Document · PDF

Bijlage 1. Nota Grondexploitatie 2026

Raadsvergadering 25 juni 2026, gemeente WaalwijkBij agendapunt: Vaststellen Nota Grondexploitatie 202629.120 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

2.3.2.2. Nadeelcompensatie Aanvragen om vergoeding van nadeelcompensatie vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend onderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van het nadeel voor omliggende percelen. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een nadeelcompensatie afgewenteld op de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke nadeelcompensatie. Nadeelcompensatie staat op de lijst van de te verhalen kosten op derden binnen de kostenverhaalsregels van het Omgevingsplan. De Omgevingswet zorgt voor een hoger risico op uitkering van nadeelcompensaties. De eerste reden is dat de lijst met schadeoorzaken onder de wet is uitgebreid, waardoor steeds meer ruimtelijke besluiten potentiële aanspraak op nadeelcompensatie kunnen veroorzaken. Ten tweede is dat als beoordelingsmoment voor ontstane schade de feitelijke situatie direct voor en direct na het ontstaan van schade met elkaar worden vergeleken. Dus het moment van vergunning verlenen maakt uit. Daarmee is ook het aantal gronden voor de aanvraag van nadeelcompensatie hoger dan wanneer de aanvraag is verleend ten tijde dat het gebouw er nog stond.

Daarnaast worden de kosten hoger doordat niet alleen de schadevergoeding, maar ook de daarmee samenhangende kosten (dus o.a. de advies- en ambtelijke kosten) vergoed dienen te worden.

2.3.2.3. Uitgifte in erfpacht Naast de verkoop van grond is ook de uitgifte in erfpacht mogelijk. Een recht van erfpacht houdt in dat een persoon of bedrijf de bevoegdheid heeft om een onroerende zaak gedurende een bepaalde tijd te houden en te gebruiken, terwijl het eigendom bij een ander blijft. De gemeente blijft dus eigenaar van het perceel, 21

maar geeft het recht om de onroerende zaak te gebruiken aan de erfpachter. In ruil hiervoor krijgt de gemeente een vergoeding, de zogenaamde canon. Deze canon wordt door de gemeente jaarlijks in rekening gebracht en is een percentage van de grondwaarde. Dit rentepercentage wordt gebaseerd op het gemiddeld rentepercentage voor aangetrokken geldleningen en een opslag voor administratie en risico. Daarnaast wordt gekeken naar de geldende hypotheekrente. De optie om gronden in erfpacht te nemen moet namelijk minder interessant zijn dan het kopen van de gronden. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon betekent dit een tekort voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid. Waar in het verleden vaak terughoudend werd omgegaan met uitgifte in erfpacht, is er tegenwoordig meer ruimte voor deze optie. De gemeenteraad in de Nota Grondbeleid 2025-2030 besloten dat de uitgifte van gronden in erfpacht tot de mogelijkheden behoort.

2.3.2.4. Archeologische monumenten Als er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden. Gemeenten zijn op grond van de Omgevingswet verplicht om bij de vaststelling van ruimtelijke plannen rekening te houden met in de bodem aanwezige en te verwachten archeologische overblijfselen. De gemeenteraad heeft de geactualiseerde Erfgoedkaart met daarin de Archeologische beleidskaart vastgesteld op basis waarvan de noodzaak tot het verrichten van archeologisch onderzoek wordt bepaald. Het is daarom vereist om, vooruitlopend op het in ontwikkeling brengen van een locatie met archeologische verwachtingswaarde, op basis van deze Archeologische beleidskaart, archeologisch onderzoek te verrichten. Naast de wettelijke plicht biedt dit de gemeente ook de mogelijkheid om bij te sturen naar aanleiding van het onderzoek.

2.3.2.5. Bodemverontreiniging Een van de directe risico’s die grote financiële gevolgen kan hebben is bodemverontreiniging. Vaak is bodemsanering een grote kostenpost binnen een exploitatie. Om het risico op onvoorziene bodemverontreiniging te voorkomen, wordt er een bodemonderzoek uitgevoerd bij aanvang van het project. De eventuele kosten voor sanering kunnen dan in de exploitatieraming worden meegenomen. Het uitvoeren van een bodemonderzoek sluit eventuele onvoorziene verontreiniging niet uit, maar het risico wordt hierdoor sterk beperkt.

2.3.2.6. Uitspraak stikstof Door de Raad van State-uitspraken van 18 december 2024 (Rendac/Amercentrale) is het onderdeel stikstof een (nog) groter risico geworden voor de doorlooptijd van projecten. Voor intern salderen is nu (en met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020) een natuurvergunning van Gedeputeerde Staten nodig. In Noord-Brabant geldt sinds maart 2023 een vergunningstop voor extern salderen, omdat niet kan worden voldaan aan het additionaliteitsvereiste: een vergunning voor een nieuwe activiteit mag pas worden verleend als de stikstofruimte die daarvoor nodig is niet al nodig is voor natuurherstel. Dit geldt nu ook voor intern salderen. Het is aan Rijk en provincie om te komen tot het benodigde natuurherstel. Concrete maatregelen en een juridisch houdbare onderbouwing hiervan zijn nog niet voorhanden. Vanwege de directe nabijheid van de Natura 2000-gebieden (Westelijke) Langstraat en Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen geldt voor projecten van enige omvang in Waalwijk al snel dat significante effecten (>0,00 mol N/h/ja) op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, waardoor een natuurvergunning nodig is. Het is nog niet bekend of en zo ja, welke gevolgen dit heeft voor deze projecten. Bij vervolgstappen en contractvorming houden we rekening met dit risico en zullen we beheersmaatregelen treffen ten aanzien van eventuele financiële gevolgen.

2.3.3. Doorrekening risicoscenario’s 2.3.3.1. Lopende BIE’s en faciliterende projecten Wanneer de indirecte risico’s zich voordoen heeft dit effect op alle lopende projecten. Om inzichtelijk te maken wat het financiële effect is van elk risico, zijn deze doorgerekend op alle complexen. Het financiële effect betreft het verschil tussen de exploitatieberekening met in acht name van de gehanteerde parameters (zie hoofdstuk 2.4, het basisscenario) en de exploitatieberekening op eindwaarde waarbij het betreffende risico zich voordoet. Toelichting risicocomponenten: 1. Rentetoerekening: Er wordt in het basisscenario met een rentepercentage van 1,25% vanaf 2026 gerekend. Gekeken is wat het financiële effect is als dit percentage met 1% wordt verhoogd naar 2,25%. 2. Opbrengstdaling: In de risicoberekening is inzichtelijk gemaakt wat het financiële effect is als de opbrengsten 1% minder hard stijgen dan de percentages van de gebruikte parameters. 3. Kostenstijging: In de risicoberekening is inzichtelijk gemaakt wat het financiële effect is als de kosten 1% harder stijgen dan de percentages van de gebruikte parameters. In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze risicocomponenten onder de ‘Marktrisico’s’ (indirecte risico’s). In de tabel is ook weergegeven hoe hoog de directe risico’s betreffen.

