Bijlage - Taxatierapport

Wanneer de opdrachtgever voor het taxatierapport een kredietinstelling is, mag de taxateur niet betrokken zijn bij de beoordeling, beslissing of administratie van de financieringsaanvraag en mag hij/zij zich niet laten leiden of beïnvloeden door de kredietwaardigheid van de geldnemer. G. De taxateur mag geen vertrouwelijke informatie bekendmaken of een geheimhoudingsplicht schenden. H. De taxateur dient te beschikken over of onderworpen te zijn aan een procedure voor de behandeling van eventuele klachten betreffende zijn/haar professionele gedrag en dient opdrachtgevers schriftelijk van het bestaan ervan op de hoogte te stellen. Wanneer een taxatie moet worden ondertekend in naam van een taxatiebedrijf in plaats van door een met name genoemde individuele taxateur, is deze Gedragscode van toepassing op het bedrijf en ook op elke persoon die door het bedrijf in dienst is om taxatiewerkzaamheden uit te voeren.

Dossiervorming Taxateur volgt de richtlijnen van NRVT voor wat betreft dossiervorming. Uitgangspunt van deze procedure is dat iedere taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en gedetailleerd is, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de uitvoering van de taxatiewerkzaamheden. Dit dossier bevat o.a. de opdrachtbrief, de bevestigingsbrief van de opdrachtgever, de planning, inputinformatie (incl. bronnen), van de opdrachtgever ontvangen gegevens, berekeningen, inspectie-uitkomsten, analyses, aan de opdrachtgever verstrekte concepten, reacties van de opdrachtgever en de conclusie(s). Het dossier wordt digitaal aangemaakt en bewaard gedurende een periode van minimaal de wettelijke termijn na de laatste taxatie. In het kader van validatie van het proces en de waardering is een afschrift van het (volledige) dossier beschikbaar gesteld aan de tweede taxateur. (Advies NRVT is tot 20 jaar bewaren dossiers; echter gezien de beperkte houdbaarheidsduur van een taxatierapport is de wettelijke termijn van 7 jaar veelal voldoende).

Bronvermelding: Taxateur vermeld waar mogelijk in het rapport de bron van herkomst van de gebruikte informatie.

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 40

paraaf:

Toelichting waarderingsmethodieken Een waardering is altijd gebaseerd op meerdere invalshoeken waarbij de taxateur uiteindelijk een inschatting maakt welke invalshoeken het zwaarst meewegen om tot een waardering te komen. De gehanteerde methoden en technieken worden onderstaand kort toegelicht. Daar waar een kosten- of inkomstenbenadering is toegepast zullen de gebruikte getallen altijd gebaseerd zijn dan wel geverifieerd aan de hand van kengetallen en/of referenties. Comparatieve benadering De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van het vastgoed zelf, en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren: •

•

•

Markt • vraag en aanbod op de markt • ontwikkeling rendementen • inflatieverwachting • rentestand en -ontwikkeling Locatie • omgevingsfactoren • parkeermogelijkheden • infrastructuur • bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer • voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen • (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare vastgoedobjecten Vastgoed (de onroerende zaak) • zakelijke en andere lasten • bouwaard en kwaliteitsniveau • staat van onderhoud • ouderdom • stand en ligging • gebruiksmogelijkheid.

Conform de uitspraken van de Hoge Raad (NJ 1989, 898 d.d. 20-10-89 en C99/182HR (RvdW 2001 nr. 90 d.d. 20-04-01) is het niet altijd mogelijk een volledig sluitende, objectieve motivering te geven of referenties vergelijkbaar zijn. De wettelijke vergelijkingsmaatstaf is immers geen exacte maatstaf. Het voor het op passende wijze rekening houden met verschillen in de regel onontbeerlijk is dat deskundigen tot inschatting overgaan, waarbij het eindoordeel ook gebaseerd moet worden op ervaring en intuïtie. In de vakliteratuur is dit vaak aangeduid als de “verzoening”. Inkomstenbenadering Bij een inkomstenbenadering kunnen verschillende technieken worden ingezet zoals een huurwaardekapitalisatie, een aanvangsrendementsmethode of een DCF-model. Bij de Netto-Aanvangs-Rendementsmethode wordt net als bij de Bruto-Aanvangs-Rendementsmethode van de veronderstelling uitgegaan, dat de onroerende zaak min of meer een zelfstandig inkomen oplevert. Hierbij wordt rekening gehouden met de exploitatiekosten. Deze (netto)-inkomsten kunnen vervolgens worden omgezet in een kapitaalbedrag, met andere woorden: welk kapitaal mag geïnvesteerd worden om een bepaald percentage aan rendement te verkrijgen. De NAR-methode wordt bij de waardering van onroerende zaken in de markt zeer veel gebruikt bij het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.

De NAR-methode is vergelijkbaar met de BAR-methode met dien verstande dat de NAR-methode uitgebreider is. De exploitatiekosten van het object worden betrokken bij de waardeberekening. Daardoor wordt bij de NAR-methode gerekend met de netto-markthuur in plaats van de bruto markthuur. Hierbij worden op de bruto-markthuur de exploitatiekosten welke voor rekening van de eigenaar komen in mindering gebracht. Dit wordt ook wel het bruto-netto traject genoemd. Bij de waardering van verhuurde woningen wordt de einduitkomst gecorrigeerd met de netto contante waarde van de potentiële vermogenswinst als deze in de woningen aanwezig is. Als de gekapitaliseerde huurwaarde van een woonruimte aanmerkelijk lager ligt dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik is het bij uitponden mogelijk een vermogenswinst te realiseren. Deze potentiële winst wordt meegenomen als kapitaalscorrectie door het verschil tussen de exit waarde en marktwaarde gedeeltelijk mee te nemen als toekomstige kasstroom en deze contant te maken naar het heden. Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 41

paraaf:

Bij de DCF-methode worden alle kasstromen over een periode van minimaal 10 jaar inzichtelijk gemaakt en contant gemaakt. Bij de waardering van de marktwaarde op basis van de bedrijfswaardemethode geldt de resterende gebruiksduur als uitgangspunt. Daarbij geldt als theoretisch uitgangspunt dat het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode wordt gesloopt. Bij beide methoden worden de bruto (huur)inkomsten gecorrigeerd voor de exploitatiekosten. De exploitatiekosten zijn onder te verdelen in een aantal categorieën. Elk van die categorieën zijn weer onder te verdelen in een aantal specifieke kosten. Hierbij gaat het om uitgaven voor: - Vaste kosten • Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting; • Waterschapslasten; • Rioolrecht; • Precario; • Verzekeringen; • Eventueel erfpachtcanon. - Variabele kosten • Beheerskosten; • Instandhoudingsonderhoud. - Verhuur en mutatiekosten • Huurdersmutatiekosten (mutatie onderhoud); • Verhuurcourtage/marketing. - Overige kosten • Servicekosten voor eigen rekening; • Niet verrekenbare Omzetbelasting; • Overige kosten; • Huurdervingskosten. - Structurele mutatie- en frictieleegstand - Verhuurdersheffing (bij verhuurde woningen).

Kosten benadering Bij de kosten benadering kan gebruik worden gemaakt van een berekening van de stichtingskosten (residuele berekening) dan wel een (gecorrigeerde) vervangingswaarde (verzekeringen of incourant) . Vervangingswaardemethode (gecorrigeerde) Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Het begrip vervangingswaarde geeft aan, dat wordt uitgegaan van de noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het betreffende object. Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat wordt gekeken naar de investeringen om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw van de betreffende opstal. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeert (bijvoorbeeld financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de aard en de bestemming van de zaak.

Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Voor het bepalen van een gecorrigeerde vervangingswaarde moeten vier elementen worden berekend: - vervangingswaarde grond; - vervangingswaarde opstal; - correctie technische veroudering; Hierbij wordt steeds uitgegaan van een lineaire afschrijving over een bepaalde periode. De afschrijving geeft uitdrukking aan het gebruiksgenot van een object gedurende een aantal gebruiksjaren. Deze afschrijving is daarmee niet alleen gericht op de technische kwaliteit van het object, maar ook op het gebruiksgenot voor de gebruiker. De gebruiksjaren vormen de verwachte levensduur, ook wel beoogde gebruiksperiode genoemd, die aangeeft hoe lang beoogd wordt gebruik te maken van het object. De met het gebruiksgenot geassocieerde waarde is (lineair) toegerekend aan de gebruiksjaren. Dit betekent dat de afname van het gebruiksgenot en de reguliere gebruiksongemakken reeds zijn verdisconteerd in de technische afschrijving. Na de beoogde gebruiksperiode is het object voor het beoogde gebruik afgeschreven. Dit betekent niet dat het object dan een waarde nihil heeft,

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 42

paraaf:

maar het object is afgeschreven tot een restwaarde, zijnde de waarde van het object op het moment waarop het beoogde gebruik volgens de huidige verwachting beëindigd wordt.

- correctie functionele veroudering.

De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening houdende met: • economische veroudering: de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object; • verandering in bouwwijze: de mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor objecten waarvan de bouwkosten van de actuele bouwwijze lager zijn dan de bouwkosten voor de oorspronkelijke bouwwijze. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouw-componenten ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties; • belemmering in gebruiksmogelijkheden: wanneer door een buitengewone ontwikkeling, door bijvoorbeeld strengere brandveiligheidseisen, er een belemmering van de normale activiteiten ontstaat en er een bouwkundige ingreep noodzakelijk blijkt; • excessieve gebruikskosten: excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw (bijvoorbeeld aantoonbaar meer dan gemiddelde onderhoudskosten) of niet optimale huisvestingssituatie (bijvoorbeeld tijdelijk meerdere locaties door verbouwing).De economische correctie betreft in het bijzonder die aspecten waarvan de bedrijfseconomische betekenis afwijkt van de technische betekenis.

Hierbij zijn o.a. van belang doelmatigheid, indeling van het object, concurrentie en technische ontwikkelingen in de branche, belemmering in gebruik en excessieve gebruikskosten alsmede stand en ligging.

Per onderdeel wordt de veroudering in een afschrijvingspercentage uitgedrukt, waarna dit percentage wordt omgerekend naar een factor. De vier factoren worden vervolgens met elkaar vermenigvuldigd. De factor die resulteert is de factor voor functionele veroudering. Bij het toepassen van de correctiepercentages en factoren, is het altijd van belang om te beoordelen of de uiteindelijke correctie (het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de vervangingswaarde na correctie voor technische veroudering) in redelijke verhouding staat tot bijvoorbeeld de jaarlijkse extra gebruikskosten of de ondervonden belemmeringen.

Overige bijlagen • Plausibiliteitsverklaring 2e taxateur • Opdrachtbrief • Kadastrale gegevens • Bodemloket (of andere bevoegde instanties) • Overeenkomst tot vestiging recht van opstal (1993) • Plattegrond/bouwtekening

Rapportnummer: 2025.10.31.5262LX2 - 725024

Pagina 43

paraaf: