Document · PDF

Bijlage 2 Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke 2025

Kernsessie 17 februari 2026, gemeente waadhoekeBij agendapunt: Inhoudelijke bespreking voorgestelde contouren visiethema wonen31.231 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 33

3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU 2014

2019

2024

∆ 2014-2019

∆ 2019-2024

∆ 2014-2024

GEM PER JAAR

De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het aantal

0 tot 15 jaar

8.315

7.330

7.045

-985

-285

-1.270

-125

inwoners en huishoudens in Waadhoeke zien over de

15 tot 25 jaar

5.235

5.340

5.360

105

125

25 tot 45 jaar

10.590

9.620

9.995

-970

375

-595

-60

45 tot 65 jaar

13.860

13.850

13.320

-5

-530

-535

-55

65 jaar en ouder

8.690

9.895

11.190

1.210

1.295

2.505

250

WAADHOEKE

46.680

46.040

46.910

-640

870

230

2014

2019

2024

∆ 2014-2019

∆ 2019-2024

∆ 2014-2024

GEM PER JAAR

alleenstaanden

6.255

6.680

7.250

425

570

995

100

We zien overigens wel een duidelijk kantelpunt: in de

paren

6.560

6.635

6.810

170

245

periode 2014-2019 daalde het inwonertal nog fors met zo’n

gezinnen

7.090

6.855

6.810

-235

-45

-280

-30

-130 personen per jaar, terwijl dat in de periode 2019-2024

WAADHOEKE

19.910

20.175

20.870

265

695

960

Groei door huishoudensverdunning

periode 2014-2024. Het aantal huishoudens nam toen met

+960 toe, wat neerkomt op een gemiddelde groei van zo’n 100 huishoudens per jaar. De groei komt volledig voor rekening van een toenemend aantal kleine huishoudens. Het aantal gezinnen daalde zelfs iets.

omklapte naar een groei van ongeveer +140 per jaar. Dat zie je ook terug in de ontwikkeling van het aantal huishoudens. In de jaren 2014-2019 lag die nog op een

 Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Waadhoeke, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode 2014-2024. Afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2014, 2019, 2024).

groei van zo’n +60 per jaar, terwijl die in de jaren 20192024 jaarlijks zo’n +140 bedroeg. Binnen de totale groei zien we dat vooral het aantal alleenstaanden snel toenam.

Ondanks dat het aantal gezinnen over de jaren 2014-2024

gunstig, want gezinnen houden de ‘demografische motor’

Een groot deel hiervan is 65-plus. Waadhoeke vergrijst dus

afnam, zien we wel dat de ontwikkeling de laatste jaren

op gang, waardoor dorpen leefbaar blijven en draagvlak

snel. Opvallend is dat het aantal alleenstaanden in 2024

minder negatief is. Dat past in de trend dat gezinnen

onder voorzieningen blijft bestaan.

voor het eerst hoger lag dan het aantal gezinnen.

(weer) vaker naar plattelandsgemeenten verhuizen. Dat is

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 34

3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Waadhoeke is relatief sterk vergrijsd

2004

2024

Rechts staan de bevolkingspiramides voor Waadhoeke voor de jaren 2004 en 2024 (blauwe staven), vergeleken met het gemiddelde in heel Fryslân (zwarte contouren). In 2004

vielen veel inwoners van Waadhoeke (toen nog vier aparte gemeenten) in de gezinsleeftijd: een brede ‘buik’ van de piramide met veel 30- tot 50-jarigen en een brede voet met veel jongeren tot 20 jaar. De groep 30- tot 50-jarigen is nu 20 jaar ouder geworden en woont relatief vaak nog steeds in de gemeente. Zij vormen nu de groep (pre-)senioren. Hun kinderen zijn niet allemaal gebleven. Waadhoeke telt vergeleken met heel Fryslân nu immers relatief weinig 20tot 40-jarigen. De ‘grijze druk’ (aantal 65-plussers ten opzichte van 20- tot 65-jarigen) neemt daarmee toe en is relatief fors vergeleken met heel Fryslân. De trend dat Waadhoeke sinds kort weer gezinnen aantrekt en vasthoudt, is dus gunstig. Nieuwe aanwas van onderop houdt de demografische motor op gang en stimuleert verjonging in kernen. Overigens zal het inwonertal het komende decennium wel afnemen als gevolg van sterfte onder babyboomers. Dat gebeurt vrijwel overal en is onvermijdelijk. 3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

 Bevolkingspiramides voor Waadhoeke in de jaren 2004 en 2024. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw van de provincie Fryslân weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. De zwarte stippellijnen laten zien hoe Waadhoeke in twintig jaar tijd veranderde van een gezinsgemeente naar een gemeente met veel vijftigers, zestigers en zeventigers. Bron: CBS (2004, 2024).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 35

3.3 VERGELIJKING MET OMLIGGENDE REGIO’S Opbouw vergelijkbaar met buur-

0 TOT 15

plattelandsgemeenten

REGIO’S/GEMEENTEN

In de schema’s hiernaast laten we zien hoe de

% VAN BEVOLKING

15 TOT 25

25 TOT 45

45 TOT 65

65 JAAR OF OUDER

2014

2024

2014

2024

2014

2024

2014

2024

2014

2024

Waadhoeke

18%

15%

11%

23%

21%

30%

28%

19%

24%

Harlingen

17%

14%

11%

22%

20%

29%

28%

21%

27%

Leeuwarden

16%

14%

15%

26%

27%

26%

24%

17%

20%

Zuidoost-Fryslân

17%

15%

11%

23%

22%

29%

28%

20%

24%

Zuidwest-Fryslân

18%

15%

11%

22%

21%

29%

28%

20%

25%

Waadhoeke heeft een heel gemiddelde leeftijdsopbouw

Noordoost-Fryslân

18%

16%

11%

12%

23%

22%

28%

27%

19%

23%

voor een Friese plattelandsgemeente: relatief veel 45- tot

Kop van Noord-Holland

17%

14%

11%

23%

22%

30%

28%

19%

24%

leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling van

Waadhoeke zich verhoudt tot die in omliggende regio’s en gemeenten.

65-jarigen, een kleiner aandeel jongeren tot 25 jaar en een groter wordende groep 65-plussers, ongeveer in dezelfde verhoudingen als in Zuidwest-, Zuidoost- en NoordoostFryslân. De opbouw is wel anders dan in Leeuwarden, met

ALLEENSTAANDEN REGIO’S/GEMEENTEN

PAREN

GEZINNEN

2014

2024

2014

2024

2014

2024

% VAN HUISHOUDENS Waadhoeke

31%

35%

33%

36%

33%

veel 25- tot 45-jarigen. Een deel verhuisde ooit naar

Harlingen

37%

41%

31%

32%

28%

Leeuwarden vanwege studie en bleef plakken vanwege de

Leeuwarden

45%

49%

27%

26%

28%

26%

beschikbaarheid van betaalbare, relatief kleine koophuizen.

Zuidoost-Fryslân

34%

37%

32%

30%

34%

32%

Kijken we naar de huishoudenssamenstelling, dan lijkt

Zuidwest-Fryslân

30%

33%

34%

36%

33%

Waadhoeke erg op die in Zuidwest-Fryslân. Het verschil

Noordoost-Fryslân

29%

32%

31%

40%

37%

met buurgemeenten Harlingen en Leeuwarden is opvallend

Kop van Noord-Holland

38%

42%

31%

29%

32%

29%

groot. Daar wonen meer alleenstaanden, passend bij het stadse karakter van die gemeenten.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

 Leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in Waadhoeke vergeleken met die in andere omliggende regio’s en gemeenten, en de ontwikkeling daarvan over de periode 2014-2024, in percentages. Bron: CBS (2014, 2024).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 36

3.4 TERUGBLIK PER KERN De schema’s op de volgende pagina laten zien hoe het

Vergrijzing is overal zichtbaar

Gezinsrijke dorpen aan de oostkant

aantal inwoners en huishoudens zich tussen 2019 en 2024

Gemiddeld is 24% van de inwoners in Waadhoeke 65-

In de meeste kernen is ongeveer een derde van de

per kern of per cluster ontwikkelde. We kijken ook naar de

plusser. In Franeker, St.-Annaparochie, Menaam en

huishoudens een gezin. In Deinum, Berltsum, Dronryp,

ontwikkeling van leeftijdsgroepen (jongeren, ouderen) en

Tzummarum ligt dat percentage nog iets hoger. Dat komt

Menaam en de woondorpen aan de oostkant ligt dat nog

huishoudenstypen (alleenstaanden, gezinnen).

mede doordat daar meer (zorg)voorzieningen zijn en meer

iets hoger. Vaak gaat een hoog aandeel gezinnen gepaard

geschikte woningen voor ouderen staan. Marsum is ook

met veel jongeren. Dat geldt het sterkst voor Berltsum .

Bijna overal groeide het aantal huishoudens

relatief sterk vergrijsd, maar daar nam het aandeel 65-

Daar is 30% van de inwoners jonger dan 25 jaar. De

In heel Waadhoeke groeide het aantal huishoudens tussen

plussers (als enige kern) wel iets af. Meestal gaat een hoog

andere kernen volgen op de voet. Overigens zijn er bijna

2019 en 2024 met +695. Dat is omgerekend +3,4%.

aandeel ouderen samen met een hoog aandeel

geen kernen waar het aandeel jongeren écht laag is.