Een specificatie hiervan wordt verderop in dit stuk onder de diverse projecten uitgewerkt. De grondexploitaties met een positief eindwaardesaldo kunnen de indirecte en directe risico's binnen het eigen resultaat opvangen. De grondexploitaties met een negatieve eindwaarde niet. Bij de Bouwgrond in exploitatie (BIE’s) is dit Landgoed Driessen en De Els. Dit risico zal dan ook opgevangen moeten worden met de reserve Grondexploitatie. Uit onderstaande tabel kan de conclusie worden getrokken dat wanneer de indirecte risico’s (uitgaande van afwijkingen van 1%) én directe risico’s zich voordoen, de Reserve Grondexploitatie dit risico niet kan opvangen. Wanneer de kosten ten opzichte van de gebruikte parameters 2 procentpunt stijgen, de opbrengstenstijging 2 procentpunt minder bedraagt en de rente 3,25% is (worst-case scenario), dan bedraagt het totale risico ca. € 8.707.587. De stand van de reserve Grondexploitatie is met € 5 miljoen dan ook niet voldoende om dit risico te kunnen opvangen. 23

Omschrijving

Gewogen gemiddelde 1%

Gewogen gemiddelde 2%

- 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven

3.236.810

6.473.620

- 852 Bouwgrondexploitatie wonen

1.349.595

2.699.191

4.586.405

9.172.810

14.174.340

105.605

2.277.500

33.500

Totaal

16.590.944

Totale risico bandbreedte

21.177.349

25.763.754

17.411.149

20.647.959

Marktrisico's (0% van basis, 100% van worst case)

- Faciliterend Totaal Project specifieke risico's - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven - Faciliterend (in voorbereiding) - 852 Bouwgrondexploitatie wonen - Faciliterend

Benodigde weerstandsvermogen - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven - Faciliterend (in voorbereiding)

105.605

3.627.095

33.500

21.177.349

24.414.159

13.543.971

15.627.524

- 852 Bouwgrondexploitatie wonen

23.944

47.422

- Faciliterend

29.181

31.625

13.597.096

15.706.572

3.867.179

5.020.435

105.605

3.603.151

3.579.673

4.319

1.875

7.580.253

8.707.587

- 852 Bouwgrondexploitatie wonen - Faciliterend Totaal

Risico afgedekt met winst project - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven

Totaal Risico niet afgedekt met winst project - 853 Bouwgrondexploitatie bedrijven - Faciliterend (in voorbereiding) - 852 Bouwgrondexploitatie wonen - Faciliterend Risico's die gedekt moeten kunnen worden uit de Reserve Grondexploitatie

2.3.3.2. MVA en voorbereidingskredieten Over grond als materiële vaste activa kan worden gesteld, dat deze grond een vaste functie heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. De activering van grond geschiedt in de eerste plaats steeds tegen (historische) verkrijgingprijs, dat wil zeggen de inkoopprijs en de bijkomende kosten. Het toerekenen van kosten of rente is niet toegestaan, maar komt ten laste van de reguliere begroting. Op

grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde. De grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld, worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Conform voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiele vaste activa tegen de verwervingskosten. Om ongewenste afwaardering tot marktwaarde (op basis van de geldende bestemming) tegen te gaan kan afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van gronden achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. In hoofdstuk 3.1.2.2. wordt hier verder op in gegaan. Het totale mogelijke risico op afwaardering van gronden betreft zo’n €7,7 miljoen Naast de afwaardering van grond loopt de gemeente ook een risico op het afboeken van beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten. Wanneer gronden worden ontwikkeld en de gemeenteraad hiervoor een grondexploitatie heeft vastgesteld wordt het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet in de grondexploitatie ingebracht. Wanneer de gronden echter niet ontwikkeld worden, zullen deze kredieten moeten worden afgeboekt.

In 2025 is er totaal voor ruim € 1 miljoen aan kosten gemaakt binnen de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten. Voor een verdere uitwerking hiervan zie hoofdstuk 3.2.2.2. Deze risico’s worden niet gedekt via de reserve grondexploitatie, maar worden meegenomen bij het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente Waalwijk. De risico’s worden daarom opgenomen in een risicokaart. MVA (afboeken grond en voorbereidingskosten) - Afboeken gronden - Afboeken voorbereidingskosten - Totaal Materiele vaste activa

7.776.368 1.075.881 8.852.249

2.3.3.3. Faciliterend in voorbereiding In het geval van een faciliterend grondbeleid zal geen grondexploitatie worden vastgesteld door de raad, omdat de gemeente hier enkel de gemaakte kosten kan verhalen en hiermee dus budgetneutraal uit zou moeten komen. Het kan ook voorkomen dat er voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd, met name in de vorm van ambtelijke uren, en dat er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten. In die gevallen worden de gemaakte kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. In 2025 is er voor totaal € 124.345 aan kosten gemaakt voor projecten waar in 2025 nog geen anterieure overeenkomst voor afgesloten was. De totaal gemaakte kosten, dus ook rekening houdend met kosten gemaakt voor 2025, betreft € 211.210. Het is niet aannemelijk dat dit gehele bedrag niet te verhalen is, aangezien het meerdere projecten betreft die zich in verschillende stadia bevinden. Deze risico’s worden gedekt vanuit de Reserve grondexploitatie.

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing en dekking De risicobeheersing vindt plaats binnen de projecten. Risico’s worden geaccepteerd, afgewend, verkleind of vermeden, afhankelijk van de impact en de sturingsmogelijkheden. Voor het gewogen risicobedrag van de directe en indirecte risico’s van de lopende BIE’s en facilitaire projecten geldt de Reserve grondexploitatie als buffer. Door de raad is bepaald dat de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen bedraagt.

De hoogte van de Reserve grondexploitatie wordt jaarlijks in het kader van de Nota grondexploitatie heroverwogen. Met name de opening van de nieuwe, verlieslatende grondexploitatie De Els heeft geleid tot een toename van het totale risicoprofiel. Het totaal aan geïnventariseerde risico’s komt daarmee uit op ruim € 7,5 miljoen en overstijgt het huidige (informele) minimumniveau van € 5 miljoen. In het raadsvoorstel tot vaststelling van de grondexploitatie De Els is opgenomen dat het destijds berekende risico zou worden betrokken bij de Paragraaf Weerstandsvermogen en Risicobeheersing in de eerstvolgende programmabegroting. Deze benadering sluit echter niet aan bij de lijn zoals opgenomen in de Begroting 2026. In de Begroting 2026 (Paragraaf Weerstandsvermogen) is het volgende opgenomen: Het risicoprofiel binnen de grondexploitaties is wel toegenomen door het vaststellen van de grondexploitatie voor De Els op 22 mei 2025. Wanneer wordt uitgegaan van de geschatte risico’s zoals opgenomen in de Nota Grondexploitatie 2025 en het bijbehorende raadsvoorstel, blijkt dat de huidige omvang van de reserve grondexploitatie van € 5 miljoen mogelijk niet toereikend is. Om hier adequaat op in te spelen zal bij het opstellen van de Nota Grondexploitatie 2026 het risicoprofiel opnieuw worden berekend.

