Bijlage - Bestemmingsplan Helvoirt, Molenstraat 24-26_v2

Tevens zal bij de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Landschappelijke inpassing" (paragraaf 2.2.2) worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Daarmee wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Tevens zal bij de voorgenomen ontwikkeling ongeveer 1.595 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Er is daarmee sprake van een verbetering van de beeldkwaliteit ter plaatse en van sloop van overtollige bebouwing in het buitengebied. De voorgenomen ontwikkeling leidt daarmee tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Aan de voorwaarden van artikel 3.73, lid 1, onder a wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 1, sub b: Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is het splitsen van het bouwvlak in meerdere bedrijven. Er is wel sprake van een bedrijfsverzamelgebouw, maar dit wordt als één bedrijf door de initiatiefnemer beheerd. Het bedrijf van de initiatiefnemer voorziet in de verhuur van bedrijfsruimte, waarvan andere kleinschalige bedrijven gebruik maken. Gezien de initiatiefnemer de verhuur en de ruimte in eigen beheer houdt is geen sprake van meerdere bedrijven. Er is één bedrijf, waarbij verschillende activiteiten plaatsvinden. Er is eveneens geen sprake van vergroting van het bouwvlak. Het huidige aanwezige bouwvlak zal juist worden verkleind.

Wel zal de bestaande en legaal aanwezige tweede bedrijfswoning (met nummer 24) worden afgesplitst van het bedrijf en worden voorzien van een eigen bouwvlak, maar dit kan mogelijk worden gemaakt met een elders in de verordening opgenomen bepaling (artikel 3.69). Aan de voorwaarden van artikel 3.73, lid 1, onder b wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 1, sub c: Bij de voorgenomen ontwikkeling zal ongeveer 1.595 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Daarbij zal eveneens de asbest in deze bebouwing worden gesaneerd. Er is daarmee sprake van de sloop van overtollige bebouwing. Aan de voorwaarden van artikel 3.73, lid 1, onder c wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 1, sub d: 24

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen betrekking op een kantoor met baliefunctie, een lawaaisport en/of op mestbewerking. Aan de voorwaarden van artikel 3.73, lid 1, onder d wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 2, sub a: De ontwikkeling is kleinschalig van aard en zal daarmee niet leiden tot een onevenredige publieksaantrekkende werking. Door de sloop van de overtollige bebouwing en het verkleinen van de totale omvang van het bouwvlak zal de schaal van de locatie in de omgeving alleen maar afnemen en daarmee beter passen binnen de omgeving. Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 2 onder a wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 2, sub b: In de regels behorende bij dit plan zijn de verschillende toegestane functies nader vastgelegd. Daarmee zijn de specifieke activiteiten welke ter plaatse zijn toegestaan geborgd in het plan. Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 2, onder b wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 2, sub c: Alle gewenste activiteiten vinden geheel binnen de bebouwing plaats. Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 2, onder c wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 2, sub d: Bij de gewenste ontwikkeling is reeds rekening gehouden met een omvang die ook voor lange(re) termijn voldoende mogelijkheden biedt voor een duurzame en rendabele bedrijfsvoering.

Daarmee is de gewenste omvang van de voorgenomen ontwikkeling, ook op de lange(re) termijn voldoende groot. Mocht er op termijn sprake zijn een groei naar een omvang die niet langer passend is in het gebied dan zal worden gezocht naar een alternatieve locatie. Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 2, onder d wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 3, sub a: Er is sprake van kleinschalige bedrijvigheid wanneer de bedrijvigheid een relatief kleine weergave betreft van de bedrijvigheid van het gebied en wanneer het oppervlaktebeslag een relatief kleine weergave betreft van het totale gebied. De oppervlakte van het huidige bouwvlak zal met de voorgenomen ontwikkeling worden verkleind van ongeveer 1,46 hectare naar ongeveer 0,52 hectare voor de gewenste niet-agrarische activiteiten en ongeveer 0,28 hectare voor de af te splitsen woning (totaal ongeveer 0,8 hectare). Dit is bijna een halvering van het oppervlaktebeslag van het huidige bedrijf. Daarnaast wordt overtollige bedrijfsbebouwing gesloopt. De bebouwde oppervlakte zal daarmee afnemen met ongeveer 1.595 m². De locatie is gelegen in een landbouwgebied met landbouwkavels met een relatief grote oppervlakte. Het directe gebied waarin de locatie is gelegen, het gebied dat is afgekaderd door de dichtstbijzijnde wegen (Molenstraat, Gestelstraat, Hoge Raam en Antwerpsebaan) heeft een oppervlakte van ruim 56 hectare.

Dit gebied betreft daarnaast slechts een zeer klein deel van het gehele agrarisch gebied waarin de locatie is gelegen. De oppervlakte van de locatie betreft daarmee nog geen 1,5% van het door de dichtstbijzijnde wegen afgekaderde gebied en een nog veel kleiner percentage van het totale agrarisch gebied waarin de locatie is gelegen. Er is daarmee sprake van een oppervlaktebeslag dat slechts een kleine weergave betreft van het totale gebied. Daarnaast bevindt zich op de locatie reeds geruime tijd een bedrijf met de daarbij behorende bedrijfsbebouwing. Het bedrijf heeft daarmee al geruime tijd de huidige positie in het landschap. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal het bouwvlak worden verkleind en zal een groot deel van de aanwezige bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Hiermee zal de impact die het bedrijf heeft op het landschap afnemen, waarmee een ontwikkeling ontstaat die kleinschaliger is dan het bedrijf in de huidige situatie. De huidige situatie wordt als passend beschouwd in het gebied. Door de verkleining van de oppervlakte van zowel het bouwvlak als van de aanwezige bebouwing zal met de voorgenomen ontwikkeling zeker sprake zijn van een passende omvang binnen het gebied. Er is daarmee sprake van een relatief kleine 25

weergave van het oppervlaktebeslag van de locatie in het totale gebied. Ook de gewenste activiteiten zijn kleinschalig van aard en worden door de initiatiefnemer zelf beheerd en uitgevoerd. Er is sprake van verhuur van ruimte, welke door de initiatiefnemer worden beheerd en van het fokken en africhten van paarden. Ook dit zal door de initiatiefnemer zelf worden uitgevoerd. Er is geen sprake van extra personeel en daarmee dus geen sprake van een groeiende arbeidsbehoefte. Er is daarmee sprake van een kleinschalige bedrijvigheid die een relatief kleine weergave van de bedrijvigheid in het gebied betreft. Verder dient te worden bekeken of het doelmatig is om het bedrijf op een bedrijventerrein te vestigen. De gewenste bedrijvigheid beslaat uit het verhuren van ruimtes voor kleinschalige bedrijvigheid in maximaal milieucategorie 2. Hiermee wordt ruimte geboden aan startende en/of kleinschalige ondernemers om een bedrijf op te zetten. Gronden op een bedrijventerrein zijn vaak duur, waardoor het voor startende en kleinschalige ondernemers vaak niet betaalbaar is om een bedrijf te starten op een bedrijventerrein. De initiatiefnemer biedt aan dergelijke bedrijven een betaalbare ruimte. Wanneer de betreffende bedrijven dan voldoende in omvang zijn gegroeid kunnen zij de overstap maken naar het bedrijventerrein. Daarmee wordt dan weer ruimte geboden aan een nieuwe startende onderneming.

Hiermee wordt de economie in de gemeente verder gestimuleerd en wordt bijgedragen aan de mogelijkheden om startende en kleinschalige ondernemingen van de grond te krijgen. Omdat wordt voorzien in betaalbare ruimte voor kleinschalige en startende ondernemingen en omdat deze als deze voldoende zijn gegroeid de doorstroom maken naar een bedrijventerrein zal de voorgenomen ontwikkeling niet concurreren met de functies op de bedrijventerreinen en daarmee niet leiden tot een leegstand van bedrijfsgebouwen elders. De voorgenomen ontwikkeling zal de vestiging van bedrijven eerder stimuleren omdat de noodzakelijke tussenstap wordt aangeboden zodat meer ondernemers de doorgroei geleidelijk kunnen maken naar een bedrijventerrein. Zonder deze tussenstap is de stap naar een bedrijventerrein voor veel ondernemers te groot, waardoor zij de onderneming bij onvoldoende mogelijkheden eerder elders buiten de gemeente zullen vestigen. De voorgenomen ontwikkeling draagt daarmee eerder bij aan de invulling van de gemeentelijke bedrijventerreinen op termijn. Daarnaast wordt voorzien in het verhuren van ruimte voor het stallen van caravans, campers en/of andere kampeervoertuigen en/of statische opslag. De stalling is daarmee sterk gerelateerd aan de recreatieve sector. De recreatieve sector is doorgaans grotendeels aan het buitengebied gebonden.

Verder zal bij de voorgenomen ontwikkeling worden voorzien in een paardenfokkerij met daarbij pensionstalling. Binnen de gemeente Vught is de hippische sector sterk vertegenwoordigd. De nabijgelegen natuurgebieden Kampina en de Oisterwijkse Vennen en de Loonse en Drunense Duinen en het zeer uitgebreide netwerk van ruiterpaden in de omgeving lenen zich goed voor paardrijdactiviteiten. Er zijn daardoor veel ruiters actief binnen de gemeente. Omdat niet al deze ruiters voldoende mogelijkheden ter beschikking hebben voor de stalling van paarden is er een grote vraag naar pensionstalling. Daarnaast is er door het groot aantal mogelijkheden voor ruiters een grote vraag naar geschikte paarden binnen de gemeente. Om aan deze vraag tegemoet te komen wenst de initiatiefnemer ter plaatse, als nevenactiviteit bij de niet-agrarische bedrijfsvoering, te voorzien in een paardenfokkerij met daarbij eveneens pensionstalling. Met de fokkerij zullen geschikte paarden worden gefokt en afgericht om tegemoet te komen aan de grote vraag in de omgeving. Daarnaast zal met de pensionstalling eveneens tegemoet worden gekomen aan de grote behoefte aan pensionstalling in de gemeente. De hippische sector heeft daarmee een sterke binding met de recreatieve sector.

Ook de hippische sector is daarmee sterk aan het buitengebied gerelateerd, waarmee de gewenste bedrijvigheid van de initiatiefnemer sterk aan het buitengebied gebonden is. Tevens zou vestiging van het bedrijf op een bedrijventerrein betekenen dat de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op de locatie leeg komt te staan. Dit past niet binnen de doelstellingen om de leegstand van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te verminderen. Daarnaast betekent leegstand van de bebouwing dat deze niet (goed) meer wordt onderhouden, waardoor verpaupering van de bebouwing optreedt. Daarmee zal de beeldkwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving verslechteren. Tevens komt het vaak voor dat leegstaande voormalige agrarische bebouwing wordt gebruikt voor illegale en soms zelfs criminele activiteiten. Dit is op de locatie niet wenselijk. Verder is, zoals nader omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3), met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarmee vestiging in 26

stedelijk gebied niet voor de hand ligt. De initiatiefnemer heeft de grond waarop de gewenste ontwikkeling zal plaatsvinden reeds in eigendom. Als de initiatiefnemer zou moeten verplaatsen naar een bedrijventerrein dan zouden hiervoor nieuwe gronden op een bedrijventerrein moeten worden aangekocht. De gronden op een bedrijventerrein zijn vaak erg duur. Dit zou betekenen dat de initiatiefnemer een aanzienlijke investering zou moeten doen om te kunnen verplaatsen naar een bedrijventerrein. Deze investering is, gezien de prijs van de gronden op een bedrijventerrein, voor de initiatiefnemer niet haalbaar om daarna te leiden tot een rendabele bedrijfsvoering. Zelfs als de huidige locatie verkocht zou worden dan zouden de opbrengsten van de verkoop van de locatie niet voldoende zijn om de aankoop van een geschikte locatie op een bedrijventerrein rendabel te maken. Daarmee is de vestiging van het bedrijf op een bedrijventerrein financieel niet haalbaar voor de initiatiefnemer. Het is daarmee niet doelmatig om het gewenste bedrijf van de initiatiefnemer op een bedrijventerrein te vestigen. Het bestemmingsvlak en de overige gronden worden vastgelegd in concrete bestemmingen op een bij een bestemmingsplan behorende verbeelding. De maximale oppervlakte die gebruikt kan worden voor de gewenste bedrijvigheid wordt daarmee vastgelegd en geregeld in een bestemmingsplan.

Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 3, onder a wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 3, sub b: Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in een kleinschalig verkooppunt van bedrijfsgerelateerde producten ten behoeve van de paardensport. Het betreffende verkooppunt zal een omvang van ongeveer 60 m² krijgen. Dit past binnen de gestelde maximaal toegestane oppervlakte van 200 m². Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 3, onder b wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.73, lid 3, sub c: Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een voorziening voor vrije tijd en/of zorg. Wel zal ter plaatse worden voorzien in een voorziening voor bed & breakfast als nevenactiviteit. Deze voorziening beslaat echter slechts één kamer en zal daarmee de maximaal toelaatbare omvang niet overschrijden. Aan de voorwaarden uit artikel 3.73, lid 3, onder c wordt daarmee voldaan. Aan de voorwaarden voor het vestigen van een niet-agrarische functie in het (gemengd) landelijk gebied wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan. Naast de specifieke voorwaarden voor het vestigen van een niet-agrarische ontwikkeling in het landelijk gebied gelden algemene regels voor het behoud en de versterking van de omgevingskwaliteit. Hiervoor zijn de volgende regels opgenomen: "Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Lid 1.

Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Lid 2. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie." Voor elk van de afzonderlijk genoemde onderdelen voor een goede omgevingskwaliteit zijn vervolgens aanvullende bepalingen opgenomen. Voor zorgvuldig ruimtegebruik gelden de volgende aanvullende bepalingen: 27

"Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel." Ad. artikel 3.6, lid 1, sub a: Er is geen sprake van nieuwvestiging en er is voldoende ruimte voor de voorgenomen ontwikkeling op het bestaande perceel. De gewenste functies zijn op grond van andere bepalingen uit de verordening mogelijk. Aan de voorwaarden uit artikel 3.6, lid 1 onder a wordt daarmee voldaan. Ad.

artikel 3.6, lid 1, sub b: Er is bij de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3), geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Aan de voorwaarden uit artikel 3.6, lid 1, onder b wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.6, lid 1, sub c: Alle aanwezige bebouwing en voorzieningen zijn geconcentreerd binnen een bouwvlak. Het huidige bouwvlak zal ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden verkleind naar een bij de functies passende omvang. Aan de voorwaarden uit artikel 3.6, lid 1, onder c wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 3.6, lid 2: Er is bij de voorgenomen ontwikkeling sprake van een bestaand bouwperceel. Aan de voorwaarden uit artikel 3.6, lid 2 wordt daarmee voldaan. Aan de voorwaarden voor zorgvuldig ruimtegebruik wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan, waarmee sprake is van een zorgvuldig ruimtegebruik. Voor wat betreft de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering zijn in de verordening de volgende aanvullende voorwaarden opgenomen: "Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering Lid 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2.

De lagenbenadering omvat de effecten op: 28

a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Lid 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid." Zoals nader is aangetoond en omschreven in het hoofdstuk "Ruimtelijke- en milieuaspecten" (hoofdstuk 4) is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een mogelijke aantasting van de in het gebied (mogelijk) voorkomende waarden en/of functies. Er zal daarmee geen sprake zijn van mogelijke negatieve effecten op de genoemde lagen en/of kenmerken daarvan. Er zal daarmee geen sprake zijn van onevenredig nadelige effecten op de omgeving. Voor wat betreft de meerwaardecreatie gelden vanuit de verordening de volgende aanvullende bepalingen: "Artikel 3.8 meerwaardecreatie Lid 1.

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikk eling gemoeid zijn. Lid 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap k an deel uitmaken van de meerwaardecreatie." Bij de voorgenomen ontwikkeling zal een intensieve veehouderij, zijnde een varkenshouderij worden beëindigd. Een varkenshouderij heeft een grote uitstoot van geur, fijnstof, stikstofoxiden, broeikasgassen en ammoniak. Bij de voorgenomen beëindiging zal de uitstoot van het bedrijf vrijwel geheel worden beëindigd. Dit heeft een aanzienlijke meerwaarde op het gebied van milieu en natuur. Het woon- en leefklimaat in de omgeving zal met de voorgenomen ontwikkeling daarmee worden verbeterd. Tevens zal met de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Landschappelijke inpassing" (paragraaf 2.2.2), worden voorzien in een goede bij het gebied passende landschappelijke inpassing.

Hiertoe is door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld waarin de voorgenomen landschappelijke inpassing nader is uitgewerkt en is onderbouwd. Het voorzien in een goede landschappelijke inpassing is opgenomen als een van de mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering van het landschap zoals zijn genoemd in artikel 3.9 van de verordening en is derhalve aan te merken als een vorm van meerwaardecreatie. Ten slotte zal met de voorgenomen ontwikkeling een deel van de aanwezige bebouwing worden gesloopt. In totaal zal ongeveer 1.595 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Sloop van bebouwing is in artikel 3.9 van de verordening eveneens opgenomen als mogelijkheid voor kwaliteitsverbetering van het landschap en is derhalve ook aan te merken als een vorm van meerwaardecreatie. De te slopen bebouwing is voorzien van asbest. Dit zal op zorgvuldige wijze worden gesaneerd. Daarbij zal sprake zijn van een milieuwinst en een verbetering van de veiligheid en volksgezondheid. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal daarmee worden voorzien in meerwaardecreatie. 29

Gezien bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, geen sprake is van een mogelijke aantasting van de functies en waarden in de verschillende lagen en/of de kenmerken daarvan en sprake is van meerwaardecreatie wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan aan de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de regels zoals zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Haaren 2013 De voormalige gemeente Haaren heeft op 20 januari 2015 de Structuurvisie Haaren 2013 vastgesteld. De gemeente Vught heeft voor het grondgebied van de voormalige gemeente Haaren nog geen nieuwe visie opgesteld, waarmee de structuurvisie van de voormalige gemeente Haaren nog van toepassing is. Deze structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen met een doorkijk naar 2022. De structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd. Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn de beleidsuitgangspunten voor wonen en de woonomgeving, werken en economie en voor de omgevingskwaliteit van belang. De overige onderwerpen in de structuurvisie hebben geen betrekking op de voorgenomen ontwikkeling. Voor wat betreft vrijkomende bedrijfslocaties wordt gesteld dat herstructurering en renovatie mogelijk kunnen worden toegepast. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een nieuwe functie aan een voormalige agrarische bedrijfslocatie gegeven en wordt overtollige bebouwing gesloopt. Er is daarmee sprake van herstructurering. Daarmee wordt aangesloten bij de mogelijkheden uit de structuurvisie.

Ten aanzien van de omschakeling van een voormalige bedrijfswoning naar een burgerwoningen zijn in de visie geen verdere beleidsuitgangspunten opgenomen. Voor wat betreft niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied geldt dat omschakeling van een agrarische functie naar een niet-agrarische functie in feite alleen wordt toegestaan als een locatie geen goede mogelijkheden meer biedt voor de agrarische bedrijfsvoering en er sprake is van een verbeterde omgevingskwaliteit. De locatie is gelegen in een gebied dat de afgelopen jaren een transformatie heeft doorgemaakt van puur agrarisch gebied naar een meer gemengd gebied waarin verschillende functies naast elkaar voorkomen. Nabij de locatie zijn enkele burgerwoningen gelegen, waarmee een doelmatige agrarische bedrijfsvoering niet langer mogelijk is zonder te leiden tot een onevenredige milieuhinder op deze woningen. De locatie biedt daarmee onvoldoende mogelijkheden voor een volwaardige en rendabele agrarische functie. Daarnaast zal met de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Landschappelijke inpassing" (paragraaf 2.2.2), ter plaatse worden voorzien in een goede en bij het gebied passende landschappelijke inpassing. Daarvoor is door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld waarin de voorgenomen landschappelijke inpassing is uitgewerkt en is onderbouwd.

Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Met de beëindiging van het intensieve veehouderijbedrijf ter plaatse wordt de milieuhinder aan de omgeving aanzienlijk minder, waarmee een grote bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit in het gebied. Tevens zal ongeveer 1.595 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Daarmee wordt bijgedragen aan een ontstening van het buitengebied en wordt leegstand en verpaupering voorkomen, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de beeldkwaliteit ter plaatse. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee een bijdrage leveren aan de verbetering van de omgevingskwaliteit. Omdat er tevens onvoldoende mogelijkheden zijn voor een doelmatige uitvoering van een agrarisch bedrijf past de omschakeling binnen de uitgangspunten uit de visie met betrekking tot niet-agrarische ontwikkelingen in het buitengebied. 30

Het begrip 'omgevingskwaliteit' heeft betrekking op de kwaliteit van de bebouwde omgeving in de vier verschillende dorpen en de kwaliteit van het landschap in het buitengebied. Ten behoeve van de omgevingskwaliteit is het van belang niet alleen in beeld te brengen hoe deze is, maar ook hoe deze samengaat met ruimtelijke ontwikkelingen en welke kwalitatieve randvoorwaarden het landschap aan deze ontwikkelingen meegeeft. Dynamiek hoort in het landschap, maar wel op een dusdanige manier dat de omgevingskwaliteit wordt versterkt. Daarbij dienen de kernkwaliteiten van het landschap in acht te worden genomen en waar mogelijk te worden versterkt. Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'Groene Kamers'.

Uitsnede kaart Structuurvisie Haaren 2013. Bron: Gemeente Vught. De Groene Kamers is aangemerkt als agrarisch ontwikkelingsgebied, waarin agrarische bedrijven voldoende mogelijkheden hebben en krijgen om zich verder te blijven ontwikkelen. Andere ontwikkelingen zijn in het gebied toegestaan, indien de agrarische bedrijven in de omgeving niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Milieuzonering" (paragraaf 4.1.1) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van het beperken van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven. Daarnaast geldt dat de landschappelijke kwaliteiten van het gebied niet onevenredig mogen worden geschaad. De voorgenomen ontwikkeling is kleinschalig van aard. Door beëindiging van de veehouderij ter plaatse wordt milieuwinst behaald. Dit heeft doorgaans positieve effecten op in de nabije omgeving voorkomende soorten flora en fauna, waarmee de landschappelijke kwaliteit en beleving alleen maar zal toenemen. Daarnaast zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een toename van het bebouwde oppervlak, maar van een afname daarvan. Hiermee zal het ruimtebeslag van de locatie afnemen en is geen sprake van een ruimtelijke impact op het landschap, maar van een ruimtelijke verbetering. De structuur van het landschap zal niet onevenredig wijzigen.

Door sloop van overtollige en verouderde bebouwing wordt de uiterlijke verschijningsvorm van de locatie alleen maar verbeterd. Daarnaast zal met de voorgenomen ontwikkeling sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing die aansluit bij de reeds voorkomende landschapselementen in de omgeving. Hiermee zal de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse met de voorgenomen ontwikkeling alleen maar verbeteren. Met de voorgenomen ontwikkeling is daarmee geen sprake van aantasting van de kwaliteiten van het landschap maar juist van een verbetering ervan. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten uit de Structuurvisie Haaren 2013 van de voormalige gemeente Haaren

31

3.3.2 Beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing In december 2016 heeft de voormalige gemeente Haaren het beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing vastgesteld. Het beleidskader geeft aan op welke wijze de gemeente wil omgaan met vrijkomende agrarische bebouwing om leegstand en verrommeling van het buitengebied te voorkomen. Het beleidskader biedt, onder voorwaarden, ruimere mogelijkheden voor vervolgfuncties op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal een van de bestaande legaal aanwezige bedrijfswoningen (nummer 24) worden omgeschakeld naar een burgerwoning met de daarbij behorende bijgebouwen. Het is wenselijk de daarbij reeds aanwezige bijgebouwen (ongeveer 270 m²) in zijn geheel te behouden en te gebruiken als bijgebouwen bij de woning. Op basis van artikel 2.2 van het beleidskader kan een burgerwoning met meer dan 200 m² aan bijgebouwen mogelijk worden gemaakt indien aan de volgende voorwaarden kan worden voldaan: a. Er is sprake van een goede landschappelijke inpassing. b. De ontwikkeling is op het gebied van gezondheid en veiligheid inpasbaar in de omgeving. (geluid, geur, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid). c. Er wordt zorgvuldig omgegaan met de aanwezige in het bestemmingsplan vastgelegde belangen. Dit betekent dat: 1. Er is aangetoond dat alle belanghebbenden uit de omgeving zijn geïnformeerd over het initiatief. 2.

Er is aangetoond dat belanghebbenden uit de omgeving voldoende kans hebben gehad om hun belang kenbaar te maken aan initiatiefnemer. 3. Er is zichtbaar in het plan en daarbij behorende onderbouwing een afweging gemaakt over de ingebrachte belangen. 4. Er is aangetoond dat er maximale inspanning is geweest voor het realiseren van draagvlak voor de aanpassing van het bestemmingsplan bij personen en groepen die invloed hebben op het plan en/of er door worden beïnvloed. d. Initiatief heeft een meerwaarde voor de omgeving. Dit betekent dat: 1. er aangetoond is dat het initiatief een meerwaarde heeft voor het gebied en aansluit bij de uitgangspunten van de structuurvisie Haaren voor het betreffende gebied. 2. er zorgvuldig beheer en onderhoud van het gehele plan is geborgd voor nu en in de toekomst e. Er wordt voldaan aan de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap Gemeente Haaren. f. Om hiervoor de passende bestemming in het bestemmingsplan te realiseren kan de gemeenteraad verzocht worden om herziening van het bestemmingsplan. Hiervoor dient de aanvrager een bestemmingsplan voor te bereiden waarmee is aangetoond dat voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden en waarin ook is aangegeven op welke wijze het plan aandacht besteedt aan het beleid van de provincie zoals vastgelegd in de vigerende Verordening Ruimte.

