Raadsinformatiebrief Woningbouwonderzoeken

Hierdoor komen veel bestaande woningen op de markt, terwijl het aantal nieuwe huishoudens langzaamaan afneemt. De woningmarkt zal zich dan waarschijnlijk meer ontspannen door toename van het aanbod en afname van de vraag (afname tekorten). Voor Vught betekent dit mogelijk lagere aantallen vestigers, net als gedurende de woningmarktcrisis van 2008-2013. Er kan dan kortstondig bevolkings- en misschien huishoudenskrimp optreden, maar uiteindelijk zal de markt voor een nieuw evenwicht zorgen. De groei zal op langere termijn dan schommelen rond het gemiddelde.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

18

Van bevolkingsontwikkeling naar huishoudensprognose De huishoudensontwikkeling komt voort uit een aantal factoren (zie onderstaand figuur). Het begint bij actuele bevolkingssamenstelling van de bevolking naar leeftijd. Die bepaalt in grote mate de kans op de geboorte van kinderen en de kans op sterfte van inwoners. Ook de kans op verhuizingen naar een andere gemeente of naar het buitenland is leeftijdsgebonden. Vervolgens bepalen maatschappelijke trends de kans of men in gezinsverband gaat samenwonen of op zichzelf (individualisering). Beleid bepaalt vervolgens of ouderen zelfstandig blijven wonen of in een instelling (extramuralisatie). In aanbodgestuurde modellen heeft ook de regionale spreiding van woningbouw effect op het vestiging en vertrek van bepaalde typen huishoudens en daarmee het effect op de bevolkingssamenstelling en huishoudensprognoses.

RIGO-aanpak De prognoses die hier besproken worden zijn andere dan de provinciale prognose. Wel zijn ze gebaseerd op dezelfde mate van huishoudensvorming (op basis van Primos). In de provinciale prognose wordt gerekend met een bepaald migratiesaldo. Door afnemende kansen op vertrek onder jongeren in het gebruikte Primos/IPB -rekenmodel kan het voorkomen dat het aantal vestigers automatisch ook naar beneden wordt bijgesteld ten opzichte van eerdere versies van het rekenmodel. In onze aanpak variëren we met het aantal vestigers (binnenlands en buitenlands). Het aantal vestigers heeft indirect gevolgen voor geboorte, sterfte en vertrek en voor huishoudensvorming. Een hogere prognose voor geboorte/ sterfte /vertrek hangt dan dus samen met de leeftijdssamenstelling van de bevolking als gevolg van een ander vestigingsscenario. De huishoudensvorming (de kans op het ontstaan/ opheffing) va n bepaalde typen huishoudens houden we in principe constant met de gekozen Primos -prognose. Daardoor weten we dat de verschillen in uitkomsten ook zijn toe te schrijven aan de extra vestigers. (Vertrekkers zijn veelal jongeren die gaan studeren en geen won ing achterlaten. Hun aantallen hebben daardoor minder effect op de huishoudensgroei dan het aantal vestigers).

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

19

Het gemiddelde scenario (maar ook Primos 2019) geeft aan dat er tot 2040 groei verwacht mag worden, daarna kan een zekere mate van stagnatie optreden. Het maximum ligt dan op circa 29.000 inwoners en 12.500 huishoudens. Dat zijn circa 2.400 inwoners en 1.400 huishoudens meer dan nu. Langdurige lage en hoge scenario’s (>10 jaar zeer lage of juist zeer hoge groei) zijn minder waarschijnlijk. Bij langdurig hoge scenario’s zou er over langere tijd sprake moeten zijn van extreem hoge woningproductie in Vught zelf en weinig concurre rend aanbod vanuit omringende gemeenten. In de lagere scenario’s zou er dan sprake moeten zijn van langdurige belemmeringen voor huishoudens van buiten Vught om zich te vestigen (bijvoorbeeld door te weinig (aantrekkelijk) aanbod, te hoge prijzen of slechte verkoopbaarheid van woningen elders waardoor de doorstroming stokt).

Prognoses bevolking en huishoudens naar leeftijd Bevolking In alle toekomstscenario’s zal het aantal ouderen sterk toenemen door de vergrijzing. Ouderen verhuizen relatief weinig, daardoor verschilt het aantal ouderen weinig tussen de verschillende migratiescenario’s. De toename van deze groep komt vooral de het ouder worden van bestaande inwoners van Vught en weinig door vestiging van buitenaf. Zie figuur 3-6, figuur 3-7 en tabel 3-1 Ontwikkeling bevolking naar leeftijd in verschillende scenario ’s gemeente Vught 2019-2024 en 2024-2029. Saldo toename in cijfers. 2019-2024 Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Bevolking <15 jaar 15-25 25-45 45-65 65-80 80+ Totaal

2024-2029

55 65 80 -90 630 70 810

85 80 140 -55 635 70 960

270 230 600 180 690 105 2.080

-75 -50 -295 -265 580 30 -80

270 230 600 180 690 105 2.080

-360 370 -575 -135 575 30 -90

-5 45 85 -425 380 515 590

5 50 90 -405 380 515 630

175 90 305 -205 440 545 1.350

-165 20 -130 -600 320 475 -80

-115 -150 -465 -560 345 470 -480

-385 50 -75 -505 425 400 -90

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

20

figuur 3-6 Ontwikkeling bevolking naar leefti jd in verschillende scenario’s gemeente Vught , 2019-2024 en 2024-2029. Saldo toename in cijfers.

CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

figuur 3-7 Ontwikkeling bevolking naar leeftijd in verschillende scenario’s gemeente Vught, 2024-2029. Saldo toename in cijfers.

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

21

tabe l 3-1 Ontwikke ling be volking naar le e f tijd in ve rschille nde sce nario’s ge mee nte V ught 2019-2024 en 2024 -2029. Saldo toename in cijfers.

2019-2024 Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Bevolking <15 jaar 15-25 25-45 45-65 65-80 80+ Totaal

2024-2029

55 65 80 -90 630 70 810

85 80 140 -55 635 70 960

270 230 600 180 690 105 2.080

-75 -50 -295 -265 580 30 -80

270 230 600 180 690 105 2.080

-360 370 -575 -135 575 30 -90

-5 45 85 -425 380 515 590

5 50 90 -405 380 515 630

175 90 305 -205 440 545 1.350

-165 20 -130 -600 320 475 -80

-115 -150 -465 -560 345 470 -480

-385 50 -75 -505 425 400 -90

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

Het aantal 45-65-jarigen neemt in alle scenario’s af na 2024. Tot 2024 neemt hun aantal alleen bij een hoog aantal vestigers nog iets toe. Nu bevinden veel babyboomers zich nog in deze leeftijdsklasse, naar mate zij ouder worden passeren steeds meer van hen de leeftijdsgrens van 65. Omdat tussen 1970 en 1980 het aantal geboortes sterk afnam in Nederland zijn de generaties na de huidige vijftigers veel kleiner in omvang (zie ook figuur 3-8). De leeftijdsgroep 45-65 jaar wordt dus in heel Nederland kleiner. Bij een hoog aantal vestigers kan deze groep in Vught tot 2024 nog wel iets in aantal toenemen, maar de vijver waaruit gevist moet worden, wordt kleiner. Ook het aantal kinderen jonger dan 15 kan alleen in een hoog groeiscenario nog toenemen. figuur 3-8 Bevolkingspiramide in 2029 (volgens Primos 2019) afgezet tegen die in 2019. Generaties schuiven twee leeftijdsklassen op. De groepen die na 1970 zijn geboren zijn kleiner in omvang

