Visie 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen'.pdf

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Bedrijventerreinenvisie Vijfheerenlanden Stec Groep aan de gemeente Vijfheerenlanden

Jasper Beekmans & David van Doesburg 3 maart 2023

2

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

Aanleiding................................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Visie op de werklandschappen 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 2.5 2.6

3

5

Samenvattende sterkte-zwakteanalyse .................................................. 5 Algemene bevindingen ........................................................................... 6 Krapte op de bedrijventerreinenmarkt, nieuwe ontwikkeling noodzakelijk .............................................................................................. 7 Optie 1: toevoegen gevarieerd aanbod op nieuwe bedrijventerreinen.................................................................................... 8 Optie 2: beter benutten van de bestaande voorraad: ruimtewinst door intensiveren ..................................................................................... 8 Bestaande voorraad waardevast en toekomstbestendig ................... 12 Overzicht in te zetten subsidieregelingen ............................................ 15 Actieagenda per terrein ......................................................................... 16

Bijlage A: Nulmeting bestaande bedrijventerreinen

23

Algemene bevindingen: hoge economische waarde bedrijventerreinen ...... 23 NEER-analyse: positie op de levenscyclus van bedrijventerreinen ................ 27 NEER-analyse: Next Economy potentie bedrijventerreinen ............................ 30 Beter Benutten Indicator (BBI) ........................................................................... 33 Vertaling provinciale prognose: circa 5,5 tot 22,5 hectare ruimtevraag t/m 2030 .................................................................................................. 35

Bijlage B: uitwerking NEER

37

NEER De Hagen + De Biezen .............................................................................. 40 NEER Aan De Zodeslagen .................................................................................. 43 NEER De Bull ....................................................................................................... 46 NEER Gaasperwaard .......................................................................................... 49 NEER Meerkerk + Meerkerk IV ........................................................................... 52 NEER Nieuw Schaik ............................................................................................ 55

Bijlage C: Kaarten Beter Benutten Indicator

58

Nieuw Schaik ....................................................................................................... 59 De Hagen & De Biezen ........................................................................................ 63 Meerkerk .............................................................................................................. 67 Aan de Zodeslagen ............................................................................................. 71

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Er komt veel op de gemeente en haar bedrijven af Ongeveer de helft van de werkgelegenheid hangt samen met uw bedrijventerreinen. Om het toekomstige verdienvermogen en ondernemerschap van Vijfheerenlanden te kunnen blijven garanderen zijn kwalitatief goede bedrijventerreinen onontbeerlijk. Next economy ontwikkelingen als circulaire economie, robotisering, de energietransitie en verduurzaming, de noodzaak tot vergroening en tegengaan van hittestress hebben ook een blijvende impact op bedrijven en hun ruimtegebruik. Om voldoende personeel te kunnen blijven aantrekken is een prettige werkomgeving steeds belangrijker. Deze ontwikkelingen vragen om een complete en concrete strategische visie op de bedrijventerreinen in de gemeente. De gemeente Vijfheerenlanden stelde zelf al een plan van aanpak op voor het opstellen van een visie op de werklandschappen in de gemeente. Dat stuk is een belangrijke leidraad voor onze aanpak en is zoveel als mogelijk hierin verwerkt. Ruimtelijke kwaliteit prioriteit om economische kansen te benutten… Als fusiegemeente is het extra belangrijk een gedragen visie te hebben op de bedrijventerreinen. De voormalige gemeenten moeten elkaar zoveel mogelijk aanvullen en zeker niet beconcurreren. De regio kenmerkt zich door een sterke aanwezigheid van MKB-bedrijvigheid, aangevuld met enkele grotere (inter)nationale bedrijven.

De ligging aan de A27 en A2 en nabijheid van de A15-as maakt Vijfheerenlanden ook aantrekkelijk voor logistieke bedrijvigheid. Het gebrek aan ruimte in de omliggende regio’s maakt dat de gemeente mogelijk aantrekkelijk wordt voor ‘uitwijkende’ bedrijven. Maar dat mag niet ten koste gaan van uitbreidingsruimte voor de eigen lokaal gewortelde ondernemers. Momenteel wordt namelijk ook al tegen grenzen aangelopen: er is nauwelijks tot geen aanbod meer van bedrijfskavels in Vijfheerenlanden. Uitbreiding ‘in het groen’ is niet evident; er zijn veel ruimteclaims (o.a. van energie, maar ook van wonen, landschap en infrastructuur). Daarom is het zo optimaal mogelijk benutten van al bestaande bedrijventerreinen van wezenlijk belang. Zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen behouden blijft is daarom prioriteit van de gemeente Vijfheerenlanden. …en om van bedrijventerreinen toekomstbestendige werklandschappen te maken U wilt de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden ook op langere termijn aantrekkelijk houden voor bedrijven en hun werknemers. Een gezonde, duurzame werkomgeving wordt in de strijd om personeel steeds belangrijker. En dus ook voor de ondernemers op bedrijventerreinen. Binnen die veranderende visie op bedrijventerreinen hoort ook een echt nieuwe kijk.

De bedrijventerreinen hebben zeker niet alleen meer een economische functie, maar spelen ook een rol in de klimaatopgave, de energietransitie, een prettige gezonde werkomgeving, et cetera. We spreken daarom in deze visie straks niet meer over bedrijventerreinen maar maken de stap naar werklandschappen 1. Wat komt er op onze bedrijventerreinen af en hoe zorgen we voor de transitie naar werklandschappen? Een kwalitatief toekomstbestendige voorraad werklandschappen is cruciaal voor een sterke lokale economie. De gemeente wil scherp in beeld hebben hoe toekomstbestendig de bedrijventerreinen zijn. Hoe staan de terreinen er op dit moment voor? Wat zijn de gevolgen van next economy trends als circulaire economie, verduurzaming en robotisering op het bedrijfsleven? Sluit de huidige voorraad bedrijventerrein daarop aan? Hoe worden terreinen zo intensief en efficiënt mogelijk benut? In hoeverre bieden de bestaande terreinen ruimte (aanbod aan panden en kavels) om te voorzien in de behoefte van bedrijven? Hoe verhouden bedrijventerreinen zich tot wonen (werkgelegenheid bieden aan inwoners van de gemeente, voor de regio of beide?) en mobiliteit (welke verkeersbewegingen zijn realistisch en gewenst, nu 1 In de tekst hierna hebben we het soms over ‘bedrijventerreinen’ omdat bijvoorbeeld de provinciale verordening het daar nog over heeft, of omdat het in de bestaande situatie nog steeds

bedrijventerreinen zijn. Als het expliciet om de toekomstige situatie gaat hebben we het over werklandschappen.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

4

en in de toekomst)? Wat komt er zo bezien op de bedrijventerreinen van Vijfheerenlanden af? Welke ingrepen zijn nodig om van de bedrijventerreinen toekomstbestendige werklandschappen te maken? Voor welke ingrepen is de gemeente Vijfheerenlanden verantwoordelijk, waarvoor staan ondernemers aan de lat, en waarvoor kan u als gemeente samen met stakeholders werken aan een sterke bedrijventerreinenportefeuille? Actuele inzichten basis voor de te voeren strategie op werklandschappen en input voor Omgevingsvisie De twee sporen hangen uiteraard sterk met elkaar samen. Door een goed beeld te vormen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerrein en inzicht in de kwaliteit van de bestaande voorraad (en in te zetten maatregelen) beschikt de gemeente over gedegen input. Dit om het ruimtelijk beleid goed vorm te geven, in gesprek te gaan met regio(‘s) en provincie, maar vooral te werken aan een economisch sterk en toekomstbestendig Vijfheerenlanden. De visie geeft daarnaast input voor de Omgevingsvisie.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk twee leest u de visie op de werklandschappen voor Vijfheerenlanden. Hoe kijken we in de toekomst naar onze bedrijventerreinen, en hoe kan er een slag worden gemaakt om van bedrijventerreinen naar werklandschappen te gaan voor zowel onze bestaande als nieuwe terreinen? Hierbij is zowel het beter benutten van onze bestaande locaties als het toevoegen van nieuwe werklandschappen van groot belang. In paragraaf 2.6 is een actielijst per bedrijventerrein opgenomen. Welke stappen kunnen per locatie gezet worden om de stap ban bedrijventerreinen naar werklandschappen te gaan? Ook is in deze paragraaf opgenomen welke aandachtspunten en criteria gesteld kunnen worden voor nog nieuw te ontwikkelen werklandschappen binnen de gemeente. In bijlage A is de nulmeting van de bestaande bedrijventerreinen opgenomen 2. Welke kansen en uitdagingen zijn er op de bestaande locaties? In bijlage B wordt per bestaand bedrijventerrein in beeld gebracht hoe economisch waardevast het terrein is, en in hoeverre het terrein kan inspelen op diverse trends vanuit de next economy. In bijlage C is het kaartmateriaal met betrekking tot het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen opgenomen.

2 Hierbij zijn alleen publiek toegankelijke terreinen geanalyseerd met meerdere eindgebruikers en met een minimale omvang van 5 hectare. Kleinere terreinen (of met maar één of enkele eindgebruikers) kunnen een sterk vertekenend beeld geven in de analyse. De algemeen overkoepelende kansen en opgaven zoals opgenomen in deze visie zijn uiteraard wel van toepassing op deze terreinen.

5

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

2 Visie op de werklandschappen In dit hoofdstuk wordt de visie op de werklandschappen uiteen gezet. Hoe kijken we in de toekomst naar onze bedrijventerreinen, en hoe kan er een slag worden gemaakt om van bedrijventerreinen naar werklandschappen te gaan voor zowel onze bestaande als nieuwe terreinen? Op deze manier zorgen we dat er voldoende ruimte is en blijft om goed te kunnen ondernemen, prettig te werken en verblijven op de werklandschappen in onze gemeente. In onderstaande tabel is een overkoepelende sterkte-zwakte analyse opgenomen met betrekking tot de gehele gemeente als samenvatting voor dit hoofdstuk.

2.1 Samenvattende sterkte-zwakteanalyse Sterkte / kans

Zwakte / bedreiging

De bedrijventerreinen zijn van onmisbare waarde in hun bijdrage aan de brede welvaart binnen de gemeente Vijfheerenlanden. Ruim 35% van de (directe) werkgelegenheid binnen de gemeente is te herleiden naar de bedrijventerreinen, inclusief indirecte werkgelegenheid zijn de bedrijventerreinen goed voor circa 45% van de totale werkgelegenheid binnen de gemeente.

Op verschillende terreinen is de staat van de openbare ruimte op orde (zowel op het gebied van groenvoorziening als algemeen onderhoud), maar investeert de ondernemer ‘achter het hek’ weinig in de uitstraling van zijn pand of kavel.

Agrarische economie belangrijke pijler onder het ecosysteem op de bedrijventerreinen. Binnen de gemeente circa 500 personen actief zijn in de land- en tuinbouw of dienstverlenend hieraan zijn. Hiermee is het aandeel van de agrarische economie relatief bescheiden: circa 1% van de totale werkgelegenheid. Ondanks het relatief bescheiden aandeel direct gerelateerde banen in de agrarische sector, is de agrarische sector een belangrijk vliegwiel voor het ecosysteem en innovatie op de bedrijventerreinen. FrieslandCampina en Lactalis (beide circa 400 banen) zijn in de gemeente gevestigd vanuit de vele melkveehouders in de regio, en direct gekoppeld aan deze zuivelindustrie zijn diverse bedrijven in de gemeente die dienstverlenend zijn aan de bedrijfsprocessen zoals (tank)transportbedrijven en koelhuizen. De bedrijventerreinen zijn over het algemeen goed georganiseerd. Veel terreinen hebben een ondernemersvereniging- of collectief. Als extra aanvulling hierop beschikken bijvoorbeeld De Hagen + De Biezen, Nieuw Schaik, Meerkerk en Gaasperwaard over het KVO-B Keurmerk. Uit een analyse van bedrijventerreinen in andere regio’s in Nederland blijkt dat terreinen die over een ondernemerscollectief beschikken, veelal toekomstbestendiger zijn. Ondernemers zijn over het algemeen tevreden met hun huidige vestigingslocatie: gemiddeld wordt een 7,9 als rapportcijfer gegeven.

Circa 40% geeft aan (zeer) tevreden te zijn met zowel de functionaliteit (zoals indeling of laad- en losmogelijkheden) als de representativiteit van het pand (uitstraling, zowel voor personeel als klanten). Om in de (nabije) toekomst te kunnen voorzien in de ruimtevraag naar nieuwe bedrijfskavels, wordt Meerkerk IVa naar verwachting binnen enkele jaren in uitgifte gebracht. Ook zijn er verschillende overige uitbreidingslocaties in beeld als mogelijke toekomstige ontwikkellocaties. Op veel bedrijventerreinen zijn de planologische mogelijkheden op orde. Het beter benutten / intensiever gebruik maken van bestaande kavels is op veel terreinen mogelijk. Zowel op bebouwingspercentage als bouwhoogte is veel theoretische ruimtewinst haalbaar. Verschillende ondernemers in Vijfheerenlanden zijn hier al actief mee bezig.

Hoewel er weinig sprake is van verpaupering van panden, zijn veel kavels vaak functioneel ingericht met weinig aandacht en ruimte voor groenvoorziening. Hierdoor zien we – ondanks een ligging in landelijk gebied – dat de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden gemiddeld 1 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde regionale temperatuur. Ondernemers geven als voornaamste verbeterpunt van hun huidige vestigingslocatie de volgende punten: • De parkeersituatie rondom hun pand, • De bereikbaarheid per openbaar vervoer • Het ontbreken van een goede digitale infrastructuur wordt genoemd Ondernemers zien parkeerproblematiek vaak als minpunt voor het vestigingsklimaat. De hoge parkeerdruk wordt ook landelijk veelvuldig genoemd als verbeterpunt op bedrijventerreinen. Op het moment dat er een tekort is aan parkeerplaatsen vindt oneigenlijk parkeren plaats in de openbare ruimte. Dit geeft een rommelige uitstraling en kan de verkeersveiligheid negatief beïnvloeden. De arbeidsmarkt in Vijfheerenlanden (en regio) is zeer krap. Met name de vraag naar technisch geschoold personeel is hoog. Hiermee moet het bedrijfsleven in Vijfheerenlanden concurreren met de vele andere bedrijven in de regio om nieuw technisch personeel aan te trekken. In deze ‘strijd’ om nieuw personeel is het belang van aantrekkelijke werklocaties extra aanwezig.

Een verwachte indicatieve ruimtevraag naar nieuwe bedrijfskavels in de gemeente Vijfheerenlanden beslaat circa 5,5 tot 22,5 hectare in de periode 2022-2031. De vraag is voornamelijk afkomstig vanuit de industriële- en logistieke sector. Er is geen uitgeefbaar (hard) planaanbod aan bedrijfskavels meer in Vijfheerenlanden. Ook is het aanbod van bestaand bedrijfsvastgoed zeer beperkt. Ondernemers zitten klem op hun huidige kavel. Nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is noodzakelijk.

Binnen de gemeente is momenteel congestiemanagement van kracht. Dit houdt in dat voor bedrijven die zowel een zware aansluiting willen om stroom af te nemen (groter dan 3x80A) of duurzame energie op grote schaal willen terugleveren (ook 3x80A) mogelijk niet aangesloten kunnen worden.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

2.2 Algemene bevindingen In deze paragraaf worden de overkoepelende bevindingen op de bedrijventerreinen in de gemeente Vijfheerenlanden uiteen gezet, met opgaven en kansen die op alle locaties spelen. AANSLUITING EN LOKALE VERTALING AMBITIES VANUIT HET INTEGRAAL RUIMTELIJK PERSPECTIEF In december 2021 hebben de 16 gemeenten die samenwerken in het U16 verband ingestemd met het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) 2021- 2040. In het IRP zijn op hoofdlijnen ambities opgenomen om (onder andere) de toekomstbestendigheid en aantrekkelijkheid van de bedrijventerreinen in de regio te verhogen. In deze visie wordt lokale inkleuring gegeven aan de ambities uit het IRP. Klik hiernaast op het logo om de gemaakte afspraken vanuit het IRP te openen. Basiskwaliteiten op bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden op orde Gemeente Vijfheerenlanden beschikt over bedrijventerreinen van overwegend hoge kwaliteit die tevens passend is voor het type bedrijvigheid dat er gevestigd is. Uw bedrijventerreinen huisvesten een mix van lokaal midden- en kleinbedrijf (MKB) tot grote, bovenregionale en (inter)nationale bedrijven. Basiskwaliteit (schoon, heel en veilig) is op alle terreinen op orde. Ook de fysieke en digitale infrastructuur is uitstekend. De organisatiegraad op veel bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden is op orde. Veel terreinen hebben een ondernemersvereniging- of collectief.

Als extra aanvulling hierop beschikken bijvoorbeeld De Hagen + De Biezen, Nieuw Schaik, Meerkerk en Gaasperwaard over het KVO-B Keurmerk en is er een bedrijven investeringszone (BIZ) actief op De Hagen + De Biezen. De mogelijkheid om een BIZ op te zetten in Nieuw Schaik en Meerkerk wordt onderzocht. Uit een analyse van bedrijventerreinen in andere regio’s in Nederland blijkt dat terreinen die over een ondernemerscollectief beschikken, veelal toekomstbestendiger zijn. Het zorgt voor het verhogen van de innovatiekracht op bedrijventerreinen, draagvlak onder gezamenlijke opgaven en investeringen om de (ruimtelijke en economische) kwaliteit te waarborgen en verstevigen. Bovendien kunnen gemeenten zo eenvoudiger ingrepen en acties afstemmen met vastgoedeigenaren / ondernemers. Dit is een belangrijke randvoorwaarde voor een publiek-private investeringsgerichte aanpak van bedrijventerreinen. Ondernemers over het algemeen tevreden met hun huidige vestigingslocatie: gemiddeld een 7,9 Ondernemers op de Vijfheerenlandse bedrijventerreinen geven – gemiddeld genomen – hun vestigingslocatie een 7,9. Over het algemeen zijn ondernemer tevreden met hun huidige pand. Circa 40% geeft aan (zeer) tevreden te zijn met zowel de functionaliteit (zoals indeling of laad- en losmogelijkheden) als de representativiteit van het pand (uitstraling, zowel voor personeel als klanten).

6

7

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

… maar wel een aantal aandachtspunten in de omgeving Er zijn echter wel een aantal verbeterpunten aanwezig op de bedrijventerreinen volgens de ondernemers. Voornamelijk de parkeersituatie rondom hun pand, de bereikbaarheid per openbaar vervoer en het ontbreken van een goede digitale infrastructuur wordt genoemd als punt van ontevredenheid. Over de fysieke ligging van hun bedrijf (ten opzichte van toeleveranciers, werknemers en afzetmarkt) zijn de ondernemers juist (zeer) positief gestemd. Opvallend is de relatief grote ontevredenheid met betrekking tot de bestemmingsplanruimte. Bijna 50% van de ondernemers geeft aan niet tevreden hiermee te zijn. Hierbij wordt door de ondernemers aangegeven dat zowel de bouwhoogte op hun kavel niet toereikend is, maar bijvoorbeeld ook dat de mogelijkheden ontbreken om uit te kunnen breiden in het buitengebied. De aandachtspunten verschillen weinig per bedrijventerrein: het zijn punten die over het algemeen door de ondernemers op alle terreinen ervaren worden. Alleen op het gebied rondom OV-bereikbaarheid is er een verschil zichtbaar: op Nieuw Schaik wordt dit minder als een aandachtspunt aangedragen. Gezien de ligging van het bedrijventerrein in de buurt van station Leerdam is dit logisch.

Tabel 1: Hoe tevreden bent u met de volgende aspecten met betrekking tot uw huidige locatie? Digitale infrastructuur Organisatiegraad Mogelijkheden bestemmingsplan Ligging t.o.v. toeleveranciers Ligging t.o.v. afzetmarkt Ligging t.o.v. werknemers Beschikbaarheid personeel Mate van veiligheid Overlast door andere bedrijven Beheer en kwaliteit openbare ruimte Uitstraling omgeving Parkeersituatie Bereikbaarheid openbaar vervoer Infrastructuur Zeer ontevreden

Ontevreden

Tevreden

Zeer tevreden

Bron: Enquête ondernemers Vijfheerenlanden, Stec Groep (2022)

2.3 Krapte op de bedrijventerreinenmarkt, nieuwe ontwikkeling noodzakelijk Zoals uiteen wordt gezet in bijlage A, verwachten we indicatief een uitbreidingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen binnen Vijfheerenlanden van circa 5,5 tot 22,5 hectare in de periode 2022-2031 3. Kijken we naar de kwalitatieve verdeling van deze ruimtevraag – op basis van de provinciale prognose –dan zien we dat de meeste ruimtevraag afkomstig is vanuit de sectoren logistiek en industrie. Dit type bedrijvigheid heeft doorgaans behoefte aan wat grotere kavels (vanaf circa 1 hectare), een goede snelwegontsluiting en een ruime milieucategorie (minimaal 3.2 tot 4.2), afhankelijk van het type bedrijvigheid. Ook logistiek en groothandel kunnen behoefte hebben aan een hogere milieucategorie, zeker als zij veel vrachtverkeer genereren of in hun distributiecentrum meer risicovolle stoffen overslaan. Hier tegenover staat dat er binnen de gemeente geen uitgeefbaar aanbod meer beschikbaar is. Alle kavels binnen de gemeente zijn uitgegeven.

3

Op basis van de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen (vastgesteld in oktober 2019)

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

8

NAUWELIJKS LEEGSTAND VAN BEDRIJFSVASTGOED OP DE BEDRIJVENTERREINEN Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, is de opvang van ruimtevraag in de bestaande voorraad een belangrijke indicator. In hoeverre staan bedrijfspanden in de regio leeg en zijn deze geschikt om de verwachte uitbreidingsvraag te kunnen huisvesten? Over de gehele regio gezien is er echter nauwelijks leegstand op de bedrijventerreinen. gemeente-breed gezien wordt nog geen 2% van het de totale voorraad bedrijfsvastgoed aangeboden. De totale leegstand in de regio is dus laag en onder frictieniveau. Een frictieleegstand van circa 5% betekent een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. In de huidige situatie in zitten bedrijven ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden door bijvoorbeeld het pand van de buren of elders op het terrein aan te kopen. 2.3.1 Lijn 1: toevoegen gevarieerd aanbod op nieuwe bedrijventerreinen Om in de toekomstige ruimtevraag te kunnen voorzien, is ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen op ‘greenfields’ – in de onbebouwde ruimte – noodzakelijk.

