Bijlage - Taxatierapport

Samenvattende beoordelingstabel Aspect

Beoordeling Toelichting

Courantheid

Voldoende

Functioneel voor huidig gebruik, beperkt voor alternatieve invulling

Verhuurbaarheid Voldoende

Verenigingsgebruik mogelijk, commerciële verhuur beperkt

Verkoopbaarheid Matig

Beperkte doelgroep, afhankelijk van herbestemming en investeringsbereidheid

Gebruikte bronnen • Huurtarievenmonitor sportaccommodaties – Allesoversport.nl [allesoversport.nl] • Sportaccommodaties in Nederland – Rijksoverheid [rijksoverheid.nl] • Slim sportaccommodatiebeleid – IVVD [ivvd.nl] • Toenemende druk op sportaccommodaties – Ruimte voor Bewegen [ruimtevoorbewegen.nl] Optimale aanwending HABU

(Highest and best use) - De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een - vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. HABU-analyse – De Kikvorsch 2, Vught 1. Fysieke mogelijkheid • Het gebouw is functioneel ingericht als sportaccommodatie met kleedruimten, kantine en overkapping. • De locatie is goed ontsloten per auto en fiets, met voldoende parkeergelegenheid. • De bouwkundige staat is redelijk, met potentie voor renovatie en verduurzaming. • De ligging in een groene omgeving maakt het geschikt voor recreatief en sociaal gebruik. Conclusie: Het huidige gebruik als sportaccommodatie is fysiek passend en uitbreidbaar binnen de bestaande structuur. 2. Juridische toelaatbaarheid • De bestemming is “Sport” met functieaanduiding ‘specifieke vorm van sport -11’. • Horeca tot 300 m² is toegestaan als ondergeschikte functie. • Er is geen WVG van toepassing en geen monumentale status. • Uitbreiding tot 490 m² bebouwing is toegestaan binnen het bestemmingsplan. Conclusie: Het huidige gebruik is juridisch toegestaan. Alternatieve maatschappelijke functies (BSO, zorg, welzijn) zijn mogelijk binnen de bestemming. 3.

Economische haalbaarheid • Het object is volledig in gebruik door s.v. Real Lunet, met een huurovereenkomst en MJOP in ontwikkeling. • De exploitatie is stabiel, maar energiekosten drukken op de begroting. • Verduurzaming via DUMAVA/BOSA is mogelijk en zou de economische waarde verhogen.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 22

paraaf:

Alternatief gebruik als multifunctionele accommodatie (bijv. BSO, dagbesteding, buurtfunctie) kan de exploitatie verbreden. Conclusie: Het huidige gebruik is economisch haalbaar, maar multifunctioneel gebruik kan de waarde verhogen bij beperkte investeringen. 4. Sociale wenselijkheid • Het complex vervult een belangrijke rol voor sportparticipatie en sociale cohesie in VughtZuid. • Er is behoefte aan meer multifunctionele voorzieningen in de wijk. • De locatie is geschikt voor bredere maatschappelijke inzet, zoals buurtactiviteiten, zorgondersteuning of jeugdwerk. Conclusie: Het huidige gebruik is sociaal gewenst, maar uitbreiding naar multifunctioneel gebruik sluit aan bij gemeentelijk beleid. •

HABU-conclusie De optimale aanwending (HABU) van het object aan De Kikvorsch 2 is het voortzetten van het huidige gebruik als sportaccommodatie, met uitbreiding naar multifunctioneel maatschappelijk gebruik. Dit sluit aan bij de fysieke mogelijkheden, juridische kaders, economische haalbaarheid en sociale behoefte. Een transformatie naar een bredere maatschappelijke voorziening (bijv. sport + BSO + buurtfunctie) zou de waarde kunnen verhogen, mits beperkt geïnvesteerd wordt in verduurzaming en aanpassing. Gebruikte bronnen • Wikipedia – Highest and Best Use [en.wikipedia.org] • Gemeente Vught – Speel-, beweeg- en sportbeleid 2024–2029 [wijinvught.nl] • Steenhuijs – Zin en onzin over HABU [steenhuijs.com] • KadastraleKaart – De Kikvorsch 2 Vught [kadastralekaart.com] • Clubbase – Multifunctionele accommodatie [clubbase.sport.nl] Methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op een gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor deze waarderingsmethodiek is gekozen; • Er is gekozen voor deze waardering omdat dit de meeste geijkte methode is voor het waarderen van incourant vastgoed. De inschatting is mede gestoeld op de kennis en ervaring van de taxateur.

Overwegingen

Overweging 1: overwegende dat er altijd sprake is van enige taxatieonzekerheid als gevolg van gebrek aan (markt)informatie/ marktomstandigheden/ algemene taxatie onnauwkeurigheid. Bij onderhavige taxatie schat taxateur deze schattingsonzekerheid in als gemiddeld ; Overweging 2: overwegende dat het een sportaccommodatie is die beperkt commercieel geexploiteerd kan worden; Overweging 3: overwegende dat er sprake is van enig achterstallig onderhoud en dat er geinvesteerd moet worden in het verduurzamen van het pand; Overweging 4: overwegende dat er nadere afspraken moet worden gemaakt over onduidelijke afspraken uit het verleden, mede het niet ingeschreven staan van de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal..

Waarde berekening(en)

De gecorrigeerde vervangingswaarde-methode (GVW) is de waarde van het geheel (bouwkosten en kosten verwerving bouwkavel), gecorrigeerd met de technische, functionele en economische veroudering. Deze methode geeft inzicht wat het pand voor de huidige gebruiker in huidige staat waard is. De GVW kan gebruikt worden bij objecten waar nauwelijks referenties beschikbaar zijn. Conclusie marktwaarde: Voor het sportcomplex aan De Kikvorsch 2 te Vught is gekozen voor de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als primaire waarderingsmethodiek. Dit vanwege: • De incourante aard van het object; • Het ontbreken van directe marktvergelijkingen; • De maatschappelijke functie en beperkte commerciële exploitatiemogelijkheden.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 23

paraaf:

De GVW is gebaseerd op de vervangingswaarde van het gebouw, gecorrigeerd voor technische, functionele en economische veroudering. Rekenschema t.b.v. het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) Kleedboxen (4) etc.

Type object Bouwjaar 2

Grootte (deel)object (m )

© NTZV-RL 4.53

Locatie: Sportkantine/ kleedruimten - De Kikvorsch 2 Vught

31-okt 2025

Waardepeildatum

Kantine etc.

overkapping

1991

1991

1993

Kassa en houtopslag 1993

148

124

72

22

Bruto vervangingswaarde bouwkosten

Kleedboxen (4) etc.

Prijs per m2 (excl. BTW)

EUR

Kantine etc.

1.350,00

EUR

overkapping

1.200,00

200 EUR

Kassa en houtopslag

600,00

EUR

800,00

incl. bijkomende kosten/fundering

Correctie grootte

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Correctie bereikbaarheid

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

0

0

0

Correctie fundering

0

Prijs per m2 na correctie

EUR

1.350,00

EUR

1.200,00

EUR

600,00

EUR

800,00

Ruwbouw

EUR

742,50

55% EUR

720,00

60% EUR

450,00

75% EUR

400,00

50%

Afbouw

EUR

405,00

30% EUR

360,00

30% EUR

120,00

20% EUR

240,00

30%

Installaties

EUR

202,50

15% EUR

120,00

10% EUR

30,00

5% EUR

160,00

20%

Technische veroudering Bruto verv.w.

RW

Levensduur

Rest LD

perc. TC

Factor TC

LD +

Waarde na TC

Ruwbouw

Kleedboxen (4) etc.

Bouwjaar 1991

EUR

109.890

20%

50

16

54,4%

0,456

50

EUR

50.110

Afbouw

2018

EUR

59.940

15%

30

23

19,8%

0,802

30

EUR

48.052

Installaties

2015

EUR

29.970

10%

15

5

60,0%

0,400

15

EUR

11.988

EUR

199.800

EUR

110.150

Totaal 1

Kantine etc.

Bouwjaar

Bruto verv.w.

RW

Levensduur

Rest LD

perc. TC

Factor TC

LD +

Waarde na TC

Ruwbouw

1991

EUR

89.280

20%

50

16

54,4%

0,456

50

EUR

40.712

Afbouw

1991

EUR

44.640

15%

30

-4

74,1%

0,259

39

EUR

11.561

Installaties

1991

EUR

14.880

10%

15

-19

75,0%

0,250

39

EUR

3.720

EUR

148.800

EUR

55.992

Totaal 2

overkapping

Bouwjaar

Bruto verv.w.

RW

Levensduur

Rest LD

perc. TC

Factor TC

LD +

Waarde na TC

Ruwbouw

1993

EUR

32.400

20%

60

28

42,7%

0,573

60

EUR

18.576

Afbouw

1993

EUR

8.640

15%

30

-2

73,5%

0,265

37

EUR

2.288

Installaties

1993

EUR

2.160

10%

15

-17

75,0%

0,250

37

EUR

540

EUR

43.200

EUR

21.404

Kassa en houtopslag

Bruto verv.w.

RW

Levensduur

Rest LD

perc. TC

Factor TC

LD +

Waarde na TC

Ruwbouw

1993

EUR

8.800

20%

60

28

42,7%

0,573

60

EUR

5.045

Afbouw

1993

EUR

5.280

15%

30

-2

73,5%

0,265

37

EUR

1.398

Installaties

1993

EUR

3.520

10%

15

-17

75,0%

0,250

37

EUR

880

EUR

17.600

EUR

7.324

EUR

Bouwjaar

Totaal 3

409.400,00

Totaal 4

Functionele veroudering Economische veroudering (EV)

Op basis van ESG factoren / inschatting taxateur

Kleedboxen (4) etc.

5,0% Kantine etc.

5,0%

Kleedboxen (4) etc.

0,0% Kantine etc.

0,0%

Kleedboxen (4) etc.

5,0% Kantine etc.

5,0%

5,0% Kantine etc.

5,0%

Verandering bouwwijze (VB)

5,0% Kassa en houtopsla

5,0%

bouwkosten actuele bouwwijze versus oorspronkelijk

Belemmering gebruik (BG)

overkapping

0,0% Kassa en houtopsla

0,0%

5,0% Kassa en houtopsla

5,0%

inschatting taxateur

Excessieve gebruikskosten (EG)

overkapping

beperkte/matige isolatie / inschatting taxateur

Kleedboxen (4) etc. Omschrijving

overkapping

Waarde na TC

overkapping

5,0% Kassa en houtopsla

5,0%

EV

VB

BG

EG

Factor FC

Kleedboxen (4) etc.

EUR

110.150

0,95

1,00

0,95

0,95

0,857

Kleedboxen (4) etc. EUR

94.440

Kantine etc.

EUR

55.992,30

0,95

1,00

0,95

0,95

0,857

Kantine etc. EUR

48.006

overkapping

EUR

21.404,43

0,95

1,00

0,95

0,95

0,857

overkapping EUR

18.352

Kassa en houtopslag

EUR

7.323,82

0,95

1,00

0,95

0,95

0,857

assa en houtopslag EUR

6.279

Totale perceel is groot:

366 m2

Correcties k.k.

bijzonderheden

Eenheidsprijs

Grond 1

basiskavel max 2x bb

EUR

BTW

m 1 /m 2 -

EUR

overgrond > 2x bb

EUR

-

0

Kavel wonen

EUR

-

0 + waarde wonen

732

202.163

minus k.k. 11,00% EUR

20.034,18

Hoofdgebouwen k.k.: EUR

182.128,89

-100%

deelwaarde basiskavel max 2x bb

EUR

kapitaalscorrecties k.k. -

onderhoud, direct achterstallig

Gecorrigeerde vervangingswaarde Taxateur(s):

35.086,15

EUR

366 2x bebouwd opp

Grond 2 Correcties k.k.

21,00%

Totaal hoofdgebouwen von

Grond 3 Grond 1

GVW

inclusief BTW

Waarde obv GVW k.k.

afgerond op

5000

EUR

EUR

-

EUR

15.000-

165.000

René Leenstra REV (M)RT - RT_VRT + Plausibiliteitsverklaring

ESG-factoren en onderhoud Bij de waardering is rekening gehouden met de milieuprestaties van het gebouw (Environmental), de maatschappelijke functie (Social) en de eigendomsstructuur en governance (Governance). De energieprestatie is laag (indicatief label E), er is sprake van enkel glas, verouderde installaties en beperkte isolatie. Deze factoren zijn verwerkt in de correctie op de vervangingswaarde. Daarnaast is het achterstallig onderhoud aan boeidelen, zinkwerk en ventilatie meegewogen in de technische en functionele afschrijving. De MJOP is nog in ontwikkeling, wat onzekerheid geeft over toekomstige investeringen. In de waardering is de (onder)grondwaarde impliciet meegenomen via de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW), maar niet als afzonderlijke component uitgesplitst. Aangezien het object op gemeentelijke grond staat en het recht van opstal niet kadastraal is ingeschreven, is het juridisch en economisch niet passend om een zelfstandige grondwaarde toe te kennen in de taxatie. Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 24

paraaf:

Waarom geen afzonderlijke grondwaarde? • Eigendomssituatie: De gemeente is eigenaar van de grond, en het recht van opstal is nooit formeel gevestigd. • Gebruikssituatie: Het object wordt volledig gebruikt door een vereniging, zonder commerciële exploitatie of overdraagbaar zakelijk recht. • Bestemming: De bestemming ‘Sport’ beperkt alternatieve aanwendingen en daarmee de grondwaarde in vrije marktzin. • Om deze redenen is de component grondwaarde op € 0 /m2 gezet in de waardering. Toelichting • Deze waarde is gebaseerd op het huidige gebruik, de fysieke en juridische beperkingen, en de beperkte verkoopbaarheid op de vrije markt. • Bij verduurzaming tot energielabel C of A kan de waarde stijgen met ca. €25.000–€50.000, afhankelijk van subsidiëring en exploitatiepotentieel. • De waarde is afgestemd op het doel van de taxatie: beleidsbeslissing door de gemeente Vught. Back testing

De taxateur is de afgelopen 3 jaar niet eerder betrokken geweest bij de waardering van onderhavig object.

Ondertekening

Rekening houdend met alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie zijn de volgende waarden getaxeerd. Marktwaarde in huidige staat € 165.000 k.k.

