Visie 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen'.pdf

• Het gehele terrein is goed bereikbaar te voet: op grote delen van het terrein zijn voetpaden aanwezig. • Via de bushalte aan de Prinsengracht is het terrein goed bereikbaar via het openbaar vervoer. Vanaf deze bushalte is onder andere het treinstation van Leerdam bereikbaar. • Er is relatief veel groen aanwezig op Aan de Zodeslagen. De groenvoorziening is wel voornamelijk aanwezig op de openbare ruimte. De private kavels zijn vaak functioneel ingericht. Het pand van Van der Leeden vormt hierbij een uitzondering. •

45

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

A

48%

42%

F. Circulaire economie

37%

40%

D + E + F = 39%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Basis

Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? De Next Economy-potentie op het bedrijventerrein ligt op basisniveau. Dat betekent dat het bedrijventerrein nog beperkt geschikt is voor de bedrijven en de bedrijfsactiviteiten van morgen. Om daartoe stappen te zetten, is het belangrijk om bij het begin te beginnen. Dat houdt in dat de grootste winst kan worden behaald in het op orde brengen van de basis van het bedrijventerrein: schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie

Klimaatadaptatie 5% terrein is groen 0% van het terrein is water

Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Circulaire economie Waar zit potentie?

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

Laag energieverbruik Laag gasverbruik

Gemiddeld weinig panden beschikken over zonnepanelen

• Het terrein is relatief groen, voornamelijk door groenvoorziening op de openbare ruimte. Ook de ligging van het terrein in agrarisch gebied en omgeven door groenvoorzieningen van woonhuizen zorgt dat het hitte-eilandeffect op het terrein relatief beperkt is. • Het energieverbruik op het terrein is relatief laag. Inmiddels zijn er 20 bedrijven die (collectief) zonnepanelen ingekocht en geplaatst hebben.

Innovatief vermogen 10% onder het provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is niet aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Beperkte potentie door aard van bedrijvigheid

• Een glasvezelverbinding of snelle internetverbinding ontbreekt op het terrein. Voor kennisintensieve bedrijven uit de 'smart industry' - maar ook steeds meer voor reguliere bedrijven - is dit een onmisbare randvoorwaarde. • Gezien de aard van de bedrijvigheid is er relatief weinig innovatiekracht aanwezig op het terrein.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

21%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: ≈ 3.2 Bouwhoogte: 12 meter

• 21% van de banen heeft een circulaire potentie. Dit zijn voornamelijk banen in sectoren met hoge circulaire potentie zoals de bouwnijverheid. • Er is een (mogelijjk) cluster zichtbaar in het soort reststromen op het terrein. Veel bedrijven zijn actief in de hout (houtskelet, bouwbedrijven, mandenproductie)

46

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER De Bull Bedrijventerrein De Bull

Locatie

Netto oppervlakte 2,5 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 2.5 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Functioneel

OV-bereikbaarheid

Barge

Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Metro

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 11300 m2

Leegstand: 0 m2

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 94

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 31

Sectorverdeling en profilering

0%

10%

20%

30%

Zakelijke dienstverlening

40% Handel

50%

60% Industrie

Typologie terrein

70%

80%

90%

Bouwnijverheid

100% Overig

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Private kleinschalige bedrijfsunits Nee

Bestemmingsplan mogelijkheden

Organisatiegraad

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 3.2

10 meter

90%

Ondernemersvereniging

Vereniging van Eigenaren (VVE)

Keurmerk Veilig Ondernemen

47

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

66%

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

63%

45%

A + B + C= 58%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase I Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Het bedrijventerrein bevindt zich in fase 1 van de levenscyclus. Gezien de leeftijd van het terrein (enkele jaren oud) is dit ook een logische conclusie. Dat betekent dat het bedrijventerrein economisch goed functioneert en dat het bedrijventerrein volledig beantwoordt aan de wensen en eisen van de moderne eindgebruikers. De investeringen die gedaan moeten worden om het terrein op dit niveau te houden zijn relatief klein, maar wel met enige regelmaat nodig. Gekeken naar het type terrein kan deze vrijwel alleen privaat worden gedaan. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Marktwaarde & vastgoed

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

Wat valt daarbij op? • De Bull kent een relatief lage banendichtheid (circa 35 banen per hectare). Ter indicatie: het gemiddeld aantal banen per hectare in de provincie Utrecht ligt op 50. De voornaamste reden voor de lage banendichtheid ligt bij de grote benodigde buitenopslag van Crane Mats Industries. • De indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde is hoog. Door de vele banen in bouw, maar ook de vele zakelijke dienstverlenende bedrijven op de Bull scoort het terreinrelatief hoog op indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde. • Omdat het terrein door een private partij wordt beheerd, is er een hoge mate van organisatie onder de ondernemers. Ingrepen op het terrein zijn dan ook makkelijk collectief en terreinbreed op te pakken.

