Bijlage 1. Nota Grondexploitatie 2026

Managementsamenvatting De Nota grondexploitatie 2026 is opgesteld om de raad inzicht te geven in de financiële en economische ontwikkelingen van de lopende dan wel toekomstige complexen binnen Gemeente Waalwijk. Binnen de Bouwgronden In Exploitatie (BIE) zijn de volgende grondexploitaties actief: 224 Landgoed Driessen, fase 1 138 Afbouw Haven I t/m VI 139 Haven 8 West 140 Insteekhaven 141 Haven 8 Oost 250 Achter de Hoven In 2025 is de volgende grondexploitatie geopend: 150 De Els (raadsbesluit 22 mei 2025). Per 31 december 2025 zijn er wel veranderingen voor de faciliterende complexen te melden. In 2025 zijn onderstaande complexen gesloten: Schotse Hooglanderstraat 14-24 Grotestraat 163 (Wellsteeg) Julianastraat 11 Waalwijk Wendelnesseweg-West ong Wendelnesseweg Oost 8 Scharlo 26 Waspik

In 2025 zijn onderstaande complexen geopend: Raadhuisplein 31 SC Akkerwinde 1-9 SC De Els (Ontwikkelcombinatie) De Els (Schoolkwartier) Burg. Verwielstraat Schotse Hooglanderstraat 82 Daarnaast is een aantal gronden aangekocht ten behoeve van Haven 8 Oost en daarmee wordt dit verantwoord als warme grond binnen de materiele vaste activa (MVA). Met name voor Haven 8 Oost afronding zijn percelen aangekocht in 2025. Conform de regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) worden baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat over 2025 bij diverse winstgevende complexen winst is afgedragen of is teruggedraaid.

2

Tussentijdse winstnemingen boekjaar 2025 grondexploitaties en facilitaire projecten genomen winst € 4.952 € 4.393.758 € 787 € 1.111 € 555 € 500 € 500

6849140 Kasteellaan vm school 6849150 Akkerlanen 6849165 Jacob Marisstraat 6849190 Grotestraat 163 (Wellsteeg) 6849240 Julianastraat 11 Waalwijk 6849280 Wendelnesseweg-West ong 6849375 Scharlo 26 Waspik Subtotaal

€

4.402.163

subtotaal

€

-3.963.114

Totaal genomen winst

€

439.049

teruggenomen winst € -2.725.668 € -29.856 € -1.164.853 € -42.737

Haven 8 West Achter de Hoven Haven 8 Oost Haven 1-6 afbouw

Daarnaast is er sprake geweest van het treffen van (aanvullende) voorzieningen. Voorzieningen grondexploitaties en facilitaire projecten boekjaar 2025 Grondexploitaties Voorziening Landgoed Driessen

2024 €

Voorziening De Els

2025

5.248.386 € €

4.853.841 €

aanvullende verliesvoorziening -394.545

4.000.000 0

Facilitaire projecten

0

Voorziening Capelsche Put

€

29.983 €

23.930 €

-6.053

Voorziening Herontwikkeling flats Bloemenoord

€

1.142.922 €

1.120.999 €

-21.923

Voorziening Tilburgseweg

€

2.018 €

0 €

-2.018

Voorziening Herontwikkeling Clemenskerk

€

53.098 €

66.386 €

13.288

Voorziening Akkerlaan 20

€

24.527 €

34.460 €

9.933

Voorziening Schotse Hooglanderstraat 12-24

€

2.230 €

2.230 €

0

Voorziening Carmelietenhof Waspik

€

10.495 €

25.040 €

14.545

Voorziening Valkenvoortweg Campus

€

5.282 €

6.156 €

874

Voorziening Slachthuisterrein

€

14.647 €

0 €

-14.647

Voorziening Mr. Van Coothstraat 6-8

€

17.593 €

52.316 €

34.723

Voorziening Grotestraat 143 - 145

€

27.340 €

34.362 €

7.022

Voorziening Tom Mandersstraat 1 - 3

€

3.013 €

2.697 €

-316

Voorziening Julianalaan 4 - 6 Sprang Capelle

€

354 €

0 €

-354

Voorziening Julianastraat 11

€

17 €

0 €

-17

Voorziening Grotestraat 162-164

€

1.783 €

1.783 €

0

Voorziening Julianalaan 15 Sprang-Capelle

€

0 €

0 €

0

Voorziening Veerstraat 1

€

0 €

1.662 €

1.662

Voorziening Baardwijksestraat/Borksesticht

€

0 €

0 €

0

3

Voorziening Stationstraat 46 - 50

€

Voorziening Wendelnesseweg-West ong.

€

15 €

0 €

-15

Voorziening Van der Duinstraat

€

2.780 €

2.646 €

-134

Voorziening Torenstraat 6

€

3.190 €

329.679 €

326.489

Voorziening Grotestraat 239-241

€

35.669 €

243.085 €

207.416

Voorziening Scharlo 26

€

15 €

0 €

-15

Voorziening Burg. Verwielstraat Totaal voorzieningen per 31 december 2023

13.544 €

0 € €

6.638.547

13.547 €

446 10.815.265 €

3

446 176.364

De stand van de Reserve grondexploitatie bedroeg per 1 januari 2025 € 2.772.819. Op basis van de vastgestelde Nota Grondexploitatie is in 2025, rekening houdend met bestaande verplichtingen, een bedrag van € 2.227.180 toegevoegd vanuit de Algemene reserve. Na verwerking van alle mutaties, waaronder winstnemingen, het terugdraaien daarvan, getroffen en vrijgevallen voorzieningen en overige bijstellingen, bedraagt de stand van de reserve per 31 december 2025 € 5.015.543. Hoewel hiermee sprake is van een versterking van de reservepositie, blijkt uit de actuele risicoanalyse dat de beschikbare middelen nog onvoldoende zijn om alle risico’s binnen de grondexploitaties (zowel actief als faciliterend) volledig af te dekken. Met name de opening van de nieuwe, verlieslatende grondexploitatie De Els heeft geleid tot een toename van het totale risicoprofiel. Het totaal aan geïnventariseerde risico’s komt daarmee uit op ruim € 7,5 miljoen en overstijgt het huidige (informele) minimumniveau van € 5 miljoen. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de huidige omvang van de Reserve grondexploitatie niet toereikend is. Hoewel conform eerdere besluitvorming een beperkte afroming van € 15.543 aan de orde zou zijn, wordt – gezien de toegenomen risico’s en in lijn met de uitgangspunten uit de Begroting 2026 (paragraaf Weerstandsvermogen) – voorgesteld om de reserve te verhogen naar € 7.580.253.

Hiermee kan een toereikende buffer worden gevormd, zodat de risico’s binnen de grondexploitaties op verantwoorde wijze kunnen worden opgevangen en de financiële continuïteit wordt geborgd.

4

MANAGEMENTSAMENVATTING ................................................................................................ 2

1. INLEIDING............................................................................................. 8 1.1. DOELSTELLING ............................................................................................................... 8 1.2. LEESWIJZER ................................................................................................................... 8

2. ALGEMEEN ........................................................................................... 9 2.1. RELATIE GRONDBELEID EN P&C-CYCLUS .............................................................................. 9 2.1.1. Grondbeleid .................................................................................................................... 9 2.1.1.1. Actief grondbeleid................................................................................................................... 9 2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid ........................................................................................... 9 2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk ......................................................................................... 10

2.1.2. P&C-cyclus .................................................................................................................... 10 2.1.3. Relatie ........................................................................................................................... 11

2.2. ONTWIKKELINGEN ........................................................................................................ 12 2.2.1. Wetgeving..................................................................................................................... 12 2.2.1.1. Omgevingswet ...................................................................................................................... 12 2.2.1.2. Verslaglegging ....................................................................................................................... 12 2.2.1.3. Stikstof .................................................................................................................................. 13 2.2.1.4. Didam-arrest ......................................................................................................................... 13 2.2.1.5. Wet Betaalbare huur............................................................................................................. 13 2.2.1.6. Wet vaste huurcontracten .................................................................................................... 13 2.2.1.7. Overdrachtsbelasting ............................................................................................................

14 2.2.1.8 Wet Versterking regie volkshuisvesting ................................................................................. 14

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk ................................................................................................ 14 2.2.2.1 Terugblik afgelopen jaar ........................................................................................................ 14 2.2.2.2 Verwachtingen toekomst ....................................................................................................... 16

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk ............................................................................. 16 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 16 2.2.3.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 18

2.2.4. Bouwkosten .................................................................................................................. 18 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 18 2.2.4.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 18

2.2.5. Financieringslasten ....................................................................................................... 18 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 18 2.2.5.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 19 2.3. RISICO’S .................................................................................................................. 19

2.3.1. Indirecte risico’s ............................................................................................................ 19 2.3.1.1. Wetgeving ............................................................................................................................. 19 2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt ........................................................................................................... 20 2.3.1.3. Financieringslasten ............................................................................................................... 20 2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen ................................................................................................ 20

2.3.2. Directe risico´s .............................................................................................................. 21 2.3.2.1. Wetgeving en procedures ..................................................................................................... 21 2.3.2.2. Nadeelcompensatie .............................................................................................................. 21 2.3.2.3. Uitgifte in erfpacht ................................................................................................................ 21 2.3.2.4. Archeologische monumenten ............................................................................................... 22 2.3.2.5. Bodemverontreiniging .......................................................................................................... 22 2.3.2.6. Uitspraak stikstof .................................................................................................................. 23

2.3.3. Doorrekening risicoscenario’s ....................................................................................... 23 2.3.3.1. Lopende BIE’s en faciliterende projecten ............................................................................. 23 2.3.3.2. MVA en voorbereidingskredieten ......................................................................................... 24 5

2.3.3.3. Faciliterend in voorbereiding ................................................................................................ 25

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing en dekking............................................................ 25

2.4. UITGANGSPUNTEN EN KADERS......................................................................................... 27 2.4.1. BBV-voorschriften ......................................................................................................... 27 2.4.2. Uitgangspunten en parameters.................................................................................... 27 2.4.3. Winstneming................................................................................................................. 28 2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen ............................................. 28 2.4.5. Vennootschapsbelasting ............................................................................................... 28

3.

FINANCIËLE VERANTWOORDING .....................................................29

3.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) ................................................................................... 29 3.1.1. Algemeen ...................................................................................................................... 29 3.1.2. Compensatiegronden, ontwikkelgrond, warme grond ................................................. 30 3.1.2.1. Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn......................................... 30 3.1.2.2. Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) 31 3.1.2.3 Totaal gronden materiële vaste activa .................................................................................. 32 3.2. ACTIEVE PROJECTEN ...................................................................................................... 33

3.2.1. Algemeen ...................................................................................................................... 33 3.2.2. Verantwoording werkbudgetten en kredieten ............................................................. 34 3.2.2.1. Werkbudgetten uit Reserve Grondexploitatie ...................................................................... 34 3.2.2.2. Beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten .................................................................... 34

3.2.3. Bouwgrond in exploitatie.............................................................................................. 36 3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) ..................................................... 37 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden ................................................................... 37 3.2.2.1.1. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138) ...................................................................... 37 3.2.2.1.2. Haven 8 west (complex 139) ......................................................................................... 40 3.2.2.1.3. Insteekhaven (complex 140) ......................................................................................... 43 3.2.2.1.4. Haven 8 Oost (complex 141) ......................................................................................... 46 3.2.2.1.5. De Els (complex 150) ..................................................................................................... 50 3.2.2.2. BIE vallend onder wonen ...................................................................................................... 54 3.2.2.2.1. Landgoed Driessen (complex 124) ................................................................................ 54 3.2.2.2.2.

