7. VNG - Ledenbrief Programma Woningbouw en Nationale Woon- en Bouwagenda
Tekst van het document
44 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
5 Monitoring De doelen van het programma Woningbouw zijn: 1. De realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. 2. Een groei van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar in deze kabinetsperiode (inclusief flex- en transformatiewoningen en woningsplitsing) 3. Het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen zijn. Om de ontwikkelingen rondom deze doelstellingen te volgen, werken we aan een goede monitoring. Vooraf geldt de winstwaarschuwing dat er geen panacee is, noch een snelle oplossing voor alle problemen. De bouw van woningen kan complex zijn, lang duren en veel geld kosten. We moeten dit ook bekijken in samenhang met andere ontwikkelingen en belangen, zoals mobiliteit, bedrijvigheid en stikstof. Dit zullen we bij de monitoring in het oog houden. De monitoring zal zo worden ingevuld, dat goed inzicht kan worden gegeven in de voortgang van de woningbouw en de onderliggende factoren die de voortang of het gebrek eraan kunnen verklaren. Er zijn nu al veel gegevens voorhanden en er wordt hard gewerkt aan een verdere invulling van de monitoring. In dit hoofdstuk worden de contouren geschetst van de wijze waarop we de monitoring samen met partners willen vormgeven. Er ligt al een basis voor monitoring waarop we verder kunnen bouwen.
In de eerste voortgangsrapportage zal worden aangegeven welke gegevens nog ontbreken en of en wanneer ontbrekende gegevens aangevuld kunnen worden. Monitoring wordt dus een ontwikkeltraject. Beoogd is om de Tweede Kamer halfjaarlijks te infomeren over de voortgang van de vier actielijnen van het woningbouwprogramma. Daarbij willen we een barometer ontwikkelen waarin de voortgang te zien is van de bouw van aantal woningen per jaar en het totaal van 900.000 woningen tot en met 2030. In de voortgangsrapportages beogen we op nationaal, provinciaal en op regioniveau te rapporteren over: • Het aantal geplande woningen naar oplevering in de tijd. • Het aantal geplande harde woningbouwplannen. • Het aantal geplande woningen naar plantype (herstructurering, transformatie, verdichting of uitbreiding). • Het aandeel betaalbaar geplande woningen. • Het aantal verleende bouwvergunningen. • Het aantal gerealiseerde woningen. • Het aandeel gerealiseerde betaalbare woningen. • De doorlooptijd van plannen. In de voortgangsrapportages beogen we de voortgang van de vier actielijnen uit het woningbouwprogramma als volgt monitoren:
1
We versterken onze regie Doelstelling: We zorgen ervoor dat alle gemeenten, provincies en Rijk hun deel van de taak en verantwoordelijkheid nemen voor voldoende betaalbare woningen, de groei naar 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar in deze kabinetsperiode en de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. Het resultaat bij deze doelstelling blijkt uit: • Publicaties over de bouwopgave en prestatieafspraken. • Halfjaarlijkse rapportage over de voortgang: in het voorjaar en in het najaar. • Inzicht in afspraken en de voortgang per woondeal.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 45
Bij deze actielijn zorgen we dat we inzicht hebben in de opgave op nationaal niveau en per provincie over het bouwen van 900.000 woningen, het tempo, de betaalbaarheid, bouwen voor aandachtsgroepen en de verdeling over de provincies. Er zal onderzoek komen naar woonvoorkeuren en locatiekeuzes van mensen om inzicht te krijgen in hoe en waar mensen graag willen wonen. Daarbij zullen ook de mogelijkheden in beeld worden gebracht voor het verplaatsen dan wel verbreden van de woningbouwopgave naar andere delen van het land buiten de Randstad. Informatie hierover is voor iedereen te vinden in de periodieke rapportages aan de Tweede Kamer over de voortgang van de woningbouw, de nationale woningbouwkaart en www.datawonen.nl. Voor de monitoring van de acties uit deze actielijn zetten we een landelijk, gemeenschappelijk monitoringsysteem op dat alle woningbouwplannen van de provincies registreert. Dit geeft inzicht in de hardheid, betaalbaarheid, woningtype en tempo van de woningbouwplannen op nationaal, provinciaal en regionaal niveau. Het monitoringssysteem is erop ingericht om eenduidige en heldere informatie te geven om vorm te kunnen geven aan de regie op de realisatie van de gemaakte afspraken met de medeoverheden en om waar nodig bij te kunnen sturen. Dit systeem maken we niet alleen, dat doen we in nauwe samenwerking met de medeoverheden.
Om de bouwopgave te realiseren maken we afspraken met provincies die we vastleggen in bestuurlijke akkoorden. De afspraken worden gepubliceerd op een nader te bepalen platform. Deze afspraken monitoren we halfjaarlijks waarbij ook de realisatie van corporatiewoningen bij het onderdeel betaalbaarheid aan bod komt.
2
We versnellen het proces van initiatief naar realisatie Doelstelling: We zorgen dat het proces van het realiseren van een woning efficiënter en ingekort wordt. Zowel generiek als op locatieniveau beperken we het effect van knelpunten in het bouwproces met oog voor kwaliteit en toekomstbestendigheid van de woning en leefomgeving. We kijken daarbij naar de korte en middellange termijn. Het resultaat bij deze doelstelling blijkt uit: • De gemiddelde doorlooptijd van tien jaar van initiatief tot realisatie is verkort. • Het aandeel harde plannen is gestegen. • Het aandeel industrieel gebouwde woningen is gestegen. Om vast te kunnen stellen dat bouwprocessen sneller verlopen zal een indicatorenset ontwikkeld worden, waarbij we denken aan de volgende indicatoren: • De doorlooptijd van plannen. • De doorlooptijd van de beroepsfase van woningbouwplannen waartegen beroep is ingesteld. We doen een nulmeting om deze verkorting vast te stellen. • De aansluitduur van nutsvoorzieningen. • Het aandeel ‘harde plannen’ in de monitor plancapaciteit ten opzichte van de voortgangsrapportage oktober 2021. • De uitval van woningbouwplannen. • De capaciteit bij medeoverheden en bouwbedrijven. • Het aantal industrieel gebouwde woningen. Daarnaast brengen we op generiek en lokaal niveau opgaven in beeld die schuren met de realisatie van woningen, zoals stikstof, energietoevoer, klimaatadaptatie.
We brengen de knelpunten in kaart en rapporteren hier periodiek over. We laten hierbij op een kaart zien waar zich knelpunten voordoen en wanneer een oplossing is voorzien. De mitigatie van knelpunten moet ook blijken uit het bestuurlijk overleg met de woondealregio’s en uit dossieranalyse van beroepszaken. Verder zullen we periodiek de ondersteuning via de flexpool en het Expertteam Woningbouw met kennis en mankracht bij medeoverheden evalueren.
46 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
3
We stimuleren snelle woningbouw Doelstelling: We maken woningbouw mogelijk door gemeenten te ondersteunen: financieel en met hulp bij specifieke oplossingen, zoals flex- en transformatiewoningen en betaalbare woningen. Zo kunnen onhaalbare projecten wel mogelijk worden gemaakt. Het resultaat bij deze doelstelling blijkt uit: • Er wordt op meer plekken gebouwd. • De realisatie van flexwoningen stijgt conform streven tot 15.000 flexwoningen per jaar in deze kabinetsperiode. • De transformatie van lege kantoren en winkels naar woningen stijgt conform streven naar 15.000 woningen per jaar in deze kabinetsperiode. • Rijksvastgoed en grondposities dragen bij aan extra woningen. De resultaten van de verschillende tranches van de Wbi, en de regeling huisvesting aandachtsgroepen en de regeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting worden jaarlijks gerapporteerd en geëvalueerd. Bij de rapportage van de Wbi wordt inzicht gegeven of de start van de bouw van Wbi projecten binnen de afgesproken termijn van 3 jaar is gerealiseerd en hoeveel woningen er gerealiseerd zijn door de Wbi-bijdrage. We rapporteren halfjaarlijks over het aantal flexwoningen op provinciaal en regionaal niveau, over het aantal transformatiewoningen op provinciaal en regionaal niveau en over de benutting van gronden van het RVB.
