Inkomend - Zeeuwland - Jaarverslag 2024

Kwaliteit De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning. Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is €199,4 miljoen. In 2024 wordt er in de beleidswaarde voor het eerst rekening gehouden met de kosten van het verbeteren van EFG-labels. Voor Zeeuwland betekent dit een waardedaling van €1,0 miljoen. De totale afslag op kwaliteit bedraagt €200,4 miljoen.

Beheer De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie niet. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt €26,4 miljoen. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt € 24,6 miljoen.

Disconteringsvoet Om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt de marktdisconteringsvoet vervangen door een sociale disconteringsvoet. De onderbouwing van de disconteringsvoet wordt jaarlijks (in oktober) gepubliceerd op de website van de Autoriteit Wonen. Voor 2024 is de disconteringsvoet voor de DAEB vastgesteld 4,17% en voor de Niet-DAEB 4,7%. Het aanpassen van de disconteringsvoet leidt tot een stijging van de beleidswaarde van €185,8 miljoen.

Waardeverloop Marktwaarde naar Beleidswaarde 2024 (x 100.000) 1.200 1.000 800

€ 958,1 € 958,1

- € 21,9

- € 237,2 € 185,8

- € 200,4

600

€ 657,9

- € 26,4

400 200 0

Makrtwaarde JR 2024

2. Betaalbaarheid

4. Beheer

1. Beschikbaarheid

3. Kwaliteit

Disconteringsvoet

Beleidswaarde JR 2024

De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2024 als vertrekpunt. Het effect van deze aanpassingen bedraagt €299,8 miljoen. De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële) partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen hebben immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een maatschappelijke opdracht, namelijk het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Met het invoeren van de beleidswaarde wordt beoogd de maatschappelijke bestemming van het vermogen in beeld te brengen.

2 Bestuurlijk verslag

58

Mutatie beleidswaarde 2024 ten opzichte van 2023 De beleidswaarde eind 2024 is met ruim €130,4 miljoen (24,7%) toegenomen ten opzichte van 2023. De toename is als volgt te verklaren: Verloop beleidswaarde 2023-2024 Bedragen (x 1000)

Verloop

Beleidswaarde 2023

527,5

Af: Beleidswaarde 2023 BOG/MOG/ZOG4

(36,0)

Beleidswaarde 2023 woningen en parkeren

491,5

Parameter aanpassingen marktwaarde

3,6

Parameter aanpassingen beleidswaarde

(85,6)

Subtotaal parameteraanpassingen1

(82,0)

Voorraadmutaties2

(1,1)

Mutatie objectgegeven3

28,9

Methodische wijzigingen4

185,1

Beleidswaarde 2024 woningen en parkeren

622,4

Bij: Beleidswaarde 2024 BOG/MOG/ZOG4

35,5

Beleidswaarde 2024

657,9

De beleidswaarde van het bedrijfsmatig, maatschappelijk, en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) wordt in de tabel separaat getoond. De beleidswaarde van deze complexen is gelijk aan de marktwaarde.

1. Wijzigingen in de waarderingsparameters zorgen per saldo voor een effect op de beleidswaarde van circa -/- €82.000. De gewijzigde waarderingsparameters van de marktwaarde zorgen voor een afname van circa €3.600. Deze afname wordt veroorzaakt door aanpassingen in de macro economische gegevens van de loon- en prijsinflatie (+ €19.300), de toename van de historische leegwaardestijging (+ €300), de aanpassingen in de disconteringsvoet (-/- €10.400) en de daling van de gemiddelde reguliere huurstijging (-/- €5.500). Overige wijzigingen zorgen voor een afname van circa €100. De gewijzigde waarderingsparameters van de beleidswaarde (-/- €75.900) dragen bij aan een toename van de beleidswaarde. Deze toename wordt veroorzaakt door de aanpassingen van de streefhuren (+ €47.500), de toegenomen huurstijging (+ €2.200), de toename van de onderhoudsnorm (-/- €113.100) en de toename van de beheernorm (-/- €22.200). 2. Voorraadmutaties zorgen voor een toename van ca €1.100. Nieuwbouw en aankoop zorgen voor een toename (+ €3.500), sloop en verkoop (-/- €4.600) zorgen echter voor een negatieve mutatie van de beleidswaarde.

3. Gewijzigde vastgoedgegevens zorgen voor een toename van ca. €28.900. Dit is een gevolg van toegenomen contracthuren (+ €29.200) en een toename van de leegstand (+ €900). Het verwerken van de EFGlabels in de waardering (-/- €900) en de afname van de mutatiegraad (-/- €500) zorgen voor een correctie op de toename. Overige wijzigingen zorgen voor een effect van (+ €200). 4. De veranderde berekeningsmethodiek zorgt voor een toename van de beleidswaarde van ca €185.100. Het toepassen van de sociale disconteringsvoet (+ €217.200) en de toevoeging van de middenhuur (+ €1.600) zorgen voor een toename. Het hanteren van de 60-jarige horizon zonder eindwaarde zorgt voor een daling (-/- €33.700). 5. De markt- en daarmee ook de beleidswaarde van de niet-woningen zorgt voor een afname van ca €500. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van €299,8 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat het eigen vermogen op basis van beleidswaarde €465,3 miljoen bedraagt ten opzichte van €765,1 miljoen op basis van de marktwaarde. Bij de bepaling van het effect op het eigen vermogen is geen rekening gehouden met mutaties van latente belastingen. De beleidswaarde wordt momenteel gebruikt voor het bepalen van ratio’s op basis waarvan de corporatie wordt beoordeeld.