Achter de Hoven (complex 250) .................................................................................... 59 3.2.3. Totaal Bouwgrond in exploitatie ........................................................................................ 62 3.3. FACILITAIRE PROJECTEN.................................................................................................. 63

3.3.1. Algemeen ...................................................................................................................... 63 3.3.2. Toelichting locaties Faciliterend in voorbereiding ........................................................ 64 3.3.3. Toelichting locaties Faciliterend Grondbeleid............................................................... 65 Capelsche put (171200/6849060) ................................................................................................. 67 Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095) ............................................................... 69 Tilburgseweg (172100/6849100) .................................................................................................. 71 Vm. Clemenskerk (172800/6849130) ............................................................................................ 73 Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140) ........................................................................... 75 Akkerlanen (173100/6849150) ..................................................................................................... 77 Akkerlaan 20 (173300/6849160) ..................................................................................................

80 Jacob Marisstraat (173400/6849165) .......................................................................................... 82 Schotse Hooglandersstraat 14-24 (173700/6849180) .................................................................. 84 Voormalig school De Brug, ’t Vaartje 8, Waspik (173800/6849185) ............................................ 86 Grotestraat 163 (173900/6849190) .............................................................................................. 88 Carmelietenhof 3 (174000/6849195) ............................................................................................ 90 Grotestraat 239 en 241 (174100/6849200) .................................................................................. 92 Valkenvoortweg (174200/6849205) ............................................................................................. 94 Slachthuisterrein (174300/6849210) ............................................................................................ 96 6

Mr. Van Coothstraat 6-8 (174500/6849220) ................................................................................ 98 Grotestraat 143-145 (174600/6849225) .................................................................................... 100 Tom Mandersstraat 1-3 (174700/6849230) ............................................................................... 102 Julianalaan 4-6, Sprang Capelle (174800/6849235) ................................................................... 104 Julianastraat 11 Waalwijk (174900/6849240) ............................................................................ 106 Grotestraat 162-164 (175200/6849255) .................................................................................... 108 Julianalaan 15 Sprang Capelle (175300/6849260) ..................................................................... 110 Baardwijksestraat (Borksesticht, 175400/6849265) ................................................................... 112 Veerstraat 1 Waspik (175500/6849270) ..................................................................................... 114 Stationsstraat 46-50 (175600/6849275) .................................................................................... 116 Wendelnesseweg-West ong. (175700/6849280) ........................................................................

118 Hogevaart 143 Sprang-Capelle (176000/6849295) .................................................................... 120 Van der Duinstraat (176100/6849300) ....................................................................................... 122 Wendelnesseweg-Oost 8 Sprang-Capelle (6849305/176200) .................................................... 124 Molenhoek (6849215/174400) ................................................................................................... 126 Gedempte haven (6849175/173600) .......................................................................................... 128 Torenstraat 6 (6849320/176500) ............................................................................................... 131 ETZ terrein (6849325/176600) .................................................................................................... 133 Scharlo 26 Waspik (6849375/177600) ........................................................................................ 136 Akkerwinde 1-9 SC (6849355/ 177200) ....................................................................................... 138 Burg. Verwielstraat (6849395/ 178700) ..................................................................................... 140 Schotse Hooglanderstraat 82 (6849410/ 178100) ......................................................................

142 Raadhuisplein 31 SC (6849365/ 177400) .................................................................................... 144

3.3.4. Totaal Facilitaire, enkel nog financiële bijdrage ......................................................... 146 3.3.5. Totaal Facilitaire projecten ......................................................................................... 146

3.4. TOTAAL GRONDEXPLOITATIE ......................................................................................... 147 3.4.1. Totaal boekwaarde ..................................................................................................... 147 3.4.2. Verloop boekwaarde .................................................................................................. 147

3.5. RESERVES EN VOORZIENINGEN....................................................................................... 148 3.5.1. Algemeen .................................................................................................................... 148 3.5.2. Reserve grondexploitatie ............................................................................................ 148 3.5.2.1. Stand reserve grondexploitatie ...........................................................................................148 3.5.2.2. Mogelijke mutaties .............................................................................................................150 3.5.2.3. Reserve grondexploitatie en risico’s ...................................................................................150 3.5.2.3. Conclusie .............................................................................................................................151 3.5.2.4. Geprognotiseerde winsten .................................................................................................152 3.5.2.5. Voorzieningen grondexploitatie .........................................................................................153

3.5.3. Reserve Cultuur ........................................................................................................... 154 3.5.4. Reserve Ruimtelijke Kwaliteit ..................................................................................... 155

7

1. Inleiding 1.1. Doelstelling Met deze Nota grondexploitatie 2026 geven we inzicht in de financiële stand van zaken en het toekomstperspectief van het totale grondbedrijf. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de belangrijkste ontwikkelingen en de risico’s. De Nota grondexploitatie 2026 wordt in samenhang met de jaarrekening geactualiseerd en wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De Nota grondexploitatie 2026 is een document voor financiële besluitvorming door het college en door de raad.

1.2. Leeswijzer De Nota grondexploitatie 2026 is opgebouwd vanuit 2 onderdelen: 1. Het algemene deel Hierin wordt beschreven hoe de Nota grondexploitatie 2026 zich verhoudt tot de Nota Grondbeleid 2025-2030 en de Planning en Control cyclus. Ook worden de belangrijkste ontwikkelingen omschreven, worden de belangrijkste risico’s in kaart gebracht en worden de uitgangspunten beschreven. 2. De financiële verantwoording Onder de financiële verantwoording wordt ingegaan op de uitsplitsing van de in eigendom zijnde gronden, al dan niet in exploitatie genomen, waarbij ook de risico’s in kaart worden gebracht. Er wordt een toelichting verstrekt op de gronden welke zijn verantwoord onder de materiële vaste activa, er wordt een beeld geschetst van de financiële stand van zaken met betrekking tot de Bouwgrond In Exploitatie (BIE), waarbij de werkelijke uitgaven en inkomsten binnen de diverse complexen verwerkt zijn tot en met 31 december 2025 en er wordt een beeld geschetst van de facilitaire projecten per 31 december 2025. Tevens is een meerjarenprognose opgesteld van de complexen waarvan de exploitatie door de raad is vastgesteld (BIE), dan wel waarvoor door het college of raad een exploitatieovereenkomst is gesloten (faciliterend). Daarnaast wordt in beeld gebracht wat de stand van zaken is van de reserves en voorzieningen per 31 december 2025.