4
We bouwen op grootschalige locaties Doelstelling: Grootschalige woningbouw is nodig in een aantal gebieden. Het woningtekort is daar zo groot, dat kleine en middelgrote locaties onvoldoende goede betaalbare woningen opleveren om voldoende bij te dragen aan de realisatie van 900.000 woningen tot en met 203 en te groeien naar de realisatie van 100.000 woningen per jaar. Deze grootschalige woningbouw zorgt ook voor langjarige zekerheid en continuïteit van de bouwproductie op de middellange en lange termijn. Het resultaat bij deze doelstelling blijkt uit: • De realisatie van een groot aantal betaalbare woningen nabij OV-knooppunten of in kanaalzones. • Grootschalige, toekomstvaste woningbouwgebieden. Bij deze actielijn creëren we een groot aantal betaalbare woningen nabij OV-knooppunten of kanaalzones. Deze woningen worden gerealiseerd in grootschalige, toekomstvaste gebieden met aandacht voor duurzaamheid, bedrijvigheid, mobiliteit en klimaatbestendigheid. We maken MIRTafspraken en nemen investeringsbeslissingen over infrastructuur, gekoppeld aan woningbouw. Ook komen er afspraken tussen gemeenten en markt over continuïteit van lange termijn investeringen in grootschalige woningbouwlocaties. De verdeling van middelen wordt gerapporteerd. Gemaakte afspraken worden gepubliceerd op een nader te bepalen platform.
Daarnaast wordt een overzicht van de grootschalige integrale woningbouwgebieden waar het Rijk regie gaat voeren opgenomen op een kaart in de geactualiseerde NOVI. We monitoren de integrale ontwikkeling van de locaties met een nog te ontwikkelen gebiedskwaliteitsindex. We rapporteren jaarlijks over de gerealiseerde aantallen woningen, de knelpunten en de bereikte resultaten van de doorbraakteams in de 15 grootschalige woningbouwgebieden.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 47
48 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
6 Financiën In de hoofdstukken 3 en 4 staat aangegeven welke regelingen er zijn en hoe deze worden ingezet om de beoogde doelen te behalen. Hieronder staan de overzichten van de verschillende middelen die beschikbaar zijn voor de regelingen. Hierbij is er onderscheid gemaakt tussen twee soorten: financiële middelen ten behoeve van woningbouw toebedeeld aan MBZK/MVRO en financiële middelen ten behoeve van woningbouw toebedeeld aan andere ministeries.
Financiële middelen woningbouw toebedeeld aan BZK/VRO De volgende middelen zijn beschikbaar voor het realiseren van onze doelstellingen: (bedragen in miljoen)
2022
2023
2024
2025
Totaal
Woningbouwimpuls
250
100
100
100
1.250
Grootschalige woningbouwgebieden
500
Knelpunten oplossen
114
46
46
46
250
Aandachtsgroepen
40
10
10
10
100
Ouderenwoningen
38
Totaal
942
500
38
186
156
156
2.138
Bron: BZK
De middelen in de bovenstaande tabel staan momenteel allemaal op de aanvullende post bij het ministerie van Financiën (behalve de middelen voor aandachtsgroepen en ouderenhuisvesting). Voor besteding van deze middelen is eerst goedkeuring van bestedingsvoorstellen door het ministerie van Financiën vereist.
Financiële middelen woningbouw toebedeeld aan andere ministeries Voor de financiële middelen ten behoeve van woningbouw bij andere ministeries worden met de verschillende ministeries gesprekken gevoerd in welke mate deze middelen kunnen worden ingezet ten behoeve van woningbouw om zo gezamenlijk de doelstellingen van dit kabinet te behalen. Een gezamenlijke inzet van departementen kan synergievoordelen opleveren voor het behalen van zowel de woningbouwdoelstellingen als de andere doelstellingen van dit kabinet. Dit biedt bij uitstek goede koppelkansen. Dit heeft betrekking op onder andere € 7,5 miljard voor de ontsluiting van woningbouw bij IenW, maar ook op de middelen in het coalitieakkoord met betrekking tot dak- en thuislozenaanpak. Ook deze middelen staan op de aanvullende post bij het ministerie van Financiën. Voor vaststelling van de verdeling en besteding van de middelen is eveneens goedkeuring op de bestedingsvoorstellen door het ministerie van Financiën vereist.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 49
7 Wetgeving Onderstaand is per actielijn weergegeven welk wettelijk instrumentarium wordt ingezet ter ondersteuning voor het realiseren van de doelstellingen.
1
We versterken onze regie Instrumentarium Omgevingswet Daar waar nodig zullen de instrumenten van de Omgevingswet worden ingezet om te zorgen dat alle gemeenten, provincies en het Rijk hun deel van de taak en verantwoordelijkheid nemen op het terrein van de volkshuisvesting. Het Rijk zal waar nodig instructieregels opstellen (bijvoorbeeld via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en het Besluit kwaliteit leefomgeving).
Wet versterken regie volkshuisvesting Op basis van alle programma’s rond de volkshuisvesting zal een integraal wetsvoorstel worden voorbereid dat vastlegt hoe het Rijk weer regie kan voeren over het volkshuisvestingsbeleid (Wet versterken regie volkshuisvesting). Het streven is dat wetsvoorstel dit najaar in consultatie te brengen.
2
We versnellen het proces van initiatief naar realisatie Versnellen (wettelijke) procedures We willen woningbouwprocedures versnellen door het optimaliseren van het proces en het verbeteren en verbreden van kennis en kunde, maar we bezien ook waar er mogelijkheden zijn om wettelijke procedures te versnellen.
Verbeteren bouwregelgeving We bezien verder verbeteringen van de bouwregelgeving (Bouwbesluit/Besluit bouwwerken leefomgeving). Dit voorjaar zullen de mogelijkheden hiertoe in kaart worden gebracht.
3
We stimuleren snelle woningbouw Woningbouwimpuls Om de woningschaarste aan te pakken continueren we de Woningbouwimpuls (Besluit en Regeling Woningbouwimpuls), die gemeenten helpt bij het snel realiseren van veelal betaalbare woningen.
Afschaffen verhuurderheffing De verhuurderheffing wordt afgeschaft. Daartoe worden per 1 januari 2023 de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en bijbehorende besluit en regeling tot vermindering van de verhuurderheffing ingetrokken mits dan (voor de zomer, uiterlijk juni) afspraken zijn gemaakt met Aedes over landelijke doelen en hoe deze worden vertaald naar lokale afspraken.
Grondslag specifieke uitkeringen volkshuisvesting Ook bereiden wij een algemene maatregel van bestuur voor die een betere, langjarige, grondslag biedt om op het gebied van de volkshuisvesting specifieke uitkeringen te kunnen verstrekken aan gemeenten. Naar verwachting zal die algemene maatregel van bestuur in september 2022 in werking treden.