De realisatie van het 2 Bestuurlijk verslag

59

verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Zeeuwland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur, en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Investeringen

Investeringsbeslissingen vinden bij Zeeuwland plaats op basis van de projecten die opgenomen zijn in de begroting. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting wordt het DrieCompartimentenModel van Finance Ideas gebruikt om de investeringen aan te toetsen. Voor Zeeuwland is de financiële duurzaamheid op de lange termijn een belangrijke voorwaarde bij het doen van investeringen. In het DrieCompartimentenModel wordt een onderscheid gemaakt tussen het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de bestaande voorraad en het doen van uitbreidingsinvesteringen. Pas als de bestaande voorraad op termijn op orde blijft, kan er geïnvesteerd worden in uitbreiding. In het DrieCompartimentenModel wordt de begroting getoetst aan een aangepaste ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij ook de verbeteruitgaven worden betrokken en daarnaast wordt gekeken of de nieuwbouw betaald kan worden uit verkoop van woningen en een beperkte groei (2,5%) van de leningportefeuille. Ook het surplus van de herziene operationele kasstroom kan worden ingezet voor (vervangings)nieuwbouw. In de begroting wordt een normatief stichtingskostenbedrag per woning opgenomen en hier wordt elk project dat in het begrotingsjaar gaat starten aan getoetst. Toetsing aan de normen van het DrieCompartimentenModel vindt dus plaats in de begroting.

Als de projecten zijn opgenomen in de begroting en de stichtingskosten vallen onder het bedrag waarmee in de meerjarenbegroting is gerekend, wordt er alleen nog getoetst op marktconformiteit van de kosten en de marktwaarde van het project. Er vindt geen toets plaats op rendement of (berekende) onrendabele top. Zeeuwland heeft een investeringsreglement, waarin de kaders en normen voor investeringen door Zeeuwland zijn vastgelegd. In het investeringsreglement zijn de bevoegdheden met betrekking tot investeringen vastgelegd. Ook het proces om tot besluitvorming te komen ligt vast in dit reglement. In 2024 is het investeringsreglement geactualiseerd en door de RvC in de vergadering van 21 januari 2025 goedgekeurd.

Reglement financieel beleid en beheer

Zeeuwland beschikt conform de regelgeving over een door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement draagt ertoe bij dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en

jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft ook betrekking op verbonden ondernemingen waarin Zeeuwland aandeelhouder of aansprakelijk vennoot is. In 2024 heeft Zeeuwland uitvoering gegeven aan het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer. De financiële continuïteit is een belangrijk onderdeel van periodieke rapportages en de meerjarenbegroting. Het reglement zelf wordt actueel gehouden door de actualisering onderdeel uit te laten maken van de jaarlijkse planning & control cyclus. In 2024 is het reglement en aangepast aan de geldende regelgeving. Het vernieuwde reglement is door de RvC op 21 januari 2025 goedgekeurd.

Treasuryfunctie

Treasuryactiviteiten zijn dienend aan de missie en visie, de kerntaken en doelstellingen van Zeeuwland. De treasuryfunctie is verantwoordelijk voor het (optimaliseren van) beheer van de ingaande en uitgaande geldkasstromen. Daarnaast waarborgt de treasuryfunctie de beschikbaarheid van financiële middelen op de korte en lange termijn. Dit betekent dat de organisatie een duurzame toegang tot de financiële markt heeft en dat financiering tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden worden afgesloten. Ten slotte is de treasuryfunctie verantwoordelijk voor het signaleren en beheersen van de financiële risico’s, bijvoorbeeld renterisico en liquiditeitsrisico.

De treasuryfunctie streeft de volgende doelstellingen na: • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat Zeeuwland te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen; • het beheersen van de financiële risico’s; • het optimaliseren van de financiële functie; • het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten om financiering tegen acceptabele (marktconforme) condities aan te trekken; • het beschermen en beheersen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationeel risico; • het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders; • het realiseren van tijdige, juiste en volledige informatiestromen; • het onderhouden van contacten met banken en andere financiers. De treasuryfunctie heeft een dienstverlenende en coördinerende rol. De prioriteiten van het treasurybeleid liggen bij het beheersen en beperken van financiële risico’s. De uitvoering van de treasuryfunctie is opgedragen aan de business controllers van Zeeuwland. De bestuurder is verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het treasurybeleid.

