Raadsinformatiebrief Woningbouwonderzoeken

Vught ~j Datum

27 oktober 2020

Onderwerp

Woningbouwonderzoeken Z20 - 229497

Zaaknummer Documentnr.

UIT/20 - 391087

Inleiding In 2019 en 2020 zijn woningmarktonderzoeken uitgevoerd en prognoses gepubliceerd. In opdracht van gemeente Vught: 1. Ouderenhuisvesting Vught, door STEC Groep, opgeleverd in april 2019. 2. Demografische Ontwikkeling en Huisvesting Vught, door RIGO research en Advies, opgeleverd in september 2019. In opdracht van de regio Noordoost Brabant: 3. Regionaal Woonwensenonderzoek, door afdeling onderzoek en statistiek van gemeente 'sHertogenbosch, opgeleverd in december 2019.

Door de provincie: 4. De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, publicatie in september 2020. Deze onderzoeken geven inzicht in de woningmarkt in Vught en de woonwensen en de prognoses op de korte en lange termijn. In deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de gemene deler van de verschillende onderzoeken en leggen we een relatie met het huidige woningbouwprogramma en de bestaande voorraad. Daarnaast geven wij u een aantal overwegingen mee.

Inhoudelijk Aandachtspunten vooraf De uitkomsten van de onderzoeken zijn niet identiek aangezien het verschillende type onderzoeken zijn. De dataonderzoeken 'Ouderenhuisvesting in Vught', 'Demografische Ontwikkeling en Huisvesting' en 'Provinciale Prognoses'(rekening houdend met corona en de eerste zichtbare gevolgen) zijn gebaseerd op demografische data en data-analyses en hebben verschillende onderzoeksperioden. Het woonwensenonderzoek is gebaseerd op de woonwensen van 1500 inwoners. Woonwensen zijn momentopnames, die daarom een andere interpretatie vragen dan de data-onderzoeken. Daarnaast is voor de twee data-onderzoeken gebruik gemaakt van diverse methodieken en aannames. Logischerwijs komen daar dan verschillende uitkomsten uit. De onderzoeken laten wel gelijke trends zien. Deze trends hebben we gevat in een gemene deler. De onderzoeken en gemene deler geven richtlijnen en overwegingen. Wonen en huisvesting vormen namelijk geen harde wetenschap. Prognoses staan nooit op zichzelf en zijn een Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

1/12

Vught~= instrument om grip te krijgen op de woningbehoeften en passende woonprogrammering. De prognose is het startpunt en niet het eindpunt in de programmering.

De gemene deler De onderzoeken laten zien dat er sprake is van groei. Om aan de toekomstige woningbehoefte te kunnen voldoen en huidige tekorten in te lopen moeten er in Brabant tot 2050 nog 220.000 huizen aan de bestaande voorraad worden toegevoegd. Uit de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant blijkt dat de nadruk daarbij ligt op de eerstkomende 10 jaar, waarin er zo'n 12.000 woningen per jaar moeten bijkomen. Ook in Vught is er behoefte aan meer woningen. Het precieze aantal is niet te voorspellen, een richting wel. Belangrijk daarbij is dat de juiste woningen voor de juiste doelgroepen gebouwd worden. Voor wie en waarom er woningen moeten komen blijkt eenduidig uit de verschillende onderzoeken. De gemene deler van de onderzoeken is onder te verdelen in 11 trends: 1. De groei van de bevolking in Vught is vooral afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratie en gezinsverdunning. 2. Het aantal huishoudens neemt de komende 10 jaar toe met 800 tot 900. 3. Ongeveer 300 huishoudens hebben een dringende verhuiswens. 4. Er is een grote toename van kleinere (1-2 persoons) huishoudens. 5. Er is een grote toename van, met name oudere, alleenstaanden. 6. Ouderen willen graag in de eigen woning blijven wonen. 7. Bij verhuizing willen ouderen graag dichtbij voorzieningen wonen. 8. Er is een toename in vraag naar sociale huur en/ of koopwoningen. 9.

Starters hebben moeite om aan hun wooncarrière te beginnen vanwege te weinig geschikte en/ of te dure woningen. 10. De vraag naar appartementen neemt toe. Hieronder lichten we de trends toe. 1.

Groei van Vughtse bevolking

Vught bouwt voor de eigen bevolking en voor een groot deel voor de overloop. Vught maakt onderdeel uit van de Regio Noordoost Brabant. De regio is een groeiregio en dat geldt met name voor de gemeenten 's-Hertogenbosch en Vught. Den Bosch en Vught zijn namelijk aantrekkelijke gemeenten om in te wonen waardoor er sprake is van overloop uit de Randstad. Dit betekent dat de binnenlandse en buitenlandse migratie de grootste groeicomponent is voor de absolute toename van de Vughtse bevolking. Vanuit Den Bosch vestigen jonge gezinnen zich in Vught. De huizenprijzen in Vught zijn hoger dan in Den Bosch waardoor vele huishoudens Vught verlaten. De reguliere buitenlandse migratie is afgenomen door corona, maar we zien dat een binnenlandse migratiestroom op gang is gekomen. Door corona zijn er meer mensen die vanuit de Randstad en de grote steden op zoek zijn naar woningen met meer rust en groen. Dit effect is vooral in Friesland zeer sterk waarneembaar en ook in Brabant neemt dit toe. De verwachte toename van de Vughtse bevolking is. onder normale omstandigheden. ongeveer 1600 inwoners. Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

2/12

Vught~= Huishoudenstoename Niet alleen de toename van de bevolking zorgt voor vraag naar meer woningen, maar belangrijker nog: de toename van het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens groeit omdat steeds vaker mensen met een relatie toch alleen blijven wonen. Daarnaast leidt het aantal scheidingen tot een dubbele woonbehoefte voor een gezin. En mensen worden ouder en blijven daardoor langer zelfstandig wonen. Belangrijk hierbij is dat het aandeel jonge huishoudens kleiner wordt (krimp van 12%) en dat het aandeel oudere huishoudens toeneemt (toename van 50%). Dit heeft te maken met de vergrijzing. De verwachte toename van het aantal huishoudens is 800 tot 900. wat een vraag naar 900 tot 1100 woningen betekent (migratie meegerekend). Wat betreft trends 1 en 2: de toename van inwoners en huishoudens is voorzien tot aan 2040. De vergrijzing is dan over het hoogtepunt heen en vervolgens wordt een krimp voorzien.

2. Dringende verhuiswens In het woonwensenonderzoek zijn doorstromers en starters bevraagd. Er zijn 10.900 zelfstandig wonende huishoudens (doorstromers) en 1.400 starters. Van de doorstromers geeft 12% aan zeker te willen verhuizen en 25% misschien. Van de starters heeft 35% aangegeven te willen verhuizen en 27% misschien. Ongeveer de helft van de doorstromers wil kopen, tegenover slechts 19% van de starters. Deze starters zijn geïnteresseerd in koopwoningen tot€ 225.000,-. De verhuisgeneigdheid is behoorlijk hoog. Bij de doorstromers is het belangrijk dat de woning en of de omgeving een hogere kwaliteit heeft of in ieder geval nog beter aan de wensen voldoet dan de huidige woning en omgeving. Van de ondervraagde doorstromers geeft 2% aan dringend op zoek te zijn naar een woning. Dit betreft 200 huishoudens. Van de starters geeft 6% aan dringend op zoek te zijn naar een woning. Dit betreft 100 huishoudens. Ongeveer 300 huishoudens zijn dringend op zoek naar een woning.

3. Een toename van een- tot tweepersoonshuishoudens Er is een toename van het aantal een- tot tweepersoonshuishoudens. Dit komt door scheidingen, maar vooral doordat mensen steeds ouder worden en uiteindelijk vaker alleen achterblijven. Bij deze opgave is dus ook een directe relatie met het thema 'wonen en zorg' te leggen. Ouderen hebben de keuze om langer thuis te blijven wonen (sociaal beleid) of om te verhuizen/ door te stromen (woonbeleid). Op het moment dat verhuisd wordt, wordt vaak gezocht naar een kleinere woning. Huisvesting van kleine huishoudens is lastig in Vught aangezien de huidige woningvoorraad grotendeels bestaat uit grote eengezinswoningen. Ongeveer 75% van de starters en 46% van de doorstromers is op zoek naar een kleine woning met 3 kamers.

