Bijlage 2 Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke 2025
Tekst van het document
krapte zien we bij 55-minners. Opvallend is de groep
belangrijker is het om continu een vinger aan de pols
23 tot 35 jaar: zij reageren het vaakst, meestal op
te houden hoe de vraag zich ontwikkelt.
producten die ook veel beschikbaar komen en zijn doorgaans weinig kieskeurig, waardoor hun slaagkansen relatief gunstig uitkomen.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 66
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Toenemende vraagdruk in de sociale huur Het Planbureau Fryslân publiceert sinds 2021 elk jaar cijfers over de vraagdruk op de sociale huurmarkt in Fryslân. De kaartjes rechts laten de gemiddelde
inschrijfduur van actief woningzoekenden en het gemiddeld aantal reacties voor de meeste Friese gemeenten zien. Daaronder staat specifiek voor Waadhoeke hoe de ontwikkeling sinds 2018 eruitzag. De cijfers zijn duidelijk: sinds 2018 is de sociale huurmarkt in Waadhoeke aanzienlijk krapper geworden. In 2018 lag de gemiddelde inschrijfduur van actief zoekenden nog op ruim een jaar. In 2023 liep dat op naar bijna drieënhalf ONTWIKKELING GEMIDDELDE INSCHRIJFDUUR
jaar. Het aantal reacties op een woning verdrievoudigde in diezelfde periode. De concurrentie is dus flink toegenomen. De gemiddelde inschrijfduur in Waadhoeke komt overeen
ONTWIKKELING GEMIDDELD AANTAL REACTIES
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2018
2019
2020
2021
2022
2023
15
17
26
32
37
41
23
29
45
56
64
68
met het Fries gemiddelde en is vergelijkbaar met andere
Gemiddelde inschrijfduur in gemeenten in Fryslân in 2023. Daaronder:
Gemiddeld aantal reacties op een woning in gemeenten in Fryslân in
buurgemeenten rondom Leeuwarden. Vooral ‘normale’
de ontwikkeling ervan in Waadhoeke tussen 2018 en 2023. Bron:
2023. Daaronder: de ontwikkeling ervan in Waadhoeke tussen 2018 en
Planbureau Fryslân (2024).
2023. Bron: Planbureau Fryslân (2024).
gezinswoningen zijn populair. De inschrijfduur is daarbij het hoogst en er wordt het vaakst op gereageerd.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 67
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Lagere slaagkansen door beperkte doorstroming Naast de inschrijfduur en het aantal reacties zeggen de mutatiegraad en slaagkans ook iets over de druk op de sociale huurmarkt. De mutatiegraad is het percentage
woningen in de bestaande voorraad dat elk jaar beschikbaar komt. De slaagkans is het aantal verhuringen ten opzichte van het aantal woningzoekenden die reageerden op een woning. Hoe hoger de slaagkans, hoe meer woningzoekenden een woning kregen toegewezen. In Waadhoeke komen al sinds 2019 steeds minder woningen beschikbaar. Aan de ene kant komt dat doordat de koopmarkt minder bereikbaar wordt voor huishoudens ONTWIKKELING GEMIDDELDE MUTATIEGRAAD
met een lager inkomen. Voorheen kon een deel van de doelgroep voor sociale huur terecht in de koopvoorraad, omdat die in Waadhoeke relatief betaalbaar was. Dat lukt
ONTWIKKELING GEMIDDELDE SLAAGKANS
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2018
2019
2020
2021
2022
2023
9,2%
10%
9,3%
8,3%
7,5%
7,1%
16,4%
14,1%
7,1%
7,1%
6,5%
6,0%
nu niet meer, waardoor het aantal woningzoekenden bij
Gemiddelde mutatiegraad in gemeenten in Fryslân in 2023. Daaronder:
Gemiddelde slaagkans in gemeenten in Fryslân in 2023. Daaronder: de
corporaties toeneemt en slaagkansen dalen. Er is ook veel
de ontwikkeling ervan in Waadhoeke tussen 2018 en 2023. Bron:
ontwikkeling ervan in Waadhoeke tussen 2018 en 2023. Bron: Planbureau
Planbureau Fryslân (2024).
Fryslân (2024).
kunnen niet starten door een gebrek aan woningen,
In Waadhoeke liggen mutatiegraad en slaagkans beide
populair is bij woningzoekenden.
waardoor de lijst met wachtenden alleen maar groeit.
onder het Fries gemiddelde, wat erop wijst dat Waadhoeke
vraag aan de ‘onderkant’ van de markt bij starters. Zij
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 68
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Groep jongeren die actief zoekt sterk toegenomen De bovenste figuur rechts laat zien hoe het aantal zoekenden zich sinds 2018 per leeftijdsgroep ontwikkelt in Waadhoeke. De onderste figuur laat hun slaagkansen zien. Bij alle leeftijdsgroepen is het aantal woningzoekenden in
m
de sociale huur toegenomen. Bijna de helft van alle zoekenden is jonger dan 35 jaar. Parallel zien we dat slaagkansen voor alle leeftijdsgroepen afnemen. Woningzoekenden ouder dan 55 jaar hebben de hoogste slaagkansen. Dat komt waarschijnlijk doordat zij vaak al
Aantal unieke reacties naar leeftijd, Waadhoeke, 2018-2023. Bron: Planbureau Fryslân (2024).
lang ingeschreven staan en omdat zij vaak reageren op specifiek aanbod, zoals grondgebonden nultredenwoningen. Woningzoekenden jonger dan 55 jaar hebben lagere slaagkansen, variërend tussen de 5 en 9% in 2023. Dat is ongunstiger dan het Fries gemiddelde. Dat de slaagkansen van 23- tot 35-jarigen nog relatief gunstig zijn, komt waarschijnlijk doordat producten die voor hen interessant naar verhouding het vaakst vrijkomen (goedkoop, gestapeld). Daarnaast reageren zij relatief vaak en zijn ze minder kieskeurig. Slaagkans naar leeftijd, Waadhoeke, 2018-2023. Bron: Planbureau Fryslân (2024).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 69
5.3 KOOP MARKTCIJFERS Woningzoekende heeft weinig keuze
80
De figuren rechts laten zien hoe het aantal transacties en
75
het aantal woningen waaruit een koper kon kiezen zich
70
ontwikkelde (de ‘krapte-indicator’). Als de krapte-indicator
76
65 60
onder de 5 ligt, is er sprake van een verkopersmarkt. Ligt
55
het getal tussen de 5 en 10, dan is er sprake van een
50
evenwichtige woningmarkt.
AANTAL TRANSACTIES 78
45 40 35
Ondanks dat de koopmarkt nog steeds erg krap is, is er wel
30 2019
2020
2021
2022
2023
2024
iets meer ontspanning zichtbaar dan afgelopen jaren. Het aantal transacties zien we sinds 2024 weer wat toenemen,
Ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in Waadhoeke, over de periode Q3 2019 t/m Q3 2024. Bron: NVM (2024).
tot ongeveer op het niveau van 2019. We zien tegelijk dat het schommelt; in 2023 was er nog een enorme dip (lees: piek in de vraag) te zien, met nog maar een kwart van de transacties uit 2019-2020. De krapte-indicator nam ook iets toe, maar ligt nog steeds ruim onder de 5. Dat betekent dat er al vijf jaar op rij sprake is van een krappe huizenmarkt en dat kopers weinig keuzemogelijkheden
WONINGTYPE
2020
2023
VERSCHIL
WONINGTYPE
2020
2023
VERSCHIL
Tussenwoning
35
29
-17%
Tussenwoning
1,7
2,5
49%
Hoekwoning
28
19
-32%
Hoekwoning
2,8
4,0
45%
2-onder-1-kap
83
74
-11%
2-onder-1-kap
1,5
2,7
76%
Vrijstaand
128
92
-28%
Vrijstaand
3,5
5,2
47%
Appartement
7
3
-57%
Appartement
1,8
3,0
64%
GEMIDDELD
281
217
-23%
GEMIDDELD
2,5
3,8
48%
hebben. De meeste keus is er bij vrijstaand wonen. Dat product komt ook het vaakst voor in Waadhoeke, en is gemiddeld duurder dan andere woningtypen.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in Waadhoeke, over de
Ontwikkeling van het aantal woningen waaruit een woningzoekende kon
periode 2020-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2024).
kiezen (‘de krapte-indicator’), over de periode 2020-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2024).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 70
5.3 KOOP MARKTCIJFERS Minder keuze, dus hogere verkoopprijzen De figuren rechts laten de ontwikkeling zien van de transactieprijs per type woning en het aandeel woningen
TRANSACTIEPRIJS
€ 500.000 € 400.000
€ 372.200 € 201.800
dat boven de vraagprijs werd verkocht. € 300.000
Door de krapte nam het aandeel woningen dat boven de
€ 200.000
vraagprijs werd verkocht steeds verder toe: in 2020 was dat nog iets meer dan een kwart, in 2023 was dat al ruim
€ 100.000 2019
een derde. Vooral tweekappers zijn gewild: de helft van alle
2020
2021
2022
Hoekwoning
2-onder-1-kap
Tussenwoning
2023
2024
Vrijstaand
Totaal
tweekappers ging boven de vraagprijs weg. In dezelfde periode zien we de gemiddelde transactieprijzen flink
Ontwikkeling van de transactieprijzen per woningtype in Waadhoeke, over de periode Q3 2019 t/m Q3 2024. Bron: NVM (2024).
toenemen. Die stijging is een direct gevolg van overbieden en een opdrogend aanbod. Betaalbaarheid komt daardoor steeds meer onder druk te staan. Ondanks toenemende druk en stijgende prijzen zien we dat tussen- en hoekwoningen in Waadhoeke nog relatief betaalbaar zijn. Doorstroming in de bestaande voorraad op
WONINGTYPE
2020
2023
VERSCHIL
WONINGTYPE
2020
2023
VERSCHIL
Tussenwoning
€ 146.000
€ 196.000
34%
Tussenwoning
23%
35%
13%
Hoekwoning
€ 159.000
€ 235.000
48%
Hoekwoning
29%
28%
-2%
2-onder-1-kap
€ 223.000
€ 266.000
19%
2-onder-1-kap
42%
49%
6%
Vrijstaand
€ 268.000
€ 391.000
46%
Vrijstaand
21%
26%
5%
Appartement
-
-
-
Appartement
-
-
-
€ 229.000
€ 305.000
33%
28%
35%
7%
Totaal
Totaal
gang brengen zorgt dus voor de beste kansen om meer betaalbare koop op de markt te krijgen.
Ontwikkeling van de transactieprijzen in Waadhoeke, over de periode 2020-
Ontwikkeling van het aandeel woningen dat boven de vraagprijs is verkocht
2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2024).
in Waadhoeke, over de periode 2020-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2024).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 71
6
UITKOMSTEN VELDWERK
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We laten hier de uitkomsten van het veldwerk onder
-
De verhuisbehoefte onder jongeren in Waadhoeke is
Starters zoeken vaak op Franeker, St.-Annaparochie of
jongeren en starters in de leeftijd 18 tot en met 35 jaar
groot, maar het lukt lang niet iedereen om ook echt
andere grotere kernen met voorzieningen, vaak aan de
zien. We vroegen hen naar hun woon- en verhuiswensen
een stap te zetten. De meeste starters en doorstromers
oostkant van Waadhoeke. Lukt dat niet, dan is
en ervaringen bij het zoeken van een woning. Bijna 600
willen binnen drie jaar een (volgende) stap op de
Leeuwarden een uitwijkoptie. Ze wonen het liefst dicht
jongeren en starters vulden de enquête in, wat genoeg is
woningmarkt zetten. Doorstromers hebben iets vaker
bij vrienden en familie, voorzieningen en werk of
om een goed onderbouwd beeld te geven van hun
een urgente verhuiswens (binnen één jaar) dan
studie. Doorstromers zoeken juist veel minder op
woonvraag. We gaan in op:
starters. Hun verhuiswensen zijn erg concreet: de
Franeker en St.-Annaparochie, maar kiezen vaker voor
-
In het kort: samenstelling van de respons (paragraaf
meesten zijn actief op zoek bij een corporatie,
kleinere kernen met voorzieningen. Ze zoeken
6.2);
makelaar of in hun eigen netwerk. Daarbij zoeken
bovendien vaak in de directe omgeving van waar ze nu
Woon- en verhuiswensen van starters en
starters vaak een corporatiewoning, terwijl
al wonen. De provinciehoofdstad staat ook niet op hun
doorstromers: waar oriënteren ze zich, wat voor
doorstromers vaker een koophuis zoeken.
-
product zoeken ze (paragraaf 6.3)?
-
alternatievenlijst.
Bijna alle jongeren die aangeven nog thuis te wonen,
-
Doorstromers zoeken vaak wat ruimere koopproducten.
-
Belemmeringen in hun zoektocht (paragraaf 6.4);
zijn jonger dan 25 jaar. Jongeren die al uit huis zijn,
Starters kijken vaker naar compactere huurwoningen.
-
Dilemma’s in hun keuzeproces (paragraaf 6.5).
samenwonen of kinderen hebben, zijn bijna altijd 26
Daarbij is de wens van doorstromers vaak realistischer;
jaar of ouder. Dat betekent dat het starters in het
zij weten beter welk product je met welk budget kunt
Alle figuren die we in dit hoofdstuk laten zien, zijn
algemeen lukt om voor hun 25ste een eerste stap op de
gebaseerd op de enquête. We vermelden daarom niet
woningmarkt te zetten.
steeds de bron erbij.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
-
kopen. Starters zijn daar nog onervarener in. -
Alle groepen ervaren belemmeringen die te linken zijn
We zien onder jongeren een sterke binding met
aan krapte: veel concurrentie, weinig beschikbaar
Waadhoeke. Vrijwel alle jongeren met een verhuiswens
aanbod in gewenst(e) prijs of type of onvoldoende
beginnen met zoeken binnen de gemeentegrens.
aanbod in de gewenste kern.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 73
6.2 WIE DEDEN ER MEE? LEEFTIJD
Meeste 25-plussers wonen al op zichzelf Om meer inzicht te krijgen in woon- en verhuiswensen van
Geen reacties
Ouder dan 36 jaar
Minder dan 5 reacties
Jonger dan 18 jaar
jongeren en starters tot en met 35 jaar en hun ervaringen bij het zoeken naar een woning nodigden we hen uit om
een vragenlijst in te vullen. We stuurden hen allemaal een
Meer dan 30 reacties
OB
Meer dan 160 reacties
NA
flyer met uitnodiging, en ongeveer 600 van hen vulden de WH
vragenlijst in. De figuren rechts laten zien hoe de
SA
SJ
26 tot 35 jaar
VP
18 tot 25 jaar
responsgroep eruitzag. Omdat we geen referentiegroep hebben, zijn de uitkomsten niet gewogen. Het gaat ons
MI
FI
puur om te zien waar de knelpunten bij hen zitten.
WI BE
TM
OO
BI
KL
Regionale voorzieningencentra en voorzieningenkernen zijn goed vertegenwoordigd in de respons. Van jongeren die de
BO DO
vragenlijst invulden, komt 30% uit Franeker. Kijken we naar de verdeling van leeftijd, dan zien we dat jongeren tot 25 jaar iets vaker reageerden dan de groep daarboven. De
DR BL
meeste respondenten wonen nog bij hun ouders. Deze
Starter
MA
200
DE
150
Doorstromer
BOKK 100
groep bestaat (vanzelfsprekend) het vaakst uit jongeren tot
WJ
HI
TZ
25 jaar. Je zou dus kunnen zeggen dat het veel jongeren lukt om rond hun 25ste wel een woning te vinden.