(Tijdelijk) vertrek jongeren. Bijvoorbeeld vanwege studie

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

22

Het aantal 25-45-jarigen neemt in lage scenario en in het ‘eilandscenario’ wat af. De meeste onzekerheid zit daarmee in de ontwikkeling van de 25-45-jarigen. Vestigers bevinden zich vooral in de gezinsfase. Met fluctuatie van het aantal vestigers fluctueren dus ook de leeftijdsklassen die bij deze fase horen zoals de 25-45-jarigen en ook de 0-14-jarigen. Huishoudens Omdat ouderen vaak kleine huishoudens hebben, is het aantal oudere huishoudens relatief groter. 80-plussers vormen bijvoorbeeld 6 % van de bevolking, maar 9 % van de huishoudens. Jongere inwoners vormen vaker meerpersoonshuishoudens. Elke extra inwoner van 65 jaar en ouder betekent een gemiddelde toename van gemiddeld 0,83 huishoudens, voor de leeftijdsklasse 25-65 jaar betekent elke extra inwoner gemiddeld 0,35 extra huishoudens. De toename van oudere inwoners betekent dus ook een relatief sterke groei van het aantal oudere huishoudens. Hierbij geldt dat in hoge groeiscenario’s meer jongere huishoudens worden aangetrokken en het percentage oudere huishoudens lager uitvalt. In 2019 vormen 65-plushuishoudens 32% van het totaal. In 2024 zal dit 35 á 36 % zijn en in 2029 38 á 40%. In 2024 vormen 80-plushuishoudens net als nu 9 % van het totaalaantal huishoudens, maar in 2029 is dat circa 12 %. Tot 2024 is het vooral de groep 65-80 jaar die sterk toeneemt.

Vanaf 2024 is de groep 80-plus huishoudens de leeftijdsklasse met de sterkste groei. De groei van de 65-plushuishoudens is in vrijwel alle scenario ’s hoger dan de totale huishoudensgroei (zie figuur 3-9, figuur 3-10 en tabel 3-2). Het aantal jongere huishoudens neemt dus per saldo af. Alleen in een hoog groeiscenario is er tot 2024 ook nog wat groei van jongere huishoudens. Dan blijft vooral het aantal huishoudens tussen de 35 en 64 jaar toenemen tot 2024. Tussen 2024 en 2029 groeit de groep huishoudens 35-50 jaar iets sterker en wordt er alleen in de lage scenario’s een afname verwacht. Het aantal huishoudens tussen de 50 en 65 jaar neemt vanaf 2024 in alle scenario ’s af. Het aantal huishoudens jonger dan 25 neemt in de meeste scenario’s nog wel iets toe tot 2024, daarna neemt hun aantal in alle scenario’s weer iets af. Na 2024 vlakt het groeitempo af. De babyboomgeneratie sterft dan langzaam uit, veel oudere eenpersoonshuishoudens houden dan op te bestaan. Alleen in het eilandscenario is er dan even een kleine groeispurt. Dit komt doordat dit scenario geen rekening houdt met vertrek van jongeren (bijvoorbeeld omwille van studie). Zij gaan dan veel nieuwe huishoudens vormen. Dit is dan ook een puur theoretisch scenario.

In werkelijkheid zullen er altijd jongeren vertrekken om te gaan studeren of elders te gaan werken en komt een deel op latere leeftijd weer terug, al dan niet met partner en kinderen.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

23

f iguur 3-9 Ontwikke ling huishoude ns naar le e f ti jd in ve rschille nde sce nario’s ge mee nte V ught , 2019-2024. Saldo toename in cijfers.

f iguur 3-10 Ontwikke ling huishoude ns naar le e ftijd in ve rschille nde sce nario’s ge mee nte V ught, 2024-2029. Saldo toename in cijfers.

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

24

tabe l 3-2 Ontwikke ling huishoude ns naar le e f tijd in ve rschille nde sce nario’s ge mee nte V ught, 2019-2024 en 2024 -2029. Saldo toename in cijfers.

2019-2024 Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Primos 2018

gemiddeld

hoog

laag

hoog-laag

eiland-scenario

Huishoudens <25 jaar 25-35 jaar 35-50 50-65 65-80 80+ Totaal

2024-2029

20 40 -145 -25 495 105 490

20 55 -125 -10 500 105 540

40 165 30 80 535 125 980

5 -55 -270 -90 460 80 130

40 165 30 80 535 125 980

35 -145 -245 60 365 -5 70

-20 0 15 -240 205 375 340

-20 0 20 -235 205 375 350

-15 30 130 -160 245 395 620

-20 -35 -90 -305 165 350 70

-45 -160 -120 -290 180 350 -90

0 110 -305 -190 280 245 140

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

25

Actuele woonsituatie In dit hoofdstuk gaan we in op de actuele woonsituatie van huishoudens. Hoe wonen huishoudens in Vught nu naar type en eigendom? In wat voor prijsklasse valt hun woning? Welke zaken vallen op in deze woonpatronen? In de raming van de toekomstige behoefte wordt de woonsituatie van verschillende typen huishoudens doorgetrokken naar de toekomst. Het is dan vooral de samenstelling van de huishoudens die verandert. Daarom kijken we eerst naar hoe verschillende typen huishoudens nu wonen. Hiervoor maken we gebruik van het regionale woonwensen onderzoek dat in 2019 is gehouden. De resultaten zijn zodanig bewerkt dat de uitkomsten representatief zijn voor de samenstelling van de woningvoorraad naar type, eigendom en woningwaarde en de samenstelling van de huishoudens naar type, leeftijdsklasse en inkomensniveau. 5

Woonsituatie huishoudens naar type en eigendom De meeste huishoudens (53%) in Vught wonen in een ééngezinskoopwoning (zie figuur 4-1). Dat geldt voor veel gezinnen, maar ook vooral voor veel oudere stellen (tussen 50 en 80 jaar) zonder inwonende kinderen (zie ook figuur 4-2). Ongeveer 62 % van de voorraad is een koopwoning, 27% een sociale huurwoning en ongeveer 12 % van de voorraad wordt door andere verhuurders dan de corporatie verhuurd. De voorraad koopwoningen is daarmee toegenomen de laatste jaren: in 2013 was het aandeel koopwoningen nog maar 58%. figuur 4-1 Verdeling typen woonruimte van huishoudens

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenond erzoek, WOON2018, Primos 2018, bewerking RIGO

5

Op basis van Primos 2018 (huishoudenssamenstelling), CBS-cijfers (inkomens, samenstelling woningvoorraad naar type en eigendom) en gegevens gemeente (WOZ-waarde woningen).

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

26

Vooral gezinnen maken gebruik van het aanbod van andere verhuurders dan de corporatie. Onder het kleine aantal gezinnen met ouders jonger dan 35 jaar is het aandeel met ongeveer 39% het grootst. Deze groep woont relatief weinig in corporatiehuurwoningen. Mogelijk leidt de urgentie van een woning (in verband met gezinsvorming/-uitbreiding) in combinatie met wachttijden bij de corporatie, en beperkte toegankelijkheid van sociale huursector en koopsector (o.a. vanwege inkomenseisen) dat deze groep is uitgeweken naar andere verhuurders. De corporatiewoningen worden relatief vaak gehuurd door alleenstaanden, met name de appartementen. Sommige alleenstaanden (1% van de huishoudens) wonen onzelfstandig (inwonend bij ouders). Dit zijn vooral jongeren onder de 35 jaar, maar een enkeling is ook al wat ouder. Verder zien we dat stellen tussen 50 en 80 jaar zonder kinderen relatief vaker woningeigenaar zijn dan de 80-plussers met eenzelfde type huishouden. Dit komt overeen met de landelijke trend dat nieuwe ouderen vaker woningeigenaar zijn dan eerdere generaties. Zie figuur 4-2. figuur 4-2 Woonsituatie naar eigendom en type wo ningen voor huishoudens (naar type en le e f tijd) in ge me e nte V ught 2019

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, WOON2018, bewerking RIGO

Woonsituatie huishoudens in koopsector De verschillen in de prijsklassen die bewoond worden door verschillende typen huishoudens zijn niet heel groot, met een paar uitzonderingen. Alleenstaanden jonger dan 35 bezitten nauwelijks woningen in Vught. Ook bezitten alleenstaanden weinig woningen van meer dan €500.000, net als huishoudens jonger dan 35 van alle typen. Oudere huishoudens met kinderen (ouders 65+) bezitten vooral de wat goedkopere segmenten, terwijl gezinnen met ouders jonger dan 65 jaar relatief weinig woningen bezitten met een waarde onder de €225.000.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

27

figuur 4-3 Woonsituatie huishoudens naar type en leeftijd naar woningwaarde koopwoningen 2019

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, WOON2018, Primos 2018, bewerking RIGO

Woonsituatie huishoudens in huursector De huursector bestaat uit 2 hoofdsegmenten: de sociale sector met een huurprijs tot €720,41 waar de huurprijzen wettelijk gereguleerd worden en de geliberaliseerde sector waar geen marktregulering voor geldt. Het maakt daarbij niet uit wie de verhuurder is, maar corporaties zijn hoofdzakelijk werkzaam in de sociale huursector en andere verhuurders vooral in de vrije huursector. Binnen de sociale huursector zijn er verschillende ondergrenzen die bepalend zijn voor het recht van de huurder op huurtoeslag en voor de toewijzing van woningen aan huurders (afhankelijk van leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen van de huurder). In de huursector zien we dat woningen met een huur onder €424,44 (de kwaliteitskortingsgrens binnen de sociale huursector) vooral bewoond worden door alleenstaanden of jonge meerpersoonshuishoudens zonder kinderen. Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (€720,41) worden vooral gehuurd door gezinnen. Van de hurende gezinnen in Vught huurt 63% in het geliberaliseerde huursegment. Van de hurende gezinnen tussen 35 en 65 jaar zit 21% zelfs in een huurwoning met een huur van meer dan €1.000 per maand. Maar ook onder alleenstaande 65-80-jarigen en samenwonende 80-plussers wordt relatief veel in de geliberaliseerde sector gehuurd. Mogelijk gaat het hier om speciale huurwoningen voor ouderen.

Meerpersoonshuishoudens zonder kinderen huren in Vught relatief minder vaak dan alleenstaanden of gezinnen.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

28

figuur 4-4 Woonsituatie huishoudens naar type en leeftijd naar woningwaarde koopwoningen 2019

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, WOON2018, Primos 2018, bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

29

Actuele frictie vraag-aanbod In het vorige hoofdstuk hebben we laten zien hoe de Vughtse huishoudens nu wonen. Een andere vraag is hoe ze willen wonen. In dit hoofdstuk gaan we in op eventuele verhuiswensen van huishoudens. Dit geeft een beeld van de actuele verhoudingen tussen vraag en aanbod. Hoeveel huishoudens willen verhuizen? Wat zoeken zij en wat voor woning laten ze achter? Het verschil hiertussen noemen we de ‘actuele frictie’. We laten zien welke woningtypen en prijsklassen worden gevraagd en achtergelaten. Ook g aan we in op de specifieke vraag naar zogenaamde nultredenwoningen 6, met oog op de vergrijzing. Het gaat hier dus om de behoefte als gevolg van doorstroomwensen van bestaande huishoudens, dus niet over de behoefte die voortkomt uit demografische groei of v raag naar woningen van buiten Vught. Kanttekening bij woonwensen als indicator woningbehoefte Opgemerkt moet worden dat de woonwensen alleen een indicatie geven van de gewenste woning, niet van feitelijk verhuisgedrag. Veel huishoudens met een verhuiswens verhuizen niet, of pas op vele langere termijn. Wensen veranderen nog weleens met verandering in het huishouden of worden aangepast op hetgeen financieel bereikbaar is.

Andere huishoudens, zonder verhuiswens, verhuizen onverwacht, bijvoorbeeld vanwege ve randeringen in het huishouden (denk aan scheiding, samenwonen, geboorte), maar ook verslechtering van de gezondheid bij ouderen, verandering van baan en dergelijk kunnen leiden tot plotselinge verhuisbeslissingen. Ook het vrijkomen van woningen door sterft e is vaak onvoorzien. De woonwensen geven vooral een richting aan van waar de voorraad enige correctie nodig heeft, welke segmenten bijvoorbeeld ontbreken en in hoeverre de voorraad past bij de wensen.

Verhuiswensen Ongeveer 58% van de starters en 42% van de doorstromers in Vught geeft aan (misschien) te willen verhuizen in de komende 5 jaar. 22% van alle huishoudens wil binnen 2 jaar al verhuizen. Dat is lager dan het Nederlands gemiddelde (35 % van de huishoudens ; WoON2018). Dat kan verklaard worden door de gemiddelde hogere leeftijd van de huishoudens in Vught en het feit dat ouderen over het algemeen minder verhuisgeneigd zijn dan jongeren. De meeste huishoudens (80%) met een verhuiswens willen in Vught blijven ; 11 % wil elders in de regio wonen; 3 % daarbuiten; 6% heeft geen voorkeur. Onder 65-plussers is de behoefte om in Vught te blijven met 88% het grootst en onder jongeren het laagst (maar nog altijd 55%). Onder jongeren heeft ook een kwart geen duidelijke voorkeur voor een woonplaats. Zie figuur 5-1.

6

Nultredenwoning: woning waarvan de voordeur vanaf de straat zonder traplopen is te bereiken. Binnenshuis zijn voordeur, woonkamer, keuken, sanitair en tenminste één slaapkamer met gelijkvloers met elkaar verbonden zonder trappen (evt. met (trap)lift).

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

30

f i g u u r 5 - 1 L i g g i n g g e w e n s t e w o n i n g h u i s h o u d e ns m e t e e n v e r h u i s w e n s i n V u g h t

Fricties woningtype en eigendom Bij het realiseren van verhuizingen is er niet alleen vraag naar een woning, maar komt er meestal ook een woning vrij die beschikbaar komt voor anderen. Wat er vrijkomt en wat gezocht wordt hoeft niet altijd goed op elkaar aan te sluiten. Dat verschil tussen vraag en aanbod noemen we de actuele fricties. N.B. Het gaat hier om de doorstroming van bestaande Vughtse huishoudens en niet over de behoefte die uit toekomstige huishoudensgroei voortkomt. Het saldo is in principe nul, met een correctie voor het feit dat huishoudens die bij een ander huishouden inwonen geen woonruimte achterlaten, als ze een eigen woning betrekken. Als alle huishoudens hun verhuiswens zouden realiseren is er actueel een tekort van zo ’n 160 woningen. Zo zien we dat de vraag naar appartementen, met name koopappartementen , wat groter is dan wat er vrijkomt 7 (zie figuur 5-2). Het aantal eengezinskoopwoningen dat potentieel vrijkomt is juist te groot ten opzichte van de vraag. De vraag naar onzelfstandige kamers is op het totaal verwaarloosbaar. Opvallend is ook dat de vraag naar huur groter is dan de vraag naar koopwoningen. In de huidige voorraad bestaat vooral uit koopwoningen (62%), vaak uit zich dat ook in een grotere voorkeur voor koopwoningen, maar in Vught dus niet.

Overigens heeft een derde van de huishoudens met een verhuiswens geen uitgesproken voorkeur voor huur of koop.

7

Bij een verhuistermijn van 5 jaar

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

31

f i g u u r 5 - 2 G e w e n s t e t y p e w o n i n g n a a r e i g e n d om e n v r i j k o m e n d e v o o r r a a d o n d e r h u i s h o u d e n s m e t e e n v e r h u i s w e n s i n de k o m e n d e 5 j a a r .

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

Frictie naar prijsklasse Als we kijken naar fricties per prijsklasse, zien we dat in de koopsector vooral aan de bovenkant en onderkant van de markt nog een potentieel tekort is, in de middensegmenten tussen €185.000 en €350.000 komt potentieel meer vrij dan dat er vraag is. In de huursector is dat andersom. Daar komt in de laagste en hoogste prijsklassen potentieel meer vrij dan waar vraag naar is, aan huurwoningen tussen kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens (€424,44-€720,41) is een potentieel tekort. Zie figuur 5-3 en figuur 5-4 8.

8

De categorie ‘geen voorkeur voor huur of koop‘ (30% van de verhuisgeneigden) is naar rato verdeeld over de huur en koopsector (41% koop; 59% huur). De categorie ‘onbekende prijsklasse’ is weggelaten. De overige categorieën zijn gecorrigeerd voor het totaalaantal verhuisgeneigden.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

32

figuur 5-3 Frictie naar koopprijsklasse

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

figuur 5-4 Frictie naar hu urprijsklasse 9

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

9

Er is een correctie toegepast voor verhuisgeneigden een woning met een huur onder de huurtoeslaggrens van <€720,42 wensten, maar op basis van hun inkomen geen toegang hebben tot dit segment, zij zijn meegeteld in het segment net boven deze grens. Het gaat om circa 3% van de verhuisgeneigden die een huurwoning in de sociale sector wensen.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

33

Frictie naar type en prijsklasse Als we kijken naar de koopsector zien we dat er veel woningen in de prijsklasse €275.000€350.000 beschikbaar komen, maar dat hier relatief weinig vraag naar is. In deze prijsklasse is vooral vraag naar appartementen, maar juist weinig aanbod. Ook aan appartementen van meer dan €500.000 is behoefte, maar het aanbod is nihil. Bij de duurdere eengezinswoningen is het aanbod redelijk in evenwicht met de vraag. Bij de appartementen komen wel veel goedkope woningen op de markt (<€185.000), maar is in dit prijssegment vooral vraag naar eengezinswoningen. Hierbij moet worden opgemerkt dat in de huidige markt eengezinswoningen niet voor deze prijs te realiseren zijn. Zie het onderstaande figuur 5-5. f i g u u r 5 - 5 F r i c t i e n a a r w o n i n g t y p e e n k o o p p r i j s k l a s s e G e m e e n t e V u g h t 10

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

In de huursector komen veel eengezinswoningen beschikbaar met een huur boven de liberalisatiegrens (>€720,42). De vraag zit vooral bij de goedkopere segmenten. Bij de appartementen zit juist wel veel vraag naar de duurdere huursegmenten. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de vraag onder welvarende ouderen naar gelijkvloers wonen. Bij de appartementen komen juist veel woningen in het goedkoopste huursegment vrij. Zie ook paragraaf 5.4, waar verder wordt ingegaan op de behoefte aan verschillende prijsklassen.

10

Indien geen voorkeur voor huur of koop is de voorkeur voor type en prijsklasse verdeeld conform de verhouding van de voorkeuren voor huur en koop (40% huur, 60% koop).

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

34

f i g u u r 5 - 6 F r i c t i e n a a r w o n i n g t y p e e n h u u r p r i j s k l a s s e G e m e e n t e V u g h t 11

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

Behoefte aan ‘nultredenwoningen’ op basis van woonwensen Gezien het toenemende aantal oudere huishoudens is het raadzaam ook te kijken naar de mate van geschiktheid van de Vughtse woningvoorraad voor ouderen met een beperking. Dit uit zich met name in een vraag naar nultredenwoningen. Dat wil zeggen woningen waarbij de voordeur zonder traplopen vanaf de straat kan worden bereikt en binnenshuis woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer zonder trappen met elkaar verbonden zijn. Op basis van de woonwensen is de actuele vraag naar nultredenwoningen groter dan wat er aan bestaande voorraad beschikbaar komt door verhuizingen. Het verschil tussen vraag en potentieel aanbod is ruim 900 nultredenwoningen. Dit zijn vooral grondgebonden types. Veel respondenten hebben bij de open vraag ingevuld dat zij één van de volgende woningtypen zoeken: (gelijkvloerse) bungalows (vrijstaand of geschakeld), patiowoningen, ‘seniorenwoningen’ en aanleunwoningen. Overigens zullen woningen van ouderen niet alleen vrijkomen door verhuizing van bewoners, maar vooral ook door overlijden van alleenstaande ouderen en opname in een zorginstelling. Met name in de huursector is het verschil tussen vraag en aanbod naar nultredenwoningen groot, vooral grondgebonden typen (denk aan seniorenwoningen of patiowoningen met slaapkamer en badkamer op de begane grond).

Ook is er dan ook nog behoefte aan appartementen (gelijkvloers en met lift) in zowel huur- als koopsector. Overigens komt een deel van de bestaande nultredenwoningen ook nog vrij doordat bewoners overlijden of door een onvoorziene verhuizing naar een verpleeghuis of andere woonvorm voor ouderen.

11

Indien geen voorkeur voor huur of koop is de voorkeur voor type en prijsklasse verdeeld conform de verhouding van de voorkeuren voor huur en koop (40% huur, 60% koop).

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

35

In figuur 5-7 zien we dat bij de nultredenwoningen de vraag vooral zit in de goedkope en de dure segmenten, terwijl er met name aan de onderkant van de markt weinig vrij zal komen. Voor de huursector geldt dat de vraag vooral aan de onderkant van de markt zit onder de eerste aftoppingrens (€607,45 per maand; zie figuur 5-8). f i g u u r 5 - 7 G e w e n s t e e n v r i j k o m e n d e n u l t r e d e nw o n i n g i n d e k o o p s e c t o r b i j e e n v e r h u i s t e r m i j n van 5 jaar.

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO f i g u u r 5 - 8 G e w e n s t e e n v r i j k o m e n d e n u l t r e d e nw o n i n g i n d e h u u r s e c t o r b i j e e n v e r h u i s t e r m i j n van 5 jaar.

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, Primos 2018, WOON2018, bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

36

Conclusies De gemeente Vught heeft een nieuw bouwprogramma. Daarnaast is er een proces gaande van regionale afstemming wat betreft de woning-programmering. Er is behoefte aan inzicht in bevolkings-en huishoudensontwikkeling en in de woonwensen ten behoeve van de eigen bestuurlijke afweging en ter onderbouwing van het bouwprogramma bij de regionale afstemming. In dit rapport verkennen we een aantal bouwstenen voor de raming van de toekomstige woningbehoefte en woningprogrammering, te weten de recente woningmarktrends, de toekomstige huishoudensontwikkeling, de actuele woonsituatie van huishoudens in Vught en hun verhuiswensen. Recente ontwikkelingen In de regio is sprake van toenemende vestiging uit andere regio’s. Door oplopende woningprijzen en krapte, verhuist men vanuit de Randstad naar andere regio’s, waaronder NoordOost-Noord-Brabant. Ook hebben zich recentelijk veel vergunninghouders in de regio gevestigd. In Vught zien we deze trends in beperkte mate terug. Door de gemiddeld hoge woningprijs is Vught geen bestemming voor huishoudens die op zoek zijn naar betaalbare woningen. Op het moment dat het verschil in gemiddelde woningprijs met Den Bosch en de rest van Nederland oploopt, loopt het aantal vestigers terug en vice versa. Circa een derde van de inwoners die zich vestigen in Vught vanuit een andere gemeente komt uit Den Bosch.

Nog eens een derde komt uit andere buurgemeenten of (keert terug) uit de universiteitssteden. Het zijn vooral gezinnen die zich in Vught vestigen, maar ook relatief veel ouderen. Verwachte huishoudensgroei Als we de trends in vestiging en vertrek van de afgelopen 10 jaar doortrekken naar de komende tien jaar, zal het aantal inwoners met zo’n 1.630 groeien tot 2029 en het aantal huishoudens met 890. In een hoog scenario kan dat oplopen tot respectievelijk 3.460 inwoners erbij en 1.600 huishoudens. Zonder vestiging en vertrek van inwoners naar en van Vught zou de bevolkingsomvang krimpen en de huishoudensgroei tot 2029 slechts 210 huishoudens bedragen. In een gemiddeld groeiscenario (gebaseerd op de ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar) is dus circa driekwart van de huishoudensgroei het gevolg van vestiging van buitenaf. Het aantal oudere huishoudens neemt in alle scenario’s sterk toe. Het gaat vooral om bestaande huishoudens die ouder worden. Verhuizen naar een andere gemeente doen ouderen nauwelijks. Tot 2024 neemt vooral het aantal huishoudens in de leeftij dsklasse 65-79 jaar sterk toe, tussen 2024 en 2029 zijn het vooral de 80-plussers. Het gaat dan vooral om bestaande Vughtse huishoudens waarvan de bewoners ouder worden , vestigers van buiten zijn in mindere mate de oorzaak van deze trend.