4. Toename van met name oudere alleenstaanden De vraag naar huisvesting voor ouderen is te verdelen in een intramurale en een extramurale behoefte en naar de reguliere (niet zorg gerelateerde) woonvraag. De intramurale zorgvraag laten Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

3/12

Vught ~j we buiten beschouwing. De extramuralisering leidt tot een nog grotere toename van (alleenstaande) ouderen met een huisvestingsvraag. Er is een grote toename van vooral oudere alleenstaanden. Het onderzoek Demografische Ontwikkeling en Huisvesting geeft aan dat tot 2024 de 65-plussers verantwoordelijk zijn voor 75% van de groei van het aantal huishoudens. 5. Ouderen willen graag in de eigen woning blijven wonen In Vught vindt 78% van de ouderen de buurt geschikt om te blijven wonen als de gezondheid achteruit gaat. Het merendeel wil pas doorstromen wanneer het vanwege gezondheidsredenen noodzakelijk is. Doorstromers tot 65 jaar willen verhuizen vanwege de woning of een verandering in de samenstelling van het huishouden. Bij doorstromers boven de 65 jaar speelt gezondheid dus vaak een rol. Zo geeft ongeveer de helft van de verhuisgeneigde 65-plussers aan dat zij de huidige woning te groot vinden of dat ze te ver van voorzieningen wonen. Een ander motief dat relatief vaak door verhuisgeneigde 65-plussers is genoemd, is dat de huidige woning niet gelijkvloers is. 75% Van de woningen is geschikt te maken naar levensloopbestendig. Of dit de gewenste oplossing is hangt van de locatie af. Ook betekent dit dat de doorstroming stagneert. 6.

Ouderen: voorzieningen en verhuizen Ouderen willen graag in de buurt van dagelijkse en medische voorzieningen wonen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven. Locaties voor nieuwe woningen geschikt voor ouderen, dienen dan ook in de buurt van deze voorzieningen gerealiseerd te worden. Ook al geeft 78% aan te willen verhuizen, in de praktijk blijkt het om minder verhuizingen te gaan. Het is moeilijk om ouderen te laten verhuizen. Verhuizen vergt een hoop energie en inspanning en vaak is de nieuwe woning kleiner en in verhouding duurder. Ook hebben nieuwe woningen voordelen die nog redelijk onbekend zijn, zoals nul-op-de meter woningen. Dit weerhoudt mensen ervan te verhuizen. Het is nodig inwoners te verleiden om te verhuizen.

7. (Sociale) huur- en koopwoningen In het woonwensenonderzoek wordt ingeschat dat ongeveer 3.300 van de 10.900 zelfstandig wonende huishoudens tot de sociale doelgroep behoren. Begin 2018 telde onze gemeente 3.400 huurwoningen en 7.400 koopwoningen. Ongeveer een derde van alle huishoudens die tot de sociale doelgroep behoren, woont in een koopwoning. Het gaat om zo'n 1.000 huishoudens. Zij wonen relatief vaak in een woning tot€ 225.000,-. In Vught woont dus 32% van de sociale doelgroep in een koopwoning. Opvallend is dat gezinnen relatief veel huren bij commerciële verhuurders en dat relatief veel alleenstaanden huren bij de woningcorporatie. In het woonwensenonderzoek is specifiek onderzoek gedaan naar welke groepen uit de samenleving op zoek zijn naar een sociale huurwoning: • Alleenstaanden (55 tot 58%) • Meerderheid van huishoudens met inkomen tot maximaal€ 2200,- (€ 30.000,- p/j) • Deel van middeninkomens (3 7%) • Bestaande huurders (79%) • Woningeigenaren (12%) Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT/20 - 391087

4/12

Vught ~j Er lijkt een tekort te zijn aan sociale huurwoningen boven de kwaliteitskortingsgrens (€ 424,44 - € 720,42). In het middenhuursegment (€ 720,42 - € 1000,-) komt mogelijk meer vrij dan waar vraag naar 1s. Er is veel vraag naar nultredenwoningen en andere voor ouderen geschikte woningen. In de huursector lijkt de vraag groter dan het aanbod. Met name dure nultredenappartementen en goedkope, grondgebonden types komen nauwelijks beschikbaar door verhuizing, terwijl daar wel vraag naar 1s. Gewenste huur- en koopprijsklasse van verhuisgeneigde doorstromers:

doorstromers

huur<€607 • huur>€607 koop <€225.000 koop €225-350.000 • koop >€350.000

Deze vraag van de doorstromers ontstaat als volgt: 84 % wil verhuizen van huur naar huur 16% wil verhuizen van huur naar koop 22% wil verhuizen van koop naar huur 78% wil verhuizen van koop naar koop Gewenste huur- en koopprijsklasse van verhuisgeneigde starters:

starters 9%

huur<€607 41%

• huur>€607 koop <€225.000 koop €225-350.000 • koop >€350.000

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

5/12

Vught~= Onderstaande tabel laat zien wat huishoudens met een verhuiswens zoeken in Vught en wat men achterlaat (totalen en saldo): Huur

. . eengezmswonmgen

totaal ( incl. overige typen)

appartementen

saldo

vrijkomend wens vrijkomend wens vrijkomend

wens <€424,44

185

0

40

420

235

420

€ 424,44 € 607,45

400

270

400

45

805

315

€ 607,46 € 651 ,02

70

20

65

5

145

30

€ 651,03 € 720,41

90

25

50

0

150

25

- 185

+ 490 + 115 + 125

€ 720,42 € 1000,-

335

670

165

60

505

735

- 230 maar appartementen. + 105

>€ 1000,-

90

125

35

0

125

125

0

Koop

<€ 185.000 € 185.000 -€ 225.000 € 225.000 -€ 275.000 € 275.000 - € 350.000

. . eengezmswonmgen

appartementen

totaal ( incl. overige typen)

wens

vrijkomend

wens

vrijkomend

wens

vrijkomend

75

0

75

95

150

95

15

20

100

130

saldo

+ 55 - 30

75

110

- 160 55

215

60

60

115

275 -135

185

425

140

35

330

465

€ 350.000 -€ 500.000

0 190

275

100

25

300

300

> € 500.000

295

270

60

0

375

270

+ 105

Als we kijken naar welk type woning gezocht wordt door de huishoudens met een verhuiswens en welk type woning deze huishoudens achterlaten, valt een aantal zaken op: De vraag naar appartementen overtreft het potentiële aanbod, bij eengezinswoningen is dit andersom. Het aanbod aan koopwoningen dreigt de vraag te overtreffen, behalve aan de onderkant (< € 185.000) en bovenkant ( > € 500.000) van de markt.

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT / 20 - 391087

6/12

Vught~= 8. Starters hebben het lastig in de woningmarkt In Vught wil ongeveer 70% van de (verhuisgeneigde) starters huren. Vooral de starters vragen om kleine woningen met 3 kamers (grondgebonden als ook appartement). Starters hebben moeite om aan een woning te komen. De wachtlijsten voor huurwoningen zijn lang. Het aanbod in koopwoningen in de gewenste prijsklasse is nagenoeg nihil. E n als een woning in die prijsklasse op de markt komt is dit een woning waar nog wel wat aan gedaan moet worden. Met de huidige financieringsmogelijkheden is het bijna niet mogelijk voor een starter om ook nog een verbouwing te betalen. Het toevoegen van kleine woningen in de prijsklasse€ 185.000,- tot€ 250.000,- zou een uitkomst kunnen bieden. 20% van de starters wil kopen en 20% is op zoek naar een goedkope koopwoning. Het gaat hierbij om 56 huishoudens. Figuur 4. 6· Woonwensen van sca11ers . naar gewenste pnjsklasse

koop >€275.000

koop €225-275.000

koop E185-225 000

koop <E185.000

huur'*720

huurE607-720

huur E424-607

huur <E424 0%

10%

• Woonwersen 2019

20% Gerealiseerd 2015-2018

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT/ 20 - 391087

30%

40%

Woonwersen 2015

7/12

Vught ~j 9. De vraag naar appartementen neemt toe De vraag naar sociale huurappartementen komt hoofdzakelijk van starters. In het onderzoek Ouderhuisvesting Vught wordt duidelijk dat de 65-plusser vooral op zoek is naar een appartement in de vrije sector huur (215 huishoudens) en koop (185 huishoudens). De 65-plusser heeft meer belangstelling voor een koopappartement dan een huurappartement. Dit naast een geschikte grondgebonden woning in huur dan wel koop. Ongeveer 55% van de doorstromers is op zoek naar een appartement. In de volgende tabel staat het gewenste type woning van starters en doorstromers:

flat, appartement

woning in rijtje

hoekwoning

vrijstaande 'Mlning

0%

10%

20%

30% starter

40%

50%

• doorstromer <65 jaar

70%

60%

80%

• doorstromer 65 jaar e.o.

Relatie met het woningbouwprogramma en bestaande voorraad In het huidige woningbouwprogramma staan ca. 1100 woningen. Dit zijn hoofdzakelijk koopwoningen. Het coalitieakkoord uit 2018 zet in op doorstroming en in deze bestuursperiode 2018-2020 geldt het volgende: 0% sociale huur 40% sociale koop < 250.000,40% middeldure koop < 400.000,20% dure koop > 400.000,-

Zoals uit de onderzoeken blijkt, zijn er woningen nodig voor alle inkomensklassen en voor alle wensen. Wat opvalt, is dat er een kloof is tussen de sociale voorraad en de vrije sectorvoorraad. Dit geldt voor de huursector (€ 730,- / € 1.000,-), maar ook in de koopsector (tot€ 250.000,-). Gemiddeld is er 1 woning te huur of te koop in deze prijsklasse op Funda. Voorraad woningen (totaal, sociale huur, particuliere huur) gemeente Vught:

Totale woningvoorraad

Eigendom woningcorporatie

Eigendom overige verhuurders

2012

10619

3072

1006

2013

10800

3145

1041

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT / 20 - 391087

8/12

Vught~= 2014 2015 2016 2017 2018* 2019*

11058

3011

1394

11179

3022

1382

11257

2992

1369

11349

3066

1319

11394

3044

1223

11491

3070

1241

Bron: CBS

De bestaande voorraad bestaat uit 76.2% eengezinswoningen. Het is technisch mogelijk om van deze woningen geschikte levensloopbestendige woningen te maken. Sowieso is 18% al een nultredenwoning. Dit is in het kader van de vergrijzing een goede ontwikkeling. Er zijn echter vaak hoge kosten gemoeid met het verbouwen van de woning en de gewenste doorstroming komt niet op gang. Het leidt tot de conclusie dat nieuwbouw qua woningtype aanvullend moet zijn op de bestaande voorraad. Zeker gezien de verhuiswensen, waarbij een grote groep aangeeft te willen verhuizen naar een appartement. Woningcorporatie Charlotte van Beuningen past een strenge selectie toe in haar wachtlijsten en op actieve woningzoekers en komt uit op een tekort van 161 woningen in de sociale huursector. Uit de onderzoeken komt naar voren dat ca. 17% scheefwoont. Het aantal scheefwoners is daarna sterk afgenomen. Corporaties zijn gebonden aan toewijzingscriteria en er vindt een inkomenstoets plaats. Inmiddels zijn er nog 286 scheefwoners bij CvB(= 9%). Vanuit de belastingdienst komt een signaal wanneer iemand scheefwoont. Het enige instrument dat de corporatie voor handen heeft om scheefwonen tegen te gaan is een inkomensafhankelijke huurverhoging. Scheefwonen gaat vaak ten koste van de starters. Het betreft overigens niet inwoners die een woning kunnen kopen of in een middeldure huurwoning kunnen wonen.

De middeninkomens komen steeds verder in de problemen door de stijging van de woningprijzen. Het volgende rekenvoorbeeld laat dit duidelijk zien: Om in een woning met€ 1000,- huur te kunnen wonen, heeft de huurder een inkomen nodig van € 52.000. Om een woning te kunnen kopen van€ 250.000,-, heeft de koper een inkomen nodig van€ 55.000,-. Wanneer gekeken wordt naar de totale vraag van starters en doorstromers in de gemeente kunnen we (theoretisch) concluderen: 500 starters en 1.300 doorstromers, waarvan 400 in de leeftijd van 65 jaar of ouder zijn op zoek naar een woning. De totale vraag van starters en doorstromers wordt geschat op 1.800 woningen. Het aanbod van doorstromers bedraagt ongeveer 1.300 woningen. Hiermee komt het saldo van vraag en aanbod naar schatting op zo'n 500 woningen. Dit betekent niet dat er slechts 500 woningen gebouwd moeten worden. Naast woonwensen is het belangrijk de demografische gegevens en de trends (waaronder huishoudensverdunning) mee te nemen.

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

9/12

Vught~= Kwalitatief zijn vanuit het woonwensenonderzoek de volgende aandachtspunten naar voren gekomen voor de woningbouwprogrammering, op basis van match vraag en aanbod gemeente Vught: Tekort aan huurappartementen: deze vraag komt vooral van starters, maar ook van doorstromers onder en boven de 65 jaar. De totale groep die belangstelling heeft voor een huurappartement is groot. Tekort aan koopappartementen: deze vraag komt vooral van doorstromers jonger dan 65 jaar, 65-plussers en beperkt vanuit starters. Tekort aan kleine woningen met 3 kamers: het gaat zowel om appartementen als grondgebonden woningen. De vraag komt vooral van starters, maar ook van doorstromers jonger en ouder dan 65 jaar. Met de verwachting dat de gemiddelde huishoudensgrootte in de toekomst nog wat verder zal dalen, neemt de vraag naar kleinere woningen waarschijnlijk toe. Overschot aan (middel)grote grondgebonden koopwoningen. Dit overschot ontstaat doordat doorstromers, zowel jonger als ouder dan 65 jaar, een grote koopwoning achterlaten. De vraag naar dit type woning komt vrijwel alleen van huishoudens jonger dan 65 jaar (gezinnen met kinderen). Tekort aan betaalbare huurwoningen(€ 424,- -€ 607,-). In dit segment komt de vraag vooral van starters en doorstromers tot 65 jaar.

Tekort aan (middel)dure huurwoningen (vanaf€ 607,-): de vraag naar middeldure huur komt zowel van starters als doorstromers jonger dan 65 jaar. Voor dure huur(>€ 720,-) komt de vraag meer van doorstromers, zowel jonger als ouder dan 65 jaar.

Overwegingen Op basis van de onderzoeken, de relatie met het woningbouwprogramma en de bestaande voorraad wil het college een aantal overwegingen meegeven.

Algemeen Zoals eerder genoemd geven de onderzoeken richtlijnen en overwegingen. Prognoses staan nooit op zichzelf en zijn een instrument om grip te krijgen op de woningbehoefte en passende woonprogrammering. De prognose is het startpunt en niet het eindpunt in de programmering. Daarbij is het van belang om vrije ruimte te houden in de woonprogrammering, omdat veel goede wooninitiatieven nog niet bekend zijn. Aandacht voor typologie en wonen en zorg In 2021 wordt een nieuwe woonvisie opgesteld. Op basis van de onderzoeken is het belangrijk om in te zoomen op met name kwaliteit: typologie en wonen en zorg. Evenwichtige wijken en ouderenhuisvesting Veel ouderen hebben aangegeven in de huidige omgeving te willen blijven wonen. Een aanbeveling is dan ook om te werken naar evenwichtige wijken, waar inwoners een wooncarrière kunnen maken. Dit betekent niet alleen het realiseren van woningen. Het betekent ook investeren in sociale netwerken en in het analyseren van de wijken.

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT/20 - 391087

10/1 2

Vught ~j Met het opstellen van een kwalitatief woningbouwprogramma moet niet alleen naar het type woningen worden gekeken, maar ook naar de locatie waar deze woningen het beste gerealiseerd kunnen worden. Niet alle wijken hoeven hetzelfde te worden, integendeel, ook diversiteit tussen de wijken is belangrijk. De sociale voorraad is in een aantal wijken geconcentreerd, met als gevolg dat er ook concentraties van lagere inkomens zijn en dat in deze wijken ook de meeste bijzondere doelgroepen gehuisvest worden. Ook is in de wijken niet veel verschil in het type woning. Het ontwikkelen van een lange termijn visie om de gewenste opbouw van de woningvoorraad per wijk en daarmee diversiteit in de sociaal-maatschappelijke structuur te realiseren wordt aanbevolen. Dit zal niet met nieuwbouw alleen opgelost kunnen worden. Ook in de bestaande voorraad kan gezocht worden naar mogelijkheden voor de verschillende doelgroepen. Denk daarbij aan transformatie van gebouwen en woningsplitsing. Kwantitatieve vs kwalitatieve opgave Het huidige woningbouwprogramma (inclusief de locaties die al in beeld zijn) voorziet in voldoende woningen om aan de vraag te kunnen voldoen in de toekomst. Wat per locatie het beste gerealiseerd kan worden om aan de vraag van de toekomst te kunnen voldoen, wordt deels door de onderzoeken beantwoord.