Besluiten over transacties die passen binnen het treasuryreglement en het treasuryjaarplan worden door de directeur-bestuurder genomen op basis van schriftelijke transactievoorstellen. Besluiten over transacties die hier niet binnen passen, worden ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. 2 Bestuurlijk verslag

60

Treasurybeleid

Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasuryreglement. Het reglement is in 2024 geactualiseerd en goedgekeurd door de raad van commissarissen in de vergadering 21 januari 2025.

Treasurycommissie

Bij Zeeuwland is een treasurycommissie ingesteld. Deze bestaat uit: • Manager bedrijfsvoering • Business controller • Financieel economisch medewerker • Indien gewenst een externe deskundige. De directeur-bestuurder kan op eigen verzoek deelnemen aan de vergaderingen van de commissie. De concerncontroller kan op eigen verzoek de vergaderingen van de commissie bijwonen als toehoorder.

Ontwikkelingen obligo WSW Obligolening en obligoheffing WSW De obligoheffing van € 56.283 (€ 267.202 in 2023) is nodig om verliezen bij het WSW op te vangen en wordt geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen van het WSW aan te vullen. De obligolening is nodig om er zeker van te zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken en de obligoheffing niet voldoende is. De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarvan het WSW indien nodig zonder tussenkomst van Zeeuwland gebruik van kan maken. Over het niet opgenomen deel betaalt Zeeuwland een bereidstellingsvergoeding. Het niet opgenomen deel van de obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van het onderpandratio. Voor Zeeuwland bedraagt de obligolening in 2024 maximaal € 4,9 miljoen.

De treasurycommissie vergadert tenminste twee keer per jaar. Tijdens die vergaderingen worden in ieder geval voorkomende wijzigingen in de meerjarenontwikkeling en de marktomstandigheden besproken. In het treasuryjaarplan is een liquiditeitsprognose voor de korte (24 maanden) en voor de lange termijn (10 jaar) opgenomen. Bij de bespreking van het jaarplan beoordeelt de treasurycommissie tevens welke financieringsbehoefte er is voor de korte en lange termijn.

Beschikbare middelen

Treasuryjaarplan

De inflatie in Europa en in Nederland neemt langzaam af, hoewel de inflatie niet zo tijdelijk is gebleken als door toezichthoudende partijen (centrale banken) werd gedacht. De ECB heeft de beleidsrente in 2024 in vier stappen van 0,25% verlaagd van 4,00% naar 3,00%. Begin 2025 is de rente met nog twee stappen van 0,25% verlaagd tot 2,50%. Voor leningen met langere looptijden (vanaf 10 jaar) is de rente op dit moment circa 0,5 procent hoger, dit betekent dat de financiële markten op termijn niet veel renteverlagingen meer verwachten. Zeeuwland heeft in de begroting 20252034 rekening gehouden met een hogere rente dan door de leidraad van de Aw werd voorgeschreven.

Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasuryacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan vormt de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen.

Treasuryactiviteiten 2024

Ultimo 2024 hebben we een overschot aan liquide middelen van € 3,1 miljoen. Deze middelen hebben we uitgezet op direct opneembare betaal- en spaarrekeningen bij Nederlandse banken met een kredietwaardigheid van tenminste A/A2. Wij verwachten deze middelen in 2025 nodig te hebben voor aflossingen op bestaande leningen en de financiering van projecten.

Inflatie en rente

In 2024 zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2024 de volgende acties uitgevoerd/opgestart: • Er is een 10-jaars lineaire lening afgesloten bij de BNG Bank voor een bedrag van € 10 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 2,916% (inclusief opslag) en de aflossing vindt jaarlijks plaats op 1 februari; • Er is een 10-jaars lineaire lening afgesloten bij de BNG Bank voor een bedrag van € 10 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 3,135% (inclusief opslag) en de aflossing vindt jaarlijks plaats op 30 mei; • Een lening waarbij de rente op 1 mei 2024 verviel, is volledig afgelost omdat de resterende hoofdsom relatief beperkt was (circa € 375.000); • De hoofdsom van de obligolening ten behoeve van garantie door het WSW is aangepast en bedraagt nu maximaal € 4.928.000 (€ 5.024.000 in 2023). De opslag over het opgenomen bedrag is gewijzigd naar 50 basispunten (36 basispunten in 2023) en de bereidstellingsprovisie is gewijzigd naar 23 basispunten (20 basispunten in 2023); • Het treasuryreglement is in 2024 geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe structuur van Zeeuwland.