Ad, artikel 2.2, sub a: Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 2 van deze toelichting), waarin de voorgenomen landschappelijke inpassing van de locatie nader is uitgewerkt en is onderbouwd. Hiermee zal ter plaatse worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder a wordt daarmee voldaan. Ad, artikel 2.2, sub b: Zoals nader aangetoond in het hoofdstuk "Ruimtelijke- en milieuaspecten" (hoofdstuk 4) is de voorgenomen ontwikkeling op het gebied van milieu (waaronder ook de aspecten bodem, volksgezondheid, geluid, geur, luchtkwaliteit en externe veiligheid), ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en water goed inpasbaar in de omgeving. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder b wordt daarmee voldaan. Ad, artikel 2.2, sub c: Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is overleg geweest met de omwonenden van de locatie. Daarbij zijn alle omwonenden op de hoogte gebracht van de plannen van de initiatiefnemer en zijn zij in de 32

gelegenheid gesteld hierop te reageren en eventuele bezwaren of aandachtspunten kenbaar te maken. Geen van de omwonenden heeft aangegeven bezwaren op de plannen van de initiatiefnemer te hebben. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder c wordt daarmee voldaan. Ad, artikel 2.2, sub d: Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een intensieve veehouderij in zijn geheel beëindigd. De bestemming wordt omgeschakeld naar een niet-agrarische bedrijfsbestemming en een woonbestemming, wat inhoudt dat zich ter plaatse geen nieuw agrarisch bedrijf en geen nieuwe (intensieve) veehouderij zal kunnen vestigen. Het beëindigen van de intensieve veehouderij en het wegnemen van de mogelijkheden voor vestiging van een nieuwe veehouderij zullen leiden tot een vermindering van de uitstoot van geur, fijnstof en ammoniak. Daarmee zal de voorgenomen ontwikkeling een vermindering van de milieubelasting aan de omgeving tot gevolg hebben, waarmee het woon- en leefklimaat in de omgeving alleen maar zal verbeteren. Daarnaast wordt bij de voorgenomen ontwikkeling voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarbij zal de beeldkwaliteit van de locatie alleen maar worden verbeterd. Dit draagt bij aan de belevingswaarde van het gebied.

Tevens zal ter plaatse worden voorzien in een goede en bij de omgeving passende landschappelijke inpassing, waarmee de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit op de locatie zal verbeteren. Dit draagt eveneens bij aan de belevingswaarde van de omgeving. Ten slotte zal het huidige bouwvlak van ongeveer 1,46 hectare worden verkleind tot een omvang van ongeveer 0,52 hectare voor de niet-agrarische bedrijvigheid en ongeveer 0,28 hectare voor de woning (totaal ongeveer 0,8 hectare). Dit betekent een aanzienlijke vermindering van het (maximaal mogelijke) ruimtebeslag op de locatie. Dit komt ten goede van de landschappelijke kwaliteiten, waarbij landschappelijke openheid en kleinschaligheid hoog in het vaandel staan. Daarmee zal de voorgenomen ontwikkeling een meerwaarde hebben voor de omgevingskwaliteit en het gebied. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Structuurvisie Haaren 2013" (paragraaf 3.3.1) kan met de voorgenomen ontwikkeling worden voldaan aan de richtlijnen en beleidsuitgangspunten zoals zijn opgenomen in de structuurvisie van de voormalige gemeente Haaren. Daarmee sluit de voorgenomen ontwikkeling aan bij de gemeentelijke structuurvisie. Voor het onderhoud van de landschappelijke inpassing is in het landschappelijk inrichtingsplan opgenomen op welke wijze dit dient te gebeuren.

De uitvoer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing maakt onderdeel uit van een voorwaardelijke verplichting zoals is opgenomen in dit plan, waarmee een beheer en onderhoud van de landschappelijke inpassing is geborgd. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder d wordt daarmee voldaan. Ad, artikel 2.2, sub e: Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught" (paragraaf 3.3.3) wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan aan de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap van gemeente Vught. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder e wordt daarmee voldaan. Ad, artikel 2.2, sub f: Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan (postzegelbestemmingsplan) opgesteld. Voorliggend document dient als toelichting van de partiële herziening. In deze toelichting is, in de paragraaf "Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant" (paragraaf 3.2.2), nader aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de bepalingen zoals zijn opgenomen in huidig geldende ruimtelijke verordening van de provincie Noord-Brabant. Aan de voorwaarden uit artikel 2.2, onder f wordt daarmee voldaan.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten voor een woning met meer dan 200 m² aan bijgebouwen, zoals zijn opgenomen in artikel 2.2 van het beleidskader voor vrijkomende agrarische bebouwing.

33

Tevens zal bij de voorgenomen ontwikkeling sprake zijn van omschakeling naar een niet-agrarisch bedrijf met bedrijfswoning en een bedrijfsruimte van meer dan 200 m². Vanuit artikel 2.4 uit het beleidskader kan hieraan medewerking worden verleend indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. Er dient sprake te zijn van een bedrijfswoning. Dit betekent dat de op de locatie aanwezige woning functioneel gebonden is aan het bedrijf. b. Er is sprake van een bedrijf in milieucategorie 1 of 2 van de handreiking “Bedrijven en milieuzonering 2009” of er is verantwoord dat de impact van het bedrijf niet groter is dan milieucategorie 2. c. Er is sprake van een goede landschappelijke inpassing. d. Er is gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid binnen de bestemming voor initiatiefnemer zelf, bezoekers, leveranciers en dergelijke, zodat er geen overlast wordt ervaren door de omgeving. e. De normale afwikkeling van het verkeer blijft mogelijk en de verkeersveiligheid komt niet in het geding. f. Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven. g. De ontwikkeling is op het gebied van gezondheid en veiligheid inpasbaar in de omgeving. (geluid, geur, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid). h. Er wordt zorgvuldig omgegaan met de aanwezige in het bestemmingsplan vastgelegde belangen.

Dit betekent dat: 1. Er is aangetoond dat alle belanghebbenden uit de omgeving zijn geïnformeerd over het initiatief. 2. Er is aangetoond dat belanghebbenden uit de omgeving voldoende kans hebben gehad om hun belang kenbaar te maken aan initiatiefnemer. 3. Er is zichtbaar in het plan en daarbij behorende onderbouwing een afweging gemaakt over de ingebrachte belangen. 4. Er is aangetoond dat er maximale inspanning is geweest voor het realiseren van draagvlak voor de aanpassing van het bestemmingsplan bij personen en groepen die invloed hebben op het plan en/of er door worden beïnvloed. i. Initiatief heeft een meerwaarde voor de omgeving. Dit betekent dat: 1. Er aangetoond is dat het initiatief een meerwaarde heeft voor het gebied en aansluit bij de uitgangspunten van de structuurvisie Haaren voor het betreffende gebied. 2. Er zorgvuldig beheer en onderhoud van het gehele plan is geborgd voor nu en in de toekomst. j. Er wordt voldaan aan de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap Gemeente Haaren. k. Om hiervoor de passende bestemming in het bestemmingsplan te realiseren kan de gemeenteraad verzocht worden om herziening van het bestemmingsplan.