Indien uit deze actualisatie blijkt dat het benodigde risicobuffer boven de huidige € 5 miljoen uitkomt, wordt voorgesteld om de reserve grondexploitatie dienovereenkomstig te verhogen. Conform de vastgestelde lijn in de Begroting 2026 worden de risico’s van De Els, evenals die van de overige lopende grondexploitaties, niet afzonderlijk opgenomen in het weerstandsvermogen, maar integraal gedekt via de reserve grondexploitatie. Hiermee wordt geborgd dat het volledige risicoprofiel van de grondexploitaties op eenduidige wijze wordt afgedekt. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de huidige omvang van de Reserve grondexploitatie niet toereikend is. Hoewel conform eerdere besluitvorming een beperkte afroming van € 15.543 aan de orde zou zijn, wordt – gezien de toegenomen risico’s en in lijn met de uitgangspunten uit de Begroting 2026 (paragraaf Weerstandsvermogen) – voorgesteld om de reserve te verhogen naar € 7.580.253. Hiermee kan een toereikende buffer worden gevormd, zodat de risico’s binnen de grondexploitaties op verantwoorde wijze kunnen worden opgevangen en de financiële continuïteit wordt geborgd. De risico’s met betrekking tot de MVA’s (afboeken gronden en afboeken voorbereidingskredieten) worden meegewogen bij de bepaling van het weerstandsvermogen. Hiervoor is een aparte risicokaart gemaakt.

2.4. Uitgangspunten en kaders 2.4.1. BBV-voorschriften De financiële regels waaraan gemeenten en provincies moeten voldoen zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van 2023 van de commissie BBV staan de richtlijnen die of leiden tot stellige uitspraken of tot aanbevelingen met betrekking tot het grondbeleid. Van de stellige uitspraken van de commissie BBV mag door de gemeenten niet worden afgeweken.

2.4.2. Uitgangspunten en parameters Terugblik kosten en opbrengstenindex In de nota Grondexploitatie 2025 wordt voor het jaar 2025 uitgegaan van een kostenstijging van 4% voor plankosten indien er geen gebruik kan worden gemaakt van de nieuwe uurtarieven in de plankostenscan en een opbrengstenstijging van 5% voor woningen in de vrije sector en 3% voor bedrijfskavels. In werkelijkheid is de kostenstijging van het bouw- en woonrijp maken (GWW-sector) in 2025 in lijn met de prognose. De lonen voor gemeenteambtenaren hebben daarentegen vorig jaar een grotere stijging gemaakt dan verwacht: 2% per 1 april 2025 en 1,85% per 1 oktober 2025. Dit is het grootste bestanddeel in de plankosten van een grondexploitatie. Plankosten bestaan daarnaast uit overheadskosten, onderzoeks- en advieskosten en externe inhuur. Uiteindelijk is dit als volgt verwerkt in de herziene ramingen voor de grondexploitaties: in de meeste gevallen zijn de civieltechnische ramingen herzien; er is berekend wat er nog nodig is aan kosten voor bouw- en woonrijp maken vanaf 2026 om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Daarbij is dus ook rekening gehouden met het kostenniveau per 1-1-2026. De restant nog te maken plankosten zijn over het algemeen geïndexeerd naar 1-1-2026 met gebruikmaking van uurtarieven uit de plankostenscan.

Dit dekt de stijging van de lonen, maar ook de inflatie op andere onderdelen van de plankosten. De verwachte grondopbrengsten voor commerciële woningbouw en bedrijfsgronden zijn aangepast naar prijspeil 1-1-2026. De grondprijzen voor sociale kavels zijn niet geïndexeerd. 2026 en verder Als uitgangspunt voor de op te stellen grondexploitaties zijn een aantal parameters bepaald. Zie hieronder de betreffende parameters: Algemeen (voor gehele portfolio actieve complexen)

2026

2027

2028

2029 e.v.

Verdisconteringspercentage

Rente boekwaarde bij verlies

1,25%

Rente boekwaarde bij winst

1,25%

Kostenstijging

GWW kosten

plankosten

852 Bouwgrondexploitatie Woningen Opbrengstenstijging vrije sector sociaal en betaalbaar

853 Bouwgrondexploitatie bedrijven Opbrengstenstijging

Kostenstijging

GWW kosten**

plankosten***

Verdisconteringspercentage*

Rente boekwaarde bij verlies

Rente boekwaarde bij winst

Kostenstijging

Faciliterend

** bij voorkeur op basis van nieuwe civieltechnische ramingen *** bij voorkeur op basis van uurtarieven per 1-1-2026

2.4.3. Winstneming Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en facilitaire projecten winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd. Deze winstneming geschiedt middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion) die het BBV voorschrijft, waarbij het percentage van de reeds gerealiseerde kosten vermenigvuldigd wordt met het percentage van de reeds gerealiseerde opbrengsten waarna de uitkomst vermenigvuldigd wordt met de geraamde winst op eindwaarde. De winstneming wordt gecorrigeerd voor het gewogen project- of directe risico. Het resultaat van deze berekening wordt als last op het complex geadministreerd en wordt vervolgens toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie.

2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen verliezen op eindwaarde van een complex worden geprognosticeerd, dan moet voor het volledige verlies een voorziening worden gevormd. Deze voorziening komt ten laste van de Reserve Grondexploitatie (dekkingsmiddel). Dit geldt zowel voor de grondexploitaties, als voor de facilitaire projecten. Bij de toelichting van de diverse complexen wordt nader op de voorzieningen ingegaan.

2.4.5. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen heeft voor grondbedrijven c.q. grondexploitaties belangrijke consequenties. De uitgifte van bouwkavels aan particulieren of ondernemers wordt in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken. De heffing bedraagt grofweg 25,8% van de fiscale winst. Op basis van de meerjarenprognose grondexploitaties is de totaalwinst van de in exploitatie genomen complexen over de gehele looptijd van het traject, exclusief grondexploitatie-vreemde posten, kapitaalstortingen/onttrekkingen en rentelasten, beoordeeld. Over de jaren tot en met 2023 zijn definitieve aanslagen opgelegd. Over de jaren 2024 en 2025 zijn voorlopige aanslagen opgelegd van respectievelijk € 116.317 en € 81.296 te betalen vennootschapsbelasting. Deze bedragen zijn onttrokken aan de reserve grondexploitatie. Op basis van de fiscale positie 2024 is een verlies berekend over 2024. Het bedrag dat is betaald ten behoeve van de voorlopige aanslag ad € 116.317 zal naar verwachting worden terugontvangen. Het resterende verlies ad € 226.382 kan worden verrekend met 2025.

Over de jaren 2025 tot en met 2029 dient nog vennootschapsbelasting te worden betaald, gebaseerd op de fiscale positie per 2024 en de meerjarige doorkijk. De prognose voor 2025 en verder kan nog wijzigen als gevolg van eventuele nieuw te openen of af te sluiten grondexploitaties, evenals door verschuivingen of wijzigingen in kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties in de toekomst.

3. Financiële verantwoording Binnen de gemeente Waalwijk wordt onderscheid gemaakt in een drietal soorten gebiedsontwikkeling. 1. Materiële vaste activa (MVA) Deze gronden kunnen in een tweetal soorten worden onderverdeeld. a. Compensatiegronden die in de toekomst ingezet kunnen worden als ruilgrond en derhalve verpacht worden of zijn aangekocht voor ontwikkelingen op de (middel)lange termijn. b. Gronden waarvan de bestemming (nog) niet is gewijzigd, maar waarvan verwacht wordt dat deze binnen korte termijn een andere bestemming krijgen, de zogenoemde warme gronden. 2. Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dit betreffen gronden waarvan de gronden al een herbestemming hebben gekregen en waarvan de raad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Er is dus sprake van actief grondbeleid. 3. Facilitaire projecten Er is met een ontwikkelende partij een exploitatieovereenkomst gesloten. Er is dus sprake van passief grondbeleid.