80%
SKI ZW
FR
HJ
ME
SL PE
SC
250
IN
RI S&P
HUISHOUDENSSAMENSTELLING
BM
BA WIN
AC
30%
27% 50
21%
19% 9%
SP
8% 4%
2%
0 Ik woon bij mijn Alleenstaand zonder ouder(s)/verzorger(s) kinderen
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Alleenstaand met kind(eren)
Samenwonend / gehuwd zonder kinderen
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 74
Samenwonend / gehuwd met kind(eren)
6.2 WIE DEDEN ER MEE? VERHUISWENSEN Veel jongeren willen op korte termijn verhuizen De figuren rechts laten zien op welke termijn jongeren en starters tot en met 35 jaar willen verhuizen en wat ze al gedaan hebben in hun zoektocht naar een (nieuw) huis. We
maken in het vervolg onderscheid tussen starters en
241 thuiswonenden
143 stellen of alleenstaanden
hebben een verhuiswens 3 tot 10 jaar
doorstromers. Starters hebben in de vragenlijst aangegeven
willen doorstromen 3 tot 10 jaar
Binnen 1 jaar
Binnen 1 jaar
dat ze nog bij hun ouders wonen. Zij zijn nog inwonend. Doorstromers hebben al eens een stap op de woningmarkt gemaakt. Een deel van hen huurt, een deel heeft een eigen huis. Veel jongeren willen op (redelijk) korte termijn verhuizen, binnen drie jaar. Opvallend genoeg geven doorstromers vaker aan een urgente verhuiswens te hebben. Ongeveer 40% van hen wil binnen een jaar verhuizen. De meeste jongeren zijn al actief op zoek. Starters schrijven zich vaker in bij corporaties. Bij doorstromers zien we juist ‘koopacties’, zoals zoeken op Funda of contact zoeken met een makelaar. Starters en doorstromers geven beide aan binnen hun eigen netwerk of op sociale media te zoeken.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
1 tot 3 jaar
1 tot 3 jaar
WAT HEB JE AL GEDAAN OM EEN WONING TE VINDEN? Nee, ik heb geen actie ondernomen Gezocht binnen mijn eigen netwerk of op sociale media Contact gehad met een makelaar Gezocht op websites zoals Funda Gereageerd op een woning van een particuliere verhuurder Ingeschreven bij een particuliere verhuurder Gereageerd op een woning van een corporatie Ingeschreven bij een woningcorporatie
0% Doorstromers
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Thuiswonend
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 75
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PLEK - STARTERS Starters blijven het liefst binnen eigen gemeente De ‘hittekaarten’ rechts laten het zoekgedrag van starters zien: waar zoeken ze in eerste instantie, en waar zoeken ze nog meer als het in hun voorkeursplaats niet lukt? Starters
zoeken eerst bijna altijd binnen hun eigen gemeentegrens. Daarin zie je het sterke gemeenschapsgevoel in Waadhoeke terug, waar makelaars in hun gesprekken aan refereerden. De voorkeur van starters gaat vaak uit naar Franeker, St.Annaparochie en voorzieningenkernen in het oosten. Ook in tweede instantie zoeken starters vooral lokaal. Vooral Franeker, voorzieningenkernen of kleinere kernen rondom Franeker en Leeuwarden behoren tot de uitwijkopties. Dronryp en Berltsum worden van de voorzieningenkernen bovengemiddeld vaak genoemd als alternatief, vaak door starters uit de nabijgelegen dorpen, maar bij Dronryp ook opvallend vaak door starters uit Franeker. Harlingen behoort amper tot de uitwijkopties. Voorzieningen spelen een belangrijke rol in de keuze van starters. Die hoeven niet per se in de woonplaats zelf aanwezig te zijn, mits de plaats maar dicht bij een stad ligt.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Eerste zoekplaats
Overige zoekplaatsen
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 76
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PLEK - DOORSTROMERS Doorstromers zijn honkvaster dan starters De hittekaarten van doorstromers laten grotendeels hetzelfde beeld zien als voor starters: Franeker en voorzieningenkernen in het oosten zijn in eerste instantie
wederom de gewildste plekken. Er zijn ook verschillen. Doorstromers zoeken hun alternatieven vaak over korte afstand: van Franeker naar Dronryp en van basis- en woonkernen naar voorzieningenkernen. Daarbij geldt dat doorstromers uit o.a. Minnertsga, Oudebildtzijl en Vrouwenparochie vaker op St.-Annaparochie georiënteerd zijn en doorstromers uit o.a. Tzum, Wjelsryp of Oosterbierum op Franeker. Doorstromers zoeken bijna niet naar alternatieven buiten de gemeente. Waar Leeuwarden bij de starters vaak tot de uitwijkopties behoorde, zien we dit beeld niet terug bij doorstromers. Een mogelijke verklaring is dat doorstromers al bewust de keuze hebben gemaakt om niet in een stad te wonen. Ook de binding met het huidige dorp en de omgeving kan een rol spelen. Tzummarum wordt als enige voorzieningenkern weinig door jongeren genoemd als alternatief. De startersvraag is hier
Eerste zoekplaats
Overige zoekplaatsen
dus vooral lokaal. 6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 77
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PRODUCT - STARTERS De factsheet op de volgende pagina laat het gewenste
bruto-jaarinkomen nodig van € 40.000. Bij koopwoningen
starters net dat zetje in de rug zijn om een eerste huis te
product van starters zien, uitgesplitst naar huur en koop.
tot € 250.000 is dat € 52.000 (volgens de Hypotheker, met
kopen. Sinds 2023 kun je in Waadhoeke een starterslening
We vroegen hen naar eigendom, prijsklasse, oppervlakte en
peildatum 1-1-2025). Het gemiddeld inkomen per
aanvragen voor koopwoningen tot € 250.000. Uit de
woningtype. Belangrijk: het gaat puur om wensen, en die
inkomensontvanger in Waadhoeke ligt een stuk lager, met
vragenlijst blijkt dat de helft van de doorstromers de
wijken vaak af van wat ze daadwerkelijk kunnen.
een gemiddelde van € 34.000. Alleenstaande starters
starterslening kent. Bij starters is dat een derde.
zonder eigen vermogen zullen gemiddeld genomen dus Kopen vaak als voorkeur, huren als uitwijkoptie
aangewezen zijn op de sociale huur.
BEN JE BEKEND MET DE STARTERSLENING?
De meeste starters in Waadhoeke kopen het liefst een woning. Tegelijk zien we ook vraag naar huurwoningen.
Wat starters wensen is niet haalbaar via nieuwbouw
Ongeveer een kwart geeft aan geen voorkeur te hebben
De meeste starters zoeken bij voorkeur een koopwoning
voor huur of koop. Uit cijfers en gesprekken blijkt dat
met meer dan 100 m² woonoppervlakte. Bij huurwoningen
starters het liefst kopen, maar dat ze wel bereid zijn om
mag dat iets minder zijn. Leggen we dit naast de gewenste
concessies te doen als dat niet lukt. Dat is in veel gevallen
prijsklasse, dan zien we meteen dat hun wensen niet via
ook nodig; het wensbeeld dat veel starters in eerste
nieuwbouw in te vullen zijn. Of dat in de bestaande bouw
instantie hebben, is in de huidige markt lastig in te willigen.
lukt, is ook maar de vraag. De kansen zijn daar wel wat
Ja Nee
groter. Zet voor koopstarters dus vooral in op vrijspelen Focus op laagste betaalbaarheidsklassen
van bestaand aanbod.
Kijken we naar de gewenste prijsklasse, dan zien we dat starters vooral zoeken naar betaalbare koopwoningen tot €
Starterslening al redelijk bekend bij starters
250.000 en huurwoningen tot de eerste of tweede
Met een starterslening is het mogelijk om net wat meer te
aftoppingsgrens. Voor koopwoningen tot € 200.000 is een
kunnen lenen bij aankoop van een woning. Dit kan voor
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Doorstromers
Starters
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 78
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PRODUCT - STARTERS GEWENST EIGENDOM
Huur
GEWENSTE OPPERVLAKTE
50%
44%
40%
27%
29%
27%
30%
Koopwoning
Geen voorkeur
Huurwoning
18%
20%
27%
40%
24%
16% 11% 12%
11%
10%
GEWENSTE KOOPPRIJS
50%
Koop
44%
7%
4%
44%
0%
38%
Minder dan 50 m²
30%
50 tot 65 m²
65 tot 85 m²
85 tot 100 m²
100 tot 150 m²
Meer dan 150 m²
GEWENST WONINGTYPE - KOOP
24%
16%
7%
6%
Tweekapper of vrijstaand
Rijwoning
Appartement of rug-aan-rug
Tiny house, woonboerderij of samen bouwen
16%
20% 10%
2%
0% Minder dan € 200.000
Tussen € 200.000 en € 250.000
Tussen € 250.000 en € 300.000
Tussen € 300.000 en € 350.000
GEWENSTE HUURPRIJS
50%
GEWENST WONINGTYPE - HUUR
40%
24%
30%
19%
17%
13%
7%
5%
vrijstaand
Rug-aan-rug of tiny house
Levensloopbestendig
20% 10% Rijwoning
0% Minder dan € 480
Tussen € 480 en € 680 Tussen € 680 en € 730 Tussen € 730 en € 900 Tussen € 900 en € 1.150
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Appartement of tweekapper
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 79
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PRODUCT - DOORSTROMERS De factsheet op de volgende pagina laat het gewenste
starters. Zij zijn vaker samenwonend en ouder dan starters
dit rijen, tweekappers of vrijstaande woningen. Dit zijn
product van doorstromers zien, uitgesplitst naar huur en
waardoor zij een hoger inkomen hebben of langer hebben
precies de typologieën die instromers op de koopmarkt
koop. We vroegen hen naar eigendom, prijsklasse,
kunnen sparen. Ook kunnen ze opgebouwde overwaarde
zoeken. De vraag is wel of de verkoopprijs past bij het
oppervlakte en woningtype.
meenemen als ze nu al in een koopwoning wonen. Kijken
budget van starters. Opknappers kunnen nog wel eens voor
we naar de huursector, dan zien we - overigens net als bij
een betaalbare prijs op de markt komen, maar gaat het om
Vaker koop-georiënteerd
starters - bijna geen vraag naar middenhuur. Dat
een goed onderhouden woning, dan leg je daar al gauw
Doorstromers zoeken in driekwart van de gevallen een
ondersteunt het beeld dat middenhuur in Waadhoeke
meer voor neer, zeker als het om twee-onder-een-kap of
koopwoning. Er is slechts beperkte behoefte aan sociale
vooral interessant is voor ouderen (zie paragraaf 7.4).
vrijstaand gaat. In de huur laten doorstromers vaak rijen
huurwoningen en een klein deel geeft aan geen voorkeur te
achter. Dat type past qua product en prijs wel bij een
hebben. Dat past ook bij het beeld van corporaties, die
Koop: meer ruimte, huur: compact en betaalbaar
aangeven dat hun doelgroep steeds vaker uit jongeren of
Doorstromers die een koophuis zoeken, zoeken vaak een
starter.
starters en ouderen bestaat. Doorstromers hebben in
woning die groter is dan 100 m². Doorstromers naar de
tegenstelling tot starters vaker een uitgesproken mening
huur zoeken juist ook vaak kleiner dan 85 m². Een deel van
over het gewenste eigendom. Ze hoeven waarschijnlijk
de wensen van koop-doorstromers kun je realiseren met
minder vaak concessies te doen, omdat ze al ‘binnen zijn’
nieuwbouw, maar ook hier geldt dat je moet inzetten op
op de woningmarkt. We vermoeden ook dat doorstromers
doorstroming, vooral om grotere woningen voor een
beter weten wat ze kunnen betalen en wat voor product
schappelijke prijs vrij te spelen.
