Bijlage 1. Nota Grondexploitatie 2026
Tekst van het document
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
Woningen
44
44
21
23
0
23
Sociaal
23
23
-
23
0
23
Overige woonvorm
23
23
-
23
0
23
Middenduur
12
12
12
-
0
0
Tussenwoningen
6
6
6
-
0
0
Hoekwoningen
6
6
6
-
0
0
Duur
9
9
9
-
0
0
Twee-onder-een-kapwoning
9
9
9
-
0
0
90
Financieel Boekwaarde 2025
14.461
Verwacht resultaat in 2026
-25.040
Genomen winst in 2025
-
Genomen winst t/m 2025
-
Financiële toelichting De boekwaarde bedraagt € 14.461 per 31 december 2025. In 2025 zijn alleen plankosten gemaakt. Naar verwachting kan het complex eind 2026 met een verlies van € 25.040 worden afgesloten. Dit verlies is het gevolg van de hogere plankosten (projectmanagement) en toezichtskosten voor de aanleg van het openbaar groen. Hiervoor wordt een aanvullende verliesvoorziening getroffen ten laste van de reserve Grondexploitatie.
Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:
24.549
(nadelig)
Eindwaarde:
25.040
(nadelig)
Omschrijving kostensoort
Boekwaarde per 1-1-2025
Geboekt in huidig jaar 2025
Totaal geboekt t/m 2025
Totale prospectie t/m 2026
Totale kostprijs berekening
Bouwrijp maken
7.920
-
7.920
-
7.920
Plankosten
57.743
10.109
67.852
10.270
78.122
Stortingen
-
-
-
-
-
Totaal kosten
65.663
10.109
75.772
10.270
86.042
Bijdragen
61.311
-
61.311
-
61.311
-
-
-
Gronduitgifte Totaal opbrengsten
61.311
-
61.311
-
61.311
Nominaal saldo (kosten opbrengsten)
4.352
10.109
14.461
10.270
24.731
Kostenstijging
-
308
308
Opbrengstenstijging
-
-
-
Rente
-
-
-
-
-
Saldo
4.352
10.109
14.461
10.578
25.040
-
-
-
-
-
4.352
10.109
14.461
10.578
25.040
Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief
91
Grotestraat 239 en 241 (174100/6849200)
Grotestraat 239-243 (kostenplaats 6849200) Algemeen Foto
Plangrenzen
Ligging
Waalwijk
Datum ondertekening anterieure overeenkomst
26-6-2022
Verwacht eindjaar exploitatie
2026
Verloop project/voortgang Eind 2019 heeft de raad ingestemd met de aankoop van Grotestraat 239 voor een bedrag van € 545.000. Medio 2022 is met de eigenaar van het voormalige Intersport-pand gelegen aan de Grotestraat 241 een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van 19 nieuwbouwwoningen en 1 commerciële ruimte aan de Grotestraat 239. Voor de realisatie van dit project is een grondruil overeengekomen tussen ontwikkelaar en gemeente. Wanneer het project is afgerond ontvangt de gemeente een gedeelte van de ondergrond van Grotestraat 243. Grotestraat 243 wordt door de ontwikkelaar gesloopt en een gedeelte van de ondergrond komt bij de gemeente in eigendom, zodat een doorsteek naar de Winterdijk gerealiseerd kan worden. De nieuwe doorsteek en de hiermee gemoeide kosten voor bijvoorbeeld de aanleg van het openbaar gebied maken dus geen onderdeel uit van deze anterieure overeenkomst, maar is benodigd voor het investeringsproject stadsentree. De levering van Grotestraat 239 aan de ontwikkelaar heeft in 2024 plaatsgevonden. Het bestaande gebouw is in 2025 gesloopt. Naar verwachting wordt het bouwplan in 2026 opgeleverd.