De onderzoeken geven een aantal aanwijzingen waar deze woningen het beste kunnen worden gesitueerd. Uit de onderzoeken blijkt een grote vraag naar appartementen, in de buurt van voorzieningen. Ook is duidelijk dat de sociale doelgroep en de middeninkomens moeite hebben met het vinden van een geschikte woning. Om het woningbouwprogramma goed uit te voeren zal wellicht een prioritering aangebracht moeten worden. De prioritering kan bijvoorbeeld worden weergegeven in noodzakelijkheid, tijdsperiode, omgevingsfactoren en noodzakelijkheid. Sociale woningen In het huidige beleid is niet voorzien in een toename van het aantal sociale huurwoningen. Echter als naar de huidige plannen gekeken wordt in het woningbouwprogramma, betekent het dat er in verhouding een afname van het totaal aantal sociale huurwoningen zal zijn in de toekomst. Dit is, mede gezien de landelijke trends en de onderzoeken niet gewenst, omdat de vraag naar sociale huurwoningen nog meer zal toenemen. Gezien de uitkomsten van de onderzoeken (meer kleine huishoudens en toename doelgroep) is het voorstelbaar dat gevraagd wordt aan de woningcorporatie om mogelijkheden voor de toevoeging van sociale huurwoningen binnen het eigen woningbezit en op eigen locaties te onderzoeken.

Een oplossing zou zijn om grote woningen te slopen en kleine woningen terug te bouwen, zoals gerealiseerd is en wordt in de Grote Zeeheldenbuurt, of om woningen te transformeren (van groot naar klein). Hiermee kan de woningcorporatie aan de kwalitatieve woningbehoefte voldoen. Ouderen Ouderen wonen vaak in (te) grote woningen. Veel woningen zijn geschikt te maken om langer te blijven wonen, maar dit kost geld en het belemmert de doorstroming. Om de kosten te ondervangen kunnen instrumenten ingezet worden, zoals de blijverslening of de verzilverlening. Bij het verbouwen van de te grote woning kan ook gekeken worden naar de mogelijkheid tot woningsplitsing. Hiermee wordt niet direct doorstroming op gang gebracht, maar wordt wel een extra woning toegevoegd aan de voorraad, veelal geschikt voor de starter. Zaak.nummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT/20 - 391087

11/1 2

Vught ~j Starter Vooral voor de starter heeft de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking. Het belangrijkste middel is meer betaalbare woningen (te laten) realiseren. Om deze woningen betaalbaar te houden is het belangrijk dat dit kleinere woningen zijn, die door hun formaat niet uit te breiden zijn. Doordat de woning niet uit te breiden is, zal ook doorstroming plaatsvinden, waardoor de woningen weer beschikbaar komen voor een nieuwe starter. Belangrijk hierbij is om de kwaliteit te borgen, denk daarbij aan minimaal formaat t.o.v. prijs. Een aantal instrumenten, dat in dit kader nog nader onderzocht en uitgewerkt kan worden: Het is mogelijk om bepalingen hierover op te nemen in bestemmingsplannen (BRO art 3.1.2); Woningen uitgeven met erfpacht (-constructie); Realiseren van tijdelijke woningen op gronden die nog 10-15 jaar braak liggen; Startersleningen, maar daar blijft de woning niet betaalbaar mee.

Burgemeester en wethouders van Vught, de secreta · de burgemeester,

R.J. van de Mortel

Bijlage(n): 1. Ouderenhuisvesting Vught, door STEC Groep, opgeleverd in april 2019. 2. Demografische Ontwikkeling en Huisvesting Vught, door RIGO research en Advies, opgeleverd in september 2019. 3. Regionaal Woonwensenonderzoek, door afdeling onderzoek en statistiek van gemeente 's-Hertogenbosch, opgeleverd in december 2019. 4. De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, publicatie in september 2020.

Zaaknummer: Z20 - 229497 Documentnummer: UIT /20 - 391087

12/1 2

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Deelr ap p o r t

1

RAPPORTAGE

Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught Prognoses, actuele huisvesting en woonwensen

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORTAGE

Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught Prognoses, actuele huisvesting en woonwensen Opdrachtgever

Contactpersoon Lisette Thijssen John Waas Robin Wouters

Projectnummer P39590

Datum 13 september 2019

Auteurs Aafke Heringa; aafke.heringa@rigo.nl; 020 522 11 25

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Inleiding

6

Terugblik op recente ontwikkelingen

7

Landelijke en regionale ontwikkeling

7

Ontwikkelingen in Vught

9

Vooruitkijken: wat is een reële prognose?

14

Autonome ontwikkeling (‘eiland-scenario’)

14

Migratiescenario’s

16

Prognoses bevolking en huishoudens naar leeftijd

20

Actuele woonsituatie

26

Woonsituatie huishoudens naar type en eigendom

26

Woonsituatie huishoudens in koopsector

27

Woonsituatie huishoudens in huursector

28

Actuele frictie vraag-aanbod

30

Verhuiswensen

30

Fricties woningtype en eigendom

31

Frictie naar prijsklasse

32

Frictie naar type en prijsklasse

34

Behoefte aan ‘nultredenwoningen’ op basis van woonwensen

35

Conclusies

37

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

0. Samenvatting Ten behoeve van de nieuwe woningbouwprogrammering is een verkenning gemaakt van de demografische ontwikkelingen en de woningbehoefte in de gemeente Vught. In dit rapport gaan we in op de demografische veranderingen en laten we zien hoe verschillende typen huishoudens nu wonen. Daarnaast geven we een indicatie van het type woning dat bestaande huishoudens met een verhuiswens zoeken en welk type woning er door die verhuizing potentieel beschikbaar komt, de zogenaamde fricties tussen vraag en aanbod. De demografische ontwikkelingen in Vught kunnen niet los worden gezien van de regionale ontwikkelingen. De regio Noordoost Brabant, waar Vught deel van uitmaakt, heeft de laatste paar jaar te maken met een snellere bevolkingsgroei door een toenemende vestiging van huishoudens uit andere regio’s. Dit heeft een paar oorzaken. Deels gaat het om plaatsing van vergunninghouders vanuit asielzoekerscentra in het noorden van het land. Daarnaast spelen ook overloopeffecten van de krappe woningmarkt in de Randstad. Hoewel het aantal vestigers uit de Randstad zelf wel meevalt, lijkt het erop dat huishoudens uit met name Zuidwest-Gelderland (Rivierenland) naar Noordoost Brabant trekken. Ook lijken veel huishoudens uit Limburg richting de Randstad op te schuiven, maar vestigen zich niet in de Randstad zelf, maar in regio’s tussen Limburg en de Randstad, zoals Noordoost-Brabant.

Het aantal huishoudens neemt daardoor in de regio ook sneller toe. Vught deel van Bossche woningmarkt De gemeente Vught maakt deel uit van de stedelijke woningmarkt van ’s-Hertogenbosch, een derde van de vestigers komt uit de grote buurgemeente, een kwart vertrekt vanuit Vught die kant op. Het verschil in gemiddelde woningprijs tussen Vught en ‘s-Hertogenbosch is sterk bepalend voor het aantal vestigers dat Vught per saldo aantrekt. Het prijsniveau in Vught ligt veel hoger dan in ‘s-Hertogenbosch (en ook West-Nederland). In perioden dat het prijsverschil groter wordt, blijkt Vught voor veel huishoudens al snel te duur en vest igen zich minder inwoners in Vught en vice versa. Het ‘migratiesaldo’ fluctueert daardoor sterk mee met de relatieve prijsontwikkeling. Groeiscenario’s op basis van vestigingsaantallen Vught telt relatief veel ouderen. Daardoor sterven er jaarlijks meer inwoners dan er geboren worden. De bevolkingsgroei is daardoor sterk afhankelijk van het aantal vestigers. Zonder vestigers van elders neemt het aantal inwoners af. Het aantal huishoudens blijft voorlopig wel nog groeien door de zogenaamde ‘huishoudensverdunning’. Huishoudens tellen steeds minder leden, waardoor de bevolkingsafname niet direct tot een afname van het aantal huishoudens leidt. Door de vergrijzing neemt vooral het aantal oudere, kleinere huishoudens toe.

