Document · PDF

Bijlage 1. Nota Grondexploitatie 2026

Raadsvergadering 25 juni 2026, gemeente WaalwijkBij agendapunt: Vaststellen Nota Grondexploitatie 202629.120 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Einde project: geen toestemming provincie nieuwe plannen

25 %

Einde project: niet verkrijgen Wnbvergunning

25 %

Verklaring

In meest worst-case scenario, dan project eindigen en afboeken. Boekwaarde is € 2.424.435. Ingebrachte gronden hebben een agrarische grondwaarde van circa € 2.380.000. Er zou een kleine afboeking gedaan moeten worden. Brengt dan echter ook geen winst meer op.

Einde project: toegerekende kosten GOL kunnen niet meer ten laste worden gebracht van project

25 %

De toegerekende kosten van het GOL kunnen bij het eindigen van deze grondexploitatie niet meer worden gedekt uit de grondexploitatie. Betreft geen risico binnen het project, is wel noemenswaardig gelet op de financiële gevolgen.

Omgevingsvisie: Andere bedrijvigheid toestaan

75 %

15.382.500

Planuitwerking: Door ingediend beroep tegen exploitatieplan vertraagt de uitgifte

75 %

80.000

Planuitwerking: Door ingediend beroep tegen Wnb-vergunning vertraagt de uitgifte

75 %

Gemeenteraad heeft omgevingsvisie vastgesteld en aangegeven dat er gefocust moet worden op een ander type bedrijvigheid dan grootschalige logistiek. Hierdoor een andere, mogelijk ook lagere, grondprijs hanteren. Dit leidt tot een minderopbrengst van € 15.382.500. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn vastgesteld, maar er is door een eigenaar beroep ingesteld. De zitting was in november 2025. De uitspraak wordt in april 2026 verwacht. Rechtbank heeft vergunning vernietigd. Hierdoor nieuwe vergunning nodig. Dit leidt tot vertraging aangezien de vergunningverlening vanuit de provincie is stilgelegd en nog niet duidelijk is wanneer er wel weer vergunningen worden verleend.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-47.096.431

(voordelig)

Eindwaarde:

-51.998.265

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2030

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

4.746.511

Grondverwerving

9.868.698

Bouwrijp maken

463.155

82.227

545.383

10.767.748

11.313.130

Milieu

187.210

31.629

218.839

468.371

687.210

Woonrijp maken

8.663

2.908.514

2.917.177

Overige kosten

8.231.341

Plankosten

1.276.206

112.603

1.388.809

861.951

2.250.760

Rente en BTW

207.751

28.678

236.429

Stortingen Totaal kosten

16.758.194

255.137

17.013.331

23.237.925

40.251.256

72.162

Gronduitgifte

19.032.739

64.319

19.097.058

71.785.000

90.882.058

Totaal opbrengsten

19.104.901

64.319

19.169.220

71.785.000

90.954.220

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-2.346.707

190.818

-2.155.889

-48.547.075

-50.702.964

Kostenstijging

1.483.515

Opbrengstenstijging

5.917.393

Bijdragen

Rente

-337.504

Saldo

-2.346.707

190.818

-2.155.889

-53.318.457

-55.474.346

Bijdrage reserve

4.640.934

-1.164.853

3.476.081

Totaal bijdragen

4.640.934

-1.164.853

3.476.081

Resultaat Projectsaldo

2.294.227

-974.035

1.320.192

-53.318.457

-51.998.265

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.5. De Els (complex 150)

De Els (gemeentelijke Grex) (complex 150) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

22-5-2025

Verwacht eindjaar exploitatie

2033

Verloop project/voortgang De herontwikkeling van De Els en omgeving is het speerpunt uit de Centrumvisie Waalwijk 2024 in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad. Het project De Els (incl. Schoolkwartier) maakt deel uit van (en vervult een cruciale rol bij) een bredere transformatie van de binnenstad van een ’plek om te kopen' naar een 'plek om te zijn'. Deze ontwikkeling is nodig om de binnenstad op de lange termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het is een kans om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen. Dat vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling van een sterke OV-knoop en geeft ruimte aan de invulling van de groen-blauwe opgave in de binnenstad. Waalwijk zet zich samen met een tweetal ontwikkelaars in voor de herontwikkeling van het winkelcentrum De Els en omgeving. Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP, december 2024) is integraal getoetst op de verschillende beleidsthema’s. Het vormde tevens de basis voor het financiële model en de gemeentelijke grondexploitatie (vastgesteld door de raad op 22 mei 2025) en twee anterieure overeenkomsten. Naast het geld dat gereserveerd wordt uit de Algemene Reserve zijn ook twee rijkssubsidies meegenomen: de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW) en de Woningbouw-Impulsregeling (Wbi).

Daarnaast draagt ook Provincie Noord Brabant bij aan de realisatie van deze plannen in de vorm van een subsidie voor hoogwaardig ‘groen-blauwe’ inrichting van het tweede maaiveld en een geldlening ten behoeve van de aankoop van panden. Met deze grondexploitatie zijn de benodigde middelen beschikbaar voor dit binnenstadsproject. Aanvankelijk was het de bedoeling om na het VOSP direct door te ontwikkelen naar een Definitief Ontwerp. Door verschillende stedenbouwkundige aanpassingen in het plan—zoals de gewijzigde positie, type en omvang van de parkeergarage en de toevoeging van een noordelijk woonhof—wordt er een tussenproduct uitgewerkt: VOSP 2.0. Deze versie wordt momenteel getoetst aan onze ruimtelijke en financiële kaders en aan de civieltechnische haalbaarheid. Op een later moment zal het DOSP ter bestuurlijke besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De actualisatie in de Nota grondexploitatie 2026 voor De Els betreft een actualisatie van de grondexploitatie De Els op basis van het VOSP 1.0 (mei 2025). De komende maanden zal het plan worden uitgewerkt naar een definitief VOSP 2.0 en vervolgens naar een Definitief Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Tegelijkertijd wordt bezien welke ruimtelijke procedures doorlopen kunnen worden en op welke wijze.

Bouwprogramma Het project De Els en omgeving (incl. Schoolkwartier) heeft de volgende ontwikkelopgave / programma: Projectgebied De Els -Sloop bestaande winkels: 13.327 m² BVO -Te handhaven winkels: 5.508 m2 BVO -Transformatie bestaande winkels: 394 m² BVO -Nieuwbouw winkels: 8.851 m² BVO -Woningen Sociale huur: 120 appartementen -Woningen Middenduur: 137 appartementen -Woningen Duur: 92 appartementen en 2 grondgebonden woningen -Parkeren Maaiveld: 320 parkeerplaatsen -Parkeren Gebouwd: 350 parkeerplaatsen Projectgebied Schoolkwartier - Herontwikkeling oude jongensschool tot een openbare bibliotheek - Herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) Hema - Toevoeging 26 huur- en /of koopappartementen

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

8.988.653

Verwacht resultaat in 2033

-4.000.185

Genomen winst in 2025 Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting Tijdens het proces om te komen tot het VOSP en vaststelling van de gemeentelijke grondexploitatie in mei 2025, is steeds sprake geweest van gelijktijdig “rekenen en tekenen”. Hierbij zijn steeds zowel de gemeentelijke businesscase, in de vorm van een grondexploitatie (GREX), als de private businesscases, bestaande uit een opstalexploitatie (OPEX) en een grondexploitatie (GREX), in onderlinge samenhang: de integrale planexploitatie (PLANEX) bezien, met als doel te komen tot een haalbare integrale businesscase. De samenhang tussen de gemeentelijke exploitatie en de private exploitatie binnen de PLANEX bestaat enerzijds uit de verschillende grondtransacties over en weer en anderzijds uit de exploitatiebijdragen die vanuit de private exploitaties gedaan worden aan de gemeentelijke exploitatie. Op basis van het VOSP is de gemeentelijke grondexploitatiebegroting opgesteld. Op 22 mei 2025 heeft de raad de ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vastgesteld. Daarmee zijn de benodigde financiële middelen beschikbaar gekomen. Op basis van de ruimtelijke vertaling in het VOSP en de financiële afspraken met de ontwikkelaars kent de gemeentelijke grondexploitatie een negatief resultaat van circa € 4,0 miljoen op eindwaarde per 31-12-2033.