8

2. Algemeen 2.1. Relatie grondbeleid en P&C-cyclus De Nota grondexploitatie 2026 is geen losstaand document. De Nota grondexploitatie 2026 heeft een directe relatie met de Nota grondbeleid 2025-2030 en de Planning en Control cyclus (P&C-cyclus). Hieronder wordt kort omschreven wat de Nota grondbeleid 2025-2030 en de P&C-cyclus inhouden en wat de relatie is met de Nota grondexploitatie 2026.

2.1.1. Grondbeleid In januari 2025 is de Nota grondbeleid 2025-2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota schetst de kaders en de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. Hiermee wordt inzicht verkregen in de voorgestane werkwijze ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het grondbeleid kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te realiseren. Daarnaast draagt het grondbeleid ook bij aan: - Het invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik. - Een rechtmatige verdeling van kosten en baten. - Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen. - Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt. Grondbeleid is ook een speelveld waar het publiekrecht en het privaatrecht samenkomen. Met het grondbeleid willen we sturing geven aan toekomstige ontwikkelingen, we willen het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan zodat de maatschappelijke doelstellingen en ambities kunnen worden gerealiseerd. Binnen het grondbeleid moet rekening worden gehouden met de (wettelijke) kaders. Deze kaders gelden op verschillende niveaus, namelijk op Europees, landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid.

Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en productieproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in ruimtelijke zin.

2.1.1.1. Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc.) ook voor rekening van de gemeente komen. Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Indien noodzakelijk zal de gemeente bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de instrumenten als het voorkeursrecht en onteigening. Beide instrumenten zijn onderdeel van de Omgevingswet.

2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid Niet in alle gevallen is het voor de gemeente noodzakelijk alle gronden binnen het plangebied te verwerven. De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Bij faciliterend

9

grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol. Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het wijzigen van een omgevingsplan of opstellen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of het stellen van kostenverhaalsregels. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt. De gemeente zal de kosten verhalen middels het privaatrechtelijk spoor van een anterieure exploitatieovereenkomst of, indien er niet in wordt geslaagd om in de anterieure fase tot overeenstemming te komen, een posterieure exploitatieovereenkomst op basis van de kostenverhaalregels of het publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van een kostenverhaalsbeschikking via de omgevingsvergunning. De indruk kan ontstaan dat aan faciliterend grondbeleid geen financiële risico’s zijn verbonden voor de gemeente. Dit is echter wel het geval.

Bij een anterieure overeenkomst wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht of doordat de openbare ruimte voorzieningen die de gemeente zal aanleggen, duurder zijn dan voorzien. Anderzijds kan het ook voorkomen dat de gemeentelijke kosten lager uitvallen dan overeengekomen. Uiteraard streven wij ernaar om de gemeentelijke kosten bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst zo realistisch mogelijk te ramen. Als tussenvorm van een actief en een passief grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren samenwerken met private ondernemingen. Deze samenwerkingsvormen staan in de praktijk bekend onder de naam Publiek Private Samenwerking (PPS). Het komen tot een samenwerking kan voor beide partijen een meerwaarde hebben waarbij er afspraken worden gemaakt over de verdeling van de eventuele financiële voor- of nadelen en de risico’s.

2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk In de Nota grondbeleid 2025-2030 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemene belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. De gemeente Waalwijk voert tot dusverre zowel een actief als passief grondbeleid. In het geval van de uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk actief grondbeleid gevoerd. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande kernen wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten, mede door de veelal hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Dit alles onder de regie van de gemeente Waalwijk met gebruikmaking van het instrumentarium die de wet biedt.

2.1.2. P&C-cyclus Elk jaar wordt er een planning en control-cyclus doorlopen binnen de gemeente Waalwijk. Het primaire doel van de P&C-cyclus is om beheersing te krijgen over het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente. De P&C-cyclus moet inzicht geven in welke doelstellingen de gemeente wil bereiken, welke (financiële) middelen daarbij nodig zijn en in hoeverre de gemeente haar doelstellingen bereikt. De organisatie legt daarbij vervolgens (financiële) verantwoording af aan de gemeenteraad. De P&C-cyclus zit er daarmee als volgt uit: 10

Kadernota 2025

Jaarrekening 2025

Najaarsbericht 2025

Begroting 2025

Voorjaarsbericht 2025

2.1.3. Relatie In de Nota grondbeleid 2025-2030 zijn de beleidsmatige keuzes gemaakt omtrent het grondbeleid. De Nota grondexploitatie 2026 betreft de financiële verantwoording van deze Nota grondbeleid 2025-2030. Voor wat betreft de P&C-cyclus maakt de Nota grondexploitatie 2026 onderdeel uit van de jaarrekening 2025. In de Nota grondexploitatie 2026 wordt immers financiële verantwoording afgelegd over de gronden onder de materiële vaste activa, de bouwgrond in exploitatie en gronden waar een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. Daarnaast wordt in de Nota grondexploitatie een doorkijk gegeven in de toekomst. De relatie met de Nota grondbeleid 2025-2030 en de P&C-cyclus is schematisch weergegeven in onderstaande diagram.

Nota grondbeleid 2025-2030

Nota grondexploitatie 2026

Kadernota 2025

Jaarrekening 2025

Najaarsbericht 2025

Begroting 2025

Voorjaarsbericht 2025

11

2.2. Ontwikkelingen Afgelopen jaar hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan die raakvlakken hebben met het gemeentelijk grondbeleid. Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen in 2025 geschetst.

2.2.1. Wetgeving De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving die mogelijk gevolgen hebben voor het grondbedrijf zijn hieronder benoemd. Omdat deze ontwikkelingen door middel van nieuwe jurisprudentie en landelijke/ politieke ontwikkelingen snel kunnen veranderen, is het mogelijk dat hieronder niet de meest actuele informatie is benoemd.

