Document · PDF

Inkomend - Zeeuwland - Jaarverslag 2024

Informatiebijeenkomst 6 juni 2025, gemeente VlissingenBij agendapunt: Stukken39.225 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 5 van 5

9.2 Overige voorzieningen Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft. Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde. Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de contante waarde. Overige uitgestelde personeelsbeloningen Overige uitgestelde personeelsbeloningen zijn die welke deel uitmaken van het beloningspakket, zoals beloningen wegens jubilea, tijdelijk verlof en dergelijke, met een langlopend karakter. Hierbij is sprake van opbouw van rechten. De opgenomen verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

10. Langlopende schulden Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Zeeuwland heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

11. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Jaarrekening 88

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. De winst- en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling.

12. Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2024 bedroeg dit maximumpercentage 5,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten. De mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn onder deze post opgenomen.

13. Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

14. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuuren beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten klanten contact center. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

15. Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten van vastgoed in exploitatie. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten die feitelijk betrekking hebben op onderhoudsactiviteiten, inclusief de overige indirecte bedrijfskosten voortkomend uit toerekening van bijvoorbeeld huisvesting, ICT en management. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Jaarrekening 89

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden toegelicht onder de ‘niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “28. Toerekening baten en lasten”.

17. Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

18. Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door: − de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en woningverbetering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs; − de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; − afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; − afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor investeringsprojecten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar (exclusief het effect van onrendabele investeringen en herstructureringen). Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

19. Totaal van nettoresultaat overige activiteiten Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed.

Jaarrekening 90

20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

21. Lonen, salarissen, sociale lasten en overige personeelskosten Lonen, salarissen, sociale lasten en overige personeelskosten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

22. Pensioenlasten De aan de pensioenuitvoerder (SPW als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector) te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”.

23. Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in “28. Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object-gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

24. Kosten omtrent leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

25. Totaal van financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Jaarrekening 91

26. Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zeeuwland heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd. Medio november 2022 heeft de Belastingdienst alle woningcorporaties per brief laten weten dat VSO 2 met ingang van 1 januari 2023 is opgezegd. Acute vennootschapsbelasting Door de opzegging van VSO 2 kunnen de regels uit deze vaststellingsovereenkomst niet meer worden toegepast voor het bepalen van de acute vennnootschapsbelastinglast of -bate over boekjaar 2023. Voor resultaten behaald bij terugkoop van VOV-woningen en bij gemengde projecten heeft de Belastingdienst eenzijdig toegezegd dat onder voorwaarden de regels uit VSO 2 ook in boekjaar 2023 nog mogen worden gebruikt.

Voor het overige wordt de acute vennootschapsbelastinglast of -bate over boekjaar 2023 bepaald met toepassing van algemene fiscale wet- en regelgeving.

27. Resultaat uit deelnemingen Als resultaat uit deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Zeeuwland geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

28. Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten en de overige bedrijfskosten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

29. Leasing Operationele lease: Leaseovereenkomsten die niet kwalificeren als financiële lease, worden aangemerkt als operationele lease. Bij operationele leases worden de leasebetalingen lineair over de looptijd van de lease ten laste van het resultaat verwerkt.

Jaarrekening 92

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Jaarrekening 93

Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) 1. Immateriële vaste activa Een overzicht van de immateriële vaste activa is hierna opgenomen: Overige immateriële vaste activa *€1.000

1 januari 2024: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

1.651 -786

Boekwaarde per 1 januari 2024

865

Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

160 0 -424

Totaal van de mutaties

-264

31 december 2024: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

1.811 -1.210

Boekwaarde per 31 december 2024

601

Afschrijvingspercentages

20%

De immateriële vaste activa betreft aangeschafte software. Er is geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden.

Jaarrekening

2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: DAEB- vastgoed in exploitatie

Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

*€1.000

1 januari 2024 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari 2024

329.866 464.325 -20.487 773.704

55.380 17.929 -2.825 70.484

385.246 482.254 -23.312 844.188

Mutaties Investeringen – initiële verkrijgingen Investeringen – oplevering nieuwbouw Investeringen – uitgaven na eerste verwerking Desinvesteringen – sloop Desinvesteringen – verkoop Overige mutaties Aanpassing marktwaarde Totaal mutaties 2024

1.693 7.894 4.138 -304 -765 -8.371 101.843 106.128

0 0 208 0 0 -1 7.069 7.276

1.693 7.894 4.346 -304 -765 -8.372 108.912 113.404

31 december 2024 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2024

342.522 557.919 -20.609 879.832

55.588 24.176 -2.004 77.760

398.110 582.095 -22.613 957.592

Per 31 december 2024 is de som van de in het vastgoed in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 582.095. Deze heeft voor € 557.919 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 24.176 op het nietDAEB-vastgoed. Marktwaarde De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt: (in duizenden euro’s)

2024

2023

waarderingsvariant

Eensgezinswoningen Meergezinswoningen

690.077 229.153

600.424 204.916

basis basis

Parkeerplaatsen/Garages Bedrijfsmatig onroerend goed

1.370 1.921

1.441 2.024

basis full

Maatschappelijk onroerend goed Zorgvastgoed (intramuraal)

17.169 16.457

17.696 16.295

full full

Zorgvastgoed (extramuraal)

1.916

1.392

basis

958.063

844.188

Totaal

Het verschil tussen vastgoed in exploitatie ad € 957.592 in de balans en de marktwaarde ad € 958.063 in bovenstaande tabel, betreft de ORT op een renovatieproject ad € 471.

Jaarrekening

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is, voor zover het wooneenheden, parkeerplaatsen en bergingen betreft, gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Bij het bepalen van de marktwaarde van het bedrijfsmatig, maatschappelijk en het intramuraal vastgoed is de fullversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van door de taxateur gehanteerde vrijheidsgraden. Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden.

Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. • Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. • Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Jaarrekening

Parameters woongelegenheden Prijsinflatie

2025 3,20%

2026 2,70%

2027 2,00%

2028 2,00%

2029 2,00%

2030 e.v. 2,00%

Looninflatie Bouwkostenstijging

4,30% 4,30%

3,80% 3,80%

2,50% 2,50%

Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging)

2,00%

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – EGW (gemiddeld per jaar)

€ 1.894

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – MGW (gemiddeld per jaar) Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) Beheerkosten per VHE – EGW

€ 1.779

€ 1.781

542,49

Beheerkosten per VHE – MGW Beheerkosten per VHE – Zorgeenheid (extramuraal) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

532,33 490,61

0,0985%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,0741%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,1214%

0,07%

Huurstijging boven inflatie – gereguleerde woningen, laagsegment

0,00% (loon t-1)

0,50% (prijs t-1)

Huurstijging boven inflatie – gereguleerde woningen, middensegment Huurstijging boven inflatie – geliberaliseerde woningen, hoogsegment

1,00% (loon t-1)

1,00% (prijs t-1)

1,00% (Minimum prijs t-1 en loon t-1)

0,00% (prijs)

1,0% 0

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden)

Jaarrekening

Juridische splitsingskosten per eenheid (p.p. 31-12-2023)

€ 643,99

Technische splitsingskosten per eenheid

€ 0,00

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) Overdrachtskosten vanaf 1-12026 (% van de berekende waarde) wet is aangenomen Disconteringsvoet doorexploiteren

1,0%

11,4%

9,0%

6,47%

Disconteringsvoet uitponden Exit Yield doorexploiteren

7,77% 5,48%

7,77%

Exit Yield uitponden Mutatiekans doorexploiteren

4,90% 7,28%

7,28%

Mutatiekans uitponden

7,94%

7,28%

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed

2025

2026

2027

2028

2029

2030 e.v.

Instandhoudingsonderhoud BOG per m2 BVO (ex btw) p.p. 2024 Instandhoudingsonderhoud MOG per m2 BVO (incl btw) p.p. 2024

€ 7,33

€ 8,91

Mutatieonderhoud BOG per m2 BVO (ex btw) p.p. 2024

€ 12,29

Mutatieonderhoud MOG per m2 BVO (incl btw) p.p. 2024

€ 14,89

Marketing (% van de marktjaarhuur) Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

14%

3,0%

2,0%

0,2443%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,1579%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,4393%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,13%

Disconteringsvoet BOG Disconteringsvoet MOG

9,32% 9,39%

Jaarrekening

Parameters parkeergelegenheden

2025

2026

2027

2028

2029

2030 e.v.

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar

€ 67,67

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar

€ 227,82

€ 33,83

€ 46,24

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

0,2443%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Disconteringsvoet parkeerplaats

0,1579%

0,4393%

0,23%

7,59%

Disconteringsvoet garagebox

7,68%

Parameters intramuraal zorgvastgoed

2025

2026

2027

2028

2029

2030 e.v.

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO (incl. btw) p.p. 2024

€ 11,84

Mutatiekosten per m2 BVO (incl. btw) p.p. 2024 Marketing (% van de marktjaarhuur) Beheerkosten (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Schouwen Duiveland

€ 14,89

14%

2,5%

0,2443%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Veere

0,1579%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Vlissingen

0,4393%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,35%

Disconteringsvoet

8,32%

Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateur.

Jaarrekening

In 2024 is het gehele bezit van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorg onroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Stichting Zeeuwland en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. In 2023 is voor de waardering van het gehele bezit van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorg onroerend goed volstaan met een markttechnische update door een ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Uitzonderingen hierop zijn complexen waarbij een verandering in de huursituatie is opgetreden. Van deze complexen heeft een waardering (taxatie) plaatsgevonden van het volledige object of van de wijziging in de situatie ten opzichte van de waardering 2022. Toepassing vrijheidsgraden Stichting Zeeuwland heeft voor een gedeelte van haar vastgoedbezit (bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed) verplicht de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht.

Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Tenslotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document ‘Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. De hierna genoemde vrijheidsheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant. Exit yield: Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt. Bij een aantal complexen is de exit yield daarom verhoogd. Het betreft de Emil Sandströmweg 4 en de Reigerstraat 8/8b/8c te Zierikzee; Kloosterweg 18 te Burgh-Haamstede; Molenweg 55, Driewege 3 en Hof Kromwege 18 te Oost-Souburg; Dorpsplein 28 en Kerkststraat 53 tot 89 te Koudekere; Baentje 26 en 28 te Grijpskerke en Westerbaan 2 te Vlissingen. Disconteringsvoet: Deze vrijheidsgraad is toegepast.

De taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie bij de intramurale complexen aan de Molenweg 55 te Oost-Souburg, de Emil Sandstromweg 4 te Zierikzee, Reigerstraat 8/8b/8c te Zierikzee, Kloosterweg 18 te Burgh Haamstede het Dorpsplein 28 te Koudekerke, de Kerkstraat te Koudekerke, Baentje 26 en 28 te Grijpskerke en de Kromwegesingel 18 en Driewege 3 te Oost-Souburg onvoldoende recht doet aan het risicoprofiel van deze complexen, en heeft derhalve de disconteringsvoet verlaagd. Onderhoud: Deze vrijheidsgraad is incidenteel toegepast. De taxateur is van mening dat de gehanteerde onderhoudskostennorm in de basisversie niet reëel is voor het complex aan de Smidsweg 9a te Noordwelle waar onderhoud in beheer is van de huurder. Derhalve is bij dit complex de keuze gemaakt voor het inrekenen van lagere onderhoudskosten dan de genormeerde kosten volgens het handboek.

Jaarrekening

100

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15646558/1