50 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Bijlage: Feiten en cijfers Hieronder volgt een overzicht van cijfers en diagrammen conform de indicatoren die onder hoofdstuk 5 genoemd worden. Figuur B1: Woningbouwproductie tot en met 2030 In deze figuur zijn de streefwaarden voor de woningbouwproductie opgenomen die nodig zijn om te komen tot een woningbouwproductie van 900.000 woningen tot en met 2030. Raming woningtekort Provincie
2021
Toename woningbehoefte
Opgave 2021 t/m 2030
Raming woningtekort
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
Totaal
Bruto Raming nieuw- sloop* bouw*
Netto uitbreiding
2031
Groningen
6.200
2,2%
7.600
2.600
10.200
16.500
4.500
12.000
5.400
1,8%
Friesland
4.400
1,4%
8.200
4.300
12.500
15.300
4.500
10.800
6.000
1,9%
Drenthe
4.200
1,9%
4.600
2.700
7.300
9.900
3.000
6.900
4.700
2,0%
Overijssel
11.700
2,3%
19.000 13.000
32.000
41.600
7.100
34.500
9.800
1,8%
Flevoland
9.400
5,4%
16.200 14.800
31.000
35.400
800
34.600
6.500
3,1%
Gelderland
34.900
3,8%
44.100 32.900
77.000
94.900 10.000
84.900
28.300
2,8%
Utrecht
26.600
4,5%
39.200 37.300
76.500
92.700
85.300
19.300
2,9%
Noord-Holland
65.000
4,8%
86.400 71.000 157.400
199.800 23.900 175.900
50.400
3,3%
Zuid-Holland
67.600
4,0%
96.500 81.900 178.400
230.200 36.900 193.300
56.700
3,0%
0
0,0%
3.700
4.500
800
0,4%
Noord-Brabant
40.500
3,5%
59.100 44.300 103.400
130.600 11.200 119.400
26.700
2,1%
Limburg
8.800
1,6%
6.100
18.400
12.500
3.800
0,7%
Nederland
279.300
3,5%
892.400 117.800 774.600
218.400
2,5%
Zeeland
1.400
-1.400
5.100
4.700
390.700 304.800 695.500
7.100
7.400
2.600
5.900
* Nieuwbouw is inclusief transformatie en splitsingen; Sloop is inclusief functieverandering en samenvoeging van woningen. Bron: ABF, Primos-prognose 2021
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 51
Figuur B2: Woningtekort, ontwikkeling tot en met 2030 In deze figuur is de ontwikkeling van het woningtekort per provincie tot en met 2030 opgenomen. Het woningtekort wordt bepaald door het huidige (2021) woningtekort plus de toename van de woningbehoefte minus de netto uitbreiding. Provincie
Bruto nieuwbouw*
Raming sloop
Netto uitbreiding
Netto plancapa citeit
Verhouding plancapaciteit/opgave
Groningen
16.500
4.500
12.000
21.100
176%
Friesland
15.300
4.500
10.800
18.100
168%
Drenthe
9.900
3.000
6.900
14.400
209%
Overijssel
41.600
7.100
34.500
45.100
131%
Flevoland
35.400
800
34.600
48.300
140%
Gelderland
94.900
10.000
84.900
92.600
109%
Utrecht
92.700
7.400
85.300
116.800
137%
Noord-Holland
199.800
23.900
175.900
241.700
137%
Zuid-Holland
230.200
36.900
193.300
280.200
145%
7.100
2.600
4.500
10.500
233%
Noord-Brabant
130.600
11.200
119.400
132.300
111%
Limburg
18.400
5.900
12.500
23.400
187%
Nederland
892.400
117.800
774.600
1.044.500
135%
Zeeland
* Nieuwbouw is inclusief transformatie in splitsingen; Sloop is inclusief functieverandering en samenvoeging van woningen. Bron: ABF, Primos-prognose 2021.
52 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Figuur B3: Aantal en aandeel woningen in harde plannen tot en met 2030 In deze figuur is het aantal en aandeel woningen in harde plannen per provincie opgenomen. Harde plannen zijn plannen die, zonder wijzigingsbevoegdheid, door de gemeenteraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk zijn geworden. Dit nog zonder het effect van de beleidsinzet. Hard
Aandeel hard in totaal aantal woningen in plannen
Provincie
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
2021 t/m 2030
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
2021 t/m 2030
Groningen
5.900
700
6.600
41%
10%
31%
Friesland
7.600
2.500
10.100
82%
28%
56%
Drenthe
7.300
2.500
9.800
73%
55%
68%
Overijssel
13.000
2.600
15.600
44%
17%
35%
Flevoland
15.000
7.100
22.100
63%
29%
46%
Gelderland
30.000
4.200
34.200
45%
16%
37%
Utrecht
25.600
3.200
28.800
45%
5%
25%
Noord-Holland
69.500
20.700
90.200
46%
22%
37%
Zuid-Holland
68.900
10.700
79.600
37%
11%
28%
Zeeland
6.000
900
6.900
70%
45%
66%
Noord-Brabant
49.700
7.200
56.900
52%
20%
43%
Limburg
10.800
800
11.600
56%
19%
50%
Nederland
309.300
63.000
372.300
46%
17%
36%
* De provinciale inventarisaties verschillen qua methodiek en zijn soms niet compleet. Lees voor een goed begrip bijlage 1. Bron: ABF, Inventarisatie Plancapaciteit oktober 2021
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 53
Figuur B4: Ontwikkeling woningaanbod tot en met 2030 Het aanbod van woningen betreft alle woningen die in een jaar worden aangeboden als gevolg van nieuwbouw, doorstroming, huishoudenopheffingen, etc. Oftewel het type woning dat de komende jaren beschikbaar komt. Hierin is de beleidsinzet van het programma nog niet verwerkt. - Huur: tot (hoge) aftoppingsgrens (€663) - Huur: aftoppingsgrens (€663) – liberalisatiegrens (€737) - Huur: vanaf liberalisatiegrens (>€737) - Koop tot €380.000 - Koop hoger dan €380.000 - BAR (Bewoonbare Andere Ruimte, bijv. studentenkamers, woonboten)
Bron: ABF, Socratesprognose 2021
Figuur B5: Bouwproductie en transformaties 2017 t/m 2021 In deze figuur wordt een overzicht geboden van de opgeleverde nieuwbouw en transformaties van de afgelopen vijf jaar.
Bron: CBS – Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG)
54 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Figuur B6: Verleende bouwvergunningen 2017 t/m 2021 In deze figuur wordt een overzicht geboden van de verleende bouwvergunningen van de afgelopen vijf jaar.
Bron: CBS – Bouwvergunningen
Figuur B7: Doorlooptijd nieuwbouwprojecten per fase In deze figuur is de gemiddelde doorlooptijd voor nieuwbouwprojecten afgebeeld per fase. Verschillende fases kunnen parallel aan elkaar lopen. De gemiddelde doorlooptijd voor nieuwbouw (vaststellen beleidsdocument – aanvang bouwwerkzaamheden) is circa tien jaar.
Bron: Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten, Stec Groep, 2018
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Programma Woningbouw | 55
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening www.minbzk.nl www.woningmarktbeleid.nl Maart 2022
veilig kwaliteit betaalbaar woning duurzaam beschikbaar nationale woon- en bouwagenda betaalbaar kwaliteit betaalbaar woning duurzaam beschikbaar
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
2 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Inhoudsopgave Inleiding
5
1
Integrale analyse
7
2
Doelen
21
3
Wat gaan we doen?
23
4
Programma’s en actielijnen
31
5
Sturing en monitoring
45
Bijlage 1: Financiële middelen
51
Bijlage 2: Wetgeving
53
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 3
4 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Inleiding ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’. Bepaling 2 in artikel 22 van de Grondwet is helder. Wonen is een grondrecht. Een kerntaak van de overheid. De afgelopen jaren hebben we de rol van de Rijksoverheid voor dit grondrecht te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat we nu met meer tempo en meer regie aan de slag moeten. Als we dat niet doen, raken meer mensen in de knel. Dat in de knel raken heeft allerlei verschijningsvormen – van jonge gezinnen die geen huizen meer kunnen vinden of betalen tot kwetsbare huurders van wie misbruik wordt gemaakt. Een meer beschermende overheid is nodig, een vermindering van kansenongelijkheid in de volkshuisvesting moet de inzet zijn. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. We willen ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn.
We bouwen en transformeren toekomstbestendig: met aandacht voor duurzaamheid en voor de leefbaarheid en veiligheid in wijken. Niet alleen in en rond de steden waar een grote kwantitatieve opgave ligt, maar ook aan de grenzen van het land, waar de uitdaging meer kwalitatief van aard is. De waarheid bij dit alles is: de opdracht is groot. We gaan niet met één pennenstreek de problemen op woongebied oplossen. Er is geen snelle oplossing. De bouw van woningen is afhankelijk van voldoende bouwlocaties en kan complex zijn, lang duren en vereist samenhangende besluiten in het ruimtelijk domein. Naast wonen zijn er immers ook andere ruimtelijke vraagstukken zoals natuur, werken en infrastructuur. Het is bovendien niet altijd aantrekkelijk voor investeerders om alleen betaalbare woningen te bouwen. En het is een uitdaging voor de bouwsector om aan het benodigde personeel te komen, want naast de nieuwbouwopgave ligt er ook een grote verduurzamingsopgave in de bestaande bouw. En dit vraagt ook capaciteit. Bouwen is niet het enige antwoord en zeker niet op de korte termijn. Het is geen directe oplossing voor de starter die nu een eigen huis wil en weg wil bij zijn ouders op zolder. Of de verpleegkundige die dichterbij het ziekenhuis wil wonen met het gezin. Deze mensen zijn geholpen met betaalbare huur- en koopwoningen en minder concurrentie met bijvoorbeeld beleggers op de woningmarkt.
Volkshuisvesting is terug van weggeweest, als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet het zegt: als ‘voorwerp van zorg der overheid’. Maar de overheid kan het niet alleen. Deze opgave zal de uiterste inzet vergen van alle betrokken partijen: het Rijk, medeoverheden, corporaties, bouwende partijen, stedenbouwkundigen, vastgoedontwikkelaars, investeerders en alle andere betrokkenen. Dit is het gezelschap dat de klus moet en kan klaren: dat de woningen zal moeten bouwen en verduurzamen, dat onorthodoxe maatregelen zal moeten nemen, dat creativiteit zal moeten laten zien en dat lef zal moeten tonen. Deze agenda schetst de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en onze aanpak voor de komende jaren.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 5
6 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
1 Integrale analyse Iedereen moet goed kunnen wonen. Op dit moment is dit helaas niet altijd het geval. De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.
Beschikbaarheid: er is een groot tekort aan woningen In 2021 waren er ruim 8 miljoen huishoudens in Nederland. De voorspelling is dat er in 2035 bijna 8,9 miljoen huishoudens zijn. De groei komt grotendeels voor rekening van eenpersoonshuishoudens. Door de vergrijzing neemt vooral het aantal alleenstaande ouderen sterk toe. Het tekort aan woningen is in 2021 geraamd op 279.000 woningen, oftewel 3,5 procent van de woningvoorraad. Volgens de prognose uit 2021 zal het woningtekort eerst nog oplopen richting de 3,9 procent in 2024 ofwel 317.000 woningen. De komende jaren groeit het aantal nieuwe woningen aanzienlijk, maar het aantal huishoudens groeit sneller, waardoor het woningtekort verder stijgt.1 Om de toename van het aantal huishoudens op te vangen en het aantal woningen te vervangen dat door sloop of anderszins onttrokken wordt aan de voorraad en om te zorgen voor een gezond evenwicht tussen woningzoekenden en het aanbod van woningen, zijn tot en met 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig.2 De cijfers kennen uiteraard onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Vooral migratie vormt een onzekere factor.3 De prognoses kennen varianten: in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig, zie figuur 1.
1
Ministerie van BZK (2021). Staat van de woningmarkt.
2
Bij een woningtekort van 2 procent is er sprake van een gezond evenwicht tussen het tijdig kunnen vinden van een passende woningen en onnodig lange leegstand van woningen.
3
Demografische prognoses kennen onzekerheden die groter worden naarmate er verder vooruit wordt gekeken of specifieker op regionaal niveau geraamd wordt.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 7
Figuur 1: Woningtekort en woningbehoefte Raming woningtekort Provincie
2021
Toename woningbehoefte
Opgave 2021 t/m 2030
Raming woningtekort
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
Totaal
Bruto Raming nieuw- sloop* bouw*
Netto uitbreiding
2031
Groningen
6.200
2,2%
7.600
2.600
10.200
16.500
4.500
12.000
5.400
1,8%
Friesland
4.400
1,4%
8.200
4.300
12.500
15.300
4.500
10.800
6.000
1,9%
Drenthe
4.200
1,9%
4.600
2.700
7.300
9.900
3.000
6.900
4.700
2,0%
Overijssel
11.700
2,3%
19.000 13.000
32.000
41.600
7.100
34.500
9.800
1,8%
Flevoland
9.400
5,4%
16.200 14.800
31.000
35.400
800
34.600
6.500
3,1%
Gelderland
34.900
3,8%
44.100 32.900
77.000
94.900 10.000
84.900
28.300
2,8%
Utrecht
26.600
4,5%
39.200 37.300
76.500
92.700
85.300
19.300
2,9%
Noord-Holland
65.000
4,8%
86.400 71.000 157.400
199.800 23.900 175.900
50.400
3,3%
Zuid-Holland
67.600
4,0%
96.500 81.900 178.400
230.200 36.900 193.300
56.700
3,0%
0
0,0%
3.700
4.500
800
0,4%
Noord-Brabant
40.500
3,5%
59.100 44.300 103.400
130.600 11.200 119.400
26.700
2,1%
Limburg
8.800
1,6%
6.100
18.400
12.500
3.800
0,7%
Nederland
279.300
3,5%
892.400 117.800 774.600
218.400
2,5%
Zeeland
1.400
-1.400
5.100
4.700
390.700 304.800 695.500
7.100
7.400
2.600
5.900
* Nieuwbouw is inclusief transformatie en splitsingen; Sloop is inclusief functieverandering en samenvoeging van woningen. In deze figuur is het aantal en aandeel woningen in harde plannen per provincie opgenomen. Harde plannen zijn plannen die, zonder wijzigingsbevoegdheid, door de gemeenteraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk zijn geworden. Bron: ABF, Primos-prognose 2021
Betaalbaarheid: veel mensen kunnen de woonlasten moeilijk dragen of kunnen geen passende woning vinden met betaalbare woonlasten De vraag naar betaalbare woningen is groot, terwijl op dit moment slechts 43 procent van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment valt. Hierdoor wordt het voor steeds meer mensen lastig om de juiste woning te vinden. Dit komt onder andere doordat prijzen van woningen sterk zijn gestegen, jaarlijks met zo’n 7 procent tot 9 procent in 2017-2020 en meer dan 15 procent in 2021.4 De huurprijzen stegen vooral in de vrije huursector, met name bij het verhuren aan nieuwe bewoners. Voor grote groepen mensen zijn de woonlasten daardoor hoog. De situatie is verschillend per inkomensgroep en per doelgroep. Gemiddeld genomen betaalden mensen de afgelopen jaren een minder groot deel van hun inkomen aan woonuitgaven. Maar gemiddelden zeggen niets over hoe dat voor individuen of gezinnen kan uitpakken. De gemiddelde daling van woonlasten ten opzichte van het inkomen (woonquote) komt vooral doordat het grootste deel van de bevolking dat een koopwoning bezit de woonlasten ziet dalen en doordat de inkomens zijn gestegen (zie figuur 2). Dat mensen meer huurtoeslag ontvangen speelt ook een rol. Desondanks is er een grote groep mensen voor wie de woonlasten iedere maand knellen. Daar komen recent de stijgende energielasten nog bij.
4
CBS & Kadaster (2022). Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen.
8 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Figuur 2: Ontwikkeling woon-, huur- en koopquotes 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2012 Koopquote
40
2015 Woonquote koop
2018
Huurquote
Woonquote huur
Bron: WoON 2012 2015 en 2018. Cijfers over 2021 komen met het nieuwe WoON Koopquote = de netto (vaste) woonuitgaven van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen Huurquote = de netto (vaste) woonuitgaven van huurders uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen Woonquote = De totale woonuitgaven uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen.
Voor mensen met een laag inkomen hebben we ondersteuning in de woonlasten via de huurtoeslag en regulering van de prijzen in de sociale huursector (het gereguleerde segment). Door het tekort aan sociale huurwoningen hebben huishoudens met een lager inkomen echter niet altijd voldoende toegang tot de sociale huursector. Hierdoor komen zij in de vrije huursector terecht of zijn zij – doordat er in de grote steden geen betaalbare woningen beschikbaar zijn – genoodzaakt ver van werk en voorzieningen te wonen. Ook mensen met een middeninkomen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning, doordat zij tussen wal en schip vallen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van woningcorporaties, terwijl huurwoningen uit het middensegment steeds meer in het dure segment worden aangeboden. Voor deze personen is de zoektocht op de huidige koopmarkt lastig, zeker als zij niet al een koopwoning met overwaarde hebben. Woonlasten worden deels gevormd door de energierekening. Die rekening is voor een deel van de huishoudens de afgelopen maanden fors gestegen door de stijgende energieprijzen. De hoge energieprijzen vormen vooral een probleem voor huishoudens met een lager inkomen en wonend in een slecht geïsoleerde woning of met een relatief hoge energierekening.
Onderzoek van TNO heeft laten zien dat ongeveer 550.000 huishoudens in Nederland te maken hebben met deze vorm van energiearmoede.5 Met de recente prijsstijgingen lopen zij – en andere huishoudens – het risico dat ze hun energierekening niet of nauwelijks kunnen betalen of dat dit ten koste gaat van andere uitgaven. In 2022 is daarom, als aanvulling op een generiek compensatiepakket, 150 miljoen euro uitgetrokken zodat gemeenten de hogere energierekening van huishoudens in energiearmoede kunnen bestrijden. Dat doen ze door maatregelen die de energierekening verlagen. Hierbij kan gedacht worden aan het installeren van LED-lampen en tochtstrips, maar ook aan grotere maatregelen, zoals isolatie.
Kwaliteit: de woning past voor veel mensen niet meer bij de levensfase en de woonbehoefte, de leefbaarheid van wijken staat onder druk en woningen zijn nog onvoldoende duurzaam
5
TNO (2021). De feiten over energiearmoede in Nederland.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 9
Een kwaliteitsvolle woning is een woning waarin het prettig wonen is en die klaar is voor de toekomst. Voor veel mensen past de woning niet meer bij de levensfase of omstandigheden. Als mensen geen passende woonruimte vinden, kunnen ze beperkt worden in een volgende stap in hun leven, zoals uit-huis-gaan, kinderen krijgen, samenwonen of scheiden. Het aantal 75-plussers neemt de komende jaren toe van 1,4 miljoen in 2020 naar 2,6 miljoen in 2040 en stijgt dan verder naar 2,9 miljoen in 2050. Als ouderen geen passende woning kunnen vinden, belemmert dit de doorstroming en de kansen voor nieuwe gezinnen en starters om een geschikte woning te vinden. Uit de Monitor ouderenhuisvesting blijkt dat 61.000 ouderen met een fysieke beperking, zoals moeite met traplopen, nu nog niet geschikt wonen. Personen uit aandachtsgroepen zoals dak- en thuisloze mensen, studenten, statushouders en arbeidsmigranten, komen extra in de knel bij het ontbreken van een passende betaalbare woning. Er zijn weinig exacte cijfers over de omvang van de verschillende aandachtsgroepen. In het rapport “Een thuis voor iedereen” is wel een beeld gegeven dat inmiddels deels geactualiseerd kan worden.6 Het gaat allereerst om ruim 500.000 arbeidsmigranten. Dat aantal zal naar verwachting stijgen door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt. Daarnaast zijn er volgens het CBS ongeveer 32.000 dak- en thuisloze mensen.
Er is verder een jaarlijks variabele stroom statushouders: de taakstelling voor te huisvesten statushouders in 2021 was 24.500. Er zijn daarnaast zo’n 500.000 uitwonende studenten. Een aparte aandachtsgroep zijn mensen voor wie woonwagenbewoning onderdeel van de culturele identiteit is. Dit betreft een groep van 60.000 á 70.000 mensen. Het aantal mensen met sociale en/of medische urgentie en het aantal mensen dat uitstroomt uit een zorginstelling ten slotte is zeer divers en moeilijk te bepalen. Voor mensen uit aandachtsgroepen is een thuis meer dan alleen een huis. Ondersteuning, zorg en welzijn zijn ook belangrijk. De woningen moeten bovendien passen bij wat mensen nodig hebben. De leefbaarheid van verschillende wijken is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, zo blijkt uit onder meer de Leefbaarometer (zie figuur 3).7 Een aantal kwetsbare gebieden in de Nederlandse steden heeft te maken met een concentratie en stapeling van – per gebied uiteenlopende – problemen op het gebied van onderwijs, werkloosheid, armoede, gezondheid, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, veiligheid en georganiseerde en ondermijnende criminaliteit.8 Het gaat om zestien stedelijke vernieuwingsgebieden waar in totaal ongeveer één miljoen mensen wonen. Voorbeelden zijn Rotterdam-Zuid, Amsterdam Zuidoost, Heerlen-Noord, Arnhem Oost, Den Haag Zuid-West en Leeuwarden Oost.
De effecten van de corona-pandemie manifesteren zich juist in kwetsbare gebieden in volle hevigheid. Er is een groeiende kloof tussen gebieden in steden waar het goed gaat en gebieden die achteruitgaan. De situatie in kwetsbare gebieden kenmerkt zich door de aanwezigheid van een slechtere (vooral particuliere) woningvoorraad en kwaliteitsarme openbare ruimte. Ook zien we in deze wijken vaak een lagere gemiddelde levensverwachting van de bewoners, een achterblijvende vaccinatiegraad en veel huishoudens met problematische schulden. En we zien dat jongeren er door het ontbreken van perspectief in de georganiseerde en ondermijnende criminaliteit terechtkomen. Het heeft er veel van weg dat geboren worden in een kwetsbare wijk een negatieve invloed heeft op de rest van je leven.9 Leefbaarheidsproblematiek manifesteert zich ook in de regio’s aan de grens, waar sprake is van bevolkingsdaling, een sterk verouderde bestaande woningvoorraad en een mismatch tussen vraag en aanbod. De woningbouwopgave is hier niet zozeer kwantitatief van aard, maar juist kwalitatief, en vraagt om aanpassingen die vaak niet rendabel zijn.
6
Interbestuurlijke werkgroep Versterking beleid huisvesting aandachtsgroepen (2021). Een thuis voor iedereen.
7
www.leefbaarometer.nl.
8
Kamerstukken II, 2019-2020, 30 995, nr.98.
9
Erasmus University Rotterdam (2020). Een ongelijke verdeling van kansen.
10 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde score Leefbaarometer 2002-2020 (terugkijkend vanuit 2020)
Bron: Leefbaarometer 3.0 In gebieden met een ‘(zeer) onvoldoende’ score in de Leefbaarometer is de problematiek hardnekkig en is sprake van een constant onvoldoende niveau van leefbaarheid. De gebieden die in 2020 ‘onvoldoende’ of lager scoren, hebben dat gemiddeld genomen gedurende de gehele periode gedaan. Ze zijn er niet of nauwelijks op vooruitgegaan, terwijl de gebieden die in 2020 hoger scoren gemiddeld genomen wel een verbetering hebben laten zien. Het gaat om gemiddelden. Er zullen individuele gebieden zijn waarvoor de stilstand niet opgaat.