WAT LATEN DOORSTROMERS ACHTER?
Rij- of hoekwoning Levensloopbestendige woning Kamer met gedeelde voorzieningen
daarbij past, in vergelijking tot starters. Vooral producten die huur-doorstromers achterlaten Doorstromers hebben meer te besteden
zijn gewild voor starters
We zien dat doorstromers meer te besteden hebben dan
Doorstromers laten vooral koopwoningen achter. Vaak zijn
Vrijstaande woning Twee-onder-één-kapwoning
Bedrijfswoning of boerderij Appartement, flat of studio
0 Koop
6 UITKOMSTEN VELDWERK
10
Corporatiehuur
20
30
40
50
60
Particuliere huur
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 80
70
6.3 WOON- EN VERHUISWENS PRODUCT - DOORSTROMERS GEWENST EIGENDOM
Huur
GEWENSTE OPPERVLAKTE
76%
60%
11%
13%
Koop
66%
70%
50%
44%
40%
Koopwoning
Huurwoning
30%
Geen voorkeur
20% GEWENSTE KOOPPRIJS
10%
30%
25%
15%
15%
12%
10%
11% 1%
3%
1%
Minder dan 50 m²
19% 16%
26%
22%
0%
3%
0%
0%
25% 20%
22%
50 tot 65 m²
65 tot 85 m²
85 tot 100 m²
100 tot 150 m²
Meer dan 150 m²
GEWENST WONINGTYPE - KOOP 9% 5%
34%
27%
12-13%
5%
Vrijstaand
Tweekapper
Rijwoning of boerderij
Samen bouwen
5% 0% Minder dan € 200.000
Tussen € 200.000Tussen € 250.000Tussen € 300.000Tussen € 350.000Tussen € 400.000 en € 250.000 en € 300.000 en € 350.000 en € 400.000 en € 500.000
Meer dan € 500.000
GEWENSTE HUURPRIJS GEWENST WONINGTYPE - HUUR
40%
22%
30%
13-14%
10%
6-7%
Appartement of vrijstaand
Rug-aan-rug
Tiny house of levensloopbestendig
20% 10% 0% Minder dan € 480
Tussen € 480 en € 680 Tussen € 680 en € 730 Tussen € 730 en € 900 Tussen € 900 en € 1.150
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Rijwoning of tweekapper
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 81
6.3 WOON- EN VERHUISWENS WAT IS BELANGRIJK? Nabijheid van vrienden en familie belangrijkst
WAARAAN MOET JE WOONPLAATS VOLDOEN?
Starters
Doorstromers
BINDING VAN STARTERS MET HUN HUIDIGE WOONPLEK
De figuur rechts laat voor starters en doorstromers zien Regionaal voorzieningencentrum
85%
groepen vinden nabijheid van vrienden en familie het
Voorzieningenkern
57%
belangrijkst, gevolgd door nabijheid van winkels en
Basiskern
61%
Woonkern
33%
waar hun nieuwe woonplaats aan moet voldoen. Beide
Dichtbij werk of studie
Anders
voorzieningen. Starters vinden ook de nabijheid van werk
Aanwezigheid onderwijs
of studie belangrijk. Waarschijnlijk komt dat omdat starters minder vaak een auto hebben en afstanden dus lastiger te overbruggen zijn. Dit verklaart mogelijk ook waarom veel
BINDING VAN DOORSTROMERS MET HUN HUIDIGE WOONPLEK
starters Leeuwarden als zoekplaats aangeven. Doorstromers kijken weer vaker naar de aanwezigheid van
Omringd door groen
Winkels en voorzieningen
groen of onderwijs. Dit kan te maken hebben met dat zij rekening houden met hun (toekomstige) kinderen in het kiezen van een woonplek. Starters vaakst gebonden aan voorzieningen
Nabijheid familie/ vrienden
Regionaal voorzieningencentrum
23%
Voorzieningenkern
63%
Basiskern
43%
Woonkern
55%
Aanwezigheid zorgvoorzieningen
We vergeleken voor beide groepen in hoeverre hun
minst. Dat strookt ook met het beeld dat we net zagen: de
al bewust naartoe en hechten mogelijk veel waarde aan de
zoekplaats verschilt van hun huidige woonplaats.
nabijheid van voorzieningen, werk of studie is belangrijk.
mienskip in dorpen. Mogelijk speelt de aanwezigheid van
Omgekeerd weet je dan ook hoe groot de binding met hun
Doorstromers zijn juist vaak gebonden aan
een basisschool ook een rol.
woonplaats is. We zien dat starters sterk gebonden zijn aan
voorzieningenkernen (en dus veel minder aan Franeker of
plekken met voorzieningen. In woonkernen is dat juist het
St.-Annaparochie) en woonkernen. Zij verhuisden daar vaak
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 82
6.4 BELEMMERINGEN Alle belemmeringen hangen samen met schaarste
WELKE OBSTAKELS KOMEN STARTERS EN DOORSTROMERS TEGEN TIJDENS HUN ZOEKTOCHT?
De figuur rechts laat zien welke belemmeringen starters en doorstromers ervaren tijdens hun zoektocht naar een nieuwe woning. De vaakst genoemde belemmeringen zijn
allemaal gerelateerd aan schaarste. Zo geven jongeren aan dat er te weinig aanbod is in het gewenste prijssegment, van het gewenste type of op de gewenste locatie. Ze geven ook aan dat ze veel concurrentie van andere woningzoekenden ervaren. De verschillen tussen starters en doorstromers en huur en koop zijn minimaal. Deze obstakels ervaart dus bijna iedereen op de (starters)markt wel in zekere mate. Opvallend is dat doorstromers vaker
Veel concurrentie van andere zoekers Hindernissen in wet- en regelgeving Lastig om de geldzaken rond te krijgen Te laat of niet ingeschreven voor een huurwoning Lastig om aan de juiste informatie te komen Wat ik wil, kan ik niet betalen Te weinig aanbod in de juiste kwaliteit woning Te weinig aanbod in de plaats waar ik zoek
dan starters ervaren dat zij concurreren met anderen of dat het gewenste aanbod ontbreekt. Het is dus belangrijk om ook voor hen de juiste producten te bouwen.
Te weinig aanbod in het gewenste type Te weinig aanbod in het gewenste prijssegment Geen problemen
Veel problemen
Jongeren laten ons ook weten dat betaalbaar aanbod ontbreekt in zowel koop als sociale huur. Ze geven ook aan dat er veel wordt overboden en dat ze concurrentie ervaren
Doorstromer huur
Starter huur
Doorstromer koop
Starter koop
van zoekers van buiten de gemeente. Makelaars herkennen dat beeld ook. Dit maakt het lastig om in eigen dorp iets te vinden, terwijl dat wel vaak de voorkeur heeft. 6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 83
6.5 DILEMMA’S 25
18
Doorstromers kiezen liefst in één keer het juiste
12
15
10 8
10
6
figuren rechts laten zien hoe starters en doorstromers
52 58
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Starters
Doorstromers
90-94
95-100
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
95-100
90-94
50 59 Wachten op een koopwoning
Eerst huren, dan kopen
85-89
0
het gewenste product.
80-84
0
75-79
5
zijn naar een ruimere woning zagen we al eerder terug bij
70-74
10
5
65-69
ruimere woning kunnen kopen. Dat doorstromers op zoek
60-64
15
10
55-59
20
15
50-54
25
20
45-49
30
25
40-44
30
35-39
35
hebben geen uitgesproken voorkeur over de plek, maar zijn
30-34
40
35
25-29
40
handen uit de mouwen willen steken als ze daardoor een
Sneller verhuizen
Langer thuis wonen
af. Doorstromers wachten liefst op de juiste woning. Ze
met starters. Doorstromers lijken ook iets vaker hun
25-29
39 Kleinere instapklare woning
ongeacht in welke plaats, maar ze wachten ook hun keuze
wel meer gebonden aan hun eigen woonplaats vergeleken
20-24
56
20-24
Starters hebben het liefst een instapklare (huur)woning,
48 Ruimere kluswoning
15-19
een koopwoning.