Hierin is het van belang een goede afweging te maken welk type bedrijventerrein er ontwikkeld zal worden (denk bijvoorbeeld aan regulier-gemengd, logistiek of ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie) met voldoende ruimte voor zowel middelgrote- tot grote bedrijvigheid én ruimte voor kleinschalige (lokale) bedrijven. Uit de ondernemersenquête blijkt dat circa de helft van de deelnemers de komende vijf jaar uitbreidings- of verhuisplannen heeft. Gedeeltelijk kunnen deze plannen worden uitgevoerd op het huidige kavel, maar voor een deel wordt ook gekeken naar nieuwe locaties binnen de gemeente. Het is dan ook van belang om in de toekomst gevarieerd nieuw aanbod te ontwikkelen waar ruimte is voor zowel regionale (middelgrote) bedrijvigheid als ruimte voor lokale (kleinschalige) bedrijven met een ruimtebehoefte. Vanuit het Coalitieakkoord 'Samen zijn wij Vijfheerenlanden' (onderdeel 4) zijn de volgende toekomstige bedrijventerreinontwikkelingen in beeld om in de toekomstige ruimtevraag te kunnen voorzien: • • •

Tot 2026: ontwikkeling van Meerkerk IVa T/m 2026: onderzoek naar nieuwe ontwikkellocaties. Hieronder vallen onder meer de uitbreiding van Nieuw Schaik, De Bull en de ontwikkeling van Gaasperwaard III. Onderzoek naar Meerkerk V als locatie voor het uitplaatsen van bedrijven vanuit (woon)kernen

Zie ook paragraaf 2.6 voor onze visie op (de randvoorwaarden voor) het zo goed mogelijk benutten van eventuele nieuwe terreinen. 2.3.2 Lijn 2: beter benutten van de bestaande voorraad: ruimtewinst door intensiveren Naast het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen, moet er worden gekeken naar het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen. Door het intensiever gebruik te maken van de beschikbare ruimte (denk aan het benutten van het bebouwingspercentage, bebouwd oppervlak of bouwhoogte) kan mogelijk een gedeelte van de ruimtevraag op de bestaande terreinen worden opgevangen. Voor een gedetailleerde analyse van de mogelijkheden tot het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen verwijzen we naar het kaartmateriaal in bijlage C. In welke mate intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is hangt af van het type bedrijvigheid dat zich op een kavel huisvest. Zo is voor bijvoorbeeld logistieke en industriële bedrijvigheid een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte en hierbij automatisch veel onbebouwde buitenruimte cruciaal voor de bedrijfsvoering. Voor bijvoorbeeld bedrijven waarbij parkeren een aanzienlijk deel van het maaiveld in gebruik neemt, is wel een ruimtewinst haalbaar. Denk bijvoorbeeld aan

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

9

parkeeroplossingen op het dak of gestapelde parkeerplaatsen om ruimte vrij te kunnen spelen. In het figuur op de volgende pagina is dit in beeld gebracht voor een tweetal locaties in de gemeente. Tabel 2: Niet realistische en realistische locaties tot beter benutten bestaande kavels

Bron: PDOK & Stec Groep, 2022

Gebouwd parkeren draagt bij aan intensiever ruimtegebruik op de terreinen Een effectieve manier om (bestaande, maar ook nieuwe) bedrijfskavels intensiever te benutten is het toepassen van parkeeroplossingen in de bebouwde ruimte. Veel bedrijven in Vijfheerenlanden hebben omvangrijke parkeergelegenheid op het maaiveld. Voor zowel kleinschalige- als grootschalige bedrijvigheid, kantoorachtige of meer logistieke bedrijven is het integreren van parkeren in de bebouwing vaak goed mogelijk, voornamelijk bij ingrijpende bebouwing (of sloop) van bestaand vastgoed en bij nieuw te ontwikkelen locaties. Uiteraard stijgt hierdoor wel de bouwkosten van het vastgoed. Echter, er wordt meer kavelruimte vrijgespeeld om nieuwe bedrijfsactiviteit te ontwikkelen, of er hoeft minder kavel te worden aangekocht door een ondernemer bij nieuw uit te geven bedrijfskavels. Figuur 1: voorbeeld parkeren op dak (kleinschalig en grootschalig) en onder bedrijfspand

Bron: Bierman aanpassingen en RenovatieTotaal, bewerking Stec Groep 2023

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

10

Naast intensiveren ‘in de breedte’ ook kijken naar mogelijkheden ‘in de hoogte’ Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen kan niet alleen worden gerealiseerd door kavels intensiever te bebouwen, ook kan worden gekeken naar het beter benutten van de bouwhoogte. Op de meeste bedrijventerreinen in de gemeente ligt de maximale bouwhoogte tussen 10 tot 15 meter. Hiermee is bedrijfsvastgoed met 2 á 3 bouwlagen goed haalbaar. Uiteraard is het maximaal benutten van de bouwhoogte op bestaande terreinen lastig te realiseren. Een extra laag toevoegen op bestaand vastgoed kan lastig zijn in verband met de bouwconstructie. Of de huidige eindgebruiker heeft geen behoefte aan extra bedrijfsruimte. Ook is bedrijfsruimte op de verdieping lang niet voor alle gebruikers functioneel. Het initiatief tot intensivering moet vanuit de ondernemer zelf komen in eerste instantie. Bij herontwikkeling van bestaande kavels of vastgoed kan hier echter wel op worden gestuurd: denk bijvoorbeeld aan het opleggen van een minimale bouwhoogte. We zien in de praktijk echter ook vaak kantoorruimte op de begane grond, terwijl die functiematig vrijwel altijd op de verdieping zou kunnen.

BETER BENUTTEN BOUWHOOGTE, MAAR OOK VERRUIMING BESTAANDE BESTEMMINGSPLANNEN Naast de mogelijkheden tot het intensiever benutten van bestaande kavels door ‘de hoogte in te gaan’, is het ook raadzaam de bestaande bestemmingsplannen tegen het licht te houden. Is de maximale bouwhoogte nog marktconform of is het mogelijk de bouwhoogte te verhogen? Tabel 3: voorbeelden onderbenutte bouwhoogte op de bedrijventerreinen

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl en 3D BAG, bewerking Stec Groep 2022

INTENSIVEREN BESTAANDE BEDRIJVENTERREINEN ALS UTRECHTSE PROVINCIALE OPGAVE In september 2021 hebben Provinciale staten in Utrecht besloten om veel sterker in te gaan zetten op het intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen. Zo moet 20% tot 30% van de behoefte aan extra ruimte voor bedrijventerreinen worden geaccommodeerd op bestaande terreinen. De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) speelt bij de uitvoering daarvan een belangrijke rol. Met behulp van een revolverend fonds gaat de OMU op zoek naar ruimte (prioritaire ‘rotte kiezen’) die kan worden herontwikkeld. Daarnaast treedt de OMU op als regisseur van schuifruimte 4.

4

Klik hier voor meer informatie over de aanpak van OMU.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

11

Van theorie naar praktijk: beter benutten bestaande voorraad bij uitbreidingsvraag Zoals in bovenstaande paragraaf omschreven is, zijn er diverse mogelijkheden om op bestaande kavels de ruimte intensiever te benutten, door gebruik te maken van de toegestane bouwhoogte of bebouwingspercentage vanuit het bestemmingsplan. Uit onze analyse (zie bijlage C) blijkt dat er op diverse kavels op bestaande terreinen een theoretische ruimtewinst haalbaar is. Uiteraard is deze ruimtewinst niet voor ieder type bedrijf realistisch, maar voor verschillende bedrijven kan het een antwoord bieden op een uitbreidingsvraag. Indien een ondernemer met reeds bedrijfsvastgoed in bezit op een bedrijventerrein zich meld bij de accountmanager met een uitbreidingsvraag, kan onderstaand als handvat dienen bij het in de praktijk brengen van het intensiever benutten van de ruimte. Uiteraard is dit schema niet in beton gegoten en moet het schema als indicatief worden gezien. De gemeente speelt in het proces primair een ondersteunende en informerende rol (denk bijvoorbeeld aan het inzichtelijk maken van de bestemmingsplanruimte, inspirerende voorbeelden of het in contact brengen met de OMU). De ondernemer is zelf aan zet en zal de aanjager moeten zijn in het schema. Figuur 2: stroomschema beter benutten bestaande kavels en vastgoed

Bron: Stec Groep, 2023

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

12

2.4 Bestaande voorraad waardevast en toekomstbestendig Naast aandacht en ruimte voor de toekomstige ruimtevraag op de bedrijventerreinen, is ook het op peil houden en toekomstbestendig maken van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente een belangrijk aandachtspunt. Immers: een toekomstbestendige bedrijventerreinenportefeuille zorgt er ook in de toekomst voor dat de terreinen een aantrekkelijke plek zijn om te vestigen en te werken en wordt voorkomen dat er naar de toekomst een grote herstructureringsopgave ontstaat. Dit is een transitie in het denken van ontwikkelaar en grondexploitatiemachine (vanuit overheid en projectontwikkelaars) naar het denken vanuit bestaande locaties en bestaand vastgoed, zoals een belegger dat doet. Tabel 4: Transitie in denken van ontwikkelaar naar belegger

Bron: Stec Groep (2010)

Groene en aantrekkelijke bedrijventerreinen leggen grondslag voor waardevaste werklandschappen De bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden zijn over de gehele linie behoorlijk versteend en hebben weinig ruimte voor waterberging. Indien er groen aanwezig is, is dit vaak op gemeentegrond (openbaar terrein). Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groen- en blauwvoorziening op hun eigen kavel. Hierdoor zien we – ondanks de overwegende ligging in landelijk gebied – dat de bedrijventerreinen circa 2 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde temperatuur. Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ook de arbeidsproductiviteit. Door de klimaatverandering komt extreem weer steeds vaker voor. Perioden met extreme hitte en langdurige zware neerslag komen periodiek voor, wat een zware impact kan hebben op ‘grijze’ bedrijventerreinen, tot op het punt waar bedrijven tijdelijk moeten sluiten of werken met aangepaste werkschema’s vanwege de overlast. Figuur 3: overstroming laaddocks door piekbuien op bedrijventerrein Hogeweide (Geldermalsen)

Bron: Streekomroep Buren, Culemborg, Vijfheerenlanden en West Betuwe SRC, 2022

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

13

Vergroenen en verblauwen bedrijventerreinen draagt bij aan aantrekkelijke werklocatie Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving, en daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat. Tevreden personeel is belangrijk voor een werkgever, maar ook om als bedrijf talentvolle werknemers aan je te kunnen binden. Zeker gezien de krappe arbeidsmarkt waar Vijfheerenlanden zich in bevindt, is dit een extra belangrijke opgave. Gebouwen en gebieden die hier op inspelen, zijn aantrekkelijk en toekomstgericht. Figuur 4: ter inspiratie: het Boeiend Bloeiend Bedrijventerrein’ in Zoeterwoude

Bron: gemeente Zoeterwoude, 2019

Vergroenen bedrijventerreinen goed haalbaar zonder verlies van ‘ruimte om te werken’ Het vergroenen en verblauwen van bestaande bedrijventerreinen is goed haalbaar zonder dat kostbare ruimte om te ondernemen verloren gaat. Denk aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groene overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding. Figuur 5: inspiratiebeelden vergroenen bedrijventerreinen Pijnacker-Nootdorp

Bron: BasArkes & Stec Groep, 2022

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

14

Koester de (milieu)ruimte op de bedrijventerreinen en wees kritisch op maatschappelijke functies De ruimte op de bedrijventerreinen in Vijfheerenlanden is kostbaar. De vraag vanuit zowel lokale als regionale bedrijven uit te breiden of zich in de gemeente te vestigen is hoog, terwijl er nauwelijks mogelijkheden hiertoe zijn. Het is dan ook raadzaam de ruimte op de bedrijventerreinen te reserveren voor bedrijven die hier daadwerkelijk behoefte aan hebben. Immers: bedrijventerreinen zijn met hun milieuruimte bedoeld voor (overlastgevende) bedrijvigheid. In onderstaande bullets wordt aangegeven op welke manier deze kostbare ruimte op de bedrijventerreinen behouden blijft voor bedrijven die daar écht behoefte aan hebben: • Functies die ook passend zijn in woonkernen of binnensteden moeten in principe niet gehuisvest worden op bedrijventerreinen. Denk hierbij aan maatschappelijke functies (tandarts, kinderdagverblijf e.d.), leisure (indoor speelpaleis dansschool e.d.) of sportfuncties. Deze bedrijven nemen kostbare milieuruimte in en kunnen zorgen voor gevaarlijke verkeerssituaties op de bedrijventerreinen door de vele consumenten die per fiets / te voet naar de bedrijventerreinen komen. Indien deze functies geen ruimte elders in de gemeente kunnen vinden, is een vestiging aan de randen van de bedrijventerreinen (gelegen tegen een woonkern aan) denkbaar.

Hiermee blijft de verkeershinder voor zowel de maatschappelijke functies als voor de reguliere bedrijvigheid tot een minimum beperkt in vergelijking met vestiging centraal op een bedrijventerrein. • Vijfheerenlanden kent enkele kavels waar bedrijven in een hogere milieucategorie (vanaf milieucategorie 4.1, oplopend tot 5.1) zich kunnen vestigen, zie ook bijlage C. Dit type milieuruimte is zeldzaam binnen de regio. Tegelijkertijd wordt deze milieuruimte op deze kavels vaak niet gebruikt door bedrijven die daar behoefte aan hebben. • We zijn kritisch bij nieuwe vestigingsverzoeken van ruimte-extensieve bedrijven (zoals ABC-bedrijven: auto, boten en caravanbedrijven). Deze bedrijven nemen relatief veel ruimte in door de vele buitenopslag, terwijl ze weinig toegevoegde waarde en werkgelegenheid per vierkante meter toevoegen. Op onze bestaande bedrijventerreinen is dit type bedrijvigheid al ruimschoots vertegenwoordigd.

SELECTIVITEIT EN STURING OP BEDRIJFSACTIVITEITEN EN HET DIDAM-ARREST Sinds de uitspraak van de Hoge Raad omtrent het Didam-arrest in 2021 is het voor de overheid een stuk lastiger geworden een kavel of pand een-op-een te verkopen. Dit heeft ook effect op het sturen of selectief zijn in het type bedrijfsactiviteiten dat op (nieuwe) bedrijventerreinen wordt toegestaan. Echter: het is nog altijd goed mogelijk om een hoger ambitieniveau na te streven of extra ambities toe te voegen bij kaveluitgifte. Voor een goede juridische borging voor het sturen op type bedrijven en maatschappelijke of economische en ecologische meerwaarde is vigerend beleid echter een zeer belangrijk aandachtspunt. Met name wanneer de gemeente ervoor kiest om haar kavels te verkopen via tender. Een selectie van bedrijven moet dan plaatsvinden op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, omdat overheden dienen te voldoen aan het Didam-arrest. Het hebben van actuele, up-to-date bestemmingsplannen (of het toekomstige Omgevingsplan) waarin duidelijke kaders worden gesteld aan bijvoorbeeld het type bedrijvigheid dat wordt toegestaan in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een minimale- milieucategorie of bouwhoogte in deze stukken zorgt voor deze borging.

Ook kunnen in het Omgevingsplan meer eisen worden gesteld aan kavel of pand (bijvoorbeeld aan duurzaamheid of circulariteit), vergelijkbaar met de ruimte in de huidige bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte. Ook voor bestaande bedrijventerreinen kan deze sturing juridisch worden geborgd. Bij het herzien van bestaande bestemmingsplannen (of de op te stellen Omgevingsplannen) kan worden gestuurd op bijvoorbeeld intensief ruimtegebruik bij bestaand vastgoed. Zo wordt op het (bestaande) bedrijventerrein Binckhorst (Den Haag) gestuurd op een minimale FSI bij bestaand vastgoed. Indien vastgoedeigenaren (ingrijpend) verbouwen, renoveren of nieuw vastgoed willen realiseren, moet een minimale FSI van 1,5 worden behaald. 5

5

Zie hiervoor ook het Omgevingsplan Binckhorst

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

15

2.5 Overzicht in te zetten subsidieregelingen Voor veel (fysieke) ingrepen en het beter benutten van bestaande kavels zoals opgenomen in de actieagenda per terrein en overkoepelende visie, kan aanspraak worden gemaakt op diverse subsidieregelingen. In deze paragraaf worden deze inzichtelijk gemaakt. Van belang hierbij is dat deze lijst niet sluitend is: jaarlijks worden subsidieregelingen geëvalueerd, met als mogelijk gevolg dat deze worden aangepast, verwijderd of weer andere regelingen worden toegevoegd. Van belang is dat ook om jaarlijks te inventariseren op welke regelingen aanspraak kan worden gemaakt. UITGANGSPOSITIE: ÉÉN GEZAMENLIJK SIGNAAL VOOR KANSRIJKE SUBSIDIEAANVRAAG, BETREKKEN OMU VORMT HIEROP EEN UITZONDERING Een belangrijke uitgangspositie bij een (mogelijke) toekomstige subsidieaanvraag is een duidelijk gezamenlijk signaal vanuit een terrein richting de subsidieverstrekker. Een eenduidig geluid met betrekking tot een bepaalde ambitie op opgave (zoals het vergroenen van het terrein, beter benutten etc.), waaruit duidelijke commitment spreekt van zowel de gemeente als ondernemers verhoogt de kans op het daadwerkelijk verkrijgen van de subsidie. Vaak wordt een bewijs van deze commitment dan ook gevraagd bij het aanvragen van een subsidie. Uitzondering op deze regel is het betrekken van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU).

Deze partij kan al worden ingeschakeld bij projecten waar slechts één of enkele panden of kavels bij zijn betrokken. Tabel 5: inzicht in verschillende (mogelijke) subsidieregelingen Overheidslaag

Regeling Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE++) Nationaal groeifonds

Rijksoverheid Versnelde klimaatinvesteringen industrie (VEKI) Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU)

Subsidieregeling Klimaatbestendige, groene en gezonde steden en dorpen Provincie Utrecht

Energietransitie

Mobiliteit

Omschrijving Subsidieregeling voor (grootschalige) duurzame energieopwek, besparing of CO2-verminderende technieken Met het Nationaal Groeifonds trekt het kabinet tussen 2021 en 2025 € 20 miljard uit voor projecten op het gebied van duurzame economische groei subsidie bedoeld voor bewezen innovatieve maatregelen met hoge investeringskosten en daardoor een langere terugverdientijd. Mkb’ers hebben voordeel bij de VEKI-beoordeling en worden met voorrang behandeld. De OMU richt zich op het verbeteren, veranderen en verplaatsen van werkfuncties en -locaties. Daarbij ligt de focus op private kavels en vastgoed, en minder op de openbare ruimte. Doelstelling van aankoop door OMU is waarde toe te voegen door de nodige verbeteringen aan te brengen of te herbestemmen voor nieuwe doeleinden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om een aantrekkelijke, gezonde, groene en klimaatbestendige regio te zijn waar het prettig wonen en werken is. Projecten die in aanmerking komen voor een bijdrage uit deze regeling zijn bijvoorbeeld het aanleggen van groene daken en het vergroenen van bedrijventerreinen. Het inhuren van een adviesbureau voor het opzetten van lokale hitteplannen of het uitvoeren van onderzoek kunnen er ook onder vallen..

De subsidie kan worden aangevraagd voor projecten rondom energiebesparing bij bedrijven, duurzame collectieve opwek van energie of bijvoorbeeld investering in (dak)constructie om deze geschikt te maken voor de plaatsing van zonnepanelen. Subsidieregeling die kan worden aangevraagd bij het verbeteren van mobiliteit in brede zin. Afhankelijk van het schaalniveau kan het gaan over het stimuleren van fietsgebruik tot aan goederenvervoer- en knooppuntontwikkeling.

Link Klik hier

Klik hier

Klik hier

Klik hier

Klik hier

Klik hier

Klik hier

16

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

2.6 Actieagenda per terrein In deze paragraaf wordt per bedrijventerrein een actieagenda uiteen gezet. Hierin wordt in beeld gebracht aan welke stappen moet worden gedacht om de toekomstbestendigheid en aantrekkelijkheid van het terrein te verhogen. Nieuw te ontwikkelen terrein(en) De komende jaren zal er in Vijfheerenlanden één of enkele nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Ruimte voor kwalitatief hoogwaardige groen- en blauwstructuren op zowel openbare- als publieke gronden moet worden verankerd in het beeldkwaliteitsplan. De mogelijkheden in het bestemmingsplan zoals bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn marktconform (naargelang het type terrein). Ook een verplichte deelname aan een ondernemerscollectief kan worden afgedwongen bij uitgifte van de kavels en voldoende ruimte voor parkeren op eigen kavel draagt bij aan het verminderen van parkeeroverlast op het terrein. Voor de nieuw te ontwikkelen terreinen adviseren we de ruimte te reserveren voor monofunctionele bedrijfsfuncties passend op een bedrijventerrein. Voor functies die niet direct thuishoren op een bedrijventerrein is elders binnen Vijfheerenlanden (of in omringende gemeenten) ruimte. Deze ruimtevraag hoeft niet per definitie op een bedrijventerrein te landen.

Door de nieuwe bedrijventerreinen te reserveren/benutten voor monofunctionele bedrijfsfuncties wordt in de toekomst hinder tussen diverse functies voorkomen, de ruimte optimaal benut en blijft de milieuruimte op het terrein inzetbaar voor bedrijven die behoefte hebben aan deze hinderruimte. Wat is absoluut niet wenselijk? We vinden het verstandig om de functies uit de tabel op de onderstaande pagina in principe niet te faciliteren op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Voor sommige van deze functies is en blijft op bestaande terreinen wel plek. Vaak zijn deze functies wel toegestaan op bestaande terreinen, waar het bestemmingsplan een zeer breed scala aan bedrijfsactiviteiten toestaat. Tabel 6: Onwenselijke bedrijfsfuncties op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen Functie Leisure (bioscoop, kartcentrum, hotel indoor speelpaleis, dansschool, etc.)

Waarom? Voorkomen van ongezonde concurrentie en een overaanbod aan leisure functies in de regio en gemeente en het voorkomen van ongewenste verkeersbewegingen op het terrein (fietsers, kinderen etc.)

Sport (sportschool, fitnesscentra, welness etc.)

Voorkomen dat op het bedrijventerrein functies met veel consumentenverkeer-aantrekkende bewegingen (met een hoge parkeerbehoefte) op het terrein vestigen. Dergelijke functies nemen kavels in met milieuruimte, terwijl dit type bedrijvigheid geen behoefte heeft aan deze milieuruimte. Bedrijven die voor hun bedrijfsvoering veel buitenruimte nodig hebben (zoals stalling van auto’s, vrachtwagens boten of caravans) hebben vaak een aanzienlijk kavel nodig en creëren nauwelijks werkgelegenheid. De laatste uitgeefbare kavels binnen de gemeente reserveren we voor bedrijven met hogere toegevoegde waarde.

Bedrijf met veel buitenruimte (denk aan ABC-bedrijven, caravanstalling, handel en opslag etc.)

Maatschappelijke functies (tandarts, fysio, kinderdagverblijf, godsdienstelijke instelling etc.)

Voorkomen dat functies met veel consumentenverkeeraantrekkende bewegingen (met doorgaans een hoge parkeerbehoefte) op het terrein vestigen. Dergelijke functies nemen kavels in met milieuruimte, terwijl dit type bedrijvigheid geen behoefte heeft aan deze milieuruimte.

Hoe te borgen? • Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten. • Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBI-codes: I (55 + 56), R (90 t/m 93), S (94 t/m 96) • Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten • Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBI-codes: R (90 t/m 93), S (94 t/m 96) •

•

• •

Minimaal bebouwingspercentage van bijvoorbeeld 50% hanteren in bestemmingsplan Minimaal aantal arbeidsplaatsen per hectare of vierkante meter. Bijvoorbeeld minimaal 20 banen per hectare. Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBI-codes: Q (86 t/m 88) en S (94 t/m 96)

17

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

Zelfstandige opslagunits (selfstorage, garageboxen e.d.)

