Inkomend - Zeeuwland - Jaarverslag 2024

Toezicht op risicobeheersing In 2024 heeft de RvC drie keer een risicorapportage ontvangen met de belangrijkste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen, waarover met de bestuurder is gesproken. De raad vindt dat zij zo adequate informatie krijgt over de belangrijkste risico’s en dat de wijze waarop de bestuurder de risico’s beheerst past bij de risicobereidheid. De raad heeft waar nodig verdieping gevraagd aan de bestuurder over de risico’s, bijvoorbeeld het risico van extreme weersomstandigheden waar ook het stijgen van de zeespiegel aan werd gelinkt en het risico met betrekking tot brandveiligheid. De auditcommissie heeft daarnaast nog extra stilgestaan bij frauderisico’s aan de hand van de bevindingen van de concerncontroller. Door het vertrek van de concerncontroller en de interim invulling van deze rol is er extra stil gestaan bij de eerste bevindingen van de interim concerncontroller over het proces en de invulling van de risicorapportages.

Opdrachtgeverschap externe accountant De externe accountant, Deloitte, beleeft zijn tweede controlejaar bij Zeeuwland. De overdracht tussen de vorige externe accountant is goed verlopen. Deloitte is benoemd voor de duur van vier verslagjaren onder voorbehoud van een positieve jaarlijkse evaluatie. De eerste evaluatie is positief bevonden waardoor Deloitte aan haar tweede controlejaar kon beginnen. Hierin heeft Deloitte meer verdieping toegepast dan in het eerste, meer verkennende, controlejaar.

Verslag vanuit werkgeversrol Invulling werkgeversrol voor bestuur De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur en heeft om die reden de

2 Bestuurlijk verslag

41

mogelijkheid om de bestuurder te benoemen, schorsen, ontslaan en het functioneren van de bestuurder te beoordelen. De raad heeft een selectieen remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie is onder meer belast met de voorbereiding van de selectie en benoeming van de leden van de RvC en bestuurder, het beloningsbeleid en de beoordeling van de bestuurder. In 2024 is de commissie twee keer bij elkaar gekomen voor overleg naast regelmatige afstemming via de e-mail en telefonisch. De commissie heeft de zelfevaluatie van de RvC georganiseerd en voorbereid. Deze evaluatie heeft in januari 2025 plaatsgevonden met een externe begeleider. Het jaargesprek met de bestuurder waarin zijn functioneren tot op dat moment is geëvalueerd, heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025.

Met de interim bestuurder is een andersoortige bezoldiging afgesproken die past binnen de WNT. In januari 2024 is het uurtarief van de interim bestuurder verhoogd met 4,27%, zijnde de indexering van de WNT-bezoldigingsmaxima.

In 2024 zijn drie verschillende procedures doorlopen waarbij de remuneratiecommissie de uitvoerende rol had. Allereerst is de procedure betreft de werving en selectie voor de definitieve invulling van de vacature van directeur-bestuurder afgerond. Daarnaast zijn er twee herbenoemingsprocedures doorlopen, zowel die van voorzitter Coby Traas als lid Robèrt Gradus.

Topstructuur en benoeming Het bestuur van Zeeuwland bestond tot 31 augustus 2024 uit één interim-directeur-bestuurder, zijnde een man. Chris Theuws heeft daarbij één jaar de functie vervuld als interim-directeur-bestuurder, de periode die nodig was om de definitieve kandidaat te werven, selecteren en benoemen voor deze functie. Per 1 september 2024 bestond het bestuur van Zeeuwland uit één directeur-bestuurder, zijnde een man. Frans Desloover is per 1 september 2024 benoemd voor een periode van 4 jaar, durend tot 1 september 2028.

Beoordelingskader en beoordeling

Over 2024 hebben de bestuurders de volgende beloning (opgesteld volgens de Wet Normering Topinkomens) ontvangen: Naam

Functie

Beloning plus belastbare onkostenvergoeding

Chris Theuws

Bestuurder

€ 165.660

Frans Desloover

Bestuurder

€ 47.437

Beloningen betaalbaar op termijn

Totaal*

€ 165.660 € 7.290

€ 54.727

* Zie voor een toelichting op de beloning de jaarrekening onder de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

Permanente educatie In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. In 2024 heeft het bestuur het volgende aantal PE-punten behaald: Naam

Behaalde PE-punten in 2022

Behaalde PE-punten in 2023

Minimaal te behalen PE-punten in 2024

Behaalde PE-punten in 2024

Chris Theuws

52

23

33

25*

Frans Desloover

42

29

37

55

De RvC heeft dit jaar een gesprek met de directeur-bestuurder gevoerd om terug te kijken op zijn functioneren van 1 september tot eind 2024. De voorzitter van de remuneratiecommissie heeft ter voorbereiding met verschillende medewerkers, leden van het MT, de OR en de SHZ gesproken. Tijdens deze gesprekken hoorde zij alleen maar positieve geluiden. Frans Desloover kijkt positief terug op zijn eerste maanden bij Zeeuwland. Het jaargesprek heeft dit maal het doel om het komend jaar door te spreken, zodat hier begin 2026 op kan worden geëvalueerd. De aanstelling is momenteel te kort geleden om nu al een 360 graden feedback gesprek te voeren, deze wordt volgend jaar wel uitgevoerd.

*Chris Theuws heeft naar rato voldoende punten behaald, hij is tot en met 31 augustus directeur-bestuurder geweest.

Beloningskader en beloning

Nevenfuncties

De RvC heeft in 2017 een besluit genomen over de bezoldigingsklasse van Zeeuwland voor de Wet Normering Topinkomens na een voorstel hierover van de selectie- en remuneratiecommissie. De bezoldigingsklasse F, met een bezoldigingsmaximum van € 195.000 voor 2024, is van toepassing voor Zeeuwland op basis van het aantal verhuureenheden en de omvang van de gemeenten.

De interim bestuurder Chris Theuws vervulde in 2024 de volgende nevenfuncties tot 1 september 2024: • Lid algemene raad Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland

In het beloningskader is geen sprake van een variabel salaris. De directeur-bestuurder neemt deel aan de bij Zeeuwland geldende en voor hem van toepassing zijnde Flexpensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De verdeling van de pensioenpremie tussen Zeeuwland en de directeur-bestuurder is gelijk aan de premieverdeling van werknemers op wie de cao-woondiensten van toepassing is. Daarnaast heeft Zeeuwland een auto ter beschikking gesteld.

De bestuurder Frans Desloover vervulde in 2024 de volgende nevenfunctie: • Lid van Raad van Toezicht Stichting Hoeksche School Kinderopvang • Lid van Raad van Toezicht SOL Ambacht • Lid van het bestuur van Stichting Vrienden van Sint Patrick (tot 1 juli 2024) • Namens of vanuit Zeeuwland vanaf 1 september 2024: Lid algemene raad Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland • Lid bestuur Stichting de Weverij

2 Bestuurlijk verslag

42

Organisatie, cultuur en integriteit De raad hecht aan een integere en open cultuur binnen Zeeuwland, waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. De integriteitscode Samen werken aan integriteit en de Meldregeling zijn hiervoor de basis. De bestuurder en de leden van de RvC hebben daarbij een voorbeeldfunctie in hun gedrag en de cultuur die wordt uitgedragen. Wij zijn ons daarvan bewust en spreken elkaar daarop aan. Raad en bestuur gunnen elkaar voldoende ruimte en vrijheid om kritisch, onafhankelijk en open met elkaar samen te werken, met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen. Van alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan de gewenste organisatiecultuur. De raad ziet erop toe dat de bestuurder zich hiervoor voldoende inspant en laat de bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte activiteiten op dit vlak en eventuele geconstateerde afwijkingen van het gewenste gedrag. Dit doet de bestuurder in de managementrapportage die de raad drie keer per jaar ontvangt. De raad constateert dat integriteitsvraagstukken nadrukkelijk op de agenda’s van zowel de afdelingen als de raad zelf blijven staan. Om een beeld te kunnen vormen van de organisatiecultuur heeft de raad niet alleen contact met de bestuurder maar ook één keer per jaar met de ondernemingsraad.

Daarbij ontmoet de raad ook de managers en medewerkers tijdens vergaderingen, bijeenkomsten en de jaarlijkse themamiddag.

Verslag vanuit klankbordfunctie

De raad hecht grote waarde aan de rol van klankbord voor de bestuurder. Voor de leden betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten, kennis en netwerk beschikken om deze rol in te kunnen vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van de actualiteiten gesproken over gesignaleerde tendensen in de omgeving waarin Zeeuwland opereert. Met de bestuurder wordt van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De raad staat de bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe invalshoeken die een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzes en te nemen besluiten door de bestuurder.

Verderop in deze paragraaf is in een schema weergegeven aan welk profiel de betreffende commissarissen in het verslagjaar voldoen. De RvC bestaat eind 2024 uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie.

Herbenoemingen De commissarissen Coby Traas en Robèrt Gradus waren aftredend per 31 december 2024 en opnieuw benoembaar. Begin 2024 is de procedure tot herbenoeming gestart. Na consultatie binnen de raad, het bestuur en de huurdersvereniging SHZ is de vraag voorgelegd of beide leden zich herbenoembaar wilde stellen. Beide commissarissen gaven hierbij aan de procedure tot herbenoeming te willen doorlopen. Voor Robèrt Gradus is volgens afspraken in de CAO een adviesaanvraag ingediend bij de OR. Deze is positief beantwoord waarna er een zienswijze bij de Autoriteit wonen is ingediend. Coby Traas is op voordracht van de huurders benoemd. Ten behoeve van deze benoeming is, op verzoek van de SHZ, een adviesgesprek georganiseerd. Aansluitend op dit gesprek is er een adviesaanvraag ingediend, welke door de SHZ positief is beoordeeld. Vervolgens is voor mevrouw Traas een zienswijze bij de Autoriteit wonen ingediend. De zienswijze van zowel Robèrt Gradus als Coby Traas is positief beantwoord door de Autoriteit wonen. Op 5 november 2024 heeft de raad besloten om beide commissarissen te herbenoemen, waarbij Coby Traas de rol van voorzitter bekleed, per 1 januari 2025 voor een periode van 4 jaar.

Over de RvC Samenstelling Profielschetsen De raad werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de RvC, gerelateerd aan het aantal leden van de raad, de samenstelling en de activiteiten. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden van de raad aan een aantal algemene functie-eisen dienen te voldoen. Daarnaast is opgenomen dat in de raad diverse specifieke deskundigheden aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van de woningcorporatie te kunnen overzien. De profielschets is gepubliceerd op de website van Zeeuwland. De profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en ervaringen zijn goed uitgebalanceerd en mede gebaseerd op de door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria voor goed intern toezicht. De profielschets wordt elk jaar tijdens de eerste vergadering bekeken en indien nodig geactualiseerd.

2 Bestuurlijk verslag

43

Schema samenstelling en rooster van aftreden De RvC is als volgt samengesteld: Naam

Geboortejaar

Deskundigheidsgebied

Beroep/nevenfuncties

Mw. J.A. Traas (Coby)

1959

Zorg, welzijn, maatschappij, sociaal domein, regionale binding, samenleving

• • • • •

1965

Juridische zaken, HR, organisatiekunde en governance

• Zelfstandig ondernemer organisatieadvies en interim-

Financiën en control

• Concerncontroller bij Stichting Trivire • Lid raad van Commissarissen Woningbouwvereniging

Voorzitter RvC

Mw. M.L. de Goederen (Mijke) Vicevoorzitter RvC Voorzitter selectie- en remuneratiecommissie Dhr. S. de Zeeuw (Stefan)

1981

Lid RvC

Heerjansdam

1963

Lid RvC Lid auditcommissie

Mw. A.A.C.M. van den HoekHuijbregts (Marianne)

management

• Diverse bezwaren- en geschillencommissies • Lid bestuur VVE Mondragon

• Lid financiële commissie VTW

Voorzitter auditcommissie Dhr. R.A.M.M. Gradus (Robèrt)

Bestuurder Zorggroep Ter Weel Voorzitter Zorg in Balans Ambassadeur Zeeland Taskforce Wonen en Zorg Lid Raad van Commissarissen Alwel Voorzitter Landschapspark Borsele

Volkshuisvesting, vastgoed, ICT, duurzaamheid, wijkontwikkeling

1972

Lid RvC

• • • • •

Eigenaar Farcha B.V. Voorzitter Raad van Commissarissen WSZ (tot 1 juli 2024) Lid Raad van Commissarissen Tiwos Lid Raad van Commissarissen HW Wonen Lid Raad van Toezicht Woningstichting Helpt Elkander tot 16 november 2024, voorzitter vanaf 17 november 2024

• • • •

Mede-eigenaar Landbouwbedrijf C. van den Hoek CV Eigenaar Mariant Lid Raad van Beheer Royal Cosun Lid Cliëntenraad Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie

Maatschappelijke zetel De leden van de RvC zijn benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is mogelijk, zolang de totale zittingsduur binnen de acht jaar blijft. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit: Naam

Datum benoeming

Datum herbenoeming

Einde huidige zittingstermijn

Mijke de Goederen

18-09-2018

18-09-2022

17-09-2026

Stefan de Zeeuw

18-09-2018

18-09-2022

17-09-2026

Coby Traas

01-01-2021

01-01-2025

31-12-2028

Robèrt Gradus

01-01-2021

01-01-2025

31-12-2028

Marianne van den Hoek-Huijbregts

01-01-2024

31-12-2027 (hernoembaar)

2 Bestuurlijk verslag

44

Mevrouw Traas en mevrouw van den Hoek-Huijbregts zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. De raad bestaat met ingang van 1 januari 2024 uit drie vrouwen en twee mannen. De RvC streeft naar een zo goed mogelijke invulling van de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden volgens de profielschets. Een functie wordt ingevuld door de meest geschikte kandidaat, beoordeelt op onder andere: competenties, kennis, ervaring, geslacht, passend in totale team, verankering in de lokale gemeenschap, etc.

Functioneren Integriteit en onafhankelijkheid Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter van de RvC en aan de overige leden van de raad. In 2024 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of de bestuurder betrokken waren. In 2024 is er vanuit de Aw een handreiking integriteit en fraude woningcorporaties 2024 gepubliceerd n.a.v. diverse fraudesignalen rondom facturering door aannemers. Deze is meerdere keren binnen zowel de AC als RvC besproken. De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuurder en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn met het belang van Zeeuwland. Vanuit de aard van haar werkzaamheden onderhoudt Zeeuwland zakelijke relaties met een groot aantal partijen in de omgeving. De RvC is zich bewust van potentieel tegenstrijdige belangen die zich als gevolg van nevenfuncties kunnen voordoen. Op het moment dat een tegenstrijdig belang zich voordoet, neemt het betreffende lid niet deel aan de beraadslaging en stemming.

volgende specifieke onderwerpen: • Brand Bruinisse • Afscheid manager klant & omgeving • Cao-onderhandelingen • Overleggen WSW en Aw • Huisvesting statushouders • Samenwerkingsverband BWZ • Nieuw intranet • Organisatieontwikkeling • Nationale Prestatieafspraken • Nieuw kabinet • Overgang ERP systeem • Kantooraanpassing • 150 woningen Zierikzee en Scharendijke • Vertrek concerncontroller • Aanstelling interim concerncontroller • Eerste bevindingen Frans Desloover De raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie. De RvC zorgt er voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Zeeuwland. Zo zijn er gesprekken met de ondernemingsraad, de SHZ en de externe accountant. De RvC ervaart de contacten met de SHZ en de ondernemingsraad als zeer belangrijk, omdat daarmee vanuit verschillende perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren van Zeeuwland. Wanneer agendapunten daar aanleiding toe geven, schuiven management en medewerkers van Zeeuwland aan bij een deel van de vergadering van de RvC. Ook organiseert de raad jaarlijks een werkbezoek samen met medewerkers. De raad is van mening dat de planning- en controlcyclus van Zeeuwland goed functioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak van de commissarissen.

De ambities die in de ondernemingsstrategie zijn verwoord komen terug in het jaarlijkse activiteitenplan door middel van goed meetbare prestatie-indicatoren en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Hierover krijgt de raad drie keer per jaar informatie in de vorm van de managementrapportage.

Aanspreekbaarheid De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Eenieder is uitgenodigd om zich tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De contactgegevens van de RvC staan op de website van Zeeuwland.

Meldingsplicht Er hebben zich in 2024 geen zaken voorgedaan die vallen onder de meldingsplicht voor de raden van commissarissen aan de Autoriteit woningcorporaties, zoals vastgelegd in de Woningwet.

Informatievoorziening De RvC heeft met de bestuurder afspraken gemaakt over de informatievoorziening. De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de huurders van Zeeuwland. Om zijn taken goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich in het verslagjaar mondeling en schriftelijk door de bestuurder laten informeren over de

Themamiddag Op 27 augustus 2024 heeft de raad een themamiddag georganiseerd met de interim bestuurder, de toekomstige directeur-bestuurder, bestuurssecretaris, manager strategie & middelen en de manager klant & omgeving. De themamiddag stond in het teken van Wonen, Zorg en Welzijn, waarbij de deelnemers twee woonzorgappartementen bezochten. Bij Nieuw Bachtenpoorte in Oost-Souburg vond een gesprek met de nieuw opgerichte bewonerscommissie plaats. Het gesprek ging over het proces om bewonerscommissie te worden en over de verbouwplannen van hun gezamenlijke tuin. Bij De Tienden in Zoutelande waren de medewerker klant & omgeving en de servicemedewerker aanwezig om te vertellen over de verbouwplannen in 2025.

Lidmaatschappen De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

2 Bestuurlijk verslag

45

Zelfevaluatie

Permanente educatie

In het eerste kwartaal van 2025 heeft een zelfevaluatie zonder externe begeleiding plaatsgevonden. In verband met de dubbele vergrijzing en het feit dat samenwerking steeds belangrijker wordt om in te spelen op de bijhorende problematiek, heeft de RvC aangegeven meer informatie te willen over het toezicht houden op samenwerkingsverbanden. Edwin Prins, adviseur Aanjaagteam Wonen, Welzijn, Zorg voor Ouderen, heeft de raad een presentatie gegeven over het onderwerp Wonen, Welzijn en Zorg voor ouderen met daarbij informatie over samenwerkingen. De commissarissen hebben verschillende dilemma’s besproken, zoals “Hoe houd je als RvC toezicht op samenwerking met andere organisaties?”

De RvC stelt zich tot doel zich voortdurend te blijven ontwikkelen. Dit betekent dat zowel de RvC in zijn geheel, als de individuele commissarissen ruimte voor training en opleiding wordt geboden om het toezichthouden op een adequaat niveau te houden. In het verband van Zuidwest Samen worden voor commissarissen jaarlijks bijeenkomsten georganiseerd ten behoeve van permanente educatie. Daarnaast worden er vanuit de samenwerking BWZ-themabijeenkomsten georganiseerd. Alle leden van de RvC voldoen aan het Reglement Permanente Educatie van de VTW. In het volgende overzicht zijn de behaalde punten per commissaris vermeld. PE-punten vanuit het jaar 2023 zijn toegelicht in het jaarverslag van 2023.

Tijdens het tweede deel van de zelfevaluatie heeft de raad aan de hand van verschillende stellingen terug gekeken op 2024. Hierbij hebben ze gereflecteerd op het functioneren en de samenwerking binnen de RvC en zijn gerichte verbeterpunten en concrete acties geïdentificeerd. Ook is er gekeken naar het versterken van de effectiviteit van de RvC als team, in het belang van Zeeuwland en haar maatschappelijke doelstellingen. Aan de hand van drie stellingen zijn verschillende actiepunten afgesproken die in 2025 worden opgepakt. Naam

PE-norm 2024

PE-behaald 2024

Overschot/tekort 2023

Voldaan

Overschot/tekort 2024

Stefan de Zeeuw

5

22

+5

Ja

+5

Mijke de Goederen

5

5

+2

Ja

+3

Robèrt Gradus

5

13

+5

Ja

+5

Coby Traas

5

13

+5

Ja

+5

Marianne van den Hoek-Huijbregts

5

82

0

Ja

+5

Vergoeding

De vergoeding van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC en houdt daarbij rekening met maatschappelijke waarden en normen. De vergoeding voor zowel de voorzitter als de leden van de RvC is vastgesteld op een vast percentage van 100% van het maximale bedrag dat de beroepsvereniging VTW heeft vastgesteld en dat een (lager) afgeleide is van de WNT-regeling (‘Beroepsregel honorering commissarissen’ uit 2017). Door het hanteren van een vast percentage zal de vergoeding op een objectieve wijze jaarlijks worden aangepast conform de ontwikkelingen van de VTW-regeling. Eens in de drie jaar wordt dit door de RvC geëvalueerd. In 2024 is het bezoldigingsbeleid geëvalueerd. De vergoeding is niet gekoppeld aan de prestaties van Zeeuwland. Dit is een voorwaarde om het onafhankelijk functioneren van de RvC te waarborgen. De leden van de RvC ontvangen geen vaste onkostenvergoeding. Naast de vergoeding stelt Zeeuwland middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied van professionalisering en deskundigheidsbevordering (permanente educatie), evaluatie en onbelaste kosten die de individuele commissaris maakt uit hoofde van zijn/haar functie bij Zeeuwland. Ten slotte is er een vergoeding voor reiskosten die gelijk is aan de vergoeding die de cao toekent aan medewerkers.

De corporatie voldoet ook de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbijstandsverzekering die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de functie. Over 2024 hebben de commissarissen de volgende vergoeding (opgesteld volgens het bezoldigingsbeleid en de Wet Normering Topinkomens) ontvangen: Naam

Functie

Vergoeding

Coby Traas

Voorzitter

€ 23.403

Mijke de Goederen

Lid

€ 15.600

Stefan de Zeeuw

Lid

€ 15.600

Robèrt Gradus

Lid

€ 15.600

Marianne van den Hoek-Huijbregts

Lid

€ 15.600

2 Bestuurlijk verslag

46

Vergaderingen, overig Vergader- en besluitenschema De RvC is in het afgelopen jaar zevenmaal bijeengeweest voor een reguliere of ingelaste vergadering. Bij zes vergaderingen heeft een vooroverleg plaatsgevonden waar alleen de commissarissen aan deelnemen. De belangrijkste besluiten die de RvC in 2024 heeft genomen en de belangrijkste onderwerpen die zijn besproken tijdens de vergaderingen zijn in de volgende tabel opgenomen: Datum

Overleg

Onderwerp

Mededeling

23 januari

Reguliere vergadering

Actualiseren profielschets

Bespreking

Vorming- en trainingsbehoefte RvC Beoordeling bestuurder

Bespreking n.a.v. voorbereiding door selectie- en remuneratiecommissie

Selectieprocedure nieuw RvC lid

Bespreking

Concept jaarverslag RvC 2023

Bespreking

Visitatie

Bespreking

Honorering RvC 2024

Vastgesteld

Beoordeling bestuurder

Bespreking

Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland

Bespreking

Terugkoppeling accenten begroting n.a.v. de Strategiedag

Bespreking

Managementrapportage 2023-3 en projectenrapportage

Bespreking

Risicomanagementrapportage

Bespreking

Bezoldiging interim directeur-bestuurder

Vastgesteld

Investeringsvoorstel Brouwershaven

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Dreischor

Goedkeuring

Herbenoemingsprocedure en planning Coby Traas en Robèrt Gradus

Bespreking

Jaarverslag 2023 Stichting Zeeuwland inclusief bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening

Vastgesteld

Jaarrekening 2023 Stichting De Weverij en De Weverij C.V.