3.1. Materiële vaste activa (MVA) 3.1.1. Algemeen Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie. Hierna volgt een toelichting op deze gronden.

3.1.2. Compensatiegronden, ontwikkelgrond, warme grond 3.1.2.1. Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn Compensatiegronden betreffen de gronden die voornamelijk dienen als ruilgrond bij verwervingen. In verwervingsonderhandelingen komt het meermaals voor dat een agrariër bereid is mee te werken aan een grondverkoop aan de gemeente, wanneer hij hiervoor vanuit de gemeente compensatiegrond aangeboden krijgt. Om deze reden is het wenselijk dat de gemeente een voorraad onbestemde grond aanhoudt. Ontwikkelgronden voor de (middel)lange termijn zijn in het verleden verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Beheer De compensatiegronden en de ontwikkelgrond op (middel)lange termijn worden los verpacht conform de huidige wet- en regelgeving, waaronder het Didam-arrest. Dit betekent dat deze gronden jaarlijks per 1 januari pachtvrij gemaakt kunnen worden met het oog op een mogelijke ontwikkeling of anderszins. Vanuit het verleden is er een aantal percelen uitgegeven in vaste pacht. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat er bij de verwerving al een vaste pachter op deze grond zat. Deze gronden zijn niet vrij beschikbaar. De pachter heeft bepaalde rechten op deze gronden. Wanneer deze gronden vrijkomen van vaste pacht (bijvoorbeeld door bedrijfsbeëindiging van de pachter) worden deze gronden in losse pacht uitgegeven.

Ongeveer 1/3 deel van bovengenoemde gronden is momenteel nog uitgegeven in vaste pacht. Vaste pacht heeft een waarde drukkend effect op de grondwaarde van deze percelen. Verantwoording Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager of gelijk is dan de marktwaarde van de huidige bestemming (agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. Er vindt geen toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ (kostenplaats 6813015) verantwoord. Binnen de materiële vaste activa is 193 ha verantwoord als compensatiegronden dan wel ontwikkelgrond voor de (middel)lange termijn. De totale boekwaarde hiervan bedraagt € 5.985.827. Per m² komt dit gemiddeld neer op een bedrag van € 3,08. Mutaties 2025 Aankopen Transactie 1

Financieel risico* € 0,-

Aantal m² 80.730 m²

Onderbouwing profijt gemeente Compensatiegrond

Verkopen Geen

Incidenteel voor-/nadeel**

Aantal m²

Onderbouwing profijt gemeente

Aantal m² 16.530

Overgeheveld naar Project G.124.87 Kindcentrum Driessen

Overige mutaties Perceel SPR01 C 1837

Boekwaarde € 97.318

* verschil tussen marktwaarde op basis van de geldende bestemming en aankoopprijs ** verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde

3.1.2.2. Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) De grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld, worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. Conform voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiele vaste activa tegen de verwervingskosten. Het toerekenen (activeren) van andere kosten is daarbij niet toegestaan. Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet plaatsvinden, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld een grootschalige woningbouwopgave tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden, en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van een gemeente.

Om deze ongewenste effecten tegen te gaan kan afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van dergelijke gronden achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. Indien aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan kan voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming. Het betreft de volgende cumulatieve voorwaarden: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

Hieronder wordt per grondpositie binnen de ‘warme gronden’ een toelichting gegeven op de stand van de boekwaarde en de relatie met de marktwaarde. Poolsestraat Noord De waarde waaronder deze gronden onder de materiële vaste activa zijn verantwoord, bedraagt € 296.986 per 31 december 2025 met een gemiddelde m²-prijs van € 39,76. Het perceel van 7.470 m² valt binnen het bestemmingsplan Woonwijken en biedt op basis van het bestemmingsplan ruimte aan 6 half vrijstaande woningen. Voorafgaand aan een eventuele ontwikkeling zal een exploitatieopzet voor het gebied worden opgesteld en ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Er is vooralsnog van uitgegaan dat de ontwikkeling van deze gronden op korte dan wel middellange termijn ter hand wordt genomen. In relatie tot de bestemming woningbouw zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Hiertoe zijn de gronden in 2023 getaxeerd. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatie in te gaan. Scharlo-Maasoever 2 fase I Dit gebied betreft het gedeelte ten westen van de weg Scharlo nabij het bestaande bedrijventerrein in Waspik. Het gebied heeft een oppervlakte van 59.233 m2 en een boekwaarde van € 384.000. Dit is per m² € 6,48. In relatie tot de bestemming bedrijventerrein zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden.

Hiertoe zijn de gronden in 2023 getaxeerd. Voor dit gebied worden momenteel de voorbereidingen getroffen om de gronden om te zetten naar bedrijventerrein. Op basis van de richtlijnen uit het BBV is de boekwaarde van dit complex in 2019 afgewaardeerd tot agrarische waarde. Verwacht wordt dat de locatie in 2026 in exploitatie wordt

genomen, wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De eerder gedane afboeking ad. € 361.033 kan dan weer worden verzilverd. Haven 8 Oost afronding Begin 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de nota van uitgangspunten voor het gebied Haven 8 Oost afronding. Dit betreft het gebied tussen het gebied van de grondexploitatie Haven 8 Oost en het Drongelens kanaal. De gemeente is voornemens om dit gebied middels actief grondbeleid te ontwikkelen. Vanuit het verleden heeft de gemeente al een fors aantal percelen in dit gebied in eigendom. In 2023 zijn zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan vastgesteld. Tegen het exploitatieplan is beroep ingesteld. In oktober 2025 heeft de gemeente, naar aanleiding van een gerechtelijke uitspraak, opnieuw het voorkeursrecht gevestigd op de nog te verwerven percelen en zijn er een viertal percelen verworven. In relatie tot de bestemming bedrijventerrein zal er geen afwaardering van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Dit blijft wel een risico, aangezien de gronden nog niet ontwikkeld kunnen worden. Dit risico is opgenomen in 2.3.3.2.. Aankopen 2025 Aankopen Transactie 1

Financieel risico* € 3.402,00

Aantal m² 300 m²

Transactie 2

€ 1.134,00

100 m²

Transactie 3

€ 25.072,00

800 m²

Transactie 4

€ 9.402,00

300 m²

Transactie 5

€4.701,00

150 m²

Onderbouwing profijt gemeente t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding t.b.v. toekomstige ontwikkeling Haven 8 Oost afronding

* verschil tussen marktwaarde op basis van de geldende bestemming en aankoopprijs. De gemeenteraad heeft op 28 november 2017 een besluit genomen over de grondaankopen binnen Haven 8 Oost afronding. Bovenstaande transacties passen binnen dit besluit. Bij het financieel risico is uitgegaan van de geldende (onherroepelijke) agrarische bestemming. De huidige marktwaarde van de gronden, gelet op de toekomstige ontwikkelingen, ligt hoger. Indien wordt uitgegaan van de huidige marktwaarde, gelet op de toekomstige ontwikkelingen, is er geen sprake van een financieel risico. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatiewaarde in te gaan. De boekwaarde per 31-12-2025 is € 14.810.831. Het totale oppervlakte betreft 96.75.71 ha.