Hiervoor dient de aanvrager een bestemmingsplan voor te bereiden waarmee is aangetoond dat voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden en waarin ook is aangegeven op welke wijze het plan aandacht besteedt aan het beleid van de provincie. l. Indien het een initiatief betreft voor een periode van maximaal 10 jaar kan aanvrager in plaats van een bestemmingsplanherziening een aanvraag om een tijdelijke omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2° van de Wabo bij het college indienen. De inhoudelijke voorwaarden voor deze aanvraag bij de beoordeling zijn hetzelfde als bij een herziening. Ad. artikel 2.4, sub a: De om te schakelen agrarische bedrijfswoning (met nummer 26) zal in gebruik worden genomen als bedrijfswoning bij het niet-agrarisch bedrijf van de initiatiefnemer en is daarmee functioneel verbonden aan het betreffende bedrijf. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder a wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub b: Ter plaatse is sprake van een bedrijfsverzamelgebouw, waarin zich kleinschalige bedrijven kunnen vestigen tot in maximaal milieucategorie 2. Daarnaast wordt voorzien in een voorziening voor statische opslag. Ook dit is aan te merken als een activiteit in maximaal milieucategorie 2. Er is daarmee geen sprake van activiteiten in een hogere milieucategorie dan 1 of 2. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder b wordt daarmee voldaan.

Ad. artikel 2.4, sub c: 34

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 2 van deze toelichting), waarin de voorgenomen landschappelijke inpassing van de locatie nader is uitgewerkt en is onderbouwd. Hiermee zal ter plaatse worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder c wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub d: Zoals nader omschreven in de paragraaf "Infrastructuur en parkeren" (paragraaf 4.4.1) wordt ter plaatse voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein voor zowel bezoekers, leveranciers, werknemers en dergelijke als voor de initiatiefnemer zelf. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder d wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub e: Zoals nader omschreven in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2) zal de verkeersafwikkeling bij de voorgenomen ontwikkeling niet onevenredig wijzigen. Verder zal, zoals nader omschreven in de paragraaf "Infrastructuur en parkeren" (paragraaf 4.4.1), geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de infrastructuur en/of de verkeersveiligheid. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder e wordt daarmee voldaan. Ad.

artikel 2.4, sub f: Zoals nader omschreven in de paragraaf "Milieuzonering" (paragraaf 4.1.1) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een aantasting van de belangen van omwonenden en omliggende bedrijven en/of functies en zal geen van de omliggende bedrijven en/of functies onevenredig in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt of geschaad. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder f wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub g: Zoals nader aangetoond in het hoofdstuk "Ruimtelijke- en milieuaspecten" (hoofdstuk 4) is de voorgenomen ontwikkeling op het gebied van milieu (waaronder ook de aspecten bodem, volksgezondheid, geluid, geur, luchtkwaliteit en externe veiligheid), ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en water goed inpasbaar in de omgeving. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder g wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub h: Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is overleg geweest met de omwonenden van de locatie. Daarbij zijn alle omwonenden op de hoogte gebracht van de plannen van de initiatiefnemer en zijn zij in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en eventuele bezwaren of aandachtspunten kenbaar te maken. Geen van de omwonenden heeft aangegeven bezwaren op de plannen van de initiatiefnemer te hebben. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder h wordt daarmee voldaan. Ad.

artikel 2.4, sub i: Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een intensieve veehouderij in zijn geheel beëindigd. De bestemming wordt omgeschakeld naar een niet-agrarische bedrijfsbestemming en een woonbestemming, wat inhoudt dat zich ter plaatse geen nieuw agrarisch bedrijf en geen nieuwe (intensieve) veehouderij zal kunnen vestigen. Het beëindigen van de intensieve veehouderij en het wegnemen van de mogelijkheden voor vestiging van een nieuwe veehouderij zullen leiden tot een vermindering van de uitstoot van geur, fijnstof en ammoniak. Daarmee zal de voorgenomen ontwikkeling een vermindering van de milieubelasting aan de omgeving tot gevolg hebben, waarmee het woon- en leefklimaat in de omgeving alleen maar zal verbeteren. Daarnaast wordt bij de voorgenomen ontwikkeling voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarbij zal de beeldkwaliteit van de locatie alleen maar worden verbeterd. Dit draagt bij aan de belevingswaarde van het gebied. Tevens zal ter plaatse worden voorzien in een goede en bij de omgeving passende landschappelijke inpassing, waarmee de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit op de locatie zal verbeteren. Dit draagt eveneens bij aan de belevingswaarde van de omgeving. 35

Ten slotte zal het huidige bouwvlak van ongeveer 1,46 hectare worden verkleind tot een omvang van ongeveer 0,52 hectare voor de niet-agrarische bedrijvigheid en ongeveer 0,28 hectare voor de woning (totaal ongeveer 0,8 hectare). Dit betekent een aanzienlijke vermindering van het (maximaal mogelijke) ruimtebeslag op de locatie. Dit komt ten goede van de landschappelijke kwaliteiten, waarbij landschappelijke openheid en kleinschaligheid hoog in het vaandel staan. Daarmee zal de voorgenomen ontwikkeling een meerwaarde hebben voor de omgevingskwaliteit en het gebied. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Structuurvisie Haaren 2013" (paragraaf 3.3.1) kan met de voorgenomen ontwikkeling worden voldaan aan de richtlijnen en beleidsuitgangspunten zoals zijn opgenomen in de structuurvisie van de voormalige gemeente Haaren. Daarmee sluit de voorgenomen ontwikkeling aan bij de gemeentelijke structuurvisie. Voor het onderhoud van de landschappelijke inpassing is in het landschappelijk inrichtingsplan opgenomen op welke wijze dit dient te gebeuren. De uitvoer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing maakt onderdeel uit van een voorwaardelijke verplichting zoals is opgenomen in dit plan, waarmee een beheer en onderhoud van de landschappelijke inpassing is geborgd Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder i wordt daarmee voldaan. Ad.

artikel 2.4, sub j: Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught" (paragraaf 3.3.3) wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldaan aan de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap van gemeente Vught. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder j wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub k: Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan (postzegelbestemmingsplan) opgesteld. Voorliggend document dient als toelichting van de partiële herziening. In deze toelichting is, in de paragraaf "Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant" (paragraaf 3.2.2), nader aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de bepalingen zoals zijn opgenomen in huidig geldende ruimtelijke verordening van de provincie Noord-Brabant. Aan de voorwaarden uit artikel 2.4, onder k wordt daarmee voldaan. Ad. artikel 2.4, sub l: Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een tijdelijke ontwikkeling voor maximaal 10 jaar. Het bepaalde onder l is daarmee niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten voor een bedrijfswoning met meer dan 200 m² aan bedrijfsbebouwing, zoals zijn opgenomen in artikel 2.4 van het beleidskader voor vrijkomende agrarische bebouwing.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gestelde in artikel 2.2 en artikel 2.4 van het beleidskader voor vrijkomende agrarische bebouwing. Daarmee past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten zoals zijn opgenomen in het Beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing van de voormalige gemeente Haren.