2.2.1.1. Omgevingswet Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Deze omvangrijke wet bundelt 26 wetten op het terrein van de fysieke leefomgeving in één kader, met als doel het omgevingsrecht overzichtelijker, voorspelbaarder en gebruiksvriendelijker te maken. Gemeenten kunnen met de Omgevingswet integraler sturen op ruimtelijke vraagstukken, zoals de woningbouwopgave, energietransitie en klimaatadaptatie.

2.2.1.2. Verslaglegging De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft eind 2023 een geactualiseerde notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uitgebracht. Deze notitie uit 2023 vervangt de vorige uit 2019 en was nodig vanwege de komst van de Omgevingswet. Een aantal wijzigingen hebben gegolden vanaf 1-1-2025. Dit betreft: 1.

Het beginsel dat een grondexploitatie maximaal 10 jaar moet lopen is verdwenen. Motivatieplicht dat het verantwoord is blijft. 2. Ook voor het eigen vermogen is de omslagrente toegestaan. 3. Er is een duidelijke uitleg gekomen wanneer wel of niet sprake is van een bovenwijkse voorziening. Noodzakelijkheid voor de ontwikkeling is het criterium. 4. Winstneming is alleen verplicht voor de laatste 10 jaar van de looptijd. 5. Er is aandacht voor facilitair grondbeleid met en zonder tijdvak. Verschillende behandelingen tussen deze twee lijken er niet te zijn. 6. Resultaten van faciliterend en actieve delen van een grondexploitatie mogen gesaldeerd worden. 7. Er is een nieuw begrip: grondexploitatiecomplex. Dit is een ruimtelijk plan, voorzien van o.a. een financiële vertaling, die zich beperkt tot de actieve grondexploitatie. 8. Verplichte financiële bijdragen moeten separaat geadministreerd worden. 9. Plankosten die voor 5 jaar voor de aanvang van een BIE of faciliterende GREX zijn gemaakt, behoeven niet afgeboekt te worden, maar mogen worden voorzien. Of dit onderdeel wordt van het kostenplafond van de plankostenscan is niet bekend. 10. De commissie BBV zet de deur open voor een herziening van het disconto percentage van 2%. Dat zou aan de orde kunnen zijn als de ECB haar streefinflatie-cijfer herziet.

Naast de Grondbeleid-notitie is eind 2023 ook de Notitie Rente van de commissie BBV herzien. De belangrijkste wijziging daarin betreft de rentetoerekening aan grondexploitaties. Tot en met 2023 mocht alleen de werkelijke rente over vreemd vermogen (pro rato) worden toegerekend aan de grondexploitaties; vanaf boekjaar 2025 maakt het BBV geen onderscheid meer tussen eigen en vreemd vermogen voor de rente. Dit betekent dat gemeenten voor de grondexploitatie vanaf 2025 de reguliere omslagrente hanteren.

12

2.2.1.3. Stikstof De regelgeving en jurisprudentie rondom stikstof blijven in 2025 een cruciaal aandachtspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen. Sinds de uitspraak van de Raad van State (RvS) in mei 2019, die het Programma Aanpak Stikstof (PAS) ongeldig verklaarde, is de vergunningverlening voor projecten met stikstofuitstoot (zoals woningbouw, infrastructuur) sterk bemoeilijkt. De raad van State heeft eind 2024 de mogelijkheden voor intern salderen aangescherpt, waardoor minder stikstofruimte kan worden benut binnen bestaande rechten. De landelijke overheid heeft aangekondigd te werken aan een nieuwe drempelwaarde voor stikstofdepositie bij bouwprojecten. De huidige stikstofdoelen worden door het (voormalig) kabinet niet langer als haalbaar beschouwd, vanwege de sociale, maatschappelijke, financiële en economische gevolgen van de stikstofmaatregelen. De gemeente blijft de vinger aan de pols houden; zodra er meer duidelijkheid of versoepeling in de regelgeving komt, wordt hier direct op ingespeeld. Tot die tijd geldt dat stikstof gerelateerde risico’s actief worden gemonitord en waar mogelijk beheersmaatregelen getroffen.

2.2.1.4. Didam-arrest Het Didam-arrest van de Hoge Raad (november 2021) verplicht overheden van grond gelijke kansen te bieden aan potentiële gegadigden. Hiermee is het niet langer toegestaan om één-op-één grondtransacties aan te gaan zonder voorafgaande bekendmaking en objectieve selectiecriteria. In 2025 zijn de gevolgen van het arrest nog steeds merkbaar. Verschillend uitspraken van rechters hebben de toepassing verder verduidelijkt: zo is bevestigd dat ook erfpachtconstructies, ruilovereenkomsten en samenwerkingsverbanden onder de Didam-norm kunnen vallen. Tegelijkertijd is de jurisprudentie genuanceerder geworden: gemeenten mogen onder voorwaarden nog steeds één-op-één verkopen, mits zij goed kunnen motiveren dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Het ministerie van BZK en de VNG hebben daarnaast in 2025 een geactualiseerde handreiking uitgebracht, waarin nadruk wordt gelegd op transparante besluitvorming, het vastleggen van objectieve selectiecriteria en het vroegtijdig publiceren van voornemens tot verkoop.

2.2.1.5. Wet Betaalbare huur Deze wet is van kracht sinds 1 juli 2024 en reguleert de huurprijzen voor woningen in het middensegment tot en met 186 punten (€ 1.184,82 per maand in 2025). De wet zorgt ervoor dat huurprijzen beter aansluiten bij de kwaliteit van de woning en maakt huurwoningen betaalbaarder voor middeninkomens. Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook voor woningen van particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes. Als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden, kunnen ze vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moeten verhuurders per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet de huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

2.2.1.6. Wet vaste huurcontracten Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten en mogen alleen vaste huurcontracten worden afgesloten. Alle nieuwe huurcontracten die verhuurders vanaf dat moment aangaan, zijn dan voor onbepaalde tijd. De lopende tijdelijke huurcontracten van bepaalde duur – die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten – veranderen niet en eindigen automatisch na de afgesproken periode. Dit geeft huurders 13

meer zekerheid over hun woonsituatie. Er zijn echter enkele uitzonderingen voor specifieke groepen, zoals studenten en urgent woningzoekenden

