Bijlage 2 Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke 2025

MENAAM

45

60

MINNERTSGA

10

15

SEXBIERUM-PIETERSBIERUM

25

35

ST.-ANNAPAROCHIE

50

65

ST.-JACOBIPAROCHIE

10

15

TZUM

tot 10

tot 10

TZUMMARUM

10

15

WINSUM

30

35

DORPEN IN HET NOORDEN

10

15

DORPEN IN HET OOSTEN

20

25

DORPEN IN HET ZUIDWESTEN

10

15

550

745

komt neer op een bandbreedte van 550 tot 745 huizen. We zien overal ruimte voor een netto-groei. In Franeker gaat

 Verwachte netto-behoefte aan koopwoningen per kern en per cluster, voor de periode 2025-2035, in een laag en hoog scenario. Voor uitleg over de scenario’s: zie paragraaf 7.2. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen bestaan.

* In Marsum zien we wel een behoefte, maar door de nabijheid van vliegbasis Leeuwarden zijn er veel planologische restricties waardoor bouwen in Marsum bijna onmogelijk is. We laten in dit rapport wel zien wat de behoefte is die we meten.

Bij maatwerk is in het model gerekend met +5 woningen.

7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 98

7.5 KOOP VERWACHTE BEHOEFTE Behoefte sterk gericht op betaalbare producten

KERN/CLUSTER

Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het programma op de koopmarkt er bij voorkeur uitziet, naar type en prijs. Er is vooral vraag naar betaalbare producten

voor starters en jonge doorstromers, zoals rijen. In principe moet het mogelijk zijn om die tegen een betaalbare prijs te bouwen, met kwaliteit (zie ook het kader op pagina 102). Soms lukt dat misschien niet. Dan kun je ook denken aan transformatie van bestaand vastgoed. Denk aan het ombouwen van een oud gemeentehuis of een oude school

KWALITATIEVE BEHOEFTE KOOP TOT 2035 > € 610K

RIJ

2^1

VRIJ/KAV

APP

GGB 0-TR

< € 285K

< € 355K

< € 405K

< € 610K

FRANEKER

++

++

+

++

++

++

+

++

++

++

BERLTSUM

+++

+++

+ / ++

0

+ / ++

++

+

++

+

+ / ++

DEINUM

++

+++

++

0

++

+

0/+

++

++

++

DRONRYP

+++

+++

++

+

++

++

+

++

++

++

+ / ++

0

+ / ++

0/+

+

+

++

0

MARSUM

++

++

MENAAM

++

++

+

+

++

++

++

+

++

+ / ++

MINNERTSGA

++

++

+ / ++

0

+ / ++

+

+

+

0/+

0

+

+

0/+

+

0

naar eenheden voor starters. Er is ook vraag naar

SEXBIERUM-PIETERSBIERUM

++

++

+ / ++

0

+ / ++

producten voor senioren om doorstroom op gang te

ST.-ANNAPAROCHIE

++

++

+

+

+ / ++

++

+

++

+

0/+

+

0

+

+

+

+

0/+

0

+ / ++

0

+ / ++

+

0/+

0/+

+

0

0/+

0/+ + / ++

krijgen. Denk aan nultredenwoningen met kleine tuin of

ST.-JACOBIPAROCHIE

++

++

terras, op kleine kavels, op een goede locatie. De rest van

TZUM

++

++

het programma moet een mix van types zijn. Makelaars zien weinig vraag naar innovatief wonen zoals tiny houses.