2 Bestuurlijk verslag

61

Meerjarenprognose 2025-2029 (toekomstparagraaf ) Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2025

2026

2027

2028

2029

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

17.649

21.896

24.369

27.156

26.927

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2.754

2.886

3.602

3.825

3.613

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-11.094

6.070

3.900

7.052

6.565

Overige organisatiekosten

-1.288

-1.321

-1.354

-1.387

-1.422

Leefbaarheid

-882

-904

-926

-949

-973

Bedrijfsresultaat

7.141

27.188

24.901

33.242

31.385

Saldo financiële baten en lasten

-6.745

-7.817

-8.938

-9.911

-10.309

Resultaat voor belastingen

396

20.811

20.653

25.785

24.401

Resultaat deelnemingen

0

0

0

0

0

Belastingen

-3.237

-4.134

-4.598

-5.139

-5.067

Resultaat na belastingen

-2.841

16.676

16.055

20.646

19.334

Omschrijving

2025

2026

2027

2028

2029

Resultaat na belastingen

-2.841

16.676

16.055

20.646

19.334

Af: Resultaat op verkoop woningen

-2.754

-2.886

-3.602

-3.825

-3.613

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

11.092

-6.070

-3.900

-7.052

-6.565

Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoed en woningverkoop

5.497

7.721

8.553

9.769

9.156

Operationeel resultaat (bedragen x € 1.000)

Prognose eigen vermogen op basis van marktwaarde (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2025

2026

2027

2028

2029

Beginsaldo

765.146

762.305

778.982

795.037

815.683

Jaarresultaat

-2.841

16.676

16.055

20.646

19.334

Eindsaldo

762.305

778.982

795.037

815.683

835.017

Solvabiliteit (afgerond)

73,3%

72,6%

70,8%

70,8%

71,6%

2 Bestuurlijk verslag

62

Financiële kengetallen

We borgen onze financiële continuïteit, werken doelmatig en presteren naar vermogen. Uitgangspunt is dat wij op zowel korte als op lange termijn onze doelgroep betaalbaar kunnen huisvesten. Daarom zorgen wij ervoor dat de inkomsten en uitgaven in de komende periode in balans blijven. Onze primaire focus ligt op de kasstromen en op de risico’s en kansen op korte en lange termijn. Voor onze investeringen zijn we deels afhankelijk van externe financiering. Het is mogelijk dat in de toekomst de rente waartegen we financiering aantrekken, stijgt. We richten ons financieel beleid hierop in. De toezichthouders van de corporatiesector, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hanteren vijf financiële ratio’s, op basis waarvan zij de financiële gezondheid van een corporatie beoordelen. Aan deze ratio’s willen wij uiteraard blijven voldoen. Om de inkomsten en uitgaven op de lange termijn in balans te houden heeft Zeeuwland in samenwerking met Finance Ideas een duurzaam verdienmodel ontwikkeld. Hiermee houden we onze woningvoorraad zowel in aantallen als in kwaliteit op peil en blijft de financiële continuïteit behouden. In het duurzaam verdienmodel hebben we drie compartimenten aangegeven: • de exploitatie van de bestaande portefeuille, • nieuwbouw ter vervanging van sloop en verkoop, • uitbreidingsnieuwbouw.

Interne ratio’s

• ICR-2 (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in

•

staat (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten, inclusief de verbeteruitgaven. Saldo Transformatie: In hoeverre is Zeeuwland is staat de vervanging van haar bezit te betalen uit verkoop van woningen en een autonome groei van de leningportefeuille.

Toekomstige investeringen

Zeeuwland verwacht over de periode 2025-2034 ruim € 310 miljoen te investeren in zowel de bestaande voorraad als in sloop-/nieuwbouw projecten. Deze investeringen kunnen deels worden bekostigd uit de verkoop van woningen uit de reguliere voorraad (ca. € 100 miljoen) en uit de kasstroom uit de exploitatie van de bestaande vastgoedportefeuille (ca. € 90 miljoen). Daarnaast moet er deze jaren voor ca. € 120 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken, de verwachting is dat er voldoende borgingsruimte door het WSW beschikbaar wordt gesteld.

“Slecht weer” scenario’s

Bij het opstellen van de meerjarenbegroting maakt Zeeuwland gebruik van “slecht weer” scenario’s waarbij voor een select aantal risico’s de effecten in beeld worden gebracht op de financiële ratio’s, waarvan de Interest Coverage Ratio (ICR), de Loan To Value (LTV) en de twee interne ratio’s de belangrijkste zijn.

De drie compartimenten functioneren in samenhang met elkaar. Als de operationele kasstroom van de bestaande woningvoorraad, inclusief de verbeterinvesteringen, een surplus laat zien, zijn er extra middelen beschikbaar ter dekking van de uitgaven voor de vervangingsnieuwbouw. Als er daarentegen een tekort is bij de operationele kasstroom, zal er voor dat bedrag geleend moeten worden. Hierdoor is er minder financiële ruimte voor de vervangingsnieuwbouw. Een overzicht van de uitkomst van de resultaten op de interne normen is toegevoegd op pagina 71.

Voor de meerjarenbegroting 2025-2034 zijn de volgende scenario’s doorgerekend: 1. Lagere huurverhoging (4,5% i.p.v. 6,0%) 2. Hogere stijging bouw- en onderhoudskosten (+1,0%) 3. Hogere looninflatie (+1,0%) 4. Hogere rente (+1,0%) 5. Lagere rente (-1,0%) 6. Halvering verkopen

De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op beleidswaarde. De beleidswaarde is de naar het beleid van Zeeuwland aangepaste marktwaarde van de woningen in exploitatie, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie.