(Kinderen verlaten het huis, partners overlijden. Huishoudens worden kleiner, maar houden pas op te bestaan als de overblijvende partner o ok overlijdt/ in een zorginstelling terecht komt of bij een ander huishouden intrekt.) Bij een gemiddeld aantal vestigers (gemiddeld over een periode van 10 jaar) neemt het aantal inwoners de komende 10 jaar met 1.630 toe en het aantal huishoudens met 890. In een hoog vestigingsscenario kan dat oplopen tot 3.460 inwoners en 1.600 huishoudens. In een laag vestigingsscenario krimpt het aantal inwoners licht en is de huishoudensgroei beperkt tot zo’n 210 huishoudens. Ook in een zogenaamd ‘eiland-scenario’, waarbij er niet van of

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

1

naar andere gemeenten verhuisd wordt, neemt het aantal huishoudens maar beperkt toe (zie onderstaande figuur). Demografische ontwikkelingen verlopen vaak niet rechtlijnig. Periodes van hoge en lage groei wisselen elkaar af als gevolg van conjuncturele ontwikkelingen. Het hoog-laag scenario laat zien dat groei de eerste 5 jaar het hoge scenario kan volgen, maar ook weer (tijdelijk) laag kan zijn. In een laag conjunctuur kan dan ook kortstondig krimp optreden waarna in weer een periode van groei ontstaat enzovoorts. Op langere termijn middelen periodes van hoge en lage groei zich weer uit. Het tempo van de huishoudensgroei neemt gemiddeld genomen wel langzaam af. Dit doordat het aantal alleenstaande ouderen dat overlijdt met de vergrijzing langzaam toeneemt en het aantal nieuwe jonge huishoudens langzaam daalt (door afname van het aantal geboortes een paar decennia terug). Dat betekent dat er jaarlijks steeds minder woningen bijgebouwd hoeven te worden. De woningbehoefte speelt dus vooral op de korte termijn. Na 2040 zal een zekere mate van stagnatie optreden in het aantal inwoners en huishoudens. Het aantal inwoners en huishoudens voor Vught is dan volgens het ‘gemiddelde‘ scenario dan bijna 29.000 inwoners en circa 12.500 huishoudens (Primos 2019 geeft vergelijkbare aantallen, zie onderstaande figuur).

Hoewel de bevolkingsomvang in een aantal lage scenario’s kan krimpen, is het onwaarschijnlijk dat ook het aantal huishoudens krimpt ten opzichte van de huidige situatie in de komende 30 jaar. Huishoude nsgroe i ge me e nte V ught volge ns ve rsch ille nde ve stigings sce nario’s, groe i 2019 -2 029 in cijfers

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO Tot 2024 vooral toename 65-80-jarigen, daarna 80-plussers Tot 2024 neemt vooral het aantal huishoudens van 65-80 jaar toe, ongeacht welk scenario wordt gehanteerd. Na 2024 neemt ook het aantal 80 -plushuishoudens sterk toe. Ouderen

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

2

verhuizen maar weinig en vooral weinig naar andere gemeenten. De toename van deze groep is hoofdzakelijk het gevolg van het steeds ouder worden van de bestaande inwoners. Vestiging van ouderen speelt hierin slechts een marginale rol. De meeste onzekerheid wat betreft de groei zit bij huishoudens in de gezinsfase. Het zijn immers vooral gezinnen die het aantal vestigers bepalen. Zij zijn het vooral die vanuit de stad naar de buurgemeenten trekken, op zoek naar meer ruimte en een kindvriendelijke omgeving. Hoeveel gezinnen zich vestigen is mede-afhankelijk van de economische conjunctuur en de ontwikkeling van de regionale woningmarkt en de woningprijzen. O n t w i k k e l i n g h u i s h o u d e n s n a a r l e e f t i j d i n v e rs c h i l l e n d e s c e n a r i o ’ s g e m e e nt e V u g h t , 2 0 1 9 - 2 0 2 4 en 2024-2029. Saldo toename in cijfers.

Bron: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

3

Actuele woonsituatie huishoudens In de analyse van de actuele woonsituatie van huishoudens valt op dat gezinnen relatief veel huren bij andere verhuurders dan de corporatie en vooral in de prijsklassen boven de liberalisatiegrens. Corporatiewoningen worden vooral bewoond door alleens taanden. De absolute meerderheid van de huishoudens woont in een ééngezinskoopwoning. Nieuwe ouderen (50-80 jaar), met name stellen zonder kinderen, zijn daarbij vaker woningeigenaar dan de 80-plussers, overeenkomstig de landelijke trend. Zie ook onderstaande figuur. Woonsituatie naar e ige ndom e n type woninge n voor huishoude ns (naar type e n le e f tijd) in ge meente Vught, 2019

Bronnen: CBS, Gemeente Vught, Regionaal Woonwensenonderzoek, WOON2018, Primos 2018, bewerking RIGO

Woonwensen Hoe huishoudens nu wonen hoeft niet aan te sluiten op hun wensen en behoeften. Ongeveer 42 % van de bestaande huishoudens geeft aan (misschien) te willen verhuizen naar een andere woning in de komende 5 jaar. Onderen jongeren die nog bij hun ouders wonen is dit 58%. 22% van alle huishoudens wil zelfs binnen 2 jaar verhuizen, dat is minder dan in Nederland gemiddeld (35%). Dit kan verklaard worden door de gemiddeld hoge leeftijd van de inwoners en het feit dat men over het algemeen minder verhuisgeneigd is naarmate men ouder wordt. Opgemerkt dient te worden dat woonwensen indicatief zijn: ze geven aan hoe mensen graag zouden willen wonen, niet of ze daadwerkelijk de verhuisstap zetten (bijvoorbeeld omdat hun situatie en wensen veranderen) en de gedroomde woning dan ook financieel binnen bereik is. Beschikbaar aanbod van het gewenste woningtype is ook een voorwaarde om de stap te kunnen maken. Dat aanbod ontstaat deels doordat anderen bij verhuizing woningen vrijmaken. Als we kijken naar welk type woning gezocht wordt door de huishoudens met een verhuiswens en welk type woning deze huishoudens achterlaten, valt een aantal zaken op: 

De vraag naar appartementen overtreft het potentiële aanbod, bij eengezinswoningen is dit andersom.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

4

 



Het aanbod aan koopwoningen dreigt de vraag te overtreffen, behalve aan de onderkant (<€185.000) en bovenkant ( >€500.000) van de markt. Er lijkt een tekort te zijn aan sociale huurwoningen boven de kwaliteitskortingsgrens (€424,44-€720,42). In het middenhuursegment (€720,42-€1000,00) komt mogelijk meer vrij dan waar vraag naar is. Er is veel vraag naar nultredenwoningen en andere voor ouderen geschikte woningen. In de huursector lijkt de vraag groter dan het aanbod. Met name dure nultredenappartementen en goedkope, grondgebonden types komen nauwelijks beschikbaar door verhuizing, terwijl daar wel vraag naar is. Overigens zullen veel voor ouderen geschikte woningen niet alleen beschikbaar komen door geplande verhuizing, maar veelal ook door plotseling overlijden van bewoners of opname in een zorginstelling.