De technische bouwkwaliteit van nieuw te bouwen woningen wordt gewaarborgd door wettelijke eisen over onder meer veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid (waaronder fysieke toegankelijkheid) en het toezicht daarop. Nieuwe woningen worden bijna energieneutraal opgeleverd en worden niet langer op het aardgas aangesloten. Tegelijk ligt er een grote opgave bij de acht miljoen reeds bestaande woningen en de ruim één miljoen bestaande utiliteitsgebouwen, bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen. Het grootste deel van de woningen (bijna 90 procent) is immers nog van het aardgas afhankelijk en veel woningen zijn nog onvoldoende geïsoleerd. Van de woningen met een energielabel heeft ongeveer 16 procent nog een E-, F- of G-label (zie figuur 4). Ook een groot deel van de utiliteitsgebouwen moet nog verduurzaamd worden. De totale uitstoot in de gebouwde omgeving is, ondanks een forse toename van het aantal woningen, gedaald van bijna 30 Mton in 1990 tot 21,6 Mton in 2020.10 De verduurzaming van bestaande gebouwen gaat echter nog niet snel genoeg om het doel te halen: minimaal 55 procent CO₂-reductie in 2030, waarbij we streven naar 60 procent. Het tempo in de energietransitie van de gebouwde omgeving moet daarom fors omhoog (zie figuur 5).
10
PBL (2021). Klimaat- en Energieverkenning 2021. De totale uitstoot van broeikasgassen (inclusief methaan en lachgas) in de gebouwde omgeving in 2020 bedroeg 21,6 Mton. Het was echter een warm jaar, als daarvoor gecorrigeerd wordt bedraagt de totale uitstoot van broeikasgassen 23,1 Mton. De temperatuur-gecorrigeerde CO-uitstoot in 2020 bedroeg 22,6 Mton.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 11
12 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Tot slot is ook het bevorderen van duurzaam bouwen noodzakelijk: schoon en emissieloos, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief. Dat laatste betekent dat er ook aandacht is voor een natuurlijke groene omgeving, waarin mensen zich prettig voelen en kunnen bewegen, maar die ook verkoelend kan werken of water kan opvangen in het kader van klimaatverandering. Tegelijkertijd kan een goede inrichting van het groen eraan bijdragen dat de aanwezigheid van beschermde diersoorten in de gebouwde omgeving weer op een acceptabel niveau komt. Figuur 4: Verdeling energielabels in woningbouw, 2021
Bron: RVO, BAG. In: Dashboard klimaatbeleid
Figuur 5: Emissie broeikasgassen door gebouwde omgeving
Bron: Emissieregistratie, bewerking PBL (realisatie); KEV-raming 2021 Deze grafiek is bedoeld om inzichtelijk te maken dat een grote versnelling richting 2030 nodig is t.o.v. de periode 1990-2020. Voor alle sectoren gezamenlijk sturen we op 60% reductie t.o.v. 1990; dit is in deze figuur ook als uitgangspunt genomen voor de gebouwde omgeving. De definitieve restemissie voor de gebouwde omgeving in 2030 moet nog worden vastgesteld.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 13
Wat zijn de oorzaken? Demografische ontwikkelingen: de bevolking groeit en verandert van samenstelling In de komende jaren zal de bevolking blijven groeien en het aantal huishoudens toenemen. Uit prognoses van het CBS blijkt dat de bevolking zal groeien van circa 17,5 miljoen mensen in 2021 naar 18,3 miljoen in 2030 en 18,8 miljoen in 2035.11 Ook het aantal huishoudens neemt toe van ruim 8 miljoen in 2021 tot bijna 8,9 miljoen in 2035.12 Hierbij is wel sprake van verschil in groei tussen de verschillende regio’s in Nederland. De grote steden en randgemeenten groeien naar verwachting het sterkst, in plattelandsgemeenten is de groei het kleinst of wordt zelfs een daling van de bevolking verwacht.13 De bevolking verandert ook van samenstelling. We worden relatief ouder en ook het aantal alleen staanden (met name onder ouderen) neemt toe, van 3,15 miljoen (39 procent) nu tot 3,62 miljoen in 2035. Ouderen zijn niet alleen vaker alleenstaand, maar wonen bovendien langer thuis. Daardoor is er meer behoefte aan geschikte woningen voor ouderen. Ouderen blijven nu vaak ongewild wonen in de woning waarin ze met hun gezin woonden, omdat er weinig alternatieven zijn. Dit remt de doorstroming en beperkt daarmee de mogelijkheden voor starters om een gezinswoning te betrekken.
Gebrek aan regie: zonder centrale sturing en programmering komen mensen lokaal in de knel Er wordt niet automatisch gebouwd naar de behoefte aan betaalbare en geschikte woningen. Voor zowel nieuwe woningen als de bestaande woningvoorraad gaat het om woningen die geschikt zijn voor lage en middeninkomens, aandachtsgroepen en ouderen en om een eerlijke verdeling over gemeenten, wijken en buurten. De afgelopen jaren heeft het grotendeels ontbroken aan centrale sturing op de woningbouwopgave. Gemeenten zijn op lokaal niveau verantwoordelijk voor woonvisies, bestemmingsplannen en afspraken met woningcorporaties en projectontwikkelaars. Provincies zijn verantwoordelijk voor bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van de open ruimte. De optelsom van lokale afwegingen is echter lang niet altijd gelijk aan de landelijke behoefte. Doordat er op dit moment onvoldoende regie is, zijn er te weinig locaties met plannen die al ver genoeg zijn om per direct te kunnen gaan bouwen. Daarbij ontbreekt vaak nog het evenwicht tussen de belangen van de huidige bewoners en de mensen die dringend een woning nodig hebben en is er voor de komst van verschillende aandachtsgroepen soms ook beperkt draagvlak bij de huidige omwonenden. Verder concurreren aandachtsgroepen vaak met elkaar en met reguliere woningzoekenden om dezelfde schaarse woningen.
Er is gebrek aan spreiding van aandachtsgroepen over de gemeenten in de regio. Daarbij komt te veel terecht bij centrumgemeenten, met name in bepaalde kwetsbare gebieden. De ontoereikende samenwerking tussen overheden en maatschappelijke organisaties die in deze gebieden werkzaam zijn, vergroot de problematiek en geeft risico’s voor de toekomst. De aard van de gebouwde omgeving dicteert vaak de sociale problemen in kwetsbare gebieden. Algemene sectorale regelingen in het sociaal-fysieke domein volstaan voor de meeste wijken in Nederland en hebben ook effect in de kwetsbare gebieden. Ze leiden daar als gevolg van de concentratie, complexiteit en stapeling van problemen echter tot onvoldoende resultaat. Dit draagt eraan bij dat de leefbaarheid onder druk komt te staan en de verschillen met andere gebieden groter worden.
11
CBS (2020). Bevolkingsprognose 2020-2070.
12
CBS (2021). Huishoudensprognose 2021-2070. De bevolkings- en huishoudensprognoses kennen een beduidende bandbreedte. De genoemde cijfers zijn een middenraming.
13
CBS & PBL (2019). Regionale bevolkings- en huishoudensprognose.
14 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Financiële omstandigheden: stijgende prijzen en lage rente leiden tot verkeerde prikkels en ongelijke kansen De stijging van de prijzen van koopwoningen wordt gevoed door de lage rente, het woningtekort en de economische groei. Door de historisch lage rente kunnen mensen per saldo meer betalen voor een woning. Dat leidt tot hogere prijzen. De komst van de coronacrisis heeft de ontwikkelingen op de woningmarkt verder versterkt. Aan de ene kant zijn er mensen die extra gespaard hebben tijdens de coronacrisis.14 Dit geld konden zij inzetten om hun behoefte aan extra woonruimte (door onder andere het toegenomen thuiswerken) te verwezenlijken. Aan de andere kant zijn bepaalde groepen juist financieel geraakt door de coronacrisis. Dat maakt het voor hen nog lastiger om aan een betaalbare en geschikte woning te komen. In toenemende mate ontstaan er verschillen in de kansen van mensen op de woningmarkt. Mensen met een koopwoning hebben de mogelijkheid om te profiteren van overwaarde op de huidige woning door gestegen prijzen, waar mensen zonder een koopwoning dat niet hebben. Mensen die op zoek zijn naar een grotere woning, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding, of naar een woning in een kraptegebied staan op achterstand ten opzichte van mensen die daar al een woning hebben. De stijgende huizenprijzen hebben ook effect op de huurmarkt.