TZUMMARUM

++

++

+

0

+ / ++

+

+

+

WINSUM

+++

++

+ / ++

0

+ / ++

++

+

++

+

 Gewenst kwalitatief programma voor de middenhuur, uitgesplitst per kern of cluster. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek

DORPEN IN HET NOORDEN

+

++

++

0

+

0/+

+

+

+ / ++

0

en trends op basis van woonvoorkeuren. ‘GGB 0-TR’ = grondgebonden

DORPEN IN HET OOSTEN

++

++

++

0

+

+

+

+

++

+ / ++

nultreden. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’,

DORPEN IN HET ZUIDWESTEN

+

++

++

0

+

0/+

+

+

+ / ++

+

150 - 205

160 - 215

110 - 150

25 - 30

110 - 150

195 - 265

105 - 140

55 - 75

85 - 115

110 - 150

bovenkant = scenario ‘hoog’. Voor verdere uitleg: zie pagina 86. N.B.: We hebben (indicatief) de prijsgrens van € 405.000 toegevoegd, omdat dat een nieuw ijkpunt in de provinciale planmonitor is.

7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 99

7.5 KOOP PROGRAMMALEIDRAAD Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern

andere typologieën. Er is ook vraag naar nultreden-

3.

Kies voor maatwerk-programma’s per kern. De

Hierna geven we nog een aantal aanwijzingen mee voor

appartementen, waarbij je ook kunt denken aan

woonvraag is niet in elke kern hetzelfde. Kijk goed

het samenstellen van het koopprogramma. Die gelden in

transformatie van bestaand vastgoed. Zorg dan wel

wat er in een kern nodig is en programmeer

principe voor elke kern.

voor ruimte voor ontmoeting en sociaal contact.

daarnaar. Gebruik daarvoor dit woonbehoefte-

onderzoek en ga in gesprek met de dorpen om die 1.

Zorg voor meer aanbod aan koop-nultreden. De vraag

2.

Houd nieuwbouw beschikbaar voor eigen starters.

preciezer in te kleuren. Zo voorkom je dat overal

naar grondgebonden nultredenwoningen neemt de

Starters hebben het moeilijk op de koopmarkt. Er is

‘standaard-programma’s’ met een derde huur en twee

komende jaren toe. Dat komt door vergrijzing en

nauwelijks aanbod, en als dat er wel is, moet je zo

derde koop gepland worden. Makelaars wijzen

doordat ouderen langer zelfstandig moeten wonen.

veel overbieden dat het voor jonge alleenstaanden en

bovendien op het risico dat er door de huidige

Ze wonen nu vaak in een grote gezinswoning met te

stellen bijna onmogelijk is om een woning te kopen.

marktperikelen te veel kleine woningen gebouwd

veel ruimte. Lang niet alle ouderen staan ervoor open

Voeg daarom via nieuwbouw woningen toe voor

worden (want: betaalbaar). Op termijn kan dat je

om hun huis te verruilen voor iets kleiners wat beter

starters. Geef je grondbeleid zo vorm dat bouwen in

tegenwerken, niet in de nieuwe voorraad, maar juist

past bij hun levensfase. De meeste doen dat pas als

het goedkope of betaalbare segment ook echt lukt

op plekken met veel oudere, incourante woningen

het écht moet. Sommige ouderen zijn wel bereid om

(zie ook pagina 102). Om lokale starters te helpen,

staan, zoals in het noorden van de gemeente.

‘uit voorzorg’ kleiner te gaan wonen, en juist op die

kun je een huisvestingsvergunning voor nieuwbouw

groep moet je je richten, zodat je doorstroom in de

tot maximaal € 405.000 overwegen, zodat je

bestaande voorraad op gang helpt. Makelaars

inwoners met binding met de gemeente met voorrang

adviseren om compacte woningen op kleine kavels te

kunt toewijzen. Zo geef je starters een grotere kans

bouwen, met primaire ruimten beneden, een extra

om een eerste stap op de koopmarkt te maken. Er

slaap- of hobbykamer boven, in het segment tussen

kleven ook nadelen aan zo’n verordening: meer

de 4 en 4,5 ton. Bouw bij voorkeur in een mix met

regels, meer ambtelijke inzet, het is duurder en het kan investeren ook ontmoedigen.

 Nieuwbouw op voormalige locatie It Ankerplak in Franeker. Foto: Guido Hibma.

7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 100