2.2.1.7. Overdrachtsbelasting In 2026 zijn er een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de overdrachtsbelasting in Nederland. Hier is een overzicht van de belangrijkste veranderingen: 1. Startersvrijstelling: de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters (jongeren tot 35 jaar) is uitgebreid. Starters hoeven in 2026 geen overdrachtsbelasting te betalen voor woningen tot een waarde van € 555.000, wat de drempel voor het kopen van een eerste huis verlaagt. 2. Verlaagd tarief voor eigen woningen: doorstromers die een woning kopen die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, betalen 2% overdrachtsbelasting. Dit maakt het aantrekkelijker voor doorstromers om te verhuizen naar een andere woning. 3. Tarief voor vakantiewoning of woning voor de verhuur: bij de verkrijging van een woning waarin de koper niet zelf gaat wonen voor langere tijd, geldt het tarief van 8%. Deze wijzigingen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters te vergroten, en investeringen voor beleggers aantrekkelijker te maken.

2.2.1.8 Wet Versterking regie volkshuisvesting Op 3 juli 2025 is de Wet Versterking regie volkshuisvesting door de Tweede Kamer aangenomen. Deze wet heeft als doel de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen beter te waarborgen. Het Rijk krijgt een sterkere regierol, terwijl provincies en gemeenten verplicht worden om gezamenlijke bindende afspraken te maken over woningbouw, de spreiding van doelgroepen en regionale opgaven. Gemeenten moeten een volkshuisvestingsprogramma opstellen waarin zij hun woningbouwopgave, doelgroepenbeleid en regionale afstemming vastleggen. Provincies krijgen een toezichthoudende en coördinerende rol en kunnen ingrijpen wanneer afspraken niet worden nagekomen. Het Rijk kan bindende instructies geven indien de voortgang structureel achterblijft. De Wet ondersteunt het sneller en gerichter realiseren van woningbouwlocaties en het verbeteren van de beschikbaarheid van passende woningen voor onder andere starters, ouderen en aandachtsgroepen. Hiermee moet de uitvoering van de nationale woonagenda worden versneld en de woningmarkt beter in balans worden gebracht. Wanneer deze wet in werking treedt is nu nog niet duidelijk.

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk 2.2.2.1 Terugblik afgelopen jaar Elk jaar stelt de NVM een marktoverzicht op voor de gemeente Waalwijk. Dit marktonderzoek geeft weer hoe de woningmarkt zich in het betreffende jaar heeft ontwikkeld. Het aantal in aanbod geeft het aantal bij NVM-makelaars te koop staande woningen weer aan het einde van het kwartaal. In het vierde kwartaal van 2025 bedraagt het totale woningaanbod 84 woningen. Dit is een daling van 10% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar ligt 7% hoger dan een jaar eerder. Daarmee blijft het aanbod op een vergelijkbaar niveau als in 2024, met lichte schommelingen per kwartaal.

14

Bron: NVM

De prijs per woning stijgt sinds 2024 weer gestaag. Na de sterke prijsstijgingen in 2020–2021 volgde in 2022 en 2023 een correctie, waarbij de prijsontwikkeling op jaarbasis tijdelijk negatief was. Vanaf 2024 is opnieuw sprake van herstel. Deze ontwikkeling zet door in 2025, met een jaar-op-jaar toename van 9,6% in het vierde kwartaal

Bron: NVM

In de onderstaande grafiek zijn de kwartaalcijfers van het aantal woningtransacties weergegeven. In 2025 ligt het transactieniveau gemiddeld hoger dan in 2024, wat duidt op een verdere toename van de marktactiviteit.

Bron: NVM

De krapte-indicator geeft een benadering van het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van het kwartaal te delen door het aantal transacties in dat kwartaal. In het vierde kwartaal van 2025 bedraagt de krapte-indicator 2,0, wat betekent dat er gemiddeld twee woningen per koper beschikbaar zijn. Dit is lager dan in 2024 en duidt op een verder aantrekkende en krappe woningmarkt. 15

Bron: NVM

De looptijd van het aanbod geeft het gemiddelde aantal dagen weer dat een woning te koop staat. In het vierde kwartaal van 2025 bedraagt de gemiddelde looptijd 74 dagen. Dit is hoger dan in het voorgaande kwartaal maar lager dan een jaar eerder. De grafiek laat zien dat de looptijd sinds de piek in 2023 is afgenomen, met in 2024 en 2025 duidelijke kwartaalfluctuaties.

De nieuwbouwprojecten die in 2025 op de markt gekomen zijn worden over het algemeen goed verkocht en verhuurd. Hiermee kunnen we voorzichtig concluderen dat de markt nog steeds vraaggericht bouwt en dat de prijs-kwaliteitverhouding goed is. De gehanteerde grondprijzen als onderdeel van de VON-prijs zijn marktconform en voor een ontwikkelaar goed betaalbaar bij het betreffende product.

2.2.2.2 Verwachtingen toekomst De ontwikkeling op de woningmarkt is en blijft moeilijk voorspelbaar. De markt blijft in beweging en de prijzen kunnen schommelen. Hierbij bestaat er kans dat de huizenprijzen gaan dalen. Het aantal te koop staande woningen neemt af, waardoor sprake blijft van een krappe woningmarkt. De verkooptijd van woningen is ten opzichte van vorig jaar ook weer afgenomen, wat er op lijkt dat er weer meer vertrouwen is. Dit is een indicatie dat de vraag naar koopwoningen groot blijft. Het blijft van belang om de woningmarkt realistisch te benaderen.