• De Bull is pas de afgelopen jaren ontwikkeld. Hierdoor is de vastgoedvoorraad jong en heeft hiermee ook een verzorgde uitstraling. Ook de openbare ruimte op het terrein is goed onderhouden. • Het terrein is een privaat terrein, afgesloten vanaf de openbare weg met een slagboom. Hiermee is er een hoge mate van (sociale) veiligheid op het terrein. • Er zijn voldoende parkeergelegenheden op het terrein aanwezig. Er is praktisch geen sprake van parkeeroverlast op De Bull. • De externe bereikbaar van De Bull is niet geschikt voor grote verkeersvolumes. Het verkeer moet via de Nieuwe Rijksweg en het Lakerveld om uiteindelijk de Nieuwe Rijksweg te kunnen bereiken. Voornamelijk voor groter (vracht)verkeer is deze ontsluiting ondermaats.

• De Bull scoort gemiddeld op het gebied marktconforme werkomgeving. Zowel het groen als het aantal voorzieningen op het terrein is beperkt. Er is weinig mogelijk tot recreatie (in een groene omgeving) tijdens de lunchpauze voor werknemers. Ook is er geen horecavoorziening aanwezig op het terrein. • Het terrein is sterk versteend, er is nauwelijks groen aanwezig. Naast de negatieve effecten die verstening heeft op de klimaatadaptie zorgt verstening ook voor een mindere uitstraling en marktconforme werkomgeving van het terrein. • De bushalte aan de Kortenhoevenseweg ligt op circa 5 minuten lopen vanaf het terrein. Hiervoor moet wel de drukke Oude Rijksweg worden overgestoken. Vanaf deze halte zijn onder andere Utrecht Centraal en Leerdam bereikbaar. • Vanaf de stad Utrecht is het terrein in circa 20 autominuten rijden bereikbaar, wat zorgt voor een groot arbeidspotentieel voor de bedrijvigheid.

48

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

F. Circulaire economie

A

48%

32%

51%

37%

D + E + F = 38%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Basis Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? De Next Economy-potentie op het bedrijventerrein ligt op basisniveau. Dat betekent dat het bedrijventerrein nog beperkt geschikt is voor de bedrijven en de bedrijfsactiviteiten van morgen. Om daartoe stappen te zetten, is het belangrijk om bij het begin te beginnen. Dat houdt in dat de grootste winst kan worden behaald in het op orde brengen van de basis van het bedrijventerrein: schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Circulaire economie Waar zit potentie?

Klimaatadaptatie

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

1% terrein is groen 0% van het terrein is water

Laag energieverbruik Zeer laag gasverbruik

Relatief weinig panden beschikken over zonnepanelen

• In de klimaatadaptatie zijn nog stappen te zetten. Grote oppervlaktes zijn verhard wat zorgt voor een sterk hitte-eilandeffect op het terrein. Gemiddeld gezien is het terrein 2 tot 3 graden warmer dan omliggend gebied. • Voor zonnepanelen zijn vanwege het jonge vastgoed veel mogelijkheden. Deze potentie is momenteel onderbenut Ook boven parkeerplaatsen op straatniveau veel onbenutte potentie.

Innovatief vermogen 40% meer dan provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Beperkte potentie door aard van bedrijvigheid

• Op basis van kengetallen is het potentieel innovatief vermogen hoog. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van diverse (financiële) dienstverleners en ontwikkelaars. • Het bedrijventerrein beschikt over een glasvezelnetwerk. Gezien de aard van de bedrijvigheid (veel zakelijk dienstverlenende bedrijvigheid) is deze aansluiting een absolute pré.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

5%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: 3.2 Bouwhoogte: 10 meter

• De circulaire potentie van De Bull is laag. Dit komt met name door de kleinschaligheid van het terrein en het type bedrijvigheid. De bedrijfsactiviteiten creëren naar verwachting relatief weinig reststromen. Ook is het terrein te klein om bijvoorbeeld collectieve inzameling of uitwisseling van reststromen interessant te maken.

49

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER Gaasperwaard Bedrijventerrein Gaasperwaard

Locatie

Netto oppervlakte 23,7

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 18,2 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

Nweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Snelweg

Functioneel

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Trein

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 107.200 m2

Leegstand: 215 m2 (0,2% van de totale voorraad)