15-19
0
of die ‘woonklaar’ is en de bereidheid om te wachten op
5-9
2 0
10-14
waar ze willen wonen, de grootte van een huis in relatie tot
4
10-14
daarop reageren. Jongeren zijn vooral uitgesproken over
5
0-4
van jongeren legden we ze een aantal dilemma’s voor. De
14
5-9
Om meer inzichtelijk te krijgen in keuzes en afwegingen
16 20
0-4
product, bij starters is tussenoplossing ook goed
Eigen woonplaats
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 84
Verhuizen naar een andere plaats
7
WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
7.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
appartementen op gewilde locaties bij voorzieningen.
We lieten in hoofdstuk 3 zien hoe groot de komende jaren
-
De verwachting is dat er in heel Waadhoeke tot 2035
Het is denkbaar om ook mondjesmaat wat toe te
de verwachte woonbehoefte per kern of cluster is. Hierna
afgerond 300 tot 400 extra sociale huurwoningen
voegen in het hogere middenhuursegment om
vertalen we dat naar een kwalitatief programma voor de
nodig zijn om in de vraag te voorzien. Het gaat om
sociale huur, middenhuur en koop (paragrafen 7.2 t/m
31% van de netto-opgave. Hiermee laat je het aandeel
7.5).
sociale huur in de gemeente licht stijgen, van 24% nu
met de nadruk op betaalbaar wonen. Het gaat om
naar 24 à 25% in 2035. Je zorgt daarmee voor wat
afgerond 550 tot 750 koopwoningen tot 2035. Omdat
‘ontspanning’ op de krappe sociale huurmarkt in de
bouwen voor starters via nieuwbouw financieel lastig
regio (zie ook hoofdstuk 5).
kan zijn, moet je ook inzetten op doorstroming in de
Er is vooral vraag naar compacte grondgebonden
bestaande voorraad. Bouw daarom ook voor jonge
woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn.
doorstromers die nu nog in woningen voor starters
Verderop staan schema’s met een kwalitatief programma
Dat betekent dat er nu ouderen in kunnen wonen,
wonen. Er is ook vraag naar levensloopgeschikte
per kern, uitgedrukt in nullen en plussen. Ze zijn bedoeld
maar dat er later eventueel ook een jong gezin in kan.
woningen op kleinere kavels in het segment tussen 4
als houvast bij het maken van plannen. Elke rij (dus
Daarmee bouw je een product dat ook op termijn nog
en 4,5 ton, met een oppervlak van 80 tot 100 m².
horizontaal) geeft aan hoe het programma er in de ideale
gewild is. In grotere kernen is soms ook vraag naar
Betaalbaar wonen toevoegen kan ook door bestaand
situatie per kern uitziet. Ter illustratie: heb je in totaal 100
appartementen voor jong en oud. Soms kan toevoegen
vastgoed een tweede leven te geven.
woningen nodig, en de verdeling is rij: ++, appartement:
ook het resultaat zijn van sloop en nieuwbouw.
Verspreid over het hoofdstuk staan de belangrijkste conclusies uit de gesprekken met de corporaties, Huurdersbelang Fryslân en makelaars.
+, grondgebonden nultreden: +, dan is de verdeling dus
-
-
instroom uit andere regio’s aan te trekken.
-
In de koopsector is behoefte aan een mix van types,
Er is vraag naar afgerond 100 tot 125 woningen in de
50, 25, 25. Verticaal hoef je de verdeling in plussen niet
middenhuur, vaak voor de doelgroep ouderen. Het
aan te houden, maar ze geven wel een orde van grootte
gaat om moderne, ruime en comfortabele
weer: grotere kernen hebben wat meer plussen dan kleine.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 86
7.2 WENSPROGRAMMA IN ÉÉN OVERZICHT Focus op betaalbaar wonen
Middenscenario als houvast voor programmering
Meer dan twee derde betaalbaar
De conclusie uit de vorige hoofdstukken is helder: de vraag
Het schema hieronder laat zien hoe de prijsverdeling in de
Het Rijk verplicht gemeenten om erop te sturen dat op
naar betaalbaar wonen is groot. Deels vanuit ‘zichtbare’
totale netto-opgave er tot 2035 in de ideale situatie uitziet.
regioniveau twee derde van het programma in het
groepen, zoals huishoudens die staan ingeschreven bij
Dat is het gevolg van nieuwbouw, sloop én transformatie.
betaalbare segment valt. Op basis van het Socrates-model
corporaties, doorstromers van huur naar koop of koop-
We rekenen hierna met het middenscenario. We laten ook
voldoet Waadhoeke ruimschoots aan die eis, met zelfs 73%
starters die actief op zoek zijn. Maar deels ook vanuit een
een laag en hoog scenario zien. Het lage scenario gaat uit
betaalbaar. Specifiek voor middenhuur verwachten we op
‘verborgen vraag’ door thuiswonende jongeren die hun
van een lagere koopkracht en zwakkere economie. Meer
basis van gesprekken met stakeholders en andere signalen
verhuiswens eerst maar uitstellen, omdat passend aanbod
huishoudens doen dan een beroep op sociale huur. In het
dat het aandeel middenhuur in de praktijk wat lager mag
ontbreekt.
hoge scenario geldt het omgekeerde beeld.
zijn dan uit Socrates blijkt. Zie daarvoor ook paragraaf 7.4.
Hoe groot de vraag naar betaalbaar wonen precies is,
SOCIALE HUUR
MIDDENHUUR
TOT € 900 PER MAAND
€ 900 TOT € 1.184 PER MAAND
LAAG
33%
13%
MIDDEN
31%
HOOG
24%
berekenden we op basis van het nieuwste Socrates-model uit 2024. Dat model laat zien hoe de totale vraag zich verdeelt over sociale huur, middenhuur en koop, in diverse prijssegmenten. We vertaalden de uitkomsten naar de situatie in Waadhoeke door te corrigeren voor het inkomensniveau en prijsverschillen op de koopmarkt. De huizenprijzen liggen in Waadhoeke namelijk lager dan gemiddeld in Nederland, waardoor iemand met een lager inkomen (in normale marktomstandigheden) sneller een koopwoning kan kopen.
KOOP GOEDKOOP TOT € 285K
BETAALBAAR € 285K - € 355K
MIDDELDUUR € 355K - € 610K
DUUR BOVEN € 610K
53%
22%
12%
12%
7%
10%
59%
21%
11%
15%
12%
8%
68%
24%
13%
18%
14%
1.100 ERBIJ TOT 2035
Gewenste verdeling van de totale behoefte van 1.100 woningen (zie paragraaf 3.5) over sociale huur, middenhuur en koop, in diverse prijssegmenten. De grens voor goedkope koop is benaderd met behulp van de enquête onder jongeren en starters. Bron: ABF Socrates (2024), gecorrigeerd voor inkomensverschillen en bereikbaarheid van de koopmarkt.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 87
7.3 SOCIALE HUUR WAT BEPAALT DE VRAAG? Hoe bepaal je de vraag naar sociale huur? De vraag naar sociale huur wordt beïnvloed door veel
aftoppingsgrens liggen (€ 682,96 voor een- en
factoren. We hebben te maken met regels, we zien trends
tweepersoons- en € 731,93 voor drie- of
en er zijn toekomstige ontwikkelingen. Soms kunnen we die
meerpersoonshuishoudens).
goed voorspellen, maar vaak ook niet, zoals economische
-
conjunctuur en situaties op de wereld.
-
Beschikbaarheid: een langdurig tekort aan sociale huur kan ervoor zorgen dat huurders naar buurgemeenten verhuizen waar wél aanbod is.
Een deel van de huurders woont ‘scheef’: met een te
-
Woonmilieuvoorkeuren: we weten dat huishoudens
hoog inkomen in een sociale huurwoning, bijvoorbeeld
met een laag inkomen bij verhuizing vaker dan
omdat de huurder meer is gaan verdienen. In 2022
gemiddeld kiezen voor een plek met voorzieningen,
Regels die de vraag beïnvloeden
woonde in Waadhoeke 19,7% van de huurders scheef,
zoals een supermarkt of school.
Woningcorporaties zijn gebonden aan regelgeving.
waarvan 13,6% ‘goedkoop’ en 6,1% ‘duur’ scheef
-
Er is een maximale inkomensgrens voor sociale huur
woont. Bij goedkope scheefheid woont iemand in een
die jaarlijks wordt geïndexeerd en varieert op basis van
sociale huurwoning, terwijl hij of zij genoeg verdient
huishoudensgrootte. In 2025 is die grens € 49.669
om in een middenhuur- of koopwoning te wonen. Bij
voor een- en € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens.
dure scheefheid geldt het omgekeerde.