Effect op ICR:

• ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in staat

• •

•

•

(geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. LTV (Loan To Value): meet in hoeverre de beleidswaarde van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op langere termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde (= marktwaarde) van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. Onderpandratio: Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit van de corporatie de (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

De ICR blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de externe norm, waarbij met name scenario 1 (Lagere huurverhoging), 2 (hogere stijging bouwkosten) en 4 (1% hogere rente) de grootste nadelige impact hebben. Scenario 5 (1% lagere rente) heeft op de ICR een voordelig effect.

Effect op LTV: De LTV blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de zowel interne als externe norm, waarbij met name 2 (hogere stijging bouwkosten) en scenario 6 (halvering aantal verkopen) de grootste nadelige impact hebben.

Effect op ICR-2 De ICR inclusief verbeteruitgaven voldoet niet meer aan de interne norm als scenario 2 (hogere stijging bouwkosten) of scenario 4 (1% hogere rente) zich voordoen.

2 Bestuurlijk verslag

63

Effect op het saldo transformatie

Op dit moment is er geen sprake van ontwikkelingen die impact kunnen hebben op de financiële positie die niet zijn ingerekend in de begroting of in een scenario zijn opgenomen. Er is op dit moment daarom geen sprake van een materiële onzekerheid over de continuïteit van Zeeuwland.

Het saldo van de transformatie valt bij alle scenario’s nadeliger uit, behalve bij scenario 5 (1% lagere rente).Met name scenario 2 (hogere stijging bouwkosten), scenario 4 (1% hogere rente) en scenario 6 (halvering verkopen) hebben de meest nadelige impact op het saldo van de transformatie, scenario 2 en 3 geven een extra nadelig saldo van respectievelijk € 15 miljoen en € 10 miljoen en scenario 6 een extra nadelig saldo van circa € 50 miljoen.

Liquiditeitskengetallen Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2025

2026

2027

2028

Begroting 2025

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2031

2032

2033

2034

Norm extern (DAEB)

Interest Coverage Ratio (ICR) niet-DAEB

9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 1,5 0,5 2025

2026

2027

2028

Begroting 2025

2029

2030

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

64

Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2025

2026

2027

2028

Begroting 2025

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Norm extern (DAEB)

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen. Door het WSW is deze norm voor DAEB gesteld op 1,4 en 1,8 voor niet-DAEB. Aan deze norm wordt in de meerjarenbegroting in alle jaren voldaan. 

2 Bestuurlijk verslag

65

Solvabiliteitskengetallen Solvabiliteit DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde

Norm extern (DAEB)

Solvabiliteit niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

66

Solvabiliteit totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB) In de voorgaande grafieken is de solvabiliteit op basis van de waardering van het bezit op beleidswaarde en aanvullend de marktwaarde te zien. Dit zijn de waarden op basis waarvan toezichthouders WSW en de Aw de solvabiliteit bepalen. Door de toezichthouders is de norm ten aanzien van de solvabiliteit gesteld op 30% voor DAEB en niet-DAEB. Hier blijven we ruimschoots boven.

2 Bestuurlijk verslag

67

Loan to value Loan to Value DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

LTV Beleidswaarde

2030

2031

2032

2033

2034

2032

2033

2034

Norm extern (DAEB)

Loan to Value niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

LTV Beleidswaarde

2029

2030

2031

Norm extern (DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

68

Loan to Value totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

LTV Beleidswaarde

2030

2031

2032

2033

2034

Norm extern (DAEB)

In bovenstaande grafieken is de Loan to Value uitgebeeld. De Loan to Value geeft de (sociale) verdiencapaciteit van de voorraad weer ten opzichte van het vreemd vermogen. De Loan to Value mag maximaal 70% bedragen voor DAEB en niet-DAEB. We blijven hier in de begrotingsperiode ruim onder.

2 Bestuurlijk verslag

69

Dekkingsgraad Dekkingsratio DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

2029

2030

Begroting 2025

Norm extern (DAEB)

2026

2029

2031

2032

2033

2034

2031

2032

2033

2034

Dekkingsratio niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2027

2028

Begroting 2025

2030

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

70

Dekkingsratio totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025

2026

2027

2028

Begroting 2025

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2029

2030

2031

2032

Norm extern (DAEB)

De dekkingsgraad geeft het schuldrestant van door WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand aan, gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De externe norm bedraagt 70% van de marktwaarde. Hier blijven we in de begrotingsperiode ruim onder.

Het drie Compartimentenmodel ICR-2 Interest Coverage Ratio (ICR) met verbeterinvesteringen totaal 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2033

2034

Begroting 2025 Norm intern Gemiddelde 7 jaar

In deze grafiek zijn de verbeterinvesteringen verwerkt in de operationele kasstroom. De verbeteruitgaven zijn bedoeld om de bestaande voorraad in stand te houden en moeten betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Dit is het eerste compartiment van het drie-compartimenten-

model. De norm voor de ICR-2 is minimaal 1. De oranje lijn geeft een gemiddelde aan van de ICR over zeven jaren. Door hoge uitgaven aan onderhoud in 2025 zakken we in 2025, 2026 en 2027 onder de grens van 1,0. Daarna blijft de gemiddelde ICR-2 ongeveer 1,06.

2 Bestuurlijk verslag

71

Saldo van de transformatie en uitbreiding Saldo van de transformatie en uitbreiding 20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 -30.000 -40.000 -50.000 -60.000 -70.000 -80.000 -90.000 -100.000 -110.000 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Surplus op kasstroom Opbrengst verkoop Groei leningportefeuille

Investeringen vervanging

Investeringen uitbreiding

Gemiddelde saldo (12 jaar)

Norm intern

In deze grafiek is het surplus van de operationele kasstroom opgeteld bij de opbrengst verkoop en een 2,5% groei van de lening portefeuille. Hier zijn de investeringen in nieuwbouw (zowel vervangings- als uitbreidingsnieuwbouw) van afgetrokken. De bedoeling is dat deze ratio > 0 is over een termijn van 12 jaar (de begrotings-periode en twee realisatieperioden). Zoals te zien is in de grafiek hebben we over de hele periode 2023-2034 een negatief saldo van circa € 55 miljoen (dit is de groene lijn in de grafiek).

Saldo per jaar

We moeten over deze periode dus € 55 miljoen meer lenen om de plannen uit te voeren. Gezien de opgaven voor de corporatiesector uit de Nationale Prestatieafspraken en de hieruit voorvloeiende Woondeals vinden wij het noodzakelijk deze overschrijding te accepteren.

2 Bestuurlijk verslag

72

Huurbevriezing 2025 en 2026 De ratio’s die hierboven zijn weergegeven zijn inmiddels ingehaald door de voorjaarsnota die in april 2025 is opgesteld door het kabinet. Zij heeft daarin o.a. besloten de huren voor sociale huurwoningen voor twee jaar (2025 en 2026) te bevriezen. Dit heeft grote impact op de financiële positie van alle woningcorporaties en zo ook Zeeuwland. Door de huurbevrie-

zing nemen onze inkomsten veel minder toe dan onze uitgaven. Hierdoor ontstaat een ander beeld op de voor ons belangrijke ratio met betrekking tot de rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio of ICR). Hieronder is een grafische weergave van de impact van de huurbevriezing opgenomen op de ICR, zowel op het niveau van DAEB als op totaal niveau.

Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2032

2033

2034

Begroting 2025 Huurbevriezing Norm extern

Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Begroting 2025 Huurbevriezing Norm extern

Zo mogelijk nog impactvoller dan de forse en negatieve cijfermatige effecten van de huurbevriezing, is de grote mate van onzekerheid en onduidelijkheid na dit besluit. Slechts enkele maanden geleden werden de Nationale Prestatie Afspraken (NPA) ondertekend. Deze waren tot stand gekomen na een uitgebreid en zorgvuldig proces met veel betrokkenheid en commitment. De NPA gaven zeer duidelijke, gezamenlijk te leveren prestaties en een helder financieel kader; voor Zeeuwland en andere corporaties om te leveren. Uit de snelheid en het niet betrekken van belanghebbenden

bij het nemen van dit besluit, alsook het ontbreken van detaillering van de afspraken over de huurbevriezing blijkt wat Zeeuwland betreft een grote mate van onzorgvuldigheid. Het effect dat dit heeft op vertrouwen in en voorspelbaarheid van de Rijksoverheid zal groot blijken te zijn. De vraag die Zeeuwland zich stelt is of bij het opstellen van de begroting de huurstijgingsparameters die de sector aangereikt krijgt bewaarheid worden. Naar verwachting zal een defensievere wijze van begroten in de toekomst nodig zijn om de financiële continuïteit realistisch te waarborgen.

2 Bestuurlijk verslag

73

3 Jaarrekening

74

Inhoudsopgave Balans per 31 december 2024 Winst-en-verliesrekening over 2024 Kasstroomoverzicht 2024 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Gebeurtenissen na balansdatum Balans DAEB tak per 31 december 2024 Winst-en-verliesrekening DAEB tak over 2024 Kasstroomoverzicht DAEB tak 2024 Balans NIET-DAEB tak per 31 december 2024 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB tak over 2024 Kasstroomoverzicht niet-DAEB tak 2024

76 77 78 79 81 89 93 94 124 134 135 141 143 144 146 148 149

Jaarrekening 75

Balans per 31 december 2024 (Voor resultaatbestemming)