Door het lage rendement op spaargeld en door lage financieringskosten en belastingheffing is beleggen in vastgoed een lucratief verdienmodel met een beperkt risico. Met hun grotere financiële armslag kunnen beleggers meer bieden dan starters of doorstromers. Door de schaarste aan woningen kunnen er hoge huren worden gevraagd. Daardoor kunnen mensen met een middeninkomen steeds moeilijker aan een betaalbare huurwoning komen. Het verschil tussen de huren in de sociale sector en de vrije huursector wordt groter. Gevolg is dat mensen moeilijker doorstromen vanuit de sociale huursector naar de vrije huursector of een koopwoning, zelfs als dat op basis van hun inkomen wel van hen verwacht zou kunnen worden. Huurders en woningzoekenden zijn als gevolg van de schaarste aan woonruimte ook eerder bereid om een kwalitatief slechte woning te accepteren. Dit kan ertoe leiden dat er voor verhuurders weinig prikkels zijn om woningen op de juiste manier te onderhouden. Voor woningbeleggers die enkel vanuit speculatief oogpunt een woning aanbieden, is de rol van “goed verhuurder” vaak ondergeschikt. Prijzen zijn soms hoger dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt en ook daardoor raken mensen in de knel.
Verschillende meldpunten op de huur- en de koopmarkt ontvangen klachten over malafide verhuurders en makelaars betreffende achterstallig onderhoud, discriminatie, intimidatie en gebrek aan transparantie over prijzen. Woningbouw vraagt van gemeenten forse investeringen in grond, infrastructuur en groen. Deze kosten kunnen gemeenten niet altijd volledig opbrengen of verhalen op de projectontwikkelaar. Grondexploitaties voor woningbouw zijn anno 2020 – in meerderheid – financieel niet rendabel.15 Bij binnenstedelijke locaties is er sprake van hoge verwervingskosten van de bouwgrond en hoge kosten voor saneren, sloop en bouw- en woonrijp maken. Buitenstedelijke locaties brengen vaak hoge kosten voor ontsluiting en het bevorderen van de leefbaarheid met zich mee. Bouwprojecten met een groot aandeel sociale en betaalbare woningen leveren minder op en komen daarom moeilijker van de grond. Ook flexwoningen die snel gerealiseerd kunnen worden, kunnen financieel minder aantrekkelijk zijn, omdat er op voorhand geen zekerheid is over de beschikbaarheid van vervolglocaties. Financiële tekorten zetten een rem op voldoende snelle en betaalbare woningbouw. Dat geldt in hoge mate ook voor de woonvoorzieningen en woningen waar veel mensen uit aandachts groepen op aangewezen zijn. Het realiseren van woonruimten voor aandachtsgroepen is vaak financieel
14
RaboResearch (2021). Meer gespaard sinds coronacrisis, maar aandeel Nederlanders zonder buffer niet kleiner.
15
Stadkwadraat (2021) Grondexploitaties: vijftien jaar dynamiek in gebiedsontwikkeling.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 15
16 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
minder aantrekkelijk dan de bouw van reguliere woningen. De lage huren die gerekend kunnen worden maken de exploitatie onrendabel. Tevens hebben gemeenten de neiging duurdere huizen te bouwen, omdat de bewoners van goedkopere woningen, waaronder mensen uit aandachtsgroepen, in verhouding (financieel) meer belastend zijn voor gemeenten. Zij maken doorgaans meer gebruik van voorzieningen in het sociaal domein. Ook de verhoogde bouw- en milieukwaliteitseisen dragen bij aan de stijging van de huizenprijzen.
Gebrek aan capaciteit en te lange bouwtijd De woningmarkt is laatcyclisch, het aanbod reageert vertraagd op de toenemende vraag. Door de financieel-economische crisis die in 2008 uitbrak, daalden de huizenprijzen sterk. In combinatie met de op dat moment lagere verwachte bevolkingsgroei, zorgde dit ervoor dat de vraag naar woningen opdroogde. De bouwproductie viel daarop flink terug. Toen de economie zich herstelde, steeg de behoefte naar woningen snel, maar de bouwproductie kon dat door gebrek aan capaciteit niet bijbenen. De huidige bouwcapaciteit van de bouwsector is te laag en het is niet eenvoudig om die capaciteit snel op een hoger niveau te krijgen. Dat komt ten eerste door de krapte op de arbeidsmarkt; inmiddels is 30 procent van de vacatures in de installatiesector onvervulbaar16 en 23 procent in de bouwsector.17 Ten tweede hebben overheden onvoldoende capaciteit om het bouwproces op goede wijze te begeleiden. Ten derde komt innovatief bouwen, industrieel en in een gedigitaliseerd proces, in Nederland nog maar in beperkte mate van de grond (zie figuur 6).
Hier zijn verschillende redenen voor: bouwbedrijven hebben volle orderportefeuilles en wachten met het doen van innovaties; opdrachtgevers vragen onvoldoende in een continue bouwstroom uit (vraagbundeling), waardoor bedrijven ook geen langjarige investeringszekerheid hebben en sommige wettelijke bepalingen maken de opschaling van de productie moeilijk. Het proces voor de bouw van een woning duurt gemiddeld tien jaar, waarvan de daadwerkelijke bouw gemiddeld twee à drie jaar duurt. De meeste tijd is nodig voor voorbereiding en het doorlopen van procedures. Deze lange doorlooptijd heeft allerlei oorzaken. De bepekte beschikbare grond, maar ook de balans met andere belangen spelen hier een rol. Bezwaar- en beroepsprocedures van omwonenden en bedrijven verlengen vaak de doorlooptijd van projecten. De tijd die nodig is om procedures bij de Raad van State en rechtbanken bij woningbouwprojecten af te doen, is langer dan wenselijk, onder andere door een tekort aan capaciteit. Daarnaast worden er nationale en lokale eisen aan bouwprojecten gesteld (stapelen van eisen), die de kwaliteit ten goede komen, maar de uitvoering complex en duur (kunnen) maken. Figuur 6: Aandeel prefab nieuwbouwwoningen in verschillende landen
Bron: McKinsey 2019, Marjet Rutten, bewerkt door BZK
16
ABN AMRO (2021). Tekort installateurs vertraagt verduurzaming van de stad.
17
EIB (2021). Trends op de bouwarbeidsmarkt 2021-2025.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 17
Woningbouw is één van de ruimtelijke opgaven Nederland zal de komende jaren ingrijpend worden verbouwd en heringericht als gevolg van de urgente en omvangrijke opgaven voor woningbouw, maar ook voor infrastructuur, klimaat, energie, natuur en stikstof. Al die opgaven vragen om ruimte en goede omgevingscondities. Meer ruimte voor de ene opgave betekent minder ruimte voor de andere. De afweging van ruimteclaims is soms ingewikkeld en meerdere overheden moeten er samen besluiten over nemen. Tegelijkertijd moeten verschillende functies ook in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Een woonwijk heeft energie nodig, moet bereikbaar zijn en er moet toegang tot werkgelegenheid zijn. Op dit moment ervaren burgers, maatschappelijke partijen en private partijen die samenhang nog onvoldoende. Zij hebben in het ruimtelijk domein nog regelmatig te maken met een veelkoppige overheid, waardoor duidelijkheid, snelheid en draagvlak in het geding komen. De ruimtelijke afweging is zeker niet voor alle woningbouwlocaties even complex. Een deel van de locaties voor woningbouw is geschikt om snel mee aan de slag te gaan. Hier kan op korte termijn gebouwd worden. Een ander deel van de locaties behoeft nog verdere uitwerking, zonder dat daarbij grote botsingen met andere ruimtelijke belangen verwacht worden. Er zijn ook locaties die nog in ontwikkeling zijn.