Deinum groeide in deze periode het sterkst, met een

alleenstaanden. Dat geldt ook voor Franeker en Marsum. In

toename van iets meer dan 10%. De groei is hier terug te

St.-Jacobiparochie wonen ook veel alleenstaanden, maar

Op kleine schaal liep het inwonertal terug

voeren op nieuwbouw. Ook Berltsum en Menaam groeiden

het aandeel 65-plussers is daar juist laag. Daar wonen dus

In St.-Jacobiparochie en in de kleine dorpen was tussen

stevig, met beide bijna 7% in vijf jaar tijd. Alleen in het

relatief veel jonge(re) alleenstaanden. In Menaam is het

2019 en 2024 sprake van een lichte bevolkingskrimp. De

cluster ‘Dorpen in het oosten’ daalde het aantal

aandeel 65-plussers het hoogst, maar het aandeel

vergrijzing en de huishoudensverdunning die daaruit

huishoudens. Dat betekent overigens niet dat die dorpen

alleenstaanden juist laag. Dat betekent dat daar dus relatief

voortkomt zijn logische redenen hiervoor. Het aantrekken

niet gewild zijn. In veel dorpen was jarenlang geen

veel oudere stellen wonen.

van nieuwe huishoudens (en dan bij voorkeur gezinnen)

nieuwbouwruimte waardoor ze niet konden groeien, terwijl

kan het tij keren.

er soms wel sloop-nieuwbouw plaatsvond waarbij in lagere aantallen terug werd gebouwd.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 37

3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS KERN/CLUSTER

2019

2024

Franeker

12.770

13.050

280

Berltsum

2.525

2.685

Deinum

995

Dronryp

JONGEREN (TOT 25)

Δ ‘19-’24

OUDEREN (65-PLUS)

2019

2024

Δ ‘19-’24

2019

2024

Δ ‘19-’24

2,2%

26%

25%

-75

24%

26%

160

6,3%

30%

17%

1.045

5,0%

29%

28%

3.240

3.305

2,0%

28%

27%

Marsum

1.045

0,0%

26%

Menaam

2.640

2.825

185

7,0%

Minnertsga

1.730

1.820

5,2%

Sexbierum-Pietersbierum

1.860

1.880

St.-Annaparochie

4.870

4.965

St.-Jacobiparochie

1.715

1.695

Tzum

1.100

1.115

Tzummarum

1.375

1.400

Winsum

1.030

Dorpen in het noorden

HUISHOUDENS KERN/CLUSTER

2019

2024

355

Franeker

5.830

6.045

215

19%

Berltsum

1.095

1.170

20%

22%

Deinum

395

-5

21%

23%

Dronryp

24%

-20

26%

25%

-5

27%

24%

27%

28%

27%

19%

22%

1,1%

28%

19%

2,0%

28%

-20

-1,2%

28%

25%

-55

1,4%

28%

1,8%

28%

25%

1.065

3,4%

29%

28%

3.080

3.045

-35

-1,1%

27%

Dorpen in het oosten

2.585

2.495

-90

-3,5%

Dorpen in het zuidwesten

3.485

3.475

-10

-0,3%

WAADHOEKE

46.040 46.910

870

1,9%

ALLEENSTAANDEN

Δ ‘19-’24

GEZINNEN

2019

2024

Δ ‘19-’24

2019

2024

Δ ‘19-’24

3,7%

36%

38%

205

31%

30%

-15

6,8%

32%

33%

37%

435

10,1%

23%

26%

42%

40%

1.380

1.430

3,6%

28%

31%

37%

36%

Marsum

495

505

2,0%

35%

38%

29%

31%

130

Menaam

1.105

1.180

6,8%

29%

35%

36%

Minnertsga

775

820

5,8%

34%

33%

36%

34%

22%

Sexbierum-Pietersbierum

810

850

4,9%

33%

37%

36%

33%

-10

24%

27%

135

St.-Annaparochie

2.040

2.085

2,2%

36%

37%

32%

33%

19%

22%

St.-Jacobiparochie

770

800

3,9%

34%

38%

33%

28%

-35

20%

21%

Tzum

460

475

3,3%

32%

36%

37%

34%

-10

-25

21%

25%

Tzummarum

615

620

0,8%

34%

33%

-5

33%

31%

-5

19%

23%

Winsum

445

450

1,1%

31%

26%

-25

35%

33%

-5

25%

-75

16%

19%

Dorpen in het noorden

1.370

1.380

0,7%

33%

34%

35%

32%

-45

28%

-35

21%

22%

-5

Dorpen in het oosten

1.105

1.085

-20

-1,8%

29%

30%

36%

35%

-10

28%

25%

-90

19%

22%

105

Dorpen in het zuidwesten

1.490

1.535

3,0%

30%

32%

34%

33%

-5

28%

26%

-265

21%

24%

1.295

WAADHOEKE

20.175 20.870

695

3,4%

33%

35%

570

34%

33%

-45

 Ontwikkeling van het inwonertal, het aandeel jongeren (tot 25 jaar) en het aandeel ouderen (65-plus) per kern of

 Ontwikkeling van het aantal huishoudens en het aandeel alleenstaanden en gezinnen per kern of cluster, gemeten

cluster, gemeten over de periode 2019-2024. Blauw = leeftijdsgroep komt relatief veel voor. Aantallen afgerond op 5-

over de periode 2019-2024. Blauw = type huishouden komt relatief veel voor. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor

tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2019, 2024).

subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2019, 2024).

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 38

3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Hoe groot is de extra woningbehoefte? Waadhoeke staat de komende tijd voor een grote opgave

De landelijke Primos-prognose is een trendprognose met

We maakten ook drie scenario’s gebaseerd op feitelijke

om extra woningen toe te voegen, via nieuwbouw of door

natuurlijke ontwikkeling en migratie als belangrijkste

huishoudensgroei in de afgelopen jaren. De trend over de

transformatie van bestaand vastgoed. Zeker gelet op wat in

bouwstenen. Natuurlijke ontwikkeling (resultaat van

afgelopen tien jaar komt vanzelfsprekend lager uit dan over

het verleden in Waadhoeke gebruikelijk was, is de opgave

vorming en ontbinding van huishoudens, zoals starten,

de afgelopen drie of vijf jaar. De krapte op de huizenmarkt

fors te noemen. Er is vraag naar extra woningen door groei

overlijden, samenwonen, scheiden) is doorgaans goed te

nam in Waadhoeke immers pas vanaf 2020 merkbaar toe.

van binnenuit, bijvoorbeeld door starters, maar ook door

voorspellen. Migratie is veel minder goed te voorspellen en

Leegstand loste toen steeds vaker op, en in combinatie met

meer instroom van buitenaf, vaak als gevolg van overdruk

hangt o.a. af van beschikbaar woningaanbod. De

nieuwbouw leidde dat tot een sterkere huishoudensgroei.

op de woningmarkt in andere gemeenten, zoals

provinciale prognoses zijn varianten op de Primos, waarbij

Leeuwarden.

beter wordt gekeken naar verhuizingen, die vaak over korte

WERKGETAL: 1.100 WONINGEN ERBIJ TOT 2035

afstanden plaatsvinden. De provinciale prognoses zijn dus

We kozen er uiteindelijk voor om het gemiddelde van de

Waadhoeke streeft ernaar zo vraaggericht mogelijk te

beter op de lokale situatie afgestemd. Dat is ook te zien in

twee provinciale prognoses en de 10-jaarstrend als

programmeren. Het is dan belangrijk om te weten hoeveel

de figuur op de volgende pagina: Primos verwacht in

‘werkgetal’ te nemen. Hiermee zoeken we zo veel mogelijk

extra woningen er nodig zijn. We berekenden dat langs een

Waadhoeke vrijwel geen groei meer. Gelet op de huidige

de balans tussen de grote vraag naar woningen die er nu is

aantal scenario’s, waarin we het bestaande woningtekort

marktontwikkelingen vinden we dat niet realistisch. De

en de wat stabielere langjarige trend die past bij een

van 255 al meenamen (zie ook de pagina hierna):

provinciale prognoses verwachten beide nog wel groei.

plattelandsgemeente als Waadhoeke. De verwachte netto-

Provinciale prognoses uit 2024 en 2023;

Omdat de prognose uit 2024 behoorlijk verschilt van die uit

groei komt uit op +1.100 woningen tot 2035.

Nieuwste Primos-prognose uit 2024;

2023 nemen we ze allebei mee in onze overwegingen.

Langjarige trends over 2021-2024, 2019-2024 en

* Vlak voordat we dit woonbehoefteonderzoek afrondden, kwam de nieuwe

2014-2024

provinciale prognose uit. De uitkomsten daarvan zijn niet meer meegenomen in dit onderzoek. Een grove berekening laat zien dat de verwachte behoefte dan ongeveer 100 huishoudens (en dus woningen)

hoger uitkomt.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 39

3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Verwachting: 1.100 woningen erbij tot 2035

Zwaartepunt in de eerstkomende jaren

In de figuur hieronder staan alle scenario’s in één overzicht.

Rechts laten we zien hoe de totale vraag van +1.100

Opvallend is dat de verschillen groot zijn, niet alleen tussen

woningen zich over de jaren verdeelt. Het zwaartepunt ligt

scenario’s, maar ook in de tijd, zoals bij beide provinciale

in de periode tot 2030, met een jaarlijkse groei van zo’n

prognoses. Het is daarom belangrijk om jaarlijks te

135 woningen, oftewel 0,6%. Daarna zwakt de groei wat

monitoren hoe de vraag zich ontwikkelt en zo nodig je

af, tot 85 woningen oftewel 0,4% groei per jaar. Wat

plannen daarop bij te sturen. Gemeenten en corporaties in

daarna gebeurt, is nu nog onzeker. De provinciale prognose

Waadhoeke doen dat al met de jaarlijkse update van hun

verwacht nog een lichte groei, maar die richt zich

woningmarktthermometer.

waarschijnlijk alleen nog op grote kernen, terwijl in de

Tempo maken om

Schaarste deels

Sterfte neemt toe,

schaarste op te lossen

opgelost, maar nog

precieze groei onzeker

wel bijbouwen

800

600

Netto groei

dorpen vraaguitval als gevolg van sterfte toeneemt. + 675 woningen

400

groei: 0,6% per jaar + 425 woningen

WERKGETAL: +1.100

groei:

200

0,4% per jaar

0 2025 t/m 2029

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

2030 t/m 2034

Vanaf 2035

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 40

3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Vertaling naar kernen

KERN/CLUSTER

Rechts verdelen we de verwachte behoefte van 1.100 extra

NETTO-BEHOEFTE TOT 2035

% VAN TOTALE GROEI

 Verwachte netto-woningbehoefte per kern over de periode 2025 tot 2035. Gebaseerd op de

LAAG

HOOG

FRANEKER

305

415

33%

BERLTSUM

55*

75*

woonbehoefteonderzoek. Aantallen

DEINUM

afgerond op 5-tallen waardoor

DRONRYP

110

150

12%

ligging, wat zich uit in hogere marktwaardes (zie ook

MARSUM

10**

15**

de analyses in paragraaf 2.3);

MENAAM

100

gesprekken met stakeholders;

MINNERTSGA

lokale bijzonderheden zoals leeftijdsopbouw.

SEXBIERUM-PIETERSBIERUM

ST.-ANNAPAROCHIE

100

135

11%

Het midden van alle bandbreedtes telt op tot de totale

ST.-JACOBIPAROCHIE

huur of goedkope of betaalbare koop,

behoefte van 1.100 extra woningen in heel Waadhoeke.

TZUM

of mits woningen in dat segment met

TZUMMARUM

WINSUM

DORPEN IN HET NOORDEN

richting de onderkant moet programmeren. Zoek je overal

DORPEN IN HET OOSTEN

de bovenkant op, dan staat daar tegenover dat er extra

DORPEN IN HET ZUIDWESTEN

woningen tot 2035 over alle kernen en clusters in Waadhoeke. We houden rekening met:

de marktpositie van kernen onderling: sommige kernen zijn op de lange termijn gewilder dan andere, door een combinatie van voorzieningen, bereikbaarheid en

Ons advies is om het programma in elk dorp te richten op het midden van de bandbreedte. Je kunt ervoor kiezen om in sommige kernen de bovenkant van de bandbreedte op te zoeken, maar dat betekent dat je in andere kernen meer

instroom van buiten de gemeente voor nodig is.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

1.100

behoefteraming zoals uitgewerkt op pagina 39-40 van dit

subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal.

* We zagen in de Maptionnaireenquête (zie hoofdstuk 6) dat Berltsum erg gewild is als woonplek voor starters. Een kleine plus bovenop deze bandbreedte is daarom denkbaar, mits het gaat om sociale

nieuwbouw vrijgespeeld worden. ** In Marsum zien we wel een behoefte, maar door de nabijheid van vliegbasis Leeuwarden zijn er veel planologische restricties waardoor bouwen in Marsum bijna onmogelijk is. We laten in dit rapport wel zien wat de behoefte is die we meten.

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 41

3.6 ONTWIKKELING VAN DOELGROEPEN Sterke toename aantal alleenstaande senioren De tabel rechts laat zien hoe het aantal inwoners naar leeftijd en het aantal huishoudens naar type zich de komende tien jaar naar verwachting ontwikkelt volgens de

kLEEFTIJDSGROEPEN

2025

2035

Δ ‘25-’35

0 tot 15

6.925

6.920

15 tot 25

5.285

4.475

-15%

25 tot 45

10.170

11.030

45 tot 65

13.130

11.725

-11%

65+

11.420

13.440

18%

HUISHOUDENSTYPE

2025

2035

Δ ‘25-’35

Alleenstaanden

7.480

8.815

18%

Alleenstaanden

Paren

6.785

6.885

Paren

Gezinnen

6.785

6.710

-1%

Gezinnen

-1%

Δ ‘25-’35 0 tot 15

15 tot 25

-15%

demografische prognose van de provincie Fryslân. 25 tot 45

Duidelijk is dat het aantal senioren sterk toeneemt door vergrijzing. Dat leidt logischerwijs ook tot een stijging van

-11%

het aantal alleenstaanden. Als een van de twee leden van het huishouden verhuist naar een verzorgingshuis of komt

45 tot 65

65+

18%

te overlijden, dan verandert het huishouden van een tweein een eenpersoonshuishouden. Ook gezinnen vergrijzen.

Δ ‘25-’35

Hoe ouder gezinnen gemiddeld genomen worden, hoe vaker kinderen uit huis zijn en een gezin een paar wordt. De daling van gezinnen als gevolg van de vergrijzing wordt grotendeels opgevangen door nieuwe instroom van gezinnen van buitenaf.

18%

 Verwachte ontwikkeling van leeftijdsgroepen en huishoudenstypen in de gemeente Waadhoeke, over de periode 2025 tot 2035, volgens de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Fryslân. Lichtblauw = substantiële groei, lichtgeel = substantiële daling. Bron: Dashboard prognose bevolking en huishoudens provincie Fryslân (2025).

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 42

BESTAANDE VOORRAAD

4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We staan stil bij de bestaande voorraad in Waadhoeke. Dat

Verduurzaming van bestaande woningen wordt steeds

huurwoningen met een D-label. Huurders zijn daar

doen we langs een aantal thema’s:

belangrijker, vanuit financieel oogpunt (lagere

soms een groot deel van hun inkomen aan energie

Samenstelling van de voorraad, o.a. uitgesplitst naar

energielast, minder risico op energiearmoede), maar

kwijt. Dat speelt het sterkst in Franeker, Minnertsga en

eigendom, type en kwaliteiten (paragraaf 4.2);

ook omdat een goed energielabel steeds belangrijker

Tzum, waar relatief veel lage-inkomensgroepen wonen

Waarde en waardeontwikkeling van plekken en

wordt bij verkoop. Juist in de particuliere voorraad is

die ondanks lage woonlasten toch een hoge

producten (paragraaf 4.3);

nog een flinke slag te maken. In heel Waadhoeke

Kwaliteit van bestaande woningen en opgaven voor

staan bijna 6.000 koop- en particuliere huurwoningen

verduurzaming. En in het verlengde daarvan: welke

die bovengemiddeld veel gas verbruiken. Ze staan

Waadhoeke in zes jaar tijd met 55%. Dat is fors. De

woningen zijn daardoor op termijn het meest

verspreid over alle kernen, maar in St.-Anna- en St.-

grootste stijging zien we in het noorden, langs de

kwetsbaar (paragraaf 4.4)?

Jacobiparochie, in Tzummarum en in Menaam staan

Bildtdijken, waar waarden soms zelfs verdubbelden.

Betaalbaarheid van wonen in het algemeen, en

relatief de meeste. Ook langs de Bildtdijken staan veel.

specifiek ingezoomd op risico’s op energiearmoede

Kijk hoe je eigenaren van deze woningen kunt helpen

(paragraaf 4.5);

om keuzes te maken in verduurzaming. Denk aan

voorraad aan te passen is voor mensen met een lichte

energiecoaches of actief informeren over wat er kan.

zorgvraag. Dat zijn ruim 11.000 woningen, verspreid

Corporaties hebben al flink verduurzaamd. Bij hen is de

over de gemeente. Het gaat om een grove schatting

opgave een stuk beperkter. Er zijn nog ongeveer 325

zonder rekening te houden met precieze

woningen met een E-, F- of G-label. Naar verhouding

eigenschappen van een woning. Veel huizen zijn dus

staan de meeste in Franeker, Tzum en in de kleine

geschikt te maken. Dat neemt de opgave voor meer

dorpen. Deze woningen moeten uiterlijk in 2028

passende (nultreden)woningen voor ouderen niet weg.

verduurzaamd zijn. Er staan ook nog bijna 400 sociale

Er is namelijk ook nog steeds een kwalitatieve vraag.