De toename van het aantal huishoudens boven de 65 jaar is hoger dan de totale huishoudensgroei. Het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar neemt dus per saldo af. De babyboomers en de generaties die geboren zijn tot 1970 worden ouder schuiven door naar hogere leeftijdsklassen. De generaties die na 1970 zijn geboren zij n veel kleiner in aantal en vormen dus ook veel minder huishoudens in deze leeftijdsklassen.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

37

Het aantal jongere en gezinshuishoudens varieert veel sterker tussen de scenario ’s. De stroom vestigers bestaat immers vooral uit huishoudens in de gezinsfase. Met een sterk variërend aantal vestigers varieert dus ook het aantal jongere en gezinshuishoudens sterk. De ontwikkeling van aantal huishoudens 25-35-jaar is vooral tussen 2019 en 2024 sterk afhankelijk van het vestigingspatroon. Tussen 2024 en 2029 gaat het vooral om de 35-50-jarigen die sterk in aantal toenemen bij een hoger aantal vestigers. Kwantitatieve Woningbehoefte Grofweg is de kwantitatieve woningbehoefte (inclusief onzelfstandige woonvormen) gelijk aan de huishoudensgroei, dat wil zeggen 890 woonruimten in het gemiddelde scenario. 65plus huishoudens nemen daarbij in aantal meer toe dan het totaal. Het aantal huishoudens jonger dan 65 neemt in bijna alle scenario ’s in absolute zin af. De meeste ouderen blijven overigens wonen waar zij nu wonen, terwijl er ook nog steeds nieuw en jongere huishoudens ontstaan die gehuisvest moeten worden (hoewel kleinere aantallen dan voorheen) . De toekomstige vraag naar woningen is dus wel in steeds grotere mate, maar niet alleen afkomstig van oudere huishoudens.

Actuele woonsituatie huishoudens In de analyse van de actuele woonsituatie van huishoudens valt op dat gezinnen relatief veel huren bij andere verhuurders dan de corporatie en vooral in de prijsklassen boven de liberalisatiegrens. Corporatiewoningen worden vooral bewoond door alleenstaanden. De absolute meerderheid van de huishoudens woont in een ééngezinskoopwoning. Nieuwe ouderen (50-80 jaar), met name stellen zonder kinderen, zijn daarbij vaker woningeigenaar dan de 80-plussers, overeenkomstig de landelijke trend. Woonwensen Als we kijken naar de opgegeven woonwensen in het regionale woonwensenonderzoek, dan blijkt er een forse behoefte onder ouderen te zijn om door te stromen naar iets gelijkvloers. Ook onder jongeren die nog bij de ouders inwonen of huisho udens die een woning delen is er een substantieel deel dat liever zelfstandig zou wonen. De vraag naar grondgeboden huurwoningen, met nultredenwoningen neemt sterk toe. Ook is er vraag naar dure huurappartementen en goedkope eengezinskoopwoningen (nultrede n). Opgemerkt moet worden dat woonwensen indicatief zijn: ze geven aan hoe mensen graag zouden willen wonen, niet of ze daadwerkelijk de verhuisstap zetten en hoe of de gedroomde woning dan ook financieel binnen bereik is.

Het schept een beeld van waar eventueel nog tekorten en overschotten in de markt zijn en waar wellicht een correctie nodig is op de actuele woontrends om te voorkomen dat ongewenste situaties naar de toekomst worden doorgetrokken. Tot slot Een vervolgstap voor het nader invullen van de woningbouwprogrammering is om op basis van een gekozen demografisch scenario een raming te maken van de woningbehoefte als gevolg van de toekomstige groei en veranderde huishoudenssamenstelling.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

38

Vught

Woonwensenonderzoek 2019

Januari 2020 O&S ’s-Hertogenbosch

Samenvatting

184 starters en 1.092 doorstromers hebben deelgenomen aan het woonwensenonderzoek De gemeente Vught neemt deel aan de regionale woningmarktmonitor Noordoost Brabant. Samen met de andere gemeenten in dit samenwerkingsverband is in 2019 een woonwensenonderzoek uitgevoerd. In totaal zijn er voor het woonwensenonderzoek in de gemeente Vught 4.000 zelfstandig wonende huishoudens en 1.000 thuiswonende jongeren (18 t/m 30 jaar) aangeschreven. Uiteindelijk hebben 184 starters en 1.092 doorstromers de vragenlijst ingevuld. Ook konden inwoners die geen uitnodiging hadden ontvangen via een open link meedoen aan het onderzoek. Hiervan hebben 292 inwoners gebruik gemaakt. Hoe lager het inkomen hoe meer moeite met rondkomen Op basis van het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat in de gemeente Vught circa 3.300 van de 10.900 zelfstandig wonende huishoudens tot de sociale doelgroep behoren. Huurders hebben over het algemeen meer moeite om rond te komen dan eigenaar-bewoners. Zo geeft 45% van alle huurders die tot de sociale doelgroep behoren aan dat zij bezuinigen op zaken om woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen. Bij eigenaar-bewoners die tot de sociale doelgroep behoren is dat aandeel 27%. 12% doorstromers wil zeker verhuizen, 25% misschien Doorstromers tot 65 jaar willen verhuizen vanwege de woning of een verandering in de huishoudenssamenstelling.

Bij doorstromers boven de 65 jaar speelt gezondheid vaak een rol. Zo geeft ongeveer de helft van de verhuisgeneigde 65-plussers aan dat zij de huidige woning te groot vinden. Andere motieven die relatief vaak door verhuisgeneigde 65-plussers zijn genoemd, zijn dat de huidige woning niet gelijkvloers is en niet geschikt voor ouderen. 35% van de starters wil zeker verhuizen en nog eens 27% misschien. Starters willen verhuizen om op zichzelf te gaan wonen of om te gaan samenwonen. 48% doorstromers en 19% van de starters wil kopen Hoe hoger het inkomen, hoe vaker men wil kopen. Gezinnen geven vaker de voorkeur aan een koopwoning. Alleenstaanden van 65 jaar of ouder zijn gemiddeld wat vaker geïnteresseerd in een huurwoning. De wensen van doorstromers bij elkaar genomen, wil 22% van hen een huurwoning tot €607 en 32% een dure koopwoning (>€350.000). De wensen van starters bij elkaar genomen, laat zien dat 41% een huurwoning tot €607 wenst en 20% een koopwoning van maximaal tot €225.000. Inwoners van Vught willen weer in Vught wonen 65% van de verhuisgeneigde starters en 79% van alle verhuisgeneigde doorstromers wil in de gemeente Vught blijven wonen. Zowel starters als doorstromers wonen graag in of nabij het centrum of op maximaal 15 minuten lopen van het centrum. Met name doorstromers vanaf 65 jaar willen relatief vaak (42%) in of nabij het centrum wonen.

Winkels voor dagelijkse boodschappen, parkeergelegenheid en groen vinden doorstromers en starters belangrijk bij hun keuze van de woning. Doorstromers vanaf 65 jaar hechten veel waarde aan de aanwezigheid van medische voorzieningen. 78% van de 65-plussers wil zo lang mogelijk in huidige woning blijven 78% van de 65-plussers in Vught wil, indien de eigen gezondheid of die van hun partner achteruit gaat, het liefst zo lang mogelijk in de huidige woning blijven wonen. 49% van hen moet dan wel de woning aanpassen, terwijl 45% zegt dat dat niet hoeft. 78% van de 65-plussers geeft aan dat de buurt geschikt is om te blijven wonen als hun gezondheid achteruit gaat. 2

Ongeveer 300 huishoudens dringend op zoek naar andere woning 6% van alle starters en 2% van alle doorstromers geeft aan dat zij dringend op zoek zijn naar een andere woning. Het gaat om ongeveer 100 thuiswonende jongeren en 200 doorstromers. De meeste thuiswonende jongeren met een verhuiswens zijn wel serieus op zoek maar hebben geen haast (31%) of gaan alleen verhuizen als ze hun ideale woning tegenkomen (17%). Zelfstandig wonende huishoudens met een verhuiswens geven wat vaker aan alleen te verhuizen als ze hun ideale woning tegenkomen (57%). Deze doelgroep is over het algemeen wat kritischer. Energiebesparende maatregelen: meenemen in toch al noodzakelijke onderhoud 69% van de huishoudens heeft in de afgelopen 5 jaar energiebesparende maatregelen genomen. Dat doen zij vooral om het comfort van de woning te verhogen, omdat zij het mee kunnen nemen in noodzakelijk onderhoud en omdat zij van mening zijn dat de investering zich terugverdient in een lagere energierekening. 72% van de eigenaar-bewoners is bereid in de toekomst (nog meer) energiebesparende maatregelen te nemen. Bij geplande maatregelen speelt voor de meeste eigenaarbewoners het terugverdienen van de investering een belangrijke rol.

Bijzondere woonvormen: getransformeerd vastgoed en zelfbouw 66% van de starters met een verhuiswens en 67% van de doorstromers met een verhuiswens is mogelijk geïnteresseerd in bijzondere woonvormen. Bovenaan bij starters en doorstromers tot 65 jaar staan getransformeerd vastgoed en het zelf bouwen op een eigen kavel. Starters hebben daarnaast ook interesse in tiny houses en doorstromers tot 65 jaar ook in zelf bouwen in een project met andere zelfbouwers (CPO). Bij 65-plussers staan kleinschalige woonzorgprojecten, wonen met gelijkgestemden en getransformeerd vastgoed in de top 3. Aandachtspunten op basis van match vraag en aanbod gemeente Vught  Tekort aan huurappartementen: deze vraag komt vooral van starters, maar ook van doorstromers onder en boven de 65 jaar. De totale groep die belangstelling heeft voor een huurappartement is groot.  Tekort aan koopappartementen: deze vraag komt vooral van doorstromers jonger dan 65 jaar en 65-plussers. Ook vanuit starters is er een beperkte vraag naar koopappartementen.  Tekort aan kleine woningen met 3 kamers: het gaat zowel om appartementen als grondgebonden woningen. De vraag komt vooral van starters, maar ook van doorstromers jonger en ouder dan 65 jaar. De grote vraag komt mogelijk doordat er steeds meer kleine huishoudens zijn. Naar verwachting zal de gemiddelde huishoudensgrootte in de toekomst nog wat verder dalen.

Daarmee zal de vraag naar wat kleinere woningen waarschijnlijk ook nog wat toenemen.  Overschot aan (middel)grote grondgebonden koopwoningen. Dit overschot ontstaat doordat doorstromers, zowel jonger als ouder dan 65 jaar, een grote koopwoning achterlaten. De vraag naar dit type woning komt hoofdzakelijk van huishoudens jonger dan 65 jaar. Het zijn vooral gezinnen met kinderen die dit type wensen.  Tekort aan betaalbare huurwoningen (€424-607). In het segment €424-607 komt de vraag vooral van starters en doorstromers tot 65 jaar.  Tekort aan (middel)dure huurwoningen (vanaf €607): de vraag naar middeldure huur komt zowel van starters als doorstromers jonger dan 65 jaar. Voor dure huur (>€720) komt de vraag meer van doorstromers, zowel jonger als ouder dan 65 jaar.

3

Inhoud Samenvatting ........................................................................................................................................... 2 1.

2.

3.

4.

5.

Huidige woonsituatie ....................................................................................................................... 6 1.1

Sociale doelgroep .................................................................................................................... 6

1.2

Betaalbaarheid en scheefheid ................................................................................................. 7

1.3

Middeninkomens...................................................................................................................... 8

Verhuisgeneigdheid ....................................................................................................................... 10 2.1

Tevredenheid met huidige woning en buurt .......................................................................... 10

2.2

Verhuisgeneigdheid ............................................................................................................... 11

2.3

Verhuismotieven .................................................................................................................... 13

2.4

Kopen huurwoning ................................................................................................................. 15

Woonwensen ................................................................................................................................. 16 3.1

Huren of kopen? .................................................................................................................... 16

3.2

Gewenste prijsklasse ............................................................................................................. 17

3.3

Gewenst woningtype ............................................................................................................. 19

3.4

Gewenste locatie ................................................................................................................... 21

Vraag en aanbod ........................................................................................................................... 23 4.1

Doorstromers tot 65 jaar ........................................................................................................ 23

4.2

Doorstromers vanaf 65 jaar ................................................................................................... 24

4.3

Starters .................................................................................................................................. 26

4.4

Saldo van vraag en aanbod ................................................................................................... 27

Zo lang mogelijk thuis wonen ........................................................................................................ 30 5.1

Huidige woonsituatie van 65-plussers ................................................................................... 30

5.2

Voorkeur wonen en zorg ....................................................................................................... 31

6.

Spoedzoekers ................................................................................................................................ 33

7.

Energiezuinig wonen ..................................................................................................................... 34 7.1

Energiezuinigheid huidige woning ......................................................................................... 34

7.2

Welke maatregelen zijn genomen ......................................................................................... 34

7.3

Welke maatregelen willen eigenaar-bewoners nemen?........................................................ 36

7.4

Waar letten verhuisgeneigden op bij zoektocht naar andere woning?.................................. 37

8.

Bijzondere woonvormen ................................................................................................................ 38

9.

Verantwoording onderzoek ............................................................................................................ 40

Tabellen H1 Huidige woonsituatie ......................................................................................................... 41 Tabellen H2 Verhuisgeneigdheid .......................................................................................................... 43 Tabellen H3 Woonwensen .................................................................................................................... 50 Tabellen H4 Vraag en aanbod............................................................................................................... 56 Tabellen H5 Zo lang mogelijk thuis wonen ............................................................................................ 58 Tabellen H6 Spoedzoekers ................................................................................................................... 60 4

Tabellen H7 Energiezuinig wonen ......................................................................................................... 61 Tabellen H8 Bijzondere woonvormen ................................................................................................... 63

5

1.

Huidige woonsituatie

1.1

Sociale doelgroep

Sociale doelgroep Primaire doelgroep

eenpersoonshuishoudens meerpersoonshuishoudens

Netto hh inkomen (mnd) tot €1.200 tot €1.600

Secundaire doelgroep

alle hh die niet tot de primaire dlgr behoren

tot €2.200

Middeninkomens

alle huishoudens lage middeninkomens midden middeninkomens hoge middeninkomens

€2.200-3.100 €2.200-2.400 €2.400-2.700 €2.700-3.100

30% van alle huishoudens in Vught behoort tot de sociale doelgroep  Begin 2018 zijn er 10.900 zelfstandig wonende huishoudens in de gemeente Vught. Op basis van het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat 30% van alle huishoudens tot de sociale doelgroep (primaire en secundaire doelgroep) behoort. Absoluut gaat het om 3.300 huishoudens.  Alleenstaanden en 65-plussers behoren relatief vaak tot de sociale doelgroep. Tabel 1.1: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar huishoudenskenmerken Sociale doelgroep

Niet-doelgroep

Aantal

tot 30 jaar

47%

53%

600

30-54 jaar

21%

79%

4.600

55-64 jaar

29%

71%

2.200

65-74 jaar

37%

63%

1.900

75 jaar e.o.

44%

56%

1.600

alleenstaand < 65 jr

70%

30%

1.800

alleenstaand >=65 jr

59%

41%

1.700

meerpers. met kinderen <65 jr

12%

88%

3.800

meerpers. zonder kinderen < 65 jr

12%

88%

1.800

meerpers. >= 65 jr

24%

76%

1.800

Leeftijd

Huishoudenstype

Totaal

30%

70%

3.300

7.600

10.900

65% van alle huurwoningen bewoond door doelgroep huishouden  Begin 2018 telt de gemeente Vught 3.400 huurwoningen en 7.400 koopwoningen.  Op basis van het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat 65% van de huurwoningen bewoond wordt door huishoudens uit de sociale doelgroep.  Ook kleine en gestapelde woningen worden relatief vaak door de sociale doelgroep bewoond.

6

32% van de sociale doelgroep woont in een koopwoning  Ongeveer een derde van alle huishoudens die tot de sociale doelgroep behoren, woont in een koopwoning. Het gaat om zo’n 1.000 huishoudens. Zij wonen relatief vaak in een woning tot €225.000 (26%).

 Tabel H1.1: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar woningkenmerken  Tabel H1.2: Huidige woonsituatie van huishoudens 1.2

Betaalbaarheid en scheefheid

Huurders hebben vaker moeite om rond te komen dan eigenaar-bewoners  Hoe lager het inkomen, hoe vaker men moeite heeft om rond te komen. Zo geeft 45% van alle huurders die tot de sociale doelgroep behoren aan dat zij bezuinigen op zaken om woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen. Bij eigenaar-bewoners die tot de sociale doelgroep behoren is dat aandeel 27%. Bij de niet-doelgroep is dat 27% onder de huurders en 11% onder de eigenaar-bewoners. Figuur 1.1: Aandeel huishoudens dat het eens is met de stellingen over rondkomen 79%

ik kan goed rondkomen van mijn inkomen

44%

ik hou aan het eind van de maand geld over om te sparen

57% 32%

ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen

13%

39%

ik maak mij wel eens zorgen dat ik de huur/hypotheek niet kan betalen

6%

17% 0%

20%

eigenaar-bewoners

40%

60%

80%

100%

huurders

Huishoudens met een laag inkomen (< €2.200) moeten betaalbaar kunnen wonen. Voor deze groep zijn voldoende huurwoningen nodig onder de huurtoeslaggrens of koopwoningen tot circa €225.000. 2.100 huurwoningen behoren tot de kernvoorraad  Van de 3.400 bewoonde huurwoningen die de gemeente Vught telt, hebben er 2.100 een huurprijs van maximaal €607. Dit is de kernvoorraad die qua huurprijs geschikt is voor de sociale doelgroep. De sociale doelgroep telt 3.300 huishoudens.  In 2015 omvatte de kernvoorraad in Vught 2.200 huurwoningen en behoorden 3.200 huishoudens tot de sociale doelgroep. Scheef wonen  Sommige huishoudens wonen goedkoop in relatie tot hun inkomen. Er is dan sprake van goedkope scheefheid. Andere huishoudens wonen in een duurder huis, maar hebben een inkomen dat strikt genomen te laag is in verhouding tot hun woonlasten. In dat geval spreken we van dure scheefheid. Goedkope scheefheid iets toegenomen  Op basis van het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat 30% van de huurwoningen uit de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan €2.200.  In 2015 werd circa 25% van de kernvoorraad bewoond door niet-doelgroep huishoudens. 7



De goedkope scheefheid lijkt dus iets te zijn toegenomen. Dit kan komen doordat voor degenen die te goedkoop wonen de alternatieven c.q. doorstroommogelijkheden in Vught beperkt zijn. We zien dat van verhuisgeneigde doorstromers met een middeninkomen, 37% het liefst wil huren, 40% graag wil kopen en een kwart geen voorkeur heeft voor een huur- of koopwoning.

Dure scheefheid afgenomen  Op basis van het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat ongeveer 9% van de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren, in een huurwoning woont van meer dan €607. Het gaat om circa 200 huishoudens.  In 2015 woonde naar schatting 18% van de huishoudens uit de primaire doelgroep te duur (400 huishoudens).  Ten opzichte van 2015 is de dure scheefheid dus afgenomen. Hier lijkt het effect van passend toewijzen zichtbaar.

1.3

Middeninkomens

Huishoudens die in het woonwensenonderzoek hebben aangegeven dat hun inkomen tussen €2.200 en €3.100 per maand ligt, rekenen we tot de middeninkomensgroep. De sociale sector is voor huishoudens met een middeninkomen niet toegankelijk en lang niet alle middeninkomens kunnen of willen een woning kopen. In dit rapport zoomen we in op de lage en midden middeninkomens. Dat zijn huishoudens met een huishoudensinkomen tussen de €2.200 en €2.700. Dit inkomen blijkt vaak te laag om een woning te kopen. Hoge middeninkomens (€2.700-3.100) hebben over het algemeen wat meer mogelijkheden om te kopen. 13% van alle huishoudens heeft een middeninkomen (€2.200-€2.700)  13% van alle huishoudens in Vught heeft een middeninkomen. Dat zijn ongeveer 1.400 huishoudens. Nog eens 12% van de huishoudens heeft een hoog middeninkomen ofwel ongeveer 1.300 huishoudens. Oudere paren en alleenstaanden behoren relatief vaak tot de middeninkomens  Oudere paren en alleenstaanden hebben relatief vaak een middeninkomen (€2.200-€2.700). Van alle huishoudens met een middeninkomen is 20% een ouder paar en 24% een alleenstaande 65-plusser.  De hoge middeninkomens lijken qua leeftijd en huishoudensamenstelling het meeste op de hoge inkomens. Daar komen paren met en zonder kinderen tot 65 jaar relatief vaak voor.

8

Tabel 1.2: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar huishoudenskenmerken Laag

Middeninkomen

Hoog

inkomen

inkomen

<€2.200

€2.200-2.700

€2.700-3.100

>€3.100

Aantal

tot 30 jaar

5%

6%

2%

2%

600

30-54 jaar

28%

26%

31%

54%

4.600

55-64 jaar

24%

23%

32%

24%

2.200

65-74 jaar

24%

29%

24%

13%

1.900 1.600

Leeftijd

75 jaar e.o.

18%

16%

11%

7%

100%

100%

100%

100%

alleenstaand < 65 jr

38%

19%

10%

2%

1.800

alleenstaand >=65 jr

28%

24%

9%

4%

1.700

meerpers. met kinderen <65 jr

12%

20%

29%

43%

3.800

meerpers. zonder kinderen < 65 jr

9%

16%

25%

34%

1.800 1.800

Huishoudenstype

meerpersoons >= 65 jr

Totaal

13%

20%

26%

16%

100%

100%

100%

100%

30%

13%

12%

45%

3.300

1.400

1.300

4.900

10.900

60% van de middeninkomens woont in een koopwoning  60% van alle huishoudens die tot de middeninkomens (€2.200-€2.700) behoren, woont in een koopwoning.  Middeninkomens met een koopwoning wonen vooral in woningen van €225.000-€275.000 (42%). Toch woont nog 13% in een koopwoning van meer dan €350.000.

 Tabel H1.3: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar woningkenmerken

9

2.

Verhuisgeneigdheid

2.1

Tevredenheid met huidige woning en buurt

Ruim 85% tevreden over de woning en woonomgeving  86% van alle zelfstandig wonende huishoudens in Vught is (zeer) tevreden over hun huidige woning. Een even groot deel is (zeer) tevreden over de huidige woonomgeving.  Huurders zijn minder vaak tevreden dan eigenaar-bewoners. 73% van huurders en 92% van de eigenaar-bewoners is (zeer) tevreden over hun woning. Ook zijn huurders wat minder vaak (zeer) tevreden over de woonomgeving.  Huishoudens met een verhuiswens zijn ook wat vaker ontevreden over hun woning en woonomgeving dan huishoudens zonder verhuiswens.