3.3.3 Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught Op 8 september 2020 heeft de gemeente Vught, in samenwerking met de provincie Noord-Brabant, de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught vastgesteld, waarin het beleid ten aanzien van de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ontwikkelingen is opgenomen. Bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen is vanuit de regeling altijd een kwaliteitsverbetering nodig. Bij de niet-planmatige ontwikkelingen wordt de mate van kwaliteitsverbetering bepaald aan de hand van de impact op het landschap die een ontwikkeling heeft. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in drie verschillende categorieën: Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen zonder impact op het landschap. Hiervoor geldt geen tegenprestatie. 36

Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met een beperkte impact op het landschap. Hierbij wordt als tegenprestatie een goede landschappelijke inpassing geëist. Categorie 3: Ontwikkelingen met een grote impact op het landschap. Hierbij wordt de mate van investering in de ruimtelijke kwaliteit bepaald aan de hand van de waardevermeerdering van de gronden na bestemmingswijziging. Daarbij dient ten minste 20% van de waardestijging te worden geïnvesteerd in kwaliteitsverbeterende maatregelen. In de regeling is het volgende opgenomen onder categorie 2: "wijziging bestemming agrarisch bedrijf (inclusief agrarisch verwant en agrarisch-technisch hulpbedrijf) of niet-agrarisch bedrijf in bestemming wonen of wonen met VAB aanduiding, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5000 m², overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige bedrijfsbebouwing resteert." Voor wat betreft de omschakeling van de woning met nummer 24 naar een burgerwoning met ongeveer 270 m² aan bijgebouwen wordt aan deze voorwaarden voldaan (er wordt bij de voorgenomen ontwikkeling immers ongeveer 1.595 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt). Daarmee is de omschakeling van de voormalige bedrijfswoning met nummer 24 naar een burgerwoning met ongeveer 270 m² aan bijgebouwen in te delen onder categorie 2.

Wel geeft de gemeente aan dat voor elke m² aan extra bijgebouwen boven de 200 m² minimaal 1 m² aan voormalige agrarische bebouwing dient te worden gesloopt. De initiatiefnemer wenst in totaal ongeveer 270 m² aan bijgebouwen bij de woning te behouden. Dit is ongeveer 70 m² meer dan de 200 m² die vanuit het bestemmingsplan mogelijk kan worden gemaakt. De initiatiefnemer zal in totaal 1.595 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing slopen. Daarmee wordt ruim voldoende bebouwing gesloopt om de extra 70 m² aan bijgebouwen mogelijk te maken. Voor ontwikkelingen in categorie 2 moet een goede landschappelijke inpassing worden gerealiseerd. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Landschappelijke inpassing" (paragraaf 2.2.2), worden voorzien in een goede bij het gebied passende landschappelijke inpassing. Hiertoe is door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld waarin de voorgenomen landschappelijke inpassing nader is uitgewerkt en is onderbouwd. Hiermee zal sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing en wordt voor de omschakeling van de bedrijfswoning met nummer 24 voldaan aan de voorwaarden uit de regeling kwaliteitsverbetering van het landschap.

In de regeling is vervolgens het volgende opgenomen onder categorie 3: "Omschakeling zonder vergroting van het bouwvlak, van agrarisch bouwvlak of Wonen-vab naar Bedrijf, Recreatie, Agrarisch gerelateerd etc;." Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van omschakeling van een agrarisch bouwvlak naar de bestemming 'Bedrijf', zonder dat daarbij het bouwvlak wordt vergroot (het bouwvlak wordt juist verkleind). Daarmee valt de omschakeling van de agrarische bedrijfswoning met nummer 26 naar een niet-agrarische bedrijfswoning met bedrijfsgebouwen onder categorie 3 uit de regeling. De provincie heeft aangegeven dat, omdat een deel van de ontwikkeling gezien wordt als een ontwikkeling in categorie 3, de gehele ontwikkeling (dus ook het afsplitsen van de bedrijfswoning) dient te worden beschouwd als ontwikkeling in categorie 3. Derhalve is de volledige ontwikkeling aan te merken als ontwikkeling in categorie 3. Hierbij dient een investering te worden gedaan in de ruimtelijke kwaliteit op basis van bestemmingswinst, waarbij minimaal 20% van de waardevermeerdering van de gronden moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de bestemmingswinst wordt uitgegaan van forfaitaire bedragen. Deze zijn voor de van toepassing zijnde bestemmingen als volgt onder te verdelen: Bestemming agrarisch zonder bouwvlak: € 10,- per m².

Bestemming agrarisch met bouwvlak: € 25,- per m². 37

Bestemming bedrijf uitsluitend voor statische opslag: € 25,- per m². Bestemming bedrijf uitsluitend voor rangeerterrein: € 45,- per m². Bestemming bedrijf voor overige functies met bouwvlak: € 100,- per m². Bestemming bedrijf voor overige functies zonder bouwvlak: € 60,- per m². Bestemming wonen met bouwvlak: € 250 per m². Bestemming wonen zonder bouwvlak: € 200,- per m². Bestemming groen (zonder bouwvlak):€ 1,- per m². Op basis van deze forfaitaire waarden is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst die wordt behaald met de voorgenomen ontwikkeling. Daarin is de waarde van de huidige situatie en de gewenste situatie bepaald. Uit de uitgevoerde berekening, waarvoor wordt verwezen naar bijlage 4 van deze toelichting, blijkt dat met het voorgenomen initiatief een waardevermeerdering van € 429.349,- wordt behaald. Dit houdt in dat een investering in het landschap van minimaal € 85.869,80 moet worden gedaan. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Voor de sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt eveneens gerekend met een forfaitaire bedrag. Dit bedrag is € 25,- per m² te slopen bedrijfsgebouw. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zal ongeveer 1.595 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing worden gesloopt.