Investeringskracht (paragraaf 4.6);

Aanpasbaarheid van woningen (paragraaf 4.7).

4 BESTAANDE VOORRAAD

woonquote hebben. -

De woningwaardes (op basis van WOZ) stegen in

Dat is het gevolg van toenemende vraag. -

Onze inschatting is dat zo’n 60% van de totale

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 44

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Meeste corporatiehuur in St.-Annaparochie

KOOP

CORPORATIE

PARTICULIERE HUUR

ONBEKEND

In het schema rechts laten we per kern of cluster zien hoe

KERN/CLUSTER

AANTAL

TOTAAL

de woningvoorraad in Waadhoeke is samengesteld naar

Franeker

3.820

63%

1.610

26%

655

11%

365

6.450

Berltsum

790

70%

265

23%

1.170

Deinum

345

79%

15%

435

Dronryp

1.025

73%

235

17%

150

11%

100

1.505

eigendom. Gemiddeld bestaat twee derde uit

koopwoningen, maar in Deinum en in de woondorpen is dat bijna 80%. In St.-Annaparochie staan naar verhouding de

Marsum

320

67%

105

22%

11%

500

minste koopwoningen (57%), gevolgd door Sexbierum-

Menaam

795

70%

270

24%

125

1.265

Pietersbierum (60%) en Franeker (63%).

Minnertsga

530

69%

195

25%

800

Sexbierum-Pietersbierum

490

60%

265

33%

845

De sociale huursector vormt bijna een kwart van de totale

St.-Annaparochie

1.195

57%

785

37%

115

160

2.250

voorraad in Waadhoeke. In St.-Annaparochie staan naar

St.-Jacobiparochie

515

68%

190

25%

805

verhouding de meeste sociale huurwoningen (37%), in

Tzum

305

67%

120

26%

525

Tzummarum

415

67%

150

24%

660

Winsum

310

69%

105

23%

485

Dorpen in het noorden

1.030

77%

205

15%

100

1.425 1.100

Deinum, Dronryp en de woondorpen de minste (zo’n 15%). De particuliere huurvoorraad is opgeteld 8% van het totaal.

Dorpen in het oosten

830

79%

150

14%

Omdat we de huurprijzen niet kennen, weten we niet of

Dorpen in het zuidwesten

1.100

77%

235

16%

100

110

1.550

het om middenhuurwoningen gaat of om woningen die in

WAADHOEKE

13.810

68%

4.950

24%

1.695

1.310

21.770

het sociale huursegment vallen. De meeste woningen staan in Franeker, Dronryp en Marsum. Opvallend is dat in veel van deze kernen de inkomensniveau ook wat hoger liggen.

 Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters. Blauw = eigendomsvorm komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: VHEbestanden corporaties (2024), WOZ-registratie Waadhoeke (2024). N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden die volgens de BAG een woonbestemming hebben. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het aantal huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto-behoefte zoals in hoofdstuk 3 genoemd en niet te kijken naar het huidige aantal woningen.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 45

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD In woondorpen vooral veel vrijstaand

KOOP

CORPORATIEHUUR

In het schema rechts staat per kern of cluster hoe de

KERN/CLUSTER

AANTAL

RIJ

2^1

VRIJ

APP

woningvoorraad is samengesteld naar type, onderverdeeld

Franeker

3.820

21%

19%

20%

Berltsum

790

22%

40%

Deinum

345

33%

43%

Dronryp

1.025

30%

Marsum

320

wonen dominant. In woondorpen en kleinere basisdorpen is

Menaam

795

dat zelfs ongeveer de helft van de voorraad. In Menaam,

Minnertsga

Dronryp, Deinum en Winsum staan ook relatief veel

PARTICULIERE HUUR

EGZ

APP

EGZ

APP

GGB 0-TR

1.610

14%

11%

655

265

20%

12%

34%

235

13%

150

26%

33%

105

18%

12%

36%

31%

270

18%

530

11%

15%

42%

195

20%

Sexbierum en Pietersbierum

490

16%

35%

265

22%

tweekappers. Er staan juist relatief weinig rij-koopwoningen

St.-Annaparochie

1.195

18%

32%

785

23%

11%

115

in de gemeente. De meeste staan in Franeker. Van alle

St.-Jacobiparochie

515

12%

47%

190

19%

producten zijn deze vaak het meest betaalbaar, net als

Tzum

305

24%

35%

120

17%

Tzummarum

415

16%

42%

150

16%

Winsum

310

29%

34%

105

20%

Dorpen in het noorden

1.030

14%

56%

205

14%

110

Dorpen in het oosten

830

25%

49%

150

13%

dominante type. Huurappartementen zien we vooral terug

Dorpen in het zuidwesten

1.100

16%

52%

235

14%

100

in kernen met zorgvoorzieningen. In veel kernen staan

WAADHOEKE

13.810

11%

21%

35%

4.950

16%

1.695

in koop, corporatiehuur en particuliere huur. In alle kernen, met uitzondering van Menaam, is vrijstaand

koopappartementen, maar die komen hier nauwelijks voor. In de sociale huursector is de eengezins-rijwoning het

weinig grondgebonden nultredenwoningen, terwijl hier de komende jaren wel behoefte aan is. Het aandeel

GGB 0-TR AANTAL

 Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, per kern. Blauw = type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. De percentages tellen horizontaal op tot 100%. De aantallen zijn exclusief woningen waarvan het eigendom onbekend is. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen

particuliere huur is in veel kernen laag. Alleen in Menaam,

afwijken van het randtotaal. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden nultreden. Bron: VHE-bestanden corporaties (2024), WOZ-registratie Waadhoeke (2024).

Franeker en Marsum zien we substantiële percentages.

N.B.: Er bestaat geen overzicht van hoeveel grondgebonden nultredenwoningen er in de koop- of particuliere huurvoorraad staan. We maakten daarom een inschatting op basis van ‘soortobjectcodes’ uit de WOZ-registratie van de gemeente. Bij bungalows en woningen specifiek voor bejaarden zijn we ervan uitgegaan dat die nultreden zijn. Het daadwerkelijke aantal grondgebonden nultredenwoningen ligt waarschijnlijk hoger.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 46

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Particuliere huur meer verspreid dan corporatiehuur Op de twee kaarten hieronder laten we zien hoe het

verspreid is over de gemeente, terwijl corporatiehuur zich

Minnertsga. Bij de particuliere huur zien we nauwelijks

aanbod aan corporatiehuur- en particuliere huurwoningen is

vaak concentreert op plekken. Soms gaat het om clusters

concentraties, behalve in het centrum van Franeker. Soms

verdeeld over de gemeente, en vooral ook: binnen kernen.

van meer dan 50% corporatiehuur in één gebied. We zien

komen beide vormen van huur relatief veel voor, zoals in

Opvallend is dat de particuliere huurvoorraad heel erg

dat bijvoorbeeld in Franeker-Noord, St.-Annaparochie en

Franeker-Noord en aan de noordkant van St.-Annaparochie.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 47

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Veel vooroorlogse bouw in particuliere sector Het schema hieronder laat per type woning en per kern of

verouderde koop- en particuliere huurvoorraad. In veel

nultredenwoningen. Qua woonoppervlak zijn de verschillen

cluster het gemiddelde bouwjaar en de gemiddelde

kernen is het merendeel van de voorraad vooroorlogs. De

beperkt. Opvallend is wel dat het verschil in grootte tussen

oppervlakte van woningen zien. Opvallend is de sterk

sociale huurvoorraad is nieuwer, zeker bij grondgebonden

rijwoningen en tweekappers relatief beperkt is.

GEMIDDELD BOUWJAAR KOOP

GEMIDDELDE OPPERVLAKTE

CORPORATIEHUUR

PARTICULIERE HUUR

KERN/CLUSTER

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

Franeker

1964

1975

1955

1963

1975

1967

1981

1984

1946

Berltsum

1950

1971

1944

1964

2009

2015

1938

Deinum

1973

1969

1959

1978

2001

1938

Dronryp

1919

1976

1953

2003

1920

Marsum

1925

1948

1920

1972

1824

Menaam

1897

1977

1949

Minnertsga

1961

1970

1942

Sexbierum-Pietersbierum

1957

1969

1947

St.-Annaparochie

1972

1981

1960

St.-Jacobiparochie

1953

1955

Tzum

1968

1972

Tzummarum

1962

Winsum

2003

1963

2005

1971

GGB 0-TR

KOOP VRIJ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

1918

125

135

195

115

175

100

120

100

1941

125

130

180

105

140

120

130

205

110

135

125

135

205

100

135

115

205

115

135

195

110

130

195

1964

1980

2014

1943

1977

2003

1997

1959

1976

1998

1938

1922

105

130

200

1969

1995

1990

1957

1951

130

135

190

1931

1963

2006

1974

1924

105

110

1945

1965

2000

2003

1950

110

130

1960

1946

1966

1976

2012

1930

105

1923

1977

1968

1969

2017

1976

Dorpen in het noorden

1945

1955

1934

1968

1991

1942

Dorpen in het oosten

1913

1963

1932

1970

2004

1937

Dorpen in het zuidwesten

1947

1948

1941

WAADHOEKE

1957

1970

1946

1998

1964 1973

1978

1968

1987

1997

1942

1993

1937

VRIJE HUUR

2^1

1970 1976

CORPORATIEHUUR

RIJ

1963

1939

1930

1949

120

95 175

120

140

100

165

65 70

110

135

100

200

125

195

100

175

215

120

195

120

185

130

165

120

125

200

100

110

130

125

120

190

105

160

155

130

190

105

140

125

205

120

130

195

125

90 115

175

110

185

105

145

GGB 0-TR

130

 Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern of cluster. Bij bouwjaar: donkerblauw = na 2005, lichtblauw = na 1990, lichtgeel = voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: blauw = oppervlakte is relatief groot. Oppervlaktes afgerond op 5-tallen. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden nultreden. Bron: BAG (2024), WOZ-registratie Waadhoeke (2024), VHE-bestanden corporaties (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 48