Voor deze laatste categorie geldt dat zich mogelijk vraagstukken voordoen omtrent natuur, landbouw, bedrijvigheid en infrastructuur. Bij grotere locaties is de ruimtelijke afweging doorgaans relatief complex en de noodzaak tot een samenhangende aanpak groot. Hier moet de woningbouwopgave nadrukkelijk in samenhang met vraagstukken over energietransitie, kantoren en bedrijvigheid, klimaatadaptatie en een gezond en veilig leefmilieu worden bezien. Ook is aandacht nodig voor kaders in verband met natuur en stikstof. Dit vraagt om een goede ruimtelijke regie en dus afstemming met andere departementen.
Stapeling van sociale problematiek in kwetsbare wijken De verslechterde leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare gebieden heeft meerdere oorzaken. Onderzoek van Platform31 wijst uit dat de combinatie van de economische crisis in het vorige decennium en de decentralisaties en extramuralisering in het sociale domein, gekoppeld aan de stelselwijziging in de volkshuisvesting, een groot beslag heeft gelegd op kwetsbare wijken. Daarbij speelt mee dat corporaties zich hebben teruggetrokken: ze richten zich vooral op hun eigen bezit, en niet op de buurt of wijk, laat staan de leefbaarheid ervan of de sociale infrastructuur.18 In een aantal gebieden is de afgelopen jaren slechts beperkt fysiek geïnvesteerd. De aantrekkingskracht op bijvoorbeeld middenklasse huishoudens, of zogenoemde sociale stijgers binnen de wijk, is daarmee onder druk komen te staan. Tegelijkertijd blijft in wijken met veel corporatiewoningen de instroom groeien van mensen die hulp of ondersteuning nodig hebben. Steeds meer mensen met uiteenlopende sociale problematiek wonen samen in dezelfde wijk. In de uitvoeringspraktijk komt de samenhang tussen fysieke en sociale programma’s moeizaam van de grond, met als gevolg een versnipperde wijkaanpak in gebieden die zich juist kenmerken door een stapeling van problemen.
Daarnaast toont onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut aan dat, hoewel ondermijnende criminaliteit en internationale drugscriminaliteit normaal gesproken grenzeloos zijn, criminele organisaties vrijwel altijd lokaal geworteld zijn.19 Het zijn – en dat geldt niet alleen voor Nederland, maar ook internationaal – vooral de kwetsbare stadswijken die een voedingsbodem vormen voor drugscriminaliteit en andere vormen van de georganiseerde ondermijnende criminaliteit.
Te laag tempo in verduurzaming Onze bestaande woningvoorraad is nog te veel afhankelijk van aardgas. Vanaf de jaren ’60 hebben we na de vondst van het Gronings gas onze woningvoorraad op het aardgas aangesloten. Vanwege de betrouw
18
Platform31 (2017). Kwetsbare wijken in beeld.
19
Verwey-Jonker Instituut (2019). Weerbare wijken tegen ondermijning.
18 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
baarheid en de lage gasprijs was er ook weinig reden om woningen goed te isoleren. Nu weten we dat we duurzaam moeten gaan verwarmen om klimaatverandering tegen te gaan en dat die opgave urgent is. De oorlog in Oekraïne, stijgende gasprijzen en de wetenschap dat Rusland een van de grootste leveranciers van ons aardgas is, maakt het nog urgenter dat we op korte termijn onze afhankelijkheid van aardgas fors verminderen. Het huidige tempo van de verduurzaming van woningen en andere gebouwen is echter nog te laag en dat heeft meerdere oorzaken. Burgers, maatschappelijke partijen en overheden hebben nog vragen over verduurzaming. Eigenaarbewoners hebben vragen over effectiviteit (wordt mijn woning wel warm?), betaalbaarheid (hoe moet ik het gaan betalen?), zijn onbekend met de mogelijkheden of zien op tegen het ‘gedoe’.20 Voor verhuurders en eigenaren van maatschappelijk en bedrijfsmatig vastgoed spelen soortgelijke vragen. Woningcorporaties kunnen en willen een aanjagende rol hebben bij de verduurzaming, maar hebben met name voor de stap naar aardgasvrij duidelijkheid nodig over de kostenverdeling tussen markt, overheid, corporatie en huurder en over de gemeentelijke plannen om de prestatieafspraken over verduurzaming te realiseren. Ook gemeenten geven aan meer zekerheid te willen hebben over de uitvoering van de energietransitie en de rol die ze hierin kunnen nemen.
In veel situaties is verduurzaming een goede investering, maar met name vergaande isolatie en het volledig aardgasvrij maken van een woning kunnen voor eigenaar-bewoners een forse financiële opgave zijn.21 Hoewel een groot deel van de eigenaar-bewoners voldoende financieringsmogelijkheden heeft, heeft een (beperkt) deel van de eigenaar-bewoners te weinig spaargeld of onvoldoende toegang tot hypothecair krediet of bestaande regelingen om de verduurzaming te bekostigen.22 Verhuurders hebben te maken met een split incentive, waarbij de investering in verduurzaming niet altijd terugverdiend wordt via de huur, terwijl de lagere energierekening voor de huurder is. De Europese Unie vraagt maatschappelijke instellingen om een voorbeeldrol te vervullen bij gebruik van hernieuwbare energie, bij de versnelling in het renovatietempo en bij het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen. De sectoren willen dit ook, maar het lukt hen vaak niet. Alle sectoren hebben een routekaart met het verduurzamingspad opgesteld. In de Miljoenennota en het coalitie akkoord zijn extra middelen beschikbaar gesteld voor de uitvoering daarvan. Met deze middelen kan een deel van de opgave gerealiseerd worden.
Het betreft een grote en complexe opgave waarin het aanpakken van de energieprestatie van een gebouw in de praktijk samen opgaat met andere opgaven die betrekking hebben op de kwaliteit van het maatschappelijk vastgoed. Investeringen in duurzame warmtetechnieken, warmtebronnen en infrastructuur komen ook nog onvoldoende op gang, terwijl opschaling van duurzame bronnen en infrastructuur in combinatie met kostenreductie een harde noodzaak is om de klimaatdoelen voor 2030 en 2050 te kunnen halen. De randvoorwaarden voor gemeenten zijn nog niet op orde. Gemeenten vervullen een regierol in de gebiedsgerichte aanpak en hebben hiervoor voldoende uitvoeringscapaciteit en kennis nodig. Bij diverse gemeenten, met name de kleine en middelgrote, ontbreekt op dit moment nog de capaciteit, kennis en kunde voor het volwaardig uitvoeren van de regierol inzake verduurzaming.23 Op een aantal punten ontbreekt het aan duidelijkheid. Dit geldt bijvoorbeeld voor de betaalbaarheid van alternatieven voor aardgas en de wettelijke bevoegdheid om, bij de beschikbaarheid van een duurzaam alternatief, onder bepaalde condities te besluiten het transport van aardgas door de netbeheerder te laten beëindigen en zo dubbele infrastructuurkosten te voorkomen.
Ook de nieuwe Wet collectieve warmtevoorziening (Wcw), die de regie over aanbieders van warmte regelt, is nodig om in het geval van collectieve warmtevoorziening meer duidelijkheid over de regie in de gebiedsaanpak te bieden.
20
SCP (2020). Klimaatbeleid en de samenleving.
21
Dashboard Eindgebruikerskosten. De schuif in de Energiebelasting waarbij gas zwaarder belast wordt en elektriciteit minder maakt investeren in verduurzamingsmaatregelen aantrekkelijker.
22
DNB (2022). Financiering voor de verduurzaming van de woningvoorraad
23
Programma aardgasvrije wijken (2021). Monitor PAW 2020.
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale Woon- en Bouwagenda | 19
20 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties