Bijlage - Taxatierapport

TAXATIERAPPORT

MODEL 10-2025 Bedrijfsmatig Vastgoed / NTZV conform EVS 2025 o.b.v. model TEGOVA 17-02-2024

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Sportaccommodatie – Kleedruimten met kantine

De Kikvorsch 2, 5262 LX Vught Waardepeildatum: 31 oktober 2025

Opdrachtgever: Gemeente Vught – Wim van de Kerkhof Opdrachtnummer: 725024

Aangesloten bij:

Register Taxateur : C.R. (René) Leenstra REV (M)RT RT-VRT Gevestigd: Ganzenweide 31, 8446KR Heerenveen 0513 - 623245

Register taxateur: C.R. (René) Leenstra REV (M)RT RT-VRT – NTZV-lid

SAMENVATTING/ GETAXEERDE WAARDE Foto van het object

Plattegrond/locatie

Opdrachtgever

Gemeente Vught – Wim van de Kerkhof

Overige belanghebbende

s.v. Real Lunet

Type object/ het te taxeren belang

Sportaccommodatie – Kleedruimten met kantine Volle eigendom annex recht van Opstal (zonder vestiging)

Doel

Marktwaarde 'as is - where is' ten behoeve van beleidsbeslissing door opdrachtgever (zijnde het verstrekken van een geldlening aan Real Lunet t.b.v. het verduurzamen van het gebouw, c.q. verhelpen achterstallig onderhoud).

Bijzondere uitgangspunten (BUP)

Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Waardepeildatum:

31 oktober 2025

Locatie (stand/ligging):

Goed

Totaal v.v.o.:

Circa 366 m2 b.v.o. v.v.o ca. 327 m²

Locatie (bereikbaarheid):

Goed

Bouwjaar:

Circa 1990-1992

Locatie (klimaatrisico’s):

Goed

Kavel:

Volle eigendom (recht van opstal zonder vestiging)

Object onderhoudsstaat:

Redelijk

Gebruikssituatie:

geheel verhuurd aan s.v. Real Lunet (gehele sportaccommodatie)

Courantheid (verhuur):

Redelijk

Courantheid (verkoop):

Matig

Getaxeerde waarde(n)

Marktwaarde in huidige staat € 165.000 k.k.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Zegge: één-honderd-vijfenzestig-duizend euro

Pagina 1

paraaf:

Inhoudsopgave

SAMENVATTING/ GETAXEERDE WAARDE .......................................................................................................................... 1 1. ALGEMENE GEGEVENS.................................................................................................................................................... 3 Opdrachtgever .................................................................................................................................................................. 3 Taxatiekantoren/ taxateurs .............................................................................................................................................. 3 Opdrachtbrief ................................................................................................................................................................... 3 Object (verkort) ................................................................................................................................................................ 3 Doel taxatie/ grondslag/ uitgangspunt(en) ...................................................................................................................... 3 Bijzondere uitgangspunten ...............................................................................................................................................

4 Definities ........................................................................................................................................................................... 4 Opname/ waarde peildatum ............................................................................................................................................ 4 Rapportagedatum ............................................................................................................................................................. 4 Verstrekte gegevens ......................................................................................................................................................... 4 2. VASTGOED (het te taxeren belang) ................................................................................................................................ 5 Omschrijving (uitgebreid) ................................................................................................................................................. 5 Onderhoud........................................................................................................................................................................ 7 Verbouw of nieuwbouw plannen ..................................................................................................................................... 8 3.

JURIDISCHE STATUS VAN HET VASTGOED ...................................................................................................................... 9 Kadastrale informatie ....................................................................................................................................................... 9 Bestemming en WVG ........................................................................................................................................................ 9 Mogelijkheden tot uitbreiding ........................................................................................................................................ 10 Monument/ Fiscale aspecten ......................................................................................................................................... 10 Vergunningen en besluiten ............................................................................................................................................. 10 4. MILIEU, ESG, DUURZAAMHEID(DUPA 2.0), LOCATIE .................................................................................................... 11 Milieuaspecten ...............................................................................................................................................................

11 Asbestsituatie ................................................................................................................................................................. 11 ESG .................................................................................................................................................................................. 11 Duurzaamheidsparagraaf 2.0 ......................................................................................................................................... 12 Locatie kenmerken/ bereikbaarheid - Dupa 2.0 ............................................................................................................. 12 Klimaatrisico’s ................................................................................................................................................................. 13 Object kenmerken Dupa 2.0 - duurzaamheid ................................................................................................................. 14 Overig Dupa 2.0 .............................................................................................................................................................. 15 Overige aspecten ............................................................................................................................................................

15 Globale inschatting kosten verduurzamen ..................................................................................................................... 17 5. MARKTOMSTANDIGHEDEN .......................................................................................................................................... 18 Marktsituatie landelijk .................................................................................................................................................... 18 Marktsituatie lokaal ........................................................................................................................................................ 19 Referenties specifiek - huur ............................................................................................................................................ 19 Referenties specifiek - koop ........................................................................................................................................... 20 6. WAARDERING ............................................................................................................................................................... 21 SWOT – Sterkte-zwakte analyse ....................................................................................................................................

21 Optimale aanwending - HABU ........................................................................................................................................ 22 Methodiek ...................................................................................................................................................................... 23 Overwegingen ................................................................................................................................................................. 23 Waarde berekening(en) .................................................................................................................................................. 23 Back testing..................................................................................................................................................................... 25 Ondertekening ................................................................................................................................................................ 25 7. VERKLARINGEN TAXATEUR/ ALGEMENE UITGANGSPUNTEN ....................................................................................... 26 Verklaringen taxateur .....................................................................................................................................................

26 Overige mededelingen.................................................................................................................................................... 26 Inflatie index NRVT ......................................................................................................................................................... 28 Algemene uitgangspunten en aannamen ....................................................................................................................... 29 ESG toelichting ................................................................................................................................................................ 30 8. BIJLAGEN ....................................................................................................................................................................... 33 Fotobijlage ...................................................................................................................................................................... 34 Toelichting EVS2025/ Reglement gedrags- en beroepsregels NRVT .............................................................................. 38 Toelichting waarderingsmethodieken ............................................................................................................................

41 Overige bijlagen .............................................................................................................................................................. 43

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 2

paraaf:

1. ALGEMENE GEGEVENS Opdrachtgever

Gemeente Vught, Secr. Van Rooijenstraat 1, 5261 EP Vught Te dezen vertegenwoordigd door Wim van de Kerkhof, accountmanager maatschappelijk vastgoed gemeente Vught Overige belanghebbende: s.v. Real Lunet Te dezen vertegenwoordigd door Frank Wijnbeld (Penningmeester Real Lunet). Real Lunet is huurder / koper van het sportcomplex en als zodanig belanghebbende bij de taxatie van dit object en gerechtigd om dit taxatierapport te gebruiken voor de doeleinden zoals weergegeven in dit rapport.