Goedgekeurd na een positief advies van de auditcommissie

Accountantsverklaring en controleverklaring

Bespreking

Gesprek met Deloitte buiten aanwezigheid bestuur

Bespreking

Herbenoemingsprocedure Coby Traas en Robèrt Gradus

Vastgesteld

12 maart

27 mei

Reguliere vergadering

Reguliere vergadering

2 Bestuurlijk verslag

47

Datum

1 juli

27 augustus

Overleg

Reguliere vergadering

Reguliere vergadering en themamiddag

Onderwerp

Mededeling

Voorgenomen besluit benoeming Frans Desloover

Vastgesteld

Voorstel benoeming directeur-bestuurder, vaststelling arbeidsovereenkomst en goedkeuring nevenfuncties

Vastgesteld

Ondernemingsstrategie actualisatie 2024

Bespreking

Samenwerking BWZ

Bespreking

Managementrapportage 1e periode 2023 en projectenrapportage

Bespreking

Risicorapportage

Bespreking

Risicomanagementbeleid

Goedgekeurd

Financiële uitgangspunten begroting 2025 en meerjarenbegroting 2025-2034

Goedgekeurd na positief advies van de auditcommissie

Biedingen 2025 gemeente Veere, Vlissingen en SchouwenDuiveland

Goedgekeurd

Benoeming Frans Desloover als directeur-bestuurder

Vastgesteld

Bezoldiging RvC 2024

Vastgesteld

Stand van zaken visitatie

Bespreking

Herbenoeming stand van zaken

Bespreking

Concept auditplan

Informatie

Investeringsvoorstel Zierikzee

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Oost-Souburg

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Ouwerkerk

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Serooskerke

Goedkeuring

Investeringsvoorstel groot onderhoud en verduurzaming Renesse

Goedkeuring

Investeringsbesluit aankoop 10 woningen Koudekerke

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Oost-Souburg

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Scharendijke

Goedkeuring

Investeringsvoorstel Zierikzee

Goedkeuring

Voorgenomen besluit herbenoemingen Robèrt Gradus en Coby Traas

Vastgesteld

2 Bestuurlijk verslag

48

Datum

5 november

11 december

Overleg

Reguliere vergadering

Reguliere vergadering

Onderwerp

Mededeling

Investeringsvoorstel ERP systeem

Goedkeuring

Themamiddag: Wonen, Zorg en Welzijn

Voorlichting en bespreking op locaties projecten

Managementrapportage 2e periode 2024 en projectenrapportage

Bespreking

Risicorapportage

Bespreking

Investeringsvoorstel 21 woningen Burgh-Haamstede

Goedgekeurd

Proces zelfevaluatie intern

Bespreking

Aanpassen label naar verkoop

Goedkeuring

Herbenoeming Coby Traas en Robèrt Gradus

Vastgesteld

Overheidsbegroting en impact Zeeuwland

Bespreking

Aangepaste verkoopvijver

Goedkeuring

Stand van zaken kantooraanpassing

Informatie

Handreiking integriteit woningcorporaties

Bespreking

Begroting 2025, inclusief financiële meerjarenbegroting 2025-2034 en treasuryjaarplan 2025

Goedgekeurd na positief advies auditcommissie

Managementletter 2024 externe accountant en reactie managementteam

Goedkeuring

Jaarplan controller 2025

Goedgekeurd

Overleg met huurdersorganisatie SHZ De raad overlegt jaarlijks met de SHZ over de samenwerking tussen de SHZ en de bestuurder van Zeeuwland. De gesprekken verlopen in een constructieve sfeer waarbij ruimte is om diverse onderwerpen te bespreken. Dit verslagjaar heeft het overleg plaatsgevonden op 5 november waarbij er een presentatie is gegeven over het thema huurontwikkeling, gevolgd door meerdere discussies over dit onderwerp en haar deelonderwerpen. Jaarlijks is er ook ruimte voor een informele ontmoeting tijdens de bewonerscommissiedag. Deze is in 2024 bezocht op 11 april door een aantal leden van de RvC.

Overleg OR De RvC heeft op 12 maart 2024 het jaarlijks overleg gehad met de ondernemingsraad zonder aanwezigheid van de bestuurder. In het overleg is onder andere gesproken over het vertrek van de manager klant & omgeving en zijn vervanger, de aanpassing van het kantoor, de stand van zaken van de werving van de directeur-bestuurder, de toekomstvisie en organisatie van Zeeuwland en de economische ontwikkeling met betrekking tot inflatie en loonontwikkeling. Zowel de RvC als de ondernemingsraad ervaren dit jaarlijkse contact als zeer positief.

2 Bestuurlijk verslag

49

2.5 Verbindingen Samenwerking met externe partijen maakt het soms noodzakelijk activiteiten onder te brengen in dochterondernemingen. De verbindingen die Zeeuwland is aangegaan voldoen aan de relevante wet- en regelgeving en dragen bij aan de doelstellingen en ambities van Zeeuwland.

De Weverij

Het belang van Zeeuwland in C.V. de Weverij is 35,5%. Ter versterking van de culturele functie van de locatie rondom de Nieuwe Kerk in Zierikzee is in 2010 besloten te investeren in een podiumvoorziening aan het Kerkhof 3 in Zierikzee. Samen met stichting Renesse heeft Zeeuwland hiervoor stichting De Weverij opgericht. Stichting De Weverij heeft als doel het bevorderen van culturele, educatieve, muzikale en sportieve activiteiten in de gemeente Schouwen- Duiveland. Stichting De Weverij is de beherend vennoot van De Weverij C.V. De exploitatie vindt plaats binnen De Weverij C.V. Zeeuwland en stichting Renesse zijn de stille vennoten binnen de C.V. De stille vennoten hebben beiden een belang van 35,5% in de C.V. De beherend vennoot Stichting De Weverij heeft een belang van 29%.

Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland

Zeeuwland is ten behoeve van de exploitatie van woonwagen(standplaatsen) aangesloten bij stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. Op basis van het aantal verhuureenheden heeft Zeeuwland in 2024 een belang van 7,2% in de stichting. Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland is een organisatie met als doel het verhuren, beheren en exploiteren van huurwoonwagens en standplaatsen in Zuidwest-Nederland. Hieronder kan verstaan worden het bieden van kwalitatief verantwoorde huisvesting aan woonwagenbewoners binnen het werkgebied, waarbij de bevordering van de integratie en normalisatie van de doelgroep en hun huisvesting in het maatschappelijke verkeer voorop staat. Door veranderingen in wet- en regelgeving (in casus de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens en de wijziging van artikel 1 van de Woningwet) waarbij zowel de standplaats als de woonwagen als erkende woonvormen zijn vermeld, heeft de stichting haar volkshuisvestelijke visie geactualiseerd. Hieruit blijkt dat er vraag is naar nieuwe standplaatsen in de regio. Op verzoek van de stichting heeft een advocatenkantoor advies uitgebracht waarin verschillende scenario’s zijn uitgewerkt met betrekking tot toekomstige investeringen in nieuwe standplaatsen en woonwagens.

Er is door de stichting gekozen voor het scenario waarbij de investering voor de uitbreiding voor rekening komt van de corporatie in wiens gebied de uitbreiding plaatsvindt. Het beheer van de uitbreidingen wordt gedaan door de stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland.