De eerder vastgestelde voorziening uit de Algemene Reserve van € 4,0 miljoen biedt voldoende dekking om het negatieve resultaat op eindwaarde per 31-12-2033 te dekken. De actualisatie van De Els voor de Nota Grondexploitatie 2026 is uitgevoerd op basis van de uitgangspunten uit het eerste VOSP (mei 2025). Hierin zijn de boekwaardes van 2025 verwerkt en is er voor een aantal posten aanvullend budget opgenomen. Dit betreft voornamelijk een aanvulling op de plankosten. Bij vaststelling van de gemeentelijke grondexploitatie is voor het bepalen van de gemeentelijke plankosten de landelijke plankostenscan gebruikt. Waarbij voor de gemeente voornamelijk een toetsende rol is aangenomen bij de bijdragepercentages. Aangezien nu wordt voorzien dat de gemeente in het kader van verwerving, toetsing van de planologische procedure en civieltechnische begeleiding meer capaciteit moet inzetten dan vooraf geraamd, is hiervoor aanvullend budget opgenomen. In de actualisatie vertaalt zich dit conform gemaakte afspraken in een hogere exploitatiebijdrage vanuit de ontwikkelaars waardoor voor de actualisatie ten behoeve van de jaarrekening 2025 het resultaat nog steeds op € 4.000.000 op eindwaarde uitkomt. Op basis van de uitgangspunten conform het DOSP wordt de gehele planexploitatie opnieuw herzien en worden er definitieve afspraken gemaakt met de ontwikkelaars.

Naar verwachting zal het DOSP eind 2026 aan de gemeenteraad worden voorgelegd, inclusief onderbouwing van de gemeentelijke grondexploitatie.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Door niet voldoen aan subsidievoorwaarden IW 25% minder subsidie

710.000

Door niet voldoen aan subsidievoorwaarden Wbi 25% minder subsdiie

15 %

730.000

Extra onderzoekskosten (archeologie/Stikstof e.d.)

25 %

500.000

Kosten Bouw - en Woonrijpmaken 25% duurder

45 %

1.630.000

Kosten tijdelijk beheer 2 maal zo hoog

15 %

150.000

ORT Parkeren 2 maal zo hoog

25 %

440.000

Sanering 50% duurder

25 %

150.000

Sloopkosten 50% duurder

25 %

270.000

Taakstellende optimalisatie Bouw-en Woonrijpmaken

45 %

700.000

Tegenvaller in private exploitatie waardoor exploitatiebijdrage €1 mln lager uitvalt

10 %

1.000.000

Verhoogde exploitatiebijdrage kan niet volledig worden verhaald

15 %

1.219.000

Verhuisvergoeding 2 maal zo hoog

10 %

400.000

Verwervingen van derden 30% duurder

15 %

3.340.000

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

3.414.120

(nadelig)

Eindwaarde:

4.000.185

(nadelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2033

Totale kostprijs berekening

Grondverwerving

8.781.179

9.537.498

18.318.677

Bouwrijp maken

3.440.178

Milieu

293.225

Woonrijp maken

3.616.275

Overige kosten

441.191

Plankosten

253.215

1.451.060

1.704.275

Totaal kosten

9.034.394

18.779.427

27.813.821

Bijdragen

95.741

14.571.015

14.666.756

Gronduitgifte

9.833.343

Totaal opbrengsten

95.741

24.404.358

24.500.099

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

8.938.653

-5.624.931

3.313.722

Kostenstijging

1.571.439

Opbrengstenstijging

1.629.229

Rente

694.253

Omschrijving kostensoort

Saldo

8.938.653

-4.988.468

3.950.185

Bijdrage reserve

50.000

Totaal bijdragen

50.000

Resultaat Projectsaldo

8.988.653

-4.988.468

4.000.185

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.2. BIE vallend onder wonen 3.2.2.2.1. Landgoed Driessen (complex 124)

Landgoed Driessen (complex 124) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum vaststelling GREX

31-10-2002

Verwacht eindjaar exploitatie

2030

Verloop project/voortgang Landgoed Driessen (fase I) is gelegen ten westen van de kern Waalwijk en ten noorden van de kern SprangCapelle en biedt plaats aan ca. 2.300 woningen. De ontwikkeling vindt globaal plaats van zuid naar noord en van oost naar west. Plannen werden tot eind 2023 mogelijk gemaakt door binnen het grote bestemmingsplan Driessen uitwerkingsplannen vast te stellen. Vanaf 1 januari 2024 (inwerkingtreding Omgevingswet) wordt een andere passende procedure gevolgd. Eind 2025 zijn ca. 1.888 woningen gerealiseerd. De laatste gronden in Lommerrijk (fase 5c) worden naar verwachting niet voor 2026 uitgegeven door vertraging in de onderhandelingen met de ontwikkelaar. Voor het deelgebied de Villa B en Driessen Midden (inclusief Lage water) wordt verwacht dat de laatste woonrijpwerkzaamheden pas in 2030 kunnen worden afgerond. Hierdoor is de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar verlengd.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Woningen

406

197

180

Vrije kavel

Sociaal

115

Tussenwoningen

Appartement

Goedkoop

Middenduur

154

Bungalow

Duur

113

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning

Kantoren

Centrumlocatie (m² BVO)

Bedrijventerreinen

Standaard

Logistiek (m²), standaard

Maatschappelijk

Onderwijshuisvesting (m²)

6.300

Winkels

Overige Commerciële Dienstverlening

Overig

Openbare ruimte

Standaard

Parkeren

Parkeerplaats koop

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

8.486.400

Verwacht resultaat in 2030

-4.853.856

Genomen winst in 2025 Genomen winst t/m 2025

-862.570

Financiële toelichting In het verleden zijn een aantal forse investeringen ten laste van het plan gebracht. Het betreft met name de hoofdontsluiting (die ook is aangelegd ter ontlasting van het ‘lint’ van Sprang-Capelle), de aanleg van het ‘Piet Klerkxplein’, een bijdrage voor de aansluiting op de N261, de aanleg van sportpark ‘De Gaard’ en de realisatie van een kunstgrasveld op dit sportpark. Niet alle kosten zouden op basis van de huidige financiële regels ten laste van deze grondexploitatie gebracht kunnen worden. In 2025 zijn naast plankosten, vooral kosten gemaakt aan het woonrijp maken van de Oudestraat 82-84. Financieel, nog te realiseren De nog te ontvangen opbrengsten bestaan uit de uitgifte van grond voor circa 406 woningen. Dit betreft een mix van sociale huur, betaalbare koop en vrijesectorwoningen. Het merendeel is eengezinswoningen, maar er zullen ook enkele appartementencomplexen (ca. 20%) worden gerealiseerd. De uitgifte van deze woningen vindt plaats in Driessen Velden Midden, De Villa deel B, het zuidelijk deel van de Muzenkamer en Nieuwe Hoven Oost. Bovengenoemde deelprojecten moeten nog bouwrijp gemaakt worden. De kosten bestaan verder uit het woonrijp maken van deze deelprojecten. Hier zijn ook ambtelijke uren mee gemoeid (plankosten). Een overeengekomen betaling aan een van de bouwclaimhouders is tot slot een kostenpost die nog moet worden betaald.