Zegge: één-honderd-vijfenzestig-duizend euro

Marktwaarde (EVS2020) ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper die onafhankelijk van elkaar handelen na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Heerenveen, dinsdag 4 november 2025 Leenstra Taxaties OG De heer C.R. (René) Leenstra REV (M)RT RT-VRT Handtekening:

2e taxateur zie bijlage plausibiliteitsverklaring

Bij alle professionele taxatiediensten dient de register taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur, alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht. De controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedragen beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets, of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen uitgevoerd van EVS, of IVS. De controlerende taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Indien de taxatie is verricht door tenminste twee Register-Taxateurs is de plausibiliteitsverklaring geen (verplicht) onderdeel van het rapport maar hebben beide taxateurs een hoofdelijke verantwoordelijkheid voor het rapport en de waardering.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 25

paraaf:

7. VERKLARINGEN TAXATEUR/ ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Verklaringen taxateur

Taxateur verklaart verder dat hij / zij:  gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren;  de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht;  er geen sprake is van enige belangenverstrengeling dan wel de schijn daarvan  voor deze taxatie de gebruikelijke stappen zijn doorlopen. Het betreft de stappen in het proces van opdrachtverlening, onderzoek, opname, waardering, rapportage, ‘het vier ogen principe’ en evaluatie;  in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde vastgoed, de eigenaar van het vastgoed, de eventuele verhuurder of huurder van het vastgoed, de financier van het vastgoed of eventueel andere belanghebbenden bij het vastgoed;  geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde vastgoed;  nooit betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde vastgoed anders dan vermeld in het taxatierapport;  voldoet aan de eisen van de meest actuele versie van de van toepassing verklaarde standaard. Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

 de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT en de van toepassing zijnde reglementen en praktijkhandreikingen van het NRVT;  zich onderwerpt aan de (gezamenlijke) tuchtrechtspraak van de organisatie waarbij taxateur is aangesloten alsmede het tuchtrecht van het NRVT;  de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van de branche- of beroepsorganisatie waaraan taxateur is verbonden;  voldoet aan de eisen voor de permanente educatie en de hercertificering (NRVT) en indien RICS-gecertificeerd en/of REV-gecertificeerd ook aan de (permanente) educatieregels van RICS en TEGOVA-EU.  tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die zowel het NRVT als de beroeps- en branche organisatie stellen en dat de premie van deze verzekering is voldaan. Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. WWFT Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Doorlopend toezicht Taxateur is in het kader van het publieke belang onderworpen aan doorlopend toezicht van zowel het NRVT als de beroeps- of branche organisatie waar taxateur bij is aangesloten.

In het kader van dit doorlopend toezicht kan de toezichthouder inzage verlangen in taxatiedossiers. De taxateur is verplicht dit te doen waarbij de vertrouwelijkheid van de dossiers door de toezichthouders is geborgd. Deze inzage is beperkt indien hiervoor een wettelijke beperking geldt. Opdrachtgever heeft middels de opdrachtbevestiging ingestemd met de uitvoering van het doorlopend toezicht tenzij er een aanmerkelijk belang van opdrachtgever is dat zich hiertegen verzet. Opdrachtgever zal dit dan onverwijld mede delen aan taxateur. Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart dat hij / zij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoed valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken.

Overige mededelingen

Eerdere betrokkenheid / back testing De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van drie jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 26

paraaf:

Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waarde peildatum en onder de randvoorwaarden als opgenomen in dit taxatierapport. Alle wijzigingen in de randvoorwaarden op de peildatum van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waarde peildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. De taxatie wordt vastgesteld op de waarde peildatum. Als gevolg daarvan heeft het taxatierapport een vervaltermijn van maximaal zes maanden na de waarde peildatum. Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie is en blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • gebrekkige, of onvolledige informatievoorziening door de opdrachtgever; • gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van goed vergelijkbare koop- en huurtransacties en aanbod; • de marktomstandigheden, w.o. de invloed van oorlog in Oekraïne; • ontwikkeling van de marktrente en inflatie; • algemene taxatie onnauwkeurigheid; De taxateur weegt al deze punten mee in diens beoordeling. In hoofdstuk 5 worden de overwegingen met betrekking tot de schattingsonzekerheid nader toegelicht.

Indien opdrachtgever dit rapport als uitgangspunt wil nemen voor aan-, of verkoop na de waarde peildatum (langer dan 6 maanden), of bij gewijzigde marktomstandigheden, dan adviseren wij een hertaxatie, of actualisatie te laten opstellen. Exoneraties • Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en het doel waartoe het is opgemaakt (te taxeren belang). Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan of gebruikt worden door derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever, of een aan hem gelieerde vennootschap. • Iedere aansprakelijkheid met betrekking tot de uitvoering van deze taxatie vervalt na ommekomst van zes (6) maanden te rekenen vanaf de dagtekening van het rapport. • De taxateur is maximaal aansprakelijk tot het bedrag waartoe hij volgens de regels van de beroepsvereniging/ NRVT voor aansprakelijkheid is verzekerd en deze verzekeraar gehouden is uit te keren op grond van een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of een door haar bereikte schikking en gesloten vaststellingsovereenkomst.

Aansprakelijkheid De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventueel in de grond aanwezige chemische afvalstoffen, of andere schadelijke stoffen, funderingsresten, explosieven, of andere obstakels, die het ongestoorde gebruik van het complex zouden kunnen belemmeren, of verhinderen, of agressief zijn ten opzichte van de bij de bouw gebruikte materialen. Aangezien er geen bouwkundige, of technische inspectie heeft plaatsgevonden, wordt voor verborgen technische, of bouwkundige gebreken door de NTZV-taxateurs geen aansprakelijkheid aanvaard. Tenzij anders vermeld, is ter zake van de toepasselijkheid van wettelijke maatregelen en plaatselijk geldende regelingen, zoals bestemmingen en verordeningen en het ter zake door de diverse overheidsorganen gevoerde, of te voeren beleid, geen bijzondere informatie ingewonnen. Er is van uitgegaan dat uit vorenbedoelde wetten, maatregelen, of verordeningen geen bijzondere beperkingen voortvloeien die de waarde van het complex beïnvloeden. In deze taxatie zijn niet mogelijke specifieke voordelen tot uiting gebracht, die bepaalde eigenaren en/of gebruikers zouden kunnen genieten. Er is uitgegaan van de juistheid van de informatie die is verstrekt door de in het taxatierapport vermelde informatiebronnen.

Tenslotte indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de berekeningsmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt. Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts één van de indicaties voor de getaxeerde waarde, en kan hiervan uitdrukkelijk afwijken. Indien bovendien meerdere scenario’s zijn doorgerekend, behoeven niet alle te zijn vermeld. De taxateur heeft geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 27

paraaf:

markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het model definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). In deze taxatie zijn niet mogelijke specifieke voordelen tot uiting gebracht, welke bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten. De taxatie is uitgevoerd op basis van de Algemene Voorwaarden van de brancheorganisatie, of leveringsvoorwaarden van de taxateur. Deze zijn digitaal aan opdrachtgever verstrekt. De waardering van de taxatie is gedaan in euro’s exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Inflatie NRVT

index NB – De NRVT schrijft 2 keer per jaar een inflatiepercentage voor. Echter kunnen er zich in de loop van het jaar gebeurtenissen voordoen, die van invloed zijn op het inflatiepercentage. De taxateur zal aangeven in zijn waardering wanneer hij daarvan afwijkt in zijn rekenmodel.

bron: CBS

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 28

paraaf:

Algemene uitgangspunten en aannamen

•

•

•

•

•

•

•

• •

•

Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is (conform opgave van opdrachtgever) in overeenstemming met het huidige gebruik (tenzij anders aangegeven). Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. De taxateur is geen milieudeskundige en verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in de grond, het grondwater, naar materialen die schadelijk zijn voor mens, dier, milieu of gebouwen, en naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en/of informatie uit openbare bronnen.

Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties door de taxateur. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door professionele vakmensen; Op het getaxeerde zijn (conform mondelinge opgave van de eigenaar) alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig.

Aangenomen is dat deze nutsvoorzieningen een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object hebben; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden door terzake deskundige experts; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegrond- en/of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze tekeningen al dan niet in combinatie met lasermeting ter plaatse heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het getaxeerde object, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n) en/of winkelruimte, zijn buiten beschouwing gelaten; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever en/of derden. Taxateur is niet verantwoordelijk voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens, doch heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld die nodig zijn om een waarde oordeel af te kunnen geven.

Het rapport en de rekenmodellen moeten integraal worden beschouwd. Aan een separaat rekenmodel of alleen een deel van de inhoud van het rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Enkel het volledige rapport dient als onderbouwing van de getaxeerde waarde.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 29

paraaf:

ESG toelichting

ESG in EVS2025 De EVS2025 richtlijnen benadrukken het belang van ESG-factoren bij de taxatie van vastgoed. Hier zijn enkele belangrijke punten: 1. Duurzaamheid en Energie-efficiëntie: • EVS 6 behandelt de methodologie die taxateurs moeten volgen om de marktwaarde te bepalen in de context van verplichte renovatie van slecht presterende gebouwen. Dit omvat energie-efficiëntie en andere duurzaamheidsaspecten. 2. Invloed van de Europese Green Deal: • Deel VI van de EVS2025 is grondig herzien en uitgebreid om rekening te houden met de veranderingen die de Europese Green Deal met zich meebrengt voor land en gebouwen. Dit betekent dat taxateurs nu meer aandacht moeten besteden aan duurzaamheidsprestaties en -risico's. 3. ESG-rapportage: • De richtlijnen sluiten aan bij de ESG-rapportageverplichtingen van grote en beursgenoteerde bedrijven, zoals vastgelegd in de Europese richtlijn CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Dit zorgt voor meer transparantie en verantwoording over duurzaamheidsbeleid en prestaties. 4. Praktische Toepassing: • Taxateurs moeten gedetailleerde informatie verzamelen over de duurzaamheidsprestaties van een pand, zoals energiegebruik, CO2-uitstoot en risico's op natuurrampen. Deze informatie wordt gebruikt om een nauwkeurige marktwaarde te bepalen.

Wat is ESG? ESG staat voor: • Environmental (Milieu): Dit omvat factoren zoals energie-efficiëntie, CO2-uitstoot, watergebruik en afvalbeheer. • Social (Sociaal): Dit betreft aspecten zoals arbeidsomstandigheden, gezondheid en veiligheid, en de impact op de lokale gemeenschap. • Governance (Bestuur): Dit heeft te maken met bedrijfsvoering, ethiek, transparantie en naleving van wet- en regelgeving. ESG-factoren (Environmental, Social, Governance) spelen een steeds belangrijkere rol bij vastgoedtaxaties. Ze beïnvloeden niet alleen de huidige waarde van een object, maar ook de toekomstige risico’s en kansen. Hier is een overzicht van hoe elk aspect concreet kan worden meegenomen in een taxatie: 1. Environmental (Milieu) Dit aspect richt zich op de ecologische voetafdruk van het vastgoed: • Energie-efficiëntie: Energielabels (zoals A+++), isolatie, gebruik van duurzame energiebronnen (zonnepanelen, warmtepompen). • CO2-uitstoot: Directe en indirecte uitstoot, bijvoorbeeld door verwarming, koeling en transport. • Afvalbeheer: Scheiding van afvalstromen, recyclingfaciliteiten. • Milieuvriendelijkheid: Gebruik van duurzame bouwmaterialen, groene daken, waterbesparende installaties. Impact op waarde: Gebouwen met hoge milieuprestaties zijn aantrekkelijker voor huurders en investeerders, en kunnen lagere operationele kosten en hogere huuropbrengsten opleveren. 2.

Social (Sociaal) Dit aspect kijkt naar de maatschappelijke impact van het vastgoed: • Impact op lokale gemeenschappen: Bereikbaarheid, integratie met de buurt, bijdrage aan leefbaarheid. • Arbeidsomstandigheden: Voor gebouwen met personeel (zoals kantoren of fabrieken): veiligheid, gezondheid, welzijn. • Diversiteit en inclusie: Toegankelijkheid voor mensen met een beperking, genderneutrale voorzieningen, sociale huurwoningen. Impact op waarde: Positieve sociale impact kan leiden tot een beter imago, hogere bezettingsgraad en minder juridische of reputatierisico’s. 3. Governance (Bestuur) Dit aspect gaat over transparantie en naleving: • Transparantie: Duidelijke rapportages over duurzaamheid, eigendomsstructuur, en risico’s.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 30

paraaf:

Bestuursstructuur: Verantwoordelijkheden en besluitvorming binnen de organisatie. Naleving van regelgeving: Voldoen aan wet- en regelgeving, zoals de EU Taxonomie of SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Impact op waarde: Goed bestuur vermindert risico’s op boetes, juridische geschillen en reputatieschade, wat de waarde van het vastgoed beschermt. • •

Volgens de EVS2025 regelgeving zijn ESG-componenten van belang in een taxatie wanneer ze invloed hebben op de marktwaarde van het vastgoed. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij: 1. Energie-efficiëntie: Gebouwen met hoge energie-efficiëntie kunnen een hogere marktwaarde hebben vanwege lagere operationele kosten en hogere aantrekkelijkheid voor huurders en kopers. 2. Duurzaamheid: Duurzame bouwmaterialen en -methoden kunnen de waarde van een gebouw verhogen door de langere levensduur en lagere onderhoudskosten. 3. Milieu-impact: Gebouwen die voldoen aan milieunormen en -regelgeving kunnen aantrekkelijker zijn voor investeerders die waarde hechten aan milieuvriendelijke praktijken. 4. Sociale aspecten: Goede arbeidsomstandigheden en gemeenschapsbetrokkenheid kunnen de reputatie van een bedrijf verbeteren en daarmee indirect de waarde van het vastgoed beïnvloeden. 5. Bestuursstructuur: Transparante en ethische bedrijfsvoering kan het vertrouwen van investeerders vergroten, wat de waarde van het vastgoed positief kan beïnvloeden.