Coöperatie Smart Finance BA (beperkte aansprakelijkheid)

Zeeuwland neemt met een aantal andere corporaties deel in Coöperatie Smart Finance BA, in verband met de deelname aan Starters Renteregeling. Coöperatie Smart Finance BA is 100% eigenaar van Social Finance N.V. Coöperatie Smart Finance heeft ten gunste van Social Finance N.V. een instandhoudingsverklaring afgegeven. De aansprakelijkheid voor de deelnemers is beperkt tot de bijdrage die gerelateerd is aan de woningen die voor de betreffende deelnemer door Social Finance zijn gefinancierd. Vanaf 1 juli 2016 is de aanbieding van woningen met de Starters Renteregeling, als gevolg van dalende interesse in het product, door Social Finance gestopt.

Lopende overeenkomsten worden wel nog door Social Finance behandeld. Ultimo 2024 zijn er nog vier woningen met een lopende Starters Renteregeling die eerder door Zeeuwland zijn verkocht.

Zuidwestwonen (kosten voor gemene rekening)

Op 28 maart 2019 heeft Zeeuwland een overeenkomst gesloten met zeven Zeeuwse en West-Brabantse woningcorporaties. Samen vormen deze corporaties Zuidwest Wonen. De samenwerking is aangegaan om de bemiddeling van vrijkomende woonruimten en garages in het werkgebied van de deelnemende corporaties zo efficiënt en effectief mogelijk te laten verlopen. De opbrengsten en kosten die zijn gemoeid met het beheer van de werkorganisatie van Zuidwestwonen worden onder de deelnemende corporaties verdeeld op basis van een vooraf overeengekomen verdeelsleutel.

Samenwerkingsverband Zuidwest Samen

Zeeuwland werkt intensief samen met andere corporaties in het samenwerkingsverband Zuidwest Samen. De samenwerking is georganiseerd op verschillende onderdelen en thema’s, zoals woonruimtebemiddeling (Zuidwestwonen), inkoop, ICT, verzekeringen, HRM (Zuidwestsamen Werkt) en Permanente Educatie (PE).

Samenwerking BWZ

Zeeuwland werkt met Beveland Wonen en Woongoed Middelburg samen in de samenwerking BWZ. Dit heeft geleid tot een aantal onderwerpen en projecten die door regiegroepen worden uitgewerkt. De stuurgroep BWZ heeft in 2022 besloten om jaarlijks een budget van € 70.000 op te nemen per corporatie om de activiteiten van de regiegroepen financieel mogelijk te maken.

2.6 Managen van risico’s Zeeuwland heeft te maken met een veelheid aan onzekere gebeurtenissen (zowel intern als extern) die van invloed zijn op het al dan niet realiseren van haar doelstellingen. Het lopen van risico is onlosmakelijk verbonden met het ondernemen van activiteiten. Zonder het nemen van risico’s zal Zeeuwland haar doelstellingen niet kunnen realiseren. Met risicomanagement willen we deze risico’s zodanig beheersen dat deze binnen onze risicobereidheid vallen. Daarmee hebben we meer zekerheid dat we onze doelen behalen en waarborgen we de financiële stabiliteit en de bescherming van onze reputatie. Risicomanagement is daarmee een belangrijk instrument voor sturing en beheersing. Risicomanagement maakt dan ook deel uit van onze besluitvorming en is geïntegreerd in onze bedrijfsprocessen.

Risicocultuur

Zeeuwland ziet risicomanagement als een continu proces, waarbij de dialoog over doelen in combinatie met risico’s zorgt voor het houden van een actueel beeld van de risico’s. Om de dialoog niet beperkt te houden tot het managementteam werken we met risico-eigenaren. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor het risico en rapporteren hierover.

2 Bestuurlijk verslag

50

Eigenlijk vinden we dat iedereen die werkt bij Zeeuwland een risico-eigenaar is. Want, bij iedere activiteit die we doen, komen we risico’s tegen en maken we afwegingen. We vinden het hierbij belangrijk dat medewerkers zich bewust zijn van de risico’s en dat zij ook zonder angst kunnen praten over opgetreden risico’s. Kortom een positieve risicocultuur.

Soorten risico’s

Zeeuwland ziet zich geconfronteerd met verschillende typen risico’s. Per type hanteren we een specifieke beheersing. • Te accepteren risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedsfeer van Zeeuwland. De impact is nog laag en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing van de risico’s richt zich op het volgen van de ontwikkelingen in het risico, zodat we tijdig weten of dit risico een grotere impact gaat krijgen. • Externe risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de invloedssfeer van Zeeuwland. De impact is hoog en de mate van beïnvloedbaarheid vanuit Zeeuwland is beperkt. Beheersing op de oorzaken is niet mogelijk. Zeeuwland richt zich vooral op de beheersing van de gevolgen. We volgen de ontwikkelingen binnen deze risico’s en houden waar nodig buffers aan en bespreken alvast waar we onze aanpassingen in de strategie of organisatie kunnen maken als een verandering een feit is. • Strategische risico’s; hebben te maken met onzekerheid bij het maken van keuzes door Zeeuwland om haar doelstellingen te behalen. De beïnvloedbaarheid is groot en de impact van deze risico’s is hoog. Beheersing van deze risico’s doen we door de kans te verkleinen dat het mis gaat en de impact te beperken. Deze risico’s wegen we mee bij besluitvorming en maken hier gebruik van scenario’s.

• Te voorkomen risico’s; deze risico’s komen vaak voor in de operationele processen en zijn goed beheersbaar. We kunnen hier geen strategisch voordeel behalen. Deze risico’s moeten gewoon beheerst worden, maar wel tegen acceptabele kosten. Dit doen we door opstellen, onderhouden en optimaliseren van de werkprocessen.

Op alle andere doelstellingen zijn we bereid om meer risico te lopen en beperken we de impact. De risicobereidheid behelst dat de risico’s die in de oranje of rode zone zitten door grote kans en/of grote impact zodanig worden beheerst dat ze de realisatie van de organisatiedoelstellingen niet in gevaar kunnen brengen. We reduceren ook de kans om verrast te worden door onvoorziene omstandigheden. Gemiddeld genomen hebben we een neutrale (modaal) risicofilosofie, we wegen risico’s en kansen tegen elkaar af, en nemen dan een besluit.

Risico’s en onzekerheden in het verslagjaar die een belangrijke impact hebben gehad

In 2024 zijn de belangrijkste risico’s de mogelijkheid dat we onze geplande projecten niet meer kunnen uitvoeren als gevolg van marktomstandigheden en druk bij partners in de uitvoering, én het risico dat we worden gehackt. Deze risico’s zijn niet direct te mitigeren maar vragen veel aandacht van de organisatie. Het realiseren van geplande projecten vraagt veel aandacht in de voorbereiding. Wet en regelgeving in combinatie met uitspraken over bijvoorbeeld stikstof bedreigen de realisatie van projecten. Dit vraagt dat we actief bezig moeten blijven met het in kaart brengen van risico’s per project om daar waar mogelijk bij te sturen. Met betrekking tot het risico van hacks is het binnen de organisatie een kwestie van alert blijven en actief onder de aandacht brengen wat de mogelijke aanvallen zijn waar we te maken mee kunnen krijgen. Het is onhaalbaar om dit risico helemaal te mitigeren, dus is het een kwestie van continue maatregelen implementeren om zoveel mogelijk schade te beperken.

Risicobereidheid

Zeeuwland heeft maatschappelijke doelstellingen en is niet bereid een hoog risico te lopen om een hoog rendement te halen. Het rendement dient de continuïteit van Zeeuwland en behoeft slechts geoptimaliseerd te worden om de maatschappelijke taak zo goed mogelijk te kunnen doen. We bezien risico’s in relatie tot onze doelstellingen. De risicobereidheid is geformuleerd door bestuurder en raad van commissarissen. Onze belangrijkste strategische kwantitatieve signaalwaarde is onze visie op een duurzaam verdienmodel en de minimale eisen die we daaraan stellen met het compartimentenmodel. Met behulp van scenario analyses bepalen we of we met ons gevoerde beleid voldoende financiële buffer hebben om de externe risico’s (inflatie, stijgende rente etc.) te kunnen opvangen. We zijn avers van risico’s op het gebied van de financiële continuïteit, we zullen dus de risico’s die die doelstelling bedreigen zoveel als mogelijk afdekken. Dit wordt ook sterk ingegeven door de van toepassing zijnde wetgeving en de (strikte) interpretatie van de wetgeving door de toezichthouder(s). Omdat Zeeuwland ook in de verre toekomst nog een corporatie wil zijn die kwalitatief goede huurwoningen voor de doelgroep kan realiseren voor een betaalbare huurprijs streven we naar een duurzaam verdienmodel. 2 Bestuurlijk verslag

51

Voornaamste risico’s en onzekerheden

Onze risico-eigenaren beheren eind 2024 samen actief 24 risico’s. In 2024 is iedere vier maanden gerapporteerd over de voortgang van de toprisico’s. Geïdentificeerde risico’s worden gewogen op kans, financiële impact of op de impact op het imago van Zeeuwland. We gaan uit van onderstaande kans- en impactschalen: Klasse

Kans

Gevolg Financieel*

Gevolg Reputatie

0 NVT

risico is er niet meer

geen financiële schade

geen schade

1 ZEER KLEIN

eens in de 10 jaar

< € 10.000

één stakeholder

2 KLEIN

eens in de 5-10 jaar

10.000 < € < 100.000

lokale reikwijdte (plaatselijk)

3 AANNEMELIJK / GEMIDDELD

eens in de 2-5 jaar

100.000 < € < 500.000

regionale reikwijdte

4 GROOT

eens in de 1-2 jaar

500.000 < € < 1.000.000

provinciale reikwijdte

5 ZEER GROOT

> 1 keer per jaar

> € 1.000.000

landelijke reikwijdte

* Gevolg financieel wordt bepaald op basis van een 10-jaars begrotingsperspectief. In de volgende tabel staan onze toprisico’s van 2024. Per toprisico is de impact en kans weergegeven, met de beheersmaatregelen die genomen zijn. De gepresenteerde kans en impact zijn inclusief de genomen beheersmaatregelen (het netto-risico). Risico

Impact

Kans

Maatregelen

We kunnen onze geplande projecten niet meer uitvoeren (door stijgende marktprijzen en flora en fauna).

Groot (financieel)

Groot

• Visie op duurzaam verdienmodel en compartimentenmodel • Continu analyseren en bespreken van de voorgestelde

Groot (imago)

prijswijzigingen

• Risico’s stikstof en flora en fauna tijdig inzichtelijk brengen

Raakt ambitie: voldoende betaalbare woningen

in projectfasen

• Een SMP (Soortenmanagementplan) implementeren en

We worden gehackt

Gemiddeld (financieel)

Raakt ambitie: goede organisatie

Groot (reputatie)

De overheid stelt de duurzaamheidseisen bij (nog scherper voor corporaties door eigen doelen overheid of Europese doelstellingen)

Groot (financieel)

Raakt ambitie: duurzaam en kwalitatief goed wonen

Gemiddeld (reputatie)

• • • •

projectleiders hierin trainen Passende vorm van aanbesteden Innovaties onderzoeken Markt volgen Raamovereenkomsten

Aannemelijk

• • • • •

Continuïteitsplan/calamiteitenplan Taskforce informatiebeveiliging Bewustwordingsprogramma intensiveren 24/7 monitoring op ongebruikelijke transacties Diverse technische maatregelen

Aannemelijk

• Uitvoeren duurzaamheidsbeleidsplan • Toetsen van de maatregelen aan de minimale isolatie-eis van een woning

• Pilot isolatiestandaard • Kernsessies vastgoedstrategie

2 Bestuurlijk verslag

52

Risico

Impact

Kans

Maatregelen

Politieke onvoorspelbaarheid (door kabinetsformatie en opportunisme)

Zeer groot (financieel)

Aannemelijk

• Scenario-analyse meerjarenbegroting (waken voor

Aannemelijk

• Periodiek bestuurlijk overleg met de drie gemeenten • Samenwerkingsovereenkomsten

Aannemelijk

• Organiseren van bijeenkomsten in verschillende kernen

Raakt ambitie: voldoende betaalbare woningen en duurzaam en kwalitatief goed wonen

wendbaarheid)

Klein (reputatie)

Het lukt niet om prestatieafspraken te maken die aansluiten bij onze strategie

Gemiddeld (financieel)

Raakt ambities: maatschappelijke verbinder, voldoende betaalbare woningen, duurzaam en kwalitatief goed wonen

Gemiddeld (reputatie)

Huurdersvertegenwoordiging sluit onvoldoende aan bij de achterban (door onvoldoende contacten met huurders)

Zeer klein (financieel)

• • • •

Gemiddeld (reputatie)

Raakt ambitie: maatschappelijk verbinder

• Zeeuwland moet Europees gaan aanbesteden

Zeer klein (reputatie)

Aannemelijk

Raakt ambitie: goede organisatie

Geen liquiditeiten beschikbaar, geen externe lening kunnen aantrekken Raakt ambitie: goede organisatie Extreme weersomstandigheden (door opwarming van de aarde) Raakt ambities: duurzaam en kwalitatief goed wonen en goede organisatie

• Inventariseren van de lopende projecten en bepalen waar we risico lopen als de aanbestedingsplicht er komt.

• De aanbestedingsdocumenten juridisch op orde brengen

Raakt ambitie: goede organisatie Kosten van vreemd vermogen stijgen (door stijgende rente)

door de SHZ SHZ bezoekt jaarlijks alle bewonerscommissies Samenwerkingsovereenkomst jaarlijks evalueren Opmaken van een activiteitenplan en begroting Leden van de SHZ nemen deel aan klankbordgroepen waar gewenst SHZ voorzien van kennis en ondersteuning waar nodig

voor terugwerkende kracht effect van de plicht.

Groot (financieel)

Aannemelijk

• Periodiek opstellen en actualiseren van een meerjaren treasuryplanning

• Scenario-analyse meerjarenbegroting • Bespreken marktrente ontwikkelingen in

Gemiddeld (reputatie)

treasurycommissies

Groot (financieel)

Klein

• Opstellen en actualiseren liquiditeitsplanning • Zorgen voor een kredietlijn (roll-over lening)

Aannemelijk

• Verzekeren bezit tegen schade • In projecten voorsorteren op veranderende

Gemiddeld (reputatie)

Zeer groot (financieel) Gemiddeld (reputatie)

weersomstandigheden

• Programma duurzame kernen

2 Bestuurlijk verslag

53

Scenario analyse

Jaarlijks bij het opstellen van de financiële meerjarenprognose voeren we een scenario analyse uit. Bij de begroting 2024-2033 zijn de volgende scenario’s (individueel) doorgerekend: • een hogere rente (+1%); • vrijstelling Vpb-plicht corporaties; • onderhoud +10%; • halvering verkopen; • marktindex naar 0. De scenario analyse wijst uit dat het scenario van 1% hogere rente ervoor zorgt dat een ICR van 1,4 niet meer gehaald wordt vanaf 2032. De loan-to-value blijft in alle scenario’s voldoen aan maximaal 85%. Het compartimentenmodel, wat Zeeuwland gebruikt om te beoordelen of we binnen de financiële kaders van ons duurzaam verdienmodel blijven, laat bij de scenario’s zien dat het tekort fors toeneemt bij een stijgende rente, een stijging van het onderhoud met 10% en als de verkopen maar voor 50% gerealiseerd worden. Met het tekort wordt hier bedoeld dat de leningenportefeuille meer toeneemt dan kan binnen een duurzaam verdienmodel. Dit wordt veroorzaakt door een hogere nieuwbouwopgave vanuit de woondeal. Zelfs in het scenario dat de Vpb-plicht voor corporaties zou worden afgeschaft laat het compartimentenmodel nog een tekort zien.

De risico-eigenaren zijn ook een belangrijk onderdeel van de tijdige signalering van wijzigingen in de wet- en regelgeving. Zij overleggen drie keer per jaar met elkaar en signaleren en borgen samen wijzigingen met een hoog risico.