Taxatiekantoren/ taxateurs

Leenstra Taxaties O.G. Ganzenweide 31 8446 KR Heerenveen KvK nr.: 01096674 Telefoon: 0513 - 62 32 45 Mobiel: 06-200 53 241 e-mail: info@leenstrataxaties.nl

Aangesloten bij: Netwerk Taxateurs Zakelijk Vastgoed Postbus 22 8440 AA Heerenveen info@ntzv.nl partner van Taxateur Zakelijk Vastgoed en Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed

Uitvoerend taxateur: De heer C.R. (René) Leenstra REV (M)RT RT-VRT van Leenstra Taxaties OG, gevestigd Ganzenweide 31, 8446 KR Heerenveen, Lid van branchevereniging VBO, lidnr.: 1202440 (gefuseerd 1-1-2025 tot Vastgoed Nederland) en Recognised European Valuer (REV) – TEGoVA, lidnr. REV-NL/VBO/2024/1 & REV/NL/VNED/2029/1 Ingeschreven in het NRVT onder nummer RT 176473427 in de kamers Wonen – BV – WOZ en als Meester Register Taxateur (begeleiding aankomende register taxateurs). Nivre VRT–15-439-B sector gebouwen/brand. Beëdigd op 08-11-2000 als makelaar/taxateur door de rechtbank Leeuwarden. Controlerend register taxateur: Zie bijlage - plausibiliteitsverklaring Opdrachtbrief

De opdrachtbrief (OTD, zie bijlage) is op vrijdag 24 oktober 2025 verzonden aan opdrachtgever. Op donderdag 30 oktober 2025 is de opdrachtbevestiging per whatsapp bericht bevestigd. De formele opdracht volgt via de gemeente onder ordernummer 725024. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen aangebracht in de opdracht. De opdrachtbrief is de bevestiging van de vooraf mondelinge/ telefonisch en/of via mailcontact gemaakte afspraken. De opdracht betreft een Professionele Taxatie Dienst (PTD) betreffende het uitvoeren van een 'volledige waardering'.

Object (verkort)

Sportaccommodatie – Kleedruimten met kantine etc.

Doel taxatie/ grondslag/ uitgangspunt(en)

Het doel van de opdracht is om inzicht te geven in de navolgende waarde en grondslag: • Marktwaarde 'as is - where is' ten behoeve van Beleidsbeslissing door opdrachtgever • In huidige staat: Vrij van huur en gebruik. Zie ook nadere duiding (algemene) uitgangspunten onder hoofdstuk 7. Disclaimer: deze taxatie is volledig in overeenstemming met de Europese Taxatiestandaarden (EVS), met één voorbehoud: Voor zover deze wordt gebruikt voor hypothecaire taxatiedoeleinden, voldoet deze niet aan EVS 2025 EVGN 2 Taxatie voor Hypotheekverstrekking – Voorzichtige Conservatieve Taxatiecriteria. Dit vanwege de instructie om uitsluitend de marktwaarde te taxeren, niettegenstaande de vereiste van Verordening (EU) 2024/1623 per 01-01-2025 om een ‘eigendomswaarde’ te taxeren waarbij rekening wordt gehouden met ‘voorzichtige conservatieve taxatiecriteria'."

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 3

paraaf:

Bijzondere uitgangspunten Definities

•

Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Marktwaarde (EVS2020/2025) ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper die onafhankelijk van elkaar handelen na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.” Markthuur (EVS2020/2025) “Het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed op de waarde peildatum onder de voorwaarden van de feitelijke huurovereenkomsten zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder die onafhankelijk van elkaar handelen, waarbij iedere partij met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zou hebben gehandeld.”

Opname/ waarde peildatum

Opname ter plaatse: vrijdag 31 oktober 2025 Waardepeildatum: vrijdag 31 oktober 2025 Aanwezig bij inspectie: Penningmeester Real Lunet Frank en Wim van de Kerkhof (accountmanager maatschappelijk vastgoed gemeente Vught) Bijzonderheden bij inspectie: Geen bijzonderheden, volledige opname mogelijk.

Rapportagedatum

Datum conceptrapportage: dinsdag 4 november 2025 Datum definitief rapport: Klik of tik om een datum in te voeren. De conceptrapportage wordt aan de opdrachtgever en controlerend taxateur gezonden, vooruitlopend op het definitieve taxatierapport. Dit stelt de opdrachtgever en controlerend taxateur in de gelegenheid de gebruikte feiten te controleren en om hem/haar inzicht te geven in de aannames, standpunten, vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt, alsmede de waarde berekeningen die de taxateur heeft opgesteld. De opdrachtgever en controlerend taxateur kan nadere informatie verstrekken en suggesties doen, die kunnen leiden tot eventuele aanpassingen in de rapportage (tekstueel en/of waarde technisch). Indien de opdrachtgever en controlerend taxateur wel opmerkingen heeft gemaakt die (significante) invloed heeft op de waardering met een afwijking groter dan 5%, of een foute, of onvolledige berekening, wordt nader toegelicht in het definitieve rapport.

Verstrekte gegevens

Via de opdrachtgever en/of derden zijn de volgende gegevens en/of documenten verstrekt: • Bouwtekeningen; • OZB-gegevens (gehele complex); • Huurovereenkomst(en) en kopie overeenkomst tot vestiging recht van Opstal (welke nooit in het kadaster is ingeschreven); • Mondelinge informatie tijdens opname.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 4

paraaf:

2. VASTGOED (HET TE TAXEREN BELANG) Omschrijving (uitgebreid) Technische omschrijving

Onderdelen

Een gebouwencomplex omvattende 4 kleedboxen met aanhorige ruimten en een sportkantine met aangebouwde overkapping. Er is een getekende overeenkomst (1993) voor vestiging recht van opstal, maar deze is nooit ingeschreven in het kadaster. Bouwjaar / Circa 1990-1992 (bouwtekening riolering en waterleiding zijn van 1992, bouwperiode bestektekening febr. 1990, overeenkomst vestiging RvO 1993 m.i.v. 1-3-1991) Bouwaard, Traditionele bouwwijze als kleedaccommodatie met kantine conform de materialen en bouwnormen van 1990; betonvloer met stenen (spouw)muren (betonsteen), constructie houten kozijnen met enkel draadglas (v.v. draadstaalmatten). Tentdak (houten gordingen) met isolatieplaat en gedekt met (asbestvrije) golfplaat. Installaties

Gasaansluiting, elektra-aansluiting met krachtstroom, wateraansluiting. Verwarming middels CV ) en radiatoren, warm water via 2 boilers voor de kleedboxen. Kantine heeft eigen CV (recent geplaatst) met radiatoren en boiler voor warm water. Elk kleedhok doucheruimte met 4 sproeiers. In kleedkamers ledverlichting.

Gerealiseerde renovaties of verbouw + data Overig

Circa 2018, asbestdakplaten vervangen door asbestvrije dakplaten, interne renovatie kleedkamer/ douche ruimte met o.a. nieuwe betegeling wanden en vloeren. Pand beschikt over een kassahokje bij de entree (ca 2,15 x 3,25 BVO) Er staat een tijdelijke kleedkamerunit welke buiten de waardering valt. Ook de sportvelden vallen buiten de waardering.

nr.

Onderdeel Kleedboxen (4), met scheids-kleedruimte 1 (renovatie ca. 2018), ballenhok en CV ruimte 2 Kantine met keuken en sanitaire ruimten 3 Overkapping/ buitenterras 4 Opslag hok hout aangebouwd (2x) 5 Entree/ kassahokje (nu opslag)

bouwjr

verd.

1990-1992 1990-1992 Na 1992? Na 1992? 1992?

oppervl.(VVO)

BVO

0

132 111

m² m²

148

0 0 0

64 14

m² m²

72 15

0

6

m²

124

7

Voor de Nederlandse markt is het gebruikelijk de NEN-meetmethode te volgen die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Er is geen meetrapport aanwezig. Bovengenoemde maatvoering is door taxateur vastgesteld aan de hand van de geleverde tekeningen/ en/of lasermeting ter plaatse. Plattegrond:

Overkapping op stenen voet

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 5

paraaf:

Indeling: Begane Grond: 4 kleedboxen, elk met eigen entree, toilet, kleedruimte en doucheruimte, op kopse kant scheidsrechter kleedruimte met toilet en douche, ballenberging en technische ruimte met meterkast, CV (circa 2015?), 2 warmwater boilers voor de douches. Clubruimte met kantine v.v. bar, toiletgroep D/H, keukenruimte, bestuurskamer. Verdieping: In keuken van de kantine, toegang naar beperkte zolderruimte met CV opstelling.