Voorkomen dat de laatste uitgeefbare bedrijfskavels gebruikt worden voor de realisatie van opslagboxen waarbij nauwelijks werkgelegenheid en toegevoegde waarde wordt gecreëerd. Binnen de gemeente (en omliggende regio) is al veelvuldig de mogelijkheid tot zelfstandige opslag mogelijk.

•

• Vanwege de veelal afgelegen locaties van de opslagunits ontbreekt vaak sociale controle en is toezicht lastig. Door deze te weren wordt ondermijning en onwenselijke activiteit op het bedrijventerrein tegengegaan.

Perifere- (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV)

Voorkomen van ongezonde concurrentie en een overaanbod aan perifere detailhandel.

•

•

Kantoren

Grootschalige logistiek zonder regionale meerwaarde

Binnen de gemeente Vijfheerenlanden worden momenteel 27 kantoorpanden aangeboden, waaronder meerdere grotere panden (>1.000m²) op De Hagen + De Biezen en kent hiermee een overschot aan kantoorruimte. Extra kantoren toevoegen op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen vergroot het overschot. In lijn met de gemaakte afspraken vanuit het IRP wordt grootschalige logistiek zonder aantoonbare maatschappelijke meerwaarde en ondergemiddelde arbeidsintensiteit niet geaccomodeerd.

• •

•

•

Weren van self-storage opslagunits. Deze vallen onder de SBI code 52.10 (opslag in distributiecentra en overige opslag), waardoor het uitsluiten van deze SBI-code niet mogelijk/wenselijk is. Wel kan er worden gestuurd op het weren van kleinschalige zelfstandige (opslag)units, door een minimale omvang van 100 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) te hanteren. Hierdoor blijven ruimtes in een bedrijfsverzamelgebouw voor kleine mkb-ers wel toegestaan. Bedrijfsfuncties met een (ondergeschikt) winkelvloeroppervlakte (WVO) groter dan bijvoorbeeld 200 m² niet toestaan. Ondergeschikte retail blijft hierdoor wel mogelijk. Denk aan een showroom of winkel van een groothandel in tuingereedschap. Geen kantoorfuncties toegestaan. Enkel ondergeschikte kantoorfuncties toestaan.

Uitgiftecriteria opstellen voor logistieke bedrijvigheid met bijvoorbeeld een minimaal aantal arbeidsplaatsen per hectare. Maximale kavelomvang voor (logistieke) bedrijfsfuncties opnemen van bijvoorbeeld 2 hectare.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

18

De Hagen + De Biezen Wat willen we bereiken? De Hagen + De Biezen is ons grootste bedrijventerrein uitgedrukt in werkgelegenheid en toegevoegde waarde aan de gemeente. Het terrein is uitstekend ontsloten via de weg en ook beschikken diverse kavels over de mogelijkheid om goederen op het water over te slaan. De milieucategorie op het deel van De Hagen gelegen aan de A27 loopt op t/m 5.2, er is veel ruimte voor zware bedrijvigheid. We versterken de waarde en aantrekkelijkheid van De Hagen + Biezen als vestigingsplaats voor bedrijven die behoefte hebben aan milieuruimte en een goede ontsluiting. Bedrijven die geen behoefte hebben aan milieuruimte en in principe ook in een woonwijk gevestigd kunnen zijn horen niet thuis op het terrein. Dit is ook al opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in het geldende bestemmingsplan. Gezien de krapte op de arbeidsmarkt – maar ook de goede bereikbaarheid van De Hagen + Biezen en een grote potentiele arbeidspool – zetten we ons ook in op het versterken van de aantrekkelijkheid van het terrein als werklandschap voor werknemers. Hoe gaan we dat bereiken? • We onderzoeken de mogelijkheden om de maximale bouwhoogte op het terrein langs de A27 te verhogen. Hiervoor gebruiken we het kaartmateriaal vanuit bijlage C.

• We moedigen ondernemers met een uitbreidingsvraag op het terrein ten eerste aan gebruik te maken van het beter benutten van het bestaande kavel (in zowel bouwvlak als bouwhoogte). Hiervoor kunnen we voorbeelden aandragen van het succesvol beter benutten van bestaande kavels ter inspiratie. • We zijn streng op het type nieuwe bedrijvigheid dat zich op De Hagen + Biezen mag vestigen en gebruiken hiervoor de Staat van Bedrijfsactiviteiten vanuit het bestemmingsplan. Hiermee worden onwenselijke (maatschappelijke) functies buiten de daarvoor bestemde zones voorkomen en blijft de schaarse ruimte beschikbaar voor bedrijven die hier echt behoefte aan hebben. • We handhaven strenger op parkeeroverlast om de aantrekkelijkheid en verkeersveiligheid op het terrein te verbeteren. • Het terrein is sterk ingericht op autogebruik, de bereikbaarheid van het terrein voor voetgangers of fietsers is ondermaats. Duurzame pendel van werknemers wordt hierdoor ontmoedigd. We onderzoeken de mogelijkheden om de bereikbaarheid per fiets en voet (vanaf de bushaltes) te verbeteren. • Het terrein is sterk versteend en kent een hoge mate van hittestress. Samen met de ondernemers (vanuit de BIZ) zetten we ons in om zowel de publieke als private ruimte te vergroenen. Hiervoor kan aanspraak worden gemaakt op de Subsidieregeling Klimaatbestendige, groene en gezonde steden en dorpen van de provincie Utrecht.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

19

Aan de Zodeslagen Wat willen we bereiken? Aan de Zodeslagen is een gemengd lokaal bedrijventerrein met een belangrijke ondersteunende functie voor de kern Ameide en omliggend agrarisch gebied. Het terrein kent een mix van bedrijvigheid, woon-werkkavels en vaste bewoning. Er spelen geen grote opgaven of knelpunten rondom het terrein. Het terrein is belangrijk voor de lokale economie, maar biedt mogelijk ook ruimte voor verdere ‘verkleuring’ van het terrein met andere functies (zoals de reeds aanwezige woonhuizen). Hoe gaan we dat bereiken? • Ondernemers op het terrein zijn niet georganiseerd. Het oppakken van mogelijke toekomstige uitdagingen op het terrein en de communicatie met de gemeente wordt vergemakkelijkt als de ondernemers georganiseerd zijn. Maar een gedeelte van de ondernemers zijn lid van de ondernemersvereniging Ameide. • Positieve houding tegenover verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan om woonfuncties toe te staan aan de randen van het terrein. Hierbij houden we rekening met het waarborgen van de benodigde milieuruimte van bedrijven (zoals Van der Leeden) centraal op het terrein. De Bull Wat willen we bereiken? De Bull dient als belangrijke vestigingsplaats voor kleinschalig MKB woonachtig in Lexmond en omgeving.

Met de kleinschalige bedrijfsunits op het terrein biedt De Bull ruimte voor kleine ondernemers waarvoor het ‘werken vanuit huis’ geen optie meer is. Denk hierbij aan kleine schilders- of aannemersbedrijven. Het terrein heeft dan ook een belangrijke rol voor bedrijven als tussenstap tussen een bedrijf aan huis en een volwaardig eigen bedrijfskavel- en pand bij eventuele doorgroei van het bedrijf. Het behoud van De Bull als de belangrijke ‘kraamkamer’ voor doorgroeiend lokaal MKB is dan ook van belang. Het terrein staat te boek als mogelijke uitbreidingslocatie in het nieuwe coalitieakkoord. Indien een uitbreiding van De Bull aan de orde is, moet de verkeersgeneratie en ontsluiting van het terrein expliciet aandacht krijgen. Het verkeer moet via de Nieuwe Rijksweg en het Lakerveld om uiteindelijk de Oude Rijksweg te kunnen bereiken. Voornamelijk voor groter (vracht)verkeer is deze ontsluiting ondermaats. Tegelijkertijd is het terrein privaat eigendom, voor (ruimtelijke) ingrepen is de gemeente afhankelijk van de private ontwikkelaar van het terrein. Hoe gaan we dat bereiken? • Op De Bull zijn diverse bedrijven gevestigd die actief zijn in de (zakelijke of financiële) dienstverlening. Conform het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zederik’ en de daar bijhorende Staat van Bedrijfsactiviteiten is dit type bedrijfsactiviteit niet toegestaan op het terrein.