 Tabel H2.1: Tevredenheid met huidige woning  Tabel H2.2: Tevredenheid met huidige woonomgeving Aan alle zelfstandig wonende huishoudens is een aantal aspecten voorgelegd over de huidige woning met de vraag deze te beoordelen. Drie op de tien huishoudens met een verhuiswens vindt huidige woning te groot  Kleiner gaan wonen lijkt een rol te spelen bij de verhuiswens. Want, van alle verhuisgeneigden geeft 34% aan dat de huidige woning te groot is. Bij huishoudens zonder verhuiswens is dit aandeel 11%. Nog eens 22% van alle verhuisgeneigden vindt de huidige tuin/balkon te groot. Bij niet-verhuisgeneigden is dit aandeel 15%. Eigenaar-bewoners vaker tevreden over onderhoud en isolatie dan huurders  44% van de huurders tegenover 74% van de eigenaar-bewoners vindt de woning waarin zij wonen goed onderhouden.  34% van alle huurders vindt hun woning goed geïsoleerd qua warmte en 25% van de huurders vindt de geluidsisolatie goed. Bij eigenaar-bewoners liggen deze percentages op 49% en 46%.

 Tabel H2.3: Beoordeling aspecten huidige woning Ruim 75% tevreden over groen, winkels en medische voorzieningen  Zelfstandig wonende huishoudens zijn vooral tevreden over de groenvoorzieningen, winkels voor dagelijkse boodschappen en medische voorzieningen in Vught.  Het minst tevreden is men over voorzieningen voor jongeren en speelplekken voor kinderen.

10

Figuur 2.1: Tevredenheid over voorzieningen in de buurt Voldoende groen (perken / plantsoenen / park)

75%

9%

Voldoende winkels voor dagelijkse boodschappen

75%

13%

Voldoende medische voorzieningen (huisarts, apotheek)

71%

14%

Voldoende basisscholen

61%

Voldoende parkeergelegenheid

57%

Voldoende speelplekken voor kinderen

26%

52%

Voldoende voorzieningen voor jongeren

13%

18% 0%

eens

4%

25% 20%

niet eens, niet oneens

40%

60%

80%

100%

oneens

weet niet / geen mening

Bijna driekwart voelt zich thuis in de buurt  74% van de zelfstandig wonende huishoudens voelt zich thuis in de buurt waarin zij wonen en 39% geeft aan gehecht te zijn aan de buurt.  Nog eens 39% van alle zelfstandig wonende huishoudens geeft aan dat zij veel sociale contacten in de buurt hebben.  Slechts 5% denkt tijdelijk in de buurt te wonen.

 Tabel H2.4: Stellingen over de huidige buurt 2.2

Verhuisgeneigdheid

37% van de zelfstandige huishoudens wil (mogelijk) verhuizen  Van de zelfstandige wonende huishoudens in Vught wil 12% zeker verhuizen en nog eens 25% geeft aan misschien te willen verhuizen. Dit betekent dat er ongeveer 4.000 zelfstandig wonende huishoudens zijn die (mogelijk) willen verhuizen.  Huishoudens tot 65 jaar hebben vaker aangegeven zeker te willen verhuizen (13%) dan huishoudens boven de 65 jaar (8%). Tabel 2.1: Verhuiswens van zelfstandig wonende huishoudens Zelfstandig wonende huishoudens

<65 jaar

65 jaar e.o.

Totaal

Wil verhuizen

13%

8%

12%

Will misschien verhuizen

26%

24%

25%

Wil niet verhuizen

55%

65%

58%

Weet het nog niet

7%

3%

6%

7.300

3.500

10.900

Totaal

55% van de verhuisgeneigden wil binnen 2 tot 5 jaar verhuizen  15% van alle doorstromers met een verhuiswens wil zo snel mogelijk verhuizen.  De meesten hebben plannen om tussen de 2 tot 5 jaar te gaan verhuizen.  De gewenste verhuistermijn is bij huishoudens onder de 65 jaar wat korter dan bij huishoudens boven de 65 jaar. Zo wil 44% van de verhuisgeneigden tot 65 jaar binnen 2 jaar verhuizen. Bij de groep 65-plus is dit aandeel 35%.

11

Hoe ouder hoe minder verhuisgeneigd  Jongere huishoudens zijn meer verhuisgeneigd dan oudere huishoudens.  Huishoudens vanaf 75 jaar of ouder geven het minst vaak aan ‘zeker’ te willen verhuizen (6%).  Het aandeel huishoudens dat misschien wil verhuizen is onder de 55-64 jarigen het grootst (28%).

 Tabel H2.5: Kenmerken van zelfstandig wonende huishoudens en verhuisplannen Huurders hebben vaker verhuiswens dan eigenaar-bewoners  Huurders willen iets vaker zeker verhuizen (20%) dan eigenaar-bewoners (8%).  Huishoudens in een rijwoning en appartement geven vaker aan zeker te willen verhuizen dan huishoudens in een (half)vrijstaande woning.  Tussen de koopprijsklassen is er geen opvallend verschil te zien in verhuisgeneigdheid. Wel is het aandeel dat niet wil verhuizen het hoogste bij eigenaren van dure koopwoningen (69%).  In de duurste huurprijsklasse (vanaf €720) is het aandeel huishoudens dat niet wil verhuizen relatief laag (52%)

 Tabel H2.6: Woningkenmerken van zelfstandig wonende huishoudens en verhuisplannen 35% van alle starters wil zeker verhuizen  In Vught zijn er begin 2018 circa 1.400 thuiswonende jongeren in de leeftijd van 18 tot 30 jaar. Van deze groep wil 35% verhuizen. Nog eens 27% wil misschien verhuizen. In totaal gaat het om ongeveer 900 jongeren met verhuisplannen.  Thuiswonende jongeren tussen de 24 en 30 jaar willen het vaakst verhuizen: 51% wil zeker verhuizen.  Thuiswonende jongeren die willen niet willen verhuizen geven aan dat dit komt doordat zij het huis nog niet uit willen, dat zij tevreden zijn met hoe zij nu wonen of dat zij het te duur vinden om op zichzelf te wonen of dicht bij hun werk, studie of bedrijf willen blijven wonen. Tabel 2.2: Verhuiswens van thuiswonende jongeren Thuiswonende jongeren Wil verhuizen Will misschien verhuizen Wil niet verhuizen Weet het nog niet Totaal

18 t/m 23 jaar 25% 32% 37% 6%

24 t/m 30 jaar 51% 18% 30% 2%

Totaal 35% 27% 34% 4%

1.100

300

1.400

33% van de starters wil zo snel mogelijk verhuizen  Van de verhuisgeneigde starters wil 33% zo snel mogelijk het ouderlijk huis verlaten. Nog eens 47% wil binnen 2 jaar op zichzelf gaan wonen.  Daarbij hebben starters in de leeftijd 24 t/m 30 jaar meer haast: 91% van deze groep wil binnen 2 jaar het ouderlijk huis uit. Bij de 18 t/m 23 jarigen is dat aandeel veel lager, namelijk 62%. Verhuisgeneigden zoeken door aanbod op internet te bekijken  Bij de zoekacties is een aantal verschillen naar leeftijd. Starters en verhuisgeneigden onder de 65 jaar kijken vaker op internet, maar zijn ook ‘serieuzer’ op zoek.  Doorstromers tot 65 jaar hebben relatief vaak hun financiële mogelijkheden laten bepalen.  Starters en 65-plussers schrijven zich wat vaker in bij een corporatie.  Starters reageren relatief vaak op advertenties van een corporatie.  Doorstromers geven relatief vaak aan dat ze een woning van buiten hebben bekeken.