Gebruik

Het huidige/ voorgenomen gebruik is: voortzetting van het huidige gebruik. Gebruiksmogelijkheden conform huidig gebruik en conform de mogelijkheden van het bestemmingsplan.

Huursituatie

Volgens opgave van opdrachtgever; het object wordt thans wel verhuurd. De opdrachtgever heeft, indien sprake is van huur/verhuur, verklaart alle relevante documenten met betrekking tot de huur/verhuur aan de taxateur te hebben overhandigd die benodigd zijn om tot een correcte waardering te komen. De verhuurbaarheid van de getaxeerde zaak is redelijk. De huurovereenkomst betreft de gehele accommodatie inclusief de velden. Gemeente en club zijn momenteel aan het uitzoeken hoe de afspraken over huur/ gebruik en recht van opstal uitgekristalliseerd moeten worden. Volgens de geleverde stukken is er een huurovereenkomst getekend 6-08-2028 voor € 9.758.16 per vastgelegde huurperiode (seizoen 2018/2019, inclusief de kosten voor verwarming, water en elektriciteit). Deze huurprijs jaarlijks te indexeren. Verder is er een tarievenlijst met datum 20-07-2017 i.v.m. nieuwe huurtarieven vanwege het in 2016 aangelegde kunstgrasveld. Huurtarief 2017/2018 € 9.595,Verder is er een op 2 maart 1993 getekende: (zie bijlage) Met daarin opgenomen dat het opstalrecht geacht wordt te zijn ingegaan op 1 maart 1991 en eindigt zodra en indien de huurovereenkomst eindigt. De jaarlijkse vergoeding die is afgesproken is niet leesbaar. De vergoeding kan om de 5 jaar worden herzien.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 6

paraaf:

NB – in het geleverde document is geen gele arcering waar te nemen, vermoedelijk is de rechter zijde (kantinegedeelte) daarvoor bedoeld. Het recht van opstal is echter nooit via een notaris ingeschreven in het kadaster. Onderhoud

Globaal kan de algemene onderhouds- en bouwkundige staat van het object als volgt worden omschreven: Redelijk De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft geen aanleiding tot nader bouwkundig, of installatietechnisch onderzoek. De taxateur acht de volgende gebreken vermeldenswaardig; Aan de buitenzijde zijn een aantal boeidelen aan vervanging toe, en dient het zinkwerk gecontroleerd/ gerepareerd worden (plaatselijk lekkage). Verder ia algehele verduurzaming aan te raden.

Indicatie onderhoud toestand per deel

Nadere indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft géén bouwtechnische opname van het getaxeerde object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen.

Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Taxateur hanteert hiervoor geen condities volgens de NEN 2767 Uitstekend = Zo goed als nieuw (incidenteel geringe gebreken) Goed = Op peil (incidenteel beginnende veroudering) Redelijk = Niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn (plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling niet in gevaar) Matig = Onderhoud op korte termijn is noodzakelijk (functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar) Slecht = Achterstallig onderhoud (de veroudering is onomkeerbaar) Zeer slecht = Technisch rijp voor de sloop Nader onderzoek nodig = Taxateur adviseert een nader (specialistisch) onderzoek Niet te inspecteren = Niet gezien/ kunnen zien, maar mogelijk aanwezig Voor de onderdelen met de beoordeling matig of slecht is hieronder een globale indicatie van de herstelkosten (uitgaande van uitbesteding aan een professionele deskundige derde). Onderdeel Oordeel Opmerkingen Fundering, kruipruimte, Niet waarneembaar Voor zover visueel waarneembaar kelder Vloeren Redelijk tot goed Gevels Redelijk Kozijnen Redelijk Enkel draadglas, aantal ramen hebben breuken schilderwerk extern Redelijk Deels schilderwerk op peil, deels aan schilderbeurt toe Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 7

paraaf:

schilderwerk intern Daken/ Dakbedekking

Redelijk Redelijk

Plafonds Afwerking Verwarming

Redelijk Redelijk Redelijk

Luchtbehandeling

Redelijk

Elektra-installaties Overige installaties Buitenterrein

Redelijk Niet van toepassing Redelijk

Deels gerenoveerd Golfplaten ca. 2018 vervangen, maar veel mos aanslag.

2x CV met radiatoren, enige roestvorming bij sommige radiatoren. CV kleedboxen (Remeha Calenta) circa 2015? 2 boilers (312 en 368 l circa 2008?) voor de kleedkamerdouches. CV kantine recent vervangen. Gezien de schimmelvorming op de kitranden is afzuiging niet voldoende

De kwaliteit en de werking van de installaties is ter beoordeling van een installateur. De aanwezige apparatuur is niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor huidig gebruik, adequaat werken en dat van overheidswege vereiste periodieke keuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen danwel verkregen zijn. Indien bekend is dat dit anders is, is dit vermeld bij de opmerkingen bij de betreffende installatie.

Verbouw of nieuwbouw plannen

Er zijn geen concrete plannen tot nieuwbouw of verbouwing. Wel is er een MJOP welke momenteel geactualiseerd wordt. Volgens opgave gemeente: Gemeente betaald sport gerelateerde onderhoudswerkzaamheden en vervangingen en Real Lunet hetzelfde voor niet sport gerelateerde accommodatiedelen. Kosten nog niet bekend.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 8

paraaf:

3. JURIDISCHE STATUS VAN HET VASTGOED Privaatrechtelijk: Kadastrale informatie

Bijzonderheden t.a.v. het perceel

Bron: Kadastrale gemeente: Sectie: Nummer(s): Oppervlakte:

Kadaster/ akte van levering – zie bijlage Vught D 5342 NB- taxatie betreft enkel de opstal met ondergrond 185.119 m² (geschat oppervlakte ondergrond 366 m²)

Bijzondere rechten:

Eigendom belast met opstal, echter is dit recht niet in het kadaster vastgelegd, enkel in een overeenkomst getekend in 1993 Volle eigendom gemeente, met aantekening dat er een overeenkomst is van opstalrecht uit 1993. Deze is echter nooit ingeschreven in het kadaster.

Status eigendom:

Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en overige bijzondere lasten en beperkingen: Gebruiksbepalingen Nader onderzoek

Publiekrechtelijk: Bestemming en WVG

Geen bekend

Geen bekend

De geraadpleegde of de taxateur anderszins bekende informatie geeft wel aanleiding om een nader onderzoek naar de privaatrechtelijke aspecten te adviseren. Aanbevolen dat Gemeente Vught en Real Lunet gezamenlijk overleg plegen over hoe de overeenkomst tot vestiging van een recht van opstal uit 1993 tot hernieuwde afspraken kan leiden.

De accommodatie is gelegen net buiten de bebouwde kom van Vught en valt onder het bestemmingsplan: Buitengebied Vught 2022 – vastgesteld 22-06-2023

De publiekrechtelijke bestemming is enkelbestemming 'Sport'. Functieaanduiding ‘specifieke vorm van sport -11’. Gebiedsaanduidingen ‘overige zone – beperkingen veehouderij – stalderingsgebied cultuurhistorisch vlak – gemengd landelijk gebied’. 147304, 404896 - Regels op de kaart - Omgevingsloket 147304, 404896 - Regels op de kaart - Omgevingsloket Het huidige gebruik en het voorgenomen gebruik zijn hiermee wel in overeenstemming. Er zijn geen vestigingseisen van toepassing. Er zijn geen planologische ontwikkelingen bekend die de waarde kunnen beïnvloeden. Het object is niet belast met een voorkeur krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten of een voorstel daartoe krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (ex. art. 6).