3.1.2.3 Totaal gronden materiële vaste activa Het totaal van de onder de materiële vaste activa opgenomen gronden bedraagt € 21.471.644. met een totaaloppervlakte van ca. 297 ha. In de administratie is product 848 aangemaakt om de kosten per project inzichtelijk te houden. Bij het opstellen van de jaarrekening zal bekeken worden welke kosten ten laste van deze projecten zijn geboekt en om ze te activeren dan wel om ze als last op het product te laten staan.

3.2. Actieve projecten 3.2.1. Algemeen Binnen het actieve grondbeleid worden twee hoofdcategorieën onderscheiden: projecten in voorbereiding en bouwgrond in exploitatie. -

Projecten in voorbereiding De categorie in voorbereiding betreft projecten waarvoor voorbereidingskosten worden gemaakt, maar waarbij nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld. Binnen deze categorie kan onderscheid worden gemaakt tussen projecten waarvoor het werkbudget is verleend en projecten waarvoor door de raad een voorbereidingskrediet is gevoteerd. Werkbudget: Voor projecten waarvoor werkbudget is verleend, heeft het college op basis van de Nota Grondbeleid 2025-2030 het mandaat om tot € 75.000 beschikbaar te stellen voor voorbereidingskosten van een nieuw project. Jaarlijks worden deze kosten ten laste gebracht van de Reserve Grondexploitatie. Indien het project doorgang vindt, worden de gemaakte kosten opgenomen in de grondexploitatie. Wanneer het werkbudget niet toereikend is, zal aan de raad worden voorgesteld een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren. Voorbereidingskrediet: Bij projecten waarvoor door de raad een voorbereidingskrediet is gevoteerd, kan vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie een specifiek krediet beschikbaar worden gesteld. De kosten die op dit krediet worden geboekt, kunnen vervolgens onder voorwaarden worden geactiveerd en opgenomen in de grondexploitatie.

Dit krediet maakt het mogelijk om noodzakelijke onderzoeken uit te voeren, adviezen in te winnen en planvorming op te starten voordat een grondexploitatie wordt vastgesteld en een ruimtelijk besluit wordt genomen. De kosten worden uiteindelijk terugverdiend via de uitgifte van grond. Binnen het grondbedrijf zijn meerdere voorbereidingskredieten aangevraagd, waarover afzonderlijke verantwoording wordt afgelegd. Deze hebben geen invloed op de Reserve Grondexploitatie.

Bouwgrond in exploitatie De categorie bouwgrond in exploitatie betreft complexen waarvoor door de raad een grondexploitatie is vastgesteld. Voor deze projecten geldt dat de gemaakte kosten en opbrengsten binnen de vastgestelde grondexploitatie worden verantwoord en beheerd, conform de geldende regelgeving en financiële verantwoording.

3.2.2. Verantwoording werkbudgetten en kredieten 3.2.2.1. Werkbudgetten uit Reserve Grondexploitatie Hieronder zijn alle projecten waarvoor een werkbudget is verstrekt weergegeven: Herontwikkeling Els (6304205) Door de gemaakte kosten en de storting van de provinciale subsidie bedraagt de stand van het werkbudget per 31 december 2024 € 50.000. In mei 2025 heeft de raad de grex geopend. Het werkbudget is hierin als kostenpost opgenomen en is daarmee ook afgesloten. Landgoed Driessen fase II (6810500) In het coalitieakkoord 2022-2026 ‘Samen werken aan de toekomst” is de ambitie opgenomen om Landgoed Driessen fase II versneld in ontwikkeling te nemen. Om hierin stappen te kunnen nemen is ambtelijke inzet nodig, maar ook externe expertise (advies en onderzoek). Deze kosten zijn geraamd op € 350.000. De raad heeft dit aanvullende budget op 25 mei 2023 (2023-021247) beschikbaar gesteld. Het eerder verstrekte werkbudget van € 50.000, waarvoor het college gemandateerd is, is daarmee verhoogd naar € 400.000. Uitgangspunt is dat door de gemeente gemaakte en te maken kosten verhaald worden op derden in het plangebied, dan wel met de uitgifte van grond. In 2025 is een intentieovereenkomst gesloten met de marktpartijen in het gebied. Hierin is vastgelegd dat partijen de haalbaarheid onderzoeken gedurende 2025 en 2026. In 2025 is hieraan € 97.623 besteed.

Het restant van het werkbudget bedraagt dan ook per 31 december 2025 € 214.802. Toekomst industrieterrein Zanddonk (6810505) Door het college is eind 2022 ten laste van de reserve grondexploitatie een werkbudget beschikbaar gesteld ter hoogte van € 50.000 euro voor de nodige voorbereidingskosten waaronder een haalbaarheidsonderzoek voor een circulariteitscentrum. In 2025 is voor €44.670,97 aan kosten gemaakt. Het restant van dit budget bedraagt per 31 december 2025 € 3.977,64. Project

Hoogte budget

Landgoed Driessen fase II (6810500)

€400.000

Stand per 1-1-2025 €87.575

Toekomst industrieterrein Zanddonk (6810505)

€50.000

€48.648,61

Geboekt 2025 €97.623

Stand per 31-12-2025 €185.198

€44.670,97

€3.977,64

3.2.2.2. Beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten Hieronder zijn alle projecten waarvoor een voorbereidingskrediet is gevoteerd weergegeven: Kerkvaartse Haven (7850111) Het in 2020 beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet van € 500.000 (begrotingswijziging 2020/07) is met het raadsbesluit van december 2023 (2023-052015) met een bedrag van € 300.000 verhoogd. De kosten van dit voorbereidingskrediet gaan onderdeel uitmaken van een exploitatieopzet voor het gebied. In 2025 is voor een bedrag van €44.796,57 aan kosten gemaakt. Het totaal aantal gemaakte kosten tot en met 2025 bedraagt hiermee € 638.609,94. Het restant voorbereidingskrediet is daarmee € 161.390,06. Gelet op hetgeen in de Notitie grondbeleid en jaarstukken 2023 is opgenomen (5.3.2.) dient een voorziening getroffen te worden voor de besteedde voorbereidingskosten. De voorbereidingskosten mogen namelijk maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen.

Voor de Kerkvaartse Haven is geen grondexploitatie geopend binnen 5 jaar. Voor de in 2020 gemaakte kosten dient daarom een voorziening te worden getroffen ten laste van de reserve grondexploitatie. Het betreft een bedrag van €68.638,79. Krediet Haven 8 oost afronding (7850152) Op 14 januari 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorbereidingskrediet van € 400.000 (begrotingswijziging 2020-019) om de volgende vervolgstappen te zetten: a. het in beeld brengen van de (wettelijke) beperkingen b. (milieu)-planologische onderzoeken c. aftasten van regionaal en provinciaal draagvlak d. bevragen lokale bedrijfsleven naar de behoeften tot verplaatsing e. financieel/economische haalbaarheid Bij het vaststellen van de Nota grondexploitatie 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verhogen van het voorbereidingskrediet met €200.000. Tot en met 2025 is er € 437.271,06 aan kosten gemaakt. Het restant van dit voorbereidingskrediet is daarmee € 162.728,94.

Project

Hoogte budget

Kerkvaartse Haven (7850111)

€800.000

Stand per 11-2025 €593.813,37

Krediet Haven 8 oost afronding (7850152)

€600.000

€347.801,23

Geboekt 2025 € 44.796,57

Stand per 31-12-2025 €638.609,94

€89.469,83

€437.271,06

3.2.3. Bouwgrond in exploitatie Bouwgrond in exploitatie zijn complexen met een door de raad vastgestelde grondexploitatie. Het eerste cijfer van de complexaanduiding geeft aan in welke kern het complex gelegen is, 1=Waalwijk, 2=SprangCapelle en 3=Waspik. Complexnaam Bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen en winkelgebieden 853 Afbouw Haven I t/m VI Haven 8 west Insteekhaven Haven 8 oost De Els Bouwgrondexploitatie wonen 852 Landgoed Driessen Achter de Hoven

Complexnummer 138 139 140 141 150

124 250

In het boekjaar 2025 is op 22 mei de grondexploitatie van het project De Els vastgesteld door de raad.

3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden 3.2.2.1.1.

Afbouw Haven I t/m VI (complex 138)

Afbouw Haven 1/6 (complex 138) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

30-1-2014

Verwacht eindjaar exploitatie

2026

Verloop project/voortgang Op dit bedrijventerrein van ca. 40 ha zijn bedrijven toegestaan in de milieucategorie 3 tot en met 5. Er resteert nog één uit te geven kavel van ruim 1 ha, waarvoor al een koopovereenkomst is gesloten. De levering was eerder verwacht in 2025, maar heeft door onvoorziene omstandigheden nog niet plaatsgevonden. Daarom worden de grondopbrengsten een jaar opgeschoven naar 2026. Na de bouw op deze kavel (naar verwachting in 2026-2027) vinden nog enkele afbouw werkzaamheden door de gemeente plaats in 2027.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

Bedrijventerreinen

269.470

10.695

Standaard

269.470

10.695

Gemengd (m²), standaard

269.470

10.695

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

692.393

Verwacht resultaat in 2026

681.547

Genomen winst in 2025

-42.737

Genomen winst t/m 2025

11.292.466

Financiële toelichting Tot 2025 is op deze grondexploitatie al voor € 11.302.557 aan winst genomen. De boekwaarde bedraagt, na de teruggedraaide winstneming, € 692.393 per 31 december 2025. Door de geplande toekomstige verkoop zal deze boekwaarde op termijn verder worden goedgemaakt. Binnen de grondexploitatie wordt uitgegaan van afsluiting per eind 2026 met een resterend voorcalculatorisch positief resultaat van € 681.547.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Markt: Koopovereenkomst wordt niet geeffectueerd

10 %

20.995

Vertraging als koopovereenkomst niet in 2025 wordt ingeroepen. Maar ook een kans: waarschijnlijk hogere uitgifteprijs aan een ander bedrijf dan overeengekomen prijs.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-668.184

(voordelig)

Eindwaarde:

-681.547

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2026

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

5.369.650

Grondverwerving

11.599.792

Bouwrijp maken

33.642

169.453

203.096

Milieu

Woonrijp maken

Omschrijving kostensoort

Plankosten

1.620.369

39.547

1.659.916

45.746

1.705.661

Rente en BTW

1.804.599

8.587

1.813.187

Stortingen

1.572.436

Totaal kosten

22.000.489

48.134

22.048.623

215.199

22.263.822

758.916

Gronduitgifte

31.889.780

1.604.250

33.494.030

Totaal opbrengsten

32.648.696

1.604.250

34.252.946

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-10.648.207

48.134

-10.600.073

-1.389.051

-11.989.124

Kostenstijging

6.456

Opbrengstenstijging

Bijdragen

Rente

8.655

Saldo

-10.648.207

48.134

-10.600.073

-1.373.940

-11.974.013

Bijdrage reserve

11.335.203

-42.737

11.292.466

Totaal bijdragen

11.335.203

-42.737

11.292.466

686.996

5.397

692.393

-1.373.940

-681.547

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.2. Haven 8 west (complex 139)

Haven 8 West (complex 139) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

7-6-2018

Verwacht eindjaar exploitatie

2029

Verloop project/voortgang Bedrijventerrein Haven 8 West is een locatie die vraaggericht ontwikkeld kan worden op basis van een concrete marktvraag voor grootschalige logistieke bedrijven. Ten noorden van het bestemmingsplan (maar behorend tot het plangebied van de grondexploitatie) liggen nog twee uitgeefbare perceel van ca. 5.485 m2 en 13.000 m2. Voor het perceel van 13.000 m2 is een verkoopovereenkomst gesloten. Omdat deze overeenkomst nog niet is geeffectueerd, wordt de verkoop van het perceel van 5.485 m2 on hold gehouden. Mocht de verkoop namelijk niet doorgaan, dan is er meer flexibiliteit m.b.t. de uitgifte van dit perceel. De nog uit te geven percelen liggen niet het in onherroepelijke bestemmingsplan Haven 8 West. Hier dient dus nog een ruimtelijke procedure voor doorlopen te worden. Doordat er nog geen onherroepelijke natuurvergunning is, kan de rondweg nog niet worden aangelegd. De gemeente heeft pro forma hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In hoger beroep wordt de uitspraak van de rechtbank inhoudelijk beoordeeld. Een belangrijk punt is de onderbouwing dat de projecten geen significante aantasting van de Natura 2000-gebieden veroorzaken en dat aan het zogenoemde additionaliteitsvereiste wordt voldaan. De looptijd van het project wordt daarom met twee jaar verlengd van 2027 naar 2029.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Bedrijventerreinen

313.671

326.671

18.485

Standaard

313.671

326.671

18.485

Logistiek (m²), standaard

308.186

Gemengd (m²), standaard

5.485

18.485

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

-11.844.783

Verwacht resultaat in 2029

4.563.871

Genomen winst in 2025

-2.725.668

Genomen winst t/m 2025

8.726.804

Financiële toelichting Doordat de looptijd van het project met twee jaar wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook met twee jaar verschoven. Doordat het plan wel gemanaged en beheerd moet worden komen hierdoor extra plan- en beheerskosten voor rekening van het plan. Ook wordt er rekening gehouden met twee jaar extra kostenstijging. Op 26 juni 2025 heeft de raad ingestemd met het aanvullende krediet van het GOL (Gebiedsontsluiting Oostelijke Langstraat). Omdat het GOL direct toerekenbaar is aan het project Haven 8 west, is een deel van de kosten van het GOL aan dit project toegerekend. Hier heeft de raad toen ook expliciet over besloten. Daarom is €4.442.560,83 aan kosten opgenomen onder 'Overige kosten'. Vorig jaar zijn de plangrenzen van Haven 8 West verruimd met een nog uit te geven kavel. Omdat vorig jaar nog niet bekend was wat de kosten waren, is dit toen budgetneutraal ingebracht. Inmiddels zijn de te verwachten kosten meegenomen in de raming voor het bouw- en woonrijp maken. Op basis van de POC-methode kon tot en met 2024 een winst genomen worden van € 11.452.472. In 2025 moet tussentijdse winst worden teruggedraaid ten bedrage van € 2.725.668. De grootste reden hiervan zijn de toegerekende kosten van het GOL. De boekwaarde bedraagt na deze tussentijdse winstneming € -11.844.783 per 31 december 2025.