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 173

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 12

Sectorverdeling en profilering

0%

10%

20%

30%

Vervoer en opslag

Bestemmingsplan mogelijkheden

Organisatiegraad

40%

50%

Handel

60%

70%

Industrie

80%

90%

100%

Bouwnijverheid

Typologie terrein

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Middelgroot logistiek

Ja, tansport en logistiek

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 4.1

12 meter

90%

Ondernemersvereniging

BIZ

Keurmerk Veilig Ondernemen

50

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

48%

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

68%

61%

A + B + C= 60%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase I Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Bedrijventerrein Gaasperwaard is sinds enkele jaren in ontwikkeling en is pas recentelijk volledig uitgegeven. Op sommige kavels wordt nog gebouwd en is nog niet het volledige arbeidspotentieel aanwezig op het terrein. Het bedrijventerrein bevindt zich in fase 1 van de levenscyclus. Gezien de leeftijd van het terrein (enkele jaren oud) is dit ook een logische conclusie. Dat betekent dat het bedrijventerrein economisch goed functioneert en dat het bedrijventerrein volledig beantwoordt aan de wensen en eisen van de moderne eindgebruikers. De investeringen die gedaan moeten worden om het terrein op dit niveau te houden zijn relatief klein, maar wel met enige regelmaat nodig. Afhankelijk van de aard van de investering kan deze alleen publiek, privaat of gezamenlijk publiek-privaat worden gedaan. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Wat valt daarbij op? • Ondanks dat Gaasperwaard een terrein in ontwikkeling is, is de werkgelegenheid op het terrein in de periode 2017 – 2021 niet significant toegenomen. In totaal steeg de werkgelegenheid met circa 5%. Naar verwachting neemt de werkgelegenheid de komende jaren verder toe. • Gaasperwaard kent een relatief lage banendichtheid (circa 20 banen per hectare). Ter indicatie: het gemiddeld aantal banen per hectare in de provincie Utrecht ligt op 50. De bedrijvigheid op het terrein is relatief ruimte-extensief: de primaire bedrijfsclustering op het terrein is actief in de (groot)handel of logistiek.

Marktwaarde & vastgoed

• De vastgoedvoorraad op Gaasperwaard heeft een bouwjaar ná 2010. Hierdoor hebben panden en kavels op het terrein een verzorgde uitstraling. Ook de kwaliteit van het vastgoed is hoog: veel panden op het terrein hebben een hoge kwalitatieve uitstraling. • Langs de hoofdontsluitingswegen op Gaasperwaard liggen losliggende voetpaden. Hiermee kan vanaf de bushalte aan de Lange dreef het terrein goed per openbaar vervoer bereikt worden. Vanaf deze bushalte wordt Gaasperwaard ontsloten met Culemborg en Vianen. • De digitale bereikbaarheid is goed. Het terrein beschikt over een glasvezelverbinding

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

. • Centraal op het terrein is een parkachtige groenvoorziening gerealiseerd die bijdraagt aan een positieve uitstraling van het terrein. De aanwezige groenvoorziening is echter van een lage kwaliteit (alleen gras). Zet in op een hogere waarde van het groen, door bijvoorbeeld de aanleg van vlindervriendelijke groenstroken of groene daken. Hiermee wordt ook de hittestress op het terrein gedeeltelijk tegengegaan. • De rest van het terrein kent een acceptabele groenvoorziening. Wel is deze vrijwel alleen aanwezig langs de openbare weg: private kavels herbergen weinig groen. • Ondanks het logistieke karakter van het terrein is er weinig overlast van geparkeerde vrachtwagens langs de openbare weg. De parkeervoorzieningen op eigen kavel zijn op orde. Ook de algemene doorstroming van verkeer op- en rond Gaasperwaard is op orde. • Gaasperwaard is goed bereikbaar voor personeel. Vanaf de stad Utrecht is het terrein in circa 20 autominuten rijden bereikbaar, wat zorgt voor een groot arbeidspotentieel voor de bedrijvigheid. Door de ligging direct aan een af- en oprit aan de A27 is Gaasperwaard ook een gunstige vestigingslocatie voor logistieke bedrijvigheid. • De hoge mate van organisatiegraad op het terrein (met een BIZ en KVO) zorgt voor een prettig terrein om te ondernemen, knelpunten op het terrein kunnen snel collectief worden opgepakt.

51

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

F. Circulaire economie

A

48%

30%

61%

51%

D + E + F = 47%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Hoog Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? De Next Economy-potentie op het bedrijventerrein is hoog. Dat betekent dat de basis (schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd) grotendeels op orde is en dat er kansen zijn om een volgende stap te zetten om Next Economy-proof te worden. Daarbij is collectieve actie en investeringsvermogen nodig: samen kom je verder. Het is rendabel om gezamenlijk met ondernemers en eigenaars te investeren in de kansen die het bedrijventerrein biedt te verzilveren. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie

Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Circulaire economie Waar zit potentie?

Klimaatadaptatie

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

18% terrein is groen 0% van het terrein is water

Laag energieverbruik Zeer laag gasverbruik

Relatief weinig panden beschikken over zonnepanelen

• Voor zonnepanelen zijn vanwege het relatief jonge vastgoed veel mogelijkheden. Deze potentie wordt momenteel nog onderbenut: slechts enkele panden op het terrein benutten hun dak. Op met name de grotere logistieke panden op het terrein zijn nog kansen te verzilveren. • De aanwezige groenvoorziening is echter van een lage kwaliteit (alleen gras). Zet in op een hogere waarde van het groen, door bijvoorbeeld de aanleg van vlindervriendelijke groenstroken of groene daken. Hiermee wordt ook de hittestress op het terrein gedeeltelijk tegengegaan.