Europese richtlijnen De focus van het Europese en Landelijke Energie- en duurzaamheidsbeleid vloeit voort uit het Klimaatakkoord van Parijs, waarbij het accent ligt op: - Klimaatmitigatie; maatregelen om de opwarming van de aarde te beperken; - Klimaatadaptatie; het verminderen de kwetsbaarheid voor klimaatverandering van samenlevingen of het profiteren van de kansen die een veranderend klimaat biedt - Circulaire Gebouw Economie: is een kringloop systeem, binnen de economie en industrie waarin geen eindige grondstofvoorraden worden uitgeput en waarin reststoffen volledig opnieuw worden ingezet in het systeem. In lijn hiervan zijn er thans 4 beleid, wet- dan wel regelgevingen bekend: - 2015: Klimaatakkoord Parijs - 2018 EU Sunstainable Finance Plan - 2019: European Green Deal - 2020: EU Taxonomie Er is momenteel geen directe opvolger voor de EU Taxonomie, maar er zijn wel voorstellen om de bestaande regelgeving te versoepelen en te verbeteren. Een recent gelekt conceptvoorstel van de Europese Commissie suggereert aanzienlijke versoepelingen van de EU Taxonomie, de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en de Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD). Dit voorstel zou de administratieve lasten voor bedrijven verminderen en de drempels voor verplichte duurzaamheidsrapportage verhogen. Belangrijkste voorstellen in het conceptvoorstel: 1.

CSRD: Verhoogde drempels en verminderde verplichtingen • De drempel voor verplichte duurzaamheidsrapportage onder CSRD wordt verhoogd naar 1.000 medewerkers en een omzet van €450 miljoen. • Beursgenoteerde MKB-bedrijven worden vrijgesteld van rapportageverplichtingen. • Specifieke “targeted assurance guidelines” worden ingevoerd om de administratieve last van assurance-verplichtingen te verminderen. • Strikte beperkingen op informatie-uitvragen binnen de waardeketen, waardoor bedrijven minder gedetailleerde gegevens hoeven te verzamelen. • Geen sectorspecifieke ESRS-standaarden, waardoor bedrijven niet langer extra sectorgebonden rapportage-eisen hoeven te volgen. • Due diligence-checks worden teruggebracht van jaarlijks naar eens in de vijf jaar. • Er wordt niet meer gesproken over het afschaffen van de dubbele materialiteitsanalyse, wat mogelijk betekent dat deze eis blijft bestaan. 1. CSDDD: inperking van due diligence verplichtingen • Due diligence beperkt tot directe leveranciers en enkel bij bedrijven met meer dan 500 medewerkers. • Geen verplichting meer om zakelijke relaties bij overtredingen als ‘last resort’ te beëindigen. • Beperking van civiele aansprakelijkheid voor bedrijven bij niet-naleving. • Het begrip ‘stakeholders’ wordt ingeperkt, wat betekent dat bedrijven minder belanghebbenden in hun due diligence-proces hoeven te betrekken.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 31

paraaf:

• •

Verlichting van due diligence-verplichtingen, met minder frequent verplichte processtappen. Geen due diligence-verplichting voor financiële instellingen.

Europese en Nederlandse richtlijnen kenmerken zich thans op drie vlakken: https://www.klimaatakkoord.nl/gebouwde-omgeving Klimaatbeleid | Klimaatverandering | Rijksoverheid.nl wetten.nl - Regeling - Klimaatwet - BWBR0042394 (overheid.nl) Alle drie nochtans met een wisselende focus: omdat van sommige duurzaamheidseigenschappen (nog) niet is bepaald welke invloed ze hebben op de waarde van het getaxeerde vastgoed, of ze ‘werkelijk’ duurzaam zijn gebleken en in hoeverre de veranderende regelgeving van invloed is op de waarde van het getaxeerde vastgoed. Enkele duurzaamheidseigenschappen, bijvoorbeeld energiezuinigheid, verstrekken soms een groter direct voordeel aan de gebruiker dan aan de gebouweigenaar. Duurzaamheid is niet te isoleren in een marktwaarde. En onder de term ‘duurzaamheid’ vallen ook de taxatiebekende termen zoals renovatie en modernisatie. Verbouwingsinvesteringen voor vastgoedrenovatie en/of -modernisatie gaan in de praktijk vaak samen met één of meerdere van de hieronder genoemde aspecten. Wel laat (inter)nationaal onderzoek zien dat duurzame eigenschappen zich vertalen in een hogere markt/huurwaarde dan wel snellere verkoop tijd, toegenomen bezettingsgraad, lagere operationele lasten, kortere verkoop(verhuur)tijden, hogere netto huuropbrengsten, lagere kapitalisatie factoren en verhoging productiviteit werknemers.

Daarmee is deze paragraaf een ‘levende paragraaf’ die met enige regelmaat wordt aangepast. Door deze aanpassing is de taxateur voor wat deze paragraaf “Milieu en ESG inclusief Duurzaamheid” genoodzaakt te werken met de volgende disclaimer: NB - De taxateur is geen BTK- / EPA(U)-adviseur en heeft zich alleen gericht op de (verbouwings) investeringen / kosten die nodig zijn voor de energietransitie (stroom en licht), warmtetransitie (koken en verwarmen) en het verbeteren van de schil (isoleren, ventileren en koelen) die een labelsprong mogelijk maken. Hierdoor kan er een prijsverschil ontstaan omdat BTK- / EPA(U)adviseurs bijvoorbeeld werken met BAG-metrages en de taxateur met NEN280/IPMG, dit heeft invloed op de marktwaarde, waarvoor de taxateur niet aansprakelijk is. Taxateur kan slechts gebruik maken van hulpmiddelen zoals uitgegeven kengetallenboeken en applicaties. Er zijn geen prijzen opgevraagd bij aannemers, er zijn geen controles geweest ten aanzien van de huidige bouwbesluiten en er heeft geen nacontrole plaatsgevonden door BTK- / EPA(U)-adviseur. Een energielabel geeft aan of en hoe energiezuinig een gebouw is en of er nog meer energiebesparende maatregelen wenselijk, of mogelijk zijn. De energielabelklasse wordt bepaald op basis van het primair fossiele energiegebruik, uitgedrukt in kilowattuur per m² per jaar (kWh/m² jr).

De berekeningsmethode en Rc-eisen zijn gewijzigd vanaf 1 januari 2021 Voorheen moest de Rc-waarde berekend worden volgens de NEN 1068, vanaf 1 januari 2021 is dat de NTA 8800 voor die gebouwen die aan BENG moeten voldoen. In de NTA 8800 is de berekening van de warmteweerstand in lijn gebracht met de Europese normen. De belangrijkste verschillen zijn dat de correctiefactor voor de bouwkwaliteit en kleinere toeslagen voor de U-waarde vervallen. Met de nieuwe NTA 8800 rekenmethodiek komen de resultaten van de Rc-waarden wat hoger uit dan tot 2021 het geval is. Daar staat tegenover dat de grenswaarden voor constructies die volgens de NTA worden uitgerekend, ook hoger zijn. De minimale Rc-eisen voor nieuwbouw, gerekend volgens NTA 8800 zijn: 3,7 m²K/W voor vloeren, 4,7 m²K/W voor gevels en 6,3 m²K/W voor daken. Energielabel utiliteitsbouw verplicht Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen (en woningen) is een energielabel verplicht.