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 9

paraaf:

In het kader van deze taxatie heeft een beperkt onderzoek plaatsgevonden naar de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen onroerende zaken (Wkpb). Volgens de registratie van het Kadaster zijn er geen publieke beperkingen geregistreerd. Bron: omgevingsloket/ kadastraal bericht Nadere duiding bestemmingsplan mogelijkheden: Artikel 27 Sport • 27.1 Bestemmingsomschrijving De op de verbeelding voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. sportactiviteiten, zoals aangegeven in de Tabel sport zoals opgenomen in lid 27.6; b. extensieve dagrecreatie; c. buitenschoolse opvang als ondergeschikte functie bij de voetbalclub en de hockeyclub; d. behoud van bestaande waardevolle houtopstanden; e. behoud en herstel van aangeduide historische waarden. met ondergeschikt: f. horeca (horecacategorie 2) ten dienste van het met de bestemming beoogde gebruik tot maximaal 300 m2 vloeroppervlakte; met daarbij behorende voorzieningen: g. wegen, voet- en fietspaden; h. parkeervoorzieningen; i. groenvoorzieningen; j. bijeenkomsten; k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; l.

ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van de opwekking van duurzame energie, die vallen onder milieucategorie 1 of 2 op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, met dien verstande dat tevens bestaande voorzieningen ten behoeve van de opwekking van duurzame energie, die vallen onder milieucategorie 3.1 of hoger op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten zijn toegestaan. Mogelijkheden tot uitbreiding

Er is beperkt onderzoek gedaan naar de uitbreidingsmogelijkheden. De taxatieopdracht behelst enkel het pand te waarderen “as-is”. In het bestemmingsplan staat opgenomen: DWZ: maximale bebouwing opstallen op dit sportterrein 490 m²

Monument/ Fiscale aspecten

Het object is niet aangewezen als monument. De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn is gepasseerd en een toekomstige levering in de overdrachts-belastingsfeer zal plaatsvinden. Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn inclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van het individuele getaxeerde anders blijkt. Disclaimer Bij de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Taxateur wijst erop dat hij niet competent is als fiscalist. Geadviseerd wordt in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen.

Vergunningen en besluiten

In het kader van het huidige c.q. beoogde gebruik wordt er door de taxateur van uit gegaan dat alle milieu/ exploitatie/overige vergunningen aanwezig zijn en het object voldoet aan van uit de overheid of wet gestelde inrichtingseisen.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 10

paraaf:

4. MILIEU, ESG, DUURZAAMHEID(DUPA 2.0), LOCATIE Milieuaspecten

Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Er is wel beschikbaarheid van informatie bekend op andere websites, dan wel omgevingsdienst provincie Noord-Brabant . Taxateur heeft geen kennis van eventuele bestaande verontreinigings- en/of milieuvergunningsrapporten. Daaruit is geen indicatie naar voren gekomen dat duidt op (ernstige) bodemverontreiniging. Op basis van daarvan ziet de taxateur geen aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten. Gesteld kan worden dat er thans op de getaxeerde locatie geen verontreiniging bekend is die belemmerend zal werken voor het huidige en/of optimale gebruik. De taxateur heeft aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.

Asbestsituatie

In het object is/zijn visueel geen asbest en/of asbesthoudende materialen geconstateerd. Gelet op het bouwjaar kan de aanwezigheid van asbest niet worden uitgesloten. In de waardering is geen rekening gehouden met (eventuele) asbestsanering. Conform gemeentelijke informatie zijn de asbestgolfplaten in 2018 gesaneerd. Op de website https://www.atlasleefomgeving.nl/check-je-plek is nadere info te vinden over onder andere de luchtkwaliteit en buurtinformatie:

ESG

ESG-factoren voor De Kikvorsch 2, Vught Bij de taxatie van het sportcomplex zijn de ESG-factoren (Environmental, Social, Governance) beoordeeld op basis van de huidige situatie, het gebruik, de beleidscontext en de toekomstverwachting. Deze factoren zijn relevant voor de marktwaarde, exploitatie en risicobeoordeling van het vastgoed. 1. Environmental (Milieu) • Energie-efficiëntie: Het gebouw heeft geen energielabel, maar op basis van bouwjaar (1990–1992), enkel glas en beperkte isolatie wordt een lage energieprestatie verwacht (indicatief label E of lager). Het energieverbruik is in het afgelopen jaar gedaald door aanpassing vrijwilligersbeleid. • CO₂-uitstoot: Door het gebruik van gasgestookte verwarming en verouderde boilers is de uitstoot relatief hoog. Er zijn geen duurzame energiebronnen aanwezig. • Afvalbeheer en milieuvriendelijkheid: Er zijn geen voorzieningen voor gescheiden afvalinzameling of circulaire toepassingen. Wel is het asbestdak in 2018 vervangen, wat een positieve milieumaatregel is. • Klimaatrisico’s: De locatie kent een lage overstromingsgevoeligheid, beperkte hittestress door de groene omgeving, en geen risico op bodemdaling. Windbelasting is beperkt door de lage bouwhoogte.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 11

paraaf:

2. Social (Sociaal) • Impact op lokale gemeenschap: Het complex wordt gebruikt door s.v. Real Lunet en vervult een belangrijke sociale functie. Het draagt bij aan sportparticipatie, sociale cohesie en leefbaarheid in de wijk. • Arbeidsomstandigheden: Er is geen personeel in dienst van het complex zelf; het beheer wordt uitgevoerd door vrijwilligers. Er zijn geen signalen van onveilige omstandigheden, maar ook geen formele ARBO-voorzieningen. • Diversiteit en inclusie: De accommodatie is publiek toegankelijk, maar er zijn geen specifieke voorzieningen voor mensen met een beperking geconstateerd. 3. Governance (Bestuur) • Transparantie en structuur: De eigendomssituatie is complex: het recht van opstal is overeengekomen maar nooit kadastraal ingeschreven. Gemeente Vught is eigenaar, s.v. Real Lunet is gebruiker. Er is een huurovereenkomst en een MJOP in ontwikkeling. • Naleving regelgeving: Het gebruik is in overeenstemming met het bestemmingsplan ‘Sport’. Er zijn geen WVG-beperkingen of monumentale status. De gemeente heeft een Transitievisie Warmte vastgesteld, maar nog geen wijkuitvoeringsplan voor deze locatie. Het gebouw zal niet worden aangesloten op een warmtenet en moet individueel worden verduurzaamd.