N.B. deze vraag-aanbodverhoudingen hebben betrekking op de bestaande voorraad en de woonwensen van de huidige huishoudens. Het gaat hier dus niet om de vraag van buiten Vught of wat voortkomt uit de demografische veranderingen en groei in de toekomst.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

5

Inleiding De gemeente Vught heeft een nieuw woningbouwprogramma. Daarnaast is er een proces gaande van regionale afstemming wat betreft de woningprogrammering. Er is behoefte aan inzicht in de bevolkings-en huishoudensontwikkeling en de woningbehoefte ten behoeve van de eigen bestuurlijke afweging en ter onderbouwing van het bouwprogramma bij de regionale afstemming. Het gaat in deze rapportage om de vraag hoe hoeveel huishoudens er de komende jaren bijkomen. Hoe zijn deze huishoudens samengesteld? Wat zijn de woonwensen van bestaande huishoudens in Vught? Waar zitten onzekerheden? In deze rapportage gaan we in op de demografische ontwikkelingen en de actuele woonsituatie van huishoudens en verhuiswensen. Dit zijn de eerste bouwstenen voor een woningbouwprogrammering. Leeswijzer Voordat we naar de toekomst kijken, kijken we eerst naar de recente ontwikkelingen en de actuele situatie. Het toekomstbeeld bestaat immers grotendeels uit het doortrekken van actuele trends. De opbouw is als volgt: in hoofdstuk 2 brengen we in beeld hoe de woningmarkt en bevolking zich recentelijk heeft ontwikkeld. Daarna verkennen we in hoofdstuk 3 een aantal scenario’s voor de huishoudensontwikkeling, gebaseerd op trends ten aanzien van het aantal vestigers. In hoofdstuk 4 brengen we de actuele woonsituatie van huishoudens in Vught in beeld.

Vervolgens brengen we in hoofdstuk 5 de actuele verhuiswensen in beeld op basis van het regionaal woonwensenonderzoek en wat dit betekent voor de actuele vraag-aanbodverhoudingen. Dit alles geeft een beeld van de startsituatie voor het woningbouwbeleid. In hoofdstuk 6 vatten we tenslotte de conclusies samen.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

6

Terugblik op recente ontwikkelingen Voor het bepalen van de uitgangspunten voor een toekomstrami ng is het belangrijk eerst terug te kijken naar de recente ontwikkelingen. De huidige situatie en trends vormen daarbij het startpunt voor de toekomstverkenning. De gemeente Vught is daarbij geen eiland, maar bevindt zich in een regionale woningmarkt met o ok veel nationale invloeden. Daarom beginnen we met een verkenning van de landelijke en regionale ontwikkelingen en zoomen dan in op de situatie in gemeente Vught.

Landelijke en regionale ontwikkeling De woningmarkt is in de afgelopen jaren sterk veranderd. In 2013 hadden woningeigenaren nog moeite om hun woning verkocht te krijgen en hielden vaak een forse restschuld over. De waarde van de woning lag vaak beneden de hoogte van de hypotheek. Daarnaast dwong een hoge werkeloosheid veel huishoudens hun woning met verlies te verkopen. Anderen werden verhinderd tot de koopmarkt toe te treden omdat ze moeilijk aan een hypotheek konden komen. Tegelijkertijd werden er door gebrek aan afzet maar weinig woningen bijgebouwd. Begin 2019 laat de woningmarkt een heel ander beeld zien. Inmiddels zijn de woningprijzen fors gestegen. Dit ondanks strengere regels voor hypotheekfinanciering die het kopen van een woning voor met name starters bemoeilijken. De bouwproductie blijft nog steeds achter, onder andere door een tekort aan arbeidskrachten die de vele plannen kunnen realiseren. Een steeds kleiner aandeel van de bestaande voorraad staat te koop omdat huishoudens wachten met verkopen tot ze zelf iets gevonden hebben. Ook de vergrijzing speelt een rol. Door de lage verhuismobiliteit van ouderen komen momenteel maar weinig bestaande woningen op de markt. Met name voor starters is het steeds lastiger een betaalbare woning te vinden, ook in de huursector.

Strengere regels in zowel de sociale huurmarkt als de koopmarkt dwingen veel middeninkomens om woonruimte te huren in de vrije sector. Ook daar is het aanbod over het algemeen schaars en lopen huurprijzen zodanig op dat deze voor veel middeninkomens moeilijk te betalen zijn. Per saldo meer vestiging in de regio De omslag op de woningmarkt heeft ook zijn weerslag op de verhuisbewegingen tussen gemeenten. Gezinnen in de Randstad en grote steden trekken naar andere regio ’s waar de huizenprijzen lager liggen. In deze regio’s loopt de druk vervolgens ook op en wijken huishoudens uit naar weer andere regio’s. Zo zien we enerzijds een lichte toename van vestigers uit Zuidwest-Gelderland in de regio Noordoost-Brabant (zie figuur 2-2) waar Vught deel van uitmaakt. Anderzijds zien we dat huishoudens uit meer perifere delen van het land richting de Randstad vertrekken, maar zich net buiten de Randstad vestigen. In Noordoost-Brabant zien we dit bijvoorbeeld terug in het grote aantal vestigers uit de Limburgse regio ’s. Overigens vinden de meeste verhuizingen plaats binnen gemeenten zelf, hoewel binnen Noordoost-Brabant bij verhuizingen tussen gemeenten gemiddeld ook zo’n 44% afkomstig is uit een andere gemeenten binnen de regio. Het gaat dan om bijna 24.000 verhuisde personen per jaar (2011-2017).

In figuur 2-1 is te zien dat er - sinds de eeuwwisseling - per saldo inwoners vertrokken uit de regio. Na 2015 slaat dit vertrekoverschot om in een fors vestigingsoverschot. Met name inwoners in de leeftijdsklasse 25-39 jaar vestigen zich vaker in de regio en brengen hun kinderen mee. Tegelijkertijd vetrekken minder jongeren. Dit heeft onder meer te maken met de

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

7

invoering van het studieleenstelsel en de afschaffing van de basisbeurs in 2015. Daardoor gaan minder jongeren op kamers wonen in de studiesteden en blijven zij langer bij hun ouders wonen. Overigens heeft ook de verhuizing van vergunninghouders vanuit de aanmeld- en opvangcentra in het noorden van het land zijn invloed. Door het hoge aantal vergunninghouders in 2015 en 2016 (en nareizigers die volgden) was ook het aantal vergunninghouders dat moest worden gehuisvest door gemeenten in recente jaren groter dan voorheen. In 2016 was het aantal vestigers uit de gemeenten waar de eerste opvang van deze groep p laatsvond circa 400, in 2017 circa 700. In figuur 2-2 zien we bijvoorbeeld dat per saldo veel vestigers in 2016 en 2017 uit Noord-Drenthe kwamen. In 2015 en 2016 kwamen er ook veel uit OostGroningen. Het gaat dan vaak om vergunninghouders uit het aanmeldcentrum in Ter Apel (gemeente Vlagtwedde, tegenwoordig gemeente Westerwolde, regio Oost-Groningen) en de noodopvanglocatie in Oranje (gemeente Noorderveld, regio Noord-Drenthe). De verhuizingen van deze groep worden als binnenlandse migratie geregistreerd. (Overigens komen de vergunninghouders in Vught juist vooral uit de opvanglocatie in Oirschot.) De instroom van asielzoekers in Nederland is nadien wat kleiner geworden. Het aantal vestigers in de regio zal daarom niet zonder meer zo hoog blijven.

figuur 2-1 Binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, regio Noordoost - Brabant 1

Bron: CBS

1

Voor 2018 is alleen het totaalaantal vestigers en vertrekkers bekend, hun leeftijden nog niet.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

8

figuur 2-2 Vestigingssaldo per jaar vo or de vijf regio’s waarvandaan per saldo de meeste vestigers naar Noordoost-Brabant kwamen in de periode 2011-2017.

Bron: CBS

Ontwikkelingen in Vught Hoge woningprijzen dempen het aantal vestigers in Vught De sterke toename van het aantal vestigers in de regio zien we in Vught beperkt terug. In figuur 2-3 zien we dat ook in Vught van 2014 tot en met 2017 zich relatief veel gezinnen hebben gevestigd (veel vestigers in leeftijdsklassen 0-14 jaar en 25-39 jaar). In 2018 is er echter sprake geweest van een vertrekoverschot. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de gemiddeld hoge prijs van koopwoningen in Vught en de forse stijging van hiervan. Voor huishoudens die de hoge woningprijzen in de Randstad en grote steden ontvluchten, is Vught geen voor de hand liggende bestemming. De gemiddelde woningprijs in Vught is hoger dan in de buurgemeenten en ook hoger dan de gemiddelde woningprijs in West-Nederland. Op het moment dat in Vught de prijzen relatief sterk stijgen, worden de woningen voor minder huishoudens betaalbaar en verhuizen er minder naar Vught. Als het prijsverschil beperkt is, worden juist meer vestigers aangetrokken. In figuur 2-4 zien we dat telkens als de woningprijs sneller toeneemt dan het Bossche gemiddelde, het binnenlands migratiesaldo voor Vught fors afneemt. Als dat verschil kleiner wordt neemt per saldo het aantal vestigers toe.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

9

figuur 2-3 Binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, gemeente Vught2

Bron: CBS

figuur 2-4 Binnenlands migratiesaldo en ontwikkeling gemiddelde woningprijs gemeente Vught te n opzichte van he t ge midde lde in ge me e nte ‘s He rtoge nbosch .