We zijn streng op het type nieuwe bedrijvigheid dat zich op De Bull mag vestigen en gebruiken hiervoor de Staat van Bedrijfsactiviteiten vanuit het bestemmingsplan. Reeds aanwezige bedrijvigheid op De Bull strijdig met het bestemmingsplan kunnen op het terrein gevestigd blijven. Bij verkoop, bedrijfsbeëindiging van deze bedrijven etc. sturen we erop dat niet eenzelfde type bedrijf (strijdig met het bestemmingsplan) zich in het pand kan vestigen.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

20

Gaasperwaard Wat willen we bereiken? Gaasperwaard is het meest recent ontwikkelde terrein binnen de gemeente, de laatste kavels worden momenteel bebouwd. Het terrein kent een sterk logistiek- en groothandelprofiel. Gezien de uitstekende snelwegontsluiting van het terrein is dit een logisch profiel. Gezien de leeftijd van het profiel spelen er momenteel geen grote opgaves op het terrein. Het terrein is goed georganiseerd, beschikt over een glasvezelvoorziening en heeft een centrale groenvoorziening om de klimaatadaptatie en biodiversiteit op het terrein te verhogen. Hoe gaan we dat bereiken? • De centrale groenvoorziening bestaat voornamelijk uit laagwaardig groen (gras). We zetten ons in op een meer hoogwaardige groenvoorziening (struiken, bloembedden etc.) om de biodiversiteit en aantrekkelijkheid van het terrein als werklocatie te verhogen. • Ondanks de jonge leeftijd van het vastgoed en de grote dakoppervlaktes van de bedrijfspanden ontbreken er zonnepanelen op de daken. In lijn met de opgaven vanuit RES U16 spannen we ons in om ook deze bedrijfsdaken te benutten voor de opwerk van duurzame energie. Meerkerk Wat willen we bereiken? Meerkerk is een terrein met twee gezichten. Het noordelijke deel van het terrein heeft een meer rommelige uitstraling met functionele panden en veel buitenopslag.

De ontsluiting van het noordelijke- en middendeel is ondermaats voor het vele vrachtverkeer op het terrein. Het nieuwe zuidelijke deel van het terrein (Meerkerk IV) kent een meer hoogwaardigere uitstraling, met name voor de panden gelegen op een zichtlocatie langs de A27. Het terrein is van groot belang voor de lokale én regionale economie. Het is dan ook van belang de aantrekkelijkheid van het terrein als vestigings- en werklocatie te versterken. De mogelijkheden in het bestemmingsplan zijn hiervoor in orde, maar op het gebied van een aantrekkelijke werkomgeving zijn nog stappen te zetten. Het terrein is sterk versteend en (het noordelijk deel) heeft een rommelige uitstraling. Buiten inwoners van Meerkerk om (die op de fiets naar het terrein kunnen) is het terrein niet ontsloten via het openbaar vervoer. Personeel van buiten Meerkerk is op de auto aangewezen voor hun woon-werkverkeer. In het coalitieakkoord is opgenomen dat Meerkerk IVa ontwikkeld zal worden als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. De eerste uitgifte zal naar verwachting binnen enkele jaren plaatsvinden.

Van bedrijventerreinen naar werklandschappen 21.383

21

Hoe gaan we dat bereiken? • Verbeteren OV-bereikbaarheid van Meerkerk voor werknemers van buiten de kern. Hiervoor zou geïnventariseerd kunnen worden waar het gros van het personeel woonachtig is, en of het haalbaar is hiervoor een OV-verbinding op te zetten. Hiervoor is een mobiliteitsonderzoek nodig van het terrein. Momenteel voert stichting GoedopWeg dit onderzoek uit in Vijfheerenlanden. In 2016 heeft het college ingestemd om een (schelpen) voetpad aan te leggen over het gehele terrein. Hiermee is de verkeersveiligheid bevordert en draagt het bij aan de aantrekkelijkheid om naar het terrein per openbaar vervoer te pendelen. • De vele auto- en truckbedrijven op Meerkerk zorgen voor een rommelige uitstraling van het terrein. Tegelijkertijd is er op deze kavels (in theorie) ruimtewinst haalbaar door bijvoorbeeld meerlaags de auto’s op te slaan en hiermee de schaarse ruimte beter te benutten. We gebruiken het kaartmateriaal uit bijlage C hiervoor als achtergrondmateriaal. • De ondernemers op Meerkerk zijn georganiseerd in een ondernemersvereniging en is er een stichting Beveiliging Bedrijventerrein. Momenteel worden de mogelijkheden onderzocht tot het opzetten van een Bedrijven Investeringszone (BIZ). Via de BIZ kan via de OZB-heffing structureel budget worden gecreëerd voor investeringen in het gebied.

Als gemeente stimuleren we de ondernemers om zich aan te sluiten bij de BIZ. • Het terrein is sterk versteend en kent een hoge mate van hittestress. Samen met de ondernemers (vanuit de toekomstige BIZ) zetten we ons in om zowel de publieke als private ruimte te vergroenen. Hiervoor kan aanspraak worden gemaakt op de Subsidieregeling Klimaatbestendige, groene en gezonde steden en dorpen van de provincie Utrecht. • We moedigen ondernemers met een uitbreidingsvraag op het terrein ten eerste aan gebruik te maken van het beter benutten van het bestaande kavel (in zowel bouwvlak als bouwhoogte). Hiervoor kunnen we voorbeelden aandragen van het succesvol beter benutten van bestaande kavels ter inspiratie. Nieuw Schaik Wat willen we bereiken? Nieuw Schaik wordt gekenmerkt door een divers palet aan bedrijfsactiviteiten. Het terrein huisvest kleinschalige lokale bedrijvigheid, als grootschalige (inter)nationale bedrijven. Hiermee is Nieuw Schaik van groot belang voor de gemeentelijke economie. Het behoud van het ondernemende karakter en de aantrekkelijkheid van het terrein als werklocatie staat dan ook centraal. De bereikbaarheid van Nieuw Schaik per OV is uitstekend, treinstation Leerdam ligt op enkele minuten lopen vanaf het terrein.

De ontsluiting per weg is echter ondermaats, vrachtverkeer moet over de Schaikseweg en door de kern van Leerdam heen om de A2 / A15 (via e provinciale weg) te kunnen bereiken. In het coalitieakkoord is opgenomen dat Nieuw Schaik als mogelijke uitbreidingslocatie voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling wordt onderzocht. Gezien het knelpunt van de wegontsluiting van het terrein kan dit extra verkeershinder met zich meebrengen voor de kern Leerdam. Ook de ligging van de uitbreidingslocatie tegen het Natura-2000 gebied Lingegebied & Diefdijk-Zuid kan de uitbreiding bemoeilijken. Hoe gaan we dat bereiken? • De bestemmingsplanruimte op Nieuw Schaik is in orde. Overal op het terrein is bijvoorbeeld 15 meter bouwhoogte toegestaan. Vrijwel geen enkel pand maakt gebruik van deze bouwmogelijkheden. Ook zijn er verschillende panden aanwezig op het terrein met aanzienlijke hoeveelheden (ongebruikte) buitenruimte. Diverse kavels op het terrein kunnen intensiever gebruikt worden. We moedigen ondernemers met een uitbreidingsvraag op het terrein ten eerste aan gebruik te maken van het beter