De verwachting is dat het plan eind 2029 kan worden afgesloten met een alsdan resterende voorcalculatorische winst van € 4.563.871.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Bodem: mogelijke verontreiniging in nog uit te geven perceel

50 %

20.000

Uit het verkennend onderzoek zijn mogelijk aanwijzingen gevonden voor een verontreiniging. Er vindt een aanvullend onderzoek plaats. Mogelijk dat hier een verontreiniging uit komt en er gesaneerd moet worden.

Planuitwerking: De ruimtelijke procedure/vergunningen van het nog uit te geven perceel loopt vertraging op (door beroep)

50 %

140.000

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat.

Planuitwerking: De verkoopoptie van het naastgelegen perceel wordt langdurig niet benut

50 %

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat. Er wordt maar een keer rekening gehouden met vertragingsrisico.

Planuitwerking: Verkrijgen Wnbvergunning rondweg duurt lang

50 %

Dit leidt tot vertraging. Door de extra plankosten en beheerskosten zorgt dit ondanks de negatieve boekwaarde voor een lager resultaat. Ook hier wordt geen bedrag genoemd, omdat het vertragingsrisico zich maar een keer zal voordoen.

Planuitwerking; Het nog uit te geven perceel moet opgehoogd worden

10 %

320.000

Indien blijkt dat het perceel opgehoogd moet worden, zal dit leiden tot hogere kosten voor de gemeente.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-4.216.312

(voordelig)

Eindwaarde:

-4.563.871

(voordelig)

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2029

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

13.345.009

Grondverwerving

11.123.767

Bouwrijp maken

712.572

22.620

735.192

5.184.852

5.920.044

271

10.000

10.271

Woonrijp maken

4.740

51.839

56.579

Overige kosten

13.754

4.534.296

4.548.049

Plankosten

1.952.091

81.979

2.034.070

386.627

2.420.697

Rente en BTW

-534.094

-114.683

-648.777

Omschrijving kostensoort

Milieu

Stortingen Totaal kosten

26.604.355

55.510

26.659.865

10.115.774

36.775.639

Gronduitgifte

47.231.452

2.862.150

50.093.602

Totaal opbrengsten

47.231.452

2.862.150

50.093.602

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

-20.627.097

55.510

-20.571.587

7.253.624

-13.317.963

Kostenstijging

520.402

Opbrengstenstijging

Rente

-493.115

Saldo

-20.627.097

55.510

-20.571.587

7.280.912

-13.290.675

Bijdrage reserve

11.452.472

-2.725.668

8.726.804

Totaal bijdragen

11.452.472

-2.725.668

8.726.804

Resultaat Projectsaldo

-9.174.625

-2.670.158

-11.844.783

7.280.912

-4.563.871

Saldo Cumulatief

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.3. Insteekhaven (complex 140)

Locatie insteekhaven (complex 140) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

12-9-2019

Verwacht eindjaar exploitatie

2029

Verloop project/voortgang In september 2019 is een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van een nieuwe insteekhaven. Gelijktijdig is een exploitatieopzet vastgesteld voor de, na realisatie van de insteekhaven, uit te geven gronden. Hierbij gaat het om een kavel voor de containerterminal en om een kavel voor haven gebonden logistieke bedrijvigheid. De winst wordt in de toekomst niet ten gunste van de Reserve grondexploitatie gebracht maar gereserveerd en, conform raadsbesluit, gedurende 60 jaar ten gunste gebracht van product 208 Exploitatie haven. De rechtbank Oost-Brabant heeft de door de provincie verleende natuurvergunning vernietigd, omdat de motivering van de provincie bij het inzetten van stikstofruimte uit extern salderen onvoldoende is, met name waar sprake is van een (dreigende) verslechtering van Natura 2000-gebieden (additionaliteitsvereiste). Dit betekent dat de insteekhaven op dit moment niet kan worden aangelegd en in gebruik genomen. De gemeente heeft pro forma hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In hoger beroep wordt de uitspraak van de rechtbank inhoudelijk beoordeeld. Een belangrijk punt is de onderbouwing dat de projecten geen significante aantasting van de Natura 2000-gebieden veroorzaken en dat aan het zogenoemde additionaliteitsvereiste wordt voldaan.

Zoals ook is aangegeven in een raadsinformatiebrief onderzoeken wij alternatieve scenario’s en aanvullende maatregelen, waaronder mogelijkheden voor extra emissiereductie. Dit in het kader van het hoger beroep.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Bedrijventerreinen

119.355

Standaard

119.355

Gemengd (m²), standaard

78.600

Havengerelateerd

40.755

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

1.407.563

Verwacht resultaat in 2029

5.222.278

Genomen winst in 2025

Genomen winst t/m 2025

Financiële toelichting In 2020 is een voorschot op de afname van de terminalgronden ontvangen. Eind 2023 is een optieovereenkomst geeffectueerd. Dit betekent dat er een koopovereenkomst is gesloten voor de uitgifte van 7,8 ha voor een vaste grondprijs. De levering (en betaling) vindt plaats nadat onder andere het perceel bouwrijp is gemaakt en de omgevingsvergunning onherroepelijk is. In 2021 heeft de gemeente Waalwijk met de aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van de insteekhaven. In deze overeenkomst is een opschortende voorwaarde opgenomen: uiterlijk voor 1 februari 2026 moet een onherroepelijke natuurvergunning zijn verleend. Door de vernietiging van de natuurvergunning kan deze opschortende voorwaarde niet tijdig worden vervuld. Dit betekent dat de aannemingsovereenkomst niet in werking treedt en partijen over en weer geen verdere verplichtingen hebben. Op grond van de overeenkomst is de gemeente wel een eenmalige schadevergoeding verschuldigd van € 200.000. Deze komt niet ten laste van de grondexploitatie. De aanlegkosten voor de insteekhaven zijn nog wel gebaseerd op een aanbesteding. De uitvoering is onderhevig aan inflatie, zodat de kosten oplopen tot het moment van uitvoeren. Hiermee is in de grondexploitatie rekening gehouden.

Het beschikbaar gestelde krediet wordt pas verhoogd op het moment dat duidelijk is wanneer de uitvoering plaatsvindt. Ten opzichte van de Nota grondexploitatie is de grootste wijziging de toegerekende kosten voor het GOL. Op 26 juni 2025 heeft de raad ingestemd met het aanvullende krediet van het GOL. Omdat het GOL direct toerekenbaar is aan het project Insteekhaven, is een deel van de kosten van het GOL aan dit project toegerekend. Hier heeft de raad toen ook expliciet over besloten. Daarom is € 1.513.761 aan kosten opgenomen onder 'Overige kosten'. Ook moet rekening gehouden worden met een grotere stijging van de bouwkosten en plankosten. Daarnaast wordt de looptijd met twee jaar verlengd en stijgen de plankosten. De kosten stijgen met de inflatie, terwijl de opbrengsten gebaseerd zijn op vaste prijsafspraken naar 2029. Doordat de looptijd van het project met een jaar wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook met een jaar verschoven. De rentekosten nemen toe. Het winstgevende resultaat zal dan ook afnemen.