Frauderisicoanalyse

We hebben een frauderisicoanalyse die jaarlijks geactualiseerd wordt met het management en besproken met de auditcommissie. De risico’s zijn voorzien van beheersmaatregelen. Door de concerncontroller heeft de frauderisicobeheersing binnen Zeeuwland beoordeeld aan de hand van de NBA handreiking frauderisicobeheersing. De aanbevelingen zijn gepresenteerd aan het bestuur en de auditcommissie.

De scenario’s stijgende rente en onderhoudsstijging zouden ertoe leiden dat vanaf 2028 onrendabele investeringen, zoals de duurzaamheidsinvesteringen, betaald moeten worden met externe financiering. Mogelijkheden om bij te sturen zijn er de komende jaren, die hebben wel direct impact op de realisatie van de nieuwbouwopgave of duurzaamheidsdoelstellingen.

Operationele risicobeheersing

Risico’s in de operationele processen kunnen we goed voorkomen door processen hierop in te richten. We hebben voor ieder proces een proceseigenaar, die is verantwoordelijk voor de juiste inrichting, bewaking van de juiste uitvoering en verbetering. Ook hebben veel processen een verbeterteam waarin met de procesverbeteraar actief gewerkt wordt aan verbeteringen op basis van gerealiseerde resultaten. Het verbeterteam wordt ingezet bij bijvoorbeeld digitalisering van een proces of analyse en verbetering van de klanttevredenheid.

Compliance

Woningcorporaties kennen een sterke afhankelijkheid van wet- en regelgeving. Deze wet- en regelgeving is divers van aard, complex en aan verandering onderhevig. Vanuit de compliance functie ligt de focus op naleving van deze wet- en regelgeving. Het compliance risico maakt expliciet onderdeel uit van het risicomanagementbeleid. Elke manager is verantwoordelijk voor het reageren op de compliance risico’s in zijn resultaatgebieden, dit is onderdeel van het afdelingsoverleg. Relevante wijzigingen in wet- en regelgeving worden actief, minimaal drie keer per jaar, onder de aandacht gebracht bij de verantwoordelijke medewerkers en de managers. Hiervoor gebruiken we een overzicht dat periodiek beschikbaar wordt gesteld binnen de BWZ samenwerking.

2 Bestuurlijk verslag

54

2.7 Financiële continuïteit Het verslagjaar 2024 is afgesloten met een positief resultaat van € 109,5 miljoen na belastingen. Over 2023 was het resultaat € 6,8 miljoen voordelig. Omschrijving

Zeeuwland heeft de tot haar beschikking staande middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting en aan de prestatievelden zoals genoemd in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de volgende tabel zijn de baten en lasten op hoofdniveau samengevat (bedragen x € 1.000). Jaarrekening 2024

Jaarrekening 2023

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

16.623

18.960

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.816

1.658

101.339

-3.066

253

0

Overige organisatiekosten

-1.257

-1.470

Leefbaarheid

-860

-787

Bedrijfsresultaat

117.914

15.295

Saldo financiële baten en lasten

-5.359

-5.312

Resultaat voor belastingen

112.555

9.983

8

0

Belastingen

-3.021

-3.180

Resultaat na belastingen

109.542

6.803

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten

Resultaat deelnemingen

In de resultaten is een aantal bijzondere posten opgenomen die per jaar aanzienlijk kunnen verschillen. In het volgende overzicht is uitgegaan van het resultaat na belastingen. Dit resultaat wordt voor drie bijzondere

Omschrijving

posten geschoond, waardoor een betere vergelijking gemaakt kan worden met het resultaat van het voorgaande jaar (bedragen x € 1.000).

Jaarrekening 2024

Jaarrekening 2023

Resultaat na belastingen

109.542

6.803

1. Af: Resultaat op verkoop woningen

-1.816

-1.658

-101.339

3.066

3. Bij: Belastingen

3.021

3.180

Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoedportefeuille, resultaat op verkoop en belastingen.

9.408

11.391

2. Bij: Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2 Bestuurlijk verslag

55

Analyse van de resultatenrekening op hoofdlijnen

In verslagjaar 2024 zijn de resultaten opgenomen op basis van de zogenaamde functionele kostenindeling. Lasten worden hierbij geclassificeerd op basis van hun functie als onderdeel van de kostprijs van een bepaalde functie. Voor zover niet rechtstreeks toe te rekenen worden organisatorische kosten verdeeld door middel van een kostenverdeelstaat. De door Zeeuwland gehanteerde kostenverdeling is in de jaarrekening 2024 op enkele onderdelen aangepast aan de actuele situatie. Dit heeft te maken met werkzaamheden die veranderen, nieuwe functies of functies die anders zijn ingevuld etc. De verdeling sluit na deze aanpassingen aan bij de actuele situatie.

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Het nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille valt € 2,3 miljoen lager uit dan in 2023. • De huuropbrengsten vallen € 1,2 miljoen hoger uit. De huurverhoging van 5,3% voor de gereguleerde woningen leverde over de maanden juli t/m december € 0,9 miljoen meer huur op. De 5,3% en 3,2% verhoging voor de geliberaliseerde woningen leidde voor de maanden juli t/m december tot € 0,1 miljoen hogere huuropbrengsten. De 3,1% verhoging voor bedrijfsruimten leverde per saldo over de maanden juli t/m december ook € 0,1 miljoen meer huur op. De harmonisatie bij nieuwe verhuringen resulteerde per saldo in € 0,2 miljoen meer huur. Opgeleverde nieuwbouw in Meliskerke, Aagtekerke en Burgh Haamstede leidde tot circa € 0,1 miljoen meer huuropbrengsten. De huurderving wegens leegstand en oninbaarheid valt in 2024 € 0,2 miljoen hoger uit dan in 2023. • De lasten van verhuur- en beheeractiviteiten vallen € 0,2 miljoen hoger uit. De stijging wordt veroorzaakt door een hogere toerekening van organisatiekosten aan de verhuur- en beheeractiviteiten. De organisatiekosten stijgen voornamelijk als gevolg van toegenomen prijzen (inflatie). • De onderhoudslasten vallen € 2,8 miljoen hoger uit.

De lasten voor planmatig onderhoud zijn € 1,5 miljoen hoger dan in 2023, voornamelijk als gevolg van door de aannemers doorgevoerde prijswijzigingen en de kosten van het treffen van voorbereidingen op daken voor zonnepanelen gestapelde bouw (€ 1,1 miljoen). Het mutatieonderhoud valt € 0,1 miljoen hoger uit als gevolg van gestegen prijzen en het reparatie-onderhoud is € 0,8 miljoen hoger, als gevolg van gestegen prijzen en een toename van de werkzaamheden. De toegerekende organisatiekosten vallen € 0,3 miljoen hoger uit in verband met toegenomen organisatiekosten en (kleine) aanpassingen in de kostenverdeelstaat. • De overige directe operationele lasten exploitatie bezit vallen € 0,1 miljoen hoger uit. De post lokale belastingen is € 0,1 miljoen hoger ten opzichte van 2023, als gevolg van de toename van de WOZ-waarden en de hiermee samenhangende onroerendezaakbelastingen en waterschapsheffing.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille valt € 0,2 miljoen hoger uit dan in de jaarrekening 2023. Er zijn 25 woningen verkocht in 2024 (inclusief 1 doorverkoop VOV) ten opzichte van 31 in 2023 (inclusief 6 doorverkoop VOV). De gemiddelde verkoopopbrengst viel hoger uit (€ 259.000 in 2024, ten opzichte van € 233.000 in 2023), de gemiddelde

marktwaarde (lees boekwaarde) van de verkochte woningen viel ook hoger uit (€ 167.000 in 2024 ten opzichte van € 162.742 in 2023).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2024 € 101,3 miljoen voordelig ten opzichte van een waardeverandering van € 3,1 miljoen nadelig in de jaarrekening 2023, een voordelig verschil van € 104,4 miljoen. • In 2024 is de waarde van het vastgoed in exploitatie (commercieel en sociaal) met in totaal € 108,9 miljoen toegenomen, terwijl de waarde van het vastgoed in exploitatie in 2023 maar met € 3,4 miljoen was toegenomen, de toename in 2024 is dus € 105,5 miljoen meer. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de parameters in de “basis” marktwaardering. Deze zijn door Zeeuwland slechts beperkt beïnvloedbaar. Het gaat dan voornamelijk om mutatie van WOZ-waarden, aanpassingen van de disconteringsvoet, mutaties in objectgegevens en methodische wijzigingen in het handboek. • In 2024 hebben er desinvesteringen plaatsgevonden (sloop) van woningen voor in totaal € 3,0 miljoen, terwijl de desinvesteringen in 2023 € 2,2 miljoen bedroegen, dit is een verschil van € 0,8 miljoen nadelig. • De onrendabele investeringen in verschillende nieuwbouwprojecten en bestaand bezit zijn in 2024 € 4,8 miljoen en bedroegen in 2023 € 4,1 miljoen, een verschil van € 0,7 miljoen nadelig.