-
soepele hypotheekvoorwaarden zorgen voor meer vraag naar koopwoningen. -
Extramuralisering van wonen met zorg: hoe sneller dat gebeurt, hoe meer ouderen zelfstandig (blijven) wonen
Corporaties moeten 92,5% van hun bezit toewijzen
-
Toegankelijkheid van de koopmarkt: lage rentes of
en hoe vaker huurders met ggz-ondersteuning in een
aan deze groep. Er is de mogelijkheid om 7,5% vrij toe
Andere ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden
te wijzen en dat kan verhoogd worden naar 15%.
Er zijn ook veel andere factoren die de vraag naar sociale
Daarnaast zijn er regels voor passend toewijzen. Bij
huurwoningen beïnvloeden. Dat zijn o.a.:
hoe goedkoper, hoe groter de concurrentie met de
ten minste 95% van de woningen die aan huishoudens
-
sociale huurmarkt en dus hoe lager de vraag naar
Economische ontwikkelingen: bij een groeiende
met een inkomen onder de grens voor passend
koopkracht daalt de afhankelijkheid van sociale huur.
toewijzen worden toegewezen (die grenzen verschillen
Hogere inkomens zorgen voor een kleinere groep die
per soort huishouden), moet de kale huur onder de
aanspraak maakt op sociale huur.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
reguliere sociale huurwoning wonen. -
De mate waarin beleggershuur een alternatief vormt:
sociale huurwoningen. -
Aanbod van alternatieve producten die de vraag naar sociale huur beïnvloeden.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 88
7.3 SOCIALE HUUR VERWACHTE BEHOEFTE 285 tot 390 sociale huurwoningen erbij tot 2035
KERN/CLUSTER
Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar sociale huur zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt. De eis van het Rijk is dat je programma op regioniveau voor minimaal
30% uit sociale huur bestaat. De bandbreedte van 285 tot
NETTO-BEHOEFTE SOCIALE HUUR TOT 2035 LAAG
HOOG
FRANEKER
95
125
BERLTSUM
15
25
DEINUM
15
20
DRONRYP
35
45
Het aandeel sociale huur binnen de totale voorraad groeit
MARSUM
tot 10*
tot 10*
hierdoor iets, naar 24 à 25% (nu: 24%). Dat is ook
MENAAM
20
30
wenselijk, want de doelgroep voor passend toewijzen ligt in
MINNERTSGA
maatwerk
maatwerk
Waadhoeke op 28%. De verhouding tussen doelgroep en
SEXBIERUM-PIETERSBIERUM
15
20
aanbod aan sociale huur komt hierdoor dus beter in balans.
ST.-ANNAPAROCHIE
25
35
390 sociale huurwoningen houdt daar rekening mee en komt uit op 31% (voor de berekening: zie paragraaf 7.2).
Helemaal naar 28% toe bewegen is niet nodig, omdat we
ST.-JACOBIPAROCHIE
maatwerk
maatwerk
weten dat een deel van de doelgroep scheefwoont in een
TZUM
tot 10
tot 10
TZUMMARUM
maatwerk
tot 10
WINSUM
15
20
DORPEN IN HET NOORDEN
maatwerk
maatwerk
DORPEN IN HET OOSTEN
tot 10
tot 10
DORPEN IN HET ZUIDWESTEN
maatwerk
maatwerk
285
390
koophuis. In sommige kernen is toevoegen maatwerk. Het is belangrijk om daar samen met corporaties en het dorp de precieze behoefte te bepalen. Verwachte netto-behoefte aan sociale huurwoningen per kern en per cluster, voor de periode 2025-2035, in een laag en hoog scenario. Voor uitleg over de scenario’s: zie paragraaf 7.2. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen
* In Marsum zien we wel een behoefte, maar door de nabijheid van vliegbasis Leeuwarden zijn er veel planologische restricties waardoor bouwen in Marsum bijna onmogelijk is. We laten in dit rapport wel zien wat de behoefte is die we meten.
bestaan. Bij maatwerk is in het model gerekend met +5 woningen.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 89
7.3 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Vooral vraag naar multi-inzetbare woningen
KERN/CLUSTER
Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het programma voor de sociale huur er bij voorkeur uitziet. Het zwaartepunt moet liggen op grondgebonden woningen die
multi-inzetbaar zijn voor verschillende doelgroepen: nu
KWALITATIEVE BEHOEFTE SOCIALE HUUR TOT 2035 RIJ
APPARTEMENT
GGB 0-TREDEN
FRANEKER
++**
++* / **
++**
BERLTSUM
+**
0
+**
DEINUM
+
0
+
DRONRYP
+**
+
+**
sommige grotere kernen is ook ruimte voor appartementen
MARSUM
0/+
0
+/++
voor jong en oud. In kleinere kernen ligt stapelen juist
MENAAM
+
+
++
minder voor de hand. Daar is wel vraag naar ‘reguliere’
MINNERTSGA
+
0
+
vooral om senioren zelfstandig in te laten wonen, maar later ook om andere kleine huishoudens in te huisvesten. In
rijwoningen, vooral in Franeker en in kernen die wat minder
SEXBIERUM-PIETERSBIERUM
+
0/+
+
vergrijsd zijn, zoals Berltsum, Sexbierum-Pietersbierum en
ST.-ANNAPAROCHIE
++
+++*
++ / +++
Winsum.
ST.-JACOBIPAROCHIE
+ / ++**
0
+**
TZUM
+ / ++
0
+
TZUMMARUM
+
0**
+ / ++
WINSUM
+
0
+
DORPEN IN HET NOORDEN
0**
0
0**
DORPEN IN HET OOSTEN
0/+
0
0
DORPEN IN HET ZUIDWESTEN
0 / +**
0
0**
115 - 155
50 - 70
120 - 165
Gewenst kwalitatief programma voor de sociale huurmarkt, uitgesplitst per kern of cluster. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek en trends op basis van woonvoorkeuren. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ of +++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’, bovenkant = scenario ‘hoog’. Voor verdere uitleg: zie pagina 86.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
In principe levensloopgeschikt
* Bouw voor een mix van jong en oud. Dat mogen ook appartementen specifiek voor jongeren of kleine huishoudens zijn. ** Bestaand aanbod is verouderd, dus ook vernieuwen.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 90
7.3 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern
Bouw vooral voor kleine huishoudens. Corporaties in
gewild blijven, zoals Franeker. Op andere plekken kan
Hierna geven we nog een aantal aanwijzingen mee voor
Waadhoeke huisvesten steeds meer alleenstaanden
juist het omgekeerde spelen: teruglopende vraag
het samenstellen van het programma voor de sociale huur.
en stellen en steeds minder gezinnen. Hun voorraad
vanuit dorpen zelf en dus de keuze om verdund terug
Die gelden in principe voor elke kern.
is daar nog lang niet altijd op afgestemd. Richt je
te bouwen. Dat speelt vooral aan de noordkant van
daarom via nieuwbouw op producten die multi-
de gemeente, langs de Waddenkust. Zie ook de
Vergroot het aanbod voor jongeren en starters. Er
inzetbaar zijn. Dat betekent: met een plattegrond die
volgende pagina.
zijn allerlei signalen die laten zien dat er onvoldoende
past bij meerdere doelgroepen, maar niet aanvoelt als
aanbod is voor starters en jonge doorstromers op de
een typische seniorenwoning. Daarmee breng je ook
sociale huurmarkt. We zien dat terug in de enquête
meer balans in de voorraad, die nu grotendeels nog
die jongeren invulden en horen dat in gesprekken
uit ruime gezinswoningen bestaat. In kernen met een
met stakeholders. Ook cijfers bevestigen dat:
duidelijke woonzorgfunctie kun je ook denken aan
jongeren tot 23 jaar hebben de laagste slaagkansen,
producten die wél specifiek voor senioren zijn, zoals
en die zijn de laatste tijd bovendien het snelst
geclusterd wonen. Aanbod voor kleine huishoudens
teruggelopen. Bij 23- tot 35-jarigen zijn de
vergroten kan ook door woningen te splitsen of
slaagkansen ook lager dan gemiddeld, terwijl die
andere manieren van samenwonen toe te staan.
1.
2.
groep zorgt voor bijna de helft van alle reacties op woningen in Fryslân. Bedien hen met nieuwbouw of
3.