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
Woningen
19
19
-
19
0
19
Middenduur
19
19
-
19
0
19
Appartement
19
19
-
19
0
19
Overige Commerciële Dienstverlening
-
200
-
200
0
200
Overig
-
200
-
200
0
200
92
Financieel Boekwaarde 2025
168.637
Verwacht resultaat in 2026
-243.085
Genomen winst in 2025
-
Genomen winst t/m 2025
-
Financiële toelichting Tijdens de uitvoering in 2025 zijn diverse omstandigheden aan het licht gekomen die tot een overschrijding van het oorspronkelijke budget hebben geleid. Er zijn er enkele onvoorziene kosten ontstaan, waaronder een verplicht archeologisch onderzoek, een onderzoek naar nietgesprongen explosieven en het aanhelen van de muur van het Schoenenmuseum. De kosten voor het archeologisch onderzoek zijn substantieel. In 2025 is voor ruim € 82.000 aan onderzoekskosten gemaakt. Deze kosten waren bij aanvang van het project niet voorzien en kunnen niet verhaald worden op de ontwikkelaar. In het najaarsbericht 2025 is de raad hier ook over geïnformeerd. De betreffende overschrijding past binnen de door de raad vastgestelde kaders, zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2025-2030. Voor 2026 worden nog plankosten, kosten m.b.t. het aanhelen van de muur van het Schoenenmuseum en kosten t.b.v. de afronding van het archeologieonderzoek verwacht. Dit alles leidt tot een groter negatief resultaat op eindwaarde, te weten € 243.085. Hierdoor zal de getroffen voorziening verhoogd moeten worden ten laste van de Reserve grondexploitatie.
Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:
238.318
(nadelig)
Eindwaarde:
243.085
(nadelig)
Omschrijving kostensoort
Boekwaarde per 1-1-2025
Geboekt in huidig jaar 2025
Totaal geboekt t/m 2025
Totale prospectie t/m 2026
Totale kostprijs berekening
Grondverwerving
-
-
-
1
1
Overige kosten
-
-
-
25.000
25.000
Plankosten
18.504
150.133
168.637
56.850
225.487
Totaal kosten
18.504
150.133
168.637
81.851
250.488
-
-
-
9.666
9.666
-
-
-
Bijdragen Gronduitgifte Totaal opbrengsten
-
-
-
9.666
9.666
18.504
150.133
168.637
72.185
240.823
Kostenstijging
-
2.456
2.456
Opbrengstenstijging
-
193
193
Nominaal saldo (kosten opbrengsten)
Rente
-
-
-
-
-
Saldo
18.504
150.133
168.637
74.448
243.085
-
-
-
-
-
18.504
150.133
168.637
74.448
243.085
Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief
93
Valkenvoortweg (174200/6849205)
Valkenvoortweg 20 campus (kostenplaats 6849205) Algemeen Foto
Plangrenzen
Ligging
Waalwijk
Datum ondertekening anterieure overeenkomst
8-7-2022
Verwacht eindjaar exploitatie
2026
Verloop project/voortgang Met een ontwikkelaar is medio 2022 een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van een tijdelijke grootschalige campus met bijhorende voorzieningen en parkeerplaatsen voor het huisvestingen van 270 arbeidsmigranten. Vanuit het Rijk is subsidie op basis van de “Regeling specifieke uitkering huisvesting kwetsbare doelgroepen” ter beschikking gesteld die de gemeentelijke kosten dekken. De bebouwing is opgeleverd. Er dient alleen nog een grondruil plaats te vinden. Naar verwachting zal dit in 2026 gebeuren. De looptijd van het project wordt hierdoor met een jaar verlengd.
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
Woningen
1
1
1
-
0
0
Goedkoop
1
1
1
-
0
0
Overige woonvorm
1
1
1
-
0
0
94
Financieel Boekwaarde 2025
2.794
Verwacht resultaat in 2026
-6.156
Genomen winst in 2025
-
Genomen winst t/m 2025
-
Financiële toelichting Omdat er nog een grondruil dient plaats te vinden kan het project nog niet worden afgesloten. De grondruil zal naar verwachting in 2026 plaatsvinden. Het verwachte negatieve resultaat in 2026 betreft € 6.156. De reeds getroffen voorziening wordt opgehoogd naar dit bedrag ten laste van de reserve Grondexploitatie.
Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:
6.035
(nadelig)
Eindwaarde:
6.156
(nadelig)
Boekwaarde per 1-1-2025
Geboekt in huidig jaar 2025
Omschrijving kostensoort
Bouwrijp maken
Totaal geboekt t/m 2025
Totale prospectie t/m 2026
Totale kostprijs berekening
-
-
-
Plankosten
2.794
-
2.794
3.264
6.058
Totaal kosten
2.794
-
2.794
3.264
6.058
Bijdragen
-
-
-
Gronduitgifte
-
-
-
Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten opbrengsten)
-
-
-
-
-
2.794
-
2.794
3.264
6.058
-
98
98
Kostenstijging Rente
-
-
-
-
-
Saldo
2.794
-
2.794
3.362
6.156
-
-
-
-
-
2.794
-
2.794
3.362
6.156
Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief
95
Slachthuisterrein (174300/6849210)
Slachthuisterrein Waalwijk vm (kostenplaats 6849210) Algemeen Foto
Plangrenzen
Ligging
Waalwijk
Datum ondertekening anterieure overeenkomst
16-10-2023
Verwacht eindjaar exploitatie
2028
Verloop project/voortgang Eind 2023 is er met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de herontwikkeling van het voormalig slachthuisterrein in Waalwijk. Op dit terrein zullen 123 woningen en een maatschappelijke ruimte (biljartvereniging) worden gerealiseerd. Het openbaar gebied zal na aanleg (naar verwachting in 2027) worden overgedragen aan de gemeente voor een bedrag van € 1. De verschuldigde exploitatiebijdrage bedraagt € 130.290. Daarnaast wordt door de gemeente een bijdrage kwaliteitsverbetering gevraagd ter waarde van € 91.459. Deze wordt door de ontwikkelaar in eigen gebied gerealiseerd. Voor deze ontwikkeling heeft de gemeente een subsidie (start bouwimpuls) ontvangen van € 1.016.528 excl. btw. Dit is bedoeld om de openbare ruimte aan te leggen. Op deze manier is de ontwikkeling voor de ontwikkelaar financieel haalbaar. De gemeente heeft contractueel niet meer kosten aan de openbare ruimte dan de ontvangen subsidie en loopt daardoor hierin geen risico. De omgevingsvergunning is verleend en onherroepelijk. Het terrein is in 2025 bouwrijp gemaakt. In december 2025 is gestart met de bouw. De oplevering is gepland in het eerste kwartaal van 2027.
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
2027
2028 ev
Woningen
123
123
-
123
0
0
123
0
Sociaal
38
38
-
38
0
0
38
0
Appartement
38
38
-
38
0
0
38
0
Middenduur
85
85
-
85
0
0
85
0
Overige Commerciële Dienstverlening
136
136
-
136
0
0
136
0
Overig
136
136
-
136
0
0
136
0
96
Financieel Boekwaarde 2025
-802.548
Verwacht resultaat in 2028
10.541
Genomen winst in 2025
-
Genomen winst t/m 2025
-
Financiële toelichting In 2025 heeft de gemeente in totaal € 166.294 aan kosten gemaakt. Het merendeel hiervan heeft betrekking op werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het terrein. Conform de toegekende subsidie komen de kosten voor het bouw- en woonrijp maken tot het subsidiebedrag voor rekening van de gemeente. De boekwaarde per 31-12-2025 bedraagt € -802.548. In 2023 is een verliesvoorziening getroffen, welke in 2024 gedeeltelijk is teruggedraaid. Ook in 2025 kan deze voorziening verder worden teruggedraaid. De verwachte eindwaarde voor dit project per 3112-2028 is € 10.541 positief.
Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:
-9.933
(voordelig)
Eindwaarde:
-10.541
(voordelig)
Boekwaarde per 1-1-2025
Geboekt in huidig jaar 2025
Totaal geboekt t/m 2025
Totale prospectie t/m 2028
Totale kostprijs berekening
Grondverwerving
-
-
-
1
1
Bouwrijp maken
-
173.358
173.358
-
173.358
Woonrijp maken
67.621
22.433
90.054
705.142
795.196
-
-
-
Omschrijving kostensoort
Overige kosten Plankosten
77.784
20.176
97.960
39.500
137.460
Stortingen
-
-
-
91.459
91.459
145.405
215.966
361.371
836.102
1.197.473
1.114.246
32.573
1.146.819
91.459
1.238.278
-
17.100
17.100
-
17.100
Totaal opbrengsten
1.114.246
49.673
1.163.919
91.459
1.255.378
Nominaal saldo (kosten opbrengsten)
-968.841
166.294
-802.548
744.643
-57.904
Kostenstijging
-
47.364
47.364
Opbrengstenstijging
-
-
-
Totaal kosten Bijdragen Gronduitgifte
Rente
-
-
-
-
-
Saldo
-968.841
166.294
-802.548
792.007
-10.541
-
-
-
Saldo Cumulatief Bijdrage reserve Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo
-
-
-
-
-
-968.841
166.294
-802.548
792.007
-10.541
Resultaat Projectsaldo Cumulatief
97
Mr. Van Coothstraat 6-8 (174500/6849220)
Mr. van Coothstraat 6-8 (kostenplaats 6849220) Algemeen Foto
Plangrenzen
Ligging
Waalwijk
Datum ondertekening anterieure overeenkomst
28-11-2022
Verwacht eindjaar exploitatie
2027
Verloop project/voortgang Aan de Mr. van Coothstraat 6 wordt de realisatie mogelijk gemaakt van 3 appartementsgebouwen (totaal maximaal 28 appartementen). Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst afgesloten. Eind 2022 heeft de ontwikkelaar de verschuldigde exploitatiebijdrage voldaan. De ontwikkelaar is een bijdrage voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering verschuldigd van € 78.266, die ook binnen het projectgebied gerealiseerd mag worden. Na realisatie van de openbare ruimte door de ontwikkelaar, neemt de gemeente deze geheel of gedeeltelijk in beheer. Hiertoe is in september 2023 het bestemmingsplan door de raad vastgesteld. Hier was beroep tegen ingediend. Eind februari 2026 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. Het bestemmingsplan is onherroepelijk.