Gebruikte bronnen • Inspectie ter plaatse op 31 oktober 2025 • Gemeente Vught – Transitievisie Warmte • Atlas Leefomgeving • RVO – DUMAVA, BOSA en ISDE subsidieregelingen • EVS2025 en NRVT-richtlijnen • Duurzame Sportsector & DGBC – DUPA 2.0 toelichting • Mondelinge opgave penningmeester Real Lunet Duurzaamheids paragraaf 2.0 Locatie kenmerken/ bereikbaarheid - Dupa 2.0

Sinds 17-02-2024 willen de meeste banken de duurzaamheidsparagraaf 2.0 toegevoegd zien aan het taxatierapport. Deze gegevens zijn in dit rapport opgenomen in de voorgaande en onderstaande velden: Locatiebeoordeling volgens DUPA 2.0 Stand ten opzichte van type gebouwen in de omgeving Het sportcomplex ligt net buiten de bebouwde kom van Vught, in een groene en open omgeving. De directe omgeving bestaat uit sportvelden, groenstroken en enkele agrarische percelen. Er is weinig bebouwing in de directe nabijheid, wat de locatie relatief rustig en ruim maakt. Mate van verstedelijking De locatie bevindt zich in het overgangsgebied tussen stedelijk en landelijk. Vught zelf is een middelgrote gemeente met stedelijke voorzieningen, maar het sportcomplex ligt in een perifere zone met lage bebouwingsdichtheid. Bereikbaarheid • Per personenauto: Goed bereikbaar via lokale wegen en nabijgelegen uitvalswegen richting Den Bosch en Tilburg. • Per vrachtauto: Matig; de infrastructuur is niet ingericht op zwaar verkeer, en er zijn geen laad- en losvoorzieningen. • Openbaar vervoer: De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 650 meter afstand (± 8 minuten lopen). Station Vught ligt op circa 2,5 km afstand. • Walkscore: Vught scoort gemiddeld op loopbaarheid, maar de specifieke locatie is beperkt qua voorzieningen op loopafstand.

• Leefbaarheid: Hoog, door de groene omgeving, rust en recreatieve functie. • Publieke oplaadpunten: In de directe omgeving zijn geen laadpalen zichtbaar bij het complex zelf; in Vught zijn wel meerdere publieke laadpunten beschikbaar binnen 2 km. • Parkeermogelijkheden: Goed; er is ruime parkeergelegenheid op eigen terrein, inclusief groenstroken en verharding. Samenvattende beoordelingstabel Aspect

Beoordeling Toelichting

Type gebouwen omgeving

Goed

Sportvelden en groen, weinig storende bebouwing

Verstedelijking

Voldoende

Perifere ligging, overgangsgebied

Bereikbaarheid personenauto Goed Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Goed bereikbaar via lokale wegen Pagina 12

paraaf:

Bereikbaarheid vrachtauto

Matig

Geen voorzieningen voor zwaar verkeer

Bereikbaarheid OV

Voldoende

Bushalte op 650 m, station op 2,5 km

Walkscore

Matig

Beperkte voorzieningen op loopafstand

Leefbaarheid

Uitstekend

Rustige, groene omgeving met recreatieve functie

Publieke oplaadpunten

Voldoende

Nabijgelegen laadpunten, niet direct op locatie

Parkeermogelijkheden

Goed

Ruime parkeergelegenheid (openbaar)

Gebruikte bronnen • Inspectie ter plaatse (31 oktober 2025) • Bestemmingsplan Buitengebied Vught 2022 • Atlas Leefomgeving & Bodemloket • OpenStreetMap & OVinfo.nl • Oxand – DuPa 2.0 integratie [oxand.com] • DGBC – Duurzaamheidsparagraaf [dgbc.nl] • Stainable – Wat is DuPa 2.0 [stainable.com] Klimaatrisico’s

Klimaatrisicoanalyse volgens DUPA 2.0 Overstromingsrisico De locatie ligt net buiten de bebouwde kom, in een gebied met sportvelden en groen. Volgens de Atlas Leefomgeving en Klimaatrisico API is er een kleine kans op oppervlakkige wateroverlast bij extreme neerslag, maar geen significante overstromingsrisico’s vanuit rivieren of beken. De ligging op relatief hoge zandgrond draagt bij aan een lage kwetsbaarheid. Hittestress Door de open ligging en aanwezigheid van groen (grasvelden, bomen) is het risico op hittestress beperkt. Er is geen sprake van een stedelijk hitte-eiland-effect. Wel kan de kantine bij langdurige hitte extra worden belast qua koeling, zeker gezien de beperkte isolatie en aanwezigheid van enkel glas. Droogte en bodemdaling De locatie ligt niet in een gebied met verhoogd risico op bodemdaling door droogte. Er zijn geen houten paalfunderingen en de bodem bestaat uit zandgrond, wat minder gevoelig is voor zetting. Er is geen indicatie van funderingsproblematiek. Windbelasting en stormschade Er zijn geen specifieke windrisico’s voor deze locatie. De bebouwing is laag en robuust uitgevoerd, en er zijn geen hoge objecten of kwetsbare dakconstructies die extra risico lopen. Waterkwaliteit en legionella Er is geen informatie over waterkwaliteit in de directe omgeving.

De taxateur gaat ervan uit dat legionellapreventie adequaat is geregeld, mede gezien het gebruik als sportaccommodatie. Samenvattende beoordelingstabel Klimaatrisico

Beoordeling Toelichting

Overstromingsrisico

Goed

Lage kans op overstroming, geen nabijheid van grote waterlichamen

Hittestress

Voldoende

Beperkte isolatie, maar groene omgeving dempt hitteeffecten

Droogte / bodemdaling

Goed

Zandgrond, geen houten fundering, geen zettingsrisico

Windbelasting / stormschade

Goed

Lage bebouwing, robuuste constructie

Waterkwaliteit / legionella Voldoende

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Geen signalen van problemen, verondersteld aanwezig

Pagina 13

paraaf:

preventie

wordt

Gebruikte bronnen • Atlas Leefomgeving: https://www.atlasleefomgeving.nl • Klimaatrisico API – Matrixian: matrixian.com [matrixian.com] • CFP Green Buildings Tool – DuPa Module: cfp.nl [cfp.nl] • Samen Blauwgroen – DGBC standaardaanpak: samenblauwgroen.nl [samenblauwgroen.nl] • Inspectie ter plaatse op 31 oktober 2025 Object kenmerken Dupa 2.0 duurzaamheid

Voor algemene objectkenmerken/ bouwaard/ installaties zie ook Hoofdstuk 2 Objectkenmerken en duurzaamheid (DUPA 2.0) Energieverbruik NB – energiegebruik – volgens de penningmeester Real Lunet werd de accommodatie vorig jaar door de vrijwilligers illegaal gebruikt als verblijfplaats (dag en nacht aanwezig incl. slaapplaats) waardoor CV dag en nacht aan stond met hoog energiegebruik (gas) tot gevolg. Die situatie bestaat nu niet meer, waardoor het gasgebruik een stuk lager zal liggen. Het exacte verbruik is niet opgegeven. Energielabel Er is geen energielabel beschikbaar voor het gebouw. Gezien het bouwjaar (1990–1992), de aanwezigheid van enkel glas, beperkte isolatie en conventionele installaties, zou het energielabel vermoedelijk uitkomen op klasse E of lager. Er zijn geen zonnepanelen, warmtepompen of andere duurzame installaties aanwezig. Isolatie en installaties • Dakisolatie is aanwezig (platen onder golfplaten), maar verouderd. • Enkel glas met draadstaalmatten is standaard in het hele gebouw. • CV-installaties zijn deels vernieuwd (kantine recent, kleedboxen circa 2015). • Boilers zijn ouder (circa 2008) en niet energiezuinig. • Luchtbehandeling is onvoldoende, met schimmelvorming op kitranden. Toekomstbestendigheid Het gebouw is functioneel en in redelijke staat, maar kent duidelijke beperkingen qua energieprestatie.