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt blijft ook in 2025 zeer krap, al is er iets meer keuze dan in de jaren ervoor. De bloei van het bedrijfsleven zorgt nog altijd voor een sterke vraag naar uiteenlopende soorten bedrijfsruimte, terwijl nieuwbouw wordt geremd door gebrek aan geschikte bouwgrond, hoge bouw- en grondkosten en strenge regelgeving. Veel bedrijven kunnen daardoor hun uitbreidings- of verhuisplannen moeilijk realiseren, wat de economische groei in verschillende regio’s afremt. 16

Tegelijkertijd is het aanbod landelijk voor het tweede jaar op rij toegenomen: eind Q1 2025 stond circa 8,6 miljoen m² bedrijfsruimte in aanbod, maar dit is nog steeds slechts een klein deel van de totale voorraad, waardoor de markt krap blijft. De huur- en koopprijzen liggen op een hoog niveau; de mediane koopprijs is de afgelopen jaren sterk gestegen en de huur blijft verder oplopen, al tekenen zich op sommige locaties prijsplafonds af omdat gebruikers de hoge kosten niet langer kunnen dragen. De vraag verschuift: grote logistieke ruimten zijn nog steeds belangrijk, maar gebruikers zijn voorzichtiger, terwijl de belangstelling voor kleinere ruimten tot circa 1.000 m² en voor bedrijfsverzamelgebouwen onverminderd groot is. In diverse regio’s ontstaat echter verzadiging bij de kleinste units, doordat er de afgelopen jaren veel nieuwbouw is opgeleverd. Bron: NVM

Logistiek vastgoed De markt voor logistiek vastgoed bevindt zich in een fase van stabilisatie na de uitzonderlijk dynamische jaren tijdens de coronapandemie. Waar de vraag toen sterk werd aangejaagd door de groei van ecommerce en logistieke ketens, is inmiddels sprake van een meer afwachtende houding bij zowel gebruikers als beleggers. Deze terughoudendheid hangt samen met geopolitieke spanningen, economische onzekerheid en structurele beperkingen zoals netcongestie en stikstofregelgeving. De huurprijzen voor logistiek vastgoed laten over het algemeen een stabiel beeld zien. Op goed bereikbare en strategisch gelegen locaties, met name in en rond de Randstad en belangrijke logistieke corridors, blijven de huren op een relatief hoog niveau. Voor moderne en duurzame logistieke gebouwen is hier nog ruimte voor beperkte huurstijgingen. In andere regio’s is de markt minder krap en worden huurders vaker tegemoetgekomen met incentives, vooral bij verouderd vastgoed. De rendementen op logistiek vastgoed verschillen sterk per locatie en objectkwaliteit. Prime logistieke objecten kennen lagere aanvangsrendementen, wat het vertrouwen van beleggers in deze locaties weerspiegelt. In meer perifere regio’s liggen de rendementen hoger, als compensatie voor een groter marktrisico.

Ondanks de toegenomen onzekerheid blijft de belangstelling voor logistiek vastgoed bestaan, mede door de structurele schaarste aan geschikte locaties en de lange termijn vooruitzichten voor de sector.

17

Bron: Dynamis Huurprijzen en rendementen medio 2025

2.2.3.2. Verwachtingen toekomst Vooruitkijkend naar 2026 verschuift de focus binnen bedrijfsvastgoed steeds meer van puur transacties naar toekomstbestendigheid. Duurzaamheid, flexibiliteit en strategische ligging worden belangrijker bij vastgoedkeuzes van zowel gebruikers als beleggers. Dit betekent dat panden die goed inspelen op veranderende bedrijfsmodellen en maatschappelijke verwachtingen meer aantrekkelijk zullen zijn. Daarnaast biedt de transformatie van bestaande vastgoedobjecten, zoals herbestemming van leegstaande panden, kansen om slimmer om te gaan met schaarse ruimte en maatschappelijke behoeften.

2.2.4. Bouwkosten 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar De bouwkosten zijn in 2025 opnieuw gestegen, maar de groei blijft gematigd. De inputprijzen in de GWW-sector liggen circa 2 tot 3,5% hoger dan in 2024.

2.2.4.2. Verwachtingen toekomst De bouwkosten blijven in 2026 naar verwachting gematigd stijgen, gedreven door arbeidskosten, materiaalkosten en geopolitieke onzekerheden, maar binnen een kader van stabilisatie en sectorherstel. Krapte op de arbeidsmarkt en woningtekorten blijven structurele uitdagingen die prijsdruk kunnen beïnvloeden.

2.2.5. Financieringslasten 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar Over het algemeen vormen de financieringslasten (de rente) een grote kostenpost binnen de grondexploitatie. Veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Het is daarom zaak om kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten in een voegtijdig stadium te realiseren. Op basis van de “Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV is de aan grondexploitaties toe te rekenen rente genormeerd. Deze is gebaseerd op de verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen en de betaalde rente op de aangegane leningen. Op basis van deze systematiek is voor 2025 een rente van 1,25% gehanteerd. In de particuliere markt kan de hypotheekrente effect hebben op vraag en aanbod. Wanneer de hypotheekrente stijgt, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussie over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van de bouwgrond. 18

De kapitaalmarktrentes zijn in het afgelopen jaar gestegen. Dit was vooral te wijten aan economische onzekerheid en geopolitieke spanningen, waardoor beleggers voorzichtiger werden. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft begin 2025 de beleidsrente voor het laatst verlaagd, nu de inflatiedruk duidelijk is afgenomen en de economische groei gematigd blijft.

2.2.5.2. Verwachtingen toekomst De toekomst van de kapitaalmarktrente hangt af van factoren zoals inflatie, economische groei en het beleid van de ECB. Veel experts verwachten dat de kapitaalmarktrente in 2026 op dit relatief stabiele niveau blijft, met een kleine kans op een lichte daling als de inflatie verder zakt en de ECB opnieuw de rente verlaagt. Zolang de inflatie onder controle blijft en de economische groei gematigd is, zal er weinig aanleiding zijn voor sterke schommelingen. De hypotheekrente zal in 2026 naar verwachting stabiel blijven, met een kleine kans op een lichte stijging. Hoewel de rente hoger ligt dan de extremen van 1-2% van voor 2023, is de huidige markt stabieler geworden. De renteontwikkelingen zijn sterk afhankelijk van de inflatie en het beleid van de ECB. Voor 2026 en verder is, op basis van de verwachte verhouding tussen vreemd en eigen vermogen en de rente op de leningen, een rentepercentage van 1,25% gehanteerd. Zie hiervoor ook de paragraaf Financiering (en treasury) van de begroting 2026.