Innovatief vermogen 37% minder dan provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Hoge potentie door aard van bedrijvigheid

• De logistieke sector is één van de sectoren met de hoogste robotiseringspotentie. Gezien de aard van bedrijvigheid op Gaasperwaard zijn er dus veel kansen voor automatisering op het terrein. • Het bedrijventerrein beschikt over een glasvezelnetwerk. • Gezien de clustering van logistieke- en handelsbedrijven op het terrein is kruibestuiving van kennis, maar bijvoorbeeld ook tijdelijke uitwisseling van personeel en materieel mogelijk op Gaasperwaard.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

3%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: 4.1 Bouwhoogte: 12 meter

• Gaasperwaard heeft gezien het type bedrijfsactiviteiten een lage potentie voor de circulaire economie op het terrein. Naar verwachting zijn er weinig reststromen bij de bedrijven. De logistieke sector speelt wel een belangrijke rol in de circulaire economie in het algemeen: de sector is verantwoordelijk voor het transport van restproductenen retourstromen.

52

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER Meerkerk + Meerkerk IV Bedrijventerrein Meerkerk + Meerkerk IV

Locatie

Netto oppervlakte 29,5 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 29,5 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

Nweg

Multimodaliteit Niet aanwezig

Snelweg

Functioneel

OV-bereikbaarheid

Barge

Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Trein

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 173.500 m2

Leegstand: 2.100 m2 (1% van de totale voorraad)

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 1.300

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 95

Sectorverdeling en profilering

0%

10%

20%

Bouwnijverheid

Bestemmingsplan mogelijkheden

Organisatiegraad

30% Handel

40%

50%

60%

70%

Zakelijke dienstverlening

80%

90%

Industrie

100% Overig

Typologie terrein

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Regulier gemengd MKB

Auto en vrachtwagens

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 3.2 (Meerkerk IV t/m 4.2)

Wisselend Tot 21 meter

75%

Ondernemersvereniging

BIZ

Keurmerk Veilig Ondernemen

53

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

60%

B. Marktwaarde & Vastgoed 44%

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid 39%

A + B + C= 46%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase II Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Meerkerk is een terrein met twee gezichten. Het noordelijke deel van het terrein heeft een meer rommelige uitstraling met functionele panden en veel buitenopslag. De ontsluiting van het noordelijke- en middendeel s ook ondermaats voor het vele vrachtverkeer op het terrein. Het nieuwe zuidelijke deel van het terrein (Meerkerk IV) kent een meer hoogwaardigere uitstraling, met name voor de panden gelegen op een zichtlocatie langs de A27. Meerkerk bevindt zich algemeen gezien midden in fase 2 van de levenscyclus. Dat betekent dat het bedrijventerrein economisch nog goed functioneert, maar dat veroudering inmiddels op (delen van) het bedrijventerrein zichtbaar is ingezet. Het bedrijventerrein voldoet, maar beantwoordt niet meer volledig aan de wensen en eisen van de moderne eindgebruikers. Om te voorkomen dat het bedrijventerrein afglijdt, zijn gerichte, relatief grote investeringen nodig. Daarbij is gezamenlijk publiek-privaat investeren de voorkeursstrategie, omdat de ingrepen op zowel de private kavels als de openbare ruimte moeten plaatsvinden. Alleen publiek investeren in bijvoorbeeld de openbare ruimte levert relatief weinig rendement op. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Marktwaarde & vastgoed

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

Wat valt daarbij op? • Meerkerk is een economisch zeer sterk terrein. Met circa 1.300 banen op het terrein is Meerkerk een belangrijke werkgever voor de gemeente. Ook is de werkgelegenheid in de periode 2017 – 2021 met ruim 10% toegenomen. • Meerkerk kent een hoge banendichtheid, ondanks de ruimte-extensieve bedrijvigheid bij de verschillende auto- en vrachtwagenhandelaren in het noordelijk deel van het terrein. Gemiddeld gezien zijn er circa 50 banen per hectare. Hiermee is Meerkerk vergelijkbaar met het provinciaal gemiddelde. • Het terrein huisvest relatief veel banen in de zakelijke dienstverlening. Denk hierbij aan JustLease, maar ook huisvest Meerkerk diverse advies- en accountancybureaus. • Door de aard van de bedrijvigheid creëert Meerkerk veel indirecte werkgelegenheid. Op basis van kengetallen schatten we in dat er circa 600 banen indirect afhankelijk zijn van de bedrijfsactiviteiten op het terrein. • De vastgoedvoorraad op Meerkerk heeft twee gezichten. Op het noordelijk (en oudere) deel van het terrein hebben de panden voornamelijk een functionele uitstraling en zien sommige kavels er rommelig uit. Het vastgoed op het zuidelijk deel heeft over het algemeen een verzorgde tot hoogwaardige uitstraling. • De leegstand op Meerkerk is met 1% ruim onder het frictieniveau (circa 5%). Enerzijds geeft dit aan dat het terrein in trek is bij ondernemers.

Aan de andere kant is er weinig bedrijfsruimte beschikbaar voor de doorgroei van bestaande ondernemers op het terrein. • Meerkerk scoort laag op de indicator voetganger- en fietsvriendelijkheid. Op vrijwel het gehele terrein zijn geen goede voet- en fietspaden aanwezig. De relatief smalle hoofdontsluitingsweg over het terrein moet door fietsers en voetgangers worden gedeeld met het vele (vracht)verkeer op het terrein. • De digitale bereikbaarheid is goed. Het terrein beschikt over een glasvezelverbinding. • Meerkerk scoort ondergemiddeld op marktconforme werkomgeving. Zowel het groen als het aantal voorzieningen op het terrein is beperkt. Er is weinig mogelijk tot recreatie (in een groene omgeving) tijdens de lunchpauze voor werknemers. Ook is er geen horecavoorziening aanwezig op het terrein. • Op interne bereikbaarheid zijn stappen te zetten. Ondanks dat de meeste kavels beschikken over voldoende parkeergelegenheid, zorgt het laden en lossen van vrachtverkeer op de openbare weg direct voor verkeersonveilige situaties op het terrein. De bochtige, soms onoverzichtelijke infrastructuur draagt hier aan bij. • Ondanks de goede externe bereikbaarheid van het terrein voor (vracht)verkeer, is het terrein niet bereikbaar via het openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde bushalte ligt bij de McDonalds langs de A27. Vanaf deze halte is het circa 30 minuten lopen richting het terrein.

54

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

A

48%

50%

F. Circulaire economie

49%

41%

D + E + F = 47%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Hoog Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? De Next Economy-potentie op het bedrijventerrein is hoog. Dat betekent dat de basis (schoon, heel, veilig, duurzaam en georganiseerd) grotendeels op orde is en dat er kansen zijn om een volgende stap te zetten om Next Economy-proof te worden. Daarbij is collectieve actie en investeringsvermogen nodig: samen kom je verder. Het is rendabel om gezamenlijk met ondernemers en eigenaars te investeren in de kansen die het bedrijventerrein biedt te verzilveren. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie

Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Circulaire economie Waar zit potentie?

Klimaatadaptatie

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

2% terrein is groen 0,5% van het terrein is water

Laag energieverbruik Zeer laag gasverbruik

Hoog aantal panden beschikken over zonnepanelen

• Het vastgoed op het terrein is relatief oud, toont leeftijd en kan een verduurzamingsslag gebruiken aangezien het gemiddelde bouwjaar 1991 is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het beter isoleren van het vastgoed, vervangen van verlichting of de plaatsing van dubbelglas. • Ondanks het relatief oude vastgoed beschikt een hoog aantal panden over zonnepanelen op het dak. • Het terrein is sterk versteend, zowel in de private als publieke ruimte is nauwelijks groen aanwezig. Naast de negatieve effecten die verstening heeft op de klimaatadaptie zorgt verstening ook voor een mindere uitstraling en marktconforme werkomgeving van het terrein.

Innovatief vermogen 47% meer dan provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Beperkte potentie door aard van bedrijvigheid

• Op basis van kengetallen is het potentieel innovatief vermogen hoog. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van de industriële- en bouwsector. In deze sectoren vindt doorgaans relatief veel innovatie plaats. • Het bedrijventerrein beschikt over een glasvezelnetwerk. • De netcapaciteitsproblemen kunnen mogelijk een knelpunt zijn bij de ontwikkeling van de toekomstige uitbreiding van het terrein met Meerkerk IVa.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

37%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: ≈ 4.2 Bouwhoogte: ≈ 15 meter

• 16% van de banen heeft een circulaire potentie. Dit zijn banen in sectoren met hoge circulaire potentie, zoals: voedingsmiddelenindustrie, kunststoffenindustrie, afval en recycling en bouwnijverheid. Ook gezien de omvang van het terrein en de hoeveelheid bedrijven is het mogelijk interessant om een reststromenscan uit te voeren. Mogelijk liggen er kansen voor de uitwisseling van reststromen of collectieve afvalinzameling.

55

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

NEER Nieuw Schaik Bedrijventerrein Nieuw Schaik

Locatie

Netto oppervlakte 45,2 hectare

Omvang & aanbod

Bereikbaarheid

Netto uitgegeven 45,2 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

N-weg

Multimodaliteit

Snelweg

Niet aanwezig

Functioneel

Barge

OV-bereikbaarheid Niet aanwezig

Rail

Modern gemengd

Bus

Trein

Hoogwaardig

Uitstraling

Vastgoed

Omvang: 282.000 m2

Leegstand: 3.400 m2 (1% van de totale voorraad)

Banen en vestigingen

Aantal werkzame personen (2021) 1.540

Aantal bedrijfsvestigingen (2021) 200

Sectorverdeling en profilering

0%

10%

20%

Handel

Bestemmingspla n mogelijkheden

Organisatiegraad

30%

ndustrie

40%

50%

Bouwnijverheid

60%

70%

80%

90%

Zakelijke dienstverlening

100% Overig

Typologie terrein

Concentratie bedrijvigheid aanwezig?