4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Nultreden en appartementen hoge WOZ-waarde Een woning van een gewild type op een gewilde plek is

aanbod. We berekenen de m²-waarde door de WOZ-

Koopwoningen in het noorden zijn over de hele linie het

doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het

waarde van een woning te delen door de

goedkoopst. In voorzieningenkernen in het midden van de

omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is dan

gebruiksoppervlakte ervan. Hieronder staat per product en

gemeente en in Deinum liggen de waarden juist vrij hoog.

ook een goede graadmeter voor de marktpositie ervan en

per kern of cluster wat de gemiddelde m²-waarde is.

In de sociale huur is het beeld vergelijkbaar, met vooral bij

wordt door de jaren heen gevormd op basis van vraag en

nultredenwoningen en appartementen hoge m²-waarden.

KOOP

CORPORATIEHUUR

PARTICULIERE HUUR

KERN/CLUSTER

GEM

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

GEM

EGZ

APP

GGB 0-TR

GEM

EGZ

APP

Franeker

€ 1.985

€ 1.820

€ 2.015

€ 2.100

€ 2.295

€ 2.140

€ 1.810

€ 1.765

€ 1.880

€ 1.765

€ 1.740

€ 1.860

€ 1.555

Berltsum

€ 1.935

€ 1.845

€ 1.875

€ 1.975

€ 1.765

€ 1.705

€ 2.285

€ 2.150

€ 1.740

€ 1.680

€ 2.175

Deinum

€ 2.070

€ 2.025

€ 1.875

€ 1.990

€ 1.935

€ 1.900

€ 1.825

€ 1.740

€ 1.990

Dronryp

€ 1.920

€ 1.855

€ 2.040

€ 2.095

€ 1.900

€ 1.880

€ 1.925

€ 1.830

€ 1.915

Marsum

€ 1.925

€ 1.745

€ 2.005

€ 1.780

€ 1.830

€ 2.095

€ 1.775

€ 1.750

Menaam

€ 1.700

€ 1.730

€ 1.905

€ 1.955

€ 1.625

€ 1.915

€ 1.645

€ 1.835

€ 1.440

€ 1.930

Minnertsga

€ 1.765

€ 1.565

€ 1.810

€ 1.790

€ 1.660

€ 1.615

€ 1.845

€ 1.795

€ 1.565

€ 1.575

Sexbierum-Pietersbierum

€ 1.760

€ 1.620

€ 1.750

€ 1.800

€ 1.735

€ 1.710

€ 1.930

€ 1.685

€ 1.735

€ 1.820

€ 1.070

St.-Annaparochie

€ 1.800

€ 1.715

€ 1.925

€ 1.970

€ 1.720

€ 1.715

€ 1.845

€ 1.830

€ 1.505

€ 1.810

€ 1.275

St.-Jacobiparochie

€ 1.975

€ 1.580

€ 1.765

€ 1.705

€ 1.880

€ 1.630

€ 1.905

€ 1.520

€ 1.735

€ 1.440

 Gemiddelde m²-waarde van

Tzum

€ 1.730

€ 1.490

€ 1.775

€ 1.750

€ 1.770

€ 1.680

€ 2.015

€ 1.845

€ 1.545

€ 1.575

woningen in Waadhoeke, per product

Tzummarum

€ 1.895

€ 1.720

€ 1.790

€ 1.820

€ 1.695

€ 1.725

€ 1.645

€ 1.840

€ 1.930

€ 1.535

en per kern of cluster. De laagste

Winsum

€ 1.945

€ 1.585

€ 1.935

€ 1.910

€ 1.885

€ 1.665

€ 2.050

€ 1.990

€ 1.930

Dorpen in het noorden

€ 1.695

€ 1.545

€ 1.800

€ 1.685

€ 1.660

€ 1.655

€ 1.550

€ 1.575

Dorpen in het oosten

€ 1.885

€ 1.645

€ 1.805

€ 1.945

€ 1.795

€ 1.785

€ 1.940

€ 1.755

€ 1.770

Dorpen in het zuidwesten

€ 1.840

€ 1.590

€ 1.760

€ 1.905

€ 1.705

€ 1.700

€ 1.715

€ 1.655

€ 1.660

WAADHOEKE

€ 1.900

€ 1.755

€ 1.915

€ 1.925

€ 1.780

€ 1.740

€ 1.795

€ 1.715

€ 1.770

4 BESTAANDE VOORRAAD

€ 2.645

€ 2.000 € 2.275

€ 2.300

€ 2.025

€ 2.165

€ 1.875

GGB 0-TR

€ 1.500 € 1.620

combinaties zijn geel gemarkeerd, de € 1.350

hoogste combinaties groen. ‘GGB 0TR’ = grondgebonden nultreden. Bron: BAG, WOZ-registratie Waadhoeke

€ 1.525

€ 2.120

(2024, peiljaar 2023).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 49

4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoogste waarden centraal in de gemeente De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de gemiddelde m²-waarde van woningen zien. Het gaat om de totale voorraad, dus zowel corporatiebezit als particulier

bezit. De cijfers gaan over 2024. In grotere kernen met voorzieningen in het midden van de gemeente liggen de m²-waarden het hoogst, zeker aan de randen, waar de nieuwste woningen staan. De combinatie van kwalitatief nieuw bezit, ligging en bereikbaarheid spelen hier een rol. Kernen met een station scoren bijvoorbeeld bovengemiddeld goed. Het ‘Leeuwardeneffect’ is ook terug te zien: kleine kernen aan de oostkant van de gemeente, zonder noemenswaardige voorzieningen maar in de luwte van Leeuwarden, kleuren ook groen. De laagste waarden zien we langs de Waddenkust. Daar staan ook relatief veel oude, kwalitatief minder goede woningen, wat zich dus uit in lagere m²-waarden.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 50

4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Soms waardeverdubbeling in dorpen in het noorden De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden zien, gemeten over de periode 2018-2024. Overal in de gemeente zijn de m²-waarden de afgelopen zes jaar toegenomen. In kernen die tot voor kort nog met ontspanning op de woningmarkt te maken hadden zien we de grootste inhaalslag. Denk bijvoorbeeld aan de Bildtdijken. De vraag is daar snel toegenomen, door een combinatie van betaalbaar aanbod, karakteristieke (kleine) woningen in een rustige omgeving, het corona-effect en misschien wel het belangrijkste effect - krapte op de huizenmarkt. Ter illustratie: de m²-waarden zijn hier soms in zes jaar tijd meer dan verdubbeld. Desondanks liggen waarden hier nog steeds lager dan in andere kernen in Waadhoeke. Populaire plekken stegen minder snel, omdat mensen bereid zijn uit te wijken naar betaalbare kernen. We zien geen duidelijke waardestijging in kernen dicht bij Leeuwarden.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 51

4.4 WONINGKWALITEIT Grootste verbeterslag nodig in particuliere voorraad

CORPORATIE LABEL E OF SLECHTER

PARTICULIER

LABEL D OF SLECHTER

HOOG RELATIEF GASVERBRUIK

Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle woningen

We zien namelijk dat verkoop van een woning vaak juist

gewild zijn, betekent niet dat er geen opgave ligt. Het is

aanleiding is om te verbouwen, verduurzamen of

KERN/CLUSTER

AANTAL

ook voor de lange termijn belangrijk dat woningen gewild

verbeteren. Door de hoge energieprijzen wordt de

Franeker

130

290

18%

1.615

36%

zijn en blijven. Investeer je te weinig in de bestaande

energetische kwaliteit van huizen steeds belangrijker in de

Berltsum

295

22%

(vooral particuliere) voorraad, dan loop je het risico dat er

keuze voor een woning (zie de figuur rechts). Denk daarom

Deinum

14%

105

Dronryp

395

41%

op termijn vraaguitval ontstaat. Dat wordt vooral merkbaar

als gemeente na over instrumenten die particulieren helpen

Marsum

220

26%

als de vraag als gevolg van sterfte onder babyboomers af

om in hun woning te investeren.

Menaam

23%

278

49%

gaat nemen. Dat wordt naar verwachting na 2035 steeds

Minnertsga

195

34%

vaker merkbaar. Het risico op vraaguitval is het grootst bij

Om hoeveel woningen gaat het?

Sexbierum-Pietersbierum

250

45%

woningen die de komende jaren niet op de markt komen.