Blijf overal vernieuwen. In sommige buurten staat
door woningen in de bestaande voorraad vrij te
verouderd corporatiebezit en is vervanging of
Woningen in Berltsum die voor meerdere doelgroepen geschikt
spelen, bijvoorbeeld door ook te bouwen voor jonge
verbetering nodig. Het is belangrijk om daar ook oog
zijn. Foto: Wonen NWF.
doorstromers. Bij nieuwbouw kun je o.a. denken aan
voor te hebben, desnoods in combinatie met
kleine appartementen specifiek voor deze doelgroep.
verdichting in bestaande buurten in kernen die lang
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 91
7.3 SOCIALE HUUR OMGAAN MET ONZEKERHEDEN Wat gebeurt er na 2035?
Omgaan met onzekerheden op lange termijn
Hoe de vraag naar sociale huur zich op de lange termijn
Op plekken waar de vraag op termijn mogelijk afneemt, is
De afbeelding hieronder illustreert het principe van de
ontwikkelt, is nu nog lastig te zeggen. Het ligt voor de
het belangrijk om wél te blijven investeren, zodat kernen
rollende voorraad.
hand dat de vraag na 2035 afneemt, omdat sterfte onder
aantrekkelijk blijven. Dat kan door te denken in een
‘babyboomers’ groter wordt en er dus over de hele breedte
rollende voorraad: met nieuwbouw kwaliteit aan een kern
van de woningmarkt meer ontspanning ontstaat. Het aantal
toevoegen (“het tapijt uitrollen”), om vervolgens incourante
babyboomers is in Waadhoeke relatief groot (zie ook
woningen af te breken (“het tapijt weer oprollen”). Dat
paragraaf 3.2). Als de vraag daadwerkelijk terugloopt, dan
mag gepaard gaan met verdunning, zoals: acht incourante
zal dat vooral merkbaar zijn in kleinere kernen. In grotere
woningen afbreken, zes kwalitatief goede woningen
kernen blijft de vraag langer stabiel, omdat die plekken per
terugbouwen. Corporaties in Waadhoeke werken in veel
saldo meer huurders aantrekken, vanwege bereikbaarheid
kleinere kernen al op deze manier.
en nabijheid van voorzieningen. Onderstaand schema laat schematisch zien hoe de behoefte aan sociale huur
Investeer je op termijn niet meer in zulke kernen, dan loop
(overigens nu al) verschilt per soort kern.
je het risico om in een negatieve spiraal terecht te komen,
Netto daling
Netto groei
waarin matige kwaliteit overgaat in afname van de woningvraag. Dat kan zelfs overslaan op de koopvoorraad. Dat wil je te allen tijde voorkomen.
2025
2035
2045
Verwachte ontwikkeling per soort kern in de komende jaren. Stippellijn =
Denken in een rollende voorraad: het tapijt uitrollen (nieuwbouw)
sociale huur, doorgetrokken lijn = totale behoefte. Het gaat om een schematische
betekent aan de achterkant het tapijt weer oprollen (sloop van oude,
weergave.
incourante woningen). Zo vernieuw je de voorraad en houd je kernen waar de vraag (op termijn) mogelijk terugloopt gewild.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 92
KADER: WAT ZEGGEN DE CORPORATIES? Behoefte is leidend voor plek en product
Vraag naar seniorenwoningen blijkt niet uit cijfers
Incidenteel verkoop, vooral om balans te creëren
Toevoegingen in de sociale huursector bestaan de komende
Signalen vanuit de markt over de grote vraag naar
Corporaties verkopen af en toe woningen, maar die
jaren vooral uit producten voor kleine huishoudens. Dat is
seniorenwoningen stroken niet met wat corporaties meten.
woningen gaan lang niet altijd naar koop-starters, omdat
en blijft de belangrijkste doelgroep van corporaties. Van
Omdat senioren vaak al lang ingeschreven staan,
het vaak om ruime gezinswoningen gaat die buiten het
oudsher bestaat de sociale huurvoorraad juist vaak uit
seniorenwoningen vaker muteren en omdat het aanbod
prijsbereik van starters vallen. Het belangrijkste doel is
ruime gezinswoningen. Aanbod van dat type is er
ruim is ten opzichte van de vraag, hoeven ouderen niet
balans aanbrengen in de voorraad. Daarmee spelen ze in
voldoende. Door voortaan meer compacte woningen te
lang te wachten voor ze een woning toegewezen krijgen.
op het kwaliteitsvraagstuk: verkopen, om vervolgens elders
bouwen die multi-inzetbaar zijn voor jong en oud zorg je
Beide corporaties richten zich daarom liever op ‘normale’
beter passende woningen terug te bouwen (kleiner,
voor een betere balans in de voorraad. Wonen Noordwest
compacte woningen die makkelijk senior-proof te maken
compacter). Dat gebeurt vaak op plekken waar ook op
Friesland bouwt in alle soorten kernen, mits er vraag is. In
zijn. Er moet dus wel ruimte zijn voor bijvoorbeeld een
termijn nog vraag wordt verwacht, zoals in kernen met
kernen met veel vraag resulteert dat vaak in groei, in
traplift en de plattegrond moet ruim genoeg zijn om met
voorzieningen die goed bereikbaar zijn. De doelgroep voor
zwakkere kernen is eerder sprake van stabilisatie of
hulpmiddelen te kunnen leven, maar die voorzieningen
sociale huur woont per saldo vaker in dat soort kernen.
incidenteel zelfs verdunning, zoals in kernen langs de
hoeven niet bij de oplevering al aanwezig te zijn. Vaak
Waddenkust. Bouwen voor de behoefte nu én in de
wordt ook gekozen voor ingrepen in de bestaande
toekomst blijft bij beide corporaties het uitgangspunt, ook
voorraad, omdat ouderen dan langer in hun eigen woning
al is dat met de huidige prijzen en het gebrek aan ruimte
in hun eigen vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.
soms lastig.
Wonen Noordwest Friesland ziet weinig heil in doorstroming: ouderen verhuizen vaak pas als het écht niet anders meer kan. Als er geen noodzaak is, slaan ze een verhuizing liever af.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 93
KADER: WAT ZEGT HUURDERSBELANG FRYSLÂN? Behoefte is groot, maar er is te weinig grond en geld
oplossen met nieuwbouw van bijvoorbeeld Knarrenhof-
Bied goedkope huren aan, maar verspreid ze wel
De vraagdruk op de sociale huurmarkt nam de laatste tijd
achtige concepten, om zo doorstroming op gang te
Er is nog steeds veel vraag naar woningen in het goedkope
flink toe, niet alleen in de grotere kernen, maar ook in de
brengen. Tegelijk weten we ook dat ouderen pas verhuizen
segment, bijvoorbeeld door mensen in de bijstand of
dorpen. Er is de komende tijd weinig risico op leegstand.
als het echt niet anders meer kan. Denk dus ook na over
kwetsbare groepen. Vaak staan die woningen bij elkaar in
Wonen Noordwest Friesland is actief in de dorpen, ook in
andere oplossingen, zoals splitsen of zorggeschikt maken
één buurt. Dat kan impact hebben op de leefbaarheid. Het
kleinere kernen, en investeert op veel plekken. Accolade
van bestaande woningen. Sommige complexen zijn juist
aanbod aan goedkope huurwoningen neemt steeds verder
heeft woningen in Franeker, waarbij het bouwen van
gelabeld voor ouderen, maar zijn weinig gewild. Denk daar
af, omdat woningen verduurzaamd en verbeterd worden en
nieuwe woningen in Franeker niet de hoogste prioriteit
na over omvorming tot jongereneenheden, zodat het
de huurprijzen na mutatie bijna altijd stijgen. Sommige
heeft. Beide corporaties zijn ook actief in andere
aanbod beter matcht bij de vraag. Bouw je wel nieuw voor
huurders hebben liever een minder duurzame en dus
gemeenten en wegen investeren in Waadhoeke af tegen de
ouderen, doe dat dan bij de juiste voorzieningen en zo veel
goedkopere woning. Ze kiezen er soms bewust voor om de
vraag en kansen in die andere gemeenten. Oproep aan de
mogelijk in het eigen netwerk van ouderen.
verwarming een paar graadjes lager te zetten, zodat de
gemeente is om actief te zoeken naar locaties voor sociale
energierekening laag blijft. Daar hebben huurders zelf grip
huur, omdat er anders te weinig tempo wordt gemaakt.
Risico: weinig binding met noordelijke dorpen
op. Dat kan wel gezondheidsproblemen opleveren. Kies er
Benader het vraagstuk vanuit mogelijkheden. Denk als
Hoewel er nu ook weer veel vraag is naar woningen in
daarom soms bewust voor om huren laag te houden. Ook
gemeente ook na over je grondbeleid, bijvoorbeeld door
dorpen langs de Waddenkust blijft de kans op snelle
bij huurders met weinig inkomen die net niet in aanmerking
grond tegen minder dan de marktprijs aan te bieden.
doorloop daar het grootst. Daar belanden ook huurders die
komen voor financiële voorzieningen en regelingen is het
nergens slagen of snel een woning nodig hebben en dus
risico op betaalbaarheidsproblemen extra groot.
Dilemma: nieuwbouw of woningaanpassing?
weinig binding hebben met het dorp. De kans is groot dat
Er is een disbalans tussen de samenstelling van de
zij over een aantal jaar al weer verhuizen, wat negatief kan
voorraad (vooral ruime gezinswoningen) en de bewoning
doorwerken op zulke dorpen. Deze plekken blijven
ervan (deels kleine seniorenhuishoudens). Deels wil je dat
kwetsbaar.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 94
7.4 MIDDENHUUR VERWACHTE BEHOEFTE Vraag naar middenhuur is vaak second-best-keuze
Doelgroep vaker ‘tussen-wal-en-schippers’
Landelijk zien we dat de vraag naar middenhuurwoningen
Er zijn grofweg drie groepen die in de middenhuur zoeken:
met een huurprijs tussen de € 900 en € 1.184 per maand
1 -
3-
Specifiek als gevolg van schaarste: koop-starters of
Gepensioneerden die van koop naar huur willen, maar
doorstromers vanuit de sociale huur die willen kopen,
sterk is toegenomen. In de huidige krappe markt zijn de
te veel verdienen om voor sociale huur in aanmerking
maar zo veel moeten overbieden dat ze geen kans van
vraag naar middenhuur en het aanbod aan betaalbare koop
te komen. Deze groep is kritisch en zet pas de stap als
slagen hebben. Voor hen is middenhuur vaak een duur
sterk communicerende vaten: schaarste aan betaalbare
het ‘complete plaatje’ klopt. Zij zoeken vaak moderne,
alternatief vergeleken met wat ze hadden betaald als
koop betekent dat huishoudens gedwongen worden om in
comfortabele en ruime appartementen, op plekken met
ze een hypotheek hadden gehad. We vermoeden dat
de vrije sector te huren, mits ze te veel verdienen of te
veel voorzieningen, niet alleen voor dagelijkse
deze groep in Waadhoeke sneller kiest voor een
weinig punten hebben opgebouwd voor een sociale
boodschappen, maar ook voor vermaak. We denken op
alternatief in bestaande particuliere huurwoningen, en
huurwoning. Omdat de vraag zo afhankelijk is van
basis van gesprekken met makelaars dat er in
dus niet voor (relatief dure) nieuwbouw kiezen.
ontwikkelingen in andere segmenten is het belangrijk om
Waadhoeke markt is voor deze doelgroep, deels vanuit
continu in de gaten te houden hoe groot de vraag is. Dat
de regio, maar deels ook van verder weg. Bouw zulke
Niche: luxe bouwen voor vermogende pensionado’s
kan met cijfers, maar ook op basis van signalen van
appartementen wel op gewilde locaties, zoals langs het
Makelaars zien het als kans om met luxere middenhuur-
bijvoorbeeld verhuurders of makelaars.
water in Franeker.
producten nieuwe doelgroepen van buiten Waadhoeke aan
2 -
Huishoudens die met enige urgentie een koophuis
te trekken. Denk aan pensionado’s die hun woning in
Hoewel de bovengrens voor middenhuur vanuit de Wet
zoeken, maar geen passend aanbod kunnen vinden. Zij
Noord-Holland of de Randstad verkopen en met veel
betaalbare huur is vastgelegd op € 1.158 verwachten we
zoeken vaak een woning in een ‘normale’ woonwijk,
vermogen naar ‘rustige’ gemeenten als Waadhoeke
dat er in Waadhoeke vooral vraag is naar het lagere
dus niet per se in een centrum of dicht bij
verhuizen. Achterliggend idee is dat geld meebrengen, dat
middenhuursegment, tot zo’n € 1.050.
voorzieningen. Omdat prijsniveaus in Waadhoeke
uitgeven en daarmee de lokale economie een extra impuls
relatief laag liggen, verwachten we dat deze groep
geven. Het gaat om een nichemarkt voor een groep die
sneller slaagt in de bestaande koopvoorraad dan dat ze
veel geeft om luxe, comfort en wonen op een A-locatie.
kiezen voor relatief dure middenhuur-rijwoningen. 7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 95
7.4 MIDDENHUUR VERWACHTE BEHOEFTE 95 tot 125 middenhuurwoningen erbij tot 2035
KERN/CLUSTER
Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar middenhuur zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt. De nieuwste cijfers vanuit Socrates (zie pagina 87) gaan ervan uit dat
10% van de totale woonvraag landt in de middenhuur. Kies
NETTO-BEHOEFTE MIDDENHUUR TOT 2035 LAAG
HOOG
FRANEKER
40
65
BERLTSUM
maatwerk
maatwerk
DEINUM
maatwerk
maatwerk
DRONRYP
10
15
gemeente te binden (zie vorige pagina), dan is dat een
MARSUM
maatwerk*
maatwerk*
reële verwachting. Doe je dat niet, dan verwachten we dat
MENAAM
maatwerk
tot 10
de vraag te hoog is ingeschat. We adviseren dan om een
MINNERTSGA
geen
geen
deel van de vraag naar middenhuur-appartementen om te
je er als gemeente voor om het toevoegen van middenhuur te gebruiken als middel om nieuwe doelgroepen aan de
SEXBIERUM-PIETERSBIERUM
geen
geen
zetten in plannen voor koopappartementen. Kwalitatief
ST.-ANNAPAROCHIE
maatwerk
tot 10
gelden daarvoor dezelfde uitgangspunten: kies voor A-
ST.-JACOBIPAROCHIE
geen
geen
locaties, dicht bij voorzieningen, met het zwaartepunt op
TZUM
maatwerk
maatwerk
Franeker.
Verwachte netto-behoefte aan middenhuurwoningen per kern en per cluster, voor de periode 2025-2035, in een laag en hoog scenario. Voor uitleg over de scenario’s: zie paragraaf 7.2. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen
TZUMMARUM
geen
geen
WINSUM
maatwerk
maatwerk
DORPEN IN HET NOORDEN
geen
geen
DORPEN IN HET OOSTEN
geen
geen
DORPEN IN HET ZUIDWESTEN
geen
geen
95
125
N.B.: We hebben het hier over toevoegingen voor reguliere bewoning. Het gaat dus niet om kamerverhuur of het verhuren van zelfstandige woningen met een matige kwaliteit.
* In Marsum zien we wel een behoefte, maar door de nabijheid van vliegbasis Leeuwarden zijn er veel planologische restricties waardoor bouwen in Marsum bijna onmogelijk is. We laten in dit rapport wel zien wat de behoefte is die we meten.
bestaan. Bij maatwerk is in het model gerekend met +5 woningen.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 96
7.4 MIDDENHUUR PROGRAMMALEIDRAAD Focus vrijwel volledig op appartementen
KERN/CLUSTER
Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het programma voor de middenhuur er bij voorkeur uitziet. Het merendeel van de vraag gaat uit naar appartementen.
Alleen in Franeker is eventueel op kleine schaal ruimte voor
KWALITATIEVE BEHOEFTE MIDDENHUUR TOT 2035 RIJ
APPARTEMENT
GGB 0-TREDEN
FRANEKER
0/+
+
0
BERLTSUM
0
0
0
DEINUM
0
0
0
DRONRYP
0
+
0
nultredenwoningen in de middenhuur, simpelweg omdat
MARSUM
0
0
0
het product duur is en alternatieven in de koop en sociale
MENAAM
0
+
0
MINNERTSGA
0
0
0
SEXBIERUM-PIETERSBIERUM
0
0
0
ST.-ANNAPAROCHIE
0
+
0
ST.-JACOBIPAROCHIE
0
0
0
TZUM
0
0
0
TZUMMARUM
0
0
0
WINSUM
0
0
0
kern of cluster. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek
DORPEN IN HET NOORDEN
0
0
0
en trends op basis van woonvoorkeuren. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden
DORPEN IN HET OOSTEN
0
0
0
0
0
0
10 - 15
85 - 115
0
‘normale’ rijen, mits er vraag is. Denk bijvoorbeeld aan Franeker-Zuid. We zien geen vraag naar grondgebonden
huur (of zelfs in de vorm van een ander product) dan financieel aantrekkelijker zijn voor ouderen.
Gewenst kwalitatief programma voor de middenhuur, uitgesplitst per
nultreden. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’, bovenkant = scenario ‘hoog’. Voor verdere uitleg: zie pagina 86.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
DORPEN IN HET ZUIDWESTEN
In principe levensloopgeschikt
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 97
7.5 KOOP VERWACHTE BEHOEFTE 550 tot 745 koopwoningen erbij tot 2035
KERN/CLUSTER
Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar koopwoningen zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt. Bijna 60% van het totale bouwprogramma in Waadhoeke
moet bestaan uit koopwoningen (zie ook pagina 87). Dat
NETTO-BEHOEFTE KOOP TOT 2035 LAAG
HOOG
FRANEKER
180
245
BERLTSUM
35
45
DEINUM
30
35
DRONRYP
65
90
het in het middenscenario opgeteld om ruim 200 woningen,
MARSUM
15*
20*
in andere kernen gaat het vaak om enkele tientallen.