• De veranderingen in de waarde van woningen die zijn verkocht met de Koopgarant formule bedragen in 2024 € 0,2 miljoen voordelig en in 2023 € 0,2 miljoen nadelig, een verschil van € 0,4 miljoen voordelig.

Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten zijn € 0,2 miljoen lager dan in 2023. • De obligoheffing die wordt geïnd door het WSW ter aanvulling van het risicokapitaal viel in 2024 € 0,2 lager uit dan in 2023.

Leefbaarheid De kosten voor leefbaarheid vallen in 2024 € 0,1 miljoen hoger uit dan in 2023. Er worden veel leefbaarheidsprojecten uitgevoerd. Vooral de groenprojecten zijn geïntensiveerd.

Saldo financiële baten en lasten De financiële lasten zijn in 2024 vrijwel gelijk aan de financiële lasten in 2023.

Belastingen In 2024 wordt een nadelig resultaat op vennootschapsbelasting behaald van € 3,0 miljoen ten opzichte van een nadelig resultaat van € 3,2 miljoen in 2023. De voornaamste oorzaak hiervan is het lagere fiscale resultaat dat is gehaald in 2024 (€ 11,6 miljoen in 2024 ten opzichte van € 12,8 miljoen in 2023).

Ontwikkeling van de marktwaarde

De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen vastgesteld en daarmee volgens de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag.

2 Bestuurlijk verslag

56

In 2024 is de huizenmarkt doorgegaan op de weg die in 2023 is ingeslagen. De prijzen zijn blijven stijgen. Bestaande woningen zijn ook in Zeeland weer behoorlijk in waarde toegenomen. De NVM rapporteert over 2024 in Zeeland

een stijging van circa 11% (na correctie van beleggingsobjecten en nieuwbouw). De marktwaarde van onze portefeuille neemt met 13,5% toe (€113,9 miljoen) naar €958,1 miljoen.

Mutatie marktwaarde 2024 ten opzichte van 2023 Verloop marktwaarde 2023-2024 Bedragen (x 1000)

Verloop

Marktwaarde 2023

844.200

Parameter aanpassingen a.g.v. validatie handboek 20231

700

Parameter aanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen1

47.300

Subtotaal parameteraanpassingen

48.000

Voorraadmutaties2

0

Mutatie objectgegevens3

55.100

Methodische wijzigingen handboek4

10.800

Marktwaarde 2024

958.100

1. De toename wordt veroorzaakt door de gemiddelde historische leegwaardestijging (+ €67.500), de stijging van de markthuur per saldo (+ €2.300), de macro economische ontwikkelingen als gevolg van lagere inflatiepercentages (+ €4.100) en de kosten van belastingen en verzekeringen (+ €1.000). De stijging van de disconteringsvoet per saldo (-/- €18.200), de gestegen onderhouds- en beheerparameters (-/- €7.700), de ingerekende reguliere huurstijging en het effect van de gewijzigde sociale en vrije sector huurgrens (-/- €1.100), de gestegen exit yield (-/- €100) zorgen voor een correctie op de waardestijging. Overige effecten zorgen per saldo voor de resterende toename (+ €200). 2. De wijzigingen in de voorraad hebben geen effect op de marktwaarde. De afname door verkoop en sloop van 49 eenheden bedroeg (-/- €6.700) en de toename door de oplevering en aankoop van 39 eenheden bedroeg (+ €6.700). 3. Mutaties in de objectgegevens leiden tot een stijging van €55.100. Deze stijging wordt veroorzaakt door een gestegen woz-waarde (+ €31.500), gestegen contracthuren (+ €21.900), hogere maximale huren (+ €1.300), toename van de leegstand (+ €1.400), wijzigingen in complexdefinities (+ €100). De daling van de mutatiegraad zorgt voor een correctie op de waardestijging (-/- €1.000). Overige effecten zorgen voor een afname (-/- €100). 4.

Methodische wijzigingen in het handboek hebben een negatief effect van €10.800 op de marktwaarde. Dit effect wordt veroorzaakt door de toevoeging van de middenhuur (+ €4.200) en de verlaging van de overdrachtsbelasting in latere jaren (+ €6.600).

Van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde

Tussen de twee waarderingsmethoden, beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten. Bij de beleidswaarde wordt vooral gekeken naar de waarde van het vastgoed

dat voortkomt uit het eigen beleid van Zeeuwland. De marktwaarde in verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15 jaar. De verschillen tussen marktwaarde en beleidswaarde bestaan uit beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, beheer en de gehanteerde disconteringsvoet. De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in de jaarrekening 2024 €957,7 miljoen en de beleidswaarde €657,9 miljoen. Het verschil van €299,8 miljoen valt te verklaren door de verschillen in uitgangspunten tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per onderdeel te nivelleren. Deze uitgangspunten worden hieronder toegelicht:

Beschikbaarheid De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren en wordt in de beleidswaarde een correctie gemaakt op de complexen die in de marktwaardering worden uitgepond. De beschikbaarheid heeft een waardeverlagend effect op de beleidswaarde. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt doordat in de marktwaardering 2024 veel minder woningen en parkeerplaatsen worden gewaardeerd op het doorexploiteerscenario dan in 2023 en 2022. Er worden veel woningen en complexen gewaardeerd op basis van het uitpondscenario. In 2024 worden 76 complexen gewaardeerd op het doorexploiteerscenario (2023: 214 complexen, 2022: 327 complexen, 2021: 5 complexen). Deze wijziging ten opzichte van 2023 en 2022 wordt veroorzaakt door de sterk veranderende leegwaardeontwikkeling en het effect hiervan op het uitpondscenario.

2 Bestuurlijk verslag

57

Dit is een ontwikkeling die door ORTEC finance in de verschillenanalyse wordt onderkend. Ook het effect van de overdrachtsbelasting is verminderd ten opzichte van 2022 en 2023 omdat de toekomstige verlaging in 2024 is ingerekend. De beleidswaarde kent in tegenstelling tot de marktwaardering geen overdrachtsbelasting. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat of doorexploitatie is -/- €21,9 miljoen.

Betaalbaarheid Bij de berekening van de beleidswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd naar 70 tot 80% van de maximale huurprijs (streefhuur), eventueel afgetopt op aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde wordt de huurprijs bij mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze sociale afspraken. In de berekening van de beleidswaarde over 2024 is rekening gehouden met de verwachte huurstijging in de komende jaren. In 2024 zijn de streefhuren toegenomen als gevolg van woningverbeteringen en de stijging van de huurprijsgrenzen. Het gevolg van deze aanpassingen is dat het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het onderdeel betaalbaarheid ten opzichte van 2023 kleiner is geworden. Het verschil tussen de gebruikte huren betekent een verschil in waarde van €237,2 miljoen (2023: €253,3 miljoen).