Rechts staat per kern of cluster bij hoeveel woningen

St.-Annaparochie

115

15%

355

76%

St.-Jacobiparochie

10%

15%

275

72%

Tzum

100

30%

gaat het om woningen met energielabel E, F of G die

Tzummarum

240

70%

uiterlijk in 2028 verduurzaamd moeten zijn. Dat zijn er 325

Winsum

22%

140

39%

in heel Waadhoeke. Ter referentie hebben we ook huizen

Dorpen in het noorden

13%

16%

535

47%

met een D-label opgenomen. Daar zijn investeringen op

Dorpen in het oosten

17%

365

40%

Dorpen in het zuidwesten

14%

19%

500

42%

WAADHOEKE

325

710

14%

5.860

38%

 naar nieuw label

verduurzaming nodig of wenselijk is. Bij corporatiebezit

 van oud label

termijn ook wenselijk. Zeker als het om grote huizen gaat, ligt energiearmoede op de loer. De energierekening is dan vaak alsnog fors. In de particuliere sector hebben we huizen met een hoog relatief gasverbruik als onzuinig  Verhoging van verkoopprijs na één of meer labelsprongen. * = labelsprong weggelaten omdat die in de praktijk minder realistisch is. Bron: NOS & NVM / Brainbay.

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij verduurzamen nodig is. Bij corporatiewoningen: label E of slechter = onvoldoende (ter referentie

hebben we ook label D of slechter opgenomen). Bij particulier bezit:

aangemerkt. Op de volgende pagina’s zien we waar zulke

bovengemiddeld relatief gasverbruik bij woningen van voor 1992 = verbetering

woningen staan.

nodig. Blauw = hoog aandeel. Aantallen afgerond op 5-tallen. Bron: BAG (2024), WOZ-registratie Waadhoeke (2024), CBS (via netbeheerders) (2024).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 52

4.4 WONINGKWALITEIT 1

Waar moeten corporaties woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien waar clusters met corporatiewoningen met een matig tot slecht energielabel staan. In heel Waadhoeke ging het eind 2024 om 325 corporatiewoningen met een E-, F- of

G-label en nog eens 385 met een D-label. Een deel ervan staat al op de planning om verbeterd en/of verduurzaamd te worden. De foto’s geven een beeld van het soort woningen waar het om gaat. De cijfers corresponderen met de locaties op de kaart.

Vaak gaat het om voor- of vroeg-naoorlogse rijen en tweekappers. Plekken waar de verbeteropgave het urgentst is: -

Franeker: Professorenbuurt (deel dat afgelopen tijd nog niet

gerenoveerd is) en It Stiselplak -

St.-Annaparochie: omgeving Steven Huygenstraat, Gideon Boekenoogenstraat

Dorpen in het noorden: Oudebildtzijl, Vrouwenparochie

Dorpen in het oosten: Bitgum, Bitgummole

Dorpen in het zuidwesten: o.a. Lytse Buorren en Tillewei in

Wjelsryp, Nieuweweg in Ried, Dorpsstraat in Peins, U.P. Draismastraat in Achlum

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 53

4.4 WONINGKWALITEIT 1

Waar zit de opgave in de particuliere sector? De kaart rechts laat de energetische kwaliteit van particuliere woningen zien (gemeten in aantal kuub gas per kuub woning, dus relatief). Om te bepalen welke huizen bovengemiddeld veel gas

verbruiken (zie ook het schema op pagina 52) keken we naar woningen die gebouwd zijn vóór 1992, omdat eisen met

betrekking tot isolatie vanaf dat jaar in het Bouwbesluit zijn vastgelegd. Gasverbruik is meer dan stroomgebruik een goede indicator voor de energetische kwaliteit van particuliere woningen, die vaak nog geen vastgesteld energielabel hebben. De kaart laat direct zien dat de opgave in de particuliere voorraad vele malen groter en veel verspreider is dan bij het

corporatiebezit. De opgave is het grootst langs de Bildtdijken, waar ondermaatse duurzaamheid vaak samengaat met slecht onderhoud. In andere kernen zijn de opgaven vaak het grootst in de dorpskern, met vaak oude woningen waar verduurzamen lastig

is. Denk aan Dronryp of Berltsum. Andere plekken die eruit springen, zijn het centrum van Franeker en jaren 70-buurten verspreid over de gemeente, met woningen waar met relatief kleine ingrepen vaak grote stappen te maken zijn.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 54

4.5 BETAALBAARHEID INKOMENSVERDELING Laagste inkomens in Franeker en St.-Annaparochie De kaartjes hieronder laten zien waar relatief veel lagere-,

45% is, is die groep dus relatief groot. In Waadhoeke zien

gemeente terug, behalve in Sexbierum. De hoogste

midden- en hogere-inkomensgroepen wonen. De gegevens

we de meeste lage inkomens in delen van Franeker, in St.-

inkomens wonen vooral in voorzieningenkernen in het

gaan over 2023, het meest recente jaar waarover het CBS

Annaparochie en in dorpen in het noorden. In Franeker en

midden van de gemeente. Goede bereikbaarheid en

inkomenscijfers heeft gepubliceerd. Het CBS kijkt naar de

St.-Annaparochie valt dat samen met een hoog aandeel

nieuwbouw maakt deze plekken populair bij forensen die

40% laagste inkomens en 20% hoogste inkomens. Als

sociale huur. Het is dan ook logisch dat daar meer lage

vaak tot de hogere inkomensgroep behoren.

voorbeeld: op plekken waar de groep laagste inkomens

inkomens wonen. Middeninkomens zien we in de hele

 Lage inkomens (40% als grens)

 Middeninkomens (40% als grens)

 Hoge inkomens (20% als grens)

tot

Vooral delen van Franeker, St.-Annaparochie, Marsum, dorpen in het noorden

4 BESTAANDE VOORRAAD

Verspreid over de gemeente, behalve in Sexbierum

Vooral in Franeker, Dronryp en Deinum

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 55

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Betaalbaarste voorraad aan de gemeenteranden Het schema rechts laat per kern of cluster zien wat de

STREEFHUUR CORPORATIEWONINGEN KERN/CLUSTER

streefhuur van corporatiewoningen is (dus de huurprijs na

AANTAL

GOEDKOOP < € 477,20

BETAALBAAR BETAALBAAR LAAG HOOG < € 682,96 < € 731,93

GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE

DUUR

EGZ

APP

GGB 0-TR

< € 900,07

VRIJE HUUR (NIET-DAEB) > € 900,07

mutatie) en wat de gemiddelde streefhuur is per type

Franeker

1.610

50%

18%

21%

€ 635

€ 570

€ 620

woning. Bijna de helft van de corporatievoorraad valt in het

Berltsum

265

54%

21%

22%

€ 620

€ 625

€ 665

Deinum

39%

23%

36%

€ 635

Dronryp

235

36%

27%

32%

€ 660

Marsum

105

43%

29%

26%

€ 650

Menaam

270

45%

20%

33%

€ 635

aftoppingsgrens. In Tzum, Sexbierum-Pietersbierum en St.-

Minnertsga

195

51%

31%

15%

€ 645

€ 580

€ 630

Jacobiparochie ligt dat aandeel nog wat hoger. Er is weinig

Sexbierum-Pietersbierum

265

37%

36%

23%

€ 650

€ 565

€ 675

goedkope huur tot de kwaliteitskortingsgrens, waarbij

St.-Annaparochie

785

11%

43%

21%

24%

€ 645

€ 540

€ 660

jongeren voorrang krijgen: zo’n 6%. In St.-Annaparochie

St.-Jacobiparochie

190

46%

35%

17%

€ 640

€ 620

€ 610

en Franeker is dat iets meer, wat past bij het karakter van

Tzum

120

33%

48%

€ 610

€ 650

€ 705

beide kernen. In de dorpen in het noorden staan ook

Tzummarum

150

54%

22%

17%

€ 630

€ 480

€ 720

Winsum

105

81%

€ 610

€ 650

Dorpen in het noorden

205

10%

52%

24%

14%

€ 600

€ 685

Dorpen in het oosten

150

49%

22%

€ 615

€ 700

Dorpen in het zuidwesten

235

54%

22%

20%

€ 615

WAADHOEKE

4.950

48%

23%

21%

€ 635

segment ‘betaalbaar laag’ met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. In Winsum is dat zelfs 81%. Ongeveer een kwart van de voorraad heeft een prijs tot de tweede

relatief veel goedkope sociale huurwoningen. Alleen in Winsum en Tzum staan naar verhouding veel niet-DAEBwoningen.