Zonder ingrijpende verduurzaming zal het object niet voldoen aan toekomstige eisen zoals BENG of label C-verplichting voor utiliteitsbouw. Er is geen energietransitieplan of verduurzamingsstrategie vastgesteld. Wel wordt een MJOP geactualiseerd, wat kansen biedt voor verbetering. Samenvattende beoordelingstabel Aspect

Beoordeling Toelichting

Energieverbruik

Matig

Verbruik is gedaald, maar nog relatief hoog voor type gebruik

Energielabel

Matig

Vermoedelijk klasse E of lager, geen label beschikbaar

Isolatie

Matig

Dak geïsoleerd, maar ramen en gevels niet; enkel glas aanwezig

Verwarming/Installaties Voldoende

CV deels vernieuwd, boilers verouderd, luchtbehandeling onvoldoende

Toekomstbestendigheid Matig

Geen verduurzamingsplan, niet voorbereid op toekomstige regelgeving

Gebruikte bronnen • Inspectie ter plaatse op 31 oktober 2025 • Mondelinge opgave penningmeester Real Lunet • EVS2025 en NRVT-richtlijnen • Atlas Leefomgeving • RVO.nl – Energielabel utiliteitsbouw • Klimaatakkoord.nl – Renovatiestandaard en BENG-eisen

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 14

paraaf:

Overig Dupa 2.0

Op basis van de richtlijnen van DUPA 2.0 en actuele informatie over subsidies en verduurzamingsmaatregelen voor sportaccommodaties, volgt hieronder een analyse van het onderdeel "Overig DUPA 2.0" voor het sportcomplex aan De Kikvorsch 2 te Vught. Overig DUPA 2.0 – Groenfinanciering, Duurzaamheidsmaatregelen en Aanbevelingen Groenfinanciering Voor sportaccommodaties zijn er in 2025 meerdere regelingen beschikbaar: • DUMAVA: tot 50% subsidie voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed, waaronder sportgebouwen. Vereist een energieadvies en verduurzamingsplan. • BOSA: tot 30% subsidie voor energiebesparende maatregelen zoals LED-verlichting, warmtepompen, isolatie en zonnepanelen. • ISDE: Investeringssubsidie voor duurzame energie, zoals zonneboilers en warmtepompen. • Gemeenten en provincies bieden aanvullende regelingen, vaak stapelbaar met landelijke subsidies. Duurzaamheidsmaatregelen (potentieel toepasbaar op deze locatie) • Isolatie: dak, vloer en gevels zijn matig geïsoleerd; verbetering mogelijk. • Glasvervanging: enkel draadglas vervangen door HR++ glas. • Installaties: vervanging van boilers en optimalisatie van luchtbehandeling. • Zonnepanelen: geschikt dakoppervlak aanwezig, geen installatie tot nu toe. • Slimme meters: monitoring van energieverbruik ontbreekt, invoering aanbevolen. Aanbevelingen ter verbetering van energieprestaties 1.

Energieadvies laten opstellen conform NTA 8800. 2. Vervangen enkel glas door HR++ glas en verbeteren kozijnen. 3. Plaatsen zonnepanelen op kantinedak en kleedboxen. 4. Vervangen boilers door energiezuinige warmtepompboilers. 5. Installeren van CO₂-gestuurde ventilatie in kleedruimten. 6. Aanvragen van DUMAVA en/of BOSA subsidie voor financiering. Samenvattende beoordelingstabel Aspect

Beoordeling Toelichting

Toegang tot groenfinanciering

Goed

DUMAVA en BOSA beschikbaar, mits energieadvies wordt opgesteld

Huidige duurzaamheidsmaatregelen

Matig

Asbest verwijderd, maar geen isolatie-upgrades of duurzame installaties

Potentie voor verduurzaming

Goed

Dak geschikt voor zonnepanelen, installaties kunnen worden verbeterd

Subsidiepotentieel

Uitstekend

Tot 50% subsidie mogelijk via combinatie van regelingen

Toekomstbestendigheid

Voldoende

Zonder maatregelen niet voorbereid op ZEBnormen of energielabel C-verplichting

Gebruikte bronnen • RVO – DUMAVA regeling [rvo.nl] • KNVB – BOSA regeling [knvb.nl] • Duurzame Sportsector – Subsidiewijzer [duurzamesp...tsector.nl] • Stainable – Wat is DUPA 2.0 [stainable.com] • DGBC – Duurzaamheidsparagraaf [dgbc.nl] • Inspectie ter plaatse op 31 oktober 2025 Overige aspecten

Op basis van de actuele informatie over de gemeente Vught en het sportcomplex aan De Kikvorsch 2, volgt hieronder een overzicht van de Transitievisie Warmte, het Wijkuitvoeringsplan en de gevolgen voor het gebouw, conform DUPA 2.0. Transitievisie Warmte – Gemeente Vught De gemeente Vught heeft een Transitievisie Warmte (TVW) vastgesteld waarin staat hoe en wanneer wijken en gebouwen van het aardgas af gaan. Voor het buitengebied, waaronder De Kikvorsch 2 valt, is vastgesteld dat geen collectief warmtenet zal worden aangelegd vanwege de lage bebouwingsdichtheid en het ontbreken van geschikte warmtebronnen. Gebouwen in dit

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 15

paraaf:

gebied zullen dus moeten overstappen op individuele oplossingen, zoals (hybride) warmtepompen of all-electric systemen. Wijkuitvoeringsplan Er zijn momenteel wijkuitvoeringsplannen opgesteld voor Loyola en Helvoirt, als pilotgebieden. Voor andere wijken, waaronder het gebied rond De Kikvorsch 2, is nog geen specifiek uitvoeringsplan vastgesteld. Wel is het beleid dat voor elke wijk uiteindelijk een uitvoeringsplan wordt opgesteld, waarin de concrete maatregelen en ondersteuning worden uitgewerkt. Gevolgen voor het gebouw aan De Kikvorsch 2 • Geen collectief warmtenet: Het gebouw zal niet worden aangesloten op een warmtenet en moet dus individueel worden verduurzaamd. • Isolatie is prioritair: De Transitievisie Warmte benadrukt dat isolatie de eerste stap is, ongeacht de gekozen warmteoplossing. • Hybride warmtepomp mogelijk: Gezien het bouwjaar (1990–1993) en de huidige installaties, is een hybride warmtepomp een kansrijke optie. • Geen directe verplichting, wel voorbereiding nodig: Er is geen directe verplichting tot verduurzaming, maar het gebouw moet “transitiegereed” worden gemaakt. • Subsidiekansen: Voor verduurzaming zijn subsidies beschikbaar via DUMAVA, BOSA en ISDE. Samenvattende beoordelingstabel Aspect

Beoordeling Toelichting

Transitievisie Warmte beschikbaar

Uitstekend

Gemeente heeft visie vastgesteld, inclusief transitiekaart

Wijkuitvoeringsplan

Matig

Nog niet opgesteld voor deze locatie

Aansluiting op warmtenet

Slecht

Geen collectief net voorzien in buitengebied

Individuele verduurzamingsopties

Goed

Hybride warmtepomp en isolatie zijn kansrijk

Beleidsmatige ondersteuning

Voldoende

Algemene ondersteuning, geen specifieke maatregelen voor deze locatie

Subsidiekansen

Uitstekend

Diverse regelingen beschikbaar voor verduurzaming

Gebruikte bronnen • Transitievisie Warmte Vught – Gemeente Vught [vught.nl] • Uitvoeringsplan Loyola & Helvoirt – Wij in Vught [wijinvught.nl] • Vughtse Energie Transitie – TVW toelichting [vet-vught.nl] • Nota Energie & Klimaat Vught 2022–2030 [vught.best...ormatie.nl]

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 16

paraaf:

Globale inschatting kosten verduurzamen

Op basis van actuele kengetallen en praktijkvoorbeelden uit de sportsector, volgt hieronder een inschatting van de verbouwingskosten om het sportcomplex aan De Kikvorsch 2 te Vught te verduurzamen tot minimaal energielabel C en eventueel label A. Verduurzamingsmaatregelen en kostenindicatie Stap 1: Verbetering tot energielabel C Om label C te behalen zijn de volgende maatregelen doorgaans vereist: Maatregel

Indicatieve kosten (excl. subsidie)

Spouwmuurisolatie

€40–60 per m²

Dakisolatie (aan binnenzijde)

€60–100 per m²

Vloerisolatie

€30–50 per m²

HR++ glas (vervanging enkel glas)

€150–200 per m² raamoppervlak

LED-verlichting

€25–40 per armatuur

Slimme thermostaat / regeling €500–1.000 totaal Totale kostenindicatie voor het complex (ca. 327 m² VVO): €45.000–€65.000, afhankelijk van uitvoering en materiaalkeuze. Stap 2: Verbetering tot energielabel A Voor label A zijn aanvullende maatregelen nodig: Extra maatregel

Indicatieve kosten (excl. subsidie)

Hybride warmtepomp

€6.000–€9.000

Zonnepanelen (ca. 30 panelen)

€15.000–€20.000

Warmtepompboiler

€2.500–€4.000

Balansventilatie met WTW

€5.000–€8.000

Triple glas (optioneel) €200–250 per m² raamoppervlak Totale kostenindicatie voor label A: €85.000–€120.000, inclusief label C-maatregelen. Subsidiepotentieel • DUMAVA: tot 40% subsidie voor maatschappelijk vastgoed (max. €2 miljoen per aanvraag) • BOSA: tot 30% subsidie voor sportverenigingen, inclusief 10% bonus voor energiebesparing • ISDE: tot 30% subsidie bij combinatie van maatregelen (warmtepomp + isolatie) Netto investering na subsidie: • Label C: circa €27.000–€39.000 • Label A: circa €51.000–€72.000 Gebruikte bronnen • RVO – Verduurzaming sportaccommodaties [rvo.nl] • Label-up – Kosten energielabel verbetering [label-up.nl] • Kenniscentrum Sport – Subsidiewijzer [kenniscent...bewegen.nl] • Eneco GroenGebouw – Verduurzaming sportlocaties [eneco.nl]

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 17

paraaf:

5. MARKTOMSTANDIGHEDEN Marktsituatie landelijk Landelijke Marktomstandigheden Sportaccommodaties – 2025 1. Vraag en druk op sportaccommodaties • De vraag naar sportaccommodaties neemt toe door bevolkingsgroei, verstedelijking en beleidsambities om sportdeelname te verhogen. • In stedelijke gebieden is de druk het hoogst, met wachtlijsten bij verenigingen en beperkte uitbreidingsmogelijkheden. • In landelijke gebieden neemt het draagvlak af door krimp en vergrijzing, wat leidt tot sluiting of samenvoeging van accommodaties. 2. Bezettingsgraad • Binnensportaccommodaties zoals sporthallen en gymzalen zijn in de avonduren (18:00–22:00) vaak voor meer dan 80% bezet, vooral in het winterseizoen. • Overdag ligt de bezettingsgraad tussen 50–60%, met hogere bezetting in stedelijke gemeenten. 3. Verduurzaming en investeringen • Circa 70% van de sportaccommodaties is verouderd. Energiekosten en onderhoud drukken op de exploitatie. • Er is een sterke behoefte aan verduurzaming, met subsidies via DUMAVA en BOSA. De BOSA-regeling is echter overtekend en onder druk door bezuinigingen. • De Routekaart Verduurzaming Sport is leidend voor CO₂-reductie, circulariteit en milieuvriendelijk beheer. 4. Beleidsmatige ontwikkelingen • NOC*NSF en KNVB pleiten voor structurele investeringen in sportinfrastructuur.

• Gemeenten worden aangemoedigd om sportaccommodaties als topprioriteit te behandelen in ruimtelijke ordening en klimaatbeleid. 5. Toekomstverwachting • Tot 2040 wordt een gemiddelde toename van 3–17% in druk op sportaccommodaties verwacht, afhankelijk van scenario’s. • Er is een trend naar multifunctionele en flexibel inzetbare sportvoorzieningen. • Investeringen in toegankelijkheid en seniorensport worden belangrijker door vergrijzing. Gebruikte bronnen – Landelijke Marktomstandigheden Sportaccommodaties • NOC*NSF & KNVB – Beleidsdocumenten over investeringsbehoefte en ruimtelijke prioritering van sportinfrastructuur • Mulier Instituut – Onderzoek naar bezettingsgraad, exploitatie en toekomstscenario’s voor sportaccommodaties • RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) – Informatie over BOSA, DUMAVA en ISDE subsidieregelingen • CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) – Statistieken over sportdeelname, demografie en ruimtelijke spreiding • Routekaart Verduurzaming Sportsector – Richtlijnen voor CO₂-reductie, circulariteit en energie-efficiëntie • Duurzame Sportsector Nederland – Subsidiewijzer en praktijkvoorbeelden van verduurzaming

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 18

paraaf:

Marktsituatie lokaal Lokale Marktomstandigheden – Vught 1. Beweegvriendelijkheid en sportdeelname • Vught scoort relatief goed op beweegvriendelijkheid, vooral in Vught-Zuid waar De Kikvorsch is gelegen. De openbare ruimte nodigt uit tot bewegen, mede door de aanwezigheid van sportvelden en groenvoorzieningen. • Toch voldoet slechts 48% van de volwassenen aan de beweegrichtlijn van het RIVM (2,5 uur per week matig intensief bewegen), wat lager is dan het landelijke gemiddelde. 2. Bezettingsgraad en gebruik • Sportaccommodaties in Vught zijn in de avonduren goed bezet, vooral door verenigingen. Overdag is er ruimte voor uitbreiding van gebruik door scholen, zorginstellingen of commerciële aanbieders. • De Kikvorsch wordt volledig benut door s.v. Real Lunet, inclusief velden en kantine. Er is geen sprake van leegstand, maar ook weinig flexibiliteit voor andere gebruikers. 3. Gemeentelijk beleid en investeringen • De gemeente Vught heeft een integraal speel-, beweeg- en sportbeleid 2024–2029 vastgesteld. Dit richt zich op het behoud en de verbetering van sportinfrastructuur, inclusief verduurzaming en multifunctioneel gebruik. • Er is een uitvoeringsprogramma opgesteld met drie pijlers: hardware (infrastructuur), software (activiteiten) en orgware (beheer en beleid).

• In 2025 is €323.000 extra budget beschikbaar gesteld voor sportaccommodaties, mede door overheveling van niet-benutte middelen uit 2024. 4. Ruimtelijke context • De Kikvorsch ligt in een perifere zone van Vught-Zuid, met weinig concurrentie van andere sportaccommodaties in de directe omgeving. • De locatie is goed bereikbaar per auto en fiets, maar minder goed ontsloten via openbaar vervoer. 5. Toekomstverwachting • De gemeente zet in op verduurzaming en multifunctioneel gebruik van sportaccommodaties. Voor De Kikvorsch biedt dit kansen voor samenwerking met andere maatschappelijke organisaties, zoals BSO’s of zorginstellingen. • Er is nog geen wijkuitvoeringsplan voor deze locatie, maar de Transitievisie Warmte is vastgesteld. Dit betekent dat het gebouw op termijn aardgasvrij moet worden gemaakt via individuele maatregelen. Gebruikte bronnen • AD – Onderzoek Mulier Instituut over beweegvriendelijkheid Vught [ad.nl] • Gemeente Vught – Speel-, beweeg- en sportbeleid 2024–2029 [wijinvught.nl] • NOVO3 – Uitvoeringsprogramma sportbeleid Vught [novo3.nl] • BeleidsRadar – Budgetoverheveling sportaccommodaties Vught [beleidsradar.nl]

Referenties Verhuurbaarheid en courantheid specifiek - huur • Sportaccommodaties zijn doorgaans niet courant op de vrije markt, tenzij ze multifunctioneel inzetbaar zijn of gelegen zijn in stedelijke gebieden. • De verkoopbaarheid is beperkt, maar de maatschappelijke waarde en gebruikswaarde zijn hoog, vooral bij verenigingsgebonden exploitatie. Kantineomzet en exploitatie • De gemiddelde kantineomzet bij voetbalverenigingen ligt rond de €68.000 per jaar, met uitschieters tot boven de €200.000. • Voor kleinere verenigingen of accommodaties met beperkte horeca ligt dit lager, rond de €20.000–€40.000, afhankelijk van bezetting en vrijwilligerscapaciteit. • Van deze accommodatie zijn geen omzetcijfers bekend gemaakt.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 19

paraaf:

Referenties Dit soort accommodaties worden doorgaans niet verkocht en de waarde daarvan wordt dan ook veelal specifiek - koop vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Er is daarnaast met een schuin oog gekeken naar marktcijfers van sportaccomodaties in Nederland/ Noord-Brabant: Hier zijn enkele koopreferenties van sportaccommodaties. Deze referenties zijn afkomstig uit recente transacties en aanbod in Nederland, met nadruk op Noord-Brabant en vergelijkbare objecten. Koopreferenties sportaccommodaties (2023–2025) Oppervlakte (BVO)

Transactieprijs

Bijzonderheden

Groeseindstraat 113, Sportinstelling + Tilburg kantoor

ca. 325 m²

€495.000 k.k.

Binnenstedelijk, gemengd gebruik

Stationsweg 3, Heinkenszand

ca. 363 m²

€280.000 k.k.

Kleinschalig, plattelandslocatie

Oester 40–44, Noord- Sportinstelling + Scharwoude bedrijfshal

ca. 1.032 m²

€695.000 k.k.

Combinatie met bedrijfsruimte

Pastoor Gillisstraat 30, Rijen

ca. 450 m²

€950.000 k.k.

Nieuwbouw, goede staat

Locatie

Type object

Sportinstelling

Sportinstelling + hal

Observaties • De meeste transacties liggen tussen €280.000 en €950.000, afhankelijk van locatie, omvang, staat en gebruiksmogelijkheden. • Objecten met combinatiefuncties (zoals kantoor of bedrijfsruimte of woonfunctie) realiseren hogere prijzen. • Binnenstedelijke locaties zijn duurder per m² dan perifere of landelijke locaties. • Deze accommodaties zijn niet een op een vergelijkbaar en beperkt hanteerbaar als referentie. Gebruikte bronnen • Funda in Business – Verkochte sportinstellingen [fundainbusiness.nl] • Brookz – Sportaccommodaties te koop [brookz.nl] • Bedrijventekoop.nl – Groot sportcentrum Noord-Brabant [bedrijventekoop.nl]

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 20

paraaf:

6. WAARDERING SWOT Sterkte-zwakte analyse

– SWOT-analyse – Sportaccommodatie De Kikvorsch 2, Vught Sterktes (Strengths) • Functioneel ontwerp: Kleedruimten, kantine en overkapping zijn goed afgestemd op sportgebruik. • Groene ligging: Rustige omgeving net buiten de bebouwde kom, met veel ruimte en weinig hinder. • Volledig in gebruik: Gehele accommodatie is verhuurd aan s.v. Real Lunet, met stabiele bezetting. • Gemeentelijke betrokkenheid: Gemeente Vught is eigenaar en investeert in sportbeleid en MJOP. • Ruime parkeergelegenheid: Eigen terrein met voldoende parkeerruimte en goede bereikbaarheid per auto. Zwaktes (Weaknesses) • Verouderde installaties: Boilers en luchtbehandeling zijn gedateerd; enkel glas en beperkte isolatie. • Geen energielabel: Energieprestatie onbekend, vermoedelijk laag (indicatief label E of lager). • Complexe juridische status: Recht van opstal is nooit kadastraal ingeschreven. • Beperkte toegankelijkheid OV: Bushalte op 650 m, geen directe aansluiting op station. • Geen multifunctioneel gebruik: Accommodatie is monofunctioneel en beperkt inzetbaar voor derden. Kansen (Opportunities) • Verduurzaming via subsidies: DUMAVA, BOSA en ISDE bieden kansen voor renovatie en energiebesparing. • Toekomstige samenwerking: Mogelijkheid tot gebruik door BSO, zorginstellingen of scholen. • MJOP in ontwikkeling: Gemeente en vereniging werken aan onderhoudsplan, met ruimte voor verduurzaming.

• Transitievisie Warmte: Gemeente stimuleert individuele verduurzaming, wat kansen biedt voor warmtepomp of zonnepanelen. Bedreigingen (Threats) • Toekomstige regelgeving: Verplichting tot energielabel C of aardgasvrij kan investeringen vereisen. • Beperkte uitbreidingsmogelijkheden: Bestemmingsplan laat slechts beperkte bebouwing toe (max. 490 m²). • Afhankelijkheid van één huurder: Geen spreiding van gebruik of inkomsten. • Veroudering zonder actie: Bij uitblijven van investeringen kan de courantheid en waarde dalen.

Courantheid, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid

Courantheid • Sportaccommodaties zijn in het algemeen redelijk courant, vooral wanneer ze multifunctioneel inzetbaar zijn (bijv. kleedruimten, kantine, vergaderruimte). • De Kikvorsch is volledig in gebruik door s.v. Real Lunet, wat de courantheid voor alternatieve gebruikers beperkt. • De ligging buiten de bebouwde kom maakt het object minder aantrekkelijk voor commerciële exploitatie, maar juist geschikt voor verenigingsgebruik. Verhuurbaarheid • Landelijk huurt circa 75% van de sportverenigingen hun accommodatie van de gemeente. De huurtarieven zijn sterk afhankelijk van locatie, type gebruiker en energieverbruik. • Door stijgende energiekosten en inflatie staan de huurtarieven onder druk. Gemeenten indexeren jaarlijks, wat de betaalbaarheid beïnvloedt. • De Kikvorsch is verhuurd aan één partij (Real Lunet), met een huurovereenkomst die ook het gebruik van de velden omvat. Er is geen sprake van deelverhuur of commerciële exploitatie.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 21

paraaf:

De verhuurbaarheid is beperkt tot verenigingsgebruik, tenzij het object wordt aangepast voor bredere maatschappelijke functies. Verkoopbaarheid • Sportaccommodaties zijn moeilijk verkoopbaar op de vrije markt, tenzij ze worden herbestemd (bijv. naar horeca, zorg of recreatie). • De verkoopbaarheid hangt sterk af van: o Locatie (stedelijk vs. landelijk) o Bouwkundige staat o Bestemmingsplanmogelijkheden o Exploitatiepotentieel • De Kikvorsch heeft een sportbestemming zonder uitbreidingsmogelijkheden boven 490 m², wat de verkoopbaarheid beperkt. • Zonder functiewijziging is de doelgroep beperkt tot sportverenigingen of gemeenten. •