Winst-en-verliesrekening over 2024 Toelichting

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2024 €

2023 €

12 13.1 13.2 14 15

43.888 1.308 -2.086 -2.056 -21.287

42.647 1.895 -2.227 -1.826 -18.438

16

-3.144

-3.091 16.623

6.297 -602 -3.879 17

18.960 7.223 -520 -5.045

1.816

1.658

18.1

-7.730

-6.335

18.2

108.912

3.449

18.3

157

-180 101.339

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal van nettoresultaat overige activiteiten

19

253

0

Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

23 24

-1.257 -860

-1.470 -787

Opbrengsten van andere effecten en vorderingen die tot de vaste activa behoren Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal van financiële baten en lasten

709 -456

-3.066

25

Totaal van resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat uit deelnemingen Nettoresultaat na belastingen

26 27

0 0

65

-116

156 -5.580

118 -5.314 -5.359

-5.312

112.555

9.983

-3.021 8 109.542

-3.180 0 6.803

Jaarrekening 77

Kasstroomoverzicht 2024 (Volgens de directe methode)

2024 €

2023 €

OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Saldo ingaande kasstromen

44.234 1.848

Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

-5.148 -17.832 -6.973 -5.069 -82 0 -219 -3.566

42.638 1.706 46.082

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

44.344

-4.729 -15.038 -6.859 -5.179 -295 0 -254 -3.424 -38.889

-35.778

7.193

8.566

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huur en woongelegenheden (VOV) Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA Uitgaven Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop grond Aankoop woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Externe kosten bij verkoop Investeringen overig Totaal van verwervingen van MVA Saldo van in-en uitgaande kasstroom MVA

6.886

6.575 6.886

-19.532 -4.124 -3 0 -1.690 -287 -273

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten

6.575

-6.844 -4.131 -4 0 -1.175 -274 -171 -25.909 -19.023

-12.599 -6.024

-19.023

-6.024

FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Nieuwe te borgen leningen Uitgaven Aflossing geborgde leningen Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten

34.000

18.500

-23.726

-23.353 10.274

-4.853

Toename (afname) van geldmiddelen

-1.556

-2.311

Geldmiddelen aan het begin van de periode

4.627

6.938

Geldmiddelen aan het einde van de periode

3.071

4.627

Jaarrekening 78

Grondslagen van waardering in de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Stichting Zeeuwland (hierna Zeeuwland), statutair en feitelijk gevestigd te Kerkhof 1, 4301 BZ Zierikzee, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 22015097, zijn de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken in de sociale huursector.

Kapitaalbelangen Zeeuwland heeft de volgende belangen: Naam De Weverij C.V.

Statutaire zetel Zierikzee

Deelnemingspercentage 35,5%

Hoofdactiviteit Beheren, verhuren en exploiteren van de Weverij te Zierikzee

De Weverij C.V. wordt niet geconsolideerd, omdat Zeeuwland geen overheersende zeggenschap uitoefent in De Weverij C.V.

Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder vormt het bestuur oordelen en schattingen bij de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Zeeuwland.

Schattingswijzigingen In 2024 zijn enkele uitgangspunten voor de berekening van de beleidswaarde aangepast. Ten opzichte van 2023 zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd: • er wordt een sociale, uniforme disconteringsvoet gehanteerd (2023: afhankelijk van regio, vermogensverhoudingen en specifieke risico’s); • de berekeningshorizon wordt gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde (2023: 15 jaar met een eindwaarde); • de onderhoudslasten worden ingerekend op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting (2023: onderhoudsnorm voor de gehele levensduur); • de harde verplichtingen voor het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G worden opgenomen (2023: niet uitgewerkt). De beleidswaarde ultimo 2024 is € 130.383.672 hoger dan de beleidswaarde ultimo 2023. Het is praktisch niet mogelijk de beleidswaarde 2023 te bepalen op basis van de uitgangspunten 2024.

Jaarrekening 79

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Primaire financiële instrumenten Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Niet van toepassing.

Jaarrekening 80

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 1. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De verwachte gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld.

2. Vastgoedbeleggingen 2.1 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie De post DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2024 bedraagt deze grens € 879,66 (ultimo 2023: € 808,06). Het niet-DAEBvastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde (het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang). De waardering vindt overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaats conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Zeeuwland hanteert de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden en parkeergelegenheden en de fullversie voor MOG, BOG en intramuraal zorgvastgoed. Voor verdere toelichting op de bepaling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Jaarrekening 81

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Bij toepassing van de basisversie is volgens het waarderingshandboek sprake van een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur (op basis van de fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Onderhoud en verbetering Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, dan wel complex. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. Uitgaven die kwalificeren als een ingrijpende verbouwing worden eveneens geactiveerd. Er is sprake van een ingrijpende verbouwing indien wordt voldaan aan tenminste drie van de vier volgende criteria: 1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen), waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. 2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak dat deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. 3.

De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het vergroten dan wel in stand houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. 4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in die zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Jaarrekening 82

Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Zeeuwland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Zeeuwland. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde (NB: zie ‘schattingswijzigingen’ voor de wijzigingen in 2024 ten opzichte van 2023), met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario (met een rekenhorizon van 60 jaar), derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2.

Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Zeeuwland bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Zeeuwland hanteert in haar beleid een streefhuur van 70% tot 80% van de maximaal redelijke huur voor haar sociaal bezit. Voor de vrije sector woningen hanteren we een marktconform huurbeleid. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele clustering van uitgaven en activering als ingrijpende verbouwing. Zeeuwland hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. Zeeuwland heeft een langere exploitatiehorizon en het onderhoudsbeleid is daarop gebaseerd. b. Zeeuwland voert een uitgebreider planmatig onderhoudbeleid waarin ook badkamer, toilet- en keukenvervangingen zijn opgenomen. c.

Bij het berekenen van de onderhoudsnorm is de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De onderhoudsnorm is bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening van enig jaar. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Zeeuwland is een maatschappelijker verbinder en ziet haar rol breder dan alleen die van huisvester zoals in de marktwaarde het uitgangspunt is. 5. De markdisconteringsvoet is vervangen door de sociale disconteringsvoet (voor DAEB 4,17%, niet-DAEB 4,70%). De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Jaarrekening 83

Zeeuwland heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Streefhuur van XX% van de maximaal redelijke huur Onderhoudsnorm (2024 voor de jaren 16-60) Beheerlasten Marktdiscontovoet Sociale disconteringsvoet – DAEB Sociale disconteringsvoet – niet-DAEB

Ultimo 2024

Ultimo 2023

69,5% 3.312,44 1.032,07 n.v.t. 4,17% 4,70%

71,9% 2.821,63 931,41 6,29% n.v.t. n.v.t.

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken van die voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de voorschriften opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Herclassificatie Indien sprake is van een wijziging van het gebruik gestaafd door de aanvang van activiteiten ten behoeve van latere verkoop van het vastgoed, wordt dit vastgoed geherclassificeerd van vastgoed in exploitatie naar voorraden. De verkrijgingsprijs die hierbij wordt gehanteerd is de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik. Bij verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als een financieringstransactie, vindt herclassificatie plaats van vastgoed in exploitatie naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De waardering vindt plaats op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van het vastgoed op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak, welke verkoop onder voorwaarden als financieringstransactie is aangemerkt, wordt teruggekocht ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar vastgoed in exploitatie. Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Als Zeeuwland besluit vastgoed in exploitatie te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren, blijft Zeeuwland het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie van het bestaande vastgoed is leidend voor het moment van herclassificatie. Bij renovatie of ingrijpende verbouwing waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, vindt geen herclassificatie plaats. Als verkrijgingsprijs ten behoeve van de opvolgende waardering wordt de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik genomen.

Jaarrekening 84

2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die kwalificeren als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Deze winsten of verliezen worden opgenomen onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

3. Materiële vaste activa 3.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiksduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

4. Financiële activa 4.1 Andere deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Zeeuwland.

4.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn latente belastingvorderingen opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente van 1,97%. De latente belastingvorderingen hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Zeeuwland geldende rente op langlopende leningen (2,66%) onder aftrek van vennootschapsbelasting op basis van het toepasselijke belastingtarief.

Jaarrekening 85

4.3 Overige vorderingen (kopen naar wens) Bij verkoop van woningen onder het regime Kopen naar Wens betaalt de koper bij aankoop slechts een deel van de aankoopprijs. Dit zogenaamde instapbedrag bedraagt minimaal de helft van de marktwaarde. Voor het overige deel krijgt de koper het recht om de betaling uit te stellen. De uitgestelde betaling moet uiterlijk bij doorverkoop terugbetaald worden. Vorderingen kopen naar wens worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

5. Voorraden 5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop.

6. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

7. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Jaarrekening 86

8. Eigen vermogen 8.1 Herwaarderingsreserve De woningcorporatie vormt een herwaarderingsreserve voor: • waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen en waarvoor geen frequente marktnoteringen bestaan. De herwaarderingsreserve wordt bepaald voor het vastgoed dat wordt gewaardeerd op marktwaarde. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve voor het vastgoed wordt op iedere balansdatum bepaald op basis van het verschil tussen de boekwaarde op basis van marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Bij de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kostprijs wordt geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Bij de vorming van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met belastingen. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve wordt ten gunste van de overige reserves gebracht.

9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting en de externe communicatie heeft plaatsgevonden. Bij investeringen in bestaande complexen wordt een voorziening gevormd indien de verwachte uitgaven van de investering hoger zijn dan de verwachte stijging van de marktwaarde van het complex als gevolg van deze investering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte stijging van de marktwaarde wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot een investering in bestaand vastgoed nog niet in de balans zijn verwerkt.

Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening gevormd indien de investering in het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij oplevering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans zijn verwerkt. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft. Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is of de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt maximaal een jaar is, wordt de voorziening gewaardeerd tegen de nominale waarde. Jaarrekening 87