Visie 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen'.pdf

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

•

•

•

•

•

22

benutten van het bestaande kavel (in zowel bouwvlak als bouwhoogte). Hiervoor kunnen we voorbeelden aandragen van het succesvol beter benutten van bestaande kavels ter inspiratie en gebruiken we het kaartmateriaal uit bijlage C als achtergrondmateriaal. De interne ontsluiting op Nieuw Schaik staat onder druk. Langs diverse straten is een voetpad aanwezig, maar deze wordt meestal gebruikt voor de opslag van goederen of producten vanuit de diverse bedrijven. We handhaven beter op deze vorm van overlast. Op Nieuw Schaik zijn aan de randen enkele zones aangewezen waarin ‘overige’ bedrijfsfuncties zoals detailhandel en dienstverlenende bedrijven zich mogen vestigen. Bij nieuwe bedrijfsvestigingen waken we dat het centrale deel van het terrein in gebruik blijft voor monofunctionele bedrijfsfuncties en alleen meer consumentverzorgende bedrijven toestaan aan de randen van het terrein (gelegen tegen de woonkern), in de daarvoor bestemde zones. FrieslandCampina neemt met een kavel van circa 3 hectare een aanzienlijk deel van het terrein in gebruik. Op bedrijventerrein Steenoven (naast Royal Lactalis) ligt momenteel nog circa 6 hectare (harde) plancapaciteit met een specifieke bestemming als ‘kaasfabriek’. De verplaatsing van FrieslandCampina naar dit kavel zorgt voor synergievoordelen tussen beide bedrijven en speelt ruim 3 hectare bedrijfsgrond vrij op Nieuw Schaik.

De gemeente gaat in gesprek met beide partijen om te onderzoeken of de verplaatsing haalbaar en realistisch is. De OMU kan een rol spelen bij (het medefinancieren) van deze verplaatsing. Het terrein huisvest verschillende bedrijven met veel (rommelige) buitenopslag. De algemene uitstraling van het terrein kan verhoogd worden door deze buitenopslag ‘onzichtbaar’ te maken vanaf de openbare weg door gebruik te maken van een groene erfscheiding in plaats van een hekwerk. De ondernemers op Nieuw Schaik hebben aangegeven een BIZ op te willen zetten. Als gemeente moedigen we dit aan en stimuleren we de ondernemers om zich aan te sluiten bij de BIZ.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

23

Bijlage A: Nulmeting bestaande bedrijventerreinen In dit hoofdstuk brengen we de uitgangssituatie van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Vijfheerenlanden in beeld. Eerst voeren we Next Economy Effect Rapportage (NEER)-scan uit voor de terreinen. Hiermee krijgen we inzicht in het functioneren en de toekomstbestendigheid van de terreinen. Vervolgens kijken we welke kansen er liggen op de bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Tot slot gaan we kort in op de kwantitatieve en kwalitatieve vertaling van de vraagramingen, inclusief de vervangingsvraag. Voor een uitbreide analyse verwijzen we naar bijlages B en C.

Algemene bevindingen: hoge economische waarde bedrijventerreinen In totaal huisvesten de bedrijventerreinen binnen de gemeente Vijfheerenlanden circa 10.500 banen. Dat is circa 35% van de totale werkgelegenheid binnen de gemeente. Inclusief indirecte banen (banen die niet op bedrijventerreinen zelf liggen, maar er wel mee samenhangen: denk aan een externe cateraar, beveiligers, schoonmakers et cetera) schatten we dat circa 12.000 (circa 45%) van alle banen binnen de gemeente samenhangt met activiteiten op de bedrijventerreinen in de regio. Deze cijfers liggen boven het landelijk gemiddelde: landsbreed is circa 25 - 30% van de totale werkgelegenheid op een bedrijventerrein. Niet alleen vertegenwoordigen de bedrijventerreinen een belangrijke rol binnen de werkgelegenheid binnen de gemeente ook op het gebied van de bijdrage aan het Bruto Gemeentelijk Product (BGP) spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol. In totaal is de jaarlijkse toegevoegde waarde op de terreinen circa €1,1 miljard. Hiermee dragen de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden bij aan circa 60% van de totale toegevoegde waarde binnen de gemeente. Tabel 7: ligging bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden

24

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 8: Economische waarde bedrijventerreinen gemeente Vijfheerenlanden Economische waarde bedrijventerreinen

Totaalbeeld bedrijventerrein Aan de Zodeslagen De Bull De Hagen + De Biezen Gaasperwaard Kerkweg Kortenhoeven Lingedijk Meerkerk Nieuw Schaik Nieuwland Steenoven

Areaal

Vestigingen

Banen

Toegevoegde waarde 6

260 hectare (netto uitgegeven)

720 vestigingen op bedrijventerreinen

10.500 banen op bedrijventerreinen

€ 1,1 miljard op bedrijventerreinen

6,7 hectare

20 vestigingen (3% binnen totaal)

(<1% binnen totaal)

(3% binnen totaal)

2,5 hectare

(1% binnen totaal)

120 hectare

31 vestigingen

(4% binnen totaal)

310 vestigingen

80 banen

100 banen

(<1% binnen totaal)

5.250 banen

(48% binnen totaal)

(43% binnen totaal)

(50% binnen totaal)

23,5 hectare

12 vestigingen (1% binnen totaal)

(2% binnen totaal)

3,5 hectare

12 vestigingen (1% binnen totaal)

(0,5% binnen totaal)

3 hectare

4 vestigingen (1% binnen totaal)

(<1% binnen totaal)

15 hectare

2 vestigingen (< 0,5% binnen totaal)

(3% binnen totaal)

29,5 hectare

95 vestigingen (13% binnen totaal)

(14% binnen totaal)

(7% binnen totaal) (1% binnen totaal) (1% binnen totaal) (6% binnen totaal) (12% binnen totaal)

45 hectare

(18% binnen totaal)

4 hectare

220 vestigingen

(31% binnen totaal)

10 vestigingen

220 banen 25 banen

110 banen

320 banen

1.250 banen 2.650 banen

(26% binnen totaal)

140 banen

(2% binnen totaal)

(2% binnen totaal)

(1% binnen totaal)

6 hectare

1 vestiging (<0,5% binnen totaal)

(3% binnen totaal)

(2% binnen totaal)

300 banen

€10 miljoen

(1% binnen totaal)

€ 12 miljoen

(1% binnen totaal)

€ 440 miljoen

44% binnen totaal)

€ 20 miljoen

(2% binnen totaal)

€ 3 miljoen

(0,5% binnen totaal)

€ 14 miljoen

(1% binnen totaal)

€ 90 miljoen

(9% binnen totaal)

€ 140 miljoen

(14% binnen totaal)

€ 225 miljoen

(20% binnen totaal)

€ 110 miljoen

(11% binnen totaal)

€ 65 miljoen

(5% binnen totaal)

Bron: IBIS (2022), LISA (2021), BAG (2022) & CBS (2021). Bewerking Stec Groep.

Handel en logistiek belangrijke werkgever op de bedrijventerreinen Circa 40% van de totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden is te herleiden naar de sector handel en logistiek. Bedrijventerreinen Gaasperwaard heeft het meest kenmerkende profiel wat betreft logistieke bedrijvigheid. Ook als we kijken naar de werkgelegenheidsstructuur op Gaasperwaard, dan zien we dat circa 90% van de banen gevestigd is bij een (groot)handelsonderneming. Ook de bedrijventerreinen De Hagen + De Biezen en Nieuw Schaik huisvesten veel logistieke banen. Denk bijvoorbeeld aan bedrijven zoals Miele, Pouw, of Schreuder. Ook de sector industrie is sterk vertegenwoordigd op de bedrijventerreinen. Grootste werkgever hierbij is FrieslandCampina, maar bijvoorbeeld ook O-I Manufacturing (Royal Leerdam) en Lactalis (Leerdammer) zijn grote werkgevers binnen de gemeente. Agrarische economie belangrijke pijler onder het ecosysteem op de bedrijventerreinen Trekken de we werkgelegenheidsanalyse breder, dan zien we dat er binnen de gemeente circa 500 personen actief zijn in de land- en tuinbouw of dienstverlenend hieraan zijn.

Denk bijvoorbeeld aan de vervaardiging- en onderhoud van landbouwvoertuigen, veterinaire dienstverlening en dienstverlenende 6 De toegevoegde waarde staat gelijk aan het verschil tussen de productiewaarde en de waarde van de in het productieproces verbruikte goederen en diensten, op basis van kengetallen van het CBS. De toegevoegde waarde van de gehele werkzame beroepsbevolking in Vijfheerenlanden telt op tot het Bruto Gemeentelijk Produc

25

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

sectoren voor de akker- en tuinbouw (uitzendbureaus voor arbeidsmigranten e.d.) Hiermee is het aandeel van de agrarische economie relatief bescheiden: circa 1% van de totale werkgelegenheid binnen de Ondanks het relatief bescheiden aandeel direct gerelateerde banen in de agrarische sector, is de agrarische sector een belangrijk vliegwiel voor het ecosysteem op de bedrijventerreinen. FrieslandCampina en Lactalis (beide circa 400 banen) zijn in de gemeente gevestigd vanuit de vele melkveehouders in de regio, en direct gekoppeld aan deze zuivelindustrie zijn diverse bedrijven in de gemeente die dienstverlenend zijn aan de bedrijfsprocessen zoals (tank)transportbedrijven. Tabel 9: Sectorale verdeling werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden 50% 40% 30% 20% 10% 0% Industrie

Bouw

Handel & logistiek

Dienstverlening

Overig

Bron: LISA, 2021. Bewerking Stec Groep

Veel vraag naar (technisch) geschoold praktisch opgeleid personeel De circa 10.500 banen op de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden behoeven voor een groot deel (circa 80%) praktisch tot middelbaar opgeleid personeel 7 Dit valt voornamelijk te verklaren door het grote aandeel industriële en logistieke vestigingen op de bedrijventerreinen. Dit type bedrijven heeft voornamelijk behoefte aan laag tot middelbaar (technisch) opgeleid personeel. Tabel 10: Gevraagd opleidingsniveau van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Praktisch

Middelbaar

60%

70%

80%

90%

100%

Hoog

Bron: CBS, LISA (2021), bewerking Stec Groep

7 * Op basis van de Beroepenclassificatie (ISCO en SBC), gebruikt door het CBS. Hierin wordt onderscheid gemaakt in (1) praktisch opleidingsniveau (ISCO-1 & 2): basisonderwijs, vmbo, eerste 3 leerjaren van havo/vwo en entreeopleiding, voormalige assistentenopleiding (2) Middelbaar opleidingsniveau, basisberoepsopleiding (mbo2) (ISCO-3): bovenbouw van havo/vwo, vakopleiding (mbo3), middenkader- en specialistenopleidingen (mbo4) en (3) hoog opleidingsniveau (ISCO-4): hbo, wo

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tegelijkertijd zien we dat de strijd om (nieuw) technisch geschoold personeel in de arbeidsmarktregio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden zeer krap is. In april 2022 stonden er in de regio circa 10.000 unieke vacatures open, waarvan bijna 700 van deze vacatures een technisch beroep betrof (bron: UWV, 2022). Trekken we dit beeld breder (inclusief de arbeidsmarktregio MiddenUtrecht), dan zien we dat er ruim 3.200 technische vacatures open staan. Hiermee moet het bedrijfsleven in Vijfheerenlanden concurreren met de vele andere bedrijven in de regio om nieuw technisch personeel aan te trekken. Dit zorgt bij de technische bedrijven in de regio voor een groot aantal vacatures en (mogelijk) personeelstekort. Het creëren van prettige werklandschappen, waarop het zowel voor ondernemers prettig ondernemen als voor werknemers prettig werken en verblijven is, kan ten positieve bijdragen aan het werven van nieuw personeel. Hierbij is er niet één oplossing, maar een combinatie van verschillende acties en ingrepen om te komen tot prettige werklandschappen. Deze acties en ingrepen worden in deze visie uiteen gezet. Uiteraard spelen ook de arbeidsvoorwaarden van werkgevers een belangrijke rol.

26

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

27

NEER-analyse: positie op de levenscyclus van bedrijventerreinen NIET ALLE TERREINEN IN NEER-ANALYSE, ENKELE TERREINEN MINDER RELEVANT VOOR ANALYSE Voor dit onderzoek (de uitgevoerde NEER-analyse) is in samenspraak met de gemeente Vijfheerenlanden een voorselectie gemaakt in de terreinen die zijn meegenomen in de analyse. Hierbij zijn private terreinen met slechts één eindgebruiker (Steenoven en Lingedijk) buiten beschouwing gelaten. Ook (zeer) kleinschalige bedrijventerreinen of terreinen met weinig eindgebruikers worden niet meegenomen in de analyse omdat de cijfers een (sterk) vertekend beeld kunnen geven. Uiteraard worden deze terreinen wel meegenomen in de uiteindelijke visie werklandschappen. Algemene bevindingen: terreinen over het algemeen economisch waardevast In totaal is er voor zes bedrijventerreinen binnen de gemeente Vijfheerenlanden een NEER-analyse uitgevoerd. Onderstaand figuur geeft de positie van de diverse terreinen op de levensfase aan. Voor een uitgebreide omschrijving van de levensfase en de resultaten per terrein verwijzen we naar bijlage A. Over het algemeen scoren de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden relatief hoog op de levensfase. De terreinen passen vaak bij de (gewenste) kwaliteit van de doelgroepen en eindgebruikers. De terreinen vertegenwoordigen een hoge economische waarde en de leegstand op de terreinen is laag.

Tegelijkertijd zien we op veel terreinen dat er soms sprake is van veroudering. Om de terreinen op te waarderen en waarde te behouden zijn ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Advies is dan ook om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. Relevant, in het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen en in de toekomst mogelijk te kijken naar een (verdere) verkleuring of transformatie van het terrein. Uiteraard moet is dit zeer wisselend per terrein. Tabel 11: Positie op de levenscyclus – economische marktpotentie van de bedrijventerrein

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

28

Bedrijventerreinen onmisbaar voor brede welvaart in Vijfheerenlanden, publieke en private ruimte behoeft extra aandacht en ontsluiting sommige terreinen onder druk De bedrijventerreinen zijn van onmisbare waarde in hun bijdrage aan de brede welvaart binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Ruim 35% van de (directe) werkgelegenheid binnen de gemeente is te herleiden naar de bedrijventerreinen, inclusief indirecte werkgelegenheid zijn de bedrijventerreinen goed voor circa 45% van de totale werkgelegenheid binnen de gemeente. Om de bedrijventerreinen ook in de toekomst een gewilde en geliefde locatie te laten zijn voor zowel ondernemers als werknemers, is het van belang dat de terreinen een ‘aanlokkelijke’ uitstraling hebben. Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving, en daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat. Immers: de vraag naar (nieuw) personeel is groot en het bedrijfsleven in Vijfheerenlanden concurreert niet alleen met bedrijvigheid uit bijvoorbeeld Gorinchem, ook bedrijven uit Nieuwegein of Utrecht zijn voor personeel dat werkt zoekt in de regio Vijfheerenlanden goed bereikbaar.

Hierdoor ‘vissen’ veel bedrijven uit een relatief kleine vijver met (technisch opgeleid) personeel in de regio. Het creëren van een aantrekkelijke werkomgeving kan helpen nieuw personeel aan te trekken. De algemene uitstraling van zowel de openbare ruimte als de private kavels en panden draagt hieraan bij. Op verschillende terreinen is de staat van de openbare ruimte op orde (zowel op het gebied van groenvoorziening als algemeen onderhoud), maar investeert de ondernemer ‘achter het hek’ weinig in de uitstraling van zijn pand of kavel. Hoewel er weinig sprake is van verpaupering van panden, zijn veel kavels vaak functioneel ingericht met weinig aandacht en ruimte voor groenvoorziening. Ook ‘niet bruikbare’ ruimte zoals de erfafscheiding van kavels bestaat vaak uit een gaashek. Investering in een groene afscheiding zoals een heg zorgt er bijvoorbeeld voor dat de private kavels met buitenopslag niet meer zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Tabel 12: relatief hoogwaardige gemeentelijke groenvoorziening met weinig aandacht ‘achter het hek’

Bron: Locatieschouw bedrijventerrein & Google Maps, Stec Groep (2022)

Aanpakken parkeerdruk Ondernemers zien parkeerproblematiek vaak als minpunt voor het vestigingsklimaat. De hoge parkeerdruk wordt ook landelijk veelvuldig genoemd als verbeterpunt op bedrijventerreinen. Op het moment dat er een tekort is aan parkeerplaatsen vindt oneigenlijk parkeren plaats in de openbare ruimte. Dit geeft een rommelige uitstraling en kan de verkeersveiligheid negatief beïnvloeden. Enerzijds komt de parkeeroverlast door bedrijven met grote verkeersaantrekkende activiteiten (zoals dienstverlening of PDV)

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

29

zonder voldoende private parkeerplaatsen, maar ook autogarages of industriële bedrijven met veel vrachtwagenbewegingen zorgen voor parkeeroverlast op de bedrijventerreinen in de gemeente. Op de meeste terreinen ontbreekt in de huidige situatie een vrachtwagenparkeerplaats. Op kavels van industriële bedrijven is (op piekmomenten) regelmatig te weinig ruimte om alle vrachtwagens kwijt te kunnen. Het is belangrijk om met ondernemers in gesprek te gaan om private kavels en/of het openbaar gebied te herinrichten. In het geval van publieke investeringen moet – waar mogelijk – altijd een verbinding worden gelegd met investeringen van ondernemers in de private ruimte. Indien er sprake is van het aanleggen van publieke parkeerplaatsen langs de openbare weg, kan in het kader van verduurzaming gedacht worden aan half open verharding (bijvoorbeeld in de vorm van grastegels). Tabel 13: oneigenlijk stallen van vrachtwagens langs de openbare weg (links) en parkeeroverlast rondom een autodealer (rechts)

Bron: Locatieschouw bedrijventerreinen Vijfheerenlanden & Google Maps, Stec Groep (2021)

GEEN KANT EN KLARE PARKEEROPLOSSING, MOGELIJKHEDEN VERSCHILLEN PER LOCATIE Voor het oplossen van de parkeerdruk is er geen kant-en-klare oplossing, maar zijn wel verschillende mogelijkheden. Het gaat er in de basis om dat intensivering alleen (mag) plaatsvinden indien dit niet tot extra verstening en parkeerdruk leidt. Dit zijn afspraken die 1-1 gekoppeld kunnen worden aan een verhoging van de bouwhoogte/verruiming van het bebouwingspercentage. Verhoging van de minimum parkeernorm is in principe een optie: meer parkeerplaatsen op eigen kavel schept ruimte in openbaar gebied; dit verhoogt de netto/bruto-verhouding. Hierbij zijn opties zoals parkeren op het dak (te bereiken via een hellingbaan – veel gebruikt in onder andere de autobranche) denkbaar, zodat dit niet ten koste gaat van het ruimtegebruik op eigen kavel. Maar ook andere oplossingen zijn mogelijk, zoals collectief parkeren. Naast het creëren van (extra) parkeermogelijkheden, is het terugdringen van autogebruik natuurlijk een oplossing om de problematiek aan te pakken bij de bron. Het verbeteren van de verbinding met het openbaar vervoer, aanmoedigen gebruik deelauto’s/carpoolen of bijvoorbeeld het stimuleren van het gebruik van de (elektrische) fiets bij werknemers zorgt voor een afname van het autogebruik. Bijkomend voordeel: het aanbieden van een elektrische fiets ‘van de zaak’ is fiscaal voordelig.

Nauwelijks leegstand op de bedrijventerreinen, ondernemers zitten klem Verspreid over de gemeente wordt nog geen 1% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen (actief) te huur- of te koop aangeboden. De totale leegstand in de regio is dus laag en onder frictieniveau. Een frictieleegstand van circa 5% betekent een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. Te veel leegstand op een bedrijventerrein heeft negatieve gevolgen voor het terrein. Het gevoel van veiligheid op het terrein neemt af en de algemene aantrekkelijkheid van het terrein als werklocatie wordt minder. In de huidige situatie op de Vijfheerenlandse bedrijventerreinen in zitten bedrijven echter ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden door bijvoorbeeld het pand van de buren of elders op het terrein aan te kopen. Deze krapte komt bovenop het tekort aan nieuwe bedrijfskavels: momenteel is er in de gemeente geen bedrijfskavel meer uitgeefbaar.

30

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER-analyse: Next Economy potentie bedrijventerreinen De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een terrein. Ook terreinen die een NE-potentie ‘Basis’ hebben, zijn zeer wezenlijk als motor van de economie en zullen dat naar verwachting in de toekomst nog steeds zijn (eventueel met herstructureringsmaatregelen). Niet alle terreinen hoeven circulair te worden of hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. Verduurzaming, bijdragen aan de energietransitie en voldoende netcapaciteit zijn dan wel weer voor (vrijwel) alle bedrijventerreinen van belang. De NE-potentie moet vooral worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering. Tabel 14: Next Economy potentie bedrijventerreinen Vijfheerenlanden

Algemene bevindingen: terreinen kunnen stappen zetten op vergroenen en verduurzamen Bedrijventerreinen kunnen een belangrijke rol spelen in de energietransitie. De energiedichtheid is hoog en maatregelen hebben snel effect. Het bedrijfsleven wordt gestimuleerd (en gedwongen) om duurzamer te produceren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Het is belangrijk om samen met ondernemers en vastgoedeigenaren stappen te zetten om ook vastgoed te verduurzamen en te vergroenen. De bedrijventerreinen zijn over de gehele linie behoorlijk versteend. Indien er groen aanwezig is, is dit vaak op gemeentegrond (openbaar terrein). Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groenvoorziening op hun eigen kavel. Hierdoor zien we – ondanks een ligging in landelijk gebied – dat de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden gemiddeld 1 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde regionale temperatuur, ook ten opzichte van omliggende bebouwde woonwijken, zo blijkt uit de monitor hitte-eiland effect van het RIVM. Tabel 15: Voorbeeld hittestress bedrijventerrein Nieuw Schaik (links) en De Biezen (rechts)

Bron: Nationale Hittestress Kaart, RIVM, 2020

31

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ook de arbeidsproductiviteit. Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving, en daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat. SPANNINGSVELD TUSSEN VERGROENEN EN PARKEERDRUK Op bedrijfskavels bestaat een spanningsveld tussen de opgaven rondom het vergroenen van de kavels en het oplossen van parkeerproblematiek op de bestaande kavel. Een focus op vergroenen hoeft echter niet ten koste te gaan van ruimte voor intensivering. Denk bijvoorbeeld aan de ‘loze’ onbebouwbare ruimte tussen de erfgrens en het bedrijfspand. Deze ruimte mag sowieso niet bebouwd worden door beperkingen vanuit het bestemmingsplan (minimale bebouwingsoppervlakte en minimale afstand tussen gevel en kavelgrens). Deze ruimte is tevens vaak ongeschikt voor het realiseren van parkeerplaatsen. Door het vergroenen van deze ‘loze’ ruimte kan een kavel worden vergroend, zonder dat dit spanning creëert met andere aspecten (zoals extra parkeerdruk).

Vastgoed op de bedrijventerreinen kan verduurzamingsslag gebruiken In totaal staat er op de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden ruim 1,3 miljoen vierkante meter bedrijfsvastgoed. Tegelijkertijd is dit vastgoed redelijk verouderd: bijna de helft van de vastgoedvoorraad heeft een bouwjaar vóór 1990. Hierdoor kan het vastgoed een verduurzamingsslag gebruiken: Denk hierbij bijvoorbeeld aan het beter isoleren van het vastgoed, vervangen van verlichting of de plaatsing van dubbelglas. Denk daarnaast ook aan de dakconstructies geschikt maken voor kleinschalige energieopwek of een warmtpomp, of het creëren van een daktuin voor de biodiversiteit. Tabel 16: bouwjaar van bestaand vastgoed op de bedrijventerreinen voor 1990 1990 - 2000 2001 - 2005 2006 - 2010

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

na 2010

Bron: BAG (2022) & IBIS (2021), bewerking Stec Groep

Netcapaciteit onder druk, congestiemanagement van kracht binnen de gemeente In het algemeen stimuleren de provincies en gemeenten bedrijven om hun energievoorziening te verduurzamen via ontwikkelingen zoals zonnedaken, kleine windturbines, etc. Echter, voor het opwekken van energie is ook voldoende netcapaciteit nodig. Op veel plekken in de regio is de beschikbare netcapaciteit een beperkende factor in het realiseren van bijvoorbeeld zon-op-dak. Netcongestie speelt hierbij een belemmerende factor in de energietransitie. Op veel bedrijventerreinen in Nederland is de beperkte netcapaciteit namelijk een probleem. Op deze terreinen is de opwek (en teruglevering) van duurzame energie niet meer mogelijk of is de vestiging van een energie-intensief bedrijf niet mogelijk. Dit heeft op verschillende locaties in Nederland geleidt tot het niet kunnen vestigen van een bedrijf op een bedrijventerrein: de netbeheerder heeft de capaciteit pas na een aantal jaar verzwaard. Zo geeft netbeheerder TenneT in juni 2022 aangekondigd dat er in Limburg en Noord-Brabant een voorlopige stop voor nieuwe bedrijven en instanties die een aansluiting willen op het elektriciteitsnet, zowel voor afname als opwek van elektriciteit. Ook voor bestaande bedrijven die een zwaardere aansluiting willen, is geen ruimte meer.

Het hoogspanningsnet in beide provincies zit nagenoeg aan de maximale capaciteit door de snelgroeiende vraag naar elektriciteit.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

32

Ook in Vijfheerenlanden spelen deze problemen, dan wel in mindere mate in vergelijking met grote delen van Nederland. Binnen de gemeente is momenteel congestiemanagement van kracht. Dit houdt in dat voor bedrijven die zowel een zware aansluiting willen om stroom af te nemen (groter dan 3x80A) of duurzame energie op grote schaal willen terugleveren (ook 3x80A) waarschijnlijk niet aangesloten kunnen worden. Hiermee behoudt het stroomnet ruimte voor kleinere stroomaanvragen- of teruglevering. Tabel 17: netcapaciteitskaart gemeente Vijfheerenlanden

Bron: Netbeheer Nederland (2022).

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

33

Beter Benutten Indicator (BBI) Met de Beter Benutten Indicator (BBI) geven we inzicht in het huidig ruimtegebruik, waaronder de benutting van de milieuruimte, mogelijkheden tot intensivering en gebruik door ‘uitplaatsbare’ bedrijven. We onderzoeken hiermee de mogelijkheden binnen de bestaande juridische kaders; dus de maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages uit de vigerende bestemmingsplannen. We onderscheiden drie dimensies van optimaal ruimtegebruik. Deze zijn vertaald in een set aan indicatoren, die gezamenlijk onze Beter Benutten Indicator (hierna: BBI) vormen. Zie onderstaand figuur voor de onderdelen die we hierin meenemen. De indicatoren hebben we zoveel mogelijk op kavelniveau voor de bedrijventerreinen Nieuw Schaik, Meerkerk, De Hagen & De Biezen, Gaasperwaard en Aan de Zodeslagen in beeld gebracht. Tabel 18: Onderdelen Beter Benutten Indicator

Bron: Stec Groep, 2022.

We rapporteren in de bijlage kaarten van onderstaande indicatoren. Tabel 1: Kaarten in de bijlage per bedrijventerrein Kaart

Toelichting

1.

Huidig ruimtegebruik

2.

Potentie voor intensiveren

3. 4.

Benutten bouwhoogte ‘Uitplaatsbare’ bedrijven

5.

Benutten HMC-locaties

6.

Duurzaam vastgoed

Wat is het ruimtegebruik per kavel, uitgedrukt in Floor Space Index (FSI) en terreinquotiënt (TQ)? Op welke kavels is het verschil tussen het daadwerkelijke en toegestane bebouwingspercentage minimaal 20%? Op welke kavels is het vastgoed eenlaags (< 6 meter)? Op welke kavels is minimaal milieucategorie 3.1 toegestaan en is een bedrijf in categorie 1 of 2 gevestigd? Op welke kavels is minimaal milieucategorie 4.1 toegestaan en is een bedrijf in lagere milieucategorie gevestigd? Wanneer zijn de panden op de kavels gebouwd en welke energielabel hebben deze panden?

Uitkomsten analyse: ruimtewinst Om een inschatting te maken van de potentiële ruimtewinst per terrein hebben we gekeken naar hoeveel vierkante meter (bvo) bedrijfsvastgoed er toegevoegd kan worden binnen de huidige planologische mogelijkheden. Dankzij de nulmeting weten we per kavel wat het verschil is tussen het gerealiseerde vastgoed en het maximale bebouwingspercentage volgens het vigerende bestemmingsplan. Dit is echter een theoretische en niet realistisch haalbare benadering van de ruimtewinst. In de praktijk zullen bedrijven en/of vastgoedeigenaren bijvoorbeeld pas bij een bepaalde minimale potentiële ruimtewinst overgaan tot actie. Bovendien is het volledig benutten van de maximale bebouwingsmogelijkheden van 100% (indien toegestaan volgens het vigerende bestemmingsplan) voor geen enkel bedrijf realistisch. Ieder bedrijf heeft behoefte aan buitenruimte: bijvoorbeeld voor vrachtbewegingen, opslag, parkeren of groen op eigen kavel.

34

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 2: Potentiële theoretische ruimtewinst bij beter benutten bouwvlak 8 Kern

Bedrijventerrein

Leerdam Vianen Meerkerk Ameide Totaal

Nieuw Schaik De Hagen & De Biezen Meerkerk Aan de Zodeslagen

Inschatting maximale ruimtewinst Stec Groep o.b.v. marktconforme uitgangspunten op meest extensieve kavels 2,2 ha – 5% 19,5 ha – 16% 4,6 ha – 16% 0,2 ha – 3% 26,5 ha – 13%

Vanuit die theoretische ruimtewinst werken we toe naar een inschatting van een de maximale ruimtewinst die mogelijk is voor de komende jaren. We zetten hiervoor de volgende stappen: 1. We kijken alleen naar kavels vanaf 1.000 m², omdat het op kleinere kavels relatief minder loont om te intensiveren. Bedrijven op zulke kavels zullen bij ruimtegebrek eerder verhuizen, omdat dergelijke metrages eenvoudiger binnen de bestaande voorraad te vinden zijn. 2. We kijken naar kavels waar minimaal 40% winst in het bouwvlak te behalen valt (ofwel: verschil tussen bebouwd oppervlak en maximaal mogelijk is minimaal 40%). 3. We rekenen met marktconforme uitgangspunten in plaats van wat maximaal planologisch mogelijk is. We berekenen de ruimtewinst waarbij minimaal 65% van het bouwvlak wordt benut. Daarmee komen we tot een potentiële ruimtewinst van circa 26,5 hectare, zo’n 13% van de totale netto uitgegeven voorraad op de onderzochte terreinen. Ook bij deze ruimtewinst zijn nuances op zijn plaats: • Bijna driekwart van de ruimtewinst komt van bedrijventerrein De Hagen & De Biezen in Vianen. Dit is veruit het grootste terrein in de gemeente, waar zich ook relatief de grootste kavels bevinden. Een deel van deze kavels wordt momenteel zeer extensief (maar wel passend bij het soort bedrijvigheid) gebruikt. Dit verklaart een belangrijk deel van de ruimtewinst op dat terrein.

VEEL THEORETISCHE RUIMTEWINST BIJ RUIMTE-EXTENSIEVE BEDRIJVEN Een aanzienlijk deel van de theoretische ruimtewinst door het beter benutten van de bestaande kavels op De Hagen + De Biezen is afkomstig van ruimte-extensieve bedrijven zoals HP Staal, MBS Vianen, Mortelproductie Vianen en de buitenopslag van Van der Spek. De vele (onbebouwde) buitenruimte op deze bedrijfskavels is echter noodzakelijk voor de continuïteit van deze bedrijven. Verplaatsing van deze bedrijven naar bij voorkeur waterontsloten kavels (voor de aan- of afvoer van grondstoffen en goederen) zorgt voor circa 10 tot 20 hectare niet te ontwikkelen bedrijventerrein (brownfield) op. Echter: verplaatsing van deze bedrijven is niet realistisch gezien het ontbreken van een geschikte vervangende vestigingslocatie. • •

•

8

Meerkerk is goed voor zo’n 5 hectare ruimtewinst. Ook hier wordt een deel van deze kavels extensief, maar passen bij het soort bedrijvigheid met relatief veel buitenopslag, gebruikt. Niet voor elk type bedrijf is intensivering kansrijk, bijvoorbeeld door het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt (zoals buitenopslag). Ook heeft niet elk bedrijf de mogelijkheden en middelen om intensivering te realiseren. Bovendien is een dergelijke ruimtewinst pas op lange termijn haalbaar en met forse inzet van middelen. Om alle bovenstaande ruimte beter te benutten is sowieso een aanpak op kavelniveau en in overleg met ondernemers nodig. Deze ruimte is daarom in de tijd ook zeker pas op langere termijn allemaal beschikbaar.

In hectare en in percentage van totale netto uitgegeven oppervlakte per terrein

35

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Vertaling provinciale prognose: circa 5,5 tot 22,5 hectare ruimtevraag t/m 2030 In deze paragraaf vertalen we de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen (vastgesteld in oktober 2019) naar het schaalniveau van de gemeente Vijfheerenlanden. Op deze manier wordt inzicht verkregen in de (toekomstige) kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente. Let wel op: de behoefteprognose is op regionaal niveau opgesteld en dat is niet voor niets: vertalingen naar lagere ruimtelijke schaalniveaus zijn altijd indicatief. Een bedrijventerreinmarkt is namelijk per definitie niet lokaal maar (sub)regionaal. Desondanks geeft een lokale vertaling wel enig inzicht in de vraagaanbodsituatie. NIEUWE PROVINCIALE PROGNOSE WORDT IN 2023 OPGESTELD De in deze paragraaf opgenomen ruimtevraag is afkomstig vanuit de in 2019 opgestelde behoefteprognose bedrijventerreinen. In 2023 wordt deze prognose opnieuw opgesteld. Hiermee kunnen de cijfers in de nieuwe prognose mogelijk afwijken van de huidige cijfers. Gezien de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren, is het mogelijk dat de ruimtevraag in deze nieuwe prognose hoger is dan die vanuit de huidige prognose. Totale toekomstige ruimtevraag in de regio Utrecht-West: 19 tot 76 hectare t/m 2030 De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in regio Utrecht West 9 in de periode 2019 tot en met 2030 is 19 tot 76 hectare.

Dat betekent in die periode een jaarlijkse vraag van circa 1,5 – 6,3 hectare. Vertalen we deze ruimtevraag naar de periode 2022 t/m 2030, dan schatten we de totale ruimtevraag in op circa 13,5 tot 56,7 hectare. Het grootste deel van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag in de regio komt voort uit de logistiek en de industrie. Uitbreidingsvraag 2019 t/m 2030 in regio Utrecht West naar sector Sector ▼ Scenario ► Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten ICT, zakelijke en overige dienstverlening Industrie

… waavan HTSM … waarvan VGM … waarvan Overige maak- en procesindustrie

WLO - Laag 3 3 -10 12

WLO - Hoog 14 6 1 26

9 0 3

15 6 5

Logistiek & groothandel

10

29

Totaal per jaar

19 1,5

76 6,3

Bron: prognose bedrijventerreinen provincie Utrecht, 2019

Vertaling prognose naar gemeentelijk niveau De verwachte ruimtevraag van circa 13,5 tot 56,7 hectare in de periode 2022 t/m 2031 beslaat de gehele regio Utrecht-West. Om deze ruimtevraag te kristalliseren tot Vijfheerenlanden, verdelen we de uitbreidingsvraag indicatief naar de individuele gemeenten op basis van een verdeelsleutel. We gebruiken daarvoor drie indicatoren: het aandeel in de recente uitgifte van bedrijventerreinen, de totale netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. 1.

2.

9

Aandeel uitgifte bedrijventerreinen: In de periode 2011-2020 is er in de regio Utrecht-West circa 50 hectare nieuw bedrijventerrein uitgegeven. Hiervan werd circa 25 hectare uitgegeven in Vijfheerenlanden (bron: IBIS, 2022). Hiermee is het aandeel van de gemeente binnen de regio op basis van recente uitgifte circa 50%. Aandeel voorraad bedrijventerreinen: De totale (netto uitgegeven) bedrijventerreinenvoorraad in de regio Utrecht-West is circa 690 hectare. Hiervan ligt circa 260 hectare in de gemeenten

Hierbinnen vallen de gemeenten Vijfheerenlanden, Woerden, De Ronde Venen, Lopik, Montfoort en Oudewater

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

3.

36

Vijfheerenlanden (bron: IBIS, 2022). Hiermee is het aandeel van de gemeente binnen de regio op basis van de totale bedrijventerreinenvoorraad circa 40%. Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen: In totaal werken er in de regio Utrecht-West circa 37.000 personen op een bedrijventerreinen (bron: provincie Utrecht, 2021). Binnen de gemeenten Vijfheerenlanden werken circa 10.500 personen op een bedrijventerrein. Hiermee is het aandeel van de gemeente binnen de regio op basis van de werkgelegenheid circa 30%.

Kwalitatieve vertaling: veel vraag vanuit logistiek en industrie verwacht Op basis van bovenstaande parameters schatten we het aandeel van de gemeente Vijfheerenlanden binnen de regionale bedrijventerreinenprognose op circa 40%. Uitgaande van een verwachte ruimtevraag van 13,5 tot 56,7 hectare de gehele regio Utrecht West, betekent dit een verwachte ruimtevraag in de gemeente Vijfheerenlanden van circa 5,5 tot 22,5 hectare in de periode 2022-2031. Hierbij merken we op dat deze ruimtevraag afkomstig is vanuit lokale bedrijvigheid. Regionale ruimtevraag (waar Gaasperwaard III voor ontwikkeld wordt) is niet of slechts gedeeltelijk opgenomen in deze uitbreidingsvraag. Kijken we naar de kwalitatieve verdeling van deze ruimtevraag – op basis van de provinciale prognose – dan zien we dat de meeste ruimtevraag afkomstig is vanuit de sectoren logistiek en industrie. Dit type bedrijvigheid heeft doorgaans behoefte aan wat grotere kavels (vanaf circa 1 hectare), een goede snelwegontsluiting en een ruime milieucategorie (minimaal 3.2 tot 4.2), afhankelijk van het type bedrijvigheid. Ook logistiek en groothandel kunnen behoefte hebben aan een hogere milieucategorie, zeker als zij veel vrachtverkeer genereren of in hun distributiecentrum meer risicovolle stoffen overslaan.

De vraag is echter, in hoeverre de grote ruimtebehoefte vanuit de logistieke sector nog wenselijk is binnen de provincie Utrecht. De provincie faciliteert in principe de nieuwvestiging van XXL-logistiek (logistieke vestigingen met een minimale kavelomvang van 5 hectare) binnen de provincie niet. Logistieke afweging: kiezen voor ‘L’, geen XXL 10 Utrecht is een erg gewilde vestigingsplaats voor logistieke bedrijven door de centrale ligging en bereikbaarheid in Nederland. Er is echter weinig ruimte voor bedrijven beschikbaar en de bereikbaarheid staat onder druk, dus het gaat om het vinden van balans. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt, ook met betrekking tot het faciliteren van de logistieke sector. Er zijn in Utrecht (met name op Lage Weide) weliswaar grootschalige / XXL-distributiecentra aanwezig, maar nieuwvestiging zal niet worden gefaciliteerd omdat deze vestigingen relatief weinig werkgelegenheid opleveren en relatief veel druk leggen op het verkeersnetwerk. En bovendien maken deze grootschalige vestigingen door het grote ruimtebeslag andere (logistieke) activiteiten onmogelijk. Slimme onderdelen van logistiek (‘L’), zoals logistieke hubs aan randen van steden voor gebundelde leveringen aan de binnenstad, dragen juist bij aan een optimale benutting van het verkeersnetwerk. Daarop wil de provincie zich profileren.

Deze afweging is ook opgenomen in het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) van de provincie Utrecht. Hierin is opgenomen dat de vraag naar nieuwe XXL-logistiek (en/of grootschalige, extensieve bedrijvigheid met ondergemiddelde arbeidsintensiteit) zal niet worden geaccommodeerd in de regio. Deze logistiek legt een te grote druk op het mobiliteitssysteem en draagt onvoldoende bij aan de in de regio werkgelegenheidsambities. De beschikbare ruimte voor bedrijvigheid wordt ingezet voor lokale en regionale spelers die van specifieke regionale toegevoegde waarde zijn. Voor meer kleinschalige en stedelijk georiënteerde stadsdistributie kan wel ruimte worden gecreëerd.

10

Zoals opgenomen in de Ruimtelijke-Economische strategie van de provincie Utrecht

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

37

Bijlage B: uitwerking NEER NEER-analyse: beoordeling functioneren en toekomstbestendigheid bedrijventerreinen Om de toekomstbestendigheidsopgave in beeld te brengen gebruiken we een analysemodel: de Next Economy Effect Rapportage (NEER). NEER-analyse is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen worden gelegd en beoordeeld. Het model vormt zo input voor investeerders, bedrijventerreinen, ondernemersverenigingen, gemeenten en regio’s. Zij kunnen met behulp van beleid en investeringsbeslissingen maximaal in spelen op de toekomstbestendigheid van een terrein, evenals de trends en ontwikkelingen die de ‘next economy’ met zich meebrengt (zie ook kader). WAT IS NEXT ECONOMY? EN WAT MAAKT EEN TERREIN NEXT ECONOMY-PROOF? De economie verandert en er komt veel op bedrijventerreinen af. Het NEER-model geeft ook de potentie van een bedrijventerrein weer: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te maken? We weten dat niet alle NE-trends van even grote invloed op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen. Met ons NEER-model toetsen we de terreinen aan aspecten waaraan een toekomstbestendig bedrijventerrein in onze optiek moet voldoen. Daarbij gaan we in op de top 3 investeringsthema’s voor toekomstbestendige bedrijventerreinen.

Dit zijn ‘Energietransitie en klimaatadaptatie’, Automatisering en digitalisering’ en ‘Circulaire economie’. Elk thema is geoperationaliseerd in een of meerdere indicatoren 11, waarvan de beoordeling vervolgens wordt vertaald in een score voor het bedrijventerrein. Input voor het NEER-model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten In onderstaand figuur een overzicht van de indicatoren die input zijn voor het (NEER-model). Voor iedere hoofdindicator zijn de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. In het locatieprofiel zijn de uitkomsten uitgewerkt. Tabel 19: Indicatoren NEER-model

Bron: Stec Groep, 2022

Bij verduurzaming kijken we naar energie- en aardgas verbruik, energielabels, potentie zonnepanelen, warmtenet, afvalstromen, aandeel groen (hittestress), waterhuishouding en CO2-footprint. Voor automatisering en digitalisering gaat dit om aspecten als robotisering, gedeelde faciliteiten, interactiemilieus en innovatief vermogen. Ook taxeren we kansen voor circulaire economie.

11

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

38

Fase op de levenscyclus bedrijventerrein: economische (markt)kwaliteit De scores op de hoofdindicatoren A, B en C geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ weer. Een bedrijventerrein heeft, net als product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen. BETEKENIS FASEN VAN DE ‘ECONOMISCHE LEVENSCYCLUS’ De levenscyclus kent grofweg drie fasen: • In Fase I past de kwaliteit van het terrein bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen of innovaties zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen, zoals periodiek opwaarderen van de openbare ruimte, opzetten van een collectief, vergroening of het verbeteren van de bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden. • In Fase II staat de kwaliteit van het terrein wat meer onder druk. Niet alle doelgroepen en gebruikers beoordelen het terrein met minimaal een ‘8’, maar het gros kan er nog goed ondernemen. Het terrein heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak laag. Om het terrein op te waarderen zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling.

De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Advies is dan ook om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. Relevant, in het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen. Ingrijpen in Fase III is namelijk een stuk gemakkelijker en goedkoper. • In Fase III is de kwaliteit van het terrein benedenmaats voor de doelgroepen en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling. Soms is transformatie naar andere functies passender, zoals woningbouw. In deze fase hebben publieke investeringen een relatief groot effect. Advies is dan ook om een slimme, concrete opwaardeer- of transformatiestrategie op te stellen voor de locatie. Next economy: potentie en kansen per investeringsthema Veroudering is pas problematisch als het een onderliggende, economische oorzaak heeft.

Bijvoorbeeld omdat panden, kavels en de locatie als geheel incourant zijn en niet (meer) aansluiten bij de (nieuwe) vraag van bedrijven, zoals die bijvoorbeeld voortkomt uit next economy trends als toenemende digitalisering & automatisering, groeiend belang van verduurzaming en klimaatadaptatie en de transitie naar een circulaire economie. Naast economisch functioneren zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie net zo belangrijk op bedrijventerreinen. De scores op de hoofdindicatoren D, E en F tonen de potentie en kansen die terreinen hebben om in te kunnen spelen op trends en ontwikkelingen om hierdoor waarde behoud of liever, een waardesprong te realiseren. Niet alle bedrijventerreinen hoeven of kunnen in even grote mate op deze trends in te spelen. Hierbij zijn de aanwezigheid van randvoorwaarden: gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in (hightech) maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven op een terrein (om circulaire kringlopen te kunnen sluiten is een bepaalde kritische massa nodig), de aanwezigheid van recyclingbedrijven (om afvalstromen binnen het terrein te kunnen houden) of een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval) van belang.

Daarnaast is de infrastructuur, zowel fysiek (multimodale ontsluiting, capaciteit stroomnet) als digitaal cruciaal. En een terrein is natuurlijk ook sterk afhankelijk van het innovatief vermogen van het gevestigd bedrijfsleven. Immers: een lokaal kleinschalig bedrijventerreinen kan van groot belang zijn voor de lokale economie van een bepaalde kern, maar investering in een warmtenet of collectieve recycling op dit terrein is niet realistisch.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

39

Bedrijventerreinen worden aan de hand van ons NEER-model opgedeeld in de volgende Next-Economy potentie: •

•

•

Basis: De Next Economy-potentie ligt op basisniveau. Dat betekent dat het bedrijventerrein nog beperkt geëquipeerd is voor de bedrijven en de bedrijfsactiviteiten van morgen. Om daartoe stappen te zetten, is het belangrijk om bij het begin te beginnen. Dat houdt in dat de grootste winst kan worden behaald in het op orde brengen van de basis van het bedrijventerrein: schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd. Hoog: De Next Economy-potentie is hoog. Dat betekent dat de basis (schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd) grotendeels op orde is en dat er kansen zijn om een volgende stap te zetten om Next Economy-proof te worden. Daarbij is collectieve actie en investeringsvermogen nodig: samen kom je verder. Het is rendabel om gezamenlijk met ondernemers en eigenaars te investeren in de kansen die het bedrijventerrein biedt te verzilveren. Excellent: De Next Economy-potentie is excellent. Dat betekent niet alleen dat de basis (schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd) op orde is, maar ook dat er al succesvol stappen worden gezet naar een volledig Next Economy-proof bedrijventerrein voor het huisvesten van de bedrijven en bedrijfsactiviteiten van morgen. Daarbij heeft het bedrijventerrein de potentie om te vernieuwend te zijn, koploper te zijn en een showcase te worden voor andere bedrijventerreinen in de regio.

40

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER De Hagen + De Biezen Bedrijventerreinen De Hagen + De Biezen

Locatie

Netto oppervlakte 119,1 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 119,1 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

Nweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Snelweg

Functioneel

OV-bereikbaarheid

Barge

Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Trein

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 607300 m2

Leegstand: 45500 m2 (7,5% van de totale voorraad)

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 4.970

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 247

Sectorverdeling en profilering

Bestemmingsplan mogelijkheden

Organisatiegraad

0%

10% Handel

20%

30%

40%

Informatie en communicatie

50%

60%

70%

Financiele dienstverlening

80%

90%

Vervoer en opslag

100% Overig

Typologie terrein

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Grootschalig regulier

Geen specifiek cluster

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 4.2

Wisselend, voornamelijk 12 meter

80%

Ondernemersvereniging

BIZ

Keurmerk Veilig Ondernemen

41

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

53%

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

51%

52%

A + B + C= 52%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase II

Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Het terrein als geheel bevindt zich aan het begin van fase II. Over het algemeen functioneert het terrein goed, de toegevoegde waarde van De Hagen + De Biezen is hoog en met circa 5.000 banen draagt het terrein voor een belangrijk deel bij aan de totale werkgelegenheid binnen Vijfheerenlanden. De investeringen die gedaan moeten worden om het terrein op dit niveau te houden zijn relatief klein, maar wel met enige regelmaat nodig. Afhankelijk van de aard van de investering kan deze alleen publiek, privaat of gezamenlijk publiek-privaat worden gedaan. Per deelgebied op het terrein zijn er wel verschillen waar te nemen in de ruimtelijke kwaliteit. Waar zowel panden als openbare ruimte langs hoofdontsluitingswegen over het terrein vaak een goede en verzorgde uitstraling hebben, is de uitstraling aan de aftakkende wegen soms meer functioneel. Wegen worden smaller en er is vaak minder parkeergelegenheid, wat tot overlast voor de doorstroming van het verkeer zorgt. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Marktwaarde & vastgoed

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

Wat valt daarbij op? • De Hagen + De Biezen kent een relatief lage banendichtheid (circa 40 banen per hectare). Ter indicatie: het gemiddeld aantal banen per hectare in de provincie Utrecht ligt op 50. De bedrijvigheid op het terrein is relatief ruimte-extensief: verschillende grootschalige handelsbedrijven actief in de bouw of logistiek (zoals HP Staal of MBS) met veel buitenopslag. • De indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde is hoog. Door de vele banen in de industrie, bouw, handel en reparatie en vervoer en opslag scoort het terrein relatief hoog op indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde. Gemiddeld gezien ‘creëert’ iedere baan op het terrein circa 0,4 baan elders. • De leegstand op het terrein is met 1% onder het frictieniveau (circa 5%). Enerzijds geeft dit aan dat het terrein in trek is bij ondernemers. Aan de andere kant is er weinig bedrijfsruimte beschikbaar voor de doorgroei van bestaande ondernemers op het terrein. In dit leegstandspercentage is om verkleuring te voorkomen het leegstaande logistieke pand van van Vliet buiten beschouwing gelaten. • Het vastgoed op het terrein is relatief oud, toont leeftijd en kan een verduurzamingsslag gebruiken aangezien het gemiddelde bouwjaar 1997 is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het beter isoleren van het vastgoed, vervangen van verlichting of de plaatsing van dubbelglas.

Denk daarnaast ook aan de dakconstructies geschikt maken voor kleinschalige energieopwek of een warmtpomp, of het creëren van een daktuin voor de biodiversiteit. • Het terrein scoort minder goed op de indicator voetganger- en fietsvriendelijkheid. Met uitzondering van de hoofdontsluitingswegen op het terrein zijn er geen goede voet- en fietspaden aanwezig. • De digitale bereikbaarheid is goed. Het terrein beschikt over een glasvezelverbinding. Echter het is geen vanzelfsprekendheid dat ondernemers dit direct kunnen gebruiken. Zij moeten namelijk zelf zorgen voor een aansluiting hierop. • De Hagen + De Biezen scoort gemiddeld op het gebied van marktconforme werkomgeving. Vanaf de stad Utrecht is het terrein in circa 20 autominuten rijden bereikbaar, wat zorgt voor een groot arbeidspotentieel voor de bedrijvigheid. • Zowel het groen als het aantal voorzieningen op het terrein is beperkt. Er is weinig mogelijk tot recreatie (in een groene omgeving) tijdens de lunchpauze voor werknemers. Ook is er geen horecavoorziening aanwezig op het terrein. • Op interne bereikbaarheid zijn stappen te zetten. Parkeeroverlast vormt een probleem op sommige delen op het terrein: verschillende bedrijfskavels hebben te weinig parkeergelegenheid op het eigen kavel of onvoldoende capaciteit bij autohandelaren om hun handelswaar op het eigen kavel te stallen.

• De hoge mate van veiligheid op het terrein (slagboom, camerabewaking) maakt De Hagen + De Biezen een veilige plek om te werken en te ondernemen. De criminaliteit op het terrein is sterk afgenomen door deze veiligheidsmaatregelen.

42

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

A

48%

48%

F. Circulaire economie

45%

50%

D + E + F = 50%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Hoog Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Bedrijventerreinen De Hagen en De Biezen hebben een goede uitgangspositie en next economy potentie. Door de aard van de bedrijvigheid s er relatief veel potentie voor circulaire bedrijfsvoering. Denk hierbij aan bedrijven in de bouw en/of grondstoffen en verwerking van afvalstoffen (denk bijvoorbeeld aan HP staal en Regiobeton). Het energieverbruik van de bedrijven is gemiddeld: er wordt voornamelijk elektriciteit verbruikt. Het gebruik van gas is relatief beperkt. Wel zijn er stappen te zetten op het gebied van duurzaaheid: het terrein is sterk versteend met hittestress en een minder marktconforme werkomgeving als gevolg. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie

Klimaatadaptatie 10% terrein is groen 2% van het terrein is water

Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie

Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Circulaire economie Waar zit potentie?

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

Gemiddeld energieverbruik Laag gasverbruik

Bovengemiddeld veel panden beschikken over zonnepanelen

• In de klimaatadaptatie zijn nog stappen te zetten. Grote oppervlaktes zijn verhard wat zorgt voor een sterk hitte-eilandeffect op het terrein. Gemiddeld gezien is het terrein 2 tot 3 graden warmer dan omliggend gebied. • Vanwege het relatief oude vastgoed is er weinig potentie voor de plaatsing van zonnepanelen op panden waar deze nog niet zijn geplaatst. Boven parkeerplaatsen op straatniveau is wel veel onbenutte potentie. Het is niet exact te zeggen op hoeveel vierkante meter zonnepanelen in potentie geplaatst kan worden.

Innovatief vermogen 56% meer dan provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Hoge potentie door aard van bedrijvigheid

• Op basis van kengetallen is het potentieel innovatief vermogen hoog. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van de bouwsector. In deze sector vindt doorgaans relatief veel innovatie plaats. Dit kan zowel innovatie zijn op product- als procesniveau. Ook de campus van Volkerwessels draagt bij aan het innovatief vermogen van het terrein. • Het bedrijventerrein beschikt over een glasvezelnetwerk. Wel is het geen vanzelfsprekendheid dat ondernemers dit direct kunnen gebruiken. Zij moeten zelf zorgen voor een aansluiting hierop.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

7%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: ≈ 4.2 Bouwhoogte: 12 meter

• 7% van de banen heeft een circulaire potentie. Dit zijn banen in sectoren met hoge circulaire potentie, zoals: voedingsmiddelenindustrie, kunststoffenindustrie, afval en recycling en bouwnijverheid. De aanwezigheid van deze sectoren is sterk afhankelijk van het type terrein. Landelijk ligt dit percentage gemiddeld tussen de 10%-20%. Het percentage circulaire banen op het terrein ligt enigszins onder het landelijk gemiddelde.

43

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER Aan De Zodeslagen Bedrijventerrein Aan De Zodeslagen

Locatie

Netto oppervlakte 6,7 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 6,7 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

N-weg

Snelweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Functioneel

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Trein

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 33.700 m2

Leegstand: 40 m2 (<1% van de totale voorraad)

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 81

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 20

Sectorverdeling en profilering

0%

10%

20%

Industrie

Bestemmingspla n mogelijkheden

Organisatiegraad

30%

Bouwnijverheid

40%

50% Handel

60%

70%

80%

90%

Financiele dienstverlening

100% Overig

Typologie terrein

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Regulier gemengd MKB

Nee

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 3.2

Wisselend tot 12 meter

75%

Ondernemersvereniging

BIZ

Keurmerk Veilig Ondernemen

44

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

34%

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

39%

44%

A + B + C= 37%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase II Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Het bedrijventerrein bevindt zich in laag in fase 2 van de levenscyclus. Dat betekent dat het bedrijventerrein economisch nog relatief goed functioneert, maar dat veroudering inmiddels op (delen van) het bedrijventerrein zichtbaar is ingezet. Het bedrijventerrein voldoet, maar beantwoordt niet meer volledig aan de wensen en eisen van de moderne eindgebruikers. Om te voorkomen dat het bedrijventerrein afglijdt, zijn gerichte, relatief grote investeringen nodig. Daarbij is gezamenlijk publiek-privaat investeren de voorkeursstrategie, omdat de ingrepen op zowel de private kavels als de openbare ruimte moeten plaatsvinden. Alleen publiek investeren in bijvoorbeeld de openbare ruimte levert relatief weinig rendement op. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Marktwaarde & vastgoed

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

Wat valt daarbij op? • De werkgelegenheid op Aan de Zodeslagen is de afgelopen vijf jaar met circa 10% afgenomen. Het aantal vestigingen op het terrein is echter wel gelijk gebleven: de bestaande bedrijven hebben naar verwachting het personeelsbestand laten inkrimpen. • Door de vele industriële banen op het terrein (voornamelijk bij van der Leeden en verschillende kleinere productiebedrijven) is de toegevoegde waarde van het terrein relatief hoog per arbeidsplaats. De totale toegevoegde waarde op het terrein bedraagt circa €8 miljoen. • Hoewel kleinschalig, vertegenwoordigd het terrein een belangrijke economische functie en bron van werkgelegenheid voor de kern Ameide en het omliggend agrarisch gebied. • De ondernemers op het terrein zijn niet georganiseerd.

• Er is praktisch geen leegstand op het terrein. • De vastgoedvoorraad op het terrein is oud: vrijwel al het vastgoed heeft een bouwjaar vóór 1990. De kwaliteit van het vastgoed is wisselend, enkele panden of kavels op het terrein hebben een rommelige of onverzorgde uitstraling door bijvoorbeeld slecht onderhouden gevels of veel buitenopslag. • Verspreid over het terrein zijn ook woon-werkkavels aanwezig. Dit zorgt voor een verhoogde sociale controle op het terrein. • Zowel de externe- als interne bereikbaarheid van Aan de Zodeslagen is ondermaats. De wegen op het terrein zijn relatief smal en de bochtige wegstructuur maakt het moeilijk om voor groter (vracht)verkeer te navigeren. • Om de A27 te bereiken moet de dorpskern van Ameide worden doorkruist of over smalle landwegen worden gereden. Gezien het type bedrijvigheid op het terrein (industrie, handel en kleinere transportbedrijven) is hiermee de externe bereikbaarheid ondermaats.