Wijzigingen Ten opzichte van de nota Grondexploitatie 2025 is er een aantal wijzigingen in de te melden: • Kindcentrum Driessen, wat gelegen is in fase II, wordt financieel neutraal betrokken bij de grondexploitatie van fase I. De grond wordt tegen kostprijs intern geleverd (dit krijgt een onderwijsfunctie). • Voor de Nieuwe Hoven is een ontwikkelovereenkomst gesloten en dit gebied is als deelproject betrokken bij de grondexploitatie fase 1. Hierdoor worden er in dit deelgebied nog 61 woningen vanuit de grondexploitatie uitgegeven in plaats van 41. • De civiele ramingen (bouw-en woonrijpmaken) voor de deelgebieden zijn geactualiseerd op basis van de nieuwste inzichten en prijspeil. Voor een aantal deelgebieden zijn hierdoor de civiele kosten toegenomen. Daarentegen heeft er voor het deelgebied de Oudestraat een meevaller plaatsgevonden in de aanbesteding, waardoor de kosten voor het woonrijp maken lager uitvallen dan vooraf geraamd. • Voor het deelgebied de Villa B en Driessen Midden (inclusief Lage water) wordt verwacht dat de laatste woonrijpwerkzaamheden pas in 2030 kunnen worden afgerond. Hierdoor is de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar verlengd. • Door verlenging van de planperiode en indexatie van de plankosten zijn de plankosten toegenomen. • De grondopbrengsten in de vrije sector zijn met 5% geïndexeerd.

• Op totaalniveau is het resultaat voor Landgoed Driessen op eindwaarde met circa €395.000 verbeterd ten opzichte van de jaarrekening 2024. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de stijging van de opbrengsten groter is geweest dan de stijging van de kosten.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Bouwrijp maken is alleen mogelijk met 0 uitstoot: alles elektrisch

80 %

700.000

Kosten aan met name bouwrijp maken stijgen door inzet van (duurder) elektrisch materieel.

Contracteren van marktpartijen die willen realiseren

35 %

1.150.000

Grondopbrengsten worden niet gehaald door een stapeling van eisen.

Geen woningbouw door stikstofproblematiek door nabijheid Natura2000-gebieden.

15 %

7.900.000

Afhankelijk van regelgeving provincie en/of rijk.

Gronddepot moet verplaatst worden

20 %

100.000

Monitoren wat regelgeving / standpunt OMWB wordt.

Vertraging door stikstof

35 %

195.000

vertraging van 2 jaar, meer plankosten, meer onderzoekskosten.

Watersysteem voldoet niet

20 %

200.000

Ism Waterschap wordt onderzocht welke scenario's mogelijk zijn. Op basis daarvan kunnen uitvoeringsmaatregelen begroot worden. Een deel hiervan is wellicht het gevolg van LGD en komt tlv de grex.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

4.386.987

(nadelig)

Eindwaarde:

4.853.856

(nadelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2030

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

44.466.561

Grondverwerving

16.689.440

97.319

16.786.759

688.980

17.475.739

Bouwrijp maken

306.882

39.496

346.379

3.562.734

3.909.113

Milieu

248.911

491.151

740.062

Woonrijp maken

1.468.504

228.931

1.697.435

11.776.689

13.474.124

Overige kosten

1.788.169

-6.955

1.781.214

502.684

2.283.898

Plankosten

14.760.077

512.450

15.272.527

2.102.065

17.374.592

Rente en BTW

15.746.248

96.445

15.842.693

Stortingen

6.708.650

32.295

6.740.945

Totaal kosten

102.183.443

967.686

103.151.129

19.156.599

122.307.728

Bijdragen

5.928.311

124.009

6.052.320

540.206

6.592.527

Gronduitgifte

87.724.838

25.000

87.749.838

22.987.502

110.737.340

Totaal opbrengsten

93.653.149

149.009

93.802.158

23.527.708

117.329.867

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

8.530.293

818.677

9.348.970

-4.371.109

4.977.861

Kostenstijging

1.611.697

Opbrengstenstijging

1.240.118

Omschrijving kostensoort

Rente

366.986

Saldo

8.530.293

818.677

9.348.970

-3.632.545

5.716.426

Bijdrage reserve

-862.570

Totaal bijdragen

-862.570

Resultaat Projectsaldo

7.667.723

818.677

8.486.400

-3.632.545

4.853.856

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.2.2. Achter de Hoven (complex 250)

Achter de Hoven (complex 250) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum vaststelling GREX Verwacht eindjaar exploitatie

2028

Verloop project/voortgang Achter de Hoven is gelegen tegen het project Landgoed Driessen. Voor de resterende uit te geven kavels binnen het plan Achter de Hoven wordt bij de uitgifte in stedenbouwkundige zin aangesloten bij plan deel De Bibliotheek in Landgoed Driessen conform het uitwerkingsplan "Futurahuis en aangrenzend woongebied" (2014). Eind 2024 heeft het college deze locatie aangewezen als mogelijk kansrijk voor uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen. In 2025 is de feitelijke geschiktheid nader onderzocht en dit heeft ertoe geleid dat dit nog steeds een kansrijke locatie is voor een vorm van woonwagenbewoning. Mede gelet hierop is nog niet gestart met de uitgifte van de vier oorspronkelijk voorziene vrije kavels.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Woningen

Vrije kavel

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

388.941

Verwacht resultaat in 2028

68.461

Genomen winst in 2025

-29.856

Genomen winst t/m 2025

127.686

Financiële toelichting Zolang geen definitieve besluitvorming plaatsgevonden heeft over het inzetten van deze locatie voor uitbreiding van het aantal woonwagen standplaatsen wordt financieel uitgegaan van vier particuliere bouwkavels. Gelet op het nog lopende onderzoek wordt er wel vanuit gegaan dat de opbrengsten pas een jaar later gegenereerd worden dan waar eerder vanuit gegaan werd. Het gevolg is meer plankosten, hogere kostenstijging en rentekosten, maar ook hogere grondopbrengsten. Het plan is hierdoor per saldo minder winstgevend. Het eindwaardesaldo verslechtert met € 33.174 als gevolg van de autonome wijzigingen. Er moet hierdoor winst worden teruggedraaid. Hiermee is het uiteindelijke eindwaardesaldo € 68.461 positief.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Meer vertraging in de uitgifte.

35 %

5.000

Rentekosten over de boekwaarde, stijging van kosten voor de woonrijp maken, maar ook hogere opbrengsten doordat grondprijzen in de loop van de tijd stijgen.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-64.513

(voordelig)

Eindwaarde:

-68.461

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2028

Totale kostprijs berekening

1.295.154

188.544

Omschrijving kostensoort

BRM/WRM voor 2023 Grondverwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken

6.174

189.532

195.706

Overige kosten

21.581

Plankosten

330.143

21.826

351.968

102.519

454.487

Rente en BTW

511.594

4.901

516.495

Stortingen

149.718

Totaal kosten

2.502.908

26.726

2.529.634

292.051

2.821.685

19.734

Gronduitgifte

2.248.645

751.800

3.000.445

Totaal opbrengsten

2.268.379

751.800

3.020.179

234.529

26.726

261.255

-459.749

-198.494

Kostenstijging

23.215

Opbrengstenstijging

22.704

Bijdragen

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

Rente

1.836

Saldo

234.529

26.726

261.255

-457.402

-196.147

Bijdrage reserve

157.542

-29.856

127.686

Totaal bijdragen

157.542

-29.856

127.686

Resultaat Projectsaldo

392.071

-3.130

388.941

-457.402

-68.461

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.3.