€ 665 € 560

€ 650 € 535 € 670

€ 670 € 565

€ 650

De gemiddelde streefhuur ligt in Waadhoeke op € 621. Bij appartementen ligt die een stuk lager dan bij grondgebonden nultredenwoningen. Tzum is een kern met

 Samenstelling van het corporatiebezit naar streefhuur en de gemiddelde streefhuur per woningtype, onderverdeeld naar kernen en clusters. Blauw = prijsklasse komt relatief veel voor c.q. streefhuur is relatief hoog. Streefhuur = huurprijs die na mutatie aan nieuwe huurders wordt gevraagd. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden nultreden. Bron: VHE-bestanden corporaties (2024).

relatief hoge streefhuren. 4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 56

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Bij mutatie ligt huurprijs gemiddeld € 50 hoger

VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. ACTUELE HUUR

In het schema rechts staat per kern of cluster hoe groot

Per kern zijn er uiteraard verschillen. In Franeker is het

het verschil is tussen de huidige huurprijs en de streefhuur

verschil tussen de huidige huur en streefhuur het grootst.

van corporatiewoningen. Dat is de prijs die corporaties na

Dat geldt voor alle woningtypen. Bij appartementen is het

mutatie aan nieuwe huurders vragen.

verschil in het algemeen het kleinst, met soms zelfs een daling van de huur na mutatie. In St.-Annaparochie en

Het verschil tussen de huidige huur en streefhuur is het

Tzummarum is het verschil gemiddeld genomen het kleinst.

grootst bij eengezinswoningen. Stel dat elke huurder die

VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. MAX. HUUR

KERN/CLUSTER

EGZ

APP

GGB 0-TR

GEM.

Franeker

€ 80

€ 40

€ 65

€ 290

Berltsum

€ 45

€0

€ 30

€ 40

€ 360

Deinum

€ 50

€ 30

€ 45

€ 370

Dronryp

€ 55

€ 30

€ 45

€ 365

Marsum

€ 60

€ 15

€ 50

€ 360

Menaam

€ 40

€ 10

€ 40

€ 365

€ 10

een eengezinswoning huurt nu zou verhuizen, dan betalen

Opvallend is dat het verschil tussen wat corporaties vragen

Minnertsga

€ 55

€5

€ 20

€ 45

€ 355

de nieuwe huurders gemiddeld € 60 per maand meer voor

en wat ze mogen vragen overal ongeveer even groot is. Er

Sexbierum-Pietersbierum

€ 55

€5

€ 50

€ 365

wordt dus overal ongeveer evenveel ‘afgetopt’. Het

St.-Annaparochie

€ 50

€5

€ 30

€ 35

€ 355

gemiddelde streefhuurpercentage ligt in Waadhoeke op

St.-Jacobiparochie

€ 60

€ 10

€ 45

€ 55

€ 355

Tzum

€ 40

€ 10

€ 60

€ 40

€ 325

Tzummarum

€ 50

-€ 5

€ 45

€ 35

€ 340

Winsum

€ 55

€0

€ 45

€ 345

Dorpen in het noorden

€ 45

€ 340

veel meer huur vragen dan ze nu doen. In Waadhoeke ligt

Dorpen in het oosten

€ 55

€ 70

€ 55

€ 355

de maximale huur (het bedrag dat corporaties op basis van

Dorpen in het zuidwesten

€ 55

€ 35

€ 55

€ 355

het puntensysteem mogen vragen) € 335 hoger dan de

WAADHOEKE

€ 60

€ 40

€ 50

€ 335

dezelfde woning. Bij appartementen en grondgebonden nultredenwoningen is dat verschil kleiner: een stijging van respectievelijk € 25 en € 40.

65%. Dat is lager (en dus gunstiger) dan in veel andere gebieden, waar vaak een streefhuurpercentage van 70%

Belangrijk om te realiseren: corporaties mogen wettelijk

streefhuur. Zonder aftoppen lag de streefhuur dus veel hoger. Dat laat zien dat huurders dus meer kwaliteit krijgen dan waar ze voor betalen.

gehanteerd wordt.

€ 25

 Verschil tussen de huidige huurprijs en streefhuur (nieuwe huurprijs na mutatie) van corporatiewoningen, per kern of cluster, en ter vergelijking ook het verschil tussen streefhuur en maximale huur (wat corporaties op basis van het WWS mogen vragen). In rood en groen de grootste afwijkingen van het gemiddelde. Afgerond op 5-tallen. Bron: VHE-bestanden corporaties (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 57

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Hoogste woonlasten centraal in Waadhoeke De betaalbaarheid van sociale huur is bepaald door te

huurder van een sociale huurwoning maandelijks kwijt is

De woonlasten zijn het hoogst in Nij Altoenae en in de zone

kijken naar de netto-woonlasten en de netto-woonquote.

aan huur- en energielasten en andere heffingen. De netto-

Sexbierum-Pietersbierum tot aan Marsum en Deinum. De

Beide komen uit de Lokale Monitor Wonen. De netto-

huurquote laat zien wat het aandeel woonlasten is ten

laagste woonlasten zien we in Achlum en Wier.

woonlasten geven in absolute zin het bedrag weer dat een

opzichte van het netto-huishoudinkomen per maand.

 Netto-woonlasten

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Netto-woonquote

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 58

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Kans op energiearmoede grootst in Franeker en noordrand De energierekening bepaalt in steeds hogere mate hoeveel geld een huishouden overhoudt om van te leven. De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige sociale huurwoningen

staan en waar óók veel lage-inkomensgroepen wonen. Daar is de kans op energiearmoede het grootst (oftewel: daar ben je een te groot deel van je maandinkomen kwijt zijn aan energielasten) en is de urgentie om te verduurzamen het hoogst. De grootste risico’s zien we in Franeker en St.-Annaparochie, in dorpen in het noorden en in Boksum. Dat is niet verrassend: we zagen eerder dat veel huishoudens daar een laag inkomen hebben en dat er veel ouder bezit staat met een slechtere energetische kwaliteit, en soms zelfs nog E-, F- of G-labels. Verduurzamen is hier dus een eis vanuit de wet, maar het helpt ook om meer financiële ruimte te geven in huishoudensboekjes van huurders. Het advies is om dat hier zo snel mogelijk te doen.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 59

4.5 BETAALBAARHEID KOOP Duurste koopaanbod in Dronryp Het schema hieronder laat per kern zien hoeveel

de koopvoorraad het betaalbaarst. Daar is ongeveer een

250.000. Opnieuw zien we hogere waardes centraal in de

koopwoningen waard zijn en wat de gemiddelde WOZ-

derde minder dan € 200.000 waard. Dronryp is juist het

gemeente. Rijwoningen zijn daar vaak meer dan € 200.000

waarde per type woning is. In de dorpen in het noorden is

duurst. Daar is 80% van alle koophuizen duurder dan €

waard, terwijl dat in het noorden soms maar € 160.000 is. GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER TYPE

WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN KERN/CLUSTER

AANTAL

< € 150.000

€ 150.000 € 175.000

€ 175.000 € 200.000

€ 200.000 € 250.000

€ 250.000 € 300.000

€ 300.000 € 400.000

> € 400.000

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

Franeker

3.820

11%

29%

18%

17%

€ 222.000

€ 273.000

€ 390.000

Berltsum

790

24%

21%

24%

16%

€ 227.000

€ 240.000

€ 343.000

€ 246.000

€ 353.000

Deinum

345

27%

21%

25%

20%

€ 224.000

€ 243.000

€ 367.000

Dronryp

1.025

14%

28%

24%

€ 206.000

€ 274.000

€ 396.000

Marsum

320

10%

31%

14%

23%

12%

€ 194.000

€ 224.000

€ 340.000

Menaam

795

26%

27%

26%

14%

€ 212.000

€ 255.000

€ 360.000

Minnertsga

530

10%

25%

21%

23%

10%

€ 169.000

€ 223.000

€ 314.000

Sexbierum-Pietersbierum

490

11%

12%

24%

13%

22%

11%

€ 168.000

€ 216.000

€ 317.000

St.-Annaparochie

1.195

20%

23%

26%

17%

€ 213.000

€ 253.000

€ 345.000

St.-Jacobiparochie

515

11%

13%

21%

14%

20%

€ 163.000

€ 191.000

€ 283.000

Tzum

305

12%

21%

18%

19%

13%

€ 160.000

€ 222.000

€ 334.000

Tzummarum

415

10%

15%

20%

15%

25%

€ 176.000

€ 212.000

€ 307.000

Winsum

310

11%

23%

22%

14%

€ 186.000

€ 229.000

€ 347.000

Dorpen in het noorden

1.030

13%

23%

19%

€ 185.000

€ 203.000

€ 283.000

Dorpen in het oosten

830

27%

18%

23%

17%

€ 199.000

€ 225.000

€ 341.000

Dorpen in het zuidwesten

1.100

10%

17%

25%

19%

€ 183.000

€ 207.000

€ 350.000

WAADHOEKE

13.810

24%

20%

22%

16%

€ 208.000

€ 247.000

€ 344.000

€ 318.000

€ 347.000 € 281.000

€ 257.000

€ 341.000

 Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters. Blauw = waardeklasse komt relatief veel voor c.q. waarde is relatief hoog. Aantallen afgerond op 5tallen en WOZ-waarden op 1.000-tallen. Subtotalen kunnen daardoor afwijken van het randtotaal. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden nultreden. Bron: WOZ-registratie Waadhoeke (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 60

