruilt. Gronden die middels een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor bepaalde tijd in pacht zijn uitgegeven vallen onder de werking van het Didam-arrest.

Dit heeft ertoe geleid dat met ingang van 2023 alle pachtgronden binnen de huidige regelgeving middels een openbare selectieprocedure zijn verpacht. Dit betekende een fors aantal nieuwe pachtovereenkomsten met andere pachters. Ook voor 2024 is deze procedure weer doorlopen voor de jaar-op-jaar contracten.

2.2.1.5. Wet Betaalbare huur Deze wet is van kracht sinds 1 juli 2024 en reguleert de huurprijzen voor woningen in het middensegment tot en met 186 punten (€1.157 per maand). De wet zorgt ervoor dat huurprijzen beter aansluiten bij de kwaliteit van de woning en maakt huurwoningen betaalbaarder voor middeninkomens. Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook voor woningen van particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes. Als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen ze vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moeten verhuurders per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet de huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

2.2.1.6. Wet vaste huurcontracten Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten en mogen alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan, zijn dan voor onbepaalde tijd. De lopende tijdelijke huurcontracten van bepaalde duur – die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten – veranderen niet en eindigen automatisch na de afgesproken periode. Dit geeft huurders meer zekerheid over hun woonsituatie. Er zijn echter enkele uitzonderingen voor specifieke groepen, zoals studenten en urgent woningzoekenden

2.2.1.7. Overdrachtsbelasting Sinds 2024 zijn er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de overdrachtsbelasting in Nederland. Hier is een overzicht van de belangrijkste veranderingen: 1. Startersvrijstelling: De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters (jongeren tot 35 jaar) is uitgebreid. Starters hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen voor woningen tot een waarde van € 510.000, wat de drempel voor het kopen van een eerste huis verlaagt. 2. Verlaagd tarief voor eigen woningen: Doorstromers die een woning kopen die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, betalen nu 2% overdrachtsbelasting, in plaats van het oude tarief van 6%. Dit maakt het aantrekkelijker voor doorstromers om te verhuizen naar een andere woning. 14

3.

Verhoogd tarief voor beleggers: Het tarief voor beleggers die woningen kopen die niet als hoofdverblijf dienen, is verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit hogere tarief is bedoeld om speculatie op de woningmarkt te ontmoedigen en het aanbod van huurwoningen te vergroten. 4. Kavelruilvrijstelling aangepast: De kavelruilvrijstelling is aangepast om misbruik tegen te gaan. Woningen en andere opstallen die niet voor de landbouw worden gebruikt, vallen nu niet meer onder deze vrijstelling. 5. Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR): De bezits- en voortzettingseis van de BOR in de schenk- en erfbelasting is verkort naar 3 jaar. Dit biedt meer flexibiliteit bij de overdracht van familiebedrijven en zorgt voor een soepelere overgang. Deze wijzigingen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters te vergroten, speculatie te ontmoedigen en de huurmarkt te stabiliseren.

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar Elk jaar stelt de NVM een marktoverzicht op voor de gemeente Waalwijk. Dit marktonderzoek geeft weer hoe de woningmarkt zich in het betreffende jaar heeft ontwikkeld. In de loop van 2024 is het aantal te koop staande woningen gestabiliseerd. Het aantal in aanbod laat het aantal bij NVM-Makelaars te koop staande woningen zien aan het eind van het kwartaal.

Bron: NVM

De koopkracht heeft zich in 2024 herstelt (bron: CPB). Na een opleving van de vraagprijsontwikkeling medio 2023, is deze eind 2023 weer gedaald. Eind 2024 is de koopkracht hoger dan eind 2023. Voor sommige woningtypen ligt de verkoopprijs nog steeds boven de vraagprijs. Met name de woningen in de lagere prijscategorieën.

Bron: NVM

15

In onderstaande grafiek worden de aantallen transacties weergegeven van woningen die verkocht zijn in een kwartaal. Deze aantallen liggen gemiddeld in 2024 hoger dan in 2023.

Bron: NVM

De krapte-indicator, welke is weergegeven in onderstaand grafiek, geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De krapte-indicator had in 2021 de laagste waarde sinds de start van de meting in 1995, de woningmarkt was krapper dan ooit. In 2022 steeg deze, waarna er weer een daling te zien is in 2023 naar 2,6. In 2024 heeft de daling zich doorgezet naar 2,1. Voor iedere koper zijn er 2,1 woningen te koop.

Bron: NVM

Het aantal dagen dat een woning te koop staat is in 2024 lager dan in 2023. In het laatste kwartaal van 2024 is deze echter weer gestegen. Woningzoekenden hebben iets meer zekerheid over koopkracht en hypotheekrente dan in 2023, waardoor de looptijd iets is afgenomen.

De nieuwbouwprojecten die in 2024 op de markt gekomen zijn worden over het algemeen goed verkocht en verhuurd. Hiermee kunnen we voorzichtig concluderen dat de markt nog steeds vraaggericht bouwt en dat de prijs-kwaliteitverhouding goed is. De gehanteerde grondprijzen als 16

onderdeel van de VON-prijs zijn marktconform en voor een ontwikkelaar goed betaalbaar bij het betreffende product.

2.2.2.2. Verwachtingen toekomst De ontwikkeling op de woningmarkt is en blijft moeilijk voorspelbaar. De markt blijft in beweging en de prijzen kunnen schommelen. Hierbij bestaat er kans dat de huizenprijzen gaan dalen. Het aantal te koop staande woningen neemt af, waardoor sprake blijft van een krappe woningmarkt. De verkooptijd van woningen is ten opzichte van vorig jaar ook weer afgenomen, wat er op lijkt dat er weer meer vertrouwen is. Dit is een indicatie dat de vraag naar koopwoningen groot blijft. Het blijft van belang om de woningmarkt realistisch te benaderen.

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Veel bedrijven zien hun uitbreidings- of verhuisplannen niet doorgaan als gevolg van het tekort aan bouwgrond. Dat alles heeft geleid tot een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen, maar zet ook een rem op de potentiële economische groei in verschillende regio’s. De krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. In Noord-Brabant was de opname iets lager dan in voorgaande jaren. In de periode 2023 tot en met Q1 2024 kwam de opname uit op 1,18 miljoen m². Alleen in de oppervlakteklasse tot 300 m² groeide de opname. Eindhoven, Tilburg en Breda registreerden lagere opnamecijfers vergeleken met voorgaande jaren, terwijl in Waalwijk juist meer ruimte werd opgenomen. Vergeleken met een jaar geleden is het aanbod met 13% gestegen tot 1,26 miljoen m². Ondanks dit wordt slechts 2,7% van de totale voorraad in de provincie aangeboden. In de meeste oppervlakten steeg het aanbod, behalve in de grootste categorie (>25.000 m²).

In bijna de hele provincie speelt het gebrek aan grond en direct beschikbare ruimte de markt parten, wat zorgt voor hoge druk op de prijzen. (bron: NVM)

Bron: NVM Business

2.2.3.2. Verwachtingen toekomst Op 1-1-2024 bedraagt de totale geprogrammeerde planvoorraad (vastgestelde bestemmingsplannen en regionaal vastgelegde plannen) 900 hectare. De totale verwachte uitbreidingsvraag tot en met 2040 in het lage scenario ligt 140 hectare boven deze voorraad. In de regio’s Midden-Brabant en Noordoost17

Brabant is het harde en geprogrammeerde aanbod niet voldoende om de vraag uit het lage scenario in te vullen. In deze regio’s zullen dus nieuwe locaties gevonden moeten worden om voldoende bedrijventerreinen te hebben. Het totale planaanbod voor het werkmilieu grootschalige logistiek is ruim 450 hectare. Dit is 90 hectare lager dan de verwachte vraag tot en met 2040 in het lage scenario. Voor het hoge scenario zou nog eens 250 hectare meer ruimte in 2040 nodig zijn. Het tekort voor grootschalige logistiek doet zich in vrijwel alle regio’s voor. Vooral in de regio ZuidoostBrabant is het geplande aanbod zeer beperkt (20 hectare aanbod ten opzichte van 110 hectare vraag). In de regio Midden-Brabant kan in de vraag voor grootschalige logistiek van ongeveer 125 hectare al bijna voorzien worden met het harde planaanbod (bijna 115 hectare). (bron: Feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen, provincie Noord-Brabant)

2.2.4. Bouwkosten 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar De bouwkosten zijn in 2024 wederom gestegen. De GWW-sector (grond-, weg-, en waterbouw) kende een prijsstijging over een jaar van 1,2%, het bouwrijp maken is gemiddeld 3,8% duurder en de bouw van een woning kost ca. 4,1% meer dan in 2023 (bron: CBS). Zowel de aanbestedingsindex als de bouwkosten van de GWW-sector zijn afgevlakt in 2023, zoals in onderstaande grafiek is te zien.

2.2.4.2. Verwachtingen toekomst De prijsstijgingen op de korte termijn (tot en met het tweede kwartaal van 2025) zijn te wijten aan meerdere factoren. Een belangrijke drijfveer achter deze stijgingen zijn de cao-onderhandelingen. Verwacht wordt dat de loonkosten aanzienlijk zullen toenemen, wat weer leidt tot hogere bouwkosten en daardoor ook hogere vastgoedprijzen. Daarnaast is er een lichte stijging van de materiaalprijzen waargenomen. De prijsontwikkeling van materialen hangt sterk samen met geopolitieke ontwikkelingen, die ook van invloed zijn op de energieprijzen. Verder blijft het tekort aan woningen aanhouden en neemt dit nog steeds toe. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is al enige tijd aan het dalen, wat een blijvende trend lijkt te zijn. De werkvoorraad bij aannemers is momenteel stabiel, maar wordt verwacht licht af te nemen. Dit zou kunnen resulteren in scherpere inschrijvingen. Ondanks dit verwacht bbn prijsstijgingen tot 5% tot en met het tweede kwartaal van 2025. Deze prognose wordt voornamelijk gedreven door geopolitieke onzekerheden en stijgende loonkosten. (bron: bbn).

18

2.2.5. Financieringslasten 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar Over het algemeen vormen de financieringslasten (de rente) een grote kostenpost binnen de grondexploitatie. Veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Het is daarom zaak om kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten in een voegtijdig stadium te realiseren. Op basis van de “Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV is de aan grondexploitaties toe te rekenen rente genormeerd. Deze is gebaseerd op de verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen en de betaalde rente op de aangegane leningen. Op basis van deze systematiek is voor 2024 een rente van 1,44% gehanteerd. In de particuliere markt kan de hypotheekrente effect hebben op vraag en aanbod. Wanneer de hypotheekrente stijgt, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussie over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van de bouwgrond. De kapitaalmarktrentes zijn in de afgelopen maanden gedaald. Een belangrijke oorzaak hiervan is de gedaalde inflatie in de eurozone en de verwachting dat de inflatie verder gaat dalen richting het doel van 2%.

De Europese Centrale Bank (ECB) lijkt de inflatie succesvol te hebben bestreden en dat biedt ruimte om de beleidsrente te verlagen. Mede hierdoor hebben hypotheekverstrekkers de hypotheekrentes met een langere looptijd recentelijk verlaagd en daardoor liggen deze op het laagste punt van 2024.

2.2.5.2. Verwachtingen toekomst De onzekerheid over de ontwikkeling van kapitaalmarktrentes en de hypotheekrente is nog altijd groot. Sinds juni 2024 bouwt de ECB de beleidsrentes weer geleidelijk af. De financiële markten denken dat de ECB de beleidsrentes verder zal verlagen. Verwacht wordt dat de hypotheekrente de komende 2 tot 3 jaar zal stabiliseren. Voor 2025 en verder is op basis van de verwachte verhouding vreemd en eigen vermogen en rente op de leningen een rente gehanteerd van 1,25%. Zie hiervoor ook de paragraaf Financiering (en treasury) van de begroting 2025.

19

2.3. Risico’s Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, des te complexer het is om de risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s en de financiële gevolgen hiervan zo goed mogelijk in beeld te brengen. De risico’s zijn te onderscheiden in directe en indirecte risico’s.

2.3.1. Indirecte risico’s De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende wet- en regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. De belangrijkste indirecte risico’s zijn hieronder opgesomd en toegelicht.

2.3.1.1. Wetgeving Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. In die gevallen is het niet mogelijk om voordat de verandering zich voordoet het risico in te schatten. In het vorige hoofdstuk zijn de grootste ontwikkelingen m.b.t. wetgeving benoemd. Gevolgen projecten De wetgeving met betrekking tot stikstof heeft mogelijk gevolgen voor de lopende en toekomstige projecten. De wet- en regelgeving met betrekking tot stikstof is sterk veranderd, maar er is ook nog veel onzekerheid hieromtrent. De gevolgen kunnen zijn: vertraging in de realisatie van projecten vanwege de vergunningenstop, hogere kosten aan stikstof reducerende maatregelen of meer plan- en onderzoekskosten. De wet- en regelgeving wordt nauwlettend in de gaten gehouden, zodat wanneer er duidelijkheid is, hier ook direct naar gehandeld kan worden.

2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt De onroerendgoedmarkt (vraag en aanbod, prijsvorming) kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Ook de bouwkosten hebben invloed op gemeentelijke projecten. Door de steeds hogere eisen (Bouwbesluit, gasloos, energietransitie) aan nieuw vastgoed lopen de bouwkosten op. De VON-prijs of huurwaarde wordt echter door de markt bepaald en hierin kunnen niet altijd de hogere bouwkosten mee worden opgevangen. De (residueel bepaalde) grondprijs die de gemeente vraagt kan dan onder druk komen te staan. Gevolgen projecten Op dit moment floreert zowel de woningmarkt als de markt voor bedrijfspanden. Er is veel vraag en weinig aanbod naar zowel woningbouw als bedrijfspanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de vraag naar onroerend goed afneemt en de prijzen zullen dalen. Het risico op dalende grondopbrengsten voor de gemeente als gevolg van dalende koopprijzen voor het vastgoed wordt daarom op dit moment klein geacht.

2.3.1.3. Financieringslasten Financiering gemeente: Over het algemeen vormden de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Inmiddels zijn deze vanuit BBV genormeerd waardoor de hoogte van het aan de grondexploitatie toe rekenen rentepercentage momenteel niet erg hoog is. Het afgelopen jaar is de rente van de ECB gedaald. Verwacht wordt dat de rente de komende jaren verder zal verlagen. Door de deze rentedalingen van de ECB is het niet ondenkbaar dat deze rente de komende jaren verder daalt. Gevolgen projecten Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde 20

waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn dan de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd die ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Goed cashflowmanagement en treasury-management kan de noodzaak van het aantrekken van leningen beperken, waardoor de rentecomponent beperkt blijft. Particuliere markt: Een ander rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw of bouwgrond tot gevolgen hebben. Indirect kan een stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op de doorlooptijd en daarmee het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Verwacht wordt dat de hypotheekrente de komende jaren stabiliseert. Gevolgen projecten De hypotheekrente stabiliseert. De huizenprijzen stijgen echter nog altijd erg hard. Door de sterke stijging van de gemiddelde lonen, blijft de vraag naar woningen stijgen. Gelijktijdig is er nog steeds weinig aanbod van woningen. Er wordt verwacht dat huizenprijzen de komende jaren nog stevig doorstijgen. Wel wordt verwacht dat het tempo waarin de huizenprijzen stijgen geleidelijk afneemt.

Doordat de huizenprijzen nu sneller stijgen dan de lonen en de leenruimte, neemt de betaalbaarheid van koophuizen af. Dat remt uiteindelijk de vraag naar woningen.

2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen Stijgende loon- en bouwkosten hebben invloed op het resultaat van de lopende projecten. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de grondexploitaties jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld. Gevolgen projecten De ramingen voor het bouw- en woonrijp maken worden jaarlijks geactualiseerd, zodat deze altijd op prijspeil van het betreffende jaar zijn. Ook de loonkosten (uren medewerkers) zijn op prijspeil 2025. De kosten worden in de toekomst gemaakt, zodat een inschatting wordt gemaakt van de kostenstijging tot het moment van realisatie. In de geactualiseerde ramingen is uitgegaan van een loon- en prijsstijging van 3% per jaar, gedurende de totale looptijd van de grondexploitatie. Hiermee sluiten we aan bij de prognoses van diverse bronnen. Een prijsstijging van meer dan 3% heeft gevolgen voor de projecten.

2.3.2. Directe risico´s Naast de indirecte risico’s kan een project ook te maken krijgen met projectgebonden risico’s, ofwel de directe risico’s. Deze directe risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s dus verschillend zijn. De meest voorkomende directe risico’s worden hieronder omschreven. Per grondexploitatie zijn de directe risico’s in beeld gebracht en gekwantificeerd. Bij de grondexploitaties met een positief resultaat heeft dit invloed op de winstneming. Het risicobedrag dat uit de risicoanalyse volgt, is in mindering gebracht op de winstneming voor 2024. Immers, als de risico’s zich voordoen, dan dient dit binnen het positieve resultaat van de grondexploitatie te kunnen worden opgevangen. Er kan daardoor minder winst genomen worden. Dit is in lijn met de BBVrichtlijnen rondom risico-beoordeling en winstneming.