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
2027
Woningen
28
28
-
28
0
28
0
Duur
28
28
-
28
0
28
0
Appartement
28
28
-
28
0
28
0
Financieel Boekwaarde 2025
19.279
Verwacht resultaat in 2027
-52.316
Genomen winst in 2025
-
Genomen winst t/m 2025
-
98
Financiële toelichting Door niet voorziene lopende procedures inzake het bestemmingplan zijn er in 2025 meer plankosten gemaakt dan dat was geraamd. Omdat deze procedures niet waren voorzien en in de anterieure overeenkomst geen afspraken waren gemaakt over deze 'meerkosten' komen deze kosten ten laste van de gemeente. Gelet op de lopende procedure worden er ook nog plankosten verwacht voor de komende twee jaar. Deze worden, gelet op de ervaringen van afgelopen jaren, geraamd op totaal € 31.600. Naar verwachting kan het project eind 2027 met een negatief resultaat van € 52.316 worden afgesloten. In 2024 is er al een verliesvoorziening getroffen van € 17.593. Deze wordt opgehoogd naar € 52.316.
Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:
50.285
(nadelig)
Eindwaarde:
52.316
(nadelig)
Omschrijving kostensoort
Boekwaarde per 1-1-2025
Geboekt in huidig jaar 2025
Totaal geboekt t/m 2025
Totale prospectie t/m 2027
Totale kostprijs berekening
-
-
-
1
1
Plankosten
40.367
17.977
58.344
31.600
89.944
Stortingen
-
-
-
78.266
78.266
Totaal kosten
40.367
17.977
58.344
109.867
168.211
Bijdragen
39.065
-
39.065
78.266
117.331
-
-
-
Grondverwerving
Gronduitgifte Totaal opbrengsten
39.065
-
39.065
78.266
117.331
Nominaal saldo (kosten opbrengsten)
1.302
17.977
19.279
31.601
50.880
Kostenstijging
-
1.436
1.436
Opbrengstenstijging
-
-
-
Rente
-
-
-
-
-
Saldo
1.302
17.977
19.279
33.037
52.316
-
-
-
-
-
1.302
17.977
19.279
33.037
52.316
Saldo Cumulatief Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief
99
Grotestraat 143-145 (174600/6849225)
Grotestraat 143-145 (witte leeuw) (kostenplaats 6849225) Algemeen Foto
Plangrenzen
Ligging
Waalwijk
Datum ondertekening anterieure overeenkomst
22-12-2022
Verwacht eindjaar exploitatie
2027
Verloop project/voortgang In december 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de bouw van maximaal 10 woningen (waarvan 4 dijkwoningen aan de Winterdijk, 3 damwoningen en 3 appartementen ter plaatse van Grotestraat 143), steeg (Grotestraat – Winterdijk) en voorzieningen. In het kader hiervan is in december 2022 een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. De ontwikkelaar betaalt naast de exploitatiebijdrage ter dekking van de plankosten, een bijdrage kwaliteitsverbetering van € 11.436. Deze kan ook op eigen terrein worden ingezet. De zienswijzen die zijn ingediend op de uitgebreide Wabo-procedure dienen te worden beantwoord voordat de omgevingsvergunning met het PAB kan worden verleend. Naar verwachting kan dit project rond de zomer in uitvoering.
Bouwprogramma Initieel doel
Huidig doel
Gereed
Totale prospectie
2025
2026
2027
Woningen
10
10
-
10
0
0
10
Goedkoop
10
10
-
10
0
0
10
Tussenwoningen
7
7
-
7
0
0
7
Appartement
3
3
-
3
0
0
3
Financieel Boekwaarde 2025
21.776
Verwacht resultaat in 2027
-34.362
100