Risico's

Risico

Kans

Bedrag

Verklaring

Einde project: niet verkrijgen Wnbvergunning

10 %

400.000

In meest worst-case scenario, dan project eindigen en afboeken. Boekwaarde is 1.407.564. Gronden (ca 28 ha brengen agrarisch ca 8,5/m2 op, dus €2.380.000). Voor project is dit ongeveer budgetneutraal. Brengt ook geen winst op.

Planuitwerking: Subsidie krediet Insteekhaven kan worden ingetrokken

10 %

De gemeente zal dan het subsidiebedrag van 7,6 miljoen zelf moeten betalen. De subsidie is niet ten gunste van grex gekomen. Heeft hier dus niet direct invloed op. Wel op krediet.

Planuitwerking: Uitspraak tegen Wnbvergunning vertraagt project

65 %

66.946

Beroep ingediend tegen natuurvergunning. Uitspraak gedaan, maar herstelbesluit nodig. Einduitspraak afwachten. Hierdoor mogelijk extra vertraging.

Cijfermatige uitwerking (P-staat) Netto Contante Waarde:

-4.824.578

(voordelig)

Eindwaarde:

-5.222.278

(voordelig)

Omschrijving kostensoort

Boekwaarde per 1-1-2025

Geboekt in huidig jaar 2025

Totaal geboekt t/m 2025

Totale prospectie t/m 2029

Totale kostprijs berekening

BRM/WRM voor 2023

1.216.444

Grondverwerving

2.214.186

2.100

2.216.286

Bouwrijp maken

150.214

7.533.350

7.683.563

Milieu Overige kosten

1.513.761

Plankosten

269.596

34.921

304.516

416.884

721.400

Rente en BTW

42.958

16.946

59.904

Totaal kosten

3.893.397

51.867

3.945.263

9.466.095

13.411.358

37.700

Gronduitgifte

2.500.000

16.732.700

19.232.700

Totaal opbrengsten

2.537.700

16.732.700

19.270.400

Nominaal saldo (kosten opbrengsten)

1.355.697

51.867

1.407.563

-7.266.605

-5.859.042

Kostenstijging

822.331

Opbrengstenstijging

331.354

Bijdragen

Rente

145.787

Saldo

1.355.697

51.867

1.407.563

-6.629.841

-5.222.278

Saldo Cumulatief Bijdrage reserve Totaal bijdragen Resultaat Projectsaldo

1.355.697

51.867

1.407.563

-6.629.841

-5.222.278

Resultaat Projectsaldo Cumulatief

3.2.2.1.4. Haven 8 Oost (complex 141)

Haven 8 Oost (complex 141) Algemeen Foto

Plangrenzen

Ligging

Waalwijk

Datum vaststelling GREX

23-1-2020

Verwacht eindjaar exploitatie

2030

Verloop project/voortgang In 2020 is de raad akkoord gegaan met het in ontwikkeling nemen van de eerste fase van Haven 8 oost gelegen ten oosten van de Gansoijensesteeg. Evenals bij Haven 8 West wordt dit bedrijventerrein vraaggericht ontwikkeld. In 2021 is de eerste van de totaal drie kavels verkocht. Inmiddels is er een onherroepelijke uitspraak m.b.t. de Gebiedsontsluiting Oostelijke Langstraat (GOL) en heeft de raad in juni 2025 een aanvullend krediet hiervoor beschikbaar gesteld. Echter doordat er nog geen onherroepelijke natuurvergunning is, kunnen de overige kavels nog niet worden uitgegeven. Op 11 december heeft de Rechtbank Oost-Brabant uitspraak gedaan over natuurvergunning (Wet natuurbescherming) voor de nieuwe insteekhaven, de noordelijke randweg en de uitgifte van de kavels in Haven 8 oost in Waalwijk. De rechtbank heeft het besluit van de provincie Noord-Brabant om de vergunning te verlenen vernietigd. De gemeente heeft pro forma hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In hoger beroep wordt de uitspraak van de rechtbank inhoudelijk beoordeeld. Een belangrijk punt is de onderbouwing dat de projecten geen significante aantasting van de Natura 2000gebieden veroorzaken en dat aan het zogenoemde additionaliteitsvereiste wordt voldaan. Tegen het exploitatieplan dat in 2023 is vastgesteld is beroep ingesteld.

In november 2025 is hiervoor een zitting geweest bij de Raad van State. In april 2026 wordt hier een uitspraak van verwacht. De looptijd van het project wordt gelet op bovenstaande met twee jaar verlengd van 2028 naar 2030. In januari 2026 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie vastgesteld. De gemeenteraad heeft in dezelfde raadsvergadering een amendement aangenomen waarin wordt aangegeven dat de focus voor Haven 8 moet worden verschoven van grootschalige logistiek naar overwegend kennisintensieve maakindustrie, hightech productie (High Tech Sustainable Materials HTSM), MKB vakbedrijven en ambachten.

Bouwprogramma Initieel doel

Huidig doel

Gereed

Totale prospectie

2025

2026

2027

2028 ev

Bedrijventerreinen

333.722

205.100

Zichtlocatie

18.938

Logistiek (m²), zichtlocatie

18.938

Standaard

314.784

205.100

Logistiek (m²), standaard

314.784

205.100

Financieel Boekwaarde per 31-12-2025

1.320.192

Verwacht resultaat in 2030

51.998.265

Genomen winst in 2025

-1.164.853

Genomen winst t/m 2025

3.476.081

Financiële toelichting De nog te realiseren (geïndexeerde) kosten hebben vooral betrekking op de wegenstructuur, het ophogen van percelen en mogelijke bodemsanering. Op 26 juni 2025 heeft de raad ingestemd met het aanvullende krediet van het GOL. Omdat het GOL direct toerekenbaar is aan het project Haven 8 oost, is een deel van de kosten van het GOL aan dit project toegerekend. Hier heeft de raad toen ook expliciet over besloten. Daarom is € 8.231.341 aan kosten opgenomen onder 'Overige kosten'. De geraamde opbrengsten zijn ten opzichte van de Nota grondexploitatie 2025 flink gestegen. In het najaar van 2025 zijn twee grondprijsadviezen uitgebracht. Deze grondprijsadviezen zijn gebaseerd op het vastgestelde bestemmingsplan en de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, ofwel de uitgifte van kavels ten behoeve van grootschalige logistiek. Gelet op de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot de vernietigde natuurvergunning, is de looptijd met twee jaar verlengd. Doordat de looptijd van het project wordt verlengd, worden alle kosten en opbrengsten ook verschoven en langer geïndexeerd. Dit alles leidt tot een positief resultaat op eindwaarde van naar verwachting € 51.998.265 per 31-12-2030 (nota grondexploitatie 2025: € 25.067.863 per 31-12-2028). Dit is ca.

€26 miljoen verbeterd ten opzichte van vorig jaar en wordt met name veroorzaakt door het nieuw uitgebrachte grondprijsadvies. Tot 2025 is een winst geboekt van € 4.640.934. In 2025 is op basis van de POC methode en rekening houdend met de risico’s die zich nog in het plan bevinden een winst teruggedraaid van € 1.164.853. De boekwaarde per 1-1-2026 bedraagt hiermee € 1.320.192.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16962270/1