Dit betreft het netto aantal vierkante meters aan te slopen bedrijfsbebouwing na realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Dit is berekend aan de hand van het aantal m² bebouwing in de huidige situatie (4.267 m²) en het aantal m² bebouwing in de gewenste situatie (2.672 m²). Daarnaast zal sprake zijn van de sloop van sleufsilo's en zal een spoelplaats worden verwijderd. Op de plaats van de te slopen sleufsilo's en te verwijderen spoelplaats zal echter nieuwe verharding worden aangelegd. Daarmee kan het slopen van de sleufsilo's en het verwijderen van de spoelplaats niet worden meegenomen als maatregels ten behoeve van kwaliteitsverbetering. Derhalve zijn deze buiten de berekening gelaten. Wel worden nog een mestopslag en enkele voedersilo's en overige voorzieningen verwijderd welke niet terug worden gebracht in het plan en waarbij de gronden ter plaatse van deze voorzieningen niet opnieuw worden verhard. Het verwijderen van deze voorzieningen mag daarom worden meegenomen als het verwijderen van overige voorzieningen, waarvoor een waarde geldt van € 5,- per m² die mag worden gerekend als investering in de ruimtelijke kwaliteit. De mestopslag is ongeveer 15 m² groot en er zal ongeveer 210 m² aan voedersilo's en overige voorzieningen worden verwijderd. In totaal zal daarmee 225 m² aan overige voorzieningen worden verwijderd.

Ook dit betreft de netto oppervlakte aan te verwijderen overige voorzieningen. Dit staat gelijk aan een investering van: 1.595 m² te slopen gebouwen (voormalige bedrijfsgebouwen) x € 25,- per te slopen m² = € 39.875,-. 225 m² aan te saneren verharding/vorzieningen x € 5,- per m² = € 1.125,-. Totaal: € 39.875,- + € 1.125,- = € 41.000,-. Naast de sloop van de aanwezige bedrijfsbebouwing zal met de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse nog worden voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing. Daarmee wordt naast de gedane investering door de sloop van de bebouwing, voorzien in een aanvullende investering in de ruimtelijke kwaliteit. Met de voorgenomen landschappelijke inpassing (de aanschaf, aanleg en het onderhoud daarvan) word, zoals nader gemotiveerd en berekend in het landschappelijk inrichtingsplan (bijlage 2 van deze toelichting) een aanvullende investering gedaan van € 11.174,41 (zie bijlage 3). In totaal wordt er daarmee een investering gedaan van € 52.174,41. Dit is echter nog niet voldoende om te voldoen aan de vereiste investering van € 85.869,80. Het resterende bedrag, zijnde € 33.695,39 zal in het gemeentelijke groenfonds worden geïnvesteerd. Dit zal worden vastgelegd in een separate anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van een categorie 3 ontwikkeling.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten zoals zijn opgenomen in de Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap van de gemeente Vught. 38

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijke- en milieuaspecten

Milieu

4.1.1 Milieuzonering Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en -gevoelige functies dient twee doelen: 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen); 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen. In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar. Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies.

De genoemde afstanden betreffen echter geen harde normen maar richtafstanden waarvan, mits goed gemotiveerd, kan worden afgeweken. Dit houdt in dat wanneer niet aan de afstanden wordt voldaan een nadere motivatie noodzakelijk is waaruit blijkt dat geen onevenredige hinder wordt veroorzaakt. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal de bedrijfswoning met nummer 24 worden afgesplitst van het bedrijf en worden omgeschakeld naar een burgerwoning. Een burgerwoning veroorzaakt geen onevenredige milieuhinder aan de omgeving, waarmee de omschakeling niet zal leiden tot een onevenredige toename van de hinder aan de omgeving. De bedrijfswoning met nummer 26 en een deel van de bij het bedrijf behorende bedrijfsbebouwing zal worden omgeschakeld naar een niet-agrarisch bedrijf. Daarbij zal een bedrijfsverzamelgebouw worden opgericht met ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid tot in maximaal milieucategorie 2. Daarnaast zal een voorziening voor statische opslag worden opgericht. Ook deze is te verdelen in milieucategorie 2. Voor ontwikkelingen in categorie 2 geldt als grootste richtafstand 30 meter. Daarnaast zal als nevenactiviteit ter plaatse worden voorzien in een paardenhouderij. Voor een paardenhouderij geldt een richtafstand van 50 meter (op gebied van geur) tot aan gevoelige objecten in de omgeving. Voor geluid en fijnstof geldt een richtafstand van 30 meter.

Voor gevaar geldt geen richtafstand. Daarmee zijn de grootste richtafstanden 50 meter voor geur en 30 meter voor geluid en fijnstof. De dichtstbijzijnde burgerwoning is, gemeten van bouwvlak tot bouwvlak, gelegen op een afstand van ongeveer 21 meter. Hiermee wordt niet aan de richtafstanden voldaan. De richtafstanden betreffen echter geen harde afstanden, maar zijn richtlijnen waarvan, mits goed gemotiveerd, kan worden afgeweken. Voor de aspecten geur, fijnstof en geluid zijn nadere motivaties nodig. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Geur" (paragraaf 4.1.2) wordt aan de wettelijke normen voor geur voldaan. Tevens is aangetoond dat ter plaatse en in de omgeving sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur. Daarmee is voldoende gemotiveerd van de richtafstanden voor geur af te wijken. Daarnaast wordt, zoals nader is aangetoond in de paragraaf "Luchtkwaliteit" (paragraaf 4.1.3), aan de wettelijke normen voor luchtkwaliteit voldaan. Tevens is aangetoond dat zowel ter plaatse als in de omgeving sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit. Daarmee is eveneens voldoende gemotiveerd van de richtafstanden voor luchtkwaliteit af te wijken. Ten slotte wordt, zoals nader is aangetoond in de paragraaf "Geluid" (paragraaf 4.1.4), voldaan aan de wettelijke normen voor geluid.

Tevens is aangetoond dat ter plaatse en in de omgeving sprake zal zijn van 39

een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geluid. Daarmee is voldoende gemotiveerd van de richtafstanden voor geluid af te wijken. Gezien met de voorgenomen ontwikkeling de wettelijke normen voor geur, fijnstof en geluid niet zullen worden overschreden zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige milieuhinder aan de omgeving en is goed gemotiveerd van de richtafstanden af te wijken. Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige milieuhinder aan de omgeving mag ook geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven en functies. De bedrijfswoning met nummer 24 wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. Er is geen sprake van een nieuw gevoelig object, maar wel van een functiewijziging. Daarom dient de betreffende woning wel als nieuw gevoelig object te worden beschouwd. Het is daarbij van belang dat ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden geborgd. Nabij de locatie zijn de veehouderijen aan de Molenstraat 22 en 26 gelegen. Deze bedrijven kunnen door nieuwe gevoelige objecten in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. De om te schakelen woning met nummer 24 is gelegen op een voldoende grote afstand van de betreffende bedrijven, waarbij aan de richtafstanden voor fijnstof, geluid en gevaar kan worden voldaan.