Totaal Bouwgrond in exploitatie

3.3. Facilitaire projecten 3.3.1. Algemeen Facilitaire projecten zijn complexen op basis van door het college gesloten exploitatieovereenkomsten of anterieure overeenkomsten. De gemeente heeft over het algemeen geen gronden in eigendom, maar maakt wel kosten aan het (planologisch) mogelijk maken van initiatieven van derden. Deze kosten moeten worden verhaald. Dit kostenverhaal en andere afspraken over de gebiedsontwikkeling worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Om de kosten per project inzichtelijk te houden, wordt over deze complexen binnen de financiële administratie van de gemeente, in lijn met de BBV-richtlijnen, separaat geadministreerd. Gebleken is dat het facilitair grondbeleid, met name vanwege het groot aantal binnenstedelijke locaties, toeneemt. Bij faciliterende projecten onderscheiden we drie categorieën, elk met hun eigen kenmerken en financiële afhandeling. -

Faciliterend in voorbereiding De eerste categorie betreft projecten die nog in de voorbereidingsfase zijn. Voor deze projecten is nog geen anterieure overeenkomst met een exploitatiebijdrage gesloten, maar het is aannemelijk dat dit in de toekomst zal gebeuren. Er zijn echter al (plan)kosten gemaakt en geboekt. Vanaf dit moment zal voor de voorbereidingskosten een bijdrage worden gevraagd via een voorovereenkomst. Hiervoor is bovendien al een apart nummer geopend waarop de kosten rechtstreeks kunnen worden geboekt.

Faciliterend De tweede categorie omvat projecten waarvoor wel een anterieure overeenkomst is afgesloten. Voor deze projecten is een exploitatiebijdrage overeengekomen en wordt meestal ook een vrijwillige financiële bijdrage geleverd in de vorm van een Bijdrage Ruimtelijke Kwaliteit.

Faciliterend, enkel nog financiële bijdrage De derde categorie betreft projecten waarvoor alleen nog een openstaande financiële bijdrage resteert, eveneens in de vorm van een Bijdrage Ruimtelijke Kwaliteit. Het plan voor deze projecten is nagenoeg gereed en er zijn geen verdere kosten of opbrengsten geraamd, anders dan de nog te ontvangen bijdrage. Deze bijdrage mag bovendien op eigen terrein worden gerealiseerd. Het blijft wenselijk om deze vordering actief in beeld te houden, conform de BBV-voorschriften en de verantwoording van faciliterende projecten.

In de volgende paragrafen worden de diverse categorieën verder verantwoord. Voor de categorieën faciliterend in voorbereiding en faciliterend met enkel nog een financiële bijdrage wordt de verantwoording uitsluitend op totaalniveau weergegeven. Voor de categorie faciliterend wordt daarentegen per project een toelichting gegeven, waarbij zowel de financiële stand van zaken als de geraamde kosten en opbrengsten inzichtelijk worden gemaakt.

3.3.2. Toelichting locaties Faciliterend in voorbereiding Binnen de portefeuille grondexploitaties is sprake van een aantal faciliterende projecten die zich momenteel in de voorbereidingsfase bevinden. Het betreft initiatieven waarbij de gemeente geen actieve grondpositie inneemt, maar een faciliterende en regisserende rol vervult in de planontwikkeling. Voor deze projecten geldt dat er op dit moment nog geen anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers is gesloten. Desondanks worden in deze fase al kosten gemaakt, met name in de vorm van plankosten zoals ambtelijke inzet, onderzoeken en procesbegeleiding. Tot op heden werden voor deze voorbereidende fase geen voorovereenkomsten afgesloten, waardoor deze kosten niet (volledig) werden verhaald op de initiatiefnemers. Met ingang van heden wordt deze werkwijze aangepast. Voor nieuwe faciliterende projecten in voorbereiding zullen voortaan voorafgaand aan of in een vroeg stadium van het traject voorovereenkomsten worden gesloten. Hiermee wordt beoogd de in de voorbereidingsfase gemaakte plankosten zoveel mogelijk te verhalen en financiële risico’s voor de gemeente te beperken. Deze aanpassing draagt bij aan een meer transparante en kostendekkende werkwijze en sluit beter aan bij het uitgangspunt dat kosten die samenhangen met particuliere initiatieven zoveel mogelijk door de initiatiefnemers worden gedragen.

Hieronder wordt een overzicht gegeven van alle lopende projecten in voorbereiding en de reeds gemaakte kosten.

3.3.3. Toelichting locaties Faciliterend Grondbeleid Naast de faciliterende projecten in voorbereiding, is er ook een aantal projecten waarvoor inmiddels een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemers. In deze overeenkomsten zijn afspraken vastgelegd over onder andere het kostenverhaal, de fasering van het project en de verdeling van risico’s. Voor deze projecten geldt dat de door de gemeente gemaakte kosten, waaronder plankosten, in beginsel worden verhaald op de initiatiefnemers conform de gemaakte afspraken. Daarmee is het financiële risico voor de gemeente in belangrijke mate beperkt. Tegelijkertijd blijft er sprake van een restrisico, namelijk in situaties waarin kosten onverhoopt niet (volledig) kunnen worden verhaald conform de overeenkomst, bijvoorbeeld bij stagnatie of het niet doorgaan van een project. De uitvoering van deze projecten vindt plaats binnen de kaders van de afgesloten overeenkomsten, waarbij de gemeente een faciliterende en toetsende rol vervult. In het hiernavolgende overzicht zijn de projecten waarvoor reeds een anterieure overeenkomst is gesloten opgenomen. Verderop wordt per project inzicht gegeven in de stand van zaken en de bijbehorende financiële aspecten.

Projectnaam Capelsche put Jacob Marisstraat Tilburgseweg Herontwikkeling flats Bloemenoord Akkerlanen Akkerlaan 20 Kasteellaan vm school Schotse Hooglanderstraat 14-24 Herontwikkeling Clemenskerk Grotestraat 163 (Wellsteeg) Carmelietenhof Waspik Grotestraat 239-243 Valkenvoortweg 20 campus Mr. van Coothstraat 6-8 Tom Mandersstraat 1-3 Grotestraat 143-145 (witte leeuw) vm. school de Brug Waspik Julianalaan 4-6 Sprang Capelle Julianastraat 11 Waalwijk Oudestraat 82-84 Grotestraat 162-164 Waalwijk Julianalaan 15 Sprang Capelle Stationstraat 46-50 Baardwijksestraat/ Borksesticht Wendelnesseweg-West ong Slachthuisterrein Waalwijk vm Hogevaart 143 Sprang Capelle Van der Duinstraat Wendelnesseweg Oost 8 Veerstraat 1 Waspik

Datum ondertekening ovk 18-11-2016 23-04-2019 14-11-2019 26-01-2020 15-05-2020 20-07-2020 24-11-2020 02-02-2022 16-03-2022 24-05-2022 13-06-2022 26-06-2022 08-07-2022 28-11-2022 08-12-2022 22-12-2022 11-01-2023 12-01-2023 30-01-2023 10-03-2023 17-05-2023 23-06-2023 26-09-2023 10-10-2023 12-10-2023 16-10-2023 20-12-2023 20-12-2023 20-12-2023 31-12-2023

Datum einde project

Status

31-12-2025 Afgesloten

31-12-2025 Afgesloten Maakt onderdeel uit van G.124

31-12-2025 Afgesloten

ETZ terrein Torenstraat 6 Molenhoek Gedempte Haven Scharlo 26 Waspik Raadhuisplein 31 SC Akkerwinde 1-9 SC De Els (Ontwikkelcombinatie)

27-03-2024 28-04-2024 27-05-2024 27-05-2024 28-05-2024 13-03-2025 27-03-2025 14-05-2025

De Els (Schoolkwartier)

20-05-2025

Burg. Verwielstraat Schotse Hooglanderstraat 82

11-09-2025 27-10-2025

31-12-2025 Afgesloten Geopend Geopend Geopend, maakt onderdeel uit van G.150 Geopend, maakt onderdeel uit van G.150 Geopend Geopend

Capelsche put (171200/6849060)

Capelsche put (kostenplaats 6849060) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

18-11-2016

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang Eind 2016 heeft de gemeente met Coöperatie Hof van Capelle een anterieure grondexploitatie-overeenkomst gesloten met het doel om de toenmalige bestemming om te zetten in een bestemming voor permanent wonen. Dit nadat aan een aantal randvoorwaarden was voldaan. Eén van de speerpunten was de kwaliteitsverbetering van het landschap. De werkzaamheden van de herinrichting van de ontsluitingsweg vallen deels onder de kwalitatieve verbetering van het landschap en worden ten laste gebracht van de derdenrekening van een advocatenkantoor. Eind 2022 heeft het bestuur van Coöperatie Hof van Capelle om diverse redenen de gemeente verzocht uitstel te verlenen tot 1 november 2025 voor de laatste fase van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Het college van burgemeester en wethouders heeft destijds besloten medewerking te verlenen. In 2025 heeft het bestuur van het Hof van Capelle wederom gevraagd om uitstel voor nog een jaar dus tot 1 november 2026. Het college heeft hiermee ingestemd. Hiermee heeft de coöperatie tot eind 2026 de mogelijkheid om de kwaliteitsverbetering van het landschap te realiseren, indien dit niet geheel lukt moet het niet benutte gedeelte van het met de kwaliteitsverbetering geraamde bedrag dat resteert in het depot, worden gestort in de Reserve Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente.

In 2025 zijn er wel werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de kwaliteitsverbetering landschap. Hierdoor wordt de openstaande verplichting verminderd met € 41.780.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

227

Duur

227

Vrijstaande woning

227

Financieel Boekwaarde 2025

14.166

Verwacht resultaat in 2026

-23.930

Genomen winst in 2025

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting In 2025 zijn voornamelijk plankosten gemaakt naar aanleiding van een door Hof van Capelle gestarte civiele rechtszaak. In april 2025 was er zitting bij de rechtbank Breda. De gemeente is door de rechtbank in het gelijk gesteld en heeft proceskosten vergoed gekregen. Hierdoor wordt een deel van de gemaakte kosten vergoed. De boekwaarde bedraagt € 14.166 per 31 december 2025. Ook voor 2026 worden nog plankosten voor dit project verwacht. Daarmee wordt het verwachte resultaat in 2025 € 23.930 negatief. Een deel van de eerder getroffen verliesvoorziening kan hierdoor komen te vervallen ten gunste van de Reserve grondexploitatie.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

23.461

(nadelig)

Eindwaarde:

23.930

(nadelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

Grondverwerving

Woonrijp maken

Plankosten

38.334

6.344

44.678

9.480

54.158

Totaal kosten

38.334

6.344

44.678

9.480

54.158

Bijdragen

18.289

12.223

30.512

Gronduitgifte Totaal opbrengsten

18.289

12.223

30.512

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

20.045

-5.879

14.166

9.480

23.646

Kostenstijging

284

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo

20.045

-5.879

14.166

9.764

23.930

20.045

-5.879

14.166

9.764

23.930

Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095)

Herontwikkeling flats Bloemenoord (kostenplaats 6849095) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

26-1-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang In 2020 is met Stichting Casade een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten met betrekking tot de herontwikkeling van de Bloemenoordflats gelegen aan het voormalige Distelplein en Larixplein. Hierbij zijn 240 woningen gesloopt en worden er 250 sociale huurappartementen terug gebouwd. Overeengekomen is dat zowel Casade als de gemeente een gedeelte van de herinrichting van het openbaar gebied voor haar rekening neemt. De 118 flats aan het Salviapark (voormalig Distelplein) en de 132 flats aan het Magnoliapark (voormalig Larixplein) zijn inmiddels gerealiseerd en in gebruik genomen. De openbare ruimte aan het Magnoliapark is aangelegd en wordt overgedragen aan de gemeente. Er wordt een opstalrecht gevestigd voor de bodemlussen in openbare grond.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

250

Goedkoop

250

Appartement

250

Financieel Boekwaarde 2025 Verwacht resultaat in 2026 Genomen winst in 2025

919.287 -1.120.999 -

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting In 2025 zijn met name kosten gemaakt voor de laatste woonrijpmaakwerkzaamheden van de openbare ruimte in het Magnoliapark (groenaanleg). De verrekeningen met Casade (uitvoering overeenkomst) kan begin 2026 plaatsvinden. Evenals de overdracht van het openbaar gebied naar beheer. Hierdoor verlengt de planperiode met een jaar. Er worden in 2026 alleen nog plankosten verwacht voor het afronden van het project en de beëindiging van de anterieure overeenkomst. Er zijn meer kosten verrekend met Casade dan geraamd. Hierdoor kan de verliesvoorziening afnemen met € 21.923.

Risico's Geen risico’s te melden.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

1.099.018

(nadelig)

Eindwaarde:

1.120.999

(nadelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

1.523.765

Grondverwerving

1.086.190

1.111.950

2.198.140

Omschrijving kostensoort

Bouwrijp maken Woonrijp maken

1.469.484

87.931

1.557.415

Overige kosten

31.219

90.074

121.293

Plankosten

236.780

15.968

252.748

10.508

263.256

Stortingen

4.347.438

103.899

4.451.337

1.212.532

5.663.869

963.998

3.392

967.390

1.011.136

1.978.526

Gronduitgifte

2.564.660

Totaal opbrengsten

3.528.658

3.392

3.532.050

1.011.136

4.543.186

818.780

100.507

919.287

201.396

1.120.683

Kostenstijging

315

Opbrengstenstijging

Totaal kosten Bijdragen

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

Rente

Saldo

818.780

100.507

919.287

201.711

1.120.999

Bijdrage reserve

Totaal bijdragen

818.780

100.507

919.287

201.711

1.120.999

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Tilburgseweg (172100/6849100)

Tilburgseweg (kostenplaats 6849100) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

14-11-2019

Verwacht eindjaar exploitatie

2028

Verloop project/voortgang Er is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten om een hotel, kantoor en medische voorzieningen en een restaurant met bijbehorende parkeervoorzieningen te realiseren ter plaatse van Tilburgseweg 1 (vm. Groenrijk). Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer een bijdrage betaalt waarbij de door de gemeente te maken kosten verhaald worden. Daarnaast is initiatiefnemer een bijdrage ruimtelijke kwaliteit verschuldigd van € 127.435 die ook ingezet kan worden voor voorzieningen op eigen terrein. Het bestemmingsplan is onherroepelijk.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Kantoren

4.000

Snelweglocatie (m² BVO)

4.000

Maatschappelijk

3.000

Overig (m²)

3.000

781

780

Overige Commerciële Dienstverlening Overig Congres, lobby en Restaurant

Financieel Boekwaarde 2025

-55.605

Verwacht resultaat in 2028

2.454

Genomen winst in 2025

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting Door de gemeente zijn in 2025 enkel wat plankosten gemaakt aan dit project. De boekwaarde bedraagt, mede door het reeds ontvangen gedeelte van de exploitatiebijdrage, € -55.605 per 31 december 2025. Door de vertraging in de uitvoering duurt het zeker nog enkele jaren voordat dit plan kan worden afgesloten: verwacht eind 2028. Bij ongewijzigde plannen kan het complex met kleine winst van € 2.454 worden afgesloten. De eerder getroffen verliesvoorziening kan hiermee komen te vervallen.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-2.313

(voordelig)

Eindwaarde:

-2.454

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2028

Totale kostprijs berekening

114.419

Plankosten

17.521

4.404

21.925

50.086

72.011

Stortingen

127.435

Totaal kosten

17.521

4.404

21.925

291.940

313.865

Bijdragen

77.530

241.854

319.384

Woonrijp maken

Gronduitgifte Totaal opbrengsten

77.530

241.854

319.384

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-60.009

4.404

-55.605

50.086

-5.519

Kostenstijging

11.853

Opbrengstenstijging

8.789

Rente

Saldo

-60.009

4.404

-55.605

53.150

-2.454

-60.009

4.404

-55.605

53.150

-2.454

Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Vm. Clemenskerk (172800/6849130)

Herontwikkeling Clemenskerk (kostenplaats 6849130) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

16-3-2022

Verwacht eindjaar exploitatie

2027

Verloop project/voortgang In 2022 is de met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten met het doel om de voormalige “Clemenskerk” (een rijksmonument) en de pastorie te transformeren naar 23 koopappartementen en nieuwbouw van 66 koop- c.q. zorgappartementen met bijhorende voorzieningen en parkeerplaatsen. Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer een bijdrage betaalt waarbij de door de gemeente te maken kosten verhaald worden. Daarnaast is de initiatiefnemer een bijdrage ruimtelijke kwaliteit verschuldigd van € 54.150 die ook ingezet kan worden voor voorzieningen op eigen terrein. Er is een voorlopige voorziening getroffen, waardoor de waardoor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is geschorst. Het openbaar parkeren is inmiddels in de regels van het bestemmingsplan correct opgenomen. Het herstelbesluit hierbij, waarvoor de gemeente ambtelijke en juridische kosten heeft gemaakt, is eind 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. In november 2024 heeft de zitting plaatsgevonden. De Raad van State heeft in november 2025 een tussenuitspraak gedaan. De gemeente moet onderbouwen of, en waarom, er voldoende parkeerplaatsen komen. Gelet op deze tussenuitspraak is de looptijd van het project verlengd van 2027 naar 2028.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

Woningen

Middenduur

Appartement

Overige woonvorm

Duur

Financieel Boekwaarde 2025

103.688

Verwacht resultaat in 2027

-66.386

Genomen winst in 2025

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting In 2025 zijn er voornamelijk kosten gemaakt voor ambtelijke uren en juridische ondersteuning. Omdat deze kosten niet waren voorzien en in de anterieure overeenkomst geen afspraken waren gemaakt over deze 'meerkosten' komen deze kosten ten laste van de gemeente. In 2024 is eerder een subsidie ontvangen voor dit project. Het betreft een bedrag van € 43.341. De boekwaarde bedraagt € 103.688 per 31 december 2025. Het complex heeft een negatieve eindwaarde per 31-12-2027 van naar verwachting € 66.386. Hiervoor moet de eerder getroffen verliesvoorziening iets worden verhoogd ten laste van de reserve Grondexploitatie.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

63.808

(nadelig)

Eindwaarde:

66.386

(nadelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2027

Totale kostprijs berekening

428

Woonrijp maken

10.582

254.624

265.206

Plankosten

164.413

18.909

183.322

28.440

211.762

Stortingen

54.150

Totaal kosten

175.423

18.909

194.332

337.214

531.546

Bijdragen

90.644

375.229

465.873

BRM/WRM voor 2023

Gronduitgifte Totaal opbrengsten

90.644

375.229

465.873

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

84.779

18.909

103.688

-38.015

65.673

Kostenstijging

15.226

Opbrengstenstijging

14.512

Rente

Saldo

84.779

18.909

103.688

-37.301

66.386

84.779

18.909

103.688

-37.301

66.386

Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140)

Kasteellaan vm school (kostenplaats 6849140) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

24-11-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang De voormalige basisschool Besoijen was vervat in een anterieure overeenkomst met enkele andere locaties van Besoijen. Casade en gemeente hebben er voor gekozen om voor de herontwikkeling van de voormalige basisschool Besoijen een nieuwe anterieure overeenkomst te sluiten. Ter plekke van de voormalige basisschool wordt een tweetal appartementencomplexen gerealiseerd. Het ene gebouw heeft 47 sociale huurappartementen verdeeld over tien verdiepingen en staat op de hoek. Het andere gebouw heeft 28 appartementen (waarvan 18 appartementen worden gebruikt door Stichting Chapeau) verdeeld over vier verdiepingen en ligt aan de Kasteellaan. Het plan is in 2025 opgeleverd. Als na een jaar na ingebruikname blijkt dat de hoeveelheid openbare parkeerplaatsen niet voldoet bij deze bestemming en dit gebruik, legt de gemeente op kosten van de verhuurder alsnog een aantal parkeerplaatsen aan. De ruimte hiervoor is gereserveerd.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

Sociaal

Appartement

Financieel Boekwaarde 2025

-10.077

Verwacht resultaat in 2026

7.635

Genomen winst in 2025

4.952

Genomen winst t/m 2025

166.889

Financiële toelichting In 2025 zijn enkele plankosten gemaakt, die binnen de raming vallen. Het complex kan worden afgesloten, wanneer de bebouwing is gerealiseerd, openbaar gebied is overgedragen en de evaluatie van de parkeerplaatsen heeft geleid tot al dan niet aanleg hiervan. Op basis van de POC methode kon hier totaal een winst worden genomen van € 161.937. In 2025 kan er € 4.952 winst genomen worden. Het verwachte resultaat bedraagt na winstneming per 31-12-2026 € 7.635 positief.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-7.486

(voordelig)

Eindwaarde:

-7.635

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

Plankosten

47.694

5.662

53.356

2.370

55.726

Totaal kosten

47.694

5.662

53.356

2.370

55.726

Bijdragen

230.322

Gronduitgifte Totaal opbrengsten

230.322

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-182.628

5.662

-176.966

2.370

-174.596

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo

-182.628

5.662

-176.966

2.441

-174.524

Bijdrage reserve

161.937

4.952

166.889

Totaal bijdragen

161.937

4.952

166.889

Resultaat Projectsaldo

-20.691

10.614

-10.077

2.441

-7.635

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Akkerlanen (173100/6849150)

Akkerlanen (kostenplaats 6849150) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

15-5-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2027

Verloop project/voortgang Met een ontwikkelaar is medio 2020 een koop- en anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat binnen het plan 155 projectmatig gebouwde woningen gerealiseerd worden en 39 bouwkavels uitgegeven worden ten behoeve van particuliere woningbouw. Ook zal er een CPO-project gerealiseerd worden ten behoeve van de realisatie van 10 tot 16 levensloopbestendige woningen voor senioren. Overeengekomen is dat de gemeente hiertoe haar grondbezit (ca. 65% van het totaal) binnen het plan gefaseerd verkoopt aan de ontwikkelende partij. Tevens ontvangt de gemeente een bijdrage voor de centrale aansluiting van het plangebied op de Akkerlaan en aanpassing van de kruising Akkerlaan-Vijverlaan-Groenewoudlaan. De ontwikkelaar draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken waarna de gemeente het uiteindelijke openbare gebied overneemt. In het kader van regelgeving omtrent aanbesteding, is het bouw- en woonrijp maken door de gemeente aanbesteed waarna de ontwikkelaar de opdracht heeft verstrekt. De ontwikkelaar heeft op verzoek van de gemeente een warmtenet aan laten leggen op basis van aquathermie. Na een lange beroepsprocedure bij de Raad van State is het bestemmingsplan op 6 april 2023 onherroepelijk in werking getreden. Het gehele plangebied is inmiddels bouwrijp gemaakt. Daarbij is ook het warmtenet aangelegd.