Bron: CBS

Verhuisbewegingen jongeren Sinds 2015 zien we dat het verhuisgedrag van jongeren in Nederland sterk is veranderd. Zoals gezegd heeft de invoering van het studieleenstelsel tot gevolg dat jongeren gedurende hun studie vaker en langer bij hun ouders blijven wonen.

22

Voor 2018 is alleen het totaalaantal vestigers en vertrekkers bekend, hun leeftijden nog niet.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

10

Daarnaast zien we al langere tijd dat jongeren op steeds latere leeftijd het ouderlijk huis verlaten. Volgens het CBS is tussen 2006 en 2016 de gemiddelde leeftijd waarop jongeren in Nederland het ouderlijk huis verlaten met een jaar omhooggegaan. Enerzijds is dit vrijwillig: jongeren voelen minder urgentie om het ouderlijk huis te verlaten. De huidige generatie jongeren krijgt meer vrijheid van de ouders dan eerdere generaties. Anderzijds vormt de gespannen woningmarkt voor steeds meer jongeren een belemmering om eigen woonruimte te vinden. In Vught lijken deze trends weinig invloed te hebben op de verhuisbewegingen van jongeren. Vermoedelijk spelen financiële belemmeringen voor jongeren in Vught minder een rol bij de keuze om op kamers te gaan in de studiesteden. Het aantal Vughtse jongeren dat naar een andere gemeente verhuist, is sinds 2015 nauwelijks veranderd. Impact vergrijzing De vergrijzing drukt ook steeds meer een stempel op de woningmarkt. De gemiddelde leeftijd van bewoners neemt toe. In de regio neemt het aantal sterfgevallen duidelijk toe terwijl het aantal geboorten afneemt. Regionaal is het aantal geboorten nog altijd wel iets hoger dan de sterfte en is er nog sprake van ‘natuurlijke aanwas’. In Vught zien we die daling in aantal geboorten en toename van de sterfte minder sterk terug.

Toch lag de afgelopen 8 jaar het aantal sterften hoger dan het aantal geboortes, daarvoor (t/m 2010) was er in sommige jaren nog wel een geboorteoverschot (zie ook figuur 2-5). Zonder vestiging van buitenaf, krimpt daarmee de bevolking. Het ‘sterfteoverschot’ zoals dat heet, is de afgelopen paar jaar wel kleiner geworden door de komst van meer jonge gezinnen, waardoor het aantal geboortes recentelijk weer iets toeneemt. f iguur 2-5 Ontwikke ling aantal ge boorte e n sterf te n in ge me e nte V ught sinds 2002

Bron: CBS

Het aantal huishoudens neemt nog steeds toe. In de huishoudens van de ouder wordende bevolking verlaten jongeren het ouderlijk huis, wordt gescheiden of overlijdt de partner. De huishoudens worden daarmee vooral kleiner. Het aantal neemt nog niet af, ook niet in jaren

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

11

dat het aantal inwoners wel afneemt. Omdat ouderen relatief weinig verhuizen betekent dit ook dat er momenteel weinig woningen uit de bestaande voorraad op de markt komen . Over enkele jaren kan dit sterk omslaan door overlijden van veel alleenstaande ouderen. De ouderen die momenteel wèl verhuizen zorgen voor een steeds grotere vraag naar ‘geschikte’ gelijkvloerse woningtypes. Omdat ouderen steeds vaker woningeigenaar zijn, slaat deze vraag steeds meer neer in de koopsector. Vught relatief aantrekkelijk voor ouderen In Vught vestigen zich relatief veel ouderen (zie ook figuur 2-3). Het percentage 85-plussers dat naar Vught verhuist, is sinds 2013 wel wat afgenomen. Dit kan te maken hebben met het beleid van ‘scheiden van wonen en zorg’, ook wel extramuralisering genoemd. Ouderen worden geacht steeds langer zelfstandig te wonen. Waarschijnlijk verhuizen daardoor relatief minder ouderen vanuit andere gemeenten naar een instelling in Vught. Door de groeiende omvang van deze bevolkingsgroep in heel Nederland, is het absolute aantal vestigers in deze leeftijdsklasse nog altijd hoog in vergelijking met 10 jaar geleden. In verhouding tot het totaalaantal 85-plussers in de regio neemt de vestiging in Vught dus af, maar omdat de totale groep groter is geworden, neemt het absolute aantal vestigers van 85-plus nog steeds toe.

Vestigers vooral afkomstig uit Den Bosch De meeste uitwisseling van inwoners is er met ’s-Hertogenbosch. Gemiddeld vestigen zich per jaar meer dan 530 inwoners uit de grote buurgemeente in Vught (periode 2011-2017). Dat is bijna een derde van het totaalaantal vestigers. Feitelijk is Vught daarmee onderdeel van de stedelijke woningmarkt van ‘s Hertogenbosch. Omgekeerd is ‘s Hertogenbosch voor een kwart van de vertrekkers de bestemming. Daarmee vormt v estiging uit ‘s Hertogenbosch ook per saldo de belangrijkste bron van inwonersgroei voor Vught. In figuur 2.6 zien we het gemiddeld aantal vestigers en vertrekkers in en van uit Vught voor de vijftien belangrijkste herkomstgemeenten in de periode 2011 -2017. Uit deze vijftien gemeenten samen komt ongeveer tweederde van alle vestigers. Naast ‘s Hertogenbosch en kleinere buurgemeenten is er ook veel uitwisseling met studiesteden in Noord-Brabant en de Randstad.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

12

figuur 2.6 Gemiddeld aantal vestigers en vertrek kers per jaar uit 15 belangrijkste herkomstgemeenten voor gemeente Vught , 2011-201 7

*Voor Meijerijstad zijn alleen gegevens over 2017 beschikbaar. Bron: CBS

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

13

Vooruitkijken: wat is een reële prognose? Voor het bepalen van een reëel groeiscenario verken nen we de bandbreedte van de bevolkings-en huishoudensontwikkeling. Om een beeld te krijgen van de ‘autonome’ ontwikkeling versus de groei-effecten van vestiging en vertrek laten we het zogenaamde ‘eilandscenario’, een puur theoretisch scenario waarbij we doen alsof Vught een eiland is zonder verbindingen met de buitenwereld, waar de bestaande bevolking blijft wonen en er niemand zich vestigt. Vervolgens brengen we in beeld hoe de toekomst eruitziet als we verschillende migratiescenario’s hanteren. Deze scenario’s zijn gebaseerd op feitelijke aantallen vestigers (en vertrekkers) in de afgelopen 10 jaar, waarbij we het gemiddelde van die tien jaar vergelijken met het gemiddelde van de drie jaren met de hoogste vestiging en de drie met de laagste. Ook brengen we een scenario in beeld waarbij de vestigingsaantallen fluctueren.