Regulier gemengd MKB

Nee

Milieucategorie

Bouwhoogte

bebouwingspercentage

t/m 4.1

15 meter

90%

Ondernemersvereniging

BIZ

Keurmerk Veilig Ondernemen

56

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie 36%

67%

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

42%

49%

A + B + C= 52%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Fase II Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Het bedrijventerrein bevindt zich in hoog in fase 2 van de levenscyclus. Dat betekent dat het bedrijventerrein economisch nog goed functioneert, maar dat veroudering inmiddels op (delen van) het bedrijventerrein zichtbaar is ingezet. Het bedrijventerrein voldoet, maar beantwoordt niet meer volledig aan de wensen en eisen van de moderne eindgebruikers. Om te voorkomen dat het bedrijventerrein afglijdt, zijn gerichte investeringen nodig. Daarbij is gezamenlijk publiek-privaat investeren de voorkeursstrategie, omdat de ingrepen op zowel de private kavels als de openbare ruimte moeten plaatsvinden. Alleen publiek investeren in bijvoorbeeld de openbare ruimte levert relatief weinig rendement op. Hoofdcriterium

Werkgelegenheid & economie

Marktwaarde & vastgoed

Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

Wat valt daarbij op? • Nieuw Schaik kent een hoge banendichtheid, ondanks de ruimte-extensieve bedrijvigheid (veel buitenruimte en opslag) bij onder andere Schreuder en Ballast Nedam.. Gemiddeld gezien zijn er circa 50 banen per hectare. Hiermee is het terrein vergelijkbaar met het provinciaal gemiddelde. • De indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde is hoog. Door de vele banen in de industrie, bouw, handel en reparatie en vervoer en opslag scoort Nieuw Schaik relatief hoog op indirecte werkgelegenheid en toegevoegde waarde. • De werkgelegenheid op het terrein is in de periode 2017 – 2021 met circa 15% toegenomen. • De vastgoedvoorraad op Nieuw Schaik is relatief oud. Circa 50% van de totale vastgoedvoorraad op het terrein heeft een bouwjaar vóór 1986. Hoewel de meeste panden goed onderhouden zijn, toont het vastgoed op sommige plekken leeftijd en kan een verduurzamingsslag gebruiken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het beter isoleren van het vastgoed, vervangen van verlichting of de plaatsing van dubbelglas. Denk daarnaast ook aan de dakconstructies geschikt maken voor kleinschalige energieopwek of een warmtpomp, of het creëren van een daktuin voor de biodiversiteit. • Het vastgoed op het terrein bestaat grotendeels uit 1 of maximaal 2 bouwlagen.

Hiermee worden de bestaande kavels relatief extensief benut in lijn met de toegestane bouwhoogte van 15 meter vanuit het bestemmingsplan. De diverse autobedrijven centraal op het terrein hebben veel parkeergelegenheid op het maaiveld. Voor deze bedrijven is parkeren op het dak een interessante optie, om zo nieuwe ruimte voor bedrijvigheid op het terrein vrij te spelen. • Parkeeroverlast vormt een probleem op Nieuw Schaik: verschillende bedrijfskavels hebben te weinig parkeergelegenheid op het eigen kavel. Hierin zijn wel verschillen in deelgebieden van het terrein zichtbaar. In sommige gebieden is er voldoende parkeergelegenheid op eigen kavel of openbare parkeerplaatsen. Met name het noordelijk deel van het terrein met veel ruimte-intensieve bedrijvigheid en diverse autobedrijven wordt er veel langs de openbare weg geparkeerd. • De meeste wegen op het terrein beschikken over een losliggend voetpad. Het voetpad wordt op verschillende plekken echter geblokkeerd door geparkeerde auto’s, wat de bereikbaarheid en verkeersveiligheid op het terrein niet ten goede komt. • Op circa 10 minuten lopen vanaf Nieuw Schaik ligt het treinstation van Leerdam. Vanaf dit station zijn onder andere Gorinchem (10 minuten) Geldermalsen (10n minuten) en Dordrecht (circa 45 minuten) goed bereikbaar. Hiermee is het terrein een goed bereikbare arbeidsplaats voor veel potentiele werknemers.

Het ontbreekt op station Leerdam echter wel aan OV-fietsen, en ook is het aantal fietskluizen op het station relatief beperkt. • De hoge mate van veiligheid op het terrein (slagboom, camerabewaking en een BIZ) maakt Nieuw Schaik een veilige plek om te werken en te ondernemen. De criminaliteit op het terrein is sterk afgenomen door deze veiligheidsmaatregelen. • Er is relatief veel groen aanwezig op het terrein langs de openbare wegen. De private kavels zijn echter sterk versteend.

57

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Next-economy thema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

A

48%

34%

F. Circulaire economie

40%

50%

D + E + F = 41%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Hoog Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? Bedrijventerrein Nieuw Schaik scoort net boven het basisniveau op het gebied van de next economy potentie. Door de aard van de bedrijven is er relatief veel potentie voor circulaire bedrijfsvoering. Denk hierbij aan bedrijven zoals Ballast Nedam, FrieslandCampina of diverse kleinere (natuur)steenverwerkende bedrijven. Ook de aanwezigheid van de milieustraat Leerdam kan hieraan bijdragen. Om deze stappen te zetten is het van belang om samen met welwillende ondernemers en eigenaars de ‘olievlek’ aan positieve aanknopingspunten verder te verspreiden over het gebied. Daarmee ontstaat een basis voor collectieve actie en investeringsvermogen om de aanwezige kansen succesvol te verzilveren. Next-Economy investeringsthema’s

Uitgangssituatie Energietransitie en klimaatdaptatie Waar zit potentie?

Uitgangssituatie Automatisering en digitalisering Waar zit potentie?

Uitgangssituatie

Circulaire economie Waar zit potentie?

Klimaatadaptatie

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

8% terrein is groen 2% van het terrein is water

Gemiddeld energieverbruik Gemiddeld gasverbruik

Laag aantal panden beschikken over zonnepanelen

• In de klimaatadaptatie zijn nog stappen te zetten. Grote oppervlaktes zijn verhard wat zorgt voor een sterk hitte-eilandeffect op Nieuw Schaik. Gemiddeld gezien is het terrein 2 tot 3 graden warmer dan omliggend gebied. • Voor zonnepanelen liggen er nog veel mogelijkheden. Relatief weinig panden beschikken over zonnepanelen (ook de nieuwere panden). Ook boven parkeerplaatsen (bijvoorbeeld bij FrieslandCampina) op straatniveau is er veel onbenutte potentie.

Innovatief vermogen 60% meer dan provinciaal gemiddelde

Digitale infrastructuur Glasvezel is aanwezig Congestie stroomnet aanwezig

Robotisering Beperkte potentie door aard van bedrijvigheid

• Op basis van kengetallen is het potentieel innovatief vermogen hoog. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van de industriële- en bouwsector. In deze sectoren vindt doorgaans relatief veel innovatie plaats. Dit kan zowel innovatie zijn op product- als procesniveau. Een mooi voorbeeld hiervan is FrieslandCampina. • Het bedrijventerrein beschikt (binnenkort) over een glasvezelnetwerk. Naar verwachting is de verbinding in de zomer van 2022 gereed.

Circulaire banen (potentie)

Circulaire initiatieven

25%

Niet aanwezig

Bestemmingsplanruimte Milieucategorie: 4.1 Bouwhoogte: 15 meter

• 25% van de banen heeft een circulaire potentie. Dit zijn banen in sectoren met hoge circulaire potentie, zoals: voedingsmiddelenindustrie, kunststoffenindustrie, afval en recycling en bouwnijverheid. De aanwezigheid van deze sectoren is sterk afhankelijk van het type terrein. Landelijk ligt dit percentage gemiddeld tussen de 10%-20%. Het percentage circulaire banen Nieuw Schaik ligt dus sterk boven het landelijk beeld. • Het bestemmingsplan is grotendeels op orde voor meer hindergevende bedrijvigheid. Ook biedt de bouwhoogte van 15 meter ruimte in intensief ruimtegebruik.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

58

Bijlage C: Kaarten Beter Benutten Indicator In deze bijlage wordt het ruimtegebruik op vijf bedrijventerreinen (Nieuw Schaik, De Hagen + De Biezen, Meerkerk en Aan de Zodeslagen) geanalyseerd aan de hand van de BBI (Beter Benutten Indicator). Deze analyse is aan de hand van kaartmateriaal van de terreinen snel en overzichtelijk in beeld gebracht. Per terrein wordt een zestal indicatoren in beeld gebracht: • •

•

•

•

•

Floor Space index (FSI): de FSI is de verhouding tussen het bruto vloeroppervlakte en netto kaveloppervlakte. Hoe hoger de FSI, hoe intensiever de ruimte op een terrein wordt benut Terreinquotiënt (TQ): de TQ is de verhouding tussen aantal werkzame personen en netto kaveloppervlakte. Uitgedrukt in het aantal vierkante meter (netto) kavel wordt gebruikt per werkzaam persoon. Hoe lager de TQ, hoe (arbeids)intensiever de ruimte op een terrein wordt benut. Benutting maximaal bebouwingspercentage: de verhouding tussen het maximaal bebouwingspercentage op een kavel vanuit het bestemmingsplan versus het momenteel bebouwde percentage. Hoe groter het verschil hierbij, hoe meer theoretische ruimtewinst. Benutting maximale bouwhoogte: de verhouding tussen de maximale bouwhoogte op een kavel vanuit het bestemmingsplan versus de huidige bouwhoogte van het vastgoed. Hoe groter het verschil hierbij, hoe meer theoretische ruimtewinst. Juiste bedrijf op de juiste plek: de verhouding tussen de maximaal toegestane milieucategorie per kavel en de milieucategorie van de momenteel gevestigde bedrijven. Dit omvat zowel bedrijven in milieucategorie 1 & 2, waar in het bestemmingsplan minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan als bedrijven in milieucategorie 3.2 en lager waar minimaal 4.1 is toegestaan.

Duurzaamheid vastgoed en energielabel: de bouwperiode van het bedrijfsvastgoed en (indien beschikbaar) het energielabel van de panden.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Nieuw Schaik Tabel 20: Floor Space Index (FSI) – Nieuw Schaik

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 21: Terreinquotiënt (TQ) – Nieuw Schaik

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), bewerking Stec Groep (2022).

59

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 22: Benutten bebouwingspercentage – Nieuw Schaik

Bron: BAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 23: Benutten bouwhoogte – Nieuw Schaik

Bron: 3DBAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

60

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 24: Maximale milieucategorieën – Nieuw Schaik

Bron: ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 25: Juiste bedrijf op de juiste plek - ‘Uitplaatsbare’ bedrijven – Nieuw Schaik

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

61

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 26: Juiste bedrijf op de juiste plek - Benutten HMC-locaties – Nieuw Schaik

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 27: Duurzaam ruimtegebruik – Bouwjaren en energielabels – Nieuw Schaik

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

62

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

63

De Hagen & De Biezen Voor de Gaasperwaard is gezien de jonge leeftijd van veel vastgoed nog weinig openbare data met betrekking tot dit vastgoed beschikbaar. Ook in de gebruikte werkgelegenheidsdata (PAR 2021) is nog relatief weinig bedrijvigheid op het terrein geregisterd. Hierdoor ontbreekt het terrein in diverse analyses. Tabel 28: Floor Space Index (FSI) – De Hagen & De Biezen

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 29: Terreinquotiënt (TQ) – De Hagen & De Biezen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), bewerking Stec Groep (2022).

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 30: Benutten bebouwingspercentage – De Hagen & De Biezen

Bron: BAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 31: Benutten bouwhoogte – De Hagen & De Biezen

Bron: 3DBAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

64

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 32: Maximale milieucategorieën – De Hagen & De Biezen + Gaasperwaard

Bron: ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 33: Juiste bedrijf op de juiste plek - ‘Uitplaatsbare’ bedrijven – De Hagen & De Biezen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

65

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 34: Juiste bedrijf op de juiste plek - Benutten HMC-locaties – De Hagen & De Biezen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 35: Duurzaam ruimtegebruik – Bouwjaren en energielabels – De Hagen & De Biezen

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

66

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Meerkerk Tabel 36: Floor Space Index (FSI) – Meerkerk

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 37: Terreinquotiënt (TQ) – Meerkerk

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), bewerking Stec Groep (2022).

67

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 38: Benutten bebouwingspercentage – Meerkerk

Bron: BAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 39: Benutten bouwhoogte – Meerkerk

Bron: 3DBAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

68

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 40: Maximale milieucategorieën – Meerkerk

Bron: ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 41: Juiste bedrijf op de juiste plek - ‘Uitplaatsbare’ bedrijven – Meerkerk

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

69

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 42: Juiste bedrijf op de juiste plek - Benutten HMC-locaties – Meerkerk

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 43: Duurzaam ruimtegebruik – Bouwjaren en energielabels – Meerkerk

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

70

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Aan de Zodeslagen Tabel 44: Floor Space Index (FSI) – Aan de Zodeslagen

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 45: Terreinquotiënt (TQ) – Aan de Zodeslagen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), bewerking Stec Groep (2022).

71

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 46: Benutten bebouwingspercentage – Aan de Zodeslagen

Bron: BAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 47: Benutten bouwhoogte – Aan de Zodeslagen

Bron: 3DBAG (2022), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

72

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 48: Maximale milieucategorieën – Aan de Zodeslagen

Bron: ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 49: Juiste bedrijf op de juiste plek - ‘Uitplaatsbare’ bedrijven – Aan de Zodeslagen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

73

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Tabel 50: Juiste bedrijf op de juiste plek - Benutten HMC-locaties – Aan de Zodeslagen

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR, 2021), ruimtelijkeplannen.nl (2022), bewerking Stec Groep (2022).

Tabel 51: Duurzaam ruimtegebruik – Bouwjaren en energielabels – Aan de Zodeslagen

Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022).

74