De eerste 21 woningen (fase 1) zijn in 2023 opgeleverd. Dat najaar is tevens gestart met de bouw van de volgende 48 woningen (fase 2) en vergunning verleend voor het appartementengebouw op de hoek Vijverlaan-Akkerlaan (6 woningen, fase 3). Deze woningen zijn in 2025 opgeleverd. Datzelfde geldt voor de 12 woningen dit gerealiseerd zijn in collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook de grond ten behoeve van de volgende 54 woningen (fase 4) is eind 2023 notarieel getransporteerd. In 2024 is gestart met de bouw van die woningen. Eind dat jaar is ook de grond voor de restende 17 woningen en 9 appartementen verkocht. In 2025 is gestart met de bouw van deze laatste woningen. Ondertussen zijn ook alle 39 particuliere bouwkavels door ontwikkelaar uitgegeven. In oktober 2025 is ook het toekomstig openbaar gebied in één keer overgedragen. Datzelfde jaar heeft de ontwikkelaar een aanvang gemaakt met het woonrijp maken van het zuidelijk deel van het plan. De uitvoering hiervan volgt de oplevering van de woningen. Naar verwachting is het gehele openbaar gebied in 2027 aangelegd. Eigendom en beheer worden dan overgedragen aan de gemeente.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

Woningen

206

180

Vrije kavel

Duur

167

141

Tussenwoningen

Hoekwoningen

Twee-onder-een-kapwoning

Appartement

Bungalow

Financieel Boekwaarde 2025

-499.153

Verwacht resultaat in 2027

389.354

Genomen winst in 2025

4.393.758

Genomen winst t/m 2025

6.902.330

Financiële toelichting In 2025 zijn kosten gemaakt aan de reconstructie van de Groenewoudlaan, waar dit project mede aan bijdraagt (aansluiting Vijverlaan-Groenewoudlaan-Akkerlaan). Verder is in 2025 de grondverkoop geweest voor de openbare ruimte. Dit is in één keer gebeurd, in plaats van gefaseerd waar vorig jaar nog rekening mee werd gehouden. Hierdoor zijn er iets minder grondopbrengsten vanwege het wegvallen van de indexatie. De uitvoeringskosten die in 2025 zijn gemaakt, zijn ruim binnen de raming gebleven. De plankosten zijn lager doordat bepaalde verplichtingen zich niet voordoen. Het financiële resultaat van deze ontwikkeling verslechtert per saldo enigszins met € 3.500 op eindwaarde. De boekwaarde per 1-1-2025 bedraagt €-4.892.911. Er kan voor een bedrag van € 4,4 miljoen winst worden genomen, waarmee de boekwaarde afneemt naar € -499.153. Na winstneming bedraagt het eindwaardesaldo € 389.354 positief.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Ontwikkelaar maakt woonrijp na bouw, maar maakt openbaar gebied niet (tijdig) af.

35 %

50.000

Langere planperiode, meer beheerkosten, plankosten, projectmanagement, juridische kosten.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-374.235

(voordelig)

Eindwaarde:

-389.354

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2027

Totale kostprijs berekening

443

Grondverwerving

814.247

814.248

Milieu

119.970

Woonrijp maken

345.782

192.093

537.875

Omschrijving kostensoort

BRM/WRM voor 2023

Overige kosten Plankosten

507.463

58.082

565.545

105.320

670.865

Totaal kosten

1.787.905

250.174

2.038.079

105.321

2.143.400

517.973

Gronduitgifte

3.520.182

5.401.407

8.921.589

Totaal opbrengsten

4.038.155

5.401.407

9.439.562

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-2.250.250

-5.151.233

-7.401.483

105.321

-7.296.162

Kostenstijging

4.478

Opbrengstenstijging

Bijdragen

Rente

Saldo

-2.250.250

-5.151.233

-7.401.483

109.799

-7.291.684

Bijdrage reserve

2.508.572

4.393.758

6.902.330

Totaal bijdragen

2.508.572

4.393.758

6.902.330

258.322

-757.475

-499.153

109.799

-389.354

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Akkerlaan 20 (173300/6849160)

Akkerlaan 20 (kostenplaats 6849160) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

20-7-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang Met een eigenaar is medio 2020 een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten. De eigenaar heeft een plan ingediend voor de ontwikkeling van twee grondgebonden woningen aan de westkant van het bij hem in eigendom zijnde perceel Akkerlaan 20. Naast de exploitatiebijdrage voor de ambtelijke inzet is initiatiefnemer een bijdrage kwaliteitsverbetering verschuldigd. Verzoeker is van plan de kwaliteitsverbetering op eigen grond binnen het exploitatiegebied te realiseren. De gemeente is in 2023 in het gelijk gesteld in een beroepszaak die aanhangig was gemaakt bij de Raad van State. Voor de aanleg van een brug is een omgevingsvergunning aangevraagd. Waterschap Brabantse Delta heeft een watervergunning verleend en voor de aanleg ervan en de gemeente de bouw(omgevings)vergunning. Hiertegen is beroep ingesteld. De vergunning voor de brug is inmiddels onherroepelijk, echter is deze opnieuw aangevraagd.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

Duur

Vrijstaande woning

Financieel Boekwaarde 2025

29.578

Verwacht resultaat in 2026

-34.460

Genomen winst in 2025

Financiële toelichting Door niet voorziene lopende procedures inzake verschillende vergunningen zijn er in 2025 meer plankosten gemaakt dan dat was geraamd. Omdat deze procedures niet waren voorzien en in de anterieure overeenkomst geen afspraken waren gemaakt over deze 'meerkosten' komen deze kosten ten laste van de gemeente. Door deze extra gemaakte kosten en nog te maken kosten komt dit project op een negatief resultaat van € 34.460. Hier wordt een aanvullende voorziening voor getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

33.784

(nadelig)

Eindwaarde:

34.460

(nadelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

3.608

Plankosten

62.583

14.406

76.989

4.740

81.729

Stortingen

102.322

Totaal kosten

62.583

18.013

80.596

107.062

187.658

Bijdragen

13.811

3.608

17.419

102.322

119.741

Gronduitgifte

33.600

Totaal opbrengsten

47.411

3.608

51.019

102.322

153.341

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

15.172

14.406

29.578

4.740

34.318

Kostenstijging

142

Opbrengstenstijging

Woonrijp maken

Rente

Saldo

15.172

14.406

29.578

4.882

34.460

15.172

14.406

29.578

4.882

34.460

Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Jacob Marisstraat (173400/6849165)

Jacob Marisstraat (kostenplaats 6849165) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Sprang-Capelle

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

23-4-2019

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang Met een initiatiefnemer is in 2019 een anterieure overeenkomst gesloten waarbij op zijn perceel twee grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. De initiatiefnemer is een bijdrage ruimtelijke kwaliteit verschuldigd van € 89.417. Overeengekomen is dat deze verschuldigde bijdrage op eigen terrein wordt ingezet. Aan de initiatiefnemer is een strook grond verkocht. Met de opbrengst hiervan kunnen de gemeentelijke kosten worden afgedekt. De bouw van de laatste woning is gereed. Er dienen nog wat werkzaamheden verricht te worden. De looptijd is hierdoor met één jaar verlengd.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