Het geldt voor gebouwen met de volgende functies (dit kan 1 functie zijn, maar ook een combinatie van meerdere functies):  kantoor  onderwijs, zoals scholen en universiteiten  bijeenkomst, zoals cafe's, restaurants, kinderopvang en vergadercentra  gezondheidszorg, zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen  logies, zoals hotels en pensions  sport, zoals sporthallen, stadions, zwembaden  winkels, zoals supermarkten, warenhuizen, showrooms van garages Daarnaast is het verplicht om de energieprestatie-indicator (de labelklasse) van een geldig energielabel weer te geven wanneer een gebouw te koop of te huur wordt aangeboden door advertenties in commerciële media. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 32

paraaf:

Gebouwen waarvoor geen energielabel nodig is: • Een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt. • Beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening. • Gebouwen voor religieuze activiteiten, zoals kerken en moskeeën. • Vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m2. Bijvoorbeeld een Tiny house, woonboot of woonwagen. • (Agrarische) bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking, bijvoorbeeld fabriekshallen. • Gebouwen die ten hoogste 2 jaar in gebruik zijn, zoals bouwketen, noodwinkels en noodlokalen bij scholen. • Recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn. En met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik. • Gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen, zoals schuren of garages. Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar. Voldoet het gebouw niet aan die eisen, dan mag het vanaf 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012 (wijziging per 17-20-2018).

De energielabel C-verplichting geldt niet voor kantoorgebouwen als:  de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties (exclusief nevenfuncties) <50% is van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw;  de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het gebouw <100 m2 is;  het gaat om monumenten als bedoeld in de Erfgoedwet of aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening;  het gaat om een kantoorgebouw dat ten hoogste 2 jaar wordt gebruikt;  het gaat om een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht in het kader van de Onteigeningswet;  het kantoorgebouw geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen;  de maatregelen die nodig zijn om energielabel C te realiseren, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. In het energieakkoord van 2013 staat de volgende zin: "Voor 2030 wordt voor [bestaande] gebouwen gestreefd naar ten minste gemiddeld label A". Het is voor kantoren dus niet wettelijk verplicht om in 2030 energielabel A te hebben. Bij het voldoen aan de energielabel C-plicht is het natuurlijk wel verstandig om na te denken over verdere verduurzaming van uw kantoor (richting CO2-neutraal in 2050). De renovatiestandaard kan u hierbij helpen. De renovatiestandaard is voorlopig niet verplicht. Pas na 2030 wordt er wettelijk vastgelegd hoe energiezuinig utiliteitsgebouwen in 2050 moeten zijn.

Gebouwen die vóór 2030 aan de renovatiestandaard voldoen, worden alvast als energiezuinig genoeg beschouwd. Zo voorkomt u dat u meerdere keren moet verbouwen. Renovatiestandaard (rvo.nl)

8. BIJLAGEN • • •

Fotobijlage Toelichting EVS2025 Overige bijlagen

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 33

paraaf:

Fotobijlage

Foto 1: ligging net buiten de bebouwde kom

Foto 2: sportaccommodatie in groene omgeving

Foto 3: Veel groene parkeeruimte

Foto 4: parkeerruimte voor ingang complex

Foto 5: complex omsloten door hekwerk

Foto 6: entree/ kassa (en opslag kalk voor lijnen)

Foto 7: gebouw met enerzijds de kleedboxen

Foto 8: anderzijds kantine met overkapping

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 34

paraaf:

Foto 9: meterkast

Foto 10: Techn. Ruimte met CV en boilers

Foto11: ballen berging

Foto 12: 4 kleedkamers, redelijk recent nieuwe betegeling

Foto 13: per kleedkamer 4 douches

Foto 14: en 1 toilet

Foto 15: zinkwerk goten behoeft aandacht, enige lekkage sporen op de aanhechtingen

Foto 16: enkele houten boeidelen aan vervanging toe

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 35

paraaf:

Foto 17: overkapping is er later door Real lunet

Foto 18: aangebouwd, bouwjaar onbekend

Foto 19: alle ramen enkel glas (draadglas).

Foto 20: aantal ramen vertonen breuklijnen

Foto 21: de kantine

Foto 22: met bar

Foto 23: met keuken

Foto 24: sanitaire ruimte (D en H)

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 36

paraaf:

Foto 25: bergzolder met opstelling CV (ca 2024/2025?)

Foto 26: dakisolatieplaten met daarop golfplaat

Foto 27: 2 aangebouwde houten bergingen

Foto 28: zicht vanaf het hoofdveld

Foto 29: tijdelijke kleedunits, buiten de waardering

Foto 30: zijgevel kantine met fietsrekken

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 37

paraaf:

Toelichting EVS2025/ Reglement gedrags- en beroepsregels NRVT Het belangrijkste uit het reglement van de NRVT is het volgende: Hoofdstuk 2. Taxatiestandaarden Artikel 4. 4.1 Bij het uitvoeren van de Professionele Taxatiedienst handelt de Register-Taxateur overeenkomstig de internationaal geldende Taxatiestandaarden (IVS of EVS) en de Reglementen en de Praktijkhandreikingen van NRVT. 4.2 De Register-Taxateur legt in de Opdrachtvoorwaarden vast welke Taxatiestandaard hij toepast. 4.3 De Register-Taxateur legt in het Taxatierapport vast welke Taxatiestandaard hij heeft toegepast. Daarbij verklaart de Register-Taxateur dat hij op de hoogte is van en dat hij heeft gehandeld overeenkomstig deze Taxatiestandaard. 4.4 Indien de Register-Taxateur afwijkt van de gekozen Taxatiestandaard legt de Register-Taxateur dit vast in de Opdrachtvoorwaarden en vermeldt hij dit in het Taxatierapport. EVS2020 vervangen door EVS2025 Per 1-01-2025 is de EVS2020 vervangen door de EVS2025. In grote lijnen is de EVS2020 gelijk aan de EVS2025, maar toegevoegd is o.a. een hoofdstuk III. European Valuation Guidance Notes (Europese taxatie Richtlijnen) met daarin ondermeer onder EVGN2 de introductie van de ‘Prudently Conservative Valuation Criteria’ (VoCoWa – Voorzichtige Conservatieve Waardering) i.v.m.

met de revisie van de Capital Requierments Regulation (CRR) – Een EUverordening waardoor Banken er voor moeten zorgen dat hun hypotheektaxaties voldoen aan deze criteria. Vooralsnog vragen de Banken nog niet om de VoCoWa. In dat geval wijkt de taxateur dan af van de EVS op dit punt. Daarvoor geldt in dat geval de volgende disclaimer: Deze taxatie is volledig in overeenstemming met de Europese Taxatiestandaarden (EVS), met één voorbehoud: Voor zover deze wordt gebruikt voor hypothecaire taxatiedoeleinden, voldoet deze niet aan EVS 2025 EVGN 2 Taxatie voor Hypotheekverstrekking – Voorzichtige Conservatieve Taxatiecriteria. Dit vanwege de instructie om uitsluitend de marktwaarde te taxeren, niettegenstaande de vereiste van Verordening (EU) 2024/1623 per 01-01-2025 om een ‘eigendomswaarde’ te taxeren waarbij rekening wordt gehouden met ‘voorzichtige conservatieve taxatiecriteria'." De EVS 2025 vormt de basis voor de taxatie. Hierin staat o.a. de definitie van markt(huur)waarde, het taxatieproces en rapportagerichtlijnen.

Zie ook onderstaand link voor de gehele tekst: EVS 2025_1.pdf Waaruit bestaat de EVS2025? EVS1 Marktwaarde (Market Value) EVS2 Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde (Valuation bases other than Market Value) EVS3 De bevoegde taxateur (The Qualified Valuer) EVS4 Het taxatieproces (The Valuation Process) EVS5 Rapportage inzake taxatie (Reporting the Valuation) EVS6 Taxatie en energie-efficiëntie (Valuation and Energy Efficiency) In EVS5 is vastgelegd wat het taxatierapport (minimaal) moet bevatten: De belangrijkste zaken: Algemeen: 4.1.1. Rapport moet schriftelijk zijn en op begrijpelijke wijze opgesteld en gepresenteerd. 4.1.2. moet overeenkomen met de opdrachtbrief; grondslag en doel van de taxatie vermelden; resultaat van het onderzoek naar de waardebepalende factoren en gebruikte referenties. 4.1.3. waarde op de waardepeildatum in overeenstemming met de uitgangspunten van de opdrachtbrief. 4.1.5. Rapport moet objectief zijn. 4.1.6. belangenverstrengelingen moeten worden vermeden of vermeld. Inhoud: 4.2.1. Rapport moet in overeenstemming zijn met de opdrachtbrief. 4.2.2. adequaat verslag van de opdrachtvoorwaarden (EVS4, deel 3): 3.7.

Minimaal moeten de volgende voorwaarden worden overlegd en overeengekomen: • De identiteit van de opdrachtgever; • Het doel van de taxatie; • Het te taxeren fysieke vastgoed; • De eigendomssituatie; • De taxatiegrondslag(en); • Een specifieke waardepeildatum; • Bevestiging dat geen sprake is van belangenverstrengeling. Verklaring inzake een eventuele eerdere betrokkenheid bij het vastgoed of de betrokken partijen; • De identiteit en status van de taxateur; • Uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten en afwijkingen van EVS; • De reikwijdte en omvang van onderzoeken; • Gebruikmaking van door de opdrachtgever verstrekte informatie; • Alle eventuele beperkingen op publicatie; • De mate waarin er sprake is van een zorgplicht; • Naleving van Europese taxatiestandaarden; • De grondslag voor de in rekening te brengen vergoeding; • Standaardverklaring van afwijzing van aansprakelijkheid; • Tijdschema voor de werkzaamheden. 4.2.3 de lengte en de gedetailleerdheid van het taxatierapport hangt af van het doel van de taxatie en het profiel en behoeften van de klant. Welke vorm en inhoud het rapport krijgt dient derhalve met de klant te worden overeengekomen aan het begin van de opdracht en schriftelijk in de opdrachtvoorwaarden te worden bevestigd. 4.2.7. verklaring taxateur dat hij heeft voldaan aan de EVS en eventuele afwijking daarvan vermelden met toelichting waarom.

Twee zaken zijn het grootste belang: 1. Het Rapport is vormvrij, maar moet de minimale vereisten uit EVS4 - 3.7 bevatten; 2. De opdrachtbrief is leidend voor de reikwijdte/ omvang van het rapport; De opdrachtbrief is dus onlosmakelijk verbonden met het rapport. Wel is er nog enige aandacht nodig t.a.v. EVS 6 Taxatie en energie-efficiëntie Het belangrijkste daaruit: 1. Inleiding 1.1. De Europese Green Deal is een pakket bindende EU-wetgeving voor de het koolstofvrij maken van de EU tegen 2050 en een vermindering van de broeikasgasemissies met 55 % 2030 ten opzichte van het niveau van 1990. 1.2. Een aantal van deze EU-wetten is gericht op het gebouwenbestand, de grootste energieverbruiker (40%) en uitstoter van broeikasgassen (36%). De belangrijkste wetten zijn Richtlijn (EU) 2024/1275 van 24 april 2024 betreffende de energieprestatie van gebouwen en Richtlijn (EU) 2023/1791 van 13 september 2023 over energie-efficiëntie: er zijn directe verplichtingen inzake renovatie van energie-efficiëntie die niet langer afhankelijk zijn van de soevereine beslissing van de eigenaar om een grote renovatie uit te voeren.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 38

paraaf:

1.3. De termijnen voor de eerste bouw- en renovatieverplichtingen liggen zo dicht bij elkaar (2030, 2033 en 2035) dat ze een snelle transformatie van de vastgoedmarkten zullen veroorzaken en marktwaarden. 1.4. Taxateurs in sommige lidstaten zullen zich moeten houden aan de nationale wetgeving met strengere verplichtingen die verder gaan dan de in het EU-recht vastgelegde minima. Taxateurs kunnen ook markten vinden waar er wordt gediscrimineerd tussen meer of minder energie-efficiënte woningen weerspiegeld in de prijs.

5. Toelichting EVS3 De bevoegde taxateur 5.1. Algemeen 5.1.1. Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De bijzonderheden van de opdracht dienen schriftelijk te worden bevestigd door middel van het produceren van en akkoord gaan met de opdrachtvoorwaarden (zie EVS 4). De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 5.2. Belangenverstrengelingen 5.2.1. De eisen die aan de taxateurs worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit houden in dat zij zich bewust moeten zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dienen zij de opdrachtgever te vragen alle andere belanghebbende of verbonden partijen op te geven, zodat zij kunnen vaststellen of sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 5.2.2.

Indien sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 5.2.3. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 5.2.4. Wanneer gezamenlijke taxateurs worden aangesteld, gelden voor elk van hen dezelfde eisen onafhankelijkheid en objectiviteit zoals hierboven uiteengezet. 5.3. Onafhankelijkheid van de taxateur 5.3.1. EU-definitie 5.3.3.1. In artikel 19(2) van de Richtlijn hypothecair krediet 2014/17/EU (MCD) staat het volgende te lezen: “De lidstaten zorgen ervoor dat de interne en externe taxateurs vakbekwaam en voldoende onafhankelijk van het kredietaanvaardingsproces zijn, opdat zij een onpartijdige en objectieve waardebepaling kunnen opstellen, die op een duurzame drager wordt opgeslagen en waarvan de kredietgever een exemplaar bewaart.” 5.4. Aansprakelijkheid van de taxateur 5.4.7.

Beroepsaansprakelijkheidsverzekering - Aangezien de omvang van de aansprakelijkheid voor de taxateur, die kan voortvloeien uit een taxatie (samen met kosten van daarmee samenhangende rechtsmaatregelen of rente die hangende een geschil wordt opgebouwd) vaak groter kan zijn dan het persoonlijke of zakelijke vermogen van de taxateur, is het in veel landen mogelijk om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Omdat zij erkennen dat die dekking de opdrachtgever zekerheid biedt, stellen veel beroepsorganisaties het aanhouden van passende dekking als voorwaarde voor bevoegd lidmaatschap. Deze is echter niet in elk land beschikbaar en in sommige landen waar deze wel beschikbaar is, niet verplicht. 5. Toelichting EVS4 Het taxatieproces 5.1. Het is de absolute verantwoordelijkheid van taxateurs dat zij (kunnen worden geacht te) beschikken over competenties en kwalificaties en niet gehinderd worden door een daadwerkelijke, potentiële of in de beleving bestaande belangenverstrengeling, of anderszins hebben verklaard dat er sprake is van een daadwerkelijke of schijnbare tekortkoming, en maatregelen hebben genomen om die te verhelpen, zodat zij de voorgenomen opdracht kunnen uitvoeren. 5.2. Onverwachte gebeurtenissen, zoals juridische geschillen, kunnen zich nog vele jaren na afronding van de oorspronkelijke taxatieopdracht voordoen.

De historische context en de motivering achter bijzondere voorwaarden kunnen dan moeilijk te achterhalen zijn, tenzij deze op hetzelfde moment schriftelijk zijn vastgelegd. Uit die vastlegging blijkt dan ook of de taxatie is gebruikt voor andere doeleinden dan die waarvoor de taxatie was opgesteld. 5.3. Naast de voordelen voor de taxateur van een duidelijk en beknopt document dat vóór aanvang van de opdracht is opgesteld en afgestemd, zorgt dit ervoor dat de opdrachtgever en diens adviseurs weten wat ze kunnen verwachten en kunnen beoordelen of wat ze krijgen is wat ze wilden en verwachtten. 5.4. Uitbestede taxaties - Het uitbesteden van werkzaamheden aan andere specialistische taxateurs of het inroepen van aanzienlijke professionele assistentie van derden behoeft de voorafgaande goedkeuring van de opdrachtgever. Die goedkeuring van de opdrachtgever dient schriftelijk te worden vastgelegd en in het taxatierapport te worden opgenomen. 65 5.5. Taxaties die aan een derde worden doorgegeven - Het risico bestaat dat taxaties die voor het ene doel worden opgesteld worden doorgegeven aan een derde en gebruikt voor een ander doel dat daarvan losstaat. Daarom moet in de opdrachtvoorwaarden elke aansprakelijkheid jegens derden worden uitgesloten en de beperkte aard van de taxatie, die uitsluitend bedoeld is voor het doel van de opdrachtgever, worden vermeld. 5.6.

Taxaties die niet conform de EVS zijn - Indien een taxateur wordt gevraagd een taxatie uit te voeren op een grondslag die niet in overeenstemming is of die in strijd is met deze standaarden, dient de taxateur de opdrachtgever bij aanvang van de opdracht op de hoogte te stellen dat het rapport geldt onder het voorbehoud van afwijking van de EVS. 5.7. Taxaties die worden uitgevoerd met beperkte informatie of waar bijzondere uitgangspunten nodig zijn — Er kan zich een situatie voordoen waarin beperkte informatie, ontoereikende inspectiemogelijkheden of beperkte tijd beschikbaar is voor de taxateur. Zo kan bijvoorbeeld in sommige gevallen het rapport nodig zijn voor intern gebruik door het management, terwijl het in andere gevallen nodig kan zijn in verband met een fusie of overname, waarbij de factor tijd van essentieel belang is. In die gevallen dient de taxateur ervoor te zorgen dat de opdrachtvoorwaarden bevestigen dat het rapport alleen is bedoeld voor gebruik door de opdrachtgever en niet wordt gepubliceerd. 5.8. Een taxateur kan bijzondere uitgangspunten moeten hanteren of de opdrachtgever kan van hem verlangen dat hij de taxatie uitvoert op basis van bijzondere uitgangspunten.

Men kan hierbij denken aan bijvoorbeeld: • Het uitgangspunt van bezit in onbewoonde staat waar het vastgoed verhuurd is; • Taxatie op basis van het uitgangspunt van een bouwvergunning die afwijkt van de daadwerkelijke vergunning; • Uitgangspunten waarbij een grondslag wordt geboden voor de taxatie van vastgoed met brandschade; • Bijzondere uitgangspunten bij de taxatie van verhandelbaar vastgoed. Onder die omstandigheden is het van essentieel belang dat in de opdrachtvoorwaarden duidelijk wordt vermeld dat in het taxatierapport, en alle publicaties op basis daarvan, in duidelijke bewoordingen de instructies moeten worden opgenomen in verband met de taxatie en het doel en de context van die taxatie, de mate van beperking van de inlichtingen en de gehanteerde uitgangspunten, de afhankelijkheid van de juistheid van de gebruikte informatiebronnen, het advies dat de taxatie weergeeft en de mate van afwijking van deze Standaarden. VI. TEGOVA Gedragscode TEGOVA verwacht van bij haar lid organisaties aangesloten taxateurs dat zij het als een persoonlijke verantwoordelijkheid beschouwen zich te houden aan deze Gedragscode, die is gebaseerd op: • Het principe van professioneel gedrag; en • De verwachting van opdrachtgevers dat een taxatie professioneel wordt uitgevoerd door een gekwalificeerde taxateur.

Taxateurs dienen er blijk van te geven dat zij professionele standaarden hanteren bij hun werkzaamheden, ter bescherming van het in hen gestelde vertrouwen door opdrachtgevers aan wie een zorgplicht verschuldigd is, door regulerende instanties en, meer in het algemeen, door de maatschappij. Deze TEGOVA Gedragscode omvat de waarden: • Eerlijkheid; • Gepast professioneel respect voor anderen en inachtneming van de standaarden; • Verantwoordelijkheid en betrouwbaarheid. Dergelijke beroepsstandaarden gaan verder dan de eisen die de wet stelt (en die voor iedereen gelden) en verlangen zorgvuldigheid jegens de opdrachtgever en respect voor anderen, waarbij naar beste kunnen moet worden gehandeld, zonder personen te discrimineren op grond van hun nationaliteit, afkomst, ras of sociale achtergrond, huidskleur, religie, overtuiging of politieke opvattingen, burgerlijke staat, geslacht, genderexpressie of seksuele geaardheid, leeftijd of handicap. Een inbreuk op deze Gedragscode door een taxateur kan aanleiding geven tot disciplinaire maatregelen door de betreffende lid organisatie en mogelijk leiden tot het verlies van de status van de taxateur als ‘Recognised European Valuer’ (REV) of ‘TEGOVA Residential Valuer’ (TRV).

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 39

paraaf:

De Gedragscode A. De taxateur moet te allen tijde eerlijk, integer en zorgvuldig handelen, met een zorgplicht jegens de opdrachtgever en ieder ander waarvan verwacht kan worden dat zij vertrouwen op de taxatie. B. De taxateur past bij de uitvoering van zijn werkzaamheden zijn/haar kennis en vaardigheden toe op een objectieve en onafhankelijke wijze en komt, waar van toepassing, professionele verplichtingen jegens gerechtelijke instanties na. C. De taxateur houdt zijn/haar professionele kennis en vaardigheden ten minste op het door de lid organisatie waar de taxateur lid van is vereiste niveau, of, voor taxateurs die REV of TRV zijn, op het daarvoor vereiste niveau te houden en blijft op de hoogte van ontwikkelingen in het vak en daarbuiten, teneinde de vakkundigheid te waarborgen. D. De taxateur moet bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden transparant zijn en verantwoording afleggen aan de opdrachtgever. E. De taxateur moet iedere feitelijke of potentiële belangenverstrengeling vermijden ten aanzien van het object in kwestie, het taxatieproces en het resultaat van de taxatie, mag geen direct of indirect belang hebben in het object en mag geen banden hebben met de koper of de verkoper van het object. De taxateur moet de opdrachtgever schriftelijk informeren wanneer een belangenverstrengeling zich voordoet en voordat het taxatierapport wordt uitgebracht. F.