2.3. Risico’s Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, des te complexer het is om de risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s en de financiële gevolgen hiervan zo goed mogelijk in beeld te brengen. De risico’s zijn te onderscheiden in directe en indirecte risico’s.

2.3.1. Indirecte risico’s De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende wet- en regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. De belangrijkste indirecte risico’s zijn hieronder opgesomd en toegelicht.

2.3.1.1. Wetgeving Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. In die gevallen is het niet mogelijk om voordat de verandering zich voordoet het risico in te schatten. In het vorige hoofdstuk zijn de grootste ontwikkelingen met betrekking tot wetgeving benoemd. Gevolgen projecten De wetgeving met betrekking tot stikstof heeft mogelijk gevolgen voor de lopende en toekomstige projecten. De wet- en regelgeving met betrekking tot stikstof is sterk veranderd, maar er is ook nog veel onzekerheid hieromtrent. De gevolgen kunnen zijn: vertraging in de realisatie van projecten vanwege de vergunningenstop, hogere kosten aan stikstof reducerende maatregelen of meer plan- en onderzoekskosten. De wet- en regelgeving wordt nauwlettend in de gaten gehouden, zodat wanneer er duidelijkheid is, hier ook direct naar gehandeld kan worden.

19

2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt De onroerendgoedmarkt (vraag en aanbod, prijsvorming) kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Ook de bouwkosten hebben invloed op gemeentelijke projecten. Door duurdere materialen, hogere loonkosten, lange vergunningenprocedures en strenge eisen aan nieuw vastgoed lopen de bouwkosten op. De VON-prijs of huurwaarde wordt echter door de markt bepaald en hierin kunnen niet altijd de hogere bouwkosten mee worden opgevangen. De (residueel bepaalde) grondprijs die de gemeente vraagt kan dan onder druk komen te staan. Gevolgen projecten Op dit moment floreert zowel de woningmarkt als de markt voor bedrijfspanden. Er is veel vraag en weinig aanbod naar zowel woningbouw als bedrijfspanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de vraag naar onroerend goed afneemt en de prijzen zullen dalen. Het risico op dalende grondopbrengsten voor de gemeente als gevolg van dalende koopprijzen voor het vastgoed wordt daarom op dit moment klein geacht.

2.3.1.3. Financieringslasten Financiering gemeente: Over het algemeen vormden de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Inmiddels zijn deze vanuit BBV genormeerd waardoor de hoogte van het aan de grondexploitatie toe rekenen rentepercentage momenteel niet erg hoog is. Het afgelopen jaar is de rente van de ECB gedaald. Na 2026 wordt verwacht dat de ECB de beleidsrente rond het huidige niveau (circa 2%) zal stabiliseren, mits de inflatie rond de doelstelling van 2% blijft en de economische groei gematigd is. Waarbij het beleid nadrukkelijk afhankelijk blijft van economische ontwikkelingen. Gevolgen projecten Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn dan de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd die ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Goed cashflowmanagement en treasury-management kan de noodzaak van het aantrekken van leningen beperken, waardoor de rentecomponent beperkt blijft.

Particuliere markt: Een ander rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw of bouwgrond tot gevolgen hebben. Indirect kan een stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op de doorlooptijd en daarmee het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Verwacht wordt dat de hypotheekrente de komende jaren stabiliseert. Gevolgen projecten De hypotheekrente stabiliseert. De huizenprijzen stijgen echter door. Door de sterke stijging van de gemiddelde lonen, blijft de vraag naar woningen stijgen. Gelijktijdig is er nog steeds weinig aanbod van woningen. Er wordt verwacht dat huizenprijzen de komende jaren blijven doorstijgen. Wel wordt verwacht dat het tempo waarin de huizenprijzen stijgen geleidelijk afneemt. Doordat de huizenprijzen nu sneller stijgen dan de lonen en de leenruimte, neemt de betaalbaarheid van koophuizen af. Dat remt uiteindelijk de vraag naar woningen.

2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen Stijgende loon- en bouwkosten hebben invloed op het resultaat van de lopende projecten. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de grondexploitaties jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld.

20

Gevolgen projecten De ramingen voor het bouw- en woonrijp maken worden jaarlijks geactualiseerd, zodat deze altijd op prijspeil van het betreffende jaar zijn. Ook de loonkosten (uren medewerkers) zijn op prijspeil 2026. De kosten worden in de toekomst gemaakt, zodat een inschatting wordt gemaakt van de kostenstijging tot het moment van realisatie.

2.3.2. Directe risico´s Naast de indirecte risico’s kan een project ook te maken krijgen met projectgebonden risico’s, ofwel de directe risico’s. Deze directe risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s dus verschillend zijn. De meest voorkomende directe risico’s worden hieronder omschreven. Per grondexploitatie zijn de directe risico’s in beeld gebracht en gekwantificeerd. Bij de grondexploitaties met een positief resultaat heeft dit invloed op de winstneming. Het risicobedrag dat uit de risicoanalyse volgt, is in mindering gebracht op de winstneming voor 2025. Immers, als de risico’s zich voordoen, dan dient dit binnen het positieve resultaat van de grondexploitatie te kunnen worden opgevangen. Er kan daardoor minder winst genomen worden. Dit is in lijn met de BBVrichtlijnen rondom risico-beoordeling en winstneming.

2.3.2.1. Wetgeving en procedures Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. Het gevolg kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen. Wanneer er een ruimtelijk besluit genomen wordt, hebben belanghebbenden altijd recht op rechtsbescherming. Wanneer er gebruikt wordt gemaakt van deze rechtsbescherming, kan dat betekenen dat een project vertraging oploopt. Zeker bij de binnenstedelijke ontwikkelingen, waar veel omwonenden zijn, is de kans groot dat deze omwonenden gebruik maken van deze mogelijkheden.