Duur

Vrijstaande woning

Financieel Boekwaarde 2025

-25.731

Verwacht resultaat in 2026

24.257

Genomen winst in 2025

787

Genomen winst t/m 2025

787

Financiële toelichting In 2025 zijn nagenoeg geen plankosten gemaakt. De boekwaarde van het complex bedraagt € -26.518 per 31 december 2025 mede vanwege de opbrengsten uit de verkoop van het openbaar gebied. Er worden nog enkele kosten verwacht in 2026 die door de initiatiefnemer worden vergoed. Het plan wordt eind 2026 afgesloten met een verwacht positief resultaat (na winstneming in 2025) van € 24.257.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-23.782

(voordelig)

Eindwaarde:

-24.257

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

2.500

Plankosten

11.159

123

11.282

1.358

12.640

Stortingen

89.417

11.159

123

11.282

93.275

104.557

91.917

Gronduitgifte

37.800

Totaal opbrengsten

37.800

91.917

129.717

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-26.641

123

-26.518

1.358

-25.160

Kostenstijging

116

Opbrengstenstijging

Woonrijp maken

Totaal kosten Bijdragen

Rente

Saldo

-26.641

123

-26.518

1.474

-25.044

Bijdrage reserve

787

Totaal bijdragen

787

-26.641

910

-25.731

1.474

-24.257

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Schotse Hooglandersstraat 14-24 (173700/6849180)

Schotse Hooglanderstraat 14-24 (kostenplaats 6849180) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waspik

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

2-2-2022

Verwacht eindjaar exploitatie

2025

Verloop project/voortgang Met de initiatiefnemer is in 2022 een anterieure overeenkomst tot stand gekomen voor de ontwikkeling van een vrijstaande woning op de bij hem in eigendom zijnde en komende percelen. Eveneens is grondruil overeengekomen waarbij de gemeente grond heeft verworven voor de realisatie van een ecologische verbindingszone. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de bouw is gereed. De bijdrage ruimtelijke kwaliteit is voldaan op eigen terrein.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

Woningen

Duur

Vrijstaande woning

Financieel Boekwaarde 2025

2.230

Verwacht resultaat in 2025

-2.230

Genomen winst in 2025

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting De boekwaarde bedraagt, mede door de grondruil en bijkomende kosten, € 2.230 per 31 december 2025. In 2025 zijn geen kosten gemaakt. De initiatiefnemer heeft in 2025 aangetoond dat hij heeft voldaan aan de bijdrage ruimtelijke kwaliteit op eigen terrein. Het project kan worden afgesloten per 31-12-2025 met een verlies van € 2.230. Hier is reeds een verliesvoorziening voor getroffen.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

2.230

(nadelig)

Eindwaarde:

2.230

(nadelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2025

Totale kostprijs berekening

Grondverwerving

2.310

Plankosten

1.327

Stortingen

3.637

Gronduitgifte

1.407

Totaal opbrengsten

1.407

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

2.230

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Totaal kosten Bijdragen

Rente

Saldo

2.230

Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Voormalig school De Brug, ’t Vaartje 8, Waspik (173800/6849185)

vm. school de Brug Waspik (kostenplaats 6849185) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waspik

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

11-1-2023

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang In 2021 heeft de gemeente partijen gevraagd een bod uit te brengen op de locatie van de voormalige school De Brug in Waspik. De herontwikkeling is gegund aan een ontwikkelaar die er in totaal acht woningen realiseert (waarvan twee seniorenwoningen en zes starterswoningen). De grond is in 2023 verkocht. De woningen zijn in 2024 opgeleverd. In 2025 zijn de laatste werkzaamheden uitgevoerd voor de inrichting van de openbare ruimte. In 2026 ontvangen we de laatste factuur en kan het openbaar gebied worden overgedragen.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Woningen

Goedkoop

Tussenwoningen

Hoekwoningen

Financieel Boekwaarde 2025

-45.590

Verwacht resultaat in 2026

5.269

Genomen winst in 2025

-5.146

Genomen winst t/m 2025

53.732

Financiële toelichting In 2025 zijn enkel plankosten gemaakt (projectmanagement en toezicht). Op basis van de POC methode moet in 2025 € 5.146 winst worden teruggedraaid, welke ten laste komt van de reserve Grondexploitatie. De tussentijds genomen winst komt daarmee uit op € 53.732. Het resultaat op eindwaarde per 31-12-2026 wordt geschat op € 5.269.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-5.165

(voordelig)

Eindwaarde:

-5.269

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

Grondverwerving

183.303

183.304

Bouwrijp maken

186.944

6.914

193.858

38.988

232.846

Plankosten

33.686

332

34.017

158

34.175

Totaal kosten

403.933

7.245

411.178

39.147

450.325

Gronduitgifte

510.500

Totaal opbrengsten

510.500

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-106.567

7.245

-99.322

39.147

-60.175

Kostenstijging

1.174

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo

-106.567

7.245

-99.322

40.321

-59.001

Bijdrage reserve

58.878

-5.146

53.732

Totaal bijdragen

58.878

-5.146

53.732

Resultaat Projectsaldo

-47.689

2.099

-45.590

40.321

-5.269

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Grotestraat 163 (173900/6849190)

Grotestraat 163 (Wellsteeg) (kostenplaats 6849190) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

24-5-2022

Verwacht eindjaar exploitatie

2025

Verloop project/voortgang Met een ontwikkelaar is in mei 2022 een anterieure overeenkomst tot stand gekomen met het doel het realiseren van 4 tweeonder-een-kapwoningen, 4 rijwoningen en 1 patiowoning op de bij hem en bij derden in eigendom zijnde percelen. Met een projectafwijkingsbesluit is medewerking verleend aan het plan. Het monumentale pand is gesloopt en alle woningen zijn gerealiseerd.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

Woningen

Goedkoop

Tussenwoningen

Duur

Twee-onder-een-kapwoning

Bungalow

Financieel Boekwaarde 2025

Verwacht resultaat in 2025

Genomen winst in 2025

1.111

Genomen winst t/m 2025

1.111

Financiële toelichting Naast het laatste termijnbedrag t.b.v. de exploitatiebijdrage voor ambtelijke uren heeft de initiatiefnemer ook de laatste termijn voor de bijdrage aan het cultuurfonds voldaan. Het complex kan per 31-12-2025 worden afgesloten met een klein positief resultaat.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

(voordelig)

Eindwaarde:

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2025

Totale kostprijs berekening

Plankosten

Stortingen

15.427

Totaal kosten

15.427

Bijdragen

16.538

Gronduitgifte Totaal opbrengsten

16.538

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-1.111

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo

-1.111

Bijdrage reserve

1.111

Totaal bijdragen

1.111

-1.111

1.111

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

Carmelietenhof 3 (174000/6849195)

Carmelietenhof Waspik (kostenplaats 6849195) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waspik

Datum ondertekening anterieure overeenkomst

13-6-2022

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang In 2022 is met een ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten met het doel om de voormalige “Theresiakerk” te transformeren naar zorgappartementen. Daarnaast worden 21 grondgebonden woningen met bijhorende voorzieningen en parkeerplaatsen in de kloostertuin gerealiseerd. Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer een bijdrage betaalt waarbij de door de gemeente te maken kosten verhaald worden. Daarnaast is initiatiefnemer een bijdrage ruimtelijke kwaliteit verschuldigd van € 182.044. Hiervoor dient een restauratieplan ter instemming aan de gemeente voorgelegd te worden. De 21 woningen in de voormalige kloostertuin zijn gereed. In 2025 is de aanleg van het openbaar gebied afgerond. Voor het verbouwen van de kerk/klooster (rijksmonument) is in 2024 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend en verleend. De verbouw van de kerk is inmiddels ingezet. Verwacht wordt dat dit in 2026 wordt afgerond.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16962270/1