Autonome ontwikkeling (‘eiland-scenario’) De toekomstige demografische ontwikkeling is sterk afhankelijk van hoe de bevolking nú is opgebouwd. Lange afstandsmigratie en verhuizingen over korte afstand vormen eigenlijk maar een klein deel van deze ontwikkeling. De meeste inwoners blijven wonen waar ze al wonen en worden elk jaar weer jaartje ouder. Een enkeling overlijdt en sommige n krijgen kinderen. De kans op het eerste is groter naarmate men ouder wordt en de kans op het tweede is het grootst bij vrouwen zo tussen de 30 en 35 jaar en bijna nihil beneden de 15 jaar en boven de 45. In figuur 3-1 zien we hoe de bevolking van Vught is samengesteld naar leeftijd in vergelijking met Nederland, de regio en ‘s-Hertogenbosch. De Vughtse bevolkingssamenstelling wijkt niet sterk af van het regionaal gemiddelde. Wel is de leeftijdsgroep 15 -40 iets ondervertegenwoordigd. f i g u u r 3 - 1 S a m e n s t e l l i n g b e v o l k i n g n a a r l e e f t i jd g e m e e n t e V u g h t , r e g i o N o o r d o o s t - B r a b a n t , g e meente ‘s Hertogenbosch en Nederland, 2019

Bron: CBS

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

14

In Vught wonen relatief veel 80-plussers, waarvan een groot deel de komende tien jaar zal overlijden of naar een zorginstelling zal verhuizen (zie figuur 3-2). Inmiddels overlijden er elk jaar meer inwoners dan dat er worden geboren (zie ook figuur 2-5). In het eiland-scenario, waarin er geen inwoners naar of uit Vught verhuizen, neemt het aantal inwoners dan ook af. Het aantal huishoudens blijft voorlopig wel nog iets groeien. Bij de afname van het aantal inwoners speelt dat in de oudere huishoudens kinderen uit huis verhuizen en partners overlijden. Maar zolang de langstlevende partner niet overlijdt of naar een zorginstelling verhuist blijven huishoudens bestaan. En zolang er meer nieuwe (jonge) huishoudens gestart worden dan er huishoudens verdwijnen is er sprake van huishoudensgroei. Die huishoudens zijn dan gemiddeld wel kleiner. Op langere termijn (na 2040) zal de aanwas van nieuwe huishoudens wel wat teruglopen omdat het aantal jongeren afneemt. Doordat er al veel 80-plushuishoudens zijn in Vught, is er ook evenwicht tussen het aantal nieuwe 80-plushuishoudens en het aantal dat uitstroomt. De toename van deze groep huishoudens is tot 2024 nihil. Na 2024 neemt deze leeftijdsgroep ook in Vught sterk toe. Geboortes en vestigers komen vaak in golven, waardoor de leeftijdsopbouw ook een zekere golfbeweging laat zien (zie ook de bevolkingspiramide in figuur 3-8).

Dit heeft vaak te maken met bouwspurts uit het verleden en het feit dat vestigers vaak in bepaalde leeftijdscategorieën vallen. Tot 2024 neemt het aantal huishoudens tussen de 65 en 80 jaar fors toe. Ook is er nog een kleine toename van het aantal huishoudens in de leeftijdsklassen 50 -65 jaar en jonger dan 25. Tussen 2024 en 2029 stagneert het aantal huishoudens jonger dan 25. In de leeftijdsklasse 35-50 jaar zien we juist een afname. Omgekeerd neemt het aantal huishoudens van 25-35 jaar tot 2024 af, om in de 5 jaar daarna met bijna evenveel huishoudens te groeien. f iguur 3-2 Ontwikke ling aantal inwone rs ge me ente V ught naar le e f tijd 2019-2 029 volge ns he t eilandscenario

Bronnen: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

15

figuur 3-3 Groei aantal huishoudens naar leeftijd gemeente Vught, 2019-2024, 2024 -2029 en 2019-2029, eilandscenario

Bronnen: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

Migratiescenario’s De toekomstige bevolkingssamenstelling wordt vooral bepaald door de huidige bevolking. Voor de omvang van de bevolkings- en huishoudensgroei zijn de migratiebewegingen van huishoudens ook een belangrijke factor. Deze migratiebewegingen hebben echter een grillig karakter. Hieronder verkennen we de bandbreedte hiervan met als doel de bandbreedte van de huishoudensgroei in beeld te brengen. In figuur 3-4 (bevolkingsgroei) en figuur 3-5 (huishoudensgroei) laten we een aantal groeiscenario’s zien waarin we het aantal vestigers hebben laten variëren. Variaties in vertrek, geboorte en sterfte zijn hiervan leeftijdsgebonden afgeleiden. De kans op deze gebeurtenissen is constant gehouden, evenals de kans op huishoudensvorming. Vertrekkers zijn vooral jongeren die het ouderlijk huis verlaten om elders te gaan studeren of werken. Zij vormen voor vertrek vaak geen zelfstandig huishouden. Vestigers vormen vaak wel een zelfstandig huishouden. Voor de huishoudensgroei is daarom vooral het aantal vestigers van belang. (Zie kader voor meer uitleg.) Primos 2018 als meest gebruikte prognose in Nederland tonen we als referentiescenario. (De provinciale prognose gebruikt ook het Primos-rekenmodel als basis, maar deze is nog niet geactualiseerd). Naast Primos 2018 hanteren we de volgende scenario ’s:

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

16

1.

Gemiddeld: hierbij gaan we uit van het gemiddelde aantal vestigers van de afgelopen tien jaar (2009-2018 voor de binnenlandse vestiging en 2008-2017 voor de buitenlandse migratie 3). Dit waren voor Vught circa 1.585 vestigers per jaar uit andere gemeenten en zo’n 186 vanuit het buitenland 4.

2.

Hoog: hierbij trekken we het gemiddelde door van de drie jaar met het hoogste aantal vestigers tussen 2009 en 2018. Voor gemeente Vught is dit aantal 1.756 uit andere gemeenten en 328 vanuit het buitenland.

3.

Laag: hierbij trekken we het gemiddelde door van de drie jaar met het laagste aantal vestigers tussen 2009 en 2018. Voor gemeente Vught is dit aantal 1.423 uit andere gemeenten en 117 vanuit het buitenland.

4.

Hoog-laag: Hiermee simuleren we conjuncturele schommelingen. We gaan tot en met 2023 uit van het hoge scenario, daarna twee jaar gemiddeld, gevolgd door 5 jaar een laag scenario vanaf 2026. Vervolgens weer 2 jaar gemiddeld, 5 jaar hoog, 2 jaar gemiddeld, 5 jaar laag etc.

5.

Eiland-scenario: In dit scenario gaan we uit van de autonome groei in de gemeente, zonder verhuizingen van en naar andere gemeenten, zoals beschreven in paragraaf 2.1. Dit is vooral een theoretisch scenario, Dat laat zien wat de invloed van de bestaande bevolkingsopbouw is. In de praktijk maakt Vught uit van een grotere regio en zijn er altijd verhuisstromen tussen Vught en andere gemeenten.

f i g u u r 3 - 4 B e v o l k i n g s g r o e i g e m e e n t e V u g h t v o l g e n s v e r s c h i l l e n de s c e n a r i o ’ s , g r o e i 2 0 1 9 2029 in cijfers

Bronnen: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

3

De beschikbare immigratie- en emigratie cijfers lopen wat achter op de binnenlandse migratiecijfers. Omdat deze stroom relatief kleine is en de vertrekkansen van met name buitenlandse inwoners groot zijn, heeft dat relatief weinig impact op de huishoudensgroei.

4

Het gaat hierbij om de vertreklocatie, niet om nationaliteiten of geboorteplaats.

rapportage Demografische Ontwikkeling & Huisvesting Vught

17

f i g u u r 3 - 5 H u i s h o u d e n s g r o e i g e m e e n t e V u g h t v o l g e n s v e r s c h i l l e n de s c e n a r i o ’ s , g r o e i 2 0 1 9 2029in cijfers

Bronnen: CBS, Primos 2018, Gemeente Vught, Bewerking RIGO

Als we uitgaan van het gemiddeld vestigingsscenario neemt het aantal huishoudens met circa 890 toe, iets meer dan volgens Primos 2018 (+ 820 hu ishoudens). Het verschil met Primos wordt vooral veroorzaakt doordat Primos 2018 rekening houdt met de woningbouwplannen en uitgaat van een wat kortere, minder recente trendperiode (2009 -2016, waarbij de laatste jaren zwaarder worden meegewogen). In het hoge scenario is de groei bijna twee keer zo groot als in Primos 2018. In een laag scenario is de groei in aantallen vergelijkbaar met het eiland-scenario. Op de lange termijn mag verwacht worden dat periodes met hoge en lage groei elkaar afwisselen. In het hoog-laag-scenario gaan we ervan uit dat het recente aantal hoge vestigers zich nog een aantal jaar voortzet, daarna weer wat inzakt en dan weer aantrekt enzovoorts . Op langere termijn is dan het aantal huishoudens vergelijkbaar met het scenario met een constante, gemiddelde groei (+ 890 huishoudens in 2029). Ter illustratie: Momenteel is er nog sprake van grote krapte op de stedelijke woningmarkten . Rond 2025 zal de woningmarkt sterk veranderen: dan bereiken de eerste babyboomers (geboren 1945-1960) de 80-jarige leeftijd. In heel Nederland zal dit leiden tot het verdwijnen van veel oudere huishoudens door overlijden en verhuizing van ouderen naar een verpleegof verzorgingshuis.