4.5 BETAALBAARHEID KOOP Laagste risico’s in zuiden en langs randen van kernen De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige particuliere woningen staan en waar óók veel lageinkomensgroepen wonen. Daar is het risico op energiearmoede

het grootst. Het beeld is vergelijkbaar met dat in de sociale huur. In delen van Franeker en in dorpen in het noorden en midden van de gemeente valt lage energetische kwaliteit het vaakst samen met lagere inkomens. Oudebildtzijl is een uitzondering. Toch zien we op andere plekken ook risico’s, maar dan op kleinere schaal. Denk aan Boksum, Berltsum, Marsum en delen van Bitgum en Menaam. Denk als gemeente na over hoe je huishoudens kunt stimuleren om te verduurzamen. Huishoudens informeren over subsidies kan een eerste stap zijn. Er zijn ook plekken waar risico’s op energiearmoede laag zijn. Vaak zijn dat nieuwbouwwijken of buurten aan de rand van dorpen. In het zuiden van de gemeente vallen de risico’s ook mee. Uiteraard zijn ze op individueel niveau ook wel te vinden op plekken die rood kleuren, maar wel in mindere mate.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 61

4.6 INVESTERINGSKRACHT Hamburgerrak in Franeker hoogste risico Grote investeringen in koopwoningen worden vaak gedaan als de woning verkocht is en nieuwe bewoners in het huis komen wonen. Daarmee verbetert de marktpositie van

een woning. Op plekken waar veel ouderen in afgeloste koopwoningen wonen, is de kans dat er weinig in woningen is geïnvesteerd groter, helemaal als zij relatief weinig verdienen en relatief weinig vermogen hebben. We brachten in beeld in welke buurten het risico op een beperkte investeringskracht in de koopvoorraad het grootst is, en waar woningen op termijn dus mogelijk kwetsbaarder zijn. Uitgangspunten waren: hoog aandeel 65-plussers, hoog aandeel lage inkomens, hoog aandeel koopwoningen en hoog aandeel bouwperiode 1945-1990. Er is een hoog risico op beperkte investeringskracht in Franeker, met name in de wijk Hamburgerrak, gevolgd door St.-Annaparochie, Menaam en in mindere mate Marsum, Minnertsga en Tzummerum. We zagen eerder al dat dit vergrijsde plaatsen zijn.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 62

4.7 AANPASBAARHEID Welke woningen zijn in potentie aanpasbaar?

Bijna helft corporatiebezit geschikt (te maken)

Door de vergrijzing neemt de vraag naar woningen die

richten ons hier alleen op verbeteringen die met kleine

Onze inschatting is dat 47% van de corporatiehuur en

geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag de komende

aanpassingen (tot ca. € 10.000) te realiseren zijn. In de

particuliere huur en 59% van de koopvoorraad in

jaren toe. Veel bestaande woningen zijn met kleine

schema’s hieronder staat per bouwperiode en grootte van

Waadhoeke geschikt is of geschikt te maken is. Opgeteld

aanpassingen geschikt te maken voor ouderen, vooral bij

de woning hoe groot de kans is dat een woning aanpasbaar

gaat het om ruim 11.000 woningen. Het is een theoretisch

een lichte zorgvraag. Denk aan het plaatsen van een traplift

is, volgens de Doorzonscan van Aedes Actiz.

getal. We weten niet of die woningen vrijkomen op het

of verwijderen van drempels. We schatten hierna in om

250 - 300 M³

> 300 M³

< 1965

tussen drie soorten bewoners voor wie zulke aanpassingen

1965-1980

15%

25%

er ook een kwalitatieve opgave naar nieuwe geschikte

nodig zijn:

1980-2003

40%

75%

woningen, bijvoorbeeld in een geclusterde woonvorm. Die

> 2003

100%

realiseer je niet met kleine aanpassingen.

< 300 M³

300 - 350 M³

> 350 M³

< 1965

15%

20%

30%

EIGENDOM

AANTAL

1965-1980

15%

60%

90%

Corporatiehuur

1.310

28%

900

19%

mensen die slecht ter been zijn, maar niet of nauwelijks gebruikmaken van hulpmiddelen;

mensen die gebruikmaken van een rollator;

mensen in een rolstoel.

CORPORATIE

moment dat een zorgbehoevende die nodig heeft. Het zegt

< 250 M³

hoeveel woningen het gaat. We maken daarbij onderscheid

KOOP/PART.

ook niks over de kwaliteit van de woning. Los hiervan blijft

NAAR VERWACHTING GESCHIKT TE MAKEN

AL GESCHIKT

1980-2003

70%

90%

- Accolade

505

36%

250

17%

> 2003

100%

- Wonen NWF

700

22%

650

20%

 Inschatting van de aanpasbaarheid van woningen voor corporatie- en

Particuliere huur

850

45%

particulier bezit. N.B.: Bezoek aan woningen zelf moet uitwijzen of de

Koop

0,3%

8.050

59%

goede doorgankelijkheid belangrijk. Daar zijn grotere

inschatting klopt. We kijken hier alleen naar kenmerken vanuit de BAG. We

WAADHOEKE

1.400

9.800

52%

ingrepen voor nodig die ook om aanpassingen in het casco

weten niet of bewoners zelf al aanpassingen gedaan hebben en of potentieel

Voor de eerste twee groepen is het verbeteren van de

toegankelijkheid van de woning voldoende om langer zelfstandig te blijven wonen. Bij de laatste groep is ook een

vragen (bredere deuren, ruimere plattegronden, etc.). We

geschikte woningen bewoond worden door mensen die zorgbehoevend worden. Het is dus een theoretische inschatting. Gebaseerd op de Doorzonscan van Aedes Actiz (met o.a. aannames over beukmaten en plattegronden per bouwperiode), aangevuld en bewerkt door KAW (2019).

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Aandeel woningen dat al geschikt is of naar verwachting geschikt te maken is, onderverdeeld naar eigendom. Onder ‘al geschikt’ verstaan we nultredenwoningen van corporaties of bijvoorbeeld bungalows in de particuliere sector. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestanden corporaties (2024), WOZ-registratie Waadhoeke (2024).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 63

4.7 AANPASBAARHEID Vooral nieuwere buurten beter aanpasbaar De kaartjes hieronder geven een inschatting van hoe

kleinst is: in en rond het centrum van Franeker, in oude

zonder lift. Woningen aan de randen van kernen zijn vaak

aanpasbaar bestaande huur- en koopwoningen zijn (voor

dorpskernen en langs de Bildtdijken. Daar staan het vaakst

beter aanpasbaar: die zijn nieuwer met ook ruimere

uitleg over de methodiek: zie vorige pagina). We zien drie

oudere woningen met kleine plattegronden. In het centrum

plattegronden. Het gaat om een theoretische inschatting.

soorten plekken waar de kans op aanpasbaarheid het

van Franeker gaat het soms ook om gestapelde bouw

In de praktijk moet blijken hoe aanpasbaar ze echt zijn.

 Huur

 Koop

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 64

VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We gaan in dit hoofdstuk in op signalen die iets zeggen

De krapte op de sociale huurmarkt is de laatste jaren

De koopmarkt in Waadhoeke is al minstens vijf jaar

over de vraagdruk op de huur- en koopmarkt. Dat doen we

zichtbaar toegenomen. De inschrijfduur van

een ‘verkopersmarkt’. Er is beperkt keuze, de

aan de hand van de volgende cijfers:

woningzoekenden steeg, er kwamen minder woningen

verkoopprijzen zijn hoog, er wordt veel overboden en

Cijfers over de druk op de sociale huurmarkt die

vrij en de slaagkansen van alle groepen verslechterden.

woningen zijn snel verkocht. Tweekappers zijn het

jaarlijks samengevat worden door Planbureau Fryslân,

Er werd ook meer op huizen gereageerd. Reguliere

populairst. Rijwoningen zijn nog relatief betaalbaar,

zoals inschrijfduur, reactiegraad, mutatiegraad en

gezins-rijwoningen zijn het populairst. De druk op de

maar daar zien we juist wel de meeste overbiedingen.

slaagkans (paragraaf 5.2);

sociale huurmarkt is in Waadhoeke net wat groter dan

Betaalbaar wonen komt dus steeds meer onder druk te

Marktcijfers over de koopmarkt, zoals transactieprijs en de ‘krapte-indicator’ van de NVM (paragraaf 5.3).

in andere gemeenten in de buurt. -

staan.

Per leeftijd zijn er verschillen: 55-plussers hebben de

Na jaren van enorme krapte lijkt de markt in

hoogste slaagkansen en hoeven minder vaak te

Waadhoeke zich de laatste kwartalen iets te

reageren voordat ze een woning krijgen toegewezen.

ontspannen. Dat zien we overigens nog niet terug in

Zij staan vaak al lang ingeschreven en reageren vaak

de verkoopprijzen. Die stijgen nog steeds. De laatste

op specifieke producten waar er naar verhouding veel

jaren zagen we vaker schommelingen die niet leidden

van zijn. Corporaties herkennen dat beeld ook in de

tot daadwerkelijk meer (betaalbaar) aanbod. De kans

dagelijkse praktijk (zie ook hoofdstuk 7.3). De grootste

is dus groot dat het om een tijdelijk dipje gaat. Des te

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=waadhoeke&id=e6baef84-228f-4d05-b00d-1f15097ac88b